Налоги на недвижимость в Черногории

Налоги на недвижимость в Черногории взимаются на четырёх различных этапах: при покупке, в период владения, при получении дохода от аренды и при продаже. Понимание того, какой налог относится к какому этапу — и как рассчитываются суммы — имеет решающее значение для составления точного бюджета перед принятием решения о покупке.

Двумя наиболее значимыми налогами, взимаемыми на этапе покупки, являются налог на передачу права собственности на недвижимость, что распространяется на большинство сделок по перепродаже, и НДС, который применяется к первой налогооблагаемой сделке по передаче вновь построенного имущества. Эти налоги не взимаются одновременно в рамках одной и той же сделки; они представляют собой альтернативные режимы, зависящие от правового характера сделки и налогового статуса продавца. Ежегодные расходы на содержание имущества определяются на муниципальном уровне, тогда как доходы от аренды и доходы от прироста капитала регулируются отдельными правилами.

Иностранные покупатели не облагаются отдельной надбавкой исключительно по причине своего гражданства. Применимые налоги, как правило, одинаковы для иностранных и отечественных покупателей, хотя на общую картину могут повлиять структура сделки, форма владения недвижимостью (лично или через компанию) и страна налогового резидентства покупателя. Муниципальные ставки, оценочная стоимость и административные процедуры также различаются по стране, а это означает, что перед подписанием каких-либо документов необходимо уточнить конкретные цифры для данного объекта недвижимости и его местоположения.

Налог	Когда это применимо	Типичная налогооблагаемая база	Кто обычно платит
Налог на передачу права собственности на недвижимость	При покупке вторичного жилья	Рыночная стоимость на момент передачи	Покупатель
НДС	При первой налогооблагаемой передаче права собственности на новостройку	Цена продажи (часто указана)	Оплачивается продавцом
Ежегодный налог на недвижимость	Каждый год владения	Муниципальная оценочная стоимость	Владелец
Налог на доход от аренды	Когда поступает доход от аренды	Чистый доход от аренды	Владелец/арендодатель
Налог на прирост капитала	Продажа с прибылью	Цена продажи за вычетом стоимости приобретения	Продавец

Важные изменения в налоге на недвижимость в 2026 году

В 2026 году для покупателей и владельцев недвижимости особое значение имеют два законодательных нововведения.

Во-первых, Конституционный суд Черногории отменил положения, согласно которым “строящиеся здания” и некоторые “прочие сооружения” рассматривались как налогооблагаемая недвижимость. Кроме того, Суд отменил специальную годовую ставку налога на имущество в размере от 0,30% до 5,00%, ранее установленную для незастроенных земельных участков под застройку. Опубликование этого решения в «Официальном вестнике» было запланировано на 24 декабря 2025 года.

В связи с этим старые онлайн-справочники, в которых ставка 0,30%–5,00% для незастроенных земельных участков под застройку по-прежнему представлена в качестве общеприменимого действующего правила, могут быть устаревшими. Владельцам и покупателям земельных участков под застройку следует уточнить действующий порядок уплаты налога в соответствующем муниципалитете.

Во-вторых, с 1 апреля 2026 года в правила взимания НДС были внесены изменения. Продажа земельного участка под застройку, на который выдано разрешение на строительство, теперь рассматривается как налогооблагаемая операция в целях НДС. Земельные участки под застройку без разрешения на строительство, как правило, по-прежнему освобождаются от НДС, при условии соблюдения конкретного правового статуса сделки.

Эти изменения особенно актуальны для покупателей, приобретающих участки под застройку, незавершенные проекты или земельные участки, продаваемые в комплексе с вновь построенным зданием.

Какую сумму следует заложить в бюджет сверх стоимости недвижимости?

Покупная цена не совпадает с общей суммой, необходимой для оформления приобретения недвижимости в Черногории. Покупателям следует также предусмотреть в бюджете расходы на уплату соответствующих налогов на этапе покупки, гонорары специалистов, расходы на регистрацию, перевод, банковские сборы и, в случае необходимости, комиссию агентства.

Тип покупки	Ориентировочный дополнительный бюджет	Основные компоненты
Недвижимость на вторичном рынке	примерно 5–8%	налог на передачу права собственности, услуги нотариуса, юридическая экспертиза, регистрация, перевод и банковские расходы
Новое строительство с учетом НДС	примерно 2,5–51 TP20T	нотариальные услуги, юридическая экспертиза, регистрация, перевод и банковские расходы
Сделка премиум-класса или сделка, сопряженная со сложными юридическими вопросами	рассчитывается индивидуально	усиленная проверка благонадежности, организационное структурирование и дополнительная документация

Указанные процентные ставки являются расчетными показателями, а не установленными законом тарифами. Комиссионные агентства следует включать только в тех случаях, когда покупатель по условиям договора обязан их уплатить.

При покупке новостройки покупателю следует получить письменное подтверждение того, что НДС включен в указанную цену. В случае покупки вторичного жилья самой значительной переменной статьей расходов на этапе приобретения обычно является прогрессивный налог на передачу права собственности на недвижимость.

Например, покупатель, рассматривающий объект недвижимости стоимостью 250 000 евро, может предварительно составить следующий бюджет:

• примерно на 12 500–20 000 евро выше цены на вторичное жилье;
• примерно на 6 250–12 500 евро выше цены на новостройку, в которую уже включен НДС.

Окончательная сумма зависит от стоимости объекта недвижимости, того, подлежит ли сделка обложению НДС или налогом на передачу права собственности, структуры собственности, объема комплексной проверки и сложности документации.

---

Обзор налога на недвижимость в Черногории

Платежи, связанные с недвижимостью в Черногории, делятся на две основные группы: налоги, установленные законом в отношении конкретных сделок или ситуаций, и сборы или расходы, связанные с процессом покупки, регистрации или управления недвижимостью. Смешивание этих двух групп приводит к завышению расчетов, путанице и упущению важных этапов планирования.

Налог	Когда это применимо	Частота	Налогооблагаемая база
Налог на передачу права собственности на недвижимость	При приобретении недвижимости, соответствующей критериям	Однократно, при приобретении	Налогооблагаемая стоимость или рыночная стоимость объекта недвижимости
НДС	При первой налогооблагаемой передаче вправе собственности вновь построенного объекта недвижимости	Однократно, при первой продаже	Налогооблагаемая цена продажи нового объекта недвижимости
Ежегодный налог на недвижимость	В период владения недвижимостью	Проводится ежегодно	Оценочная налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости
Налог на доход от аренды	Когда недвижимость сдается в аренду	В течение срока аренды	Доход от аренды, полученный собственником
Налог на прирост капитала	Когда недвижимость продается с прибылью	На момент продажи	Налогооблагаемая прибыль от продажи

Каждый налог имеет свою ставку, метод расчета, льготы и срок уплаты.

Налоговые расходы, связанные с недвижимостью в Черногории, в меньшей степени зависят от гражданства покупателя, чем от того, является ли данный объект новостройкой, вторичным рынком, объектом сдачи в аренду или предназначен для последующей продажи.

Одним из распространенных источников путаницы является предположение о том, что ко всем сделкам по покупке недвижимости применяется единая ставка. Это неверно. Налог на передачу права собственности рассчитывается в соответствии с прогрессивная конструкция кронштейна, то есть эффективная ставка растёт по мере увеличения стоимости недвижимости, однако более высокие ставки применяются только к той части стоимости, которая превышает каждый из установленных пороговых значений, — а не ко всей цене в целом. Аналогичным образом, годовой налог на недвижимость невозможно рассчитать, исходя исключительно из покупной цены, поскольку муниципалитеты используют собственные оценочные стоимости и применяют коэффициенты, которые варьируются в зависимости от местоположения, типа недвижимости и её назначения.

Например, при перепродаже недвижимости стоимостью 250 000 евро налог по ставке 5% не взимается с полной стоимости. Первые 150 000 евро облагаются налогом по ставке 3%, что составляет 4 500 евро, а оставшиеся 100 000 евро — по ставке 5%, что составляет 5 000 евро. Таким образом, общая сумма налога на передачу собственности составляет 9 500 евро, что соответствует эффективной ставке 3,81 TP20T от стоимости недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по-другому. Например, квартире, приобретенной за 250 000 евро, может быть присвоена муниципальная оценочная стоимость в размере 200 000 евро. Если действующая местная ставка составляет 0,50%, годовой налог составит 1 000 евро. Другая квартира, купленная за ту же сумму в 250 000 евро, может иметь иную сумму годового налога в зависимости от муниципалитета, зоны расположения, типа недвижимости или предполагаемого использования.

Приведенные цифры носят ориентировочный характер. Фактическая база налогообложения при передаче права собственности и годовая сумма налога на недвижимость должны быть подтверждены в отношении конкретного объекта недвижимости.

В Черногории, как правило, не взимается отдельная надбавка к налогу на покупку недвижимости исключительно по той причине, что покупатель является иностранцем. Налоговый режим зависит от характера сделки, статуса продавца в отношении НДС и типа приобретаемой недвижимости, а не от гражданства покупателя. При этом налоговые обязательства покупателя в стране его проживания могут по-прежнему иметь значение, особенно в отношении доходов от сдачи в аренду или прибыли от продажи, и эти правила не связаны с законодательством Черногории.

---

Налог на передачу права собственности при перепродаже недвижимости

Налог на передачу права собственности на недвижимость взимается при смене владельца существующего объекта недвижимости в рамках сделки, подлежащей налогообложению. Он применяется к большинству сделок по перепродаже — квартир, домов, земельных участков и коммерческой недвижимости — в тех случаях, когда такая сделка не облагается НДС как первичная продажа застройщиком.

Налогооблагаемая база — это рыночная стоимость недвижимости на момент передачи, определенная для целей налогообложения. Она не всегда совпадает с ценой, указанной в договоре. Соответствующий налоговый орган оставляет за собой право пересмотреть заявленную стоимость, если она окажется существенно ниже рыночной цены на сопоставимые объекты недвижимости в данном районе. Покупатели должны иметь в виду, что занижение стоимости сделки в договоре не гарантирует снижения суммы налога.

Как правило, налог уплачивает покупатель, и в соответствии с законодательством Черногории как иностранные, так и отечественные физические и юридические лица подпадают под одну и ту же систему ставок. Согласно Закон о налоге на передачу права собственности на недвижимость, прогрессивные ставки налога следующие:

• До 150 000 евро: 3% от стоимости недвижимости
• Свыше 150 000 евро и до 500 000 евро: 4 500 евро плюс 5% от суммы, превышающей 150 000 евро
• Свыше 500 000 евро: 22 000 евро плюс 6% от суммы, превышающей 500 000 евро

Льготы по налогу на передачу права собственности на недвижимость

Прогрессивные ставки не применяются в случаях, когда предусмотрено конкретное законодательное исключение. К соответствующим исключениям могут относиться:

• взрослый гражданин Черногории, проживающий в Черногории, который впервые приобретает жилой дом или квартиру для удовлетворения своих жилищных потребностей при условии соблюдения установленных законом требований к праву собственности; размер освобождения от налога ограничен 20 квадратными метрами на каждого члена домохозяйства;
• недвижимость, внесенная в компанию в качестве первоначального вклада или в рамках увеличения уставного капитала;
• недвижимость, приобретенная в результате соответствующих критериям слияния, поглощения или разделения компаний;
• имущество, приобретенное в результате реституции, в соответствии с установленными процедурами экспроприации или на основании определенных соглашений, заключенных в общественных интересах;
• прочие сделки, в отношении которых законом или применимым международным соглашением прямо предусмотрены исключения.

Льгота при приобретении первого жилья не является общей льготой для иностранных покупателей. Она предоставляется только совершеннолетним гражданам Черногории, проживающим в Черногории и отвечающим установленным законом условиям, в том числе требованию об отсутствии у них в собственности жилого дома или квартиры в Черногории.

Перед подписанием необходимо убедиться в наличии исключения, поскольку его применимость зависит от правовых оснований передачи, статуса приобретателя и сопроводительной документации.

В приведенной ниже таблице показано, как эти диапазоны влияют на фактическую сумму налогового обязательства при различных ценах покупки.

Стоимость недвижимости	Расчет	Расчетная сумма налога на передачу имущества	Эффективная ставка
€100,000	100 000 евро × 3%	€3,000	3.00%
€250,000	4 500 евро + (100 000 евро × 5%)	€9,500	3.80%
€500,000	4 500 евро + (350 000 евро × 5%)	€22,000	4.40%
€750,000	22 000 евро + (250 000 евро × 6%)	€37,000	4.93%

По мере увеличения покупной цены эффективная ставка налога также растёт, поскольку по более высокой предельной ставке облагается налогом только сумма, превышающая каждый из пороговых значений.

Различие между предельная ставка и эффективная ставка имеет значение для целей планирования. Предельная ставка — это ставка, применяемая к последнему евро стоимости в пределах данного налогового диапазона. Эффективная ставка представляет собой общую сумму налога, деленную на общую цену, и она всегда ниже максимальной предельной ставки, поскольку предыдущие части стоимости облагались налогом по более низким ставкам.

Недвижимость на вторичном рынке стоимостью 750 000 евро не облагается налогом по ставке 6% от полной стоимости. Более высокая ставка применяется только к сумме, превышающей соответствующий порог.

Для объекта недвижимости стоимостью ровно 500 000 евро налог составляет 22 000 евро — эффективная ставка 4,40%. Для объекта недвижимости стоимостью 750 000 евро дополнительные 250 000 евро, превышающие порог верхней налоговой ставки, облагаются по ставке 6%, что добавляет 15 000 евро, в результате чего общая сумма налога составляет 37 000 евро, а эффективная ставка — чуть менее 5%.

Покупатель обязан подать декларацию по налогу на передачу права собственности на недвижимость и уплатить соответствующую сумму налога. Как правило, декларация должна быть подана, а уплата налога произведена в течение 15 дней с даты заключения договора купли-продажи.

Заявление подается в компетентный налоговый орган по месту нахождения недвижимости. Как правило, черногорский юрист, налоговый консультант или иной должным образом уполномоченный представитель может оформить эту процедуру от имени покупателя на основании действующей доверенности.

Договорная цена не принимается автоматически в качестве налогооблагаемой стоимости. Если налоговый орган сочтет, что заявленная цена ниже рыночной стоимости объекта недвижимости, он вправе установить иную налогооблагаемую базу, опираясь на рыночные данные и результаты собственной процедуры оценки.

Задержка с подачей документов или уплатой налогов может повлечь за собой начисление пени, штрафов или применение мер принудительного взыскания в соответствии с действующими нормами налогового процесса. Поэтому покупателям следует определить ответственность за подачу документов до подписания нотариально заверенного договора.

Срок подачи декларации и уплаты налога на передачу имущества

Документы, обычно требуемые для уплаты налога на передачу собственности

Документ	Почему это может потребоваться
Нотариально заверенный договор купли-продажи	Подтверждает сделку, стороны и сумму договора
Удостоверение личности покупателя	Идентифицирует налогоплательщика
Сведения из кадастра недвижимости	Определяет налогооблагаемое имущество
Декларация по налогу на передачу имущества	Утверждает факт приобретения и налогооблагаемое событие
Доверенность	Требуется в тех случаях, когда процедуру осуществляет представитель
Сопроводительная документация по оценке	Это может иметь значение в случае пересмотра заявленного значения
Подтверждение оплаты	Подтверждает погашение налоговой задолженности

Точный перечень необходимых документов следует уточнить в соответствующем налоговом органе того муниципалитета, в котором находится недвижимость. В зависимости от покупателя и структуры сделки могут потребоваться дополнительные корпоративные документы, переводы, апостили или подтверждающие документы, касающиеся приобретения.

Обычно последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Договор купли-продажи подписан и заверен нотариусом.
2. Возникает обязанность заявить об этой сделке.
3. Покупатель или уполномоченный представитель составляет и подает налоговую декларацию.
4. Налогооблагаемая база определяется на основе рыночной стоимости имущества.
5. Возникшие обязательства погашаются в установленные сроки.
6. Покупатель сохраняет у себя декларацию о возврате, налоговое решение или налоговый акт, а также подтверждение оплаты.

Общий срок подачи документов и уплаты налога составляет 15 дней с даты заключения договора купли-продажи. В случаях, когда право собственности передается на основании судебного решения, в порядке наследования, в результате корпоративной реорганизации или иного правового механизма, дата, с которой начинает исчисляться этот срок, может отличаться и должна быть подтверждена для конкретной сделки.

Пример: Общий бюджет на приобретение квартиры на вторичном рынке стоимостью 250 000 евро

Статья расходов	Примерная сумма
Покупная цена	€250,000
Налог на передачу права собственности на недвижимость	€9,500
Нотариальный сбор	Получить ценовое предложение по конкретной сделке
Независимая юридическая экспертиза	Заранее согласуйте объем работ и стоимость
Сертифицированный переводчик	Если требуется нотариальное заверение
Кадастровые и административные сборы	В соответствии с действующими тарифами
Комиссии за банковские и международные переводы	Специфические для банка
Комиссия агентства	Только в том случае, если это предусмотрено договором и подлежит оплате покупателем
Общая потребность в денежных средствах	Покупная цена плюс все подтвержденные налоги и расходы, связанные со сделкой

В данном примере налог на передачу права собственности в размере 9 500 евро составляет лишь часть бюджета на приобретение. Перед подписанием договора покупателю следует получить отдельные письменные расценки на услуги нотариуса, независимую юридическую экспертизу, услуги переводчика, регистрацию и расходы на международные платежи.

Исходя из приведенного выше ориентировочного диапазона, покупателю рекомендуется изначально заложить в бюджет сумму, превышающую покупную цену примерно на 12 500–20 000 евро. Это не является официальным тарифом или гарантированной окончательной суммой.

---

НДС на новостройки

НДС, как правило, применяется к первая налогооблагаемая передача права распоряжения вновь построенным недвижимым имуществом. Это альтернатива налогу на передачу права собственности на недвижимость — эти два налога не взимаются одновременно в рамках одной и той же сделки, но представляют собой разные режимы в зависимости от характера и статуса сделки.

Стандартная ставка НДС в Черногории составляет 21%. Точные условия налогообложения НДС при сделке с новостройкой — в том числе, какие составляющие цены облагаются НДС и по какой ставке — следует уточнить в договоре с застройщиком, счете-фактуре и действующем законодательстве до подписания договора. Поскольку НДС является налогом, уплачиваемым продавцом, он часто включается в объявленную цену, а не добавляется к ней отдельно. Покупателям следует всегда запрашивать письменное подтверждение того, включает ли указанная цена НДС, а если это не так, то дополнительная сумма может оказаться значительной.

Условия, определяющие порядок уплаты НДС, связаны с правовым характером сделки, а не просто со сроком эксплуатации здания или коммерческим статусом продавца. Недвижимость, расположенная в недавно завершенном жилом комплексе, не будет автоматически подпадать под режим НДС — важно то, является ли данная сделка первой налогооблагаемой передачей вновь построенной недвижимости в соответствии с применимыми правилами. Последующие передачи той же самой недвижимости, как правило, не будут подпадать под режим НДС, применимый к первой передаче, и вместо этого могут облагаться налогом на передачу недвижимости.

С 1 апреля 2026 года продажа земельных участков под застройку, на которые выдано разрешение на строительство, облагается НДС независимо от того, продается ли земельный участок отдельно или вместе с вновь построенным зданием. Земельные участки под застройку без разрешения на строительство, как правило, по-прежнему освобождаются от НДС.

Авансовые платежи, полученные до 1 апреля 2026 года, не подпадают под действие новых правил, и внесенные поправки не требуют корректировки НДС по таким авансовым платежам в соответствующем окончательном счете-фактуре.

Поэтому покупателям следует убедиться в наличии действующего разрешения на строительство, проверить, как земельный участок и элементы здания описаны в договоре и счете-фактуре, а также выяснить, включает ли указанная цена применимый НДС.

Если недвижимость была впервые передана в собственность, а затем перепродана на вторичном рынке, такая последующая сделка, как правило, будет регулироваться режимом налога на передачу собственности, а не НДС. Покупатели, планирующие приобрести новостройку и впоследствии продать её, должны учитывать этот момент при составлении долгосрочного плана.

Проблема	Первая продажа от застройщика	Недвижимость на вторичном рынке
Основной налог	НДС (как правило, включен в цену)	Налог на передачу права собственности на недвижимость
Кто за это отвечает?	Застройщик / продавец	Покупатель подает документы и производит оплату
Обычно входит в указанную в объявлении цену	Часто да — подтвердите это в письменной форме	Нет — отдельные расходы покупателя
Также подлежит уплате налог на передачу имущества	Как правило, нет	Да
Ключевой момент, который необходимо проверить	Ставка НДС, указана ли цена с учетом НДС	Декларированная стоимость и оценочная стоимость

Ищете недвижимость, которая соответствует как вашему бюджету, так и ожидаемым расходам на содержание? Получите индивидуальный подбор объектов недвижимости в Черногории с учетом вашего предпочтительного местоположения, типа недвижимости и плана покупки.
Ознакомьтесь с подборкой объектов недвижимости

---

Ежегодный налог на недвижимость

Каждый собственник недвижимости в Черногории — или, в определенных случаях, законно установленный пользователь данной недвижимости — несет ответственность за годовой налог на недвижимость. Это постоянное обязательство, которое действует в течение всего срока владения недвижимостью, независимо от того, проживают ли в ней, сдается ли она в аренду или стоит пустой.

Общий установленный законом диапазон годового налога на недвижимость составляет от 0,25% до 1,00% от установленной рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако для отдельных категорий недвижимости могут действовать особые установленные законом диапазоны.

Вторичные жилые объекты или квартиры могут облагаться налогом в диапазоне от 0,30% до 1,50%. Ставки налога на несанкционированные постройки, используемые для удовлетворения жилищных нужд, также могут варьироваться в диапазоне от 0,30% до 1,50%, тогда как на несанкционированные постройки, не используемые для удовлетворения жилищных нужд, может применяться ставка до 2,00%.

В более старых источниках также может упоминаться специальная ставка от 0,30% до 5,00% для незастроенных земельных участков под застройку. Данное положение было отменено Конституционным судом и не должно представляться в качестве действующей общеприменимой ставки без проверки того, были ли впоследствии приняты заменяющие его правовые акты.

В рамках действующего законодательства каждый муниципалитет самостоятельно устанавливает свои ставки и коэффициенты оценки. Поэтому фактическая годовая сумма налога должна быть подтверждена в муниципальном налоговом решении в отношении конкретного объекта недвижимости.

К факторам, которые могут повлиять на расчет годового налога, относятся:

• Муниципалитет — каждый орган местного самоуправления самостоятельно устанавливает свои ставки и коэффициенты в пределах, предусмотренных законодательством
• Зона расположения — недвижимость, расположенная в престижных прибрежных или городских районах, может иметь более высокую оценочную стоимость
• Тип недвижимости — квартиры, дома, коммерческие помещения и земельные участки оцениваются по-разному
• Качество и состояние — при проведении некоторых оценок могут учитываться качество строительства и возраст объекта
• Использование — является ли данная недвижимость основным местом жительства, вторым домом или активом, приносящим доход
• Коэффициенты, применяемые на местном уровне — муниципалитеты могут применять коэффициенты для определенных зон или видов землепользования
• Муниципальная оценка — оценочная рыночная стоимость, используемая органом власти, которая может отличаться от покупной цены

Льгота по налогу на недвижимость для основного места жительства

Жилое здание или квартира, служащие местом жительства или постоянного проживания налогоплательщика, могут давать право на снижение годового налога на недвижимость.

Сокращение выглядит следующим образом:

• 20% для налогоплательщика;
• дополнительные 10% на каждого члена семьи;
• при условии максимального совокупного снижения налога на недвижимость в размере 50%.

Не следует считать, что льгота предоставляется автоматически. Владелец должен уточнить у муниципалитета требования, касающиеся проживания, членов семьи и документов, необходимых для получения льготы.

Не следует считать, что объект недвижимости, используемый преимущественно в качестве дома для отдыха, инвестиционного объекта или для краткосрочной аренды, соответствует критериям только потому, что владелец время от времени проживает в нём.

Сайт оценочная рыночная стоимость Стоимость, используемая для целей налогообложения, определяется муниципалитетом, а не берется непосредственно из договора купли-продажи. Недвижимость, приобретенная за 250 000 евро, может быть оценена для целей ежегодного налогообложения по несколько иной сумме, в зависимости от того, как местные власти оценили сопоставимые объекты недвижимости в данном районе. Покупателям не следует полагать, что договорная цена будет служить налоговой базой.

В приведенных ниже примерах установленный законом диапазон ставок применяется к условной оценочной стоимости. В них не производится расчет суммы счета на основе объявленной или договорной цены — муниципальные власти самостоятельно определяют оценочную стоимость.

Ориентировочная оценочная стоимость	При 0,251 TP20T	При 1,001 TP20T
€150,000	375 евро в год	1 500 евро в год
€300,000	750 евро в год	3 000 евро в год
€600,000	1 500 евро в год	6 000 евро в год

Когда и как уплачивается ежегодный налог на недвижимость?

Ежегодный налог на недвижимость взимается муниципалитетом, на территории которого находится данная недвижимость. Для целей начисления ежегодного налога налогоплательщиком, как правило, является лицо, зарегистрированное в качестве владельца недвижимости по состоянию на 1 января соответствующего налогового года. Налогооблагаемая рыночная стоимость недвижимости также определяется исходя из её местоположения и стоимости по состоянию на 1 января.

Как правило, компетентный муниципальный орган выносит ежегодное налоговое решение до 30 апреля. В решении указываются установленная рыночная стоимость, применимая ставка, общая сумма годового налогового обязательства, инструкции по уплате налога и доступные процедуры обжалования.

Ежегодная сумма обязательств, как правило, выплачивается двумя равными частями:

Этап	Общие сроки
Определены право собственности и налогооблагаемая стоимость	1 января
Принято решение о введении муниципального налога	Как правило, до 30 апреля
Первый взнос	К 30 июня
Вторая часть	До 31 октября

Поскольку статус налогоплательщика определяется исходя из права собственности по состоянию на 1 января, продажа недвижимости в более поздний срок в течение года не обязательно влечет за собой переход действующей годовой налоговой оценки к покупателю. С практической точки зрения в рамках договора покупатель и продавец могут договориться о распределении годовой суммы налога между собой, однако не следует считать, что такая частная договоренность изменяет статус налогоплательщика, зарегистрированного муниципалитетом.

До завершения сделки сторонам следует получить последнее налоговое решение, квитанции об уплате налогов и, при наличии, справку из муниципальных органов, в которой указывается, остаются ли непогашенными задолженность по налогу на недвижимость, пени за просрочку уплаты или остаток по взысканию.

Владелец должен следовать инструкциям по оплате и реквизитам, указанным в решении муниципальных властей. В платежном документе, как правило, должны быть указаны данные налогоплательщика, референсный номер объекта недвижимости или налогового счета, соответствующий год и вид обязательства.

Оплата с иностранного банковского счета возможна, однако владелец счета должен уточнить у муниципалитета реквизиты IBAN и SWIFT, референс платежа, а также порядок уплаты комиссий корреспондентских банков. Сумма, поступившая на счет муниципалитета, должна быть достаточной для полного погашения задолженности.

Если решение не поступило, владелец должен обратиться в муниципальный налоговый отдел или назначить представителя для получения его копии. Владелец также может запросить выписку со счета, в которой будут указаны начисленные обязательства, зарегистрированные платежи, проценты и любой непогашенный остаток.

Перед совершением сделки купли-продажи сторонам следует запросить письменное подтверждение текущего состояния уплаты годовых налогов, а также, при наличии такой информации, подтверждение отсутствия задолженности по муниципальному налогу на недвижимость.

Ежегодный налог на недвижимость по муниципалитетам: что следует проверить

Муниципалитет	Что может повлиять на оценку	Что следует запросить покупателю
Будва	Зона, прибрежное расположение, цель использования и тип недвижимости	Последнее решение по налогам и оценочная стоимость
Котор	Охраняемая территория, зона расположения и характеристики объекта недвижимости	Применимые коэффициенты и непогашенный остаток
Тиват	Престижное расположение, тип недвижимости и цель использования	Муниципальная оценка и текущий годовой сбор
Герцег-Нови	Местонахождение, состояние и предполагаемое использование	Последнее решение и статус оплаты
Бар	Городская или прибрежная зона и категория недвижимости	Оценочная стоимость и применимая ставка
Подгорица	Городская зона, тип недвижимости и целевое назначение	График расчетов и платежей муниципалитета

Данная таблица не означает, что в одном муниципалитете налоговая ставка обязательно выше или ниже, чем в другом. Фактическая оценка должна быть подтверждена на основании действующего постановления муниципалитета и применяемой им методики оценки.

Два объекта недвижимости с одинаковой покупной ценой могут иметь разные годовые налоговые оценки, поскольку их муниципальные оценочные стоимости, зоны расположения, виды использования и характеристики могут различаться.

Местоположение объекта недвижимости влияет не только на его рыночную стоимость, но и на текущие расходы, связанные с владением им. Лучшие места для покупки недвижимости в Черногории значительно различаются по уровню муниципальных сборов, коэффициентам местоположения и оценочной стоимости, и при сравнении различных районов стоит учитывать эти различия.

Пример: Годовой бюджет владельца квартиры

Годовая стоимость	Основа расчета
Ежегодный налог на недвижимость	Муниципальная оценочная стоимость и применимый коэффициент
Обслуживание здания или ТСЖ	Тариф застройщика или управляющей компании
Управление недвижимостью	Процент от арендной платы или фиксированная комиссия
Страхование	Основные риски и лимиты страхового покрытия
Коммунальные услуги в период отсутствия жильцов	Тарифы операторов и минимальные абонентские сборы
Сборы, связанные с туризмом	Только в тех случаях, когда данное имущество используется для размещения туристов
Бухгалтерский учет и налоговая отчетность	Если недвижимость приносит налогооблагаемый доход

Таким образом, ежегодный налог на недвижимость является лишь одной из составляющих затрат на содержание объекта недвижимости в Черногории. При расчете инвестиционной рентабельности следует также учитывать расходы на техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование, управление, периоды отсутствия дохода от аренды, а также любые расходы, связанные с отчетностью или туризмом.

---

Налог на доход от аренды

Получение дохода от сдачи в аренду недвижимости в Черногории влечет за собой налоговые обязательства в Черногории, независимо от места проживания владельца. Статус нерезидента не освобождает владельца от уплаты черногорского налога на доход, полученный от недвижимости, расположенной на территории страны.

Согласно Обзоры налогового законодательства стран мира от PwC: Черногория, доходы от сдачи в аренду, получаемые физическими лицами, облагаются подоходным налогом с физических лиц. Ставка налога, применяемая к доходам от сдачи в аренду, в настоящее время составляет 15%. Это относится к подлежащий налогообложению доход от аренды, который не всегда совпадает с суммой полученной валовой арендной платы.

Местный дополнительный налог на доход от аренды

В случае, если налогоплательщик проживает в одном из муниципалитетов Черногории, помимо налога на доходы физических лиц может взиматься местный дополнительный налог.

Дополнительный налог рассчитывается исходя из суммы начисленного налога на доходы физических лиц, а не из суммы валовой арендной платы или налогооблагаемого дохода от аренды:

• 13% от суммы начисленного налога на доходы физических лиц в большинстве муниципалитетов;
• 15% налога на доходы физических лиц, начисленного в Подгорице и Цетине.

Например, надбавка в размере 13% не приводит к увеличению ставки налога на доход от аренды с 15% до 28%. Она рассчитывается как 13% от суммы уже начисленного налога на доходы физических лиц.

Необходимо отдельно подтвердить его применение в отношении владельца-нерезидента, поскольку дополнительный налог зависит от муниципалитета, в котором налогоплательщик имеет место жительства.

Дополнительные обязательства при краткосрочной аренде

Краткосрочное размещение туристов может сопряжено с обязательствами, которые обычно не распространяются на обычный долгосрочный договор аренды жилья. В зависимости от объекта недвижимости и модели ведения бизнеса к ним могут относиться: получение разрешения или присвоение категории объекту размещения, регистрация гостей, взимание или уплата туристического сбора, ведение учета бронирований, а также соблюдение местных требований в сфере туризма.

Обязательство	Долгосрочная аренда	Краткосрочная аренда жилья для туристов
Отчетность по доходам от аренды	Да	Да
Регистрация гостей	Как правило, регистрация туристов не проводится	Обычно требуется
Туристический сбор	Обычно не применимо	Может применяться
Утверждение размещения	Зависит от способа использования	Может потребоваться
Записи платформы бронирования	Обычно не является основной частью деятельности	Следует сохранить
Обязательства в сфере местного туризма	Ограниченный	Может применяться

Туристический сбор не связан с налогом на доход от аренды, уплачиваемым владельцем. Первый связан с пребыванием туристов и деятельностью местных органов по туризму, а второй представляет собой налог на налогооблагаемый доход владельца.

Если управлением объекта недвижимости занимается управляющая компания, в договоре об управлении должны быть четко распределены обязанности по регистрации гостей, взиманию туристического сбора, ведению отчетности, выставлению счетов, ведению учета на платформе и подготовке документации по налогу на прибыль.

Владельцам, являющимся налоговыми резидентами другой страны, также следует учесть, облагается ли такой же доход от аренды налогом в их стране проживания и существует ли соглашение об избежании двойного налогообложения применяется соглашение между этой страной и Черногорией. Черногория заключила соглашения с рядом стран, которые могут повлиять на порядок налогообложения доходов от аренды при трансграничных операциях — это вопрос, не связанный с обязательствами Черногории и зависящий от конкретного договора.

В данном случае важно учитывать разницу между владением недвижимостью лично и владением ею через компанию. Корпоративная структура меняет применимый налоговый режим, ставку налога, обязательства по отчетности и затраты, и не всегда является более выгодной. Этот вопрос следует оценивать с учетом конкретных обстоятельств, а не исходить из того, что он обязательно будет выгодным.

Прежде чем приобретать недвижимость с целью сдачи её в аренду, стоит убедиться, что её использование в этих целях разрешено законом. Проверка недвижимости в Черногории не ограничивается лишь проверкой прав собственности и разрешений — она включает в себя проверку того, действительно ли в данном объекте и в данном месте разрешена краткосрочная или туристическая аренда.

Не уверены, какая недвижимость соответствует вашим целям?
Одни и те же налоговые правила могут приводить к совершенно разным затратам на владение недвижимостью в зависимости от её местоположения, цены, стратегии сдачи в аренду и предполагаемого использования. Ответ несколько коротких вопросов и мы подготовим для вас индивидуальный список объектов недвижимости, которые наилучшим образом соответствуют вашему бюджету и инвестиционным целям.

---

Налог на прирост капитала

Если недвижимость продается по цене, превышающей её первоначальную стоимость, полученная в результате прибыль, как правило, облагается налогом на прирост капитала в Черногории. Ставка налога для физических лиц составляет 15%, что соответствует общей системе налогообложения доходов физических лиц, изложенной в «Обзорах налогового законодательства по странам» компании PwC.

Если место жительства продавца находится в одном из муниципалитетов Черногории, к рассчитанному налогу на доходы физических лиц может также применяться местный дополнительный налог. Размер этого дополнительного налога, как правило, составляет 13% от суммы налога на доходы физических лиц, а в Подгорице и Цетине — 15%.

Дополнительный налог не рассчитывается непосредственно на основе цены продажи или дохода от прироста капитала. Вопрос о его применении следует уточнять с учетом места жительства продавца и его налогового статуса.

PwC описывает налогооблагаемая прибыль как разница между ценой продажи и ценой, по которой налогоплательщик приобрел имущество. Вопрос о том, могут ли отдельные транзакционные издержки или последующие расходы на благоустройство быть включены в налоговую базу, следует уточнить в соответствии с действующими правилами налогообложения доходов физических лиц и подтвердить соответствующей документацией.

Сохраните договор купли-продажи, документы об оплате и счета-фактуры по крупным ремонтным работам. Отсутствие этих документов может затруднить определение фактической налогооблагаемой прибыли при продаже недвижимости.

Владельцам следует сохранять счета-фактуры и документы, подтверждающие оплату расходов, связанных с приобретением недвижимости, а также любых значительных работ, проведенных в объекте недвижимости. Черногорский налоговый консультант должен подтвердить, какие из задокументированных сумм могут быть учтены при расчете налогооблагаемой прибыли. Отношение к ведению документации как к чему-то второстепенному — распространенная ошибка, которая может привести к тому, что сумма налога окажется выше, чем необходимо.

Расходы и документы, относящиеся к доходам от прироста капитала

Отправной точкой для расчета дохода от прироста капитала является разница между признанной стоимостью отчуждения и стоимостью приобретения объекта недвижимости. В зависимости от применимых правил могут также учитываться определенные документально подтвержденные затраты на приобретение, сделку, благоустройство и отчуждение.

Ни один расход не следует рассматривать как автоматически подлежащий вычету. Возможность его учета зависит от характера расхода, имеющихся подтверждающих документов и налоговых норм, действующих на момент продажи имущества.

Владелец должен хранить документы, касающиеся:

• зафиксированная цена приобретения;
• налог на передачу собственности, уплаченный при приобретении;
• расходы на нотариальное заверение и регистрацию;
• расходы на независимую юридическую помощь;
• значительные строительные работы или капитальный ремонт;
• ремонтные работы и необходимые разрешения;
• текущий ремонт, техническое обслуживание и мебель;
• комиссионные агентства и прочие документально подтвержденные расходы, связанные с продажей.

Обычное техническое обслуживание, передвижная мебель и капитальные улучшения могут учитываться по-разному. Их отражение в отчетности зависит от характера расходов, применимого законодательства и подтверждающих документов.

Стоимость или документ	Почему это следует сохранить
Договор купли-продажи	Определяет стоимость приобретения
Подтверждение банковского платежа	Подтверждает факт оплаты
Квитанция об уплате налога на передачу имущества	Подтверждает уплату налога на этапе приобретения
Счета за услуги нотариуса и регистрацию	Может способствовать снижению транзакционных издержек
Счета за строительные и ремонтные работы	Может поддерживать соответствующие усовершенствования
Разрешения на строительство и согласования	Поддержите природу крупных строительных проектов
Договор купли-продажи	Определяет ликвидационную стоимость
Счёт-фактура агентства	Расходы на продажу документов

Как правило, владельцы могут вычесть часть расходов из своих валовых доходов от аренды до расчета налога. Обычно существует два подхода: заявление о документально подтвержденные фактические расходы подтвержденные квитанциями и счетами-фактурами, либо путем применения стандартный вычет на основе процента от валового дохода, если это допускается нормами. Необходимо уточнить применимый метод вычета и соответствующий процент для конкретного налогового года и типа недвижимости, поскольку нормы могут изменяться, и не все категории расходов обязательно принимаются во внимание.

Ниже приведена упрощённая иллюстрация того, как может рассчитываться налог на доход от аренды с использованием стандартного вычета по статье расходов 30%, описанного компанией PwC, в случае отсутствия документального подтверждения фактических расходов на аренду. Данная информация не заменяет профессиональной консультации.

Годовая валовая арендная плата	Стандартные затраты по 30%	Примерный налогооблагаемый доход	Примерный налог по ставке 15%
€12,000	€3,600	€8,400	€1,260
€24,000	€7,200	€16,800	€2,520
€40,000	€12,000	€28,000	€4,200

Приведенные выше цифры отражают исключительно примерный размер налога на доходы физических лиц. Они не включают применимый муниципальный надбавку к налогу.

Ситуация с арендой жилья	Стандартный вычет
Стандартная аренда жилья	30%
Соответствующие требованиям объекты размещения туристов	50% или 70%
Документально подтвержденные фактические расходы	Вместо этого можно применять, если это разрешено

Выбор метода вычета зависит от вида деятельности по сдаче в аренду и имеющихся подтверждающих документов.

В определенных условиях к соответствующим критериям аренды туристического жилья могут применяться различные процентные ставки стандартных затрат — 50% или 70%. Владельцы, которые могут подтвердить фактические расходы документально, могут использовать их вместо стандартного вычета, что может привести к иному результату.

PwC сообщает об освобождении от налогообложения недвижимости, используемой налогоплательщиком в качестве единственного и основного места жительства, а также в случае определенных сделок по передаче между супругами или близкими родственниками. Каждое освобождение от налогообложения зависит от соблюдения установленных законом условий и должно быть проверено до завершения сделки купли-продажи или передачи. Длительный срок владения сам по себе не гарантирует освобождение от налогообложения в соответствии с законодательством Черногории, и Не следует делать предположения об исключениях, не убедившись в действующих правовых требованиях.

Если недвижимость находится в собственности компании, а не физического лица, доход от её продажи будет рассматриваться как доход компании, а не как доход физического лица от прироста капитала, и к нему будет применяться иной налоговый режим. Последствия для общей налоговой нагрузки зависят от структуры компании, затрат и планов распределения прибыли. Продавцы, являющиеся резидентами другой страны, также должны учитывать, облагается ли эта прибыль налогом в той стране — соглашение об избежании двойного налогообложения может уменьшить или устранить дублирующиеся налоговые обязательства, однако это зависит от конкретного договора.

Чтобы получить более полное представление о рисках, влияющих на стоимость перепродажи, а также о последствиях ошибок, допущенных на этапе покупки, ознакомьтесь с нашим обзором типичных ошибок при покупке недвижимости в Черногории.

---

Прочие налоги, связанные с недвижимостью

Помимо пяти основных налогов, перед покупкой или реструктуризацией схемы владения стоит разобраться в нескольких дополнительных ситуациях.

Наследство и дарения

В случае передачи имущества по наследству или в дар применяется отдельный налоговый режим. Порядок налогообложения зависит, прежде всего, от категории наследоприобретателя: Наследники первого порядка — как правило, супруг(а), дети и родители — могут иметь право на освобождение от уплаты налога, в то время как передача имущества более дальним наследникам или лицам, не являющимся родственниками, может облагаться налогом в соответствии с правилами взимания налога на передачу имущества или налога на наследство. Конкретные условия, льготы и применимые ставки следует уточнить у нотариуса, занимающегося оформлением наследства, поскольку правила зависят от конкретных отношений и обстоятельств.

Если получатель также проживает в другой стране, могут иметь значение обязательства по уплате налога на наследование или дарение в этой юрисдикции. Перед завершением передачи следует уточнить применимую категорию наследования и порядок налогообложения.

Туристические и местные сборы

Владельцы недвижимости, сдающие свои объекты в аренду гостям, должны понимать разницу между различными видами сборов. годовой налог на недвижимость — это регулярный муниципальный сбор, взимаемый с владельца. Кроме того, гости, проживающие в объектах краткосрочного размещения, как правило, обязаны уплатить туристический сбор; в случае зарегистрированных объектов размещения у хозяина или поставщика услуг по размещению могут быть обязательства, связанные с регистрацией гостей, взиманием данного сбора или представлением отчетности по нему в местные органы власти. В некоторых муниципалитетах могут также взиматься дополнительные сборы, связанные с недвижимостью и туристической деятельностью. Речь идет об отдельных обязательствах, и их объединение в один общий платеж может привести к ошибкам при заполнении отчетности.

Перед тем как приступить к сдаче недвижимости в аренду, необходимо уточнить точный порядок действий, требования к регистрации и суммы у соответствующих муниципальных органов или местной туристической организации.

Покупка через компанию

Проблема	Личное владение	Структура собственности компании
Налог на этапе приобретения	Зависит от статуса в отношении НДС или налога на передачу собственности	Также зависит от статуса в отношении НДС или налога на передачу собственности
Доход от аренды	Правила налогообложения доходов физических лиц	Правила взимания налога на прибыль предприятий
Бухгалтерский учет	Ограниченная отчетность о личных данных	Ведение бухгалтерского учета и подача налоговых деклараций
Возврат НДС	Как правило, недоступно для частного использования	Возможно при соблюдении условий, касающихся НДС
Продажа недвижимости	Режим налогообложения доходов от прироста стоимости личного имущества	Налогообложение доходов юридических лиц
Распределение прибыли	Не применимо	Может возникнуть вопрос о налогообложении дивидендов
Ежегодная проверка на соответствие требованиям	В целом ниже	Расходы компании на техническое обслуживание и бухгалтерский учет
Планирование наследства	Правила наследования личного имущества	Необходимо учитывать акции и корпоративную структуру

Приобретение недвижимости через компанию не всегда является более выгодным с налоговой точки зрения. При сравнении следует учитывать налог на прибыль, ведение бухгалтерского учета, подачу годовой отчетности, банковские расходы, статус по НДС, извлечение или распределение прибыли, а также налоговые последствия возможной будущей продажи как самой недвижимости, так и акций компании.

---

Налоги и прочие расходы, связанные с покупкой

Одной из наиболее распространенных ошибок при планировании является рассмотрение всех расходов, связанных с покупкой, как “налогов”. Некоторые расходы действительно являются налогами — установленными законом сборами, рассчитываемыми исходя из стоимости сделки или объекта недвижимости. Другие же представляют собой гонорары специалистов, административные сборы или расходы на обслуживание. Это различие имеет большое значение, в том числе потому, что размер налогов не подлежит обсуждению, тогда как размер гонораров может варьироваться.

Стоимость	Налог или сбор	Одноразовый или периодический	Обычно оплачивается	Что необходимо проверить
Налог на передачу права собственности на недвижимость	Налог	Разовый	Покупатель	Применимо к перепродаже; уточните диапазон ставок
НДС на новостройки	Налог	Разовый	Через разработчика	Включен ли НДС в цену
Ежегодный налог на недвижимость	Налог	Периодический	Владелец	Муниципальная ставка и оценочная стоимость
Нотариальные сборы	Плата	Разовый	Как и было согласовано; расходы обычно несет покупатель	Тарифы местных нотариусов
Юридическая / независимая экспертиза	Плата	Разовый	Покупатель	Объем работ и стоимость согласованы заранее
Сертифицированный переводчик	Плата	Разовый	Покупатель	Требуется при заключении определенных договоров
Кадастр / административные сборы	Плата	Разовый	Покупатель	Текущие регистрационные сборы
Комиссия агентства	Плата	Разовый	В зависимости от договоренности	Кто оплачивает, как оговорено в сделке
Расходы на международные переводы	Плата	Разовый	Покупатель	Банковские комиссии, комиссии корреспондентов
Техническое обслуживание зданий / Ассоциация собственников жилья	Плата	Периодический	Владелец	Ежемесячная или ежегодная плата за обслуживание
Восстановление коммунальных услуг	Плата	Разовый	Покупатель	Плата за подключение, зависящая от конкретного провайдера

Правила банковских расчетов при сделках с недвижимостью

Поправки, опубликованные в Черногории в мае 2026 года, ввели более строгие требования к оплате при сделках с недвижимостью на сумму свыше 10 000 евро.

Платежи по таким сделкам должны осуществляться через банковскую систему и предполагать использование банковского счета, открытого в Черногории. В договоре купли-продажи и платежных поручениях должно быть четко указано, какой именно черногорский счет используется, а также порядок перечисления покупной цены, залоговых платежей и рассроченных платежей.

Если часть покупной цены или авансовый платеж были произведены до нотариального заверения, нотариус вправе потребовать представления документов, подтверждающих совершение банковской операции. Заявления сторон о том, что платеж произведен, само по себе не является достаточным основанием.

Иностранные покупатели должны уточнить порядок оплаты до подписания договора и предусмотреть время на:

• проверка соблюдения банком нормативных требований и проверка источников поступления средств;
• открытие счета, если это необходимо;
• международные переводы через SWIFT;
• комиссии банков-корреспондентов;
• конвертация валют;
• получение подтверждений об оплате для нотариуса.

Покупателю не следует перечислять средства на частный счет или счет третьего лица, который не указан четко в нотариально заверенных документах по сделке, без получения независимого юридического подтверждения.

Нотариальные сборы в Черногории устанавливаются в соответствии с регулируемым тарифом и, следовательно, могут быть рассчитаны исходя из стоимости недвижимости. Согласно тарифу, вступающему в силу 9 апреля 2026 года, базовый сбор за стандартный нотариальный акт составляет от 180 евро для недвижимости стоимостью до 19 999,99 евро до 480 евро для недвижимости стоимостью от 80 000 до 119 999,99 евро. При стоимости свыше 120 000 евро сбор увеличивается на 13 евро за каждые начальные 15 000 евро стоимости, но не более чем до максимального базового сбора в размере 8 000 евро. НДС, административные сборы и любые дополнительные нотариальные услуги рассчитываются отдельно.

Стоит также отметить, что комиссионные агентств не являются жестким правилом: вопрос о том, кто оплачивает комиссию, зависит от условий сделки, и это следует уточнить до подачи предложения. Некоторые застройщики включают агентские расходы в стоимость жилья; при сделках по перепродаже структура расходов может варьироваться.

Для покупателей, которые намерены совершить сделку, не находясь лично в Черногории, этот процесс требует дополнительного планирования в отношении оформления доверенности, удаленного подписания документов и организации международных платежей.

Нотариальные сборы в Черногории

Нотариальные сборы рассчитываются в соответствии с установленным тарифом, а не определяются путем свободных переговоров, как в случае с обычными коммерческими услугами. Однако окончательная сумма счета зависит от стоимости сделки, вида нотариального акта, а также от необходимых дополнительных документов или услуг.

За оформление доверенностей, согласий, заверенных копий, дополнительных оригиналов, заявлений, приложений и других нотариальных действий может взиматься отдельная плата. При запросе расценок также следует уточнить размер применимого НДС и подлежащих возмещению расходов.

Стоимость недвижимости	Ориентировочный базовый нотариальный сбор	Базовая плата с НДС 21%
До 19 999,99 евро	€180	€217.80
20 000–39 999,99 евро	€250	€302.50
40 000–59 999,99 евро	€350	€423.50
60 000–79 999,99 евро	€420	€508.20
80 000–119 999,99 евро	€480	€580.80
Свыше 120 000 евро	480 евро + 13 евро за каждые начатые 15 000 евро сверх 120 000 евро	К рассчитанной сумме комиссии добавляется НДС
Максимальный базовый тариф	€8,000	€9,680

Указанные суммы отражают только базовую тарифную ставку. В окончательный счет могут также быть включены сборы за заверенные копии, дополнительные оригиналы, доверенности, приложения, услуги переводчика, административные расходы и другие услуги, связанные с конкретной сделкой.

Выбранный нотариус должен предоставить письменную смету до оформления нотариального акта. В смете должны быть отдельно указаны основной нотариальный сбор, НДС, стоимость копий, заверения документов, услуги переводчика и любые другие услуги, оплата за которые взимается отдельно.

Расходы на юридическое сопровождение, перевод и регистрацию

Стоимость	Как это обычно рассчитывается	Что влияет на сумму
Независимая юридическая экспертиза	Фиксированная плата, поэтапная плата или процентная доля	История прав собственности, разрешения, обременения, продавец-юридическое лицо и сложность сделки
Сертифицированный переводчик	По предварительной записи или по фактически отработанному времени	Продолжительность и сложность нотариального подписания
Перевод документов	За страницу или документ	Требования к объёму, языку и сертификации
Регистрация в кадастре	Административный тариф	Тип и количество заявок
Доверенность	Составление документов, нотариальное заверение и легализация	Страна выдачи, требования к переводу и апостилю
Международный платеж	Банковский тариф	Конвертация валюты, банк-отправитель и банки-корреспонденты

Нотариус и независимый юрист покупателя выполняют разные функции. Нотариус удостоверяет сделку и обеспечивает соответствие нотариального акта действующим формальным требованиям. Независимый юрист проводит проверку объекта недвижимости и представляет интересы покупателя.

Сертифицированный переводчик обеспечивает, чтобы сторона, не владеющая языком нотариального акта, могла понять содержание документа и правовые последствия его подписания. Услуги переводчика не заменяют независимую юридическую консультацию.

Поскольку стоимость этих услуг зависит от конкретной сделки и поставщика, покупателям следует запрашивать письменные ценовые предложения, а не полагаться на единую общенациональную оценку.

---

Три практических сценария, связанных с налогообложением

Приведенные ниже сценарии являются примерными расчетами и не являются официальными налоговыми оценками. Они призваны продемонстрировать, как основные налоги взаимодействуют в отношении объектов недвижимости разных типов и стоимости. Фактические суммы зависят от решений муниципальных властей, подтвержденного статуса объекта недвижимости и индивидуальных обстоятельств.

Вариант 1: Квартира на вторичном рынке стоимостью 140 000 евро

Дополнительный пункт	Пример
Нотариальный сбор	Получить письменное ценовое предложение в соответствии с действующим тарифом
Независимая юридическая экспертиза	Перед бронированием согласуйте объем услуг и стоимость
Сертифицированный переводчик	Укажите, если это необходимо для подписания
Кадастровые и банковские расходы	Уточните действующие тарифы и банковские комиссии
Ориентировочная сумма сверх цены	Приблизительно 7 000–11 200 евро, подлежит проверке
Срок уплаты налога на передачу имущества	Возврат и оплата, как правило, должны быть произведены в течение 15 дней с даты заключения договора

В данном примере показана простая сделка по перепродаже. Хотя налог на передачу права собственности рассчитать несложно, размер ежегодного налога на недвижимость зависит не от покупной цены, а от оценки, проводимой муниципалитетом.

Вариант 2: Квартира в новостройке за 280 000 евро

Артикул	Пример	Примечания
Покупная цена	€280,000	Новостройка
Налог на передачу собственности	Как правило, не применимо	В случаях, когда НДС применяется к первой налогооблагаемой передаче
НДС	Уточните у разработчика	Проверьте, включено ли это в стоимость покупки
Ежегодный налог на недвижимость	Приблизительно 700–2 800 евро	На основании муниципальной оценки
Основная проверка	Порядок уплаты НДС	Перед подписанием проверьте договор и счет-фактуру

Покупателю следует разработать два варианта представления цен:

• С НДС: Указанная сумма в 280 000 евро уже включает НДС, учтенный застройщиком. Покупателю следует отдельно заложить в бюджет расходы на услуги нотариуса, юридическую экспертизу, услуги переводчика, регистрацию и банковские сборы.
• Без НДС: К сумме необходимо добавить НДС в соответствии с условиями, указанными в договоре и счете-фактуре, что существенно увеличивает требуемый бюджет.

Перед подписанием договора убедитесь, что данная сделка представляет собой первую облагаемую налогом передачу вновь построенного объекта недвижимости, а не перепродажу. Юридическое лицо-покупатель также должно получить консультацию у бухгалтера по следующим вопросам: будет ли оно зарегистрировано в качестве плательщика НДС, будет ли недвижимость использоваться для налогооблагаемой хозяйственной деятельности и можно ли будет воспользоваться правом на вычет входящего НДС.

Вариант 3: Прибрежная вилла стоимостью 650 000 евро, сдаваемая в аренду на сезон

Артикул	Пример
Покупная цена	€650,000
Налог на передачу права собственности на недвижимость	€31,000
Ежегодный налог на недвижимость	Приблизительно 1 625–6 500 евро
Годовой валовой доход от аренды	€50,000
Пример расчета налога на доход от аренды	€5,250
Будущая цена продажи	€800,000
Пример прироста стоимости капитала	€150,000
Пример расчета налога на прирост капитала	€22,500

Данный сценарий сочетает в себе несколько категорий налогообложения, которые могут применяться на протяжении всего периода владения. Фактическая налоговая ситуация зависит от целевого назначения объекта недвижимости, подтверждающей документации и законодательства, действующего на момент покупки и продажи.

Дополнительный пункт для первого года обучения	Основа расчета
Регистрация туристических объектов размещения	Действующие требования местных органов власти и органов по туризму
Туристический сбор	Отдельно от налога на доход от аренды
Управление недвижимостью	Договорная процентная ставка или фиксированная годовая комиссия
Техническое обслуживание и ремонт	Фактический бюджет на виллу и оборудование
Страхование и коммунальные платежи за период простоя	Предложения поставщиков и страховых компаний
Документация по расходам на аренду	Счета-фактуры и подтверждающие документы о банковских платежах
Файл будущих доходов от прироста стоимости активов	Договор купли-продажи, налоговая квитанция, счета за ремонтные работы и разрешения

Расходы на владение недвижимостью в первый год следует указывать отдельно от стоимости приобретения и включать в них годовой налог на недвижимость, расходы на управление, техническое обслуживание, страхование, коммунальные услуги, расходы на соблюдение нормативных требований в сфере туризма, а также расходы на отчетность по доходам от аренды.

---

Как подготовиться перед покупкой

1. Уточните, является ли данная сделка первой продажей или перепродажей. От этого зависит, какой налог применяется: налог на передачу собственности или НДС — эти два налога не являются взаимозаменяемыми, и ответ на этот вопрос влияет как на расчет стоимости, так и на обязанности по подаче налоговой отчетности.
2. Запросите письменное подтверждение порядка уплаты НДС. Если вы приобретаете недвижимость у застройщика, заранее получите письменное подтверждение того, включает ли указанная цена НДС, и если да, то по какой ставке. Не полагайтесь на устные заверения.
3. Рассчитать налог на передачу собственности по прогрессивным ставкам. При сделках по перепродаже к стоимости недвижимости следует применять трёхступенчатую структуру. Не применяйте единый фиксированный коэффициент 3% ко всей цене, если стоимость недвижимости превышает 150 000 евро.
4. Получите необходимую информацию о муниципальных налогах. Обратитесь в муниципальные органы или обратитесь к местному специалисту, чтобы узнать годовую ставку налога на недвижимость и методологию определения оценочной стоимости для конкретного места. Ставки и коэффициенты могут различаться.
5. Проверьте текущее состояние по уплате налогов и наличие исполнительных производств в отношении данного объекта недвижимости. Запросите у продавца последнее ежегодное решение о налоге на недвижимость, подтверждение уплаты начисленных платежей, а также актуальную выписку с муниципального счета, отражающую любой непогашенный остаток. Юрист также должен получить актуальную выписку из кадастра и проверить наличие зарегистрированных ипотек, отметки о принудительном взыскании, запретов или иных обременений.
6. Уточните условия разрешенного использования и статус аренды. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, убедитесь, что её использование в этих целях разрешено законом, и ознакомьтесь с применимыми обязательствами по регистрации и отчетности.
7. Рассчитайте годовые расходы на содержание автомобиля. Составьте реалистичный годовой бюджет, включающий налог на недвижимость, расходы на содержание здания или взносы в ТСЖ, коммунальные услуги и любые комиссионные за управление. Это и есть реальные затраты на содержание данной инвестиции.
8. Проанализировать трансграничные налоговые последствия. Оцените, как доход от аренды, прибыль от продажи и любое наследство будут учитываться в стране вашего налогового резидентства, а также применимы ли какие-либо соглашения об избежании двойного налогообложения. Если вы планируете финансировать покупку за счет местных средств, ознакомьтесь с нашим руководством по Ипотека в Черногории для иностранцев в нем изложены основные условия кредитования и связанные с этим расходы.
9. Сохраняйте все договоры, счета-фактуры и документы, подтверждающие оплату. С момента покупки ведите досье, в которое входят нотариально заверенный договор, квитанции об уплате налога на передачу права собственности, счета за ремонтные работы, расходы на подключение коммунальных услуг, а также вся переписка с налоговым органом. Эта документация необходима для точного расчета будущего налога на прирост капитала.

Перед подписанием договора попросите предоставить письменную смету расходов, в которой будут отдельно указаны покупная цена, налоги, гонорары специалистов, расходы на регистрацию и текущие расходы, связанные с владением недвижимостью.

Данные, которые необходимо подтвердить перед подписанием

Фигура или статус	Кто должен это подтвердить	Когда
Согласованная цена покупки	Продавец и покупатель	Перед бронированием
Статус первой налогооблагаемой передачи или перепродажи	Разработчик, юрист или бухгалтер	До бронирования или заключения договора
Статус по НДС и включен ли НДС в стоимость	Разработчик, бухгалтер или юрист	До бронирования или заключения договора
Расчет налога на передачу имущества	Юрист или налоговый консультант	Перед подписанием
Ежегодная оценочная стоимость	Муниципалитет и продавец	В ходе комплексной проверки
Текущий годовой налог на недвижимость	Муниципалитет и продавец	В ходе комплексной проверки
Непогашенные обязательства муниципалитета	Муниципалитет и юрист	До завершения
Цитата нотариуса	Выбранный нотариус	Перед нотариальным заверением
Гонорар адвоката и объем услуг	Независимый юрист	До начала проведения комплексной проверки
Гонорар переводчика	Переводчик или нотариус	Перед нотариальным заверением
Кадастровые сборы	Юрист, нотариус или орган кадастровой регистрации	До завершения
Комиссия агентства и сторона, осуществляющая оплату	Агентство и стороны договора	Перед тем как сделать предложение
Расходы международных банков	Банки-отправители и банки-получатели	Перед переводом средств
Обслуживание здания или ТСЖ	Управляющий зданием или продавец	В ходе комплексной проверки
Расходы на оформление аренды	Муниципалитет или орган по туризму	Прежде чем разрешить
Метод учета доходов от аренды	Бухгалтер или налоговый консультант	Прежде чем разрешить
Документация по доходам от прироста капитала	Налоговый консультант	С даты покупки

---

Распространенные ошибки в налогообложении

Распространенная ошибка	Возможные последствия	Как этого избежать
Применение кода 3% ко всем покупкам	Недооценка затрат на приобретение	Используйте прогрессивные налоговые ставки на передачу имущества
При условии, что НДС всегда начисляется отдельно	Неверный бюджет на закупки	Уточните порядок учета НДС в договоре
Использование покупной цены в качестве годовой налоговой базы	Нереалистичные оценки затрат на содержание имущества	Проверить муниципальную оценку
Уничтожение счетов-фактур	При перепродаже сложнее обосновать налоговую базу	Храните договоры и сопроводительные документы
Несоблюдение сроков подачи документов или уплаты	Могут взиматься штрафы или пени	Перед завершением работы уточните соответствующие сроки

• Применение нормы 3% ко всем объектам вторичного рынка недвижимости. Ставка 3% применяется только к объектам недвижимости стоимостью до 150 000 евро. Недвижимость, стоимость которой превышает этот порог, облагается налогом по более высоким предельным ставкам на сумму, превышающую этот порог, с использованием прогрессивной шкалы налогообложения. Применение фиксированной ставки 3% к объекту недвижимости стоимостью 400 000 евро приводит к значительному занижению суммы налога.
• Предполагается, что каждый объект недвижимости, выглядящий как новый, квалифицируется как первая передача, по которой уплачен НДС. Условия, определяющие порядок уплаты НДС, связаны с правовым характером сделки, а не с возрастом здания. Недвижимость, расположенная в недавно построенном жилом комплексе и продаваемая стороной, отличной от первоначального праводателя, как правило, не подпадает под режим уплаты НДС при первой передаче права собственности и вместо этого облагается налогом на передачу права собственности.
• Следует исходить из того, что к объявленной застройщиком цене всегда необходимо добавлять НДС. Многие застройщики указывают цены на свою недвижимость с учетом НДС. Добавление НДС к цене, в которую он уже включен, приводит к значительной завышенной оценке стоимости. Перед подписанием договора уточните порядок учета НДС в письменной форме.
• Использование покупной цены в качестве гарантированной годовой налоговой базы. Муниципальные власти используют собственную оценочную стоимость, а не договорную цену. Оценочная стоимость может быть выше или ниже фактически уплаченной суммы и может изменяться при обновлении муниципальных оценок.
• Без учета различий между муниципалитетами. Ежегодный налог на недвижимость взимается на местном уровне, и применяемая ставка, метод оценки и порядок уплаты различаются в зависимости от муниципалитета. Ставка или порядок, действующие в Которе, могут не применяться в Будве или Тивате.
• Освобождение дохода от аренды от налогообложения в связи с тем, что владелец проживает за границей. В Черногории доходы от аренды облагаются налогом у источника — то есть доходы, полученные от недвижимости, расположенной в Черногории, подлежат налогообложению в Черногории независимо от места проживания владельца. Статус нерезидента не дает права на освобождение от уплаты налога.
• Отсутствие учета счетов-фактур, связанных с модернизацией. Документально подтвержденные затраты на капитальный ремонт могут иметь значение для определения налогооблагаемой прибыли при продаже недвижимости. Владельцам следует сохранять эти документы и уточнить у налогового консультанта, какие суммы учитываются в соответствии с действующими правилами.
• Путают налоги с нотариальными, юридическими и агентскими сборами. Налог на передачу собственности является государственным сбором. Нотариальные сборы, расходы на юридическую экспертизу и агентские комиссии представляют собой отдельные профессиональные сборы. Все они являются реальными расходами, но относятся к разным категориям при составлении любого бюджета.
• Бесконечное ожидание бумажного налогового уведомления. Ежегодный налог на недвижимость является юридическим обязательством независимо от того, поступило ли уведомление муниципалитета владельцу или нет. В частности, владельцам, проживающим за рубежом, следует проактивно проверять правильность уплаты налога и актуальность своих контактных данных.
• Полагаться на устаревшие онлайн-руководства. Система налога на передачу права собственности в Черногории была изменена с фиксированной ставки на прогрессивную. Справочники, в которых для всех объектов недвижимости указана фиксированная ставка 3%, устарели. Перед окончательным утверждением бюджета всегда проверяйте ставки и правила по актуальным официальным источникам.

---

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговое законодательство, ставки и административные процедуры могут изменяться, а индивидуальные обстоятельства варьируются. Перед совершением любой сделки или подачей любой налоговой декларации всегда уточняйте действующие правила у квалифицированного специалиста и в соответствующих органах Черногории.

---

Планирование бюджета на недвижимость

Система налогообложения недвижимости в Черногории состоит из четырёх этапов: приобретение, владение, сдача в аренду и последующая продажа. Каждый этап сопряжён со своими обязательствами, налоги рассчитываются на основе отдельных баз и администрируются различными органами. Чёткое понимание всех четырёх этапов — ещё до принятия решения о покупке — является основой любого грамотного бюджета на недвижимость.

Наиболее существенное различие в планировании заключается в том, идет ли речь о вторичном рынке недвижимости или о первом налогооблагаемом переходе права собственности на новостройку, соответствующую установленным критериям. Сделка на вторичном рынке облагается налогом на переход права собственности по прогрессивной шкале, тогда как при первом налогооблагаемом переходе права собственности на новостройку, как правило, применяется НДС, который уже включен в цену. Рассматривание этих случаев как равнозначных приводит либо к занижению, либо к завышению стоимости на этапе покупки.

Ежегодный налог на недвижимость привносит в владение недвижимостью элемент периодических расходов, который зачастую недооценивается при первоначальных расчетах. Поскольку этот налог устанавливается на муниципальном уровне исходя из оценочной стоимости, которая может отличаться от договорной цены, он требует отдельного изучения, а не общей оценки, основанной на сумме покупки.

Перед подписанием любого договора попросите предоставить письменную разбивку, в которой отдельно указаны покупная цена, применимые налоги, гонорары специалистов, расходы на регистрацию и прогнозируемые годовые расходы, связанные с владением недвижимостью. Этот один шаг позволит избежать большинства ошибок в составлении бюджета, с которыми сталкиваются иностранные покупатели после завершения сделки.

Компания «The Residence» сопровождает покупателей на всех этапах процесса приобретения недвижимости в Черногории — от отбора объектов по местоположению и типу до координации процедуры комплексной проверки и этапов сделки. Если вы хотите обсудить, как налоговая и финансовая структура применяется к конкретному объекту недвижимости или бюджету, наша команда готова оказать вам помощь.