{"id":7398,"date":"2026-10-06T08:56:13","date_gmt":"2026-10-06T05:56:13","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7398"},"modified":"2026-10-06T08:56:16","modified_gmt":"2026-10-06T05:56:16","slug":"mistakes-buying-property-in-montenegro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/all\/mistakes-buying-property-in-montenegro\/","title":{"rendered":"Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e"},"content":{"rendered":"<p>Mnoh\u00e9 z nejn\u00e1kladn\u011bj\u0161\u00edch probl\u00e9m\u016f p\u0159i koupi nemovitosti vznikaj\u00ed tehdy, kdy\u017e jsou finan\u010dn\u00ed prost\u0159edky uvoln\u011bny je\u0161t\u011b p\u0159ed dokon\u010den\u00edm pr\u00e1vn\u00edch a katastr\u00e1ln\u00edch prov\u011brek. Kupuj\u00edc\u00ed najde nemovitost, kter\u00e1 se mu l\u00edb\u00ed, poc\u00edt\u00ed nal\u00e9havost situace, zaplat\u00ed rezerva\u010dn\u00ed poplatek nebo z\u00e1lohu \u2013 a teprve pot\u00e9 se za\u010dne pt\u00e1t, zda je vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo bez z\u00e1vad, zda je stavba zcela v souladu s pr\u00e1vn\u00edmi p\u0159edpisy nebo zda pozemek skute\u010dn\u011b unese stavbu, kterou si p\u0159edstavoval. V tu chv\u00edli je ji\u017e vr\u00e1cen\u00ed pen\u011bz obt\u00ed\u017en\u011bj\u0161\u00ed a vyjedn\u00e1vac\u00ed pozice je ztracena.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Stru\u010dn\u00e1 odpov\u011b\u010f<\/h3>\n\n\n\n<p>Mezi nejv\u011bt\u0161\u00ed chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e pat\u0159\u00ed zaplacen\u00ed z\u00e1lohy je\u0161t\u011b p\u0159ed proveden\u00edm pr\u00e1vn\u00edch prov\u011brek, spol\u00e9h\u00e1n\u00ed se v\u00fdhradn\u011b na prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho nebo realitn\u00edho makl\u00e9\u0159e, nedostate\u010dn\u00e9 prostudov\u00e1n\u00ed aktu\u00e1ln\u00edho katastr\u00e1ln\u00edho v\u00fdpisu, ignorov\u00e1n\u00ed stavebn\u00edch povolen\u00ed nebo stavu legalizace, p\u0159edpoklad, \u017ee pozemek je vhodn\u00fd k z\u00e1stavb\u011b, a podcen\u011bn\u00ed dan\u00ed a transak\u010dn\u00edch n\u00e1klad\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed by m\u011bli p\u0159ed proveden\u00edm jak\u00e9koli nevratn\u00e9 platby prov\u00e9st t\u0159i kontroly: <strong>ov\u011b\u0159te, kdo je vlastn\u00edkem nemovitosti a jak\u00e1 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va jsou na n\u00ed zaps\u00e1na, ujist\u011bte se, \u017ee stavba i p\u0159\u00edpadn\u00e9 p\u0159\u00edstavby jsou \u0159\u00e1dn\u011b zdokumentov\u00e1ny, a nechte navrhovanou smlouvu nez\u00e1visle posoudit.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>U pozemk\u016f si rovn\u011b\u017e ov\u011b\u0159te jak \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n a stavebn\u00ed proveditelnost, tak i omezen\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se vlastnictv\u00ed ciz\u00edmi osobami, kter\u00e1 se vztahuj\u00ed na danou katastr\u00e1ln\u00ed klasifikaci.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Jednou z nejd\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00edch z\u00e1ruk pro zahrani\u010dn\u00edho kupuj\u00edc\u00edho je nez\u00e1visl\u00e1 hloubkov\u00e1 prov\u011brka p\u0159ed t\u00edm, ne\u017e se zav\u00e1\u017ee k zaplacen\u00ed nevratn\u00fdch prost\u0159edk\u016f.<\/strong> To plat\u00ed stejn\u011b pro byty z druh\u00e9 ruky, vily na pob\u0159e\u017e\u00ed, domy na svahu, novostavby i projekty ve f\u00e1zi pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>\u010cernohorsk\u00fd trh s nemovitostmi p\u0159itahuje kupce z cel\u00e9 Velk\u00e9 Brit\u00e1nie, EU, USA, zem\u00ed Persk\u00e9ho z\u00e1livu i dal\u0161\u00edch \u010d\u00e1st\u00ed sv\u011bta. Pr\u00e1vn\u00ed r\u00e1mec je funk\u010dn\u00ed a proces transakc\u00ed je p\u0159ehledn\u00fd. Syst\u00e9m m\u00e1 v\u0161ak svou vlastn\u00ed logiku \u2013 katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znamy, \u00fazemn\u00ed klasifikace, legaliza\u010dn\u00ed postupy, pravidla pro da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed a not\u00e1\u0159sk\u00e1 praxe funguj\u00ed jinak, ne\u017e na co jsou kupuj\u00edc\u00ed zvykl\u00ed ze sv\u00fdch domovsk\u00fdch zem\u00ed. Chyby, kter\u00e9 z toho vypl\u00fdvaj\u00ed, nejsou ojedin\u011bl\u00fdmi v\u00fdjime\u010dn\u00fdmi p\u0159\u00edpady. Jedn\u00e1 se o opakuj\u00edc\u00ed se vzorce, s nimi\u017e se v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e setk\u00e1vaj\u00ed i zku\u0161en\u00ed poradci: rizika spojen\u00e1 s vlastnick\u00fdm pr\u00e1vem, neozn\u00e1men\u00e1 b\u0159emena, ne\u00fapln\u00e1 stavebn\u00ed dokumentace, p\u0159ed\u010dasn\u00e9 z\u00e1lohy, pozemky, na kter\u00fdch nelze stav\u011bt, jak se p\u0159edpokl\u00e1dalo, neozn\u00e1men\u00e9 n\u00e1klady, nedostate\u010dn\u00e9 smlouvy o prodeji nemovitosti ve f\u00e1zi projektu a p\u0159edpoklady ohledn\u011b pobytu, kter\u00e9 se uk\u00e1\u017eou jako myln\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Tento \u010dl\u00e1nek vysv\u011btluje jednotliv\u00e9 chyby z hlediska toho, jak se chovaj\u00ed kupuj\u00edc\u00ed, pro\u010d z nich vypl\u00fdv\u00e1 riziko, co konkr\u00e9tn\u011b je t\u0159eba zkontrolovat a kdy to zkontrolovat.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Tento \u010dl\u00e1nek obsahuje obecn\u00e9 informace a nenahrazuje pr\u00e1vn\u00ed ani da\u0148ov\u00e9 poradenstv\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se konkr\u00e9tn\u00ed nemovitosti.<\/em><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nejv\u011bt\u0161\u00ed chyby v kostce<\/h2>\n\n\n\n<p>Ne\u017e se pust\u00edme do podrobnost\u00ed, v n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed tabulce je uvedeno, jak\u00e1 hlavn\u00ed chyba odpov\u00edd\u00e1 jak\u00e9mu hlavn\u00edmu riziku a v jak\u00e9 f\u00e1zi procesu je t\u0159eba prov\u00e9st kontrolu. Chyby nejsou se\u0159azeny podle \u010detnosti v\u00fdskytu \u2013 v\u0161echny se vyskytuj\u00ed ve skute\u010dn\u00fdch transakc\u00edch.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Chyba<\/th><th>Hlavn\u00ed riziko<\/th><th>Zkontrolujte p\u0159edt\u00edm<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>P\u0159\u00edli\u0161 brzk\u00e1 \u00fahrada z\u00e1lohy<\/td><td>Pokud chyb\u00ed dokumenty, je obt\u00ed\u017en\u00e9 z\u00edskat pen\u00edze zp\u011bt<\/td><td>Platba za rezervaci nebo z\u00e1loha<\/td><\/tr><tr><td>Vynech\u00e1n\u00ed nez\u00e1visl\u00e9ho posouzen\u00ed<\/td><td>Skryt\u00e9 vlastnick\u00e9 vztahy, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va nebo pr\u00e1vn\u00ed probl\u00e9my<\/td><td>Jak\u00fdkoli z\u00e1vazn\u00fd finan\u010dn\u00ed z\u00e1vazek<\/td><\/tr><tr><td>Povrchn\u00ed \u010dten\u00ed katastru<\/td><td>P\u0159ehl\u00e9dnut\u00e1 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, spoluvlastn\u00edci nebo nesrovnalosti v rozloze<\/td><td>Podpis smlouvy<\/td><\/tr><tr><td>Ignorov\u00e1n\u00ed stavu legalizace stavby<\/td><td>Komplikace p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji, omezen\u00ed likvidace, probl\u00e9my s financov\u00e1n\u00edm<\/td><td>Z\u00e1loha<\/td><\/tr><tr><td>Za p\u0159edpokladu, \u017ee pozemek je vhodn\u00fd k z\u00e1stavb\u011b<\/td><td>Nen\u00ed mo\u017en\u00e9 vytvo\u0159it strukturu, kterou jste pl\u00e1novali<\/td><td>Jak\u00fdkoli n\u00e1kup pozemku<\/td><\/tr><tr><td>Podhodnocen\u00ed po\u0159izovac\u00edch n\u00e1klad\u016f<\/td><td>\u010c\u00e1stka n\u00e1kupu p\u0159esahuje dostupn\u00e9 prost\u0159edky<\/td><td>Pod\u00e1n\u00ed nab\u00eddky<\/td><\/tr><tr><td>Slab\u00e1 smlouva o prodeji nemovitosti ve f\u00e1zi v\u00fdstavby<\/td><td>Stavebn\u00ed riziko, platebn\u00ed riziko, nejistota ohledn\u011b dod\u00e1n\u00ed<\/td><td>Prvn\u00ed platba pro v\u00fdvoj\u00e1\u0159e<\/td><\/tr><tr><td>V\u00fdb\u011br podle dojmu z dovolen\u00e9<\/td><td>Nedostate\u010dn\u00e1 celoro\u010dn\u00ed popt\u00e1vka nebo n\u00edzk\u00e1 likvidita p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji<\/td><td>F\u00e1ze nab\u00eddky<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159edpoklad, \u017ee vlastnictv\u00ed se rovn\u00e1 trval\u00e9mu pobytu<\/td><td>Imigra\u010dn\u00ed pl\u00e1n selhal nebo je t\u0159eba jej p\u0159epracovat<\/td><td>Rozhodnut\u00ed o koupi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Tabulka slou\u017e\u00ed jako v\u00fdchoz\u00ed bod, nikoli jako vy\u010derp\u00e1vaj\u00edc\u00ed kontroln\u00ed seznam. Byt na sekund\u00e1rn\u00edm trhu v zapsan\u00e9 budov\u011b vy\u017eaduje jinou sadu kontrol ne\u017e vila na svahu s p\u0159\u00edstavbami, projekt ve f\u00e1zi pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed od developera, kter\u00e9ho jste si neov\u011b\u0159ili, nebo pozemek na pob\u0159e\u017e\u00ed, u n\u011bho\u017e nen\u00ed jasn\u00fd stav \u00fazemn\u00edho rozhodnut\u00ed. V n\u00e1sleduj\u00edc\u00edch \u010d\u00e1stech vysv\u011btl\u00edme pro\u010d.<\/p>\n\n\n\n<p>Pro v\u0161echny typy plat\u00ed jedna z\u00e1sada: po\u0159ad\u00ed krok\u016f je d\u016fle\u017eit\u00e9. Ov\u011b\u0159en\u00ed dokument\u016f, nez\u00e1visl\u00e1 pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brka a potvrzen\u00ed vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va by m\u011bly p\u0159edch\u00e1zet jak\u00e9koli platb\u011b, kterou je obt\u00ed\u017en\u00e9 z\u00edskat zp\u011bt. Obr\u00e1cen\u00ed tohoto po\u0159ad\u00ed je hlavn\u00ed p\u0159\u00ed\u010dinou mnoha probl\u00e9m\u016f popsan\u00fdch n\u00ed\u017ee.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">8 varovn\u00fdch sign\u00e1l\u016f, kv\u016fli kter\u00fdm by se transakce m\u011bla pozastavit, dokud se je neprov\u011b\u0159\u00ed<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Prodejce nebo zprost\u0159edkovatel odm\u00edt\u00e1 poskytnout dostatek informac\u00ed pro nez\u00e1vislou katastr\u00e1ln\u00ed kontrolu.<\/li>\n\n\n\n<li>Jste nuceni okam\u017eit\u011b uhradit nevratnou rezerva\u010dn\u00ed z\u00e1lohu.<\/li>\n\n\n\n<li>Fyzick\u00e1 plocha nebo dispozice neodpov\u00edd\u00e1 zapsan\u00e9 nemovitosti.<\/li>\n\n\n\n<li>P\u0159\u00edstavba, terasa nebo dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed maj\u00ed nejasn\u00fd pr\u00e1vn\u00ed status.<\/li>\n\n\n\n<li>Prodejce uv\u00e1d\u00ed, \u017ee povolen\u00ed \u201cse pr\u00e1v\u011b vy\u0159izuje\u201d, ale nen\u00ed schopen dolo\u017eit jeho aktu\u00e1ln\u00ed stav.<\/li>\n\n\n\n<li>Inzer\u00e1t na pozemek slibuje stavebn\u00ed potenci\u00e1l, ani\u017e by k n\u011bmu byla p\u0159ilo\u017eena podp\u016frn\u00e1 \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed dokumentace.<\/li>\n\n\n\n<li>Developer, kter\u00fd nab\u00edz\u00ed nemovitosti ve f\u00e1zi projektu, po\u017eaduje zna\u010dn\u00e9 platby, ani\u017e by byly jasn\u011b stanoveny smluvn\u00ed miln\u00edky a n\u00e1pravn\u00e1 opat\u0159en\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u016fle\u017eit\u00e9 sliby t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se parkov\u00e1n\u00ed, dokon\u010den\u00ed, mo\u017enosti vr\u00e1cen\u00ed pen\u011bz \u010di technick\u00fdch specifikac\u00ed jsou uvedeny pouze ve zpr\u00e1v\u00e1ch nebo v konverzac\u00edch, nikoli ve smlouv\u011b.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 1: P\u0159\u00edli\u0161 brzk\u00e1 platba z\u00e1lohy<\/h2>\n\n\n\n<p>P\u0159i transakc\u00edch s nemovitostmi v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e je obvykl\u00e9 zaplatit rezerva\u010dn\u00ed poplatek nebo z\u00e1lohu. Probl\u00e9mem nen\u00ed samotn\u00e1 platba, ale to, \u017ee k n\u00ed dojde je\u0161t\u011b p\u0159ed dokon\u010den\u00edm nezbytn\u00e9 kontroly dokument\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Typick\u00fd postup vypad\u00e1 takto: kupuj\u00edc\u00ed si prohl\u00e9dne nemovitost, zal\u00edb\u00ed se mu, dozv\u00ed se, \u017ee o ni m\u00e1 z\u00e1jem i n\u011bkdo jin\u00fd, a zaplat\u00ed rezerva\u010dn\u00ed z\u00e1lohu, aby ji \u201cst\u00e1hl z trhu\u201d. V tomto okam\u017eiku je\u0161t\u011b nebyla provedena kontrola vlastnick\u00fdch pr\u00e1v, nebyl zkontrolov\u00e1n katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis, nebyl potvrzen pr\u00e1vn\u00ed stav budovy a p\u0159edb\u011b\u017en\u00e1 smlouva nebyla posouzena nez\u00e1visl\u00fdm pr\u00e1vn\u00edkem. Prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed m\u00e1 pen\u00edze; kupuj\u00edc\u00ed m\u00e1 kus pap\u00edru a sl\u00e1bnouc\u00ed vyjedn\u00e1vac\u00ed pozici.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Platby za rezervaci a smluvn\u00ed <em>kapara<\/em> by se nem\u011bly pova\u017eovat za zam\u011bniteln\u00e9.<\/strong> Jejich pr\u00e1vn\u00ed d\u016fsledky se podle \u010dernohorsk\u00e9ho pr\u00e1va mohou li\u0161it \u2013 z\u00e1kon o z\u00e1vazc\u00edch stanov\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed pravidla pro <em>kapara<\/em>, v\u010detn\u011b toho, co se stane v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee dojde k dokon\u010den\u00ed transakce, pokud kupuj\u00edc\u00ed odstoup\u00ed od smlouvy nebo pokud prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nespln\u00ed sv\u00e9 z\u00e1vazky. P\u0159ed proveden\u00edm platby by smlouva m\u011bla specifikovat povahu platby a jasn\u011b stanovit, co se stane v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee dojde k dokon\u010den\u00ed prodeje, pokud kupuj\u00edc\u00ed odstoup\u00ed od smlouvy, pokud prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nespln\u00ed sv\u00e9 z\u00e1vazky nebo pokud hloubkov\u00e1 prov\u011brka odhal\u00ed n\u011bjak\u00fd probl\u00e9m.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nespol\u00e9hejte se na \u00fastn\u00ed uji\u0161t\u011bn\u00ed o mo\u017enosti vr\u00e1cen\u00ed pen\u011bz.<\/strong> Uve\u010fte dohodnut\u00e9 podm\u00ednky platby v p\u00edsemn\u00e9 smlouv\u011b a nechte si je p\u0159ed proveden\u00edm platby zkontrolovat. \u201cSamoz\u0159ejm\u011b, \u017ee to dostanete zp\u00e1tky\u201d nen\u00ed smluvn\u00ed podm\u00ednka.<\/p>\n\n\n\n<p>Kupuj\u00edc\u00ed zaplat\u00ed za byt zna\u010dnou z\u00e1lohu. N\u00e1sledn\u00e1 kontrola v katastru odhal\u00ed zapsanou hypot\u00e9ku, o kter\u00e9 prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed neinformoval, nebo probl\u00e9m s legalizac\u00ed p\u0159\u00edstavby terasy, p\u0159\u00edpadn\u011b nesoulad mezi zapsanou plochou a skute\u010dn\u00fdm p\u016fdorysem. Kupuj\u00edc\u00ed nyn\u00ed mus\u00ed bu\u010f tyto probl\u00e9my akceptovat, vyjedn\u00e1vat z oslaben\u00e9 pozice, nebo p\u0159\u00edpadn\u011b p\u0159ij\u00edt o zaplacenou \u010d\u00e1stku, pokud ho smlouva nechr\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zkontrolujte dokumenty je\u0161t\u011b p\u0159edt\u00edm, ne\u017e se z\u00e1loha stane nevratnou.<\/strong> Pokud prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed trv\u00e1 na zaplacen\u00ed rezerva\u010dn\u00edho poplatku je\u0161t\u011b p\u0159edt\u00edm, ne\u017e je mo\u017en\u00e9 prov\u00e9st jakoukoli kontrolu, m\u011bla by smlouva p\u0159inejmen\u0161\u00edm jasn\u011b stanovit, co se stane v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee se objev\u00ed pr\u00e1vn\u00ed probl\u00e9m \u2013 a p\u00edsemn\u00e1 dohoda by m\u011bla tyto podm\u00ednky p\u0159esn\u011b vymezit.<\/p>\n\n\n\n<p>Podrobn\u011bj\u0161\u00ed vysv\u011btlen\u00ed toho, jak tato transakce obvykle prob\u00edh\u00e1, najdete v \u010dl\u00e1nku \u201c<a href=\"\/cs\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Jak koupit nemovitost v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nep\u0159istupujte na nezdokumentovanou vedlej\u0161\u00ed platbu.<\/strong> Smlouva a platebn\u00ed tok by m\u011bly p\u0159esn\u011b odr\u00e1\u017eet strukturu transakce dohodnutou s va\u0161\u00edm pr\u00e1vn\u00edkem a da\u0148ov\u00fdm poradcem. \u017d\u00e1dost o p\u0159esunut\u00ed \u010d\u00e1sti kupn\u00ed ceny mimo r\u00e1mec zdokumentovan\u00e9 transakce by m\u011bla b\u00fdt pova\u017eov\u00e1na za z\u00e1va\u017en\u00e9 varovn\u00e9 znamen\u00ed a p\u0159ed dal\u0161\u00edm postupem by m\u011bla b\u00fdt nez\u00e1visle prov\u011b\u0159ena.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 2: Vynech\u00e1n\u00ed nez\u00e1visl\u00e9ho due diligence<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1024x683.webp\" alt=\"Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7400\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Mnoz\u00ed kupuj\u00edc\u00ed pova\u017euj\u00ed hloubkovou prov\u011brku za pouhou formalitu \u2013 za rychlou kontrolu, zda je prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed skute\u010dn\u011b t\u00edm, za koho se vyd\u00e1v\u00e1, a zda je nemovitost zaps\u00e1na v katastru nemovitost\u00ed. T\u00edm v\u0161ak p\u0159ehl\u00ed\u017eej\u00ed v\u011bt\u0161inu skute\u010dn\u00fdch rizik.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u016fkladn\u00e1 kontrola transakce s nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e m\u016f\u017ee zahrnovat celou \u0159adu aspekt\u016f:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Toto\u017enost a opr\u00e1vn\u011bn\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho<\/strong> \u2014 Je osoba, se kterou jedn\u00e1te, zapsan\u00fdm vlastn\u00edkem, a pokud je pou\u017eita pln\u00e1 moc, je platn\u00e1 a m\u00e1 spr\u00e1vn\u00fd rozsah?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vlastnick\u00e1 struktura<\/strong> \u2014 Je nemovitost ve vlastnictv\u00ed jedn\u00e9 osoby, nebo je ve spole\u010dn\u00e9m vlastnictv\u00ed? Jsou v\u0161ichni spoluvlastn\u00edci \u00fa\u010dastn\u00edky prodeje?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Probl\u00e9my s d\u011bdictv\u00edm<\/strong> \u2014 pokud do\u0161lo k p\u0159evodu vlastnictv\u00ed v r\u00e1mci d\u011bdick\u00e9ho \u0159\u00edzen\u00ed, byl tento proces \u0159\u00e1dn\u011b dokon\u010den a zaps\u00e1n do rejst\u0159\u00edku?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zapsan\u00e9 hypot\u00e9ky<\/strong> \u2014 Je na nemovitosti zaps\u00e1na hypot\u00e9ka?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va a n\u00e1roky t\u0159et\u00edch stran<\/strong> \u2014 existuj\u00ed n\u011bjak\u00e9 zapsan\u00e9 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, b\u0159emena nebo omezen\u00ed ve prosp\u011bch v\u011b\u0159itel\u016f \u010di t\u0159et\u00edch osob?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u011bcn\u00e1 b\u0159emena<\/strong> \u2014 existuj\u00ed k t\u00e9to nemovitosti zapsan\u00e1 p\u0159\u00edstupov\u00e1 pr\u00e1va, v\u011bcn\u00e1 b\u0159emena k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed nebo jin\u00e1 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Registrovan\u00e1 plocha vs. fyzick\u00e1 plocha<\/strong> \u2014 odpov\u00edd\u00e1 zapsan\u00e1 podlahov\u00e1 plocha tomu, co se ve skute\u010dnosti nach\u00e1z\u00ed na m\u00edst\u011b?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00e1vn\u00ed status stavby<\/strong> \u2014 Byla budova postavena na z\u00e1klad\u011b platn\u00fdch stavebn\u00edch povolen\u00ed? Byly n\u00e1sledn\u00e9 \u00fapravy \u0159\u00e1dn\u011b zaregistrov\u00e1ny?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stavebn\u00ed dokumentace<\/strong> \u2014 existuje stavebn\u00ed povolen\u00ed? Bylo vyd\u00e1no povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed (<em>upotrebna dozvola<\/em>) ji\u017e bylo vyd\u00e1no?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Smluvn\u00ed podm\u00ednky a platebn\u00ed podm\u00ednky<\/strong> \u2014 jsou navrhovan\u00e9 podm\u00ednky v souladu s obchodn\u00edmi standardy a pr\u00e1vn\u011b konzistentn\u00ed?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Rozsah hloubkov\u00e9 prov\u011brky se li\u0161\u00ed podle typu nemovitosti. Zapsan\u00fd byt v nov\u011bj\u0161\u00ed budov\u011b s jasn\u00fdm vlastnick\u00fdm pom\u011brem p\u0159in\u00e1\u0161\u00ed m\u00e9n\u011b nejistot ne\u017e t\u0159icet let star\u00e1 vila s p\u0159\u00edstavbami nebo pozemek, u n\u011bho\u017e nejsou k dispozici \u00fapln\u00e9 \u00fadaje o \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed. V\u00fdchoz\u00edm bodem by v\u0161ak v\u017edy m\u011bla b\u00fdt komplexn\u00ed prov\u011brka, nikoli prov\u011brka selektivn\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>\u010castou chybou je p\u0159edpoklad, \u017ee tuto prov\u011brku prov\u00e1d\u00ed makl\u00e9\u0159, kter\u00fd m\u00e1 na starosti prodej nemovitosti. Makl\u00e9\u0159 pov\u011b\u0159en\u00fd prodejem m\u016f\u017ee b\u00fdt najat prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm nebo m\u016f\u017ee m\u00edt jinak obchodn\u00ed z\u00e1jem na tom, aby transakce byla dokon\u010dena. Kupuj\u00edc\u00ed by si m\u011bli p\u00edsemn\u011b vyjasnit, koho makl\u00e9\u0159 zastupuje a kdo hrad\u00ed jeho odm\u011bnu \u2013 a nem\u011bli by p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee makl\u00e9\u0159 jednaj\u00edc\u00ed v t\u00e9to funkci prov\u00e1d\u00ed pro kupuj\u00edc\u00edho nez\u00e1vislou pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brku. Podobn\u011b i ov\u011b\u0159en\u00fd p\u0159eklad dokumentu pouze sd\u011bluje, co je v dokumentu uvedeno v jin\u00e9m jazyce \u2013 nep\u0159edstavuje v\u0161ak pr\u00e1vn\u00ed anal\u00fdzu toho, zda je dokument platn\u00fd, \u00fapln\u00fd nebo v souladu s jin\u00fdmi z\u00e1znamy.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Pokud je dan\u00e1 osoba placena druhou stranou transakce, byla j\u00ed jmenov\u00e1na nebo ji prim\u00e1rn\u011b zastupuje, nep\u0159edpokl\u00e1dejte, \u017ee pro v\u00e1s prov\u00e1d\u00ed nez\u00e1vislou hloubkovou prov\u011brku.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Dal\u0161\u00ed podrobnosti o tom, co proces p\u0159ezkumu zahrnuje, najdete v \u010d\u00e1sti \u201c<a href=\"\/cs\/all\/montenegro-real-estate-due-diligence\/\" target=\"_blank\">Due diligence v oblasti nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nezastavujte se u zapsan\u00fdch z\u00e1stavn\u00edch pr\u00e1v<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u010cist\u00fd katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis s\u00e1m o sob\u011b ne\u0159\u00edk\u00e1, zda jsou v\u0161echny platby souvisej\u00edc\u00ed s nemovitost\u00ed uhrazeny v\u010das. P\u0159ed uzav\u0159en\u00edm smlouvy si ov\u011b\u0159te, kter\u00e9 nesplacen\u00e9 z\u00e1vazky je t\u0159eba u konkr\u00e9tn\u00ed nemovitosti zkontrolovat \u2013 nap\u0159\u00edklad poplatky za spr\u00e1vu budovy, poplatky za slu\u017eby a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 m\u00edstn\u00ed povinnosti spojen\u00e9 s nemovitost\u00ed \u2013 a ve smlouv\u011b se dohodn\u011bte, jak budou vypo\u0159\u00e1d\u00e1ny p\u0159\u00edpadn\u00e9 nedoplatky na stran\u011b prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho.<\/p>\n\n\n\n<p>Po\u017e\u00e1dejte o aktu\u00e1ln\u00ed doklady, m\u00edsto abyste se spol\u00e9hali pouze na \u00fastn\u00ed prohl\u00e1\u0161en\u00ed, \u017ee \u201cv\u0161echno je zaplaceno\u201d.\u201d<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 3: Nespr\u00e1vn\u00e1 interpretace katastru nemovitost\u00ed<\/h2>\n\n\n\n<p>Syst\u00e9m registrace nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e je zalo\u017een na <em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em> \u2014 katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis, kter\u00fd obsahuje \u00fadaje o vlastnictv\u00ed, popis nemovitosti, podrobnosti o pozemku, zapsan\u00e1 b\u0159emena a omezen\u00ed. Je d\u016fle\u017eit\u00e9 pochopit, jak jej \u010d\u00edst a co v n\u011bm najdete a co nikoli.<\/p>\n\n\n\n<p>V\u00fd\u0148atek uv\u00e1d\u00ed:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Registrovan\u00fd vlastn\u00edk<\/strong> \u2014 kter\u00fd je v dob\u011b vystaven\u00ed v\u00fdpisu uveden jako pr\u00e1vn\u00ed vlastn\u00edk<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Popis nemovitosti<\/strong> \u2014 typ a registrovan\u00e1 plocha budovy nebo jednotky<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bal\u00edk<\/strong> \u2014 pozemky spojen\u00e9 s touto nemovitost\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zapsan\u00e1 b\u0159emena<\/strong> \u2014 hypot\u00e9ky, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, v\u011bcn\u00e1 b\u0159emena, z\u00e1kazy nakl\u00e1d\u00e1n\u00ed s majetkem<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Jak\u00e1koli omezen\u00ed<\/strong> \u2014 soudn\u00ed p\u0159\u00edkazy, p\u0159edkupn\u00ed pr\u00e1va nebo jin\u00e1 zapsan\u00e1 omezen\u00ed<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Katastr\u00e1ln\u00ed \u00fa\u0159ad v\u0161ak automaticky neov\u011b\u0159uje, zda v\u0161e, co se na pozemku fyzicky nach\u00e1z\u00ed, odpov\u00edd\u00e1 tomu, co je v katastru zaps\u00e1no. Pokud byla u vily p\u0159istav\u011bna dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed, terasa byla uzav\u0159ena a p\u0159em\u011bn\u011bna na obytn\u00fd prostor nebo byly po p\u016fvodn\u00edm z\u00e1pisu do katastru p\u0159istav\u011bny p\u0159\u00edstavby, tyto p\u0159\u00edstavby se v katastru nemus\u00ed objevit \u2013 nebo se mohou objevit jako nevy\u0159e\u0161en\u00e9 polo\u017eky. <strong>Skute\u010dnost, \u017ee je nemovitost zaps\u00e1na v katastru, je\u0161t\u011b neznamen\u00e1, \u017ee ka\u017ed\u00e1 stavebn\u00ed \u00faprava, p\u0159\u00edstavba nebo dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed jsou v souladu s pr\u00e1vn\u00edmi p\u0159edpisy.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Druhou \u010dastou chybou je spol\u00e9hat se na v\u00fdpis poskytnut\u00fd prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm, m\u00edsto aby si \u010dlov\u011bk s\u00e1m obstaral aktu\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis. Katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znamy se m\u011bn\u00ed. Hypot\u00e9ka zapsan\u00e1 minul\u00fd m\u011bs\u00edc se neobjev\u00ed ve v\u00fdpisu vydan\u00e9m p\u0159ed rokem. V\u00fdpis by se m\u011bl z\u00edskat p\u0159\u00edmo od p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho katastr\u00e1ln\u00edho \u00fa\u0159adu t\u011bsn\u011b p\u0159ed ka\u017edou kl\u00ed\u010dovou f\u00e1z\u00ed transakce \u2013 ne na za\u010d\u00e1tku a pak na to zapomenout.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>P\u0159ehl\u00e9dnuteln\u00fd inzer\u00e1t je\u0161t\u011b neznamen\u00e1, \u017ee je vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo bez v\u00e1d. Ov\u011b\u0159te si aktu\u00e1ln\u00ed katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znam a souvisej\u00edc\u00ed dokumenty, ne\u017e se pen\u00edze stanou t\u011b\u017eko vymahateln\u00fdmi.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>K nesrovnalostem doch\u00e1z\u00ed zejm\u00e9na u star\u0161\u00edch nemovitost\u00ed, u nemovitost\u00ed, kter\u00e9 n\u011bkolikr\u00e1t zm\u011bnily majitele na z\u00e1klad\u011b neform\u00e1ln\u00edch dohod, a u nemovitost\u00ed, u nich\u017e do\u0161lo k p\u0159evodu vlastnictv\u00ed d\u011bdictv\u00edm bez \u00fapln\u00e9 registrace. Na prvn\u00ed pohled se m\u016f\u017ee zd\u00e1t, \u017ee je jednotka zaps\u00e1na v katastru a nen\u00ed zat\u00ed\u017eena \u017e\u00e1dn\u00fdmi b\u0159emeny, av\u0161ak pe\u010dliv\u00e9 porovn\u00e1n\u00ed zapsan\u00e9 plochy, stavebn\u00edho pl\u00e1nu a toho, co se na m\u00edst\u011b fyzicky nach\u00e1z\u00ed, n\u011bkdy odhal\u00ed n\u011bco jin\u00e9ho.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Na co se zam\u011b\u0159it p\u0159i v\u00fdb\u011bru <em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Co je t\u0159eba ov\u011b\u0159it<\/th><th>Pro\u010d je to d\u016fle\u017eit\u00e9<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Identifikace pozemk\u016f a nemovitost\u00ed<\/td><td>Potvrzuje, \u017ee se dokument skute\u010dn\u011b t\u00fdk\u00e1 prod\u00e1van\u00e9 nemovitosti<\/td><\/tr><tr><td>Registrovan\u00fd vlastn\u00edk a pod\u00edl na vlastnictv\u00ed<\/td><td>Uv\u00e1d\u00ed, kdo se m\u016f\u017ee leg\u00e1ln\u011b \u00fa\u010dastnit prodeje<\/td><\/tr><tr><td>Popis budovy\/jednotky a registrovan\u00e1 plocha<\/td><td>Umo\u017e\u0148uje porovn\u00e1n\u00ed s fyzik\u00e1ln\u00edmi vlastnostmi a obchodn\u00edm popisem<\/td><\/tr><tr><td>Hypot\u00e9ky a dal\u0161\u00ed zapsan\u00e1 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va<\/td><td>M\u016f\u017ee m\u00edt vliv na to, zda lze p\u0159ev\u00e9st vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo bez v\u00e1d<\/td><\/tr><tr><td>V\u011bcn\u00e1 b\u0159emena a pr\u00e1va t\u0159et\u00edch osob<\/td><td>M\u016f\u017ee m\u00edt vliv na p\u0159\u00edstup, vyu\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed a budouc\u00ed rozvoj<\/td><\/tr><tr><td>Z\u00e1kazy, pozn\u00e1mky a z\u00e1znamy t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se legalizace<\/td><td>M\u016f\u017ee omezovat nakl\u00e1d\u00e1n\u00ed s odpadem nebo nazna\u010dovat nevy\u0159e\u0161en\u00fd pr\u00e1vn\u00ed status<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Jednotliv\u00e1 pole neberte izolovan\u011b. Katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis je t\u0159eba posuzovat jako celek a porovnat s nemovitost\u00ed, kter\u00e1 fyzicky existuje.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praktick\u00e1 pozn\u00e1mka:<\/strong> Od \u010dervence 2026 nab\u00edz\u00ed \u010dernohorsk\u00fd \u00fa\u0159ad pro spr\u00e1vu nemovitost\u00ed elektronickou slu\u017ebu pro z\u00edsk\u00e1n\u00ed \u00fa\u0159edn\u00edch <em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em> dokumenty online. P\u0159\u00edstup k t\u00e9to slu\u017eb\u011b vyu\u017e\u00edv\u00e1 \u010dernohorsk\u00fd syst\u00e9m NS eID. Zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed k n\u011bmu nemaj\u00ed p\u0159\u00edm\u00fd p\u0159\u00edstup, mohou po\u017e\u00e1dat sv\u00e9ho nez\u00e1visl\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edka, aby jim zajistil a ov\u011b\u0159il aktu\u00e1ln\u00ed \u00fa\u0159edn\u00ed v\u00fdpis.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d.  povolen\u00ed a legalizaci<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1024x683.webp\" alt=\"Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7401\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Jedn\u00e1 se o jednu z nejz\u00e1va\u017en\u011bj\u0161\u00edch mezer ve znalostech kupuj\u00edc\u00edch, kter\u00e1 se t\u00fdk\u00e1 \u0161irok\u00e9 \u0161k\u00e1ly typ\u016f nemovitost\u00ed \u2013 nejen zjevn\u011b probl\u00e9mov\u00fdch budov.<\/p>\n\n\n\n<p>Rozhoduj\u00edc\u00ed je rozli\u0161en\u00ed mezi:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nemovitost zapsan\u00e1 v katastru nemovitost\u00ed<\/strong> \u2014 existuje jako z\u00e1znam, ale to je\u0161t\u011b neznamen\u00e1, \u017ee stavba byla provedena v souladu se z\u00e1konem<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nemovitost postaven\u00e1 na z\u00e1klad\u011b po\u017eadovan\u00e9ho stavebn\u00edho povolen\u00ed, pro kterou bylo vyd\u00e1no p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed (<em>upotrebna dozvola<\/em>)<\/strong> \u2014 s v\u00fdhradou potvrzen\u00ed, \u017ee tyto dokumenty odpov\u00eddaj\u00ed sou\u010dasn\u00e9 struktu\u0159e a konfiguraci<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nemovitost nebo \u010d\u00e1st nemovitosti, kter\u00e1 je p\u0159edm\u011btem prob\u00edhaj\u00edc\u00edho legaliza\u010dn\u00edho \u0159\u00edzen\u00ed<\/strong> \u2014 tuto nemovitost nelze pova\u017eovat za pln\u011b legalizovanou; p\u0159ed zv\u00e1\u017een\u00edm koup\u011b si ov\u011b\u0159te aktu\u00e1ln\u00ed katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znamy, zda byly v\u010das zah\u00e1jeny z\u00e1konem stanoven\u00e9 registra\u010dn\u00ed a legaliza\u010dn\u00ed kroky a zda lze nemovitost v jej\u00edm sou\u010dasn\u00e9m stavu leg\u00e1ln\u011b p\u0159ev\u00e9st<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159\u00edstavba, dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed nebo \u00faprava, kter\u00e1 nikdy nebyla zaps\u00e1na do katastru nemovitost\u00ed ani pro ni nebylo vyd\u00e1no stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/strong> \u2014 fyzicky existuje, ale nem\u00e1 pr\u00e1vn\u00ed subjektivitu<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>V \u010cern\u00e9 Ho\u0159e se nach\u00e1z\u00ed zna\u010dn\u00e9 mno\u017estv\u00ed budov \u2013 zejm\u00e9na star\u0161\u00edch dom\u016f, pob\u0159e\u017en\u00edch vil a venkovsk\u00fdch nemovitost\u00ed \u2013, kter\u00e9 byly roz\u0161\u00ed\u0159eny, p\u0159estav\u011bny nebo jinak upraveny bez \u0159\u00e1dn\u00fdch povolen\u00ed. Jednalo se o b\u011b\u017enou praxi po cel\u00e1 desetilet\u00ed a mnoho z t\u011bchto nemovitost\u00ed od t\u00e9 doby n\u011bkolikr\u00e1t zm\u011bnilo majitele. Skute\u010dnost, \u017ee v nich p\u0159edchoz\u00ed majitel\u00e9 bydleli bez viditeln\u00fdch n\u00e1sledk\u016f, neznamen\u00e1, \u017ee byl vy\u0159e\u0161en jejich pr\u00e1vn\u00ed status.<\/p>\n\n\n\n<p>\u010cernohorsk\u00e9 <strong>Z\u00e1kon o legalizaci neleg\u00e1ln\u00edch staveb<\/strong> vstoupilo v platnost dne 14. srpna 2025 a stanovilo r\u00e1mec pro legalizaci t\u011bchto staveb. Pokyny ministerstva jasn\u011b uv\u00e1d\u011bj\u00ed, \u017ee status legalizace p\u0159\u00edmo ovliv\u0148uje, zda se neleg\u00e1ln\u011b postaven\u00e1 nemovitost m\u016f\u017ee dostat do b\u011b\u017en\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edho ob\u011bhu. Z\u00edsk\u00e1n\u00ed rozhodnut\u00ed o legalizaci \u0159e\u0161\u00ed omezen\u00ed vypl\u00fdvaj\u00edc\u00ed ze statusu neleg\u00e1ln\u00ed v\u00fdstavby nemovitosti, av\u0161ak dal\u0161\u00ed omezen\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se vlastnick\u00fdch pr\u00e1v, katastru nemovitost\u00ed a smluv je t\u0159eba i nad\u00e1le ov\u011b\u0159ovat samostatn\u011b. Ofici\u00e1ln\u00ed port\u00e1l na adrese <a href=\"https:\/\/legalizuj.me\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">legalizuj.me<\/a> poskytuje informace o aktu\u00e1ln\u00edm postupu, po\u017eadovan\u00fdch dokladech a odkaz na z\u00e1pis do katastru nemovitost\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Pro\u010d je to d\u016fle\u017eit\u00e9 i mimo samotn\u00fd proces legalizace? Z toho vypl\u00fdv\u00e1 n\u011bkolik praktick\u00fdch d\u016fsledk\u016f:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u010cernohorsk\u00fd pr\u00e1vn\u00ed re\u017eim omezuje zcizov\u00e1n\u00ed a p\u0159evody nemovitost\u00ed postaven\u00fdch v rozporu se z\u00e1konem, na kter\u00e9 se vztahuje z\u00e1konn\u00fd z\u00e1kaz. Konkr\u00e9tn\u00ed dopad z\u00e1vis\u00ed na katastr\u00e1ln\u00edch z\u00e1znamech dan\u00e9 nemovitosti a na tom, zda se na ni vztahuje z\u00e1konn\u00e1 v\u00fdjimka; proto je t\u0159eba si p\u0159ed slo\u017een\u00edm jak\u00e9koli z\u00e1lohy \u010di podpisem smlouvy ov\u011b\u0159it p\u0159evoditelnost konkr\u00e9tn\u00ed nemovitosti.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>U nemovitost\u00ed, kter\u00e9 nespl\u0148uj\u00ed stanoven\u00e9 podm\u00ednky, nemus\u00ed b\u00fdt hypote\u010dn\u00ed \u00fav\u011br od banky k dispozici nebo m\u016f\u017ee b\u00fdt jeho poskytnut\u00ed omezeno.<\/li>\n\n\n\n<li>M\u016f\u017ee to m\u00edt dopad na stavebn\u00ed povolen\u00ed k rekonstrukci.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nedodr\u017een\u00ed z\u00e1konn\u00fdch po\u017eadavk\u016f na registraci a legalizaci m\u016f\u017ee v\u00e9st k tomu, \u017ee neopr\u00e1vn\u011bn\u011b postaven\u00e1 nemovitost bude p\u0159edm\u011btem donucovac\u00edch opat\u0159en\u00ed, v\u010detn\u011b jej\u00edho odstran\u011bn\u00ed, jsou-li spln\u011bny podm\u00ednky stanoven\u00e9 z\u00e1konem.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Kontrola by m\u011bla prob\u011bhnout p\u0159ed vkladem \u2013 nikoli a\u017e po n\u011bm.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brka nenahrazuje technickou prohl\u00eddku<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nemovitost m\u016f\u017ee m\u00edt v po\u0159\u00e1dku doklady o vlastnictv\u00ed, ale p\u0159esto m\u016f\u017ee b\u00fdt z hlediska sv\u00e9ho technick\u00e9ho stavu nevhodnou koup\u00ed. U star\u0161\u00edch dom\u016f, vil nebo byt\u016f zva\u017ete p\u0159ed kone\u010dn\u00fdm rozhodnut\u00edm o koupi nez\u00e1vislou technickou prohl\u00eddku.<\/p>\n\n\n\n<p>V z\u00e1vislosti na dan\u00e9 nemovitosti by se p\u0159i prohl\u00eddce m\u011blo zkontrolovat <strong>viditeln\u00e9 struktur\u00e1ln\u00ed trhliny, hydroizolace st\u0159echy a terasy, odvodn\u011bn\u00ed, op\u011brn\u00e9 zdi na sva\u017eit\u00fdch pozemc\u00edch, zn\u00e1mky vlhkosti nebo pronik\u00e1n\u00ed vody, okna a vn\u011bj\u0161\u00ed pl\u00e1\u0161\u0165 budovy, stav elektroinstalace a vodovodn\u00edho potrub\u00ed a stav spole\u010dn\u00fdch prostor<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>U nemovitost\u00ed na svaz\u00edch a v pob\u0159e\u017en\u00edch oblastech je t\u0159eba v\u011bnovat zvl\u00e1\u0161tn\u00ed pozornost p\u0159\u00edstupov\u00fdm cest\u00e1m, odvodn\u011bn\u00ed a op\u011brn\u00fdm konstrukc\u00edm. U novostaveb porovnejte dodanou jednotku a povrchov\u00e9 \u00fapravy se smluvn\u00edmi specifikacemi, m\u00edsto abyste se spol\u00e9hali pouze na dokumentaci.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 5: P\u0159edpoklad, \u017ee na ka\u017ed\u00e9m pozemku lze stav\u011bt<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7402\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Pro kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed uva\u017euj\u00ed o koupi pozemku nebo nemovitost\u00ed s rozs\u00e1hl\u00fdmi nezastav\u011bn\u00fdmi pozemky, je tento rozd\u00edl z\u00e1sadn\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Vlastnictv\u00ed pozemku zapsan\u00e9ho v katastru je pr\u00e1vn\u00ed skute\u010dnost. Zda na tomto pozemku m\u016f\u017eete postavit to, co m\u00e1te v \u00famyslu, je samostatn\u00e1 ot\u00e1zka \u2013 z\u00e1vis\u00ed to na \u00fazemn\u00edm ur\u010den\u00ed, podrobn\u00fdch urbanistick\u00fdch podm\u00ednk\u00e1ch, p\u0159\u00edstupu, dostupnosti in\u017een\u00fdrsk\u00fdch s\u00edt\u00ed a konkr\u00e9tn\u00edch stavebn\u00edch pr\u00e1vech. Nejedn\u00e1 se o tot\u00e9\u017e a v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e m\u016f\u017ee b\u00fdt rozd\u00edl mezi nimi zna\u010dn\u00fd.<\/p>\n\n\n\n<p>Pozemek m\u016f\u017ee b\u00fdt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Zem\u011bd\u011blsk\u00e1 p\u016fda<\/strong> s omezen\u00edmi t\u00fdkaj\u00edc\u00edmi se bytov\u00e9 v\u00fdstavby<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Lesn\u00ed pozemky<\/strong> s klasifikacemi ochrany, kter\u00e9 omezuj\u00ed konstrukci<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V r\u00e1mci z\u00f3ny ochrany pob\u0159e\u017e\u00ed<\/strong> kde jsou pravidla pro v\u00fdstavbu obzvl\u00e1\u0161t\u011b p\u0159\u00edsn\u00e1<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V z\u00e1sad\u011b urbanizovan\u00e9<\/strong> av\u0161ak s v\u00fdhradou podrobn\u00fdch \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00edch podm\u00ednek, kter\u00e9 omezuj\u00ed v\u00fd\u0161ku, zastav\u011bnou plochu, odstupy od hranic pozemku nebo povolen\u00e9 vyu\u017eit\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bez leg\u00e1ln\u00edho p\u0159\u00edstupu k silnici<\/strong>, co\u017e znamen\u00e1, \u017ee jak\u00fdkoli developersk\u00fd projekt by nar\u00e1\u017eel na praktick\u00e9 i pr\u00e1vn\u00ed p\u0159ek\u00e1\u017eky, i kdyby samotn\u00fd pozemek byl vhodn\u00fd k z\u00e1stavb\u011b<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Praktick\u00e1 situace, s n\u00ed\u017e se kupuj\u00edc\u00ed setk\u00e1vaj\u00ed: na svahu nebo v bl\u00edzkosti pob\u0159e\u017e\u00ed se objev\u00ed pozemek s kr\u00e1sn\u00fdm v\u00fdhledem, cena se jev\u00ed jako p\u0159\u00edzniv\u00e1 a v katastru je pozemek veden jako zapsan\u00e1 parcela. Nic z toho v\u0161ak nepotvrzuje, \u017ee zde lze pl\u00e1novanou vilu \u010di d\u016fm leg\u00e1ln\u011b postavit. Bez z\u00edsk\u00e1n\u00ed a prostudov\u00e1n\u00ed platn\u00fdch \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00edch podm\u00ednek a dokumentace k z\u00e1stavb\u011b nem\u00e1 kupuj\u00edc\u00ed pro tento p\u0159edpoklad \u017e\u00e1dn\u00fd spolehliv\u00fd z\u00e1klad.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Na zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed se vztahuj\u00ed z\u00e1konn\u00e1 omezen\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se ur\u010dit\u00fdch kategori\u00ed pozemk\u016f.<\/strong> \u010cl\u00e1nek 415 \u010dernohorsk\u00e9ho z\u00e1kona o nemovitostech omezuje vlastnictv\u00ed cizinc\u016f mimo jin\u00e9 v p\u0159\u00edpad\u011b zem\u011bd\u011blsk\u00e9 p\u016fdy, les\u016f a lesn\u00edch pozemk\u016f, ostrov\u016f a nemovitost\u00ed v r\u00e1mci stanoven\u00e9 pohrani\u010dn\u00ed z\u00f3ny. Omezen\u00e1 v\u00fdjimka umo\u017e\u0148uje zahrani\u010dn\u00ed fyzick\u00e9 osob\u011b nab\u00fdt a\u017e 5 000 m\u00b2 zem\u011bd\u011blsk\u00e9 nebo lesn\u00ed p\u016fdy, pokud je p\u0159edm\u011btem transakce tak\u00e9 obytn\u00e1 budova stoj\u00edc\u00ed na t\u00e9to p\u016fd\u011b. P\u0159ed podpisem smlouvy je proto t\u0159eba zkontrolovat katastr\u00e1ln\u00ed klasifikaci konkr\u00e9tn\u00ed parcely.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 6: Spol\u00e9h\u00e1n\u00ed se na nespr\u00e1vn\u00e9 lidi<\/h2>\n\n\n\n<p>Do transakc\u00ed s nemovitostmi je zapojeno n\u011bkolik \u00fa\u010dastn\u00edk\u016f, kte\u0159\u00ed h\u00e1j\u00ed r\u016fzn\u00e9 z\u00e1jmy. Nejasnosti ohledn\u011b rol\u00ed jednotliv\u00fdch \u00fa\u010dastn\u00edk\u016f jsou p\u0159ekvapiv\u011b \u010dast\u00fdm zdrojem zranitelnosti kupuj\u00edc\u00edho.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Prodejce<\/strong> je druh\u00e1 strana transakce. Jej\u00edm z\u00e1jmem je uzav\u0159\u00edt prodej za nejlep\u0161\u00ed cenu s co nejmen\u0161\u00edmi komplikacemi, nikoli zajistit, aby kupuj\u00edc\u00ed pochopil souvisej\u00edc\u00ed rizika.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Realitn\u00ed makl\u00e9\u0159 pov\u011b\u0159en\u00fd prodejem nemovitosti<\/strong> m\u016f\u017ee b\u00fdt najat prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm nebo m\u016f\u017ee m\u00edt jinak obchodn\u00ed z\u00e1jem na uzav\u0159en\u00ed transakce. Zeptejte se, koho makl\u00e9\u0159 form\u00e1ln\u011b zastupuje, kdo hrad\u00ed provizi a zda m\u00e1 makl\u00e9\u0159 v\u016f\u010di v\u00e1m n\u011bjak\u00e9 smluvn\u00ed povinnosti. Ani skute\u010dn\u011b ochotn\u00fd makl\u00e9\u0159 nen\u00ed ze sv\u00e9 pozice schopen prov\u00e9st pro kupuj\u00edc\u00edho nez\u00e1vislou pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brku.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Poradce zastupuj\u00edc\u00ed kupuj\u00edc\u00edho nebo agent kupuj\u00edc\u00edho<\/strong>, pokud je tato osoba najata samostatn\u011b, m\u011bn\u00ed to celou situaci \u2013 kupuj\u00edc\u00ed si v\u0161ak mus\u00ed ujasnit, kdo tuto osobu najal a komu zaplatil.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/strong> Pr\u00e1vn\u00edk najat\u00fd kupuj\u00edc\u00edm prov\u011b\u0159uje dokumenty a poskytuje poradenstv\u00ed v z\u00e1jmu kupuj\u00edc\u00edho. Nez\u00e1vislost z\u00e1vis\u00ed na tom, v \u010d\u00ed prosp\u011bch pr\u00e1vn\u00edk jedn\u00e1, a na tom, zda existuje n\u011bjak\u00fd st\u0159et z\u00e1jm\u016f. Skute\u010dnost, \u017ee pr\u00e1vn\u00edka doporu\u010dil realitn\u00ed makl\u00e9\u0159 nebo prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed, nen\u00ed sama o sob\u011b rozhoduj\u00edc\u00ed \u2013 z\u00e1le\u017e\u00ed na rozsahu mand\u00e1tu a na tom, zda byla provedena \u0159\u00e1dn\u00e1 kontrola st\u0159etu z\u00e1jm\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pisatel nebo tlumo\u010dn\u00edk<\/strong> potvrzuje obsah dokumentu v jin\u00e9m jazyce. Nejedn\u00e1 se o pr\u00e1vn\u00ed posouzen\u00ed, zda je dokument platn\u00fd, \u00fapln\u00fd nebo v souladu s jin\u00fdmi z\u00e1znamy.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u010cernohorsk\u00fd not\u00e1\u0159<\/strong> pln\u00ed z\u00e1konem stanoven\u00e9 funkce t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se z\u00e1konnosti a ov\u011b\u0159ov\u00e1n\u00ed a mezi jeho povinnosti pat\u0159\u00ed upozor\u0148ov\u00e1n\u00ed stran na ur\u010dit\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed vady a odm\u00edt\u00e1n\u00ed \u00fakon\u016f, kter\u00e9 jsou z\u00e1konem v\u00fdslovn\u011b zak\u00e1z\u00e1ny. Not\u00e1\u0159 je v\u0161ak nestrann\u00fd a nenahrazuje pr\u00e1vn\u00edka, kter\u00fd je pov\u011b\u0159en poskytovat kupuj\u00edc\u00edmu poradenstv\u00ed konkr\u00e9tn\u011b ohledn\u011b jeho z\u00e1jm\u016f, vyjedn\u00e1vac\u00ed pozice a rizik transakce. Not\u00e1\u0159sk\u00e9 ov\u011b\u0159en\u00ed nen\u00ed tot\u00e9\u017e jako nez\u00e1visl\u00e1 due diligence prov\u00e1d\u011bn\u00e1 pro kupuj\u00edc\u00edho.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Osoba<\/th><th>S \u010d\u00edm mohou pomoci<\/th><th>\u010cemu se vyhnout<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Realitn\u00ed makl\u00e9\u0159<\/td><td>Vyhled\u00e1v\u00e1n\u00ed nemovitost\u00ed, prohl\u00eddky, vyjedn\u00e1v\u00e1n\u00ed a koordinace transakc\u00ed v r\u00e1mci jejich pracovn\u00ed n\u00e1pln\u011b<\/td><td>\u017de poskytuj\u00ed nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Pr\u00e1vn\u00ed z\u00e1stupce kupuj\u00edc\u00edho<\/td><td>Vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo, smlouva, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, pr\u00e1vn\u00ed status a pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed pro kupuj\u00edc\u00edho v r\u00e1mci sjednan\u00e9ho mand\u00e1tu<\/td><td>\u017de pr\u00e1vn\u00ed posouzen\u00ed je struktur\u00e1ln\u00ed\/technick\u00fd pr\u016fzkum<\/td><\/tr><tr><td>Not\u00e1\u0159<\/td><td>Z\u00e1konem stanoven\u00e9 not\u00e1\u0159sk\u00e9 \u00fakony, ov\u011b\u0159ov\u00e1n\u00ed a kontroly z\u00e1konnosti vy\u017eadovan\u00e9 z\u00e1konem<\/td><td>\u017de not\u00e1\u0159 jedn\u00e1 v\u00fdhradn\u011b v z\u00e1jmu kupuj\u00edc\u00edho<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ekladatel\/tlumo\u010dn\u00edk<\/td><td>P\u0159esn\u00e1 komunikace a p\u0159eklad<\/td><td>Tento p\u0159eklad p\u0159edstavuje pr\u00e1vn\u00ed radu<\/td><\/tr><tr><td>Architekt\/in\u017een\u00fdr<\/td><td>Fyzick\u00fd stav, \u00fapravy, stavebn\u00ed proveditelnost nebo technick\u00e1 proveditelnost v r\u00e1mci jejich odborn\u00e9 p\u016fsobnosti<\/td><td>Aby zajistili jednozna\u010dn\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed vlastnictv\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Da\u0148ov\u00fd poradce\/\u00fa\u010detn\u00ed<\/td><td>Da\u0148ov\u00e9 d\u016fsledky konkr\u00e9tn\u00edch transakc\u00ed<\/td><td>\u017de odhad n\u00e1klad\u016f zprost\u0159edkovatele p\u0159edstavuje da\u0148ov\u00e9 poradenstv\u00ed<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Zjist\u011bte, kdo je vlastn\u011b opr\u00e1vn\u011bn p\u016fsobit jako zprost\u0159edkovatel<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u010cern\u00e1 Hora nyn\u00ed upravuje zprost\u0159edkov\u00e1n\u00ed obchod\u016f s nemovitostmi na z\u00e1klad\u011b z\u00e1kona o zprost\u0159edkov\u00e1n\u00ed obchod\u016f s nemovitostmi a pron\u00e1jmu. Ministerstvo hospod\u00e1\u0159sk\u00e9ho rozvoje spravuje registra\u010dn\u00ed syst\u00e9m pro zprost\u0159edkovatele, v\u010detn\u011b odborn\u00fdch po\u017eadavk\u016f kladen\u00fdch na makl\u00e9\u0159e.<\/p>\n\n\n\n<p>Ne\u017e se obr\u00e1t\u00edte na agenturu, vy\u017e\u00e1dejte si ofici\u00e1ln\u00ed n\u00e1zev zprost\u0159edkovatele a ov\u011b\u0159te si, zda je v sou\u010dasn\u00e9 dob\u011b \u0159\u00e1dn\u011b registrov\u00e1n. Registrace sice nenahrazuje nez\u00e1vislou pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brku, ale vyu\u017eit\u00ed identifikovateln\u00e9ho a \u0159\u00e1dn\u011b registrovan\u00e9ho zprost\u0159edkovatele poskytuje kupuj\u00edc\u00edmu dal\u0161\u00ed \u00farove\u0148 odpov\u011bdnosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Pokud se transakce uskute\u010d\u0148uje na d\u00e1lku nebo na z\u00e1klad\u011b pln\u00e9 moci, je volba nez\u00e1visl\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edho z\u00e1stupce je\u0161t\u011b d\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00ed. \u201c<a href=\"\/cs\/all\/buy-property-in-montenegro-remotely-step-by-step-guide-for-foreign-buyers\/\" target=\"_blank\">N\u00e1kup nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e na d\u00e1lku<\/a>\u201d\u2026\u201c zahrnuje dal\u0161\u00ed procesn\u00ed aspekty, kter\u00e9 stoj\u00ed za to prozkoumat samostatn\u011b.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 7: Rozpo\u010dtov\u00e1n\u00ed pouze na z\u00e1klad\u011b po\u0159izovac\u00ed ceny<\/h2>\n\n\n\n<p>Po\u017eadovan\u00e1 cena nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e nep\u0159edstavuje celkov\u00e9 n\u00e1klady na jej\u00ed po\u0159\u00edzen\u00ed. Kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed si pl\u00e1nuj\u00ed rozpo\u010det na z\u00e1klad\u011b inzerovan\u00e9 ceny, se obvykle setk\u00e1vaj\u00ed s dodate\u010dn\u00fdmi n\u00e1klady, kter\u00e9 v z\u00e1vislosti na konkr\u00e9tn\u00ed transakci mohou celkovou \u010d\u00e1stku v\u00fdrazn\u011b nav\u00fd\u0161it.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e: \u010d\u00e1stky, s nimi\u017e by kupuj\u00edc\u00ed m\u011bli po\u010d\u00edtat<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>U transakc\u00ed, na kter\u00e9 se vztahuje re\u017eim dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, uplat\u0148uje \u010cern\u00e1 Hora progresivn\u00ed sazby:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Hodnota zdaniteln\u00e9ho majetku<\/th><th>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>A\u017e 150 000 \u20ac<\/td><td>3%<\/td><\/tr><tr><td>150 000,01\u2013500 000 EUR<\/td><td>4 500 \u20ac + 51 TP4T z \u010d\u00e1stky p\u0159esahuj\u00edc\u00ed 150 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Nad 500 000 \u20ac<\/td><td>22 000 \u20ac + 61 TP4T z \u010d\u00e1stky p\u0159esahuj\u00edc\u00ed 500 000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Tyto sazby se vztahuj\u00ed na zdanitelnou hodnotu podle pravidel pro da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, nikoli automaticky na ka\u017edou transakci s nemovitostmi. Novostavby a jin\u00e9 transakce podl\u00e9haj\u00edc\u00ed DPH mohou podl\u00e9hat odli\u0161n\u00e9mu da\u0148ov\u00e9mu re\u017eimu, proto je t\u0159eba si p\u0159ed sestaven\u00edm rozpo\u010dtu ov\u011b\u0159it, jak\u00fd re\u017eim se v dan\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b uplatn\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159\u00edklad:<\/strong> pokud je zdaniteln\u00e1 hodnota nemovitosti ur\u010den\u00e9 k dal\u0161\u00edmu prodeji 200 000 \u20ac, a neplat\u00ed \u017e\u00e1dn\u00e1 v\u00fdjimka, \u010dinila by da\u0148 z p\u0159evodu podle progresivn\u00edho vzorce:<\/p>\n\n\n\n<p>4 500 \u20ac + 5% \u00d7 50 000 \u20ac = <strong>\u20ac7,000<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>To je je\u0161t\u011b p\u0159ed zapo\u010d\u00edt\u00e1n\u00edm not\u00e1\u0159sk\u00fdch poplatk\u016f, n\u00e1klad\u016f na nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed, p\u0159eklad\u016f, bankovn\u00edch a devizov\u00fdch poplatk\u016f, registrace, vybaven\u00ed nebo rekonstrukce.<\/p>\n\n\n\n<p>Tento p\u0159\u00edklad slou\u017e\u00ed pouze k ilustraci v\u00fdpo\u010dtu dan\u011b; nejedn\u00e1 se o odhad celkov\u00fdch n\u00e1klad\u016f spojen\u00fdch s uzav\u0159en\u00edm transakce u ka\u017ed\u00e9 koup\u011b v hodnot\u011b 200 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>N\u00e1klady, kter\u00e9 obvykle vznikaj\u00ed:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/strong> \u2014 obecn\u011b plat\u00ed v p\u0159\u00edpadech, kdy se na danou transakci vztahuje re\u017eim dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, s v\u00fdhradou z\u00e1konn\u00fdch v\u00fdjimek. Rozhoduj\u00edc\u00edm pr\u00e1vn\u00edm p\u0159edpisem je z\u00e1kon o dani z p\u0159evodu nemovitost\u00ed; kupuj\u00edc\u00ed by si m\u011bli ov\u011b\u0159it aktu\u00e1ln\u00ed zn\u011bn\u00ed platn\u00e9 ke dni uzav\u0159en\u00ed transakce, v\u010detn\u011b novelizac\u00ed zve\u0159ejn\u011bn\u00fdch ve V\u011bstn\u00edku \u010d. 132\/2026 v z\u00e1\u0159\u00ed 2026<\/li>\n\n\n\n<li><strong>DPH<\/strong> \u2014 se m\u016f\u017ee vztahovat na zdaniteln\u00e9 dod\u00e1vky nov\u011b postaven\u00fdch budov a dal\u0161\u00ed transakce, na kter\u00e9 se vztahuje z\u00e1kon o DPH; ov\u011b\u0159te, zda je prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed pl\u00e1tcem DPH a zda sjednan\u00e1 cena zahrnuje DPH<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Not\u00e1\u0159sk\u00e9 poplatky<\/strong> \u2014 stanoveny podle not\u00e1\u0159sk\u00e9ho sazebn\u00edku; li\u0161\u00ed se v z\u00e1vislosti na hodnot\u011b transakce<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed posouzen\u00ed<\/strong> \u2014 v\u00fd\u0161e odm\u011bny by m\u011bla b\u00fdt sjedn\u00e1na p\u0159edem a zv\u00e1\u017eena s ohledem na pr\u00e1vn\u00ed a finan\u010dn\u00ed rizika dan\u00e9 transakce<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ov\u011b\u0159en\u00e9 p\u0159eklady a tlumo\u010den\u00ed<\/strong> v p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Poplatky za bankovn\u00ed a mezin\u00e1rodn\u00ed p\u0159evody<\/strong> \u2014 poplatky za sm\u011bnu m\u011bny a mezin\u00e1rodn\u00ed bankovn\u00ed p\u0159evody mohou u v\u011bt\u0161\u00edch transakc\u00ed p\u0159edstavovat v\u00fdznamnou polo\u017eku<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kontroly bankovn\u00edch transakc\u00ed a p\u016fvodu finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f<\/strong> \u2014 Je\u0161t\u011b p\u0159ed uplynut\u00edm lh\u016fty pro platbu si u p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch bank ov\u011b\u0159te, jak\u00e9 doklady mohou vy\u017eadovat v p\u0159\u00edpad\u011b velk\u00e9ho mezin\u00e1rodn\u00edho p\u0159evodu souvisej\u00edc\u00edho s nemovitost\u00ed. M\u011bjte po ruce kupn\u00ed smlouvu, v\u00fdpisy z bankovn\u00edch \u00fa\u010dt\u016f a dal\u0161\u00ed doklady prokazuj\u00edc\u00ed p\u016fvod a \u00fa\u010del finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f. Nep\u0159edpokl\u00e1dejte, \u017ee velk\u00fd p\u0159eshrani\u010dn\u00ed p\u0159evod bude zpracov\u00e1n okam\u017eit\u011b jen proto, \u017ee byla podeps\u00e1na kupn\u00ed smlouva.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Registra\u010dn\u00ed a administrativn\u00ed n\u00e1klady<\/strong> \u2014 souvisej\u00edc\u00ed se z\u00e1pisem vlastnictv\u00ed do katastru nemovitost\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rekonstrukce a vybaven\u00ed<\/strong> \u2014 velmi prom\u011bnliv\u00e9, u star\u0161\u00edch nemovitost\u00ed v\u0161ak \u010dasto podce\u0148ovan\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Poplatky za spr\u00e1vu budovy a \u00fadr\u017ebu<\/strong> \u2014 plat\u00ed pro byty a spravovan\u00e9 bytov\u00e9 komplexy; tyto poplatky se plat\u00ed ka\u017edoro\u010dn\u011b<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parkov\u00e1n\u00ed nebo skladov\u00e1n\u00ed<\/strong> \u2014 tyto se n\u011bkdy prod\u00e1vaj\u00ed odd\u011blen\u011b od hlavn\u00ed jednotky a nejsou zahrnuty v cen\u011b uveden\u00e9 v nadpisu<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u016fb\u011b\u017en\u00e9 n\u00e1klady spojen\u00e9 s nemovitostmi<\/strong> \u2014 p\u0159ipojen\u00ed k in\u017een\u00fdrsk\u00fdm s\u00edt\u00edm, m\u00edstn\u00ed poplatky a \u00fadr\u017eba<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Da\u0148ov\u00e1 registrace v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/strong> \u2014 zahrani\u010dn\u00ed vlastn\u00edci mohou pot\u0159ebovat \u010dernohorskou da\u0148ovou registraci a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 da\u0148ov\u00e9 identifika\u010dn\u00ed \u010d\u00edslo pro \u00fa\u010dely pln\u011bn\u00ed m\u00edstn\u00edch da\u0148ov\u00fdch povinnost\u00ed; po\u017eadovan\u00e9 lh\u016fty je t\u0159eba ov\u011b\u0159it pro konkr\u00e9tn\u00ed transakci<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>V n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed tabulce je uveden p\u0159ehled n\u00e1kladov\u00fdch kategori\u00ed podle typu transakce:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Kategorie n\u00e1klad\u016f<\/th><th>Prodej z druh\u00e9 ruky<\/th><th>Novostavba \/ nov\u00e1 v\u00fdstavba<\/th><th>Co je t\u0159eba ov\u011b\u0159it<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/td><td>Obecn\u011b plat\u00ed, pokud se nabyt\u00ed vztahuje do re\u017eimu dan\u011b z p\u0159evodu majetku, s v\u00fdhradou z\u00e1konn\u00fdch v\u00fdjimek<\/td><td>Obvykle spad\u00e1 mimo re\u017eim dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, kde se uplat\u0148uje DPH; od 1. dubna 2026 jsou z tohoto re\u017eimu vylou\u010deny tak\u00e9 stavebn\u00ed pozemky, na kter\u00e9 se vztahuje DPH<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, jak\u00fd re\u017eim se na va\u0161i transakci vztahuje, a zkontrolujte aktu\u00e1ln\u00ed z\u00e1konn\u00e9 v\u00fdjimky<\/td><\/tr><tr><td>DPH<\/td><td>Obvykle se to nevztahuje<\/td><td>M\u016f\u017ee se vztahovat na zdaniteln\u00e9 dod\u00e1vky nov\u011b postaven\u00fdch nemovitost\u00ed<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda je prodejce pl\u00e1tcem DPH; zjist\u011bte, zda je uveden\u00e1 cena v\u010detn\u011b DPH<\/td><\/tr><tr><td>Not\u00e1\u0159sk\u00e9 poplatky<\/td><td>Ano<\/td><td>Ano<\/td><td>Ov\u011b\u0159te aktu\u00e1ln\u00ed sazbu pro hodnotu va\u0161\u00ed transakce<\/td><\/tr><tr><td>Nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed posouzen\u00ed<\/td><td>Ano<\/td><td>Ano<\/td><td>P\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm spolupr\u00e1ce se dohodn\u011bte na rozsahu pr\u00e1ce a honor\u00e1\u0159i<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159eklady \/ tlumo\u010den\u00ed<\/td><td>Podle pot\u0159eby<\/td><td>Podle pot\u0159eby<\/td><td>Rozpo\u010det na ov\u011b\u0159en\u00fd p\u0159eklad, je-li to nutn\u00e9<\/td><\/tr><tr><td>Mezin\u00e1rodn\u00ed p\u0159evod \/ Devizov\u00e9 operace<\/td><td>Ano<\/td><td>Ano<\/td><td>Zkontrolujte si kurzy sv\u00e9 banky; zva\u017ete vyu\u017eit\u00ed slu\u017eeb specializovan\u00fdch devizov\u00fdch spole\u010dnost\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Z\u00e1pis do katastru nemovitost\u00ed<\/td><td>Ano<\/td><td>Ano<\/td><td>Potvr\u010fte aktu\u00e1ln\u00ed spr\u00e1vn\u00ed poplatek<\/td><\/tr><tr><td>Rekonstrukce \/ vybaven\u00ed interi\u00e9ru<\/td><td>Prom\u011bnn\u00e1<\/td><td>Variabiln\u00ed \/ \u010dasto po\u017eadovan\u00e9<\/td><td>P\u0159ed v\u00fdm\u011bnou zkontrolujte stav za\u0159\u00edzen\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Poplatek za spr\u00e1vu budovy<\/td><td>V p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch p\u0159\u00edpadech<\/td><td>V p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch p\u0159\u00edpadech<\/td><td>\u017d\u00e1dost o \u00fa\u010detn\u00ed v\u00fdkazy<\/td><\/tr><tr><td>Parkov\u00e1n\u00ed \/ skladov\u00e1n\u00ed<\/td><td>V p\u0159\u00edpad\u011b samostatn\u00e9ho prodeje<\/td><td>V p\u0159\u00edpad\u011b samostatn\u00e9ho prodeje<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, co je zahrnuto v cen\u011b<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 8: Pova\u017eovat prodej nemovitosti ve f\u00e1zi projektu za prodej z druh\u00e9 ruky<\/h2>\n\n\n\n<p>Koup\u011b nemovitosti, kter\u00e1 je\u0161t\u011b neexistuje \u2013 nebo je ve f\u00e1zi v\u00fdstavby \u2013, s sebou nese odli\u0161n\u00fd rizikov\u00fd profil ne\u017e koup\u011b ji\u017e existuj\u00edc\u00ed, zapsan\u00e9 jednotky. Mnoho kupuj\u00edc\u00edch p\u0159istupuje k transakc\u00edm s nemovitostmi ve f\u00e1zi projektu tak, jako by hlavn\u00edm krit\u00e9riem bylo pouze to, zda p\u016fdorys vypad\u00e1 spr\u00e1vn\u011b. Nejd\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00ed kontroly se v\u0161ak v\u011bt\u0161inou t\u00fdkaj\u00ed developera a kupn\u00ed smlouvy.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Due diligence p\u0159i prodeji se zam\u011b\u0159uje na st\u00e1vaj\u00edc\u00ed vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo a p\u0159edm\u011bt prodeje. Due diligence u nemovitost\u00ed ve f\u00e1zi projektu mus\u00ed rovn\u011b\u017e prov\u011b\u0159it developera, pr\u00e1vn\u00ed n\u00e1rok na projekt, stavebn\u00ed dokumentaci a smluvn\u00ed z\u00e1ruky.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ne\u017e kupuj\u00edc\u00ed uhrad\u00ed prvn\u00ed spl\u00e1tku za projekt ve f\u00e1zi pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed, m\u011bl by si ov\u011b\u0159it:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Pr\u00e1vn\u00ed postaven\u00ed developera<\/strong> \u2014 Je spole\u010dnost \u0159\u00e1dn\u011b zaregistrov\u00e1na a je v dobr\u00e9m stavu?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vlastnictv\u00ed pozemku nebo pr\u00e1vo na v\u00fdstavbu<\/strong> \u2014 je developer vlastn\u00edkem dan\u00e9 parcely nebo m\u00e1 z\u00e1konn\u00e9 pr\u00e1vo na n\u00ed stav\u011bt?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/strong> \u2014 Bylo vyd\u00e1no stavebn\u00ed povolen\u00ed, nebo se projekt propaguje je\u0161t\u011b p\u0159edt\u00edm, ne\u017e jsou povolen\u00ed vyd\u00e1na?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159esn\u00e1 specifikace jednotky<\/strong> \u2014 Je dohodnut\u00e1 specifikace (povrchov\u00e9 \u00fapravy, plocha, dispozice) jasn\u011b zdokumentov\u00e1na a smluvn\u011b z\u00e1vazn\u00e1?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>F\u00e1ze v\u00fdstavby a harmonogram<\/strong> \u2014 v jak\u00e9 f\u00e1zi se stavba nach\u00e1z\u00ed a jak\u00fd je stanoven\u00fd term\u00edn dokon\u010den\u00ed?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Platebn\u00ed term\u00edny<\/strong> \u2014 jsou spl\u00e1tky v\u00e1z\u00e1ny na ov\u011b\u0159iteln\u00e9 stavebn\u00ed miln\u00edky, nebo pouze na kalend\u00e1\u0159n\u00ed data?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ustanoven\u00ed o odkladu<\/strong> \u2014 co uv\u00e1d\u00ed smlouva ohledn\u011b zpo\u017ed\u011bn\u00ed a jak\u00e9 n\u00e1pravn\u00e9 prost\u0159edky m\u00e1 kupuj\u00edc\u00ed k dispozici?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zm\u011bny ve specifikaci<\/strong> \u2014 m\u016f\u017ee developer zm\u011bnit materi\u00e1ly nebo specifikace a za jak\u00fdch podm\u00ednek?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Podm\u00ednky p\u0159ed\u00e1n\u00ed<\/strong> \u2014 jak\u00e9 jsou podm\u00ednky p\u0159ed\u00e1n\u00ed a co se stane, pokud budou p\u0159i p\u0159ed\u00e1n\u00ed zji\u0161t\u011bny vady?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Postup v p\u0159\u00edpad\u011b nepln\u011bn\u00ed z\u00e1vazk\u016f<\/strong> \u2014 pokud developer nespln\u00ed sv\u00e9 z\u00e1vazky, jak\u00e9 existuj\u00ed ochrann\u00e9 mechanismy?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>N\u011bkte\u0159\u00ed develope\u0159i nab\u00edzej\u00ed bankovn\u00ed z\u00e1ruky nebo \u00faschovu pen\u011bz; jin\u00ed nikoli. Smlouva, kter\u00e1 zavazuje kupuj\u00edc\u00edho k postupn\u00fdm platb\u00e1m bez smyslupln\u00e9 ochrany v p\u0159\u00edpad\u011b zpo\u017ed\u011bn\u00ed nebo nepln\u011bn\u00ed ze strany developera, p\u0159en\u00e1\u0161\u00ed zna\u010dn\u00e9 riziko na kupuj\u00edc\u00edho. To, zda existuj\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed ochrann\u00e1 opat\u0159en\u00ed, z\u00e1vis\u00ed v\u00fdhradn\u011b na tom, co smlouva skute\u010dn\u011b uv\u00e1d\u00ed \u2013 nikoli na tom, co je pops\u00e1no v prodejn\u00ed bro\u017eu\u0159e.<\/p>\n\n\n\n<p>Trh s nemovitostmi ve f\u00e1zi projektu v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e zahrnuje jak developersk\u00e9 projekty od zku\u0161en\u00fdch developer\u016f s osv\u011bd\u010denou histori\u00ed, tak i men\u0161\u00ed projekty, u nich\u017e nen\u00ed pokra\u010dov\u00e1n\u00ed v\u00fdstavby tak jist\u00e9. Due diligence developera je d\u016fle\u017eit\u00e1 nez\u00e1visle na due diligence projektu.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 9: Kupujete si v\u00fdhled, nikoli lokalitu<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1024x683.webp\" alt=\"Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7403\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>V pr\u016fvodc\u00edch o nemovitostech se v\u011bt\u0161ina pozornosti v\u011bnuje pr\u00e1vn\u00edm a finan\u010dn\u00edm rizik\u016fm, av\u0161ak \u0161patn\u00e1 volba lokality zp\u016fsobuje jin\u00fd druh ztr\u00e1ty \u2013 takovou, kter\u00e1 se projev\u00ed a\u017e postupem \u010dasu, nikoli hned po dokon\u010den\u00ed projektu.<\/p>\n\n\n\n<p>Nejzn\u00e1m\u011bj\u0161\u00ed pob\u0159e\u017en\u00ed oblasti \u010cern\u00e9 Hory \u2013 Budva, Kotorsk\u00fd z\u00e1liv, Tivat, Herceg Novi, Bar a dal\u0161\u00ed \u2013 oslovuj\u00ed r\u016fzn\u00e9 typy kupuj\u00edc\u00edch. Nemovitost, kter\u00e1 se skv\u011ble hod\u00ed na dva letn\u00ed t\u00fddny, m\u016f\u017ee b\u00fdt ve skute\u010dnosti nevhodn\u00e1 pro trval\u00e9 bydlen\u00ed, celoro\u010dn\u00ed pron\u00e1jem nebo prodej \u0161ir\u0161\u00edmu okruhu z\u00e1jemc\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Praktick\u00e9 kontroly, kter\u00e9 kupuj\u00edc\u00ed \u010dasto opom\u00edjej\u00ed:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>P\u0159\u00edstup po silnici<\/strong> \u2014 vede cesta po zpevn\u011bn\u00e9 silnici nebo po nezpevn\u011bn\u00e9 cest\u011b? Je p\u0159\u00edstup v zim\u011b nebo po de\u0161ti obt\u00ed\u017en\u00fd?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sklon a schody<\/strong> \u2014 u mnoha atraktivn\u00edch nemovitost\u00ed v pob\u0159e\u017en\u00edch oblastech doch\u00e1z\u00ed k v\u00fdrazn\u00fdm v\u00fd\u0161kov\u00fdm v\u00fdkyv\u016fm. To je d\u016fle\u017eit\u00e9 zejm\u00e9na pro star\u0161\u00ed obyvatele, rodiny s mal\u00fdmi d\u011btmi a hosty v pron\u00e1jmu, kte\u0159\u00ed s sebou maj\u00ed zavazadla.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parkov\u00e1n\u00ed<\/strong> \u2014 ve star\u0161\u00edch pob\u0159e\u017en\u00edch m\u011bstech a v obytn\u00fdch \u010dtvrt\u00edch na svaz\u00edch je parkov\u00e1n\u00ed \u010dasto nedostate\u010dn\u00e9 nebo za p\u0159\u00edplatek. P\u0159ed rezervac\u00ed si to ov\u011b\u0159te.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hluk<\/strong> \u2014 poloha vzhledem k silnic\u00edm, bar\u016fm, no\u010dn\u00edm klub\u016fm nebo staveni\u0161t\u00edm se m\u016f\u017ee mezi letn\u00edm prohl\u00eddkou a zimn\u00ed kontrolou v\u00fdrazn\u011b zm\u011bnit.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stavebn\u00ed pr\u00e1ce v okol\u00ed<\/strong> \u2014 nezastav\u011bn\u00e9 pozemky soused\u00edc\u00ed s nemovitost\u00ed mohou b\u00fdt p\u0159edm\u011btem platn\u00fdch stavebn\u00edch povolen\u00ed. Kupuj\u00edc\u00ed si m\u016f\u017ee informace o podan\u00fdch \u017e\u00e1dostech o stavebn\u00ed povolen\u00ed ov\u011b\u0159it na m\u00edstn\u00edm obecn\u00edm \u00fa\u0159ad\u011b.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zimn\u00ed p\u0159\u00edstup a slu\u017eby<\/strong> \u2014 v n\u011bkter\u00fdch oblastech, zejm\u00e9na v kopcovit\u00e9m ter\u00e9nu, m\u016f\u017ee v zim\u011b doch\u00e1zet k omezen\u00ed slu\u017eeb nebo zhor\u0161en\u00ed stavu silnic; tuto skute\u010dnost si ov\u011b\u0159te u konkr\u00e9tn\u00ed nemovitosti, nevych\u00e1zejte z obecn\u00e9ho p\u0159edpokladu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vzd\u00e1lenost p\u011b\u0161ky vs. vzd\u00e1lenost na map\u011b<\/strong> \u2014 nemovitost, kter\u00e1 je na map\u011b \u201cp\u011bt minut od mo\u0159e\u201d, m\u016f\u017ee b\u00fdt ve skute\u010dnosti zna\u010dn\u011b vzd\u00e1len\u00e1. Projd\u011bte si to p\u011b\u0161ky, nespol\u00e9hejte se jen na Google Maps.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vlhkost a slune\u010dn\u00ed z\u00e1\u0159en\u00ed<\/strong> \u2014 Nemovitosti orientovan\u00e9 na sever v uzav\u0159en\u00fdch z\u00e1livech mohou b\u00fdt v zim\u011b podstatn\u011b tmav\u0161\u00ed a vlh\u010d\u00ed, ne\u017e by se dalo usoudit p\u0159i letn\u00edch prohl\u00eddk\u00e1ch.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sez\u00f3nnost pron\u00e1jmu<\/strong> \u2014 pokud jsou sou\u010d\u00e1st\u00ed pl\u00e1nu p\u0159\u00edjmy z pron\u00e1jmu, je t\u0159eba vz\u00edt v \u00favahu, \u017ee v n\u011bkter\u00fdch lokalit\u00e1ch je sez\u00f3na pron\u00e1jmu kr\u00e1tk\u00e1 a popt\u00e1vka mimo sez\u00f3nu omezen\u00e1. To m\u00e1 vliv jak na odhady p\u0159\u00edjm\u016f, tak na likviditu p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Pokud nakupujete pro\u2026<\/th><th>Zkontrolujte zejm\u00e9na<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Trval\u00e9 bydlen\u00ed<\/td><td>Zimn\u00ed \u00fadr\u017eba, parkov\u00e1n\u00ed, dostupnost pro p\u011b\u0161\u00ed, \u0161koly\/zdravotn\u00ed p\u00e9\u010de (pokud je to relevantn\u00ed), vyt\u00e1p\u011bn\u00ed\/vlhkost<\/td><\/tr><tr><td>Vyu\u017eit\u00ed b\u011bhem dovolen\u00e9<\/td><td>Dopravn\u00ed spojen\u00ed s leti\u0161t\u011bm, pl\u00e1\u017e\/p\u0159\u00edstupov\u00e1 cesta, parkov\u00e1n\u00ed, letn\u00ed dopravn\u00ed z\u00e1cpy<\/td><\/tr><tr><td>Kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem<\/td><td>Sez\u00f3nn\u00ed v\u00fdkyvy, spr\u00e1va, stavebn\u00ed p\u0159edpisy, re\u00e1ln\u00e9 provozn\u00ed n\u00e1klady<\/td><\/tr><tr><td>Dlouhodob\u00fd pron\u00e1jem<\/td><td>Celoro\u010dn\u00ed popt\u00e1vka, slu\u017eby, doprava, praktick\u00e9 uspo\u0159\u00e1d\u00e1n\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Prodej z druh\u00e9 ruky<\/td><td>Skupina kupuj\u00edc\u00edch, dostupnost, bezpr\u00e1vn\u00ed z\u00e1t\u011b\u017e, parkov\u00e1n\u00ed, mikrolokace<\/td><\/tr><tr><td>Pozemky\/v\u00fdstavba<\/td><td>\u00dazemn\u00ed pr\u00e1va, p\u0159\u00edstup k silnici, in\u017een\u00fdrsk\u00e9 s\u00edt\u011b, sklon ter\u00e9nu a proveditelnost stavby<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Zvl\u00e1\u0161tn\u00ed pozornost si zaslou\u017e\u00ed likvidita p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji. Dob\u0159e vybudovan\u00e1 dopravn\u00ed dostupnost a celoro\u010dn\u011b funk\u010dn\u00ed infrastruktura mohou roz\u0161\u00ed\u0159it okruh potenci\u00e1ln\u00edch kupc\u016f, av\u0161ak likvidita p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji se li\u0161\u00ed v z\u00e1vislosti na mikrolokalit\u011b, typu nemovitosti, cen\u011b a tr\u017en\u00edch podm\u00ednk\u00e1ch, a proto by m\u011bla b\u00fdt ov\u011b\u0159ov\u00e1na na z\u00e1klad\u011b aktu\u00e1ln\u00edch m\u00edstn\u00edch \u00fadaj\u016f, nikoli odvozov\u00e1na z obecn\u00fdch pozorov\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Nev\u00edte, kde v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e nakupovat?<\/p>\n\n\n\n<p>Sd\u011blte n\u00e1m sv\u00e9 <strong>rozpo\u010det, \u00fa\u010del vyu\u017eit\u00ed, preferovan\u00e1 lokalita a to, zda pl\u00e1nujete v nemovitosti bydlet, pronaj\u00edmat ji nebo ji prodat<\/strong>. Vyhled\u00e1va\u010d nemovitost\u00ed z\u00fa\u017e\u00ed v\u00fdb\u011br na nab\u00eddky, kter\u00e9 t\u011bmto priorit\u00e1m odpov\u00eddaj\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\">[Naj\u00edt nemovitosti, kter\u00e9 odpov\u00eddaj\u00ed m\u00fdm pl\u00e1n\u016fm \u2192]<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chyba \u010d. 10: Zam\u011b\u0148ov\u00e1n\u00ed vlastnictv\u00ed s bydli\u0161t\u011bm<\/h2>\n\n\n\n<p>\u0158ada kupuj\u00edc\u00edch p\u0159ij\u00ed\u017ed\u00ed do \u010cern\u00e9 Hory s p\u0159edpokladem, \u017ee koup\u011b nemovitosti jim automaticky zaru\u010duje pr\u00e1vo na dlouhodob\u00fd pobyt v t\u00e9to zemi. Tento p\u0159edpoklad m\u016f\u017ee v\u00e1\u017en\u011b naru\u0161it imigra\u010dn\u00ed pl\u00e1ny, pokud nen\u00ed ov\u011b\u0159en je\u0161t\u011b p\u0159ed uskute\u010dn\u011bn\u00edm koup\u011b.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vlastnictv\u00ed nemovitosti je podle \u010dernohorsk\u00fdch imigra\u010dn\u00edch p\u0159edpis\u016f uzn\u00e1v\u00e1no jako mo\u017en\u00fd pr\u00e1vn\u00ed z\u00e1klad pro ud\u011blen\u00ed do\u010dasn\u00e9ho pobytu, a to za p\u0159edpokladu, \u017ee \u017eadatel spl\u0148uje platn\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 po\u017eadavky.<\/strong> Samotn\u00fd n\u00e1kup nemovitosti je\u0161t\u011b neznamen\u00e1 automatick\u00e9 ud\u011blen\u00ed ani z\u00e1ruku povolen\u00ed k pobytu \u2013 jedn\u00e1 se sice o souvisej\u00edc\u00ed, av\u0161ak pr\u00e1vn\u011b odli\u0161n\u00e9 z\u00e1le\u017eitosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Ne\u017e se \u010dlov\u011bk rozhodne zakl\u00e1dat sv\u016fj pobyt na koupi nemovitosti, m\u011bl by si ov\u011b\u0159it formu vlastnictv\u00ed a imigra\u010dn\u00ed p\u0159edpisy platn\u00e9 v dob\u011b pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti. P\u0159edpisy v t\u00e9to oblasti se vyv\u00edjej\u00ed, a ka\u017ed\u00fd kupuj\u00edc\u00ed, pro kter\u00e9ho je z\u00edsk\u00e1n\u00ed pobytov\u00e9ho statusu z\u00e1sadn\u00edm c\u00edlem, by si m\u011bl p\u0159ed v\u00fdb\u011brem nemovitosti samostatn\u011b zjistit aktu\u00e1ln\u00ed po\u017eadavky a porovnat je se svou konkr\u00e9tn\u00ed situac\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pokud je sou\u010d\u00e1st\u00ed va\u0161eho pl\u00e1nu z\u00edsk\u00e1n\u00ed trval\u00e9ho pobytu, ov\u011b\u0159te si imigra\u010dn\u00ed po\u017eadavky je\u0161t\u011b p\u0159ed v\u00fdb\u011brem nemovitosti \u2013 ne a\u017e pot\u00e9.<\/strong> Vlastnick\u00e1 struktura a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 postupy by m\u011bly b\u00fdt ov\u011b\u0159eny s ohledem na pravidla platn\u00e1 v dan\u00e9m okam\u017eiku, nikoli odvozeny z informac\u00ed, kter\u00e9 mohou b\u00fdt ji\u017e neaktu\u00e1ln\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Aktu\u00e1ln\u00ed informace o souvislosti mezi koup\u00ed nemovitosti a pobytov\u00fdm statusem najdete v \u010dl\u00e1nku \u201c<a href=\"\/cs\/all\/obtaining-a-residence-permit-in-montenegro-by-purchasing-real-estate-2026\/\" target=\"_blank\">Povolen\u00ed k pobytu v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e na z\u00e1klad\u011b vlastnictv\u00ed nemovitosti<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Dokumenty, kter\u00e9 je t\u0159eba si vy\u017e\u00e1dat p\u0159ed zaplacen\u00edm z\u00e1lohy<\/h3>\n\n\n\n<p>U typick\u00e9ho n\u00e1kupu nemovitosti z druh\u00e9 ruky z\u00e1vis\u00ed p\u0159esn\u00fd obsah dokumentace na konkr\u00e9tn\u00ed nemovitosti, ale po\u010d\u00e1te\u010dn\u00ed bal\u00ed\u010dek dokument\u016f m\u016f\u017ee obsahovat:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>aktu\u00e1ln\u00ed \u00fadaje o nemovitosti\/katastr\u00e1ln\u00ed identifikaci, kter\u00e9 jsou dostate\u010dn\u00e9 pro nez\u00e1visl\u00e9 <em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em> zkontrolovat;<\/li>\n\n\n\n<li>identifika\u010dn\u00ed \u00fadaje prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho a p\u0159\u00edpadn\u011b pln\u00e1 moc;<\/li>\n\n\n\n<li>dostupn\u00e1 dokumentace k v\u00fdstavb\u011b a u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed;<\/li>\n\n\n\n<li>p\u0159\u00edpadn\u011b dokumentaci t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se pozd\u011bj\u0161\u00edch roz\u0161\u00ed\u0159en\u00ed nebo legalizace;<\/li>\n\n\n\n<li>n\u00e1vrh rezervace\/p\u0159edb\u011b\u017en\u00e1 dohoda;<\/li>\n\n\n\n<li>informace o v\u0161ech hypot\u00e9k\u00e1ch, kter\u00e9 je t\u0159eba splatit;<\/li>\n\n\n\n<li>doklady t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se parkovac\u00edch m\u00edst\/skladovac\u00edch prostor, pokud jsou sou\u010d\u00e1st\u00ed prodeje;<\/li>\n\n\n\n<li>v p\u0159\u00edpad\u011b pozemk\u016f p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 informace z oblasti \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a katastru nemovitost\u00ed;<\/li>\n\n\n\n<li>v p\u0159\u00edpad\u011b prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho\/developera \u2013 dokumentace spole\u010dnosti a projektu t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se jeho opr\u00e1vn\u011bn\u00ed k prodeji.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Po\u017eadovan\u00e9 dokumenty se li\u0161\u00ed podle typu transakce; jedn\u00e1 se sp\u00ed\u0161e o p\u0159edb\u011b\u017en\u00fd seznam po\u017eadavk\u016f ne\u017e o univerz\u00e1ln\u00ed z\u00e1konn\u00fd kontroln\u00ed seznam.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co je d\u016fle\u017eit\u00e9 zkontrolovat p\u0159ed n\u00e1kupem<\/h2>\n\n\n\n<p>V n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed \u010d\u00e1sti jsou nejd\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00ed kontroly rozd\u011bleny podle jednotliv\u00fdch f\u00e1z\u00ed transakce. Jedn\u00e1 se o obecn\u00fd p\u0159ehled, kter\u00fd nenahrazuje konkr\u00e9tn\u00ed poradenstv\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se va\u0161\u00ed nemovitosti a situace.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">P\u0159ed zaplacen\u00edm z\u00e1lohy<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Z\u00edskejte aktu\u00e1ln\u00ed <em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em> (katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis) p\u0159\u00edmo \u2013 nikoli od prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te toto\u017enost prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho a jeho pr\u00e1vn\u00ed opr\u00e1vn\u011bn\u00ed k prodeji (v\u010detn\u011b p\u0159\u00edpadn\u00e9 pln\u00e9 moci)<\/li>\n\n\n\n<li>Zjist\u011bte, zda na nemovitosti v\u00e1znou n\u011bjak\u00e9 hypot\u00e9ky, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va nebo z\u00e1kazy nakl\u00e1d\u00e1n\u00ed s n\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te pr\u00e1vn\u00ed stav stavby \u2013 zda je pln\u011b povolena a zaps\u00e1na v katastru, zda m\u00e1 povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed a zda jsou p\u0159\u00edpadn\u00e9 p\u0159\u00edstavby \u010di \u00fapravy v procesu legalizace nebo zda jsou neregistrovan\u00e9?<\/li>\n\n\n\n<li>Seznamte se p\u00edsemn\u011b s povahou z\u00e1lohov\u00e9 platby \u2013 zda se jedn\u00e1 o <em>kapara<\/em> nebo jinou formu platby a jak\u00e9 d\u016fsledky pro ka\u017edou ze stran ve v\u0161ech mo\u017en\u00fdch sc\u00e9n\u00e1\u0159\u00edch stanov\u00ed p\u00edsemn\u00e1 smlouva<\/li>\n\n\n\n<li>Nechte si navrhovanou smlouvu o vkladu p\u0159ed podpisem zkontrolovat nez\u00e1visl\u00fdm pr\u00e1vn\u00edkem<\/li>\n\n\n\n<li>V p\u0159\u00edpad\u011b n\u00e1kupu nemovitosti ve f\u00e1zi projektu: p\u0159ed proveden\u00edm jak\u00e9koli platby si ov\u011b\u0159te aktu\u00e1ln\u00ed stav povolen\u00ed k v\u00fdstavb\u011b. Nep\u0159edpokl\u00e1dejte, \u017ee marketingov\u00e9 aktivity \u010di rezervace znamenaj\u00ed, \u017ee bylo vyd\u00e1no po\u017eadovan\u00e9 stavebn\u00ed povolen\u00ed; pokud tomu tak nen\u00ed, nechte si nez\u00e1visle posoudit pr\u00e1vn\u00ed a smluvn\u00ed d\u016fsledky, ne\u017e uvoln\u00edte finan\u010dn\u00ed prost\u0159edky.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">P\u0159ed podpisem kone\u010dn\u00e9 smlouvy<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Zajist\u011bte si aktu\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed \u2013 ne ten, kter\u00fd je star\u00fd t\u0159i m\u011bs\u00edce<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te, zda jsou v\u0161echny dohodnut\u00e9 podm\u00ednky (vy\u0159e\u0161en\u00ed ot\u00e1zky legalizace, zru\u0161en\u00ed z\u00e1stavn\u00edho pr\u00e1va, zahrnut\u00ed parkovac\u00edho m\u00edsta) pln\u011b spln\u011bny a zdokumentov\u00e1ny<\/li>\n\n\n\n<li>Projd\u011bte si celou smlouvu se sv\u00fdm nez\u00e1visl\u00fdm pr\u00e1vn\u00edkem, v\u010detn\u011b platebn\u00edch podm\u00ednek, prohl\u00e1\u0161en\u00ed a harmonogramu p\u0159evodu.<\/li>\n\n\n\n<li>V p\u0159\u00edpad\u011b pozemk\u016f: zjist\u011bte a prostudujte p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 \u00fazemn\u00ed podm\u00ednky a ov\u011b\u0159te, zda je v\u00e1mi zam\u00fd\u0161len\u00e1 v\u00fdstavba povolena; pokud jste zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed, porovnejte katastr\u00e1ln\u00ed klasifikaci s omezen\u00edmi uveden\u00fdmi v \u010dl\u00e1nku 415<\/li>\n\n\n\n<li>V p\u0159\u00edpad\u011b koup\u011b nemovitosti ve f\u00e1zi projektu: ov\u011b\u0159te, zda jsou obsa\u017eeny v\u0161echny smluvn\u00ed z\u00e1ruky (spl\u00e1tkov\u00e9 term\u00edny, n\u00e1pravn\u00e1 opat\u0159en\u00ed v p\u0159\u00edpad\u011b zpo\u017ed\u011bn\u00ed, technick\u00e1 specifikace) a zda jsou jasn\u011b formulov\u00e1ny<\/li>\n\n\n\n<li>Potvr\u010fte celkov\u00e9 po\u0159izovac\u00ed n\u00e1klady v\u010detn\u011b dan\u011b, not\u00e1\u0159sk\u00fdch poplatk\u016f a v\u0161ech dal\u0161\u00edch poplatk\u016f<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">P\u0159ed p\u0159evodem z\u016fstatku<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ov\u011b\u0159te, zda prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed z\u016fst\u00e1v\u00e1 zapsan\u00fdm vlastn\u00edkem a zda nevznikla \u017e\u00e1dn\u00e1 nov\u00e1 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te, zda byly spln\u011bny v\u0161echny podm\u00ednky uveden\u00e9 ve smlouv\u011b<\/li>\n\n\n\n<li>Zajist\u011bte, aby byly podm\u00ednky p\u0159ed\u00e1n\u00ed (u novostavby nebo nemovitosti v p\u0159edprodeji) form\u00e1ln\u011b zdokumentov\u00e1ny<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>N\u00ed\u017ee uveden\u00e1 tabulka uv\u00e1d\u00ed p\u0159ehled jednotliv\u00fdch f\u00e1z\u00ed s p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdmi kl\u00ed\u010dov\u00fdmi kontrolami, typicky zapojen\u00fdmi stranami a sign\u00e1ly, kter\u00e9 si zaslou\u017e\u00ed v\u011bt\u0161\u00ed pozornost.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Jevi\u0161t\u011b<\/th><th>Kontrola kl\u00ed\u010de<\/th><th>Kdo se o to obvykle star\u00e1<\/th><th>\u010cerven\u00e1 vlajka<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>P\u0159ed vkladem<\/td><td>Katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis, vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo a z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00ed z\u00e1stupce kupuj\u00edc\u00edho<\/td><td>Prodejce poskytuje v\u00fdpis; v\u00fdpis je zastaral\u00fd<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed vkladem<\/td><td>Pr\u00e1vn\u00ed status stavby a stavebn\u00edch \u00faprav<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk; fyzick\u00e1 prohl\u00eddka<\/td><td>Chyb\u00ed stavebn\u00ed povolen\u00ed; o prodlou\u017een\u00edch se nezmi\u0148uje; stav legalizace nen\u00ed jasn\u00fd<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed vkladem<\/td><td>Toto\u017enost a opr\u00e1vn\u011bn\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Pln\u00e1 moc bez ov\u011b\u0159en\u00e9ho rozsahu nebo platnosti<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed vkladem<\/td><td>Povaha a d\u016fsledky platby<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Popis platby je neur\u010dit\u00fd; chyb\u00ed p\u00edsemn\u00e9 podm\u00ednky<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed uzav\u0159en\u00edm smlouvy<\/td><td>Aktualizovan\u00e1 katastr\u00e1ln\u00ed kontrola<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Zm\u011bny oproti p\u016fvodn\u00ed kontrole<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed uzav\u0159en\u00edm smlouvy<\/td><td>Podm\u00ednky byly pln\u011b spln\u011bny a zdokumentov\u00e1ny<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Pouze \u00fastn\u00ed potvrzen\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed uzav\u0159en\u00edm smlouvy<\/td><td>Smluvn\u00ed podm\u00ednky a platebn\u00ed term\u00edny<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Platba nen\u00ed v\u00e1z\u00e1na na jednotliv\u00e9 etapy v\u00fdstavby (p\u0159edprodej)<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed uzav\u0159en\u00edm smlouvy<\/td><td>Katastr\u00e1ln\u00ed klasifikace pozemk\u016f (zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed)<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Zem\u011bd\u011blsk\u00e1, lesn\u00ed nebo pohrani\u010dn\u00ed p\u016fda<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed vyrovn\u00e1n\u00edm<\/td><td>Vlastnictv\u00ed potvrzeno, \u017e\u00e1dn\u00e9 nov\u00e9 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va<\/td><td>Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>Jak\u00e1koli nov\u00e1 z\u00e1pis do listu vlastnictv\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed vyrovn\u00e1n\u00edm<\/td><td>Podm\u00ednky p\u0159ed\u00e1n\u00ed byly spln\u011bny<\/td><td>Kontrola ze strany kupuj\u00edc\u00edho; nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><td>V\u00fdvoj\u00e1\u0159 odm\u00edt\u00e1 zdokumentovat vady<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Po podpisu a uhrazen\u00ed platby<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nepova\u017eujte transakci za administrativn\u011b uzav\u0159enou pouze proto, \u017ee byla podeps\u00e1na smlouva a uhrazena kupn\u00ed cena. Ov\u011b\u0159te, zda byl zah\u00e1jen a p\u0159\u00edpadn\u011b dokon\u010den proces z\u00e1pisu vlastnictv\u00ed, uschovejte kone\u010dn\u00e9 transak\u010dn\u00ed dokumenty a doklady o platb\u011b, vypl\u0148te protokol o p\u0159ed\u00e1n\u00ed a zajist\u011bte ve\u0161ker\u00e9 nezbytn\u00e9 zm\u011bny t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se dod\u00e1vek energi\u00ed a spr\u00e1vy nemovitosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Po z\u00e1pisu si vy\u017e\u00e1dejte aktualizovan\u00fd v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed, kter\u00fd uv\u00e1d\u00ed v\u00fdsledn\u00fd stav vlastnick\u00fdch vztah\u016f, a porovnejte jej s uskute\u010dn\u011bnou transakc\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">U\u017e m\u00e1te vyhl\u00e9dnutou konkr\u00e9tn\u00ed nemovitost?<\/h3>\n\n\n\n<p>Ne\u017e si rezervaci potvrd\u00edte, ujist\u011bte se, \u017ee v\u00edte, jak\u00e9 dokumenty je t\u0159eba zkontrolovat, jak\u00e9 n\u00e1klady s t\u00edm souvisej\u00ed a na kter\u00e9 ot\u00e1zky jste je\u0161t\u011b nedostali odpov\u011b\u010f.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\">[\u0158ekn\u011bte n\u00e1m, na co se pr\u00e1v\u011b d\u00edv\u00e1te \u2192]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hlavn\u00ed body<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sekvence p\u0159edstavuje z\u00e1kladn\u00ed ochranu.<\/strong> Vhodn\u00fd postup je n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed: identifikovat nemovitost \u2192 ov\u011b\u0159it p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 dokumenty \u2192 prov\u00e9st nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brky \u2192 zkontrolovat smluvn\u00ed podm\u00ednky \u2192 podepsat smlouvu a p\u0159ev\u00e9st finan\u010dn\u00ed prost\u0159edky v souladu s dohodnutou strukturou transakce. Vyplacen\u00ed finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f p\u0159ed proveden\u00edm p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch prov\u011brek a zaji\u0161t\u011bn\u00edm smluvn\u00edch z\u00e1ruk m\u016f\u017ee v\u00fdrazn\u011b zv\u00fd\u0161it riziko.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Aktu\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed by m\u011bl b\u00fdt pova\u017eov\u00e1n za nezbytnou sou\u010d\u00e1st hloubkov\u00e9 prov\u011brky.<\/strong> Na str\u00e1nk\u00e1ch <em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em> by m\u011bly b\u00fdt z\u00edsk\u00e1ny samostatn\u011b a prov\u011b\u0159eny v dob\u011b bl\u00ed\u017e\u00edc\u00ed se ka\u017ed\u00e9mu kl\u00ed\u010dov\u00e9mu okam\u017eiku z\u00e1vazku \u2013 slo\u017een\u00ed z\u00e1lohy, uzav\u0159en\u00ed smlouvy a dokon\u010den\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Z\u00e1pis v katastru a pln\u00e1 shoda s pr\u00e1vn\u00edmi p\u0159edpisy nejsou tot\u00e9\u017e.<\/strong> Stavebn\u00ed \u00fapravy, p\u0159\u00edstavby a dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed nemus\u00ed b\u00fdt v katastr\u00e1ln\u00edm z\u00e1znamu p\u0159esn\u011b zaznamen\u00e1ny a samotn\u00fd z\u00e1pis v katastru je\u0161t\u011b neznamen\u00e1, \u017ee je v\u0161e, co se zde nach\u00e1z\u00ed, v souladu s p\u0159edpisy.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nemovitost, jej\u00ed\u017e legalizace prob\u00edh\u00e1, nen\u00ed tot\u00e9\u017e jako legalizovan\u00e1 nemovitost.<\/strong> \u010cernohorsk\u00fd z\u00e1kon o legalizaci omezuje p\u0159evod neopr\u00e1vn\u011bn\u011b postaven\u00fdch nemovitost\u00ed, na kter\u00e9 se vztahuje z\u00e1konn\u00fd z\u00e1kaz, s v\u00fdhradou konkr\u00e9tn\u00edch v\u00fdjimek. Nep\u0159edpokl\u00e1dejte, \u017ee nemovitost, u n\u00ed\u017e prob\u00edh\u00e1 legalizace, lze v sou\u010dasn\u00e9 dob\u011b prodat: nejprve si ov\u011b\u0159te jej\u00ed katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znamy a p\u0159evoditelnost.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>U pozemk\u016f je t\u0159eba prov\u00e9st \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed prov\u011brky, nikoli pouze prov\u011brky vlastnick\u00fdch pr\u00e1v.<\/strong> Skute\u010dnost, \u017ee vlastn\u00edte pozemek zapsan\u00fd v katastru nemovitost\u00ed, je\u0161t\u011b neznamen\u00e1, \u017ee na n\u011bm m\u016f\u017eete postavit to, co m\u00e1te v \u00famyslu. Zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed mus\u00ed rovn\u011b\u017e porovnat katastr\u00e1ln\u00ed klasifikaci s omezen\u00edmi uveden\u00fdmi v \u010dl\u00e1nku 415 \u010dernohorsk\u00e9ho z\u00e1kona o nemovitostech.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Transakce s nemovitostmi z druh\u00e9 ruky a transakce s nemovitostmi ve f\u00e1zi projektu vy\u017eaduj\u00ed odli\u0161n\u00fd proces due diligence.<\/strong> P\u0159i posuzov\u00e1n\u00ed nemovitosti ve f\u00e1zi projektu je t\u0159eba zhodnotit developera, pr\u00e1va k projektu a smluvn\u00ed z\u00e1ruky \u2013 nikoli pouze vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kupn\u00ed cena nen\u00ed celkov\u00fdmi po\u0159izovac\u00edmi n\u00e1klady.<\/strong> K celkov\u00e9 \u010d\u00e1stce se p\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1v\u00e1 da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti (nebo DPH u p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch pln\u011bn\u00ed), not\u00e1\u0159sk\u00e9 poplatky, pr\u00e1vn\u00ed posouzen\u00ed, p\u0159eklady, n\u00e1klady na bankovn\u00ed p\u0159evod a registra\u010dn\u00ed poplatky. Tyto polo\u017eky si zapo\u010d\u00edtejte do celkov\u00e9 \u010d\u00e1stky je\u0161t\u011b p\u0159edt\u00edm, ne\u017e se zav\u00e1\u017eete.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00da\u010dastn\u00edci standardn\u00ed transakce jako celek nemohou nahradit nez\u00e1visl\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edka zastupuj\u00edc\u00edho kupuj\u00edc\u00edho.<\/strong> Prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed, realitn\u00ed makl\u00e9\u0159 a not\u00e1\u0159 pln\u00ed r\u016fzn\u00e9 funkce. \u010cernohorsk\u00fd not\u00e1\u0159 m\u00e1 z\u00e1konem stanoven\u00e9 povinnosti, je v\u0161ak nestrann\u00fd \u2013 nen\u00ed z\u00e1stupcem kupuj\u00edc\u00edho. Pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed pro kupuj\u00edc\u00edho mus\u00ed zajistit osoba, kterou si kupuj\u00edc\u00ed najme a zaplat\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159edpoklady t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se trval\u00e9ho pobytu je t\u0159eba ov\u011b\u0159ovat odd\u011blen\u011b od vlastnick\u00fdch pom\u011br\u016f.<\/strong> Vlastnictv\u00ed nemovitosti je uzn\u00e1van\u00fdm mo\u017en\u00fdm z\u00e1kladem pro do\u010dasn\u00fd pobyt v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e, av\u0161ak koup\u011b nemovitosti automaticky nezakl\u00e1d\u00e1 n\u00e1rok na povolen\u00ed k pobytu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ne\u017e se zav\u00e1\u017eete k finan\u010dn\u00edmu vkladu<\/h2>\n\n\n\n<p>Rizika popsan\u00e1 v tomto \u010dl\u00e1nku nejsou argumenty proti koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e. Jedn\u00e1 se o p\u0159edv\u00eddateln\u00e9 slabiny, ke kter\u00fdm doch\u00e1z\u00ed, kdy\u017e kupuj\u00edc\u00ed obejdou standardn\u00ed ochrann\u00e1 opat\u0159en\u00ed \u2013 pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brku, nez\u00e1visl\u00e9 ov\u011b\u0159en\u00ed vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va, kontrolu \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nu a spr\u00e1vn\u00e9 smluvn\u00ed podm\u00ednky.<\/p>\n\n\n\n<p>Mnoh\u00e9 ze z\u00e1va\u017en\u00fdch probl\u00e9m\u016f, s nimi\u017e se kupuj\u00edc\u00ed m\u016f\u017ee setkat, spadaj\u00ed do jedn\u00e9 ze dvou kategori\u00ed: bu\u010f nev\u011bd\u011bli, co maj\u00ed zkontrolovat, nebo to sice v\u011bd\u011bli, ale odlo\u017eili to a\u017e na dobu po vyplacen\u00ed pen\u011bz. Prvn\u00ed probl\u00e9m lze vy\u0159e\u0161it informacemi; druh\u00fd je chybou v na\u010dasov\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Praktick\u00fd postup, kter\u00fd sni\u017euje riziko, je stejn\u00fd bez ohledu na typ nemovitosti: ur\u010dit, co chcete \u2192 ov\u011b\u0159it dokumenty s pomoc\u00ed nez\u00e1visl\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edho poradenstv\u00ed \u2192 sezn\u00e1mit se s celkov\u00fdmi n\u00e1klady \u2192 prostudovat a vyjednat smlouvu \u2192 p\u0159ev\u00e9st finan\u010dn\u00ed prost\u0159edky. U transakc\u00ed s nemovitostmi ve v\u00fdstavb\u011b se k tomuto postupu p\u0159id\u00e1v\u00e1 riziko spojen\u00e9 s developerem a stavbou. U transakc\u00ed s pozemky je t\u0159eba nav\u00edc ov\u011b\u0159it \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n, klasifikaci a p\u0159\u00edstup k pozemku. U star\u0161\u00edch nemovitost\u00ed je t\u0159eba prov\u00e9st kontroly legalizace \u2013 a vzhledem k d\u016fsledk\u016fm, kter\u00e9 mohou vyplynout z nevy\u0159e\u0161en\u00e9ho stavu legalizace, je d\u016fle\u017eit\u00e9 tyto kontroly prov\u00e9st p\u0159ed slo\u017een\u00edm z\u00e1lohy, nikoli a\u017e pot\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Jakoukoli transakci, u n\u00ed\u017e je dokumentace slo\u017eit\u00e1, ne\u00fapln\u00e1 nebo neodpov\u00edd\u00e1 skute\u010dn\u00e9mu stavu, by m\u011bl p\u0159ed p\u0159ijet\u00edm jak\u00e9hokoli z\u00e1vazku prov\u011b\u0159it kvalifikovan\u00fd \u010dernohorsk\u00fd pr\u00e1vn\u00edk. Nez\u00e1visl\u00e1 pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brka je jednou z nejd\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00edch ochrann\u00fdch opat\u0159en\u00ed, kter\u00e1 m\u016f\u017ee zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed p\u0159ijmout p\u0159ed p\u0159evodem finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mnoh\u00e9 z nejn\u00e1kladn\u011bj\u0161\u00edch probl\u00e9m\u016f p\u0159i koupi nemovitosti [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":7399,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-7398","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7398","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7398"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7398\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7405,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7398\/revisions\/7405"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7399"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7398"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7398"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7398"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}