{"id":7834,"date":"2026-11-03T11:39:44","date_gmt":"2026-11-03T08:39:44","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.me\/?p=7834"},"modified":"2026-11-03T11:39:47","modified_gmt":"2026-11-03T08:39:47","slug":"montenegro-building-permits-and-planning-rules","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/all\/montenegro-building-permits-and-planning-rules\/","title":{"rendered":"Baugenehmigungen und Planungsvorschriften in Montenegro"},"content":{"rendered":"<p>Der Besitz eines Grundst\u00fccks in Montenegro gew\u00e4hrt nicht automatisch das Recht, darauf zu bauen. Der Kauf eines fertiggestellten Hauses ist kein Beweis daf\u00fcr, dass jede Wand, jeder Anbau oder jedes zus\u00e4tzliche Stockwerk rechtm\u00e4\u00dfig errichtet wurde. Diese Unterscheidungen sind wichtig, bevor Geld den Besitzer wechselt \u2013 nicht danach.<\/p>\n\n\n\n<p>Die montenegrinischen Planungs- und Bauvorschriften sehen vor, dass jedes Bauvorhaben mit dem geltenden Planungsdokument in Einklang stehen, durch g\u00fcltige st\u00e4dtebauliche Auflagen genehmigt und durch eine ordnungsgem\u00e4\u00df erteilte Baugenehmigung abgesichert sein muss. Bei fertiggestellten Geb\u00e4uden m\u00fcssen die geltenden Anforderungen f\u00fcr die Fertigstellungs- und Nutzungsgenehmigung gem\u00e4\u00df den f\u00fcr das jeweilige Bauwerk geltenden gesetzlichen Bestimmungen \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Artikel gibt einen \u00dcberblick \u00fcber den Planungs- und Baurechtsrahmen in Montenegro zum Stand November 2026, einschlie\u00dflich der Gesetzesreform vom M\u00e4rz 2025, durch die Raumordnung und Bauwesen in zwei separate Gesetze aufgeteilt wurden, sowie der darauf folgenden \u00c4nderungen der Bau-, Raumordnungs- und Legalisierungsgesetze im Jahr 2026.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kurzantwort: Baugenehmigungen in Montenegro<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Um in Montenegro rechtm\u00e4\u00dfig bauen zu k\u00f6nnen, muss ein K\u00e4ufer zun\u00e4chst sicherstellen, dass das Grundst\u00fcck f\u00fcr das geplante Bauvorhaben geeignet ist, den geltenden Fl\u00e4chennutzungsplan und die st\u00e4dtebaulich-technischen Auflagen (UTU) pr\u00fcfen und vor Baubeginn die erforderliche Baugenehmigung einholen. Au\u00dferdem m\u00fcssen der genehmigte Bauplan, etwaige erforderliche technische Pr\u00fcfungen, die Bauaufsicht und die Fertigstellungsunterlagen \u00fcberpr\u00fcft werden. Ein Katastereintrag allein beweist nicht, dass ein Geb\u00e4ude rechtm\u00e4\u00dfig errichtet wurde.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Zentrale Frage<\/th><th>Was K\u00e4ufer wissen sollten<\/th><\/tr><tr><td>Wichtigste Rechtsvorschriften<\/td><td>Seit dem 5. M\u00e4rz 2025 gelten separate Raumordnungs- und Baugesetze, die im Jahr 2026 ge\u00e4ndert wurden.<\/td><\/tr><tr><td>Baugenehmigung<\/td><td>Erforderlich f\u00fcr Projekte, die unter das gesetzliche Genehmigungsverfahren fallen; die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde richtet sich nach der Projektkategorie.<\/td><\/tr><tr><td>UTU<\/td><td>Standortspezifische Planungsauflagen; keine Baugenehmigung.<\/td><\/tr><tr><td>Beispiele f\u00fcr UTU-Geb\u00fchren in Podgorica<\/td><td>50 \u20ac f\u00fcr Geb\u00e4ude, 100 \u20ac f\u00fcr komplexe Ingenieurbauwerke, zuz\u00fcglich einer ver\u00f6ffentlichten Antragsgeb\u00fchr von 2 \u20ac.<\/td><\/tr><tr><td>Beispiel f\u00fcr den Bearbeitungszeitraum bei UTU<\/td><td>Podgorica ver\u00f6ffentlicht die Bekanntmachung 30 Tage nach Antragstellung.<\/td><\/tr><tr><td>Beglaubigung<\/td><td>Die ge\u00e4nderte Gesetzgebung sieht ab dem 14. August 2025 eine Frist von 24 Monaten f\u00fcr die Einleitung der Katastereintragung von berechtigten, nicht registrierten illegalen Bauten vor.<\/td><\/tr><tr><td>Vor dem Kauf<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie gegebenenfalls das Katasterauszug, die Fl\u00e4chennutzungsausweisung, die UTU, die Baugenehmigung, den genehmigten Entwurf und die Nutzungsgenehmigung.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die wichtigsten Erkenntnisse<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Das Eigentum an einem Grundst\u00fcck und das Recht, darauf zu bauen, sind zwei unterschiedliche rechtliche Fragen.<\/strong> In den Bebauungs- und Planungsunterlagen ist festgelegt, was auf einem bestimmten Grundst\u00fcck zul\u00e4ssig ist.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die st\u00e4dtebauliche Genehmigung (UTU) ist keine Baugenehmigung.<\/strong> Sie beschreiben, was der Rahmen zul\u00e4sst; eine Baugenehmigung genehmigt ein bestimmtes Projekt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00fcfen Sie bei fertiggestellten Geb\u00e4uden, ob eine Nutzungsgenehmigung oder ein anderes gesetzlich anerkanntes Fertigstellungsdokument erforderlich und vorliegend ist.<\/strong> gem\u00e4\u00df den f\u00fcr dieses Geb\u00e4ude geltenden Vorschriften. Das Fehlen einer solchen Eintragung kann die rechtm\u00e4\u00dfige Nutzung und die \u00dcbertragbarkeit erheblich beeintr\u00e4chtigen. Die Eintragung im Kataster allein reicht hierf\u00fcr nicht aus.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Illegale oder nicht angemeldete Anbauten<\/strong> \u2014 zus\u00e4tzliche Stockwerke, Anbauten, Schwimmb\u00e4der \u2014 k\u00f6nnen den rechtlichen Status einer ansonsten ordnungsgem\u00e4\u00df dokumentierten Immobilie beeinflussen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eine unabh\u00e4ngige rechtliche und technische Due-Diligence-Pr\u00fcfung ist unerl\u00e4sslich<\/strong> bevor Sie sich zu einem Kauf von Grundst\u00fccken, einer Bauvorhaben auf Planbasis oder einer fertiggestellten Immobilie mit Umbauten verpflichten.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bauvorschriften in Montenegro<\/h2>\n\n\n\n<p>Bis M\u00e4rz 2025 basierte das Planungs- und Bausystem Montenegros im Wesentlichen auf einem einzigen Gesetz aus dem Jahr 2017, das Raumordnung und Bauvorschriften vereinte. Dieser Rechtsrahmen wurde inzwischen abgel\u00f6st. Der Sektor wird nun durch zwei separate Gesetze geregelt: das <strong>Raumordnungsgesetz<\/strong> (<em>Raumordnungsgesetz<\/em>) und die <strong>Gesetz \u00fcber den Bau von Bauwerken<\/strong> (<em>Gesetz \u00fcber den Bau von Geb\u00e4uden<\/em>), die beide am 5. M\u00e4rz 2025 in Kraft getreten sind. Ein drittes Rechtsinstrument \u2013 das <strong>Gesetz \u00fcber die Legalisierung illegaler Bauten<\/strong> (<em>Gesetz zur Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung<\/em>) \u2014 trat am 14. August 2025 in Kraft.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Trennung hat praktische Auswirkungen. Die Raumplanung \u2013 die die Zoneneinteilung, die Fl\u00e4chennutzungsausweisung, Planungsunterlagen und st\u00e4dtebauliche Auflagen umfasst \u2013 unterliegt nun einem anderen rechtlichen Rahmen als die Genehmigung, der Bau, die Bauaufsicht und die Inbetriebnahme einzelner Geb\u00e4ude. Ver\u00f6ffentlichte Leitf\u00e4den und Sekund\u00e4rquellen, die vor M\u00e4rz 2025 erschienen sind, beschreiben m\u00f6glicherweise ein Verfahren, das nicht mehr in vollem Umfang gilt. K\u00e4ufer, die sich auf \u00e4ltere Artikel oder Verwaltungsanweisungen st\u00fctzen, sollten die Verfahren anhand der aktuellen Gesetzestexte \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr die Erteilung von Genehmigungen liegt bei den kommunalen Beh\u00f6rden und \u2013 bei gr\u00f6\u00dferen oder komplexeren Projekten \u2013 beim f\u00fcr Raumordnung und Bauwesen zust\u00e4ndigen Ministerium. Die Kategorie des Bauwerks, seine Grundfl\u00e4che, seine geplante Nutzung und sein Standort beeinflussen, welche Beh\u00f6rde zust\u00e4ndig ist und welche Verfahrensvorschriften gelten. Nicht alle Objekte erfordern dieselben Genehmigungen. Bauwerke unterhalb bestimmter Schwellenwerte sowie einige Nebenanlagen k\u00f6nnen gem\u00e4\u00df geltendem Recht vereinfachten Verfahren unterliegen \u2013 dies kann jedoch nicht ohne Pr\u00fcfung der konkreten Voraussetzungen vorausgesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>In der folgenden Tabelle sind die wichtigsten Planungs- und Bauunterlagen aufgef\u00fchrt, mit denen K\u00e4ufer und Bautr\u00e4ger in Montenegro konfrontiert sind, zusammen mit der Beh\u00f6rde, die sie ausstellt, und dem jeweiligen Inhalt der einzelnen Dokumente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Wesentliche Planungs- und Bauunterlagen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Dokument<\/th><th>Zweck<\/th><th>Ausstellende Beh\u00f6rde<\/th><th>Was K\u00e4ufer \u00fcberpr\u00fcfen sollten<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Planungsunterlage \/ geltender Bebauungsplan<\/td><td>Legt die Fl\u00e4chennutzungsausweisung, die zul\u00e4ssigen Nutzungen, die Bebauungsdichte und die Bebauungsbedingungen f\u00fcr ein bestimmtes Gebiet fest<\/td><td>Kommunalbeh\u00f6rde oder Ministerium, je nach Art des Plans<\/td><td>Ob f\u00fcr das Grundst\u00fcck ein g\u00fcltiger Plan vorliegt; welcher Plan gilt; \u00dcbergangsstatus, falls der Plan gerade \u00fcberarbeitet wird<\/td><\/tr><tr><td>St\u00e4dtebauliche und technische Rahmenbedingungen (UTU)<\/td><td>Legt standortspezifische Planungsvorgaben f\u00fcr ein geplantes Bauvorhaben fest, basierend auf dem geltenden Plan<\/td><td>Kommunale oder Landesbeh\u00f6rde, je nach Art des Projekts<\/td><td>Dass die von der UTU ausgestellte Genehmigung mit dem Grundst\u00fcck und dem vorgesehenen Verwendungszweck \u00fcbereinstimmt; dass die Bedingungen aktuell sind und nicht abgelaufen sind<\/td><\/tr><tr><td>Baugenehmigung (<em>Baugenehmigungen<\/em>)<\/td><td>Genehmigt die Durchf\u00fchrung eines bestimmten Vorhabens gem\u00e4\u00df den genehmigten Planungsunterlagen<\/td><td>Kommunale oder Landesbeh\u00f6rde, je nach Projektkategorie<\/td><td>Dass die Genehmigung vorliegt, g\u00fcltig ist und mit der Beschreibung des bereits errichteten oder im Bau befindlichen Bauwerks \u00fcbereinstimmt<\/td><\/tr><tr><td>Genehmigte Konstruktionsunterlagen<\/td><td>Technisches Projekt gepr\u00fcft und genehmigt als Grundlage f\u00fcr die Baugenehmigung<\/td><td>Zugelassener Pr\u00fcfer \/ zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde<\/td><td>Dass die genehmigten Pl\u00e4ne mit dem tats\u00e4chlichen Geb\u00e4ude bzw. der zu erwerbenden Einheit \u00fcbereinstimmen<\/td><\/tr><tr><td>Nutzungsgenehmigung (<em>upotrebna dozvola<\/em>)<\/td><td>Best\u00e4tigt, dass das fertiggestellte Geb\u00e4ude gem\u00e4\u00df dem genehmigten Bauvorhaben errichtet wurde und f\u00fcr die Nutzung geeignet ist<\/td><td>Kommunale oder Landesbeh\u00f6rde<\/td><td>Dass sie ausgestellt wurde; dass sie das gesamte Geb\u00e4ude einschlie\u00dflich etwaiger Anbauten abdeckt<\/td><\/tr><tr><td>Katasterauszug (<em>Liste der Unbeweglichkeiten<\/em>)<\/td><td>Erfasst die Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Belastungen und die eingetragene Fl\u00e4che einer Parzelle oder eines Geb\u00e4udes<\/td><td>Katasteramt<\/td><td>Richtigkeit der eingetragenen Fl\u00e4che; Vorliegen von Hypotheken, Beschr\u00e4nkungen oder Rechtsstreitigkeiten; \u00dcbereinstimmung der eingetragenen Einheit mit der tats\u00e4chlichen Immobilie<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Die Katasterauskunft ist in der Regel der Ausgangspunkt der Due-Diligence-Pr\u00fcfung, aber nicht deren Ende. Eine Immobilie kann im Kataster mit ungenauen Fl\u00e4chenangaben oder ohne dass jemals eine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, eingetragen sein. Die Genehmigungsgeschichte muss separat nachverfolgt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Drei Dokumente, die nicht austauschbar sind<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Dokument<\/th><th>Was darin festgelegt wird<\/th><th>Was damit nicht festgestellt wird<\/th><\/tr><tr><td>Baugenehmigung<\/td><td>Die Errichtung eines bestimmten genehmigten Vorhabens wird genehmigt<\/td><td>Dass das fertiggestellte Geb\u00e4ude den Pl\u00e4nen entspricht<\/td><\/tr><tr><td>Nutzungsgenehmigung<\/td><td>Die Fertigstellung und die Einhaltung der Vorschriften wurden im Rahmen des geltenden Verfahrens offiziell best\u00e4tigt.<\/td><td>Dass der Verk\u00e4ufer \u00fcber ein eindeutiges Eigentumsrecht verf\u00fcgt oder dass sp\u00e4tere Erweiterungen genehmigt sind<\/td><\/tr><tr><td>Katasterauszug<\/td><td>Eingetragene Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Grundst\u00fccksbeschreibung und eingetragene Beschr\u00e4nkungen<\/td><td>Dass der Bau rechtm\u00e4\u00dfig war oder alle erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Eine Immobilie kann im Kataster eingetragen sein, ohne dass ihr Bau vollst\u00e4ndig den Vorschriften entspricht. K\u00e4ufer sollten die Eigentumsverh\u00e4ltnisse, die Baugenehmigung und den Fertigstellungsstand als separate rechtliche Fragen pr\u00fcfen.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bebauungs- und Fl\u00e4chennutzungsvorschriften<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Raumplanung in Montenegro ist anhand einer Hierarchie von Raumordnungspl\u00e4nen strukturiert. Auf der obersten Ebene steht der <strong>Raumordnungsplan von Montenegro<\/strong> (<em>Raumordnungsplan von Montenegro<\/em>) legt die nationale Entwicklungspolitik fest. Das montenegrinische Raumordnungsgesetz von 2025 f\u00fchrt neue Kategorien f\u00fcr staatliche und kommunale Planungsdokumente ein. \u00c4ltere Planarten \u2013 darunter <strong>Allgemeine Stadtentwicklungspl\u00e4ne<\/strong> (<em>Allgemeiner Stadtentwicklungsplan<\/em>, oder GUP), <strong>Raumordnungs- und Stadtentwicklungspl\u00e4ne<\/strong> (<em>Raumordnungsplan<\/em>, oder PUP) und <strong>Detaillierte Stadtentwicklungspl\u00e4ne<\/strong> (<em>Detaillierter Stadtentwicklungsplan<\/em>, oder DUP) \u2014 k\u00f6nnen zwar weiterhin im Rahmen von \u00dcbergangsbestimmungen gelten, ihre Bezeichnungen sollten jedoch nicht als ersch\u00f6pfende Hierarchie der neuen Pl\u00e4ne angesehen werden. Der f\u00fcr jede Parzelle geltende eingetragene Plan muss separat \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die st\u00e4dtebaulichen und technischen Gegebenheiten (<strong>UTU<\/strong>, von <em>St\u00e4dtebauliche und technische Auflagen<\/em>) leiten sich aus dem jeweiligen Bebauungsplan ab, der f\u00fcr ein bestimmtes Grundst\u00fcck gilt. Sie setzen die allgemeinen Planungsvorschriften in standortspezifische Parameter f\u00fcr ein geplantes Projekt um. Ohne g\u00fcltige UTU kann ein Bauantrag nicht bearbeitet werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die wichtigsten Parameter, die K\u00e4ufer kennen m\u00fcssen, sind:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Fl\u00e4chennutzungsausweisung<\/strong> \u2014 ob das Grundst\u00fcck als Bauland, landwirtschaftliche Fl\u00e4che oder Waldfl\u00e4che ausgewiesen ist oder in eine Sonderzone f\u00e4llt. Nur Grundst\u00fccke mit einer entsprechenden Ausweisung und einem g\u00fcltigen Planungsdokument d\u00fcrfen bebaut werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Deckungsgrad<\/strong> (<em>Auslastungskoeffizient<\/em>) \u2013 der maximale Anteil der Grundst\u00fccksfl\u00e4che, den die Grundfl\u00e4che des Geb\u00e4udes einnehmen darf, ausgedr\u00fcckt in Prozent.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bebauungsquote<\/strong> (<em>Bebauungskoeffizient<\/em>) \u2013 das Verh\u00e4ltnis der gesamten Bruttogeschossfl\u00e4che zur Grundst\u00fccksfl\u00e4che. Dies begrenzt die Gesamtfl\u00e4che, die \u00fcber alle Stockwerke hinweg bebaut werden darf.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Maximal zul\u00e4ssige H\u00f6he und Anzahl der Stockwerke<\/strong> \u2014 im jeweiligen Plan festgelegt und in der UTU ausgewiesen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Baulinien und Abstandsfl\u00e4chen<\/strong> \u2014 die vorgeschriebenen Abst\u00e4nde zu Grundst\u00fccksgrenzen, Stra\u00dfen und benachbarten Bauwerken.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zugang zur Infrastruktur<\/strong> \u2014 ob das Grundst\u00fcck \u00fcber bestehende Anschl\u00fcsse an das Stra\u00dfennetz, die Wasserversorgung, die Kanalisation und das Stromnetz verf\u00fcgt oder ob diese Anschl\u00fcsse erst hergestellt werden m\u00fcssen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Grundbesitz und das Recht, darauf zu bauen, sind nicht dasselbe.<\/strong> Ein Grundst\u00fcck kann rechtlich eingetragen, im Kataster registriert und in Privatbesitz sein \u2013 und dennoch f\u00fcr das vom K\u00e4ufer geplante Bauvorhaben ungeeignet sein, weil die Bauvorschriften dies nicht zulassen oder weil keine UTU erteilt wurden.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Hypothetisches Beispiel<\/strong> \u2014 keine Messung vor Ort:<\/p>\n\n\n\n<p>Ein K\u00e4ufer erw\u00e4gt den Kauf eines 600 m\u00b2 gro\u00dfen Grundst\u00fccks in einem Wohngebiet. Der geltende Bebauungsplan sieht einen Bebauungsgrad von 0,30 und eine Geschossfl\u00e4chenzahl von 0,80 vor.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Maximale Grundfl\u00e4che des Geb\u00e4udes: 600 \u00d7 0,30 = <strong>180 m\u00b2<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Maximale Bruttogeschossfl\u00e4che insgesamt (alle Stockwerke): 600 \u00d7 0,80 = <strong>480 m\u00b2<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das bedeutet, dass ein zweist\u00f6ckiges Haus theoretisch eine Bruttogeschossfl\u00e4che von rund 360 m\u00b2 innerhalb der Grundfl\u00e4chengrenze erreichen k\u00f6nnte, wodurch noch weitere Geschossfl\u00e4che zur Verf\u00fcgung st\u00fcnde. Ein dreist\u00f6ckiges Geb\u00e4ude mit derselben Grundfl\u00e4che w\u00fcrde 540 m\u00b2 erreichen und damit die Geschossfl\u00e4chenzahl \u00fcberschreiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Was das f\u00fcr einen K\u00e4ufer bedeutet: Ein 600 m\u00b2 gro\u00dfes Grundst\u00fcck mit einem maximalen Bebauungsgrad von 0,30 l\u00e4sst nicht zwangsl\u00e4ufig den Bau einer 600 m\u00b2 gro\u00dfen Villa zu. In diesem hypothetischen Beispiel ist die Grundfl\u00e4che auf 180 m\u00b2 und die Bruttogeschossfl\u00e4che auf 480 m\u00b2 begrenzt. Eine Grundfl\u00e4che von 180 m\u00b2, verteilt auf drei volle Stockwerke, w\u00fcrde 540 m\u00b2 ergeben und damit die festgelegte Geschossfl\u00e4chenzahl \u00fcberschreiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Berechnung gibt keinen Aufschluss dar\u00fcber, wie viele Stockwerke rechtm\u00e4\u00dfig errichtet werden d\u00fcrfen. Auch H\u00f6henbeschr\u00e4nkungen, Abstandsfl\u00e4chen, Baugrenzen, die Definition der anrechenbaren Geschossfl\u00e4che und weitere planungsrechtliche Auflagen m\u00fcssen gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Abbildungen veranschaulichen, wie die Parameter zusammenwirken \u2013 sie stellen jedoch nicht die tats\u00e4chlichen Gegebenheiten eines bestimmten Grundst\u00fccks dar. Selbst ein mathematisch konformes Konzept erfordert vor Baubeginn eine g\u00fcltige UTU, einen genehmigten Entwurf und eine Baugenehmigung.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine weitere erw\u00e4hnenswerte Unterscheidung: die <strong>Katasterparzelle<\/strong> ist die im Grundbuch eingetragene Einheit. Die <strong>Stadtgrundst\u00fcck<\/strong> kann Katastereinheiten zusammenfassen oder unterteilen, um das Baugebiet zu bilden. Der ma\u00dfgebliche Plan legt fest, f\u00fcr welche Einheit die Planungsvorgaben gelten.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c4ltere Planbezeichnungen aus fr\u00fcheren Rechtsvorschriften \u2013 einschlie\u00dflich \u00e4lterer DUP-Varianten und fr\u00fcherer Raumordnungsrahmen \u2013 erl\u00f6schen nicht automatisch und behalten ihre G\u00fcltigkeit auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes nicht automatisch bei. \u00dcbergangsbestimmungen im Gesetz von 2025 regeln, wie bestehende Pl\u00e4ne weiterhin gelten. F\u00fcr jede Parzelle, die unter einen \u00e4lteren Plan f\u00e4llt, muss gesondert gepr\u00fcft werden, ob dieser Plan weiterhin in Kraft ist, gerade \u00fcberarbeitet wird oder bereits abgel\u00f6st wurde.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Planen Sie, ein Grundst\u00fcck in Montenegro zu kaufen?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nicht jedes Grundst\u00fcck l\u00e4sst sich so bebauen, wie es beworben wird. Nennen Sie uns Ihren Wunschstandort, Ihr Budget und die geplante Nutzung, und The Residence hilft Ihnen dabei, eine Vorauswahl an Grundst\u00fccken f\u00fcr die weitere Planung und rechtliche Pr\u00fcfung zu treffen.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\"><strong>Geeignete Grundst\u00fccke in Montenegro finden<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">So erhalten Sie eine Baugenehmigung<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung in Montenegro umfasst mehrere einzelne Schritte. Nicht jeder Schritt ist f\u00fcr jede Projektkategorie zwingend erforderlich \u2013 das geltende Recht unterscheidet zwischen verschiedenen Bauwerksarten und legt entsprechend unterschiedliche Anforderungen fest. Die folgende Abfolge spiegelt den allgemeinen Ablauf eines Wohnbauprojekts auf einem privaten Baugrundst\u00fcck wider.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. \u00dcberpr\u00fcfen Sie das Grundst\u00fcck und den entsprechenden Bebauungsplan<\/strong> Bevor technische Arbeiten beginnen, vergewissern Sie sich, dass f\u00fcr die Katasterparzelle ein g\u00fcltiger Bebauungsplan vorliegt, der die beabsichtigte Nutzung zul\u00e4sst. \u00dcberpr\u00fcfen Sie das Grundbuch auf den Eigentumsstatus, etwaige Belastungen und die eingetragene Grundst\u00fcckskategorie.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Einholung der st\u00e4dtebaulichen Auflagen (UTU)<\/strong> Der Antragsteller \u2013 in der Regel der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer oder ein bevollm\u00e4chtigter Vertreter \u2013 beantragt bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde eine UTU. In diesen Auflagen ist festgelegt, was in welchen Abmessungen und unter welchen planungsrechtlichen Auflagen gebaut werden darf. UTU werden auf der Grundlage des geltenden Bebauungsplans erteilt und sind spezifisch f\u00fcr die jeweilige Parzelle und die geplante Nutzung. Die Anforderungen an den Antrag h\u00e4ngen von der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde und den geltenden Vorschriften ab; besorgen Sie sich vor der Einreichung das offizielle Antragsformular und die Checkliste f\u00fcr die Unterlagen, die f\u00fcr die Parzelle und die Projektkategorie erforderlich sind.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Konzeptentwurf erstellen<\/strong> Ein Architekt erarbeitet ein erstes Entwurfskonzept, das den UTU-Parametern entspricht. In dieser Phase werden in der Regel die M\u00f6glichkeiten f\u00fcr den Anschluss an die Infrastruktur sowie die standortbedingten Einschr\u00e4nkungen gepr\u00fcft.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Gegebenenfalls bauliche und technische Genehmigungen<\/strong> Je nach Projekt und Standort sind unter Umst\u00e4nden bestimmte Genehmigungen von Infrastrukturbetreibern, Denkmalschutzbeh\u00f6rden oder Umweltbeh\u00f6rden erforderlich, bevor mit den eigentlichen Planungsarbeiten begonnen werden kann.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. Erstellen Sie den Hauptentwurf (<em>Hauptprojekt<\/em>)<\/strong> Die Hauptplanung umfasst die vollst\u00e4ndige technische Dokumentation f\u00fcr das Projekt \u2013 einschlie\u00dflich der architektonischen, statischen, haustechnischen und elektrotechnischen Komponenten \u2013, die von zugelassenen Fachleuten erstellt wird. Dieses Dokument bildet die Grundlage f\u00fcr den Bauantrag.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Unabh\u00e4ngige technische \u00dcberpr\u00fcfung<\/strong> Bei vielen Projektkategorien muss der Hauptentwurf von einem autorisierten Pr\u00fcfer gepr\u00fcft werden (<em>revidenti<\/em>) bevor es eingereicht werden kann. Bei der Pr\u00fcfung werden die technische Konformit\u00e4t, die bauliche Sicherheit und die \u00dcbereinstimmung mit der UTU best\u00e4tigt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7. Holen Sie gegebenenfalls zus\u00e4tzliche Einwilligungen ein<\/strong> F\u00fcr Projekte in K\u00fcstengebieten, an Kulturerbest\u00e4tten oder in Schutzgebieten sowie f\u00fcr Projekte, die neue Versorgungsanschl\u00fcsse erfordern, sind unter Umst\u00e4nden zus\u00e4tzliche Genehmigungen der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde oder des Betreibers erforderlich, bevor der Genehmigungsantrag vollst\u00e4ndig ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>8. Reichen Sie den Bauantrag ein<\/strong> Der Antrag wird bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde eingereicht \u2013 bei den meisten Wohnbauprojekten ist dies die Gemeinde, bei Bauvorhaben, die den entsprechenden Schwellenwert \u00fcberschreiten, das Ministerium (im Gro\u00dfen und Ganzen gr\u00f6\u00dfere Gewerbe- oder Hotelprojekte, wobei dies anhand der geltenden Rechtslage \u00fcberpr\u00fcft werden sollte). Die Antragsunterlagen umfassen Eigentumsnachweise, den UTU, den Hauptentwurf, den technischen Pr\u00fcfbericht sowie alle erforderlichen Genehmigungen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>9. Erteilung von Genehmigungen<\/strong> Die Beh\u00f6rde pr\u00fcft die Vollst\u00e4ndigkeit und Konformit\u00e4t der eingereichten Unterlagen. Ist der Antrag vollst\u00e4ndig und konform, wird die Baugenehmigung innerhalb der gesetzlichen Frist erteilt. Bei unvollst\u00e4ndigen Unterlagen wird der Antragsteller benachrichtigt und erh\u00e4lt die M\u00f6glichkeit, die M\u00e4ngel zu beheben. Unvollst\u00e4ndige Unterlagen k\u00f6nnen das Antragsverfahren verz\u00f6gern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>10. Mitteilungen vor Baubeginn<\/strong> Vor Baubeginn ist der Investor nach geltendem Recht verpflichtet, die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde \u00fcber den Beginn der Arbeiten zu unterrichten und eine ordnungsgem\u00e4\u00dfe Bauaufsicht einzurichten (<em>fachliche Aufsicht<\/em>). Der Standort muss gem\u00e4\u00df der genehmigten Baugenehmigung gekennzeichnet werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Es kommt darauf an, wer was tut. Das <strong>Anleger<\/strong> (der rechtm\u00e4\u00dfige Antragsteller) tr\u00e4gt die Verantwortung f\u00fcr die Vollst\u00e4ndigkeit der Unterlagen. Der <strong>Architekt<\/strong> erstellt den Entwurf und muss in Montenegro zugelassen sein. Ein <strong>zugelassener Pr\u00fcfer<\/strong> f\u00fchrt bei Bedarf eine unabh\u00e4ngige technische \u00dcberpr\u00fcfung durch. Die <strong>Auftragnehmer<\/strong> f\u00fchrt die Arbeiten gem\u00e4\u00df der genehmigten Planung aus. <strong>Aufsicht<\/strong> ist eine eigenst\u00e4ndige Funktion, die sich von der des Auftragnehmers unterscheidet und f\u00fcr die \u00dcberwachung der Einhaltung der Vorschriften w\u00e4hrend der Bauphase zust\u00e4ndig ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die beteiligten Fachleute<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bevor Sie einen Architekten, technischen Gutachter oder Bauleiter beauftragen, erfragen Sie den vollst\u00e4ndigen offiziellen Namen des Fachmanns, Angaben zu seinem Unternehmen sowie relevante Informationen zur Zulassung. \u00dcberpr\u00fcfen Sie die Zulassung anhand der offiziellen Unterlagen, die von den zust\u00e4ndigen montenegrinischen Beh\u00f6rden gef\u00fchrt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Vergewissern Sie sich, dass die Lizenz die f\u00fcr das Projekt erforderliche spezifische T\u00e4tigkeit abdeckt. Ein Unternehmen, das im Bereich der Planung t\u00e4tig ist, ist nicht automatisch berechtigt, unabh\u00e4ngige technische Pr\u00fcfungen oder Bauaufsicht durchzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Ministerium f\u00fcr Raumordnung ist f\u00fcr die administrative Beratung in Bezug auf st\u00e4dtebauliche Auflagen, Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen zust\u00e4ndig. Aktuelle Formulare und Verfahrensvorschriften finden K\u00e4ufer und Fachleute unter <a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/uredenje-prostora-i-izgradnja-objekata\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerium f\u00fcr Raumordnung, Stadtplanung und Bauwesen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Baugenehmigungsverfahren<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>B\u00fchne<\/th><th>Hauptdokument oder Ma\u00dfnahme<\/th><th>Verantwortliche Stelle<\/th><th>Typisches Hindernis<\/th><th>K\u00e4uferscheck<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Paket\u00fcberpr\u00fcfung<\/td><td>Auflistung der Unbeweglichkeiten; anzuwendender Plan<\/td><td>K\u00e4ufer \/ Rechtsberater<\/td><td>Plan in \u00dcberarbeitung; landwirtschaftliche Zweckbestimmung<\/td><td>Aktuellen Planstatus und Fl\u00e4chenkategorie best\u00e4tigen<\/td><\/tr><tr><td>UTU-Anwendung<\/td><td>UTU-Anfrage mit Katasterdaten<\/td><td>Anleger \/ gesetzlicher Vertreter<\/td><td>Unklare Planparameter; Grundst\u00fcck au\u00dferhalb des Planbereichs<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob die UTU ausgestellt wurde und mit der Parzelle \u00fcbereinstimmt<\/td><\/tr><tr><td>Konzeptentwurf<\/td><td>Architektonisches Konzept<\/td><td>Zugelassener Architekt<\/td><td>Standortbedingungen; Verf\u00fcgbarkeit der Infrastruktur<\/td><td>Konzept anhand der UTU-Parameter \u00fcberpr\u00fcfen<\/td><\/tr><tr><td>Technische Zulassungen<\/td><td>Genehmigungen von Versorgungsunternehmen, Denkmalschutz- und Umweltbeh\u00f6rden<\/td><td>Investor \/ Architekt<\/td><td>Lange Reaktionszeiten der Mitarbeiter<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob alle erforderlichen Genehmigungen aufgef\u00fchrt sind und vorliegen<\/td><\/tr><tr><td>Vorbereitung der Hauptentw\u00fcrfe<\/td><td><em>Hauptprojekt<\/em><\/td><td>Zertifiziertes Designteam<\/td><td>Komplexer Standort; nach Pr\u00fcfung sind \u00dcberarbeitungen erforderlich<\/td><td>Stellen Sie sicher, dass das Planungsteam \u00fcber die erforderlichen Zulassungen verf\u00fcgt<\/td><\/tr><tr><td>Technische \u00dcberpr\u00fcfung<\/td><td>Pr\u00fcfungsbericht (<em>Ausarbeitung der \u00dcberarbeitung<\/em>)<\/td><td>Zugelassener Pr\u00fcfer<\/td><td>Strukturelle M\u00e4ngel; festgestellte Verst\u00f6\u00dfe<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob die \u00dcberpr\u00fcfung abgeschlossen ist und der Bericht positiv ausf\u00e4llt.<\/td><\/tr><tr><td>Einreichung eines Genehmigungsantrags<\/td><td>Vollst\u00e4ndiges Dokumentationspaket<\/td><td>Anleger<\/td><td>Fehlende Unterlagen; unvollst\u00e4ndige Einwilligungen<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob alle Punkte der rechtlichen Checkliste vorhanden sind<\/td><\/tr><tr><td>Erteilung von Genehmigungen<\/td><td>Baugenehmigung<\/td><td>Zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde<\/td><td>Bearbeitungsdauer<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob die Genehmigung mit dem genehmigten Entwurf und dem Grundst\u00fcck \u00fcbereinstimmt<\/td><\/tr><tr><td>Vorbereitung der Bauarbeiten<\/td><td>Mitteilung \u00fcber den Beginn; Ernennung eines Betreuers<\/td><td>Investor \/ Bauunternehmer<\/td><td>Vor Beginn der Arbeiten wurde keine Bauaufsicht bestellt<\/td><td>Vergewissern Sie sich vor Baubeginn, dass eine Bauaufsicht vorhanden ist<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Unterlagen, die in der Regel f\u00fcr einen Bauantrag erforderlich sind:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die nachstehende Liste ist eine vorl\u00e4ufige Checkliste und stellt keine vollst\u00e4ndige, gesetzlich vorgeschriebene Einreichungsliste dar. Die Baupr\u00fcfung, Genehmigungen und die erforderlichen Nachweise h\u00e4ngen von der Art des Bauwerks sowie von der zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Fassung des Baugesetzes und der dazugeh\u00f6rigen Durchf\u00fchrungsbestimmungen ab.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Nachweis des Eigentums oder des gesetzlichen Baurechts an dem Grundst\u00fcck<\/li>\n\n\n\n<li>G\u00fcltige st\u00e4dtebauliche und technische Rahmenbedingungen<\/li>\n\n\n\n<li>Hauptkonstruktionsunterlagen, gegebenenfalls mit technischem Pr\u00fcfbericht<\/li>\n\n\n\n<li>Erforderliche Genehmigungen von Versorgungsunternehmen und Beh\u00f6rden, sofern zutreffend<\/li>\n\n\n\n<li>Gegebenenfalls Nachweis \u00fcber die Zahlung der Geb\u00fchr<\/li>\n\n\n\n<li>Benennung einer zugelassenen Bauaufsicht<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Antragsformulare und Verfahrensvorschriften sollten anhand der aktuellen Durchf\u00fchrungsbestimmungen \u00fcberpr\u00fcft werden, einschlie\u00dflich der im Oktober 2026 in Kraft tretenden \u00c4nderungen (Amtsblatt 151\/2026).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Offizielle Antragsformulare<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die konsolidierten Vorschriften vom Oktober 2026 sehen f\u00fcr verschiedene Bauverfahren separate Formulare vor. K\u00e4ufer und Investoren sollten das Formular ausw\u00e4hlen, das der jeweiligen Projektkategorie entspricht, anstatt davon auszugehen, dass ein einziger Antrag f\u00fcr alle Geb\u00e4udetypen gilt.<\/p>\n\n\n\n<p>Zu den entsprechenden Formularen geh\u00f6ren:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Formular 2 \u2013 Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (Zahtjev za izdavanje gra\u0111evinske dozvole).<\/li>\n\n\n\n<li>Formular 3 \u2013 Antrag auf Erteilung st\u00e4dtebaulich-technischer Auflagen (Zahtjev za izdavanje urbanisti\u010dko-tehni\u010dkih uslova).<\/li>\n\n\n\n<li>Formular 5 \u2013 Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung f\u00fcr ein Einfamilienhaus (Zahtjev za izdavanje gra\u0111evinske dozvole za porodi\u010dnu stambenu zgradu).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bitte \u00fcberpr\u00fcfen Sie das aktuelle Formular und die dazugeh\u00f6rigen Anforderungen, bevor Sie einen Antrag einreichen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel einer offiziellen kommunalen Regelung:<\/strong> Im April 2026 ver\u00f6ffentlichte die Gemeinde Zeta einen praktischen Leitfaden, in dem das Verfahren zur Beantragung einer Baugenehmigung, die erforderlichen Unterlagen und die zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden erl\u00e4utert werden. Er liefert ein n\u00fctzliches Beispiel daf\u00fcr, wie eine Gemeinde das Verfahren im Rahmen der montenegrinischen Rechtsvorschriften nach 2025 darstellt.<\/p>\n\n\n\n<p>Da sich Zust\u00e4ndigkeiten und Verfahren je nach Projektkategorie und Gemeinde unterscheiden k\u00f6nnen, sollte dieser Leitfaden in Verbindung mit dem geltenden Baugesetz und den Vorgaben der f\u00fcr das jeweilige Grundst\u00fcck zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde gelesen werden.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Baugenehmigungen und Planungsvorschriften in Montenegro\" class=\"wp-image-7836\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/2_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kosten und Fristen f\u00fcr Genehmigungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Kosten f\u00fcr Baugenehmigungen in Montenegro sind nicht auf einen einheitlichen landesweiten Satz festgelegt. Sie variieren je nach Art des Vorhabens, Standort, Grundst\u00fccksfl\u00e4che, geplanter Geschossfl\u00e4che und den jeweils zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden. Ein einfacher Antrag auf eine Baugenehmigung f\u00fcr ein Wohngeb\u00e4ude auf kommunaler Ebene weist eine andere Kostenstruktur auf als ein gr\u00f6\u00dferes Projekt, das eine Pr\u00fcfung auf Ministerialebene und mehrere sektorale Genehmigungen erfordert.<\/p>\n\n\n\n<p>Zu den wichtigsten Kostenfaktoren, die ein K\u00e4ufer oder Investor einkalkulieren sollte, geh\u00f6ren:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Planungs- und Ingenieurhonorare<\/strong> f\u00fcr die Konzeption und die Ausarbeitung des Hauptentwurfs<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Geb\u00fchren f\u00fcr unabh\u00e4ngige technische Begutachtungen<\/strong> f\u00fcr die vorgeschriebene Konstruktionspr\u00fcfung, sofern zutreffend<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kosten f\u00fcr geod\u00e4tische Vermessungen<\/strong> f\u00fcr Vermessungsarbeiten, Grenzmarkierungen und Katasterarbeiten<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Infrastrukturanschlussgeb\u00fchren<\/strong> an Versorgungsunternehmen zu entrichtende Geb\u00fchren f\u00fcr Neuanschl\u00fcsse an die Wasserversorgung, die Kanalisation, das Stromnetz und das Stra\u00dfennetz<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Geb\u00fchren f\u00fcr die fachliche Supervision<\/strong> die rechtm\u00e4\u00dfige \u00dcberwachung der Bauarbeiten w\u00e4hrend der Bauphase umfasst<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Etwaige zus\u00e4tzliche Genehmigungsgeb\u00fchren<\/strong> f\u00fcr Genehmigungen von Denkmalschutz-, Umwelt- oder K\u00fcstenbeh\u00f6rden<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gesetzlich vorgeschriebene und kommunale Abgaben<\/strong> \u2014 Sofern aus einem geltenden, ver\u00f6ffentlichten Tarif oder einer Entscheidung hervorgeht, dass diese Geb\u00fchren f\u00fcr das jeweilige Projekt zu entrichten sind, sollten Verwaltungsgeb\u00fchren einbezogen werden; gehen Sie nicht davon aus, dass f\u00fcr jede Phase eine Geb\u00fchr anf\u00e4llt, ohne die geltenden Vorschriften bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde zu \u00fcberpr\u00fcfen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die gesetzliche Entscheidungsfrist \u2013 also die Frist, innerhalb derer die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde auf einen ordnungsgem\u00e4\u00df eingereichten und vollst\u00e4ndigen Antrag reagieren muss \u2013 ist gesetzlich festgelegt. Diese Frist spiegelt jedoch nicht den gesamten Zeitrahmen wider, mit dem ein K\u00e4ufer oder Investor rechnen sollte. <strong>Umfassende Projektvorbereitung<\/strong>, \u2026 vom ersten Grundst\u00fcckscheck \u00fcber die Planung, Pr\u00fcfung, Genehmigungen bis hin zur Erteilung der Baugenehmigung dauert in der Regel deutlich l\u00e4nger, je nach Komplexit\u00e4t der Planung, den Bearbeitungszeiten der Beh\u00f6rden und der Frage, ob zus\u00e4tzliche Genehmigungen erforderlich sind.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>K\u00e4ufer, die planen, unmittelbar nach dem Erwerb eines Grundst\u00fccks mit dem Bau zu beginnen, sollten den gesamten Zeitrahmen f\u00fcr die Vorbereitungsarbeiten einkalkulieren und sich nicht nur auf die gesetzlich vorgeschriebene Bearbeitungsfrist verlassen. Planung, Pr\u00fcfung und Genehmigungen durch Dritte k\u00f6nnen den Zeitplan erheblich verl\u00e4ngern. Fragen Sie die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde und das Projektteam nach einem projektspezifischen Zeitplan, anstatt sich auf allgemeine Sch\u00e4tzungen zu verlassen.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel: Ver\u00f6ffentlichte UTU-Geb\u00fchren und Bearbeitungsdauer in Podgorica<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die Stadt Podgorica erhebt eine Geb\u00fchr in H\u00f6he von 50 \u20ac f\u00fcr die Erteilung st\u00e4dtebaulicher Auflagen f\u00fcr Geb\u00e4ude und 100 \u20ac f\u00fcr komplexe Ingenieurbauwerke sowie eine Verwaltungsgeb\u00fchr von 2 \u20ac f\u00fcr die Antragstellung. Das ver\u00f6ffentlichte Verfahren sieht eine Bearbeitungsfrist von 30 Tagen ab Einreichung des Antrags vor.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Zahlen beziehen sich auf ein bestimmtes kommunales Verfahren und nicht auf einen bundesweiten Haushalt f\u00fcr Baugenehmigungen. Informieren Sie sich vor der Antragstellung \u00fcber die aktuelle Geb\u00fchrenordnung, die f\u00fcr das Projekt zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde und dar\u00fcber, ob das ver\u00f6ffentlichte Verfahren gem\u00e4\u00df den Rechtsvorschriften f\u00fcr den Zeitraum 2025\u20132026 aktualisiert wurde.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kosten- und Zeitrisiken<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Kosten oder Phase<\/th><th>Was beeinflusst das?<\/th><th>Wenn es auftritt<\/th><th>Was vor der Budgetplanung zu kl\u00e4ren ist<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>UTU-Anwendung<\/td><td>Komplexit\u00e4t der Sendungen; Arbeitsbelastung der Beh\u00f6rden<\/td><td>Bevor mit der Planung begonnen wird<\/td><td>Ob die UTU bereits vorliegt oder beantragt werden muss<\/td><\/tr><tr><td>Architekten- und Ingenieurhonorare<\/td><td>Komplexit\u00e4t der Planung; Anzahl der erforderlichen zugelassenen Fachkr\u00e4fte<\/td><td>W\u00e4hrend der Entwurfsphase<\/td><td>Leistungsumfang und ob eine \u00dcberpr\u00fcfung enthalten ist<\/td><\/tr><tr><td>Technische \u00dcberpr\u00fcfung<\/td><td>Projektumfang und -kategorie<\/td><td>Nach Abschluss der Hauptplanungsphase<\/td><td>Ob f\u00fcr die jeweilige Projektkategorie eine \u00dcberpr\u00fcfung vorgeschrieben ist<\/td><\/tr><tr><td>Infrastrukturanschlussgeb\u00fchren<\/td><td>Entfernung zum Stromnetz; Tarife des Netzbetreibers; Standort des Grundst\u00fccks<\/td><td>Vor oder parallel zur Beantragung der Genehmigung<\/td><td>Aktuelle Tarife der einzelnen Energieversorger<\/td><\/tr><tr><td>Gegebenenfalls anfallende Verwaltungsgeb\u00fchren<\/td><td>Gesetzliche oder kommunale Geb\u00fchrenvorschriften f\u00fcr das jeweilige Projekt<\/td><td>Zu dem im jeweiligen Tarif festgelegten Zeitpunkt<\/td><td>Pr\u00fcfen Sie, ob eine Geb\u00fchr gesetzlich zu entrichten ist, und holen Sie den aktuell ver\u00f6ffentlichten Tarif bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde ein<\/td><\/tr><tr><td>Kosten f\u00fcr die Aufsicht<\/td><td>Dauer und Komplexit\u00e4t der Bauarbeiten<\/td><td>W\u00e4hrend des Baus<\/td><td>Ob der Anbieter der Bauaufsicht vom Auftragnehmer unabh\u00e4ngig ist<\/td><\/tr><tr><td>Weitere Einwilligungen<\/td><td>K\u00fcstengebiet; Denkmalschutz; \u00f6kologische Empfindlichkeit<\/td><td>Variable<\/td><td>Welche konkreten Genehmigungen sind vor der Antragstellung erforderlich?<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Praxisszenario:<\/strong> Ein K\u00e4ufer erwirbt ein Grundst\u00fcck in einer K\u00fcstengemeinde in der Erwartung, innerhalb von drei Monaten nach der Eigentums\u00fcbertragung mit dem Bau beginnen zu k\u00f6nnen. Nach der Beauftragung eines Architekten stellt er fest, dass die UTU f\u00fcr das Grundst\u00fcck separat beantragt werden muss, dass f\u00fcr den n\u00e4chstgelegenen Versorgungsanschluss eine Verl\u00e4ngerungsgeb\u00fchr anf\u00e4llt und dass das Grundst\u00fcck in einer Zone liegt, f\u00fcr die eine Vorabgenehmigung der Denkmalschutzbeh\u00f6rde erforderlich ist. Jeder dieser Schritte verursacht einen zus\u00e4tzlichen, nicht einkalkulierten Zeitaufwand. Bei der Budgetierung f\u00fcr das Genehmigungsverfahren sollte eine R\u00fcckstellung f\u00fcr diese zus\u00e4tzlichen Schritte und die damit verbundenen Honorare vorgesehen werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Es kann nicht f\u00fcr jede Gemeinde und jede Art von Projekt ein verbindlicher Zeitplan angegeben werden. Falls ein Verk\u00e4ufer oder Makler eine bestimmte Dauer f\u00fcr die Genehmigungsverfahren angibt, sollten Sie die aktuellen Verfahrenshinweise der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde einsehen oder einen unabh\u00e4ngigen Fachmann zu Rate ziehen.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Auflagen im Bereich der K\u00fcsten- und Kommunalplanung<\/h2>\n\n\n\n<p>Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen in Montenegro unterscheiden sich je nach Standort erheblich. Die Vorschriften, die in den Stadterweiterungsgebieten von Podgorica gelten, unterscheiden sich von denen f\u00fcr die Ufergebiete der Bucht von Kotor oder die Riviera von Budva. Innerhalb einer einzigen Gemeinde k\u00f6nnen f\u00fcr verschiedene Teile des Gebiets unterschiedliche Raumordnungspl\u00e4ne gelten, die jeweils eigene Entwicklungsparameter und zus\u00e4tzliche Anforderungen vorsehen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Budva und Be\u010di\u0107i<\/strong> geh\u00f6ren zu den am intensivsten bebauten K\u00fcstengebieten. Planungszonen mit hoher Bebauungsdichte bestehen neben Gebieten, in denen H\u00f6henbeschr\u00e4nkungen, Abstandsauflagen zur K\u00fcstenlinie und Kriterien zur Sichtbeeintr\u00e4chtigung streng gelten. Die Bebauungspl\u00e4ne (DUPs) in der Gemeinde Budva unterscheiden sich je nach Stadtteil erheblich, und f\u00fcr einige Gebiete entlang der K\u00fcste gelten Beschr\u00e4nkungen, die fr\u00fchere Bebauungszusagen widerspiegeln.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kotor und die Bucht von Kotor<\/strong> bringen andere Aspekte mit sich. Die Altstadt von Kotor ist in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen worden, und eine weiter gefasste Pufferzone umgibt das Kernschutzgebiet. Jede Bau- oder Sanierungsma\u00dfnahme innerhalb oder in unmittelbarer N\u00e4he der Schutzzone bedarf der Genehmigung durch die zust\u00e4ndige Denkmalschutzbeh\u00f6rde. Das bedeutet nicht, dass jegliche Bebauung im Raum Kotor verboten ist \u2013 wohl aber, dass die f\u00fcr ein bestimmtes Grundst\u00fcck geltenden Schutzbestimmungen \u00fcberpr\u00fcft werden m\u00fcssen und dass das Genehmigungsverfahren eine zus\u00e4tzliche institutionelle Ebene umfasst. Die geltenden Planungsunterlagen und Denkmalschutzauflagen sollten f\u00fcr jedes einzelne Grundst\u00fcck gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tivat<\/strong> Das Gebiet um Porto Montenegro unterliegt Planungsrahmen, die sich im Zuge privater Investitionen erheblich weiterentwickelt haben. Die Gemeinde verf\u00fcgt \u00fcber aktive Bebauungspl\u00e4ne f\u00fcr verschiedene Zonen. K\u00e4ufer von Grundst\u00fccken in der N\u00e4he des Yachthafens oder in angrenzenden Wohngebieten sollten die spezifischen Planungsvorgaben f\u00fcr das jeweilige Grundst\u00fcck pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Herceg Novi<\/strong> liegt am n\u00f6rdlichen Eingang zur Bucht und verf\u00fcgt \u00fcber einen historischen Kern sowie eine bedeutende Bebauung an den H\u00e4ngen. In der gesamten Gemeinde gelten in unterschiedlichem Ma\u00dfe H\u00f6henbeschr\u00e4nkungen, arch\u00e4ologische Auflagen und landschaftssch\u00fctzerische Erw\u00e4gungen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bar<\/strong> Die Umgebung umfasst sowohl st\u00e4dtische Gebiete als auch Fl\u00e4chen mit landwirtschaftlicher Nutzung und gemischter Nutzung. Die Planungssituation ist vielf\u00e4ltiger, und manche Grundst\u00fccke, die auf den ersten Blick f\u00fcr eine Bebauung geeignet erscheinen, k\u00f6nnen unter Umst\u00e4nden als landwirtschaftliche Fl\u00e4chen ausgewiesen sein oder Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich der Anbindung an die Infrastruktur unterliegen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Podgorica<\/strong> zeichnet sich durch umfangreiche gewerbliche und private Bauvorhaben aus, wobei die planungsrechtlichen Auflagen f\u00fcr jedes einzelne Grundst\u00fcck gepr\u00fcft werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00dcber die kommunalen Fl\u00e4chennutzungspl\u00e4ne hinaus gelten f\u00fcr den gesamten K\u00fcstenstreifen einige weitere Aspekte:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Der maritime Bereich<\/strong> (<em>Meeresgut<\/em>) \u2014 Grundst\u00fccke innerhalb des gesetzlich festgelegten Meeresgebiets unterliegen einer besonderen \u00f6ffentlich-rechtlichen Regelung. Vergewissern Sie sich \u00fcber die offiziellen Grenzen, Eigentumsverh\u00e4ltnisse, Konzessions- oder Nutzungsrechte sowie Bebauungsbeschr\u00e4nkungen, bevor Sie sich auf den offensichtlichen Eigentumsstatus eines K\u00fcstengrundst\u00fccks verlassen. F\u00fcr Bauvorhaben in diesem Gebiet oder in dessen unmittelbarer N\u00e4he ist eine gesonderte Genehmigung erforderlich, und es m\u00fcssen bestimmte Vorschriften hinsichtlich der zul\u00e4ssigen Nutzungen eingehalten werden.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Umweltgenehmigungen<\/strong> sind f\u00fcr Projekte erforderlich, die voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben, was gegebenenfalls im Rahmen eines Umweltvertr\u00e4glichkeitspr\u00fcfungsverfahrens festgestellt wird.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zufahrtsstra\u00dfen<\/strong> \u2014 Ob ein Grundst\u00fcck \u00fcber einen rechtm\u00e4\u00dfigen Zugang zu einer \u00f6ffentlichen Stra\u00dfe verf\u00fcgt, ist eine Frage, die sich vom Eigentumsrecht unterscheidet. Ein von allen Seiten umschlossenes Grundst\u00fcck ohne Wegerecht oder Stra\u00dfenanbindung kann nicht bebaut werden, ohne dass diese Frage gekl\u00e4rt ist.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gef\u00e4lle, Entw\u00e4sserung und seismische Aspekte<\/strong> sind nicht nur technischer Natur: Sie haben Einfluss darauf, welche baulichen Normen bei der Hauptplanung anzuwenden sind, und erfordern unter Umst\u00e4nden fachliche Vermessungsarbeiten, bevor mit der Planung begonnen werden kann.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Baugenehmigungen und Planungsvorschriften in Montenegro\" class=\"wp-image-7837\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/3_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pr\u00fcfung der Genehmigungen vor dem Kauf<\/h2>\n\n\n\n<p>Die \u00dcberpr\u00fcfung der Genehmigungen vor dem Kauf ist keine reine Formalit\u00e4t. Sie ist das Mittel, mit dem ein K\u00e4ufer feststellt, ob der tats\u00e4chliche Zustand vor Ort mit dem \u00fcbereinstimmt, was genehmigt, registriert und rechtm\u00e4\u00dfig nutzbar ist. Die in dieser Phase gesammelten Informationen wirken sich unmittelbar auf den Preis aus, den ein K\u00e4ufer zu zahlen bereit sein sollte, auf die Bedingungen, die er im Vertrag festlegen sollte, und in manchen F\u00e4llen sogar darauf, ob die Transaktion \u00fcberhaupt stattfinden sollte.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>So \u00fcberpr\u00fcfen Sie eine Baugenehmigung in Montenegro<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Fragen Sie den Verk\u00e4ufer oder Bautr\u00e4ger nach der Baugenehmigung (gra\u0111evinska dozvola) einschlie\u00dflich der Referenznummer, der ausstellenden Beh\u00f6rde und des Datums.<\/li>\n\n\n\n<li>Ermitteln Sie die in der Genehmigung angegebene Katasterparzelle und Gemeinde. Vergleichen Sie diese Angaben mit dem aktuellen Immobilienverzeichnis und der zum Verkauf stehenden Immobilie.<\/li>\n\n\n\n<li>Konsultieren Sie die vom Ministerium ver\u00f6ffentlichten Baugenehmigungsunterlagen und das Register der zust\u00e4ndigen kommunalen Beh\u00f6rde. Die ver\u00f6ffentlichten Unterlagen sind m\u00f6glicherweise nach Jahr oder Beh\u00f6rde geordnet, und nicht jedes historische Dokument ist zwangsl\u00e4ufig online verf\u00fcgbar.<\/li>\n\n\n\n<li>Fordern Sie den genehmigten Hauptentwurf (glavni projekat) an und pr\u00fcfen Sie, ob die genehmigte Anzahl der Stockwerke, die Grundfl\u00e4che und die vorgesehene Nutzung mit dem tats\u00e4chlichen oder geplanten Geb\u00e4ude \u00fcbereinstimmen.<\/li>\n\n\n\n<li>Erkundigen Sie sich bei der ausstellenden Beh\u00f6rde, ob die Genehmigung ge\u00e4ndert, ausgesetzt oder widerrufen wurde und ob entsprechende Pr\u00fcf- oder Vollstreckungsverfahren laufen.<\/li>\n\n\n\n<li>Bei einem fertiggestellten Geb\u00e4ude ist die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) oder die f\u00fcr dieses Bauwerk gesetzlich vorgeschriebene Fertigstellungsunterlage gesondert zu \u00fcberpr\u00fcfen.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Offizielle Startpunkte:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/uredenje-prostora-i-izgradnja-objekata\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Planungs- und Bauunterlagen des Ministeriums<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/urbanisticko-tehnicki-uslovi\/gradevinske-dozvole\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ver\u00f6ffentlichte Baugenehmigungen<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/sekretarijat-za-ppor.podgorica.me\/izgradnja-i-legalizacija-objekata\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Bau- und Legalisierungsunterlagen aus Podgorica<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ein Online-Eintrag ist ein n\u00fctzlicher Ausgangspunkt, ersetzt jedoch nicht die Einholung einer Best\u00e4tigung durch die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde und die Pr\u00fcfung der tats\u00e4chlichen Genehmigung sowie der genehmigten Pl\u00e4ne.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kauf von Bauland<\/h3>\n\n\n\n<p>Beim Kauf eines Grundst\u00fccks mit der Absicht, darauf zu bauen, sind folgende \u00dcberpr\u00fcfungen erforderlich:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kataster-Nummer und Liste der Immobilien<\/strong> \u2014 Feststellung des rechtlichen Eigentums, der eingetragenen Fl\u00e4che, der Grundst\u00fcckskategorie sowie etwaiger Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Rechtsstreitigkeiten. Dieses Dokument ist bei der Katasterbeh\u00f6rde erh\u00e4ltlich.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Fl\u00e4chennutzungsausweisung<\/strong> \u2014 Vergewissern Sie sich anhand des geltenden Fl\u00e4chennutzungsplans, dass die Parzelle eine Ausweisung aufweist, die die beabsichtigte Nutzung zul\u00e4sst. Landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen k\u00f6nnen nicht einfach auf Wunsch des K\u00e4ufers umgewidmet werden; eine Umwidmung ist, sofern m\u00f6glich, ein eigenst\u00e4ndiges Verwaltungsverfahren mit eigenen Auflagen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>St\u00e4dtebauliche und technische Rahmenbedingungen<\/strong> \u2014 Entweder fordern Sie die vorhandene UTU beim Verk\u00e4ufer an oder kl\u00e4ren Sie bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde, ob f\u00fcr das Grundst\u00fcck eine UTU ausgestellt werden kann und wie die wesentlichen Parameter aussehen w\u00fcrden. Ohne g\u00fcltige UTU kann das Genehmigungsverfahren nicht beginnen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zugang zur Infrastruktur<\/strong> \u2014 Stellen Sie sicher, dass das Grundst\u00fcck \u00fcber einen rechtm\u00e4\u00dfigen Zugang zu einer \u00f6ffentlichen Stra\u00dfe verf\u00fcgt und dass an der Grundst\u00fccksgrenze oder in deren N\u00e4he Anschl\u00fcsse f\u00fcr Wasser, Abwasser und Strom vorhanden sind. Die Kosten und die Machbarkeit der Anschl\u00fcsse sollten vor dem Kauf und nicht erst danach gekl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Beteiligungen<\/strong> \u2014 F\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige gelten besondere Beschr\u00e4nkungen beim Erwerb von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen und Grundst\u00fccken in bestimmten sensiblen Gebieten. Diese Beschr\u00e4nkungen sind nicht einheitlich und h\u00e4ngen von der Grundst\u00fcckskategorie, dem geltenden Recht und bilateralen Vertr\u00e4gen ab. Ausf\u00fchrliche Informationen dazu, was Ausl\u00e4nder erwerben d\u00fcrfen und was nicht, finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema \u201c<a href=\"\/de\/all\/foreign-ownership-of-land-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Grundst\u00fcckskauf in Montenegro als Ausl\u00e4nder<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Kauf von Immobilien im Bau birgt zus\u00e4tzliche Risiken hinsichtlich der Baugenehmigungen des Bautr\u00e4gers und der \u00dcbereinstimmung zwischen dem, was verkauft wird, und dem, was genehmigt wurde.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00dcberpr\u00fcfung der Baugenehmigung<\/strong> \u2014 Der Bautr\u00e4ger muss \u00fcber eine g\u00fcltige Baugenehmigung verf\u00fcgen. Fragen Sie nach der Referenznummer der Genehmigung, \u00fcberpr\u00fcfen Sie diese nach M\u00f6glichkeit bei der ausstellenden Beh\u00f6rde und vergewissern Sie sich, dass sie nicht ge\u00e4ndert, ausgesetzt oder widerrufen wurde.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00dcbereinstimmung zwischen der Genehmigung und dem Produkt<\/strong> \u2014 Vergewissern Sie sich, dass die zu erwerbende Wohnung oder Einheit den Angaben in den genehmigten Baupl\u00e4nen entspricht. Etage, Wohnungsnummer, Fl\u00e4che und Grundriss sollten mit den genehmigten Unterlagen \u00fcbereinstimmen. Baupl\u00e4ne werden manchmal nach Erteilung der Baugenehmigung ge\u00e4ndert; wesentliche \u00c4nderungen k\u00f6nnen eine \u00c4nderung der Baugenehmigung erfordern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zul\u00e4ssige Geschosszahlen und Gesamtfl\u00e4che<\/strong> \u2014 \u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob die Anzahl der Stockwerke und die gesamte Bruttogeschossfl\u00e4che des Geb\u00e4udes mit dem UTU und der Baugenehmigung \u00fcbereinstimmen. Ein Bautr\u00e4ger, der \u00fcber die in der Genehmigung genehmigte Anzahl hinaus Stockwerke hinzugef\u00fcgt hat, hat ein Problem geschaffen, das nach Fertigstellung nicht ohne Weiteres gel\u00f6st werden kann.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zahlungsbedingungen und Vertragsgestaltung<\/strong> \u2014 Der Vertrag sollte an klar definierte Bauphasen gekn\u00fcpft sein. Zahlungen, die an Bauphasen gebunden sind, f\u00fcr die eine g\u00fcltige und fortbestehende Baugenehmigung vorausgesetzt wird, sollten in jeder Phase anhand des tats\u00e4chlichen Genehmigungsstatus \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Unterlagen, die von einem Bautr\u00e4ger f\u00fcr im Bau befindliche Objekte anzufordern sind<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bevor Sie eine Reservierungsgeb\u00fchr oder eine Anzahlung leisten, bitten Sie den Bautr\u00e4ger um ein Dokumentenpaket, das den rechtlichen Status des Grundst\u00fccks, das genehmigte Projekt und die geplante Wohnung umfasst.<\/p>\n\n\n\n<p>Fordern Sie den aktuellen Katasterauszug f\u00fcr das Baugrundst\u00fcck, die Baugenehmigung und etwaige \u00c4nderungen, die entsprechenden genehmigten Planungsunterlagen sowie eine schriftliche Beschreibung der zum Verkauf stehenden Wohnung an.<\/p>\n\n\n\n<p>In der Beschreibung sollten die Einheit, die Etage, die Fl\u00e4che, der Grundriss, der Ausstattungsstandard sowie etwaige in der Transaktion enthaltene Park- oder Lagerrechte angegeben werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Erkundigen Sie sich nach den vertraglich vereinbarten Bauphasen, den voraussichtlichen Fertigstellungs- und \u00dcbergabeterminen, dem Zahlungsplan, den Rechtsbehelfen bei Verz\u00f6gerungen sowie den Modalit\u00e4ten zur Einholung der Nutzungsgenehmigung, sofern erforderlich.<\/p>\n\n\n\n<p>Lassen Sie die Vertragsbeschreibung von einem unabh\u00e4ngigen montenegrinischen Rechtsanwalt mit dem genehmigten Projekt vergleichen. Ein Marketing-Grundriss oder eine Brosch\u00fcre sind kein Ersatz f\u00fcr die genehmigte Planungsunterlagen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Der Kauf eines bezugsfertigen Hauses<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei einem fertiggestellten Geb\u00e4ude sind andere Pr\u00fcfungen erforderlich.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nutzungsgenehmigung<\/strong> \u2014 pr\u00fcfen, ob eine Nutzungsgenehmigung (<em>upotrebna dozvola<\/em>) vorliegt. Die Nutzungsgenehmigung best\u00e4tigt, dass das Geb\u00e4ude gem\u00e4\u00df dem genehmigten Entwurf errichtet und nach Fertigstellung abgenommen wurde. Nicht alle Geb\u00e4ude in Montenegro verf\u00fcgen \u00fcber eine solche Genehmigung; einige stammen aus der Zeit vor Inkrafttreten der modernen Vorschriften, w\u00e4hrend andere nie ordnungsgem\u00e4\u00df abgenommen wurden. Besorgen Sie sich vor der Unterzeichnung einen aktuellen Katasterauszug und lassen Sie von einem montenegrinischen Notar pr\u00fcfen, ob f\u00fcr die Immobilie ein \u00dcbertragungsverbot besteht. Nach den gesetzlichen Bestimmungen k\u00f6nnen bestimmte eingetragene Genehmigungs- und Bauunregelm\u00e4\u00dfigkeiten einen Verkauf verhindern. Ausnahmen erfordern eine fallbezogene rechtliche Pr\u00fcfung.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Katastereintragung des Geb\u00e4udes<\/strong> \u2014 Das Geb\u00e4ude sollte im Kataster mit der korrekten Fl\u00e4che und Beschreibung eingetragen sein. Eine Abweichung zwischen der eingetragenen und der vermessenen Fl\u00e4che kann auf nicht erfasste Bauarbeiten oder ein Kataster- bzw. Vermessungsproblem hindeuten und sollte vor dem weiteren Vorgehen abgekl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Anbauten, zus\u00e4tzliche Stockwerke, Schwimmb\u00e4der und Nebengeb\u00e4ude<\/strong> \u2014 Diese m\u00fcssen jeweils auf eine Genehmigung zur\u00fcckgef\u00fchrt werden. Ein Haupthaus verf\u00fcgt m\u00f6glicherweise \u00fcber eine Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung, w\u00e4hrend ein aufgestocktes Stockwerk, eine Terrassenvergr\u00f6\u00dferung oder ein Nebengeb\u00e4ude g\u00e4nzlich nicht genehmigt ist. Der rechtliche Status jedes einzelnen Teils der Immobilie sollte separat \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Umbau und Nutzungs\u00e4nderung<\/strong> \u2014 Wenn die Immobilie gegen\u00fcber ihrer urspr\u00fcnglichen Form erheblich ver\u00e4ndert wurde \u2013 beispielsweise wenn eine ehemalige Gewerbeeinheit in Wohnraum umgewandelt oder ein Haus \u00fcber seine urspr\u00fcngliche Grundfl\u00e4che hinaus erweitert wurde \u2013, sollte die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit dieser \u00c4nderungen anhand von Unterlagen best\u00e4tigt werden und nicht allein aus dem aktuellen baulichen Zustand abgeleitet werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Was je nach Immobilienart zu pr\u00fcfen ist<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>\u00dcberpr\u00fcfung<\/th><th>Baugrundst\u00fcck<\/th><th>Wohnung im Bau<\/th><th>Fertiggestelltes Haus<\/th><th>Hauptrisiko bei Fehlen<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Katasterverzeichnis (Liste der Immobilien)<\/td><td>\u2713 Unverzichtbar<\/td><td>\u2713 Baugrundst\u00fcck<\/td><td>\u2713 Immobilien und Grundst\u00fccke<\/td><td>Nicht offengelegte Belastungen oder Streitigkeiten<\/td><\/tr><tr><td>Fl\u00e4chennutzungsausweisung<\/td><td>\u2713 Unverzichtbar<\/td><td>Durch die Baugenehmigung abgedeckt<\/td><td>Durch die Baugenehmigung abgedeckt<\/td><td>Das Grundst\u00fcck kann nicht wie vorgesehen bebaut werden<\/td><\/tr><tr><td>St\u00e4dtebauliche und technische Rahmenbedingungen (UTU)<\/td><td>\u2713 Best\u00e4tigen oder beantragen<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob der Entwickler \u00fcber eine g\u00fcltige UTU verf\u00fcgt<\/td><td>Nicht separat erforderlich<\/td><td>Ohne g\u00fcltige UTU kann nicht fortgefahren werden<\/td><\/tr><tr><td>Baugenehmigung<\/td><td>Vor Baubeginn erforderlich<\/td><td>\u2713 Der Bautr\u00e4ger muss \u00fcber eine g\u00fcltige Genehmigung verf\u00fcgen<\/td><td>\u2713 Muss mit dem tats\u00e4chlichen Geb\u00e4ude \u00fcbereinstimmen<\/td><td>Der Bau ist nicht genehmigt.<\/td><\/tr><tr><td>Genehmigte Konstruktionsunterlagen<\/td><td>Vor Baubeginn erforderlich<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob die Anlage den genehmigten Pl\u00e4nen entspricht<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob die Erweiterungen abgedeckt sind<\/td><td>Das Geb\u00e4ude entspricht nicht dem genehmigten Bauvorhaben<\/td><\/tr><tr><td>Nutzungsgenehmigung<\/td><td>Nach dem Bau erforderlich<\/td><td>Wird nach Fertigstellung ben\u00f6tigt<\/td><td>\u2713 \u00dcberpr\u00fcfen Sie, ob eine Versicherung besteht und das gesamte Geb\u00e4ude abdeckt<\/td><td>Die rechtm\u00e4\u00dfige Nutzung und die \u00dcbertragbarkeit der Immobilie k\u00f6nnen eingeschr\u00e4nkt sein; lassen Sie sich bei einem Notar die Katastervermerke, den Grund f\u00fcr das Fehlen einer Genehmigung und etwaige gesetzliche Ausnahmen erl\u00e4utern.<\/td><\/tr><tr><td>Zugang zur Infrastruktur<\/td><td>\u2713 Zugriff und Verbindungskapazit\u00e4t \u00fcberpr\u00fcfen<\/td><td>Vom Entwickler best\u00e4tigt<\/td><td>In der Regel etabliert; in l\u00e4ndlichen Gebieten \u00fcberpr\u00fcfen<\/td><td>Das Grundst\u00fcck ist landumschlossen oder nicht an das Stromnetz angeschlossen<\/td><\/tr><tr><td>Berechtigung zur ausl\u00e4ndischen Beteiligung<\/td><td>\u2713 Grundst\u00fcckskategorie, Lage und Eigentumsverh\u00e4ltnisse pr\u00fcfen<\/td><td>Die Kaufberechtigung ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer muss vor einer Kaufzusage anhand der Grundst\u00fccksklassifizierung, der Lage, der Eigentumsverh\u00e4ltnisse und der geltenden gesetzlichen Ausnahmen gepr\u00fcft werden.<\/td><td>Es gelten dieselben Pr\u00fcfungen<\/td><td>Der Kauf ist f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in der betreffenden Kategorie m\u00f6glicherweise rechtlich nicht zul\u00e4ssig.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Eine umfassendere Checkliste, die den gesamten Due-Diligence-Prozess abdeckt, finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema \u201c<a href=\"\/de\/all\/montenegro-real-estate-due-diligence\/\" target=\"_blank\">Due-Diligence-Pr\u00fcfung bei Immobiliengesch\u00e4ften in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Was sollten Sie tun, bevor Sie eine Anzahlung leisten?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Ihre Situation<\/th><th>Erster Schritt<\/th><th>Anzufordernde Unterlagen<\/th><th>Wann man eine Pause einlegen sollte<\/th><\/tr><tr><td>Grundst\u00fcckskauf zum Bau einer Villa<\/td><td>Pr\u00fcfen Sie, ob das geplante Projekt genehmigungsf\u00e4hig ist<\/td><td>Katasterauszug, Planungsausweisung, verf\u00fcgbare UTU, Zugangsunterlagen<\/td><td>Keine verl\u00e4ssliche Best\u00e4tigung der Baubarkeit<\/td><\/tr><tr><td>Der Kauf einer Wohnung ab Plan<\/td><td>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die Baugenehmigung des Bautr\u00e4gers<\/td><td>Baugenehmigung, genehmigter Entwurf, Leistungsbeschreibung, Grundbuchauszug<\/td><td>Die Baugenehmigung oder die genehmigten Pl\u00e4ne stimmen nicht mit der ausgeschriebenen Einheit \u00fcberein<\/td><\/tr><tr><td>Der Kauf eines fertiggestellten Hauses<\/td><td>Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Bauausf\u00fchrung und Fertigstellungsstatus pr\u00fcfen<\/td><td>Baugenehmigung, genehmigter Bauplan, gegebenenfalls Nutzungsgenehmigung, Katasterauszug<\/td><td>Ungekl\u00e4rte Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten beim Bau oder \u00dcbertragungsbeschr\u00e4nkungen<\/td><\/tr><tr><td>Der Kauf eines renovierten oder ausgebauten Hauses<\/td><td>Vergleich der bestehenden Bauwerke mit den genehmigten Unterlagen<\/td><td>Originalgenehmigungen, Genehmigungen von \u00c4nderungen, Unterlagen zum Umbau<\/td><td>Unzul\u00e4ssige Anbauten oder nicht gekl\u00e4rte Vollstreckungsbescheide<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Bevor Sie eine Anzahlung \u00fcberweisen, sollten Sie sich von einem unabh\u00e4ngigen Rechtsbeistand best\u00e4tigen lassen, dass die Transaktion zul\u00e4ssig ist und dass die Unterlagen mit der zu erwerbenden Immobilie \u00fcbereinstimmen.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Checkliste f\u00fcr die Due-Diligence-Pr\u00fcfung vor dem Kauf \u2013 Aufgaben, die Sie Ihrem Rechts- und Fachberater \u00fcbertragen sollten:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Liste der Grundst\u00fccksbeschr\u00e4nkungen f\u00fcr das Grundst\u00fcck und die darauf befindlichen Geb\u00e4ude abrufen und pr\u00fcfen<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die Fl\u00e4chennutzungsausweisung im entsprechenden Raumordnungsplan<\/li>\n\n\n\n<li>St\u00e4dtebauliche und technische Gegebenheiten ermitteln oder \u00fcberpr\u00fcfen<\/li>\n\n\n\n<li>Kopien der Baugenehmigung und der genehmigten Planungsunterlagen anfordern<\/li>\n\n\n\n<li>Vergewissern Sie sich, dass das genehmigte Design mit den tats\u00e4chlichen Eigenschaften und den verkauften Einheiten \u00fcbereinstimmt.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die Baugenehmigung und stellen Sie dabei fest, ob sie den gesamten Umfang des Bauwerks abdeckt.<\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00fcfen Sie, ob nicht eingetragene Anbauten, zus\u00e4tzliche Stockwerke oder Nebengeb\u00e4ude vorhanden sind<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die Anschl\u00fcsse an die Infrastruktur und ob etwaige Wegerechte eingetragen sind<\/li>\n\n\n\n<li>Nach ausstehenden Vollstreckungsma\u00dfnahmen oder Inspektionsbescheiden suchen<\/li>\n\n\n\n<li>Vergewissern Sie sich, dass keine Hypothek, kein Pfandrecht und kein Rechtsstreit in Bezug auf die Immobilie eingetragen ist.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/4_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Baugenehmigungen und Planungsvorschriften in Montenegro\" class=\"wp-image-7838\" 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Dies ist kein unbedeutendes Verwaltungsproblem. Es hat Auswirkungen darauf, ob eine Immobilie rechtm\u00e4\u00dfig verkauft, mit einer Hypothek belastet oder genutzt werden kann \u2013 und in manchen F\u00e4llen sogar darauf, ob Teile davon von einem Abrissbescheid betroffen sein k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Was gilt als unerlaubter Bau?<\/strong> Nach montenegrinischem Recht umfasst dies jedes Bauwerk oder jeden Anbau, das bzw. der ohne g\u00fcltige Baugenehmigung errichtet wurde oder in einer Weise gebaut wurde, die wesentlich vom genehmigten Entwurf abweicht. Das Fehlen einer <strong>Baugenehmigung<\/strong> unterscheidet sich von der Abwesenheit eines <strong>Nutzungsgenehmigung<\/strong>. Ein Geb\u00e4ude, das auf der Grundlage einer g\u00fcltigen Baugenehmigung errichtet, jedoch nie abgenommen oder in Betrieb genommen wurde, verf\u00fcgt nicht \u00fcber eine Nutzungsgenehmigung \u2013 ein schwerwiegendes Problem, das sich jedoch in seiner Art von einem Bau unterscheidet, der von vornherein nie genehmigt wurde. Beide Situationen erfordern Aufmerksamkeit; keine sollte mit der anderen verwechselt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die Eintragung im Kataster ist kein Nachweis f\u00fcr die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit des Baus.<\/strong> Ein Geb\u00e4ude kann im Kataster eingetragen sein \u2013 und zwar m\u00f6glicherweise schon seit vielen Jahren \u2013, ohne dass jemals eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung vorlag. Die Eintragung erfasst die Eigentumsverh\u00e4ltnisse und die baulichen Abmessungen; sie bescheinigt jedoch nicht, dass der Bau genehmigt wurde.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Das Gesetz \u00fcber die Legalisierung illegaler Bauten<\/strong> (<em>Gesetz zur Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung<\/em>), das am 14. August 2025 in Kraft trat, schuf einen Rahmen f\u00fcr die Legalisierung bestimmter Kategorien nicht genehmigter Geb\u00e4ude. Das Gesetz legte in seiner urspr\u00fcnglichen Fassung die Voraussetzungen f\u00fcr die Berechtigung sowie die Fristen f\u00fcr die Antragstellung fest. Der Rahmen f\u00fcr die Legalisierung wurde im Februar 2026 (Amtsblatt 18\/2026) und erneut im August 2026 (Amtsblatt 117\/2026, mit Wirkung zum 15. August 2026) ge\u00e4ndert. Der ge\u00e4nderte \u00a7 48 verl\u00e4ngerte die Frist f\u00fcr die Einleitung der Katastereintragung eines nicht registrierten, nicht genehmigten Bauwerks auf 24 Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes (14. August 2025) \u2013 dies ist jedoch keine Garantie f\u00fcr eine Legalisierung, und Antragsteller m\u00fcssen die genaue Frist und die Zulassungsvoraussetzungen f\u00fcr ihren konkreten Fall pr\u00fcfen. <strong>Fristen und Teilnahmebedingungen m\u00fcssen anhand des aktuell konsolidierten Textes \u00fcberpr\u00fcft werden, nicht anhand des urspr\u00fcnglichen Gesetzes von 2025.<\/strong> Jede Sekund\u00e4rquelle, in der die urspr\u00fcngliche sechsmonatige Frist oder der urspr\u00fcngliche Geltungsbereich der f\u00f6rderf\u00e4higen Bauwerke beschrieben wird, sollte anhand der ge\u00e4nderten Rechtsvorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Wichtige Unterscheidung:<\/strong> Die durch den ge\u00e4nderten Artikel 48 eingef\u00fchrte Frist von 24 Monaten betrifft die Einleitung der Katastereintragung von berechtigten, nicht registrierten und nicht genehmigten Bauten. Sie sollte nicht als allgemeine Frist ausgelegt werden, die die Genehmigung eines Legalisierungsantrags garantiert.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Eintragung im Kataster, die Genehmigung der Legalisierung und die Erlaubnis zur \u00dcbertragung einer Immobilie sind unterschiedliche Sachverhalte. Ein K\u00e4ufer sollte sich den aktuellen Status der Immobilie best\u00e4tigen lassen, anstatt sich auf die Aussage des Verk\u00e4ufers zu verlassen, dass die Eintragungsfrist verl\u00e4ngert wurde.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Eine Legalisierung ist kein garantiertes Ergebnis. Das Gesetz legt Voraussetzungen f\u00fcr die Zul\u00e4ssigkeit fest; nicht alle Bauten oder Anbauten erf\u00fcllen diese. Selbst wenn ein Bauwerk zul\u00e4ssig ist, erfordert das Verfahren die Vorlage von Baudokumenten, die Entrichtung von Geb\u00fchren und die Einhaltung der geltenden Auflagen. Ein Verk\u00e4ufer, der angibt, die Legalisierung sei \u201canh\u00e4ngig\u201d oder \u201cin Bearbeitung\u201d, bietet keine vollst\u00e4ndig legalisierte Immobilie an.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Durchsetzung<\/strong> \u2014 Die montenegrinische Aufsichtsbeh\u00f6rde beh\u00e4lt die Befugnis, Anordnungen zum Abriss nicht genehmigter Bauten zu erlassen. Ein Antrag auf Legalisierung sollte nicht als automatischer Schutz vor Kontroll- oder Beseitigungsma\u00dfnahmen angesehen werden. Pr\u00fcfen Sie gemeinsam mit einem lokalen Rechtsbeistand die geltenden Rechtsvorschriften, etwaige anh\u00e4ngige Vollstreckungsentscheidungen sowie die verfahrensrechtlichen Auswirkungen des jeweiligen Antrags, bevor Sie davon ausgehen, dass die Vollstreckung ausgesetzt ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Warnsignale, auf die Sie beim Kauf achten sollten:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Fehlende Baugenehmigung f\u00fcr das Hauptgeb\u00e4ude<\/strong> \u2014 das gravierendste Problem; die rechtliche Grundlage des gesamten Geb\u00e4udes ist ungewiss<\/li>\n\n\n\n<li><strong>F\u00fcr ein Geb\u00e4ude, das offenbar schon mehrere Jahre alt ist, liegt keine Baugenehmigung vor<\/strong> \u2014 k\u00f6nnte darauf hindeuten, dass das Geb\u00e4ude nie ordnungsgem\u00e4\u00df in Betrieb genommen wurde; untersuchen Sie, warum<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Abweichung zwischen der eingetragenen Fl\u00e4che und der tats\u00e4chlichen Geb\u00e4udefl\u00e4che<\/strong> \u2014 Dies kann auf nicht angemeldete Bauarbeiten, veraltete Katasterunterlagen oder unterschiedliche Vermessungsmethoden hindeuten; kl\u00e4ren Sie die Ursache, bevor Sie davon ausgehen, dass die Immobilie den Vorschriften entspricht.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Der Verk\u00e4ufer gibt an, dass die Legalisierung noch im Gange ist<\/strong> \u2014 die genaue Phase festlegen, die erforderlichen Nachweise f\u00fcr die Teilnahmeberechtigung festlegen und kl\u00e4ren, was mit dem Verkauf geschieht, falls die Legalisierung nicht gelingt<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Anbauten, Terrassen oder Nebengeb\u00e4ude, die in keiner dokumentierten Baugenehmigung aufgef\u00fchrt sind<\/strong> \u2014 Diese Erg\u00e4nzungen k\u00f6nnen Gegenstand einer gesonderten Durchsetzung sein; es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass sie in einem Legalisierungsantrag enthalten sind, ohne dies zuvor zu best\u00e4tigen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Einen umfassenderen \u00dcberblick \u00fcber Transaktionsrisiken im Immobiliensektor Montenegros finden Sie in unserem Artikel zum Thema \u201c<a href=\"\/de\/all\/mistakes-buying-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Baugenehmigungen und Planungsvorschriften in Montenegro\" class=\"wp-image-7839\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.me\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/5_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Vermeiden Sie unn\u00f6tige Risiken im Zusammenhang mit Immobilien<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Beim Kauf einer Immobilie in Montenegro geht es um mehr als nur die Pr\u00fcfung des Preises und der Lage. The Residence kann Ihnen dabei helfen, eine Vorauswahl an Immobilien zu treffen und die entsprechenden Projektinformationen anzufordern, bevor Sie eine unabh\u00e4ngige rechtliche Pr\u00fcfung veranlassen.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\"><strong>Erstellen Sie eine personalisierte Immobilienauswahl<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Renovierungen und Anbauten<\/h2>\n\n\n\n<p>Nicht alle Arbeiten an einer Immobilie erfordern eine vollst\u00e4ndige Baugenehmigung, aber es k\u00f6nnen auch nicht alle Arbeiten uneingeschr\u00e4nkt durchgef\u00fchrt werden. Das montenegrinische Gesetz \u00fcber den Bau von Bauwerken unterscheidet zwischen verschiedenen Kategorien von Eingriffen, und die geltenden Anforderungen h\u00e4ngen von der Art und dem Umfang der Arbeiten ab.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kleinere Wartungsarbeiten<\/strong> \u2014 Routinem\u00e4\u00dfige Reparaturen, die weder die Bausubstanz noch das Erscheinungsbild noch die genehmigte Nutzung eines Geb\u00e4udes beeintr\u00e4chtigen, erfordern in der Regel keine Genehmigung. Das Neulackieren, der Austausch von Einbauten oder die Durchf\u00fchrung von Reparaturen an bestehenden Elementen, bei denen diese durch gleichwertige Teile ersetzt werden, fallen unter diese Kategorie.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Anpassung<\/strong> und <strong>Wiederaufbau<\/strong> mit umfangreicheren \u00c4nderungen verbunden sind. Die \u00c4nderung der Raumaufteilung, die Umgestaltung tragender Bauteile, die Ver\u00e4nderung des \u00e4u\u00dferen Erscheinungsbilds des Geb\u00e4udes oder die \u00c4nderung seiner zul\u00e4ssigen Nutzung erfordern in der Regel eine Genehmigung oder zumindest eine Meldung an die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde sowie die Einhaltung bestimmter Auflagen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Erweiterungen<\/strong> \u2014 die Grundfl\u00e4che oder das Volumen eines Geb\u00e4udes vergr\u00f6\u00dfern \u2014 und <strong>weitere Stockwerke<\/strong> werden in den relevanten Punkten wie Neubauten behandelt. Sie erfordern eine UTU, die best\u00e4tigt, dass der Anbau gem\u00e4\u00df den geltenden Planungsvorgaben zul\u00e4ssig ist, sowie einen genehmigten Entwurf und eine Baugenehmigung f\u00fcr die Arbeiten. Jeder Anbau, der nicht unter die urspr\u00fcngliche Baugenehmigung fiel oder \u00fcber den urspr\u00fcnglich genehmigten Entwurf hinausgeht, gilt als unerlaubter Anbau, bis er entweder genehmigt oder legalisiert wird.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praxisbeispiel:<\/strong> Ein K\u00e4ufer erwirbt ein Haus in Herceg Novi mit der Absicht, ein Stockwerk aufzusetzen und die Terrasse zu vergr\u00f6\u00dfern. Bevor er einen Architekten beauftragt, sollte er sich vergewissern: ob die geltenden planungsrechtlichen Vorgaben eine zus\u00e4tzliche H\u00f6he zulassen; ob die Grundfl\u00e4che des bestehenden Geb\u00e4udes bereits die zul\u00e4ssige Bebauungsgrenze erreicht; ob f\u00fcr das bestehende Geb\u00e4ude eine Nutzungsgenehmigung vorliegt; und ob fr\u00fchere Anbauten genehmigt wurden. Werden Planungs- und Kostenkalkulationen durchgef\u00fchrt, bevor diese Fragen gekl\u00e4rt sind, besteht die Gefahr, dass Pl\u00e4ne entstehen, die nach den geltenden baurechtlichen Vorgaben nicht genehmigt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c4nderungen, die sich auf eine Immobilie auswirken <strong>genehmigte Geb\u00e4udenutzung<\/strong> m\u00fcssen gesondert gepr\u00fcft werden. Je nachdem, ob sich die genehmigte Nutzung der Immobilie \u00e4ndert und wie die Unterkunft betrieben wird, k\u00f6nnen gesonderte Vorschriften zur Geb\u00e4udenutzung sowie zur Registrierung als Tourismus- oder Beherbergungsbetrieb gelten. Die Kurzzeitvermietung stellt nach dem Baurecht nicht automatisch eine \u00c4nderung der Geb\u00e4udenutzung dar \u2013 eine formelle Nutzungs\u00e4nderung, wie beispielsweise die Umwandlung einer Gewerbeeinheit in Wohnraum oder die Neuklassifizierung eines Geb\u00e4udes, erfordert jedoch wahrscheinlich Genehmigungen oder Anzeigen. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie davon ausgehen, dass eine Vermietungsvereinbarung uneingeschr\u00e4nkt zul\u00e4ssig ist oder dass jede Renovierung zu Vermietungszwecken ein vollst\u00e4ndiges Verfahren zur Nutzungs\u00e4nderung erfordert.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ein praktischer Leitfaden f\u00fcr Kaufentscheidungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Sobald die ersten Unterlagen zusammengestellt sind, muss ein K\u00e4ufer entscheiden, wie er mit diesen Informationen umgehen soll. Das folgende Schema hilft dabei, zwischen Situationen zu unterscheiden, die eine fachliche Pr\u00fcfung erfordern, solchen, die einer Kl\u00e4rung bed\u00fcrfen, und solchen, die zur Vorsicht mahnen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mit der fachlichen Pr\u00fcfung fortfahren<\/strong> \u2014 Alle wesentlichen Unterlagen liegen vor: das Katasterverzeichnis, die UTU, die Baugenehmigung, der genehmigte Bauplan und die Nutzungsgenehmigung (sofern zutreffend). Die Unterlagen sind in sich schl\u00fcssig, die eingetragene Fl\u00e4che stimmt mit dem tats\u00e4chlichen Grundst\u00fcck \u00fcberein, und es sind keine nicht eingetragenen Anbauten erkennbar. Eine unabh\u00e4ngige \u00dcberpr\u00fcfung durch einen Rechtsberater und einen technischen Sachverst\u00e4ndigen ist vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags weiterhin ratsam, es gibt jedoch keine konkreten Unstimmigkeiten, die vor dem Fortfahren gekl\u00e4rt werden m\u00fcssten.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vor dem Commit um Klarstellung bitten<\/strong> \u2014 Einige Unterlagen fehlen oder liegen nur teilweise vor; der Verk\u00e4ufer erkl\u00e4rt, dass die UTU nicht aktualisiert wurde, dass die Nutzungsgenehmigung nie eingeholt wurde, das Geb\u00e4ude aber \u201calt genug\u201d sei, oder dass ein Anbau informell errichtet, aber registriert wurde. Diese Situationen sind nicht unbedingt ein Grund, vom Kauf zur\u00fcckzutreten, m\u00fcssen jedoch durch ordnungsgem\u00e4\u00dfe Unterlagen gekl\u00e4rt werden, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Bevor Sie auch nur ein bedingtes Angebot abgeben oder eine Anzahlung leisten, lassen Sie sich von einem montenegrinischen Notar best\u00e4tigen, dass die geplante \u00dcbertragung rechtlich zul\u00e4ssig ist. Vertragliche Bedingungen k\u00f6nnen ein gesetzliches Verbot der \u00dcbertragung der Immobilie nicht au\u00dfer Kraft setzen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Transaktion anhalten<\/strong> \u2014 F\u00fcr einen wesentlichen Teil des Grundst\u00fccks liegt keine Baugenehmigung vor; die Legalisierung wird als noch ausstehend beschrieben, es kann jedoch keine offizielle Antragsnummer vorgelegt werden; es liegen offene Vollstreckungsbescheide vor; die eingetragene Fl\u00e4che ist erheblich kleiner als die angebotene Fl\u00e4che; oder der Verk\u00e4ufer ist nicht in der Lage, den genehmigten Bauplan vorzulegen, der dem fertiggestellten Geb\u00e4ude entsprechen sollte. Dies sind wesentliche ungel\u00f6ste Probleme. Ein Vorgehen ohne Kl\u00e4rung jedes einzelnen dieser Punkte birgt rechtliche und finanzielle Risiken, die nur schwer r\u00fcckg\u00e4ngig zu machen sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Keine noch so vollst\u00e4ndige Dokumentation garantiert, dass ein Kauf v\u00f6llig risikofrei ist. Das Vorliegen aller Genehmigungen sollte anhand der tats\u00e4chlichen Immobilie \u00fcberpr\u00fcft werden und nicht allein aufgrund der Unterlagen als korrekt vorausgesetzt werden. Selbst bei dokumentierten Immobilien bestehen Abweichungen zwischen den genehmigten Pl\u00e4nen und dem tats\u00e4chlichen Geb\u00e4ude. Ein unabh\u00e4ngiger Rechtsanwalt in Verbindung mit einer technischen Pr\u00fcfung durch einen Architekten oder Bauspezialisten, der mit den rechtlichen Rahmenbedingungen in Montenegro vertraut ist, bietet die zuverl\u00e4ssigste Grundlage f\u00fcr eine Kaufentscheidung.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie in Montenegro?<\/strong> \u201eThe Residence\u201c kann Ihnen dabei helfen, geeignete Wohnungen, H\u00e4user und Grundst\u00fccke entsprechend Ihrem Budget, Ihrem Wunschstandort und Ihren Immobilienzielen einzugrenzen. <a href=\"\/de\/quiz\/\" target=\"_blank\">Finden Sie Immobilien, die Ihren Bed\u00fcrfnissen entsprechen<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Abschlie\u00dfende Gedanken<\/h2>\n\n\n\n<p>Die drei wichtigsten Schritte, die ein K\u00e4ufer vor einer finanziellen Verpflichtung unternehmen kann, sind zwar einfach, erfordern jedoch bewusste Anstrengung.<\/p>\n\n\n\n<p>Pr\u00fcfen Sie zun\u00e4chst den Planungsstatus der betreffenden Parzelle \u2013 nicht des gesamten Stadtviertels, nicht eines benachbarten Grundst\u00fccks, sondern genau der Kataster-Nummer, die Sie erwerben m\u00f6chten. Der geltende Bebauungsplan, die Fl\u00e4chennutzungsausweisung und die Frage, ob g\u00fcltige UTU vorliegen, sind Fragen auf Parzellenebene, die auf Parzellenebene beantwortet werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p>Zweitens m\u00fcssen die Genehmigungen mit dem tats\u00e4chlichen Zustand der Immobilie \u00fcbereinstimmen. Eine Baugenehmigung, die ein zweist\u00f6ckiges Haus genehmigt, gilt nicht f\u00fcr ein dreist\u00f6ckiges Haus. Eine Nutzungsgenehmigung f\u00fcr das Hauptwohnhaus gilt nicht f\u00fcr das drei Jahre sp\u00e4ter angebaute Poolhaus. Die Unterlagen m\u00fcssen mit der Realit\u00e4t \u00fcbereinstimmen.<\/p>\n\n\n\n<p>Drittens sollten Sie vor jeder Zahlung, die sich nur schwer zur\u00fcckfordern l\u00e4sst, eine unabh\u00e4ngige \u00dcberpr\u00fcfung einholen. Das bedeutet, dass ein Rechtsberater die Genehmigungskette und den Vertrag pr\u00fcfen sollte und im Idealfall ein technischer Sachverst\u00e4ndiger beurteilen sollte, ob das Geb\u00e4ude vor Ort mit den Angaben in den Unterlagen \u00fcbereinstimmt.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Rechtslage im Bereich Planung und Bauwesen in Montenegro hat sich seit 2025 erheblich ver\u00e4ndert. Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer sollten sich \u00fcber die f\u00fcr ihre jeweilige Immobilie geltenden Anforderungen informieren, anstatt sich auf Verfahren zu verlassen, die in \u00e4lteren Leitf\u00e4den beschrieben sind. Die Risiken, die sich aus diesem sich rasch wandelnden Umfeld ergeben, lassen sich mit der richtigen fachlichen Unterst\u00fctzung bew\u00e4ltigen. Einen umfassenderen \u00dcberblick \u00fcber den Kaufprozess finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema \u201c<a href=\"\/de\/all\/how-to-buy-property-in-montenegro\/\" target=\"_blank\">So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><em>Dieser Artikel enth\u00e4lt allgemeine Informationen \u00fcber die Planungs- und Bauvorschriften in Montenegro (Stand: November 2026). Das Baugesetz wurde seit M\u00e4rz 2025 mehrfach ge\u00e4ndert, zuletzt durch das Amtsblatt 114\/2026; das Legalisierungsgesetz wurde durch das Amtsblatt 117\/2026 ge\u00e4ndert. Die Anforderungen variieren je nach Art der Immobilie, Standort und Projektkategorie. Gesetze und Verwaltungsverfahren k\u00f6nnen seit der Ver\u00f6ffentlichung ge\u00e4ndert worden sein. Holen Sie unabh\u00e4ngigen rechtlichen und technischen Rat ein \u2013 unter anderem von einem qualifizierten montenegrinischen Notar oder Rechtsanwalt \u2013, bevor Sie einen Kauf t\u00e4tigen oder sich zu einem Bauprojekt verpflichten.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Externe Quellen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/379416?page=2\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Gesetz \u00fcber die Raumordnung \u2013 Amtsblatt von Montenegro (19\/2025)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/dokumenta\/a5b401e8-8278-40f7-ba5a-ec0e58473236\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Gesetz \u00fcber den Bau von Bauwerken \u2013 Ministerium f\u00fcr Raumordnung (ge\u00e4ndert durch das Amtsblatt 114\/2026)<\/a> <em>(Den rechtsverbindlichen Wortlaut finden Sie im montenegrinischen Baugesetz in der durch das Amtsblatt 114\/2026 ge\u00e4nderten Fassung; verwenden Sie eine englische \u00dcbersetzung lediglich zur Orientierung und \u00fcberpr\u00fcfen Sie das Datum der \u00c4nderung.)<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/384508\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Gesetz \u00fcber die Legalisierung illegaler Bauten \u2013 Bundesgesetzblatt (91\/2025)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/390846\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00c4nderungen des Beglaubigungsgesetzes \u2013 Bundesgesetzblatt 18\/2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/396956\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00c4nderungen des Beglaubigungsgesetzes \u2013 Bundesgesetzblatt 117\/2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sluzbenilist.me\/propisi\/399094\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ge\u00e4nderte Bauantragsformulare \u2013 Amtsblatt 151\/2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gov.me\/mdup\/uredenje-prostora-i-izgradnja-objekata\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Planung und Bauaufsicht \u2014 Ministerium f\u00fcr Raumordnung<\/a><\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Besitz eines Grundst\u00fccks in Montenegro bedeutet nicht automatisch, dass [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":18,"featured_media":7841,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-7834","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7834","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7834"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7834\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7843,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7834\/revisions\/7843"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7841"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7834"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7834"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.me\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7834"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}