{"id":7812,"date":"2026-10-27T07:57:00","date_gmt":"2026-10-27T04:57:00","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7812"},"modified":"2026-10-27T07:57:03","modified_gmt":"2026-10-27T04:57:03","slug":"new-build-vs-resale-property-tax-in-montenegro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/new-build-vs-resale-property-tax-in-montenegro\/","title":{"rendered":"Grundsteuer f\u00fcr Neubauten und Bestandsimmobilien in Montenegro"},"content":{"rendered":"

Zwei K\u00e4ufer einigen sich auf denselben ausgeschriebenen Preis \u2013 250.000 Euro. Der eine erwirbt eine neue Wohnung direkt vom Bautr\u00e4ger, der andere kauft eine \u00e4hnliche Wohnung von einem privaten Eigent\u00fcmer. Bevor eine der beiden Transaktionen abgeschlossen ist, sieht sich der zweite K\u00e4ufer mit zus\u00e4tzlichen 9.500 \u20ac Grunderwerbsteuer<\/strong>. Der Erstk\u00e4ufer zahlt \u2013 sofern der Verkauf als umsatzsteuerpflichtige Bautr\u00e4gertransaktion gilt \u2013 keine gesonderte Grunderwerbsteuer zus\u00e4tzlich, da die Umsatzsteuer in H\u00f6he von 21% in diesem Beispiel bereits im angegebenen Preis enthalten ist. K\u00e4ufer m\u00fcssen sich vergewissern, ob das tats\u00e4chliche Angebot eines Bautr\u00e4gers die Umsatzsteuer enth\u00e4lt, bevor sie sich auf einen angegebenen Betrag verlassen.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Unterschied ist der zentrale steuerliche Aspekt beim Vergleich von Neubau- und Bestandsimmobilien in Montenegro. Ein Kauf von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bautr\u00e4ger im Rahmen eines qualifizierten Erstverkaufs wird in der Regel als Leistung behandelt, die der Mehrwertsteuer (im Land PDV \u2013 porez na dodatu vrijednost) in H\u00f6he von 21%<\/strong>, nicht als Eigentums\u00fcbertragung im Sinne der Grunderwerbsteuer. Ein Wiederverkauf \u2013 bei dem ein bestehender Eigent\u00fcmer, sei es eine nat\u00fcrliche oder juristische Person, eine Immobilie verkauft, die sich bereits in privater Hand befand \u2013 unterliegt in der Regel progressive Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 3% bis 6%<\/strong> des steuerpflichtigen Marktwerts. Gleicher Preis, unterschiedliche steuerliche Behandlung und ein erheblicher Unterschied bei Ihren Gesamtanschaffungskosten.<\/p>\n\n\n\n

In diesem Leitfaden werden beide Regelungen ausf\u00fchrlich erl\u00e4utert, es wird gezeigt, wie Sie den tats\u00e4chlich zu zahlenden Betrag berechnen k\u00f6nnen, und es werden die Fragen aufgef\u00fchrt, die Sie stellen sollten, bevor Sie etwas unterschreiben.<\/p>\n\n\n\n

Immobiliensteuern in Montenegro im \u00dcberblick (2026)<\/h4>\n\n\n\n
Steuer oder Kosten<\/th>Neubau<\/th>Wiederverkauf<\/th><\/tr>
Mehrwertsteuer auf den Verkauf durch einen berechtigten Bautr\u00e4ger<\/td>21%, pr\u00fcfen, ob im Preis enthalten<\/td>Gilt in der Regel nicht f\u00fcr den gew\u00f6hnlichen privaten Weiterverkauf<\/td><\/tr>
Grunderwerbsteuer<\/td>Keine Berechnung, wenn der Verkauf unter die Mehrwertsteuerregelung f\u00e4llt<\/td>3%\u20136%, progressiv<\/td><\/tr>
Grunderwerbsteuer auf 250.000 \u20ac<\/td>0 \u20ac, sofern die Mehrwertsteuerregelung gilt<\/td>\u20ac9,500<\/td><\/tr>
Grunderwerbsteuer auf 400.000 \u20ac<\/td>0 \u20ac, sofern die Mehrwertsteuerregelung gilt<\/td>\u20ac17,000<\/td><\/tr>
Notar<\/td>Regulierter Tarif<\/td>Regulierter Tarif<\/td><\/tr>
Rechtliche Pr\u00fcfung<\/td>Empfohlen<\/td>Empfohlen<\/td><\/tr>
Registrierung und \u00dcbersetzung<\/td>Zus\u00e4tzliche Kosten<\/td>Zus\u00e4tzliche Kosten<\/td><\/tr>
J\u00e4hrliche Grundsteuer<\/td>In der Regel 0,25%\u20131%; es k\u00f6nnen Sonderpreise gelten<\/td>Es gelten dieselben Regeln<\/td><\/tr>
Mieteinnahmen und eventueller Wiederverkauf<\/td>Getrennte Steuerpflichten<\/td>Getrennte Steuerpflichten<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Die Zahlen basieren auf der Annahme, dass die Transaktion im Neubaufall mehrwertsteuerpflichtig ist, der Wiederverkauf keiner gesetzlichen Befreiung unterliegt und der steuerpflichtige Marktwert dem angegebenen Kaufpreis entspricht. Die j\u00e4hrliche Grundsteuer h\u00e4ngt von der Gemeinde und der Einstufung der Immobilie ab.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

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Neubau vs. Bestandsimmobilie: Steuerlicher Vergleich<\/h2>\n\n\n\n

In der folgenden Tabelle sind die wesentlichen Unterschiede aufgef\u00fchrt. Sie dient als Ausgangspunkt, stellt jedoch keine endg\u00fcltige Antwort f\u00fcr einzelne Transaktionen dar, da die anwendbare Steuer von der rechtlichen Einstufung des jeweiligen Verkaufs abh\u00e4ngt \u2013 und nicht lediglich davon, ob das Geb\u00e4ude neu aussieht.<\/p>\n\n\n\n

Faktor<\/th>Neubau<\/th>Wiederverkauf<\/th><\/tr><\/thead>
Steuerlicher Status des Verk\u00e4ufers<\/td>Die Umsatzsteuerregistrierung und die steuerpflichtigen Lieferungen m\u00fcssen \u00fcberpr\u00fcft werden<\/td>Das h\u00e4ngt vom Verk\u00e4ufer und von der Transaktion ab.<\/td><\/tr>
Steuerpflichtiger Betrag<\/td>Umsatzsteuerbemessungsgrundlage im Rahmen des qualifizierten Verkaufs<\/td>Gesch\u00e4tzter Marktwert<\/td><\/tr>
Geschichte der Immobilie<\/td>Erste steuerpflichtige Lieferung best\u00e4tigen<\/td>Vorherige \u00dcberweisungen anzeigen<\/td><\/tr>
Hauptrisiko<\/td>Mehrwertsteuerliche Behandlung, Abwicklung und Registrierung<\/td>Wertermittlung, Eigentumsgeschichte und Zustand der Immobilie<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\"Grundsteuer<\/figure>\n\n\n\n

Beachten Sie, dass in der Spalte f\u00fcr Neubauten der Vermerk \u201csofern die Transaktion die Voraussetzungen erf\u00fcllt\u201d steht. Nicht jede Wohnung in einem k\u00fcrzlich fertiggestellten Geb\u00e4ude wird automatisch unter der Mehrwertsteuerpflicht verkauft. Ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anf\u00e4llt, h\u00e4ngt von der Art des jeweiligen Gesch\u00e4fts, dem Steuerstatus des Verk\u00e4ufers und der Eigentumsgeschichte der Immobilie ab \u2013 nicht ausschlie\u00dflich vom Fertigstellungsdatum des Geb\u00e4udes.<\/p>\n\n\n\n

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Das Alter der Immobilie allein ist nicht ausschlaggebend f\u00fcr die H\u00f6he der Steuer. Entscheidend ist die rechtliche Einstufung des Verkaufs.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Dieser Grundsatz sollte die Sorgfaltspr\u00fcfung jedes K\u00e4ufers leiten, bevor er Mittel bereitstellt.<\/p>\n\n\n\n

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Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien<\/h2>\n\n\n\n

Auf die Lieferung von Waren und Dienstleistungen in Montenegro wird eine Mehrwertsteuer in H\u00f6he des Regelsatzes von 21%<\/strong>. Im Bereich der Wohnimmobilien gilt dies f\u00fcr bestimmte Verk\u00e4ufe von neu errichteten Wohnungen und H\u00e4usern, bei denen der Verk\u00e4ufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist, das eine steuerpflichtige Leistung erbringt \u2013 in der Regel ein Bautr\u00e4ger, der nach Fertigstellung erstmals direkt an einen K\u00e4ufer verkauft.<\/p>\n\n\n\n

In diesem Fall f\u00e4llt die Transaktion unter f\u00e4llt nicht unter den Anwendungsbereich der regul\u00e4ren Grunderwerbsteuer<\/strong>. Der K\u00e4ufer zahlt nicht beides. Allerdings wird nicht automatisch bei jeder von einem Unternehmen verkauften Immobilie Mehrwertsteuer erhoben, und sie entf\u00e4llt nicht automatisch bei jeder Transaktion zwischen Privatpersonen.<\/p>\n\n\n\n

Wann f\u00e4llt Mehrwertsteuer an?<\/h3>\n\n\n\n

Der Verkauf einer Wohnimmobilie durch einen umsatzsteuerpflichtigen Bautr\u00e4ger gilt als umsatzsteuerpflichtige Leistung, wenn es sich um erster steuerpflichtiger Verkauf<\/strong> dieser Immobilie nach Fertigstellung. Der Bautr\u00e4ger muss in Montenegro umsatzsteuerlich registriert sein, die Transaktion muss sich auf eine neu errichtete Einheit beziehen, und der Verkauf muss nach den geltenden Umsatzsteuerbestimmungen eine steuerpflichtige Leistung darstellen.<\/p>\n\n\n\n

Die \u00c4nderungen im Umsatzsteuerrecht 2026<\/a>, die ab dem 1. April 2026 f\u00fcr bestimmte Lieferungen von Baugrundst\u00fccken gilt, wurde die Mehrwertsteuerregelung auf Baugrundst\u00fccke ausgeweitet, f\u00fcr die die entsprechende Baugenehmigung erteilt wurde. F\u00fcr bestimmte vor diesem Datum geleistete Vorauszahlungen gelten \u00dcbergangsregelungen. Diese \u00c4nderung betrifft bestimmte Grundst\u00fcckstransaktionen und ist nicht so zu verstehen, dass sie die steuerliche Behandlung von fertiggestellten Wohnwohnungen pauschal \u00e4ndert. Die mehrwertsteuerliche Behandlung einer bestimmten Wohnung und des dazugeh\u00f6rigen Grundst\u00fccks muss separat mit einem qualifizierten lokalen Berater gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Eine fr\u00fchere \u00dcbertragung ist ein wichtiger Hinweis darauf, dass der aktuelle Verkauf m\u00f6glicherweise nicht als erste mehrwertsteuerpflichtige Lieferung gilt; die Eigentumsgeschichte allein bestimmt jedoch nicht automatisch die steuerliche Behandlung. Die Grundlage jeder fr\u00fcheren \u00dcbertragung, der Mehrwertsteuerstatus des Verk\u00e4ufers und die dokumentierte Geschichte der Einheit m\u00fcssen jeweils gepr\u00fcft werden. Bitten Sie einen lokalen Steuerberater, die zugrunde liegenden \u00dcbertragungsunterlagen zu pr\u00fcfen, bevor Sie Schlussfolgerungen hinsichtlich der geltenden Regelung ziehen.<\/p>\n\n\n\n

Preise inklusive Mehrwertsteuer<\/h3>\n\n\n\n

Angebote von Bautr\u00e4gern k\u00f6nnen inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer ausgewiesen sein, und es gibt keinen marktweiten einheitlichen Standard. Es ist wichtig, diesen Unterschied zu verstehen, da K\u00e4ufer, die von einer falschen Grundlage ausgehen, entweder die Kaufkosten \u00fcbersch\u00e4tzen oder in finanzielle Schwierigkeiten geraten k\u00f6nnen, wenn der volle Betrag in Rechnung gestellt wird.<\/p>\n\n\n\n

Nehmen wir an, ein Bautr\u00e4ger bietet eine neue Wohnung f\u00fcr 242.000 \u20ac an. Dieser Preis setzt sich, sofern er die Mehrwertsteuer enth\u00e4lt, wie folgt zusammen:<\/p>\n\n\n\n