{"id":7727,"date":"2026-10-23T14:40:07","date_gmt":"2026-10-23T11:40:07","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7727"},"modified":"2026-10-23T14:40:09","modified_gmt":"2026-10-23T11:40:09","slug":"montenegro-new-build-property-vat-explained","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/all\/montenegro-new-build-property-vat-explained\/","title":{"rendered":"Vysv\u011btlen\u00ed DPH u novostaveb v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e"},"content":{"rendered":"<p>P\u0159i koupi novostavby v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e se uplat\u0148uje standardn\u00ed sazba DPH ve v\u00fd\u0161i <strong>21%<\/strong> obvykle se vztahuje na prvn\u00ed zdaniteln\u00e9 poskytnut\u00ed dan\u00e9 nemovitosti \u2013 a v takov\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b se na stejnou transakci nevztahuje obvykl\u00e1 da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed. Od \u0159\u00edjna 2026 m\u00e1 toto rozli\u0161en\u00ed v\u011bt\u0161\u00ed v\u00fdznam ne\u017e kdykoli p\u0159edt\u00edm: ned\u00e1vn\u00e9 legislativn\u00ed zm\u011bny roz\u0161\u00ed\u0159ily uplat\u0148ov\u00e1n\u00ed DPH na ur\u010dit\u00e9 transakce s pozemky ur\u010den\u00fdmi k v\u00fdstavb\u011b a z\u00e1m\u011bna cen v\u010detn\u011b DPH s cenami bez DPH m\u016f\u017ee v\u00e9st k podstatn\u00fdm chyb\u00e1m p\u0159i v\u00fdpo\u010dtu po\u0159izovac\u00edch n\u00e1klad\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Kl\u00ed\u010dovou ot\u00e1zkou nen\u00ed pouze to, zda nemovitost vypad\u00e1 jako nov\u00e1. Jde o to, zda dan\u00e1 transakce spl\u0148uje podm\u00ednky pro prvn\u00ed zdaniteln\u00e9 dod\u00e1n\u00ed podle \u010dernohorsk\u00e9ho z\u00e1kona o DPH a zda cena, kter\u00e1 v\u00e1m byla nab\u00eddnuta, ji\u017e zahrnuje tuto \u010d\u00e1stku 21%, nebo je ni\u017e\u0161\u00ed. Ob\u011b odpov\u011bdi je t\u0159eba p\u00edsemn\u011b potvrdit je\u0161t\u011b p\u0159ed zaplacen\u00edm z\u00e1lohy.<\/p>\n\n\n\n<p>Tato p\u0159\u00edru\u010dka vysv\u011btluje, jak tato pravidla funguj\u00ed, v \u010dem se li\u0161\u00ed od dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, jak spr\u00e1vn\u011b vyhodnotit cenu nemovitosti a jak\u00e9 dokumenty je t\u0159eba zkontrolovat p\u0159ed podpisem jak\u00e9koli smlouvy. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">DPH u novostaveb v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e v roce 2026: Kl\u00ed\u010dov\u00e9 \u00fadaje<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Situace<\/th><th>Sazba nebo l\u00e9\u010dba<\/th><\/tr><tr><td>Kvalifikace prvn\u00edho zdaniteln\u00e9ho prodeje novostavby bytu<\/td><td>21% DPH<\/td><\/tr><tr><td>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed u t\u00e9ho\u017e pln\u011bn\u00ed podl\u00e9haj\u00edc\u00edho DPH<\/td><td>Obvykle se ne\u00fa\u010dtuje<\/td><\/tr><tr><td>Prodej nemovitosti s da\u0148ovou hodnotou do 150 000 \u20ac<\/td><td>3%<\/td><\/tr><tr><td>Cena p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji od 150 000 \u20ac do 500 000 \u20ac<\/td><td>4 500 \u20ac + 51 TP20T z \u010d\u00e1stky p\u0159esahuj\u00edc\u00ed 150 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Hodnota p\u0159i dal\u0161\u00edm prodeji p\u0159esahuje 500 000 EUR<\/td><td>22 000 \u20ac + 61 TP20T z \u010d\u00e1stky p\u0159esahuj\u00edc\u00ed 500 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Cena novostavby 200 000 \u20ac, bez DPH<\/td><td>242 000 \u20ac, v\u010detn\u011b DPH 21%<\/td><\/tr><tr><td>Cena novostavby 200 000 \u20ac, v\u010detn\u011b DPH<\/td><td>Celkem 200 000 EUR; z toho p\u0159ibli\u017en\u011b 34 711 EUR tvo\u0159\u00ed DPH<\/td><\/tr><tr><td>Not\u00e1\u0159sk\u00e9 poplatky<\/td><td>Na z\u00e1klad\u011b ofici\u00e1ln\u00edho cen\u00edku pro rok 2026; mohou b\u00fdt \u00fa\u010dtov\u00e1ny poplatky za dopl\u0148kov\u00e9 slu\u017eby a DPH<\/td><\/tr><tr><td>Ro\u010dn\u00ed da\u0148 z nemovitosti po koupi<\/td><td>Obvykle 0,25\u201311 TP20T z hodnota nemovitosti stanoven\u00e1 podle b\u011b\u017en\u00e9ho r\u00e1mce; konkr\u00e9tn\u00ed kategorie nemovitost\u00ed a obecn\u00ed p\u0159edpisy se mohou li\u0161it<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>D\u016fle\u017eit\u00e9:<\/strong> Nov\u011b dokon\u010den\u00fd byt nepodl\u00e9h\u00e1 automaticky DPH jen proto, \u017ee je nov\u00fd. P\u0159ed zaplacen\u00edm z\u00e1lohy si ov\u011b\u0159te, zda je prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed pl\u00e1tcem DPH, historii transakc\u00ed a p\u00edsemn\u00fd rozpis ceny.<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00dadaje se vztahuj\u00ed k obecn\u00e9mu r\u00e1mci platn\u00e9mu k \u0159\u00edjnu 2026. V\u00fdjimky t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se konkr\u00e9tn\u00edch transakc\u00ed, pravidla oce\u0148ov\u00e1n\u00ed a dal\u0161\u00ed poplatky je t\u0159eba ov\u011b\u0159it samostatn\u011b.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jak funguje DPH u novostaveb<\/h2>\n\n\n\n<p>DPH \u2013 da\u0148 z p\u0159idan\u00e9 hodnoty \u2013 je spot\u0159ebn\u00ed da\u0148, kter\u00e1 se vyb\u00edr\u00e1 z dod\u00e1vek zbo\u017e\u00ed a slu\u017eeb registrovan\u00fdmi da\u0148ov\u00fdmi subjekty. V souvislosti s nemovitostmi se uplat\u0148uje v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee prodejce registrovan\u00fd pro \u00fa\u010dely DPH uskute\u010dn\u00ed zdaniteln\u00e9 dod\u00e1n\u00ed zp\u016fsobil\u00e9ho majetku. U novostaveb reziden\u010dn\u00edch nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e, <strong>prvn\u00ed zdaniteln\u00fd p\u0159evod se obecn\u011b pova\u017euje za transakci podl\u00e9haj\u00edc\u00ed DPH<\/strong>, nikoli ten, kter\u00fd podl\u00e9h\u00e1 dani z p\u0159evodu nemovitost\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Jedn\u00e1 se o d\u016fle\u017eit\u00fd pr\u00e1vn\u00ed rozd\u00edl, kter\u00fd nez\u00e1vis\u00ed pouze na tom, kdo je prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm. Zp\u016fsob zach\u00e1zen\u00ed s DPH z\u00e1vis\u00ed na tom, zda dan\u00e1 transakce p\u0159edstavuje podle \u010dernohorsk\u00e9ho pr\u00e1va prvn\u00ed zdaniteln\u00fd p\u0159evod, a to s p\u0159ihl\u00e9dnut\u00edm k <strong>status prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, historie transakc\u00ed s nemovitost\u00ed a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 p\u0159edpisy<\/strong>. Budova dokon\u010den\u00e1 ji\u017e p\u0159ed n\u011bjakou dobou m\u016f\u017ee b\u00fdt st\u00e1le p\u0159edm\u011btem sv\u00e9ho prvn\u00edho zdaniteln\u00e9ho pln\u011bn\u00ed, pokud dosud nebyla p\u0159evedena v r\u00e1mci transakce spl\u0148uj\u00edc\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 podm\u00ednky. Naopak byt nab\u00edzen\u00fd na trhu jako \u201cnovostavba\u201d ji\u017e mohl proj\u00edt jedn\u00edm registrovan\u00fdm prodejem, \u010d\u00edm\u017e by se n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed transakce dostala mimo b\u011b\u017en\u00fd re\u017eim DPH.<\/p>\n\n\n\n<p>Na str\u00e1nk\u00e1ch <strong>Da\u0148ov\u00fd status prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho z hlediska DPH je d\u016fle\u017eit\u00fdm faktorem, m\u011bl by v\u0161ak b\u00fdt posuzov\u00e1n spole\u010dn\u011b s pr\u00e1vn\u00ed povahou dod\u00e1vky a p\u0159\u00edpadn\u00fdmi povinnostmi t\u00fdkaj\u00edc\u00edmi se registrace.<\/strong> Fyzick\u00e1 osoba, kter\u00e1 d\u00e1le prod\u00e1v\u00e1 byt, kter\u00fd zakoupila od developera, obecn\u011b neprov\u00e1d\u00ed dod\u00e1vku podl\u00e9haj\u00edc\u00ed DPH. Developer nebo stavebn\u00ed spole\u010dnost, kter\u00e1 realizuje prodej jednotek, kter\u00e9 postavila, obvykle vystupuje jako osoba povinn\u00e1 k dani a je povinna vy\u00fa\u010dtovat DPH z dod\u00e1vek, na kter\u00e9 se vztahuje. Ekonomick\u00fd dopad \u2013 tedy to, kdo nakonec nese n\u00e1klady \u2013 m\u016f\u017ee b\u00fdt v cen\u011b zahrnuto ji\u017e od po\u010d\u00e1tku, av\u0161ak pr\u00e1vn\u00ed povinnost vy\u00fa\u010dtovat DPH le\u017e\u00ed na prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm, nikoli na kupuj\u00edc\u00edm. Jedn\u00e1 se o dv\u011b odli\u0161n\u00e9 v\u011bci a jejich zam\u011b\u0148ov\u00e1n\u00ed vede k nedorozum\u011bn\u00edm ohledn\u011b toho, kdo komu co dlu\u017e\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Da\u0148ovou kvalifikaci m\u016f\u017ee ovlivnit n\u011bkolik faktor\u016f: povaha prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho subjektu, struktura smlouvy, to, zda byla nemovitost p\u0159ed prodejem vyu\u017e\u00edv\u00e1na ke komer\u010dn\u00edm \u00fa\u010del\u016fm, a jak\u00e9 podklady prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed p\u0159edlo\u017e\u00ed. \u017d\u00e1dn\u00fd jednotliv\u00fd ukazatel \u2013 a\u0165 u\u017e jde o novost povrchov\u00e9 \u00fapravy, nebo o p\u0159\u00edtomnost bro\u017eury developera \u2013 nem\u016f\u017ee nahradit p\u00edsemn\u00e9 ov\u011b\u0159en\u00ed da\u0148ov\u00e9ho statusu transakce.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Typick\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed s DPH podle typu transakce<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Typ transakce<\/th><th>Typick\u00e9 da\u0148ov\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed<\/th><th>Co je t\u0159eba ov\u011b\u0159it<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Prvn\u00ed zdaniteln\u00e9 dod\u00e1n\u00ed ze strany developera, kter\u00e9 spl\u0148uje podm\u00ednky pro zdan\u011bn\u00ed<\/td><td>Obvykle se uplat\u0148uje da\u0148 podle p\u0159edpisu 21% nam\u00edsto dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, s v\u00fdhradou ov\u011b\u0159en\u00ed transakce<\/td><td>Registrace developera jako pl\u00e1tce DPH; faktura; z\u00e1klad pro stanoven\u00ed smluvn\u00ed ceny<\/td><\/tr><tr><td>Prodej ze strany soukrom\u00e9 osoby<\/td><td>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed s progresivn\u00ed sazbou<\/td><td>Zda do\u0161lo k n\u011bjak\u00e9mu p\u0159edchoz\u00edmu prodeji s DPH; tr\u017en\u00ed ocen\u011bn\u00ed; pr\u00e1vn\u00ed postaven\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho<\/td><\/tr><tr><td>N\u00e1kup nemovitosti ve f\u00e1zi v\u00fdstavby p\u0159\u00edmo od developera<\/td><td>Z\u00e1lohy za dod\u00e1vku zbo\u017e\u00ed podl\u00e9haj\u00edc\u00ed dani z p\u0159idan\u00e9 hodnoty mohou p\u0159i jejich p\u0159ijet\u00ed vyvolat povinnost \u00fa\u010dtovat DPH, a to s ohledem na platn\u00e1 pravidla pro fakturaci a p\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed.<\/td><td>Platebn\u00ed kalend\u00e1\u0159, status DPH v jednotliv\u00fdch f\u00e1z\u00edch, smluvn\u00ed podm\u00ednky<\/td><\/tr><tr><td>Prodej pozemk\u016f spl\u0148uj\u00edc\u00edch podm\u00ednky pro v\u00fdstavbu (po dubnu 2026)<\/td><td>V d\u016fsledku zm\u011bn, kter\u00e9 vstoup\u00ed v platnost v roce 2026, m\u016f\u017ee b\u00fdt uplatn\u011bna DPH<\/td><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed podle platn\u00fdch pr\u00e1vn\u00edch p\u0159edpis\u016f; zda se uplat\u0148uj\u00ed p\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>N\u00e1sledn\u00fd prodej ze strany registrovan\u00e9 spole\u010dnosti (kter\u00e1 nen\u00ed developerem)<\/td><td>Je nutn\u00e9 samostatn\u011b posoudit historii transakc\u00ed a da\u0148ovou situaci prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho z hlediska DPH; nelze automaticky p\u0159edpokl\u00e1dat vznik dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed pouze na z\u00e1klad\u011b skute\u010dnosti, \u017ee prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nen\u00ed p\u016fvodn\u00edm developerem.<\/td><td>Pr\u00e1vn\u00ed a da\u0148ov\u00e1 situace prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho; historie p\u0159edchoz\u00edch transakc\u00ed; nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kdy se uplat\u0148uje sazba DPH 21%?<\/h2>\n\n\n\n<p>Standardn\u00ed sazba 21% se vztahuje na zdaniteln\u00e9 dod\u00e1vky prov\u00e1d\u011bn\u00e9 registrovan\u00fdmi da\u0148ov\u00fdmi subjekty. V p\u0159\u00edpad\u011b nemovitost\u00ed to obecn\u011b znamen\u00e1 prvn\u00ed zdaniteln\u00fd p\u0159evod nov\u011b postaven\u00e9 jednotky subjektem jednaj\u00edc\u00edm v r\u00e1mci opr\u00e1vn\u011bn\u00e9 obchodn\u00ed \u010dinnosti. Typick\u00fdm p\u0159\u00edkladem je prodej dokon\u010den\u00e9ho bytu developera registrovan\u00e9ho k DPH \u2013 n\u00e1kup bytu v nov\u00e9m komplexu v Budv\u011b, Tivatu, Kotoru nebo Herceg Novi p\u0159\u00edmo od developera obvykle spad\u00e1 do t\u00e9to kategorie.<\/p>\n\n\n\n<p>Z\u00e1kon v\u0161ak neuplat\u0148uje DPH na ka\u017ed\u00fd byt, kter\u00fd n\u00e1hodou vypad\u00e1 jako nov\u00fd. P\u0159edstavme si situaci, kdy spole\u010dnost koup\u00ed byty od developera po dokon\u010den\u00ed stavby, zaplat\u00ed za tyto n\u00e1kupy DPH a n\u00e1sledn\u011b jeden byt prod\u00e1 soukrom\u00e9mu kupuj\u00edc\u00edmu. <strong>Tento druh\u00fd prodej vy\u017eaduje samostatn\u00e9 posouzen\u00ed transak\u010dn\u00ed historie nemovitosti a postaven\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed spole\u010dnosti z hlediska DPH.<\/strong> Nem\u011blo by se automaticky p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee se jedn\u00e1 o da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti pouze proto, \u017ee prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nen\u00ed p\u016fvodn\u00edm developerem, ale nem\u011blo by se ani p\u0159edpokl\u00e1dat opak. P\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 da\u0148ov\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed vypl\u00fdv\u00e1 z pr\u00e1vn\u00ed a skutkov\u00e9 anal\u00fdzy, nikoli z fyzick\u00e9ho stavu nemovitosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Stejn\u011b tak n\u00e1kup od prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, kter\u00fd nen\u00ed registrov\u00e1n jako pl\u00e1tce DPH \u2013 nap\u0159\u00edklad od fyzick\u00e9 osoby, kter\u00e1 danou v\u011bc p\u016fvodn\u011b zakoupila jako investici \u2013 obecn\u011b nespad\u00e1 do p\u016fsobnosti DPH. <strong>Rozhoduj\u00edc\u00edmi faktory jsou postaven\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, povaha transakce a p\u0159edchoz\u00ed transak\u010dn\u00ed historie nemovitosti, nikoli vn\u011bj\u0161\u00ed stav nemovitosti.<\/strong> Proto nen\u00ed bezpe\u010dn\u00e9 spol\u00e9hat se na marketingov\u00e9 formulace jako \u201cnov\u011b dokon\u010deno\u201d nebo \u201cp\u0159\u00edmo od developera\u201d jako na potvrzen\u00ed da\u0148ov\u00e9ho zach\u00e1zen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Existuje tak\u00e9 kategorie n\u00e1kup\u016f, kter\u00e1 se nach\u00e1z\u00ed na pomez\u00ed mezi p\u0159\u00edm\u00fdmi prodeji developera a jasn\u00fdmi dal\u0161\u00edmi prodeji: jedn\u00e1 se o transakce realizovan\u00e9 prost\u0159ednictv\u00edm spole\u010dnost\u00ed z\u0159\u00edzen\u00fdch pro konkr\u00e9tn\u00ed \u00fa\u010del, postoupen\u00ed p\u0159edb\u011b\u017en\u00fdch smluv p\u0159ed dokon\u010den\u00edm v\u00fdstavby nebo prodeje, p\u0159i nich\u017e je pr\u00e1vn\u00edm prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm t\u0159et\u00ed strana, zat\u00edmco developer z\u016fst\u00e1v\u00e1 obchodn\u011b zapojen. Tato ujedn\u00e1n\u00ed vy\u017eaduj\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed pr\u00e1vn\u00ed anal\u00fdzu, ne\u017e bude mo\u017en\u00e9 ur\u010dit jejich zach\u00e1zen\u00ed z hlediska DPH, a nem\u011bla by b\u00fdt bez potvrzen\u00ed pova\u017eov\u00e1na za p\u0159\u00edm\u00e9 transakce prvn\u00edho dod\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">DPH vs. da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/h2>\n\n\n\n<p>Pochopit, kter\u00e1 z t\u011bchto dvou dan\u00ed se na va\u0161i transakci vztahuje, je pro ka\u017ed\u00e9ho kupuj\u00edc\u00edho pravd\u011bpodobn\u011b nejd\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00ed ot\u00e1zkou z praktick\u00e9ho hlediska.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Obecn\u011b plat\u00ed, \u017ee pokud se na transakci s nemovitost\u00ed vztahuje DPH, nevztahuje se na stejn\u00e9 pln\u011bn\u00ed da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed. Tyto dv\u011b dan\u011b se obvykle na jednu zp\u016fsobilou transakci nes\u010d\u00edtaj\u00ed.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/strong> (da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed) se vztahuje na p\u0159evody nemovitost\u00ed, kter\u00e9 nespadaj\u00ed do syst\u00e9mu DPH \u2013 p\u0159edev\u0161\u00edm na dal\u0161\u00ed prodeje mezi soukrom\u00fdmi osobami, p\u0159evody prov\u00e1d\u011bn\u00e9 neregistrovan\u00fdmi prod\u00e1vaj\u00edc\u00edmi a dal\u0161\u00ed transakce, kter\u00e9 nespl\u0148uj\u00ed podm\u00ednky pro prvn\u00ed zdaniteln\u00e9 pln\u011bn\u00ed. \u010cern\u00e1 Hora zavedla od 1. ledna 2024 progresivn\u00ed sazebn\u00edk dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed. Progresivn\u00ed sazby z\u016fst\u00e1vaj\u00ed od \u0159\u00edjna 2026 beze zm\u011bny. Dal\u0161\u00ed novelizace v b\u0159eznu a z\u00e1\u0159\u00ed 2026 se t\u00fdkaly jin\u00fdch aspekt\u016f r\u00e1mce dan\u011b z p\u0159evodu, v\u010detn\u011b vz\u00e1jemn\u00e9ho p\u016fsoben\u00ed s DPH u ur\u010dit\u00fdch transakc\u00ed a \u00faprav konkr\u00e9tn\u00edch osvobozen\u00ed, ani\u017e by do\u0161lo ke zm\u011bn\u011b samotn\u00fdch sazeb. Aktu\u00e1ln\u00ed struktura je uvedena v aktualizovan\u00e9 <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/en\/documents\/b4ea7763-bda1-4fde-95b9-178c6fb9d10d\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Z\u00e1kon o dani z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Progresivn\u00ed sazby funguj\u00ed takto:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A\u017e <strong>\u20ac150,000<\/strong>: <strong>3%<\/strong> z da\u0148ov\u00e9 hodnoty<\/li>\n\n\n\n<li>Naho\u0159e <strong>\u20ac150,000<\/strong> a a\u017e <strong>\u20ac500,000<\/strong>: 4 500 \u20ac plus <strong>5%<\/strong> z \u010d\u00e1stky p\u0159esahuj\u00edc\u00ed 150 000 EUR<\/li>\n\n\n\n<li>Naho\u0159e <strong>\u20ac500,000<\/strong>: 22 000 \u20ac plus <strong>6%<\/strong> z \u010d\u00e1stky p\u0159esahuj\u00edc\u00ed 500 000 EUR<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Z\u00e1kladem dan\u011b z p\u0159evodu je <strong>tr\u017en\u00ed hodnota<\/strong> jak ji stanovil da\u0148ov\u00fd \u00fa\u0159ad, co\u017e se m\u016f\u017ee li\u0161it od deklarovan\u00e9 smluvn\u00ed ceny. Kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed nakupuj\u00ed za ceny ni\u017e\u0161\u00ed ne\u017e tr\u017en\u00ed, nebo v p\u0159\u00edpad\u011b transakc\u00ed, u nich\u017e je deklarovan\u00e1 cena zpochyb\u0148ov\u00e1na, mohou \u010delit tomu, \u017ee skute\u010dn\u00e1 da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti bude vypo\u010d\u00edt\u00e1na z vy\u0161\u0161\u00ed \u010d\u00e1stky.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praktick\u00e9 p\u0159\u00edklady pro vybran\u00e9 z\u00e1klady dan\u011b:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>P\u0159i \u010d\u00e1stce 200 000 \u20ac: 4 500 \u20ac + 5% \u00d7 50 000 \u20ac = <strong>7 000 \u20ac da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>P\u0159i \u010d\u00e1stce 300 000 \u20ac: 4 500 \u20ac + 5% \u00d7 150 000 \u20ac = <strong>12 000 \u20ac da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>P\u0159i \u010d\u00e1stce 600 000 \u20ac: 22 000 \u20ac + 6% \u00d7 100 000 \u20ac = <strong>28 000 \u20ac da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Jedn\u00e1 se o ilustrativn\u00ed v\u00fdpo\u010dty pro uveden\u00e9 da\u0148ov\u00e9 z\u00e1klady a nep\u0159edstavuj\u00ed da\u0148ov\u00e9 poradenstv\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se \u017e\u00e1dn\u00e9 konkr\u00e9tn\u00ed transakce.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>DPH vs. da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed \u2014 hlavn\u00ed rozd\u00edly<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Sc\u00e9n\u00e1\u0159<\/th><th>P\u0159\u00edslu\u0161n\u00e1 da\u0148<\/th><th>Da\u0148ov\u00fd z\u00e1klad<\/th><th>Kdo se star\u00e1 o dan\u011b<\/th><th>Kl\u00ed\u010dov\u00e9 dokumenty<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Prvn\u00ed dod\u00e1vka podl\u00e9haj\u00edc\u00ed dani z p\u0159idan\u00e9 hodnoty ze strany developera registrovan\u00e9ho jako pl\u00e1tce DPH<\/td><td>DPH na 21%<\/td><td>Zdaniteln\u00e1 protihodnota stanoven\u00e1 podle pravidel DPH, s p\u0159ihl\u00e9dnut\u00edm k p\u0159\u00edpadn\u00fdm \u00faprav\u00e1m<\/td><td>Prodejce (developer) vy\u00fa\u010dtuje a uhrad\u00ed DPH<\/td><td>Faktura s DPH, kupn\u00ed smlouva, potvrzen\u00ed o DPH od developera<\/td><\/tr><tr><td>Prodej ze strany fyzick\u00e9 osoby<\/td><td>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed (progresivn\u00ed)<\/td><td>Tr\u017en\u00ed hodnota stanoven\u00e1 da\u0148ov\u00fdm \u00fa\u0159adem<\/td><td>N\u00e1klady hrad\u00ed kupuj\u00edc\u00ed; zapojeni jsou not\u00e1\u0159 a da\u0148ov\u00fd \u00fa\u0159ad<\/td><td>Stanoven\u00ed v\u00fd\u0161e dan\u011b z p\u0159evodu, smlouva, tr\u017en\u00ed ocen\u011bn\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>N\u00e1sledn\u00fd prodej ze strany spole\u010dnosti zapsan\u00e9 v obchodn\u00edm rejst\u0159\u00edku<\/td><td>Vy\u017eaduje samostatnou anal\u00fdzu; viz odborn\u00e9 doporu\u010den\u00ed<\/td><td>Ur\u010deno podle platn\u00fdch p\u0159edpis\u016f<\/td><td>Z\u00e1le\u017e\u00ed na v\u00fdsledku pr\u00e1vn\u00ed anal\u00fdzy<\/td><td>Stav prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, historie p\u0159edchoz\u00edch transakc\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Stavebn\u00ed pozemek s p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdm povolen\u00edm (po dubnu 2026)<\/td><td>M\u016f\u017ee b\u00fdt \u00fa\u010dtov\u00e1na DPH<\/td><td>Stanoveno podle platn\u00fdch p\u0159edpis\u016f o DPH<\/td><td>\u00da\u010dty prodejc\u016f; kupuj\u00edc\u00ed by si je m\u011bl ov\u011b\u0159it<\/td><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed, smlouva, registrace k DPH<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Z tohoto srovn\u00e1n\u00ed tak\u00e9 jasn\u011b vypl\u00fdv\u00e1, \u017ee n\u00e1kup novostavby nen\u00ed z da\u0148ov\u00e9ho hlediska automaticky levn\u011bj\u0161\u00ed. Pokud je cena transakce t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se novostavby, kter\u00e1 spl\u0148uje podm\u00ednky, stanovena na 300 000 EUR bez DPH, p\u0159i pou\u017eit\u00ed standardn\u00ed sazby 21% vznikne <strong>63 000 \u20ac DPH a celkem 363 000 \u20ac<\/strong>, a to je\u0161t\u011b p\u0159ed zapo\u010dten\u00edm dal\u0161\u00edch n\u00e1klad\u016f. Kupuj\u00edc\u00ed, kter\u00fd po\u0159izuje byt z druh\u00e9 ruky s odhadovanou hodnotou 300 000 \u20ac, zaplat\u00ed 12 000 \u20ac na dani z p\u0159evodu nemovitosti \u2013 co\u017e je podstatn\u011b odli\u0161n\u00e1 celkov\u00e1 \u010d\u00e1stka. Porovn\u00e1v\u00e1n\u00ed nomin\u00e1ln\u00edch cen bez znalosti toho, jak\u00e1 da\u0148 se uplat\u0148uje a zda je v cen\u011b ji\u017e zahrnuta DPH, vede k z\u00e1va\u017en\u00fdm chyb\u00e1m ve v\u00fdpo\u010dtech.<\/p>\n\n\n\n<p>\u0160ir\u0161\u00ed p\u0159ehled o tom, jak se dan\u011b z nemovitost\u00ed prom\u00edtaj\u00ed do r\u016fzn\u00fdch typ\u016f transakc\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e, najdete v na\u0161em pr\u016fvodci \u201c<a href=\"\/cs\/all\/montenegro-property-taxes-a-practical-guide-for-buyers\/\" target=\"_blank\">Dan\u011b z nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Novostavba vs. byt z druh\u00e9 ruky: Kolik kupuj\u00edc\u00ed ve skute\u010dnosti zaplat\u00ed?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dva byty nab\u00edzen\u00e9 za stejnou cenu mohou m\u00edt r\u016fzn\u00e9 po\u0159izovac\u00ed n\u00e1klady v z\u00e1vislosti na tom, zda je v cen\u011b ji\u017e zahrnuta DPH a jak\u00e1 da\u0148 se na n\u011b vztahuje.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>N\u00e1kladov\u00e1 slo\u017eka<\/th><th>Novostavba: v\u010detn\u011b DPH<\/th><th>Novostavba: bez DPH<\/th><th>Nemovitosti z druh\u00e9 ruky<\/th><\/tr><tr><td>Inzerovan\u00e1 cena<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><\/tr><tr><td>K uveden\u00e9 cen\u011b se p\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1v\u00e1 DPH<\/td><td>\u20ac0<\/td><td>\u20ac42,000<\/td><td>\u20ac0<\/td><\/tr><tr><td>Da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed<\/td><td>\u20ac0*<\/td><td>\u20ac0*<\/td><td>\u20ac7,000**<\/td><\/tr><tr><td>Cena plus p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e1 da\u0148 z transakce<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><td>\u20ac242,000<\/td><td>\u20ac207,000<\/td><\/tr><tr><td>Not\u00e1\u0159sk\u00e9, pr\u00e1vn\u00ed a registra\u010dn\u00ed poplatky<\/td><td>Dal\u0161\u00ed<\/td><td>Dal\u0161\u00ed<\/td><td>Dal\u0161\u00ed<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><em>P\u0159edpokl\u00e1d\u00e1 se, \u017ee se jedn\u00e1 o prvn\u00ed dod\u00e1vku podl\u00e9haj\u00edc\u00ed DPH, kter\u00e1 nen\u00ed p\u0159edm\u011btem dan\u011b z p\u0159evodu.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>*<em>P\u0159edpokl\u00e1d\u00e1 se stanoven\u00e1 zdaniteln\u00e1 hodnota ve v\u00fd\u0161i 200 000 EUR a neexistuje \u017e\u00e1dn\u00e9 p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 osvobozen\u00ed od dan\u011b z p\u0159evodu.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Z tohoto srovn\u00e1n\u00ed nevypl\u00fdv\u00e1, \u017ee nemovitost z druh\u00e9 ruky je v\u017edy levn\u011bj\u0161\u00ed. Inzerovan\u00e1 cena novostavby m\u016f\u017ee ji\u017e zahrnovat DPH, zat\u00edmco stav nemovitosti z druh\u00e9 ruky, nutnost renovace a dal\u0161\u00ed v\u00fddaje mohou celkovou cenu podstatn\u011b ovlivnit.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Z\u00e1v\u011br pro kupuj\u00edc\u00edho:<\/strong> Porovnejte kone\u010dnou smluvn\u00ed cenu, p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 da\u0148ov\u00e9 podm\u00ednky a dodate\u010dn\u00e9 n\u00e1klady spojen\u00e9 s po\u0159\u00edzen\u00edm \u2013 ne pouze inzerovanou cenu nemovitosti.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Ne\u017e n\u011bco koup\u00edte, zjist\u011bte si, jak\u00fd je v\u00e1\u0161 celkov\u00fd rozpo\u010det<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sd\u011blte n\u00e1m, kde byste cht\u011bli bydlet, jak\u00fd m\u00e1te rozpo\u010det a jak\u00fd typ nemovitosti hled\u00e1te. Pom\u016f\u017eeme v\u00e1m vybrat vhodn\u00e9 byty a z\u00edskat od prodejc\u016f p\u00edsemn\u00e9 rozpis ceny.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\">Naj\u00edt byty v r\u00e1mci m\u00e9ho rozpo\u010dtu<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Je v cen\u011b zahrnuta DPH?<\/h2>\n\n\n\n<p>Zda je v uveden\u00e9 cen\u011b zahrnuta DPH, je kl\u00ed\u010dov\u00e1 ot\u00e1zka, kterou by si kupuj\u00edc\u00ed m\u011bli vyjasnit je\u0161t\u011b p\u0159ed zaplacen\u00edm z\u00e1lohy. Develope\u0159i mohou uv\u00e1d\u011bt ceny nemovitost\u00ed na <strong>v\u010detn\u011b DPH<\/strong> nebo <strong>bez DPH<\/strong> z\u00e1klad, p\u0159i\u010dem\u017e tyto polo\u017eky nejsou vz\u00e1jemn\u011b zam\u011bniteln\u00e9. Rozd\u00edl u \u010dist\u00e9 ceny 200 000 \u20ac \u010din\u00ed 42 000 \u20ac \u2013 co\u017e je \u010d\u00e1stka, kter\u00e1 v\u00fdrazn\u011b ovliv\u0148uje v\u00fdpo\u010dty finan\u010dn\u00ed dostupnosti, pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed hypot\u00e9ky a kone\u010dnou v\u00fd\u0161i finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f pot\u0159ebn\u00fdch k dokon\u010den\u00ed transakce.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>T\u0159i pojmy z oblasti cenov\u00e9 politiky, kter\u00e9 je t\u0159eba zn\u00e1t:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u010cist\u00e1 cena (bez DPH):<\/strong> \u010d\u00e1stka p\u0159ed p\u0159ipo\u010dten\u00edm DPH.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hrub\u00e1 cena (v\u010detn\u011b DPH):<\/strong> celkov\u00e1 cena v\u010detn\u011b p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 DPH.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kone\u010dn\u00e1 dohodnut\u00e1 kupn\u00ed cena:<\/strong> \u010d\u00e1stka splatn\u00e1 podle smlouvy, v n\u00ed\u017e by m\u011bla b\u00fdt jasn\u011b uvedena jak DPH zahrnut\u00e1 v cen\u011b, tak p\u0159\u00edpadn\u00e1 dodate\u010dn\u00e1 DPH a povinn\u00e9 poplatky.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Vysv\u011btlen\u00ed DPH u novostaveb v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7729\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>T\u0159i cenov\u00e9 sc\u00e9n\u00e1\u0159e v praxi:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sc\u00e9n\u00e1\u0159 A \u2013 cena je uvedena bez DPH:<\/strong> \u010cist\u00e1 cena: 200 000 \u20ac. DPH ve v\u00fd\u0161i 21%: 42 000 \u20ac. Celkov\u00e1 \u010d\u00e1stka k \u00fahrad\u011b: <strong>\u20ac242,000<\/strong>. Kupuj\u00edc\u00ed hrad\u00ed ob\u011b \u010d\u00e1stky.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sc\u00e9n\u00e1\u0159 B \u2013 cena uveden\u00e1 v\u010detn\u011b DPH s vy\u0161\u0161\u00ed celkovou \u010d\u00e1stkou:<\/strong> Hrub\u00e1 cena: 242 000 \u20ac. Tato \u010d\u00e1stka ji\u017e zahrnuje DPH. \u010cist\u00e1 \u010d\u00e1stka: 200 000 \u20ac. \u010c\u00e1stka p\u0159edstavuj\u00edc\u00ed DPH: 42 000 \u20ac. Kupuj\u00edc\u00ed neplat\u00ed dal\u0161\u00edch 42 000 \u20ac nad r\u00e1mec \u010d\u00e1stky 242 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sc\u00e9n\u00e1\u0159 C \u2013 cena uveden\u00e1 v\u010detn\u011b DPH zaokrouhlen\u00e1 na cel\u00e9 \u010d\u00edslo:<\/strong> Hrub\u00e1 cena: 200 000 \u20ac. Jedn\u00e1 se o celkovou \u010d\u00e1stku v\u010detn\u011b DPH. Pro v\u00fdpo\u010det \u010d\u00e1stky DPH se pou\u017eije n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed vzorec: <strong>v\u010detn\u011b DPH = hrub\u00e1 cena \u00d7 21 \u00f7 121 = 200 000 \u20ac \u00d7 21 \u00f7 121 \u2248 34 711 \u20ac<\/strong> \u010cist\u00e1 \u010d\u00e1stka: \u2248 165 289 \u20ac. Kupuj\u00edc\u00ed nemus\u00ed k \u010d\u00e1stce 200 000 \u20ac platit \u017e\u00e1dnou dal\u0161\u00ed DPH.<\/p>\n\n\n\n<p>\u010castou a n\u00e1kladnou chybou ve sc\u00e9n\u00e1\u0159i C je v\u00fdpo\u010det 200 000 \u20ac \u00d7 21% = 42 000 \u20ac a z\u00e1v\u011br, \u017ee \u010dist\u00e1 cena \u010din\u00ed 158 000 \u20ac. Tato metoda pou\u017e\u00edv\u00e1 nespr\u00e1vn\u00fd vzorec. Sazba 21% se vztahuje na \u010distou cenu, nikoli na hrubou \u2013 proto pro od\u010dlen\u011bn\u00ed DPH obsa\u017een\u00e9 v hrub\u00e9 \u010d\u00e1stce je v\u017edy nutn\u00e9 pou\u017e\u00edt vzorec 21 \u00f7 121.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sc\u00e9n\u00e1\u0159e stanoven\u00ed cen s DPH pro novostavbu v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Inzerovan\u00e1 cena<\/th><th>Zp\u016fsob \u00fa\u010dtov\u00e1n\u00ed DPH<\/th><th>\u010cist\u00e1 cena<\/th><th>\u010c\u00e1stka DPH<\/th><th>Celkov\u00e1 \u010d\u00e1stka k \u00fahrad\u011b<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u20ac200,000<\/td><td>Bez DPH (DPH se p\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1v\u00e1 zvl\u00e1\u0161\u0165)<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><td>\u20ac42,000<\/td><td>\u20ac242,000<\/td><\/tr><tr><td>\u20ac242,000<\/td><td>V\u010detn\u011b DPH<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><td>\u20ac42,000<\/td><td>\u20ac242,000<\/td><\/tr><tr><td>\u20ac200,000<\/td><td>V\u010detn\u011b DPH<\/td><td>\u2248165 289 \u20ac<\/td><td>\u224834 711 \u20ac<\/td><td>\u20ac200,000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Mezi formulace, na kter\u00e9 je t\u0159eba se zam\u011b\u0159it v obchodn\u00ed nab\u00eddce nebo p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouv\u011b, pat\u0159\u00ed: <em>\u201cV\u010detn\u011b DPH\u201d<\/em>, <em>\u201cCeny jsou v\u010detn\u011b DPH\u201d<\/em> (ceny zahrnuj\u00ed DPH v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e), nebo naopak <em>\u201cplus DPH\u201d<\/em>, <em>\u201cbez PDV\u201d<\/em> (bez DPH), nebo <em>\u201cDPH bude \u00fa\u010dtov\u00e1na zvl\u00e1\u0161\u0165\u201d<\/em>. Pokud se \u017e\u00e1dn\u00e1 z t\u011bchto informac\u00ed neobjev\u00ed, je dokument nejednozna\u010dn\u00fd a p\u0159ed proveden\u00edm jak\u00e9koli platby je nutn\u00e9 vy\u017e\u00e1dat si p\u00edsemn\u00e9 objasn\u011bn\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Ne\u017e provedete jakoukoli platbu, p\u00edsemn\u011b si ov\u011b\u0159te, zda uveden\u00e1 cena zahrnuje DPH, \u010di nikoli.<\/strong> Pokud to obchodn\u00ed nab\u00eddka nebo rezerva\u010dn\u00ed smlouva jasn\u011b neuv\u00e1d\u00ed, vy\u017e\u00e1dejte si p\u0159ed proveden\u00edm jak\u00e9koli platby p\u00edsemn\u00e9 potvrzen\u00ed o zp\u016fsobu \u00fa\u010dtov\u00e1n\u00ed DPH a jasn\u00fd rozpis ceny. Ujist\u011bte se, \u017ee v p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby budou vystaveny p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 da\u0148ov\u00e9 doklady.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159edm\u011bt: Potvrzen\u00ed o DPH p\u0159i koupi bytu<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dobr\u00fd den,<\/p>\n\n\n\n<p>Ne\u017e p\u0159istoup\u00edte k rezervaci, potvr\u010fte pros\u00edm p\u00edsemn\u011b n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed \u00fadaje:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Zahrnuje uveden\u00e1 kupn\u00ed cena DPH v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e, nebo je uvedena bez n\u00ed?<\/li>\n\n\n\n<li>Jak\u00e1 je celkov\u00e1 \u010d\u00e1stka k zaplacen\u00ed za byt, v\u010detn\u011b p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 DPH?<\/li>\n\n\n\n<li>Jak\u00fd je ofici\u00e1ln\u00ed n\u00e1zev a identifika\u010dn\u00ed \u010d\u00edslo pro \u00fa\u010dely DPH prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho subjektu?<\/li>\n\n\n\n<li>Je tato transakce pova\u017eov\u00e1na za prvn\u00ed zdaniteln\u00e9 pln\u011bn\u00ed, kter\u00e9 spl\u0148uje podm\u00ednky?<\/li>\n\n\n\n<li>Jak\u00e9 doklady o DPH budou vystaveny k z\u00e1loh\u00e1m a ke kone\u010dn\u00e9mu prodeji?<\/li>\n\n\n\n<li>Jsou v uveden\u00e9 cen\u011b zahrnuty poplatky za parkov\u00e1n\u00ed, skladov\u00e1n\u00ed, p\u0159ipojen\u00ed nebo jin\u00e9 povinn\u00e9 poplatky?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Pros\u00edm, p\u0159edlo\u017ete tak\u00e9 aktu\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed a n\u00e1vrh kupn\u00ed smlouvy nebo p\u0159edb\u011b\u017enou smlouvu k nez\u00e1visl\u00e9mu posouzen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u011bkuji.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Hled\u00e1te novostavbu v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e? The Residence v\u00e1m pom\u016f\u017ee naj\u00edt vhodn\u00e9 nemovitosti a porovnat jejich inzerovan\u00e9 ceny, ne\u017e si sjedn\u00e1te nez\u00e1vislou pr\u00e1vn\u00ed a da\u0148ovou prov\u011brku. <a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\">Najd\u011bte si svou ide\u00e1ln\u00ed nemovitost<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">DPH u byt\u016f ve v\u00fdstavb\u011b<\/h2>\n\n\n\n<p>N\u00e1kup nemovitosti ve f\u00e1zi projektu \u2013 tedy p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm nebo v pr\u016fb\u011bhu v\u00fdstavby \u2013 s sebou p\u0159in\u00e1\u0161\u00ed dal\u0161\u00ed komplikace ohledn\u011b toho, kdy vznikaj\u00ed povinnosti t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se DPH a jak jsou platby v pr\u016fb\u011bhu cel\u00e9ho procesu strukturov\u00e1ny. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Vysv\u011btlen\u00ed DPH u novostaveb v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7730\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Typick\u00fd n\u00e1kup nemovitosti ve f\u00e1zi v\u00fdstavby v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e zahrnuje <strong>rezerva\u010dn\u00ed smlouva<\/strong>, na\u010de\u017e n\u00e1sleduje <strong>p\u0159edb\u011b\u017en\u00e1 smlouva<\/strong> (p\u0159edb\u011b\u017en\u00e1 smlouva), kter\u00e1 stanov\u00ed platebn\u00ed kalend\u00e1\u0159, a kone\u010dn\u00e1 not\u00e1\u0159sky ov\u011b\u0159en\u00e1 kupn\u00ed smlouva uzav\u0159en\u00e1 v okam\u017eiku dokon\u010den\u00ed nebo kr\u00e1tce p\u0159ed n\u00edm. Obvykl\u00e9 jsou spl\u00e1tky v n\u011bkolika f\u00e1z\u00edch: z\u00e1loha p\u0159i rezervaci, dal\u0161\u00ed spl\u00e1tky v pr\u016fb\u011bhu v\u00fdstavby a z\u00e1v\u011bre\u010dn\u00e1 platba p\u0159i p\u0159ed\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Obecn\u011b lze \u0159\u00edci, \u017ee z\u00e1lohy na zdaniteln\u00e9 dod\u00e1n\u00ed nemovitosti mohou p\u0159i jejich p\u0159ijet\u00ed vyvolat povinnost \u00fa\u010dtovat DPH, a to s ohledem na platn\u00e1 pravidla pro fakturaci a p\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed. To znamen\u00e1, \u017ee z\u00e1lohy a spl\u00e1tky poskytnut\u00e9 developerovi registrovan\u00e9mu jako pl\u00e1tce DPH budou pravd\u011bpodobn\u011b od sam\u00e9ho po\u010d\u00e1tku spadat do r\u00e1mce DPH. Po\u017e\u00e1dejte developera a sv\u00e9ho \u00fa\u010detn\u00edho o potvrzen\u00ed, kter\u00e9 doklady k DPH je t\u0159eba vystavit pro ka\u017edou z\u00e1lohu a pro kone\u010dn\u00e9 pln\u011bn\u00ed \u2013 rozli\u0161en\u00ed mezi dokladem vystaven\u00fdm pro z\u00e1lohu a kone\u010dnou fakturou k DPH je d\u016fle\u017eit\u00e9 pro va\u0161i evidenci i pro p\u0159\u00edpadnou anal\u00fdzu n\u00e1roku na odpo\u010det.<\/p>\n\n\n\n<p>Celkov\u00e1 kupn\u00ed cena by m\u011bla b\u00fdt od sam\u00e9ho po\u010d\u00e1tku jasn\u011b uvedena bu\u010f v\u010detn\u011b DPH, nebo bez DPH. Pokud je v p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouv\u011b uvedena \u010d\u00e1stka bez DPH, jsou celkov\u00e9 n\u00e1klady pro kupuj\u00edc\u00edho o 21% vy\u0161\u0161\u00ed ne\u017e tato \u010d\u00e1stka. Je-li v p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouv\u011b uvedena \u010d\u00e1stka v\u010detn\u011b DPH, kupuj\u00edc\u00ed by nem\u011bl o\u010dek\u00e1vat, \u017ee k dohodnut\u00e9 celkov\u00e9 \u010d\u00e1stce budou p\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1ny dal\u0161\u00ed poplatky za DPH. Rozd\u00edly ve zp\u016fsobu, jak\u00fdm je cena pops\u00e1na v rezerva\u010dn\u00ed smlouv\u011b a v p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouv\u011b, jsou varovn\u00fdm sign\u00e1lem, kter\u00fd vy\u017eaduje pr\u00e1vn\u00ed vyjasn\u011bn\u00ed p\u0159ed dal\u0161\u00edm postupem.<\/p>\n\n\n\n<p>Novely z\u00e1kona o DPH z roku 2026 zavedly <strong>p\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed<\/strong> pro zp\u016fsobil\u00e9 z\u00e1lohy p\u0159ijat\u00e9 p\u0159ed 1. dubnem 2026 v souvislosti s transakcemi t\u00fdkaj\u00edc\u00edmi se stavebn\u00edch pozemk\u016f a prvn\u00edm p\u0159evodem nov\u011b postaven\u00fdch budov. Nov\u00e1 pravidla se na tyto d\u0159\u00edv\u011bj\u0161\u00ed zp\u016fsobil\u00e9 z\u00e1lohy nevztahuj\u00ed. U \u010d\u00e1sti ceny pokryt\u00e9 platbami proveden\u00fdmi p\u0159ed dubnem nen\u00ed nutn\u00e1 \u017e\u00e1dn\u00e1 \u00faprava DPH pouze z toho d\u016fvodu, \u017ee kone\u010dn\u00e1 faktura byla vystavena po tomto datu. Kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed podepsali p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouvy a slo\u017eili z\u00e1lohy p\u0159ed 1. dubnem 2026, by si m\u011bli vy\u017e\u00e1dat konkr\u00e9tn\u00ed pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed, ne\u017e vyvod\u00ed jak\u00e9koli z\u00e1v\u011bry ohledn\u011b zach\u00e1zen\u00ed s t\u011bmito d\u0159\u00edv\u011bj\u0161\u00edmi \u010d\u00e1stkami.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kontroln\u00ed seznam pro DPH p\u0159i koupi nemovitosti ve f\u00e1zi projektu:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>P\u00edsemn\u011b si ov\u011b\u0159te, zda je celkov\u00e1 kupn\u00ed cena v p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouv\u011b uvedena v\u010detn\u011b DPH, nebo bez DPH \u2013 ne \u00fastn\u011b.<\/li>\n\n\n\n<li>Ne\u017e zaplat\u00edte rezerva\u010dn\u00ed z\u00e1lohu, po\u017e\u00e1dejte developera o p\u00edsemn\u00e9 potvrzen\u00ed o zach\u00e1zen\u00ed s DPH a o jasn\u00fd rozpis ceny.<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te, zda je v\u00fdvoj\u00e1\u0159 registrov\u00e1n jako pl\u00e1tce DPH, a zjist\u011bte jeho identifika\u010dn\u00ed \u010d\u00edslo pro \u00fa\u010dely DPH.<\/li>\n\n\n\n<li>Po\u017e\u00e1dejte developera a sv\u00e9ho \u00fa\u010detn\u00edho, aby v\u00e1m potvrdili, jak\u00e9 doklady o DPH je t\u0159eba vystavit p\u0159i ka\u017ed\u00e9 \u010d\u00e1ste\u010dn\u00e9 platb\u011b a p\u0159i kone\u010dn\u00e9m p\u0159evodu.<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te si u sv\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edho poradce, zda se p\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed vztahuj\u00ed na jak\u00e9koli platby souvisej\u00edc\u00ed s touto transakc\u00ed, kter\u00e9 ji\u017e byly provedeny p\u0159ed 1. dubnem 2026.<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te podm\u00ednky p\u0159ed\u00e1n\u00ed a z\u00e1pisu vlastnictv\u00ed a tak\u00e9 to, jak\u00e9 dokumenty budou p\u0159ilo\u017eeny k z\u00e1v\u011bre\u010dn\u00e9 platb\u011b a p\u0159evodu vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zm\u011bny v oblasti DPH u stavebn\u00edch pozemk\u016f v roce 2026<\/h2>\n\n\n\n<p>Do roku 2026 vedlo zach\u00e1zen\u00ed se stavebn\u00edmi pozemky v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e z hlediska DPH k nesrovnalostem ve zp\u016fsobu vy\u0159izov\u00e1n\u00ed transakc\u00ed s pozemky ur\u010den\u00fdmi k z\u00e1stavb\u011b. Legislativn\u00ed zm\u011bny zve\u0159ejn\u011bn\u00e9 v <strong>\u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk \u010cern\u00e9 Hory \u010d. 012\/26 ze dne 6. \u00fanora 2026<\/strong> se t\u00edm p\u0159\u00edmo zab\u00fdval, p\u0159i\u010dem\u017e praktick\u00e9 uplatn\u011bn\u00ed za\u010dalo <strong>1. dubna 2026<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Na str\u00e1nk\u00e1ch <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/clanak\/zakon-o-izmjenama-i-dopunama-zakona-o-porezu-na-dodatu-vrijednost\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">novely z\u00e1kona o dani z p\u0159idan\u00e9 hodnoty<\/a> vedlo k ur\u010dit\u00fdm transakc\u00edm t\u00fdkaj\u00edc\u00edm se <strong>stavebn\u00ed pozemek<\/strong> do rozsahu dod\u00e1vek podl\u00e9haj\u00edc\u00edch DPH. Pro \u00fa\u010dely t\u011bchto zm\u011bn je rozhoduj\u00edc\u00edm rozli\u0161en\u00edm <strong>zda je k pozemku vyd\u00e1no povolen\u00ed k v\u00fdstavb\u011b<\/strong> podle platn\u00fdch \u010dernohorsk\u00fdch stavebn\u00edch p\u0159edpis\u016f. Kupuj\u00edc\u00ed by si m\u011bli ov\u011b\u0159it p\u0159esn\u00fd obsah povolovac\u00edho dokumentu a da\u0148ov\u00fd status navrhovan\u00e9 dod\u00e1vky \u2013 a ne pouze to, zda existuje dokument s ozna\u010den\u00edm \u201cstavebn\u00ed povolen\u00ed\u201d. Pozemek, pro kter\u00fd takov\u00e9 povolen\u00ed neexistuje, automaticky nespad\u00e1 pod nov\u00e1 ustanoven\u00ed o DPH.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Zm\u011bna z dubna 2026 neznamen\u00e1, \u017ee se nyn\u00ed na v\u0161echny prodeje pozemk\u016f v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e vztahuje DPH. Pro ur\u010den\u00ed, zda se na dan\u00fd stavebn\u00ed pozemek vztahuj\u00ed novelizovan\u00e9 p\u0159edpisy z roku 2026, je kl\u00ed\u010dovou podm\u00ednkou to, zda bylo v souladu s platn\u00fdmi \u010dernohorsk\u00fdmi pr\u00e1vn\u00edmi p\u0159edpisy vyd\u00e1no povolen\u00ed k v\u00fdstavb\u011b. Zp\u016fsob zdan\u011bn\u00ed transakce DPH je rovn\u011b\u017e t\u0159eba posoudit s ohledem na status prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 po\u017eadavky.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Toto rozli\u0161en\u00ed m\u00e1 v praxi v\u00fdznam. P\u0159evod zem\u011bd\u011blsk\u00e9 nebo nezastav\u011bn\u00e9 p\u016fdy bez platn\u00e9ho stavebn\u00edho povolen\u00ed m\u016f\u017ee spadat do re\u017eimu dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed, nikoli do nov\u00e9ho re\u017eimu DPH pro pozemky ur\u010den\u00e9 ke stavb\u011b; pro konkr\u00e9tn\u00ed transakci je nutn\u00e9 posoudit p\u0159\u00edslu\u0161nou da\u0148 a p\u0159\u00edpadn\u00e9 osvobozen\u00ed od dan\u011b. Kupuj\u00edc\u00ed, kter\u00fd nab\u00fdv\u00e1 pozemek s platn\u00fdm povolovac\u00edm dokumentem \u2013 a\u0165 u\u017e se jedn\u00e1 o samostatnou transakci, nebo o sou\u010d\u00e1st \u0161ir\u0161\u00edho nabyt\u00ed od developera \u2013 mus\u00ed nyn\u00ed zv\u00e1\u017eit, zda se na pozemkovou slo\u017eku vztahuje DPH a jak to ovlivn\u00ed celkovou cenovou strukturu.<\/p>\n\n\n\n<p>Pro developery m\u00e1 tato zm\u011bna dopad na strukturu cen nov\u00fdch developersk\u00fdch projekt\u016f, jeliko\u017e pozemky s p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdm povolen\u00edm mohou nyn\u00ed spadat do \u0159et\u011bzce DPH ji\u017e v ran\u011bj\u0161\u00ed f\u00e1zi projektu. Pro kupuj\u00edc\u00ed to znamen\u00e1, \u017ee pozemkov\u00e1 slo\u017eka v r\u00e1mci \u0161ir\u0161\u00edho n\u00e1kupu nemovitosti ve f\u00e1zi projektu nebo novostavby m\u016f\u017ee podl\u00e9hat odli\u0161n\u00e9mu da\u0148ov\u00e9mu zach\u00e1zen\u00ed v z\u00e1vislosti na tom, jak je transakce zdokumentov\u00e1na a strukturov\u00e1na. Finan\u010dn\u00ed dopad na kupuj\u00edc\u00ed z\u00e1vis\u00ed na tom, jak developer transakci strukturov\u00e1 a oce\u0148uje, v\u010detn\u011b toho, zda uveden\u00e1 cena ji\u017e zahrnuje p\u0159\u00edslu\u0161nou DPH.<\/p>\n\n\n\n<p>Odpov\u00eddaj\u00edc\u00ed novela z\u00e1kona o dani z p\u0159evodu nemovitost\u00ed byla <strong>zve\u0159ejn\u011bno ve V\u011bstn\u00edku \u010d. 33\/2026 dne 10. b\u0159ezna 2026<\/strong>. Souvisej\u00edc\u00ed \u00faprava DPH u pozemk\u016f spl\u0148uj\u00edc\u00edch podm\u00ednky pro v\u00fdstavbu se uplat\u0148uje od <strong>1. dubna 2026<\/strong>, a to prost\u0159ednictv\u00edm slad\u011bn\u00ed t\u011bchto dvou da\u0148ov\u00fdch re\u017eim\u016f s c\u00edlem zabr\u00e1nit dvoj\u00edmu zdan\u011bn\u00ed transakc\u00ed s pozemky ur\u010den\u00fdmi k v\u00fdstavb\u011b, kter\u00e9 spl\u0148uj\u00ed dan\u00e9 podm\u00ednky. Anal\u00fdza zve\u0159ejn\u011bn\u00e1 spole\u010dnost\u00ed KPMG v b\u0159eznu 2026 potvrdila dubnov\u00e9 datum \u00fa\u010dinnosti a p\u0159echodn\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed s z\u00e1lohami p\u0159ijat\u00fdmi p\u0159ed t\u00edmto datem.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Je hodnota pozemku sou\u010d\u00e1st\u00ed z\u00e1kladu pro v\u00fdpo\u010det DPH?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Zm\u011bny z roku 2026 se dotkly tak\u00e9 pravidel pro stanoven\u00ed z\u00e1kladu pro v\u00fdpo\u010det DPH. Novela prov\u00e1d\u011bc\u00edch p\u0159edpis\u016f k DPH, zve\u0159ejn\u011bn\u00e1 ve V\u011bstn\u00edku \u010d. 81\/2026 dne 12. \u010dervna 2026, zru\u0161ila d\u0159\u00edv\u011bj\u0161\u00ed ustanoven\u00ed, kter\u00e9 z z\u00e1kladu pro v\u00fdpo\u010det DPH vylu\u010dovalo hodnotu pozemk\u016f a obecn\u00ed kompenzaci za \u00fazemn\u00ed p\u0159\u00edpravu.<\/p>\n\n\n\n<p>To m\u00e1 v\u00fdznam v p\u0159\u00edpadech, kdy smlouva developera uv\u00e1d\u00ed byt, p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd pozemek nebo poplatky souvisej\u00edc\u00ed s v\u00fdstavbou jako samostatn\u00e9 polo\u017eky. Kupuj\u00edc\u00ed by nem\u011bli p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee samostatn\u011b vy\u010dlen\u011bn\u00e1 \u010d\u00e1stka je automaticky vylou\u010dena z v\u00fdpo\u010dtu DPH.<\/p>\n\n\n\n<p>Po\u017e\u00e1dejte \u010dernohorsk\u00e9ho da\u0148ov\u00e9ho poradce o potvrzen\u00ed zdaniteln\u00e9 protihodnoty za danou transakci, v\u010detn\u011b toho, jak se zach\u00e1z\u00ed s p\u0159\u00edpadn\u00fdmi samostatn\u011b \u00fa\u010dtovan\u00fdmi \u010d\u00e1stkami za pozemky nebo n\u00e1klady souvisej\u00edc\u00ed s v\u00fdstavbou.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed<\/strong> jsou zvl\u00e1\u0161t\u011b d\u016fle\u017eit\u00e9 pro kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed p\u0159ed 1. dubnem 2026 zaplatili z\u00e1lohy v r\u00e1mci transakc\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00edch se zp\u016fsobil\u00fdch stavebn\u00edch pozemk\u016f nebo prvn\u00edch p\u0159evod\u016f novostaveb. Nov\u00e1 pravidla se na tyto d\u0159\u00edv\u011bj\u0161\u00ed zp\u016fsobil\u00e9 platby nevztahuj\u00ed a pouh\u00e1 skute\u010dnost, \u017ee kone\u010dn\u00e1 faktura bude vystavena po 1. dubnu 2026, nezakl\u00e1d\u00e1 \u017e\u00e1dnou \u00fapravu DPH. To, zda se na konkr\u00e9tn\u00ed platby vztahuje p\u0159echodn\u00e1 ochrana, z\u00e1vis\u00ed na smluvn\u00edch a skutkov\u00fdch okolnostech; p\u0159ed vyvozen\u00edm jak\u00fdchkoli z\u00e1v\u011br\u016f je nutn\u00e9 vyhledat odbornou radu.<\/p>\n\n\n\n<p>Z\u00e1kazn\u00edci, kte\u0159\u00ed maj\u00ed z\u00e1jem o koupi pozemku s potenci\u00e1lem pro z\u00e1stavbu, si mohou prohl\u00e9dnout n\u00e1\u0161 p\u0159ehled \u201c<a href=\"\/cs\/all\/foreign-ownership-of-land-in-montenegr\/\" target=\"_blank\">Koup\u011b pozemku v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e jako cizinec<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mohou zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed z\u00edskat zp\u011bt DPH?<\/h2>\n\n\n\n<p>Samotn\u00e1 ciz\u00ed st\u00e1tn\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161nost nezakl\u00e1d\u00e1 automatick\u00e9 pr\u00e1vo na vr\u00e1cen\u00ed DPH p\u0159i koupi reziden\u010dn\u00ed nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e. Jedn\u00e1 se o b\u011b\u017en\u00fd omyl, kter\u00fd ob\u010das vede kupuj\u00edc\u00ed k podcen\u011bn\u00ed skute\u010dn\u00fdch po\u0159izovac\u00edch n\u00e1klad\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pr\u00e1vo na odpo\u010det vstupn\u00ed DPH<\/strong> pat\u0159\u00ed osob\u00e1m povinn\u00fdm k dani registrovan\u00fdm pro \u00fa\u010dely DPH, kter\u00e9 po\u0159\u00edzen\u00fd majetek vyu\u017e\u00edvaj\u00ed ve sv\u00e9 podnikatelsk\u00e9 \u010dinnosti zp\u016fsobem, kter\u00fd spl\u0148uje p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 podm\u00ednky. Fyzick\u00e1 osoba, kter\u00e1 si po\u0159izuje byt pro osobn\u00ed pot\u0159ebu nebo jako rekrea\u010dn\u00ed objekt, do t\u00e9to kategorie nespad\u00e1. Ani investi\u010dn\u00ed nemovitost v soukrom\u00e9m vlastnictv\u00ed nem\u00e1 automaticky n\u00e1rok na odpo\u010det DPH na vstupu; n\u00e1rok z\u00e1vis\u00ed na zdaniteln\u00fdch \u010dinnostech vlastn\u00edka a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch z\u00e1konn\u00fdch podm\u00ednk\u00e1ch. U nemovitost\u00ed po\u0159\u00edzen\u00fdch v\u00fdlu\u010dn\u011b pro osobn\u00ed pot\u0159ebu nen\u00ed vstupn\u00ed DPH obecn\u011b odpo\u010ditateln\u00e1. Pokud je nemovitost v soukrom\u00e9m vlastnictv\u00ed vyu\u017e\u00edv\u00e1na v r\u00e1mci zp\u016fsobil\u00fdch zdaniteln\u00fdch podnikatelsk\u00fdch \u010dinnost\u00ed, mus\u00ed b\u00fdt jak\u00fdkoli n\u00e1rok na odpo\u010det vstupn\u00ed DPH posuzov\u00e1n samostatn\u011b podle \u010dernohorsk\u00e9ho z\u00e1kona o DPH.<\/p>\n\n\n\n<p>Pro kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed maj\u00ed v \u00famyslu nemovitost vyu\u017e\u00edvat ke komer\u010dn\u00edm \u00fa\u010del\u016fm \u2013 nap\u0159\u00edklad v r\u00e1mci kr\u00e1tkodob\u00e9ho pron\u00e1jmu provozovan\u00e9ho jako registrovan\u00e1 \u010dernohorsk\u00e1 firma \u2013 je ot\u00e1zka odpo\u010dtu vstupn\u00ed DPH slo\u017eit\u011bj\u0161\u00ed. Mo\u017enost odpo\u010dtu vstupn\u00ed DPH z\u00e1vis\u00ed na registrovan\u00fdch \u010dinnostech podniku, jeho statusu z hlediska registrace k DPH, zp\u016fsobu vyu\u017eit\u00ed nemovitosti a dal\u0161\u00edch pr\u00e1vn\u00edch podm\u00ednk\u00e1ch stanoven\u00fdch \u010dernohorsk\u00fdm z\u00e1konem o DPH. <strong>Odpo\u010det vstupn\u00ed DPH nemus\u00ed b\u00fdt mo\u017en\u00fd, a to zcela nebo \u010d\u00e1ste\u010dn\u011b, pokud n\u00e1kup nespl\u0148uje p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 podm\u00ednky<\/strong>, p\u0159i\u010dem\u017e anal\u00fdza mus\u00ed b\u00fdt prov\u00e1d\u011bna pro ka\u017edou transakci zvl\u00e1\u0161\u0165 za \u00fa\u010dasti kvalifikovan\u00fdch odborn\u00edk\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>\u010castou chybou je p\u0159edpoklad, \u017ee n\u00e1kup nemovitosti prost\u0159ednictv\u00edm zahrani\u010dn\u00ed \u010di tuzemsk\u00e9 spole\u010dnosti automaticky vede k vr\u00e1cen\u00ed DPH. P\u0159edstavme si kupuj\u00edc\u00edho, kter\u00fd zaregistruje spole\u010dnost v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e, prost\u0159ednictv\u00edm n\u00ed koup\u00ed byt a o\u010dek\u00e1v\u00e1, \u017ee spole\u010dnost bude od da\u0148ov\u00e9ho \u00fa\u0159adu po\u017eadovat vr\u00e1cen\u00ed DPH 21%. Ve skute\u010dnosti v\u0161ak plat\u00ed, \u017ee pokud spole\u010dnost nevykon\u00e1v\u00e1 zdaniteln\u00e9 podnikatelsk\u00e9 \u010dinnosti, u nich\u017e je povolen odpo\u010det vstupn\u00ed DPH, nebo pokud je nemovitost vyu\u017e\u00edv\u00e1na k \u00fa\u010del\u016fm, kter\u00e9 nespl\u0148uj\u00ed podm\u00ednky pro odpo\u010det, nebude odpo\u010det mo\u017en\u00fd. Skute\u010dn\u00e1 cena tak z\u016fst\u00e1v\u00e1 v hrub\u00e9 v\u00fd\u0161i v\u010detn\u011b DPH a struktura spole\u010dnosti s sebou nese administrativn\u00ed n\u00e1klady, ani\u017e by p\u0159inesla o\u010dek\u00e1vanou da\u0148ovou v\u00fdhodu.<\/p>\n\n\n\n<p>Nepova\u017eujte strukturu n\u00e1kupu spole\u010dnosti za mechanismus ke sn\u00ed\u017een\u00ed n\u00e1klad\u016f na DPH, pokud nem\u00e1te konkr\u00e9tn\u00ed p\u00edsemn\u00e9 potvrzen\u00ed od \u010dernohorsk\u00e9ho da\u0148ov\u00e9ho poradce, \u017ee ve va\u0161\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed situaci je mo\u017en\u00e9 uplatnit odpo\u010det vstupn\u00ed DPH.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dal\u0161\u00ed n\u00e1klady spojen\u00e9 s koup\u00ed novostavby<\/h2>\n\n\n\n<p>Kupn\u00ed cena a DPH p\u0159edstavuj\u00ed nejv\u011bt\u0161\u00ed slo\u017eky po\u0159izovac\u00edch n\u00e1klad\u016f, p\u0159i transakci s nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e v\u0161ak vznik\u00e1 \u0159ada dal\u0161\u00edch v\u00fddaj\u016f, kter\u00e9 je t\u0159eba zohlednit ji\u017e od sam\u00e9ho za\u010d\u00e1tku.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Not\u00e1\u0159sk\u00e9 poplatky<\/strong> jsou splatn\u00e9 za vyhotoven\u00ed a ov\u011b\u0159en\u00ed kupn\u00ed smlouvy. Pro platnost transakce s nemovitostmi v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e je nutn\u00e1 \u00fa\u010dast not\u00e1\u0159e. Poplatky se \u0159\u00edd\u00ed \u010dernohorsk\u00fdm not\u00e1\u0159sk\u00fdm sazebn\u00edkem, v\u010detn\u011b revidovan\u00e9ho sazebn\u00edku zve\u0159ejn\u011bn\u00e9ho ve V\u011bstn\u00edku \u010d. 49\/2026, kter\u00fd plat\u00ed od 9. dubna 2026. V\u00fd\u0161e poplatku z\u00e1vis\u00ed na p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 tarifn\u00ed kategorii, hodnot\u011b transakce a p\u0159\u00edpadn\u00fdch dopl\u0148kov\u00fdch slu\u017eb\u00e1ch. P\u0159ed podpisem si vy\u017e\u00e1dejte podrobn\u00fd odhad n\u00e1klad\u016f v\u010detn\u011b DPH za samotnou not\u00e1\u0159skou slu\u017ebu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159\u00edklad not\u00e1\u0159sk\u00e9ho poplatku podle sazebn\u00edku z roku 2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Podle sazebn\u00edku zve\u0159ejn\u011bn\u00e9ho v \u00da\u0159edn\u00edm v\u011bstn\u00edku \u010d. 49\/2026 \u010din\u00ed z\u00e1kladn\u00ed not\u00e1\u0159sk\u00fd poplatek za standardn\u00ed not\u00e1\u0159skou listinu t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se nemovitosti v hodnot\u011b 200 000 \u20ac p\u0159ibli\u017en\u011b 558 \u20ac, a to bez DPH a p\u0159\u00edpadn\u00fdch dal\u0161\u00edch zpoplatn\u011bn\u00fdch slu\u017eeb. Po p\u0159ipo\u010dten\u00ed DPH podle sazby 21% k tomuto z\u00e1kladn\u00edmu poplatku \u010din\u00ed celkov\u00e1 \u010d\u00e1stka p\u0159ibli\u017en\u011b 675,18 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>Toto je pouze ilustrace v\u00fdpo\u010dtu p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho sazebn\u00edku, nikoli zaru\u010den\u00e1 kone\u010dn\u00e1 not\u00e1\u0159sk\u00e1 cenov\u00e1 nab\u00eddka. Skute\u010dn\u00e1 v\u00fd\u0161e faktury m\u016f\u017ee b\u00fdt ovlivn\u011bna formou not\u00e1\u0159sk\u00e9ho \u00fakonu, dopl\u0148kov\u00fdmi slu\u017ebami a dal\u0161\u00edmi platn\u00fdmi ustanoven\u00edmi sazebn\u00edku.<\/p>\n\n\n\n<p>P\u0159ed podpisem si od not\u00e1\u0159e vy\u017e\u00e1dejte p\u00edsemn\u00fd, podrobn\u00fd odhad n\u00e1klad\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed<\/strong> by m\u011bly b\u00fdt pova\u017eov\u00e1ny za n\u00e1klady, o nich\u017e nelze vyjedn\u00e1vat. V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00ed z\u00e1stupce \u2013 odli\u0161n\u00fd od not\u00e1\u0159e \u2013 prov\u011b\u0159uje vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo, zji\u0161\u0165uje p\u0159\u00edpadn\u00e1 z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, ov\u011b\u0159uje opr\u00e1vn\u011bn\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho k prodeji, poskytuje poradenstv\u00ed ohledn\u011b smluvn\u00edch podm\u00ednek a zaji\u0161\u0165uje, aby bylo spr\u00e1vn\u011b zdokumentov\u00e1no zach\u00e1zen\u00ed s DPH a z\u00e1klad pro stanoven\u00ed ceny. Poplatky se li\u0161\u00ed podle kancel\u00e1\u0159e a slo\u017eitosti transakce.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Certifikovan\u00fd p\u0159eklad dokument\u016f<\/strong> N\u00e1klady vznikaj\u00ed v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee je t\u0159eba \u00fa\u0159edn\u00ed dokumenty p\u0159ev\u00e9st do jazyka, kter\u00e9mu rozum\u00edte, nebo kdy\u017e smlouvy v \u010dernohorsk\u00e9m jazyce vy\u017eaduj\u00ed ov\u011b\u0159en\u00fd p\u0159eklad pro va\u0161e vlastn\u00ed pot\u0159eby \u010di pro pou\u017eit\u00ed v zahrani\u010d\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Poplatky za z\u00e1pis do katastru nemovitost\u00ed<\/strong> Je t\u0159eba je ov\u011b\u0159it podle platn\u00e9ho sazebn\u00edku poplatk\u016f pro dan\u00e9 pod\u00e1n\u00ed, jeliko\u017e p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 \u010d\u00e1stky z\u00e1vis\u00ed na typu registrace a na dan\u00e9 transakci.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Poplatky za bankovn\u00ed a mezin\u00e1rodn\u00ed p\u0159evody<\/strong> To m\u016f\u017ee b\u00fdt d\u016fle\u017eit\u00e9 pro kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed p\u0159ev\u00e1d\u011bj\u00ed velk\u00e9 \u010d\u00e1stky ze zahrani\u010d\u00ed do \u010cern\u00e9 Hory. Jak va\u0161e domovsk\u00e1 banka, tak koresponden\u010dn\u00ed nebo p\u0159ij\u00edmaj\u00edc\u00ed banky mohou \u00fa\u010dtovat poplatky nebo uplat\u0148ovat kurzov\u00e9 mar\u017ee; p\u0159ed proveden\u00edm p\u0159evodu si vy\u017e\u00e1dejte p\u00edsemn\u00fd rozpis n\u00e1klad\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>N\u00e1klady na p\u0159ed\u00e1n\u00ed a po\u010d\u00e1te\u010dn\u00ed nastaven\u00ed<\/strong> \u2014 registrace p\u0159evodu dod\u00e1vek energi\u00ed, ve\u0161ker\u00e9 dokon\u010dovac\u00ed pr\u00e1ce, vybaven\u00ed a n\u00e1bytek \u2014 nejsou form\u00e1ln\u011b sou\u010d\u00e1st\u00ed koup\u011b, ale m\u011bly by b\u00fdt rozpo\u010dtov\u00e1ny samostatn\u011b, zejm\u00e9na u novostaveb p\u0159ed\u00e1van\u00fdch ve stavu \u201eshell-and-core\u201c nebo s \u010d\u00e1ste\u010dn\u00fdm vybaven\u00edm.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Smluvn\u00ed dopl\u0148kov\u00e9 platby:<\/strong> N\u011bkte\u0159\u00ed develope\u0159i \u00fa\u010dtuj\u00ed parkovac\u00ed m\u00edsta, skladovac\u00ed prostory nebo spole\u010dnou infrastrukturu v r\u00e1mci smlouvy odd\u011blen\u011b od hlavn\u00ed ceny bytu. Pe\u010dliv\u011b si prostudujte v\u0161echny p\u0159\u00edlohy smlouvy, nejen hlavn\u00ed cenovou klauzuli.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ro\u010dn\u00ed da\u0148 z nemovitosti po koupi:<\/strong> Podle obecn\u00e9ho r\u00e1mce pro da\u0148 z nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e se b\u011b\u017en\u00e1 sazba obvykle pohybuje v rozmez\u00ed 0,25% a\u017e 1% ze stanoven\u00e9 hodnoty nemovitosti. Na ur\u010dit\u00e9 kategorie nemovitost\u00ed, v\u010detn\u011b rekrea\u010dn\u00edch objekt\u016f, se mohou vztahovat odli\u0161n\u00e1 pravidla nebo sazby, p\u0159i\u010dem\u017e o zp\u016fsobu stanoven\u00ed hodnoty rozhoduj\u00ed jednotliv\u00e9 obce. Tento ro\u010dn\u00ed poplatek je odd\u011blen\u00fd od DPH nebo dan\u011b z p\u0159evodu spojen\u00e9 s nabyt\u00edm nemovitosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Nap\u0159\u00edklad p\u0159i pou\u017eit\u00ed orienta\u010dn\u00ed sazby 0,25\u20131% na odhadovanou hodnotu 200 000 \u20ac vych\u00e1z\u00ed \u010d\u00e1stka 500\u20132 000 \u20ac ro\u010dn\u011b. Nejedn\u00e1 se o cenovou nab\u00eddku pro konkr\u00e9tn\u00ed byt; je nutn\u00e9 ov\u011b\u0159it m\u00edstn\u00ed odhad a p\u0159\u00edslu\u0161nou klasifikaci nemovitosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Dal\u0161\u00ed informace najdete v na\u0161em pr\u016fvodci dan\u011bmi z nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e.<\/p>\n\n\n\n<p>Podrobn\u00fd n\u00e1vod k cel\u00e9mu procesu n\u00e1kupu najdete v \u010dl\u00e1nku \u201c<a href=\"\/cs\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Jak koupit nemovitost v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dokumenty, kter\u00e9 je t\u0159eba zkontrolovat p\u0159ed podpisem<\/h2>\n\n\n\n<p>Rozd\u00edly mezi marketingov\u00fdmi materi\u00e1ly a pr\u00e1vn\u011b ov\u011b\u0159enou projektovou dokumentac\u00ed mohou pro kupuj\u00edc\u00edho p\u0159edstavovat zna\u010dn\u00e1 rizika. Systematick\u00e1 revize proveden\u00e1 nez\u00e1visl\u00fdm \u010dernohorsk\u00fdm pr\u00e1vn\u00edkem je d\u016fle\u017eit\u00fdm opat\u0159en\u00edm ke sn\u00ed\u017een\u00ed pr\u00e1vn\u00edch a transak\u010dn\u00edch rizik je\u0161t\u011b p\u0159ed podpisem p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouvy.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Vysv\u011btlen\u00ed DPH u novostaveb v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7731\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Kl\u00ed\u010dov\u00e9 dokumenty p\u0159i koupi novostavby<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Dokument<\/th><th>Pro\u010d je to d\u016fle\u017eit\u00e9<\/th><th>V\u00fdstra\u017en\u00e1 zna\u010dka<\/th><th>Kdo by to m\u011bl ov\u011b\u0159it<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>V\u00fdpis z obchodn\u00edho rejst\u0159\u00edku prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho (v\u00fdpis z CRPS)<\/td><td>Potvrzuje pr\u00e1vn\u00ed subjektivitu, registrovanou \u010dinnost a opr\u00e1vn\u011bn\u00ed uzav\u00edrat smlouvy<\/td><td>Rozpor mezi prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm uveden\u00fdm ve smlouv\u011b a z\u00e1znamem v katastru nemovitost\u00ed<\/td><td>V\u00e1\u0161 nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk<\/td><\/tr><tr><td>Osv\u011bd\u010den\u00ed o registraci k DPH<\/td><td>Potvrzuje, \u017ee prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed je registrovan\u00e1 osoba povinn\u00e1 k dani; podporuje spr\u00e1vn\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed s DPH<\/td><td>Chyb\u00ed, vypr\u0161ela platnost nebo je v rozporu s deklarovan\u00fdm statusem pro \u00fa\u010dely DPH<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk; po\u017e\u00e1dejte p\u0159\u00edmo prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho<\/td><\/tr><tr><td>Faktura s DPH nebo doklad o z\u00e1loze na da\u0148<\/td><td>Zaznamen\u00e1v\u00e1 \u010d\u00e1stku DPH u ka\u017ed\u00e9 platby, kter\u00e1 spl\u0148uje podm\u00ednky; je to nezbytn\u00e9 pro da\u0148ovou evidenci<\/td><td>Nebyla vyd\u00e1na \u017e\u00e1dn\u00e1 dokumentace; \u010d\u00e1stky neodpov\u00eddaj\u00ed smluvn\u00ed cen\u011b<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk a p\u0159\u00edpadn\u011b v\u00e1\u0161 \u00fa\u010detn\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Kupn\u00ed smlouva<\/td><td>Stanov\u00ed cenov\u00fd z\u00e1klad (v\u010detn\u011b\/bez DPH), platebn\u00ed kalend\u00e1\u0159, podm\u00ednky p\u0159ed\u00e1n\u00ed a mo\u017enosti uplatn\u011bn\u00ed n\u00e1rok\u016f<\/td><td>Zp\u016fsob \u00fa\u010dtov\u00e1n\u00ed DPH nen\u00ed uveden; z\u00e1klad ceny je nejednozna\u010dn\u00fd; chyb\u00ed kl\u00ed\u010dov\u00e9 podm\u00ednky<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk p\u0159ed podpisem<\/td><\/tr><tr><td>Katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis (seznam nemovitost\u00ed)<\/td><td>Zobrazuje aktu\u00e1ln\u00edho zapsan\u00e9ho vlastn\u00edka a p\u0159\u00edpadn\u00e1 v\u011bcn\u00e1 b\u0159emena \u010di z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va<\/td><td>Neuhrazen\u00e1 developersk\u00e1 hypot\u00e9ka; vlastn\u00edk se li\u0161\u00ed od prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, kter\u00fd uzav\u0159el smlouvu<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk; ov\u011b\u0159eno p\u0159\u00edmo v katastru nemovitost\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Stanovuje schv\u00e1len\u00fd rozsah stavebn\u00edch prac\u00ed, s v\u00fdhradou ov\u011b\u0159en\u00ed jeho platnosti, p\u0159\u00edpadn\u00fdch zm\u011bn projektu a souladu s platn\u00fdmi po\u017eadavky<\/td><td>Chyb\u00ed, bylo vyd\u00e1no pro jin\u00fd \u00fa\u010del nebo nen\u00ed jasn\u00e9, zda je pr\u00e1vn\u011b platn\u00e9<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk; m\u00edstn\u00ed obecn\u00ed \u00fa\u0159ad<\/td><\/tr><tr><td>Dokumentace o dokon\u010den\u00ed stavby nebo o uveden\u00ed do u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda je to pro danou budovu vy\u017eadov\u00e1no a zda byly spln\u011bny p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 schvalovac\u00ed nebo kolauda\u010dn\u00ed postupy, s p\u0159ihl\u00e9dnut\u00edm k platn\u00e9mu regula\u010dn\u00edmu re\u017eimu<\/td><td>Chyb\u00ed po\u017eadovan\u00e1 dokumentace a prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nedok\u00e1\u017ee vysv\u011btlit pr\u00e1vn\u00ed z\u00e1klad pro z\u00e1konn\u00e9 u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed dokon\u010den\u00e9 nemovitosti<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk<\/td><\/tr><tr><td>Pl\u00e1n uvoln\u011bn\u00ed hypot\u00e9ky pro developery<\/td><td>Ukazuje, jak bude splaceno st\u00e1vaj\u00edc\u00ed financov\u00e1n\u00ed od developera t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se va\u0161\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed jednotky<\/td><td>Neexistuje \u017e\u00e1dn\u00fd jasn\u00fd pl\u00e1n ani \u010dasov\u00fd harmonogram; kupuj\u00edc\u00ed by mohl p\u0159evz\u00edt z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1vo<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk; nez\u00e1visl\u00e9 potvrzen\u00ed od v\u011b\u0159itele<\/td><\/tr><tr><td>Platebn\u00ed kalend\u00e1\u0159 a \u00fadaje o bankovn\u00edm \u00fa\u010dtu<\/td><td>Uv\u00e1d\u00ed, komu jsou vypl\u00e1ceny platby, v jak\u00e9 v\u00fd\u0161i a kdy<\/td><td>Platby ur\u010den\u00e9 t\u0159et\u00ed stran\u011b, kter\u00e1 nen\u00ed jednozna\u010dn\u011b spojena s prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk; nez\u00e1visl\u00e9 ov\u011b\u0159en\u00ed opr\u00e1vn\u011bn\u00e9 osoby<\/td><\/tr><tr><td>\u010casov\u00fd harmonogram z\u00e1pisu vlastnictv\u00ed<\/td><td>Uv\u00e1d\u00ed, kdy a jak bude v\u00e1\u0161 vlastnick\u00fd titul zaps\u00e1n v katastru nemovitost\u00ed<\/td><td>Nejasn\u00e9 nebo otev\u0159en\u00e9; odpov\u011bdnost za registraci nen\u00ed p\u0159id\u011blena<\/td><td>V\u00e1\u0161 pr\u00e1vn\u00edk<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>P\u011bt krok\u016f k ov\u011b\u0159en\u00ed DPH p\u0159ed koup\u00ed bytu v novostavb\u011b<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Zjist\u011bte, kdo je opr\u00e1vn\u011bn\u00fdm prodejcem.<\/strong> Zjist\u011bte si \u00fadaje o registrovan\u00e9 spole\u010dnosti a ov\u011b\u0159te, zda subjekt, kter\u00fd smlouvu podepisuje, je opr\u00e1vn\u011bn byt prodat.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Potvr\u010fte zp\u016fsob \u00fa\u010dtov\u00e1n\u00ed DPH.<\/strong> Po\u017e\u00e1dejte o p\u00edsemn\u00e9 potvrzen\u00ed, zda se v dan\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b jedn\u00e1 o zp\u016fsobil\u00e9 prvn\u00ed dod\u00e1n\u00ed podl\u00e9haj\u00edc\u00ed dani a zda uveden\u00e1 cena zahrnuje DPH.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zkontrolujte katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znamy.<\/strong> Z\u00edskejte aktu\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed a ov\u011b\u0159te vlastnick\u00e1 pr\u00e1va, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, stavebn\u00ed povolen\u00ed a pr\u00e1vn\u00ed stav dan\u00e9 jednotky.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prostudujte si smlouvu a platebn\u00ed kalend\u00e1\u0159.<\/strong> Nechte nez\u00e1visl\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edka zkontrolovat celkovou cenu, podm\u00ednky platby z\u00e1lohy, p\u0159\u00edslu\u0161nou dokumentaci t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se DPH, vr\u00e1cen\u00ed pen\u011bz, lh\u016fty a podm\u00ednky zru\u0161en\u00ed z\u00e1stavn\u00edho pr\u00e1va k nemovitosti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vypl\u0148te a ov\u011b\u0159te registraci vlastnictv\u00ed.<\/strong> Prove\u010fte nezbytn\u00e9 not\u00e1\u0159sk\u00e9 a katastr\u00e1ln\u00ed \u00fakony a zajist\u011bte si potvrzen\u00ed o z\u00e1pisu va\u0161eho vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Nevypl\u00e1cejte zna\u010dn\u00e9 \u010d\u00e1stky pouze proto, \u017ee prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed p\u0159edlo\u017eil fakturu s DPH. Da\u0148ov\u00e1 dokumentace a ov\u011b\u0159en\u00ed vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va jsou dv\u011b samostatn\u00e9 kontroly.<\/p>\n\n\n\n<p>Samotn\u00e1 existence faktury s DPH je\u0161t\u011b neznamen\u00e1, \u017ee nemovitost m\u00e1 bezvadn\u00fd pr\u00e1vn\u00ed n\u00e1rok, platn\u00fd status dokon\u010den\u00ed stavby ani \u017ee v\u0161echna z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va k dan\u00e9 jednotce byla zru\u0161ena. Ka\u017ed\u00fd dokument v tabulce slou\u017e\u00ed k jin\u00e9mu \u00fa\u010delu ov\u011b\u0159en\u00ed; z\u00edsk\u00e1n\u00ed jednoho z nich nenahrazuje z\u00edsk\u00e1n\u00ed ostatn\u00edch.<\/p>\n\n\n\n<p>Komplexn\u00ed p\u0159ehled t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se prov\u011b\u0159ov\u00e1n\u00ed p\u0159ed koup\u00ed nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e najdete v na\u0161em pr\u016fvodci \u201c<a href=\"\/cs\/all\/montenegro-real-estate-due-diligence\/\" target=\"_blank\">Due diligence v oblasti nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Pot\u0159ebujete pomoc s porovn\u00e1n\u00edm ov\u011b\u0159en\u00fdch informac\u00ed o nemovitostech?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pom\u016f\u017eeme v\u00e1m naj\u00edt vhodn\u00e9 nemovitosti a zajist\u00edme od prod\u00e1vaj\u00edc\u00edch dostupnou dokumentaci k posouzen\u00ed va\u0161\u00edm nez\u00e1visl\u00fdm pr\u00e1vn\u00edkem.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\">Z\u00edskejte v\u00fdb\u011br osobn\u00edho majetku<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u010cast\u00e9 chyby v oblasti DPH<\/h2>\n\n\n\n<p>N\u00ed\u017ee jsou uvedeny p\u0159\u00edklady chyb, kter\u00fdm by se kupuj\u00edc\u00ed m\u011bli sna\u017eit vyhnout. Pe\u010dliv\u00e1 p\u0159\u00edprava m\u016f\u017ee kupuj\u00edc\u00edm pomoci sn\u00ed\u017eit pravd\u011bpodobnost t\u011bchto chyb, i kdy\u017e \u017e\u00e1dn\u00fd jednotliv\u00fd krok nedok\u00e1\u017ee zcela eliminovat v\u0161echna transak\u010dn\u00ed rizika.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. P\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1n\u00ed DPH k cen\u011b, kter\u00e1 ji ji\u017e obsahuje.<\/strong> Developer inzeruje byt za 200 000 \u20ac, v\u010detn\u011b DPH. Kupuj\u00edc\u00ed p\u0159edpokl\u00e1d\u00e1, \u017ee DPH bude \u00fa\u010dtov\u00e1na zvl\u00e1\u0161\u0165, a v duchu k cen\u011b p\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1 21%, \u010d\u00edm\u017e dosp\u011bje k fiktivn\u00ed celkov\u00e9 \u010d\u00e1stce 242 000 \u20ac. Skute\u010dn\u00e1 \u010d\u00e1stka k zaplacen\u00ed \u010din\u00ed 200 000 \u20ac. Tato chyba zkresluje v\u00fdpo\u010dty finan\u010dn\u00ed dostupnosti a ob\u010das vede kupuj\u00edc\u00ed k tomu, \u017ee odm\u00edtaj\u00ed vhodn\u00e9 nemovitosti nebo nespr\u00e1vn\u011b \u0159e\u0161\u00ed financov\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Pou\u017eit\u00ed nespr\u00e1vn\u00e9ho vzorce pro v\u00fdpo\u010det zabudovan\u00e9 DPH.<\/strong> Kupuj\u00edc\u00edmu je sd\u011blena cena 200 000 \u20ac, v\u010detn\u011b DPH, a chce zn\u00e1t v\u00fd\u0161i DPH. Vypo\u010d\u00edt\u00e1 200 000 \u20ac \u00d7 21% = 42 000 \u20ac a dojde k z\u00e1v\u011bru, \u017ee \u010dist\u00e1 cena \u010din\u00ed 158 000 \u20ac. Spr\u00e1vn\u00fd v\u00fdpo\u010det je 200 000 \u20ac \u00d7 21 \u00f7 121 \u2248 34 711 \u20ac DPH, co\u017e d\u00e1v\u00e1 \u010distou cenu \u2248 165 289 \u20ac. Pou\u017eit\u00ed vzorce 21% na hrubou \u010d\u00e1stku nam\u00edsto vzorce 21\/121 vede k nadhodnocen\u00ed slo\u017eky DPH a podhodnocen\u00ed \u010dist\u00e9 ceny.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. P\u0159edpoklad, \u017ee ka\u017ed\u00fd ned\u00e1vno dokon\u010den\u00fd byt je automaticky prvn\u00edm pln\u011bn\u00ed podl\u00e9haj\u00edc\u00edm DPH.<\/strong> Jak bylo vysv\u011btleno v\u00fd\u0161e, posouzen\u00ed prvn\u00edho zdaniteln\u00e9ho pln\u011bn\u00ed z\u00e1vis\u00ed na postaven\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, pr\u00e1vn\u00ed povaze transakce a p\u0159edchoz\u00ed historii transakc\u00ed s danou nemovitost\u00ed \u2013 nikoli na tom, kdy byla budova dokon\u010dena. U ned\u00e1vno dokon\u010den\u00e9ho bytu, kter\u00fd prod\u00e1v\u00e1 osoba, kter\u00e1 nen\u00ed p\u016fvodn\u00edm developerem, m\u016f\u017ee b\u00fdt nam\u00edsto DPH uplatn\u011bna da\u0148 z p\u0159evodu nemovitosti. Tyto p\u0159\u00edpady je t\u0159eba pova\u017eovat za hypotetick\u00e9 sc\u00e9n\u00e1\u0159e, kter\u00e9 je t\u0159eba ov\u011b\u0159it, nikoli za univerz\u00e1ln\u00ed da\u0148ov\u00e1 pravidla.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Nezohledn\u011bn\u00ed pr\u00e1vn\u00edho a da\u0148ov\u00e9ho postaven\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho.<\/strong> Kupuj\u00edc\u00ed vych\u00e1z\u00ed z p\u0159edpokladu, \u017ee n\u00e1kup od subjektu ozna\u010den\u00e9ho jako \u201cdeveloper\u201d zaru\u010duje spr\u00e1vn\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed s DPH, ani\u017e by ov\u011b\u0159il, zda je tento subjekt skute\u010dn\u011b registrov\u00e1n jako pl\u00e1tce DPH nebo zda m\u00e1 jasn\u00e9 opr\u00e1vn\u011bn\u00ed k prodeji konkr\u00e9tn\u00ed jednotky. Skute\u010dnost, \u017ee prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nen\u00ed registrov\u00e1n jako pl\u00e1tce DPH, je varovn\u00fdm sign\u00e1lem, kter\u00fd vy\u017eaduje dal\u0161\u00ed pro\u0161et\u0159en\u00ed: kupuj\u00edc\u00ed by si m\u011bli ov\u011b\u0159it, zda je prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed povinen se registrovat jako pl\u00e1tce DPH, zda je transakce zdaniteln\u00e1 a zda lze v souladu se z\u00e1konem vystavit p\u0159\u00edslu\u0161nou da\u0148ovou dokumentaci.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. O\u010dek\u00e1v\u00e1n\u00ed automatick\u00e9ho vr\u00e1cen\u00ed DPH na z\u00e1klad\u011b n\u00e1kupu realizovan\u00e9ho prost\u0159ednictv\u00edm spole\u010dnosti.<\/strong> Jak ji\u017e bylo uvedeno v \u010d\u00e1sti v\u011bnovan\u00e9 vr\u00e1cen\u00ed dan\u011b, odpo\u010det vstupn\u00ed DPH nemus\u00ed b\u00fdt mo\u017en\u00fd, a to zcela nebo \u010d\u00e1ste\u010dn\u011b, pokud n\u00e1kup nespl\u0148uje p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 podm\u00ednky. N\u00e1kup prost\u0159ednictv\u00edm spole\u010dnosti bez odborn\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edho a da\u0148ov\u00e9ho posouzen\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed situace je chybou, kter\u00e1 m\u016f\u017ee v\u00e9st k neo\u010dek\u00e1van\u00fdm a nevratn\u00fdm n\u00e1klad\u016fm.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Zaplacen\u00ed z\u00e1lohy p\u0159ed potvrzen\u00edm celkov\u00e9 ceny a zp\u016fsobu zdan\u011bn\u00ed.<\/strong> Kupuj\u00edc\u00ed zaplat\u00ed rezerva\u010dn\u00ed z\u00e1lohu ve v\u00fd\u0161i 20 000 \u20ac, ale ve f\u00e1zi uzav\u0159en\u00ed p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouvy zjist\u00ed, \u017ee uveden\u00e1 cena 200 000 \u20ac nezahrnuje DPH. Celkov\u00e1 \u010d\u00e1stka k \u00fahrad\u011b \u010din\u00ed 242 000 \u20ac \u2013 o 42 000 \u20ac v\u00edce, ne\u017e kupuj\u00edc\u00ed po\u010d\u00edtal. Z\u00edsk\u00e1n\u00ed p\u00edsemn\u00e9ho vysv\u011btlen\u00ed p\u0159ed proveden\u00edm platby m\u016f\u017ee sn\u00ed\u017eit riziko neo\u010dek\u00e1van\u00fdch poplatk\u016f za DPH a spor\u016f ohledn\u011b ceny v pozd\u011bj\u0161\u00ed f\u00e1zi.<\/p>\n\n\n\n<p>\u0160ir\u0161\u00ed p\u0159ehled chyb, kter\u00fdm je t\u0159eba se vyvarovat v pr\u016fb\u011bhu cel\u00e9ho procesu akvizice, najdete v na\u0161em pr\u016fvodci s n\u00e1zvem \u201c<a href=\"\/cs\/all\/mistakes-buying-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Z\u00e1v\u011bre\u010dn\u00e9 \u00favahy<\/h2>\n\n\n\n<p>Koup\u011b novostavby v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e vy\u017eaduje porovn\u00e1n\u00ed <strong>celkov\u00e9 po\u0159izovac\u00ed n\u00e1klady<\/strong>, a ne pouze cena uveden\u00e1 v prospektu developera. To znamen\u00e1 zjistit, zda je v nab\u00eddkov\u00e9 cen\u011b ji\u017e zahrnuta DPH 21%, zjistit, jak\u00e1 da\u0148 se vztahuje na va\u0161i konkr\u00e9tn\u00ed transakci, a krom\u011b hlavn\u00ed ceny zohlednit tak\u00e9 not\u00e1\u0159sk\u00e9 poplatky, pr\u00e1vn\u00ed n\u00e1klady a registra\u010dn\u00ed poplatky.<\/p>\n\n\n\n<p>Z\u00e1kladn\u00ed z\u00e1sady jsou dostate\u010dn\u011b jasn\u00e9, jakmile jsou jednou stanoveny: DPH se vztahuje na prvn\u00ed zdaniteln\u00e9 pln\u011bn\u00ed ze strany opr\u00e1vn\u011bn\u00e9ho prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho a da\u0148 z p\u0159evodu nemovitost\u00ed se pak na tut\u00e9\u017e transakci nevztahuje; cena v\u010detn\u011b DPH nen\u00ed d\u00e1le zat\u00ed\u017eena dal\u0161\u00ed DPH; zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed nemaj\u00ed automatick\u00e9 pr\u00e1vo na odpo\u010det vstupn\u00ed DPH; a novelizace z roku 2026 t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se stavebn\u00edch pozemk\u016f se vztahuj\u00ed na transakce s opr\u00e1vn\u011bn\u00fdmi pozemky od dubna tohoto roku.<\/p>\n\n\n\n<p>Rozd\u00edl spo\u010d\u00edv\u00e1 v tom, jak se tyto z\u00e1sady uplat\u0148uj\u00ed v konkr\u00e9tn\u00edm p\u0159\u00edpad\u011b. Spr\u00e1vn\u00e9 da\u0148ov\u00e9 zach\u00e1zen\u00ed z\u00e1vis\u00ed na pr\u00e1vn\u00edm a da\u0148ov\u00e9m postaven\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, struktu\u0159e smlouvy, povaze nemovitosti a konkr\u00e9tn\u00ed historii transakce. <strong>Ne\u017e zaplat\u00edte jakoukoli z\u00e1lohu, p\u00edsemn\u011b si ov\u011b\u0159te, jak se na v\u00e1\u0161 n\u00e1kup vztahuje DPH<\/strong>, a p\u0159ed podpisem z\u00e1vazn\u00e9 smlouvy si nechte prov\u00e9st nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00ed a da\u0148ov\u00fd posudek od kvalifikovan\u00e9ho \u010dernohorsk\u00e9ho odborn\u00edka. Tento krok nelze nahradit \u017e\u00e1dn\u00fdm rezerva\u010dn\u00edm formul\u00e1\u0159em, obchodn\u00ed nab\u00eddkou ani prezentac\u00ed developera.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><em>Tento \u010dl\u00e1nek obsahuje obecn\u00e9 informace o syst\u00e9mu DPH a dan\u011b z p\u0159evodu nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e platn\u00e9m k \u0159\u00edjnu 2026 a nep\u0159edstavuje pr\u00e1vn\u00ed, da\u0148ov\u00e9 ani finan\u010dn\u00ed poradenstv\u00ed. Da\u0148ov\u00e9 p\u0159edpisy mohou b\u00fdt zm\u011bn\u011bny a jejich uplatn\u011bn\u00ed z\u00e1vis\u00ed na konkr\u00e9tn\u00edch okolnostech ka\u017ed\u00e9 transakce. P\u0159ed koup\u00ed nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e si vy\u017e\u00e1dejte nez\u00e1visl\u00e9 poradenstv\u00ed od kvalifikovan\u00e9ho \u010dernohorsk\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edka a p\u0159\u00edpadn\u011b od registrovan\u00e9ho da\u0148ov\u00e9ho poradce. The Residence neposkytuje pr\u00e1vn\u00ed ani da\u0148ov\u00e9 slu\u017eby.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>P\u0159i koupi novostavby v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":7728,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174,5],"tags":[],"class_list":["post-7727","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all","category-guides"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7727","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7727"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7727\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7734,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7727\/revisions\/7734"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7728"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7727"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7727"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7727"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}