{"id":7834,"date":"2026-11-03T11:39:44","date_gmt":"2026-11-03T08:39:44","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7834"},"modified":"2026-11-03T11:39:47","modified_gmt":"2026-11-03T08:39:47","slug":"montenegro-building-permits-and-planning-rules","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/all\/montenegro-building-permits-and-planning-rules\/","title":{"rendered":"Stavebn\u00ed povolen\u00ed a \u00fazemn\u00ed p\u0159edpisy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e"},"content":{"rendered":"<p>Vlastnictv\u00ed pozemku v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e automaticky neznamen\u00e1 pr\u00e1vo na jeho zastav\u011bn\u00ed. Koup\u011b hotov\u00e9ho domu nezaru\u010duje, \u017ee ka\u017ed\u00e1 ze\u010f, p\u0159\u00edstavba \u010di dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed byly postaveny v souladu se z\u00e1konem. Na t\u011bchto rozd\u00edlech z\u00e1le\u017e\u00ed p\u0159edt\u00edm, ne\u017e dojde k p\u0159evodu pen\u011bz \u2013 nikoli a\u017e pot\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00dazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed a stavebn\u00ed p\u0159edpisy \u010cern\u00e9 Hory vy\u017eaduj\u00ed, aby ka\u017ed\u00fd stavebn\u00ed z\u00e1m\u011br byl v souladu s p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdm \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nem, schv\u00e1len na z\u00e1klad\u011b platn\u00fdch urbanisticko-technick\u00fdch podm\u00ednek a podlo\u017een \u0159\u00e1dn\u011b vydan\u00fdm stavebn\u00edm povolen\u00edm. U dokon\u010den\u00fdch budov je nutn\u00e9 ov\u011b\u0159it spln\u011bn\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch po\u017eadavk\u016f na kolaudaci a povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed v souladu se z\u00e1konem, kter\u00fd se vztahuje na danou stavbu.<\/p>\n\n\n\n<p>Tento \u010dl\u00e1nek popisuje r\u00e1mec \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebnictv\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e ke dni listopadu 2026, v\u010detn\u011b legislativn\u00ed reformy z b\u0159ezna 2025, kter\u00e1 odd\u011blila \u00fazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebnictv\u00ed do dvou samostatn\u00fdch z\u00e1kon\u016f, a n\u00e1sledn\u00fdch novelizac\u00ed pr\u00e1vn\u00edch p\u0159edpis\u016f v oblasti stavebnictv\u00ed, \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a legalizace z roku 2026.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Stru\u010dn\u00e1 odpov\u011b\u010f: Stavebn\u00ed povolen\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Aby bylo mo\u017en\u00e9 v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e leg\u00e1ln\u011b stav\u011bt, mus\u00ed kupuj\u00edc\u00ed nejprve ov\u011b\u0159it, zda je pozemek vhodn\u00fd pro zam\u00fd\u0161lenou v\u00fdstavbu, zkontrolovat platn\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n a urbanisticko-technick\u00e9 podm\u00ednky (UTU) a p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm stavby z\u00edskat pot\u0159ebn\u00e9 stavebn\u00ed povolen\u00ed. Rovn\u011b\u017e je nutn\u00e9 ov\u011b\u0159it schv\u00e1len\u00fd projekt, p\u0159\u00edpadn\u00e9 po\u017eadovan\u00e9 technick\u00e9 posouzen\u00ed, stavebn\u00ed dozor a dokumentaci o dokon\u010den\u00ed stavby. Samotn\u00fd z\u00e1pis v katastru nemovitost\u00ed je\u0161t\u011b neprokazuje, \u017ee byla stavba postavena v souladu se z\u00e1konem.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Kl\u00ed\u010dov\u00e1 ot\u00e1zka<\/th><th>Co by m\u011bli kupuj\u00edc\u00ed v\u011bd\u011bt<\/th><\/tr><tr><td>Hlavn\u00ed pr\u00e1vn\u00ed p\u0159edpisy<\/td><td>Od 5. b\u0159ezna 2025 plat\u00ed samostatn\u00e9 z\u00e1kony o \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebnictv\u00ed, kter\u00e9 byly n\u00e1sledn\u011b novelizov\u00e1ny v roce 2026.<\/td><\/tr><tr><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Je to nutn\u00e9 u projekt\u016f, na kter\u00e9 se vztahuje z\u00e1konn\u00fd re\u017eim povolov\u00e1n\u00ed; p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd org\u00e1n z\u00e1vis\u00ed na kategorii projektu.<\/td><\/tr><tr><td>UTU<\/td><td>Podm\u00ednky \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed pro konkr\u00e9tn\u00ed lokalitu; nejedn\u00e1 se o povolen\u00ed k zah\u00e1jen\u00ed v\u00fdstavby.<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159\u00edklad poplatk\u016f UTU v Podgorici<\/td><td>50 \u20ac za budovy, 100 \u20ac za slo\u017eit\u00e9 in\u017een\u00fdrsk\u00e9 stavby, plus zve\u0159ejn\u011bn\u00fd poplatek za pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti ve v\u00fd\u0161i 2 \u20ac.<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159\u00edklad doby zpracov\u00e1n\u00ed UTU<\/td><td>Podgorica zve\u0159ej\u0148uje informace do 30 dn\u016f od pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti.<\/td><\/tr><tr><td>Legalizace<\/td><td>Novelizovan\u00fd z\u00e1kon stanov\u00ed lh\u016ftu 24 m\u011bs\u00edc\u016f od 14. srpna 2025 pro zah\u00e1jen\u00ed katastr\u00e1ln\u00edho z\u00e1pisu opr\u00e1vn\u011bn\u00fdch neregistrovan\u00fdch neleg\u00e1ln\u00edch staveb.<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159ed n\u00e1kupem<\/td><td>Zkontrolujte katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis, \u00fazemn\u00ed ur\u010den\u00ed, UTU, stavebn\u00ed povolen\u00ed, schv\u00e1len\u00fd projekt a povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed, pokud se to t\u00fdk\u00e1.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hlavn\u00ed body<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Vlastnictv\u00ed pozemku a pr\u00e1vo na jeho zastav\u011bn\u00ed jsou dv\u011b odli\u0161n\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed ot\u00e1zky.<\/strong> \u00dazemn\u00ed a pl\u00e1novac\u00ed dokumenty ur\u010duj\u00ed, co je na konkr\u00e9tn\u00ed parcele povoleno.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>M\u011bstsko-technick\u00e9 podm\u00ednky (UTU) nejsou stavebn\u00edm povolen\u00edm.<\/strong> Popisuj\u00ed, co tento r\u00e1mec umo\u017e\u0148uje; stavebn\u00ed povolen\u00ed pak oprav\u0148uje k realizaci konkr\u00e9tn\u00edho projektu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>U dokon\u010den\u00fdch budov ov\u011b\u0159te, zda je vy\u017eadov\u00e1no povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed nebo jin\u00fd z\u00e1konem uzn\u00e1van\u00fd doklad o dokon\u010den\u00ed a zda je k dispozici<\/strong> v souladu s p\u0159edpisy platn\u00fdmi pro danou budovu. Jej\u00ed absence m\u016f\u017ee m\u00edt podstatn\u00fd vliv na z\u00e1konn\u00e9 u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed a p\u0159evoditelnost. Samotn\u00fd z\u00e1pis v katastru tuto skute\u010dnost nepotvrzuje.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Neleg\u00e1ln\u00ed nebo neregistrovan\u00e9 p\u0159\u00edstavby<\/strong> \u2014 dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed, p\u0159\u00edstavby, baz\u00e9ny \u2014 mohou ovlivnit pr\u00e1vn\u00ed status nemovitosti, kter\u00e1 je jinak \u0159\u00e1dn\u011b zdokumentov\u00e1na.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nez\u00e1visl\u00e1 pr\u00e1vn\u00ed a technick\u00e1 prov\u011brka je nezbytn\u00e1<\/strong> ne\u017e se rozhodnete pro jak\u00fdkoli n\u00e1kup t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se pozemku, v\u00fdstavby na z\u00e1klad\u011b projektu nebo hotov\u00e9 budovy s \u00fapravami.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Stavebn\u00ed p\u0159edpisy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/h2>\n\n\n\n<p>A\u017e do b\u0159ezna 2025 fungoval syst\u00e9m \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebnictv\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e p\u0159edev\u0161\u00edm na z\u00e1klad\u011b jedin\u00e9ho z\u00e1kona z roku 2017, kter\u00fd spojoval \u00fazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebn\u00ed p\u0159edpisy. Tento r\u00e1mec byl od t\u00e9 doby nahrazen. Tento sektor nyn\u00ed upravuj\u00ed dva samostatn\u00e9 z\u00e1kony: <strong>Z\u00e1kon o \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed<\/strong> (<em>Z\u00e1kon o \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed<\/em>) a <strong>Z\u00e1kon o v\u00fdstavb\u011b stavebn\u00edch objekt\u016f<\/strong> (<em>Z\u00e1kon o v\u00fdstavb\u011b budov<\/em>), p\u0159i\u010dem\u017e oba vstoupily v platnost dne 5. b\u0159ezna 2025. T\u0159et\u00edm pr\u00e1vn\u00edm aktem je \u2014 <strong>Z\u00e1kon o legalizaci neleg\u00e1ln\u00edch staveb<\/strong> (<em>Z\u00e1kon o legalizaci staveb bez stavebn\u00edho povolen\u00ed<\/em>) \u2014 vstoupilo v platnost dne 14. srpna 2025.<\/p>\n\n\n\n<p>Toto rozd\u011blen\u00ed m\u00e1 praktick\u00fd v\u00fdznam. \u00dazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed \u2013 kter\u00e9 zahrnuje \u00fazemn\u00ed \u010dlen\u011bn\u00ed, ur\u010den\u00ed zp\u016fsobu vyu\u017eit\u00ed pozemk\u016f, pl\u00e1novac\u00ed dokumentaci a urbanisticko-technick\u00e9 podm\u00ednky \u2013 nyn\u00ed spad\u00e1 pod odli\u0161n\u00fd pr\u00e1vn\u00ed r\u00e1mec ne\u017e vyd\u00e1v\u00e1n\u00ed povolen\u00ed, v\u00fdstavba, dozor a uveden\u00ed jednotliv\u00fdch budov do provozu. Zve\u0159ejn\u011bn\u00e9 pokyny a sekund\u00e1rn\u00ed zdroje z obdob\u00ed p\u0159ed b\u0159eznem 2025 mohou popisovat postup, kter\u00fd ji\u017e nen\u00ed v pln\u00e9m rozsahu platn\u00fd. Kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed se op\u00edraj\u00ed o star\u0161\u00ed \u010dl\u00e1nky nebo spr\u00e1vn\u00ed pokyny, by si m\u011bli postupy ov\u011b\u0159it podle aktu\u00e1ln\u00edch pr\u00e1vn\u00edch p\u0159edpis\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Odpov\u011bdnost za vyd\u00e1v\u00e1n\u00ed povolen\u00ed je rozd\u011blena mezi obecn\u00ed \u00fa\u0159ady a \u2013 v p\u0159\u00edpad\u011b v\u011bt\u0161\u00edch \u010di slo\u017eit\u011bj\u0161\u00edch projekt\u016f \u2013 mezi ministerstvo odpov\u011bdn\u00e9 za \u00fazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebnictv\u00ed. Kategorie stavby, jej\u00ed p\u016fdorysn\u00e1 plocha, zam\u00fd\u0161len\u00e9 vyu\u017eit\u00ed a um\u00edst\u011bn\u00ed \u2013 to v\u0161e ovliv\u0148uje, kter\u00fd org\u00e1n m\u00e1 pravomoc a jak\u00e9 procesn\u00ed po\u017eadavky se uplatn\u00ed. Ne v\u0161echny objekty vy\u017eaduj\u00ed stejn\u00fd soubor povolen\u00ed. Stavby pod ur\u010dit\u00fdmi prahov\u00fdmi hodnotami, stejn\u011b jako n\u011bkter\u00e1 pomocn\u00e1 za\u0159\u00edzen\u00ed, mohou podle platn\u00fdch pr\u00e1vn\u00edch p\u0159edpis\u016f podl\u00e9hat zjednodu\u0161en\u00fdm postup\u016fm \u2013 to v\u0161ak nelze p\u0159edpokl\u00e1dat bez ov\u011b\u0159en\u00ed konkr\u00e9tn\u00edch podm\u00ednek.<\/p>\n\n\n\n<p>V n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed tabulce jsou uvedeny z\u00e1kladn\u00ed pl\u00e1novac\u00ed a stavebn\u00ed dokumenty, s nimi\u017e se kupuj\u00edc\u00ed a develope\u0159i v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e setk\u00e1vaj\u00ed, spolu s org\u00e1nem, kter\u00fd je vyd\u00e1v\u00e1, a s t\u00edm, co ka\u017ed\u00fd z t\u011bchto dokument\u016f konkr\u00e9tn\u011b stanov\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Z\u00e1kladn\u00ed pl\u00e1novac\u00ed a stavebn\u00ed dokumentace<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Dokument<\/th><th>\u00da\u010del<\/th><th>Vyd\u00e1vaj\u00edc\u00ed org\u00e1n<\/th><th>Co by si kupuj\u00edc\u00ed m\u011bli ov\u011b\u0159it<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1n \/ platn\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n<\/td><td>Stanovuje \u00fazemn\u00ed ur\u010den\u00ed, povolen\u00e1 vyu\u017eit\u00ed, parametry hustoty z\u00e1stavby a podm\u00ednky v\u00fdstavby pro konkr\u00e9tn\u00ed oblast<\/td><td>M\u011bstsk\u00fd \u00fa\u0159ad nebo ministerstvo, v z\u00e1vislosti na typu pl\u00e1nu<\/td><td>Zda se na danou parcelu vztahuje platn\u00fd pl\u00e1n; kter\u00fd pl\u00e1n je platn\u00fd; p\u0159echodn\u00fd stav v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee se pl\u00e1n reviduje<\/td><\/tr><tr><td>M\u011bstsko-technick\u00e9 podm\u00ednky (UTU)<\/td><td>Stanovuje parametry \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed pro navrhovan\u00fd stavebn\u00ed projekt s ohledem na konkr\u00e9tn\u00ed lokalitu, a to na z\u00e1klad\u011b p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho pl\u00e1nu<\/td><td>M\u011bstsk\u00fd nebo st\u00e1tn\u00ed org\u00e1n v z\u00e1vislosti na typu projektu<\/td><td>\u017de \u00fadaje uveden\u00e9 v UTU odpov\u00eddaj\u00ed dan\u00e9 parcele a zam\u00fd\u0161len\u00e9mu vyu\u017eit\u00ed; \u017ee podm\u00ednky jsou aktu\u00e1ln\u00ed a jejich platnost nevypr\u0161ela<\/td><\/tr><tr><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed (<em>stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/em>)<\/td><td>Schvaluje realizaci konkr\u00e9tn\u00edho projektu v souladu se schv\u00e1lenou projektovou dokumentac\u00ed<\/td><td>M\u011bstsk\u00fd nebo krajsk\u00fd \u00fa\u0159ad v z\u00e1vislosti na kategorii projektu<\/td><td>\u017de povolen\u00ed existuje, je platn\u00e9 a odpov\u00edd\u00e1 popisu toho, co bylo nebo je stav\u011bno<\/td><\/tr><tr><td>Schv\u00e1len\u00e1 projektov\u00e1 dokumentace<\/td><td>Technick\u00fd projekt byl posouzen a schv\u00e1len jako podklad pro stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Opr\u00e1vn\u011bn\u00fd posuzovatel \/ p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd org\u00e1n<\/td><td>Aby schv\u00e1len\u00e9 pl\u00e1ny odpov\u00eddaly skute\u010dn\u00e9 stavb\u011b nebo kupovan\u00e9 jednotce<\/td><\/tr><tr><td>Povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed (<em>upotrebna dozvola<\/em>)<\/td><td>Potvrzuje, \u017ee dokon\u010den\u00e1 stavba byla vybudov\u00e1na v souladu se schv\u00e1len\u00fdm projektem a je zp\u016fsobil\u00e1 k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed<\/td><td>M\u011bstsk\u00fd nebo krajsk\u00fd \u00fa\u0159ad<\/td><td>\u017ee byl vyd\u00e1n; \u017ee se vztahuje na celou budovu v\u010detn\u011b v\u0161ech p\u0159\u00edstaveb<\/td><\/tr><tr><td>Katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znam o nemovitosti (<em>seznam nesrovnalost\u00ed<\/em>)<\/td><td>Zaznamen\u00e1v\u00e1 vlastnick\u00e9 vztahy, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va a registrovanou plochu pozemku nebo budovy<\/td><td>\u00da\u0159ad pro katastr nemovitost\u00ed<\/td><td>Spr\u00e1vnost zapsan\u00e9 plochy; existence hypot\u00e9k, v\u011bcn\u00fdch b\u0159emen \u010di spor\u016f; zda zapsan\u00e1 jednotka odpov\u00edd\u00e1 fyzick\u00e9 nemovitosti<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znam je obvykle v\u00fdchoz\u00edm bodem prov\u011b\u0159ov\u00e1n\u00ed, ale nen\u00ed jeho kone\u010dn\u00fdm bodem. Nemovitost m\u016f\u017ee b\u00fdt zaps\u00e1na v katastru s nep\u0159esn\u00fdmi \u00fadaji o rozloze nebo bez toho, aby bylo kdy vyd\u00e1no povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed. \u0158et\u011bzec povolen\u00ed je t\u0159eba vysledovat samostatn\u011b.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>T\u0159i dokumenty, kter\u00e9 nelze zam\u011bnit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Dokument<\/th><th>Co se t\u00edmto stanov\u00ed<\/th><th>Co to neprokazuje<\/th><\/tr><tr><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Stavba konkr\u00e9tn\u00edho schv\u00e1len\u00e9ho projektu je povolena<\/td><td>Aby hotov\u00e1 budova odpov\u00eddala pl\u00e1n\u016fm<\/td><\/tr><tr><td>Povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed<\/td><td>Dokon\u010den\u00ed a soulad s p\u0159edpisy byly form\u00e1ln\u011b potvrzeny v r\u00e1mci p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho postupu<\/td><td>\u017de prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed m\u00e1 jednozna\u010dn\u00e9 vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo nebo \u017ee jsou povoleny pozd\u011bj\u0161\u00ed p\u0159\u00edstavby<\/td><\/tr><tr><td>Katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis<\/td><td>Zapsan\u00e9 vlastnictv\u00ed, popis nemovitosti a zapsan\u00e1 omezen\u00ed<\/td><td>\u017de tato stavba byla v souladu se z\u00e1konem nebo \u017ee byla z\u00edsk\u00e1na v\u0161echna pot\u0159ebn\u00e1 povolen\u00ed<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Nemovitost se m\u016f\u017ee v katastru objevit, ani\u017e by jej\u00ed stavba byla zcela v souladu s p\u0159edpisy. Kupuj\u00edc\u00ed by m\u011bli prov\u011b\u0159it vlastnick\u00e9 pom\u011bry, stavebn\u00ed povolen\u00ed a stav dokon\u010den\u00ed stavby jako samostatn\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed ot\u00e1zky.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00dazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a pravidla pro vyu\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed pozemk\u016f<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e je uspo\u0159\u00e1d\u00e1no na z\u00e1klad\u011b hierarchie \u00fazemn\u00edch dokument\u016f. Na nej\u0161ir\u0161\u00ed \u00farovni je <strong>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1n \u010cern\u00e9 Hory<\/strong> (<em>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1n \u010cern\u00e9 Hory<\/em>) stanovuje n\u00e1rodn\u00ed politiku rozvoje. \u010cernohorsk\u00fd z\u00e1kon o \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed z roku 2025 zav\u00e1d\u00ed nov\u00e9 kategorie st\u00e1tn\u00edch a m\u00edstn\u00edch pl\u00e1novac\u00edch dokument\u016f. Star\u0161\u00ed typy pl\u00e1n\u016f \u2014 v\u010detn\u011b <strong>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1ny m\u011bst<\/strong> (<em>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1n<\/em>, neboli GUP), <strong>\u00dazemn\u00ed a urbanistick\u00e9 pl\u00e1ny<\/strong> (<em>\u00dazemn\u00ed pl\u00e1n<\/em>, neboli PUP) a <strong>Podrobn\u00e9 \u00fazemn\u00ed pl\u00e1ny<\/strong> (<em>Podrobn\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n<\/em>, neboli DUP) \u2014 se mohou i nad\u00e1le uplat\u0148ovat na z\u00e1klad\u011b p\u0159echodn\u00fdch ustanoven\u00ed, av\u0161ak jejich n\u00e1zvy by nem\u011bly b\u00fdt pova\u017eov\u00e1ny za vy\u010derp\u00e1vaj\u00edc\u00ed hierarchii nov\u00fdch pl\u00e1n\u016f. Platn\u00fd registrovan\u00fd pl\u00e1n pro ka\u017edou parcelu je t\u0159eba ov\u011b\u0159it samostatn\u011b.<\/p>\n\n\n\n<p>M\u011bstsko-technick\u00e9 podm\u00ednky (<strong>UTU<\/strong>, od <em>\u00dazemn\u011b-technick\u00e9 podm\u00ednky<\/em>) vych\u00e1zej\u00ed z toho, kter\u00fd pl\u00e1n se na danou parcelu vztahuje. P\u0159ev\u00e1d\u011bj\u00ed obecn\u00e1 \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed pravidla do parametr\u016f specifick\u00fdch pro dan\u00e9 m\u00edsto v r\u00e1mci navrhovan\u00e9ho projektu. Bez platn\u00e9ho UTU nelze pokra\u010dovat v \u0159\u00edzen\u00ed o stavebn\u00edm povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Kl\u00ed\u010dov\u00e9 parametry, kter\u00e9 by kupuj\u00edc\u00ed m\u011bli zn\u00e1t, jsou:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u00dazemn\u00ed ur\u010den\u00ed<\/strong> \u2014 zda je pozemek ur\u010den jako stavebn\u00ed pozemek, zem\u011bd\u011blsk\u00e1 p\u016fda, lesn\u00ed pozemek nebo zda spad\u00e1 do zvl\u00e1\u0161tn\u00ed z\u00f3ny. K v\u00fdstavb\u011b lze vyu\u017e\u00edt pouze pozemky s p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdm ur\u010den\u00edm a platn\u00fdm \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nem.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>M\u00edra pokryt\u00ed<\/strong> (<em>koeficient obsazenosti<\/em>) \u2014 maxim\u00e1ln\u00ed pod\u00edl pozemku, kter\u00fd sm\u00ed zab\u00edrat p\u016fdorys budovy, vyj\u00e1d\u0159en\u00fd v procentech.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Koeficient zastav\u011bnosti<\/strong> (<em>koeficient zastav\u011bnosti<\/em>) \u2014 pom\u011br celkov\u00e9 hrub\u00e9 podlahov\u00e9 plochy k rozloze pozemku. T\u00edm se omezuje, kolik prostoru lze na v\u0161ech podla\u017e\u00edch zastav\u011bt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Maxim\u00e1ln\u00ed povolen\u00e1 v\u00fd\u0161ka a po\u010det podla\u017e\u00ed<\/strong> \u2014 stanoven\u00e9 v p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9m pl\u00e1nu a uveden\u00e9 v UTU.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stavebn\u00ed \u010d\u00e1ry a odstupy od hranic pozemku<\/strong> \u2014 p\u0159edepsan\u00e9 vzd\u00e1lenosti od hranic pozemk\u016f, silnic a sousedn\u00edch staveb.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159\u00edstup k infrastruktu\u0159e<\/strong> \u2014 zda m\u00e1 pozemek ji\u017e zaveden\u00e9 p\u0159\u00edpojky k silnic\u00edm, vodovodu, kanalizaci a elekt\u0159in\u011b, nebo zda je t\u0159eba tyto p\u0159\u00edpojky teprve z\u0159\u00eddit.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Vlastnit pozemek a m\u00edt pr\u00e1vo na n\u011bm stav\u011bt nen\u00ed tot\u00e9\u017e.<\/strong> Pozemek m\u016f\u017ee m\u00edt platn\u00fd vlastnick\u00fd titul, b\u00fdt zaps\u00e1n v katastru nemovitost\u00ed a b\u00fdt v soukrom\u00e9m vlastnictv\u00ed \u2013 a p\u0159esto m\u016f\u017ee b\u00fdt nevhodn\u00fd pro stavbu, kterou kupuj\u00edc\u00ed zam\u00fd\u0161l\u00ed postavit, proto\u017ee to \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n nepovoluje nebo proto\u017ee nebylo vyd\u00e1no rozhodnut\u00ed o \u00fazemn\u00edm rozhodnut\u00ed (UTU).<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Hypotetick\u00fd p\u0159\u00edklad<\/strong> \u2014 nejedn\u00e1 se o m\u011b\u0159en\u00ed na skute\u010dn\u00e9m m\u00edst\u011b:<\/p>\n\n\n\n<p>Kupuj\u00edc\u00ed zva\u017euje koupi pozemku o rozloze 600 m\u00b2 v obytn\u00e9 z\u00f3n\u011b. Platn\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n stanov\u00ed koeficient zastav\u011bnosti 0,30 a koeficient podlahov\u00e9 plochy 0,80.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Maxim\u00e1ln\u00ed p\u016fdorys budovy: 600 \u00d7 0,30 = <strong>180 m\u00b2<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Maxim\u00e1ln\u00ed celkov\u00e1 hrub\u00e1 podlahov\u00e1 plocha (v\u0161echna podla\u017e\u00ed): 600 \u00d7 0,80 = <strong>480 m\u00b2<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>To znamen\u00e1, \u017ee dvoupodla\u017en\u00ed d\u016fm by teoreticky mohl dos\u00e1hnout hrub\u00e9 podlahov\u00e9 plochy p\u0159ibli\u017en\u011b 360 m\u00b2 v r\u00e1mci limitu zastav\u011bn\u00e9 plochy, \u010d\u00edm\u017e by z\u016fstala voln\u00e1 kapacita pro dal\u0161\u00ed podlahovou plochu. T\u0159\u00edpodla\u017en\u00ed stavba se stejnou zastav\u011bnou plochou by dos\u00e1hla 540 m\u00b2, \u010d\u00edm\u017e by p\u0159ekro\u010dila koeficient z\u00e1stavby (FAR).<\/p>\n\n\n\n<p>Co to znamen\u00e1 pro kupuj\u00edc\u00edho: Pozemek o rozloze 600 m\u00b2 s maxim\u00e1ln\u00edm koeficientem zastav\u011bnosti 0,30 nemus\u00ed nutn\u011b umo\u017e\u0148ovat v\u00fdstavbu vily o rozloze 600 m\u00b2. V tomto hypotetick\u00e9m p\u0159\u00edkladu je zastav\u011bn\u00e1 plocha omezena na 180 m\u00b2 a celkov\u00e1 hrub\u00e1 podlahov\u00e1 plocha na 480 m\u00b2. Zastav\u011bn\u00e1 plocha 180 m\u00b2 rozlo\u017een\u00e1 do t\u0159\u00ed pln\u00fdch podla\u017e\u00ed by dala 540 m\u00b2, co\u017e by p\u0159ekro\u010dilo stanoven\u00fd koeficient zastav\u011bnosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Tento v\u00fdpo\u010det neur\u010duje, kolik podla\u017e\u00ed lze leg\u00e1ln\u011b postavit. Je t\u0159eba zkontrolovat tak\u00e9 v\u00fd\u0161kov\u00e9 limity, odstupy od hranic pozemku, stavebn\u00ed \u010d\u00e1ry, definici zapo\u010d\u00edt\u00e1van\u00e9 podlahov\u00e9 plochy a dal\u0161\u00ed \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed podm\u00ednky.<\/p>\n\n\n\n<p>Tyto obr\u00e1zky zn\u00e1zor\u0148uj\u00ed, jak parametry vz\u00e1jemn\u011b p\u016fsob\u00ed \u2013 nejedn\u00e1 se v\u0161ak o skute\u010dn\u00e9 podm\u00ednky \u017e\u00e1dn\u00e9 konkr\u00e9tn\u00ed parcely. I v p\u0159\u00edpad\u011b matematicky vyhovuj\u00edc\u00edho n\u00e1vrhu je p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm jak\u00e9koli v\u00fdstavby nutn\u00e9 m\u00edt platn\u00e9 UTU, schv\u00e1len\u00fd projekt a stavebn\u00ed povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Dal\u0161\u00ed rozd\u00edl, kter\u00fd stoj\u00ed za zm\u00ednku: <strong>katastr\u00e1ln\u00ed parcela<\/strong> je jednotka zapsan\u00e1 v katastru nemovitost\u00ed. Tato <strong>m\u011bstsk\u00fd pozemek<\/strong> m\u016f\u017ee katastr\u00e1ln\u00ed jednotky sdru\u017eovat nebo rozd\u011blovat za \u00fa\u010delem vytvo\u0159en\u00ed stavebn\u00edho pozemku. Platn\u00fd pl\u00e1n ur\u010duje, na kterou jednotku se pl\u00e1novac\u00ed parametry vztahuj\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Star\u0161\u00ed n\u00e1zvy pl\u00e1n\u016f z p\u0159edchoz\u00ed legislativy \u2013 v\u010detn\u011b star\u0161\u00edch variant DUP a d\u0159\u00edv\u011bj\u0161\u00edch \u00fazemn\u00edch r\u00e1mc\u016f \u2013 podle nov\u00e9ho z\u00e1kona automaticky nezanikaj\u00ed ani nez\u016fst\u00e1vaj\u00ed v platnosti. P\u0159echodn\u00e1 ustanoven\u00ed v r\u00e1mci legislativy z roku 2025 upravuj\u00ed, jak se st\u00e1vaj\u00edc\u00ed pl\u00e1ny budou i nad\u00e1le uplat\u0148ovat. U ka\u017ed\u00e9 parcely, na kterou se vztahuje star\u0161\u00ed pl\u00e1n, je nutn\u00e9 konkr\u00e9tn\u011b ov\u011b\u0159it, zda tento pl\u00e1n z\u016fst\u00e1v\u00e1 v platnosti, zda je pr\u00e1v\u011b revidov\u00e1n, nebo zda byl nahrazen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Pl\u00e1nujete koupit pozemek v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ne ka\u017ed\u00fd pozemek lze zastav\u011bt p\u0159esn\u011b tak, jak je inzerov\u00e1no. Sd\u011blte n\u00e1m, kde byste cht\u011bli pozemek, jak\u00fd m\u00e1te rozpo\u010det a k jak\u00e9mu \u00fa\u010delu jej chcete vyu\u017e\u00edt, a spole\u010dnost The Residence v\u00e1m pom\u016f\u017ee vybrat vhodn\u00e9 pozemky pro dal\u0161\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brku.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\"><strong>Najd\u011bte si vhodn\u00fd pozemek v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jak z\u00edskat stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/h2>\n\n\n\n<p>Proces z\u00edsk\u00e1n\u00ed stavebn\u00edho povolen\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e zahrnuje n\u011bkolik samostatn\u00fdch f\u00e1z\u00ed. Ne ka\u017ed\u00e1 f\u00e1ze je povinn\u00e1 pro v\u0161echny kategorie projekt\u016f \u2013 platn\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed p\u0159edpisy rozli\u0161uj\u00ed mezi jednotliv\u00fdmi typy staveb a podle toho stanovuj\u00ed odli\u0161n\u00e9 po\u017eadavky. N\u00ed\u017ee uveden\u00fd postup zn\u00e1zor\u0148uje obecn\u00fd pr\u016fb\u011bh projektu v\u00fdstavby obytn\u00e9ho objektu na soukrom\u00e9m stavebn\u00edm pozemku.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Ov\u011b\u0159te parcelu a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n<\/strong> Ne\u017e zah\u00e1j\u00ed\u0161 jak\u00e9koli technick\u00e9 pr\u00e1ce, ov\u011b\u0159 si, zda se na danou katastr\u00e1ln\u00ed parcelu vztahuje platn\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n, kter\u00fd povoluje zam\u00fd\u0161len\u00e9 vyu\u017eit\u00ed. V seznamu nemovitost\u00ed si ov\u011b\u0159 vlastnick\u00e9 pom\u011bry, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va a kategorii pozemku zapsanou v katastru.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Z\u00edskat urbanisticko-technick\u00e9 podm\u00ednky (UTU)<\/strong> \u017dadatel \u2013 obvykle vlastn\u00edk pozemku nebo jeho opr\u00e1vn\u011bn\u00fd z\u00e1stupce \u2013 pod\u00e1 \u017e\u00e1dost o vyd\u00e1n\u00ed UTU u p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu. Tyto podm\u00ednky stanovuj\u00ed, co lze postavit, v jak\u00fdch rozm\u011brech a za jak\u00fdch \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00edch omezen\u00ed. Povolen\u00ed UTU se vyd\u00e1v\u00e1 na z\u00e1klad\u011b platn\u00e9ho \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nu a vztahuje se konkr\u00e9tn\u011b na danou parcelu a navrhovan\u00e9 vyu\u017eit\u00ed. Po\u017eadavky na \u017e\u00e1dost se li\u0161\u00ed v z\u00e1vislosti na p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9m org\u00e1nu a platn\u00fdch p\u0159edpisech; p\u0159ed pod\u00e1n\u00edm \u017e\u00e1dosti si vy\u017e\u00e1dejte ofici\u00e1ln\u00ed formul\u00e1\u0159 \u017e\u00e1dosti a seznam po\u017eadovan\u00fdch dokument\u016f pro danou parcelu a kategorii projektu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Vypracovat koncep\u010dn\u00ed n\u00e1vrh<\/strong> Architekt vypracuje po\u010d\u00e1te\u010dn\u00ed n\u00e1vrhov\u00fd koncept v souladu s parametry UTU. V t\u00e9to f\u00e1zi se obvykle posuzuj\u00ed mo\u017enosti napojen\u00ed na infrastrukturu a omezen\u00ed dan\u00e1 lokalitou.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Architektonick\u00e1 a technick\u00e1 schv\u00e1len\u00ed, jsou-li po\u017eadov\u00e1na<\/strong> V z\u00e1vislosti na projektu a jeho um\u00edst\u011bn\u00ed m\u016f\u017ee b\u00fdt p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm hlavn\u00edch projek\u010dn\u00edch prac\u00ed nutn\u00e9 z\u00edskat konkr\u00e9tn\u00ed povolen\u00ed od provozovatel\u016f infrastruktury, org\u00e1n\u016f na ochranu kulturn\u00edho d\u011bdictv\u00ed nebo org\u00e1n\u016f ochrany \u017eivotn\u00edho prost\u0159ed\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. P\u0159ipravte hlavn\u00ed n\u00e1vrh (<em>hlavn\u00ed projekt<\/em>)<\/strong> Hlavn\u00edm projektem je kompletn\u00ed technick\u00e1 dokumentace k projektu \u2013 architektonick\u00e1, statick\u00e1, strojn\u00ed a elektrotechnick\u00e1 \u010d\u00e1st \u2013 vypracovan\u00e1 opr\u00e1vn\u011bn\u00fdmi odborn\u00edky. Jedn\u00e1 se o dokument, na jeho\u017e z\u00e1klad\u011b se pod\u00e1v\u00e1 \u017e\u00e1dost o stavebn\u00ed povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Nez\u00e1visl\u00e9 technick\u00e9 posouzen\u00ed<\/strong> U mnoha kategori\u00ed projekt\u016f mus\u00ed hlavn\u00ed n\u00e1vrh posoudit opr\u00e1vn\u011bn\u00fd posuzovatel (<em>revidenti<\/em>) p\u0159edt\u00edm, ne\u017e m\u016f\u017ee b\u00fdt p\u0159edlo\u017een. Posouzen\u00ed potvrzuje technickou shodu, statickou bezpe\u010dnost a soulad s UTU.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7. V p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby z\u00edskat dal\u0161\u00ed souhlasy<\/strong> Projekty v bl\u00edzkosti pob\u0159e\u017en\u00edch oblast\u00ed, pam\u00e1tek kulturn\u00edho d\u011bdictv\u00ed, chr\u00e1n\u011bn\u00fdch \u00fazem\u00ed nebo projekty, kter\u00e9 vy\u017eaduj\u00ed nov\u00e9 p\u0159ipojen\u00ed k in\u017een\u00fdrsk\u00fdm s\u00edt\u00edm, mohou p\u0159ed pod\u00e1n\u00edm \u00fapln\u00e9 \u017e\u00e1dosti o povolen\u00ed vy\u017eadovat dal\u0161\u00ed schv\u00e1len\u00ed od p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu nebo provozovatele.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>8. Pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti o stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/strong> \u017d\u00e1dost se pod\u00e1v\u00e1 u p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu \u2013 u v\u011bt\u0161iny reziden\u010dn\u00edch projekt\u016f se jedn\u00e1 o obec, u staveb p\u0159esahuj\u00edc\u00edch p\u0159\u00edslu\u0161nou hranici pak o ministerstvo (zjednodu\u0161en\u011b \u0159e\u010deno jde o v\u011bt\u0161\u00ed komer\u010dn\u00ed nebo hotelov\u00e9 projekty, co\u017e je v\u0161ak t\u0159eba ov\u011b\u0159it podle platn\u00fdch pr\u00e1vn\u00edch p\u0159edpis\u016f). Sou\u010d\u00e1st\u00ed \u017e\u00e1dosti jsou doklady o vlastnictv\u00ed, UTU, hlavn\u00ed projektov\u00e1 dokumentace, zpr\u00e1va o technick\u00e9m posouzen\u00ed a ve\u0161ker\u00e1 po\u017eadovan\u00e1 povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>9. Vyd\u00e1v\u00e1n\u00ed povolen\u00ed<\/strong> \u00da\u0159ad prov\u011b\u0159uje \u00faplnost a soulad p\u0159edlo\u017een\u00e9 dokumentace s p\u0159edpisy. Je-li \u017e\u00e1dost \u00fapln\u00e1 a v souladu s p\u0159edpisy, je stavebn\u00ed povolen\u00ed vyd\u00e1no ve lh\u016ft\u011b stanoven\u00e9 z\u00e1konem. V p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee dokumentace obsahuje nedostatky, je \u017eadatel o tom informov\u00e1n a je mu d\u00e1na mo\u017enost tyto nedostatky napravit. Ne\u00fapln\u00e1 dokumentace m\u016f\u017ee proces vy\u0159izov\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti zpozdit.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>10. Ozn\u00e1men\u00ed p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm v\u00fdstavby<\/strong> P\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm v\u00fdstavby ukl\u00e1d\u00e1 platn\u00e1 pr\u00e1vn\u00ed \u00faprava investorovi povinnost ozn\u00e1mit p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9mu org\u00e1nu zah\u00e1jen\u00ed prac\u00ed a zajistit z\u00e1konn\u00fd stavebn\u00ed dozor (<em>odborn\u00fd dohled<\/em>). M\u00edsto mus\u00ed b\u00fdt vyzna\u010deno v souladu se schv\u00e1len\u00fdm povolen\u00edm.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u016fle\u017eit\u00e9 je, kdo co d\u011bl\u00e1. To <strong>investor<\/strong> (pr\u00e1vn\u00ed \u017eadatel) nese odpov\u011bdnost za \u00faplnost dokumentace. \u017dadatel <strong>architekt<\/strong> vypracov\u00e1v\u00e1 projekt a mus\u00ed m\u00edt licenci v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e. A <strong>autorizovan\u00fd recenzent<\/strong> v p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby prov\u00e1d\u00ed nez\u00e1visl\u00e9 technick\u00e9 posouzen\u00ed. Tato <strong>dodavatel<\/strong> prov\u00e1d\u00ed pr\u00e1ce podle schv\u00e1len\u00e9ho projektu. <strong>Dohled<\/strong> je samostatn\u00e1 funkce, odli\u0161n\u00e1 od funkce dodavatele, jej\u00ed\u017e \u00fakolem je dohl\u00ed\u017eet na dodr\u017eov\u00e1n\u00ed p\u0159edpis\u016f b\u011bhem v\u00fdstavby.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ov\u011b\u0159te si, kdo jsou z\u00fa\u010dastn\u011bn\u00ed odborn\u00edci<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ne\u017e pov\u011b\u0159\u00edte architekta, technick\u00e9ho revizora nebo stavebn\u00edho dozorce, vy\u017e\u00e1dejte si jeho \u00fapln\u00e9 jm\u00e9no a p\u0159\u00edjmen\u00ed, \u00fadaje o spole\u010dnosti a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 informace o licenci. Ov\u011b\u0159te si platnost licence v ofici\u00e1ln\u00edch z\u00e1znamech veden\u00fdch p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdmi \u010dernohorsk\u00fdmi \u00fa\u0159ady.<\/p>\n\n\n\n<p>Ov\u011b\u0159te, zda licence zahrnuje konkr\u00e9tn\u00ed \u010dinnost po\u017eadovanou pro dan\u00fd projekt. Spole\u010dnost zab\u00fdvaj\u00edc\u00ed se projek\u010dn\u00ed \u010dinnost\u00ed nen\u00ed automaticky opr\u00e1vn\u011bna prov\u00e1d\u011bt nez\u00e1visl\u00e9 technick\u00e9 posouzen\u00ed ani stavebn\u00ed dozor.<\/p>\n\n\n\n<p>Ministerstvo \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed vyd\u00e1v\u00e1 spr\u00e1vn\u00ed pokyny t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se urbanisticko-technick\u00fdch podm\u00ednek, stavebn\u00edch povolen\u00ed a povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed. Aktu\u00e1ln\u00ed formul\u00e1\u0159e a procesn\u00ed po\u017eadavky mohou kupuj\u00edc\u00ed a odborn\u00edci naj\u00edt na str\u00e1nk\u00e1ch <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/uredenje-prostora-i-izgradnja-objekata\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerstvo \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed, m\u011bstsk\u00e9ho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebn\u00edho dozoru<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Proces z\u00edsk\u00e1n\u00ed stavebn\u00edho povolen\u00ed<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Jevi\u0161t\u011b<\/th><th>Hlavn\u00ed dokument nebo opat\u0159en\u00ed<\/th><th>Odpov\u011bdn\u00e1 osoba<\/th><th>Typick\u00e1 p\u0159ek\u00e1\u017eka<\/th><th>\u0160ek vystaven\u00fd kupuj\u00edc\u00edm<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Ov\u011b\u0159en\u00ed z\u00e1silky<\/td><td>Seznam nepravidelnost\u00ed; p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd pl\u00e1n<\/td><td>N\u00e1kup\u010d\u00ed \/ pr\u00e1vn\u00ed poradce<\/td><td>Pl\u00e1n se reviduje; zem\u011bd\u011blsk\u00e9 vyu\u017eit\u00ed<\/td><td>Ov\u011b\u0159te aktu\u00e1ln\u00ed stav pl\u00e1nu a kategorii pozemku<\/td><\/tr><tr><td>\u017d\u00e1dost o UTU<\/td><td>\u017d\u00e1dost UTU s katastr\u00e1ln\u00edmi \u00fadaji<\/td><td>Investor \/ z\u00e1konn\u00fd z\u00e1stupce<\/td><td>Nejasn\u00e9 parametry pl\u00e1nu; pozemek mimo p\u016fsobnost pl\u00e1nu<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda bylo vyd\u00e1no UTU a zda se shoduje s danou parcelou<\/td><\/tr><tr><td>Koncep\u010dn\u00ed n\u00e1vrh<\/td><td>Architektonick\u00fd koncept<\/td><td>Autorizovan\u00fd architekt<\/td><td>Omezen\u00ed dan\u00e1 lokalitou; dostupnost infrastruktury<\/td><td>Porovnejte koncepci s parametry UTU<\/td><\/tr><tr><td>Technick\u00e1 schv\u00e1len\u00ed<\/td><td>Souhlasy od dodavatel\u016f energi\u00ed, org\u00e1n\u016f pro ochranu pam\u00e1tek a org\u00e1n\u016f pro ochranu \u017eivotn\u00edho prost\u0159ed\u00ed<\/td><td>Investor \/ architekt<\/td><td>Dlouh\u00e1 doba odezvy oper\u00e1tor\u016f<\/td><td>Zkontrolujte, zda jsou uvedeny a obdr\u017eeny v\u0161echny po\u017eadovan\u00e9 souhlasy<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159\u00edprava hlavn\u00edho n\u00e1vrhu<\/td><td><em>Hlavn\u00ed projekt<\/em><\/td><td>T\u00fdm design\u00e9r\u016f s licenc\u00ed<\/td><td>Slo\u017eit\u00fd web; po posouzen\u00ed jsou nutn\u00e9 \u00fapravy<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda m\u00e1 projektov\u00fd t\u00fdm p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 licence<\/td><\/tr><tr><td>Technick\u00e1 revize<\/td><td>Zpr\u00e1va o p\u0159ezkumu (<em>vypracovat revizi<\/em>)<\/td><td>Opr\u00e1vn\u011bn\u00fd recenzent<\/td><td>Struktur\u00e1ln\u00ed dotazy; zji\u0161t\u011bn\u00e9 nesoulady<\/td><td>Zkontrolujte, zda je posouzen\u00ed kompletn\u00ed a zda je z\u00e1v\u011br kladn\u00fd<\/td><\/tr><tr><td>Pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti o povolen\u00ed<\/td><td>Kompletn\u00ed bal\u00ed\u010dek dokumentace<\/td><td>Investor<\/td><td>Chyb\u011bj\u00edc\u00ed dokumenty; ne\u00fapln\u00e9 souhlasy<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda jsou spln\u011bny v\u0161echny body v pr\u00e1vn\u00edm kontroln\u00edm seznamu<\/td><\/tr><tr><td>Vyd\u00e1v\u00e1n\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>P\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd org\u00e1n<\/td><td>Doba trv\u00e1n\u00ed spr\u00e1vn\u00edho \u0159\u00edzen\u00ed<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda povolen\u00ed odpov\u00edd\u00e1 schv\u00e1len\u00e9mu projektu a parcele<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159\u00edprava stavby<\/td><td>Ozn\u00e1men\u00ed o zah\u00e1jen\u00ed; jmenov\u00e1n\u00ed vedouc\u00edho pr\u00e1ce<\/td><td>Investor \/ dodavatel<\/td><td>Dohled nebyl jmenov\u00e1n p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm prac\u00ed<\/td><td>P\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm stavebn\u00edch prac\u00ed se ujist\u011bte, \u017ee je zaji\u0161t\u011bn dohled<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Dokumenty, kter\u00e9 se obvykle vy\u017eaduj\u00ed p\u0159i pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti o stavebn\u00ed povolen\u00ed:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>N\u00ed\u017ee uveden\u00fd seznam p\u0159edstavuje p\u0159edb\u011b\u017en\u00fd kontroln\u00ed seznam, nikoli vy\u010derp\u00e1vaj\u00edc\u00ed seznam podklad\u016f po\u017eadovan\u00fdch z\u00e1konem. Posouzen\u00ed n\u00e1vrhu, souhlasy a po\u017eadovan\u00e9 podp\u016frn\u00e9 doklady z\u00e1vis\u00ed na typu stavby a na zn\u011bn\u00ed stavebn\u00edho z\u00e1kona a prov\u00e1d\u011bc\u00edch p\u0159edpis\u016f platn\u00fdch ke dni pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Doklad o vlastnictv\u00ed nebo o z\u00e1konn\u00e9m opr\u00e1vn\u011bn\u00ed k v\u00fdstavb\u011b na dan\u00e9m pozemku<\/li>\n\n\n\n<li>Platn\u00e9 urbanisticko-technick\u00e9 podm\u00ednky<\/li>\n\n\n\n<li>Hlavn\u00ed projektov\u00e1 dokumentace spolu se zpr\u00e1vou o technick\u00e9m posouzen\u00ed, je-li to po\u017eadov\u00e1no<\/li>\n\n\n\n<li>V p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch p\u0159\u00edpadech nezbytn\u00e1 povolen\u00ed od ve\u0159ejn\u00fdch slu\u017eeb a org\u00e1n\u016f<\/li>\n\n\n\n<li>Doklad o zaplacen\u00ed poplatku, je-li to relevantn\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li>Ur\u010den\u00ed opr\u00e1vn\u011bn\u00e9ho stavebn\u00edho dozoru<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u017d\u00e1dosti a procesn\u00ed po\u017eadavky je t\u0159eba porovnat s nejnov\u011bj\u0161\u00edmi prov\u00e1d\u011bc\u00edmi p\u0159edpisy, v\u010detn\u011b novel, kter\u00e9 vstoup\u00ed v platnost v \u0159\u00edjnu 2026 (\u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk \u010d. 151\/2026).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ofici\u00e1ln\u00ed formul\u00e1\u0159e \u017e\u00e1dost\u00ed<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Konsolidovan\u00e1 pravidla z \u0159\u00edjna 2026 stanovuj\u00ed samostatn\u00e9 formul\u00e1\u0159e pro r\u016fzn\u00e9 stavebn\u00ed postupy. Kupuj\u00edc\u00ed a investo\u0159i by m\u011bli zvolit formul\u00e1\u0159, kter\u00fd odpov\u00edd\u00e1 kategorii projektu, a nem\u011bli by p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee jedna \u017e\u00e1dost pokr\u00fdv\u00e1 v\u0161echny typy staveb.<\/p>\n\n\n\n<p>Mezi p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 formul\u00e1\u0159e pat\u0159\u00ed:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Formul\u00e1\u0159 \u010d. 2 \u2013 \u017d\u00e1dost o stavebn\u00ed povolen\u00ed (Zahtjev za izdavanje gra\u0111evinske dozvole).<\/li>\n\n\n\n<li>Formul\u00e1\u0159 \u010d. 3 \u2013 \u017d\u00e1dost o vyd\u00e1n\u00ed urbanisticko-technick\u00fdch podm\u00ednek (Zahtjev za izdavanje urbanisti\u010dko-tehni\u010dkih uslova).<\/li>\n\n\n\n<li>Formul\u00e1\u0159 \u010d. 5 \u2013 \u017d\u00e1dost o stavebn\u00ed povolen\u00ed pro rodinn\u00fd d\u016fm (Zahtjev za izdavanje gra\u0111evinske dozvole za porodi\u010dnu stambenu zgradu).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>P\u0159ed pod\u00e1n\u00edm \u017e\u00e1dosti si zkontrolujte nejnov\u011bj\u0161\u00ed formul\u00e1\u0159 a souvisej\u00edc\u00ed po\u017eadavky.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ofici\u00e1ln\u00ed p\u0159\u00edklad z m\u011bstsk\u00e9 spr\u00e1vy:<\/strong> V dubnu 2026 vydala obec Zeta praktick\u00e9ho pr\u016fvodce, kter\u00fd vysv\u011btluje postup p\u0159i pod\u00e1v\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti o stavebn\u00ed povolen\u00ed, po\u017eadovanou dokumentaci a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 org\u00e1ny. Jedn\u00e1 se o u\u017eite\u010dn\u00fd p\u0159\u00edklad toho, jak obec p\u0159edstavuje tento postup v r\u00e1mci \u010dernohorsk\u00e9ho legislativn\u00edho r\u00e1mce platn\u00e9ho po roce 2025.<\/p>\n\n\n\n<p>Vzhledem k tomu, \u017ee povinnosti a postupy se mohou li\u0161it v z\u00e1vislosti na kategorii projektu a obci, je t\u0159eba tuto p\u0159\u00edru\u010dku \u010d\u00edst ve spojen\u00ed s platn\u00fdm stavebn\u00edm z\u00e1konem a po\u017eadavky org\u00e1nu p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho pro danou nemovitost.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Stavebn\u00ed povolen\u00ed a \u00fazemn\u00ed p\u0159edpisy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7836\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">N\u00e1klady a lh\u016fty spojen\u00e9 s vyd\u00e1n\u00edm povolen\u00ed<\/h2>\n\n\n\n<p>N\u00e1klady na stavebn\u00ed povolen\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e nejsou stanoveny jednotnou celost\u00e1tn\u00ed sazbou. Li\u0161\u00ed se podle typu projektu, um\u00edst\u011bn\u00ed, v\u00fdm\u011bry pozemku, pl\u00e1novan\u00e9 podlahov\u00e9 plochy a konkr\u00e9tn\u00edch zapojen\u00fdch org\u00e1n\u016f. Jednoduch\u00e1 \u017e\u00e1dost o povolen\u00ed k v\u00fdstavb\u011b obytn\u00e9ho objektu na \u00farovni obce m\u00e1 odli\u0161nou strukturu n\u00e1klad\u016f ne\u017e rozs\u00e1hlej\u0161\u00ed projekt, kter\u00fd vy\u017eaduje posouzen\u00ed na ministersk\u00e9 \u00farovni a \u0159adu odv\u011btvov\u00fdch souhlas\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Mezi hlavn\u00ed n\u00e1kladov\u00e9 polo\u017eky, s nimi\u017e by m\u011bl kupuj\u00edc\u00ed nebo investor po\u010d\u00edtat, pat\u0159\u00ed:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Poplatky za n\u00e1vrh a projektov\u00e1n\u00ed<\/strong> za koncepci a p\u0159\u00edpravu hlavn\u00edho n\u00e1vrhu<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Poplatky za nez\u00e1visl\u00e9 technick\u00e9 posouzen\u00ed<\/strong> v p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby pro povinn\u00e9 posouzen\u00ed n\u00e1vrhu<\/li>\n\n\n\n<li><strong>N\u00e1klady na geodetick\u00e9 zam\u011b\u0159en\u00ed<\/strong> pro ter\u00e9nn\u00ed m\u011b\u0159en\u00ed, vyty\u010dov\u00e1n\u00ed hranic a katastr\u00e1ln\u00ed pr\u00e1ce<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Poplatky za p\u0159ipojen\u00ed k infrastruktu\u0159e<\/strong> splatn\u00e9 provozovatel\u016fm in\u017een\u00fdrsk\u00fdch s\u00edt\u00ed za nov\u00e9 p\u0159\u00edpojky na vodovod, kanalizaci, elekt\u0159inu a silnice<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Poplatky za odborn\u00fd dohled<\/strong> zahrnuj\u00edc\u00ed z\u00e1konn\u00fd dohled nad stavebn\u00edmi pracemi b\u011bhem v\u00fdstavby<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159\u00edpadn\u00e9 dal\u0161\u00ed poplatky za schv\u00e1len\u00ed<\/strong> pro povolen\u00ed vyd\u00e1van\u00e1 org\u00e1ny v oblasti pam\u00e1tkov\u00e9 p\u00e9\u010de, \u017eivotn\u00edho prost\u0159ed\u00ed nebo pob\u0159e\u017en\u00edho \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Z\u00e1konn\u00e9 a obecn\u00ed poplatky<\/strong> \u2014 pokud p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd zve\u0159ejn\u011bn\u00fd tarif nebo rozhodnut\u00ed potvrzuje, \u017ee jsou tyto poplatky za konkr\u00e9tn\u00ed projekt splatn\u00e9, je t\u0159eba je zahrnout; nep\u0159edpokl\u00e1dejte, \u017ee se poplatek vztahuje na ka\u017edou f\u00e1zi, ani\u017e byste si u p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu ov\u011b\u0159ili platn\u00e1 pravidla<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Z\u00e1konn\u00e1 lh\u016fta pro rozhodnut\u00ed \u2013 tedy doba, ve kter\u00e9 mus\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd org\u00e1n reagovat na \u0159\u00e1dn\u011b podanou a \u00faplnou \u017e\u00e1dost \u2013 je stanovena z\u00e1konem. Tato lh\u016fta v\u0161ak neodr\u00e1\u017e\u00ed celkovou dobu, s n\u00ed\u017e by m\u011bl kupuj\u00edc\u00ed nebo investor po\u010d\u00edtat. <strong>Komplexn\u00ed p\u0159\u00edprava projektu<\/strong>, od po\u010d\u00e1te\u010dn\u00ed kontroly pozemku p\u0159es n\u00e1vrh, posouzen\u00ed, souhlasy a\u017e po vyd\u00e1n\u00ed povolen\u00ed, obvykle trv\u00e1 podstatn\u011b d\u00e9le, a to v z\u00e1vislosti na slo\u017eitosti n\u00e1vrhu, dob\u011b odezvy p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch org\u00e1n\u016f a na tom, zda jsou vy\u017eadov\u00e1na dal\u0161\u00ed schv\u00e1len\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Kupuj\u00edc\u00ed, kte\u0159\u00ed pl\u00e1nuj\u00ed zah\u00e1jit stavbu ihned po koupi pozemku, by m\u011bli po\u010d\u00edtat s celkovou dobou p\u0159\u00edpravy, nikoli pouze se z\u00e1konnou lh\u016ftou pro vy\u0159\u00edzen\u00ed administrativn\u00edch z\u00e1le\u017eitost\u00ed. Projektov\u00e1n\u00ed, posuzov\u00e1n\u00ed a z\u00edsk\u00e1v\u00e1n\u00ed souhlas\u016f t\u0159et\u00edch stran mohou \u010dasov\u00fd harmonogram v\u00fdrazn\u011b prodlou\u017eit. Po\u017e\u00e1dejte p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd \u00fa\u0159ad a projektov\u00fd t\u00fdm o harmonogram konkr\u00e9tn\u011b pro v\u00e1\u0161 projekt, m\u00edsto abyste se spol\u00e9hali na obecn\u00fd odhad.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159\u00edklad: Zve\u0159ejn\u011bn\u00e9 poplatky UTU a doba zpracov\u00e1n\u00ed v Podgorici<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>M\u011bsto Podgorica stanovuje poplatek ve v\u00fd\u0161i 50 \u20ac za vyd\u00e1n\u00ed urbanisticko-technick\u00fdch podm\u00ednek pro budovy a 100 \u20ac za slo\u017eit\u00e9 in\u017een\u00fdrsk\u00e9 stavby, k \u010demu\u017e se p\u0159ipo\u010d\u00edt\u00e1v\u00e1 administrativn\u00ed poplatek za pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dosti ve v\u00fd\u0161i 2 \u20ac. Ve zve\u0159ejn\u011bn\u00e9m postupu je uvedena lh\u016fta pro vy\u0159\u00edzen\u00ed \u017e\u00e1dosti ve v\u00fd\u0161i 30 dn\u016f od jej\u00edho pod\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Tyto \u00fadaje ilustruj\u00ed konkr\u00e9tn\u00ed postup na \u00farovni obce, nikoli celost\u00e1tn\u00ed rozpo\u010det na stavebn\u00ed povolen\u00ed. P\u0159ed pod\u00e1n\u00edm \u017e\u00e1dosti si ov\u011b\u0159te aktu\u00e1ln\u00ed sazebn\u00edk poplatk\u016f, org\u00e1n p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fd pro dan\u00fd projekt a to, zda byl zve\u0159ejn\u011bn\u00fd postup aktualizov\u00e1n v souladu s pr\u00e1vn\u00edmi p\u0159edpisy pro obdob\u00ed 2025\u20132026.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>N\u00e1klady a rizika spojen\u00e1 s \u010dasov\u00fdm harmonogramem<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>N\u00e1klady nebo f\u00e1ze<\/th><th>Co to ovliv\u0148uje<\/th><th>Kdy\u017e k tomu dojde<\/th><th>Co je t\u0159eba ov\u011b\u0159it p\u0159ed sestaven\u00edm rozpo\u010dtu<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u017d\u00e1dost o UTU<\/td><td>Slo\u017eitost z\u00e1silek; pracovn\u00ed z\u00e1t\u011b\u017e \u00fa\u0159edn\u00edk\u016f<\/td><td>Ne\u017e za\u010dne n\u00e1vrh<\/td><td>Zda UTU ji\u017e existuje, nebo je t\u0159eba o n\u011bj po\u017e\u00e1dat<\/td><\/tr><tr><td>Honor\u00e1\u0159e architekt\u016f a in\u017een\u00fdr\u016f<\/td><td>Slo\u017eitost projektu; po\u010det pot\u0159ebn\u00fdch kvalifikovan\u00fdch odborn\u00edk\u016f<\/td><td>B\u011bhem f\u00e1ze n\u00e1vrhu<\/td><td>Rozsah slu\u017eeb a zda je v n\u011bm zahrnuta revize<\/td><\/tr><tr><td>Technick\u00e1 revize<\/td><td>Rozsah a kategorie projektu<\/td><td>Po dokon\u010den\u00ed hlavn\u00edho n\u00e1vrhu<\/td><td>Zda je pro danou kategorii projektu povinn\u00e9 prov\u00e9st p\u0159ezkum<\/td><\/tr><tr><td>Poplatky za p\u0159ipojen\u00ed k infrastruktu\u0159e<\/td><td>Vzd\u00e1lenost od elektrick\u00e9 s\u00edt\u011b; tarify provozovatele; um\u00edst\u011bn\u00ed bal\u00edku<\/td><td>P\u0159ed pod\u00e1n\u00edm \u017e\u00e1dosti o povolen\u00ed nebo soub\u011b\u017en\u011b s n\u00ed<\/td><td>Aktu\u00e1ln\u00ed sazby jednotliv\u00fdch dodavatel\u016f energi\u00ed<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159\u00edpadn\u00e9 administrativn\u00ed poplatky<\/td><td>Z\u00e1konn\u00e9 nebo obecn\u00ed p\u0159edpisy o poplatc\u00edch pro konkr\u00e9tn\u00ed projekt<\/td><td>Ve f\u00e1zi stanoven\u00e9 p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdm tarifem<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda je poplatek ze z\u00e1kona splatn\u00fd, a vy\u017e\u00e1dejte si aktu\u00e1ln\u00ed zve\u0159ejn\u011bn\u00fd cen\u00edk od p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu<\/td><\/tr><tr><td>N\u00e1klady na dohled<\/td><td>Doba trv\u00e1n\u00ed a n\u00e1ro\u010dnost v\u00fdstavby<\/td><td>B\u011bhem v\u00fdstavby<\/td><td>Zda je poskytovatel dohledu nez\u00e1visl\u00fd na zhotoviteli<\/td><\/tr><tr><td>Dal\u0161\u00ed souhlasy<\/td><td>Pob\u0159e\u017en\u00ed z\u00f3na; ochrana kulturn\u00edho d\u011bdictv\u00ed; ekologick\u00e1 citlivost<\/td><td>Prom\u011bnn\u00e1<\/td><td>Jak\u00e1 konkr\u00e9tn\u00ed povolen\u00ed jsou nutn\u00e1 p\u0159ed pod\u00e1n\u00edm \u017e\u00e1dosti<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Praktick\u00fd p\u0159\u00edklad:<\/strong> Kupuj\u00edc\u00ed zakoup\u00ed pozemek v pob\u0159e\u017en\u00ed obci s t\u00edm, \u017ee zah\u00e1j\u00ed stavbu do t\u0159\u00ed m\u011bs\u00edc\u016f od p\u0159evodu vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va. Po najmut\u00ed architekta zjist\u00ed, \u017ee o UTU pro danou parcelu je t\u0159eba po\u017e\u00e1dat samostatn\u011b, \u017ee za nejbli\u017e\u0161\u00ed p\u0159\u00edpojku in\u017een\u00fdrsk\u00fdch s\u00edt\u00ed se \u00fa\u010dtuje poplatek za prodlou\u017een\u00ed a \u017ee pozemek spad\u00e1 do z\u00f3ny, kde je nutn\u00e9 p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 schv\u00e1len\u00ed pam\u00e1tkov\u00fdm \u00fa\u0159adem. Ka\u017ed\u00fd z t\u011bchto krok\u016f prodlu\u017euje dobu p\u0159\u00edpravy, s \u010d\u00edm\u017e se p\u016fvodn\u011b nepo\u010d\u00edtalo. Rozpo\u010det na vy\u0159\u00edzen\u00ed povolen\u00ed by m\u011bl zahrnovat rezervu na tyto dodate\u010dn\u00e9 kroky a s nimi spojen\u00e9 honor\u00e1\u0159e odborn\u00edk\u016f.<\/p>\n\n\n\n<p>Nelze uv\u00e9st \u017e\u00e1dn\u00fd pevn\u011b stanoven\u00fd \u010dasov\u00fd r\u00e1mec pro ka\u017edou obec a ka\u017ed\u00fd typ projektu. Pokud prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nebo zprost\u0159edkovatel uvede konkr\u00e9tn\u00ed dobu platnosti povolen\u00ed, po\u017e\u00e1dejte o nahl\u00e9dnut\u00ed do aktu\u00e1ln\u00edch procesn\u00edch pokyn\u016f p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho \u00fa\u0159adu nebo se pora\u010fte s nez\u00e1visl\u00fdm odborn\u00edkem.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Omezen\u00ed v oblasti pob\u0159e\u017en\u00edho a \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00dazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed podm\u00ednky v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e se v jednotliv\u00fdch lokalit\u00e1ch v\u00fdrazn\u011b li\u0161\u00ed. Pravidla platn\u00e1 v z\u00f3n\u00e1ch roz\u0161i\u0159ov\u00e1n\u00ed m\u011bsta Podgorica se li\u0161\u00ed od pravidel, jimi\u017e se \u0159\u00edd\u00ed pob\u0159e\u017e\u00ed Kotorsk\u00e9ho z\u00e1livu nebo Budvansk\u00e1 rivi\u00e9ra. I v r\u00e1mci jedn\u00e9 obce se na r\u016fzn\u00e9 \u010d\u00e1sti \u00fazem\u00ed mohou vztahovat r\u016fzn\u00e9 \u00fazemn\u00ed pl\u00e1ny, z nich\u017e ka\u017ed\u00fd obsahuje odli\u0161n\u00e9 parametry rozvoje a dopl\u0148kov\u00e9 po\u017eadavky.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Budva a Be\u010di\u0107i<\/strong> pat\u0159\u00ed mezi nejintenzivn\u011bji zastav\u011bn\u00e9 pob\u0159e\u017en\u00ed oblasti. Z\u00f3ny s vysokou hustotou z\u00e1stavby se st\u0159\u00eddaj\u00ed s oblastmi, kde se p\u0159\u00edsn\u011b uplat\u0148uj\u00ed omezen\u00ed v\u00fd\u0161ky budov, odstupy od pob\u0159e\u017e\u00ed a krit\u00e9ria vizu\u00e1ln\u00edho dopadu. \u00dazemn\u00ed pl\u00e1ny v obci Budva se v jednotliv\u00fdch \u010dtvrt\u00edch v\u00fdrazn\u011b li\u0161\u00ed a na n\u011bkter\u00e9 oblasti pod\u00e9l pob\u0159e\u017e\u00ed se vztahuj\u00ed omezen\u00ed, kter\u00e1 odr\u00e1\u017eej\u00ed d\u0159\u00edv\u011bj\u0161\u00ed z\u00e1vazky t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se rozvoje.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kotor a Kotorsk\u00fd z\u00e1liv<\/strong> p\u0159edstavuj\u00ed jinou sadu faktor\u016f, kter\u00e9 je t\u0159eba zohlednit. Star\u00e9 m\u011bsto Kotor je zaps\u00e1no na Seznam sv\u011btov\u00e9ho d\u011bdictv\u00ed UNESCO a j\u00e1dro chr\u00e1n\u011bn\u00e9 oblasti obklopuje \u0161ir\u0161\u00ed ochrann\u00e9 p\u00e1smo. Jak\u00e1koli v\u00fdstavba \u010di rekonstrukce uvnit\u0159 chr\u00e1n\u011bn\u00e9 z\u00f3ny nebo v jej\u00ed bezprost\u0159edn\u00ed bl\u00edzkosti vy\u017eaduje souhlas p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu pro ochranu kulturn\u00edho d\u011bdictv\u00ed. To neznamen\u00e1, \u017ee je ve\u0161ker\u00e1 v\u00fdstavba v oblasti Kotoru zak\u00e1z\u00e1na \u2013 znamen\u00e1 to v\u0161ak, \u017ee je nutn\u00e9 ov\u011b\u0159it konkr\u00e9tn\u00ed re\u017eim ochrany platn\u00fd pro danou parcelu a \u017ee schvalovac\u00ed proces zahrnuje dal\u0161\u00ed institucion\u00e1ln\u00ed \u00farove\u0148. Platn\u00e9 \u00fazemn\u00ed dokumenty a podm\u00ednky t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se pam\u00e1tkov\u00e9 ochrany by m\u011bly b\u00fdt ov\u011b\u0159ov\u00e1ny u ka\u017ed\u00e9 parcely zvl\u00e1\u0161\u0165.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tivat<\/strong> a oblast Porto Montenegro se \u0159\u00edd\u00ed \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00edmi r\u00e1mci, kter\u00e9 se v souvislosti se soukrom\u00fdmi investicemi v\u00fdrazn\u011b vyvinuly. M\u011bstsk\u00e1 samospr\u00e1va m\u00e1 v r\u016fzn\u00fdch z\u00f3n\u00e1ch platn\u00e9 \u00fazemn\u00ed pl\u00e1ny (DUP). Kupuj\u00edc\u00ed pozemk\u016f v bl\u00edzkosti p\u0159\u00edstavu nebo v p\u0159ilehl\u00fdch obytn\u00fdch z\u00f3n\u00e1ch by si m\u011bli ov\u011b\u0159it konkr\u00e9tn\u00ed parametry \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nu pro danou parcelu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Herceg Novi<\/strong> Le\u017e\u00ed u severn\u00edho vstupu do z\u00e1livu a vyzna\u010duje se historick\u00fdm j\u00e1drem a rozs\u00e1hlou z\u00e1stavbou na svahu. V r\u00e1mci cel\u00e9 obce plat\u00ed v r\u016fzn\u00e9 m\u00ed\u0159e v\u00fd\u0161kov\u00e1 omezen\u00ed, po\u017eadavky na ochranu archeologick\u00fdch pam\u00e1tek a ochrana krajiny.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bar<\/strong> a v jeho okol\u00ed se nach\u00e1zej\u00ed jak m\u011bstsk\u00e9 z\u00f3ny, tak oblasti se zem\u011bd\u011blsk\u00fdm a p\u0159echodn\u00fdm vyu\u017eit\u00edm p\u016fdy. \u00dazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed situace je rozmanit\u011bj\u0161\u00ed a n\u011bkter\u00e9 pozemky, kter\u00e9 se p\u0159i prohl\u00eddce jev\u00ed jako vhodn\u00e9 k z\u00e1stavb\u011b, mohou b\u00fdt ur\u010deny pro zem\u011bd\u011blsk\u00e9 \u00fa\u010dely nebo mohou podl\u00e9hat omezen\u00edm v p\u0159\u00edstupu k infrastruktu\u0159e.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Podgorica<\/strong> se vyzna\u010duje zna\u010dnou stavebn\u00ed \u010dinnost\u00ed v oblasti komer\u010dn\u00edch i reziden\u010dn\u00edch nemovitost\u00ed, p\u0159i\u010dem\u017e \u00fazemn\u00ed po\u017eadavky je t\u0159eba prov\u011b\u0159ovat u ka\u017ed\u00e9 parcely zvl\u00e1\u0161\u0165.<\/p>\n\n\n\n<p>Krom\u011b \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed na \u00farovni obc\u00ed plat\u00ed v cel\u00e9m pob\u0159e\u017en\u00edm p\u00e1su je\u0161t\u011b n\u011bkolik dal\u0161\u00edch faktor\u016f:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>N\u00e1mo\u0159n\u00ed oblast<\/strong> (<em>mo\u0159sk\u00e9 dobro<\/em>) \u2014 pozemky v r\u00e1mci z\u00e1konem vymezen\u00e9 oblasti n\u00e1mo\u0159n\u00edho \u00fazem\u00ed podl\u00e9haj\u00ed zvl\u00e1\u0161tn\u00edmu ve\u0159ejnopr\u00e1vn\u00edmu re\u017eimu. Ne\u017e se budete spol\u00e9hat na zd\u00e1nliv\u00fd vlastnick\u00fd stav pob\u0159e\u017en\u00ed parcely, ov\u011b\u0159te si jej\u00ed ofici\u00e1ln\u00ed hranice, vlastnick\u00e9 pr\u00e1vo, koncesi \u010di pr\u00e1va k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed a omezen\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se z\u00e1stavby. Z\u00e1stavba v t\u00e9to oblasti nebo v jej\u00ed bl\u00edzkosti vy\u017eaduje samostatn\u00e9 povolen\u00ed a dodr\u017eov\u00e1n\u00ed konkr\u00e9tn\u00edch pravidel t\u00fdkaj\u00edc\u00edch se povolen\u00fdch zp\u016fsob\u016f vyu\u017eit\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Environment\u00e1ln\u00ed povolen\u00ed<\/strong> jsou vy\u017eadov\u00e1ny u projekt\u016f, u nich\u017e lze p\u0159edpokl\u00e1dat v\u00fdznamn\u00e9 dopady na \u017eivotn\u00ed prost\u0159ed\u00ed, co\u017e se v p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch p\u0159\u00edpadech stanov\u00ed v r\u00e1mci \u0159\u00edzen\u00ed o posouzen\u00ed vliv\u016f na \u017eivotn\u00ed prost\u0159ed\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159\u00edjezdov\u00e9 komunikace<\/strong> \u2014 Ot\u00e1zka, zda m\u00e1 pozemek z\u00e1konn\u00fd p\u0159\u00edstup k ve\u0159ejn\u00e9 komunikaci, je zcela odli\u0161n\u00e1 od ot\u00e1zky vlastnictv\u00ed. Pozemek bez p\u0159\u00edstupu k ve\u0159ejn\u00e9 komunikaci, na kter\u00e9m nev\u00e1znou \u017e\u00e1dn\u00e1 v\u011bcn\u00e1 b\u0159emena ani nen\u00ed zaji\u0161t\u011bn p\u0159\u00edstup k silnici, nelze zastav\u011bt, ani\u017e by se tato z\u00e1le\u017eitost vy\u0159e\u0161ila.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00davahy ohledn\u011b sklonu, odvodn\u011bn\u00ed a seizmick\u00fdch rizik<\/strong> nejsou pouze technick\u00e9ho r\u00e1zu: ovliv\u0148uj\u00ed, jak\u00e9 konstruk\u010dn\u00ed normy je t\u0159eba uplatnit v hlavn\u00edm projektu, a mohou vy\u017eadovat proveden\u00ed odborn\u00fdch pr\u016fzkumn\u00fdch prac\u00ed je\u0161t\u011b p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm projektov\u00e1n\u00ed.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Stavebn\u00ed povolen\u00ed a \u00fazemn\u00ed p\u0159edpisy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7837\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ov\u011b\u0159en\u00ed povolen\u00ed p\u0159ed n\u00e1kupem<\/h2>\n\n\n\n<p>Kontrola povolen\u00ed p\u0159ed koup\u00ed nen\u00ed pouhou formalitou. Jedn\u00e1 se o mechanismus, pomoc\u00ed kter\u00e9ho kupuj\u00edc\u00ed ov\u011b\u0159uje, zda stav nemovitosti odpov\u00edd\u00e1 tomu, co je povoleno, zaregistrov\u00e1no a leg\u00e1ln\u011b vyu\u017eiteln\u00e9. Informace z\u00edskan\u00e9 v t\u00e9to f\u00e1zi maj\u00ed p\u0159\u00edm\u00fd vliv na cenu, kterou by kupuj\u00edc\u00ed m\u011bl b\u00fdt p\u0159ipraven zaplatit, na podm\u00ednky, kter\u00e9 by m\u011bl po\u017eadovat ve smlouv\u011b, a v n\u011bkter\u00fdch p\u0159\u00edpadech i na to, zda by k transakci m\u011blo v\u016fbec doj\u00edt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Jak ov\u011b\u0159it stavebn\u00ed povolen\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Po\u017e\u00e1dejte prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho nebo developera o stavebn\u00ed povolen\u00ed (gra\u0111evinska dozvola), v\u010detn\u011b jeho referen\u010dn\u00edho \u010d\u00edsla, vyd\u00e1vaj\u00edc\u00edho org\u00e1nu a data vyd\u00e1n\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li>Zjist\u011bte katastr\u00e1ln\u00ed parcelu a obec uveden\u00e9 v povolen\u00ed. Porovnejte tyto \u00fadaje s aktu\u00e1ln\u00edm seznamem nemovitost\u00ed a s nab\u00edzenou nemovitost\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li>Prostudujte si zve\u0159ejn\u011bn\u00e9 z\u00e1znamy o stavebn\u00edch povolen\u00edch ministerstva a rejst\u0159\u00edk p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho obecn\u00edho \u00fa\u0159adu. Zve\u0159ejn\u011bn\u00e9 z\u00e1znamy mohou b\u00fdt se\u0159azeny podle roku nebo \u00fa\u0159adu a ne v\u0161echny historick\u00e9 dokumenty budou nutn\u011b dostupn\u00e9 online.<\/li>\n\n\n\n<li>Vy\u017e\u00e1dejte si schv\u00e1len\u00fd hlavn\u00ed projekt (glavni projekat) a zkontrolujte, zda povolen\u00fd po\u010det podla\u017e\u00ed, p\u016fdorys a zam\u00fd\u0161len\u00e9 vyu\u017eit\u00ed odpov\u00eddaj\u00ed skute\u010dn\u00e9 nebo pl\u00e1novan\u00e9 stavb\u011b.<\/li>\n\n\n\n<li>Zjist\u011bte u vyd\u00e1vaj\u00edc\u00edho org\u00e1nu, zda bylo povolen\u00ed zm\u011bn\u011bno, pozastaveno nebo zru\u0161eno a zda prob\u00edhaj\u00ed n\u011bjak\u00e9 p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 kontroln\u00ed nebo donucovac\u00ed \u0159\u00edzen\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li>U dokon\u010den\u00e9 stavby je t\u0159eba samostatn\u011b ov\u011b\u0159it povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed (upotrebna dozvola) nebo dokumentaci o dokon\u010den\u00ed, kter\u00e1 se na danou stavbu podle z\u00e1kona vztahuje.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Ofici\u00e1ln\u00ed v\u00fdchoz\u00ed body:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/uredenje-prostora-i-izgradnja-objekata\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Pl\u00e1novac\u00ed a stavebn\u00ed dokumentace ministerstva<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/urbanisticko-tehnicki-uslovi\/gradevinske-dozvole\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Zve\u0159ejn\u011bn\u00e1 stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/sekretarijat-za-ppor.podgorica.me\/izgradnja-i-legalizacija-objekata\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Stavebn\u00ed a legaliza\u010dn\u00ed z\u00e1znamy z Podgorice<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Online seznam p\u0159edstavuje u\u017eite\u010dn\u00fd v\u00fdchoz\u00ed bod, nenahrazuje v\u0161ak z\u00edsk\u00e1n\u00ed potvrzen\u00ed od p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho org\u00e1nu a prostudov\u00e1n\u00ed samotn\u00e9ho povolen\u00ed a schv\u00e1len\u00fdch pl\u00e1n\u016f.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">N\u00e1kup stavebn\u00edho pozemku<\/h3>\n\n\n\n<p>P\u0159i koupi pozemku za \u00fa\u010delem v\u00fdstavby je nutn\u00e9 prov\u00e9st n\u00e1sleduj\u00edc\u00ed kontroly:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Katastr\u00e1ln\u00ed \u010d\u00edslo a seznam nemovitost\u00ed<\/strong> \u2014 ov\u011b\u0159it pr\u00e1vn\u00ed vlastnictv\u00ed, zapsanou plochu, kategorii pozemku a p\u0159\u00edpadn\u00e1 v\u011bcn\u00e1 b\u0159emena, jako jsou hypot\u00e9ky, v\u011bcn\u00e1 pr\u00e1va nebo spory. Tento dokument je k dispozici u katastr\u00e1ln\u00edho \u00fa\u0159adu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00dazemn\u00ed ur\u010den\u00ed<\/strong> \u2014 ov\u011b\u0159te v p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9m \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nu, zda je pozemek vymezen tak, aby umo\u017e\u0148oval zam\u00fd\u0161len\u00e9 vyu\u017eit\u00ed. Zem\u011bd\u011blskou nebo lesn\u00ed p\u016fdu nelze jednodu\u0161e p\u0159eklasifikovat na \u017e\u00e1dost kupuj\u00edc\u00edho; zm\u011bna \u00fa\u010delu vyu\u017eit\u00ed, je-li mo\u017en\u00e1, p\u0159edstavuje samostatn\u00fd spr\u00e1vn\u00ed proces s vlastn\u00edmi podm\u00ednkami.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>M\u011bstsko-technick\u00e9 podm\u00ednky<\/strong> \u2014 bu\u010f si vy\u017e\u00e1dejte st\u00e1vaj\u00edc\u00ed UTU od prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, nebo si u p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho \u00fa\u0159adu ov\u011b\u0159te, zda lze pro danou parcelu UTU vydat a jak\u00e9 by byly jej\u00ed kl\u00ed\u010dov\u00e9 parametry. Bez platn\u00e9ho UTU nelze zah\u00e1jit proces vyd\u00e1v\u00e1n\u00ed povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159\u00edstup k infrastruktu\u0159e<\/strong> \u2014 ov\u011b\u0159te, zda m\u00e1 pozemek leg\u00e1ln\u00ed p\u0159\u00edstup k ve\u0159ejn\u00e9 komunikaci a zda jsou na jeho hranici nebo v jej\u00ed bl\u00edzkosti k dispozici p\u0159\u00edpojky na vodovod, kanalizaci a elekt\u0159inu. N\u00e1klady a proveditelnost t\u011bchto p\u0159\u00edpojek je t\u0159eba zjistit p\u0159ed koup\u00ed, nikoli a\u017e po n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Omezen\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se zahrani\u010dn\u00edho vlastnictv\u00ed<\/strong> \u2014 Ciz\u00ed st\u00e1tn\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00edci podl\u00e9haj\u00ed specifick\u00fdm omezen\u00edm p\u0159i n\u00e1kupu zem\u011bd\u011blsk\u00e9 p\u016fdy a pozemk\u016f v ur\u010dit\u00fdch citliv\u00fdch z\u00f3n\u00e1ch. Tato omezen\u00ed nejsou jednotn\u00e1 a z\u00e1vis\u00ed na kategorii pozemku, platn\u00fdch pr\u00e1vn\u00edch p\u0159edpisech a dvoustrann\u00fdch smlouv\u00e1ch. Podrobn\u00e9 informace o tom, co mohou a nemohou cizinci nab\u00fdvat, najdete v na\u0161em pr\u016fvodci \u201c<a href=\"\/cs\/all\/foreign-ownership-of-land-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Koup\u011b pozemku v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e jako cizinec<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Koup\u011b nemovitosti ve f\u00e1zi projektu<\/h3>\n\n\n\n<p>N\u00e1kup nemovitost\u00ed ve f\u00e1zi projektu s sebou nese dal\u0161\u00ed rizika souvisej\u00edc\u00ed s povolen\u00edmi developera a soulad mezi t\u00edm, co se prod\u00e1v\u00e1, a t\u00edm, co je povoleno postavit.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ov\u011b\u0159en\u00ed stavebn\u00edho povolen\u00ed<\/strong> \u2014 developer mus\u00ed m\u00edt platn\u00e9 stavebn\u00ed povolen\u00ed. Vy\u017e\u00e1dejte si \u010d\u00edslo povolen\u00ed, pokud mo\u017eno si jej ov\u011b\u0159te u vyd\u00e1vaj\u00edc\u00edho \u00fa\u0159adu a ujist\u011bte se, \u017ee nebylo zm\u011bn\u011bno, pozastaveno ani zru\u0161eno.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Soulad mezi povolen\u00edm a v\u00fdrobkem<\/strong> \u2014 ov\u011b\u0159te, zda kupovan\u00fd byt \u010di jednotka odpov\u00edd\u00e1 tomu, co je uvedeno ve schv\u00e1len\u00e9m projektu. Podla\u017e\u00ed, \u010d\u00edslo jednotky, plocha a dispozice by m\u011bly odpov\u00eddat schv\u00e1len\u00e9 dokumentaci. Projekty se n\u011bkdy po vyd\u00e1n\u00ed stavebn\u00edho povolen\u00ed m\u011bn\u00ed; podstatn\u00e9 zm\u011bny mohou vy\u017eadovat dodatek ke stavebn\u00edmu povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Povolen\u00fd po\u010det podla\u017e\u00ed a celkov\u00e1 plocha<\/strong> \u2014 zkontrolujte, zda po\u010det podla\u017e\u00ed a celkov\u00e1 hrub\u00e1 podlahov\u00e1 plocha budovy odpov\u00eddaj\u00ed UTU a stavebn\u00edmu povolen\u00ed. Developer, kter\u00fd p\u0159istav\u011bl podla\u017e\u00ed nad r\u00e1mec toho, co povolen\u00ed schvaluje, zp\u016fsobil probl\u00e9m, kter\u00fd nelze po dokon\u010den\u00ed stavby snadno vy\u0159e\u0161it.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Platebn\u00ed podm\u00ednky a struktura smlouvy<\/strong> \u2014 smlouva by m\u011bla b\u00fdt v\u00e1z\u00e1na na jasn\u011b definovan\u00e9 miln\u00edky v\u00fdstavby. Platby v\u00e1zan\u00e9 na jednotliv\u00e9 f\u00e1ze, kter\u00e9 p\u0159edpokl\u00e1daj\u00ed platn\u00e9 a st\u00e1le platn\u00e9 stavebn\u00ed povolen\u00ed, by m\u011bly b\u00fdt v ka\u017ed\u00e9 f\u00e1zi ov\u011b\u0159ov\u00e1ny s ohledem na skute\u010dn\u00fd stav povolen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dokumenty, kter\u00e9 je t\u0159eba si vy\u017e\u00e1dat od developera v p\u0159edprodeji<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ne\u017e zaplat\u00edte rezerva\u010dn\u00ed poplatek nebo z\u00e1lohu, po\u017e\u00e1dejte developera o sadu dokument\u016f, kter\u00e1 obsahuje informace o pr\u00e1vn\u00edm stavu pozemku, schv\u00e1len\u00e9m projektu a navrhovan\u00e9m byt\u011b.<\/p>\n\n\n\n<p>Vy\u017e\u00e1dejte si aktu\u00e1ln\u00ed katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis k dan\u00e9 stavebn\u00ed parcele, stavebn\u00ed povolen\u00ed a p\u0159\u00edpadn\u00e9 dodatky k n\u011bmu, p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 schv\u00e1len\u00e9 str\u00e1nky projektov\u00e9 dokumentace a p\u00edsemn\u00fd popis prod\u00e1van\u00e9ho bytu.<\/p>\n\n\n\n<p>V popisu by m\u011bla b\u00fdt uvedena jednotka, patro, plocha, dispozice, \u00farove\u0148 proveden\u00ed a p\u0159\u00edpadn\u00e1 pr\u00e1va na parkov\u00e1n\u00ed \u010di skladov\u00e1n\u00ed, kter\u00e1 jsou sou\u010d\u00e1st\u00ed transakce.<\/p>\n\n\n\n<p>Zjist\u011bte si smluvn\u00ed miln\u00edky v\u00fdstavby, p\u0159edpokl\u00e1dan\u00e9 term\u00edny dokon\u010den\u00ed a p\u0159ed\u00e1n\u00ed, platebn\u00ed kalend\u00e1\u0159, n\u00e1pravn\u00e1 opat\u0159en\u00ed v p\u0159\u00edpad\u011b zpo\u017ed\u011bn\u00ed a podm\u00ednky pro z\u00edsk\u00e1n\u00ed povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed, je-li to nutn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Nechte nez\u00e1visl\u00e9ho \u010dernohorsk\u00e9ho pr\u00e1vn\u00edka porovnat smluvn\u00ed popis se schv\u00e1len\u00fdm projektem. Marketingov\u00fd p\u016fdorys nebo bro\u017eura nemohou nahradit autorizovanou projektovou dokumentaci.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Koup\u011b hotov\u00e9ho domu<\/h3>\n\n\n\n<p>U dokon\u010den\u00e9 budovy se prov\u00e1d\u00ed jin\u00e1 \u0159ada kontrol.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed<\/strong> \u2014 ov\u011b\u0159it, zda bylo vyd\u00e1no povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed (<em>upotrebna dozvola<\/em>) existuje. Povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed potvrzuje, \u017ee budova byla postavena v souladu se schv\u00e1len\u00fdm projektem a po dokon\u010den\u00ed pro\u0161la stavebn\u00ed prohl\u00eddkou. Ne v\u0161echny budovy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e j\u00edm disponuj\u00ed; n\u011bkter\u00e9 vznikly p\u0159ed zaveden\u00edm sou\u010dasn\u00fdch po\u017eadavk\u016f, zat\u00edmco jin\u00e9 nebyly nikdy \u0159\u00e1dn\u011b uvedeny do provozu. P\u0159ed podpisem smlouvy si vy\u017e\u00e1dejte aktu\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed a po\u017e\u00e1dejte \u010dernohorsk\u00e9ho not\u00e1\u0159e, aby ov\u011b\u0159il, zda se na nemovitost nevztahuje z\u00e1kaz p\u0159evodu. Podle legaliza\u010dn\u00edch p\u0159edpis\u016f mohou ur\u010dit\u00e9 zaznamenan\u00e9 nesrovnalosti v povolen\u00edch a stavb\u011b zabr\u00e1nit prodeji. V\u00fdjimky vy\u017eaduj\u00ed pr\u00e1vn\u00ed ov\u011b\u0159en\u00ed konkr\u00e9tn\u00edho p\u0159\u00edpadu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Z\u00e1pis budovy do katastru nemovitost\u00ed<\/strong> \u2014 budova by m\u011bla b\u00fdt zaps\u00e1na v katastru s spr\u00e1vnou plochou a popisem. Rozd\u00edl mezi zapsanou a zm\u011b\u0159enou plochou m\u016f\u017ee nazna\u010dovat neproveden\u00e9 stavebn\u00ed \u00fapravy nebo probl\u00e9m s katastrem \u010di m\u011b\u0159en\u00edm a m\u011bl by b\u00fdt pro\u0161et\u0159en p\u0159ed dal\u0161\u00edm postupem.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159\u00edstavby, dal\u0161\u00ed podla\u017e\u00ed, baz\u00e9ny a hospod\u00e1\u0159sk\u00e9 budovy<\/strong> \u2014 u ka\u017ed\u00e9ho z nich je t\u0159eba ov\u011b\u0159it, zda existuje p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 povolen\u00ed. Hlavn\u00ed budova m\u016f\u017ee m\u00edt stavebn\u00ed povolen\u00ed a povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed, zat\u00edmco p\u0159istav\u011bn\u00e9 patro, roz\u0161\u00ed\u0159en\u00ed terasy nebo p\u0159\u00edstavba mohou b\u00fdt zcela bez povolen\u00ed. Pr\u00e1vn\u00ed status ka\u017ed\u00e9 \u010d\u00e1sti nemovitosti by se m\u011bl ov\u011b\u0159it samostatn\u011b.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rekonstrukce a zm\u011bna \u00fa\u010delu vyu\u017eit\u00ed<\/strong> \u2014 pokud do\u0161lo k podstatn\u00e9 zm\u011bn\u011b p\u016fvodn\u00edho stavu nemovitosti \u2014 nap\u0159\u00edklad v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee byla b\u00fdval\u00e1 obchodn\u00ed jednotka p\u0159em\u011bn\u011bna na bytovou jednotku nebo byl d\u016fm roz\u0161\u00ed\u0159en nad r\u00e1mec p\u016fvodn\u00ed zastav\u011bn\u00e9 plochy \u2014 je t\u0159eba z\u00e1konnost t\u011bchto zm\u011bn potvrdit na z\u00e1klad\u011b dokumentace, nikoli ji odvozovat pouze ze sou\u010dasn\u00e9ho fyzick\u00e9ho stavu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Co je t\u0159eba zkontrolovat podle typu nemovitosti<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Ov\u011b\u0159en\u00ed<\/th><th>Stavebn\u00ed pozemek<\/th><th>Byt ve v\u00fdstavb\u011b<\/th><th>Dokon\u010den\u00fd d\u016fm<\/th><th>Hlavn\u00ed riziko v p\u0159\u00edpad\u011b ztr\u00e1ty<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znam o vlastnictv\u00ed (seznam nemovitost\u00ed)<\/td><td>\u2713 Nezbytn\u00e9<\/td><td>\u2713 Pozemek pro developersk\u00fd projekt<\/td><td>\u2713 Nemovitosti a pozemky<\/td><td>Nezve\u0159ejn\u011bn\u00e1 b\u0159emena nebo spory<\/td><\/tr><tr><td>\u00dazemn\u00ed ur\u010den\u00ed<\/td><td>\u2713 Nezbytn\u00e9<\/td><td>V souladu s povolen\u00edm developera<\/td><td>V souladu se stavebn\u00edm povolen\u00edm<\/td><td>Na pozemku nelze stav\u011bt tak, jak bylo p\u016fvodn\u011b pl\u00e1nov\u00e1no<\/td><\/tr><tr><td>M\u011bstsko-technick\u00e9 podm\u00ednky (UTU)<\/td><td>\u2713 Potvrdit nebo po\u017e\u00e1dat o<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda m\u00e1 v\u00fdvoj\u00e1\u0159 platn\u00e9 UTU<\/td><td>Nen\u00ed t\u0159eba po\u0159izovat zvl\u00e1\u0161\u0165<\/td><td>Bez platn\u00e9ho UTU nelze pokra\u010dovat<\/td><\/tr><tr><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Co je t\u0159eba zajistit p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm stavby<\/td><td>\u2713 V\u00fdvoj\u00e1\u0159 mus\u00ed m\u00edt platn\u00e9 povolen\u00ed<\/td><td>\u2713 Mus\u00ed odpov\u00eddat skute\u010dn\u00e9 budov\u011b<\/td><td>Stavba je nepovolen\u00e1<\/td><\/tr><tr><td>Schv\u00e1len\u00e1 projektov\u00e1 dokumentace<\/td><td>Co je t\u0159eba zajistit p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm stavby<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda za\u0159\u00edzen\u00ed odpov\u00edd\u00e1 schv\u00e1len\u00fdm pl\u00e1n\u016fm<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda jsou roz\u0161\u00ed\u0159en\u00ed zahrnuta v pojistn\u00e9m kryt\u00ed<\/td><td>Stavba neodpov\u00edd\u00e1 schv\u00e1len\u00e9mu projektu<\/td><\/tr><tr><td>Povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed<\/td><td>Pot\u0159ebn\u00e9 po dokon\u010den\u00ed stavby<\/td><td>Bude zapot\u0159eb\u00ed po dokon\u010den\u00ed<\/td><td>\u2713 Ov\u011b\u0159te, zda existuje a zda pokr\u00fdv\u00e1 celou budovu<\/td><td>Z\u00e1konn\u00e9 vyu\u017eit\u00ed a p\u0159evoditelnost nemovitosti mohou b\u00fdt omezeny; u not\u00e1\u0159e si ov\u011b\u0159te katastr\u00e1ln\u00ed pozn\u00e1mky, d\u016fvod chyb\u011bj\u00edc\u00edho povolen\u00ed a p\u0159\u00edpadn\u00e9 z\u00e1konn\u00e9 v\u00fdjimky<\/td><\/tr><tr><td>P\u0159\u00edstup k infrastruktu\u0159e<\/td><td>\u2713 Ov\u011b\u0159it p\u0159\u00edstup a kapacitu p\u0159ipojen\u00ed<\/td><td>Potvrzeno v\u00fdvoj\u00e1\u0159em<\/td><td>Obvykle zavedeno; ov\u011b\u0159it ve venkovsk\u00fdch oblastech<\/td><td>Pozemek je obklopen jin\u00fdmi pozemky nebo nen\u00ed p\u0159ipojen k rozvodn\u00e9 s\u00edti<\/td><\/tr><tr><td>Podm\u00ednky pro zahrani\u010dn\u00ed vlastnictv\u00ed<\/td><td>\u2713 Ov\u011b\u0159te kategorii pozemku, jeho polohu a vlastnick\u00e9 pom\u011bry<\/td><td>P\u0159ed p\u0159ijet\u00edm z\u00e1vazku ke koupi je nutn\u00e9 ov\u011b\u0159it, zda zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed spl\u0148uje podm\u00ednky s ohledem na klasifikaci pozemku, jeho um\u00edst\u011bn\u00ed, vlastnickou strukturu a aktu\u00e1ln\u00ed z\u00e1konn\u00e9 v\u00fdjimky.<\/td><td>Plat\u00ed stejn\u00e9 kontroly<\/td><td>N\u00e1kup nemus\u00ed b\u00fdt pro zahrani\u010dn\u00edho kupuj\u00edc\u00edho v dan\u00e9 kategorii pr\u00e1vn\u011b mo\u017en\u00fd<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>\u0160ir\u0161\u00ed kontroln\u00ed seznam pokr\u00fdvaj\u00edc\u00ed cel\u00fd proces due diligence najdete v na\u0161em pr\u016fvodci s n\u00e1zvem \u201c<a href=\"\/cs\/all\/montenegro-real-estate-due-diligence\/\" target=\"_blank\">Due diligence v oblasti nemovitost\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Co byste m\u011bli ud\u011blat p\u0159ed zaplacen\u00edm z\u00e1lohy?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Va\u0161e situace<\/th><th>Prvn\u00ed krok<\/th><th>Dokumenty, o kter\u00e9 je t\u0159eba po\u017e\u00e1dat<\/th><th>Kdy ud\u011blat pauzu<\/th><\/tr><tr><td>Koup\u011b pozemku za \u00fa\u010delem v\u00fdstavby vily<\/td><td>Zjist\u011bte, zda je pl\u00e1novan\u00fd projekt povolen<\/td><td>Katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis, \u00fazemn\u00ed ur\u010den\u00ed, dostupn\u00e9 jednotky UTU, dokumentace k p\u0159\u00edstupu<\/td><td>Neexistuje spolehliv\u00e9 potvrzen\u00ed proveditelnosti stavby<\/td><\/tr><tr><td>Koup\u011b bytu ve v\u00fdstavb\u011b<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda m\u00e1 developer stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/td><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed, schv\u00e1len\u00fd projekt, technick\u00e1 dokumentace, katastr\u00e1ln\u00ed v\u00fdpis<\/td><td>Povolen\u00ed nebo schv\u00e1len\u00e9 pl\u00e1ny neodpov\u00eddaj\u00ed inzerovan\u00e9 jednotce<\/td><\/tr><tr><td>Koup\u011b hotov\u00e9ho domu<\/td><td>Ov\u011b\u0159te, zda je stavba v souladu s pr\u00e1vn\u00edmi p\u0159edpisy a jak\u00e1 je f\u00e1ze jej\u00edho dokon\u010den\u00ed<\/td><td>Stavebn\u00ed povolen\u00ed, schv\u00e1len\u00fd projekt, p\u0159\u00edpadn\u011b povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed, v\u00fdpis z katastru nemovitost\u00ed<\/td><td>Nevy\u0159e\u0161en\u00e9 nesrovnalosti ve v\u00fdstavb\u011b nebo omezen\u00ed p\u0159evodu<\/td><\/tr><tr><td>Koup\u011b zrekonstruovan\u00e9ho nebo roz\u0161\u00ed\u0159en\u00e9ho domu<\/td><td>Porovnejte st\u00e1vaj\u00edc\u00ed stavby se schv\u00e1len\u00fdmi dokumenty<\/td><td>Origin\u00e1ly povolen\u00ed, schv\u00e1len\u00ed zm\u011bn, dokumentace k p\u0159estavb\u011b<\/td><td>Neopr\u00e1vn\u011bn\u00e9 p\u0159\u00edstavby nebo nevy\u0159\u00edzen\u00e9 v\u00fdzvy k n\u00e1prav\u011b<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Ne\u017e provedete p\u0159evod z\u00e1lohy, vy\u017e\u00e1dejte si nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed potvrzen\u00ed, \u017ee je transakce p\u0159\u00edpustn\u00e1 a \u017ee dokumenty odpov\u00eddaj\u00ed kupovan\u00e9 nemovitosti.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Kontroln\u00ed seznam pro due diligence p\u0159ed n\u00e1kupem \u2013 \u00fakoly, kter\u00e9 je t\u0159eba zadat va\u0161emu pr\u00e1vn\u00edmu a technick\u00e9mu poradci:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Z\u00edskejte a zkontrolujte seznam nemovitost\u00ed t\u00fdkaj\u00edc\u00edch se dan\u00e9 parcely a v\u0161ech budov na n\u00ed<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te \u00fa\u010del vyu\u017eit\u00ed \u00fazem\u00ed podle p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9ho \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nu<\/li>\n\n\n\n<li>Z\u00edskat nebo ov\u011b\u0159it st\u00e1vaj\u00edc\u00ed urbanisticko-technick\u00e9 podm\u00ednky<\/li>\n\n\n\n<li>Vy\u017e\u00e1dejte si kopie stavebn\u00edho povolen\u00ed a schv\u00e1len\u00e9 projektov\u00e9 dokumentace<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te, zda schv\u00e1len\u00fd n\u00e1vrh odpov\u00edd\u00e1 fyzick\u00fdm vlastnostem a jednotk\u00e1m, kter\u00e9 se prod\u00e1vaj\u00ed.<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te stavebn\u00ed povolen\u00ed, a to v\u010detn\u011b toho, zda se vztahuje na celou rozlohu postaven\u00e9 stavby<\/li>\n\n\n\n<li>Zkontrolujte, zda se zde nenach\u00e1zej\u00ed n\u011bjak\u00e9 neregistrovan\u00e9 p\u0159\u00edstavby, dodate\u010dn\u00e1 patra nebo hospod\u00e1\u0159sk\u00e9 budovy<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te napojen\u00ed na infrastrukturu a zda jsou zaps\u00e1na n\u011bjak\u00e1 v\u011bcn\u00e1 b\u0159emena t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se p\u0159\u00edstupu<\/li>\n\n\n\n<li>Vyhledat p\u0159\u00edpadn\u00e1 nevy\u0159\u00edzen\u00e1 donucovac\u00ed opat\u0159en\u00ed nebo ozn\u00e1men\u00ed o kontrole<\/li>\n\n\n\n<li>Ov\u011b\u0159te, zda na nemovitosti nen\u00ed zaps\u00e1na \u017e\u00e1dn\u00e1 hypot\u00e9ka, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1vo ani pr\u00e1vn\u00ed spor<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/4_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Stavebn\u00ed povolen\u00ed a \u00fazemn\u00ed p\u0159edpisy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7838\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/4_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/4_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/4_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/4_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Neleg\u00e1ln\u00ed v\u00fdstavba a legalizace<\/h2>\n\n\n\n<p>\u010cern\u00e1 Hora m\u00e1 zna\u010dn\u00fd po\u010det budov postaven\u00fdch bez stavebn\u00edho povolen\u00ed, s povolen\u00edmi, kter\u00e1 neodpov\u00eddaj\u00ed skute\u010dn\u00e9mu stavu stavby, nebo s p\u0159\u00edstavbami a \u00fapravami, kter\u00e9 nikdy nebyly schv\u00e1leny. Nejedn\u00e1 se o bezv\u00fdznamn\u00fd administrativn\u00ed probl\u00e9m. M\u00e1 to vliv na to, zda lze nemovitost leg\u00e1ln\u011b prodat, zastavit nebo u\u017e\u00edvat \u2013 a v n\u011bkter\u00fdch p\u0159\u00edpadech i na to, zda na jej\u00ed \u010d\u00e1sti m\u016f\u017ee b\u00fdt vyd\u00e1n p\u0159\u00edkaz k demolici.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Co se pova\u017euje za neopr\u00e1vn\u011bnou stavbu<\/strong> Podle \u010dernohorsk\u00e9ho pr\u00e1va se t\u00edm rozum\u00ed jak\u00e1koli stavba nebo p\u0159\u00edstavba postaven\u00e1 bez platn\u00e9ho stavebn\u00edho povolen\u00ed nebo postaven\u00e1 zp\u016fsobem, kter\u00fd se podstatn\u011b odchyluje od schv\u00e1len\u00e9ho projektu. Absence <strong>stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/strong> se li\u0161\u00ed od absence <strong>povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed<\/strong>. Budova postaven\u00e1 na z\u00e1klad\u011b platn\u00e9ho stavebn\u00edho povolen\u00ed, kter\u00e1 v\u0161ak nikdy nebyla podroben\u00e1 stavebn\u00ed prohl\u00eddce ani uvedena do provozu, nem\u00e1 povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed \u2013 jedn\u00e1 se o z\u00e1va\u017en\u00fd probl\u00e9m, kter\u00fd se v\u0161ak svou povahou li\u0161\u00ed od stavby, kter\u00e1 nebyla v\u016fbec nikdy schv\u00e1lena. Ob\u011b situace vy\u017eaduj\u00ed pozornost; \u017e\u00e1dnou z nich by se nem\u011blo zam\u011b\u0148ovat s druhou.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Z\u00e1pis v katastru nemovitost\u00ed neznamen\u00e1, \u017ee stavba byla provedena v souladu se z\u00e1konem.<\/strong> Budova m\u016f\u017ee b\u00fdt zaps\u00e1na v katastru \u2013 a to i po mnoho let \u2013, ani\u017e by kdy m\u011bla stavebn\u00ed povolen\u00ed nebo povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed. Z\u00e1pis v katastru uv\u00e1d\u00ed vlastn\u00edka a rozm\u011bry budovy; neosv\u011bd\u010duje v\u0161ak, \u017ee stavba byla povolena.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Z\u00e1kon o legalizaci neleg\u00e1ln\u00edch staveb<\/strong> (<em>Z\u00e1kon o legalizaci staveb bez stavebn\u00edho povolen\u00ed<\/em>), kter\u00fd vstoupil v platnost dne 14. srpna 2025, vytvo\u0159il r\u00e1mec pro legalizaci ur\u010dit\u00fdch kategori\u00ed neopr\u00e1vn\u011bn\u011b postaven\u00fdch budov. Z\u00e1kon ve sv\u00e9m p\u016fvodn\u00edm zn\u011bn\u00ed stanovil podm\u00ednky zp\u016fsobilosti a lh\u016fty pro pod\u00e1n\u00ed \u017e\u00e1dost\u00ed. R\u00e1mec legalizace byl novelizov\u00e1n v \u00fanoru 2026 (\u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk 18\/2026) a pot\u00e9 znovu v srpnu 2026 (\u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk 117\/2026, s \u00fa\u010dinnost\u00ed od 15. srpna 2026). Novelizovan\u00fd \u010dl\u00e1nek 48 prodlou\u017eil lh\u016ftu pro zah\u00e1jen\u00ed katastr\u00e1ln\u00edho z\u00e1pisu neregistrovan\u00e9 nepovolen\u00e9 stavby na 24 m\u011bs\u00edc\u016f od vstupu z\u00e1kona v platnost (14. srpna 2025) \u2013 to v\u0161ak nen\u00ed z\u00e1rukou legalizace a \u017eadatel\u00e9 si mus\u00ed ov\u011b\u0159it p\u0159esnou lh\u016ftu a spln\u011bn\u00ed podm\u00ednek pro sv\u016fj konkr\u00e9tn\u00ed p\u0159\u00edpad. <strong>Term\u00edny a podm\u00ednky zp\u016fsobilosti je t\u0159eba ov\u011b\u0159ovat podle aktu\u00e1ln\u011b konsolidovan\u00e9ho zn\u011bn\u00ed, nikoli podle p\u016fvodn\u00edho z\u00e1kona z roku 2025.<\/strong> Jak\u00fdkoli sekund\u00e1rn\u00ed zdroj, kter\u00fd popisuje p\u016fvodn\u00ed \u0161estim\u011bs\u00ed\u010dn\u00ed lh\u016ftu nebo p\u016fvodn\u00ed rozsah zp\u016fsobil\u00fdch staveb, by m\u011bl b\u00fdt ov\u011b\u0159en s ohledem na novelizovanou legislativu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>D\u016fle\u017eit\u00e9 rozli\u0161en\u00ed:<\/strong> Lh\u016fta 24 m\u011bs\u00edc\u016f, kter\u00e1 byla zavedena novelizovan\u00fdm \u010dl\u00e1nkem 48, se t\u00fdk\u00e1 zah\u00e1jen\u00ed katastr\u00e1ln\u00edho z\u00e1pisu zp\u016fsobil\u00fdch neregistrovan\u00fdch neopr\u00e1vn\u011bn\u00fdch staveb. Nem\u011bla by b\u00fdt vykl\u00e1d\u00e1na jako obecn\u00e1 lh\u016fta zaru\u010duj\u00edc\u00ed schv\u00e1len\u00ed \u017e\u00e1dosti o legalizaci.<\/p>\n\n\n\n<p>Z\u00e1pis do katastru nemovitost\u00ed, schv\u00e1len\u00ed legalizace a povolen\u00ed k p\u0159evodu nemovitosti jsou samostatn\u00e9 z\u00e1le\u017eitosti. Kupuj\u00edc\u00ed by si m\u011bl vy\u017e\u00e1dat potvrzen\u00ed o aktu\u00e1ln\u00edm stavu nemovitosti, m\u00edsto aby se spol\u00e9hal na prohl\u00e1\u0161en\u00ed prod\u00e1vaj\u00edc\u00edho, \u017ee lh\u016fta pro z\u00e1pis do katastru byla prodlou\u017eena.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Legalizace nen\u00ed zaru\u010den\u00fdm v\u00fdsledkem. Z\u00e1kon stanov\u00ed podm\u00ednky pro zp\u016fsobilost; ne v\u0161echny stavby nebo p\u0159\u00edstavby tyto podm\u00ednky spl\u0148uj\u00ed. I v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee je stavba zp\u016fsobil\u00e1, vy\u017eaduje tento proces p\u0159edlo\u017een\u00ed dokumentace o stavb\u011b, zaplacen\u00ed poplatk\u016f a spln\u011bn\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch podm\u00ednek. Prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed, kter\u00fd uv\u00e1d\u00ed, \u017ee legalizace je \u201cv \u0159\u00edzen\u00ed\u201d nebo \u201cv procesu\u201d, nenab\u00edz\u00ed nemovitost, jej\u00ed\u017e pr\u00e1vn\u00ed stav je pln\u011b vy\u0159e\u0161en.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Vym\u00e1h\u00e1n\u00ed<\/strong> \u2014 \u010cernohorsk\u00fd inspek\u010dn\u00ed \u00fa\u0159ad si zachov\u00e1v\u00e1 pravomoc vyd\u00e1vat p\u0159\u00edkazy k demolici neopr\u00e1vn\u011bn\u00fdch staveb. \u017d\u00e1dost o legalizaci by nem\u011bla b\u00fdt pova\u017eov\u00e1na za automatickou ochranu p\u0159ed inspek\u010dn\u00edmi \u010di odstra\u0148ovac\u00edmi opat\u0159en\u00edmi. Ne\u017e budete p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee je v\u00fdkon rozhodnut\u00ed pozastaven, ov\u011b\u0159te si u m\u00edstn\u00edho pr\u00e1vn\u00edho z\u00e1stupce platnou pr\u00e1vn\u00ed \u00fapravu, p\u0159\u00edpadn\u00e1 nevy\u0159\u00edzen\u00e1 rozhodnut\u00ed o v\u00fdkonu rozhodnut\u00ed a procesn\u00ed \u00fa\u010dinek konkr\u00e9tn\u00ed \u017e\u00e1dosti.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Varovn\u00e9 sign\u00e1ly, na kter\u00e9 je t\u0159eba d\u00e1vat pozor p\u0159i n\u00e1kupu:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Chyb\u011bj\u00edc\u00ed stavebn\u00ed povolen\u00ed pro hlavn\u00ed stavbu<\/strong> \u2014 nejz\u00e1va\u017en\u011bj\u0161\u00ed probl\u00e9m; pr\u00e1vn\u00ed z\u00e1klad cel\u00e9 budovy je nejist\u00fd<\/li>\n\n\n\n<li><strong>U budovy, kter\u00e1 vypad\u00e1, \u017ee je star\u00e1 n\u011bkolik let, chyb\u00ed stavebn\u00ed povolen\u00ed<\/strong> \u2014 m\u016f\u017ee to nazna\u010dovat, \u017ee budova nebyla nikdy \u0159\u00e1dn\u011b uvedena do provozu; zjist\u011bte, pro\u010d<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rozd\u00edl mezi zapsanou plochou a skute\u010dnou rozlohou budovy<\/strong> \u2014 m\u016f\u017ee to znamenat neopr\u00e1vn\u011bnou v\u00fdstavbu, zastaral\u00e9 katastr\u00e1ln\u00ed z\u00e1znamy nebo rozd\u00edly v metod\u00e1ch m\u011b\u0159en\u00ed; ne\u017e budete p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee nemovitost spl\u0148uje p\u0159edpisy, zjist\u011bte p\u0159\u00ed\u010dinu<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prodejce uv\u00e1d\u00ed, \u017ee legalizace pr\u00e1v\u011b prob\u00edh\u00e1<\/strong> \u2014 stanovit p\u0159esnou f\u00e1zi, doklady prokazuj\u00edc\u00ed opr\u00e1vn\u011bnost a to, co se stane s prodejem, pokud legalizace nebude \u00fasp\u011b\u0161n\u00e1<\/li>\n\n\n\n<li><strong>P\u0159\u00edstavby, terasy nebo hospod\u00e1\u0159sk\u00e9 budovy, kter\u00e9 nejsou uvedeny v \u017e\u00e1dn\u00e9m p\u00edsemn\u00e9m povolen\u00ed<\/strong> \u2014 tyto dopl\u0148ky mohou podl\u00e9hat samostatn\u00e9mu vym\u00e1h\u00e1n\u00ed; nem\u011blo by se p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee jsou sou\u010d\u00e1st\u00ed jak\u00e9koli \u017e\u00e1dosti o legalizaci, ani\u017e by to bylo potvrzeno<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u0160ir\u0161\u00ed p\u0159ehled o transak\u010dn\u00edch rizic\u00edch na trhu s nemovitostmi v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e najdete v na\u0161em \u010dl\u00e1nku \u201c<a href=\"\/cs\/all\/mistakes-buying-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Chyby p\u0159i koupi nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Stavebn\u00ed povolen\u00ed a \u00fazemn\u00ed p\u0159edpisy v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e\" class=\"wp-image-7839\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Vyhn\u011bte se zbyte\u010dn\u00fdm rizik\u016fm spojen\u00fdm s nemovitostmi<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Koup\u011b nemovitosti v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e nen\u00ed jen o tom, \u017ee si ov\u011b\u0159\u00edte jej\u00ed cenu a polohu. Spole\u010dnost The Residence v\u00e1m m\u016f\u017ee pomoci z\u00fa\u017eit v\u00fdb\u011br nemovitost\u00ed a vy\u017e\u00e1dat si p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 informace o projektu je\u0161t\u011b p\u0159edt\u00edm, ne\u017e si zajist\u00edte nez\u00e1vislou pr\u00e1vn\u00ed prov\u011brku.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\"><strong>Z\u00edskejte sv\u016fj osobn\u00ed v\u00fdb\u011br nemovitost\u00ed<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rekonstrukce a p\u0159\u00edstavby nemovitost\u00ed<\/h2>\n\n\n\n<p>Ne v\u0161echny pr\u00e1ce na nemovitosti vy\u017eaduj\u00ed \u00fapln\u00e9 stavebn\u00ed povolen\u00ed, ale ani ne v\u0161echny pr\u00e1ce lze prov\u00e1d\u011bt bez omezen\u00ed. \u010cernohorsk\u00fd z\u00e1kon o v\u00fdstavb\u011b staveb rozli\u0161uje mezi jednotliv\u00fdmi kategoriemi z\u00e1sah\u016f a p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9 po\u017eadavky z\u00e1vis\u00ed na povaze a rozsahu prac\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Drobn\u00e1 \u00fadr\u017eba<\/strong> \u2014 b\u011b\u017en\u00e9 opravy, kter\u00e9 nemaj\u00ed vliv na statiku, vzhled ani povolen\u00e9 vyu\u017eit\u00ed budovy \u2014 obvykle nevy\u017eaduj\u00ed stavebn\u00ed povolen\u00ed. Do t\u00e9to kategorie spad\u00e1 nap\u0159\u00edklad nov\u00fd n\u00e1t\u011br, v\u00fdm\u011bna vybaven\u00ed nebo prov\u00e1d\u011bn\u00ed oprav st\u00e1vaj\u00edc\u00edch prvk\u016f za stejn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159izp\u016fsoben\u00ed<\/strong> a <strong>rekonstrukce<\/strong> vy\u017eaduj\u00ed z\u00e1sadn\u011bj\u0161\u00ed zm\u011bny. \u00dapravy vnit\u0159n\u00edho uspo\u0159\u00e1d\u00e1n\u00ed, zm\u011bny nosn\u00fdch prvk\u016f, zm\u011bna vn\u011bj\u0161\u00edho vzhledu budovy nebo zm\u011bna jej\u00edho povolen\u00e9ho vyu\u017eit\u00ed obvykle vy\u017eaduj\u00ed stavebn\u00ed povolen\u00ed nebo alespo\u0148 ozn\u00e1men\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00e9mu org\u00e1nu a spln\u011bn\u00ed konkr\u00e9tn\u00edch podm\u00ednek.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Roz\u0161\u00ed\u0159en\u00ed<\/strong> \u2014 zv\u011bt\u0161en\u00ed p\u016fdorysn\u00e9 plochy nebo objemu budovy \u2014 a <strong>dal\u0161\u00ed patra<\/strong> jsou v p\u0159\u00edslu\u0161n\u00fdch ohledech pova\u017eov\u00e1ny za novostavbu. Je k nim zapot\u0159eb\u00ed p\u0159edlo\u017eit UTU, kter\u00e9 potvrd\u00ed, \u017ee p\u0159\u00edstavba je povolena v souladu s platn\u00fdmi \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00edmi parametry, schv\u00e1len\u00fdm projektem a stavebn\u00edm povolen\u00edm pro dan\u00e9 pr\u00e1ce. Jak\u00e1koli p\u0159\u00edstavba, na kterou se p\u016fvodn\u00ed stavebn\u00ed povolen\u00ed nevztahovalo nebo kter\u00e1 p\u0159ekra\u010duje r\u00e1mec p\u016fvodn\u00edho schv\u00e1len\u00e9ho projektu, je pova\u017eov\u00e1na za neopr\u00e1vn\u011bnou p\u0159\u00edstavbu, dokud nebude povolena nebo legalizov\u00e1na.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praktick\u00fd p\u0159\u00edklad:<\/strong> Kupuj\u00edc\u00ed si po\u0159izuje d\u016fm v Herceg Novi s \u00famyslem p\u0159istav\u011bt dal\u0161\u00ed patro a zv\u011bt\u0161it terasu. Ne\u017e oslov\u00ed architekta, m\u011bl by si ov\u011b\u0159it: zda platn\u00e9 \u00fazemn\u00ed parametry umo\u017e\u0148uj\u00ed zv\u00fd\u0161en\u00ed v\u00fd\u0161ky budovy; zda p\u016fdorys st\u00e1vaj\u00edc\u00ed budovy ji\u017e dosahuje povolen\u00e9ho limitu zastav\u011bn\u00e9 plochy; zda m\u00e1 budova stavebn\u00ed povolen\u00ed pro st\u00e1vaj\u00edc\u00ed stavbu; a zda byly p\u0159edchoz\u00ed p\u0159\u00edstavby schv\u00e1leny. Pokud se projektov\u00e9 pr\u00e1ce a kalkulace n\u00e1klad\u016f provedou d\u0159\u00edve, ne\u017e budou tyto ot\u00e1zky vy\u0159e\u0161eny, hroz\u00ed riziko, \u017ee vzniknou pl\u00e1ny, kter\u00e9 nelze v r\u00e1mci sou\u010dasn\u00e9ho \u00fazemn\u00edho r\u00e1mce schv\u00e1lit.<\/p>\n\n\n\n<p>Zm\u011bny, kter\u00e9 maj\u00ed vliv na nemovitost <strong>povolen\u00e9 vyu\u017eit\u00ed budovy<\/strong> vy\u017eaduj\u00ed samostatn\u00e9 posouzen\u00ed. Mohou platit odli\u0161n\u00e1 pravidla pro vyu\u017eit\u00ed budovy a pro registraci v oblasti cestovn\u00edho ruchu \u010di ubytov\u00e1n\u00ed, a to v z\u00e1vislosti na tom, zda dojde ke zm\u011bn\u011b povolen\u00e9ho vyu\u017eit\u00ed nemovitosti a jak\u00fdm zp\u016fsobem je ubytov\u00e1n\u00ed provozov\u00e1no. Kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem podle stavebn\u00edho pr\u00e1va automaticky nep\u0159edstavuje zm\u011bnu \u00fa\u010delu vyu\u017eit\u00ed budovy \u2013 av\u0161ak form\u00e1ln\u00ed zm\u011bna \u00fa\u010delu, jako je nap\u0159\u00edklad p\u0159em\u011bna komer\u010dn\u00ed jednotky na bytovou nebo zm\u011bna klasifikace budovy, bude pravd\u011bpodobn\u011b vy\u017eadovat povolen\u00ed nebo ozn\u00e1men\u00ed. Ne\u017e budete p\u0159edpokl\u00e1dat, \u017ee smlouva o pron\u00e1jmu podl\u00e9h\u00e1 \u017e\u00e1dn\u00fdm omezen\u00edm, nebo \u017ee jak\u00e1koli rekonstrukce za \u00fa\u010delem pron\u00e1jmu vy\u017eaduje kompletn\u00ed proces zm\u011bny \u00fa\u010delu vyu\u017eit\u00ed budovy, vy\u017e\u00e1dejte si radu odborn\u00edka.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Praktick\u00fd pr\u016fvodce pro rozhodov\u00e1n\u00ed kupuj\u00edc\u00edch<\/h2>\n\n\n\n<p>Jakmile jsou shrom\u00e1\u017ed\u011bny po\u010d\u00e1te\u010dn\u00ed podklady, mus\u00ed se kupuj\u00edc\u00ed rozhodnout, jak s t\u011bmito informacemi nalo\u017eit. N\u00e1sleduj\u00edc\u00ed sch\u00e9ma pom\u00e1h\u00e1 rozli\u0161it mezi situacemi, kter\u00e9 vy\u017eaduj\u00ed odborn\u00e9 posouzen\u00ed, situacemi, kter\u00e9 vy\u017eaduj\u00ed objasn\u011bn\u00ed, a situacemi, kter\u00e9 vy\u017eaduj\u00ed opatrnost.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pokra\u010dujte v odborn\u00e9m posouzen\u00ed<\/strong> \u2014 jsou k dispozici v\u0161echny hlavn\u00ed dokumenty: soupis nemovitost\u00ed, UTU, stavebn\u00ed povolen\u00ed, schv\u00e1len\u00fd projekt a povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed (je-li relevantn\u00ed). Dokumenty jsou vz\u00e1jemn\u011b v souladu, zapsan\u00e1 v\u00fdm\u011bra odpov\u00edd\u00e1 skute\u010dn\u00e9mu stavu nemovitosti a nejsou patrn\u00e9 \u017e\u00e1dn\u00e9 neregistrovan\u00e9 p\u0159\u00edstavby. P\u0159ed podpisem p\u0159edb\u011b\u017en\u00e9 smlouvy se st\u00e1le doporu\u010duje nez\u00e1visl\u00e9 ov\u011b\u0159en\u00ed ze strany pr\u00e1vn\u00edho poradce a technick\u00e9ho odborn\u00edka, av\u0161ak neexistuje \u017e\u00e1dn\u00e1 konkr\u00e9tn\u00ed nesrovnalost, kterou by bylo nutn\u00e9 vy\u0159e\u0161it p\u0159ed pokra\u010dov\u00e1n\u00edm v procesu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>P\u0159ed potvrzen\u00edm si vy\u017e\u00e1dejte up\u0159esn\u011bn\u00ed<\/strong> \u2014 n\u011bkter\u00e9 dokumenty chyb\u00ed nebo jsou k dispozici pouze \u010d\u00e1ste\u010dn\u011b; prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed vysv\u011btluje, \u017ee UTU nebylo aktualizov\u00e1no, \u017ee stavebn\u00ed povolen\u00ed nebylo nikdy z\u00edsk\u00e1no, ale budova je \u201cdostate\u010dn\u011b star\u00e1\u201d, nebo \u017ee byla neform\u00e1ln\u011b p\u0159istav\u011bna p\u0159\u00edstavba, kter\u00e1 v\u0161ak byla zaregistrov\u00e1na. Tyto situace nemus\u00ed nutn\u011b znamenat zma\u0159en\u00ed obchodu, ale je t\u0159eba je vy\u0159e\u0161it prost\u0159ednictv\u00edm \u0159\u00e1dn\u00e9 dokumentace je\u0161t\u011b p\u0159ed slo\u017een\u00edm z\u00e1lohy. Je\u0161t\u011b p\u0159ed pod\u00e1n\u00edm i podm\u00edn\u011bn\u00e9 nab\u00eddky nebo zaplacen\u00edm z\u00e1lohy si vy\u017e\u00e1dejte potvrzen\u00ed od \u010dernohorsk\u00e9ho not\u00e1\u0159e, \u017ee navrhovan\u00fd p\u0159evod je pr\u00e1vn\u011b p\u0159\u00edpustn\u00fd. Smluvn\u00ed podm\u00ednky nemohou m\u00edt p\u0159ednost p\u0159ed z\u00e1konn\u00fdm z\u00e1kazem p\u0159evodu nemovitosti.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pozastavit transakci<\/strong> \u2014 pro zna\u010dnou \u010d\u00e1st nemovitosti neexistuje stavebn\u00ed povolen\u00ed; legalizace je sice uvedena jako prob\u00edhaj\u00edc\u00ed, ale nelze p\u0159edlo\u017eit \u017e\u00e1dn\u00e9 ofici\u00e1ln\u00ed \u010d\u00edslo \u017e\u00e1dosti; existuj\u00ed platn\u00e1 v\u00fdzvy k n\u00e1prav\u011b; zapsan\u00e1 plocha je podstatn\u011b men\u0161\u00ed ne\u017e nab\u00edzen\u00e1 plocha; nebo prod\u00e1vaj\u00edc\u00ed nen\u00ed schopen p\u0159edlo\u017eit schv\u00e1len\u00fd projekt, kter\u00fd m\u011bl odpov\u00eddat dokon\u010den\u00e9 stavb\u011b. Jedn\u00e1 se o z\u00e1va\u017en\u00e9 nevy\u0159e\u0161en\u00e9 probl\u00e9my. Pokra\u010dov\u00e1n\u00ed v transakci bez vyjasn\u011bn\u00ed ka\u017ed\u00e9 z t\u011bchto ot\u00e1zek s sebou nese pr\u00e1vn\u00ed a finan\u010dn\u00ed rizika, kter\u00e1 je obt\u00ed\u017en\u00e9 zvr\u00e1tit.<\/p>\n\n\n\n<p>\u017d\u00e1dn\u00e1 sada dokument\u016f, jakkoli \u00fapln\u00e1, nezaru\u010duje, \u017ee n\u00e1kup bude zcela bez rizika. Existenci v\u0161ech povolen\u00ed je t\u0159eba ov\u011b\u0159it p\u0159\u00edmo na m\u00edst\u011b u nemovitosti a nespol\u00e9hat se na jejich spr\u00e1vnost pouze na z\u00e1klad\u011b dokument\u016f. Nesrovnalosti mezi schv\u00e1len\u00fdmi pl\u00e1ny a skute\u010dnou stavbou se vyskytuj\u00ed i u nemovitost\u00ed, u nich\u017e je dokumentace kompletn\u00ed. Nez\u00e1visl\u00fd pr\u00e1vn\u00edk v kombinaci s technick\u00fdm posouzen\u00edm architektem nebo stavebn\u00edm odborn\u00edkem obezn\u00e1men\u00fdm s regula\u010dn\u00edm prost\u0159ed\u00edm v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e poskytuje nejspolehliv\u011bj\u0161\u00ed z\u00e1klad pro rozhodnut\u00ed o koupi.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Hled\u00e1te nemovitost v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e?<\/strong> Spole\u010dnost The Residence v\u00e1m pom\u016f\u017ee z\u00fa\u017eit v\u00fdb\u011br vhodn\u00fdch byt\u016f, dom\u016f a pozemk\u016f na z\u00e1klad\u011b va\u0161eho rozpo\u010dtu, preferovan\u00e9 lokality a va\u0161ich c\u00edl\u016f v oblasti nemovitost\u00ed. <a href=\"\/cs\/quiz\/\" target=\"_blank\">Najd\u011bte nemovitosti, kter\u00e9 odpov\u00eddaj\u00ed va\u0161im pot\u0159eb\u00e1m<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Z\u00e1v\u011bre\u010dn\u00e9 \u00favahy<\/h2>\n\n\n\n<p>T\u0159i nejd\u016fle\u017eit\u011bj\u0161\u00ed kroky, kter\u00e9 m\u016f\u017ee kupuj\u00edc\u00ed podniknout p\u0159ed jak\u00fdmkoli finan\u010dn\u00edm z\u00e1vazkem, jsou sice jednoduch\u00e9, vy\u017eaduj\u00ed v\u0161ak c\u00edlen\u00e9 \u00fasil\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<p>Nejprve si ov\u011b\u0159te \u00fazemn\u011b pl\u00e1novac\u00ed status konkr\u00e9tn\u00ed parcely \u2013 ne cel\u00e9 \u010dtvrti, ne sousedn\u00edho pozemku, ale p\u0159esn\u011b toho katastr\u00e1ln\u00edho \u010d\u00edsla, kter\u00e9 kupujete. Platn\u00fd \u00fazemn\u00ed pl\u00e1n, \u00fa\u010del vyu\u017eit\u00ed pozemku a to, zda existuje platn\u00e9 UTU, jsou ot\u00e1zky t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se konkr\u00e9tn\u00ed parcely, na kter\u00e9 lze odpov\u011bd\u011bt pouze na \u00farovni dan\u00e9 parcely.<\/p>\n\n\n\n<p>Za druh\u00e9, je t\u0159eba zajistit soulad povolen\u00ed s fyzick\u00fdm stavem nemovitosti. Stavebn\u00ed povolen\u00ed, kter\u00e9 povoluje v\u00fdstavbu dvoupodla\u017en\u00edho domu, se nevztahuje na d\u016fm t\u0159\u00edpodla\u017en\u00ed. Povolen\u00ed k u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed hlavn\u00edho obytn\u00e9ho domu se nevztahuje na domek u baz\u00e9nu, kter\u00fd byl p\u0159istav\u011bn o t\u0159i roky pozd\u011bji. Dokumenty a skute\u010dnost se mus\u00ed shodovat.<\/p>\n\n\n\n<p>Za t\u0159et\u00ed, p\u0159ed proveden\u00edm jak\u00e9koli platby, jej\u00ed\u017e vr\u00e1cen\u00ed by mohlo b\u00fdt obt\u00ed\u017en\u00e9, si zajist\u011bte nez\u00e1visl\u00e9 ov\u011b\u0159en\u00ed. To znamen\u00e1, \u017ee byste m\u011bli oslovit pr\u00e1vn\u00edho poradce, kter\u00fd prov\u011b\u0159\u00ed \u0159et\u011bzec povolen\u00ed a smlouvu, a v ide\u00e1ln\u00edm p\u0159\u00edpad\u011b tak\u00e9 technick\u00e9ho odborn\u00edka, kter\u00fd posoud\u00ed, zda stavba na m\u00edst\u011b odpov\u00edd\u00e1 popisu v dokumentaci.<\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e1mec pro \u00fazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a v\u00fdstavbu v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e pro\u0161el od roku 2025 v\u00fdznamn\u00fdmi legislativn\u00edmi zm\u011bnami. Zahrani\u010dn\u00ed kupuj\u00edc\u00ed by si m\u011bli ov\u011b\u0159it platn\u00e9 po\u017eadavky t\u00fdkaj\u00edc\u00ed se jejich konkr\u00e9tn\u00ed nemovitosti, m\u00edsto aby se spol\u00e9hali na postupy popsan\u00e9 ve star\u0161\u00edch pokynech. Rizika vypl\u00fdvaj\u00edc\u00ed z tohoto rychle se m\u011bn\u00edc\u00edho prost\u0159ed\u00ed lze zvl\u00e1dnout s pomoc\u00ed spr\u00e1vn\u00e9 odborn\u00e9 podpory. \u0160ir\u0161\u00ed p\u0159ehled o procesu koup\u011b najdete v na\u0161em pr\u016fvodci \u201c<a href=\"\/cs\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Jak koupit nemovitost v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><em>Tento \u010dl\u00e1nek obsahuje obecn\u00e9 informace o pr\u00e1vn\u00edm r\u00e1mci pro \u00fazemn\u00ed pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a stavebnictv\u00ed v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e platn\u00e9m k listopadu 2026. Stavebn\u00ed z\u00e1kon byl od b\u0159ezna 2025 n\u011bkolikr\u00e1t novelizov\u00e1n, naposledy prost\u0159ednictv\u00edm \u00da\u0159edn\u00edho v\u011bstn\u00edku \u010d. 114\/2026; z\u00e1kon o legalizaci byl novelizov\u00e1n prost\u0159ednictv\u00edm \u00da\u0159edn\u00edho v\u011bstn\u00edku \u010d. 117\/2026. Po\u017eadavky se li\u0161\u00ed podle typu nemovitosti, um\u00edst\u011bn\u00ed a kategorie projektu. Z\u00e1kony a spr\u00e1vn\u00ed postupy mohly b\u00fdt po zve\u0159ejn\u011bn\u00ed tohoto \u010dl\u00e1nku novelizov\u00e1ny. P\u0159ed proveden\u00edm n\u00e1kupu nebo p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm jak\u00e9hokoli stavebn\u00edho projektu si vy\u017e\u00e1dejte nez\u00e1visl\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed a technick\u00e9 poradenstv\u00ed, a to i od kvalifikovan\u00e9ho \u010dernohorsk\u00e9ho not\u00e1\u0159e nebo pr\u00e1vn\u00edka.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Extern\u00ed odkazy:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/379416?page=2\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Z\u00e1kon o \u00fazemn\u00edm pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed \u2014 \u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk \u010cern\u00e9 Hory (19\/2025)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/dokumenta\/a5b401e8-8278-40f7-ba5a-ec0e58473236\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Z\u00e1kon o v\u00fdstavb\u011b staveb \u2014 Ministerstvo \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed (ve zn\u011bn\u00ed \u00da\u0159edn\u00edho v\u011bstn\u00edku \u010d. 114\/2026)<\/a> <em>(Pr\u00e1vn\u011b z\u00e1vazn\u00e9 zn\u011bn\u00ed najdete v \u010dernohorsk\u00e9m stavebn\u00edm z\u00e1kon\u011b ve zn\u011bn\u00ed \u00fa\u0159edn\u00edho v\u011bstn\u00edku \u010d. 114\/2026; jak\u00fdkoli anglick\u00fd p\u0159eklad slou\u017e\u00ed pouze pro orientaci a je t\u0159eba ov\u011b\u0159it datum jeho novelizace.)<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/384508\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Z\u00e1kon o legalizaci neleg\u00e1ln\u00edch staveb \u2014 \u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk (91\/2025)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/390846\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Zm\u011bny z\u00e1kona o legalizaci \u2014 \u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk \u010d. 18\/2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/396956\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Zm\u011bny z\u00e1kona o legalizaci \u2014 \u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk \u010d. 117\/2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/399094\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Pozm\u011bn\u011bn\u00e9 formul\u00e1\u0159e \u017e\u00e1dost\u00ed o stavebn\u00ed povolen\u00ed \u2014 \u00da\u0159edn\u00ed v\u011bstn\u00edk \u010d. 151\/2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/uredenje-prostora-i-izgradnja-objekata\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed a \u0159\u00edzen\u00ed staveb \u2014 Ministerstvo \u00fazemn\u00edho pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed<\/a><\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vlastnictv\u00ed pozemku v \u010cern\u00e9 Ho\u0159e neznamen\u00e1 automaticky [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":7841,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-7834","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7834","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7834"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7834\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7843,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7834\/revisions\/7843"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7841"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7834"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7834"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7834"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}