{"id":6042,"date":"2026-08-26T12:46:57","date_gmt":"2026-08-26T09:46:57","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=6042"},"modified":"2026-08-26T12:47:00","modified_gmt":"2026-08-26T09:47:00","slug":"buy-property-in-montenegro-remotely-step-by-step-guide-for-foreign-buyers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/buy-property-in-montenegro-remotely-step-by-step-guide-for-foreign-buyers\/","title":{"rendered":"Immobilien in Montenegro aus der Ferne kaufen: Eine Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer"},"content":{"rendered":"

Ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige k\u00f6nnen in der Regel Immobilien in Montenegro erwerben, ohne f\u00fcr die Transaktion selbst vor Ort sein zu m\u00fcssen, vorausgesetzt, das Gesch\u00e4ft ist ordnungsgem\u00e4\u00df strukturiert und ein bevollm\u00e4chtigter Vertreter handelt, falls erforderlich, im Rahmen einer g\u00fcltigen Vollmacht. Ein bevollm\u00e4chtigter Vertreter kann formale Schritte \u2013 einschlie\u00dflich der Unterzeichnung, des Erscheinens vor dem Notar und der Erledigung der Eintragungsformalit\u00e4ten \u2013 \u00fcbernehmen, soweit diese Befugnisse in der Vollmacht ausdr\u00fccklich gew\u00e4hrt sind. Was der Kauf aus der Ferne jedoch nicht \u00fcberfl\u00fcssig macht, ist die Notwendigkeit einer unabh\u00e4ngigen rechtlichen Pr\u00fcfung, einer physischen oder dokumentierten \u00dcberpr\u00fcfung der Immobilie, einer vorschriftsm\u00e4\u00dfigen internationalen Zahlung und der Best\u00e4tigung, dass das Eigentumsrecht korrekt eingetragen wurde.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Leitfaden behandelt den gesamten Prozess f\u00fcr K\u00e4ufer, die nicht in jeder Phase in Montenegro anwesend sein k\u00f6nnen oder dies nicht w\u00fcnschen: von der Vorauswahl einer Immobilie bis zum Erhalt der endg\u00fcltigen Katasterbest\u00e4tigung.<\/p>\n\n\n\n

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Immobilienkauf aus der Ferne in Montenegro: Wissenswertes auf einen Blick<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Frage<\/th>Kurze Antwort<\/th><\/tr><\/thead>
Kann ein Ausl\u00e4nder aus der Ferne kaufen?<\/td>Im Allgemeinen ja<\/td><\/tr>
Muss ich nach Montenegro reisen?<\/td>Dies gilt nicht unbedingt f\u00fcr die formellen Transaktionsphasen, wenn ein bevollm\u00e4chtigter Vertreter im Rahmen einer g\u00fcltigen Vollmacht handelt.<\/td><\/tr>
Wer kann f\u00fcr mich unterschreiben?<\/td>Ein bevollm\u00e4chtigter Vertreter, der im Rahmen der in der Vollmacht ausdr\u00fccklich gew\u00e4hrten Befugnisse handelt<\/td><\/tr>
K\u00f6nnen Ausl\u00e4nder Wohnungen und H\u00e4user kaufen?<\/td>Im Allgemeinen ja; f\u00fcr bestimmte Grundst\u00fcckskategorien und gesch\u00fctzte Liegenschaften gelten jedoch Einschr\u00e4nkungen.<\/td><\/tr>
Ist ein montenegrinisches Bankkonto immer erforderlich?<\/td>Nicht unbedingt; die Zahlungsmodalit\u00e4ten sollten f\u00fcr die jeweilige Transaktion best\u00e4tigt werden.<\/td><\/tr>
Hauptsteuer auf berechtigte Wiederverkaufsk\u00e4ufe<\/td>Progressive Grunderwerbsteuer: 3% \/ 5% \/ 6%<\/td><\/tr>
Wodurch wird die Grunderwerbsteuer bei bestimmten Transaktionen ersetzt?<\/td>Es kann Mehrwertsteuer anfallen, wenn die Lieferung unter die Mehrwertsteuerregelung f\u00e4llt.<\/td><\/tr>
Das wichtigste Rechtsdokument, das es zu pr\u00fcfen gilt<\/td>Aktueller Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten<\/em>)<\/td><\/tr>
Wer sollte die rechtliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung durchf\u00fchren?<\/td>Ein unabh\u00e4ngiger montenegrinischer Rechtsanwalt, der den K\u00e4ufer vertritt<\/td><\/tr>
Wann geht das Eigentum \u00fcber?<\/td>Durch Eintragung des Eigentumsrechts im Kataster<\/td><\/tr>
Verleiht der Kauf einer Immobilie automatisch ein Aufenthaltsrecht?<\/td>Nein. Die Verfahren zum Erwerb von Eigentum und zum Wohnsitz sind voneinander getrennt.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Das genaue Vorgehen, die Steuern, die Beglaubigungsvorschriften und der Zeitplan h\u00e4ngen von der Immobilie und der Transaktion ab. Diese sollten f\u00fcr den jeweiligen Kauf gekl\u00e4rt werden, bevor Mittel gebunden werden.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n\n\n

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Was ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer aus der Ferne kaufen k\u00f6nnen und was nicht<\/h2>\n\n\n\n

Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer sollten sich au\u00dferdem bewusst sein, dass Die Eigentumsregelungen sind nicht f\u00fcr alle Immobilienarten identisch.<\/strong>. Ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige k\u00f6nnen in Montenegro grunds\u00e4tzlich Wohnungen, H\u00e4user und andere Wohnimmobilien erwerben. F\u00fcr bestimmte Kategorien von Immobilien gelten jedoch gesetzliche Beschr\u00e4nkungen gem\u00e4\u00df dem montenegrinischen Gesetz \u00fcber Eigentumsverh\u00e4ltnisse (Gesetz \u00fcber eigentumsrechtliche Beziehungen<\/em>). Ausl\u00e4ndische Personen d\u00fcrfen grunds\u00e4tzlich keine landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen, W\u00e4lder und Waldfl\u00e4chen, Inseln, bestimmte Grundst\u00fccke im Umkreis von einem Kilometer um die Landgrenze sowie verschiedene andere gesch\u00fctzte Kategorien erwerben. Eine begrenzte Ausnahme erlaubt es einer ausl\u00e4ndischen Privatperson, bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen zu erwerben, sofern ein auf diesem Grundst\u00fcck befindliches Wohngeb\u00e4ude Teil derselben Transaktion ist. Die Einstufung der jeweiligen Immobilie sollte daher vor einer Verpflichtung durch einen unabh\u00e4ngigen Rechtsanwalt best\u00e4tigt werden. Unser Artikel zum Thema \u201cAusl\u00e4ndischer Grundbesitz in Montenegro<\/a>\u201d\u2026\u201c geht n\u00e4her darauf ein.<\/p>\n\n\n\n

Wer wickelt einen Fernkauf ab?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Teilnehmer<\/th>Hauptrolle<\/th><\/tr><\/thead>
K\u00e4ufer<\/td>Genehmigt Entscheidungen in Bezug auf Immobilien, Vertr\u00e4ge, Zahlungen und wichtige Angelegenheiten<\/td><\/tr>
Immobilienmakler<\/td>Immobiliensuche, Besichtigungen, Koordination der Unterlagen und Abwicklung der Transaktion<\/td><\/tr>
Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td>Rechtsberatung f\u00fcr K\u00e4ufer, Due-Diligence-Pr\u00fcfung, Vertragspr\u00fcfung und Beratung zur Vollmacht<\/td><\/tr>
Bevollm\u00e4chtigter Vertreter<\/td>F\u00fchrt ausschlie\u00dflich die im Vollmachtsbrief gew\u00e4hrten Handlungen aus<\/td><\/tr>
Notar<\/td>Nimmt die f\u00fcr die Transaktion erforderliche unabh\u00e4ngige \u00f6ffentliche bzw. notarielle Funktion wahr<\/td><\/tr>
Bank<\/td>Wickelt die Zahlung unter Einhaltung der entsprechenden Compliance-Anforderungen ab<\/td><\/tr>
Kataster<\/td>Erfasst das Eigentumsrecht und sonstige eingetragene Verm\u00f6gensrechte<\/td><\/tr>
Vermessungsingenieur \/ Inspektor<\/td>Beurteilt die k\u00f6rperliche Verfassung vor Ort<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Kaufen Sie im Ausland ein?<\/strong>
Teilen Sie uns Ihr Budget und Ihren Wunschstandort mit. Wir erstellen Ihnen eine Auswahlliste mit Immobilien, die per Live-Video besichtigt werden k\u00f6nnen, und senden Ihnen die entsprechenden Unterlagen zu, bevor Sie entscheiden, welche Objekte Sie sich genauer ansehen m\u00f6chten.<\/p>\n\n\n\n

Eine Auswahlliste mit Immobilien in abgelegenen Gegenden anfordern \u2192<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

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So funktioniert der Fernkauf<\/h2>\n\n\n\n
\"Immobilien<\/figure>\n\n\n\n

Ein strukturierter Fernkauf verl\u00e4uft in der Regel nach diesem Ablauf. Jede Phase hat ein festgelegtes Ergebnis, das best\u00e4tigt werden sollte, bevor zur n\u00e4chsten \u00fcbergegangen wird.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Legen Sie das Einkaufskonzept fest.<\/strong> Bevor ein K\u00e4ufer sich Objekte ansieht, sollte er sich \u00fcber sein Budget, den gew\u00fcnschten Standort, die Art der Immobilie, die geplante Nutzung sowie etwaige spezielle Anforderungen im Klaren sein. Vage Vorgaben f\u00fchren zu irrelevanten Auswahlen und Zeitverschwendung. Lesen Sie unseren Leitfaden zum Thema \u201cDie besten Orte, um in Montenegro eine Immobilie zu kaufen<\/a>\u201dFalls Sie noch verschiedene Standorte vergleichen.\u201c.<\/li>\n\n\n\n
  2. Immobilien in die engere Auswahl nehmen.<\/strong> Auf der Grundlage eines klaren Auftrags erstellt ein Makler eine aussagekr\u00e4ftige Auswahlliste mit entsprechenden Unterlagen. In dieser Phase sollte der K\u00e4ufer Katasterparzellennummern, Geb\u00e4udeinformationen und sachliche Beschreibungen erhalten \u2013 und nicht nur Werbematerialien.<\/li>\n\n\n\n
  3. Organisieren Sie Live-Videobesichtigungen.<\/strong> Eine aufgezeichnete oder per Live-Stream \u00fcbertragene Besichtigung, die von einem Vertreter vor Ort durchgef\u00fchrt wird, ist zwar kein Ersatz f\u00fcr eine physische Besichtigung, bietet jedoch deutlich mehr Informationen als die Fotos in der Immobilienanzeige. Eine gute Besichtigung umfasst alle R\u00e4ume, den Geb\u00e4udeeingang und die Gemeinschaftsbereiche, die Parkm\u00f6glichkeiten, den Ausblick aus jedem Fenster sowie alle sichtbaren M\u00e4ngel.<\/li>\n\n\n\n
  4. Beauftragen Sie einen unabh\u00e4ngigen Rechtsbeistand.<\/strong> Dieser Schritt sollte vor der Due Diligence erfolgen, nicht danach. Ein f\u00fcr den K\u00e4ufer t\u00e4tiger Rechtsanwalt \u2013 nicht der Verk\u00e4ufer und auch nicht der Makler \u2013 f\u00fchrt die rechtliche Pr\u00fcfung durch, pr\u00fcft Vertragsentw\u00fcrfe und ber\u00e4t bei der Formulierung der Vollmacht.<\/li>\n\n\n\n
  5. F\u00fchren Sie eine Due-Diligence-Pr\u00fcfung durch.<\/strong> Der unabh\u00e4ngige Rechtsanwalt beschafft und pr\u00fcft den aktuellen Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten<\/em>), \u00fcberpr\u00fcft die eingetragene Eigent\u00fcmerschaft, ermittelt eingetragene Hypotheken, Pfandrechte, Vermerke und Belastungen und best\u00e4tigt den rechtlichen Status des Geb\u00e4udes. Diese Phase wird im Abschnitt \u201eDue Diligence\u201c weiter unten ausf\u00fchrlich behandelt.<\/li>\n\n\n\n
  6. Die Vollmacht erstellen und beglaubigen.<\/strong> Sobald eine bestimmte Immobilie gefunden wurde und der K\u00e4ufer bereit ist, den Kauf abzuschlie\u00dfen, wird die Vollmacht ausgearbeitet, vor einem Notar im Land des K\u00e4ufers unterzeichnet und gem\u00e4\u00df den f\u00fcr die Anerkennung in Montenegro erforderlichen Bestimmungen beglaubigt.<\/li>\n\n\n\n
  7. Den Kaufvertrag pr\u00fcfen und genehmigen.<\/strong> Der K\u00e4ufer sollte den vollst\u00e4ndigen Vertragsentwurf in einer Sprache erhalten, die er versteht, und gen\u00fcgend Zeit haben, Fragen zu stellen, bevor der Vertreter den Vertrag unterzeichnet. Kein K\u00e4ufer sollte einen Vertrag allein auf der Grundlage einer m\u00fcndlichen Zusammenfassung genehmigen.<\/li>\n\n\n\n
  8. Beurkundung und Zahlung abschlie\u00dfen.<\/strong> Der Vertreter erscheint vor dem montenegrinischen Notar, und der Vertrag wird unterzeichnet. Die Zahlung erfolgt gem\u00e4\u00df den Vertragsbedingungen \u00fcber einen nachpr\u00fcfbaren Bankkanal bei Erreichen eines festgelegten Meilensteins.<\/li>\n\n\n\n
  9. Eigentumsrechte eintragen.<\/strong> Nach der notariellen Beurkundung wird die Transaktion zur Eintragung beim Katasteramt eingereicht. Dieser Schritt nimmt einige Zeit in Anspruch und erfordert eine aktive Nachverfolgung.<\/li>\n\n\n\n
  10. Den endg\u00fcltigen Katasterauszug einholen und die \u00dcbergabe organisieren.<\/strong> Sobald die Eintragung abgeschlossen ist, sollte der K\u00e4ufer einen aktualisierten Katasterauszug erhalten, in dem sein Name als eingetragener Eigent\u00fcmer best\u00e4tigt wird. Anschlie\u00dfend werden die physische \u00dcbergabe, die Schl\u00fcssel\u00fcbergabe, die Z\u00e4hlerablesung und die Umschreibung der Versorgungsanschl\u00fcsse organisiert.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Tabelle 1: Welche Schritte beim Immobilienkauf in Montenegro k\u00f6nnen aus der Ferne erledigt werden?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    B\u00fchne<\/th>Ist das aus der Ferne m\u00f6glich?<\/th>Wer k\u00fcmmert sich darum?<\/th>K\u00e4ufer-Kontrollpunkt<\/th><\/tr><\/thead>
    Einkaufsvorgaben festlegen<\/td>Ja<\/td>K\u00e4ufer<\/td>Mit dem Makler vereinbarte, klare schriftliche Auftragserkl\u00e4rung<\/td><\/tr>
    Auswahl und Besichtigungen<\/td>Teilweise \u2013 Live-Video m\u00f6glich<\/td>Beauftragter \/ Vertreter<\/td>Live-Video abgeschlossen; Katasterreferenz ermittelt<\/td><\/tr>
    Gesetzliche Ernennung<\/td>Ja<\/td>Der K\u00e4ufer beauftragt einen Anwalt direkt<\/td>Unterzeichnete Verlobung schriftlich best\u00e4tigt<\/td><\/tr>
    Sorgfaltspflicht<\/td>Ja \u2013 der Anwalt arbeitet im Homeoffice<\/td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td>Vor Vertragsabschluss erhaltener schriftlicher Due-Diligence-Bericht<\/td><\/tr>
    Vorbereitung der Vollmacht<\/td>Teilweise \u2013 lokal signiert, authentifiziert<\/td>K\u00e4ufer + \u00f6rtlicher Notar<\/td>Der Wortlaut wurde vor der Unterzeichnung von einem montenegrinischen Rechtsanwalt gepr\u00fcft<\/td><\/tr>
    Vertragspr\u00fcfung<\/td>Ja<\/td>K\u00e4ufer + unabh\u00e4ngiger Anwalt<\/td>Der K\u00e4ufer genehmigt den endg\u00fcltigen Text, bevor der Vertreter unterzeichnet<\/td><\/tr>
    Beglaubigung und Unterzeichnung<\/td>Der Abgeordnete nimmt pers\u00f6nlich teil<\/td>Vertreter + montenegrinischer Notar<\/td>Best\u00e4tigung \u00fcber den Abschluss des Vertrags eingegangen<\/td><\/tr>
    Zahlung<\/td>Der K\u00e4ufer erteilt seine Anweisungen aus dem Ausland<\/td>Bank des K\u00e4ufers<\/td>SWIFT-Best\u00e4tigung vorliegend; Empf\u00e4nger unabh\u00e4ngig \u00fcberpr\u00fcft<\/td><\/tr>
    Eintragung im Kataster<\/td>Ein Bevollm\u00e4chtigter oder Anwalt k\u00fcmmert sich um die Einreichung<\/td>Vertreter \/ Rechtsanwalt + Katasteramt<\/td>Ergebnis der Registrierung schriftlich best\u00e4tigt<\/td><\/tr>
    Abschlie\u00dfender Auszug und \u00dcbergabe<\/td>Teilweise<\/td>Rechtsanwalt \/ Bevollm\u00e4chtigter<\/td>Aktualisierter Katasterauszug eingeholt; Schl\u00fcssel\u00fcbergabe und \u00dcbergabe dokumentiert<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie aus der Ferne?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Zeitrahmen f\u00fcr den gesamten Kaufvorgang. Die Gesamtdauer h\u00e4ngt von der Immobilie, der Verf\u00fcgbarkeit der Unterlagen, dem Verk\u00e4ufer, der Beglaubigung der Vollmacht, den Bankpr\u00fcfungen und der f\u00fcr die Eintragung im Kataster erforderlichen Zeit ab.<\/p>\n\n\n\n

    Als praktischer Planungsrahmen sollten K\u00e4ufer in der Regel mehrere Wochen bis zu einigen Monaten f\u00fcr die Abwicklung der Transaktion einplanen, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Auswahl einer Immobilie. Einfache Barzahlungen mit l\u00fcckenloser Dokumentation k\u00f6nnen schneller abgewickelt werden, w\u00e4hrend die Beglaubigung einer ausl\u00e4ndischen Vollmacht, bankseitige Pr\u00fcfungen, Eigentumsfragen oder zus\u00e4tzliche Katasterunterlagen den Prozess verl\u00e4ngern k\u00f6nnen. Hierbei handelt es sich eher um einen Planungszeitraum als um eine gesetzliche Frist.<\/p>\n\n\n\n

    B\u00fchne<\/th>Was beeinflusst den Zeitpunkt?<\/th><\/tr><\/thead>
    Auswahl der Immobilie<\/td>Anzahl der gepr\u00fcften Immobilien und Verf\u00fcgbarkeit der Unterlagen<\/td><\/tr>
    Sorgfaltspflicht<\/td>Komplexit\u00e4t der Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Katasterunterlagen, Genehmigungen und bestehenden Belastungen<\/td><\/tr>
    Vollmacht<\/td>Land der Vollstreckung, Anforderungen hinsichtlich Apostille\/Legalisierung und \u00dcbersetzung<\/td><\/tr>
    Vertragsvorbereitung<\/td>Verhandlungen, Korrekturen an Dokumenten und von den Parteien vereinbarte Bedingungen<\/td><\/tr>
    Zahlung<\/td>Einhaltung der Vorschriften durch die Bank des K\u00e4ufers, \u00dcberpr\u00fcfung der Herkunft der Gelder und Abwicklung internationaler \u00dcberweisungen<\/td><\/tr>
    Anmeldung<\/td>Vollst\u00e4ndigkeit des Antrags und Bearbeitung im Katasteramt<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    \n

    K\u00e4ufer, die einen bestimmten Termin f\u00fcr den Vertragsabschluss anstreben, sollten vor der Unterzeichnung einer Reservierungs- oder Vorvereinbarung gemeinsam mit ihrem Anwalt einen Zeitplan f\u00fcr die Transaktion festlegen, anstatt sich auf eine allgemeine Online-Sch\u00e4tzung zu verlassen.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Eine Anzahlung sollte nicht als harmlose M\u00f6glichkeit betrachtet werden, eine Immobilie \u201czu reservieren\u201d. Vor der \u00dcberweisung sollte der K\u00e4ufer schriftlich folgende Punkte kl\u00e4ren:<\/p>\n\n\n\n