{"id":7727,"date":"2026-10-23T14:40:07","date_gmt":"2026-10-23T11:40:07","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7727"},"modified":"2026-10-23T14:40:09","modified_gmt":"2026-10-23T11:40:09","slug":"montenegro-new-build-property-vat-explained","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/montenegro-new-build-property-vat-explained\/","title":{"rendered":"Die Mehrwertsteuer bei Neubauimmobilien in Montenegro \u2013 eine Erl\u00e4uterung"},"content":{"rendered":"

Wenn Sie eine neu gebaute Wohnung in Montenegro kaufen, betr\u00e4gt der regul\u00e4re Mehrwertsteuersatz 21%<\/strong> gilt in der Regel f\u00fcr die erste steuerpflichtige Ver\u00e4u\u00dferung dieser Immobilie \u2013 und in diesem Fall entf\u00e4llt die \u00fcbliche Grunderwerbsteuer f\u00fcr denselben Vorgang. Ab Oktober 2026 ist diese Unterscheidung wichtiger denn je: J\u00fcngste Gesetzes\u00e4nderungen haben die mehrwertsteuerliche Behandlung auf bestimmte Transaktionen mit Baugrundst\u00fccken ausgeweitet, und die Verwechslung von Preisen inklusive Mehrwertsteuer mit Preisen ohne Mehrwertsteuer kann zu erheblichen Fehlern bei der Berechnung der Anschaffungskosten f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Die zentrale Frage ist nicht einfach, ob eine Immobilie neu aussieht. Es geht vielmehr darum, ob die jeweilige Transaktion nach montenegrinischem Mehrwertsteuerrecht als erste steuerpflichtige Lieferung gilt und ob der Ihnen genannte Preis diesen 21% bereits enth\u00e4lt oder darunter liegt. Beide Antworten m\u00fcssen schriftlich best\u00e4tigt werden, bevor Sie eine Anzahlung leisten.<\/p>\n\n\n\n

In diesem Leitfaden wird erl\u00e4utert, wie die Vorschriften funktionieren, inwiefern sie sich von der Grunderwerbsteuer unterscheiden, wie man einen Immobilienpreis richtig interpretiert und welche Unterlagen vor der Unterzeichnung gepr\u00fcft werden sollten. <\/p>\n\n\n\n

Mehrwertsteuer auf Neubauten in Montenegro im Jahr 2026: Kennzahlen<\/h3>\n\n\n\n
Situation<\/th>Tarif oder Behandlung<\/th><\/tr>
Erster steuerpflichtiger Verkauf einer Neubauwohnung<\/td>21% MwSt.<\/td><\/tr>
Grunderwerbsteuer auf dieselbe mehrwertsteuerpflichtige Leistung<\/td>Wird in der Regel nicht in Rechnung gestellt<\/td><\/tr>
Wiederverkauf mit einem steuerpflichtigen Wert von bis zu 150.000 \u20ac<\/td>3%<\/td><\/tr>
Wiederverkaufswert zwischen 150.000 \u20ac und 500.000 \u20ac<\/td>4.500 \u20ac + 51 TP20T des Betrags, der 150.000 \u20ac \u00fcbersteigt<\/td><\/tr>
Wiederverkaufswert \u00fcber 500.000 \u20ac<\/td>22.000 \u20ac + 61 TP20T des Betrags, der 500.000 \u20ac \u00fcbersteigt<\/td><\/tr>
Neubau-Preis von 200.000 \u20ac ohne Mehrwertsteuer<\/td>242.000 \u20ac, einschlie\u00dflich 21% Mehrwertsteuer<\/td><\/tr>
Neubau-Preis von 200.000 \u20ac inklusive Mehrwertsteuer<\/td>Insgesamt 200.000 Euro; davon entfallen etwa 34.711 Euro auf die Mehrwertsteuer<\/td><\/tr>
Notargeb\u00fchren<\/td>Basierend auf dem offiziellen Tarif f\u00fcr 2026; es k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Leistungen und Mehrwertsteuer anfallen<\/td><\/tr>
J\u00e4hrliche Grundsteuer nach dem Kauf<\/td>In der Regel 0,25\u201311 TP20T des Sch\u00e4tzwertes nach den allgemeinen Bestimmungen; bestimmte Immobilienkategorien und kommunale Vorschriften k\u00f6nnen davon abweichen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Das ist wichtig:<\/strong> Eine neu fertiggestellte Wohnung unterliegt nicht automatisch der Mehrwertsteuer, nur weil sie neu ist. Vergewissern Sie sich vor der Zahlung einer Anzahlung \u00fcber den Mehrwertsteuerstatus des Verk\u00e4ufers, den Transaktionsverlauf und die schriftliche Preisaufschl\u00fcsselung.<\/p>\n\n\n\n

Die Zahlen beziehen sich auf den allgemeinen Rahmenstand vom Oktober 2026. Transaktionsspezifische Ausnahmen, Bewertungsregeln und sonstige Geb\u00fchren m\u00fcssen gesondert gepr\u00fcft werden.<\/em><\/p>\n\n\n\n

So funktioniert die Mehrwertsteuer bei Neubauten<\/h2>\n\n\n\n

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) ist eine Verbrauchssteuer, die auf die Lieferung von Waren und die Erbringung von Dienstleistungen durch registrierte Steuerpflichtige erhoben wird. Im Immobilienbereich kommt sie zur Anwendung, wenn ein mehrwertsteuerlich registrierter Verk\u00e4ufer eine steuerpflichtige Lieferung eines entsprechenden Verm\u00f6genswerts vornimmt. Bei neu errichteten Wohnimmobilien in Montenegro gilt Folgendes:, Die erste steuerpflichtige \u00dcbertragung wird in der Regel als umsatzsteuerpflichtige Transaktion behandelt.<\/strong>, und nicht eines, das der Grunderwerbsteuer unterliegt.<\/p>\n\n\n\n

Dies ist eine wichtige rechtliche Unterscheidung, die nicht allein davon abh\u00e4ngt, wer der Verk\u00e4ufer ist. Die mehrwertsteuerliche Behandlung h\u00e4ngt davon ab, ob der Vorgang nach montenegrinischem Recht eine steuerpflichtige Erst\u00fcbertragung darstellt, wobei Folgendes zu ber\u00fccksichtigen ist: der Status des Verk\u00e4ufers, die Transaktionshistorie der Immobilie und die geltenden gesetzlichen Bestimmungen<\/strong>. Ein vor einiger Zeit fertiggestelltes Geb\u00e4ude k\u00f6nnte dennoch Gegenstand seiner ersten steuerpflichtigen Lieferung sein, wenn es zuvor nicht im Rahmen einer qualifizierten Transaktion \u00fcbertragen wurde. Umgekehrt k\u00f6nnte eine als \u201cNeubau\u201d vermarktete Wohnung bereits einmal registriert verkauft worden sein, wodurch die n\u00e4chste Transaktion nicht mehr unter die \u00fcblichen Mehrwertsteuerregelungen f\u00e4llt.<\/p>\n\n\n\n

Die Der Umsatzsteuerstatus des Verk\u00e4ufers ist ein wichtiger Faktor, sollte jedoch im Zusammenhang mit der rechtlichen Einstufung der Leistung und etwaigen geltenden Registrierungspflichten gepr\u00fcft werden.<\/strong> Eine Privatperson, die eine von einem Bautr\u00e4ger erworbene Wohnung weiterverkauft, erbringt in der Regel keine mehrwertsteuerpflichtige Leistung. Ein Bautr\u00e4ger oder ein Bauunternehmen, das den Verkauf der von ihm errichteten Wohneinheiten abwickelt, handelt in der Regel als Steuerpflichtiger und ist verpflichtet, die Mehrwertsteuer auf mehrwertsteuerpflichtige Leistungen abzuf\u00fchren. Die wirtschaftliche Auswirkung \u2013 wer letztendlich die Kosten tr\u00e4gt \u2013 mag von vornherein im Preis enthalten sein, doch die gesetzliche Verpflichtung zur Abf\u00fchrung der Mehrwertsteuer liegt beim Verk\u00e4ufer, nicht beim K\u00e4ufer. Dies sind zwei getrennte Sachverhalte, und ihre Vermischung f\u00fchrt zu Missverst\u00e4ndnissen dar\u00fcber, wer wem was schuldet.<\/p>\n\n\n\n

Mehrere Faktoren k\u00f6nnen die steuerliche Einstufung beeinflussen: die Art des verkaufenden Unternehmens, die Ausgestaltung des Vertrags, ob die Immobilie vor dem Verkauf gewerblich genutzt wurde und welche Unterlagen der Verk\u00e4ufer vorlegt. Kein einzelner Indikator \u2013 weder der Neuzustand der Ausstattung noch das Vorliegen einer Bautr\u00e4gerbrosch\u00fcre \u2013 ersetzt die schriftliche \u00dcberpr\u00fcfung des steuerlichen Status der Transaktion.<\/p>\n\n\n\n

Typische Umsatzsteuerbehandlung nach Transaktionsart<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Transaktionsart<\/th>Typische steuerliche Behandlung<\/th>Was ist zu \u00fcberpr\u00fcfen?<\/th><\/tr><\/thead>
Steuerpflichtige Erstlieferung durch einen Bautr\u00e4ger<\/td>In der Regel gilt die Umsatzsteuer 21% anstelle der Grunderwerbsteuer, vorbehaltlich der \u00dcberpr\u00fcfung der Transaktion.<\/td>Umsatzsteuerregistrierung des Bautr\u00e4gers; Rechnung; Grundlage f\u00fcr den Vertragspreis<\/td><\/tr>
Weiterverkauf durch eine Privatperson<\/td>Grunderwerbsteuer mit gestaffeltem Steuersatz<\/td>Ob zuvor ein umsatzsteuerpflichtiger Verkauf stattgefunden hat; Marktbewertung; Rechtsstatus des Verk\u00e4ufers<\/td><\/tr>
Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie direkt vom Bautr\u00e4ger<\/td>Vorauszahlungen f\u00fcr eine steuerpflichtige Lieferung von Gegenst\u00e4nden k\u00f6nnen bei ihrem Eingang eine Umsatzsteuerabrechnung ausl\u00f6sen, vorbehaltlich der geltenden Rechnungsstellungs- und \u00dcbergangsregelungen.<\/td>Zahlungsplan, Mehrwertsteuerstatus der einzelnen Phasen, Vertragsbedingungen<\/td><\/tr>
Verkauf von f\u00f6rderf\u00e4higen Baugrundst\u00fccken (ab April 2026)<\/td>Nach den \u00c4nderungen ab 2026 kann m\u00f6glicherweise Mehrwertsteuer anfallen<\/td>Baugenehmigung gem\u00e4\u00df geltendem Recht; ob \u00dcbergangsregelungen gelten<\/td><\/tr>
Nachfolgender Verkauf durch ein eingetragenes Unternehmen (kein Bautr\u00e4ger)<\/td>Erfordert eine gesonderte Pr\u00fcfung der Transaktionshistorie und der Umsatzsteuerlage des Verk\u00e4ufers; eine Grunderwerbsteuer sollte nicht allein deshalb angenommen werden, weil der Verk\u00e4ufer nicht der urspr\u00fcngliche Bautr\u00e4ger ist.<\/td>Rechtliche und steuerliche Situation des Verk\u00e4ufers; bisherige Transaktionshistorie; unabh\u00e4ngige Rechtsberatung<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Wann gilt der Mehrwertsteuersatz 21%?<\/h2>\n\n\n\n

Der Standardsatz von 21% gilt f\u00fcr steuerpflichtige Lieferungen durch registrierte Steuerpflichtige. Bei Immobilien bedeutet dies in der Regel die erste steuerpflichtige \u00dcbertragung einer neu errichteten Einheit durch ein Unternehmen, das in einer qualifizierten gewerblichen Funktion handelt. Der Verkauf einer fertiggestellten Wohnung durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Bautr\u00e4ger ist der Paradegfall \u2013 der Kauf einer Wohnung in einer neuen Wohnanlage in Budva, Tivat, Kotor oder Herceg Novi direkt vom Bautr\u00e4ger f\u00e4llt in der Regel unter diese Kategorie.<\/p>\n\n\n\n

Das Gesetz sieht jedoch nicht vor, dass auf jede Wohnung, die zuf\u00e4llig neu aussieht, Mehrwertsteuer erhoben wird. Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Ein Unternehmen erwirbt bei Fertigstellung Wohnungen von einem Bautr\u00e4ger, zahlt auf diese K\u00e4ufe Mehrwertsteuer und verkauft eine dieser Wohnungen zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt an einen privaten K\u00e4ufer weiter. Dieser zweite Verkauf erfordert eine gesonderte Pr\u00fcfung der Transaktionshistorie der Immobilie und der Umsatzsteuerlage des verkaufenden Unternehmens.<\/strong> Es sollte nicht allein deshalb von einer Grunderwerbsteuer ausgegangen werden, weil der Verk\u00e4ufer nicht der urspr\u00fcngliche Bautr\u00e4ger ist, aber auch das Gegenteil sollte nicht vorausgesetzt werden. Die geltende steuerliche Behandlung ergibt sich aus der rechtlichen und sachlichen Analyse, nicht aus dem baulichen Zustand der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

Ebenso f\u00e4llt der Kauf bei einem Verk\u00e4ufer, der nicht umsatzsteuerlich registriert ist \u2013 beispielsweise bei einer Privatperson, die die Ware urspr\u00fcnglich als Kapitalanlage erworben hat \u2013, in der Regel nicht unter die Umsatzsteuerregelung. Ausschlaggebend sind der Status des Verk\u00e4ufers, die Art der Transaktion und die bisherige Transaktionshistorie der Immobilie, nicht der \u00e4u\u00dfere Zustand der Immobilie.<\/strong> Aus diesem Grund ist es nicht sicher, sich auf Marketingbegriffe wie \u201cneu fertiggestellt\u201d oder \u201cdirekt vom Bautr\u00e4ger\u201d als Best\u00e4tigung f\u00fcr die steuerliche Behandlung zu verlassen.<\/p>\n\n\n\n

Es gibt zudem eine Kategorie von K\u00e4ufen, die zwischen einfachen Verk\u00e4ufen durch Bautr\u00e4ger und eindeutigen Wiederverk\u00e4ufen angesiedelt ist: Transaktionen, die \u00fcber Zweckgesellschaften abgewickelt werden, die Abtretung von Vorvertr\u00e4gen vor Fertigstellung des Bauvorhabens oder Verk\u00e4ufe, bei denen ein Dritter der rechtliche Verk\u00e4ufer ist, w\u00e4hrend der Bautr\u00e4ger wirtschaftlich weiterhin beteiligt bleibt. Diese Vereinbarungen erfordern eine spezifische rechtliche Analyse, bevor ihre mehrwertsteuerliche Behandlung festgelegt werden kann, und sollten ohne entsprechende Best\u00e4tigung nicht als einfache Erstlieferungen behandelt werden.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n

Mehrwertsteuer vs. Grunderwerbsteuer<\/h2>\n\n\n\n

Zu verstehen, welche dieser beiden Steuern f\u00fcr Ihre Transaktion gilt, ist wohl die praktisch wichtigste Frage f\u00fcr jeden K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n

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Grunds\u00e4tzlich gilt: Wenn eine Immobilientransaktion der Mehrwertsteuer unterliegt, f\u00e4llt f\u00fcr dieselbe Leistung keine Grunderwerbsteuer an. Die beiden Steuern werden in der Regel nicht gleichzeitig auf ein und dieselbe steuerpflichtige Transaktion erhoben.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Grunderwerbsteuer<\/strong> (\u201ePorez na prenos nepokretnosti\u201c) gilt f\u00fcr \u00dcbertragungen von Immobilien, die nicht unter das Mehrwertsteuersystem fallen \u2013 in erster Linie Weiterverk\u00e4ufe zwischen Privatpersonen, \u00dcbertragungen durch nicht registrierte Verk\u00e4ufer und andere Transaktionen, die nicht als erste steuerpflichtige Lieferung gelten. Montenegro hat zum 1. Januar 2024 einen progressiven \u00dcbertragungssteuersatz eingef\u00fchrt. Die progressiven Steuers\u00e4tze bleiben bis Oktober 2026 unver\u00e4ndert. Weitere \u00c4nderungen im M\u00e4rz und September 2026 betrafen andere Aspekte des \u00dcbertragungssteuerrahmens, darunter das Zusammenspiel mit der Mehrwertsteuer bei bestimmten Transaktionen und Anpassungen bestimmter Befreiungen, ohne dass die Steuers\u00e4tze selbst ge\u00e4ndert wurden. Die aktuelle Struktur ist in der aktualisierten Fassung dargelegt Gesetz \u00fcber die Grunderwerbsteuer<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Die gestaffelten Tarife funktionieren wie folgt:<\/p>\n\n\n\n