{"id":5983,"date":"2026-08-03T08:25:36","date_gmt":"2026-08-03T05:25:36","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=5983"},"modified":"2026-08-03T08:25:40","modified_gmt":"2026-08-03T05:25:40","slug":"foreign-ownership-of-land-in-montenegro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/foreign-ownership-of-land-in-montenegro\/","title":{"rendered":"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro"},"content":{"rendered":"<p>Der Erwerb von Grundst\u00fccken in Montenegro als Ausl\u00e4nder ist m\u00f6glich, doch h\u00e4ngt die Antwort von der jeweiligen Grundst\u00fcckskategorie, der vorgesehenen Nutzung, dem Standort und der Ausgestaltung der Transaktion ab. Es gibt hier keine einfache Ja-oder-Nein-Antwort. Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen im Allgemeinen viele Arten von Immobilien erwerben, vorbehaltlich gesetzlicher Beschr\u00e4nkungen, die je nach Grundst\u00fccksart, Lage und in einigen F\u00e4llen auch nach der Staatsangeh\u00f6rigkeit des K\u00e4ufers sowie nach geltenden internationalen Abkommen variieren.<\/p>\n\n\n\n<p>Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen in Montenegro grunds\u00e4tzlich direkt Bauland erwerben, sofern das Grundst\u00fcck nicht unter eine der eingeschr\u00e4nkten Kategorien f\u00e4llt. Der direkte Erwerb durch Ausl\u00e4nder ist bei landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen, W\u00e4ldern und Waldfl\u00e4chen, Inseln, bestimmten Grenzgebieten, nat\u00fcrlichen Ressourcen, Grundst\u00fccken f\u00fcr \u00f6ffentliche Zwecke sowie Kulturg\u00fctern von besonderer Bedeutung eingeschr\u00e4nkt. Eine begrenzte Ausnahme kann f\u00fcr bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen gelten, die zusammen mit einem darauf befindlichen Wohngeb\u00e4ude erworben werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Kauf eines Grundst\u00fccks ist wesentlich komplexer als der Kauf einer bezugsfertigen Wohnung. Bei einer bezugsfertigen Immobilie drehen sich die wichtigsten Fragen in der Regel um Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Belastungen und den Zustand. Bei einem Grundst\u00fcck m\u00fcssen weitere Aspekte gepr\u00fcft werden, bevor eine Transaktion sinnvoll ist:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ob die Grundst\u00fcckskategorie nach geltendem Recht den direkten Erwerb durch Ausl\u00e4nder zul\u00e4sst<\/li>\n\n\n\n<li>Die Katasterklassifizierung und was sie \u00fcber die Art der eingetragenen Grundst\u00fccke aussagt<\/li>\n\n\n\n<li>Die Fl\u00e4chennutzungsausweisung, die in einem separaten Dokumentenbestand festgehalten ist und festlegt, welche Bebauung gegebenenfalls zul\u00e4ssig ist<\/li>\n\n\n\n<li>Die zul\u00e4ssigen Bauparameter \u2013 Grundfl\u00e4che, Bruttofl\u00e4che, H\u00f6he, Abstandsfl\u00e4chen<\/li>\n\n\n\n<li>Ob die Zufahrt rechtlich eingetragen ist oder lediglich auf einer Karte zu sehen ist<\/li>\n\n\n\n<li>Ob Versorgungsanschl\u00fcsse technisch und verwaltungstechnisch realisierbar sind<\/li>\n\n\n\n<li>Ob die auf dem Grundst\u00fcck befindlichen Bauten ordnungsgem\u00e4\u00df eingetragen und genehmigt sind<\/li>\n\n\n\n<li>Ob Dienstbarkeiten, Pfandrechte, R\u00fcckgabeanspr\u00fcche oder Miteigentumsrechte das Eigentumsrecht beeintr\u00e4chtigen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das Unterlassen einer dieser \u00dcberpr\u00fcfungen vor der Leistung einer Anzahlung kann zu erheblichen finanziellen Verlusten f\u00fchren oder dazu, dass man Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks wird, das nicht wie beabsichtigt bebaut werden kann.<\/p>\n\n\n\n<p>In diesem Leitfaden werden alle diese Themen ausf\u00fchrlich erl\u00e4utert. Er behandelt die f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer verf\u00fcgbaren Grundst\u00fcckskategorien, die gesetzlichen Beschr\u00e4nkungen und die 5.000-m\u00b2-Ausnahme, Kataster- und Planungspr\u00fcfungen, Baurechte, den rechtm\u00e4\u00dfigen Zugang, Versorgungsanschl\u00fcsse, Unternehmensbeteiligungen, die Due-Diligence-Pr\u00fcfung, die Transaktionsschritte, Steuern sowie die praktischen Kosten, die vor Baubeginn anfallen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Dieser Leitfaden enth\u00e4lt allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten montenegrinischen Rechtsanwalt, Steuerberater, Architekten oder zugelassenen Vermessungsingenieur. Gesetze, kommunale Bebauungspl\u00e4ne und die Verwaltungspraxis \u00e4ndern sich, und die individuellen Umst\u00e4nde variieren. Die rechtlichen Informationen in diesem Artikel basieren auf \u00f6ffentlich zug\u00e4nglichen Quellen vom Juli 2026; K\u00e4ufer sollten die aktuellen Vorschriften \u00fcberpr\u00fcfen, bevor sie sich auf einen bestimmten Punkt verlassen.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Ein Grundst\u00fcck kann im Kataster einer bestimmten Klassifizierung zugeordnet sein und gleichzeitig gem\u00e4\u00df dem geltenden Bebauungsplan eine andere Fl\u00e4chennutzungsausweisung aufweisen. <strong>Keines der beiden Dokumente sollte isoliert betrachtet werden<\/strong>: Die Katasterunterlagen geben Auskunft \u00fcber das Eigentumsrecht und die eingetragene Grundst\u00fccksart, w\u00e4hrend die Planungsunterlagen festlegen, ob und wie das Grundst\u00fcck bebaut werden darf. Bei einer im Kataster als Bauland ausgewiesenen Parzelle m\u00fcssen vor einer Kaufentscheidung noch die planerische Zweckbestimmung, die zul\u00e4ssigen Parameter und die Erschlie\u00dfung best\u00e4tigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Bevor man davon ausgeht, dass ein Kauf unkompliziert ist, sollten bestimmte Kategorien von Grundst\u00fccken besonders ber\u00fccksichtigt werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/strong>, wo der direkte Erwerb durch ausl\u00e4ndische Investoren gesetzlichen Beschr\u00e4nkungen unterliegt, wobei es nur wenige Ausnahmen gibt<\/li>\n\n\n\n<li><strong>W\u00e4lder und Waldfl\u00e4chen<\/strong>, f\u00fcr die eigene Schutzvorschriften gelten<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grundst\u00fccke in Grenzgebieten<\/strong>, wo m\u00f6glicherweise zus\u00e4tzliche Vorschriften gelten \u2013 die f\u00fcr die jeweilige Parzelle geltenden Bestimmungen f\u00fcr Grenzgebiete sollten gem\u00e4\u00df geltendem Recht \u00fcberpr\u00fcft werden<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inseln<\/strong>, die einer besonderen regulatorischen Behandlung unterliegen<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grundst\u00fccke, die mit nat\u00fcrlichen Ressourcen, \u00f6ffentlich zug\u00e4nglichen Fl\u00e4chen oder Kulturg\u00fctern von besonderer Bedeutung in Verbindung stehen<\/strong>, wo die Beschr\u00e4nkungen unabh\u00e4ngig davon gelten, wem das Grundst\u00fcck geh\u00f6rt<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grundst\u00fccke, deren derzeitige katasterrechtliche Einstufung oder planerische Zweckbestimmung die vom K\u00e4ufer beabsichtigte Nutzung nicht zul\u00e4sst<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Ausl\u00e4ndische Beteiligungen im \u00dcberblick<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die folgende Tabelle bietet einen vereinfachten \u00dcberblick. Jede Parzelle muss dennoch einzeln \u00fcberpr\u00fcft werden, da die Katasterklassifizierung, der Planungsstatus und die Lage das Ergebnis beeinflussen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Fl\u00e4chenkategorie<\/th><th>Direkter Kauf durch eine ausl\u00e4ndische Privatperson<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Baugrundst\u00fcck<\/td><td>Grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich, vorbehaltlich einer parzellenspezifischen Pr\u00fcfung<\/td><\/tr><tr><td>Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt<\/td><\/tr><tr><td>Wald und Waldfl\u00e4chen<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt<\/td><\/tr><tr><td>Landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4che bis zu 5.000 m\u00b2 mit einem Wohngeb\u00e4ude<\/td><td>Kann unter die gesetzliche Ausnahme fallen, wenn alle Voraussetzungen erf\u00fcllt sind<\/td><\/tr><tr><td>Inseln<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt<\/td><\/tr><tr><td>Unter Artikel 415 fallende Fl\u00e4chen im Grenzgebiet<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt<\/td><\/tr><tr><td>Nat\u00fcrliche Ressourcen und \u00f6ffentliches Eigentum<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt<\/td><\/tr><tr><td>Kulturg\u00fcter von au\u00dfergew\u00f6hnlicher oder besonderer Bedeutung<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt<\/td><\/tr><tr><td>Erwerb durch Erbschaft<\/td><td>M\u00f6glicherweise zu denselben Bedingungen wie f\u00fcr montenegrinische Staatsb\u00fcrger<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Eine Erbschaft wird anders behandelt als ein gew\u00f6hnlicher Kauf.<\/strong> Artikel 415 sieht vor, dass eine ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Person Immobilien durch Erbschaft zu denselben Bedingungen wie ein montenegrinischer Staatsb\u00fcrger erwerben kann. Das Erbverfahren, die Eigentumsgeschichte und etwaige die Immobilie betreffende Beschr\u00e4nkungen sollten dennoch im Einzelfall gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Ausl\u00e4ndischer Eigentumsbesitz, Baugenehmigung und Baurecht sind drei voneinander getrennte Fragen. Eine positive Antwort auf eine dieser Fragen bedeutet nicht automatisch, dass auch die anderen beiden gekl\u00e4rt sind.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Ein praktischer Hinweis, der gleich zu Beginn gekl\u00e4rt werden sollte: Die m\u00fcndliche oder schriftliche Beschreibung eines Grundst\u00fccks durch den Verk\u00e4ufer \u2013 \u201cBaugrundst\u00fcck\u201d, \u201cVillengrundst\u00fcck\u201d, \u201cbebautes Grundst\u00fcck\u201d \u2013 ist eine kommerzielle, keine rechtliche Einstufung. Der Ausgangspunkt f\u00fcr jeden Grundst\u00fcckskauf ist die Anforderung des Katasterauszugs, der in Montenegro als <strong>Liste der Unbeweglichkeiten<\/strong>, sowie die Festlegung der Registrierungskategorie, bevor jegliche gesch\u00e4ftliche Verpflichtung eingegangen wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Einen umfassenderen \u00dcberblick dar\u00fcber, wie Immobilientransaktionen in Montenegro ablaufen, finden Sie unter <a href=\"https:\/\/claude.ai\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Grundst\u00fccksarten und Eigentumsbeschr\u00e4nkungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Beteiligungen sind in erster Linie in Artikel 415 des montenegrinischen <strong>Gesetz \u00fcber das Eigentum und sonstige Verm\u00f6gensrechte<\/strong> (<em>Gesetz \u00fcber eigentumsrechtliche Beziehungen<\/em>). Die Bestimmung folgt dem Ansatz der verbotenen Kategorien: Ausl\u00e4ndische Personen d\u00fcrfen Immobilien erwerben, sofern die Immobilie nicht unter eine der Kategorien f\u00e4llt, die durch Gesetz oder eine andere anwendbare Vorschrift ausdr\u00fccklich beschr\u00e4nkt sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Die nachstehende Tabelle bietet einen praktischen \u00dcberblick \u00fcber g\u00e4ngige Grundst\u00fccks- und Immobilienkategorien, mit denen ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Montenegro konfrontiert sind. Sie dient lediglich der Orientierung und stellt keine verbindliche rechtliche Einstufung einzelner Grundst\u00fccke dar. Jeder Eintrag sollte anhand des aktuellen Katasterauszugs und der f\u00fcr das jeweilige Grundst\u00fcck geltenden Rechtsvorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Grundst\u00fcck oder Art der Immobilie<\/th><th>Kann eine ausl\u00e4ndische Privatperson es in der Regel direkt kaufen?<\/th><th>Was muss \u00fcberpr\u00fcft werden?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Baugrundst\u00fcck in st\u00e4dtischem Gebiet mit genehmigtem Bebauungsplan<\/td><td>Im Allgemeinen f\u00fcr den direkten Erwerb verf\u00fcgbar, da Bauland nicht zu den gem\u00e4\u00df Artikel 415 verbotenen Kategorien geh\u00f6rt, sofern die Parzelle nicht unter eine andere eingeschr\u00e4nkte Kategorie f\u00e4llt<\/td><td>Katasterklassifizierung, Planungsunterlagen, Bauparameter, Zufahrt, Versorgungsanschl\u00fcsse, geltende gesetzliche Auflagen<\/td><\/tr><tr><td>Grundst\u00fcck mit einem eingetragenen Wohngeb\u00e4ude<\/td><td>Oft zug\u00e4nglich, h\u00e4ngt jedoch von der Grundst\u00fcckskategorie, dem Geb\u00e4udezustand, der Fl\u00e4che und der Eintragung ab<\/td><td>Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Belastungen, Katasterkategorie des Grundst\u00fccks, Eintragung und Baugenehmigung, geltende Auflagen<\/td><\/tr><tr><td>Unbebautes Wohnbaugrundst\u00fcck innerhalb eines Planungsgebiets<\/td><td>Erfordert eine umfassende Due-Diligence-Pr\u00fcfung; steht nicht automatisch allen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern zur Verf\u00fcgung<\/td><td>Genehmigtes Planungsdokument, Grundst\u00fccksgrenzen, zul\u00e4ssige Parameter, Zufahrt, Katasterklasse<\/td><\/tr><tr><td>Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/td><td>Grunds\u00e4tzlich beschr\u00e4nkt; eine gesetzliche Ausnahmeregelung kann es einer ausl\u00e4ndischen Person erm\u00f6glichen, bis zu 5.000 m\u00b2 zusammen mit einem auf diesem Grundst\u00fcck befindlichen Wohngeb\u00e4ude zu erwerben<\/td><td>Aktuelle Katasterklasse, Fl\u00e4che der Parzelle, Vorhandensein und Eintragungsstatus eines Wohngeb\u00e4udes, anwendbares Recht, Rechtsberatung erforderlich<\/td><\/tr><tr><td>Wald und Waldfl\u00e4chen<\/td><td>Es gelten Einschr\u00e4nkungen; f\u00fcr Fl\u00e4chen von bis zu 5.000 m\u00b2 mit einem Wohngeb\u00e4ude kann eine gesetzliche Ausnahme gelten, die der f\u00fcr landwirtschaftliche Fl\u00e4chen entspricht.<\/td><td>Kategorie, Schutzstatus, geltendes Forstrecht, individuelle Rechtsberatung erforderlich<\/td><\/tr><tr><td>Gemischt genutztes Grundst\u00fcck<\/td><td>H\u00e4ngt von den Anteilen, der vorherrschenden Klassifizierung und der Bezeichnung ab<\/td><td>Welche Kategorien gibt es, vorherrschende Nutzung, was ist baurechtlich zul\u00e4ssig, geltende Einschr\u00e4nkungen<\/td><\/tr><tr><td>Grundst\u00fccke, die mit nat\u00fcrlichen Ressourcen, \u00f6ffentlich zug\u00e4nglichen Fl\u00e4chen oder Kulturg\u00fctern von besonderer Bedeutung in Verbindung stehen<\/td><td>Unabh\u00e4ngig vom K\u00e4ufer k\u00f6nnen erhebliche Einschr\u00e4nkungen gelten \u2013 dabei handelt es sich um Eigentumsbeschr\u00e4nkungen, nicht nur um Bebauungsbeschr\u00e4nkungen.<\/td><td>Art der geltenden Beschr\u00e4nkung, ob sie sich auf den Erwerb oder die Nutzung bezieht, Rechtsberatung erforderlich<\/td><\/tr><tr><td>Grenzgebiet<\/td><td>M\u00f6glicherweise ist eine besondere Genehmigung erforderlich; die geltenden Vorschriften sollten gem\u00e4\u00df den aktuellen Rechtsvorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden<\/td><td>Anwendbare Bestimmung, Entfernung zur Landgrenze, besondere Genehmigungsvoraussetzungen<\/td><\/tr><tr><td>Immobilien auf der Insel<\/td><td>Vorbehaltlich besonderer Vorschriften<\/td><td>Geltende Einschr\u00e4nkungen, Ausweisung als Gebiet von \u00f6ffentlichem Interesse, erforderliche Rechtsberatung<\/td><\/tr><tr><td>Grundst\u00fccke mit unklarer oder veralteter Katasterklassifizierung<\/td><td>Kann erst beurteilt werden, wenn die Einstufung gekl\u00e4rt ist<\/td><td>Aktuelle Katasterklasse, ob ein Umstufungsverfahren l\u00e4uft, Rechtsberatung erforderlich<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/47cfc441-5708-444a-a4f8-dc5886cd2c00_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro\" class=\"wp-image-5988\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/47cfc441-5708-444a-a4f8-dc5886cd2c00_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/47cfc441-5708-444a-a4f8-dc5886cd2c00_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/47cfc441-5708-444a-a4f8-dc5886cd2c00_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/47cfc441-5708-444a-a4f8-dc5886cd2c00_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Die 5.000-m\u00b2-Ausnahme ist eng auszulegen. Im Allgemeinen m\u00fcssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erf\u00fcllt sein: Die Grundst\u00fccksfl\u00e4che darf insgesamt 5.000 m\u00b2 nicht \u00fcberschreiten, auf dem Grundst\u00fcck muss ein Wohngeb\u00e4ude stehen und bei der Transaktion muss das Grundst\u00fcck zusammen mit diesem Wohngeb\u00e4ude \u00fcbertragen werden. Eine kleine landwirtschaftliche Parzelle ohne Wohngeb\u00e4ude f\u00e4llt nicht unter diese Regelung, nur weil ihre Fl\u00e4che unter dem Schwellenwert liegt.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Kategorieangaben in dieser Tabelle spiegeln die im Kataster eingetragene formelle rechtliche Einstufung wider, nicht das tats\u00e4chliche Erscheinungsbild des Grundst\u00fccks oder die Beschreibung des Verk\u00e4ufers. Ein Grundst\u00fcck kann wie ein offensichtliches Baugrundst\u00fcck aussehen, aber dennoch als landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4che eingestuft sein. Ebenso kann ein Planungsdokument zwar bestimmte Bebauungsma\u00dfnahmen auf einem Grundst\u00fcck zulassen, doch l\u00e4sst sich daraus nicht ableiten, ob eine ausl\u00e4ndische Privatperson das Grundst\u00fcck gem\u00e4\u00df den geltenden Eigentumsgesetzen direkt erwerben darf.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die Entscheidung, fortzufahren, sollte auf Unterlagen beruhen und nicht auf der Marketingbeschreibung.<\/strong> Ein Verk\u00e4ufer, der ein Grundst\u00fcck als f\u00fcr eine Villa geeignet bewirbt, gibt damit eine kommerzielle Zusicherung ab. Die Katasterunterlagen geben den rechtlichen Status wieder. Diese beiden Aspekte stimmen manchmal \u00fcberein, manchmal jedoch auch nicht.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein konkretes Beispiel: Ein Verk\u00e4ufer bietet ein Grundst\u00fcck als \u201cVilla-Grundst\u00fcck mit Meerblick\u201d mit gro\u00dfz\u00fcgiger Fl\u00e4che an. Bei n\u00e4herer Pr\u00fcfung zeigt sich jedoch, dass das Grundst\u00fcck laut Kataster als Obstgarten oder Weideland eingetragen ist. Ein Bebauungsplan f\u00fcr das Gebiet erlaubt zwar m\u00f6glicherweise gewisse Bauvorhaben auf Grundst\u00fccken in dieser Zone, doch aufgrund der Einstufung k\u00f6nnte das Grundst\u00fcck in eine Kategorie fallen, in der der direkte Erwerb durch Ausl\u00e4nder eingeschr\u00e4nkt ist. Unabh\u00e4ngig davon kann die gem\u00e4\u00df dem Bebauungsplan zul\u00e4ssige Bebauungsfl\u00e4che erheblich kleiner sein, als die Gesamtfl\u00e4che des Grundst\u00fccks vermuten l\u00e4sst. Beide Punkte m\u00fcssen gekl\u00e4rt werden, bevor Preisverhandlungen beginnen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Gibt es eine allgemeine Obergrenze f\u00fcr den Grundbesitz?<\/h3>\n\n\n\n<p>Das montenegrinische Recht schreibt keine einheitliche H\u00f6chstfl\u00e4che vor, die ein Ausl\u00e4nder \u00fcber alle zul\u00e4ssigen Grundst\u00fcckskategorien hinweg besitzen darf. Die h\u00e4ufig zitierte Schwelle von 5.000 m\u00b2 stellt keine allgemeine Eigentumsgrenze dar. Es handelt sich vielmehr um eine eng gefasste Ausnahme, die bestimmte Transaktionen im Bereich der Landwirtschaft, der Forstwirtschaft und von Waldfl\u00e4chen betrifft, bei denen ein Wohngeb\u00e4ude zusammen mit dem Grundst\u00fcck \u00fcbertragen wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei Baugrundst\u00fccken sind in der Regel folgende Fragen entscheidend: F\u00e4llt das Grundst\u00fcck unter eine der verbotenen Kategorien, ist der direkte Erwerb durch den jeweiligen K\u00e4ufer zul\u00e4ssig und stimmen die Kataster- und Planungsunterlagen mit der beabsichtigten Nutzung \u00fcberein? Ein K\u00e4ufer sollte daher die 5.000-m\u00b2-Grenze nicht auf ein gew\u00f6hnliches Baugrundst\u00fcck anwenden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kataster- und Planungsstatus<\/h2>\n\n\n\n<p>Den Unterschied zwischen dem Katastereintrag und dem planungsrechtlichen Status eines Grundst\u00fccks zu verstehen, ist einer der praktisch wichtigsten Unterscheidungspunkte beim Kauf von Grundst\u00fccken in Montenegro. Viele K\u00e4ufer betrachten diese beiden Aspekte als ein und dasselbe \u2013 das sind sie jedoch nicht. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/f6247545-4bee-433d-bb35-54eb12e2db88_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro\" class=\"wp-image-5989\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/f6247545-4bee-433d-bb35-54eb12e2db88_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/f6247545-4bee-433d-bb35-54eb12e2db88_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/f6247545-4bee-433d-bb35-54eb12e2db88_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/f6247545-4bee-433d-bb35-54eb12e2db88_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Das Katasterregister<\/h3>\n\n\n\n<p>Die <strong>Liste der Unbeweglichkeiten<\/strong> (Grundbuchauszug) ist das amtliche Dokument, in dem der rechtliche Status einer Parzelle im Kataster festgehalten ist. Es wird gef\u00fchrt von der <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/en\/uzn\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Immobilienverwaltung von Montenegro<\/a>, die staatliche Beh\u00f6rde, die f\u00fcr Katasterunterlagen und die Eintragung von Eigentumsrechten zust\u00e4ndig ist. Offizielle Anweisungen zur Beantragung einer Eigentumsurkunde oder eines Katasterauszugs werden von der Regierung ver\u00f6ffentlicht <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/en\/article\/244902--instructions-to-users-obtaining-the-title-deed-title-deed-from-land-census-cadaster-and-real-estate-folio-real-estate-right-cert\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">hier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine Standardpr\u00fcfung einer \u201eListe der Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten\u201c sollte folgende Punkte umfassen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Eingetragener Eigent\u00fcmer<\/strong> und Beteiligungsanteil<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Katastergemeinde<\/strong> und Sendungsnummer<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/strong> wie aufgezeichnet<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Katasterkategorie<\/strong> (Baugrundst\u00fccke, landwirtschaftliche Fl\u00e4chen, Wald usw.)<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Erfasste Geb\u00e4ude oder Bauwerke<\/strong> auf dem Paket und deren Status<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hypotheken<\/strong> sowie Finanzaufwendungen<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pfandrechte<\/strong> und Zusagen<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Anspr\u00fcche Dritter<\/strong> oder umstrittenes Eigentumsrecht<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dienstbarkeiten<\/strong> \u2014 eingetragene Wegerechte oder sonstige Rechte von Anliegern oder Versorgungsunternehmen<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Einschr\u00e4nkungen<\/strong> bei Nutzung oder Weitergabe<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Anmerkungen<\/strong> die auf anh\u00e4ngige Gerichtsverfahren, Registrierungsantr\u00e4ge oder beh\u00f6rdliche Ma\u00dfnahmen hinweisen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das Online-Katasterportal erm\u00f6glicht Vorabpr\u00fcfungen, aber eine <strong>F\u00fcr alle Entscheidungszwecke sollte ein amtlicher Auszug herangezogen werden, der direkt bei der Immobilienverwaltung oder \u00fcber einen zugelassenen Fachmann eingeholt wurde.<\/strong>. Eine Online-Recherche ist ein Ausgangspunkt, ersetzt jedoch nicht eine formelle Sorgfaltspr\u00fcfung.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Die Planungsunterlagen<\/h3>\n\n\n\n<p>Aus dem Katasterauszug geht hervor, wem das Grundst\u00fcck geh\u00f6rt und in welcher Kategorie es eingetragen ist. Er gibt jedoch f\u00fcr sich genommen keinen Aufschluss dar\u00fcber, was darauf gebaut werden darf oder ob eine Bebauung \u00fcberhaupt zul\u00e4ssig ist. Diese Frage wird durch die geltenden Planungsunterlagen beantwortet.<\/p>\n\n\n\n<p>Seit M\u00e4rz 2025 werden die Raumordnung und das Bauwesen in Montenegro durch separate Gesetze geregelt: das Raumordnungsgesetz und das Baugesetz. Diese beiden Gesetze haben das fr\u00fchere kombinierte Gesetz ersetzt. Das ma\u00dfgebliche Planungsdokument, die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde und das Genehmigungsverfahren m\u00fcssen daher anhand des aktuellen Rechtsrahmens gepr\u00fcft werden. Jeglicher Verweis auf das vor 2025 geltende kombinierte Gesetz sollte als historischer Kontext und nicht als aktuelles Verfahren betrachtet werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Wichtige Planungskonzepte, die K\u00e4ufer h\u00e4ufig verwechseln:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Katasterparzelle<\/strong>: die im Kataster eingetragene Grundst\u00fccksfl\u00e4che mit eigener Flurst\u00fccknummer und Fl\u00e4che.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stadtgrundst\u00fcck<\/strong>: Die im Planungsdokument f\u00fcr Bebauungszwecke definierte Fl\u00e4cheneinheit. Ein st\u00e4dtisches Grundst\u00fcck kann einer einzelnen Katasterparzelle entsprechen oder sich aus mehreren Katasterparzellen bzw. aus Teilen verschiedener Parzellen zusammensetzen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fl\u00e4chennutzungsausweisung<\/strong>: die im Bebauungsplan festgelegte zul\u00e4ssige Nutzung des Grundst\u00fccks \u2013 Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung, gemischte Nutzung, Gr\u00fcnfl\u00e4che, Infrastrukturkorridor usw.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>St\u00e4dtische und technische Gegebenheiten<\/strong>: die von der zust\u00e4ndigen Planungsbeh\u00f6rde f\u00fcr ein bestimmtes Baugrundst\u00fcck festgelegten formellen Planungsvorgaben, in denen in der Regel die zul\u00e4ssige Nutzung, die maximale Grundfl\u00e4che, die Bruttobaufl\u00e4che, die Anzahl der Stockwerke, die H\u00f6he, die Abst\u00e4nde zu den Grundst\u00fccksgrenzen, die Parkplatzanforderungen und die Zugangsbedingungen festgelegt sind.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bauindex<\/strong>: das Verh\u00e4ltnis der zul\u00e4ssigen Bruttogeschossfl\u00e4che zur st\u00e4dtischen Grundst\u00fccksfl\u00e4che.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fu\u00dfabdruck-Index (Reichweite)<\/strong>: das Verh\u00e4ltnis der maximalen Grundfl\u00e4che des Erdgeschosses zur st\u00e4dtischen Grundst\u00fccksfl\u00e4che.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Beurteilen Sie ein Grundst\u00fcck niemals allein anhand seiner Gesamtfl\u00e4che in Quadratmetern. Ma\u00dfgeblich k\u00f6nnen vielmehr die bebaubare Fl\u00e4che, die zul\u00e4ssige Bruttogeschossfl\u00e4che oder der tats\u00e4chliche Anteil des K\u00e4ufers am st\u00e4dtischen Grundst\u00fcck sein.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Planungsparameter werden in der Regel unter Bezugnahme auf das jeweilige Stadtgrundst\u00fcck oder die jeweilige Planungseinheit definiert, ihre Anwendbarkeit auf eine bestimmte Katasterparzelle muss jedoch anhand der aktuellen Planungsunterlagen best\u00e4tigt werden. Ein praktisches Beispiel: Eine Katasterparzelle mit einer Fl\u00e4che von 1.200 Quadratmetern liegt innerhalb eines genehmigten Planungsgebiets. Das Planungsdokument weist einem Stadtgrundst\u00fcck, das nicht nur diese Parzelle, sondern auch eine angrenzende Parzelle eines anderen Eigent\u00fcmers umfasst, Baurechte zu. Der Anteil des K\u00e4ufers an der st\u00e4dtischen Parzelle umfasst m\u00f6glicherweise nur einen Teil der verf\u00fcgbaren Baurechte, und diese Rechte lassen sich ohne Zustimmung des benachbarten Eigent\u00fcmers m\u00f6glicherweise nur schwer eigenst\u00e4ndig aus\u00fcben. All dies geht allein aus der Katasterkarte nicht hervor.<\/p>\n\n\n\n<p>Aus diesem Grund ist eine gr\u00fcndliche Pr\u00fcfung der Planungsunterlagen \u2013 und nicht nur des Katasterauszugs \u2013 ein wesentlicher Bestandteil der Grundst\u00fccks-Due-Diligence-Pr\u00fcfung in Montenegro.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kann man auf dem Grundst\u00fcck bauen?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Der Besitz eines Grundst\u00fccks in Montenegro verleiht an sich noch nicht das Recht, darauf zu bauen.<\/strong> Das Baurecht ist eine gesonderte Frage, die sich nach den f\u00fcr das jeweilige Grundst\u00fcck geltenden Planungsunterlagen, der aktuellen Fl\u00e4chennutzungsausweisung und dem formellen Genehmigungsverfahren richtet. Nach den seit M\u00e4rz 2025 geltenden Bauvorschriften ist eine Baugenehmigung erneut als obligatorischer Verwaltungsschritt erforderlich. Die f\u00fcr die Genehmigung zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde h\u00e4ngt von Art, Gr\u00f6\u00dfe und Lage des geplanten Bauvorhabens ab; bei Bauwerken bis zu 3.000 m\u00b2 liegt die Zust\u00e4ndigkeit in der Regel bei den Kommunen, w\u00e4hrend gr\u00f6\u00dfere oder spezielle Bauwerke in die Zust\u00e4ndigkeit des Landes fallen k\u00f6nnen. K\u00e4ufer, die Baurechte als automatische Folge des Eigentums betrachten, k\u00f6nnen auf erhebliche praktische und finanzielle Schwierigkeiten sto\u00dfen. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/1cd5c06a-7da1-4238-bd77-42f942599d87_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro\" class=\"wp-image-5990\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/1cd5c06a-7da1-4238-bd77-42f942599d87_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/1cd5c06a-7da1-4238-bd77-42f942599d87_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/1cd5c06a-7da1-4238-bd77-42f942599d87_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/1cd5c06a-7da1-4238-bd77-42f942599d87_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Bevor Preisverhandlungen aufgenommen werden, sollten die folgenden Fragen anhand der entsprechenden Planungsunterlagen f\u00fcr das jeweilige Grundst\u00fcck \u00fcberpr\u00fcft werden:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Gibt es ein aktuelles, verabschiedetes Planungsdokument, das dieses Grundst\u00fcck betrifft?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie lautet die ausgewiesene Fl\u00e4chennutzung f\u00fcr dieses Grundst\u00fcck oder diese st\u00e4dtische Parzelle?<\/li>\n\n\n\n<li>Wo liegen die Grenzen des betreffenden st\u00e4dtischen Grundst\u00fccks?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche Nutzung ist f\u00fcr ein k\u00fcnftiges Geb\u00e4ude zul\u00e4ssig?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie hoch ist die maximal zul\u00e4ssige Grundfl\u00e4che (Bebauungsindex)?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie hoch ist die maximal zul\u00e4ssige Bruttobaufl\u00e4che (Bauindex)?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie viele Stockwerke und welche maximale H\u00f6he sind zul\u00e4ssig?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche vorgeschriebenen Abst\u00e4nde zu den Grundst\u00fccksgrenzen gelten?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie viel Platz wird zum Parken oder Man\u00f6vrieren ben\u00f6tigt?<\/li>\n\n\n\n<li>Gibt es eine rechtm\u00e4\u00dfig eingetragene Zufahrt zu dem Grundst\u00fcck?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche Voraussetzungen gelten f\u00fcr den Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser?<\/li>\n\n\n\n<li>Gibt es gel\u00e4ndebedingte, geotechnische oder seismische Einschr\u00e4nkungen, die die Baubarkeit beeintr\u00e4chtigen?<\/li>\n\n\n\n<li>Gibt es Einschr\u00e4nkungen in Bezug auf K\u00fcstengebiete, Denkmalschutzgebiete oder den Umweltschutz?<\/li>\n\n\n\n<li>Sind die derzeit auf dem Grundst\u00fcck befindlichen Bauten ordnungsgem\u00e4\u00df registriert und genehmigt?<\/li>\n\n\n\n<li>Ist vor der Beantragung einer Baugenehmigung eine Flurbereinigung, eine Grundst\u00fccksanpassung oder eine Parzellierung erforderlich?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Auf dem montenegrinischen Markt treten h\u00e4ufig bestimmte Situationen auf, die besondere Beachtung verdienen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Es wurde kein Planungsdokument verabschiedet.<\/strong> Ein Grundst\u00fcck kann in einem Gebiet liegen, f\u00fcr das lediglich ein allgemeiner Fl\u00e4chennutzungsplan vorliegt, ohne dass ein detaillierter kommunaler Bebauungsplan existiert. In diesem Fall ist der Weg zur Baugenehmigung ungewiss und kann von k\u00fcnftigen Planungsentscheidungen abh\u00e4ngen, auf die der K\u00e4ufer keinen Einfluss hat. K\u00e4ufer sollten nicht davon ausgehen, dass ein detaillierter Bebauungsplan verabschiedet wird und ihre geplante Bebauung zul\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Infrastrukturkorridore.<\/strong> Ein Teil eines Grundst\u00fccks kann in einen im Planungsdokument ausgewiesenen Stra\u00dfenkorridor, eine Versorgungsdienstbarkeit oder eine Zone f\u00fcr \u00f6ffentliche Infrastruktur fallen. Dieser Teil des Grundst\u00fccks ist in der Regel nicht bebaubar und kann gegebenenfalls enteignet werden. Die Gesamtfl\u00e4che des Grundst\u00fccks entspricht daher nicht der bebaubaren Fl\u00e4che.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>B\u00f6schungen und St\u00fctzmauern.<\/strong> An Hanglagen gelegene Grundst\u00fccke \u2013 wie sie an der K\u00fcste und in Bergregionen h\u00e4ufig vorkommen \u2013 erfordern oft den Bau umfangreicher St\u00fctzmauern, bevor mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Diese Kosten werden h\u00e4ufig untersch\u00e4tzt und k\u00f6nnen dazu f\u00fchren, dass ein auf den ersten Blick erschwingliches Grundst\u00fcck in der Praxis erheblich teurer wird.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Ein niedriger Quadratmeterpreis kann sich als kostspielig erweisen, sobald Zufahrtswege, St\u00fctzmauern, Versorgungsanschl\u00fcsse und bauliche Auflagen mit einbezogen werden.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Nicht registrierter Zufahrtsweg.<\/strong> Ein auf einer Karte eingezeichneter sichtbarer Weg, eine unbefestigte Stra\u00dfe oder eine Zufahrtsroute stellt keine rechtlich eingetragene Zufahrt dar. Ist die Zufahrt zum Grundst\u00fcck nicht als eingetragene Dienstbarkeit im \u201eList Nepokretnosti\u201c oder als \u00f6ffentliche Stra\u00dfe im Planungsdokument verzeichnet, verf\u00fcgt der K\u00e4ufer m\u00f6glicherweise nicht \u00fcber ein eindeutig eingetragenes und ohne Weiteres durchsetzbares Zufahrtsrecht. Die Rechtslage sollte anhand des Katasters, der Planungsunterlagen sowie etwaiger relevanter Dienstbarkeitsvereinbarungen oder Gerichtsentscheidungen \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bedingungen f\u00fcr den Anschluss an die Versorgungsnetze.<\/strong> Das Vorhandensein einer Stromleitung, einer Wasserleitung oder eines Abwassernetzes in der N\u00e4he eines Grundst\u00fccks garantiert noch keinen Anschluss. Die formellen technischen Anschlussbedingungen m\u00fcssen bei den zust\u00e4ndigen Versorgungsunternehmen eingeholt werden; diese Bedingungen k\u00f6nnen Arbeiten, Kosten und Verfahren vorsehen, die nicht unerheblich sind.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Diskrepanz zwischen st\u00e4dtischem Grundst\u00fcck und Katasterparzelle.<\/strong> Die im Planungsdokument festgelegten Bauparameter k\u00f6nnen f\u00fcr das gesamte Baugrundst\u00fcck gelten und nicht nur f\u00fcr die zum Verkauf stehende Katasterparzelle. Erwirbt ein K\u00e4ufer nur einen Teil eines Stadtgrundst\u00fccks, kann es sein, dass die zul\u00e4ssige Bruttogeschossfl\u00e4che mit den \u00fcbrigen Parzellen geteilt wird oder dass ein eigenst\u00e4ndiger Bauantrag ohne die Mitwirkung der anderen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer verhindert oder verz\u00f6gert wird.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sind Sie auf der Suche nach einem Grundst\u00fcck oder einer Immobilie in Montenegro?<\/strong> Teilen Sie The Residence mit, ob Sie eine private Villa, ein Bauprojekt, eine Mietimmobilie oder eine langfristige Investition planen. Wir stellen Ihnen eine Auswahl an Optionen zusammen, die Ihrem Wunschstandort, Ihrem Budget und Ihrer geplanten Nutzung entsprechen. <a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">Immobilienauswahl in Montenegro anfordern<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kauf \u00fcber ein Unternehmen in Montenegro<\/h2>\n\n\n\n<p>Manche K\u00e4ufer erw\u00e4gen den Erwerb von Grundst\u00fccken \u00fcber eine neu gegr\u00fcndete montenegrinische Gesellschaft \u2013 in der Regel eine <strong>DOO<\/strong> (Dru\u0161tvo sa ograni\u010denom odgovorno\u0161\u0107u, das montenegrinische \u00c4quivalent einer Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung) \u2013 entweder, weil die Grundst\u00fcckskategorie f\u00fcr ausl\u00e4ndische Privatpersonen Schwierigkeiten mit sich bringt, oder aus anderen wirtschaftlichen oder steuerlichen Gr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer muss in der Regel keine Gesellschaft gr\u00fcnden, um ein f\u00fcr den Bau geeignetes Grundst\u00fcck direkt zu erwerben.<\/strong> Eine montenegrinische DOO kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Grundst\u00fcckskategorie, die beabsichtigte gewerbliche T\u00e4tigkeit oder die geplante Eigent\u00fcmerstruktur eine gesellschaftsrechtliche Struktur sinnvoll erscheinen lassen. Sie sollte nicht automatisch gegr\u00fcndet werden, bevor der rechtliche Status der Parzelle gepr\u00fcft wurde.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Ansatz wird manchmal als einfache L\u00f6sung dargestellt. Er ist jedoch weder automatisch noch universell anwendbar und birgt eigene Verpflichtungen und Risiken, die K\u00e4ufer vollst\u00e4ndig verstehen sollten, bevor sie weitermachen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die wichtigste Klarstellung: <strong>Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine montenegrinische DOO automatisch zum Erwerb von Grundst\u00fccken berechtigt ist, nur weil sie in Montenegro registriert ist.<\/strong>. Ob ein Unternehmen \u2013 dessen wirtschaftlicher Eigent\u00fcmer oder Kontrollinhaber im Ausland ans\u00e4ssig ist \u2013 eine bestimmte Kategorie von Grundst\u00fccken mit Nutzungsbeschr\u00e4nkungen erwerben kann, h\u00e4ngt davon ab, wie das anwendbare Recht den jeweiligen K\u00e4ufer definiert, wie die Eigentums- und Kontrollstruktur des Unternehmens aussieht, um welche spezifische Grundst\u00fcckskategorie es sich handelt und ob branchenspezifische Beschr\u00e4nkungen bestehen. Dies ist eine Frage, die ein schriftliches Rechtsgutachten f\u00fcr die jeweilige Parzelle und Unternehmensstruktur erfordert, bevor das Unternehmen gegr\u00fcndet oder ein Vertrag unterzeichnet wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine Unternehmensstruktur bringt zudem laufende Verpflichtungen mit sich, die K\u00e4ufer kennen sollten, bevor sie weitere Schritte unternehmen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Eintragung in das Zentralregister und bei der Steuerverwaltung<\/li>\n\n\n\n<li>Er\u00f6ffnung und F\u00fchrung eines Firmenkontos<\/li>\n\n\n\n<li>Verpflichtungen zur Jahresabschl\u00fcsse und Finanzberichterstattung<\/li>\n\n\n\n<li>K\u00f6rperschaftsteuererkl\u00e4rungen<\/li>\n\n\n\n<li>Einhaltung der Offenlegungspflichten hinsichtlich der wirtschaftlichen Eigent\u00fcmer<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis der Herkunft der Mittel auf Bankebene<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>K\u00e4ufer ziehen manchmal den Kauf eines <strong>bestehendes montenegrinisches Unternehmen<\/strong> die bereits Grundst\u00fccke besitzt, anstatt das Grundst\u00fcck direkt zu erwerben. Ein Aktienerwerb stellt keine direkte \u00dcbertragung des Eigentums an dem zugrunde liegenden Grundst\u00fcck dar, kann jedoch gesonderte Fragen hinsichtlich der Unternehmensbesteuerung, der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne, der Meldepflichten und der Bek\u00e4mpfung der Steuerumgehung aufwerfen. Die steuerliche Behandlung muss f\u00fcr die jeweilige Transaktion von einem montenegrinischen Steuerberater best\u00e4tigt werden. Abgesehen von der steuerlichen Frage erfordert der Erwerb eines Unternehmens mit Grundst\u00fccken sowohl eine immobilienbezogene Due-Diligence-Pr\u00fcfung als auch eine umfassende unternehmensrechtliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung \u2013 ein Unternehmen kann Steuerschulden, Rechtsstreitigkeiten, nicht offengelegte Verpflichtungen und aufsichtsrechtliche Probleme aufweisen, die sich allein aus einer Katasterrecherche nicht ergeben.<\/p>\n\n\n\n<p>Die folgende Tabelle enth\u00e4lt einen allgemeinen Vergleich der Kaufstrukturen, die ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern zur Verf\u00fcgung stehen:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Kaufstruktur<\/th><th>M\u00f6gliche Vorteile<\/th><th>Zus\u00e4tzliche Verpflichtungen<\/th><th>Am besten geeignet f\u00fcr<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Ausl\u00e4ndische Privatperson (Direktkauf)<\/td><td>Einfachere Eigent\u00fcmerstruktur; geringere laufende Kosten<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkte Grundst\u00fcckskategorien k\u00f6nnen nicht erworben werden; eine regul\u00e4re Grundbucheintragung ist erforderlich<\/td><td>Baugrundst\u00fccke, Wohnbaugrundst\u00fccke, fertiggestellte Immobilien, bei denen nach rechtlicher Pr\u00fcfung best\u00e4tigt wurde, dass ein direkter Erwerb zul\u00e4ssig ist<\/td><\/tr><tr><td>Neu gegr\u00fcndete montenegrinische DOO<\/td><td>Kann in Betracht gezogen werden, sofern das geltende Recht den Erwerb \u00fcber eine montenegrinische juristische Person zul\u00e4sst; dies steht unter dem Vorbehalt einer Pr\u00fcfung der Eigentumsverh\u00e4ltnisse des Unternehmens und der Grundst\u00fcckskategorie.<\/td><td>Laufende Buchhaltungs-, Melde- und Steuerpflichten; \u00dcberpr\u00fcfung der Herkunft der Finanzmittel; Kosten f\u00fcr die Aufrechterhaltung des Unternehmens; vor dem weiteren Vorgehen ist ein Rechtsgutachten erforderlich<\/td><td>Wenn ein individueller Erwerb nicht m\u00f6glich ist und eine langfristige Haltestruktur gerechtfertigt ist; keine universelle L\u00f6sung<\/td><\/tr><tr><td>\u00dcbernahme eines bestehenden Unternehmens<\/td><td>Der Erwerb von Anteilen f\u00fchrt nicht zu einer direkten Eigentums\u00fcbertragung; kann f\u00fcr bestimmte Anlagestrukturen geeignet sein<\/td><td>Eine umfassende Due-Diligence-Pr\u00fcfung des Unternehmens und der Immobilien ist erforderlich; alle Verbindlichkeiten des Unternehmens werden \u00fcbernommen; die jeweiligen steuerlichen Auswirkungen m\u00fcssen gekl\u00e4rt werden<\/td><td>Nur geeignet, wenn der K\u00e4ufer sowohl die Due-Diligence-Pr\u00fcfung der Immobilie als auch die des Unternehmens durchf\u00fchrt und sich \u00fcber die historischen Verbindlichkeiten des Unternehmens im Klaren ist<\/td><\/tr><tr><td>Langfristiger Mietvertrag oder vertragliche Regelung<\/td><td>Kann vorbehaltlich der geltenden Rechtsvorschriften und vertraglichen Bestimmungen ein alternatives Nutzungsrecht gew\u00e4hren<\/td><td>Begrenzte Besitzsicherheit; nicht gleichbedeutend mit Eigentum; h\u00e4ngt vom Vertragspartner ab<\/td><td>Landwirtschaftliche oder l\u00e4ndliche Nutzung, bei der der Erwerb beschr\u00e4nkt ist; vorbehaltlich einer rechtlichen Beratung hinsichtlich der Durchsetzbarkeit und der geltenden Fristen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Kann ein Ausl\u00e4nder den Kauf eines Grundst\u00fccks finanzieren?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die Finanzierung eines unbebauten Grundst\u00fccks kann schwieriger sein als die Finanzierung einer fertiggestellten und eingetragenen Wohnimmobilie. Eine Bank pr\u00fcft m\u00f6glicherweise den Aufenthaltsstatus des K\u00e4ufers, sein Einkommen, seine Bonit\u00e4t, die Herkunft der Mittel, den katasterrechtlichen Status des Grundst\u00fccks, dessen Vermarktbarkeit sowie, ob bereits eine Baugenehmigung oder ein Bebauungsvorhaben vorliegt.<\/p>\n\n\n\n<p>K\u00e4ufer sollten nicht davon ausgehen, dass eine Hypothek gew\u00e4hrt wird, nur weil das Grundst\u00fcck rechtlich erworben werden kann. Bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie sich die vorl\u00e4ufigen Anforderungen der Bank schriftlich best\u00e4tigen lassen und pr\u00fcfen, ob zus\u00e4tzliche Sicherheiten, eine h\u00f6here Eigenkapitalbeteiligung oder ein fertiger Projektentwurf erforderlich sind.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Checkliste f\u00fcr die Due-Diligence-Pr\u00fcfung von Grundst\u00fccken<\/h2>\n\n\n\n<p>In diesem Abschnitt werden die praktischen Pr\u00fcfungen beschrieben, die vor einer Anzahlung oder einer vertraglichen Verpflichtung durchgef\u00fchrt werden sollten. Einen detaillierteren \u00dcberblick \u00fcber den Due-Diligence-Prozess f\u00fcr Immobilien in Montenegro finden Sie unter \u201eDue Diligence bei Immobilien in Montenegro\u201c. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/a6e462ec-b6f4-440c-a598-9397951c77d2_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro\" class=\"wp-image-5991\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/a6e462ec-b6f4-440c-a598-9397951c77d2_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/a6e462ec-b6f4-440c-a598-9397951c77d2_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/a6e462ec-b6f4-440c-a598-9397951c77d2_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/a6e462ec-b6f4-440c-a598-9397951c77d2_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Leisten Sie keine Reservierungszahlung, Anzahlung oder \u201eKapara\u201c, bevor die Eigentumsverh\u00e4ltnisse, der Planungsstatus, die rechtliche Zugangsberechtigung sowie die Folgen einer Nichtfertigstellung schriftlich gepr\u00fcft wurden.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>\u00dcberpr\u00fcfen<\/th><th>Dokument oder Nachweis<\/th><th>Warum das wichtig ist<\/th><th>Warnsignal<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Identit\u00e4t und Befugnis des Verk\u00e4ufers<\/td><td>Reisepass oder Personalausweis; bei Unternehmen: Registrierungs- und Zulassungsunterlagen<\/td><td>Best\u00e4tigt, wer zeichnungsberechtigt ist<\/td><td>Z\u00f6gern bei der Bereitstellung; Diskrepanz zwischen eingetragenem Eigent\u00fcmer und Unterzeichner<\/td><\/tr><tr><td>Eingetragener Eigent\u00fcmer<\/td><td>Aktuelle Liste der Unbeweglichkeiten<\/td><td>Best\u00e4tigt das Eigentumsrecht<\/td><td>Eigent\u00fcmer und Verk\u00e4ufer sind nicht identisch; veralteter Auszug<\/td><\/tr><tr><td>Miteigentum sowie etwaige eheliche oder gemeinschaftliche Eigentumsrechte<\/td><td>Auflistung der Unver\u00e4u\u00dferlichkeiten; Unterlagen zum ehelichen G\u00fcterstand des Verk\u00e4ufers, sofern rechtlich relevant<\/td><td>Anspr\u00fcche aus gemeinschaftlichem Eigentum oder aus dem Eheg\u00fcterrecht k\u00f6nnen die Transaktion beeinflussen<\/td><td>Nicht offengelegte Miteigent\u00fcmer; fehlende Zustimmung<\/td><\/tr><tr><td>Katasterparzelle und Grenzen<\/td><td>Katasterplan; Flurst\u00fcckplan<\/td><td>Legt fest, was tats\u00e4chlich verkauft wird<\/td><td>Abweichung zwischen der angegebenen und der eingetragenen Fl\u00e4che<\/td><\/tr><tr><td>Vermessung und Grenzmarkierungen<\/td><td>Vermessung durch einen zugelassenen Geod\u00e4ten<\/td><td>Best\u00e4tigt die physischen Grenzen vor Ort<\/td><td>Nicht markierte oder umstrittene Grenzen<\/td><\/tr><tr><td>Hypotheken und Finanzierungskosten<\/td><td>Liste der Unbeweglichkeiten<\/td><td>Eingetragene Hypotheken und sonstige dingliche Belastungen k\u00f6nnen weiterhin auf der Immobilie lasten, sofern sie nicht im Rahmen der Eigentums\u00fcbertragung rechtswirksam getilgt und aus dem Kataster gel\u00f6scht werden.<\/td><td>Jede nicht offengelegte Geb\u00fchr; Geb\u00fchr, deren Begleichung bei Vertragsabschluss nicht vereinbart wurde<\/td><\/tr><tr><td>Rechtsstreitigkeiten und R\u00fcckgabeanspr\u00fcche<\/td><td>Gerichtsrecherche; Eintragung im Grundbuch (List Nepokretnosti)<\/td><td>Laufende Rechtsstreitigkeiten k\u00f6nnen sich auf das Eigentumsrecht auswirken<\/td><td>Vermerke, die auf Verfahren hinweisen<\/td><\/tr><tr><td>Gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte<\/td><td>Gilt f\u00fcr Miteigent\u00fcmer, Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundst\u00fccken oder bestimmte vertragliche Vereinbarungen<\/td><td>Die Nichtbeachtung geltender Vorkaufsrechte kann dazu f\u00fchren, dass die Transaktion angefochten wird oder dass gesetzliche Anspr\u00fcche geltend gemacht werden.<\/td><td>Rechte, die vor Vertragsabschluss nicht ermittelt oder mitgeteilt wurden<\/td><\/tr><tr><td>Eingetragene Dienstbarkeiten<\/td><td>Liste der Unbeweglichkeiten<\/td><td>Rechte an dem Grundst\u00fcck, die dessen Nutzung oder Wert beeinflussen<\/td><td>Dem K\u00e4ufer unbekannte Dienstbarkeiten oder Wegerechte<\/td><\/tr><tr><td>Rechtm\u00e4\u00dfige Zufahrt<\/td><td>Katasterplan; Planungsunterlage; eingetragene Dienstbarkeit<\/td><td>Ein nicht eingetragener Zugang kann bedeuten, dass kein einklagbares Wegerecht besteht<\/td><td>Zugang auf dem Boden oder auf der Karte sichtbar, aber nicht registriert<\/td><\/tr><tr><td>Katasterliche Fl\u00e4chenklassifizierung<\/td><td>Liste der Unbeweglichkeiten<\/td><td>Gibt an, ob der Erwerb von Grundst\u00fccken im Ausland Beschr\u00e4nkungen unterliegt, einschlie\u00dflich der Ausnahmeregelung von 5.000 m\u00b2 f\u00fcr land- und forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen mit einem Wohngeb\u00e4ude<\/td><td>Landwirtschaft, Forstwirtschaft oder unklare Einstufung ohne rechtliche Beratung<\/td><\/tr><tr><td>Aktuelle Planungsausweisung<\/td><td>Verabschiedetes Planungsdokument; zust\u00e4ndige Planungsbeh\u00f6rde<\/td><td>Legt fest, was gebaut werden darf<\/td><td>Kein genehmigter Bebauungsplan; Grundst\u00fcck in einer nicht bebaubaren Zone<\/td><\/tr><tr><td>Zusammensetzung st\u00e4dtischer Grundst\u00fccke<\/td><td>Planungsdokument<\/td><td>Regelt die Baurechte und deren Aufteilung<\/td><td>Das st\u00e4dtische Grundst\u00fcck umfasst Fl\u00e4chen anderer Eigent\u00fcmer<\/td><\/tr><tr><td>Zul\u00e4ssige Bauparameter<\/td><td>St\u00e4dtebauliche und technische Auflagen der zust\u00e4ndigen Planungsbeh\u00f6rde<\/td><td>Legt fest, welche Gr\u00f6\u00dfe und welche Art von Geb\u00e4ude m\u00f6glich ist<\/td><td>Die Parameter liegen weit unter den Erwartungen des K\u00e4ufers<\/td><\/tr><tr><td>Bedingungen f\u00fcr den Anschluss an die Versorgungsnetze<\/td><td>Technische Auflagen der Strom-, Wasser- und Abwasserversorger<\/td><td>Best\u00e4tigt, ob eine Verbindung m\u00f6glich ist und zu welchen Kosten<\/td><td>Keine Verbindung verf\u00fcgbar; die Kosten sind unerschwinglich<\/td><\/tr><tr><td>Bauwerke vorhanden, aber nicht registriert<\/td><td>Sichtpr\u00fcfung; Liste der unbeweglichen Gegenst\u00e4nde<\/td><td>Nicht registrierte Bauten k\u00f6nnen sich auf k\u00fcnftige Genehmigungsverfahren und den Verkauf auswirken<\/td><td>Geb\u00e4ude, das vor Ort sichtbar ist, aber in den Unterlagen nicht verzeichnet ist<\/td><\/tr><tr><td>Legalisierungsstatus<\/td><td>Gemeindearchive; Liste der Immobilien (Nepokretnosti)<\/td><td>Nicht genehmigte Bauten k\u00f6nnen sich auf k\u00fcnftige Genehmigungen und den Verkauf auswirken<\/td><td>Legalisierungsverfahren noch nicht abgeschlossen<\/td><\/tr><tr><td>Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Schutzgebiete oder Gebiete von besonderer Bedeutung<\/td><td>Raumordnungsplan; geltendes Umwelt- oder Denkmalschutzrecht<\/td><td>Kann die Bebauung verbieten oder stark einschr\u00e4nken \u2013 bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um Nutzungs- und Bebauungsbeschr\u00e4nkungen handelt, die sich von Beschr\u00e4nkungen beim Erwerb unterscheiden<\/td><td>Grundst\u00fccke in K\u00fcstengebieten, Naturparks oder Denkmalschutzgebieten<\/td><\/tr><tr><td>Steuerschulden und kommunale Abgaben<\/td><td>Best\u00e4tigung der zust\u00e4ndigen Steuerbeh\u00f6rde oder Gemeinde \u2013 wie diese einzuholen ist, sollte von einem Anwalt vor Ort gekl\u00e4rt werden<\/td><td>Unbezahlte Schulden k\u00f6nnen zu Grundpfandrechten f\u00fchren<\/td><td>Keine schriftliche Best\u00e4tigung seitens der Beh\u00f6rden<\/td><\/tr><tr><td>Herkunft des Eigentums<\/td><td>Vorheriger Eigent\u00fcmer; Erbschaftsunterlagen; Kaufhistorie<\/td><td>Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten in der Eigentums\u00fcbertragungskette k\u00f6nnen zu k\u00fcnftigen Anspr\u00fcchen f\u00fchren<\/td><td>L\u00fccke in der Eigentumsgeschichte<\/td><\/tr><tr><td>Vollmacht<\/td><td>Notariell beglaubigte Vollmacht mit entsprechender Beglaubigung; \u00dcbersetzung ins Montenegrinische<\/td><td>Best\u00e4tigt die Unterschriftsbefugnis des Bevollm\u00e4chtigten; die Beglaubigungsanforderungen h\u00e4ngen vom Ausstellungsland und den geltenden internationalen Vertr\u00e4gen ab \u2013 unter Umst\u00e4nden sind eine Apostille, eine konsularische Beglaubigung oder eine andere Form der Beglaubigung erforderlich<\/td><td>Fehlende oder nicht ordnungsgem\u00e4\u00df beglaubigte Vollmacht<\/td><\/tr><tr><td>Vertretungsbefugnis des Unternehmens (sofern es sich bei dem Verk\u00e4ufer um ein Unternehmen handelt)<\/td><td>Satzung; Protokolle der Vorstandssitzungen; Zeichnungsberechtigung<\/td><td>Best\u00e4tigt, dass die unterzeichnende Person dazu befugt ist<\/td><td>Unterzeichnung ohne entsprechende Befugnis des Unternehmens<\/td><\/tr><tr><td>Diskrepanz zwischen der angegebenen und der registrierten Fl\u00e4che<\/td><td>Katasterauszug vs. Angaben des Verk\u00e4ufers<\/td><td>K\u00e4ufer zahlen manchmal f\u00fcr mehr Grundst\u00fccksfl\u00e4che, als tats\u00e4chlich eingetragen ist<\/td><td>Erheblicher Unterschied zwischen der angegebenen und der Katasterfl\u00e4che<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Zu den Fachleuten, die an der Due-Diligence-Pr\u00fcfung von Grundst\u00fccken beteiligt sind, geh\u00f6ren in der Regel:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Professionell<\/th><th>Hauptverantwortung<\/th><th>Wann sollte man sie einbeziehen?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Selbstst\u00e4ndiger Immobilienanwalt<\/td><td>Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Beschr\u00e4nkungen, Belastungen, Vertr\u00e4ge und Transaktionsstruktur<\/td><td>Vor einer Reservierung oder einer vorl\u00e4ufigen Vereinbarung<\/td><\/tr><tr><td>Zugelassener Geod\u00e4t<\/td><td>Identit\u00e4t, Grenzen, Fl\u00e4che und physischer Zugang der Parzelle<\/td><td>Bevor best\u00e4tigt wird, dass das begutachtete Grundst\u00fcck mit der Katasterparzelle \u00fcbereinstimmt<\/td><\/tr><tr><td>Architekt oder Stadtplaner<\/td><td>Planungsstatus, st\u00e4dtisches Baugrundst\u00fcck, zul\u00e4ssige Nutzung und Bebauungsvorgaben<\/td><td>Bevor der Kaufpreis vereinbart wird<\/td><\/tr><tr><td>Bauingenieur oder Geotechniker<\/td><td>Hangneigung, Bodenbeschaffenheit, St\u00fctzkonstruktionen und technische Machbarkeit<\/td><td>F\u00fcr Hanglagen, K\u00fcstengrundst\u00fccke oder technisch komplexe Grundst\u00fccke<\/td><\/tr><tr><td>Steuerberater oder Wirtschaftspr\u00fcfer<\/td><td>Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer und unternehmensbezogene Auswirkungen<\/td><td>Bevor Sie sich zwischen privater und gesch\u00e4ftlicher Eigent\u00fcmerschaft entscheiden<\/td><\/tr><tr><td>Beeidigter Gerichtsdolmetscher<\/td><td>Beglaubigte Dolmetschleistungen bei notariellen oder beh\u00f6rdlichen Verfahren<\/td><td>Wenn der K\u00e4ufer die verwendete Amtssprache nicht vollst\u00e4ndig versteht<\/td><\/tr><tr><td>Notar<\/td><td>Erforderliche notarielle Form, Identit\u00e4tspr\u00fcfungen und formelle Beurkundung<\/td><td>Bei Vertragsabschluss tritt der Notar nicht an die Stelle des Anwalts des K\u00e4ufers.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Ein Immobilienmakler kann den Ablauf koordinieren und erste Informationen einholen, aber <strong>Es wird dringend empfohlen, eine unabh\u00e4ngige rechtliche, planerische und technische Due-Diligence-Pr\u00fcfung durchzuf\u00fchren, bevor ein K\u00e4ufer eine verbindliche Zusage abgibt.<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Unterlagen, die vor der Leistung einer Anzahlung anzufordern sind<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bevor Sie eine Reservierungsgeb\u00fchr, eine Anzahlung oder ein \u201eKapara\u201c leisten, sollten Sie mindestens Folgendes verlangen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Eine aktuelle Liste der Unbeweglichkeiten<\/li>\n\n\n\n<li>Der Katasterplan, auf dem die Parzelle und die Zufahrt eingezeichnet sind<\/li>\n\n\n\n<li>Das ma\u00dfgebliche Planungsdokument<\/li>\n\n\n\n<li>St\u00e4dtische und technische Gegebenheiten, sofern vorhanden<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis der Identit\u00e4t des Verk\u00e4ufers und seiner Verkaufsbefugnis<\/li>\n\n\n\n<li>Unterlagen zu einer eingetragenen Hypothek oder deren geplanter L\u00f6schung<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis einer eingetragenen Dienstbarkeit oder eines Zugangs zur \u00f6ffentlichen Stra\u00dfe<\/li>\n\n\n\n<li>Voraussetzungen f\u00fcr den Anschluss an die Versorgungsnetze<\/li>\n\n\n\n<li>Unterlagen zu jedem bestehenden Bauwerk auf dem Grundst\u00fcck<\/li>\n\n\n\n<li>Unternehmens- und Unterzeichnungsdokumente, bei denen der Verk\u00e4ufer eine juristische Person ist<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Erhalt dieser Unterlagen ist nicht gleichbedeutend mit der Durchf\u00fchrung einer Due-Diligence-Pr\u00fcfung. Sie sollten von den entsprechenden unabh\u00e4ngigen Fachleuten gepr\u00fcft werden, bevor die Zahlungsbedingungen verbindlich werden.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Sie sind sich nicht sicher, welche Grundst\u00fccke zu Ihren Baupl\u00e4nen und Ihrer rechtlichen Situation passen?<\/strong> F\u00fcllen Sie den Fragebogen zur Immobilienauswahl von \u201eThe Residence\u201c aus, um eine auf Sie zugeschnittene Auswahlliste zu erhalten: <a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">Starten Sie das Quiz zur Immobilienauswahl<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung zum Kaufvorgang<\/h2>\n\n\n\n<p>Der im Folgenden beschriebene Ablauf stellt einen typischen Ablauf f\u00fcr den Erwerb von Bauland in Montenegro durch einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer dar. Die einzelnen Transaktionen variieren je nach Verk\u00e4ufer, Gemeinde, Grundst\u00fcckskategorie, Staatsangeh\u00f6rigkeit des K\u00e4ufers und der gew\u00e4hlten Kaufstruktur.<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Legen Sie den Verwendungszweck fest.<\/strong> Stellen Sie klar fest, ob das Grundst\u00fcck f\u00fcr ein Einfamilienhaus, eine kleine Wohnsiedlung, eine langfristige Grundst\u00fccksinvestition oder einen anderen Zweck vorgesehen ist. Davon h\u00e4ngt ab, welche Grundst\u00fcckskategorien relevant sind und welche planerischen Rahmenbedingungen erforderlich sind.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Erstellen Sie eine Auswahlliste geeigneter Gemeinden und Grundst\u00fccke.<\/strong> Die verschiedenen Regionen Montenegros \u2013 die K\u00fcste, das Landesinnere und der Norden \u2013 weisen unterschiedliche planerische Rahmenbedingungen, Preisniveaus und infrastrukturelle Gegebenheiten auf.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fordern Sie das Katasterauszug und die Planungsunterlagen an.<\/strong> Besorgen Sie sich vor einem Besuch vor Ort oder vor der Aufnahme von Preisverhandlungen eine aktuelle Liste der Grundst\u00fccksbeschr\u00e4nkungen und ermitteln Sie das ma\u00dfgebliche Planungsdokument.<br>Vergewissern Sie sich in dieser Phase, dass die Person, die das Grundst\u00fcck zum Verkauf anbietet, entweder der eingetragene Eigent\u00fcmer ist oder \u00fcber eine dokumentierte Vollmacht verf\u00fcgt, im Namen des Eigent\u00fcmers zu handeln. Handelt es sich bei dem Verk\u00e4ufer um ein Unternehmen, holen Sie einen aktuellen Handelsregisterauszug ein und \u00fcberpr\u00fcfen Sie die Zeichnungsberechtigung. Sind mehrere Personen Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks, kl\u00e4ren Sie, ob alle erforderlichen Eigent\u00fcmer an der Transaktion beteiligt sein werden, bevor Sie \u00fcber eine Anzahlung verhandeln.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>F\u00fchren Sie eine vorl\u00e4ufige rechtliche und planerische Pr\u00fcfung durch.<\/strong> Ein Rechtsanwalt pr\u00fcft das Katasterregister; ein Architekt oder Planer stellt fest, ob ein verabschiedeter Bebauungsplan vorliegt und was dieser gem\u00e4\u00df den seit M\u00e4rz 2025 geltenden Rahmenbedingungen zul\u00e4sst.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Begehen Sie das Grundst\u00fcck gemeinsam mit den entsprechenden Fachleuten.<\/strong> Bei einer baulichen Begutachtung sollten ein zugelassener Vermessungsingenieur zur Feststellung der Grundst\u00fccksgrenzen und der Zufahrtsm\u00f6glichkeiten sowie ein Architekt zur Beurteilung der praktischen Baubarkeit hinzugezogen werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Best\u00e4tigen Sie die Kaufstruktur.<\/strong> Stellen Sie auf der Grundlage einer auf die jeweilige Parzelle und die Situation des K\u00e4ufers zugeschnittenen Rechts- und Steuerberatung fest, ob der Erwerb als ausl\u00e4ndische Privatperson oder \u00fcber eine montenegrinische Gesellschaft erfolgen soll.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vereinbaren Sie die Gesch\u00e4ftsbedingungen.<\/strong> Preis, Zahlungsplan und etwaige Bedingungen sollten vor Unterzeichnung eines formellen Vertrags vereinbart werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine Reservierung oder eine vorl\u00e4ufige Vereinbarung aushandeln.<\/strong> In einer Vorvereinbarung (predugovor) werden in der Regel die vereinbarten Bedingungen festgehalten; dabei kann auch eine Vorauszahlung vorgesehen sein. Zahlungen im Rahmen von Vorbehalts- oder Vorvereinbarungen k\u00f6nnen als \u201eKapara\u201c, als Vorauszahlung oder als eine andere vertragliche Zahlung ausgestaltet sein. <strong>Die R\u00fcckerstattungsf\u00e4higkeit und die Folgen eines R\u00fccktritts h\u00e4ngen vom Wortlaut des Vertrags, dem Grund f\u00fcr das Nichtzustandekommen des Gesch\u00e4fts und dem anwendbaren Recht ab.<\/strong> Der K\u00e4ufer sollte keine Gelder \u00fcberweisen, bevor diese Konsequenzen nicht schriftlich von einem unabh\u00e4ngigen Rechtsanwalt gepr\u00fcft worden sind.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>F\u00fchren Sie eine umfassende Due-Diligence-Pr\u00fcfung durch.<\/strong> Alle Punkte der obigen Checkliste sollten vor Abschluss des endg\u00fcltigen Vertrags abgearbeitet sein.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Erstellen Sie den endg\u00fcltigen Kaufvertrag.<\/strong> Der Vertrag wird in der Regel von einem Anwalt ausgearbeitet und vor der notariellen Beurkundung gepr\u00fcft.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sorgen Sie bei Bedarf f\u00fcr einen vereidigten Gerichtsdolmetscher.<\/strong> Wenn eine oder beide Parteien eine \u00dcbersetzung ben\u00f6tigen, wird f\u00fcr die notarielle Beurkundung ein vereidigter Gerichtsdolmetscher hinzugezogen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Unterzeichnen Sie vor einem montenegrinischen Notar.<\/strong> F\u00fcr Grundst\u00fccksgesch\u00e4fte in Montenegro ist eine notarielle Beurkundung in der vorgeschriebenen Form erforderlich. Der Notar \u00fcberpr\u00fcft die Identit\u00e4t der Parteien und die formalen Anforderungen des Vertrags, ersetzt jedoch keine unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>F\u00fchren Sie Geld\u00fcberweisungen \u00fcber einen dokumentierten Bankkanal durch.<\/strong> Geldtransfers sollten so erfolgen, dass ein eindeutiger Belegnachweis entsteht und die Vorschriften zur Herkunft der Mittel eingehalten werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Reichen Sie den Antrag auf Eintragung des Eigentums ein.<\/strong> Nach Fertigstellung wird die Eintragung des neuen Eigent\u00fcmers in das Kataster beantragt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Entrichten Sie die anfallenden Steuern und Geb\u00fchren.<\/strong> Grunderwerbsteuer oder gegebenenfalls Mehrwertsteuer sowie Notar-, Eintragungs- und Honorarkosten.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Besorgen Sie sich einen aktuellen Registrierungsnachweis.<\/strong> Eine neue \u201eListe der Unbeweglichkeiten\u201c, in der der K\u00e4ufer als eingetragener Eigent\u00fcmer best\u00e4tigt wird.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Beginnen Sie mit den Planungs- und Genehmigungsarbeiten erst, nachdem Sie den Planungsablauf best\u00e4tigt haben.<\/strong> Holen Sie bei der zust\u00e4ndigen Planungsbeh\u00f6rde die formellen st\u00e4dtebaulichen und technischen Auflagen ein, bevor Sie Architekturentw\u00fcrfe in Auftrag geben oder im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften eine Baugenehmigung beantragen.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>F\u00fcr K\u00e4ufer, die w\u00e4hrend des gesamten Prozesses nicht in Montenegro anwesend sein k\u00f6nnen, kann die Transaktion durch einen ordnungsgem\u00e4\u00df bevollm\u00e4chtigten Vertreter im Rahmen eines <strong>Vollmacht<\/strong>. Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht muss den montenegrinischen Formvorschriften entsprechen und erfordert in der Regel eine beglaubigte \u00dcbersetzung. Je nach Ausstellungsland und gegebenenfalls geltenden Abkommen kann eine Apostille, eine konsularische Beglaubigung oder gar keine zus\u00e4tzliche Beglaubigung erforderlich sein. Kl\u00e4ren Sie die konkreten Anforderungen mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich auf eine Vollmacht verlassen. Weitere praktische Hinweise finden Sie unter <a href=\"https:\/\/claude.ai\/all\/buy-property-in-montenegro-remotely\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Immobilien in Montenegro aus der Ferne kaufen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kosten, Steuern und Zeitplan<\/h2>\n\n\n\n<p>Die nachstehende Tabelle enth\u00e4lt die wichtigsten Kostenkategorien im Zusammenhang mit einem Grundst\u00fcckskauf in Montenegro. Die nachstehende Tabelle fasst die wichtigsten Kostenkategorien sowie die im Juli 2026 \u00f6ffentlich zug\u00e4nglichen Steuerregelungen zusammen. Die steuerliche Behandlung h\u00e4ngt vom Verk\u00e4ufer, dem rechtlichen Status des Grundst\u00fccks, der Transaktionsstruktur und dem von den Beh\u00f6rden anerkannten Steuerwert ab; daher sollten K\u00e4ufer vor der Unterzeichnung eine schriftliche Berechnung einholen.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine ausf\u00fchrliche Darstellung der anfallenden Steuern finden Sie unter <a href=\"\/de\/all\/montenegro-property-taxes-a-practical-guide-for-buyers\/\" target=\"_blank\">Grundsteuern in Montenegro.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Die Steuers\u00e4tze werden angegeben, sofern sie anhand aktueller \u00f6ffentlich zug\u00e4nglicher Quellen \u00fcberpr\u00fcft werden k\u00f6nnen. Honorare und Verwaltungskosten variieren je nach Dienstleister, Transaktionswert, Komplexit\u00e4t der Parzelle und Arbeitsumfang. Alle unten aufgef\u00fchrten, nicht gesetzlich festgelegten Zahlen dienen lediglich als indikative Marktwerte und sollten schriftlich best\u00e4tigt werden, bevor sich der K\u00e4ufer zur Transaktion verpflichtet.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Kostenposition<\/th><th>Wann dies gilt<\/th><th>Satz oder Richtpreis<\/th><th>Was ist zu \u00fcberpr\u00fcfen?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Anschaffungspreis<\/td><td>Bei Fertigstellung<\/td><td>Zwischen den Parteien vereinbart<\/td><td>Stimmt mit dem Katastergebiet \u00fcberein; spiegelt den tats\u00e4chlichen Planungswert wider<\/td><\/tr><tr><td>Grunderwerbsteuer<\/td><td>Gilt, wenn der Erwerb nicht der Mehrwertsteuer unterliegt; trifft im Allgemeinen auf die meisten Transaktionen mit privaten Verk\u00e4ufern zu<\/td><td>Bis zu 150.000 \u20ac: 3%.<br><br>Von 150.000,01 \u20ac bis 500.000 \u20ac: 4.500 \u20ac zuz\u00fcglich 5% des Betrags, der \u00fcber 150.000 \u20ac liegt.<br><br>\u00dcber 500.000 \u20ac: 22.000 \u20ac zuz\u00fcglich 6% des Betrags, der 500.000 \u20ac \u00fcbersteigt.<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie den geltenden Steuersatz, den steuerpflichtigen Wert und etwaige Freibetr\u00e4ge. Siehe das Beispiel mit 250.000 \u20ac unterhalb der Tabelle.<\/td><\/tr><tr><td>Mehrwertsteuer<\/td><td>Dies kann gelten, wenn die Lieferung in den Anwendungsbereich des Umsatzsteuergesetzes f\u00e4llt. Die Umsatzsteuerregistrierung des Verk\u00e4ufers allein ist nicht ausschlaggebend f\u00fcr die steuerliche Behandlung.<\/td><td>Regelsatz: 21% des steuerpflichtigen Entgelts, sofern die Mehrwertsteuer anf\u00e4llt.<\/td><td>Pr\u00fcfen Sie, ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anf\u00e4llt, ob das Grundst\u00fcck und der Genehmigungsstatus die entsprechenden Mehrwertsteuerbedingungen erf\u00fcllen und ob der angegebene Preis die Mehrwertsteuer enth\u00e4lt. Beachten Sie die Erl\u00e4uterungen und \u00dcbergangsregelungen unmittelbar unter dieser Tabelle.<\/td><\/tr><tr><td>Notargeb\u00fchren<\/td><td>Bei der Unterzeichnung<\/td><td>Regulierte Geb\u00fchr auf Basis des Transaktionswerts; fordern Sie vor der Unterzeichnung eine schriftliche Berechnung beim Notar an.<br>Zu den Notargeb\u00fchren kann die Mehrwertsteuer hinzukommen.<\/td><td>Holen Sie sich vorab einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein<\/td><\/tr><tr><td>Zertifizierter Gerichtsdolmetscher<\/td><td>In welchen F\u00e4llen ist eine \u00dcbersetzung beim Notar erforderlich?<\/td><td>F\u00fcr das Dolmetschen werden h\u00e4ufig etwa 50 \u20ac pro Stunde angegeben; schriftliche \u00dcbersetzungen werden in der Regel separat berechnet. Die Angaben dienen nur als Anhaltspunkt.<\/td><td>Erforderlich f\u00fcr Personen, die kein Montenegrinisch sprechen, in notariellen Verfahren<\/td><\/tr><tr><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>W\u00e4hrend der gesamten Due-Diligence-Pr\u00fcfung und der Transaktion<\/td><td>Pauschalhonorar oder Stundensatz je nach Umfang der Due-Diligence-Pr\u00fcfung und der Transaktionsbegleitung; bitte fordern Sie ein schriftliches Angebot an.<\/td><td>Leistungsumfang; Unabh\u00e4ngigkeit vom Verk\u00e4ufer<\/td><\/tr><tr><td>Zugelassener Vermessungsingenieur oder Geod\u00e4t<\/td><td>Im Rahmen der Due-Diligence-Pr\u00fcfung und der Standortbesichtigung<\/td><td>Festpreisangebot auf der Grundlage der Paketgr\u00f6\u00dfe, des Standorts, der verf\u00fcgbaren Unterlagen und der erforderlichen Begutachtung.<\/td><td>Ob eine Grenzvermessung enthalten ist<\/td><\/tr><tr><td>Begutachtung durch einen Architekten oder Stadtplaner<\/td><td>Im Rahmen der Due-Diligence-Pr\u00fcfung<\/td><td>Festpreisangebot, je nachdem, ob sich der Auftrag auf eine Planungspr\u00fcfung beschr\u00e4nkt oder auch eine Machbarkeits- und Entwurfsberatung umfasst.<\/td><td>Ob eine vollst\u00e4ndige Pr\u00fcfung der Planungsunterlagen enthalten ist<\/td><\/tr><tr><td>Gr\u00fcndung einer Gesellschaft (falls zutreffend)<\/td><td>Falls vor der Akquisition ein DOO verwendet wird<\/td><td>Gr\u00fcndungskosten sowie laufende Kosten f\u00fcr Buchhaltung, Berichterstattung und Kontof\u00fchrung; holen Sie einen Kostenvoranschlag f\u00fcr das erste Jahr sowie einen j\u00e4hrlichen Kostenvoranschlag ein.<\/td><td>Laufende Instandhaltungskosten; Rechtsgutachten zur Grundst\u00fccksart<\/td><\/tr><tr><td>J\u00e4hrliche Unternehmensbuchhaltung und Einreichungen<\/td><td>Laufend, wenn DOO verwendet wird<\/td><td>Jahreshonorar f\u00fcr den Steuerberater<\/td><td>Verpflichtung unabh\u00e4ngig von der Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit des Unternehmens<\/td><\/tr><tr><td>Geb\u00fchren f\u00fcr die Eintragung in das Kataster<\/td><td>Bei der Anmeldung<\/td><td>Geringe Verwaltungsgeb\u00fchr gem\u00e4\u00df der geltenden Geb\u00fchrenordnung; bitte erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Betrag f\u00fcr den jeweiligen Antrag.<\/td><td>Aktuelle Geb\u00fchr bei der Immobilienverwaltung erfragen<\/td><\/tr><tr><td>J\u00e4hrliche Grundsteuer<\/td><td>Jedes Jahr, in dem man Eigent\u00fcmer ist<\/td><td>In der Regel 0,251 TP20T\u201311 TP20T des festgestellten Marktwerts pro Jahr, vorbehaltlich kommunaler Vorschriften und der Immobilienkategorie.<\/td><td>Der Satz variiert je nach Gemeinde und Art der Immobilie<\/td><\/tr><tr><td>Infrastruktur und Versorgungsanschl\u00fcsse<\/td><td>Vor Baubeginn<\/td><td>Es gibt keinen verl\u00e4sslichen Richtwert; die Kosten h\u00e4ngen von den Bedingungen des Anbieters, der Entfernung, der Kapazit\u00e4t, dem Zugang und den erforderlichen Arbeiten ab.<\/td><td>Informieren Sie sich vor dem Kauf \u00fcber die technischen Voraussetzungen und Kostenvoranschl\u00e4ge<\/td><\/tr><tr><td>Baustellenvorbereitung und Erdarbeiten<\/td><td>Vor Baubeginn<\/td><td>Es gibt keine verl\u00e4sslichen Richtwerte; holen Sie f\u00fcr das jeweilige Gel\u00e4nde einen vorl\u00e4ufigen Kostenvoranschlag eines Ingenieurs oder Bauunternehmers ein.<\/td><td>F\u00fcr Hanglagen wird eine geotechnische Begutachtung empfohlen<\/td><\/tr><tr><td>Geotechnische Untersuchung<\/td><td>Vor der Planung und der Baugenehmigung<\/td><td>Pauschalhonorar<\/td><td>Kann je nach Projekt und Standort als Teil der Planungsunterlagen erforderlich sein; bitte bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde nachfragen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Was im Angebotspreis m\u00f6glicherweise nicht enthalten ist<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Der ausgeschriebene Grundst\u00fcckspreis ist nur ein Teil des Gesamtbudgets des K\u00e4ufers f\u00fcr das Projekt.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Zus\u00e4tzliche Kosten<\/th><th>Warum es dazu kommen kann<\/th><th>Was Sie vor dem Kauf besorgen sollten<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer<\/td><td>Das h\u00e4ngt von der steuerlichen Behandlung der Transaktion ab.<\/td><td>Schriftliche Steuerberechnung<\/td><\/tr><tr><td>Rechtliche und katasterrechtliche Pr\u00fcfung<\/td><td>Erforderlich zur \u00dcberpr\u00fcfung der Eigentumsverh\u00e4ltnisse und der Beschr\u00e4nkungen<\/td><td>Leistungsumfang und Honorarvorschlag des Rechtsanwalts<\/td><\/tr><tr><td>Geod\u00e4tische Vermessung<\/td><td>Die Grenzen oder der Zugang entsprechen m\u00f6glicherweise nicht dem tats\u00e4chlichen Standort<\/td><td>Kostenvoranschlag des Vermessungsingenieurs<\/td><\/tr><tr><td>\u00dcberpr\u00fcfung der Planung<\/td><td>Die angegebene Fl\u00e4che kann von der bebaubaren Fl\u00e4che abweichen.<\/td><td>Schriftliche Planungsbeurteilung des Architekten<\/td><\/tr><tr><td>Versorgungsanschl\u00fcsse<\/td><td>Die Infrastruktur in der N\u00e4he garantiert keine Verbindung<\/td><td>Technische Bedingungen der Anbieter<\/td><\/tr><tr><td>Zugriffsrechte<\/td><td>M\u00f6glicherweise muss eine Privatstra\u00dfe oder ein Wegerecht offiziell festgelegt werden<\/td><td>Kataster- und rechtliche Best\u00e4tigung<\/td><\/tr><tr><td>Erdarbeiten und St\u00fctzmauern<\/td><td>H\u00e4ufig auf steilen oder unebenen Grundst\u00fccken anzutreffen<\/td><td>Vorl\u00e4ufige technische Sch\u00e4tzung<\/td><\/tr><tr><td>Planung und Genehmigungen<\/td><td>Das Eigentumsrecht umfasst keine Baugenehmigung.<\/td><td>Vorl\u00e4ufiges Projektbudget des Architekten<\/td><\/tr><tr><td>Unternehmensverwaltung<\/td><td>Gilt, wenn ein DOO verwendet wird<\/td><td>Kostenvoranschlag f\u00fcr die Einrichtung und die j\u00e4hrliche Wartung<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Bevor Sie zwei Grundst\u00fccke miteinander vergleichen, sollten Sie die voraussichtlichen Kosten ermitteln, die anfallen, um jedes einzelne Grundst\u00fcck rechtlich und technisch f\u00fcr das geplante Projekt vorzubereiten, anstatt lediglich deren ausgeschriebenen Quadratmeterpreis zu vergleichen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel:<\/strong> Grundst\u00fcck A hat einen niedrigeren Angebotspreis, erfordert jedoch eine Vereinbarung \u00fcber eine private Zufahrt, umfangreiche St\u00fctzmauern und einen neuen Versorgungsanschluss. Grundst\u00fcck B kostet pro Quadratmeter mehr, verf\u00fcgt jedoch \u00fcber eine eingetragene Zufahrt \u00fcber eine \u00f6ffentliche Stra\u00dfe, festgelegte Bebauungsparameter und Versorgungsanschl\u00fcsse an der Grundst\u00fccksgrenze. Grundst\u00fcck B k\u00f6nnte trotz des h\u00f6heren angegebenen Grundst\u00fcckspreises die geringeren Gesamtentwicklungskosten aufweisen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die umsatzsteuerliche Behandlung von Baugrundst\u00fccken erfordert besondere Aufmerksamkeit.<\/strong> Ab dem 1. April 2026 gilt der Verkauf von Baugrundst\u00fccken, f\u00fcr die eine Baugenehmigung erteilt wurde, als steuerpflichtige Leistung, sofern die Transaktion unter das Mehrwertsteuersystem f\u00e4llt. Der regul\u00e4re Mehrwertsteuersatz in Montenegro betr\u00e4gt 21%. Grundst\u00fccke ohne entsprechende Baugenehmigung werden anders behandelt, und vor dem 1. April 2026 geleistete Vorauszahlungen unterliegen \u00dcbergangsbestimmungen. Der Mehrwertsteuerstatus des Verk\u00e4ufers, die Baugenehmigung, der Vertrag und der Zeitpunkt der Zahlung m\u00fcssen daher gepr\u00fcft werden, bevor der K\u00e4ufer die Steuerbelastung berechnet.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel zur \u00dcbertragungssteuer:<\/strong> Wenn der steuerpflichtige Wert eines Grundst\u00fcckskaufs 250.000 \u20ac betr\u00e4gt und die Transaktion der Grunderwerbsteuer statt der Mehrwertsteuer unterliegt, ergibt sich folgende Berechnung: 4.500 \u20ac auf die ersten 150.000 \u20ac zuz\u00fcglich 5% der verbleibenden 100.000 \u20ac. Die sich daraus ergebende Grunderwerbsteuer betr\u00e4gt 9.500 \u20ac. Da die Steuerbeh\u00f6rde einen steuerpflichtigen Marktwert festlegen kann, der vom Vertragspreis abweicht, sollte dieses Beispiel nicht als transaktionsspezifische Bewertung betrachtet werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zum Thema Zeitplanung:<\/strong> F\u00fcr die Eintragung in das Grundbuch, die Gr\u00fcndung einer Gesellschaft, die Er\u00f6ffnung eines Bankkontos oder die Erteilung einer Baugenehmigung kann kein fester Zeitrahmen garantiert werden. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Gemeinde, der Auslastung der Grundbuchverwaltung und der Komplexit\u00e4t des Vorgangs. K\u00e4ufer sollten Abweichungen einkalkulieren und keine Verpflichtungen eingehen, die von bestimmten beh\u00f6rdlichen Fristen abh\u00e4ngen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Risiken und Warnsignale<\/h2>\n\n\n\n<p>Zu den Problemen, die bei Grundst\u00fcckstransaktionen in Montenegro auftreten k\u00f6nnen, geh\u00f6ren die folgenden. Jeder dieser Punkte ist ein Aspekt, den eine strukturierte Due-Diligence-Pr\u00fcfung aufdecken soll, bevor eine Anzahlung geleistet wird.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Unter Zugrundelegung der Beschreibung des Grundst\u00fccks durch den Verk\u00e4ufer.<\/strong> \u201cBaugrundst\u00fcck\u201d, \u201cerschlossenes Grundst\u00fcck\u201d und \u201cVillengrundst\u00fcck\u201d sind kommerzielle Bezeichnungen ohne rechtliche Bedeutung.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ein bebautes Gebiet mit einem baureifen Grundst\u00fcck verwechseln.<\/strong> Ein Grundst\u00fcck, das sich in einem bebauten Gebiet befindet, verf\u00fcgt m\u00f6glicherweise weder \u00fcber einen verabschiedeten Bebauungsplan noch \u00fcber eine rechtm\u00e4\u00dfige Zufahrt oder Anschl\u00fcsse an die Versorgungsnetze.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Das Kataster \u00fcberpr\u00fcfen, dabei aber den Bebauungsplan au\u00dfer Acht lassen.<\/strong> Beide m\u00fcssen gemeinsam gepr\u00fcft werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vorausgesetzt, die Sichtbarkeit der Zufahrt ist rechtlich gew\u00e4hrleistet.<\/strong> Eine physisch vorhandene Trasse bedeutet nicht, dass ein eingetragenes Wegerecht oder der Status als \u00f6ffentliche Stra\u00dfe besteht.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Miteigentum au\u00dfer Acht lassen.<\/strong> Nicht offengelegte Miteigent\u00fcmer k\u00f6nnen eine Transaktion blockieren oder erschweren.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Der Kauf nur eines Anteils ohne klare Aufteilung oder Nutzungsvereinbarung.<\/strong> Ein gemeinsames Eigentumsrecht ohne eine schriftlich festgehaltene Vereinbarung dar\u00fcber, welchen Anteil jeder Eigent\u00fcmer nutzen oder bebauen darf, f\u00fchrt zu k\u00fcnftigen Konflikten.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nicht eingetragene Grundst\u00fccksgrenzen akzeptieren.<\/strong> Wenn die tats\u00e4chlichen Grenzen vor Ort nicht mit dem Katasterplan \u00fcbereinstimmen, liegt m\u00f6glicherweise bereits ein Grenzstreit vor.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die Risiken im Zusammenhang mit Hypotheken, Anspr\u00fcchen oder R\u00fcckerstattungsforderungen werden au\u00dfer Acht gelassen.<\/strong> Eingetragene Belastungen k\u00f6nnen weiterhin auf der Immobilie lasten, sofern sie nicht im Rahmen der Vertragsabwicklung rechtswirksam getilgt werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die Leistung einer Anzahlung vor Abschluss der Due-Diligence-Pr\u00fcfung.<\/strong> Zahlungen im Rahmen von Reservierungsvereinbarungen k\u00f6nnen unter bestimmten Umst\u00e4nden verfallen, insbesondere wenn sie ausdr\u00fccklich als \u201eKapara\u201c ausgestaltet sind; die Folgen h\u00e4ngen jedoch von der jeweiligen Vereinbarung und dem Grund f\u00fcr die Nichtabwicklung ab. Die Bedingungen sollten stets schriftlich gepr\u00fcft werden, bevor Gelder \u00fcberwiesen werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vorausgesetzt, die Versorgungsanschl\u00fcsse lassen sich kosteng\u00fcnstig herstellen.<\/strong> Vor dem Kauf sollten die technischen Bedingungen der Versorgungsunternehmen eingeholt werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Untersch\u00e4tzung der Kosten f\u00fcr B\u00f6schungen und St\u00fctzmauern.<\/strong> Diese Faktoren k\u00f6nnen die Wirtschaftlichkeit eines an einem Hang gelegenen Grundst\u00fccks an der K\u00fcste oder in den Bergen erheblich beeinflussen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Unter Ber\u00fccksichtigung k\u00fcnftiger \u00c4nderungen der Planung.<\/strong> Planungsdokumente werden von den Gemeinden verabschiedet, und ihre Zeitpl\u00e4ne sind nicht vorhersehbar.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kauf \u00fcber ein bestehendes Unternehmen ohne unternehmensbezogene Due-Diligence-Pr\u00fcfung.<\/strong> Ein Unternehmen kann Verbindlichkeiten haben, die sich nicht allein aus einer Katasterauskunft ergeben, und die steuerlichen Auswirkungen eines Anteilserwerbs m\u00fcssen gesondert gepr\u00fcft werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Der Erwerb von Eigentum f\u00fchrt automatisch zur Erlangung eines Aufenthaltsrechts.<\/strong> Der Zusammenhang zwischen dem Erwerb von Immobilien und einem befristeten Aufenthalt ist an bestimmte Voraussetzungen gekn\u00fcpft; siehe den folgenden Abschnitt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vorl\u00e4ufige Architekturzeichnungen als offizielle Genehmigung betrachten.<\/strong> Eine Konzeptzeichnung eines Architekten ist keine Baugenehmigung.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Den Anwalt des Verk\u00e4ufers als einzigen Berater des K\u00e4ufers heranziehen.<\/strong> Eine unabh\u00e4ngige rechtliche Vertretung ist unerl\u00e4sslich.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/55b4b74d-c1d8-4ac7-bd4d-58e34a6c0ef7_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro\" class=\"wp-image-5994\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/55b4b74d-c1d8-4ac7-bd4d-58e34a6c0ef7_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/55b4b74d-c1d8-4ac7-bd4d-58e34a6c0ef7_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/55b4b74d-c1d8-4ac7-bd4d-58e34a6c0ef7_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/55b4b74d-c1d8-4ac7-bd4d-58e34a6c0ef7_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Ein praktisches Beispiel:<\/strong> Ein K\u00e4ufer findet ein 1.500 Quadratmeter gro\u00dfes Grundst\u00fcck mit Meerblick, dessen Preis pro Quadratmeter attraktiv ist. Bei n\u00e4herer Pr\u00fcfung stellt sich heraus: Es handelt sich um einen Anteil an einer gr\u00f6\u00dferen Katasterparzelle, nicht um ein eigenst\u00e4ndiges Grundst\u00fcck; das im Bebauungsplan ausgewiesene Baugrundst\u00fcck umfasst auch die benachbarte Parzelle, die einem Dritten geh\u00f6rt; es besteht keine eingetragene Wegerechtsvereinbarung f\u00fcr die Zufahrt, sondern lediglich ein Pfad, der \u00fcber das Grundst\u00fcck eines Nachbarn f\u00fchrt; und die st\u00e4dtebaulichen und technischen Auflagen sehen eine maximale Bruttogeschossfl\u00e4che vor, die deutlich kleiner ist, als der K\u00e4ufer angenommen hatte. Jeder dieser Punkte w\u00e4re bei einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Pr\u00fcfung des \u201eList Nepokretnosti\u201c, des Katasterplans, des Planungsdokuments und des Gutachtens eines zugelassenen Vermessungsingenieurs erkennbar gewesen \u2013 all diese Unterlagen sollten vor der Leistung einer Anzahlung eingeholt und gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Weitere Informationen zur Vermeidung h\u00e4ufiger Fallstricke finden Sie unter \u201eFehler beim Immobilienkauf in Montenegro\u201c.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Grundst\u00fcckskauf und Wohnsitz<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Erwerb von Immobilien in Montenegro \u2013 einschlie\u00dflich Grundst\u00fccken \u2013 wird manchmal im Zusammenhang mit einem befristeten Aufenthalt diskutiert, doch dieser Zusammenhang ist an bestimmte Voraussetzungen gekn\u00fcpft und l\u00e4sst sich nicht als automatisch zusammenfassen.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>F\u00fcr den Immobilienbesitz und den vor\u00fcbergehenden Aufenthalt gelten unterschiedliche Regelungen. Das Ergebnis kann von der eingetragenen Art und dem Wert der Immobilie, der Eigent\u00fcmerstruktur sowie den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Einwanderungsbestimmungen abh\u00e4ngen. Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass unbebaute Grundst\u00fccke denselben Status haben wie fertiggestellte und eingetragene Wohnimmobilien.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Da dieses Thema im Leitfaden \u201eAufenthaltsgenehmigung in Montenegro durch Immobilienbesitz\u201c separat behandelt wird, sollten K\u00e4ufer diesen Leitfaden heranziehen, um sich \u00fcber die aktuellen Schwellenwerte, Bewertungsregeln, erforderlichen Unterlagen und \u00dcbergangsbestimmungen zu informieren.<\/p>\n\n\n\n<p>Allgemeine Informationen zum vor\u00fcbergehenden Aufenthalt in Montenegro werden von der montenegrinischen Regierung unter folgender Adresse ver\u00f6ffentlicht: <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/en\/article\/temporary-residence\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">gov.me\/de\/article\/vor\u00fcbergehender-Aufenthalt<\/a>. Auf dieser Seite werden die Kategorien und allgemeinen Bedingungen dargelegt; sie stellt jedoch keine individuelle Einwanderungsberatung dar und spiegelt m\u00f6glicherweise nicht die neuesten gesetzlichen \u00c4nderungen wider.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>K\u00e4ufer, die ein Grundst\u00fcck in der Erwartung erwerben, dass es die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung erm\u00f6glicht, sollten sich vor Abschluss einer Transaktion von einem qualifizierten Anwalt unabh\u00e4ngig in Einwanderungsfragen beraten lassen.<\/strong> Die Vorschriften f\u00fcr einen vor\u00fcbergehenden Aufenthalt k\u00f6nnen sich \u00e4ndern, und der Ausgang eines konkreten Antrags h\u00e4ngt von den individuellen Umst\u00e4nden und der jeweils geltenden Rechtslage ab.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wer sollte Grundst\u00fccke kaufen?<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Kauf von Grundst\u00fccken in Montenegro ist nicht f\u00fcr jeden K\u00e4ufer geeignet. Eine fertige Immobilie \u2013 sei es aus dem Bestandsverkauf oder als Neubauprojekt \u2013 ist m\u00f6glicherweise die praktischere Wahl f\u00fcr K\u00e4ufer, die ihren Zeitplan, ihre Kosten und das Endergebnis mit gr\u00f6\u00dferer Sicherheit kontrollieren m\u00f6chten. Die folgenden vier Szenarien helfen dabei, zu erkennen, wann der Kauf eines Grundst\u00fccks sinnvoll sein kann und was jeweils daf\u00fcr erforderlich ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Eigenheim oder Villa.<\/strong> Der K\u00e4ufer m\u00f6chte auf einem Grundst\u00fcck in seinem Besitz ein Haus nach eigenen Vorstellungen errichten. Dies ist ein Szenario, in dem ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer Grundst\u00fccke mit einem klaren Planungs- und Bauauftrag erwerben. Voraussetzung hierf\u00fcr ist ein Grundst\u00fcck mit einem genehmigten Bebauungsplan, festgelegten Bauparametern, rechtm\u00e4\u00dfigem Zugang, der M\u00f6glichkeit zum Anschluss an die Versorgungsnetze und einem klaren Weg zur Baugenehmigung. Die Pr\u00fcfung der Baupl\u00e4ne, die Planung und das Genehmigungsverfahren verursachen im Vergleich zum Kauf einer fertigen Immobilie zus\u00e4tzlichen Zeit- und Kostenaufwand. Einen \u00dcberblick \u00fcber die Standorte nach Regionen finden Sie unter \u201eDie besten Orte f\u00fcr den Immobilienkauf in Montenegro\u201c \u2013 die baurechtlichen Rahmenbedingungen und die Verf\u00fcgbarkeit der Infrastruktur variieren erheblich zwischen den K\u00fcstengemeinden, den zentralen Gebieten und dem Norden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kleines Entwicklungsprojekt.<\/strong> Der K\u00e4ufer beabsichtigt, zwei oder mehr Einheiten zum Verkauf oder zur Vermietung zu errichten. Dies erh\u00f6ht die Komplexit\u00e4t: Die planerischen Rahmenbedingungen m\u00fcssen die geplante Anzahl an Einheiten ber\u00fccksichtigen, der Verkaufsprozess erfordert zus\u00e4tzliche beh\u00f6rdliche Schritte, und die Finanzanalyse verlangt eine detaillierte Kosten- und Ertragsmodellierung. Rechtliche und architektonische Beratung in der Machbarkeitsphase ist unerl\u00e4sslich, bevor ein Preis vereinbart wird.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Langfristige Immobilieninvestition.<\/strong> Der K\u00e4ufer erwirbt ein Grundst\u00fcck mit der Absicht, es zu halten und sp\u00e4ter zu verkaufen. Dieser Ansatz ist mit erheblichen Unsicherheiten verbunden: Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen entwickeln sich m\u00f6glicherweise nicht wie erwartet, das Grundst\u00fcck verursacht Haltekosten, und der Weiterverkauf an einen anderen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer kann denselben Beschr\u00e4nkungen unterliegen wie der urspr\u00fcngliche Kauf. Ob dies eine geeignete Strategie ist, h\u00e4ngt von den Zielen, den Kosten und der Risikobereitschaft des K\u00e4ufers ab.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Projekt in den Bereichen Landwirtschaft, Gastgewerbe oder l\u00e4ndlicher Raum.<\/strong> Der K\u00e4ufer erw\u00e4gt den Erwerb von Grundst\u00fccken f\u00fcr ein Konzept in den Bereichen Landwirtschaft, Agrotourismus, \u00d6ko-Lodge oder l\u00e4ndliche Gastlichkeit. Diese Projekte betreffen h\u00e4ufig Grundst\u00fcckskategorien, f\u00fcr die zus\u00e4tzliche Beschr\u00e4nkungen beim direkten Erwerb durch Ausl\u00e4nder, spezifische Planungs- und Genehmigungsvorschriften sowie infrastrukturelle Herausforderungen gelten, die sich vom Wohnungsbau unterscheiden. Vor jeder Transaktion ist eine auf die jeweilige Projektart und den Standort zugeschnittene rechtliche und planerische Beratung erforderlich.<\/p>\n\n\n\n<p>In allen vier Szenarien h\u00e4ngt die Frage, ob ein Baugrundst\u00fcck oder eine fertige Immobilie die bessere Wahl ist, vom Zeitplan des K\u00e4ufers, seinem Budget, seiner Bereitschaft, sich auf komplexe Abl\u00e4ufe einzulassen, sowie vom Zugang zu qualifizierter fachlicher Unterst\u00fctzung in Montenegro ab.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<p><strong>Haben Sie keine passende Option gefunden?<\/strong> Der \u00f6ffentliche Katalog deckt nur einen Teil des verf\u00fcgbaren Angebots ab. Teilen Sie uns Ihre bevorzugte Gemeinde, Ihr Budget, die Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe und Ihr geplantes Projekt mit, und The Residence erstellt Ihnen eine individuelle Auswahl. <a href=\"https:\/\/wa.me\/+995599050123\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Fordern Sie eine ma\u00dfgeschneiderte Auswahlliste mit Immobilien in Montenegro an<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die wichtigsten Erkenntnisse<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nicht alle Grundst\u00fcckskategorien stehen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern direkt zur Verf\u00fcgung.<\/strong> Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen, Waldfl\u00e4chen und bestimmte andere Kategorien erfordern eine zus\u00e4tzliche Pr\u00fcfung und m\u00f6glicherweise eine andere Kaufstruktur. Eine gesetzliche Ausnahmeregelung kann es einer ausl\u00e4ndischen Privatperson erm\u00f6glichen, bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4che zusammen mit einem auf diesem Grundst\u00fcck befindlichen Wohngeb\u00e4ude zu erwerben.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die katasterrechtliche Einstufung und die planerische Ausweisung sind voneinander getrennt.<\/strong> Eine im Kataster einer bestimmten Kategorie eingetragene Parzelle kann in den Planungsunterlagen eine andere Bezeichnung haben. Beide m\u00fcssen unabh\u00e4ngig voneinander \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Das Eigentum an einem Grundst\u00fcck begr\u00fcndet noch nicht das Recht, darauf zu bauen.<\/strong> Die Baurechte werden durch den geltenden Bebauungsplan festgelegt, und gem\u00e4\u00df den seit M\u00e4rz 2025 geltenden Vorschriften ist eine Baugenehmigung erforderlich.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine rechtm\u00e4\u00dfige Zufahrt muss registriert sein; sie kann nicht einfach vorausgesetzt werden.<\/strong> Ein sichtbarer Weg begr\u00fcndet kein einklagbares Wegerecht.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ein st\u00e4dtisches Grundst\u00fcck und eine Katasterparzelle sind m\u00f6glicherweise nicht dasselbe.<\/strong> Bauvorschriften gelten f\u00fcr das st\u00e4dtische Grundst\u00fcck oder die Planungseinheit; ein K\u00e4ufer erwirbt m\u00f6glicherweise nur einen Teil davon.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Der Kauf \u00fcber eine montenegrinische DOO bringt laufende Verpflichtungen mit sich<\/strong> und erm\u00f6glicht nicht automatisch den Erwerb von Grundst\u00fccken einer bestimmten, mit Auflagen verbundenen Kategorie oder die Umgehung von planungsrechtlichen Auflagen. Vor dem weiteren Vorgehen ist ein schriftliches Rechtsgutachten erforderlich.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Es sollten keine Zahlungen im Rahmen einer Reservierung oder einer Vorvereinbarung geleistet werden, bevor Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Katasterstatus, baurechtliche Zweckbestimmung, Zufahrtsm\u00f6glichkeiten und die Kaufstruktur nicht schriftlich von einem unabh\u00e4ngigen Rechtsanwalt gepr\u00fcft wurden.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine unabh\u00e4ngige rechtliche, planerische und technische Due-Diligence-Pr\u00fcfung ist dringend ratsam<\/strong> bevor ein K\u00e4ufer eine verbindliche Zusage abgibt.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ae9f5eb7-b9cd-455f-a315-f49bc3d39a38_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Ausl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro\" class=\"wp-image-5995\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ae9f5eb7-b9cd-455f-a315-f49bc3d39a38_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ae9f5eb7-b9cd-455f-a315-f49bc3d39a38_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ae9f5eb7-b9cd-455f-a315-f49bc3d39a38_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ae9f5eb7-b9cd-455f-a315-f49bc3d39a38_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Verbreitete Mythen \u00fcber Grundbesitz durch Ausl\u00e4nder<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Mythos<\/th><th>Realit\u00e4t<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Ausl\u00e4nder d\u00fcrfen in Montenegro kein Land besitzen<\/td><td>Ausl\u00e4nder d\u00fcrfen grunds\u00e4tzlich f\u00fcr Bauzwecke geeignete Grundst\u00fccke erwerben, wobei f\u00fcr bestimmte Personengruppen Einschr\u00e4nkungen gelten.<\/td><\/tr><tr><td>Jedes Grundst\u00fcck mit einer Fl\u00e4che von weniger als 5.000 m\u00b2 kann direkt erworben werden<\/td><td>Die 5.000-m\u00b2-Regel ist eine eng gefasste Ausnahme, wonach ein Wohngeb\u00e4ude zusammen mit land- oder forstwirtschaftlichen Fl\u00e4chen \u00fcbertragen werden muss.<\/td><\/tr><tr><td>Ein \u201cbebautes Grundst\u00fcck\u201d kann automatisch bebaut werden<\/td><td>Die st\u00e4dtebauliche Zweckbestimmung, die st\u00e4dtebaulichen und technischen Auflagen, die Erschlie\u00dfung sowie die Baugenehmigung m\u00fcssen noch best\u00e4tigt werden<\/td><\/tr><tr><td>Eine sichtbare Stra\u00dfe belegt die rechtm\u00e4\u00dfige Zufahrt<\/td><td>Der Zugang sollte durch den Status als \u00f6ffentliche Stra\u00dfe, eine eingetragene Dienstbarkeit oder eine andere einklagbare Rechtsgrundlage gew\u00e4hrleistet werden.<\/td><\/tr><tr><td>Die Er\u00f6ffnung eines DOO beseitigt alle Einschr\u00e4nkungen<\/td><td>Die Eigentumsverh\u00e4ltnisse h\u00e4ngen von der Grundst\u00fcckskategorie, der Unternehmensstruktur und den geltenden Rechtsvorschriften ab.<\/td><\/tr><tr><td>Der Kauf eines Grundst\u00fccks f\u00fchrt automatisch zu einem Aufenthaltsrecht<\/td><td>Grundbesitz und vor\u00fcbergehender Aufenthalt sind zwei unterschiedliche rechtliche Fragen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Letzte \u00dcberpr\u00fcfung, bevor Sie fortfahren<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Fahren Sie erst fort, wenn Sie jede der folgenden Fragen mit \u201cJa\u201d beantworten k\u00f6nnen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ist der Verk\u00e4ufer der eingetragene Eigent\u00fcmer oder ein ordnungsgem\u00e4\u00df bevollm\u00e4chtigter Vertreter?<\/li>\n\n\n\n<li>Kann der K\u00e4ufer diese Art von Grundst\u00fcck rechtm\u00e4\u00dfig erwerben?<\/li>\n\n\n\n<li>Stimmt das begutachtete Grundst\u00fcck mit der Katasterparzelle \u00fcberein?<\/li>\n\n\n\n<li>Ist die Liste der M\u00e4ngel aktuell und f\u00fcr den Anwalt des K\u00e4ufers akzeptabel?<\/li>\n\n\n\n<li>Ist das geplante Bauvorhaben gem\u00e4\u00df den geltenden Planungsunterlagen zul\u00e4ssig?<\/li>\n\n\n\n<li>Wurden die Parameter f\u00fcr das st\u00e4dtische Baugrundst\u00fcck und das Geb\u00e4ude schriftlich best\u00e4tigt?<\/li>\n\n\n\n<li>Ist die Zufahrt \u00f6ffentlich oder durch ein einklagbares, eingetragenes Recht gesichert?<\/li>\n\n\n\n<li>Wurden die Voraussetzungen f\u00fcr den Anschluss an die Versorgungsnetze gepr\u00fcft?<\/li>\n\n\n\n<li>Wurden die Risiken in Bezug auf Hanglage, Bodenbeschaffenheit und Baustellenvorbereitung bewertet?<\/li>\n\n\n\n<li>Wurde die korrekte steuerliche Behandlung \u2013 Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer \u2013 best\u00e4tigt?<\/li>\n\n\n\n<li>Sind alle zus\u00e4tzlichen Kosten im Budget des K\u00e4ufers enthalten?<\/li>\n\n\n\n<li>Wird in der Vereinbarung geregelt, was mit den geleisteten Anzahlungen oder der Kapara geschieht, falls die Transaktion nicht zustande kommt?<\/li>\n\n\n\n<li>Hat der K\u00e4ufer eine unabh\u00e4ngige rechtliche, planerische und technische Beratung eingeholt?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Abschlie\u00dfende Leitlinien<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein sicherer Grundst\u00fcckserwerb in Montenegro beginnt nicht mit der Aussicht, der Lage oder dem Angebotspreis, sondern mit einer strukturierten Abfolge von Pr\u00fcfungen: die eingetragene Grundst\u00fcckskategorie und die Frage, ob ein Erwerb durch Ausl\u00e4nder nach geltendem Recht zul\u00e4ssig ist, das Katasterregister, den aktuellen Bebauungsplan, die zul\u00e4ssigen Bauparameter, den Zustand der Zufahrtsstra\u00dfe, die Machbarkeit von Versorgungsanschl\u00fcssen sowie die f\u00fcr die spezifische Situation des K\u00e4ufers geeignete Transaktionsstruktur.<\/p>\n\n\n\n<p>Jede dieser Pr\u00fcfungen erfolgt unabh\u00e4ngig. Ein positives Ergebnis bei einer Pr\u00fcfung bedeutet nicht, dass auch die anderen erf\u00fcllt sind. Ein Grundst\u00fcck, das die Eigentumspr\u00fcfung besteht, kann bei der baurechtlichen Pr\u00fcfung durchfallen. Ein Grundst\u00fcck mit einem genehmigten Bebauungsplan verf\u00fcgt m\u00f6glicherweise \u00fcber keinen eingetragenen Stra\u00dfenzugang. Ein Grundst\u00fcck mit akzeptablen Parametern kann eine Katasterklassifizierung aufweisen, die den direkten Erwerb durch Ausl\u00e4nder einschr\u00e4nkt. Ein Unternehmen, das zum Erwerb von Grundst\u00fccken mit Beschr\u00e4nkungen gegr\u00fcndet wurde, ist m\u00f6glicherweise nicht berechtigt, es sei denn, das geltende Recht l\u00e4sst dies ausdr\u00fccklich zu. Die Disziplin, jede Frage separat zu pr\u00fcfen \u2013 schriftlich und durch qualifizierte Fachleute \u2013, ist es, was einen reibungslos verlaufenden Kauf von einem unterscheidet, der ins Stocken ger\u00e4t oder scheitert, nachdem bereits Mittel bereitgestellt wurden.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein ordnungsgem\u00e4\u00df gepr\u00fcftes Grundst\u00fcck kann sich je nach den Zielen, Kosten und der Risikobereitschaft des K\u00e4ufers f\u00fcr ein Eigenheim, ein Bauprojekt oder eine langfristige Anlagestrategie eignen. Dieses Ergebnis h\u00e4ngt von der Qualit\u00e4t der vor dem Kauf durchgef\u00fchrten Due-Diligence-Pr\u00fcfung ab, nicht von der Attraktivit\u00e4t des Angebots.<\/p>\n\n\n\n<p>The Residence begleitet ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in jeder Phase der Grundst\u00fcckssuche, -pr\u00fcfung und professionellen Koordination in Montenegro. Wenn Sie den Kauf eines Grundst\u00fccks in Erw\u00e4gung ziehen und wissen m\u00f6chten, welche Optionen mit Ihrer geplanten Nutzung und Ihrer rechtlichen Situation vereinbar sind, wenden Sie sich an The Residence, um den Prozess auf einer fundierten Informationsgrundlage in Angriff zu nehmen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Als Ausl\u00e4nder kann man in Montenegro Grundst\u00fccke erwerben, aber [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":5987,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-5983","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5983","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5983"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5983\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5998,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5983\/revisions\/5998"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5987"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5983"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5983"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5983"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}