Будва, которую часто называют неофициальной “туристической столицей” Черногории, является сердцем Будванской Ривьеры, где венецианская атмосфера Старого города сочетается с энергией и комфортом современного адриатического курорта. В этом кратком обзоре мы расскажем о главном: где находится Будва, каков ее климат и почему частные покупатели и инвесторы продолжают проявлять такой устойчивый интерес к Будве. недвижимость в Будве. Ниже представлен краткий обзор того, что вы найдете в полном руководстве.

Общая информация о Будве: расположение на берегу Адриатического моря, климат, Будванская Ривьера и краткий обзор истории Будвы.
Стиль жизни и атмосфера: Сезонность, какова жизнь в Будве летом и зимой, стоимость жизни и что нужно знать перед переездом.
Пляжи и отдых: лучшие пляжи Будвы, купальный сезон и местный стиль морского отдыха.
Инфраструктура: Транспорт, как добраться до Будвы, ближайший аэропорт, а также варианты медицинского обслуживания и школьного образования.
Недвижимость и инвестиции: Цены на недвижимость в 2025 году, доходность от аренды и юридические аспекты для иностранных покупателей.
Право и налоги: Регистрация недвижимости в Черногории, правила владения иностранцами и налоги, действующие в Будве.
Практическое руководство: контрольный список покупателя, этапы проверки, составление бюджета и дополнительные расходы, о которых следует помнить.

Будва на Адриатике: Основные факты о городе

Будва, Черногория это оживленный центр Адриатики и неофициальная столица страны. “Туристическая столица”.” Он находится в самом сердце Будванская Ривьера, Это 35-километровая курортная зона, где средневековое очарование Старого города органично сочетается с современной набережной, пристанью для яхт и активной экономикой в сфере услуг. Ниже представлен структурированный обзор, охватывающий расположение Будвы, климат, исторический профиль и определяющую роль туризма.

Расположение и климат

Где находится Будва: город на центральном Адриатическом побережье Черногории, расположенный между Которским заливом и городом Бар. Город связан Адриатическим шоссе с основными транспортными магистралями страны, а также с обоими международными аэропортами - Тиватом и Подгорицей.

Координаты	42.28° северной широты, 18.84° восточной долготы (центральное побережье Черногории)
Расстояния	Аэропорт Тиват: ~20-25 км; Аэропорт Подгорицы: ~65 км; Котор: ~23 км; Бар: ~35 км
Климат Будвы	Средиземноморье: мягкая зима, теплое сухое лето, более 250 солнечных дней в году
Температура	Июль: +28...+31°C (море +24...+26°C); январь: +7...+9°C
Береговая линия	~21 км пляжей и бухт в Будве и окрестностях

Ключевой момент: Адриатическое расположение Будвы обеспечивает стабильную погоду на побережье, круглогодичную туристическую активность и удобный международный доступ - два аэропорта в радиусе 65 км.

Актуальная информация о правилах въезда и туристической политике публикуется Правительство Черногории, а местные новости, градостроительные решения и муниципальные нормативные акты доступны на сайте Муниципалитет Будвы.

История и культурное наследие

История Будвы насчитывает более 2 500 лет. Старый город, окруженный средневековыми крепостными стенами, сохранил богатую смесь венецианской и византийской архитектуры - узкие улочки, уютные площади, церкви и выходящие к морю бастионы. После землетрясения 1979 года исторический центр подвергся комплексной реставрации и сегодня служит эмблематической достопримечательностью Ривьеры. Его близость существенно влияет на стоимость недвижимости в окружающих пешеходных зонах.

Важно: Дома вблизи Старого города или на берегу моря традиционно стоят дороже и приносят больший доход от аренды в пик сезона.

Демографические и экономические показатели по всем черногорским муниципалитетам, включая Будву, регулярно публикуются в отчетах Статистическое управление Черногории (МОНСТАТ).

Туризм и местная экономика

Несмотря на относительно небольшое население (около 17 500 жителей), в высокий сезон Будва многократно увеличивается за счет притока туристов и сезонных рабочих. В городе постоянно регистрируется одно из самых высоких в стране количество ночевок иностранных гостей, а гостиничный бизнес, рестораны, розничная торговля и краткосрочная аренда составляют основу местной экономической деятельности.

Пик сезонности: Июнь-сентябрь, с расширенным “бархатным” сезоном в мае и октябре, когда позволяет погода.
Основные туристические потоки: набережная и Словенская площадь, Старый город, Могрен, Яз, Бечичи, а также район Свети-Стефан/Милочер.
Инфраструктурная экосистема: Пристань для яхт, пешеходные променады, отели 3-5*, апартаменты с обслуживанием, развлекательные центры и места для работы.

Заключение: Будва - зрелая курортная экономика с неизменно высоким спросом на краткосрочную аренду и туристические услуги, что поддерживает ликвидность недвижимости и подогревает интерес инвесторов в течение всего года.

Одним словом, Будва предлагает выгодное сочетание: Близость к двум международным аэропортам, мягкий средиземноморский климат, глубокое историческое и культурное наследие и хорошо развитая экономика туризма. Такой профиль делает его логичной отправной точкой как для жизни на побережье, так и для стратегий инвестирования в недвижимость, ориентированных на краткосрочную аренду и долгосрочное сохранение активов.

Стиль жизни и атмосфера в Будве

Жизнь в Будве сочетает в себе ритм морского курорта с развитой экосистемой услуг и комфортной городской средой. Для всех, кто рассматривает возможность переезд в Будву, Город предлагает четкую и привлекательную модель: оживленные променады и мероприятия летом и спокойный, сбалансированный распорядок дня зимой - идеальное место для работы, семейной жизни и долгосрочного проживания. Ниже представлен структурированный взгляд на ключевые аспекты жизни здесь: повседневные ритмы, культура, досуг, сообщество и стоимость жизни в Будве (цены указаны в долларах США).

Будва - зрелое курортное направление: энергичное и насыщенное событиями в сезон, размеренное и деловое в межсезонье. Такой баланс делает ее хорошо подходящей для совмещения морского образа жизни с продуктивной работой - в том числе и для модели удаленной работы в Будве.

Суточный ритм и городская среда

В течение дня: Набережная, Старый город, парки и пляжные променады образуют единое пешеходное общественное пространство с кафе, пекарнями и основными услугами поблизости. Большинство повседневных дел можно выполнить пешком.
Вечером: Рестораны и террасы с видом на гавань, небольшие концерты и сезонные рынки создают светскую и яркую атмосферу. Туристические зоны, как правило, оживленные, в то время как жилые районы остаются спокойными.
Зимой: темп замедляется. Некоторые заведения закрываются на сезон, но основные службы, спортзалы и супермаркеты работают исправно. Информацию об административных вопросах и городских новостях можно найти на сайте Муниципалитет Будвы.

Ключевая нота: “Будва зимой” - это меньше туристов, больше парковок, тихие приморские набережные, идеальные для утренних пробежек, и значительно более низкие цены на аренду жилья.

Культура и события

Будва - это не только пляжи, но и активный культурный календарь. В Старом городе проходят театральные постановки под открытым небом, городские праздники, летние фестивали и закрытые выставки. Городские культурные программы и анонсы публикует Муниципалитет Будвы.
Демографические и экономические данные по муниципалитету доступны через Статистическое управление Черногории (МОНСТАТ).

Заключение: Несмотря на то, что пик культурной и деловой активности приходится на лето, основные культурные площадки и программы поддерживают активность в течение всего года.

Развлечения и ночная жизнь

Летом: Вдоль набережной образуется скопление баров и клубов, по вечерам работают сцены под открытым небом, а Старый город становится центром гастрономии и мероприятий под открытым небом.
Распределение шума: Основная шумовая нагрузка сосредоточена в туристических зонах и вдоль береговой линии; жилые кварталы на холмах остаются комфортными даже в пиковые месяцы.

Сообщество, языки и интеграция

Экспаты в Черногории: В Будве проживает заметное международное сообщество - предприниматели и профессионалы со всей Европы и СНГ. Английский и русский языки широко распространены в сфере услуг.
Правила проживания: текущие требования к временному проживанию, регистрации адресов, документации и срокам оформления публикуются Министерство внутренних дел Черногории.

Практический совет: Если вы планируете остаться на длительный срок, подготовьте документы на вид на жительство заранее. Сроки рассмотрения документов часто меняются в зависимости от периода школьных и университетских каникул.

Стоимость жизни в Будве (справочник цен на 2025 год, USD)

Приведенные ниже цифры являются усредненными; фактические цены зависят от сезона, местоположения и уровня обслуживания.

Категория расходов	Приблизительная стоимость (USD)
Аренда с 1 спальней, центр города (июнь-сентябрь)	~1,200-2,500/месяц или ~90-180/ночь
Аренда с 1 спальней, межсезонье	~550-800/месяц
Коммунальные услуги (квартира площадью 50-60 м²)	~70-120 в месяц (зимой выше из-за отопления)
Оптоволоконный интернет (100-300 Мбит/с)	~20-30/месяц
Мобильный тарифный план + данные (SIM)	~8-12/месяц
Коворкинг-стол	~12-20/день или ~120-180/месяц
Обед в кафе/бистро	~10-15
Ужин в ресторане (на человека)	~18-35
Кофе (эспрессо/капучино)	~2-3
Такси: Аэропорт Тиват → Будва	~25-40 (зависит от класса автомобиля и сезона)
Абонемент в тренажерный зал/фитнес	~30-45/месяц
Корзина с продуктами (2 человека)	~300-450/месяц

Безопасность и сезонность

Безопасность: Будва - спокойный и в целом безопасный город, с низким уровнем уличной преступности; в туристических районах в пик сезона действуют стандартные меры предосторожности.
Сезонность: Июнь-сентябрь - пиковые туристические месяцы; май и октябрь - “бархатный” плечевой сезон; ноябрь-март - самые низкие цены на аренду и самый спокойный ритм.

Плюсы и минусы жизни в Будве

Плюсы: Мягкий климат и приморская среда; развитая гастрономия и сфера услуг; развитая инфраструктура; близость к природе; широкий выбор вариантов аренды; легкий баланс между офисной и удаленной работой.
Конс: ярко выраженные цены и сезонность толпы; ограниченная парковка в пиковые месяцы; шум в туристических зонах летом; узкая историческая сетка улиц в Старом городе.

Итог: Для тех, кто взвешивает “плюсы и минусы жизни в Будве”, город предлагает четкий профиль: оживленный курорт летом и тихий прибрежный городок зимой. Планируя переезд или долгосрочную аренду, опирайтесь на официальные ресурсы, такие как Муниципалитет Будвы, MONSTAT, и Министерство внутренних дел Черногории.

Пляжи и прибрежный отдых в Будве

Пляжи Будвы являются визитной карточкой Будванской Ривьеры: в пределах муниципального района находится около 21 километра береговой линии и более 30 организованных зон для купания - от шумных городских набережных до уединенных бухт. Стиль отдыха очень разнообразен: семейные зоны с пологим входом в море, более оживленные участки, ориентированные на молодежь, с музыкой и удобствами, а также “премиальные” участки пляжей в районе Свети-Стефана и Милочера.

Незаменимый: сайт Купальный сезон в Будве обычно длится с мая по октябрь, пик приходится на июль-август. Информация о качестве воды и прогнозы погоды публикуются Черногорская гидрометеорологическая служба. Во время сезона на всех основных пляжах работают спасатели и стандартная система безопасности пляжных флагов.

Лучшие пляжи в Будве

Словенская площадь - главный городской пляж (≈1,6 км), вдоль которого проложена набережная, работают кафе, спортивные зоны и пункты проката. Хорошо подходит для семейного отдыха и длительных морских прогулок. Шезлонг + зонтик: ~$12-22/день.
Могрен I и II - Две бухты, приютившиеся на скалистых утесах, к которым ведет живописная пешеходная тропа из Старого города. Известны драматическими видами и ограниченным пространством. Шезлонг + зонтик: ~$15-25/день.
Голова Ричарда и Пизана - Компактные городские пляжи у подножия стен Старого города; ценятся за свое центральное расположение. Шезлонг + зонтик: ~$15-28/день.
Джаз - длинный, широкий пляж в 4-5 км к западу от центра; идеально подходит для активного отдыха и серфинга в ветреные дни. Парковок больше, чем в городе. Шезлонг + зонтик: ~$10-18/день.
Bečići - просторный полупесчаный/микрогалечный пляж к востоку от Будвы; здесь расположены крупные отели и SPA-курорты, вход в воду плавный и постепенный. Шезлонг + зонтик: ~$12-22/день.
Святой Стефан и Милочер - кластер премиум-класса Ривьеры: фотогеничные бухты, ухоженные набережные и ландшафтные сады. Доступ на остров ограничен, но общественные пляжные зоны остаются открытыми. Премиальные ряды: ~$30-70/день.

Навигация: Актуальные карты общественных пляжей, правила пользования набережными и правила парковки публикуются в Муниципалитет Будвы.

Краткое сравнение ключевых пляжей

Пляж	Поверхность	Профиль	Лучшее для	Справочник цен, $
Словенская площадь	Смесь гальки и песка	Центральный, променад, спорт	Семьи, прогулки	~12-22/день
Могрен I-II	Песок / мелкая галька	Живописные бухты	Семейные пары, фотосессии	~15-25/день
Голова Ричарда, Пизана	Галька	У стен Старого города	Любители городских пляжей	~15-28/день
Джаз	Галька / песок	Длинный, просторный	Активный отдых	~10-18/день
Bečići	Полупесчаный	Отели, плавный въезд	Семьи	~12-22/день
Святой Стефан / Милочер	Песок / галька	Зоны премиум-класса	Спокойная релаксация	~30-70/день

Сезон купания и погода

Сезон: Май-октябрь; пик солнечного сияния и наиболее теплая вода наблюдаются с июля по сентябрь.
Температура воды: Летом обычно ~ +21...+26°C; прогнозы и штормовые предупреждения можно получить по телефону Гидрометеорологическая служба.
Безопасность: В пик сезона на основных пляжах работают спасательные посты; всегда следуйте системе флагов (красный - купание запрещено, желтый - осторожно, зеленый - разрешено).

Важно: Официальные уведомления о мероприятиях на набережной, временных закрытиях и сезонных работах публикуются на сайте Муниципалитет Будвы; национальные правила и сезонные рекомендации представлены на сайте Правительство Черногории портал.

Пляжная инфраструктура и услуги (справочник цен, $)

Шезлонги и зонтики: муниципальные пляжи - ~$10-18/сутки; премиальные комплекты первого ряда - ~$20-35/сутки; элитные зоны - до ~$70/сутки.
Парковка: возле центральных пляжей - ~$2-4/час; на периферии - ~$8-15 на весь день.
Душевые / кабинки для переодевания / шкафчики: душ - ~$1; шкафчик - ~$3-5/день.
Еда и напитки: вода (0,5 л) - ~$1-2; кофе - ~$2-3; салаты/закуски - ~$6-12; обед на человека - ~$12-20.

Активный отдых на побережье

SUP и каякинг: ~$10-18/час; экскурсии на закате - ~$25-40 с человека.
Прокат гидроциклов: ~$50-70 в течение 15 минут (зависит от места и сезона).
Дайвинг: ознакомительное погружение - ~$70-120; сертификационные курсы можно пройти в дайв-центрах на пристани в Будве.
Лодочные прогулки: групповые экскурсии - ~$10-20/чел (1-2 часа); частная лодка - ~$60-120/час.

Совет: В пик сезона (июль-август) бронируйте мероприятия и шезлонги заранее. Всегда следите за прогнозами и штормовыми предупреждениями на сайте официальная метеорологическая служба.

Практические рекомендации

Водная обувь: полезны на галечных пляжах, особенно для детей.
Тень и защита от солнца: Берите с собой палатки/зонтики на малозатененные пляжи; используйте SPF 30-50.
Часы пик: 11:00-16:00 - самые большие толпы и самые высокие цены; утро и поздний вечер более комфортны.
Транспорт: В разгар сезона на Словенской площади и Могрене образуются пробки. Планируйте прогулки от парковочных зон или выбирайте альтернативные варианты, например, Jaz или Bečići.
Официальные правила: вся информация о содержании пляжей, проектах благоустройства города и временных ограничениях публикуется на сайте муниципальный портал; национальные нормативные документы представлены на сайте Портал правительства Черногории.

Инфраструктура города: Транспорт и городское благоустройство

Инфраструктура Будвы Будва объединяет удобную прибрежную транспортную сеть, развивающуюся коммунальную и цифровую инфраструктуру, а также полный спектр социальных услуг - от здравоохранения и образования до спорта и государственного управления. Ниже представлен краткий обзор того, как добраться до Будвы, как работает местный транспорт и парковка, какие медицинские и образовательные учреждения доступны, где можно подключиться к интернету и какова средняя стоимость основных услуг (цены указаны в долларах США).

Ключевой момент: Будва связана с аэропортами Тивата и Подгорицы, обслуживается междугородними автобусами и местными такси/трансферами, и продолжает модернизировать свои дороги, дренажные системы и общественные пространства под руководством Муниципалитет Будвы. Национальные транспортные проекты курируются Министерство капитальных вложений Черногории.

Транспортная доступность: Как добраться до Будвы

Аэропорты рядом с Будвой: Тиват (≈20-25 км, 30-40 минут по Адриатическому шоссе); Подгорица (≈65 км, 60-80 минут через Цетинье). Такси/трансфер из Тивата: ~$25-45; из Подгорицы: ~$70-100 (класс автомобиля, сезон).
Дороги: Будва расположена на прибрежном коридоре, соединяющем Бар-Будва-Котор. Стратегические проекты и транспортные правила публикуются Министерство капитальных вложений.
Междугородние автобусы: Регулярные маршруты проходят в Тиват, Котор, Бар и Подгорицу. Примеры: Будва → Котор - ~$4-6; Будва → Подгорица - ~$10-14; багаж - ~$1-2.

Общественный транспорт и такси

Местные маршруты: По Ривьере (Будва-Бечичи-Рафаиловичи-Свети-Стефан) курсируют микроавтобусы. Короткая поездка стоит ~$2-3.
Такси: ~$4-8 для поездок в пределах центра/набережной; время ожидания и ночные тарифы добавляются по счетчику. Трансфер в Яз или Петровац: ~$10-25.
Прокат автомобилей/скутеров: автомобили - ~$35-70/день в зависимости от сезона; скутеры - ~$20-35/день. Условия парковки описаны ниже.

Дороги, парковка и навигация

Парковочные зоны: Муниципальные парковки и уличные парковки стоят ~$1-2/час; стоимость полного дня на периферийных парковках составляет ~$8-15. Карты и правила можно найти на сайте Муниципалитет Будвы веб-сайт.
Сезонные ограничения: В июле-августе в связи с проведением мероприятий могут быть временно закрыты набережные и Старый город; следите за объявлениями муниципалитета.
Навигация: На основных дорогах и перекрестках есть указатели на черногорском/сербском и английском языках; Старый город в основном пешеходный с ограниченным доступом автотранспорта.

Обзор расстояний и времени в пути

Маршрут	Расстояние	На автомобиле	На автобусе	Приблизительная стоимость, $
Будва → Аэропорт Тиват	≈20-25 км	30-40 мин	40-60 минут (с ожиданием/подключением)	Такси 25-45; автобус 4-6
Будва → Котор	≈23 км	35-50 мин	40-70 мин	Автобус 4-6
Будва → Подгорица (аэропорт)	≈65 км	60-80 мин	80-110 мин	Такси 70-100; автобус 10-14
Будва → Бар	≈35 км	45-60 мин	60-90 мин	Автобус 5-8

Важно: В пик сезона уделите дополнительное время движению в районе Словенской площади и перекрестков, ведущих к Могрену/Язу. Муниципальные объявления о дорожных работах и закрытии дорог размещены на следующих сайтах budva.me.

Коммунальные услуги и цифровая инфраструктура

Электричество, вода, отопление: Основные коммунальные услуги стабильны; в межсезонье недвижимость с хорошей изоляцией и инверторными кондиционерами снижает расходы на отопление.
Интернет (FTTH/волокно): Планы 100-300 Мбит/с - ~$20-30/месяц; роутер - ~$30-60 аванс. Коворкинг-пространства, подходящие для удаленной работы, начинаются от ~$120-180 в месяц за выделенный стол.
Мобильный сервис: Предоплаченные пакеты данных объемом 15-30 ГБ - ~$8-12/месяц; покрытие 4G надежно вдоль всего побережья.
Коммунальные счета: квартира площадью 50-60 м² в среднем стоит ~$70-120/месяц (зимой выше из-за отопления). Плата за управление кондоминиумом: ~$0.2-0.5/м² в месяц.

Социальные услуги: Здравоохранение и образование

Здравоохранение: В городе есть государственная клиника и несколько частных медицинских центров; больничные услуги предоставляются в Которе или Подгорице. Национальные стандарты здравоохранения и организация услуг подробно описаны на сайте Министерство здравоохранения портал.
Экстренные службы: скорая помощь - 124; полиция - 122; пожарная служба - 123.
Образование: Муниципальные детские сады и школы работают круглый год; международные программы (обучение на английском языке) доступны в близлежащем Тивате. Частный детский сад: ~$150-300/месяц; факультативы/спорт: ~$25-50 за занятие.

Совет жителя: регистрация адресов и доступ к государственным услугам осуществляются через муниципальные органы и соответствующие министерства budva.me и центральный портал gov.me.

Городская среда и безопасность

Променады и общественные пространства: В шаговой доступности находятся обновленные набережные, велосипедные дорожки, игровые площадки и спортивные зоны.
Чистота и обслуживание: В сезон действует усиленный график уборки, в межсезонье проводится плановое обслуживание и ремонт.
Безопасность: В Будве низкий уровень уличной преступности; в туристических зонах в летнее время действуют стандартные меры предосторожности (личные вещи, парковка на охраняемых стоянках).

Руководство по финансовому планированию (примерные расходы, USD)

Перелет + трансфер: Тиват → такси Будва ~$25-45; Подгорица → Будва ~$70-100.
Местная мобильность: городской/пригородный автобус ~$2-3; такси в пределах города ~$4-8.
Парковка: ~$1-2/час в центре; ~$8-15/день в периферийных районах.
Связь и интернет: мобильный ~$8-12/месяц; оптоволокно 100-300 Мбит/с ~$20-30/месяц.

Итог: Инфраструктура Будвы поддерживает комфортное круглогодичное проживание и высокий уровень туристической активности. Близость к аэропортам, улучшенные дороги и стабильная цифровая среда благоприятствуют как повседневной жизни, так и ведению бизнеса владельцами недвижимости.

Рынок недвижимости в Будве: Обзор цен и основные тенденции

Сайт Рынок недвижимости Будвы продолжает демонстрировать устойчивый рост, чему способствуют дефицит прибрежных земель, стабильно высокие туристические потоки и постоянная модернизация городской инфраструктуры. Для инвесторов и покупателей жилья, планирующих купить квартиру в Будве, При этом основными ориентирами остаются цена за квадратный метр, доходность от аренды, сезонность и качество местоположения. Ниже представлен структурированный обзор Цены на недвижимость в Будве , а также текущие тенденции и практические показатели цен (в долларах США).

Будва - один из самых ликвидных рынков недвижимости Черногории: В центральных и прибрежных районах наблюдается стабильный, устойчивый спрос, поддерживаемый высокой активностью в сфере краткосрочной аренды и ограниченным количеством свободной земли в городе.

Динамика рынка и движущие силы спроса

Спрос: туристы, экспаты и местные покупатели, ищущие “второй дом” у моря. Демографические и туристические показатели по муниципалитетам публикуются Статистическое управление Черногории (МОНСТАТ).
Поставка: Сдерживаемые рельефом местности и градостроительными ограничениями, новые объекты продолжают смещаться в сторону холмов и соседних курортов Будванской Ривьеры.
Инфраструктура: модернизация дорог, дренажных систем и набережной, управляемой Муниципалитет Будвы-повышают привлекательность круглогодичного проживания и сезонной аренды.
Регулирование и макросреда: фискальная политика и правительственные меры публикуются через Министерство финансов Черногории.

Цены на недвижимость в Будве (приблизительно, USD)

Примерные цены приведены для ориентира; фактические цены зависят от вида, близости к морю, качества отделки, состояния здания и наличия парковки.

Сегмент	Расположение	$ за м²	Бюджет покупки, $	Примечания
Студии / 1-комнатные квартиры	Центр, 700-1 200 м от моря	2,100-3,200	120,000-220,000	Высоколиквидный сегмент краткосрочной аренды
1-2 спальни с видом на море	Бабин До, Центр-Хилл, Словенска	2,800-4,200	180,000-420,000	Премиальность обусловлена панорамными видами и пешеходной доступностью
Новостройки бизнес-класса	Променад / первая-вторая линия	3,300-5,200	250,000-650,000+	Современные комплексы с подземной парковкой и услугами
Пентхаусы	Центр / холмы с богатым видом	4,800-8,500	500,000-1,500,000+	Редкие запасы; ограниченное предложение на рынке
Виллы / таунхаусы	Склоны Будвы, Бечичи, Святой Стефан	3,000-7,500 (стоимость строительства)	700,000-3,000,000+	Цена зависит от участка, вида и выхода к морю

Важно: Первая линия и прямой вид на море обычно увеличивают цену на 10-30%; ограниченная доступность парковки в центре также влияет на конечную стоимость актива.

Рынок аренды и показатели доходности

Краткосрочный (июнь-сентябрь): 1-комнатная в центре - ~$90-180/ночь; 2-комнатная с видом - ~$160-300/ночь.
Долгосрочная перспектива (межсезонье): 1-комнатная - ~$550-800/месяц; 2-комнатная - ~$800-1,300/месяц.
Операционные расходы: коммунальные услуги ~ $70-120/месяц за 50-60 м²; плата за управление и уборку обычно составляет 15-25% от валового дохода от краткосрочной аренды.

Доходность от аренды в Будве: При высокой сезонной заполняемости и частичной сдаче в аренду в “плечо сезона” валовая доходность городских квартир часто достигает 5-7% в год до вычета налогов; премиальные активы могут быть выше при профессиональном управлении.

Жилые комплексы в Черногории

от 128м²

В процессе строительства

от $850 788

Lustica Bay: The Peaks

Тиват

от 105м²

В процессе строительства

от 45м²

от $151 147

Royal View Resort & Spa City

Будва

от 41м²

2026

Смотреть все

Спрос по районам и типам недвижимости

Центр, Словенская площадь, Старый город: Высокая ликвидность краткосрочной аренды; нехватка парковок; высокая конкуренция среди объявлений.
Бабин-до и склоны холмов: Видовые квартиры в пешей доступности от центра; популярны среди экспатов и долгосрочных арендаторов.
Бечичи - Рафаиловичи: ориентированный на семейный отдых район с широким пляжем; привлекателен для сезонной аренды.
Святой Стефан - Милочер: Ниша премиум-класса с ограниченным, престижным инвентарем; ориентирована на повышение стоимости капитала и сдачу в аренду элитной недвижимости.

Тенденции и факторы риска

Стабилизация на высоком уровне: после бурного роста в 2021-2023 годах цены консолидировались; в прибрежных зонах ожидается умеренная положительная динамика.
Инфраструктурные проекты: модернизация дорог, дренажных систем и набережных под контролем Муниципалитет Будвы продолжают поддерживать привлекательность города.
Регулирование и налоги: обновления в области фискальной политики и сборов появляются на Министерство финансов портал - важен для мониторинга транзакционных издержек и правил аренды.
Стоимость строительства: волатильность цен на материалы и рабочую силу; статистика строительства доступна через MONSTAT.

Для инвесторов: При выборе стратегии (“краткосрочная аренда” против “долгосрочной аренды/личного использования”) решающими факторами являются местоположение, вид из окна, наличие парковки и инфраструктура обслуживания здания (ресепшн, охрана, качество инженерии).

Контрольные показатели транзакционных издержек (приблизительно, долл. США)

Бюджет покупки: Студии от ~$120,000; 1-2 спальни в центральных районах или с видом на море ~$180,000-450,000; пентхаусы ~$500,000-1,500,000+; виллы ~$700,000-3,000,000+.
Дополнительные расходы: нотариальное заверение, регистрация и заверенные переводы обычно составляют ~1-2% от стоимости покупки; налоговые и фискальные правила подробно описаны на Министерство финансов веб-сайт.
Финансирование: Ипотечные продукты для нерезидентов доступны в ограниченном количестве; текущие условия необходимо уточнять непосредственно в местных банках.

Недвижимость в Будве остается одной из самых сильных позиций в более широкой категории инвестиций в недвижимость в Черногории: прозрачная арендная деятельность, предсказуемые факторы спроса и ограниченные запасы высококачественной прибрежной недвижимости создают прочную основу для сохранения капитала и долгосрочного роста стоимости.

Юридические аспекты приобретения недвижимости иностранным покупателем

Покупка недвижимости иностранными гражданами в Черногории регулируются гражданским и земельным законодательством и должны оформляться через нотариально заверенный договор купли-продажи с обязательной регистрацией в национальном кадастре. Условия для частных международных покупателей являются особенно благоприятными: квартиры, дома, коммерческие помещения и городские (зонированные) земельные участки все они доступны для прямого приобретения. Ограничения касаются в основном сельскохозяйственные и лесные угодья за пределами городских зон, которые, как правило, должны быть приобретены через местную зарегистрированную компанию. Ниже приводится структурированный обзор процесса покупки, основных требований и приблизительной стоимости в долларах США со ссылками на официальные источники.

Незаменимый: Иностранные покупатели могут приобретать и регистрировать право собственности на городскую недвижимость на тех же условиях, что и граждане Черногории. Каждая сделка должна быть нотариально заверена и подана в кадастр через государственную систему по адресу gov.me.

Что могут купить иностранцы

Тип актива	Доступность для иностранных граждан	Примечания
Апартаменты	Да	Стандартный договор купли-продажи и кадастровый учет
Дома / Таунхаусы	Да	Земля должна находиться в пределах урбанизированной (зонированной) территории
Коммерческие помещения	Да	Возможность последующей регистрации арендного или операционного бизнеса
Урбанизированные земельные участки	Да	В соответствии с местными правилами планирования
Сельскохозяйственные/лесные угодья за пределами городских зон	Ограниченный	Обычно приобретается через местное юридическое лицо

Важно: всегда заранее уточняйте категорию зонирования и условия разрешенного развития через муниципалитет Будвы и соответствующие разделы gov.me.

Процедура заключения сделки: Этапы и сроки

Юридическая экспертиза. Проверка кадастровой выписки (титульного листа), проверка права собственности, границ и обременений (ипотека, залоги, сервитуты). Юридическая поддержка: ~$1,200-1,500 за полное представительство (составление договора, проверки, помощь в урегулировании).
Бронирование. Внесение оговоренного сторонами депозита (обычно ~$2,000-5,000 для квартир) и заключение предварительного договора.
Нотариальное заверение. Окончательный договор оформляется на черногорском языке, при этом для иностранного покупателя присутствует присяжный судебный переводчик. Нотариальные сборы: ~0,1-0,3% от продажной цены, обычно ~$300-800 для недвижимости в диапазоне $100,000-300,000. Услуги переводчика: ~$100-250.
Оплата. Обычно банковский перевод в евро; a нотариальное депонирование можно использовать до завершения регистрации. За международные переводы SWIFT может взиматься ~0,2-0,6% банковской комиссии.
Регистрация права собственности. Нотариус подает договор в кадастр; обработка обычно занимает ~3-10 рабочих дней в зависимости от загруженности.

Обеспечение транзакций: нотариус проверяет правоспособность всех сторон, удостоверяет право собственности, заверяет договор и передает документацию в кадастр. Официальные инструкции и процедуры доступны на сайте Портал правительства Черногории.

Налоги и обязательные сборы

Налог на передачу собственности (рынок перепродажи): как правило, 3% от договорной или оценочной стоимости, оплачиваемой покупателем в установленный срок. Фискальная политика публикуется Министерство финансов.
НДС на новые разработки: 21%, уже включена в стоимость покупки застройщиком; налог на передачу 3% не применяется.
Кадастровые и административные сборы: ~$50-150 для регистрации права собственности и выдачи выписок.
Ежегодный налог на недвижимость: устанавливается муниципалитетом и обычно составляет 0,1-1% от оценочной стоимости. Для целей планирования ~0,25-0,6% является реалистичным средним значением.

Пример (квартира стоимостью $200 000, рынок перепродажи): налог на перевод 3% = $6,000; нотариальные и переводческие услуги ~$500-900; кадастровые услуги ~$80-120; общие предполагаемые единовременные расходы ~$6,600-7,000 (+ банковские комиссии за международные переводы).

Вид на жительство (временное пребывание) на основании владения недвижимостью

Владельцы жилой недвижимости имеют право подать заявку на временное разрешение на проживание, обычно выдается на один год и может продлеваться ежегодно, пока основания для проживания остаются в силе. Требования, документация и сроки оформления определяются Министерство внутренних дел Черногории.

Основная документация: паспорт, свидетельство о праве собственности (кадастровая выписка), страховка, подтверждение доходов/средств и местные регистрационные документы.
Сроки обработки: подача заявок обычно занимает несколько недель; в пиковые периоды сроки могут увеличиваться. Рекомендуется подавать заявки заблаговременно.
Члены семьи: имеют право на получение вида на жительство по воссоединению семьи, при условии соблюдения соответствующих требований.

Важно: приобретение недвижимости не дает права на получение гражданства. Получение вида на жительство (временного/постоянного) осуществляется в соответствии с отдельными сроками и критериями, подробно описанными в Министерство внутренних дел.

Требования к документам и правила перевода

Язык контракта: договор купли-продажи составляется на черногорском языке; для иностранного покупателя должен присутствовать присяжный переводчик.
Идентификация: иностранным покупателям присваивается местный налоговый/идентификационный номер во время или после совершения сделки.
Иностранные документы: Доверенности, свидетельства о семейном положении, согласия супругов и другие документы должны иметь апостиль/консульскую легализацию и быть переведены на черногорский язык.

Обязательства по аренде и соблюдение налогового законодательства для владельцев недвижимости

Долгосрочная аренда: требуется зарегистрированный договор аренды; налог на доход от аренды обычно составляет около 15% (уточните текущие ставки и сроки на сайте Министерство финансов портал).
Краткосрочная аренда: требуют регистрации гостей и соблюдения правил туристической отчетности; контроль осуществляется муниципальными и налоговыми органами Будвы.
Управление недвижимостью: Управляющие компании обычно взимают 15-25% от валового дохода от краткосрочной аренды; профессиональная отчетность помогает обеспечить надлежащее соблюдение налогового законодательства.

Итог: Процесс регистрации права собственности на недвижимость в Черногории прозрачен и прост при соблюдении формальностей: нотариально заверенный договор, кадастровый учет, своевременная уплата налогов и надлежащая миграционная документация. Актуальные законодательные акты и официальные инструкции доступны на сайте gov.me, включая разделы Министерство финансов и Министерство внутренних дел.

Практическое руководство для покупателей недвижимости в Будве

В этом разделе собраны основные шаги по покупке и управлению недвижимостью в Будве - от юридической экспертизы и выбора подходящего района до логистики сделки, налогов и арендных операций.

Ключевой момент: Все сделки с недвижимостью в Черногории должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в кадастре. Проверка права собственности, статуса зонирования и технического состояния недвижимости является основой безопасной и надежной покупки.

Стратегия покупки: Цели владения и формат недвижимости

Для личного проживания: Приоритеты, как правило, включают в себя пешеходный доступ к объектам инфраструктуры, спокойную обстановку, парковку, энергоэффективность и приемлемые расходы на коммунальные услуги в зимний период.
Для получения дохода от аренды: близость к набережной, вид на море, наличие службы приема и управления недвижимостью, гибкие планировки (наиболее ликвидны однокомнатные и двухкомнатные).
Формат: Современные комплексы апартаментов оптимальны для краткосрочной аренды; дома и виллы требуют более высоких капиталовложений, но предлагают большой потенциал долгосрочного роста стоимости в премиальных местах с редкими видами или уникальными участками.

Совет: Определите свои приоритеты - вид из окна, пешеходная доступность, парковка, услуги - и оформите их в кратком обзоре. Это ускорит процесс выбора и позволит избежать слепых компромиссов.

Контрольный список юридических и технических проверок

Кадастровая выписка (титульный лист): Проверьте право собственности, площадь поверхности и наличие любых обременений (ипотеки, залоги, сервитуты).
Зонирование и статус землепользования: подтвердить, что участок находится в урбанизированной зоне и что фактическое использование соответствует правилам застройки (проверки и уточнения через Муниципалитет Будвы).
Новые здания: разрешение на строительство, сертификат на заселение, энергетическая/техническая документация и подтверждение прав на землю, принадлежащую застройщику.
Перепродажа недвижимости: техническая инспекция (влажность, электрическая система, инженерная инфраструктура), проверка территории и наличие задолженности по коммунальным услугам или ТСЖ.
Пригодность для аренды: подтвердить требования к регистрации гостей и налоговые обязательства по краткосрочной аренде (налоговые нормы доступны через Министерство финансов).

Важно: Несоответствие между разрешенным использованием и несанкционированными переделками может ограничить возможности аренды и потребовать дорогостоящей легализации.

Сделка: Структура, платежи и сроки

Предварительный договор и депозит: обычно $2,000-5,000 (или 5-10% от цены) с определенными сроками нотариального заверения и условиями возврата.
Нотариальное заверение: контракт, составленный на черногорском языке, с присяжным переводчиком для иностранного покупателя. Нотариальный сбор обычно составляет ~$300-800 для недвижимости стоимостью от $100 000 до $300 000.
Платежи: переводы в евро банковским переводом; до регистрации права собственности может использоваться нотариальное депонирование. Комиссия SWIFT обычно составляет ~$300-1,500 в зависимости от банка и суммы перевода.
Регистрация: подача документов осуществляется нотариусом; стандартный срок обработки - 3-10 рабочих дней.

Практический совет: Включите в договор график платежей, условия передачи ключей и распределения парковок, полную опись входящей в комплект мебели/техники, а также штрафные санкции за задержку.

Финансовое планирование: Единовременные и периодические расходы (USD)

Артикул	Смета	Примечания
Юридические услуги	$1,200-1,500	Комплексная экспертиза, договор, согласование платежей
Нотариус + переводы	$400-1,000	Нотариальный тариф + присяжный переводчик
Налог на передачу прав собственности (перепродажа)	~3% цены	Действующие правила по Портал Министерства финансов
НДС на новостройки	Включено в стоимость (21%)	Без дополнительного налога на передачу 3%
Банковские комиссии SWIFT	$300-1,500	Зависит от банка и суммы перевода
Страхование жилья	$120-250/год	Пожар, ущерб от воды, ответственность
Утилиты	$70-120/месяц	Для квартиры площадью 50-60 м²; зимой дороже
Управление краткосрочной арендой	15-25% доходов	Включает уборку и обслуживание гостей

Бюджетный вынос: При покупке квартиры за $200 000 планируйте ~$6,800-7,800 на единовременные вспомогательные расходы (юрист, нотариус/переводы, налог 3%, регистрация, банковские комиссии) плюс запас ликвидности на первые 3-6 месяцев владения.

Сезонность, районы и шумовой профиль

Центр / Slovenska Plaža: Самая высокая арендная ликвидность; в июле-августе ожидается повышенный шум и высокий спрос на парковку.
Бабин-До и участки холмов: Живописные виды и более спокойная жизнь, хотя и с более крутым рельефом; популярны для долгосрочной аренды.
Бечичи - Рафаиловичи: ориентированный на семейный отдых, пологий вход в море, высокий сезонный спрос.
Святой Стефан / Милочер: Премиальный сегмент с ограниченным предложением; ориентирован на повышение стоимости капитала и высокую арендную доходность.

Риски и как их избежать

Неполный титул или обременения: Решается путем проведения надлежащих юридических проверок и получения актуальной кадастровой выписки.
Неутвержденные перепланировки или несоответствие зонированию: изучите всю документацию и проконсультируйтесь с Муниципалитет Будвы для возможной легализации.
Слишком оптимистичные прогнозы по аренде: Используйте консервативные предположения о заполняемости и включите в бизнес-план расходы на управление 15-25%.
Задержки при пересадке: Международные платежи могут занимать 2-5 рабочих дней - установите в договоре твердые сроки и предусмотрите запас времени.

Правило 72 часов: Отправляйте SWIFT-переводы не позднее чем за три рабочих дня до нотариального заверения или используйте нотариальное депонирование, чтобы избежать задержек в регистрации.

Ординатура и планирование семьи

Вид на жительство через владение недвижимостью: Владельцы недвижимости могут подать заявку на получение временного вида на жительство (обычно на один год, с возможностью продления). Требования и документы перечислены на сайте Министерство внутренних дел веб-сайт.
Воссоединение семьи: Заранее планируйте сроки и даты подачи заявок, особенно в пиковые сезоны.

Заключение: Структурированный контрольный список, проверенная документация и соблюдение официальных правил - через Муниципалитет Будвы, the Министерство финансов, и Министерство внутренних дел-минимизировать риски и повысить предсказуемость доходов от недвижимости в Будве.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Помимо самой цены покупки, покупатели должны предусмотреть в бюджете различные транзакционные и текущие расходы на владение автомобилем. Ниже приведен структурированный обзор единовременных и ежегодных расходов, для удобства указанный в долларах США, а также ссылки на официальные источники для проверки текущих ставок и правил: the Министерство финансов Черногории (налоги и сборы) и Муниципалитет Будвы (местные сборы, плата за туризм, муниципальные услуги).

Ключевой момент: При покупке на рынке перепродажи планируйте дополнительные расходы в размере ~4-7% от стоимости покупки. Для новостроек (где НДС уже включен) типичные дополнительные расходы составляют ~1,5-3%. Все платежи и налоги рассчитываются в евро; суммы в долларах США приведены исключительно для удобства планирования.

Расходы на единовременную покупку (рынок перепродажи)

Налог на передачу имущества: как правило, 3% от договорной/оценочной стоимости, которую оплачивает покупатель. Всегда проверяйте действующие правила и сроки на Веб-сайт Министерства финансов. Пример: недвижимость стоимостью $150,000 → налог около $4,500.
Нотариальные расходы: заверение договора и постановка на кадастровый учет - обычно $300-800 в зависимости от цены объекта и объема документации.
Присяжный переводчик и заверенные переводы: $100-250 за устный и письменный перевод договора и приложений.
Кадастровые и административные сборы: ~$50-150 для регистрации права собственности и получения официальных выписок.
Банковские комиссии (SWIFT): ~$300-1,500, обычно 0.2-0.6% от суммы перевода.
Нотариальное депонирование (если используется): ~$150-400.
Отчет об оценке (для ипотечных кредитов): ~$200-400, выданная лицензированным оценщиком.
Доверенности и апостили (для удаленных транзакций): $50-200 в Черногории плюс дополнительные расходы в стране-эмитенте.

Важно: Уточните у нотариуса порядок оплаты и возможность внесения депозита до окончания регистрации. Налоговые и процедурные инструкции доступны на сайте Портал Министерства финансов.

Покупка у застройщика (новостройка)

НДС: НДС 21%, взимаемый застройщиками, обычно включен в цену контракта; дополнительный налог на передачу 3% не взимается (уточните у продавца и в документации).
Нотариус + регистрация: ~$300-800 за нотариальное заверение + $50-150 за государственные/кадастровые сборы.
Технический осмотр (зачистка): инженерные изыскания ок. $150-300.
Подключение/включение коммуникаций (электричество, вода, интернет): ~$50-200 единовременно, в зависимости от поставщика; текущие расходы оплачиваются по факту потребления.

Передача коммунальных услуг и активация услуг

Электричество и вода: перевод по договору или страховой депозит - ~$20-50 в зависимости от поставщика.
Интернет/ТВ: установка/активация маршрутизатора ~$30-60; ежемесячная плата за оптоволокно 100-300 Мбит/с - ~$20-30.
Страхование жилья: ~$120-250 в год (пожар, ущерб от воды, ответственность).

Годовые затраты на владение

Налог на недвижимость: Муниципальная ставка обычно колеблется в пределах ~0,1-1% от оценочной стоимости (наиболее распространенная - 0,25-0,6%). Текущие решения публикуются Министерство финансов и Муниципалитет Будвы.
Коммунальные услуги: ~$70-120/месяц за квартиру площадью 50-60 м² (зимой выше из-за отопления/кондиционирования).
Обслуживание здания / плата за услуги ТСЖ: ~$0.2-0.5 за м² в месяц (уборка, лифты, освещение, охрана - в зависимости от правил эксплуатации здания).
Резерв на содержание: Ожидайте ~$200-500/год на мелкий ремонт и обслуживание.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду

Налог на прибыль от аренды: ок. 15% (текущие тарифы и сроки отчетности уточняйте на сайте Портал Министерства финансов).
Регистрация гостей и туристический налог: Необходимо соблюдать муниципальные правила; официальные уведомления и контакты служб доступны по адресу budva.me. Туристические сборы обычно взимаются “за гостя/за ночь” и зависят от сезона.
Компания по управлению недвижимостью (краткосрочная аренда): 15-25% от валового дохода (обслуживание гостей, уборка, передача ключей).
Бухгалтерский учет/отчетность (если требуется): ~$200-400/год.
Меблировка для сдачи в аренду: мебель, техника, постельное белье - обычно ~$3,000-7,000 за одну спальню (стандарт от эконом до среднего уровня).

Нормативная навигация: муниципальные правила регистрации туристов и местные сборы публикуются Муниципалитет Будвы; налоговые ставки и сроки подачи деклараций определены Министерство финансов Черногории.

Образец калькулятора единовременных затрат

Артикул	Смета	$150,000 Квартира	$200,000 Квартира
Налог на передачу имущества (3%)	Рынок перепродажи	$4,500	$6,000
Нотариус + регистрация	Тарифы	$400-700	$500-800
Устный и письменный перевод	Под присягой / письменно	$120-200	$120-250
SWIFT / банковские комиссии	0,2-0,6%	$300-900	$400-1,200
Эскроу (по желанию)	Нотариальный депозит	$150-300	$150-300
Общая оценка	Разовые затраты	$5,470-6,600	$7,170-8,550

Окончательный вывод: При перепродаже недвижимости ожидайте ~4-6% над ценой покупки. Для новостроек с учетом НДС типично ~1,5-3%. Для точного составления бюджета всегда уточняйте текущие тарифы и правила через Министерство финансов и следите за официальными обновлениями на budva.me.

Заключение: Будва - разумный выбор для жизни и инвестиций

Будва, Черногория предлагает редкое сочетание прибрежного образа жизни и надежного инвестиционного профиля. Превосходные пляжи Будванской ривьеры, развитая городская инфраструктура и стабильный спрос на аренду способствуют высокой ликвидности активов и комфортному круглогодичному проживанию. Если вы рассматриваете недвижимость в Будве-От городских квартир до панорамных пентхаусов и вилл - наша команда готова помочь вам купить недвижимость в Будве.
Получить консультация и получите индивидуальный подбор недвижимости, соответствующий вашему бюджету и целям.