Daně z nemovitostí v Černé Hoře

Daně z nemovitostí v Černé Hoře se uplatňují ve čtyřech různých fázích: při koupi, během vlastnictví, při získávání příjmů z pronájmu a při prodeji. Pochopení toho, která daň se vztahuje na kterou fázi – a jak se vypočítávají její částky – je zásadní pro sestavení přesného rozpočtu předtím, než se rozhodnete k nákupu.

Dvě nejvýznamnější daně ve fázi nákupu jsou daň z převodu nemovitostí, což platí pro většinu transakcí s použitým zbožím, a DPH, která se vztahuje na první zdanitelný převod nově postavené nemovitosti. Tyto daně se při stejné transakci neúčtují souběžně; představují alternativní režimy v závislosti na právním charakteru převodu a daňovém statusu prodávajícího. Roční náklady spojené s vlastnictvím se stanovují na úrovni obce, zatímco příjmy z pronájmu a kapitálové zisky podléhají samostatným pravidlům.

Zahraniční kupující nejsou povinni platit žádný zvláštní příplatek pouze na základě své státní příslušnosti. Platné daně jsou pro zahraniční i tuzemské kupující obecně stejné, avšak celkový obraz může ovlivnit struktura transakce, způsob držení nemovitosti (osobně či prostřednictvím společnosti) a země daňového domicilu kupujícího. Místní daně, odhadované hodnoty a správní postupy se rovněž liší v rámci celé země, což znamená, že před podpisem jakékoli smlouvy je nutné si konkrétní údaje ověřit pro danou nemovitost a lokalitu.

Daně	Kdy se to vztahuje	Typický základ daně	Kdo obvykle platí
Daň z převodu nemovitostí	Při koupi nemovitosti z druhé ruky	Tržní hodnota v okamžiku převodu	Kupující
DPH	Při prvním zdanitelném převodu novostavby	Prodejní cena (často uvedena)	Hradí prodávající
Roční daň z nemovitosti	Každý rok vlastnictví	Obecně stanovená hodnota nemovitosti	Majitel
Daň z příjmů z pronájmu	Kdy vzniká příjem z pronájmu	Čisté příjmy z pronájmu	Vlastník/pronajímatel
Daň z kapitálových výnosů	Prodej se ziskem	Prodejní cena minus pořizovací náklady	Prodejce

Důležité změny v oblasti daně z nemovitostí v roce 2026

Pro kupující a majitele nemovitostí jsou v roce 2026 obzvláště důležité dvě legislativní změny.

Nejprve Ústavní soud Černé Hory zrušil ustanovení, která považovala “budovy ve výstavbě” a některé “jiné stavby” za zdanitelné nemovitosti. Soud rovněž zrušil zvláštní roční sazbu daně z nemovitostí ve výši 0,30% až 5,00%, která byla dříve stanovena pro nezastavěné stavební pozemky. Rozhodnutí mělo být zveřejněno v Úředním věstníku dne 24. prosince 2025.

V důsledku toho mohou být starší online průvodce, které i nadále uvádějí sazbu 0,30%–5,00% pro nezastavěné stavební pozemky jako obecně platné aktuální pravidlo, již zastaralé. Majitelé a kupující stavebních pozemků by si měli aktuální postup ověřit u příslušného obecního úřadu.

Zadruhé, od 1. dubna 2026 došlo ke změně pravidel týkajících se DPH. Prodej stavebního pozemku, k němuž bylo vydáno stavební povolení, se nyní pro účely DPH považuje za zdanitelné plnění. Stavební pozemek bez stavebního povolení zůstává obecně osvobozen od DPH, a to v závislosti na konkrétním právním statusu dané transakce.

Tyto změny se týkají zejména kupujících, kteří nabývají pozemky určené k zástavbě, nedokončené projekty nebo pozemky prodávané společně s nově postavenou budovou.

Kolik peněz byste měli počítat navíc k ceně nemovitosti?

Kupní cena se liší od celkové částky potřebné k dokončení koupě nemovitosti v Černé Hoře. Kupující by měli ve svém rozpočtu počítat také s příslušnou daní v rámci kupní fáze, honoráři odborníků, náklady na registraci, překlady, bankovní poplatky a případně provizí realitní kanceláři.

Typ nákupu	Orientační dodatečný rozpočet	Hlavní součásti
Nemovitosti z druhé ruky	přibližně 5–81 TP20T	daň z převodu nemovitosti, notářské poplatky, právní posouzení, zápis do katastru, překlad a bankovní poplatky
Novostavba včetně DPH	přibližně 2,5–51 TP20T	notářské poplatky, právní posouzení, registrační poplatky, překladatelské a bankovní poplatky
Transakce typu „premium“ nebo právně složitá transakce	vypočítáno individuálně	rozšířená hloubková kontrola, strukturování společností a doplňující dokumentace

Tyto procentní sazby představují spíše plánované odhady než zákonem stanovené sazby. Provize agentury by měla být zahrnuta pouze v případě, že je kupující smluvně povinen ji uhradit.

Při koupi novostavby by si kupující měl vyžádat písemné potvrzení, že v uvedené ceně je zahrnuta DPH. U nemovitostí z sekundárního trhu představuje největší proměnnou položku nákladů v rámci koupě obvykle progresivní daň z převodu nemovitostí.

Například kupující, který uvažuje o koupi nemovitosti v ceně 250 000 €, by si mohl předběžně naplánovat rozpočet takto:

• přibližně o 12 500–20 000 € více než cena nemovitosti z druhé ruky;
• přibližně o 6 250–12 500 EUR více než cena nové nemovitosti, v níž je již zahrnuta DPH.

Konečná částka závisí na hodnotě nemovitosti, na tom, zda se na transakci vztahuje DPH nebo daň z převodu nemovitostí, na vlastnické struktuře, na rozsahu hloubkové prověrky a na složitosti dokumentů.

---

Přehled daně z nemovitostí v Černé Hoře

Platby související s nemovitostmi v Černé Hoře lze rozdělit do dvou širokých skupin: daně stanovené zákonem pro konkrétní transakce nebo situace a poplatky či náklady spojené s procesem koupě, registrace nebo správy nemovitosti. Smíchání těchto dvou skupin vede k nadhodnocení nákladů, zmatkům a opomenutí některých kroků při plánování.

Daně	Kdy se to vztahuje	Frekvence	Zdanitelný základ
Daň z převodu nemovitostí	Při nákupu nemovitostí splňujících podmínky	Jednorázově, při pořízení	Daňová hodnota nebo transakční hodnota nemovitosti
DPH	Při prvním zdanitelném převodu nově postavené nemovitosti	Jednorázově, při prvním prodeji	Zdanitelná prodejní cena nové nemovitosti
Roční daň z nemovitosti	Po dobu vlastnictví nemovitosti	Každoročně se opakující	Stanovena zdanitelná hodnota nemovitosti
Daň z příjmů z pronájmu	V případě, že je nemovitost pronajata	Během doby pronájmu	Příjmy z pronájmu, které obdržel vlastník
Daň z kapitálových výnosů	Pokud je nemovitost prodána se ziskem	V okamžiku prodeje	Zdanitelný zisk z prodeje

Každá daň má svou vlastní sazbu, způsob výpočtu, osvobození od daně a lhůtu pro zaplacení.

Daňové náklady spojené s nemovitostí v Černé Hoře závisí méně na státní příslušnosti kupujícího než na tom, zda se jedná o novostavbu, nemovitost z druhé ruky, nemovitost určenou k pronájmu nebo o budoucí prodej.

Častým zdrojem nejasností je předpoklad, že na všechny nákupy nemovitostí se vztahuje paušální sazba. To však není pravda. Daň z převodu nemovitostí se řídí progresivní struktura daňových pásem, což znamená, že efektivní sazba roste s hodnotou nemovitosti, avšak vyšší sazby se vztahují pouze na tu část hodnoty, která přesahuje jednotlivé prahové hodnoty – nikoli na celou cenu. Stejně tak nelze roční daň z nemovitosti odhadnout pouze na základě kupní ceny, protože obce vycházejí ze svých vlastních odhadních hodnot a uplatňují koeficienty, které se liší podle lokality, typu nemovitosti a jejího využití.

Například nemovitost z druhotného trhu v hodnotě 250 000 € není zdaněna sazbou 5% z celé hodnoty. Prvních 150 000 € se zdaní sazbou 3%, což činí 4 500 €, zatímco zbývajících 100 000 € se zdaní sazbou 5%, což činí 5 000 €. Celková daň z převodu nemovitosti tedy činí 9 500 €, což odpovídá efektivní sazbě 3,8% z hodnoty nemovitosti.

Roční daň z nemovitosti se počítá jinak. Například bytu zakoupenému za 250 000 € může být přiřazena obecní odhadní hodnota 200 000 €. Pokud je platná místní sazba 0,50%, roční daň by činila 1 000 €. Jiný byt zakoupený za stejných 250 000 € by mohl mít jinou výši roční daně v závislosti na obci, lokalitě, typu nemovitosti nebo zamýšleném využití.

Tyto údaje jsou pouze orientační. Skutečný základ daně z převodu a roční výše daně z nemovitosti je třeba ověřit u konkrétní nemovitosti.

Černá Hora obecně neukládá samostatný příplatek k dani z nabytí nemovitosti pouze z toho důvodu, že kupující je cizinec. Daňové zacházení závisí na povaze převodu, daňovém postavení prodávajícího z hlediska DPH a typu nabývané nemovitosti, nikoli na státní příslušnosti kupujícího. Nicméně daňové povinnosti kupujícího v zemi jeho bydliště mohou být i tak relevantní, zejména pokud jde o příjmy z pronájmu nebo zisky z prodeje, a tato pravidla se liší od černohorského práva.

---

Daň z převodu nemovitosti při dalším prodeji

Daň z převodu nemovitostí se vybírá v případě, že v rámci zdanitelné transakce dochází ke změně vlastníka stávající nemovitosti. Vztahuje se na většinu nákupů na sekundárním trhu – byty, domy, pozemky a komerční nemovitosti –, pokud daná transakce již nepodléhá DPH jako prodej od prvního developera.

Základ daně jedná se o tržní hodnotu nemovitosti v době převodu, stanovenou pro daňové účely. Ta se ne vždy shoduje s cenou uvedenou ve smlouvě. Příslušný daňový úřad si vyhrazuje právo přehodnotit deklarovanou hodnotu, pokud se jeví jako podstatně nižší než běžná tržní cena srovnatelných nemovitostí v dané oblasti. Kupující by si měli uvědomit, že podhodnocení transakce ve smlouvě nezaručuje nižší daňovou povinnost.

Daň obvykle hradí kupující a podle černohorského práva se na zahraniční i tuzemské fyzické a právnické osoby vztahuje stejná sazební struktura. Podle Zákon o dani z převodu nemovitostí, progresivní daňové pásma jsou následující:

• Až 150 000 €: 3% hodnoty nemovitosti
• Od 150 000 € do 500 000 €: 4 500 EUR plus 5% z částky přesahující 150 000 EUR
• Nad 500 000 €: 22 000 EUR plus 61 TP20T z částky přesahující 500 000 EUR

Osvobození od daně z převodu nemovitostí

Progresivní sazby se neuplatňují v případech, kdy lze uplatnit konkrétní zákonnou výjimku. Mezi příslušné výjimky mohou patřit:

• plnoletý občan Černé Hory s bydlištěm v Černé Hoře, který si poprvé pořizuje obytný dům nebo byt za účelem uspokojení svých bytových potřeb, za předpokladu, že jsou splněny zákonné podmínky vlastnictví; osvobození od daně je omezeno na 20 metrů čtverečních na každého člena domácnosti;
• nemovitost vnesená do společnosti jako počáteční vklad nebo jako součást navýšení základního kapitálu;
• nemovitosti získané v rámci způsobilé fúze, akvizice nebo rozdělení společností;
• majetek získaný na základě restituce, v rámci postupů týkajících se oprávněného vyvlastnění nebo určitých ujednání ve veřejném zájmu;
• další transakce, na které se výslovně vztahuje výjimka stanovená zákonem nebo příslušnou mezinárodní dohodou.

Osvobození od daně z prvního bydlení není obecné osvobození pro zahraniční kupující. Vztahuje se pouze na dospělé občany Černé Hory s trvalým pobytem v Černé Hoře, kteří splňují zákonné podmínky, včetně požadavku, že dosud nevlastní obytnou budovu ani byt v Černé Hoře.

Před podpisem je třeba si ověřit, zda lze uplatnit výjimku, protože její platnost závisí na právním základu převodu, postavení nabyvatele a předložených dokladech.

Níže uvedená tabulka znázorňuje, jak se tyto daňové pásma promítají do skutečné daňové povinnosti v závislosti na různých kupních cenách.

Hodnota nemovitosti	Výpočet	Odhadovaná daň z převodu	Efektivní sazba
€100,000	100 000 € × 3%	€3,000	3.00%
€250,000	4 500 € + (100 000 € × 5%)	€9,500	3.80%
€500,000	4 500 € + (350 000 € × 5%)	€22,000	4.40%
€750,000	22 000 € + (250 000 € × 6%)	€37,000	4.93%

S rostoucí pořizovací cenou se zvyšuje i efektivní daňová sazba, protože vyšší mezní sazbou se zdaňuje pouze částka přesahující jednotlivé prahové hodnoty.

Rozdíl mezi mezní sazba a efektivní sazba pro účely plánování. Mezní sazba je sazba, která se vztahuje na poslední euro hodnoty v rámci daného daňového pásma. Efektivní sazba je celková daň vydělená celkovou cenou a je vždy nižší než nejvyšší mezní sazba, protože předchozí části hodnoty byly zdaněny nižšími sazbami.

Nemovitost z druhotného trhu v hodnotě 750 000 € se podle sazby 6% nezdaňuje z celé ceny. Vyšší sazba se vztahuje pouze na částku přesahující příslušnou hranici.

U nemovitosti v hodnotě přesně 500 000 € činí daň 22 000 € — což odpovídá efektivní sazbě 4,40%. U nemovitosti v hodnotě 750 000 € se na částku 250 000 € přesahující hranici nejvyššího daňového pásma vztahuje sazba 6%, což představuje příplatek 15 000 €, takže celková daň činí 37 000 €, což odpovídá efektivní sazbě těsně pod 5%.

Kupující je povinen podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí a uhradit z něj vyplývající daňovou povinnost. Obecně platí, že daňové přiznání a platba musí být provedeny do 15 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy.

Žádost se podává u příslušného daňového úřadu v místě, kde se nemovitost nachází. Černohorský právník, daňový poradce nebo jiný řádně zmocněný zástupce může obvykle vyřídit tento úkon za kupujícího na základě platné plné moci.

Smluvní cena není automaticky uznána jako základu daně. Pokud daňový úřad usoudí, že deklarovaná cena je nižší než tržní hodnota nemovitosti, může na základě tržních údajů a vlastního postupu oceňování stanovit jiný základ daně.

Pozdní podání přiznání nebo opožděná platba mohou vést k úrokům z prodlení, pokutám nebo donucovacím opatřením podle platných předpisů o daňovém řízení. Kupující by proto měli sjednat, kdo ponese odpovědnost za podání přiznání, ještě před podpisem notářsky ověřené smlouvy.

Termín pro podání přiznání k dani z převodu a pro její zaplacení

Dokumenty obvykle požadované pro účely daně z převodu nemovitostí

Dokument	Proč to může být nutné
Notářsky ověřená kupní smlouva	Potvrzuje transakci, smluvní strany a smluvní hodnotu
Doklad totožnosti kupujícího	Identifikuje daňového poplatníka
Údaje z katastru nemovitostí	Určuje zdanitelný majetek
Daňové přiznání k převodu majetku	Prohlašuje nabytí a zdanitelnou událost
Plná moc	Vyžaduje se v případě, že řízení vede zástupce
Podkladové dokumenty k ocenění	Může být relevantní v případě, že dojde k přezkoumání deklarované hodnoty
Doklad o platbě	Potvrzuje vyrovnání daňového závazku

Přesný seznam požadovaných dokumentů je třeba ověřit u příslušného daňového úřadu v obci, kde se nemovitost nachází. V závislosti na kupujícím a struktuře transakce mohou být vyžadovány další firemní dokumenty, překlady, apostily nebo doklady týkající se nabytí nemovitosti.

Obvyklý postup je následující:

1. Kupní smlouva je podepsána a notářsky ověřena.
2. Vzniká povinnost nahlásit tuto transakci.
3. Daňové přiznání vyhotoví a podá kupující nebo jím pověřený zástupce.
4. Základ daně se stanoví na základě tržní hodnoty nemovitosti.
5. Vzniklý závazek je uhrazen ve stanovené lhůtě.
6. Kupující si ponechá vrácenou částku, daňové rozhodnutí nebo vyměření daně a doklad o platbě.

Obecná lhůta pro podání a úhradu činí 15 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy. V případě, že k převodu vlastnictví dochází na základě soudního rozhodnutí, dědického řízení, restrukturalizace společnosti nebo jiného právního mechanismu, může se událost, od níž lhůta běží, lišit a je třeba ji pro danou transakci ověřit.

Příklad: Celkový rozpočet na pořízení bytu z druhé ruky v hodnotě 250 000 €

Nákladová položka	Orientační částka
Nákupní cena	€250,000
Daň z převodu nemovitostí	€9,500
Notářský poplatek	Získejte cenovou nabídku pro konkrétní transakci
Nezávislé právní posouzení	Dohodněte se předem na rozsahu služeb a ceně
Certifikovaný tlumočník	Je-li to nutné pro notářské ověření
Katastrální a správní poplatky	Podle platných sazeb
Poplatky za bankovní a mezinárodní převody	Specifické pro danou banku
Agenturní provize	Pouze v případě, že je to smluvně stanoveno jako povinnost kupujícího
Celková potřeba hotovosti	Kupní cena včetně všech ověřených daní a transakčních nákladů

V tomto příkladu představuje daň z převodu ve výši 9 500 € pouze jednu část rozpočtu na pořízení nemovitosti. Kupující by si měl před podpisem smlouvy vyžádat samostatné písemné cenové nabídky na notářské poplatky, nezávislou právní prověrku, tlumočnické služby, náklady na zápis do katastru nemovitostí a mezinárodní platby.

Na základě výše popsaného orientačního rozmezí by si kupující mohl zpočátku vyhradit částku přibližně o 12 500–20 000 EUR vyšší než je kupní cena. Nejedná se o oficiální sazbu ani o zaručenou konečnou částku.

---

DPH u novostaveb

DPH se obecně vztahuje na první zdanitelný převod práva nakládat s nově postavenou nemovitostí. Jedná se o alternativu k dani z převodu nemovitostí – tyto dvě daně se při stejné transakci nevybírají současně, ale představují odlišné režimy v závislosti na povaze a statusu dodávky.

Standardní sazba DPH v Černé Hoře činí 21%. Přesné zacházení s DPH u transakce týkající se novostavby – včetně toho, které složky ceny podléhají DPH a jakou sazbou – by mělo být před podpisem smlouvy ověřeno na základě smlouvy s developerem, faktury a platných právních předpisů. Jelikož DPH je daň, kterou účtuje prodávající, je často zahrnuta již v inzerované ceně, a nikoli připočítána k ní. Kupující by si měli vždy vyžádat písemné potvrzení, zda je uvedená cena včetně DPH, a pokud tomu tak není, může být tento rozdíl značný.

Podmínky pro uplatnění DPH se vztahují k právnímu charakteru převodu, nikoli pouze ke stáří budovy nebo k obchodní identitě prodávajícího. Nemovitost v nedávno dokončeném developerském projektu se automaticky nekvalifikuje pro účely DPH – rozhodující je, zda transakce představuje první zdanitelný převod nově postavené nemovitosti podle platných pravidel. Následné převody téže nemovitosti obecně nespadají pod režim DPH pro první převod a mohou místo toho podléhat dani z převodu nemovitostí.

Od 1. dubna 2026 podléhá prodej stavebního pozemku, na který bylo vydáno stavební povolení, dani z přidané hodnoty, a to bez ohledu na to, zda je pozemek prodáván samostatně nebo společně s nově postavenou budovou. Stavební pozemek bez stavebního povolení zůstává obecně osvobozen od daně z přidané hodnoty.

Zálohy přijaté před 1. dubnem 2026 se novým postupem neřídí a tyto změny nevyžadují úpravu DPH u těchto záloh na příslušné konečné faktuře.

Kupující by proto měli ověřit, zda existuje platné stavební povolení, jak jsou pozemek a stavební prvky popsány ve smlouvě a na faktuře a zda uvedená cena zahrnuje příslušnou DPH.

Jakmile dojde k prvnímu převodu nemovitosti a ta je později znovu prodána na sekundárním trhu, bude se na tuto následnou transakci obecně vztahovat režim daně z převodu nemovitostí, nikoli DPH. Kupující, kteří plánují pořídit novostavbu a později ji prodat, by tuto skutečnost měli zohlednit ve svém dlouhodobém plánování.

Problém	První prodej přímo od developera	Nemovitosti z druhé ruky
Hlavní daň	DPH (obvykle zahrnuta v ceně)	Daň z převodu nemovitostí
Kdo za to nese odpovědnost?	Developer / prodejce	Kupující vyplní formulář a uhradí částku
Obvykle je zahrnuto v inzerované ceně	Často ano – potvrďte to písemně	Ne — samostatné náklady kupujícího
Je třeba uhradit také daň z převodu	Obecně ne	Ano
Klíčový bod, který je třeba ověřit	Sazba DPH, zda je cena včetně DPH	Deklarovaná hodnota vs. odhadovaná hodnota

Hledáte nemovitost, která odpovídá jak vašemu rozpočtu, tak očekávaným nákladům na její vlastnictví? Získejte individuální výběr nemovitostí v Černé Hoře na základě vaší preferované lokality, typu nemovitosti a plánu koupě.
Prohlédněte si výběr nemovitostí

---

Roční daň z nemovitosti

Každý vlastník nemovitosti v Černé Hoře – nebo v určitých případech i její zákonně oprávněný uživatel – je povinen uhradit roční daň z nemovitosti. Jedná se o opakující se povinnost, která trvá po celou dobu držení nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda je nemovitost obydlená, pronajatá nebo prázdná.

Obecný zákonný rozmezí pro roční daň z nemovitosti činí 0,25% až 1,00% stanovené tržní hodnoty nemovitosti. Na některé kategorie nemovitostí se však mohou vztahovat zvláštní zákonná rozmezí.

Druhé obytné nemovitosti nebo byty mohou být zdaněny v rozmezí od 0,30% do 1,50%. Neoprávněné stavby sloužící k uspokojení bytových potřeb mohou rovněž spadat do rozmezí 0,30% až 1,50%, zatímco neoprávněné stavby, které neslouží k uspokojení bytových potřeb, mohou podléhat sazbě až 2,00%.

Starší zdroje mohou rovněž uvádět zvláštní sazbu v rozmezí 0,30% až 5,00% pro nezastavěné stavební pozemky. Toto ustanovení bylo Ústavním soudem zrušeno a nemělo by být uváděno jako aktuální obecně platná sazba, aniž by se ověřilo, zda byla následně přijata náhradní právní úprava.

V rámci platných právních předpisů si každá obec stanovuje vlastní sazby a hodnotící koeficienty. Skutečnou výši roční daňové povinnosti je proto nutné ověřit na základě obecního daňového výměru pro konkrétní nemovitost.

Mezi faktory, které mohou ovlivnit výpočet roční daně, patří:

• Obec — každý místní samosprávný orgán si stanovuje vlastní sazby a koeficienty v rámci zákonem stanoveného rozmezí
• Územní zóna — nemovitosti v nejžádanějších pobřežních nebo městských oblastech mohou mít vyšší odhadní hodnotu
• Typ nemovitosti — byty, domy, obchodní prostory a pozemky se oceňují odlišně
• Kvalita a stav — při některých oceněních lze zohlednit kvalitu provedení a stáří stavby
• Použití — zda nemovitost slouží jako hlavní bydliště, rekreační dům nebo jako aktivum přinášející výnos
• Místně aplikované koeficienty — obce mohou pro určité zóny nebo způsoby využití uplatňovat koeficienty
• Obecní ocenění — odhadovaná tržní hodnota, z níž vychází příslušný orgán a která se může lišit od kupní ceny

Snížení daně z nemovitosti u hlavního bydliště

Obytná budova nebo byt, který slouží jako bydliště nebo trvalé místo pobytu daňového poplatníka, může splňovat podmínky pro snížení roční daně z nemovitosti.

Zkrácení zní:

• 20% pro daňového poplatníka;
• dalších 10% na každého člena domácnosti;
• s výhradou maximálního celkového snížení daně z nemovitosti ve výši 50%.

Tuto slevu nelze považovat za automatickou. Majitel by si měl ověřit požadavky obce týkající se bydliště, členů domácnosti a dokladů potřebných k uplatnění nároku na slevu.

U nemovitosti, která slouží především jako rekreační dům, investiční nemovitost nebo k krátkodobému pronájmu, by se nemělo automaticky předpokládat, že splňuje podmínky jen proto, že v ní majitel občas pobývá.

Na stránkách odhadovaná tržní hodnota Hodnota pro daňové účely je stanovena obcí a neodvozuje se přímo z kupní smlouvy. Nemovitost zakoupená za 250 000 € může být pro účely roční daně oceněna na poněkud odlišnou částku, a to v závislosti na tom, jak místní samospráva ocenila srovnatelné nemovitosti v dané oblasti. Kupující by neměli předpokládat, že smluvní cena bude sloužit jako daňový základ.

Níže uvedené příklady vycházejí z použití zákonného sazebního pásma na předpokládanou odhadní hodnotu. Nejedná se o odhad částky k úhradě na základě inzerované nebo smluvní ceny – obecní úřad stanovuje odhadní hodnotu samostatně a nezávisle.

Orientační odhadovaná hodnota	Při 0,251 TP20T	Při 1,001 TP20T
€150,000	375 € ročně	1 500 € ročně
€300,000	750 € ročně	3 000 € ročně
€600,000	1 500 € ročně	6 000 € ročně

Kdy a jak se platí roční daň z nemovitosti?

Roční daň z nemovitosti spravuje obec, v níž se nemovitost nachází. Pro účely roční daně je daňovým poplatníkem zpravidla osoba zapsaná jako vlastník nemovitosti k 1. lednu příslušného daňového roku. Zdanitelná tržní hodnota nemovitosti se rovněž stanovuje na základě jejího stavu a hodnoty k 1. lednu.

Příslušný obecní úřad vydává rozhodnutí o roční dani zpravidla do 30. dubna. V rozhodnutí je uvedena stanovená tržní hodnota, platná sazba, celková roční daňová povinnost, pokyny k platbě a informace o možnostech odvolání.

Roční závazek se zpravidla hradí ve dvou stejných splátkách:

Jeviště	Obecné časové rozvržení
Bylo stanoveno vlastnictví a zdanitelná hodnota	1. ledna
Bylo vydáno rozhodnutí o obecní dani	Obvykle do 30. dubna
První splátka	Do 30. června
Druhá část	Do 31. října

Vzhledem k tomu, že status daňového poplatníka se určuje na základě vlastnických poměrů k 1. lednu, neznamená prodej nemovitosti v pozdějším období roku nutně převod stávajícího ročního daňového základu na kupujícího. Z praktického smluvního hlediska se kupující a prodávající mohou dohodnout na rozdělení ročních nákladů mezi sebe, avšak nelze předpokládat, že by tato soukromá dohoda změnila osobu vedenou obcí jako daňový poplatník.

Před dokončením transakce by si strany měly vyžádat nejnovější daňové rozhodnutí, potvrzení o zaplacení a, je-li k dispozici, výpis od obce, z něhož bude patrné, zda zůstávají nesplaceny nějaké dluhy na dani z nemovitosti, úroky z prodlení nebo dlužná částka z exekuce.

Vlastník by měl postupovat podle platebních pokynů a údajů pro identifikaci platby uvedených v rozhodnutí obce. Platba by měla obvykle obsahovat identifikaci daňového poplatníka, identifikační číslo nemovitosti nebo daňového účtu, příslušný rok a druh daňové povinnosti.

Platba ze zahraničního bankovního účtu je sice možná, majitel účtu by si však měl ověřit IBAN a SWIFT obecního úřadu, referenční číslo platby a způsob vyúčtování poplatků korespondenční banky. Částka, kterou obec obdrží, musí být dostatečná k úplnému uhrazení závazku.

Pokud rozhodnutí nedorazí, měl by se vlastník obrátit na obecní daňový úřad nebo pověřit zástupce, aby kopii získal. Vlastník může rovněž požádat o výpis z účtu, na kterém budou uvedeny vyměřené závazky, zaúčtované platby, úroky a případný nesplacený zůstatek.

Před nákupem či prodejem by si strany měly vyžádat písemné potvrzení o aktuálním stavu ročních daňových povinností a, je-li to možné, také potvrzení, že neexistují žádné nesplacené závazky z obecní daně z nemovitostí.

Roční daň z nemovitosti podle obce: Co je třeba ověřit

Obec	Co může ovlivnit posouzení	Co by měl kupující požadovat
Budva	Zóna, poloha na pobřeží, způsob využití a typ nemovitosti	Nejnovější daňové rozhodnutí a stanovená hodnota
Kotor	Chráněná oblast, lokalizační zóna a charakteristiky nemovitosti	Použitelné koeficienty a nesplacený zůstatek
Tivat	Prvotřídní lokalita, typ nemovitosti a účel využití	Obecní odhad hodnoty nemovitosti a aktuální roční poplatek
Herceg Novi	Umístění, stav a zamýšlené použití	Aktuální rozhodnutí a stav platby
Bar	Městská nebo pobřežní oblast a kategorie nemovitosti	Stanovena hodnota a příslušná sazba
Podgorica	Městská zóna, typ nemovitosti a zamýšlené využití	Městský výpočet a splátkový kalendář

Z této tabulky nevyplývá, že by jedna obec nutně měla vyšší nebo nižší daňovou sazbu než jiná. Skutečné vyměření daně je třeba ověřit na základě aktuálního rozhodnutí obce a použité metodiky oceňování.

Dvě nemovitosti se stejnou kupní cenou mohou mít odlišné roční daňové výměry, protože se mohou lišit jejich obecně stanovené hodnoty, zóny umístění, způsob využití a vlastnosti nemovitostí.

Poloha nemovitosti ovlivňuje nejen její tržní cenu, ale i průběžné náklady spojené s vlastnictvím. Nejvhodnější lokality pro koupi nemovitosti v Černé Hoře se značně liší, pokud jde o obecní poplatky, lokalizační koeficienty a stanovené hodnoty, a při jakémkoli srovnání jednotlivých lokalit se vyplatí tyto rozdíly zohlednit.

Příklad: Roční rozpočet na údržbu bytu

Roční náklady	Základ pro výpočet
Roční daň z nemovitosti	Obecní odhadní hodnota a příslušná sazba
Údržba budov nebo sdružení vlastníků bytů	Tarif pro stavitele nebo správcovskou společnost
Správa nemovitostí	Procento z nájemného nebo paušální poplatek
Pojištění	Vybraná rizika a limity pojistného krytí
Poplatky za služby v době, kdy je nemovitost neobsazená	Tarify poskytovatelů a minimální paušální poplatky
Poplatky související s cestovním ruchem	Pouze v případě, že je nemovitost využívána k turistickému ubytování
Účetnictví a daňové výkaznictví	Pokud nemovitost generuje zdanitelný příjem

Roční daň z nemovitosti tedy představuje pouze jednu část nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti v Černé Hoře. Při výpočtu návratnosti investice je třeba zohlednit také náklady na údržbu, energie, pojištění, správu, období bez příjmů z pronájmu a případné náklady spojené s podáváním zpráv či cestovním ruchem.

---

Daň z příjmů z pronájmu

Příjmy z pronájmu nemovitosti v Černé Hoře zakládají daňovou povinnost v Černé Hoře, a to bez ohledu na to, kde má vlastník bydliště. Status nerezidenta nezbavuje vlastníka povinnosti platit černohorskou daň z příjmů pocházejících z nemovitostí nacházejících se v této zemi.

Podle Přehledy daní společnosti PwC pro Černou Horu, příjmy z pronájmu, které pobírají fyzické osoby, podléhají dani z příjmů fyzických osob. Platná sazba pro příjmy z pronájmu činí v současné době 15%. To platí pro zdanitelný příjmy z pronájmu, které se nemusí nutně shodovat s hrubým vybraným nájemným.

Místní příplatek k dani z příjmů z pronájmu

Kromě daně z příjmů fyzických osob může být splatná místní přirážka, pokud má daňový poplatník trvalé bydliště v některé z černohorských obcí.

Příplatek se vypočítává z částky vyměřené daně z příjmů fyzických osob, nikoli z hrubého nájemného nebo zdanitelného příjmu z pronájmu:

• 13% z vyměřené daně z příjmů fyzických osob ve většině obcí;
• 15% z vyměřené daně z příjmů fyzických osob v Podgorici a Cetinje.

Například příplatek ve výši 13% nezvyšuje sazbu daně z příjmů z pronájmu ve výši 15% na 28%. Vypočítává se jako 13% z již vyměřené daně z příjmů fyzických osob.

Je třeba samostatně ověřit, zda se toto opatření vztahuje na vlastníka, který není rezidentem, protože příplatek k dani se váže na obec, v níž má daňový poplatník trvalé bydliště.

Další povinnosti při krátkodobém pronájmu

Krátkodobé turistické ubytování může být spojeno s povinnostmi, které se obvykle nevztahují na běžný dlouhodobý nájem k bydlení. V závislosti na nemovitosti a modelu provozování mohou tyto povinnosti zahrnovat schválení nebo zařazení ubytování do kategorie, registraci hostů, výběr nebo vykazování turistické daně, vedení záznamů o rezervacích a dodržování místních požadavků v oblasti cestovního ruchu.

Povinnost	Dlouhodobý pronájem	Krátkodobý turistický pronájem
Vykazování příjmů z pronájmu	Ano	Ano
Registrace hostů	Obvykle se nejedná o registraci turistů	Obecně požadované
Pobytová daň	Obvykle se to nevztahuje	Může se vztahovat
Schválení ubytování	Záleží na způsobu použití	Může být vyžadováno
Záznamy z rezervační platformy	Obvykle není ústředním prvkem dané činnosti	Mělo by se zachovat
Povinnosti v oblasti místního cestovního ruchu	Omezené	Může se vztahovat

Turistická daň se liší od daně z příjmů z pronájmu, kterou platí majitel. První z nich souvisí s pobyty turistů a místní správou cestovního ruchu; druhá je daní z zdanitelného příjmu majitele.

Pokud nemovitost spravuje správcovská společnost, měla by smlouva o správě jasně stanovit rozdělení odpovědnosti za registraci hostů, výběr turistické daně, podávání hlášení, fakturaci, záznamy na platformách a dokumentaci k dani z příjmů.

Majitelé, kteří jsou daňovými rezidenty v jiné zemi, by měli rovněž zvážit, zda jejich domovská země zdaňuje stejné příjmy z pronájmu a zda smlouva o zamezení dvojího zdanění platí dohoda mezi touto zemí a Černou Horou. Černá Hora má uzavřeny dohody s řadou zemí, které mohou mít vliv na způsob zdanění příjmů z pronájmu v přeshraničním kontextu – jedná se o otázku odlišnou od černohorské povinnosti a závisí na konkrétní smlouvě.

V této souvislosti je důležité rozlišovat mezi osobním vlastnictvím nemovitosti a jejím držením prostřednictvím společnosti. Korporátní struktura mění platný daňový režim, sazbu, ohlašovací povinnosti i náklady, a není automaticky výhodnější. Je třeba ji posuzovat s ohledem na konkrétní okolnosti, nikoli ji automaticky považovat za výhodnou.

Před koupí nemovitosti s úmyslem ji pronajímat se vyplatí ověřit, zda je její využití k tomuto účelu ze zákona povoleno. Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře nezahrnuje pouze vlastnická práva a povolení – zahrnuje také ověření, zda je u dané nemovitosti a v dané lokalitě skutečně povolen krátkodobý nebo turistický pronájem.

Nejste si jisti, která nemovitost odpovídá vašim cílům?
Stejná daňová pravidla mohou vést k velmi odlišným nákladům na vlastnictví v závislosti na poloze nemovitosti, její ceně, strategii pronájmu a zamýšleném využití. Odpověď pár rychlých otázek a my pro vás připravíme individuální výběr nemovitostí, které nejlépe odpovídají vašemu rozpočtu a investičním cílům.

---

Daň z kapitálových zisků

Je-li nemovitost prodána za cenu vyšší, než jsou její pořizovací náklady, podléhá výsledný zisk v Černé Hoře zpravidla dani z kapitálových výnosů. Platná sazba pro fyzické osoby činí 15%, v souladu s širším rámcem daně z příjmů fyzických osob, jak je popsán v publikaci „PwC Worldwide Tax Summaries“.

Pokud má prodávající bydliště v některé z černohorských obcí, může se na stanovenou daň z příjmů fyzických osob vztahovat také místní příplatek. Tento příplatek činí obvykle 13% z částky daně z příjmů fyzických osob, v Podgorici a Cetinje pak 15%.

Příplatek se nevypočítává přímo z prodejní ceny ani z kapitálového zisku. Jeho uplatnění je třeba ověřit podle bydliště prodávajícího a jeho daňového statusu.

Společnost PwC popisuje zdanitelný zisk jako rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou daňový poplatník nemovitost nabyl. To, zda lze do základu daně zahrnout konkrétní transakční náklady nebo náklady na pozdější úpravy, je třeba ověřit podle platných předpisů o dani z příjmů fyzických osob a doložit příslušnou dokumentací.

Uschovejte kupní smlouvu, doklady o platbách a faktury za významné stavební práce. Chybějící dokumentace může při prodeji nemovitosti zkomplikovat stanovení skutečného zdanitelného zisku.

Majitelé by si měli uchovávat faktury a doklady o platbách za náklady související s pořízením nemovitosti a za veškeré významné práce provedené na nemovitosti. Černohorský daňový poradce by měl potvrdit, které zdokumentované částky lze zohlednit při výpočtu zdanitelného zisku. Považovat vedení účetnictví za něco druhořadého je častou chybou, která může vést k vyšší daňové povinnosti, než je nutné.

Náklady a dokumenty související s kapitálovými zisky

Výchozím bodem pro výpočet kapitálového zisku je rozdíl mezi uznanou hodnotou při prodeji a pořizovací hodnotou nemovitosti. V závislosti na platných předpisech mohou být relevantní také určité doložené náklady na pořízení, transakci, úpravy a prodej.

Žádný výdaj by neměl být automaticky považován za odpočitatelný. Jeho uznání závisí na povaze výdaje, dostupných podkladových dokladech a daňových předpisech platných v době prodeje nemovitosti.

Vlastník by měl uchovávat dokumenty týkající se:

• zdokumentovaná pořizovací cena;
• daň z převodu zaplacená při nabytí;
• notářské a registrační poplatky;
• náklady na nezávislé právní služby;
• významné stavební práce nebo investice do modernizace;
• rekonstrukční práce a nezbytná povolení;
• běžné opravy, údržba a nábytek;
• provize agentury a další doložené náklady spojené s prodejem.

Běžná údržba, mobilní nábytek a investiční úpravy mohou být účtovány odlišným způsobem. Jejich zaúčtování závisí na povaze výdaje, platných právních předpisech a podkladových dokladech.

Náklady nebo dokument	Proč by to mělo být zachováno
Kupní smlouva	Stanoví pořizovací hodnotu
Doklad o bankovním převodu	Potvrzuje skutečnou platbu
Potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti	Dokládá zaplacenou daň ve fázi akvizice
Faktury za notářské a registrační služby	Může přispět ke snížení transakčních nákladů
Faktury za stavební práce a rekonstrukce	Může podporovat příslušná vylepšení
Stavební povolení a schválení	Podporujte charakter velkých stavebních projektů
Kupní smlouva	Stanoví likvidační hodnotu
Faktura agentury	Náklady spojené s prodejem dokumentů

Majitelé mohou obecně před výpočtem daně odečíst část nákladů ze svých hrubých příjmů z pronájmu. Obvykle jsou k dispozici dva přístupy: uplatnění nároku na zdokumentované skutečné výdaje podložené účtenkami a fakturami, nebo použitím standardní odpočet na základě procentního podílu z hrubého příjmu, pokud to předpisy umožňují. Je třeba si ověřit platnou metodu odpočtu a příslušnou procentní sazbu pro dané daňové období a typ nemovitosti, protože předpisy se mohou měnit a ne každá kategorie výdajů je nutně uznána.

Následující text představuje zjednodušený příklad toho, jak by se mohla vypočítat daň z příjmů z pronájmu s využitím standardního odpočtu nákladů 30% popsaného společností PwC v případě, že skutečné výdaje spojené s pronájmem nejsou doloženy. Tento příklad nenahrazuje odborné poradenství.

Roční hrubé nájemné	Standardní náklady u 30%	Ilustrativní zdanitelný příjem	Ilustrační daň ve výši 15%
€12,000	€3,600	€8,400	€1,260
€24,000	€7,200	€16,800	€2,520
€40,000	€12,000	€28,000	€4,200

Výše uvedené údaje uvádějí pouze orientační výši daně z příjmů fyzických osob. Nezahrnují žádnou případnou obecní přirážku.

Situace v oblasti pronájmů	Standardní odpočet
Standardní pronájem bytů	30%
Kvalifikované turistické ubytování	50% nebo 70%
Zdokumentované skutečné výdaje	Může být použito místo toho, je-li to povoleno

To, která metoda odpočtu se použije, závisí na druhu pronájmu a na dostupných dokladech.

Na splňující podmínky pronájmy v rámci cestovního ruchu se za určitých okolností mohou vztahovat různé procentní sazby standardních nákladů – 50% nebo 70%. Majitelé, kteří mohou doložit skutečné výdaje, mohou místo standardního odpočtu uplatnit tyto výdaje, což by mohlo vést k odlišnému výsledku.

Společnost PwC uvádí výjimky týkající se nemovitostí, které daňový poplatník využívá jako své jediné a hlavní místo bydliště, a také určité převody mezi manželi nebo na blízké rodinné příslušníky. Každá výjimka závisí na splnění příslušných zákonných podmínek a je třeba ji ověřit před dokončením prodeje či převodu. Dlouhá doba vlastnictví sama o sobě nezaručuje výjimku podle černohorského práva a Nemělo by se předpokládat, že existují výjimky, aniž by se ověřily aktuální právní požadavky..

Pokud je nemovitost ve vlastnictví společnosti, a nikoli fyzické osoby, je zisk z prodeje považován za příjem společnosti, nikoli za osobní kapitálový zisk, a uplatňuje se na něj odlišný daňový režim. Dopady na celkovou daňovou zátěž závisí na struktuře společnosti, nákladech a plánech na rozdělení zisku. Prodejci, kteří jsou rezidenty v jiné zemi, by také měli zvážit, zda tato země zdaňuje stejný zisk – smlouva o zamezení dvojího zdanění může snížit nebo odstranit překrývající se daňovou povinnost, ale záleží to na konkrétní smlouvě.

Širší pohled na rizika, která ovlivňují hodnotu nemovitosti při dalším prodeji, a na náklady spojené s případnými chybami při koupi, najdete v našem přehledu chyb při koupi nemovitosti v Černé Hoře.

---

Další daně související s nemovitostmi

Kromě těchto pěti hlavních daní je dobré se před koupí nemovitosti nebo před změnou vlastnických poměrů seznámit ještě s několika dalšími situacemi.

Dědictví a dary

Při převodu majetku formou dědictví nebo daru se uplatňuje zvláštní daňový režim. Způsob zacházení závisí především na kategorii dědice: dědicové prvního řádu – obvykle manžel či manželka, děti a rodiče – mohou mít nárok na osvobození od daně, zatímco převody na vzdálenější dědice nebo osoby, které nejsou v příbuzenském vztahu, mohou podléhat zdanění podle předpisů o dani z převodu majetku nebo dědické dani. Konkrétní podmínky, výjimky a platné sazby by měl ověřit notář, který pozůstalost vyřizuje, jelikož pravidla závisí na konkrétním vztahu a okolnostech.

Pokud má příjemce bydliště také v jiné zemi, mohou být relevantní i přeshraniční daňové povinnosti týkající se dědické nebo darovací daně v dané jurisdikci. Před dokončením převodu je třeba ověřit příslušnou kategorii dědictví a daňové zacházení.

Turistické a místní poplatky

Majitelé nemovitostí, kteří své nemovitosti pronajímají hostům, by si měli uvědomit rozdíl mezi různými druhy poplatků. Tyto roční daň z nemovitosti jedná se o pravidelný obecní poplatek, který hradí vlastník. Samostatně pak hosté ubytovaní v krátkodobém ubytování obvykle musí zaplatit pobytová daň; v případě registrovaného ubytování může mít hostitel nebo provozovatel ubytování povinnosti související s registrací hostů, výběrem tohoto poplatku nebo jeho vykazováním místním orgánům. V některých obcích mohou platit také další poplatky související s nemovitostmi v souvislosti s turistickou činností. Jedná se o samostatné povinnosti a jejich považování za jednu souhrnnou platbu může vést k chybám při vykazování.

Před zahájením pronájmu nemovitosti je třeba si u příslušného obecního úřadu nebo místní turistické organizace ověřit přesný postup, registrační požadavky a částky.

Nákup prostřednictvím společnosti

Problém	Osobní vlastnictví	Vlastnická struktura společnosti
Daň ve fázi nákupu	Záleží na tom, zda se jedná o DPH nebo daň z převodu nemovitostí	Záleží také na tom, zda se jedná o DPH nebo daň z převodu nemovitostí
Příjmy z pronájmu	Pravidla pro daň z příjmů fyzických osob	Pravidla pro daň z příjmů právnických osob
Účetnictví	Omezené osobní hlášení	Průběžné vedení účetnictví a podávání daňových přiznání
Vrácení DPH	Obvykle není k dispozici pro soukromé účely	Může být možné za splnění podmínek týkajících se DPH
Prodej nemovitosti	Režim zdanění kapitálových zisků fyzických osob	Způsob zdanění příjmů právnických osob
Rozdělení zisku	Neplatí	Může dojít k zdanění dividend
Roční kontrola dodržování předpisů	Obecně nižší	Náklady společnosti na údržbu a účetnictví
Plánování pozůstalosti	Pravidla pro nástupnictví fyzických osob	Je třeba zohlednit akcie a strukturu společnosti

Nákup prostřednictvím společnosti není automaticky daňově výhodnější. Porovnání by mělo zahrnovat daň z příjmů právnických osob, vedení účetnictví, podávání výročních zpráv, bankovní poplatky, status z hlediska DPH, odčerpání či rozdělení zisku a daňové důsledky budoucího prodeje nemovitosti nebo akcií společnosti.

---

Daně a další náklady spojené s nákupem

Jednou z nejčastějších chyb při plánování je považovat všechny náklady související s nákupem za “daně”. Některé náklady jsou skutečně daněmi – zákonem stanovené poplatky vypočítávané z hodnoty transakce nebo nemovitosti. Jiné jsou odměny za odborné služby, administrativní poplatky nebo náklady na služby. Toto rozlišení je důležité, a to nejen proto, že o daních nelze vyjednávat, zatímco výše poplatků se může lišit.

Náklady	Daň nebo poplatek	Jednorázové nebo opakované	Obvykle hradí	Co je třeba ověřit
Daň z převodu nemovitostí	Daně	Jednorázový	Kupující	Platí pro další prodej; ověřte cenové pásmo
DPH u novostaveb	Daně	Jednorázový	Prostřednictvím vývojáře	Zda je cena včetně DPH
Roční daň z nemovitosti	Daně	Opakující se	Majitel	Městská sazba a stanovená hodnota
Notářské poplatky	Poplatek	Jednorázový	Jak bylo dohodnuto; náklady obvykle hradí kupující	Sazby místních notářů
Právní / nezávislé posouzení	Poplatek	Jednorázový	Kupující	Rozsah a náklady dohodnuty předem
Certifikovaný tlumočník	Poplatek	Jednorázový	Kupující	Vyžadováno u některých podpisů
Katastr / správní poplatky	Poplatek	Jednorázový	Kupující	Aktuální registrační poplatky
Agenturní provize	Poplatek	Jednorázový	Liší se podle dohody	Kdo hradí náklady, jak bylo dohodnuto v rámci transakce
Náklady na mezinárodní převody	Poplatek	Jednorázový	Kupující	Bankovní poplatky, poplatky korespondenčním bankám
Údržba budov / Sdružení vlastníků bytů	Poplatek	Opakující se	Majitel	Měsíční nebo roční poplatek za služby
Obnovení dodávek energií	Poplatek	Jednorázový	Kupující	Poplatky za zřízení služby u konkrétního poskytovatele

Pravidla pro bankovní platby při transakcích s nemovitostmi

Novely zveřejněné v Černé Hoře v květnu 2026 zavedly přísnější platební požadavky pro transakce s nemovitostmi přesahující 10 000 EUR.

Platby v rámci těchto transakcí musí být zpracovány prostřednictvím bankovního systému a musí být provedeny na bankovní účet vedený v Černé Hoře. V kupní smlouvě a platebních pokynech by mělo být jasně uvedeno, který černohorský účet se používá a jakým způsobem budou převáděny kupní cena, zálohy a splátky.

Pokud byla část kupní ceny nebo záloha uhrazena před notářským ověřením, může notář požadovat doklad prokazující, že bankovní transakce byla provedena. Prohlášení stran o tom, že platba byla provedena, samo o sobě nestačí.

Zahraniční kupující by si měli před podpisem smlouvy ověřit způsob platby a počítat s časovou rezervou na:

• kontroly dodržování bankovních předpisů a kontroly původu finančních prostředků;
• v případě potřeby zřídit účet;
• mezinárodní převody přes SWIFT;
• poplatky korespondenčních bank;
• přepočet měn;
• zajištění potvrzení o platbě pro notáře.

Kupující by neměl převádět finanční prostředky na soukromý účet nebo účet třetí strany, který není v notářsky ověřených dokumentech k transakci jasně uveden, aniž by si nejprve vyžádal nezávislé právní potvrzení.

Notářské poplatky v Černé Hoře jsou stanoveny regulovaným sazebníkem, a lze je proto odhadnout na základě hodnoty nemovitosti. Podle sazebníku platného od 9. dubna 2026 se základní poplatek za standardní notářskou listinu pohybuje od 180 EUR u nemovitostí v hodnotě do 19 999,99 EUR až po 480 EUR u nemovitostí v hodnotě od 80 000 EUR do 119 999,99 EUR. Nad 120 000 € se poplatek zvyšuje o 13 € za každých započatých 15 000 € hodnoty, a to až do maximální výše základního poplatku 8 000 €. DPH, správní poplatky a případné další notářské služby se účtují zvlášť.

Za zmínku také stojí, že provize agentur nejsou pevně daným pravidlem: to, kdo poplatek hradí, závisí na tom, jak byla transakce sjednána, a toto by mělo být vyjasněno ještě před podáním nabídky. Někteří developeři zahrnují náklady na zprostředkování do svých cen; u transakcí s nemovitostmi z druhé ruky se struktura liší.

Pro kupující, kteří mají v úmyslu uskutečnit nákup, aniž by byli fyzicky přítomni v Černé Hoře, je tento proces spojen s dodatečným plánováním týkajícím se plné moci, vzdáleného podepisování dokumentů a zajištění mezinárodních plateb.

Notářské poplatky v Černé Hoře

Notářské poplatky se vypočítávají podle regulovaného sazebníku, nikoli na základě volného vyjednávání, jako je tomu u běžných komerčních služeb. Konečná částka faktury však závisí na hodnotě transakce, druhu notářského úkonu a na dalších požadovaných dokumentech či službách.

Za plné moci, souhlasy, ověřené kopie, další originály, prohlášení, přílohy a další notářské úkony mohou být účtovány samostatné poplatky. Při žádosti o cenovou nabídku je rovněž třeba si ověřit výši platné DPH a náhradu výdajů.

Hodnota nemovitosti	Orientační základní notářský poplatek	Základní poplatek včetně DPH 21%
Až 19 999,99 €	€180	€217.80
20 000–39 999,99 EUR	€250	€302.50
40 000–59 999,99 EUR	€350	€423.50
60 000–79 999,99 EUR	€420	€508.20
80 000–119 999,99 EUR	€480	€580.80
Nad 120 000 €	480 € + 13 € za každých započatých 15 000 € nad částkou 120 000 €	K vypočítanému poplatku se připočítává DPH
Maximální základní poplatek	€8,000	€9,680

Tyto částky zahrnují pouze základní poplatek. Konečná faktura může dále obsahovat poplatky za ověřené kopie, další originály, plné moci, přílohy, tlumočení, administrativní náklady a další služby související s danou transakcí.

Vybraný notář by měl před notářským ověřením předložit písemný odhad nákladů. V tomto odhadu by měl být rozlišen hlavní notářský poplatek od DPH, poplatků za kopie, ověření, tlumočení a jakýchkoli dalších služeb účtovaných zvlášť.

Právní náklady, náklady na překlad a registrační poplatky

Náklady	Jak se to obvykle počítá	Co ovlivňuje výši
Nezávislé právní posouzení	Paušální poplatek, odstupňovaný poplatek nebo procentní sazba	Historie vlastnických práv, povolení, zástavní práva, prodávající v podobě právnické osoby a složitost transakce
Certifikovaný tlumočník	Na základě domluvy nebo podle stráveného času	Doba trvání a náročnost notářského podpisu
Překlad dokumentů	Na stránku nebo na dokument	Požadavky na objem, jazyk a certifikaci
Zápis do katastru nemovitostí	Administrativní poplatek	Druh a počet žádostí
Plná moc	Vypracování dokumentů, notářské ověření a legalizace	Země vydání, požadavky na překlad a apostilu
Mezinárodní platba	Bankovní sazby	Přepočet měn, banka odesílatele a korespondenční banky

Notář a nezávislý právník kupujícího plní různé funkce. Notář ověřuje platnost transakce a zajišťuje, aby notářský zápis splňoval platné formální požadavky. Nezávislý právník provádí prověrku nemovitosti a zastupuje zájmy kupujícího.

Certifikovaný tlumočník zajišťuje, aby strana, která nerozumí jazyku notářského listu, porozuměla obsahu dokumentu i právním důsledkům jeho podpisu. Tlumočník nenahrazuje nezávislé právní poradenství.

Vzhledem k tomu, že ceny těchto služeb se liší v závislosti na transakci a poskytovateli, měli by si kupující vyžádat písemné cenové nabídky, místo aby se spoléhali na jediný celostátní odhad.

---

Tři praktické daňové scénáře

Následující scénáře slouží pouze jako ilustrace pro plánování, nejedná se o oficiální daňové výpočty. Jejich účelem je ukázat, jak se hlavní daně vzájemně ovlivňují u nemovitostí různých typů a hodnot. Skutečné částky závisí na rozhodnutích obce, ověřeném stavu nemovitosti a individuálních okolnostech.

Scénář 1: Byt na sekundárním trhu za 140 000 €

Další položka	Příklad
Notářský poplatek	Vyžádejte si písemnou cenovou nabídku podle aktuálního ceníku
Nezávislé právní posouzení	Před provedením rezervace se dohodněte na rozsahu služeb a ceně
Certifikovaný tlumočník	Uveďte, je-li to nutné pro podepsání
Katastrální a bankovní poplatky	Zjistěte si aktuální sazby a bankovní poplatky
Orientační částka nad cenou	Přibližně 7 000–11 200 €, s výhradou ověření
Lhůta pro zaplacení daně z převodu nemovitosti	Vrácení a úhrada jsou zpravidla splatné do 15 dnů od data uzavření smlouvy

Tento příklad znázorňuje běžný nákup nemovitosti z druhé ruky. Ačkoli se daň z převodu nemovitosti vypočítává snadno, výše roční daně z nemovitosti závisí spíše na ocenění stanoveném obcí než na kupní ceně.

Scénář 2: Novostavba bytu za 280 000 €

Položka	Příklad	Poznámky
Nákupní cena	€280,000	Nově postavený byt
Daň z převodu nemovitostí	Obecně se to nevztahuje	Pokud se DPH vztahuje na první zdanitelné převedení
DPH	Ověřte si to u vývojáře	Zkontrolujte, zda je již zahrnuto v kupní ceně
Roční daň z nemovitosti	Přibližně 700–2 800 €	Na základě obecního odhadu
Hlavní ověření	Způsob účtování DPH	Před podpisem si ověřte smlouvu a fakturu

Kupující by měl připravit dva různé návrhy cen:

• Včetně DPH: Uvedená částka 280 000 € již zahrnuje DPH, kterou zaúčtoval developer. Kupující by měl v rozpočtu počítat samostatně s náklady na notáře, právní prověrku, překlad, zápis do katastru nemovitostí a bankovní poplatky.
• bez DPH: Je třeba připočítat DPH v souladu s podmínkami uvedenými ve smlouvě a na faktuře, což podstatně zvyšuje požadovaný rozpočet.

Před podpisem smlouvy se ujistěte, že se jedná o první zdanitelný převod novostavby, a nikoli o prodej z druhé ruky. Kupující, jímž je právnická osoba, by si měl rovněž vyžádat účetní poradenství ohledně toho, zda bude registrován jako plátce DPH, zda bude nemovitost využívána k zdanitelné podnikatelské činnosti a zda bude možné uplatnit odpočet vstupní DPH.

Scénář 3: Pobřežní vila v hodnotě 650 000 €, pronajímaná sezónně

Položka	Příklad
Nákupní cena	€650,000
Daň z převodu nemovitostí	€31,000
Roční daň z nemovitosti	Přibližně 1 625–6 500 €
Hrubý roční příjem z pronájmu	€50,000
Příklad výpočtu daně z příjmů z pronájmu	€5,250
Budoucí prodejní cena	€800,000
Ilustrativní kapitálový zisk	€150,000
Příklad daně z kapitálových výnosů	€22,500

Tento scénář zahrnuje několik daňových kategorií, které se mohou vztahovat na celé období vlastnictví. Skutečná daňová situace závisí na způsobu využití nemovitosti, podkladové dokumentaci a platných právních předpisech v době koupě a prodeje.

Další položka pro první ročník	Základ pro výpočet
Registrace turistického ubytování	Aktuální požadavky místních orgánů a orgánů pro cestovní ruch
Pobytová daň	Odlišně od daně z příjmů z pronájmu
Správa nemovitostí	Dohodnuté procento nebo pevný roční poplatek
Údržba a servis	Skutečný rozpočet na vilu a vybavení
Pojištění a poplatky za energie v době, kdy je nemovitost prázdná	Nabídky poskytovatelů a pojišťoven
Doklady o nákladech na pronájem	Faktury a doklady o bankovních platbách
Soubor budoucích kapitálových zisků	Kupní smlouva, daňový doklad, faktury za stavební úpravy a povolení

Náklady na vlastnictví v prvním roce by měly být vykazovány odděleně od pořizovacích nákladů a měly by zahrnovat roční daň z nemovitosti, správu, údržbu, pojištění, poplatky za služby, náklady spojené s dodržováním předpisů v oblasti cestovního ruchu a vykazování příjmů z pronájmu.

---

Jak se připravit před nákupem

1. Potvrďte, zda se jedná o první prodej nebo o další prodej. To určuje, zda se uplatňuje daň z převodu nemovitosti nebo DPH – tyto dvě daně nejsou zaměnitelné a odpověď má vliv jak na výpočet nákladů, tak na povinnost podat daňové přiznání.
2. Požádejte o písemné potvrzení o způsobu účtování DPH. Pokud kupujete od developera, vyžádejte si předem písemné potvrzení, zda inzerovaná cena zahrnuje DPH, a pokud ano, v jaké výši. Nespoléhejte se na ústní ujištění.
3. Vypočítejte daň z převodu majetku podle progresivních daňových pásem. U transakcí s nemovitostmi určenými k dalšímu prodeji použijte na hodnotu nemovitosti třípásmovou strukturu. Pokud hodnota nemovitosti přesahuje 150 000 €, nepoužívejte na celou cenu jednotnou sazbu 3%.
4. Získejte příslušné informace o obecních daních. Obraťte se na obecní úřad nebo si najměte místního odborníka, abyste se seznámili s roční sazbou daně z nemovitosti a metodikou stanovení hodnot pro danou lokalitu. Sazby a koeficienty se liší.
5. Ověřte aktuální stav daní a exekučních řízení týkajících se dané nemovitosti. Vyžádejte si od prodávajícího poslední roční rozhodnutí o dani z nemovitosti, doklad o zaplacení stanovených splátek a aktuální výpis z účtu u obce, z něhož vyplývá případný nesplacený zůstatek. Právník by měl rovněž získat aktuální výpis z katastru nemovitostí a ověřit, zda na nemovitosti nejsou zapsány hypotéky, záznamy o exekucích, zákazy nebo jiná břemena.
6. Ověřte, zda je použití povoleno a jaká je situace ohledně pronájmu. Pokud máte v úmyslu nemovitost pronajímat, ověřte si, zda je její využití k tomuto účelu v souladu se zákonem, a seznamte se s příslušnými registračními a oznamovacími povinnostmi.
7. Odhadněte roční náklady spojené s vlastnictvím. Sestavte si realistický roční rozpočet, který pokryje daň z nemovitosti, náklady na údržbu budovy nebo poplatky společenství vlastníků, náklady na energie a případné poplatky za správu. To jsou skutečné provozní náklady této investice.
8. Prověřte daňové důsledky přeshraničních transakcí. Zvažte, jak by se ve vaší zemi daňového domicilu zacházelo s příjmy z pronájmu, zisky z prodeje a případným dědictvím a zda se na vás vztahují nějaké smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Pokud uvažujete o financování nákupu v dané zemi, náš průvodce na téma Hypotéka v Černé Hoře pro cizince zahrnuje hlavní podmínky poskytnutí úvěru a související náklady.
9. Uchovávejte všechny smlouvy, faktury a doklady o platbách. Od okamžiku koupě si vytvořte složku, která bude obsahovat notářsky ověřenou smlouvu, doklady o zaplacení daně z převodu nemovitosti, faktury za stavební úpravy, náklady na zprovoznění inženýrských sítí a veškerou korespondenci s daňovým úřadem. Tato dokumentace je nezbytná pro přesný výpočet budoucí daně z kapitálových zisků.

Před podpisem si vyžádejte písemný rozpis nákladů, ve kterém budou zvlášť uvedeny kupní cena, daně, honoráře odborníků, náklady na registraci a pravidelné výdaje spojené s vlastnictvím.

Údaje, které je třeba ověřit před podpisem

Postava nebo postavení	Kdo by to měl potvrdit	Když
Dohodnutá kupní cena	Prodávající a kupující	Před rezervací
Status prvního zdanitelného převodu nebo dalšího prodeje	Developer, právník nebo účetní	Před rezervací nebo uzavřením smlouvy
Status z hlediska DPH a zda je DPH zahrnuta v ceně	Vývojář, účetní nebo právník	Před rezervací nebo uzavřením smlouvy
Odhad daně z převodu nemovitosti	Právník nebo daňový poradce	Před podpisem
Roční odhadovaná hodnota	Obec a prodávající	V rámci hloubkové prověrky
Aktuální roční daň z nemovitosti	Obec a prodávající	V rámci hloubkové prověrky
Neuhrazené závazky obce	Obec a právník	Před dokončením
Notářská cenová nabídka	Vybraný notář	Před notářským ověřením
Odměna advokáta a rozsah služeb	Nezávislý právník	Před zahájením due diligence
Honorář tlumočníka	Tlumočník nebo notář	Před notářským ověřením
Poplatky za katastrální záznamy	Právník, notář nebo katastrální úřad	Před dokončením
Provize agentury a plátce	Agentura a smluvní strany	Než podáte nabídku
Náklady na mezinárodní bankovní transakce	Odesílající a přijímající banky	Před převodem finančních prostředků
Údržba budov nebo sdružení vlastníků bytů	Správce budovy nebo prodávající	V rámci hloubkové prověrky
Náklady na registraci pronájmu	Obec nebo turistická organizace	Než pustíte
Způsob vykazování příjmů z pronájmu	Účetní nebo daňový poradce	Než pustíte
Dokumentace k kapitálovým ziskům	Daňový poradce	Od data nákupu

---

Časté chyby v daňové oblasti

Častá chyba	Možný důsledek	Jak tomu předejít
Použití kódu 3% při každém nákupu	Podceňování pořizovacích nákladů	Použijte progresivní daňové pásma pro daň z převodu majetku
Za předpokladu, že DPH se vždy připočítává zvlášť	Nesprávný rozpočet na nákup	Ve smlouvě uveďte způsob účtování DPH
Použití pořizovací ceny jako základu pro výpočet roční daně	Nerealistické odhady nákladů na vlastnictví	Zkontrolujte obecní odhad hodnoty nemovitosti
Likvidace faktur	Při dalším prodeji je obtížnější doložit daňový základ	Uchovávejte smlouvy a související doklady
Nedodržení lhůt pro podání nebo platbu	Mohou být účtovány pokuty nebo úroky	Před dokončením si ověřte příslušné termíny

• Použití normy 3% na všechny nemovitosti určené k dalšímu prodeji. Sazba 3% se vztahuje pouze na hodnoty do 150 000 €. Nemovitosti přesahující tuto hranici se zdaní podle vyšších mezních sazeb z částky přesahující tuto hranici, a to na základě progresivní struktury daňových pásem. Použití paušální sazby 3% u nemovitosti v hodnotě 400 000 € vede k výraznému podhodnocení.
• Za předpokladu, že každá nemovitost, která vypadá jako nová, splňuje podmínky pro první převod s uhrazenou DPH. Podmínky pro uplatnění DPH se vztahují k právnímu charakteru transakce, nikoli ke stáří budovy. Nemovitost v nedávno dokončeném developerském projektu, kterou prodává jiná osoba než původní převodce, obvykle nespadá pod režim DPH pro první převod a místo toho podléhá dani z převodu nemovitostí.
• Je třeba počítat s tím, že k ceně uvedené developera je vždy třeba připočítat DPH. Mnozí developeři uvádějí ceny svých nemovitostí včetně DPH. Připočtení DPH k ceně, která ji již obsahuje, vede k výraznému nadhodnocení. Před podpisem smlouvy si písemně ověřte, jak je DPH účtována.
• Použití pořizovací ceny jako garantovaného ročního základu daně. Městský úřad vychází z vlastní odhadní hodnoty, nikoli ze smluvní ceny. Tato odhadní hodnota může být vyšší nebo nižší než skutečně zaplacená částka a může se měnit při aktualizaci městských odhadů.
• Bez ohledu na rozdíly mezi jednotlivými obcemi. Roční daň z nemovitosti se spravuje na místní úrovni a uplatňovaná sazba, způsob stanovení daně i platební postupy se v jednotlivých obcích liší. Sazba nebo postup, který platí v Kotoru, nemusí platit v Budvě nebo Tivatu.
• Považování příjmů z pronájmu za osvobozené od daně z důvodu toho, že vlastník žije v zahraničí. Černá Hora zdaňuje příjmy z pronájmu u zdroje – to znamená, že příjmy pocházející z nemovitosti nacházející se v Černé Hoře podléhají zdanění v Černé Hoře bez ohledu na to, kde má vlastník bydliště. Status nerezidenta nepředstavuje výjimku.
• Nesprávné vedení faktur za opravy. Zdokumentované náklady na rozsáhlé stavební práce mohou mít význam pro stanovení zdanitelného zisku při prodeji nemovitosti. Majitelé by si měli tyto záznamy uchovat a u daňového poradce si ověřit, které částky se podle platných předpisů započítávají.
• Zaměňování daní s notářskými, právními a zprostředkovatelskými poplatky. Daň z převodu nemovitosti je státní poplatek. Notářské poplatky, náklady na právní posouzení a provize realitních kanceláří představují samostatné odborné poplatky. Jedná se sice o skutečné náklady, ale při sestavování rozpočtu patří do různých kategorií.
• Nekonečné čekání na papírové daňové oznámení. Roční daň z nemovitosti je zákonnou povinností bez ohledu na to, zda se oznámení obce dostane k majiteli či nikoli. Zejména majitelé žijící v zahraničí by měli aktivně ověřovat, zda jsou platby prováděny správně a zda jsou jejich kontaktní údaje aktuální.
• Spoléhání se na zastaralé online návody. Struktura daně z převodu nemovitostí v Černé Hoře se změnila z paušální sazby na progresivní systém. Průvodce, které uvádějí paušální sazbu 3% pro všechny nemovitosti, jsou již zastaralé. Před finálním stanovením rozpočtu si vždy ověřte sazby a pravidla podle aktuálních oficiálních zdrojů.

---

Tento článek slouží pouze pro informační účely a nepředstavuje právní, daňové ani finanční poradenství. Daňové předpisy, sazby a správní postupy se mohou měnit a individuální okolnosti se liší. Před provedením jakékoli transakce nebo podáním jakéhokoli daňového přiznání si vždy ověřte platná pravidla u kvalifikovaného odborníka a u příslušných černohorských úřadů.

---

Plánování rozpočtu na nemovitost

Systém daně z nemovitostí v Černé Hoře je rozdělen do čtyř fází: nabytí, vlastnictví, pronájem a případný prodej. Každá fáze s sebou nese vlastní povinnosti, které se vypočítávají na základě samostatného základu a spravují je různé úřady. Získání jasného přehledu o všech čtyřech fázích – ještě předtím, než se rozhodnete pro koupi – je základem každého rozumného rozpočtu na nemovitost.

Nejvýznamnější rozdíl z hlediska daňového plánování spočívá v rozdílu mezi nemovitostí z druhé ruky a prvním převodem novostavby, která splňuje příslušné podmínky. Transakce s nemovitostí z druhé ruky podléhá dani z převodu nemovitostí podle progresivního systému daňových pásem, zatímco první zdanitelný převod novostavby obvykle zahrnuje DPH, která je již zahrnuta v ceně. Pokud se tyto transakce považují za rovnocenné, vede to buď k podhodnocení, nebo k nadhodnocení nákladů ve fázi nákupu.

Roční daň z nemovitosti představuje pro vlastníka opakující se výdaj, který je při počátečních výpočtech často podceňován. Jelikož se tato daň stanovuje na úrovni obce na základě odhadované hodnoty, která se může lišit od smluvní ceny, je třeba ji posoudit konkrétně – nikoli na základě obecného odhadu vycházejícího z kupní ceny.

Než podepíšete jakoukoli smlouvu, vyžádejte si písemný rozpis, ve kterém budou odděleně uvedeny kupní cena, příslušné daně, honoráře odborníků, náklady na registraci a předpokládané roční výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti. Tento jediný krok zabrání většině chyb v rozpočtu, s nimiž se zahraniční kupující potýkají po dokončení transakce.

Společnost The Residence spolupracuje s kupujícími v každé fázi procesu koupě nemovitosti v Černé Hoře – od výběru nemovitostí podle lokality a typu až po koordinaci hloubkové prověrky a jednotlivých kroků transakce. Pokud byste chtěli prodiskutovat, jak se daňové a nákladové podmínky vztahují na konkrétní nemovitost nebo rozpočet, náš tým je vám k dispozici.