{"id":7694,"date":"2026-10-20T14:03:06","date_gmt":"2026-10-20T11:03:06","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7694"},"modified":"2026-10-25T19:56:35","modified_gmt":"2026-10-25T16:56:35","slug":"montenegro-property-capital-gains-tax-guide-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/montenegro-property-capital-gains-tax-guide-2026\/","title":{"rendered":"Leitfaden zur Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro 2026"},"content":{"rendered":"<p>Verkauft eine Privatperson eine Immobilie in Montenegro, unterliegt der Gewinn aus diesem Verkauf einer <strong>15% Kapitalertragsteuer<\/strong> \u2014 sofern keine gesetzliche Ausnahmeregelung vorliegt. Dieser Satz gilt f\u00fcr die <strong>steuerpflichtiger Gewinn<\/strong>, nicht auf den vollen Verkaufspreis. Diese Unterscheidung ist in der Praxis von erheblicher Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n<p>Der steuerpflichtige Gewinn wird berechnet, indem die bereinigten Anschaffungskosten und bestimmte nachgewiesene Aufwendungen vom bereinigten Verkaufserl\u00f6s abgezogen werden. Das bedeutet, dass der urspr\u00fcngliche Kaufpreis sowie qualifizierte Wiederaufbaukosten und abzugsf\u00e4hige Verkaufsaufwendungen den zu zahlenden Steuerbetrag verringern k\u00f6nnen. Die genauen Anpassungen h\u00e4ngen davon ab, was anhand von Unterlagen nachgewiesen werden kann und was nach geltendem Recht zul\u00e4ssig ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Aufenthaltsstatus hebt diese Verpflichtung nicht auf. Nichtans\u00e4ssige, die Immobilien in Montenegro verkaufen, unterliegen m\u00f6glicherweise sowohl in Montenegro als auch in ihrem Steuerwohnsitzland der Steuererkl\u00e4rungspflicht. Ausnahmen \u2013 insbesondere f\u00fcr den einzigen Hauptwohnsitz des Verk\u00e4ufers \u2013 h\u00e4ngen von bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen ab und k\u00f6nnen nicht ohne \u00dcberpr\u00fcfung vorausgesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Leitfaden behandelt die Berechnung der Steuer, die anfallenden Kosten und geltenden Freibetr\u00e4ge, die Behandlung von geerbtem oder geschenktem Verm\u00f6gen, die zu beachtenden Aspekte f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige, die Einreichung und Zahlung der Steuer sowie die Unterlagen, die vor Abschluss eines Verkaufs vorzubereiten sind.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro: Kurzantwort (2026)<\/h3>\n\n\n\n<p>In Montenegro zahlt eine Privatperson in der Regel <strong>15% Kapitalertragsteuer auf den steuerpflichtigen Gewinn<\/strong> beim Verkauf von Immobilien, sofern keine gesetzliche Ausnahmeregelung gilt. Die Steuer wird nicht auf den gesamten Verkaufspreis erhoben.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Zentrale Frage<\/th><th>2026-Regel<\/th><\/tr><tr><td>Steuersatz f\u00fcr Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne<\/td><td>15% steuerpflichtiger Gewinn<\/td><\/tr><tr><td>Wer bezahlt?<\/td><td>Der Verk\u00e4ufer<\/td><\/tr><tr><td>Steuer auf den vollen Verkaufspreis?<\/td><td>Nein \u2013 nur auf den steuerpflichtigen Gewinn<\/td><\/tr><tr><td>Anschaffungskosten<\/td><td>Ermittelt gem\u00e4\u00df \u00a7 37d unter Ber\u00fccksichtigung der geltenden gesetzlichen Indexierung<\/td><\/tr><tr><td>Kosten f\u00fcr Wiederaufbau und Verkauf<\/td><td>Anrechenbare, belegte Ausgaben k\u00f6nnen den steuerpflichtigen Gewinn mindern<\/td><\/tr><tr><td>Freistellung f\u00fcr den Hauptwohnsitz<\/td><td>M\u00f6glich f\u00fcr den einzigen und Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen, vorbehaltlich Artikel 37g<\/td><\/tr><tr><td>Automatische Befreiung nach 5 oder 10 Jahren?<\/td><td>Keine allgemeine Befreiung aufgrund der Haltedauer<\/td><\/tr><tr><td>Nicht ans\u00e4ssiger Verk\u00e4ufer<\/td><td>Es gelten grunds\u00e4tzlich die montenegrinischen Steuervorschriften; die verfahrensrechtlichen Anforderungen m\u00fcssen gepr\u00fcft werden<\/td><\/tr><tr><td>Standard-Jahressteuererkl\u00e4rung<\/td><td>GPP-FL<\/td><\/tr><tr><td>Verkauf im Jahr 2026<\/td><td>In der Regel sind die Meldung und die Zahlung bis zum 30. April 2027 vorzunehmen.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel:<\/strong> Wird eine Immobilie f\u00fcr 250.000 \u20ac verkauft, wobei die Anschaffungskosten bei 180.000 \u20ac liegen und keine berechtigten Anpassungen vorliegen, betr\u00e4gt der vereinfachte Gewinn 70.000 \u20ac und die gesch\u00e4tzte Steuer 10.500 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>Das endg\u00fcltige Ergebnis kann sich aufgrund von Indexierung, zul\u00e4ssigen Abz\u00fcgen, Freibetr\u00e4gen und der Bewertung durch die Steuerbeh\u00f6rde \u00e4ndern. Dies ist eine allgemeine Orientierungshilfe f\u00fcr Privatpersonen und stellt keinen individuellen Steuerbescheid dar.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Steuers\u00e4tze f\u00fcr Kapitalertr\u00e4ge in Montenegro<\/h2>\n\n\n\n<p>Montenegro besteuert Kapitalgewinne aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Immobilien mit einem <strong>Pauschalbetrag von 15%<\/strong>. Dies gilt f\u00fcr einzelne Verk\u00e4ufer \u2013 sowohl ans\u00e4ssige als auch nicht ans\u00e4ssige \u2013 die beim Verkauf von in Montenegro gelegenen Immobilien einen Gewinn erzielen. Die Verpflichtung obliegt dem Verk\u00e4ufer, nicht dem K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Steuer gilt nicht f\u00fcr den gesamten Verkaufserl\u00f6s. Sie gilt nur f\u00fcr den <strong>steuerpflichtiger Gewinn<\/strong>: der positive Differenzbetrag zwischen dem vom Verk\u00e4ufer erzielten Erl\u00f6s (bereinigt um abzugsf\u00e4hige Aufwendungen) und den urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten der Immobilie (bereinigt im gesetzlich zul\u00e4ssigen Rahmen). Liegt kein Gewinn vor \u2013 weil die Immobilie zu einem Preis verkauft wurde, der unter ihrer Anschaffungsbasis liegt \u2013, f\u00e4llt bei dieser Transaktion keine Kapitalertragsteuer an.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Begriff \u201eImmobilien\u201c umfasst in diesem Zusammenhang Wohnungen, H\u00e4user, Villen, Baugrundst\u00fccke und Gewerbeimmobilien. Das Prinzip der Gewinnbemessung gilt f\u00fcr alle Immobilienarten gleicherma\u00dfen, wobei die Vorschriften dar\u00fcber, was als Anschaffungskosten gilt, je nach Art des Erwerbs variieren k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Steuer ist eine von mehreren Steuern, die bei einer Immobilientransaktion in Montenegro anfallen k\u00f6nnen. Wenn man wei\u00df, welche Steuer f\u00fcr wen gilt, lassen sich Unklarheiten bei der \u00dcberpr\u00fcfung der Kosten vermeiden:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Welche Steuern fallen beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien in Montenegro an?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Steuern<\/th><th>Wer kommt normalerweise f\u00fcr die Kosten auf?<\/th><th>Satz oder Berechnung<\/th><\/tr><tr><td>Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf<\/td><td>K\u00e4ufer<\/td><td>Bis zu 150.000 \u20ac: 3%; 150.000 \u20ac\u2013500.000 \u20ac: 4.500 \u20ac + 5% \u00fcber 150.000 \u20ac; \u00fcber 500.000 \u20ac: 22.000 \u20ac + 6% \u00fcber 500.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Mehrwertsteuer auf eine steuerpflichtige Erstlieferung einer neuen Immobilie<\/td><td>Wird vom umsatzsteuerpflichtigen Verk\u00e4ufer in Rechnung gestellt; spiegelt sich wirtschaftlich im Kaufpreis wider<\/td><td>Standardsteuersatz 21%, sofern anwendbar, in der Regel anstelle der Grunderwerbsteuer<\/td><\/tr><tr><td>J\u00e4hrliche Grundsteuer<\/td><td>Eigent\u00fcmer<\/td><td>In der Regel 0,25\u201311 TP20T des Sch\u00e4tzwertes; kommunale Vorschriften und Sonderkategorien k\u00f6nnen davon abweichen<\/td><\/tr><tr><td>Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen<\/td><td>Vermieter<\/td><td>15% steuerpflichtige Mieteinnahmen nach Abzug der anerkannten tats\u00e4chlichen oder gesetzlich festgelegten Aufwendungen<\/td><\/tr><tr><td>Kapitalertragssteuer beim Verkauf<\/td><td>Verk\u00e4ufer<\/td><td>15% des steuerpflichtigen Gewinns<\/td><\/tr><tr><td>K\u00f6rperschaftsteuer bei Ver\u00e4u\u00dferung<\/td><td>Unternehmen<\/td><td>Unterliegt den Vorschriften zur K\u00f6rperschaftsteuer und nicht der Berechnung der privaten Kapitalertr\u00e4ge<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Das ist wichtig:<\/strong> Es handelt sich hierbei um unterschiedliche Steuern, die in verschiedenen Phasen anfallen. Ein K\u00e4ufer zahlt in der Regel nicht die Kapitalertragsteuer des Verk\u00e4ufers, und ein regul\u00e4rer, mehrwertsteuerpflichtiger Erstverkauf sollte nicht automatisch auch als der Wiederverkaufssteuer unterliegend behandelt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel: Grunderwerbsteuer f\u00fcr eine Wiederverkaufswohnung im Wert von 250.000 \u20ac<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die Grunderwerbsteuer des K\u00e4ufers wird progressiv berechnet:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Erste 150.000 \u20ac \u00d7 3% = 4.500 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Verbleibende 100.000 \u20ac \u00d7 5% = 5.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gesamtbetrag der Grunderwerbsteuer = 9.500 \u20ac<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Hierbei handelt es sich um eine Erwerbssteuer auf Seiten des K\u00e4ufers, nicht um die Kapitalertragsteuer des Verk\u00e4ufers. Sie ist von der sp\u00e4teren Steuerberechnung zu unterscheiden, falls der K\u00e4ufer die Immobilie sp\u00e4ter weiterverkauft.<\/p>\n\n\n\n<p>Anmerkung: <a href=\"\/de\/all\/montenegro-new-build-property-vat-explained\/\" data-il=\"1\" target=\"_blank\">Es kann Mehrwertsteuer anfallen<\/a> bei der erstmaligen Ver\u00e4u\u00dferung einer neu errichteten, steuerpflichtigen Immobilie anstelle der Grunderwerbsteuer. Jede Verpflichtung unterliegt gesonderten gesetzlichen Bestimmungen und gilt f\u00fcr unterschiedliche Parteien. Einen umfassenderen \u00dcberblick \u00fcber die immobilienbezogenen Steuern in allen Phasen des Eigentums finden Sie im Leitfaden zum Thema \u201c<a href=\"\/de\/all\/montenegro-property-taxes-a-practical-guide-for-buyers\/\" target=\"_blank\">Grundsteuern in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p>Der in diesem Artikel durchgehend behandelte Steuersatz 15% gilt f\u00fcr Privatpersonen. Wird eine Immobilie \u00fcber eine montenegrinische Gesellschaft gehalten, gelten stattdessen die Vorschriften zur K\u00f6rperschaftsteuer \u2013 auf diese Unterscheidung wird weiter unten gesondert eingegangen.<\/p>\n\n\n\n<p>Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne aus Immobilien und Mieteinnahmen aus Immobilien werden in Montenegro unterschiedlich besteuert. \u201c<a href=\"\/de\/all\/montenegro-rental-income-tax-2026-guide\/\" target=\"_blank\">Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro<\/a>\u201d wird als pers\u00f6nliches Einkommen behandelt und \u00fcber ein separates Verfahren gemeldet. Der Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie f\u00fchrt nicht dazu, dass Mieteinnahmen in einen Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn umgewandelt werden; die beiden Einkommensarten werden unabh\u00e4ngig voneinander besteuert.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">So berechnen Sie die Kapitalertragsteuer<\/h2>\n\n\n\n<p>Ausgangspunkt f\u00fcr jede Berechnung von Kapitalgewinnen ist eine einfache Formel:<\/p>\n\n\n\n<p><code>Steuerpflichtiger Gewinn = bereinigter Verkaufserl\u00f6s \u2013 bereinigte Anschaffungskosten<\/code><\/p>\n\n\n\n<p><code>Gesch\u00e4tzte Steuer = steuerpflichtiger Gewinn \u00d7 15%<\/code><\/p>\n\n\n\n<p>Der Begriff \u201cbereinigt\u201d kommt in beiden Teilen dieser Formel eine entscheidende Rolle zu. Das montenegrinische Einkommensteuergesetz (<a href=\"https:\/\/www.gov.me\/en\/documents\/b8465a42-2073-4894-9be0-3b965c2f7195\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Gesetz \u00fcber die Einkommensteuer nat\u00fcrlicher Personen<\/a>) legt in den Artikeln 37c und 37d genau fest, welche Anpassungen auf jeder Seite zul\u00e4ssig sind. Der steuerpflichtige Betrag kann daher erheblich von der reinen rechnerischen Differenz aus Verkaufspreis abz\u00fcglich urspr\u00fcnglichem Kaufpreis abweichen.<\/p>\n\n\n\n<p>Der vertraglich vereinbarte Verkaufspreis ist nicht immer der endg\u00fcltige Betrag, der f\u00fcr steuerliche Zwecke herangezogen wird. Gem\u00e4\u00df \u00a7 37c kann die zust\u00e4ndige Steuerbeh\u00f6rde den Verkaufswert f\u00fcr die Kapitalertragsteuer festlegen, wenn der vereinbarte Preis unter dem Marktwert der Immobilie liegt. <strong>Verk\u00e4ufer sollten nicht davon ausgehen, dass ein reduzierter Vertragspreis automatisch zu einem geringeren steuerpflichtigen Gewinn f\u00fchrt.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kaufpreis und Anpassungen<\/h3>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4\u00df \u00a7 37d Abs. 1 entspricht der Anschaffungswert in der Regel dem Preis, zu dem der Steuerpflichtige die Immobilie erworben hat, oder gegebenenfalls dem von der Steuerbeh\u00f6rde festgesetzten Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs gem\u00e4\u00df den Vorschriften zur Grunderwerbsteuer. Der urspr\u00fcngliche Kaufvertrag, Steuerbescheide und Zahlungsbelege k\u00f6nnen daher bei der Ermittlung der Anschaffungsbasis von Bedeutung sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Preis wird anschlie\u00dfend angepasst, um den vom montenegrinischen Statistikamt ver\u00f6ffentlichten Ver\u00e4nderungen des allgemeinen Einzelhandelspreisniveaus zwischen dem Jahr des Kaufs und dem Jahr des Verkaufs Rechnung zu tragen. Dies <strong>Indexierungsmechanismus<\/strong> Das bedeutet, dass eine vor einem Jahrzehnt erworbene Immobilie nicht nominal mit dem heute erzielten Preis verglichen wird; die Anschaffungskosten werden anhand des f\u00fcr den Zeitraum zwischen Erwerb und Ver\u00e4u\u00dferung geltenden gesetzlichen Einzelhandelspreisindexes angepasst. Die sich daraus ergebende Anpassung h\u00e4ngt von den offiziellen Indexdaten f\u00fcr den betreffenden Zeitraum ab.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine gesetzliche Indexierung kann die Anschaffungsbasis erh\u00f6hen, abh\u00e4ngig von den geltenden Indexdaten und dem Anschaffungszeitraum. Die tats\u00e4chliche Auswirkung h\u00e4ngt von den jeweiligen Jahren und den nachgewiesenen offiziellen Indexwerten ab; es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Gewinn in jedem Fall wesentlich verringert. Die Anpassung wird anhand des vom staatlichen Statistikamt (MONSTAT) ver\u00f6ffentlichten offiziellen Einzelhandelspreisindex berechnet und kann vom Verk\u00e4ufer nicht selbst gesch\u00e4tzt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Kann der Anschaffungswert nicht nach den in Artikel 37d Abs\u00e4tze 1 bis 3 genannten Methoden ermittelt werden, <strong>Artikel 37d Absatz 5 enth\u00e4lt eine Ausweichregelung<\/strong> wonach der Anschaffungswert wie folgt angenommen wird: <strong>80% des Verkaufspreises<\/strong>. Hierbei handelt es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Ausweichregelung und nicht um eine optionale Methode, die ein Verk\u00e4ufer anstelle der dokumentierten Anschaffungskosten w\u00e4hlen kann. Die Anwendung dieser Regelung, einschlie\u00dflich des zugrunde gelegten Verkaufswerts und etwaiger relevanter Anpassungen, sollte mit der montenegrinischen Steuerbeh\u00f6rde oder einem qualifizierten Steuerberater abgekl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Immobilien, die durch <strong>Erbschaft<\/strong>, \u2026 ist der Anschaffungswert an die urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten der Person gekoppelt, von der die Immobilie geerbt wurde, und wird nicht automatisch auf den Marktwert zum Zeitpunkt des Todes festgesetzt. Bei Immobilien, die als <strong>Geschenk<\/strong>, h\u00e4ngt die Behandlung ebenfalls davon ab, wie der Begriff \u201eErwerb\u201c gem\u00e4\u00df Artikel 37d unter den jeweiligen Umst\u00e4nden definiert wird. In keinem der beiden F\u00e4lle sollte davon ausgegangen werden, dass der aktuelle Marktwert zum Zeitpunkt des Erhalts die Steuerbemessungsgrundlage darstellt \u2013 die Nachweise des urspr\u00fcnglichen Eigent\u00fcmers k\u00f6nnen von Bedeutung sein.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Abzugsf\u00e4hige Vertriebskosten<\/h3>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4\u00df Artikel 37c k\u00f6nnen bestimmte nachgewiesene Kosten vom Verkaufserl\u00f6s abgezogen werden. Diese lassen sich in zwei gro\u00dfe Kategorien einteilen: <strong>belegte Wiederaufbaukosten<\/strong> und <strong>anrechenbare Vertriebskosten<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Wiederherstellungskosten sind Investitionsausgaben f\u00fcr die Immobilie selbst \u2013 Arbeiten, die den Wert der Immobilie gesteigert oder sie wesentlich verbessert haben und durch Rechnungen und Zahlungsnachweise belegt sind. Routinem\u00e4\u00dfige Instandhaltungsma\u00dfnahmen und gew\u00f6hnliche Reparaturen sollten nicht automatisch als abzugsf\u00e4hige Wiederherstellungskosten behandelt werden. Ob bestimmte Arbeiten als solche gelten, h\u00e4ngt von ihrer Art, der Dokumentation und den geltenden Steuervorschriften ab. Die Unterscheidung zwischen einer Kapitalverbesserung und laufender Instandhaltung kann erheblich sein und ist nicht immer offensichtlich; bei hohen Summen lohnt sich eine professionelle Beratung.<\/p>\n\n\n\n<p>Verkaufskosten \u2013 wie beispielsweise nachgewiesene Maklerprovisionen und die direkten Transaktionskosten des Verkaufs \u2013 k\u00f6nnen den Erl\u00f6s ebenfalls mindern. Allerdings sind nicht alle Kosten, die einem Verk\u00e4ufer im Zusammenhang mit einem Verkauf entstehen, automatisch abzugsf\u00e4hig. So werden beispielsweise Kosten f\u00fcr die Tilgung von Hypotheken, Bankgeb\u00fchren, Abrechnungen von Versorgungsleistungen und Einrichtungskosten nicht grunds\u00e4tzlich als abzugsf\u00e4hige Aufwendungen behandelt. Jede Kategorie muss anhand der spezifischen gesetzlichen Bestimmungen und der Unterlagen des Verk\u00e4ufers \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Welche Kosten wirken sich auf Ihren steuerpflichtigen Gewinn aus?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Kosten oder Anpassung<\/th><th>M\u00f6gliche Behandlung<\/th><th>Aufzubewahrende Unterlagen<\/th><th>Wichtige Einschr\u00e4nkung<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Urspr\u00fcnglicher Anschaffungspreis<\/td><td>Verringert den steuerpflichtigen Gewinn<\/td><td>Kaufvertrag, Steuerbescheide, Zahlungsbelege<\/td><td>Muss dokumentiert werden; gesch\u00e4tzte Werte reichen nicht aus<\/td><\/tr><tr><td>Indexierter Anschaffungspreis<\/td><td>Anschaffungskosten, bereinigt um die Inflation der Einzelhandelspreise<\/td><td>Von der Steuerbeh\u00f6rde angewandter gesetzlicher Index<\/td><td>Kann nicht selbst gesch\u00e4tzt werden; es gelten die offiziellen Indexdaten<\/td><\/tr><tr><td>Dokumentierte Rekonstruktion<\/td><td>Kann zu einer Verringerung des bereinigten Erl\u00f6ses f\u00fchren<\/td><td>Rechnungen, Genehmigungen, Unterlagen von Auftragnehmern<\/td><td>Es muss sich um eine Sachanlage handeln; ob die Arbeiten die Voraussetzungen erf\u00fcllen, h\u00e4ngt von ihrer Art und der Dokumentation ab<\/td><\/tr><tr><td>Anrechenbare Vertriebskosten<\/td><td>Kann zu einer Verringerung des bereinigten Erl\u00f6ses f\u00fchren<\/td><td>Vermittlungsvertrag, Provisionsrechnungen<\/td><td>Nur anrechenbare Kosten; bitte jede Kategorie \u00fcberpr\u00fcfen<\/td><\/tr><tr><td>Regelm\u00e4\u00dfige Wartung<\/td><td>Im Allgemeinen nicht abzugsf\u00e4hig<\/td><td>-<\/td><td>Wird nicht zur Anschaffungskostenbasis hinzugerechnet<\/td><\/tr><tr><td>Hypothekenzinsen<\/td><td>Im Allgemeinen nicht von Kapitalgewinnen abzugsf\u00e4hig<\/td><td>-<\/td><td>Unabh\u00e4ngig von den Anschaffungskosten; mindert den Gewinn nicht<\/td><\/tr><tr><td>Anschaffungswert des geerbten Verm\u00f6gens<\/td><td>Bezogen auf die Anschaffungskosten des urspr\u00fcnglichen Eigent\u00fcmers<\/td><td>Unterlagen zur Erbschaft, Original-Kaufbelege<\/td><td>Wird nicht automatisch zum Marktwert am Todestag festgesetzt<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Lassen Sie sich vor der Einreichung der Steuererkl\u00e4rung von einem montenegrinischen Steuerberater best\u00e4tigen, ob wesentliche Kosten steuerlich absetzbar sind. Falsch zugeordnete Ausgaben und fehlende Belege k\u00f6nnen zu Schwierigkeiten bei der Berechnung und Dokumentation des steuerpflichtigen Gewinns f\u00fchren.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"587\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-1024x587.webp\" alt=\"Leitfaden zur Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro 2026\" class=\"wp-image-7696\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-1024x587.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-300x172.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Wie sich anrechenbare Kosten auf die Kapitalertragsteuer auswirken k\u00f6nnen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Betrachten wir einen vereinfachten Immobilienverkauf im Wert von 300.000 Euro mit einer Anschaffungskostenbasis von 220.000 Euro.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Berechnung<\/th><th>Ohne Anpassungen<\/th><th>Unter Ber\u00fccksichtigung der angenommenen zul\u00e4ssigen Anpassungen<\/th><\/tr><tr><td>Verkaufspreis<\/td><td>\u20ac300,000<\/td><td>\u20ac300,000<\/td><\/tr><tr><td>Erwerbsgrundlage<\/td><td>\u20ac220,000<\/td><td>\u20ac220,000<\/td><\/tr><tr><td>Anrechenf\u00e4hige Wiederaufbaukosten<\/td><td>\u20ac0<\/td><td>\u20ac20,000<\/td><\/tr><tr><td>Anrechenbare Vertriebskosten<\/td><td>\u20ac0<\/td><td>\u20ac6,000<\/td><\/tr><tr><td>Steuerpflichtiger Gewinn<\/td><td>\u20ac80,000<\/td><td>\u20ac54,000<\/td><\/tr><tr><td>Gesch\u00e4tzte Steuer bei 15%<\/td><td>\u20ac12,000<\/td><td>\u20ac8,100<\/td><\/tr><tr><td>Differenz bei der gesch\u00e4tzten Steuer<\/td><td>-<\/td><td>\u20ac3,900<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Die Differenz von 3.900 \u20ac dient zur Veranschaulichung. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Wiederaufbau- und Verkaufskosten gem\u00e4\u00df den geltenden Rechtsvorschriften anerkannt werden und durch Belege belegt sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Vergleich ber\u00fccksichtigt weder die gesetzliche Indexierung noch etwaige zus\u00e4tzliche inl\u00e4ndische oder ausl\u00e4ndische Steuerverpflichtungen. Er sollte nicht als garantierte Steuerersparnis ausgelegt werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Beispiele f\u00fcr die Kapitalertragsteuer<\/h2>\n\n\n\n<p>Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnungsweise. Alle Zahlen dienen lediglich der Veranschaulichung und basieren auf vereinfachten Annahmen. Eine Indexierung ist dabei nicht ber\u00fccksichtigt, da hierf\u00fcr die tats\u00e4chlichen Indexdaten f\u00fcr die jeweiligen Jahre des Erwerbs und der Ver\u00e4u\u00dferung erforderlich w\u00e4ren. Die tats\u00e4chlichen Ergebnisse k\u00f6nnen von diesen vereinfachten Beispielen abweichen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiele zur Berechnung der Kapitalertragsteuer<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Szenario<\/th><th>Verkaufspreis<\/th><th>Erwerbsgrundlage<\/th><th>Zul\u00e4ssige Anpassungen<\/th><th>Steuerpflichtiger Gewinn<\/th><th>Vorauszahlung auf die Steuer<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>A \u2013 Verkauf einer Standardwohnung<\/td><td>\u20ac250,000<\/td><td>\u20ac180,000<\/td><td>Keine angenommen<\/td><td>\u20ac70,000<\/td><td>\u20ac10,500<\/td><\/tr><tr><td>B \u2013 Verkauf mit Sanierung<\/td><td>\u20ac350,000<\/td><td>\u20ac220,000<\/td><td>35.000 \u20ac (Wiederaufbau + Verkaufskosten, als f\u00f6rderf\u00e4hig angenommen)<\/td><td>\u20ac95,000<\/td><td>\u20ac14,250<\/td><\/tr><tr><td>C \u2014 Verkauf mit Verlust<\/td><td>\u20ac275,000<\/td><td>\u20ac300,000<\/td><td>Keine<\/td><td>Null (Verlust von 25.000 \u20ac)<\/td><td>Null<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Szenario A<\/strong> zeigt das einfachste Ergebnis: Ein nominaler Gewinn von 70.000 \u20ac, der mit 15% besteuert wird, f\u00fchrt zu einer Steuerschuld von 10.500 \u20ac. In der Praxis kann die gesetzliche Indexierung des Anschaffungspreises von 180.000 \u20ac je nach den geltenden Indexdaten und dem Anschaffungszeitraum die Anschaffungskosten erh\u00f6hen, was den steuerpflichtigen Gewinn verringern k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Szenario B<\/strong> geht davon aus, dass sowohl die nachgewiesenen Wiederaufbaukosten in H\u00f6he von 25.000 \u20ac als auch die abzugsf\u00e4higen Ver\u00e4u\u00dferungskosten in H\u00f6he von 10.000 \u20ac als abzugsf\u00e4hige Betr\u00e4ge anerkannt werden. Der steuerpflichtige Gewinn sinkt von nominal 130.000 \u20ac auf 95.000 \u20ac, wodurch sich die Steuer von 19.500 \u20ac auf 14.250 \u20ac verringert. Dieses Ergebnis h\u00e4ngt vollst\u00e4ndig davon ab, dass diese Kosten ordnungsgem\u00e4\u00df dokumentiert sind und die gesetzlichen Kriterien erf\u00fcllen. Nicht dokumentierte Wiederaufbaukosten oder Kosten, die nicht als Kapitalverbesserungen gelten, f\u00fchren nicht zu diesem Ergebnis.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Szenario C<\/strong> veranschaulicht einen Verkauf mit einem nominalen Verlust. Da der Verkaufspreis unter der Anschaffungskostenbasis liegt, entsteht kein positiver Gewinn. Gem\u00e4\u00df \u00a7 37h des Gesetzes kann ein Kapitalverlust aus der Ver\u00e4u\u00dferung eines Verm\u00f6genswerts mit Kapitalgewinnen aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Verm\u00f6genswerten im <strong>derselbe Steuerzeitraum<\/strong>, vorbehaltlich der geltenden Vorschriften. Nach der derzeitigen Rechtslage ist nicht gew\u00e4hrleistet, dass Verluste auf k\u00fcnftige Steuerjahre vorgetragen werden k\u00f6nnen; sollte dies f\u00fcr Ihre Situation relevant sein, kl\u00e4ren Sie die aktuelle Rechtslage bitte mit einem Steuerberater ab.<\/p>\n\n\n\n<p>In diesen Beispielen wird die <strong>15% \u2013 ausschlie\u00dflich gesetzliche Kapitalertragsteuer<\/strong>. Sie legen nicht in jedem Fall die gesamte Steuerpflicht des Verk\u00e4ufers fest. Etwaige zus\u00e4tzliche lokale Steuerpflichten sowie Verpflichtungen im Steuerwohnsitzland des Verk\u00e4ufers sollten gesondert mit einem qualifizierten Steuerberater abgekl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>K\u00f6nnte sich eine kommunale Zusatzsteuer auf den Endbetrag auswirken?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>In Montenegro gibt es ein System lokaler Zusatzsteuern, bei dem die Gemeinden einen Aufschlag erheben k\u00f6nnen, der auf der Grundlage der festgesetzten Einkommensteuer berechnet wird. Die von PwC beschriebenen allgemeinen S\u00e4tze betragen in den meisten Gemeinden 13% und in Podgorica sowie Cetinje 15%. Ob eine bestimmte Kapitalertragsteuerpflicht in die entsprechende lokale Zusatzsteuerbemessungsgrundlage einbezogen wird, muss jedoch unter Ber\u00fccksichtigung der individuellen Situation des Steuerpflichtigen gepr\u00fcft werden. In den Beispielen dieses Leitfadens wird daher nur die gesetzliche Kapitalertragsteuer in H\u00f6he von 15% berechnet, ohne dass automatisch ein kommunaler Zuschlag hinzugerechnet wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Szenarien dienen zu Erkl\u00e4rungszwecken. Sie lassen die Indexierung au\u00dfer Acht, gehen davon aus, dass alle geltend gemachten Kosten anerkannt werden, und ber\u00fccksichtigen keine \u00dcberpr\u00fcfung des Verkaufspreises oder der Anschaffungskosten durch die Steuerbeh\u00f6rde. Der von der Steuerverwaltung festgestellte tats\u00e4chliche steuerpflichtige Gewinn kann von der Berechnung des Verk\u00e4ufers abweichen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vom Kauf bis zum Wiederverkauf: Ein vereinfachtes Beispiel f\u00fcr eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Angenommen, ein Investor kauft eine Bestandswohnung in Montenegro f\u00fcr 250.000 Euro und verkauft sie sp\u00e4ter f\u00fcr 330.000 Euro.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>B\u00fchne<\/th><th>Artikel<\/th><th>Betrag<\/th><\/tr><tr><td>Kaufen<\/td><td>Kaufpreis der Wohnung<\/td><td>\u20ac250,000<\/td><\/tr><tr><td>Kaufen<\/td><td>Grunderwerbsteuer<\/td><td>\u20ac9,500<\/td><\/tr><tr><td>Kaufen<\/td><td>Gesamtkaufpreis vor sonstigen Geb\u00fchren<\/td><td>\u20ac259,500<\/td><\/tr><tr><td>Eigentumsverh\u00e4ltnisse<\/td><td>Es wird von einer qualifizierten Rekonstruktion ausgegangen<\/td><td>\u20ac15,000<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>Verkaufspreis<\/td><td>\u20ac330,000<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>Angenommene abzugsf\u00e4hige Vertriebskosten<\/td><td>\u20ac7,000<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>Vereinfachter steuerpflichtiger Gewinn vor Indexierung<\/td><td>\u20ac58,000<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>Gesch\u00e4tzte Kapitalertragsteuer bei 15%<\/td><td>\u20ac8,700<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>Verkaufserl\u00f6s nach Abzug der angenommenen Verkaufskosten und der Kapitalertragsteuer<\/td><td>\u20ac314,300<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Wie die Zahlen zusammenh\u00e4ngen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Der vereinfachte Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn betr\u00e4gt 330.000 \u20ac \u2212 250.000 \u20ac \u2212 15.000 \u20ac \u2212 7.000 \u20ac = 58.000 \u20ac. Die gesch\u00e4tzte Kapitalertragsteuer betr\u00e4gt somit 8.700 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>Dar\u00fcber hinaus zahlte der K\u00e4ufer beim Erwerb der Wohnung 9.500 \u20ac Grunderwerbsteuer. Diese Erwerbssteuer ist in der Darstellung der Barausgaben enthalten, aber <strong>wurde bei der Berechnung der Kapitalgewinne nicht als abzugsf\u00e4hig angesehen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Nach Abzug des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und der \u00fcbernommenen Sanierungskosten vom Netto-Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s in H\u00f6he von 314.300 \u20ac betr\u00e4gt der vereinfachte verbleibende Liquidit\u00e4ts\u00fcberschuss <strong>\u20ac39,800<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Dies ist keine Prognose der Kapitalrendite. Das Modell ber\u00fccksichtigt weder Indexanpassungen noch Finanzierungskosten, Eigentumsausgaben, sonstige Transaktionskosten, m\u00f6gliche lokale Steuerverpflichtungen noch au\u00dferhalb Montenegros f\u00e4llige Steuern. Der tats\u00e4chliche Bargewinn und der steuerpflichtige Kapitalgewinn sind unterschiedliche Betr\u00e4ge.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Finden Sie eine Immobilie, die zu Ihrem Budget passt<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Der Kaufpreis macht nur einen Teil der Gesamtkosten aus. Beantworten Sie vier Fragen, um Immobilien in Montenegro zu finden, die Ihrem Budget, Ihren Standortw\u00fcnschen und Ihren Eigentumspl\u00e4nen entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">Finde mein passendes Objekt<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Steuerbefreiungen bei Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen<\/h2>\n\n\n\n<p>Die montenegrinischen Rechtsvorschriften zur Kapitalertragsteuer sehen in Artikel 37g bestimmte Ausnahmen vor. Diese sind eng definiert, und um eine Ausnahme in Anspruch nehmen zu k\u00f6nnen, reicht es nicht aus, lediglich eine Kategorie geltend zu machen. Jede Ausnahme gilt nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind und im Allgemeinen nachgewiesen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Wann kommt ein Immobilienverkauf f\u00fcr eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer in Frage?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Situation<\/th><th>Allgemeine Behandlung<\/th><\/tr><tr><td>Verkauf einer Ferienwohnung<\/td><td>Im Allgemeinen unterliegt der steuerpflichtige Gewinn der Steuer 15%<\/td><\/tr><tr><td>Verkauf einer Miet- oder Anlageimmobilie<\/td><td>Im Allgemeinen der Kapitalertragsteuer unterliegend<\/td><\/tr><tr><td>Verkauf Ihrer einzigen und Hauptwohnung<\/td><td>Eine gesetzliche Ausnahmeregelung kann gelten, wenn die Voraussetzungen des Artikels 37g erf\u00fcllt sind<\/td><\/tr><tr><td>Verkauf nach einer Besitzdauer von 5 oder 10 Jahren<\/td><td>Keine automatische Befreiung, die sich ausschlie\u00dflich auf die Haltedauer st\u00fctzt<\/td><\/tr><tr><td>Anrechenbarer Verm\u00f6gens\u00fcbertrag zwischen Ehegatten<\/td><td>Kann unter gesetzlich festgelegten Umst\u00e4nden ausgenommen sein<\/td><\/tr><tr><td>Anrechnungsf\u00e4hige Schenkung an einen Erben erster Ordnung<\/td><td>K\u00f6nnte unter die gesetzliche Ausnahmeregelung fallen<\/td><\/tr><tr><td>Eine Immobilie erben und anschlie\u00dfend verkaufen<\/td><td>Der anschlie\u00dfende Verkauf erfordert einen gesonderten Veranlagungsbescheid zur Kapitalertragsteuer.<\/td><\/tr><tr><td>Verkauf einer Immobilie ohne steuerpflichtigen Gewinn<\/td><td>Es entsteht kein zu versteuernder Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn, vorbehaltlich der gesetzlich festgelegten Ver\u00e4u\u00dferungs- und Anschaffungswerte<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Das ist wichtig:<\/strong> Eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer ist nicht mit einer Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft oder Schenkung zu verwechseln. Diese unterliegen gesonderten Bestimmungen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die Steuerbefreiung f\u00fcr den Hauptwohnsitz<\/strong> umfasst Verm\u00f6genswerte, die vom Steuerpflichtigen genutzt werden als <strong>einziger und haupts\u00e4chlicher Wohnsitz<\/strong> (<em>Wohnort<\/em>). Die Berechtigung sollte anhand der genauen rechtlichen Voraussetzungen und der entsprechenden Nachweise gepr\u00fcft werden \u2013 die gesetzliche Ausnahmeregelung gilt nicht automatisch f\u00fcr jede Immobilie, die ein Verk\u00e4ufer zu einem bestimmten Zeitpunkt zuf\u00e4llig besa\u00df oder bewohnte.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Der Besitz einer Immobilie in Montenegro bedeutet nicht automatisch, dass diese im Hinblick auf die Kapitalertragsteuer als Ihr qualifizierter Hauptwohnsitz gilt.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Eine Ferienwohnung in Budva, eine Mietwohnung in Kotor oder eine Zweitwohnung an der Bucht von Tivat kommt nicht automatisch f\u00fcr die Befreiung in Frage. Die Immobilie muss tats\u00e4chlich als echter Haupt- und einziger Wohnsitz gedient haben. Verk\u00e4ufer, die glauben, dass sie die Voraussetzungen erf\u00fcllen k\u00f6nnten, sollten vor Abschluss der Transaktion aussagekr\u00e4ftige Belege zusammenstellen, da nachtr\u00e4gliche Antr\u00e4ge schwerer zu begr\u00fcnden sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Artikel 37g sieht Steuerbefreiungen f\u00fcr bestimmte Verm\u00f6gens\u00fcbertragungen zwischen Ehegatten sowie f\u00fcr bestimmte Schenkungen an Verwandte der ersten Erbfolge vor. Betrifft eine \u00dcbertragung einen gesetzlich anerkannten Lebenspartner, muss die Anspruchsberechtigung anhand der geltenden gesetzlichen Bestimmungen sowie der Art der Beziehung und der Transaktion gepr\u00fcft werden. Diese Ausnahmen gelten nicht f\u00fcr jede familieninterne \u00dcbertragung, und ein sp\u00e4terer gewerblicher Verkauf durch den Empf\u00e4nger stellt einen gesonderten steuerpflichtigen Vorgang dar.<\/p>\n\n\n\n<p>Es ist wichtig, zwei unterschiedliche Vorg\u00e4nge voneinander zu unterscheiden: die erstmalige \u00dcbertragung von Verm\u00f6gen innerhalb einer Familie (die m\u00f6glicherweise steuerfrei ist) und jede sp\u00e4tere <strong>gewerblicher Verkauf<\/strong> dieser Immobilie durch den Empf\u00e4nger (was in der Regel als Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn zu versteuern ist, wobei die Anschaffungskosten gem\u00e4\u00df den Bestimmungen des \u00a7 37d f\u00fcr geerbte oder geschenkte Verm\u00f6genswerte ermittelt werden).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Unterlagen, die zur Begr\u00fcndung einer Befreiung beitragen k\u00f6nnen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Personalausweis oder Reisepass zum Nachweis der Identit\u00e4t<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis der gemeldeten Anschrift und des tats\u00e4chlichen gew\u00f6hnlichen Wohnsitzes (Rechnungen von Versorgungsunternehmen, Bankkorrespondenz, amtliche Meldeunterlagen)<\/li>\n\n\n\n<li>Auszug aus dem Kataster, der die Eigentumsgeschichte best\u00e4tigt<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis, dass im betreffenden Zeitraum keine weitere Wohnimmobilie gehalten wurde<\/li>\n\n\n\n<li>Bei \u00dcbertragungen zwischen Ehepartnern: Heiratsurkunde oder gerichtlich genehmigter Scheidungsvertrag<\/li>\n\n\n\n<li>Erbschaftsunterlagen, aus denen gegebenenfalls die gesetzliche Erbfolge hervorgeht<\/li>\n\n\n\n<li>Dokumente \u00fcber famili\u00e4re Beziehungen, aus denen die geltende Erbfolge hervorgeht<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Welche Unterlagen genau erforderlich sind, h\u00e4ngt von den jeweiligen Umst\u00e4nden und den Anforderungen der Steuerbeh\u00f6rde ab. Diese Liste dient als Orientierungshilfe und stellt keine offizielle, verbindliche Checkliste dar.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kapitalertragsteuer f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige<\/h2>\n\n\n\n<p>Viele Immobilienbesitzer in Montenegro sind Staatsangeh\u00f6rige oder langfristig ans\u00e4ssige Personen aus anderen L\u00e4ndern. Eine ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rigkeit befreit allein noch nicht von der Verpflichtung, beim Verkauf einer Immobilie in Montenegro die montenegrinische Kapitalertragsteuer zu entrichten.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein Ausl\u00e4nder, der eine Wohnung in Montenegro besitzt, gilt nicht automatisch als in Montenegro steuerlich ans\u00e4ssig. <strong>Die steuerliche Ans\u00e4ssigkeit h\u00e4ngt von gesetzlichen Kriterien ab<\/strong>, einschlie\u00dflich des Wohnsitzes, des Zentrums der pers\u00f6nlichen und wirtschaftlichen Interessen, der in Montenegro verbrachten Zeit und gegebenenfalls der Bestimmungen zur Aufhebung des Wohnsitzprinzips in einem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen. Unabh\u00e4ngig vom steuerlichen Wohnsitz k\u00f6nnen Gewinne aus dem Verkauf montenegrinischer Immobilien in Montenegro steuerpflichtig sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Nach den innerstaatlichen Vorschriften Montenegros kann eine Person als steuerlich ans\u00e4ssig behandelt werden, wenn sie ihren Wohnsitz oder den Mittelpunkt ihrer pers\u00f6nlichen und wirtschaftlichen Interessen in Montenegro hat oder mindestens <strong>183 Tage in einem Steuerjahr<\/strong> im Land. Ein geltendes Doppelbesteuerungsabkommen kann die endg\u00fcltige Feststellung des Steuerwohnsitzes beeinflussen. Ein Aufenthalt von weniger als 183 Tagen in Montenegro f\u00fchrt nicht automatisch zum Verlust des Steuerwohnsitzes oder zur Aufhebung der montenegrinischen Steuerpflicht f\u00fcr Gewinne aus lokalen Immobilien.<\/p>\n\n\n\n<p>Nichtans\u00e4ssige, die montenegrinische Immobilien verkaufen, sind verpflichtet, im Rahmen der j\u00e4hrlichen Einkommenserkl\u00e4rung Kapitalertragsteuern in Montenegro anzugeben und abzuf\u00fchren. Das Fehlen einer montenegrinischen Steueridentifikationsnummer hebt die Meldepflicht nicht auf; der Verk\u00e4ufer ist vielmehr verpflichtet, die erforderliche Steueridentifikationsnummer zu beantragen und das Verfahren ordnungsgem\u00e4\u00df abzuschlie\u00dfen. Ob ein <strong>Steuervertreter<\/strong> Ob f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige Steuerpflichtige unter bestimmten Umst\u00e4nden ein Vertreter bestellt werden muss, sollte vor Abschluss der Transaktion anhand der geltenden beh\u00f6rdlichen Vorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden. In einigen Fachanalysen zu montenegrinischen Immobilientransaktionen wird zudem auf einen Quellensteuermechanismus hingewiesen, der f\u00fcr bestimmte nicht ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer gelten kann; die Anwendbarkeit eines solchen Mechanismus auf einen konkreten Immobilienverkauf durch eine Privatperson sollte anhand der prim\u00e4ren Rechtsvorschriften \u00fcberpr\u00fcft und vor Abschluss der Transaktion von einem qualifizierten Berater best\u00e4tigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Ebenso wichtig ist die Rechtslage im Wohnsitzland des Verk\u00e4ufers. Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne aus ausl\u00e4ndischen Immobilien sind h\u00e4ufig auch im Wohnsitzland des Verk\u00e4ufers meldepflichtig \u2013 und steuerpflichtig.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Eine Steuerzahlung in Montenegro erf\u00fcllt nicht zwangsl\u00e4ufig Ihre Meldepflichten in Ihrem Steuerwohnsitzland.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>F\u00fcr einen Verk\u00e4ufer aus dem Vereinigten K\u00f6nigreich beispielsweise sind Gewinne aus Immobilienverk\u00e4ufen im Ausland in der Regel an die HMRC zu melden und unterliegen m\u00f6glicherweise der britischen Kapitalertragsteuer, wobei f\u00fcr bereits in Montenegro gezahlte Steuern m\u00f6glicherweise eine Anrechnung m\u00f6glich ist \u2013 vorbehaltlich der Bestimmungen der jeweils geltenden <strong>Doppelbesteuerungsabkommen<\/strong> zwischen Montenegro und dem Vereinigten K\u00f6nigreich sowie die spezifischen Vorschriften der jeweiligen Rechtsordnung. Innerhalb der EU variiert die Situation je nach Mitgliedstaat. Ein US-amerikanischer Verk\u00e4ufer unterliegt wiederum anderen Vorschriften gem\u00e4\u00df den weltweiten Besteuerungsgrunds\u00e4tzen der USA.<\/p>\n\n\n\n<p>Doppelbesteuerungsabkommen m\u00fcssen f\u00fcr jedes einzelne L\u00e4nderpaar und unter Ber\u00fccksichtigung der pers\u00f6nlichen Umst\u00e4nde des Verk\u00e4ufers im Einzelfall gepr\u00fcft werden. Allgemeine Aussagen zu den Auswirkungen von Doppelbesteuerungsabkommen sind kein Ersatz f\u00fcr eine auf die tats\u00e4chliche Ans\u00e4ssigkeit des Verk\u00e4ufers zugeschnittene Beratung.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Checkliste f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer: Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Wenn Sie au\u00dferhalb Montenegros wohnen und beabsichtigen, eine Immobilie in Montenegro zu verkaufen, befolgen Sie bitte die folgenden Schritte:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Best\u00e4tigen Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz.<\/strong> Die Staatsangeh\u00f6rigkeit allein ist nicht ausschlaggebend f\u00fcr den steuerlichen Wohnsitz. Informieren Sie sich \u00fcber die innerstaatlichen Vorschriften Montenegros und etwaige geltende Steuerabkommen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sammeln Sie die Unterlagen zur Akquisition.<\/strong> Halten Sie Ihren urspr\u00fcnglichen Kaufvertrag, die Unterlagen zur Grunderwerbsteuer und den Zahlungsnachweis bereit.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Berechnen Sie einen vorl\u00e4ufigen Gewinn.<\/strong> Ermitteln Sie die Anschaffungskosten, die gesetzliche Indexierung und die potenziell abzugsf\u00e4higen Aufwendungen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00fcfen Sie die Ausnahmen.<\/strong> Man sollte nicht davon ausgehen, dass ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung als Hauptwohnsitz gilt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Best\u00e4tigen Sie die Art der Steuerzahlung.<\/strong> Fragen Sie einen montenegrinischen Steuerberater, ob Ihre Transaktion eine j\u00e4hrliche Selbstveranlagung, eine Quellensteuerregelung oder zus\u00e4tzliche administrative Schritte erfordert.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>K\u00fcmmern Sie sich gegebenenfalls um die Steueridentifikation und die Vertretung.<\/strong> Kl\u00e4ren Sie diese Anforderungen vor dem Termin beim Notar.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bereiten Sie sich auf die Berichterstattung vor.<\/strong> Pr\u00fcfen Sie die jeweilige Abgabefrist f\u00fcr die GPP-FL-Erkl\u00e4rung und bewahren Sie Nachweise \u00fcber alle gezahlten Steuern auf.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Informieren Sie sich \u00fcber Ihre steuerlichen Verpflichtungen in Ihrem Heimatland.<\/strong> Pr\u00fcfen Sie, ob der Verkauf auch an Ihrem Steuerwohnsitz gemeldet werden muss und ob ein Steuerabzug f\u00fcr im Ausland gezahlte Steuern m\u00f6glich ist.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Praktische Empfehlung:<\/strong> Lassen Sie sich vor Abschluss der Transaktion eine schriftliche Steuerberechnung aush\u00e4ndigen und kl\u00e4ren Sie das geltende Zahlungsverfahren ab. Gehen Sie nicht davon aus, dass der K\u00e4ufer oder der Notar automatisch alle pers\u00f6nlichen Steuerverbindlichkeiten des Verk\u00e4ufers begleicht.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Immobilienkauf in Montenegro aus dem Ausland?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Entdecken Sie Wohnungen und Wohnprojekte, die Ihrem Budget und Ihrem Wunschstandort entsprechen. Unser Team hilft Ihnen gerne dabei, die verf\u00fcgbaren Optionen zu verstehen, und vermittelt Ihnen lokale Experten f\u00fcr rechtliche oder steuerliche Fragen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">Geeignete Immobilien entdecken<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Erb- und Schenkungsverm\u00f6gen<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Ererbung oder Schenkung einer Immobilie in Montenegro und der anschlie\u00dfende Verkauf dieser Immobilie stellen zwei getrennte steuerliche Ereignisse dar. Die Erbschaft oder Schenkung selbst l\u00f6st zum Zeitpunkt der \u00dcbertragung m\u00f6glicherweise keine Kapitalertragsteuer aus \u2013 bestimmte \u00dcbertragungen innerhalb der Familie fallen unter die Freistellungsbestimmungen in Artikel 37g. Der anschlie\u00dfende <strong>Verkauf an einen Dritten<\/strong>, Dies stellt jedoch in der Regel einen steuerpflichtigen Vorgang dar, und der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn muss auf der Grundlage einer angemessenen Anschaffungskostenbasis berechnet werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Hier kommt der Dokumentation eine entscheidende Rolle zu. Gem\u00e4\u00df \u00a7 37d richtet sich der Anschaffungswert einer geerbten Immobilie nach den urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten der Person, von der die Immobilie geerbt wurde \u2013 und nicht automatisch nach dem Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. Hat der urspr\u00fcngliche Eigent\u00fcmer die Immobilie im Jahr 2008 f\u00fcr 120.000 \u20ac erworben, so ist dieser Betrag (indexiert, um Preis\u00e4nderungen seit 2008 widerzuspiegeln) der Ausgangspunkt f\u00fcr die Berechnung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns des Erben, selbst wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls f\u00fcr Erbschaftszwecke mit 200.000 \u20ac bewertet wurde.<\/p>\n\n\n\n<p>Das gleiche Prinzip gilt f\u00fcr geschenkte Verm\u00f6genswerte. Die Anschaffungskosten des Empf\u00e4ngers ergeben sich aus den Anschaffungskosten des urspr\u00fcnglichen Eigent\u00fcmers und nicht aus dem Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Anschauliches Beispiel (vereinfacht, ohne Indexierung oder gesetzliche Anpassungen):<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Der urspr\u00fcngliche Eigent\u00fcmer erwarb die Immobilie im Jahr 2010 f\u00fcr 130.000 \u20ac. Die Immobilie wurde im Jahr 2020 geerbt (damaliger Marktwert: 190.000 \u20ac). Der Erbe verkauft sie im Jahr 2026: 260.000 \u20ac Vereinfachter nominaler Gewinn gegen\u00fcber der urspr\u00fcnglichen Anschaffungskostenbasis: 260.000 \u20ac \u2212 130.000 \u20ac = <strong>\u20ac130,000<\/strong> Gesch\u00e4tzte Steuer bei 15%: <strong>\u20ac19,500<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>H\u00e4tte der Erbe stattdessen den Zeitwert der Erbschaft in H\u00f6he von 190.000 \u20ac als Bemessungsgrundlage verwenden d\u00fcrfen, h\u00e4tte der Gewinn nur 70.000 \u20ac und die Steuer 10.500 \u20ac betragen. Das Gesetz legt fest, welcher Ansatz zur Anwendung kommt, und der Unterschied ist erheblich. In diesem Beispiel werden die Indexierung und andere gesetzliche Anpassungen nicht ber\u00fccksichtigt; die tats\u00e4chlichen Ergebnisse k\u00f6nnen davon abweichen.<\/p>\n\n\n\n<p>Liegt der urspr\u00fcngliche Kaufvertrag des Verstorbenen nicht vor, gestaltet sich die Ermittlung des korrekten Anschaffungswerts schwieriger. In diesem Fall kommen die Ausweichbestimmungen des \u00a7 37d zum Tragen, und die von der Steuerverwaltung vorgenommene Bemessungsgrundlage kann von den Annahmen des Erben abweichen. Es wird dringend empfohlen, vor Abschluss des Verkaufs Kopien der urspr\u00fcnglichen Kaufunterlagen aus notariellen Archiven oder Katasterunterlagen einzuholen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Einreichung und Zahlung der Steuer<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Kapitalertragsteuer in Montenegro wird als Teil der Eink\u00fcnfte der nat\u00fcrlichen Person ausgewiesen. <strong>j\u00e4hrliche Einkommensteuererkl\u00e4rung<\/strong> (GPP-FL). Sie wird zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht als eigenst\u00e4ndige Transaktionssteuer entrichtet. Die steuerpflichtige Ver\u00e4u\u00dferung erfolgt in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, w\u00e4hrend die entsprechende Kapitalertragsteuer in der Regel im Rahmen der j\u00e4hrlichen Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr dieses Steuerjahr berechnet, angegeben und entrichtet wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Ablauf ist wie folgt:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bestimmen Sie das Steuerjahr.<\/strong> Eine Immobilie, die zu einem beliebigen Zeitpunkt im Jahr 2026 verkauft wird, f\u00fchrt zu einem Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn f\u00fcr das Steuerjahr 2026.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Berechne die Verst\u00e4rkung.<\/strong> Anhand des bereinigten Verkaufserl\u00f6ses und der bereinigten Anschaffungskosten ermittelt der Verk\u00e4ufer den steuerpflichtigen Gewinn und die daraus resultierende Steuerschuld.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bereiten Sie die Belege vor.<\/strong> Die Unterlagen zur Untermauerung der Berechnung m\u00fcssen vorliegen, falls die Steuerbeh\u00f6rde eine \u00dcberpr\u00fcfung verlangt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Reichen Sie die j\u00e4hrliche Steuererkl\u00e4rung ein.<\/strong> Die GPP-FL wird bei der montenegrinischen Steuerbeh\u00f6rde eingereicht. Die regul\u00e4re Abgabefrist f\u00fcr die j\u00e4hrliche Einkommensteuererkl\u00e4rung endet in der Regel Ende April des auf das betreffende Steuerjahr folgenden Jahres \u2013 das bedeutet, dass ein im Jahr 2026 abgeschlossener Verkauf etwa bis Ende April 2027 gemeldet werden m\u00fcsste. Verk\u00e4ufer sollten die genaue Frist anhand der aktuellen beh\u00f6rdlichen Vorgaben \u00fcberpr\u00fcfen, da sich die Fristen aufgrund gesetzlicher \u00c4nderungen verschieben k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Berechnen und zahlen Sie die Kapitalertragsteuer.<\/strong> Gem\u00e4\u00df \u00a7 50a wird die Kapitalertragsteuer j\u00e4hrlich berechnet und bei Einreichung der j\u00e4hrlichen Einkommensteuererkl\u00e4rung gezahlt. Der Steuerpflichtige sollte die geltenden Verfahren f\u00fcr die Einreichung und Zahlung befolgen, Zahlungsbelege aufbewahren und bereit sein, Belege vorzulegen, falls die Steuerverwaltung die Berechnung \u00fcberpr\u00fcft.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Lassen Sie sich dies best\u00e4tigen.<\/strong> Bewahren Sie Zahlungsbelege und jegliche Korrespondenz mit der Steuerbeh\u00f6rde f\u00fcr Ihre Unterlagen auf.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Einreichungsfrist<\/h3>\n\n\n\n<p>Nach den im Oktober 2026 \u00fcberarbeiteten Vorschriften m\u00fcsste ein im Jahr 2026 erzielter Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn grunds\u00e4tzlich von <strong>30. April 2027<\/strong>. Steuerpflichtige sollten sich vor der Einreichung \u00fcber sp\u00e4tere \u00c4nderungen oder offizielle Fristverl\u00e4ngerungen informieren. Dies wird durch die \u201ePwC Worldwide Tax Summaries\u201c f\u00fcr Montenegro sowie durch die g\u00e4ngige Praxis der montenegrinischen Steuerverwaltung gem\u00e4\u00df Artikel 50a best\u00e4tigt.<\/p>\n\n\n\n<p>Verwechseln Sie dies nicht mit dem <strong>Grunderwerbsteuer<\/strong> Frist, die f\u00fcr den K\u00e4ufer gilt und in der Regel innerhalb eines wesentlich k\u00fcrzeren Zeitraums nach Vertragsunterzeichnung einzuhalten ist. Es handelt sich hierbei um separate Verpflichtungen mit unterschiedlichen Fristen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vorzubereitende Unterlagen<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-1024x683.webp\" alt=\"Leitfaden zur Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro 2026\" class=\"wp-image-7697\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-1024x683.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-300x200.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-18x12.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Die folgenden Unterlagen werden in der Regel zur Berechnung und Erkl\u00e4rung der Kapitalertragsteuer ben\u00f6tigt. Es handelt sich hierbei nicht um eine offizielle, verbindliche Checkliste; sie gibt lediglich wieder, was \u00fcblicherweise erforderlich ist, um die Zahlen korrekt zu ermitteln.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Urspr\u00fcnglicher Kaufvertrag (Kaufurkunde aus der Zeit des Erwerbs der Immobilie)<\/li>\n\n\n\n<li>Gegebenenfalls Steuerbescheide aus dem urspr\u00fcnglichen Erwerb<\/li>\n\n\n\n<li>Kaufvertrag f\u00fcr die vorliegende Ver\u00e4u\u00dferung<\/li>\n\n\n\n<li>Katasterauszug oder Eigentumsnachweis zur Best\u00e4tigung der Eigentumsgeschichte<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis des Kaufpreises (\u00dcberweisungsbelege, notariell beglaubigte Zahlungsbest\u00e4tigung)<\/li>\n\n\n\n<li>Rechnungen und Zahlungsbelege f\u00fcr dokumentierte Sanierungsarbeiten<\/li>\n\n\n\n<li>Belege f\u00fcr erstattungsf\u00e4hige Verkaufskosten (Provisionsvereinbarung, Rechnungen \u00fcber notarielle Geb\u00fchren)<\/li>\n\n\n\n<li>Unterlagen zu Erbschaften oder Schenkungen, bei denen die Immobilie nicht gekauft, sondern erhalten wurde<\/li>\n\n\n\n<li>Steueridentifikationsnummer (TIN) und Nachweis des Wohnsitzes<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweise, die f\u00fcr eine geltend gemachte Befreiung relevant sind (Melderegisterauszug, Unterlagen zum Familienstand)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Bewahren Sie Belege \u00fcber Anschaffungs-, Umbau- und Verkaufskosten zusammen auf. Fehlende Anschaffungsbelege, falsch zugeordnete Ausgaben und nicht belegte Antr\u00e4ge auf Steuerbefreiung k\u00f6nnen zu Schwierigkeiten bei der Berechnung und Dokumentation eines Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns f\u00fchren.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Nichtans\u00e4ssige sollten sich zudem dar\u00fcber informieren, welche Voraussetzungen f\u00fcr die Beantragung einer montenegrinischen Steueridentifikationsnummer gelten, falls sie noch keine besitzen, und ob sie gem\u00e4\u00df den geltenden Verwaltungsvorschriften verpflichtet sind, einen lokalen Steuervertreter zu benennen. Diese Schritte sollten am besten rechtzeitig vor Abschluss der Transaktion erledigt werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sonstige Kosten beim Verkauf einer Immobilie<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Kapitalertragsteuer ist ein Bestandteil der gesamten Ver\u00e4u\u00dferungskosten. Verk\u00e4ufer stellen oft fest, dass der Betrag, den sie nach einem Verkauf tats\u00e4chlich erhalten, st\u00e4rker vom Bruttoverkaufspreis abweicht als dies allein durch die Steuer bedingt w\u00e4re.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Provision der Agentur<\/strong> kann als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet oder anderweitig vereinbart werden. Die Zahlungsverpflichtung richtet sich nach dem Maklervertrag und den zwischen den Parteien ausgehandelten Bedingungen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rechtsbeistand<\/strong> Bei einem Immobilienverkauf umfasst die Beratung in der Regel die Pr\u00fcfung von Vertr\u00e4gen, die \u00dcberpr\u00fcfung des Eigentumsrechts, die Abwicklung von Vollmachtsvereinbarungen sowie die Zusammenarbeit mit dem Notar. Die Anwaltskosten variieren je nach Komplexit\u00e4t des Falles und dem beauftragten Anwalt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Notarkosten<\/strong> entstehen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag, der \u00dcbertragungsurkunde und allen damit verbundenen Unterlagen. Notargeb\u00fchren werden in der Regel anhand offizieller Geb\u00fchrenordnungen festgelegt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00dcbersetzung und Beglaubigung<\/strong> Dies kann erforderlich sein, wenn Dokumente ins Montenegrinische \u00fcbersetzt werden m\u00fcssen oder wenn f\u00fcr ausl\u00e4ndische Dokumente eine Apostille erforderlich ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Aufhebung von Belastungen<\/strong> \u2014 wie beispielsweise die Aufhebung einer Hypothek, eines eingetragenen Vorkaufsrechts oder einer sonstigen Belastung des Eigentumsrechts \u2014 k\u00f6nnen mit Geb\u00fchren und Zeitaufwand verbunden sein. Belastungen und andere eigentumsrechtliche Fragen sollten vor Abschluss der \u00dcbertragung durch einen vereinbarten Abwicklungsmechanismus gekl\u00e4rt oder geregelt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bankgeb\u00fchren und Kosten f\u00fcr internationale \u00dcberweisungen<\/strong> entstehen, wenn der Verkaufserl\u00f6s ins Ausland \u00fcberwiesen werden muss. \u00dcberweisungsgeb\u00fchren, Wechselkursspannen und Geb\u00fchren von zwischengeschalteten Banken k\u00f6nnen insbesondere bei gr\u00f6\u00dferen Betr\u00e4gen erheblich sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Die wirtschaftlichen Kosten, die ein Verk\u00e4ufer tats\u00e4chlich tr\u00e4gt, und die Kosten, die rechtlich als Abz\u00fcge f\u00fcr die Kapitalertragsteuer gelten, sind nicht identisch. Maklerprovisionen und Notargeb\u00fchren k\u00f6nnen beispielsweise f\u00fcr die Steuerberechnung relevant sein \u2013 jedoch nur, wenn sie unter die Kategorien der abzugsf\u00e4higen Ver\u00e4u\u00dferungskosten gem\u00e4\u00df Artikel 37c fallen und ordnungsgem\u00e4\u00df dokumentiert sind. Vergewissern Sie sich stets \u00fcber die Abzugsf\u00e4higkeit, bevor Sie eine Ausgabe als steuerliche Berichtigung behandeln.<\/p>\n\n\n\n<p>Bevor eine Transaktion abgeschlossen wird, sollte der rechtliche Status der Immobilie durch \u201c<a href=\"\/de\/all\/montenegro-real-estate-due-diligence\/\" target=\"_blank\">Due-Diligence-Pr\u00fcfung bei Immobiliengesch\u00e4ften in Montenegro<\/a>\u201d\u2026 ist f\u00fcr Verk\u00e4ufer ebenso wichtig wie f\u00fcr K\u00e4ufer. Ungekl\u00e4rte Eigentumsfragen, nicht getilgte Hypotheken oder fehlende Genehmigungen k\u00f6nnen einen Verkauf verz\u00f6gern oder den erzielbaren Preis mindern.\u201c.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kapitalertragsteuer f\u00fcr Unternehmen<\/h2>\n\n\n\n<p>Der individuelle Kapitalertragsteuersatz 15% gilt f\u00fcr Privatpersonen. Befindet sich montenegrinischer Immobilienbesitz im Eigentum einer Gesellschaft, unterscheidet sich die steuerliche Behandlung von derjenigen, die f\u00fcr einen privaten Verk\u00e4ufer gilt.<\/p>\n\n\n\n<p>A <strong>Unternehmen mit Sitz in Montenegro<\/strong> unterliegt im Allgemeinen der K\u00f6rperschaftsteuer, die \u00fcber eine eigene Steuerstruktur, eigene Abzugsregeln und eigene Meldepflichten verf\u00fcgt, die sich von denen unterscheiden, die f\u00fcr nat\u00fcrliche Personen gelten. A <strong>ausl\u00e4ndisches Unternehmen<\/strong> Die Ver\u00e4u\u00dferung von Immobilien in Montenegro kann gesonderten Besteuerungs- und Meldevorschriften f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige unterliegen. Die anwendbare Behandlung h\u00e4ngt vom rechtlichen Status des Verk\u00e4ufers, der Transaktionsstruktur und etwaigen einschl\u00e4gigen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Ver\u00e4u\u00dferungen durch Unternehmen sollten gesondert gepr\u00fcft werden, anstatt sie nach den Vorschriften f\u00fcr die Kapitalertragsteuer f\u00fcr Privatpersonen zu berechnen.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine weitere Unterscheidung ergibt sich zwischen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Direktverkauf der Immobilie<\/strong> (das Unternehmen \u00fcbertr\u00e4gt das Eigentumsrecht an einen K\u00e4ufer) und<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verkauf von Aktien oder Anteilen am Unternehmen<\/strong> die die Immobilie besitzt (der K\u00e4ufer erwirbt die juristische Person und nicht das Grundst\u00fcck).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Rechtlich und wirtschaftlich handelt es sich hierbei um unterschiedliche Transaktionen, die sowohl f\u00fcr den Verk\u00e4ufer als auch f\u00fcr den K\u00e4ufer eine unterschiedliche steuerliche Behandlung nach sich ziehen k\u00f6nnen. Auch die Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer unterscheiden sich. Ohne eine qualifizierte rechtliche und steuerliche Beratung, die speziell auf die Struktur und die beteiligten Parteien zugeschnitten ist, sollte nicht davon ausgegangen werden, dass einer der beiden Ans\u00e4tze g\u00fcnstiger ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Personen, die \u00fcberlegen, ob sie Immobilien \u00fcber eine Gesellschaft erwerben oder halten sollen, sollten vor einer Entscheidung sowohl die Vorteile als auch die Ausstiegskosten der Gesellschaftsstruktur ber\u00fccksichtigen. Ein in Montenegro zugelassener Wirtschaftspr\u00fcfer oder Unternehmenssteuerberater ist der geeignete Fachmann f\u00fcr diese Analyse.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Planung des Ausstiegs aus Ihrer Immobilie<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Kosten f\u00fcr den Verkauf einer Immobilie \u2013 einschlie\u00dflich der Kapitalertragsteuer \u2013 werden zum Zeitpunkt des Kaufs oft untersch\u00e4tzt. Wenn man sich vor dem Kauf ein paar Minuten Zeit nimmt, um das wahrscheinliche Ausstiegsszenario durchzuspielen, kann dies die Investitionsentscheidung ma\u00dfgeblich beeinflussen.<\/p>\n\n\n\n<p>Zu den Variablen, die den Nettoerl\u00f6s eines Verk\u00e4ufers bestimmen, geh\u00f6ren der erzielbare Verkaufspreis, die indexierten Anschaffungskosten, der Wert der dokumentierten baulichen Verbesserungen, die abzugsf\u00e4higen Verkaufskosten, die auf den erzielten Gewinn anfallende Steuer sowie die oben beschriebenen tats\u00e4chlichen Transaktionskosten. Keine dieser Gr\u00f6\u00dfen steht zum Zeitpunkt des Kaufs fest, doch sind grobe Sch\u00e4tzungen m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dokumentierte Verbesserungen sind wichtig.<\/strong> Ein Verk\u00e4ufer, der in umfangreiche Renovierungsarbeiten investiert und alle Rechnungen aufbewahrt hat, verf\u00fcgt \u00fcber eine solidere Grundlage f\u00fcr die Minderung des steuerpflichtigen Gewinns als jemand, der die Arbeiten bar bezahlt hat und keine Belege vorweisen kann. Diese Dokumentationspraxis vom ersten Tag des Eigentums an zu beginnen, kostet nichts au\u00dfer etwas Organisation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Unterlagen, die Sie ab dem Tag des Kaufs aufbewahren sollten<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Wenn<\/th><th>Was man aufbewahren sollte<\/th><th>Warum dies beim Verkauf von Bedeutung sein kann<\/th><\/tr><tr><td>Kaufen<\/td><td>Unterzeichneter Kaufvertrag und Zahlungsbest\u00e4tigungen<\/td><td>Hilft bei der Ermittlung der urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten<\/td><\/tr><tr><td>Anmeldung<\/td><td>Katasterauszug und Festsetzung der Erwerbssteuer<\/td><td>Enth\u00e4lt Angaben zur Eigentumsgeschichte und zur entsprechenden Bewertungsgrundlage beim Erwerb<\/td><\/tr><tr><td>Wiederaufbau<\/td><td>Rechnungen von Auftragnehmern, Zahlungsbelege und Genehmigungen<\/td><td>Kann zur Deckung von f\u00f6rderf\u00e4higen Kosten f\u00fcr Kapitalverbesserungen beitragen<\/td><\/tr><tr><td>Eigentumsverh\u00e4ltnisse<\/td><td>Anmeldung des Wohnsitzes und Nachweis der tats\u00e4chlichen Nutzung<\/td><td>Kann gegebenenfalls einen Antrag auf Befreiung st\u00fctzen<\/td><\/tr><tr><td>Wiederverkauf<\/td><td>Vermittlungsvertr\u00e4ge und dokumentierte Transaktionskosten<\/td><td>M\u00f6glicherweise werden zul\u00e4ssige Abz\u00fcge von Verkaufskosten unterst\u00fctzt<\/td><\/tr><tr><td>Steuererkl\u00e4rung<\/td><td>Eingereichte Steuererkl\u00e4rung, Zahlungsbest\u00e4tigung und Steuerkorrespondenz<\/td><td>Nachweis der Meldung und Abwicklung<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Bewahren Sie Originale oder zuverl\u00e4ssige elektronische Kopien an einem sicheren Ort auf. Die Steuerbeh\u00f6rde kann Nachweise zur Anschaffungsgrundlage, zu geltend gemachten Abz\u00fcgen oder zur Steuerbefreiung anfordern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dauer des Eigentums<\/strong> wirkt sich auf die indexierten Anschaffungskosten aus: Eine l\u00e4ngere Haltedauer kann die kumulierte Indexanpassung des urspr\u00fcnglichen Kaufpreises erh\u00f6hen, abh\u00e4ngig von den offiziellen Preisindizes der jeweiligen Jahre. In Montenegro gibt es keine automatische Befreiung von der Kapitalertragsteuer nach einer bestimmten Anzahl von Jahren des Eigentums \u2013 dieser Grundsatz gilt zwar in einigen anderen Rechtsordnungen, ist jedoch kein Bestandteil der aktuellen montenegrinischen Vorschriften.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Liquidit\u00e4t<\/strong> ist ein praktischer Aspekt, der sich von steuerlichen Erw\u00e4gungen unterscheidet. Wie leicht sich eine Immobilie verkaufen l\u00e4sst und zu welchem Preis, h\u00e4ngt vom Standort, der Art der Immobilie und den Marktbedingungen ab. Eine Immobilie, die in erster Linie zur Wertsteigerung in einem weniger liquiden Markt erworben wurde, l\u00e4sst sich m\u00f6glicherweise erst nach l\u00e4ngerer Zeit verkaufen und erfordert unter Umst\u00e4nden Preisnachl\u00e4sse, die sich auf die letztendliche Nettorendite auswirken.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschlie\u00dfen:<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Sch\u00e4tzen Sie den voraussichtlichen Verkaufspreis und den daraus resultierenden steuerpflichtigen Gewinn auf der Grundlage verschiedener Szenarien und nicht nur des optimistischen Falls.<\/li>\n\n\n\n<li>Legen Sie fest, wie die Immobilie gehalten werden soll \u2013 privat oder \u00fcber eine Gesellschaft \u2013 und berechnen Sie die Ver\u00e4u\u00dferungssteuer f\u00fcr jede Struktur.<\/li>\n\n\n\n<li>Richten Sie von Anfang an ein \u00fcbersichtliches Ablagesystem ein: Bewahren Sie den Kaufvertrag, die notariellen Urkunden und die Zahlungsbelege sicher auf.<\/li>\n\n\n\n<li>Planen Sie die Maklergeb\u00fchren, Rechtskosten und Steuern zusammen mit dem Kaufpreis ein, nicht separat.<\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00fcfen Sie, ob in Ihrem Wohnsitzland bei Gewinnen aus ausl\u00e4ndischen Immobilien das Risiko einer Doppelbesteuerung besteht.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Hinweise zum Kaufvorgang selbst finden Sie unter \u201c<a href=\"\/de\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Abschlie\u00dfende \u00dcberlegungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro ist eine strukturierte, gewinnbezogene Steuer und keine Steuer auf Bruttoerl\u00f6se. Die <strong>15%-Satz<\/strong> Da diese auf den steuerpflichtigen Gewinn angewendet wird, h\u00e4ngt die tats\u00e4chliche Steuerschuld in hohem Ma\u00dfe von der dokumentierten Anschaffungsbasis ab \u2013 der urspr\u00fcngliche Kaufpreis, die Indexierung und die abzugsf\u00e4higen Kosten beeinflussen das Ergebnis.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Diskrepanz zwischen einer einfachen Sch\u00e4tzung auf dem Hinterblatt eines Briefbogens und einer vollst\u00e4ndig vorschriftsm\u00e4\u00dfigen Berechnung kann erheblich sein. Das Recht der Steuerbeh\u00f6rde, den Verkaufswert festzusetzen, wenn der Vertragspreis unter dem Marktwert liegt, die indexierten Anschaffungskosten, die dokumentierten Wiederaufbauausgaben sowie die korrekte Behandlung von geerbtem oder geschenktem Verm\u00f6gen erfordern allesamt eine \u00dcberpr\u00fcfung. Steuerbefreiungen \u2013 insbesondere die Befreiung f\u00fcr den Hauptwohnsitz \u2013 h\u00e4ngen von der Erf\u00fcllung spezifischer gesetzlicher Voraussetzungen ab und nicht nur von der Annahme, dass die Voraussetzungen erf\u00fcllt sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Sowohl der Wohnsitzstatus als auch die Art des Eigentums (Privatperson oder Unternehmen) beeinflussen die Besteuerung und die Meldepflicht des Gewinns. F\u00fcr Nichtans\u00e4ssige ergibt sich eine zus\u00e4tzliche Komplexit\u00e4t, da ein und dieselbe Transaktion in mehreren Rechtsordnungen Meldepflichten ausl\u00f6sen kann.<\/p>\n\n\n\n<p>Fehlende Anschaffungsbelege, falsch zugeordnete Ausgaben und unbegr\u00fcndete Antr\u00e4ge auf Steuerbefreiung k\u00f6nnen bei der Berechnung und Dokumentation eines Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns zu Schwierigkeiten f\u00fchren. Wenn man fr\u00fchzeitig \u2013 noch bevor ein Verkauf vereinbart wird \u2013 mit der Ordnung der Unterlagen beginnt, l\u00e4sst sich das Risiko von \u00dcberraschungen erheblich verringern.<\/p>\n\n\n\n<p>Bevor ein Immobilienverkauf in Montenegro endg\u00fcltig abgeschlossen wird, sollte die endg\u00fcltige Steuerberechnung mit einem <strong>qualifizierter montenegrinischer Steuerfachmann<\/strong>. Die Zahlen in diesem Leitfaden dienen lediglich der Veranschaulichung; der rechtliche Rahmen sollte anhand der <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/en\/documents\/b8465a42-2073-4894-9be0-3b965c2f7195\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Montenegrinisches Gesetz \u00fcber die Einkommensteuer<\/a> sowie alle zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden \u00c4nderungen. \u00c4nderungen im Steuerrecht: Die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels geltenden Bestimmungen k\u00f6nnen bis zum Abschluss einer Transaktion bereits aktualisiert worden sein.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wenn eine Privatperson eine Immobilie in Montenegro verkauft, betr\u00e4gt der Gewinn [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":7695,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174,5],"tags":[],"class_list":["post-7694","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all","category-guides"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7694","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7694"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7694\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7751,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7694\/revisions\/7751"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7695"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7694"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7694"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7694"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}