{"id":7398,"date":"2026-10-06T08:56:13","date_gmt":"2026-10-06T05:56:13","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7398"},"modified":"2026-10-06T08:56:16","modified_gmt":"2026-10-06T05:56:16","slug":"mistakes-buying-property-in-montenegro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/mistakes-buying-property-in-montenegro\/","title":{"rendered":"Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro"},"content":{"rendered":"<p>Viele der kostspieligsten Probleme beim Kauf einer Immobilie entstehen, wenn Geld gebunden wird, bevor die rechtlichen und katasterrechtlichen Pr\u00fcfungen abgeschlossen sind. Der K\u00e4ufer findet etwas, das ihm gef\u00e4llt, versp\u00fcrt ein Gef\u00fchl der Dringlichkeit, zahlt eine Reservierungsgeb\u00fchr oder eine Anzahlung \u2013 und fragt erst dann, ob das Eigentumsrecht einwandfrei ist, das Geb\u00e4ude vollst\u00e4ndig den gesetzlichen Vorschriften entspricht oder das Grundst\u00fcck tats\u00e4chlich f\u00fcr das von ihm geplante Bauvorhaben geeignet ist. Zu diesem Zeitpunkt ist es schwieriger, das Geld zur\u00fcckzubekommen, und die Verhandlungsmacht ist verloren.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kurze Antwort<\/h3>\n\n\n\n<p>Die gr\u00f6\u00dften Fehler beim Kauf einer Immobilie in Montenegro sind die Leistung einer Anzahlung vor Abschluss der rechtlichen Pr\u00fcfungen, das ausschlie\u00dfliche Vertrauen in den Verk\u00e4ufer oder Makler, das Vers\u00e4umnis, den aktuellen Katasterauszug sorgf\u00e4ltig zu lesen, das Ignorieren von Baugenehmigungen oder des Legalisierungsstatus, die Annahme, dass ein Grundst\u00fcck bebaubar ist, sowie die Untersch\u00e4tzung von Steuern und Transaktionskosten.<\/p>\n\n\n\n<p>Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer sollten vor jeder nicht r\u00fcckzahlbaren Zahlung drei Punkte pr\u00fcfen: <strong>Kl\u00e4ren Sie, wem die Immobilie geh\u00f6rt und welche Belastungen eingetragen sind, \u00fcberpr\u00fcfen Sie, ob das Geb\u00e4ude und etwaige Anbauten rechtm\u00e4\u00dfig dokumentiert sind, und lassen Sie den Vertragsentwurf von einer unabh\u00e4ngigen Stelle pr\u00fcfen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pr\u00fcfen Sie bei Grundst\u00fccken au\u00dferdem sowohl die Planungs- und Bebaubarkeit als auch die Beschr\u00e4nkungen hinsichtlich des ausl\u00e4ndischen Eigentums, die f\u00fcr die Katasterklassifizierung gelten.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Eine der wichtigsten Absicherungsma\u00dfnahmen f\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer ist eine unabh\u00e4ngige Due-Diligence-Pr\u00fcfung, bevor er nicht r\u00fcckzahlbare Gelder bereitstellt.<\/strong> Das gilt gleicherma\u00dfen f\u00fcr Wohnungen aus zweiter Hand, Villen an der K\u00fcste, H\u00e4user in Hanglage, Neubauwohnungen und Projekte, die noch im Bau sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Immobilienmarkt in Montenegro zieht K\u00e4ufer aus dem gesamten Vereinigten K\u00f6nigreich, der EU, den USA, den Golfstaaten und dar\u00fcber hinaus an. Der rechtliche Rahmen ist praktikabel und der Transaktionsprozess \u00fcberschaubar. Doch das System folgt einer eigenen Logik \u2013 Katastereintr\u00e4ge, Fl\u00e4chennutzungspl\u00e4ne, Legalisierungsverfahren, Vorschriften zur Grunderwerbsteuer und notarielle Praxis unterscheiden sich in ihrer Funktionsweise von dem, was K\u00e4ufer aus ihrer Heimat kennen. Die daraus resultierenden Fehler sind keine exotischen Sonderf\u00e4lle. Es handelt sich um wiederkehrende Muster, mit denen erfahrene Berater in Montenegro immer wieder konfrontiert sind: Risiken hinsichtlich des Eigentumsrechts, nicht offengelegte Belastungen, unvollst\u00e4ndige Bauunterlagen, verfr\u00fchte Anzahlungen, Grundst\u00fccke, die entgegen der Annahme nicht bebaubar sind, nicht offengelegte Kosten, schwache Vorverkaufsvertr\u00e4ge und Annahmen zur Aufenthaltsgenehmigung, die sich als falsch herausstellen.<\/p>\n\n\n\n<p>In diesem Artikel wird jeder Fehler im Hinblick darauf erl\u00e4utert, wie sich K\u00e4ufer verhalten, warum dadurch ein Risiko entsteht, was konkret zu pr\u00fcfen ist und wann dies zu tun ist.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Dieser Artikel enth\u00e4lt allgemeine Informationen und ersetzt keine immobilienspezifische Rechts- oder Steuerberatung.<\/em><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die gr\u00f6\u00dften Fehler auf einen Blick<\/h2>\n\n\n\n<p>Bevor wir ins Detail gehen, werden in der folgenden Tabelle die einzelnen schwerwiegenden Fehler ihren jeweiligen Hauptrisiken sowie dem Punkt im Prozess zugeordnet, an dem die \u00dcberpr\u00fcfung erfolgen muss. Diese sind nicht nach H\u00e4ufigkeit geordnet \u2013 alle treten in realen Transaktionen auf.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Fehler<\/th><th>Hauptrisiko<\/th><th>Bitte vorher pr\u00fcfen<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Eine Anzahlung zu fr\u00fch leisten<\/td><td>Wenn Unterlagen fehlen, l\u00e4sst sich das Geld nur schwer zur\u00fcckerhalten<\/td><td>Reservierung oder Anzahlung<\/td><\/tr><tr><td>Verzicht auf eine unabh\u00e4ngige Due-Diligence-Pr\u00fcfung<\/td><td>Versteckte Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Belastungen oder rechtliche Probleme<\/td><td>Jede verbindliche finanzielle Verpflichtung<\/td><\/tr><tr><td>Das Kataster oberfl\u00e4chlich lesen<\/td><td>\u00dcbersehene Pfandrechte, Miteigent\u00fcmer oder Fl\u00e4chenabweichungen<\/td><td>Vertragsunterzeichnung<\/td><\/tr><tr><td>Den rechtlichen Status des Geb\u00e4udes au\u00dfer Acht lassen<\/td><td>Komplikationen beim Weiterverkauf, Ver\u00e4u\u00dferungsbeschr\u00e4nkungen, Finanzierungsprobleme<\/td><td>Anzahlung<\/td><\/tr><tr><td>Unter der Annahme, dass das Grundst\u00fcck bebaubar ist<\/td><td>Die von Ihnen geplante Struktur konnte nicht entwickelt werden<\/td><td>Jeder Grundst\u00fcckskauf<\/td><\/tr><tr><td>Zu niedrige Veranschlagung der Anschaffungskosten<\/td><td>Der Kaufbetrag \u00fcbersteigt die verf\u00fcgbaren Mittel<\/td><td>Ein Angebot unterbreiten<\/td><\/tr><tr><td>Schwacher Vertrag \u00fcber den Bau einer Immobilie vom Plan weg<\/td><td>Bau-Risiko, Zahlungsrisiko, Lieferunsicherheit<\/td><td>Erste Zahlung an den Entwickler<\/td><\/tr><tr><td>Auswahl nach Urlaubseindr\u00fccken<\/td><td>Geringe ganzj\u00e4hrige Nachfrage oder schwache Liquidit\u00e4t auf dem Wiederverkaufsmarkt<\/td><td>Angebotsphase<\/td><\/tr><tr><td>Der Erwerb von Eigentum gilt als Wohnsitz<\/td><td>Einwanderungsplan scheitert oder muss \u00fcberarbeitet werden<\/td><td>Kaufentscheidung<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Die Tabelle dient als Ausgangspunkt und ist keine umfassende Checkliste. Eine Bestandswohnung in einem eingetragenen Geb\u00e4ude erfordert andere Pr\u00fcfungen als eine Villa in Hanglage mit Anbauten, ein Off-Plan-Projekt eines Bautr\u00e4gers, den Sie nicht \u00fcberpr\u00fcft haben, oder ein Grundst\u00fcck an der K\u00fcste, dessen baurechtlicher Status ungewiss ist. In den folgenden Abschnitten wird erl\u00e4utert, warum dies so ist.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr alle Arten gilt ein Grundsatz: Die Reihenfolge ist entscheidend. Die \u00dcberpr\u00fcfung der Unterlagen, eine unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung und die Best\u00e4tigung der Eigentumsverh\u00e4ltnisse sollten vor jeder Zahlung erfolgen, die nur schwer zur\u00fcckzufordern ist. Die Umkehrung dieser Reihenfolge ist die eigentliche Ursache f\u00fcr viele der im Folgenden beschriebenen Probleme.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">8 Warnsignale, die dazu f\u00fchren sollten, dass die Transaktion bis zur \u00dcberpr\u00fcfung ausgesetzt wird<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Verk\u00e4ufer oder Makler weigert sich, ausreichende Informationen f\u00fcr eine unabh\u00e4ngige Katasterpr\u00fcfung zur Verf\u00fcgung zu stellen.<\/li>\n\n\n\n<li>Man wird dazu gedr\u00e4ngt, sofort eine nicht erstattungsf\u00e4hige Reservierungsgeb\u00fchr zu zahlen.<\/li>\n\n\n\n<li>Die tats\u00e4chliche Fl\u00e4che bzw. der Grundriss stimmt nicht mit der eingetragenen Immobilie \u00fcberein.<\/li>\n\n\n\n<li>Ein Anbau, eine Terrasse oder ein zus\u00e4tzliches Stockwerk hat einen unklaren rechtlichen Status.<\/li>\n\n\n\n<li>Der Verk\u00e4ufer gibt an, dass eine Genehmigung \u201cgerade gekl\u00e4rt wird\u201d, kann deren aktuellen Status jedoch nicht belegen.<\/li>\n\n\n\n<li>Ein Grundst\u00fccksangebot verspricht Baupotenzial, ohne dass entsprechende Planungsunterlagen vorliegen.<\/li>\n\n\n\n<li>Ein Bautr\u00e4ger f\u00fcr im Bau befindliche Objekte verlangt erhebliche Zahlungen, ohne dass klare vertragliche Meilensteine und Rechtsbehelfe festgelegt sind.<\/li>\n\n\n\n<li>Wichtige Zusagen bez\u00fcglich Parkm\u00f6glichkeiten, Fertigstellung, R\u00fcckerstattungsm\u00f6glichkeiten oder Spezifikationen sind lediglich in Nachrichten oder Gespr\u00e4chen enthalten, nicht jedoch im Vertrag.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 1: Eine Anzahlung zu fr\u00fch leisten<\/h2>\n\n\n\n<p>Bei Immobilientransaktionen in Montenegro ist eine Reservierungsgeb\u00fchr oder eine Anzahlung \u00fcblich. Das Problem besteht nicht darin, eine solche Geb\u00fchr zu zahlen, sondern darin, sie zu zahlen, bevor die entscheidenden Dokumentenpr\u00fcfungen abgeschlossen sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Der typische Ablauf sieht folgenderma\u00dfen aus: Ein K\u00e4ufer besichtigt eine Immobilie, findet Gefallen daran, erf\u00e4hrt, dass eine andere Partei Interesse hat, und zahlt einen Reservierungsbetrag, um die Immobilie \u201cvom Markt zu nehmen\u201d. Zu diesem Zeitpunkt ist die Eigentumspr\u00fcfung noch nicht erfolgt, der Katasterauszug wurde noch nicht gepr\u00fcft, der rechtliche Status des Geb\u00e4udes wurde noch nicht best\u00e4tigt und der Vorvertrag wurde noch nicht von einem unabh\u00e4ngigen Anwalt gepr\u00fcft. Der Verk\u00e4ufer hat Geld; der K\u00e4ufer hat ein St\u00fcck Papier und immer weniger Verhandlungsmacht.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Anzahlungen und eine vertragliche <em>Kapara<\/em> sollten nicht als austauschbar betrachtet werden.<\/strong> Ihre rechtlichen Folgen k\u00f6nnen nach montenegrinischem Recht unterschiedlich sein \u2013 das Schuldrecht legt spezifische Vorschriften f\u00fcr <em>Kapara<\/em>, einschlie\u00dflich der Regelungen f\u00fcr den Fall, dass die Transaktion zustande kommt, der K\u00e4ufer vom Vertrag zur\u00fccktritt oder der Verk\u00e4ufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Vor der Zahlung sollte in der Vereinbarung die Art der Zahlung festgelegt und klar dargelegt werden, was geschieht, wenn der Verkauf zustande kommt, der K\u00e4ufer vom Vertrag zur\u00fccktritt, der Verk\u00e4ufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt oder bei der Due-Diligence-Pr\u00fcfung ein Problem festgestellt wird.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Verlassen Sie sich nicht auf m\u00fcndliche Zusicherungen bez\u00fcglich der R\u00fcckerstattbarkeit.<\/strong> Halten Sie die vereinbarten Bedingungen f\u00fcr die Zahlung in der schriftlichen Vereinbarung fest und lassen Sie diese vor der Zahlung pr\u00fcfen. \u201cNat\u00fcrlich bekommst du es zur\u00fcck\u201d ist keine vertragliche Klausel.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein K\u00e4ufer leistet eine betr\u00e4chtliche Anzahlung f\u00fcr eine Wohnung. Eine anschlie\u00dfende Katasterpr\u00fcfung deckt eine eingetragene Hypothek auf, die der Verk\u00e4ufer nicht erw\u00e4hnt hat, oder ein Genehmigungsproblem bei der Terrassenvergr\u00f6\u00dferung oder eine Diskrepanz zwischen der eingetragenen Fl\u00e4che und dem tats\u00e4chlichen Grundriss. Der K\u00e4ufer muss nun entweder die Probleme hinnehmen, aus einer geschw\u00e4chten Position heraus verhandeln oder m\u00f6glicherweise die Anzahlung verlieren, wenn der Vertrag ihn nicht sch\u00fctzt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>F\u00fchren Sie die Dokumentenpr\u00fcfung durch, bevor die Anzahlung nicht mehr r\u00fcckerstattbar wird.<\/strong> Wenn ein Verk\u00e4ufer auf einer Reservierungsgeb\u00fchr besteht, bevor eine Pr\u00fcfung m\u00f6glich ist, sollte der Vertrag zumindest klar festlegen, was geschieht, falls ein rechtliches Problem festgestellt wird \u2013 und die schriftliche Vereinbarung sollte diese Bedingungen genau darlegen.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine ausf\u00fchrlichere Erl\u00e4uterung des \u00fcblichen Ablaufs der Transaktion finden Sie unter \u201c<a href=\"\/de\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Stimmen Sie keiner nicht dokumentierten Nebenzahlung zu.<\/strong> Die Vertrags- und Zahlungsunterlagen sollten die mit Ihrem Rechtsanwalt und Steuerberater vereinbarte Transaktionsstruktur genau widerspiegeln. Ein Antrag, einen Teil des Kaufpreises au\u00dferhalb der dokumentierten Transaktion zu verbuchen, sollte als ernstzunehmendes Warnsignal gewertet und vor dem weiteren Vorgehen unabh\u00e4ngig gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 2: Auf eine unabh\u00e4ngige Due-Diligence-Pr\u00fcfung verzichten<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1024x683.webp\" alt=\"Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro\" class=\"wp-image-7400\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Viele K\u00e4ufer betrachten die Due-Diligence-Pr\u00fcfung als reine Formalit\u00e4t \u2013 eine kurze \u00dcberpr\u00fcfung, ob der Verk\u00e4ufer tats\u00e4chlich der ist, f\u00fcr den er sich ausgibt, und ob die Immobilie im Kataster eingetragen ist. Dabei werden die meisten tats\u00e4chlichen Risiken \u00fcbersehen.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine gr\u00fcndliche Pr\u00fcfung einer Immobilientransaktion in Montenegro kann eine ganze Reihe von Aspekten umfassen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Identit\u00e4t und Befugnis des Verk\u00e4ufers<\/strong> \u2014 Ist die Person, mit der Sie es zu tun haben, der eingetragene Eigent\u00fcmer, und falls eine Vollmacht vorliegt, ist diese g\u00fcltig und in ihrem Umfang korrekt festgelegt?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eigent\u00fcmerstruktur<\/strong> \u2014 Befindet sich die Immobilie im Alleineigentum einer Person oder in Miteigentum? Sind alle Miteigent\u00fcmer am Verkauf beteiligt?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Komplikationen bei der Erbschaft<\/strong> \u2014 Falls das Eigentumsrecht im Rahmen einer Erbschaft \u00fcbertragen wurde: Wurde dieser Vorgang ordnungsgem\u00e4\u00df abgewickelt und eingetragen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eingetragene Hypotheken<\/strong> \u2014 Besteht auf der Immobilie eine Hypothek?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pfandrechte und Anspr\u00fcche Dritter<\/strong> \u2014 Bestehen eingetragene Belastungen, Pfandrechte oder Beschr\u00e4nkungen zugunsten von Gl\u00e4ubigern oder Dritten?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dienstbarkeiten<\/strong> \u2014 Bestehen eingetragene Nutzungsrechte, Wegerechte oder sonstige Belastungen, die die Immobilie betreffen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Registrierte Fl\u00e4che vs. tats\u00e4chliche Fl\u00e4che<\/strong> \u2014 Entspricht die eingetragene Grundfl\u00e4che dem tats\u00e4chlichen Zustand vor Ort?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtlicher Status des Bauwerks<\/strong> \u2014 Wurde das Geb\u00e4ude mit g\u00fcltigen Baugenehmigungen errichtet? Wurden nachtr\u00e4gliche Umbauten ordnungsgem\u00e4\u00df eingetragen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bauunterlagen<\/strong> \u2014 Liegt eine Baugenehmigung vor? Liegt eine Nutzungsgenehmigung vor (<em>upotrebna dozvola<\/em>) wurde ausgestellt?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vertragsbedingungen und Zahlungsbedingungen<\/strong> \u2014 Entsprechen die vorgeschlagenen Bedingungen den branchen\u00fcblichen Standards und sind sie rechtlich schl\u00fcssig?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Umfang der Due-Diligence-Pr\u00fcfung h\u00e4ngt von der Art der Immobilie ab. Eine eingetragene Wohnung in einem neueren Geb\u00e4ude mit klaren Eigentumsverh\u00e4ltnissen birgt weniger Unsicherheiten als eine drei\u00dfig Jahre alte Villa mit Anbauten oder ein Grundst\u00fcck, dessen Baugenehmigungshistorie l\u00fcckenhaft ist. Ausgangspunkt sollte jedoch stets eine vollst\u00e4ndige und keine selektive Pr\u00fcfung sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein h\u00e4ufiger Irrtum ist die Annahme, dass der f\u00fcr das Objekt zust\u00e4ndige Makler diese Pr\u00fcfung durchf\u00fchrt. Ein Makler kann vom Verk\u00e4ufer beauftragt worden sein oder anderweitig ein wirtschaftliches Interesse am Abschluss der Transaktion haben. K\u00e4ufer sollten schriftlich festhalten, wen der Makler vertritt und wer die Provision zahlt \u2013 und sollten nicht davon ausgehen, dass ein Makler, der in dieser Funktion handelt, eine unabh\u00e4ngige rechtliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung f\u00fcr den K\u00e4ufer durchf\u00fchrt. Ebenso gibt eine beglaubigte \u00dcbersetzung eines Dokuments lediglich Auskunft dar\u00fcber, was in dem Dokument in einer anderen Sprache steht \u2013 sie stellt keine rechtliche Analyse dar, ob das Dokument g\u00fcltig, vollst\u00e4ndig oder mit anderen Unterlagen vereinbar ist.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Wenn eine Person von der Gegenseite der Transaktion bezahlt oder beauftragt wird oder in erster Linie deren Interessen vertritt, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass sie eine unabh\u00e4ngige Due-Diligence-Pr\u00fcfung f\u00fcr Sie durchf\u00fchrt.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Weitere Informationen zum Umfang des \u00dcberpr\u00fcfungsverfahrens finden Sie unter \u201c<a href=\"\/de\/all\/montenegro-real-estate-due-diligence\/\" target=\"_blank\">Due-Diligence-Pr\u00fcfung bei Immobiliengesch\u00e4ften in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beschr\u00e4nken Sie sich nicht auf eingetragene Belastungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ein einwandfreier Katasterauszug allein gibt noch keinen Aufschluss dar\u00fcber, ob alle immobilienbezogenen Zahlungen auf dem neuesten Stand sind. Kl\u00e4ren Sie vor dem Vertragsabschluss, welche ausstehenden Verpflichtungen f\u00fcr die jeweilige Immobilie zu pr\u00fcfen sind \u2013 beispielsweise Hausverwaltungsgeb\u00fchren, Nebenkosten und relevante kommunale Immobilienabgaben \u2013 und vereinbaren Sie im Vertrag, wie etwaige Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde auf Seiten des Verk\u00e4ufers beglichen werden sollen.<\/p>\n\n\n\n<p>Bitten Sie um aktuelle Belege, anstatt sich ausschlie\u00dflich auf die m\u00fcndliche Aussage zu verlassen, dass \u201calles bezahlt ist\u201d.\u201d<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 3: Falsche Auslegung des Katasters<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Grundbuchsystem Montenegros basiert auf dem <em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em> \u2014 der Katasterauszug, in dem die Eigentumsverh\u00e4ltnisse, die Grundst\u00fccksbeschreibung, die Flurst\u00fcckdaten sowie eingetragene Belastungen und Beschr\u00e4nkungen erfasst sind. Es ist wichtig zu verstehen, wie man ihn liest und welche Informationen er enth\u00e4lt \u2013 und welche nicht.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Auszug zeigt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Eingetragener Eigent\u00fcmer<\/strong> \u2014 der zum Zeitpunkt der Ausstellung des Auszugs als rechtm\u00e4\u00dfiger Eigent\u00fcmer eingetragen ist<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Objektbeschreibung<\/strong> \u2014 die Art und die eingetragene Fl\u00e4che des Geb\u00e4udes oder der Einheit<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Paket<\/strong> \u2014 die mit der Immobilie verbundenen Grundst\u00fccke<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eingetragene Belastungen<\/strong> \u2014 Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Ver\u00e4u\u00dferungsverbote<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gibt es Einschr\u00e4nkungen?<\/strong> \u2014 gerichtliche Anordnungen, Vorkaufsrechte oder sonstige eingetragene Beschr\u00e4nkungen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Was das Kataster nicht automatisch best\u00e4tigt, ist, ob alles, was sich physisch auf dem Grundst\u00fcck befindet, mit den Eintragungen \u00fcbereinstimmt. Wenn eine Villa ein zus\u00e4tzliches Stockwerk erhalten hat, eine Terrasse geschlossen und in Wohnraum umgewandelt wurde oder nach der urspr\u00fcnglichen Eintragung Nebengeb\u00e4ude hinzugekommen sind, erscheinen diese Erg\u00e4nzungen m\u00f6glicherweise nicht \u2013 oder werden als ungekl\u00e4rte Punkte aufgef\u00fchrt. <strong>Die Tatsache, dass eine Immobilie im Kataster verzeichnet ist, bedeutet nicht automatisch, dass jede bauliche Ver\u00e4nderung, jeder Anbau oder jedes zus\u00e4tzliche Stockwerk den gesetzlichen Vorschriften entspricht.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ein zweiter h\u00e4ufiger Fehler besteht darin, sich auf einen vom Verk\u00e4ufer bereitgestellten Katasterauszug zu verlassen, anstatt selbstst\u00e4ndig einen aktuellen Auszug einzuholen. Katasterdaten \u00e4ndern sich. Eine im letzten Monat eingetragene Hypothek erscheint nicht in einem Auszug, der vor einem Jahr ausgestellt wurde. Der Auszug sollte direkt bei der zust\u00e4ndigen Katasterbeh\u00f6rde eingeholt werden, und zwar kurz vor jeder entscheidenden Phase der Transaktion \u2013 nicht nur zu Beginn, um ihn dann zu vergessen.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Ein auf den ersten Blick einwandfrei aussehendes Expos\u00e9 ist nicht gleichbedeutend mit einem einwandfreien Eigentumsnachweis. \u00dcberpr\u00fcfen Sie den aktuellen Katasterauszug und die zugrunde liegenden Unterlagen, bevor es schwierig wird, das Geld zur\u00fcckzuerhalten.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>\u00c4ltere Immobilien, Immobilien, die im Rahmen informeller Vereinbarungen mehrfach den Eigent\u00fcmer gewechselt haben, sowie Immobilien, deren Eigentumsverh\u00e4ltnisse durch Erbschaft ohne vollst\u00e4ndige Eintragung \u00fcbergegangen sind, sind besonders anf\u00e4llig f\u00fcr Unstimmigkeiten. Auf den ersten Blick mag eine Einheit als eingetragen und lastenfrei erscheinen, doch ein sorgf\u00e4ltiger Vergleich der eingetragenen Fl\u00e4che, des Bauplans und der tats\u00e4chlichen Gegebenheiten vor Ort ergibt manchmal ein ganz anderes Bild.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Worauf man bei einem <em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Was ist zu \u00fcberpr\u00fcfen?<\/th><th>Warum das wichtig ist<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Flur- und Grundst\u00fcckskennzeichnung<\/td><td>Best\u00e4tigt, dass sich das Dokument tats\u00e4chlich auf die zu verkaufende Immobilie bezieht<\/td><\/tr><tr><td>Eingetragener Eigent\u00fcmer und Eigentumsanteil<\/td><td>Legt fest, wer rechtm\u00e4\u00dfig am Verkauf teilnehmen darf<\/td><\/tr><tr><td>Beschreibung des Geb\u00e4udes\/der Einheit und registrierte Fl\u00e4che<\/td><td>Erm\u00f6glicht einen Vergleich mit den physikalischen Eigenschaften und der Warenbeschreibung<\/td><\/tr><tr><td>Hypotheken und sonstige eingetragene Belastungen<\/td><td>Kann Einfluss darauf haben, ob ein lastenfreier Eigentumsanspruch \u00fcbertragen werden kann<\/td><\/tr><tr><td>Dienstbarkeiten und Rechte Dritter<\/td><td>Kann den Zugang, die Nutzung und die zuk\u00fcnftige Entwicklung beeintr\u00e4chtigen<\/td><\/tr><tr><td>Verbote, Anmerkungen und Eintr\u00e4ge im Zusammenhang mit der Legalisierung<\/td><td>Kann die Ver\u00e4u\u00dferung einschr\u00e4nken oder auf einen ungekl\u00e4rten rechtlichen Status hinweisen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Betrachten Sie ein Feld nicht isoliert. Der Katasterauszug sollte als Ganzes gepr\u00fcft und mit der tats\u00e4chlich vorhandenen Immobilie verglichen werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praktischer Hinweis:<\/strong> Seit Juli 2026 bietet die montenegrinische Immobilienverwaltung einen elektronischen Dienst zur Beantragung amtlicher <em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em> Dokumente online. Der Zugriff auf den Ausstellungsdienst erfolgt \u00fcber das montenegrinische NS-eID-System. Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die selbst keinen Zugriff darauf haben, k\u00f6nnen ihren unabh\u00e4ngigen Anwalt beauftragen, einen aktuellen amtlichen Auszug einzuholen und zu \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 4: Genehmigungen und Legalisierung ignorieren<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1024x683.webp\" alt=\"Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro\" class=\"wp-image-7401\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Dies ist eine der gravierendsten Wissensl\u00fccken bei K\u00e4ufern, und sie betrifft eine Vielzahl von Immobilienarten \u2013 nicht nur offensichtlich notleidende Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n<p>Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Eine im Kataster eingetragene Immobilie<\/strong> \u2014 es ist zwar als Aufzeichnung vorhanden, doch dies best\u00e4tigt nicht die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit des Baus<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine Immobilie, die gem\u00e4\u00df der erforderlichen Baugenehmigung errichtet wurde und f\u00fcr die die entsprechende Nutzungsgenehmigung erteilt wurde (<em>upotrebna dozvola<\/em>)<\/strong> \u2014 vorbehaltlich der Best\u00e4tigung, dass diese Unterlagen mit der heute bestehenden Struktur und Konfiguration \u00fcbereinstimmen<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie, die bzw. der Gegenstand eines laufenden Legalisierungsverfahrens ist<\/strong> \u2014 dies sollte nicht mit einer vollst\u00e4ndig legalisierten Immobilie gleichgesetzt werden; bevor Sie einen Kauf in Betracht ziehen, sollten Sie die aktuellen Katastervermerke \u00fcberpr\u00fcfen und sich vergewissern, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Registrierungs- und Legalisierungsschritte rechtzeitig eingeleitet wurden und ob die Immobilie in ihrem derzeitigen Zustand rechtm\u00e4\u00dfig \u00fcbertragen werden kann<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ein Anbau, ein zus\u00e4tzliches Stockwerk oder ein Umbau, der nie eingetragen oder genehmigt wurde<\/strong> \u2014 es existiert physisch, hat aber keine Rechtspers\u00f6nlichkeit<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In Montenegro gibt es eine betr\u00e4chtliche Anzahl von Geb\u00e4uden \u2013 insbesondere \u00e4ltere H\u00e4user, Villen an der K\u00fcste und l\u00e4ndliche Anwesen \u2013, die ohne beh\u00f6rdliche Genehmigung erweitert, umgebaut oder anderweitig ver\u00e4ndert wurden. Dies war jahrzehntelang g\u00e4ngige Praxis, und viele dieser Immobilien haben seitdem mehrfach den Besitzer gewechselt. Die Tatsache, dass die fr\u00fcheren K\u00e4ufer dort ohne sichtbare Konsequenzen gewohnt haben, bedeutet nicht, dass die rechtliche Situation gekl\u00e4rt ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Montenegros <strong>Gesetz \u00fcber die Legalisierung illegaler Bauten<\/strong> trat am 14. August 2025 in Kraft und schafft einen Rahmen f\u00fcr die Legalisierung solcher Bauten. Aus den Leitlinien des Ministeriums geht klar hervor, dass der Legalisierungsstatus unmittelbar dar\u00fcber entscheidet, ob eine rechtswidrig errichtete Immobilie in den regul\u00e4ren Rechtsverkehr \u00fcbergehen kann. Durch den Erlass eines Legalisierungsbescheids wird die sich aus dem Status der rechtswidrigen Errichtung ergebende Beschr\u00e4nkung beseitigt; andere eigentumsrechtliche, katasterrechtliche und vertragliche Beschr\u00e4nkungen m\u00fcssen jedoch weiterhin gesondert gepr\u00fcft werden. Das offizielle Portal unter <a href=\"https:\/\/legalizuj.me\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">legalizuj.me<\/a> bietet Informationen zum aktuellen Verfahren, zu den erforderlichen Unterlagen und enth\u00e4lt den Link zur Katastereintragung.<\/p>\n\n\n\n<p>Warum ist dies \u00fcber den Legalisierungsprozess hinaus von Bedeutung? Es ergeben sich mehrere praktische Konsequenzen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Rechtslage in Montenegro schr\u00e4nkt die Ver\u00e4u\u00dferung und \u00dcbertragung von unrechtm\u00e4\u00dfig errichteten Immobilien ein, die unter das gesetzliche Verbot fallen. Die genauen Auswirkungen h\u00e4ngen von den Katastervermerken der Immobilie ab und davon, ob eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Daher sollte die \u00dcbertragbarkeit f\u00fcr die jeweilige Immobilie best\u00e4tigt werden, bevor eine Anzahlung geleistet oder ein Vertrag unterzeichnet wird.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Bei nicht konformen Immobilien ist eine Hypothekenfinanzierung durch eine Bank unter Umst\u00e4nden nicht m\u00f6glich oder nur eingeschr\u00e4nkt verf\u00fcgbar.<\/li>\n\n\n\n<li>Dies kann sich auf die Genehmigungen f\u00fcr Renovierungsarbeiten auswirken.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Melde- und Legalisierungsvorschriften kann dazu f\u00fchren, dass eine rechtswidrig errichtete Immobilie Vollstreckungsma\u00dfnahmen ausgesetzt wird, einschlie\u00dflich des Abrisses, sofern die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die \u00dcberpr\u00fcfung sollte vor der Einzahlung erfolgen \u2013 nicht danach.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Eine rechtliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung ersetzt keine technische Begutachtung.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Eine Immobilie kann zwar \u00fcber ein einwandfreies Eigentumsrecht verf\u00fcgen, sich aber aufgrund ihres baulichen Zustands dennoch als Fehlkauf erweisen. Bei einem \u00e4lteren Haus, einer Villa oder einer Wohnung sollten Sie vor der endg\u00fcltigen Kaufentscheidung eine unabh\u00e4ngige technische Begutachtung in Betracht ziehen.<\/p>\n\n\n\n<p>Je nach Immobilie sollte bei der Besichtigung Folgendes gepr\u00fcft werden: <strong>sichtbare Risse in der Bausubstanz, Abdichtung von Dach und Terrasse, Entw\u00e4sserung, St\u00fctzmauern an Hanglagen, Anzeichen von Feuchtigkeit oder Wassereintritt, Fenster und Au\u00dfenh\u00fclle, Zustand der Elektro- und Sanit\u00e4rinstallationen sowie der Zustand der Gemeinschaftsbereiche<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei Grundst\u00fccken in Hanglage und an der K\u00fcste sollten Zufahrten, Entw\u00e4sserung und St\u00fctzkonstruktionen besonders ber\u00fccksichtigt werden. Bei einem Neubau sollten Sie die \u00fcbergebene Immobilie und die Ausstattungsdetails mit den vertraglichen Vorgaben vergleichen, anstatt sich allein auf die Unterlagen zu verlassen.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 5: Annehmen, dass jedes Grundst\u00fcck bebaubar ist<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro\" class=\"wp-image-7402\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>F\u00fcr K\u00e4ufer, die Grundst\u00fccke oder Immobilien mit gro\u00dfen unbebauten Fl\u00e4chen in Betracht ziehen, ist diese Unterscheidung von entscheidender Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Besitz eines im Kataster eingetragenen Grundst\u00fccks ist eine rechtliche Tatsache. Ob Sie auf diesem Grundst\u00fcck das bauen k\u00f6nnen, was Sie beabsichtigen, ist eine andere Frage \u2013 sie h\u00e4ngt von der st\u00e4dtebaulichen Einstufung, den detaillierten st\u00e4dtebaulichen Auflagen, der Erreichbarkeit, der Verf\u00fcgbarkeit von Versorgungsanschl\u00fcssen und den spezifischen Bebauungsrechten ab. Dies sind nicht ein und dasselbe, und in Montenegro kann die Diskrepanz zwischen diesen Aspekten erheblich sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein Grundst\u00fcck kann Folgendes sein:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/strong> mit Einschr\u00e4nkungen bei der Wohnbebauung<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Waldfl\u00e4che<\/strong> mit Schutzklassen, die die Bauweise einschr\u00e4nken<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Innerhalb einer K\u00fcstenschutzzone<\/strong> wo die Bauvorschriften besonders streng sind<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grunds\u00e4tzlich urbanisiert<\/strong> jedoch vorbehaltlich detaillierter Planungsauflagen, die die H\u00f6he, die Grundfl\u00e4che, die Abstandsfl\u00e4chen oder die zul\u00e4ssige Nutzung einschr\u00e4nken<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ohne legale Zufahrt<\/strong>, was bedeutet, dass jedes Bauvorhaben auf praktische und rechtliche Hindernisse sto\u00dfen w\u00fcrde, selbst wenn das Grundst\u00fcck an sich bebaubar ist<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das folgende Szenario tritt in der Praxis h\u00e4ufig auf: Ein Grundst\u00fcck an einem Hang oder in K\u00fcstenn\u00e4he mit sch\u00f6ner Aussicht wird angeboten, der Preis erscheint g\u00fcnstig, und im Kataster ist es als eingetragene Parzelle verzeichnet. Nichts davon best\u00e4tigt jedoch, dass die geplante Villa oder das geplante Haus dort rechtm\u00e4\u00dfig errichtet werden darf. Ohne die Einholung und Pr\u00fcfung der geltenden st\u00e4dtebaulichen Auflagen und der Bebauungsunterlagen verf\u00fcgt der K\u00e4ufer \u00fcber keine verl\u00e4ssliche Grundlage f\u00fcr diese Annahme.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>F\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer gelten gesetzliche Beschr\u00e4nkungen hinsichtlich bestimmter Grundst\u00fcckskategorien.<\/strong> Artikel 415 des montenegrinischen Grundst\u00fccksrechts schr\u00e4nkt den Erwerb von unter anderem landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen, W\u00e4ldern und Waldfl\u00e4chen, Inseln sowie Grundst\u00fccken innerhalb der festgelegten Landgrenzzone durch Ausl\u00e4nder ein. Eine begrenzte Ausnahme erlaubt es einer ausl\u00e4ndischen Privatperson, bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen zu erwerben, sofern ein auf diesem Grundst\u00fcck befindliches Wohngeb\u00e4ude ebenfalls Gegenstand der Transaktion ist. Die katasterrechtliche Einstufung der jeweiligen Parzelle sollte daher vor Vertragsunterzeichnung \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 6: Sich auf die falschen Leute verlassen<\/h2>\n\n\n\n<p>An Immobilientransaktionen sind mehrere Beteiligten beteiligt, die unterschiedliche Interessen verfolgen. Unklarheiten hinsichtlich der jeweiligen Rollen sind eine \u00fcberraschend h\u00e4ufige Ursache f\u00fcr die Anf\u00e4lligkeit von K\u00e4ufern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Der Verk\u00e4ufer<\/strong> ist die andere Partei der Transaktion. Ihr Interesse besteht darin, den Verkauf zum bestm\u00f6glichen Preis und mit m\u00f6glichst geringen Beeintr\u00e4chtigungen abzuschlie\u00dfen, und nicht darin, sicherzustellen, dass der K\u00e4ufer die Risiken verstanden hat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Der Makler, der die Immobilie zum Verkauf anbietet<\/strong> kann vom Verk\u00e4ufer beauftragt sein oder anderweitig ein wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen der Transaktion haben. Fragen Sie, wen der Makler offiziell vertritt, wer die Provision zahlt und ob der Makler Ihnen gegen\u00fcber vertragliche Pflichten hat. Selbst ein wirklich hilfsbereiter Makler ist strukturell nicht in der Lage, eine unabh\u00e4ngige rechtliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung f\u00fcr den K\u00e4ufer durchzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ein Berater auf K\u00e4uferseite oder ein K\u00e4ufermakler<\/strong>, wenn diese Person separat beauftragt wird, \u00e4ndert sich diese Dynamik \u2013 allerdings muss dem K\u00e4ufer klar sein, wer diese Person beauftragt und bezahlt hat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ein unabh\u00e4ngiger Rechtsanwalt<\/strong> Der vom K\u00e4ufer beauftragte Anwalt pr\u00fcft die Unterlagen und ber\u00e4t im Interesse des K\u00e4ufers. Die Unabh\u00e4ngigkeit h\u00e4ngt davon ab, f\u00fcr wen der Anwalt t\u00e4tig ist und ob ein Interessenkonflikt vorliegt. Die Tatsache, dass ein Anwalt von einem Makler oder Verk\u00e4ufer empfohlen wurde, ist f\u00fcr sich genommen nicht ausschlaggebend \u2013 entscheidend sind der Umfang des Mandats und die Frage, ob eine ordnungsgem\u00e4\u00dfe Interessenkonfliktpr\u00fcfung durchgef\u00fchrt wurde.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ein \u00dcbersetzer oder Dolmetscher<\/strong> best\u00e4tigt, was in einem Dokument in einer anderen Sprache steht. Dies ist nicht gleichbedeutend mit einer rechtlichen Pr\u00fcfung, ob das Dokument g\u00fcltig, vollst\u00e4ndig oder mit anderen Unterlagen vereinbar ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ein montenegrinischer Notar<\/strong> Er erf\u00fcllt gesetzliche Aufgaben im Bereich der Rechtm\u00e4\u00dfigkeitspr\u00fcfung und Beglaubigung und hat unter anderem die Pflicht, die Parteien auf bestimmte Rechtsm\u00e4ngel hinzuweisen und Handlungen abzulehnen, die gesetzlich ausdr\u00fccklich verboten sind. Der Notar ist jedoch unparteiisch und ersetzt keinen Rechtsanwalt, der beauftragt wurde, den K\u00e4ufer speziell hinsichtlich seiner Interessen, seiner Verhandlungsposition und der Transaktionsrisiken zu beraten. Die notarielle Beglaubigung ist nicht mit einer unabh\u00e4ngigen Due-Diligence-Pr\u00fcfung gleichzusetzen, die f\u00fcr den K\u00e4ufer durchgef\u00fchrt wird.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Person<\/th><th>Wobei sie helfen k\u00f6nnen<\/th><th>Was man nicht annehmen sollte<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Verkaufsmakler<\/td><td>Immobiliensuche, Besichtigungen, Verhandlung und Abwicklung von Transaktionen im Rahmen ihrer T\u00e4tigkeit<\/td><td>Dass sie unabh\u00e4ngige Rechtsberatung anbieten<\/td><\/tr><tr><td>Anwalt des K\u00e4ufers<\/td><td>Eigentumsrecht, Vertrag, Belastungen, Rechtslage und Rechtsberatung f\u00fcr den K\u00e4ufer im Rahmen des vereinbarten Mandats<\/td><td>Dass es sich bei einer rechtlichen Pr\u00fcfung um eine strukturelle\/technische Untersuchung handelt<\/td><\/tr><tr><td>Notar<\/td><td>Gesetzlich vorgeschriebene notarielle Aufgaben, Beglaubigungen und gesetzlich vorgeschriebene Rechtm\u00e4\u00dfigkeitspr\u00fcfungen<\/td><td>Dass der Notar ausschlie\u00dflich im Namen des K\u00e4ufers verhandelt<\/td><\/tr><tr><td>\u00dcbersetzer\/Dolmetscher<\/td><td>Pr\u00e4zise Kommunikation und \u00dcbersetzung<\/td><td>Diese \u00dcbersetzung stellt eine Rechtsberatung dar.<\/td><\/tr><tr><td>Architekt\/Ingenieur<\/td><td>Zustand, Ver\u00e4nderungen, Bebaubarkeit oder technische Machbarkeit im Rahmen ihres Fachgebiets<\/td><td>Dass sie ein einwandfreies Eigentumsrecht begr\u00fcnden<\/td><\/tr><tr><td>Steuerberater\/Wirtschaftspr\u00fcfer<\/td><td>Transaktionsspezifische steuerliche Auswirkungen<\/td><td>Dass die Kostensch\u00e4tzung eines Maklers eine Steuerberatung darstellt<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Pr\u00fcfen Sie, wer tats\u00e4chlich als Vermittler auftreten darf<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>In Montenegro wird die Immobilienvermittlung nun durch das Gesetz \u00fcber die Vermittlung bei Immobilientransaktionen und Vermietungen geregelt. Das Ministerium f\u00fcr wirtschaftliche Entwicklung unterh\u00e4lt ein Registrierungssystem f\u00fcr Vermittler, das auch berufliche Anforderungen an Makler umfasst.<\/p>\n\n\n\n<p>Bevor Sie sich auf eine Agentur verlassen, erfragen Sie den offiziellen Namen des Vermittlers und \u00fcberpr\u00fcfen Sie dessen aktuellen Registrierungsstatus. Die Registrierung ersetzt zwar keine unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung, doch die Beauftragung eines identifizierbaren, ordnungsgem\u00e4\u00df registrierten Vermittlers bietet dem K\u00e4ufer ein zus\u00e4tzliches Ma\u00df an Verantwortlichkeit.<\/p>\n\n\n\n<p>Wird die Transaktion aus der Ferne oder im Rahmen einer Vollmacht abgewickelt, gewinnt die Wahl eines unabh\u00e4ngigen Rechtsbeistands noch mehr an Bedeutung. \u201c<a href=\"\/de\/all\/buy-property-in-montenegro-remotely-step-by-step-guide-for-foreign-buyers\/\" target=\"_blank\">Immobilienkauf in Montenegro aus der Ferne<\/a>\u201d\u2026\u201c beinhaltet zus\u00e4tzliche verfahrensrechtliche Aspekte, die es wert sind, gesondert betrachtet zu werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 7: Nur den Kaufpreis einkalkulieren<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Angebotspreis einer Immobilie in Montenegro entspricht nicht den Gesamtkosten f\u00fcr deren Erwerb. K\u00e4ufer, die ihr Budget anhand des Angebotspreises planen, m\u00fcssen in der Regel mit zus\u00e4tzlichen Kosten rechnen, die je nach Transaktion den Gesamtbetrag erheblich erh\u00f6hen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Grunderwerbsteuer in Montenegro: Die Betr\u00e4ge, die K\u00e4ufer einkalkulieren sollten<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Transaktionen, die unter die Regelung zur Grunderwerbsteuer fallen, wendet Montenegro progressive Steuers\u00e4tze an:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Steuerpflichtiger Immobilienwert<\/th><th>Grunderwerbsteuer<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Bis zu 150.000 \u20ac<\/td><td>3%<\/td><\/tr><tr><td>150.000,01 \u20ac \u2013 500.000 \u20ac<\/td><td>4.500 \u20ac + 51 TP4T des Betrags, der \u00fcber 150.000 \u20ac liegt<\/td><\/tr><tr><td>\u00dcber 500.000 \u20ac<\/td><td>22.000 \u20ac + 61 TP4T des Betrags, der \u00fcber 500.000 \u20ac liegt<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Diese S\u00e4tze gelten f\u00fcr den steuerpflichtigen Wert gem\u00e4\u00df den Vorschriften zur Grunderwerbsteuer, nicht automatisch f\u00fcr jede Immobilientransaktion. Neubauten und andere mehrwertsteuerpflichtige Transaktionen k\u00f6nnen einer anderen steuerlichen Behandlung unterliegen; daher sollte die geltende Regelung vor der Budgetplanung gekl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel:<\/strong> Betr\u00e4gt der steuerpflichtige Wert einer Wiederverkaufsimmobilie 200.000 \u20ac und gilt keine Befreiung, so w\u00fcrde sich die Grunderwerbsteuer nach der progressiven Formel wie folgt berechnen:<\/p>\n\n\n\n<p>4.500 \u20ac + 5% \u00d7 50.000 \u20ac = <strong>\u20ac7,000<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Darin sind Notargeb\u00fchren, unabh\u00e4ngige Rechtsberatung, \u00dcbersetzungen, Bank- und Devisenkosten, die Eintragung sowie die Einrichtung oder Renovierung noch nicht enthalten.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Beispiel dient lediglich der Veranschaulichung der Steuerberechnung; es handelt sich nicht um eine Sch\u00e4tzung der gesamten Abschlusskosten f\u00fcr jeden Kauf im Wert von 200.000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Kosten, die \u00fcblicherweise anfallen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Grunderwerbsteuer<\/strong> \u2014 gilt grunds\u00e4tzlich, wenn der Erwerb unter die Grunderwerbsteuer f\u00e4llt, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen. Ma\u00dfgeblich ist das Gesetz \u00fcber die Grunderwerbsteuer; K\u00e4ufer sollten die zum Zeitpunkt ihrer Transaktion geltende Fassung pr\u00fcfen, einschlie\u00dflich der im Amtsblatt Nr. 132\/2026 im September 2026 ver\u00f6ffentlichten \u00c4nderungen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mehrwertsteuer<\/strong> \u2014 kann f\u00fcr steuerpflichtige Lieferungen von neu errichteten Geb\u00e4uden und andere vom Umsatzsteuerrecht erfasste Ums\u00e4tze gelten; \u00fcberpr\u00fcfen Sie den Umsatzsteuerstatus des Verk\u00e4ufers und ob der vereinbarte Preis die Umsatzsteuer enth\u00e4lt<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Notarkosten<\/strong> \u2014 werden nach dem notariellen Tarif festgelegt; diese variieren je nach Transaktionswert<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung<\/strong> \u2014 Das Honorar sollte im Voraus vereinbart und gegen die rechtlichen und finanziellen Risiken des jeweiligen Gesch\u00e4fts abgewogen werden<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Beglaubigte \u00dcbersetzungen und Dolmetscherdienste<\/strong> sofern erforderlich<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bank- und Auslands\u00fcberweisungsgeb\u00fchren<\/strong> \u2014 Wechselkursumrechnungen und Geb\u00fchren f\u00fcr internationale \u00dcberweisungen k\u00f6nnen bei gr\u00f6\u00dferen Transaktionen einen erheblichen Posten ausmachen<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bank- und Herkunftspr\u00fcfungen<\/strong> \u2014 Kl\u00e4ren Sie vor Ablauf der Zahlungsfrist mit den beteiligten Banken, welche Unterlagen sie f\u00fcr eine umfangreiche internationale Immobilien\u00fcberweisung m\u00f6glicherweise ben\u00f6tigen. Halten Sie den Kaufvertrag, Kontoausz\u00fcge und sonstige Nachweise \u00fcber die Herkunft und den Verwendungszweck der Gelder bereit. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine umfangreiche grenz\u00fcberschreitende \u00dcberweisung sofort bearbeitet wird, nur weil der Kaufvertrag unterzeichnet wurde.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Anmelde- und Verwaltungskosten<\/strong> \u2014 im Zusammenhang mit der Eintragung des Eigentums im Kataster<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Renovierung und Einrichtung<\/strong> \u2014 sehr unterschiedlich, wird bei \u00e4lteren Immobilien jedoch h\u00e4ufig untersch\u00e4tzt<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Geb\u00e4udekosten und Instandhaltung<\/strong> \u2014 gilt f\u00fcr Wohnungen und verwaltete Wohnanlagen; diese fallen j\u00e4hrlich an<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parken oder Abstellen<\/strong> \u2014 diese werden manchmal separat vom Hauptger\u00e4t verkauft und sind nicht im angegebenen Preis enthalten<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Laufende immobilienbezogene Kosten<\/strong> \u2014 Versorgungsanschl\u00fcsse, kommunale Abgaben und Instandhaltung<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Steuerliche Registrierung in Montenegro<\/strong> \u2014 Ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer ben\u00f6tigen m\u00f6glicherweise eine montenegrinische Steuerregistrierung und die entsprechende Steueridentifikationsnummer f\u00fcr lokale Steuerpflichten; der erforderliche Zeitrahmen sollte f\u00fcr die jeweilige Transaktion best\u00e4tigt werden<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In der folgenden Tabelle sind die Kostenkategorien nach Transaktionsart aufgef\u00fchrt:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Kostenkategorie<\/th><th>Wiederverkauf<\/th><th>Neubau \/ Neubauvorhaben<\/th><th>Was ist zu \u00fcberpr\u00fcfen?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Grunderwerbsteuer<\/td><td>Gilt grunds\u00e4tzlich, wenn der Erwerb unter die Schenkungssteuerregelung f\u00e4llt, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen<\/td><td>In der Regel fallen diese F\u00e4lle nicht unter die Grunderwerbsteuer, da hier die Mehrwertsteuer gilt; seit dem 1. April 2026 sind auch mehrwertsteuerpflichtige Baugrundst\u00fccke davon ausgenommen<\/td><td>Pr\u00fcfen Sie, welche Regelung f\u00fcr Ihre Transaktion gilt, und informieren Sie sich \u00fcber die aktuellen gesetzlichen Ausnahmen.<\/td><\/tr><tr><td>Mehrwertsteuer<\/td><td>In der Regel nicht zutreffend<\/td><td>Kann f\u00fcr steuerpflichtige Lieferungen von neu errichteten Immobilien gelten<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie den Umsatzsteuerstatus des Verk\u00e4ufers; stellen Sie fest, ob der angegebene Preis die Umsatzsteuer enth\u00e4lt<\/td><\/tr><tr><td>Notarkosten<\/td><td>Ja<\/td><td>Ja<\/td><td>Aktuellen Tarif f\u00fcr Ihren Transaktionswert best\u00e4tigen<\/td><\/tr><tr><td>Unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung<\/td><td>Ja<\/td><td>Ja<\/td><td>Vor Beginn des Auftrags Umfang und Honorar vereinbaren<\/td><\/tr><tr><td>\u00dcbersetzungen \/ Dolmetschen<\/td><td>Je nach Bedarf<\/td><td>Je nach Bedarf<\/td><td>Kostenvoranschlag f\u00fcr beglaubigte \u00dcbersetzungen, sofern erforderlich<\/td><\/tr><tr><td>Auslands\u00fcberweisung \/ Devisenhandel<\/td><td>Ja<\/td><td>Ja<\/td><td>Informieren Sie sich \u00fcber die Kurse Ihrer Bank; ziehen Sie einen spezialisierten Devisenh\u00e4ndler in Betracht<\/td><\/tr><tr><td>Katastereintragung<\/td><td>Ja<\/td><td>Ja<\/td><td>Aktuelle Verwaltungsgeb\u00fchr best\u00e4tigen<\/td><\/tr><tr><td>Renovierung \/ Einrichtung<\/td><td>Variable<\/td><td>Variabel \/ oft erforderlich<\/td><td>Zustand vor dem Austausch pr\u00fcfen<\/td><\/tr><tr><td>Geb\u00e4udekosten<\/td><td>Soweit zutreffend<\/td><td>Soweit zutreffend<\/td><td>Anforderung von Verwaltungsberichten<\/td><\/tr><tr><td>Parken \/ Abstellen<\/td><td>Falls separat erh\u00e4ltlich<\/td><td>Falls separat erh\u00e4ltlich<\/td><td>Bitte kl\u00e4ren Sie, was im Preis inbegriffen ist<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 8: Eine Immobilie aus dem Plan wie eine Bestandsimmobilie behandeln<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Kauf einer Immobilie, die noch nicht existiert \u2013 oder sich noch im Bau befindet \u2013, birgt ein anderes Risikoprofil als der Kauf einer bestehenden, eingetragenen Wohnung. Viele K\u00e4ufer gehen bei Off-Plan-Transaktionen so vor, als ob die wichtigste Pr\u00fcfung darin best\u00fcnde, ob der Grundriss stimmt. Die wirklich entscheidenden Pr\u00fcfungen betreffen jedoch vor allem den Bautr\u00e4ger und den Vertrag.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bei der Due-Diligence-Pr\u00fcfung im Rahmen eines Wiederverkaufs stehen das bestehende Eigentumsrecht und die Immobilie im Mittelpunkt. Bei der Due-Diligence-Pr\u00fcfung von Off-Plan-Projekten m\u00fcssen zudem der Bautr\u00e4ger, die rechtlichen Anspr\u00fcche des Projekts, die Bauunterlagen und die vertraglichen Absicherungen gepr\u00fcft werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bevor ein K\u00e4ufer die erste Rate f\u00fcr ein Neubauprojekt zahlt, sollte er Folgendes gekl\u00e4rt haben:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Rechtsstellung des Bautr\u00e4gers<\/strong> \u2014 Ist das Unternehmen ordnungsgem\u00e4\u00df registriert und in gutem Stand?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grundbesitz oder Baurecht<\/strong> \u2014 Ist der Bautr\u00e4ger Eigent\u00fcmer des betreffenden Grundst\u00fccks oder verf\u00fcgt er \u00fcber das gesetzliche Recht, darauf zu bauen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Baugenehmigung<\/strong> \u2014 Wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt, oder wird das Projekt vermarktet, bevor die Genehmigungen vorliegen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Genaue Spezifikation der Einheit<\/strong> \u2014 Ist die vereinbarte Spezifikation (Ausstattung, Fl\u00e4che, Raumaufteilung) eindeutig dokumentiert und vertraglich bindend?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Baufase und Zeitplan<\/strong> \u2014 In welcher Bauphase befindet sich das Projekt, und wann ist der festgelegte Fertigstellungstermin?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zahlungsfristen<\/strong> \u2014 Sind die Zahlungen an nachweisbare Bauabschnitte oder lediglich an Kalendertermine gekn\u00fcpft?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verz\u00f6gerungsklauseln<\/strong> \u2014 Was sieht der Vertrag in Bezug auf Verz\u00f6gerungen vor, und welche Rechtsbehelfe stehen dem K\u00e4ufer zur Verf\u00fcgung?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c4nderungen an den Spezifikationen<\/strong> \u2014 Kann der Bautr\u00e4ger Materialien oder Spezifikationen \u00e4ndern, und unter welchen Bedingungen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00dcbergabebedingungen<\/strong> \u2014 Welche Bedingungen gelten f\u00fcr die \u00dcbergabe, und was passiert, wenn bei der Fertigstellung M\u00e4ngel vorliegen?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rechtsmittel im Falle eines Zahlungsausfalls<\/strong> \u2014 Welche Schutzma\u00dfnahmen gibt es, falls der Bautr\u00e4ger seine Verpflichtungen nicht erf\u00fcllt?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Manche Bautr\u00e4ger bieten Bankb\u00fcrgschaften oder Treuhandvereinbarungen an, andere hingegen nicht. Ein Vertrag, der den K\u00e4ufer zu gestaffelten Zahlungen verpflichtet, ohne dass er \u00fcber wirksame Absicherungen bei Zahlungsverz\u00f6gerungen oder bei Zahlungsausfall des Bautr\u00e4gers verf\u00fcgt, \u00fcbertr\u00e4gt ein erhebliches Risiko auf den K\u00e4ufer. Ob konkrete Absicherungen bestehen, h\u00e4ngt ausschlie\u00dflich davon ab, was tats\u00e4chlich im Vertrag steht \u2013 und nicht davon, was in einer Verkaufsbrosch\u00fcre beschrieben wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Markt f\u00fcr im Bau befindliche Immobilien in Montenegro umfasst sowohl Projekte erfahrener Bautr\u00e4ger mit einer soliden Erfolgsbilanz als auch kleinere Vorhaben, bei denen die Kontinuit\u00e4t der Bauarbeiten weniger sicher ist. Die Due-Diligence-Pr\u00fcfung des Bautr\u00e4gers ist unabh\u00e4ngig von der Due-Diligence-Pr\u00fcfung des Projekts von Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 9: Man kauft die Aussicht, nicht die Lage<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1024x683.webp\" alt=\"Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro\" class=\"wp-image-7403\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>In Immobilienratgebern stehen rechtliche und finanzielle Risiken meist im Vordergrund, doch falsche Standortentscheidungen f\u00fchren zu einer anderen Art von Verlust \u2013 einem Verlust, der sich erst im Laufe der Zeit und nicht bereits bei Fertigstellung bemerkbar macht.<\/p>\n\n\n\n<p>Die bekanntesten K\u00fcstengebiete Montenegros \u2013 Budva, die Bucht von Kotor, Tivat, Herceg Novi, Bar und andere \u2013 richten sich jeweils an unterschiedliche K\u00e4uferprofile. Eine Immobilie, die sich perfekt f\u00fcr zwei Sommerwochen eignet, kann f\u00fcr den ganzj\u00e4hrigen Wohnbedarf, die ganzj\u00e4hrige Vermietung oder den Weiterverkauf an einen breiten K\u00e4uferkreis tats\u00e4chlich ungeeignet sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Die praktischen \u00dcberpr\u00fcfungen, die K\u00e4ufer oft au\u00dfer Acht lassen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Stra\u00dfenanbindung<\/strong> \u2014 F\u00fchrt der Weg \u00fcber eine gepflegte Stra\u00dfe oder einen unbefestigten Pfad? Ist die Zufahrt im Winter oder nach Regenf\u00e4llen erschwert?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rampe und Treppe<\/strong> \u2014 Viele begehrte Immobilien an der K\u00fcste sind mit erheblichen H\u00f6henunterschieden verbunden. Dies ist f\u00fcr \u00e4ltere Bewohner, Familien mit kleinen Kindern und Mietg\u00e4ste mit Gep\u00e4ck von Bedeutung.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parken<\/strong> \u2014 In \u00e4lteren K\u00fcstenst\u00e4dten und in Siedlungen in Hanglage sind die Parkm\u00f6glichkeiten oft unzureichend oder mit zus\u00e4tzlichen Kosten verbunden. Informieren Sie sich, bevor Sie sich festlegen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u00e4rm<\/strong> \u2014 Die Lage im Verh\u00e4ltnis zu Stra\u00dfen, Kneipen, Nachtclubs oder Baustellen kann sich zwischen einer Besichtigung im Sommer und einer \u00dcberpr\u00fcfung im Winter drastisch \u00e4ndern.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bauarbeiten in der N\u00e4he<\/strong> \u2014 F\u00fcr unbebaute Grundst\u00fccke, die an ein Grundst\u00fcck angrenzen, k\u00f6nnen g\u00fcltige Baugenehmigungen vorliegen. Ein K\u00e4ufer kann die Bauantr\u00e4ge bei der \u00f6rtlichen Gemeinde einsehen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zugang und Dienstleistungen im Winter<\/strong> \u2014 In einigen Gebieten, insbesondere in den H\u00fcgeln, kann es im Winter zu Einschr\u00e4nkungen bei den \u00f6ffentlichen Verkehrsmitteln oder zu schlechteren Stra\u00dfenverh\u00e4ltnissen kommen; erkundigen Sie sich diesbez\u00fcglich bitte speziell f\u00fcr die jeweilige Immobilie und gehen Sie nicht von einer allgemeinen Annahme aus.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Entfernung zu Fu\u00df im Vergleich zur Entfernung auf der Karte<\/strong> \u2014 Eine Immobilie, die auf der Karte \u201cf\u00fcnf Minuten vom Meer entfernt\u201d liegt, kann ein betr\u00e4chtliches Gel\u00e4nde umfassen. Sehen Sie sich die Lage zu Fu\u00df an, nicht nur auf Google Maps.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung<\/strong> \u2014 Nach Norden ausgerichtete Immobilien in geschlossenen Buchten k\u00f6nnen im Winter deutlich dunkler und feuchter sein, als es bei Besichtigungen im Sommer den Anschein hat.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Saisonabh\u00e4ngigkeit der Mieten<\/strong> \u2014 Falls Mieteinnahmen Teil des Plans sind, ist an manchen Standorten die Vermietungssaison kurz und die Nachfrage au\u00dferhalb der Saison begrenzt. Dies wirkt sich sowohl auf die Ertragsprognosen als auch auf die Liquidit\u00e4t beim Wiederverkauf aus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Wenn Sie ein Geschenk f\u00fcr \u2026 kaufen m\u00f6chten\u2026<\/th><th>Achten Sie besonders auf<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Vollzeitwohnen<\/td><td>Winterdienst, Parkm\u00f6glichkeiten, Fu\u00dfg\u00e4ngerfreundlichkeit, Schulen\/Gesundheitsversorgung (falls relevant), Heizung\/Luftfeuchtigkeit<\/td><\/tr><tr><td>Nutzung im Urlaub<\/td><td>Anbindung an den Flughafen, Strand\/Zugangsweg, Parkm\u00f6glichkeiten, Verkehrs\u00fcberlastung im Sommer<\/td><\/tr><tr><td>Kurzfristige Vermietung<\/td><td>Saisonalit\u00e4t, Verwaltung, Hausordnung, realistische Betriebskosten<\/td><\/tr><tr><td>Langzeitmiete<\/td><td>Ganzj\u00e4hrige Nachfrage, Dienstleistungen, Verkehr, zweckm\u00e4\u00dfige Raumaufteilung<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>K\u00e4uferkreis, Erreichbarkeit, rechtliche Unbedenklichkeit, Parkm\u00f6glichkeiten, Mikrolage<\/td><\/tr><tr><td>Grundst\u00fcck\/Bebauung<\/td><td>Baugenehmigungen, Zufahrtswege, Versorgungsanschl\u00fcsse, Hangneigung und bauliche Machbarkeit<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Besondere Aufmerksamkeit verdient die Liquidit\u00e4t beim Wiederverkauf. Eine gut ausgebaute Anbindung und eine ganzj\u00e4hrig verf\u00fcgbare Infrastruktur k\u00f6nnen zwar den Kreis potenzieller K\u00e4ufer erweitern, doch die Liquidit\u00e4t beim Wiederverkauf h\u00e4ngt von der jeweiligen Mikrolage, der Art der Immobilie, dem Preis und den Marktbedingungen ab und sollte anhand aktueller lokaler Daten \u00fcberpr\u00fcft werden, anstatt sie aus allgemeinen Beobachtungen abzuleiten.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Sie wissen nicht, wo Sie in Montenegro einkaufen sollen?<\/p>\n\n\n\n<p>Teilen Sie uns Ihre <strong>Budget, Verwendungszweck, bevorzugter Standort und ob Sie vorhaben, dort zu wohnen, zu vermieten oder weiterzuverkaufen<\/strong>. Der Immobilienfinder grenzt die Suche auf Angebote ein, die diesen Priorit\u00e4ten entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">[Immobilien finden, die zu meinen Pl\u00e4nen passen \u2192]<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fehler 10: Eigentumsverh\u00e4ltnisse mit Wohnsitz verwechseln<\/h2>\n\n\n\n<p>Viele K\u00e4ufer kommen nach Montenegro in der Annahme, dass der Erwerb einer Immobilie automatisch das Recht auf einen langfristigen Aufenthalt dort mit sich bringt. Diese Annahme kann Einwanderungspl\u00e4ne ernsthaft beeintr\u00e4chtigen, wenn sie nicht vor dem Kauf \u00fcberpr\u00fcft wird.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Der Besitz von Immobilien wird nach den montenegrinischen Einwanderungsbestimmungen als m\u00f6gliche Rechtsgrundlage f\u00fcr einen befristeten Aufenthalt anerkannt, sofern der Antragsteller die geltenden gesetzlichen Voraussetzungen erf\u00fcllt.<\/strong> Der Erwerb einer Immobilie f\u00fchrt nicht automatisch zur Erteilung oder Garantie einer Aufenthaltserlaubnis \u2013 beide Aspekte h\u00e4ngen zwar zusammen, sind jedoch rechtlich gesehen zwei getrennte Fragen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Eigentumsverh\u00e4ltnisse und die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Einwanderungsbestimmungen sollten gepr\u00fcft werden, bevor man sich auf den Kauf einer Immobilie als Grundlage f\u00fcr einen Aufenthaltsstatus verl\u00e4sst. Die Vorschriften in diesem Bereich haben sich weiterentwickelt, und jeder K\u00e4ufer, f\u00fcr den der Aufenthaltsstatus ein wesentliches Ziel darstellt, sollte sich vor der Auswahl einer Immobilie selbstst\u00e4ndig \u00fcber die aktuellen Anforderungen informieren und diese anhand seiner individuellen Umst\u00e4nde \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Wenn ein Aufenthalt Teil Ihrer Pl\u00e4ne ist, sollten Sie die Einwanderungsbestimmungen pr\u00fcfen, bevor Sie sich f\u00fcr eine Immobilie entscheiden \u2013 und nicht erst danach.<\/strong> Die Eigent\u00fcmerstruktur und die geltenden Verfahren sollten unter Bezugnahme auf die zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Vorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden und nicht auf der Grundlage von Informationen angenommen werden, die m\u00f6glicherweise nicht mehr aktuell sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Aktuelle Informationen zum Zusammenhang zwischen Immobilienkauf und Aufenthaltsstatus finden Sie unter \u201c<a href=\"\/de\/all\/obtaining-a-residence-permit-in-montenegro-by-purchasing-real-estate-2026\/\" target=\"_blank\">Aufenthaltsgenehmigung f\u00fcr Immobilien in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Unterlagen, die vor der Leistung einer Anzahlung anzufordern sind<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei einem typischen Kauf einer Bestandsimmobilie h\u00e4ngt der genaue Umfang der Unterlagen von der jeweiligen Immobilie ab, doch das anf\u00e4ngliche Dokumentenpaket kann Folgendes enthalten:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>aktuelle Angaben zur Liegenschaft\/Katasteridentifikation, die f\u00fcr eine unabh\u00e4ngige <em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em> check;<\/li>\n\n\n\n<li>Angaben zum Verk\u00e4ufer und gegebenenfalls eine Vollmacht;<\/li>\n\n\n\n<li>vorliegende Bau- und Betriebsunterlagen;<\/li>\n\n\n\n<li>gegebenenfalls Unterlagen zu sp\u00e4teren Erweiterungen oder Beglaubigungen;<\/li>\n\n\n\n<li>Entwurf einer Reservierung\/Vorvereinbarung;<\/li>\n\n\n\n<li>Angaben zu etwaigen Hypotheken, die gel\u00f6scht werden m\u00fcssen;<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweise bez\u00fcglich Park- bzw. Lagerpl\u00e4tzen, sofern diese im Verkauf enthalten sind;<\/li>\n\n\n\n<li>f\u00fcr Grundst\u00fccke die einschl\u00e4gigen Planungs- und Katasterdaten;<\/li>\n\n\n\n<li>f\u00fcr einen verkaufenden Unternehmensverk\u00e4ufer\/Bautr\u00e4ger: Unternehmens- und Projektunterlagen, die f\u00fcr seine Verkaufsbefugnis relevant sind.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Transaktion; hierbei handelt es sich eher um eine vorl\u00e4ufige Liste als um eine allgemeing\u00fcltige, gesetzlich vorgeschriebene Checkliste.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die wichtigen Punkte, die Sie vor dem Kauf pr\u00fcfen sollten<\/h2>\n\n\n\n<p>Im folgenden Abschnitt sind die wichtigsten Pr\u00fcfungen nach Transaktionsphasen gegliedert. Dabei handelt es sich um einen Rahmen, der keine spezifische Beratung zu Ihrer Immobilie und Ihrer Situation ersetzt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Bevor Sie eine Anzahlung leisten<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Besorgen Sie sich eine aktuelle <em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em> (Katasterauszug) direkt \u2013 nicht vom Verk\u00e4ufer<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die Identit\u00e4t des Verk\u00e4ufers und dessen rechtliche Befugnis zum Verkauf (einschlie\u00dflich etwaiger Vollmachten).<\/li>\n\n\n\n<li>Stellen Sie fest, ob die Immobilie mit einer Hypothek, einem Pfandrecht oder einem Ver\u00e4u\u00dferungsverbot belastet ist.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie den rechtlichen Status des Geb\u00e4udes \u2013 ist es vollst\u00e4ndig genehmigt und eingetragen, liegt eine Nutzungsgenehmigung vor, und befinden sich Anbauten oder Umbauten im Genehmigungsverfahren oder sind sie nicht registriert?<\/li>\n\n\n\n<li>Machen Sie sich schriftlich mit der Art der Anzahlung vertraut \u2013 ob es sich dabei um eine <em>Kapara<\/em> oder eine andere Zahlungsweise sowie die in der schriftlichen Vereinbarung festgelegten Konsequenzen f\u00fcr jede Partei in allen m\u00f6glichen F\u00e4llen<\/li>\n\n\n\n<li>Lassen Sie den vorgeschlagenen Einzahlungsvertrag vor der Unterzeichnung von einem unabh\u00e4ngigen Anwalt pr\u00fcfen<\/li>\n\n\n\n<li>Bei Off-Plan-Projekten: \u00dcberpr\u00fcfen Sie den aktuellen Genehmigungsstatus des Projekts, bevor Sie Zahlungen leisten. Gehen Sie nicht davon aus, dass Marketingma\u00dfnahmen oder Reservierungen bedeuten, dass die erforderliche Baugenehmigung bereits erteilt wurde; falls dies nicht der Fall ist, lassen Sie die rechtlichen und vertraglichen Konsequenzen unabh\u00e4ngig pr\u00fcfen, bevor Sie Mittel bereitstellen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vor der Unterzeichnung des endg\u00fcltigen Vertrags<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Besorgen Sie sich einen aktuellen Katasterauszug \u2013 nicht den von vor drei Monaten<\/li>\n\n\n\n<li>Vergewissern Sie sich, dass alle vereinbarten Bedingungen (Kl\u00e4rung einer Beglaubigungsfrage, L\u00f6schung einer Hypothek, Einbeziehung eines Parkplatzes) vollst\u00e4ndig erf\u00fcllt und dokumentiert sind<\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00fcfen Sie den vollst\u00e4ndigen Vertrag gemeinsam mit Ihrem unabh\u00e4ngigen Anwalt, einschlie\u00dflich der Zahlungsbedingungen, Zusicherungen und des Zeitplans f\u00fcr die \u00dcbertragung.<\/li>\n\n\n\n<li>F\u00fcr Grundst\u00fccke: Beschaffen und pr\u00fcfen Sie die geltenden planungsrechtlichen Auflagen und vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen beabsichtigte Bebauung zul\u00e4ssig ist; vergleichen Sie die Katasterklassifizierung mit den Einschr\u00e4nkungen in \u00a7 415, wenn Sie ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer sind.<\/li>\n\n\n\n<li>Bei Off-Plan-Projekten: Vergewissern Sie sich, dass alle vertraglichen Schutzma\u00dfnahmen (Zahlungsmeilensteine, Abhilfema\u00dfnahmen bei Verz\u00f6gerungen, Leistungsbeschreibung) enthalten und klar formuliert sind.<\/li>\n\n\n\n<li>Best\u00e4tigen Sie die Gesamtanschaffungskosten einschlie\u00dflich Steuern, Notarkosten und aller Geb\u00fchren<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vor der \u00dcberweisung des Restbetrags<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vergewissern Sie sich, dass der Verk\u00e4ufer weiterhin der eingetragene Eigent\u00fcmer ist und keine neuen Belastungen entstanden sind.<\/li>\n\n\n\n<li>Vergewissern Sie sich, dass alle Vertragsbedingungen erf\u00fcllt sind<\/li>\n\n\n\n<li>Stellen Sie sicher, dass die \u00dcbergabebedingungen (f\u00fcr Neubauten oder im Vorverkauf) offiziell dokumentiert werden<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In der folgenden Tabelle werden die Phasen den wichtigsten Pr\u00fcfschritten, den typischerweise beteiligten Parteien und den Anzeichen, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, zugeordnet.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>B\u00fchne<\/th><th>Schl\u00fcsselpr\u00fcfung<\/th><th>Wer k\u00fcmmert sich normalerweise darum?<\/th><th>Warnsignal<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Vor der Einzahlung<\/td><td>Katasterauszug, Eigentumsverh\u00e4ltnisse und Belastungen<\/td><td>Unabh\u00e4ngiger Rechtsanwalt des K\u00e4ufers<\/td><td>Der Verk\u00e4ufer stellt einen Auszug zur Verf\u00fcgung; der Auszug ist veraltet<\/td><\/tr><tr><td>Vor der Einzahlung<\/td><td>Rechtlicher Status von Bauwerken und Umbauten<\/td><td>Unabh\u00e4ngiger Rechtsanwalt; physische Begutachtung<\/td><td>Keine Nutzungsgenehmigung; Verl\u00e4ngerungen nicht erw\u00e4hnt; Rechtsstatus unklar<\/td><\/tr><tr><td>Vor der Einzahlung<\/td><td>Identit\u00e4t und Befugnis des Verk\u00e4ufers<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>Vollmacht ohne best\u00e4tigten Geltungsbereich oder G\u00fcltigkeitsdauer<\/td><\/tr><tr><td>Vor der Einzahlung<\/td><td>Art und Auswirkungen der Zahlung<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>Die Zahlungsmodalit\u00e4ten sind nur vage beschrieben; es liegen keine schriftlichen Bedingungen vor<\/td><\/tr><tr><td>Vor Vertragsabschluss<\/td><td>Aktualisierte Katasterpr\u00fcfung<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>\u00c4nderungen gegen\u00fcber der ersten \u00dcberpr\u00fcfung<\/td><\/tr><tr><td>Vor Vertragsabschluss<\/td><td>Bedingungen vollst\u00e4ndig erf\u00fcllt und dokumentiert<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>Nur m\u00fcndliche Best\u00e4tigung<\/td><\/tr><tr><td>Vor Vertragsabschluss<\/td><td>Vertragsbedingungen und Zahlungsmeilensteine<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>Zahlung unabh\u00e4ngig von den Bauphasen (Vorverkauf)<\/td><\/tr><tr><td>Vor Vertragsabschluss<\/td><td>Katasterklassifizierung von Grundst\u00fccken (ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer)<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen, Waldfl\u00e4chen oder Fl\u00e4chen in Grenzgebieten<\/td><\/tr><tr><td>Vor dem Abschluss<\/td><td>Eigentumsverh\u00e4ltnisse best\u00e4tigt, keine neuen Belastungen<\/td><td>Selbstst\u00e4ndiger Rechtsanwalt<\/td><td>Jede neue Eintragung im Fahrzeugbrief<\/td><\/tr><tr><td>Vor dem Abschluss<\/td><td>\u00dcbergabebedingungen erf\u00fcllt<\/td><td>K\u00e4uferpr\u00fcfung; unabh\u00e4ngiger Rechtsanwalt<\/td><td>Entwickler weigert sich, M\u00e4ngel zu dokumentieren<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Nach Unterzeichnung und Zahlung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Betrachten Sie die Transaktion nicht als administrativ abgeschlossen, nur weil der Vertrag unterzeichnet und der Kaufpreis bezahlt wurde. Vergewissern Sie sich, dass das Verfahren zur Eintragung des Eigentums eingeleitet und gegebenenfalls abgeschlossen wurde, bewahren Sie die endg\u00fcltigen Transaktionsunterlagen und Zahlungsbelege auf, f\u00fcllen Sie das \u00dcbergabeprotokoll aus und veranlassen Sie alle erforderlichen \u00c4nderungen bei den Versorgungsunternehmen und der Hausverwaltung.<\/p>\n\n\n\n<p>Beziehen Sie nach der Eintragung einen aktuellen Katasterauszug, aus dem die sich daraus ergebende Eigentumslage hervorgeht, und vergleichen Sie diesen mit der abgeschlossenen Transaktion.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Haben Sie bereits eine bestimmte Immobilie im Auge?<\/h3>\n\n\n\n<p>Bevor Sie die Buchung vornehmen, sollten Sie sich vergewissern, welche Unterlagen gepr\u00fcft werden m\u00fcssen, welche Kosten anfallen und welche Fragen noch offen sind.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">[Sag uns, was du dir gerade ansiehst \u2192]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die wichtigsten Erkenntnisse<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Sequenz ist der zentrale Schutzmechanismus.<\/strong> Eine sinnvolle Vorgehensweise ist: eine Immobilie identifizieren \u2192 die relevanten Unterlagen pr\u00fcfen \u2192 unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfungen durchf\u00fchren \u2192 die Vertragsbedingungen pr\u00fcfen \u2192 unterzeichnen und den Geldbetrag gem\u00e4\u00df der vereinbarten Transaktionsstruktur \u00fcberweisen. Die Bereitstellung von Mitteln, bevor die entsprechenden Pr\u00fcfungen und vertraglichen Schutzma\u00dfnahmen getroffen wurden, kann das Risiko erheblich erh\u00f6hen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ein aktueller Katasterauszug sollte als wesentlicher Bestandteil der Sorgfaltspr\u00fcfung betrachtet werden.<\/strong> Die <em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em> sollten unabh\u00e4ngig eingeholt und kurz vor jedem wichtigen Meilenstein \u2013 Anzahlung, Vertragsabschluss und Fertigstellung \u2013 \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Im Kataster eingetragen und vollst\u00e4ndig rechtskonform sind nicht dasselbe.<\/strong> Bauliche Ver\u00e4nderungen, Anbauten und zus\u00e4tzliche Stockwerke sind m\u00f6glicherweise nicht korrekt in den Katasterunterlagen verzeichnet, und die Eintragung allein best\u00e4tigt nicht, dass alle vorhandenen Bauteile genehmigt sind.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine Immobilie, deren Legalisierung noch nicht abgeschlossen ist, ist nicht dasselbe wie eine legalisierte Immobilie.<\/strong> Das montenegrinische Legalisierungsgesetz schr\u00e4nkt die \u00dcbertragung von unrechtm\u00e4\u00dfig errichteten Immobilien, die unter das gesetzliche Verbot fallen, ein, wobei bestimmte Ausnahmen gelten. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Immobilie, die sich im Legalisierungsverfahren befindet, derzeit verkauft werden kann: Vergewissern Sie sich zun\u00e4chst \u00fcber die Katastervermerke und die \u00dcbertragbarkeit.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bei Grundst\u00fccken sind nicht nur Eigentumspr\u00fcfungen, sondern auch planungsrechtliche Pr\u00fcfungen erforderlich.<\/strong> Der Besitz eines im Kataster eingetragenen Grundst\u00fccks bedeutet nicht, dass Sie darauf bauen k\u00f6nnen, was Sie m\u00f6chten. Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer m\u00fcssen zudem die Katasterklassifizierung mit den Einschr\u00e4nkungen in Artikel 415 des montenegrinischen Immobilienrechts abgleichen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Transaktionen mit Bestandsimmobilien und Neubauprojekten erfordern unterschiedliche Sorgfaltspr\u00fcfungen.<\/strong> Bei einer Pr\u00fcfung vor Baubeginn m\u00fcssen der Bautr\u00e4ger, die Projektrechte und die vertraglichen Schutzma\u00dfnahmen bewertet werden \u2013 nicht nur das Eigentumsrecht.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Der Kaufpreis entspricht nicht den Gesamtanschaffungskosten.<\/strong> Die Grunderwerbsteuer (bzw. die Mehrwertsteuer auf steuerpflichtige Leistungen), Notargeb\u00fchren, die rechtliche Pr\u00fcfung, \u00dcbersetzungen, \u00dcberweisungsgeb\u00fchren und Eintragungsgeb\u00fchren erh\u00f6hen den Gesamtbetrag. Ber\u00fccksichtigen Sie diese Kosten, bevor Sie sich festlegen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die \u00fcblichen Transaktionsbeteiligten k\u00f6nnen gemeinsam keinen unabh\u00e4ngigen, f\u00fcr den K\u00e4ufer t\u00e4tigen Rechtsanwalt ersetzen.<\/strong> Der Verk\u00e4ufer, der Makler und der Notar erf\u00fcllen unterschiedliche Aufgaben. Ein montenegrinischer Notar hat gesetzliche Pflichten, ist jedoch unparteiisch \u2013 er ist kein Vertreter des K\u00e4ufers. F\u00fcr die Rechtsberatung auf K\u00e4uferseite ist eine Person erforderlich, die vom K\u00e4ufer beauftragt und bezahlt wird.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die Angaben zum Wohnsitz m\u00fcssen unabh\u00e4ngig von den Angaben zum Eigentumsverh\u00e4ltnis \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/strong> Der Besitz von Immobilien gilt als anerkannter Grund f\u00fcr einen befristeten Aufenthalt in Montenegro, doch der Erwerb einer Immobilie f\u00fchrt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bevor Sie Geld investieren<\/h2>\n\n\n\n<p>Die in diesem Artikel beschriebenen Risiken sind keine Argumente gegen den Kauf einer Immobilie in Montenegro. Es handelt sich vielmehr um vorhersehbare Schwachstellen, die auftreten, wenn K\u00e4ufer die \u00fcblichen Sicherheitsvorkehrungen \u2013 rechtliche Pr\u00fcfung, unabh\u00e4ngige \u00dcberpr\u00fcfung der Eigentumsverh\u00e4ltnisse, baurechtliche Pr\u00fcfungen und angemessene Vertragsbedingungen \u2013 au\u00dfer Acht lassen.<\/p>\n\n\n\n<p>Viele der schwerwiegenden Probleme, mit denen ein K\u00e4ufer konfrontiert werden kann, lassen sich in eine von zwei Kategorien einordnen: Entweder wusste er nicht, worauf er achten musste, oder er wusste es zwar, hat es aber erst nach der Mittelzusage erledigt. Das erste Problem l\u00e4sst sich durch Informationen l\u00f6sen; das zweite ist ein Fehler im Zeitmanagement.<\/p>\n\n\n\n<p>Die praktische Vorgehensweise zur Risikominimierung ist unabh\u00e4ngig von der Art der Immobilie immer dieselbe: Ermitteln Sie, was Sie m\u00f6chten \u2192 pr\u00fcfen Sie die Unterlagen mit unabh\u00e4ngiger rechtlicher Unterst\u00fctzung \u2192 verschaffen Sie sich einen \u00dcberblick \u00fcber die Gesamtkosten \u2192 pr\u00fcfen und verhandeln Sie den Vertrag \u2192 f\u00fchren Sie die \u00dcberweisung durch. Bei Transaktionen mit im Bau befindlichen Objekten kommen zu dieser Vorgehensweise noch Risiken in Bezug auf den Bautr\u00e4ger und die Bauausf\u00fchrung hinzu. Bei Grundst\u00fcckstransaktionen m\u00fcssen zus\u00e4tzlich die Baugenehmigung, die Klassifizierung und die Zugangsverh\u00e4ltnisse gepr\u00fcft werden. Bei \u00e4lteren Immobilien kommen Legalisierungspr\u00fcfungen hinzu \u2013 und angesichts der Vollstreckungsfolgen, die sich aus einem ungekl\u00e4rten Legalisierungsstatus ergeben k\u00f6nnen, sind diese Pr\u00fcfungen vor der Anzahlung wichtig, nicht danach.<\/p>\n\n\n\n<p>Jede Transaktion, bei der die Unterlagen komplex oder unvollst\u00e4ndig sind oder nicht mit den tats\u00e4chlichen Gegebenheiten \u00fcbereinstimmen, sollte vor einer verbindlichen Zusage von einem qualifizierten Anwalt in Montenegro gepr\u00fcft werden. Eine unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung ist eine der wichtigsten Sicherheitsvorkehrungen, die ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer treffen kann, bevor Geld flie\u00dft.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Viele der kostspieligsten Probleme beim Kauf einer Immobilie [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":7399,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-7398","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7398","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7398"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7398\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7405,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7398\/revisions\/7405"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7399"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7398"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7398"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7398"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}