Grundsteuern in Montenegro

Die Immobiliensteuern in Montenegro fallen in vier verschiedenen Phasen an: beim Kauf, während des Besitzes, bei der Erzielung von Mieteinnahmen und beim Verkauf. Zu wissen, welche Steuer zu welcher Phase gehört – und wie die Beträge berechnet werden –, ist unerlässlich, um vor dem Kauf ein genaues Budget aufzustellen.

Die beiden wichtigsten Steuern, die beim Kauf anfallen, sind die Grunderwerbsteuer, was für die meisten Wiederverkaufsgeschäfte gilt, und Mehrwertsteuer, die bei der ersten steuerpflichtigen Übertragung von neu errichteten Immobilien zur Anwendung kommt. Diese werden nicht gemeinsam im Rahmen derselben Transaktion erhoben; es handelt sich vielmehr um alternative Regelungen, die vom rechtlichen Charakter der Übertragung und vom steuerlichen Status des Verkäufers abhängen. Die jährlichen Eigentumslasten werden auf kommunaler Ebene festgelegt, während Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne jeweils eigenen Vorschriften unterliegen.

Ausländische Käufer müssen nicht allein aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit einen gesonderten Aufschlag zahlen. Die anfallenden Steuern sind für ausländische und inländische Käufer in der Regel identisch, allerdings können die Struktur der Transaktion, die Frage, ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird, sowie der steuerliche Wohnsitz des Käufers das Gesamtbild beeinflussen. Kommunale Steuersätze, Bemessungswerte und Verwaltungsverfahren variieren zudem landesweit, was bedeutet, dass die Zahlen für die jeweilige Immobilie und den jeweiligen Standort vor der Unterzeichnung eines Vertrags überprüft werden müssen.

Steuern	Wann dies gilt	Typische Steuerbemessungsgrundlage	Wer kommt normalerweise für die Kosten auf?
Grunderwerbsteuer	Beim Kauf einer Bestandsimmobilie	Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung	Käufer
Mehrwertsteuer	Bei der ersten steuerpflichtigen Übertragung einer Neubauimmobilie	Verkaufspreis (oft enthalten)	Vom Verkäufer verbucht
Jährliche Grundsteuer	Jedes Jahr, in dem man Eigentümer ist	Kommunaler Schätzwert	Eigentümer
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	Wenn Mieteinnahmen erzielt werden	Netto-Mieteinnahmen	Eigentümer/Vermieter
Kapitalertragssteuer	Mit Gewinn zum Verkauf	Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten	Verkäufer

Wichtige Änderungen bei der Grundsteuer im Jahr 2026

Zwei gesetzliche Neuerungen sind für Immobilienkäufer und -eigentümer im Jahr 2026 von besonderer Bedeutung.

Zunächst hob das Verfassungsgericht von Montenegro Bestimmungen auf, wonach “im Bau befindliche Gebäude” und bestimmte “sonstige Bauwerke” als steuerpflichtige Immobilien behandelt wurden. Das Gericht hob zudem den besonderen jährlichen Grundsteuersatz von 0,30% bis 5,00% auf, der zuvor für unbebaute Baugrundstücke vorgeschrieben war. Die Veröffentlichung der Entscheidung im Amtsblatt war für den 24. Dezember 2025 vorgesehen.

Daher sind ältere Online-Leitfäden, in denen der Steuersatz von 0,30%–5,00% für unbebaute Baugrundstücke weiterhin als allgemein gültige aktuelle Regelung dargestellt wird, möglicherweise nicht mehr aktuell. Eigentümer und Käufer von Baugrundstücken sollten sich bei der zuständigen Gemeinde über die aktuelle Regelung informieren.

Zweitens wurden die Mehrwertsteuerbestimmungen mit Wirkung zum 1. April 2026 geändert. Der Verkauf von Baugrundstücken, für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, gilt nun als steuerpflichtige Leistung im Sinne der Mehrwertsteuer. Baugrundstücke ohne Baugenehmigung bleiben grundsätzlich von der Steuer befreit, vorbehaltlich der genauen rechtlichen Einstufung des Geschäftsvorfalls.

Diese Änderungen sind insbesondere für Käufer von Bedeutung, die Baugrundstücke, noch nicht fertiggestellte Projekte oder Grundstücke erwerben, die zusammen mit einem neu errichteten Gebäude verkauft werden.

Wie viel sollten Sie zusätzlich zum Immobilienpreis einplanen?

Der Kaufpreis entspricht nicht dem Gesamtbetrag, der für den Erwerb einer Immobilie in Montenegro erforderlich ist. Käufer sollten außerdem die anfallenden Steuern beim Kauf, Honorare für Fachleute, Eintragungskosten, Übersetzungskosten, Bankgebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision einkalkulieren.

Kaufart	Vorläufiger Nachtragshaushalt	Hauptkomponenten
Gebrauchtimmobilie	ca. 5–81 TP20T	Grunderwerbsteuer, Notarkosten, rechtliche Prüfung, Eintragung, Übersetzungskosten und Bankgebühren
Neubau, inklusive Mehrwertsteuer	ca. 2,5–51 TP20T	Notarkosten, Kosten für die rechtliche Prüfung, Eintragung, Übersetzung und Bankgebühren
Premium-Transaktion oder rechtlich komplexe Transaktion	individuell berechnet	verstärkte Sorgfaltspflicht, Unternehmensstrukturierung und zusätzliche Unterlagen

Bei diesen Prozentsätzen handelt es sich um planerische Schätzungen und nicht um gesetzlich festgelegte Tarife. Eine Vermittlungsprovision sollte nur dann berücksichtigt werden, wenn der Käufer vertraglich zur Zahlung dieser Provision verpflichtet ist.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie sollte sich der Käufer schriftlich bestätigen lassen, dass die Mehrwertsteuer im Angebotspreis enthalten ist. Bei einer Bestandsimmobilie ist die gestaffelte Grunderwerbsteuer in der Regel der größte variable Kostenfaktor beim Kauf.

Ein Käufer, der beispielsweise eine Immobilie zum Preis von 250.000 € in Betracht zieht, könnte vorläufig folgende Kosten einplanen:

• etwa 12.500 bis 20.000 Euro über dem Preis für eine Bestandsimmobilie;
• etwa 6.250 bis 12.500 Euro über dem Preis für einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.

Der endgültige Betrag hängt vom Immobilienwert ab, davon, ob die Transaktion der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbsteuer unterliegt, von der Eigentümerstruktur, dem Umfang der Due-Diligence-Prüfung und der Komplexität der Unterlagen.

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Überblick über die Grundsteuer in Montenegro

Zahlungen im Zusammenhang mit Immobilien in Montenegro lassen sich grob in zwei Gruppen einteilen: gesetzlich vorgeschriebene Steuern auf bestimmte Transaktionen oder Sachverhalte sowie Gebühren oder Kosten, die mit dem Kauf, der Eintragung oder der Verwaltung einer Immobilie verbunden sind. Eine Vermischung dieser beiden Gruppen führt zu Überschätzungen, Verwirrung und versäumten Planungsschritten.

Steuern	Wann dies gilt	Häufigkeit	Steuerbemessungsgrundlage
Grunderwerbsteuer	Beim Erwerb von förderfähigen Immobilien	Einmalig, bei der Anschaffung	Der Steuerwert oder der Transaktionswert der Immobilie
Mehrwertsteuer	Bei der ersten steuerpflichtigen Übertragung einer neu errichteten Immobilie	Einmalig, beim Erstverkauf	Der steuerpflichtige Verkaufspreis der neuen Immobilie
Jährliche Grundsteuer	Während der Zeit als Eigentümer der Immobilie	Jährlich wiederkehrend	Der steuerpflichtige Schätzwert der Immobilie
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	Wenn die Immobilie vermietet ist	Während der Mietdauer	Vom Eigentümer erzielte Mieteinnahmen
Kapitalertragssteuer	Wenn die Immobilie mit Gewinn verkauft wird	Zum Zeitpunkt des Verkaufs	Der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf

Jede Steuer hat ihren eigenen Steuersatz, ihre eigene Berechnungsmethode, ihre eigenen Befreiungen und ihre eigene Zahlungsfrist.

Die steuerlichen Kosten einer Immobilie in Montenegro hängen weniger von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab als vielmehr davon, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau, eine Bestandsimmobilie, eine Mietimmobilie oder einen künftigen Verkauf handelt.

Eine häufige Quelle für Verwirrung ist die Annahme, dass für alle Immobilienkäufe ein Pauschalsatz gilt. Das ist nicht richtig. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach einem progressive Klammerstruktur, was bedeutet, dass der effektive Steuersatz mit dem Wert der Immobilie steigt, höhere Steuersätze jedoch nur für den Teil des Wertes gelten, der über den jeweiligen Schwellenwert hinausgeht – nicht für den gesamten Preis. Ebenso lässt sich die jährliche Grundsteuer nicht allein anhand des Kaufpreises schätzen, da die Gemeinden ihre eigenen Schätzwerte zugrunde legen und Koeffizienten anwenden, die je nach Standort, Art der Immobilie und Nutzung variieren.

Beispielsweise wird eine Wiederverkaufsimmobilie im Wert von 250.000 € nicht mit 5% auf den vollen Wert besteuert. Die ersten 150.000 € werden mit einem Steuersatz von 3% besteuert, was 4.500 € ergibt, während die verbleibenden 100.000 € mit einem Steuersatz von 5% besteuert werden, was 5.000 € ergibt. Die gesamte Grunderwerbsteuer beträgt somit 9.500 €, was einem effektiven Steuersatz von 3,81 TP20T des Immobilienwerts entspricht.

Die jährliche Grundsteuer funktioniert anders. Beispielsweise könnte einer für 250.000 € erworbenen Wohnung ein kommunaler Schätzwert von 200.000 € zugewiesen werden. Beträgt der geltende lokale Steuersatz 0,50%, würde sich die jährliche Steuer auf 1.000 € belaufen. Eine andere Wohnung, die ebenfalls für 250.000 € gekauft wurde, könnte aufgrund der Gemeinde, der Lagezone, der Immobilienart oder der vorgesehenen Nutzung eine andere jährliche Steuerbelastung aufweisen.

Diese Zahlen dienen lediglich zur Veranschaulichung. Die tatsächliche Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuerveranlagung müssen für die jeweilige Immobilie bestätigt werden.

Montenegro erhebt grundsätzlich keinen gesonderten Aufschlag auf die Grunderwerbsteuer allein aufgrund der Tatsache, dass der Käufer Ausländer ist. Die steuerliche Behandlung hängt von der Art der Übertragung, der Mehrwertsteuerpflicht des Verkäufers und der Art der erworbenen Immobilie ab, nicht von der Staatsangehörigkeit des Käufers. Allerdings können die steuerlichen Verpflichtungen des Käufers in seinem Wohnsitzland dennoch relevant sein, insbesondere bei Einkünften aus Vermietung oder Gewinnen aus dem Verkauf, und diese Vorschriften gelten unabhängig vom montenegrinischen Recht.

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Grunderwerbsteuer bei der Veräußerung von Immobilien

Die Grunderwerbsteuer wird erhoben, wenn das Eigentum an einer bestehenden Immobilie im Rahmen eines steuerpflichtigen Geschäfts wechselt. Sie gilt für die meisten Wiederverkaufsgeschäfte – Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien –, sofern das Geschäft nicht bereits als Erstverkauf durch den Bauträger der Mehrwertsteuer unterliegt.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung, wie er für steuerliche Zwecke ermittelt wurde. Dieser entspricht nicht immer dem im Vertrag festgehaltenen Preis. Die zuständige Steuerbehörde behält sich das Recht vor, den angegebenen Wert neu zu bewerten, wenn dieser deutlich unter dem in der Region für vergleichbare Immobilien geltenden Marktpreis liegt. Käufer sollten sich bewusst sein, dass eine Unterbewertung einer Transaktion im Vertrag keine Garantie für eine geringere Steuerbelastung darstellt.

Die Steuer wird in der Regel vom Käufer entrichtet, und sowohl ausländische als auch inländische natürliche und juristische Personen unterliegen nach montenegrinischem Recht derselben Steuerstruktur. Gemäß dem Gesetz über die Grunderwerbsteuer, die progressiven Steuersätze lauten wie folgt:

• Bis zu 150.000 €: 3% des Immobilienwerts
• Über 150.000 € und bis zu 500.000 €: 4.500 € zuzüglich 51 TP20T des Betrags, der über 150.000 € liegt
• Über 500.000 €: 22.000 € zuzüglich 61 TP20T des Betrags, der über 500.000 € liegt

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer

Die gestaffelten Sätze gelten nicht, wenn eine bestimmte gesetzliche Ausnahmeregelung vorliegt. Zu den relevanten Ausnahmeregelungen können gehören:

• ein volljähriger montenegrinischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Montenegro, der zum ersten Mal ein Wohnhaus oder eine Wohnung erwirbt, um seinen Wohnraumbedarf zu decken, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für das Eigentumsrecht erfüllt sind; die Befreiung ist auf 20 Quadratmeter pro Haushaltsmitglied begrenzt;
• Immobilien, die als Gründungsleistung oder im Rahmen einer Kapitalerhöhung in ein Unternehmen eingebracht wurden;
• Immobilien, die im Rahmen einer qualifizierten Fusion, Übernahme oder Aufspaltung von Unternehmen erworben wurden;
• Vermögenswerte, die im Rahmen von Restitutionsverfahren, bestimmten Enteignungsverfahren oder bestimmten Vereinbarungen im öffentlichen Interesse erworben wurden;
• sonstige Transaktionen, die durch Gesetz oder ein anwendbares internationales Abkommen ausdrücklich ausgenommen sind.

Die Steuerbefreiung für den Erstwohnsitz gilt nicht pauschal für ausländische Käufer. Sie ist auf volljährige montenegrinische Staatsbürger beschränkt, die ihren Wohnsitz in Montenegro haben und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, darunter die Voraussetzung, dass sie noch kein Wohnhaus oder keine Wohnung in Montenegro besitzen.

Eine Ausnahmeregelung sollte vor der Unterzeichnung bestätigt werden, da ihre Anwendbarkeit von der Rechtsgrundlage der Übertragung, dem Status des Erwerbers und den Belegen abhängt.

Die nachstehende Tabelle veranschaulicht, wie sich diese Steuerklassen bei verschiedenen Kaufpreisen auf die tatsächliche Steuerschuld auswirken.

Immobilienwert	Berechnung	Geschätzte Grunderwerbsteuer	Effektiver Zinssatz
€100,000	100.000 € × 3%	€3,000	3.00%
€250,000	4.500 € + (100.000 € × 5%)	€9,500	3.80%
€500,000	4.500 € + (350.000 € × 5%)	€22,000	4.40%
€750,000	22.000 € + (250.000 € × 6%)	€37,000	4.93%

Mit steigendem Kaufpreis steigt auch der effektive Steuersatz, da nur der Betrag, der über den jeweiligen Schwellenwert hinausgeht, mit dem höheren Grenzsteuersatz besteuert wird.

Die Unterscheidung zwischen dem Grenzsteuersatz und die effektiver Zinssatz für Planungszwecke von Bedeutung. Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, der auf den letzten Euro des Wertes innerhalb einer Steuerklasse angewendet wird. Der effektive Steuersatz ergibt sich aus der Gesamtsteuer geteilt durch den Gesamtpreis und liegt stets unter dem höchsten Grenzsteuersatz, da frühere Wertanteile mit niedrigeren Sätzen besteuert wurden.

Eine Wiederverkaufsimmobilie im Wert von 750.000 € wird nicht zum Satz 6% auf den Gesamtpreis besteuert. Der höhere Steuersatz gilt nur für den Wert, der über dem jeweiligen Schwellenwert liegt.

Für eine Immobilie im Wert von genau 500.000 € beträgt die Steuer 22.000 € – was einem effektiven Steuersatz von 4,40% entspricht. Bei einer Immobilie im Wert von 750.000 € werden auf die zusätzlichen 250.000 € über der Obergrenze des höchsten Steuerbands 6% erhoben, was 15.000 € ausmacht, sodass sich der Gesamtbetrag auf 37.000 € beläuft, was einem effektiven Steuersatz von knapp unter 5% entspricht.

Der Käufer ist für die Einreichung der Erklärung zur Grunderwerbsteuer und die Begleichung der daraus resultierenden Steuerschuld verantwortlich. In der Regel müssen die Erklärung und die Zahlung innerhalb von 15 Tagen ab dem Datum des Abschlusses des Kaufvertrags erfolgen.

Der Antrag ist bei der für den Standort der Immobilie zuständigen Steuerbehörde zu stellen. Ein montenegrinischer Rechtsanwalt, Steuerberater oder ein anderer ordnungsgemäß bevollmächtigter Vertreter kann das Verfahren in der Regel im Namen des Käufers auf der Grundlage einer gültigen Vollmacht abwickeln.

Der Vertragspreis wird nicht automatisch als Steuerwert anerkannt. Ist die Steuerbehörde der Ansicht, dass der angegebene Preis unter dem Marktwert der Immobilie liegt, kann sie anhand von Marktnachweisen und ihres eigenen Bewertungsverfahrens eine andere Steuerbemessungsgrundlage festlegen.

Eine verspätete Einreichung oder Zahlung kann gemäß den geltenden steuerverfahrensrechtlichen Vorschriften zu Verzugszinsen, Strafen oder Vollstreckungsmaßnahmen führen. Käufer sollten daher vor Unterzeichnung der notariell beglaubigten Vereinbarung die Zuständigkeit für die Einreichung klären.

Frist für die Einreichung der Übertragungssteuererklärung und die Zahlung der Steuer

Üblicherweise für die Grunderwerbsteuer erforderliche Unterlagen

Dokument	Warum dies erforderlich sein könnte
Notariell beglaubigter Kaufvertrag	Bestätigt die Transaktion, die Vertragsparteien und den Vertragswert
Ausweis des Käufers	Gibt den Steuerpflichtigen an
Angaben aus dem Kataster	Bezeichnet das steuerpflichtige Vermögen
Steuererklärung zur Übertragung	Erklärt den Erwerb und den steuerpflichtigen Vorgang
Vollmacht	Erforderlich, wenn das Verfahren von einem Bevollmächtigten abgewickelt wird
Begleitdokumente zur Bewertung	Kann relevant sein, wenn der angegebene Wert überprüft wird
Zahlungsnachweis	Bestätigt die Begleichung der Steuerschuld

Die genauen Unterlagen sollten mit dem für die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, zuständigen Finanzamt abgeklärt werden. Je nach Käufer und Transaktionsstruktur können zusätzliche Unternehmensunterlagen, Übersetzungen, Apostillen oder Nachweise zum Erwerb erforderlich sein.

Die übliche Reihenfolge ist:

1. Der Kaufvertrag ist unterzeichnet und notariell beglaubigt.
2. Es entsteht die Verpflichtung, das Geschäft anzumelden.
3. Der Käufer oder ein bevollmächtigter Vertreter erstellt die Steuererklärung und reicht sie ein.
4. Die Steuerbemessungsgrundlage wird anhand des Marktwerts der Immobilie ermittelt.
5. Die daraus resultierende Verbindlichkeit wird innerhalb der geltenden Frist beglichen.
6. Der Käufer bewahrt die Steuererklärung, den Steuerbescheid oder die Steuerfestsetzung sowie den Zahlungsnachweis auf.

Die allgemeine Frist für die Einreichung und Zahlung beträgt 15 Tage ab dem Datum des Kaufvertrags. Wird das Eigentum durch eine gerichtliche Entscheidung, ein Erbverfahren, eine Unternehmensumstrukturierung oder einen anderen rechtlichen Mechanismus übertragen, kann der Zeitpunkt, ab dem die Frist läuft, abweichen und sollte für die jeweilige Transaktion bestätigt werden.

Beispiel: Gesamtkaufpreis für eine gebrauchte Wohnung im Wert von 250.000 €

Kostenposition	Beispielbetrag
Anschaffungspreis	€250,000
Grunderwerbsteuer	€9,500
Notargebühr	Ein geschäftsspezifisches Angebot einholen
Unabhängige rechtliche Prüfung	Legen Sie den Umfang und das Honorar im Voraus fest
Zertifizierter Dolmetscher	Falls für die notarielle Beglaubigung erforderlich
Kataster- und Verwaltungsgebühren	Gemäß den derzeit geltenden Tarifen
Bank- und Auslandsüberweisungsgebühren	Bankenspezifisch
Provision der Agentur	Nur wenn dies vertraglich vom Käufer zu zahlen ist
Gesamtliquiditätsbedarf	Kaufpreis zuzüglich aller nachgewiesenen Steuern und Transaktionskosten

In diesem Beispiel macht die Grunderwerbsteuer in Höhe von 9.500 € nur einen Teil des Kaufbudgets aus. Der Käufer sollte vor der Unterzeichnung separate schriftliche Kostenvoranschläge für die Notarkosten, die unabhängige rechtliche Prüfung, die Übersetzung, die Eintragung sowie die Kosten für internationale Zahlungen einholen.

Unter Zugrundelegung des oben beschriebenen allgemeinen Planungsrahmens könnte der Käufer zunächst einen Betrag von etwa 12.500 bis 20.000 Euro über dem Kaufpreis einplanen. Dabei handelt es sich weder um einen offiziellen Tarif noch um einen garantierten Endbetrag.

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Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien

Die Mehrwertsteuer gilt im Allgemeinen für die erste steuerpflichtige Übertragung des Verfügungsrechts an einer neu errichteten Immobilie. Dies ist eine Alternative zur Grunderwerbsteuer – beide Steuern werden nicht gleichzeitig auf dieselbe Transaktion erhoben, sondern stellen je nach Art und Status der Lieferung unterschiedliche Regelungen dar.

Der reguläre Mehrwertsteuersatz in Montenegro beträgt 21%. Die genaue umsatzsteuerliche Behandlung eines Neubaugeschäfts – einschließlich der Frage, welche Preisbestandteile der Umsatzsteuer unterliegen und zu welchem Satz – sollte vor der Unterzeichnung anhand des Vertrags des Bauträgers, der Rechnung und der geltenden Rechtsvorschriften überprüft werden. Da die Umsatzsteuer vom Verkäufer abgerechnet wird, ist sie häufig bereits im angegebenen Preis enthalten und wird nicht zusätzlich in Rechnung gestellt. Käufer sollten stets eine schriftliche Bestätigung darüber einholen, ob ein angegebener Preis die Mehrwertsteuer enthält., und falls dies nicht der Fall ist, kann der Mehrbetrag beträchtlich sein.

Die Voraussetzungen für die mehrwertsteuerliche Behandlung beziehen sich auf den rechtlichen Charakter der Übertragung und nicht lediglich auf das Alter des Gebäudes oder die Vermarktungsidentität des Verkäufers. Eine Immobilie in einer kürzlich fertiggestellten Wohnsiedlung fällt nicht automatisch unter die Mehrwertsteuerregelung – entscheidend ist vielmehr, ob die Transaktion gemäß den geltenden Vorschriften die erste steuerpflichtige Übertragung einer neu errichteten Immobilie darstellt. Nachfolgende Übertragungen derselben Immobilie fallen in der Regel nicht mehr unter diese Mehrwertsteuerregelung für Erstübertragungen und können stattdessen der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Ab dem 1. April 2026 unterliegt der Verkauf von Baugrundstücken, für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, der Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob das Grundstück separat oder zusammen mit einem neu errichteten Gebäude verkauft wird. Baugrundstücke ohne Baugenehmigung bleiben grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.

Vor dem 1. April 2026 eingegangene Vorauszahlungen unterliegen nicht der neuen Regelung, und die Änderungen erfordern keine Anpassung der Umsatzsteuer für diese Vorauszahlungen auf der entsprechenden Schlussrechnung.

Käufer sollten daher prüfen, ob eine gültige Baugenehmigung vorliegt, wie das Grundstück und die Gebäudeteile im Vertrag und in der Rechnung beschrieben sind und ob der angegebene Preis die geltende Mehrwertsteuer enthält.

Sobald eine Immobilie zum ersten Mal übertragen wurde und später auf dem Sekundärmarkt weiterverkauft wird, unterliegt diese nachfolgende Transaktion in der Regel der Grunderwerbsteuer und nicht der Mehrwertsteuer. Käufer, die den Erwerb einer Neubauimmobilie und deren späteren Verkauf planen, sollten dies bei ihrer langfristigen Planung berücksichtigen.

Thema	Erstverkauf durch den Bauträger	Gebrauchtimmobilie
Hauptsteuer	Mehrwertsteuer (in der Regel im Preis enthalten)	Grunderwerbsteuer
Wer ist dafür verantwortlich?	Bauträger / Verkäufer	Der Käufer reicht die Unterlagen ein und bezahlt
In der Regel im angegebenen Preis enthalten	Oft ja – bitte schriftlich bestätigen	Nein – separate Kosten für den Käufer
Es fällt außerdem eine Übertragungssteuer an	Im Allgemeinen nein	Ja
Zu überprüfender wichtiger Punkt	Mehrwertsteuersatz, ob der Preis inklusive Mehrwertsteuer ist	Angemeldeter Wert vs. geschätzter Wert

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Jährliche Grundsteuer

Jeder Grundstückseigentümer in Montenegro – oder in bestimmten Fällen der rechtmäßig bestellte Nutzer des Grundstücks – ist verpflichtet, eine jährliche Grundsteuer. Hierbei handelt es sich um eine wiederkehrende Verpflichtung, die so lange besteht, wie die Immobilie im Besitz ist, unabhängig davon, ob sie bewohnt, vermietet oder leer steht.

Der allgemeine gesetzliche Rahmen für die jährliche Grundsteuer liegt zwischen 0,25% und 1,00% des festgestellten Marktwerts der Immobilie. Für bestimmte Immobilienkategorien können jedoch besondere gesetzliche Rahmenwerte gelten.

Zweitwohnungen oder Wohnungen können in einer Spanne von 0,30% bis 1,50% besteuert werden. Nicht genehmigte Bauten, die zur Deckung des Wohnbedarfs genutzt werden, können ebenfalls in eine Spanne von 0,30% bis 1,50% fallen, während nicht genehmigte Bauten, die nicht zur Deckung des Wohnbedarfs genutzt werden, einem Steuersatz von bis zu 2,00% unterliegen können.

Ältere Quellen verweisen möglicherweise auch auf einen Sondersatz von 0,30% bis 5,00% für unbebaute Baugrundstücke. Diese Bestimmung wurde vom Verfassungsgericht für nichtig erklärt und sollte nicht als derzeit geltender, allgemein anwendbarer Satz dargestellt werden, ohne zuvor zu prüfen, ob in der Folge Ersatzvorschriften erlassen wurden.

Im Rahmen der geltenden gesetzlichen Bestimmungen legt jede Gemeinde ihre eigenen Steuersätze und Bewertungskoeffizienten fest. Die tatsächliche jährliche Steuerlast muss daher dem kommunalen Steuerbescheid für die jeweilige Immobilie entnommen werden.

Zu den Faktoren, die die jährliche Steuerberechnung beeinflussen können, gehören:

• Gemeinde — Jede Kommune legt ihre eigenen Sätze und Koeffizienten innerhalb des gesetzlich festgelegten Rahmens fest.
• Standortzone — Immobilien in erstklassigen Küsten- oder Stadtlagen können höhere Schätzwerte erzielen
• Art der Immobilie — Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke werden unterschiedlich bewertet
• Qualität und Zustand — Bei manchen Wertermittlungen können die Bauqualität und das Alter berücksichtigt werden
• Verwendung — ob die Immobilie als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder als Renditeobjekt dient
• Lokal angewandte Koeffizienten — Kommunen können für bestimmte Zonen oder Nutzungsarten Multiplikatoren anwenden
• Kommunale Wertermittlung — der von der Behörde zugrunde gelegte geschätzte Marktwert, der vom Kaufpreis abweichen kann

Steuerermäßigung für den Hauptwohnsitz

Ein Wohngebäude oder eine Wohnung, die dem Steuerpflichtigen als Wohnsitz oder ständiger Aufenthaltsort dient, kann Anspruch auf eine Ermäßigung der jährlichen Grundsteuer geben.

Die Reduktion lautet:

• 20% für den Steuerpflichtigen;
• zusätzlich 10% für jedes Haushaltsmitglied;
• vorbehaltlich einer maximalen Gesamtermäßigung der festgesetzten Grundsteuer in Höhe von 50%.

Die Ermäßigung sollte nicht als selbstverständlich angesehen werden. Der Eigentümer sollte sich bei der Gemeinde über die Voraussetzungen hinsichtlich Wohnsitz, Haushaltsangehörige und der für die Beantragung der Ermäßigung erforderlichen Unterlagen informieren.

Eine Immobilie, die in erster Linie als Ferienhaus, als Kapitalanlage oder zur Kurzzeitvermietung genutzt wird, sollte nicht allein deshalb als förderfähig angesehen werden, weil der Eigentümer sich gelegentlich dort aufhält.

Die geschätzter Marktwert Der für steuerliche Zwecke herangezogene Wert wird von der Gemeinde festgelegt und nicht direkt aus dem Kaufvertrag abgeleitet. Eine für 250.000 € erworbene Immobilie kann für die jährliche Steuerberechnung mit einem etwas anderen Wert angesetzt werden, je nachdem, wie die Gemeinde vergleichbare Immobilien in der Gegend bewertet hat. Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass der Vertragspreis als Steuerbemessungsgrundlage dient.

In den folgenden Beispielen wird der gesetzliche Steuersatz auf einen angenommenen Steuerwert angewendet. Dabei wird die Höhe der Rechnung nicht anhand des ausgeschriebenen oder Vertragspreises geschätzt – die Kommunalbehörde legt den Steuerwert eigenständig fest.

Beispielhafter Schätzwert	Bei 0,251 TP20T	Bei 1,001 TP20T
€150,000	375 € pro Jahr	1.500 € pro Jahr
€300,000	750 € pro Jahr	3.000 € pro Jahr
€600,000	1.500 € pro Jahr	6.000 € pro Jahr

Wann und wie wird die jährliche Grundsteuer gezahlt?

Die jährliche Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet. Für die Zwecke der jährlichen Steuer ist der Steuerpflichtige in der Regel die Person, die am 1. Januar des jeweiligen Steuerjahres als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist. Der steuerpflichtige Marktwert der Immobilie wird ebenfalls unter Berücksichtigung ihres Zustands und Werts am 1. Januar ermittelt.

Die zuständige kommunale Behörde erlässt den jährlichen Steuerbescheid in der Regel bis zum 30. April. Der Bescheid enthält den festgesetzten Marktwert, den geltenden Steuersatz, die jährliche Gesamtsteuerschuld, Zahlungshinweise sowie Informationen zum verfügbaren Rechtsbehelfsverfahren.

Die jährliche Verbindlichkeit ist in der Regel in zwei gleichen Raten zu zahlen:

Bühne	Allgemeiner Zeitplan
Eigentumsverhältnisse und Steuerwert ermittelt	1. Januar
Gemeindesteuerbescheid erlassen	In der Regel bis zum 30. April
Erste Rate	Bis zum 30. Juni
Zweiter Teil	Bis zum 31. Oktober

Da der Steuersubjektstatus anhand der Eigentumsverhältnisse am 1. Januar bestimmt wird, geht die bestehende jährliche Steuerfestsetzung durch den Verkauf einer Immobilie im Laufe des Jahres nicht zwangsläufig auf den Käufer über. Aus praktischer vertraglicher Sicht können Käufer und Verkäufer vereinbaren, die jährlichen Kosten untereinander aufzuteilen; es sollte jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass diese private Vereinbarung den von der Gemeinde erfassten Steuersubjektstatus ändert.

Vor dem Abschluss sollten die Parteien die aktuellste Steuerbescheinigung, Zahlungsbelege und, sofern verfügbar, eine Bescheinigung der Gemeinde einholen, aus der hervorgeht, ob noch Grundsteuerschulden, Verzugszinsen oder Vollstreckungsbeträge ausstehen.

Der Eigentümer sollte die im Bescheid der Gemeinde angegebenen Zahlungsanweisungen und Verwendungszweckangaben befolgen. Bei einer Zahlung sollten in der Regel der Steuerpflichtige, die Objekt- oder Steuerkontonummer, das betreffende Jahr und die Art der Steuerschuld angegeben werden.

Eine Zahlung von einem ausländischen Bankkonto ist unter Umständen möglich; der Kontoinhaber sollte sich jedoch die IBAN und die SWIFT-Daten der Gemeinde sowie den Zahlungsverwendungszweck und die Regelung bezüglich der Korrespondenzbankgebühren bestätigen lassen. Der bei der Gemeinde eingegangene Betrag muss ausreichen, um die Verbindlichkeit vollständig zu begleichen.

Sollte der Bescheid nicht eingehen, sollte sich der Eigentümer an die kommunale Steuerbehörde wenden oder einen Bevollmächtigten beauftragen, um eine Kopie zu erhalten. Der Eigentümer kann außerdem einen Kontoauszug anfordern, aus dem die festgesetzten Verbindlichkeiten, die verbuchten Zahlungen, die Zinsen und etwaige ausstehende Beträge hervorgehen.

Vor einem Kauf oder Verkauf sollten die Parteien eine schriftliche Bestätigung der aktuellen jährlichen Steuerlage sowie, sofern verfügbar, eine Bestätigung einholen, dass keine ausstehenden kommunalen Grundsteuerschulden bestehen.

Jährliche Grundsteuer nach Gemeinde: Was ist zu prüfen?

Gemeinde	Was die Beurteilung beeinflussen kann	Was der Käufer verlangen sollte
Budva	Zone, Küstenlage, Nutzung und Art der Immobilie	Aktuelle Steuerbescheide und Steuerwert
Kotor	Schutzgebiet, Lagezone und Grundstücksmerkmale	Anwendbare Koeffizienten und ausstehender Saldo
Tivat	Erstklassige Lage, Art der Immobilie und Nutzung	Kommunale Wertermittlung und aktuelle Jahresgebühr
Herceg Novi	Standort, Zustand und Verwendungszweck	Aktueller Entscheidungs- und Zahlungsstatus
Bar	Stadtgebiet oder Küstengebiet und Immobilienkategorie	Steuerwert und anwendbarer Steuersatz
Podgorica	Stadtgebiet, Grundstücksart und Nutzungszweck	Berechnungs- und Zahlungsplan der Gemeinde

Aus dieser Tabelle geht nicht hervor, dass eine Gemeinde zwangsläufig einen höheren oder niedrigeren Steuersatz hat als eine andere. Die tatsächliche Bemessung muss anhand des aktuellen Beschlusses und der Bewertungsmethode der jeweiligen Gemeinde überprüft werden.

Zwei Immobilien mit demselben Kaufpreis können unterschiedliche jährliche Steuerbescheide erhalten, da sich ihre kommunalen Schätzwerte, Lagezonen, Nutzungsarten und Immobilienmerkmale unterscheiden können.

Der Standort einer Immobilie wirkt sich nicht nur auf ihren Marktpreis aus, sondern auch auf die laufenden Haltekosten. Die besten Standorte für den Kauf einer Immobilie in Montenegro unterscheiden sich erheblich hinsichtlich kommunaler Abgaben, Standortkoeffizienten und Schätzwerte, und es lohnt sich, diese Unterschiede bei jedem Standortvergleich zu berücksichtigen.

Beispiel: Jährliches Budget für die Instandhaltung einer Wohnung

Jährliche Kosten	Berechnungsgrundlage
Jährliche Grundsteuer	Kommunaler Schätzwert und geltender Steuersatz
Gebäudeinstandhaltung oder Wohnungseigentümergemeinschaft	Gebäude- oder Verwaltungsgesellschaftstarif
Verwaltung von Immobilien	Prozentsatz der Miete oder Festgebühr
Versicherung	Ausgewählte Risiken und Deckungsgrenzen
Nebenkosten während der Leerstandszeit	Anbietertarife und Mindestgrundgebühren
Tourismusbezogene Gebühren	Nur wenn die Immobilie als Beherbergungsbetrieb genutzt wird
Rechnungslegung und Steuerberichterstattung	Wenn die Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt

Die jährliche Grundsteuer ist daher nur ein Teil der laufenden Kosten einer Immobilie in Montenegro. Bei einer Investitionsrechnung sollten auch Instandhaltungskosten, Nebenkosten, Versicherungen, Verwaltungskosten, Zeiten ohne Mieteinnahmen sowie etwaige Kosten für die Berichterstattung oder im Zusammenhang mit dem Tourismus berücksichtigt werden.

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Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Montenegro führen in Montenegro zu einer Steuerpflicht, unabhängig davon, wo der Eigentümer seinen Wohnsitz hat. Der Status als Nichtansässiger befreit einen Eigentümer nicht von der montenegrinischen Steuer auf Einkünfte aus im Land gelegenen Immobilien.

Nach Angaben der PwC-Steuerübersichten weltweit für Montenegro, von Privatpersonen erzielte Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Der derzeit geltende Steuersatz für Mieteinnahmen beträgt 15%. Dies gilt für die steuerpflichtig Mieteinnahmen, die nicht unbedingt mit der eingenommenen Bruttomiete übereinstimmen.

Lokale Zusatzsteuer auf die Einkommensteuer aus Vermietungseinkünften

Zusätzlich zur Einkommensteuer kann eine kommunale Zusatzsteuer anfallen, wenn der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz in einer montenegrinischen Gemeinde hat.

Die Zusatzsteuer wird auf den festgesetzten Betrag der Einkommensteuer berechnet, nicht auf die Bruttomiete oder die steuerpflichtigen Mieteinnahmen:

• 13% der festgesetzten Einkommensteuer in den meisten Gemeinden;
• 15% der festgesetzten Einkommensteuer in Podgorica und Cetinje.

Beispielsweise erhöht ein Zuschlag von 13% den Steuersatz für Mieteinnahmen von 15% nicht auf 28%. Er wird auf der Grundlage der bereits festgesetzten Einkommensteuer in Höhe von 13% berechnet.

Ob sie auf einen nicht ansässigen Eigentümer Anwendung findet, sollte gesondert geprüft werden, da die Zusatzsteuer an die Gemeinde gebunden ist, in der der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz hat.

Zusätzliche Verpflichtungen bei Kurzzeitvermietungen

Bei kurzfristigen Touristenunterkünften können Verpflichtungen bestehen, die normalerweise nicht für gewöhnliche langfristige Wohnmietverhältnisse gelten. Je nach Immobilie und Betriebsmodell können dazu die Genehmigung oder Einstufung der Unterkunft, die Registrierung von Gästen, die Erhebung oder Abführung der Kurtaxe, die Führung von Buchungsunterlagen sowie die Einhaltung lokaler touristischer Vorschriften gehören.

Verpflichtung	Langzeitmiete	Kurzfristige Vermietung an Touristen
Meldung von Mieteinnahmen	Ja	Ja
Gästeregistrierung	In der Regel keine Touristenregistrierung	Allgemein erforderlich
Kurtaxe	In der Regel nicht zutreffend	Kann zutreffen
Genehmigung der Unterkunft	Hängt von der Verwendung ab	Möglicherweise erforderlich
Buchungsplattform-Datensätze	Normalerweise nicht im Mittelpunkt der Tätigkeit	Sollte beibehalten werden
Verpflichtungen im Bereich des lokalen Tourismus	Begrenzt	Kann zutreffen

Die Kurtaxe ist von der Einkommensteuer des Eigentümers aus Vermietungseinkünften zu unterscheiden. Die eine steht im Zusammenhang mit touristischen Aufenthalten und der lokalen Tourismusverwaltung, die andere ist eine Steuer auf das zu versteuernde Einkommen des Eigentümers.

Wird die Immobilie von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet, sollte im Verwaltungsvertrag die Zuständigkeit für die Gästeanmeldung, die Erhebung der Kurtaxe, die Meldepflichten, die Rechnungsstellung, die Plattformaufzeichnungen und die Dokumentation für die Einkommensteuer klar geregelt sein.

Eigentümer, die in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, sollten ebenfalls prüfen, ob ihr Heimatland dieselben Mieteinnahmen besteuert und ob eine Doppelbesteuerungsabkommen zwischen diesem Land und Montenegro gilt. Montenegro hat Abkommen mit einer Reihe von Ländern geschlossen, die sich auf die grenzüberschreitende Besteuerung von Mieteinnahmen auswirken können – dies ist eine von der montenegrinischen Verpflichtung getrennte Frage und hängt vom jeweiligen Abkommen ab.

Der Unterschied zwischen dem persönlichen Besitz einer Immobilie und dem Halten derselben über eine Gesellschaft ist hier von Bedeutung. Eine Gesellschaftsstruktur verändert die geltenden steuerlichen Regelungen, den Steuersatz, die Meldepflichten und die Kosten und ist nicht automatisch vorteilhafter. Dies sollte anhand der konkreten Umstände geprüft werden, anstatt davon auszugehen, dass es vorteilhaft ist.

Bevor Sie eine Immobilie mit der Absicht erwerben, diese zu vermieten, sollten Sie sich vergewissern, dass die Nutzung der Immobilie für diesen Zweck rechtlich zulässig ist. Die Due-Diligence-Prüfung bei Immobilien in Montenegro umfasst mehr als nur Eigentumsverhältnisse und Genehmigungen – sie beinhaltet auch die Überprüfung, ob Kurzzeit- oder Touristenvermietung für eine bestimmte Immobilie und an einem bestimmten Standort tatsächlich erlaubt ist.

Sie sind sich nicht sicher, welche Immobilie zu Ihren Zielen passt?
Dieselben steuerlichen Regelungen können je nach Lage, Preis, Vermietungsstrategie und Verwendungszweck der Immobilie zu sehr unterschiedlichen Haltekosten führen. Antwort Ein paar kurze Fragen und wir erstellen Ihnen eine individuelle Auswahl an Immobilien, die Ihrem Budget und Ihren Anlagezielen am besten entsprechen.

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Kapitalertragssteuer

Wird eine Immobilie zu einem Preis verkauft, der über den Anschaffungskosten liegt, unterliegt der daraus resultierende Gewinn in Montenegro in der Regel der Kapitalertragsteuer. Der für Privatpersonen geltende Steuersatz beträgt 15%, im Einklang mit den allgemeinen Rahmenbedingungen für die Einkommensteuer, wie sie in den „PwC Worldwide Tax Summaries“ dargelegt sind.

Hat der Verkäufer seinen Wohnsitz in einer montenegrinischen Gemeinde, kann zusätzlich zur festgesetzten Einkommensteuer eine kommunale Zusatzsteuer anfallen. Die Zusatzsteuer beträgt in der Regel 13% des Einkommensteuerbetrags, in Podgorica und Cetinje hingegen 15%.

Die Zusatzsteuer wird nicht direkt auf den Verkaufspreis oder den Veräußerungsgewinn berechnet. Ob sie anzuwenden ist, hängt vom Wohnsitz und vom steuerlichen Status des Verkäufers ab.

PwC beschreibt die steuerpflichtiger Gewinn als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Preis, zu dem der Steuerpflichtige die Immobilie erworben hat. Ob bestimmte Transaktionskosten oder spätere Modernisierungskosten in die Steuerbemessungsgrundlage einbezogen werden können, sollte anhand der geltenden Vorschriften zur Einkommensteuer geprüft und durch entsprechende Unterlagen belegt werden.

Bewahren Sie den Kaufvertrag, Zahlungsbelege und Rechnungen für größere Bauarbeiten auf. Fehlende Unterlagen können es erschweren, den tatsächlichen steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf der Immobilie zu ermitteln.

Eigentümer sollten Rechnungen und Zahlungsbelege für Anschaffungskosten sowie für alle wesentlichen Arbeiten, die an der Immobilie durchgeführt wurden, aufbewahren. Ein montenegrinischer Steuerberater sollte bestätigen, welche belegten Beträge bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns berücksichtigt werden können. Die Buchführung als Nebensache zu betrachten, ist ein häufiger Fehler, der zu einer höheren Steuerbelastung führen kann, als nötig wäre.

Kosten und Unterlagen im Zusammenhang mit Kapitalerträgen

Ausgangspunkt für die Berechnung eines Veräußerungsgewinns ist die Differenz zwischen dem anerkannten Veräußerungswert und dem Anschaffungswert der Immobilie. Je nach den geltenden Vorschriften können auch bestimmte nachgewiesene Anschaffungs-, Transaktions-, Modernisierungs- und Veräußerungskosten eine Rolle spielen.

Keine Ausgabe sollte automatisch als abzugsfähig angesehen werden. Die Anerkennung hängt von der Art der Kosten, den vorliegenden Belegen und den zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie geltenden Steuervorschriften ab.

Der Eigentümer sollte Unterlagen zu folgenden Punkten aufbewahren:

• der dokumentierte Anschaffungspreis;
• beim Erwerb entrichtete Grunderwerbsteuer;
• Notar- und Eintragungskosten;
• unabhängige Rechtskosten;
• umfangreiche Bauarbeiten oder Kapitalverbesserungen;
• Sanierungsarbeiten und erforderliche Genehmigungen;
• übliche Reparaturen, Instandhaltung und Möbel;
• Vermittlungsprovision und sonstige nachgewiesene Vertriebskosten.

Laufende Instandhaltungsmaßnahmen, bewegliche Einrichtungsgegenstände und Investitionsmaßnahmen können unterschiedlich behandelt werden. Ihre Erfassung hängt von der Art der Ausgabe, den geltenden Rechtsvorschriften und den Belegen ab.

Kosten oder Dokument	Warum es beibehalten werden sollte
Kaufvertrag	Legt den Anschaffungswert fest
Bankzahlungsbeleg	Bestätigt die tatsächliche Zahlung
Quittung über die Grunderwerbsteuer	Nachweis über die im Rahmen der Übernahme entrichteten Steuern
Rechnungen für notarielle und Registereintragungen	Kann Transaktionskosten verursachen
Rechnungen für Bau- und Renovierungsarbeiten	Kann entsprechende Verbesserungen unterstützen
Baugenehmigungen und Zulassungen	Unterstützung für Großprojekte im Bereich Naturschutz
Kaufvertrag	Legt den Veräußerungswert fest
Agenturrechnung	Kosten für den Verkauf von Dokumenten

Vermieter können in der Regel einen Teil der Kosten von ihren Bruttomieteinnahmen abziehen, bevor sie die Steuer berechnen. Dabei stehen in der Regel zwei Vorgehensweisen zur Auswahl: die Geltendmachung belegte tatsächliche Ausgaben belegt durch Quittungen und Rechnungen oder durch Anwendung einer Pauschalabzug basierend auf einem Prozentsatz des Bruttoeinkommens, sofern die Vorschriften dies zulassen. Die geltende Abzugsmethode und der Prozentsatz sollten für das jeweilige Steuerjahr und die jeweilige Immobilienart überprüft werden, da sich die Vorschriften ändern können und nicht jede Ausgabenkategorie zwangsläufig anerkannt wird.

Im Folgenden wird vereinfacht dargestellt, wie die Mieteinkommensteuer unter Verwendung des von PwC beschriebenen Pauschalabzugs 30% berechnet werden könnte, wenn keine Belege für die tatsächlichen Mietausgaben vorliegen. Dies ersetzt keine professionelle Beratung.

Jährliche Bruttomiete	Standardkosten bei 30%	Beispielhaftes zu versteuerndes Einkommen	Beispielsteuer bei 15%
€12,000	€3,600	€8,400	€1,260
€24,000	€7,200	€16,800	€2,520
€40,000	€12,000	€28,000	€4,200

Die oben aufgeführten Zahlen beziehen sich ausschließlich auf die Einkommensteuer. Eine eventuell anfallende kommunale Zusatzsteuer ist darin nicht enthalten.

Mietlage	Pauschalabzug
Standard-Wohnungsmiete	30%
Zulässige Beherbergungsbetriebe	50% oder 70%
Belegte tatsächliche Ausgaben	Kann stattdessen gelten, sofern zulässig

Welche Abzugsmethode zur Anwendung kommt, hängt von der Art der Vermietungstätigkeit und den vorliegenden Belegen ab.

Unter bestimmten Voraussetzungen können für berechtigte Ferienvermietungen unterschiedliche Pauschalsätze – 50% oder 70% – gelten. Eigentümer, die ihre tatsächlichen Ausgaben nachweisen können, können diese anstelle des Pauschalabzugs geltend machen, was zu einem anderen Ergebnis führen könnte.

PwC weist auf Steuerbefreiungen für Immobilien hin, die vom Steuerpflichtigen als einziger und hauptsächlicher Wohnsitz genutzt werden, sowie für bestimmte Übertragungen zwischen Ehegatten oder an nahe Familienangehörige. Jede Steuerbefreiung hängt von der Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen ab und sollte vor Abschluss des Verkaufs oder der Übertragung überprüft werden. Eine lange Haltedauer allein garantiert nach montenegrinischem Recht keine Steuerbefreiung, und Ausnahmen sollten nicht einfach vorausgesetzt werden, ohne die aktuellen gesetzlichen Anforderungen zu überprüfen..

Wird eine Immobilie nicht privat, sondern über eine Gesellschaft gehalten, wird der Veräußerungsgewinn als Unternehmensgewinn und nicht als privater Kapitalgewinn behandelt, sodass eine andere Steuerregelung gilt. Die Auswirkungen auf die Gesamtsteuerbelastung hängen von der Struktur der Gesellschaft, den Kosten und den Ausschüttungsplänen ab. Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland sollten zudem prüfen, ob dieses Land denselben Gewinn besteuert – ein Doppelbesteuerungsabkommen kann die sich überschneidende Steuerpflicht verringern oder beseitigen, dies hängt jedoch vom jeweiligen Abkommen ab.

Einen umfassenderen Überblick über die Risiken, die sich auf den Wiederverkaufswert auswirken, sowie über die Kosten, die bei Fehlentscheidungen in der Kaufphase entstehen können, finden Sie in unserer Übersicht über Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro.

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Sonstige immobilienbezogene Steuern

Neben den fünf wichtigsten Steuern gibt es noch einige weitere Aspekte, die man vor dem Kauf oder der Umstrukturierung einer Eigentumsordnung kennen sollte.

Erbschaft und Schenkungen

Wird Vermögen im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen, gilt eine gesonderte steuerliche Regelung. Die steuerliche Behandlung hängt in erster Linie von der Erbfolgekategorie des Empfängers ab: Erben der ersten Erbfolgeordnung – in der Regel Ehepartner, Kinder und Eltern – haben möglicherweise Anspruch auf eine Freistellung, während Übertragungen an weiter entfernte Erben oder nicht verwandte Empfänger möglicherweise nach den Vorschriften zur Schenkungs- oder Erbschaftsteuer steuerpflichtig sind. Die konkreten Bedingungen, Freibeträge und geltenden Steuersätze sollten vom für den Nachlass zuständigen Notar bestätigt werden, da die Regelungen von den jeweiligen Beziehungen und Umständen abhängen.

Ist der Empfänger zudem in einem anderen Land ansässig, können auch grenzüberschreitende Erbschafts- oder Schenkungssteuerpflichten in diesem Land relevant sein. Die geltende Erbschaftskategorie und die steuerliche Behandlung sollten vor Abschluss einer Übertragung geklärt werden.

Touristen- und Kommunalabgaben

Immobilieneigentümer, die ihre Immobilien an Gäste vermieten, sollten sich über die Unterscheidung zwischen verschiedenen Arten von Gebühren im Klaren sein. Die jährliche Grundsteuer ist die regelmäßig anfallende kommunale Abgabe für den Eigentümer. Unabhängig davon müssen Gäste, die in einer Kurzzeitunterkunft übernachten, in der Regel eine Kurtaxe; Bei registrierten Unterkünften kann der Gastgeber oder Unterkunftsanbieter verpflichtet sein, die Gäste anzumelden sowie diese Gebühr einzuziehen und an die örtliche Behörde abzuführen. In einigen Gemeinden können zudem zusätzliche, mit dem Tourismus verbundene, immobilienbezogene Gebühren anfallen. Hierbei handelt es sich um getrennte Verpflichtungen, und ihre Zusammenfassung zu einer einzigen Zahlung kann zu Fehlern bei der Abrechnung führen.

Die genauen Abläufe, Anmeldevoraussetzungen und Beträge sollten vor Beginn der Vermietung einer Immobilie bei der zuständigen Gemeinde oder der örtlichen Tourismusorganisation abgeklärt werden.

Kauf über ein Unternehmen

Thema	Persönliches Eigentum	Unternehmensbeteiligungen
Steuer in der Kaufphase	Hängt vom Umsatzsteuer- bzw. Grunderwerbsteuerstatus ab	Hängt auch vom Umsatzsteuer- bzw. Grunderwerbsteuerstatus ab
Mieteinnahmen	Vorschriften zur Einkommensteuer	Vorschriften zur Körperschaftsteuer
Rechnungswesen	Eingeschränkte persönliche Berichterstattung	Laufende Buchhaltung und Steuererklärungen
Mehrwertsteuerrückerstattung	In der Regel nicht für den privaten Gebrauch verfügbar	Möglicherweise unter bestimmten Umsatzsteuerbedingungen
Verkauf einer Immobilie	Regelung für private Veräußerungsgewinne	Behandlung von Unternehmensgewinnen
Gewinnverteilung	Nicht zutreffend	Es kann zu einer Besteuerung von Dividenden kommen
Jährliche Einhaltung der Vorschriften	Im Allgemeinen niedriger	Kosten für die Unternehmensführung und Buchhaltung
Nachlassplanung	Regelungen zur persönlichen Nachfolge	Aktien und Unternehmensstruktur müssen berücksichtigt werden

Der Erwerb über eine Gesellschaft ist nicht automatisch steuerlich vorteilhafter. Der Vergleich sollte die Körperschaftsteuer, die Buchhaltung, die jährlichen Steuererklärungen, Bankgebühren, den Umsatzsteuerstatus, die Entnahme oder Ausschüttung von Gewinnen sowie die steuerlichen Auswirkungen eines künftigen Verkaufs entweder der Immobilie oder der Gesellschaftsanteile berücksichtigen.

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Steuern und sonstige Anschaffungskosten

Einer der häufigsten Planungsfehler besteht darin, alle mit einem Kauf verbundenen Kosten als “Steuer” zu betrachten. Manche Kosten sind tatsächlich Steuern – gesetzlich vorgeschriebene Abgaben, die auf der Grundlage des Transaktions- oder Immobilienwerts berechnet werden. Andere sind Honorare, Verwaltungsgebühren oder Dienstleistungskosten. Diese Unterscheidung ist wichtig, nicht zuletzt, weil Steuern nicht verhandelbar sind, während Gebühren variieren können.

Kosten	Steuer oder Gebühr	Einmalig oder wiederkehrend	Wird in der Regel bezahlt von	Was ist zu überprüfen?
Grunderwerbsteuer	Steuern	Einmalig	Käufer	Gilt für den Wiederverkauf; Preisklasse bestätigen
Mehrwertsteuer auf Neubauten	Steuern	Einmalig	Über den Entwickler	Ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält
Jährliche Grundsteuer	Steuern	Wiederkehrend	Eigentümer	Kommunaler Steuersatz und Steuerwert
Notargebühren	Gebühr	Einmalig	Wie vereinbart; werden in der Regel vom Käufer getragen	Notargebühren vor Ort
Rechtliche / unabhängige Überprüfung	Gebühr	Einmalig	Käufer	Umfang und Kosten werden im Voraus vereinbart
Zertifizierter Dolmetscher	Gebühr	Einmalig	Käufer	Für bestimmte Vertragsabschlüsse erforderlich
Kataster- und Verwaltungsgebühren	Gebühr	Einmalig	Käufer	Aktuelle Anmeldegebühren
Provision der Agentur	Gebühr	Einmalig	Je nach Vereinbarung	Wer zahlt, wie in der Transaktion vereinbart?
Kosten für internationale Überweisungen	Gebühr	Einmalig	Käufer	Bankgebühren, Korrespondenzgebühren
Gebäudewartung / Wohnungseigentümergemeinschaft	Gebühr	Wiederkehrend	Eigentümer	Monatliche oder jährliche Servicegebühr
Wiederanschluss von Versorgungsleistungen	Gebühr	Einmalig	Käufer	Anbieterspezifische Einrichtungsgebühren

Bankzahlungsregeln für Immobilientransaktionen

Mit den im Mai 2026 in Montenegro veröffentlichten Gesetzesänderungen wurden strengere Zahlungsvorschriften für Immobilientransaktionen mit einem Wert von über 10.000 € eingeführt.

Zahlungen im Rahmen solcher Transaktionen müssen über das Bankensystem abgewickelt werden und ein in Montenegro geführtes Bankkonto betreffen. Im Kaufvertrag und in den Zahlungsanweisungen sollte eindeutig angegeben werden, welches montenegrinische Konto verwendet wird und wie der Kaufpreis, die Anzahlungen und die Raten überwiesen werden.

Wurde ein Teil des Kaufpreises oder eine Anzahlung bereits vor der notariellen Beurkundung geleistet, kann der Notar einen Nachweis darüber verlangen, dass die Banktransaktion abgeschlossen wurde. Eine Erklärung der Parteien, dass die Zahlung erfolgt ist, reicht für sich allein nicht aus.

Ausländische Käufer sollten vor der Unterzeichnung den Zahlungsweg bestätigen und ausreichend Zeit einplanen für:

• Einhaltung der Bankvorschriften und Überprüfung der Herkunft der Gelder;
• gegebenenfalls ein Konto eröffnen;
• internationale SWIFT-Überweisungen;
• Gebühren der Korrespondenzbank;
• Währungsumrechnung;
• Einholung von Zahlungsbestätigungen für den Notar.

Der Käufer sollte keine Gelder auf ein Privat- oder Drittkonto überweisen, das in den notariell beglaubigten Transaktionsunterlagen nicht eindeutig angegeben ist, ohne zuvor eine unabhängige rechtliche Bestätigung einzuholen.

Notargebühren in Montenegro sind in einer geregelten Gebührenordnung festgelegt und lassen sich daher anhand des Immobilienwerts abschätzen. Gemäß der ab dem 9. April 2026 geltenden Gebührenordnung reicht die Grundgebühr für eine Standardnotariatsurkunde von 180 € für Immobilien im Wert von bis zu 19.999,99 € bis zu 480 € für Immobilien im Wert zwischen 80.000 € und 119.999,99 €. Ab einem Wert von 120.000 € erhöht sich die Gebühr um 13 € pro angefangenen 15.000 €, bis zu einer maximalen Grundgebühr von 8.000 €. Mehrwertsteuer, Verwaltungsgebühren und etwaige zusätzliche notarielle Dienstleistungen werden separat berechnet.

Erwähnenswert ist außerdem, dass Vermittlungsprovisionen Dies ist keine feste Regel: Wer die Gebühr trägt, hängt davon ab, wie die Transaktion vereinbart wurde, und dies sollte vor Abgabe eines Angebots geklärt werden. Manche Bauträger beziehen Maklerkosten in ihre Preisgestaltung ein; bei Wiederverkaufstransaktionen variiert die Struktur.

Für Käufer, die einen Kauf abschließen möchten, ohne persönlich in Montenegro anwesend zu sein, erfordert der Prozess zusätzliche Vorbereitungen hinsichtlich einer Vollmacht, der Unterzeichnung von Dokumenten aus der Ferne und internationaler Zahlungsmodalitäten.

Notargebühren in Montenegro

Notargebühren werden nicht wie bei einer gewöhnlichen gewerblichen Dienstleistung frei ausgehandelt, sondern nach einem festgelegten Tarif berechnet. Die endgültige Rechnung hängt jedoch vom Wert der Transaktion, der Art der notariellen Urkunde und den zusätzlich erforderlichen Unterlagen oder Dienstleistungen ab.

Für Vollmachten, Einwilligungen, beglaubigte Abschriften, zusätzliche Originale, Erklärungen, Anhänge und sonstige notarielle Handlungen können gesonderte Gebühren anfallen. Die anfallende Mehrwertsteuer und erstattungsfähige Auslagen sollten bei der Anforderung des Kostenvoranschlags ebenfalls bestätigt werden.

Immobilienwert	Richtwert für das notarielle Grundhonorar	Grundgebühr inkl. 21% MwSt.
Bis zu 19.999,99 €	€180	€217.80
20.000 € – 39.999,99 €	€250	€302.50
40.000 € – 59.999,99 €	€350	€423.50
60.000 € – 79.999,99 €	€420	€508.20
80.000 € – 119.999,99 €	€480	€580.80
Über 120.000 €	480 € + 13 € für jede angefangene 15.000-€-Stufe über 120.000 €	Zur berechneten Gebühr kommt die Mehrwertsteuer hinzu
Höchstbetrag der Grundgebühr	€8,000	€9,680

Diese Beträge beziehen sich ausschließlich auf die Grundgebühr. Die endgültige Rechnung kann außerdem Gebühren für beglaubigte Kopien, zusätzliche Originale, Vollmachten, Anhänge, Dolmetschleistungen, Verwaltungskosten und sonstige transaktionsspezifische Dienstleistungen enthalten.

Der ausgewählte Notar sollte vor der Beurkundung einen schriftlichen Kostenvoranschlag vorlegen. In diesem Kostenvoranschlag sollten die Hauptnotargebühr, die Mehrwertsteuer, Kopien, Beglaubigungen, Dolmetschleistungen und sonstige separat in Rechnung gestellte Dienstleistungen gesondert ausgewiesen werden.

Rechts-, Übersetzungs- und Registrierungskosten

Kosten	Wie es üblicherweise berechnet wird	Was beeinflusst die Höhe?
Unabhängige rechtliche Prüfung	Pauschalhonorar, gestaffeltes Honorar oder prozentuales Honorar	Eigentumsgeschichte, Genehmigungen, Belastungen, Verkäufer in Form einer Kapitalgesellschaft und Komplexität der Transaktion
Zertifizierter Dolmetscher	Nach Terminvereinbarung oder nach Zeitaufwand	Dauer und Komplexität der notariellen Unterzeichnung
Übersetzung von Dokumenten	Pro Seite oder Dokument	Anforderungen hinsichtlich Umfang, Sprache und Zertifizierung
Eintragung im Kataster	Verwaltungstarif	Art und Anzahl der Anträge
Vollmacht	Erstellung, Beglaubigung und Legalisierung	Ausstellungsland, Übersetzungs- und Apostille-Anforderungen
Auslandsüberweisung	Bankgebühren	Währungsumrechnung, Absenderbank und Korrespondenzbanken

Der Notar und der unabhängige Anwalt des Käufers erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Der Notar beglaubigt die Transaktion und stellt sicher, dass die notarielle Urkunde den geltenden formalen Anforderungen entspricht. Der unabhängige Anwalt prüft die Immobilie und vertritt die Interessen des Käufers.

Ein vereidigter Dolmetscher stellt sicher, dass eine Partei, die die Sprache der notariellen Urkunde nicht versteht, den Inhalt des Dokuments und die rechtlichen Folgen seiner Unterzeichnung nachvollziehen kann. Der Dolmetscher ersetzt keine unabhängige Rechtsberatung.

Da die Preise für diese Dienstleistungen je nach Transaktion und Anbieter variieren, sollten Käufer schriftliche Angebote einholen, anstatt sich auf eine einzige landesweite Schätzung zu verlassen.

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Drei praktische Steuerszenarien

Die folgenden Szenarien dienen lediglich der Veranschaulichung und stellen keine offiziellen Steuerbescheide dar. Sie sollen verdeutlichen, wie die wichtigsten Steuern bei Immobilien unterschiedlicher Art und Wert zusammenwirken. Die tatsächlichen Beträge hängen von kommunalen Beschlüssen, dem festgestellten Status der Immobilie und individuellen Umständen ab.

Szenario 1: Wohnung aus zweiter Hand für 140.000 €

Zusätzlicher Punkt	Beispiel
Notargebühr	Fordern Sie ein schriftliches Angebot gemäß dem aktuellen Tarif an
Unabhängige rechtliche Prüfung	Legen Sie den Umfang und das Honorar vor der Buchung fest
Zertifizierter Dolmetscher	Bei Bedarf für die Unterzeichnung beifügen
Kataster- und Bankgebühren	Aktuelle Tarife und Bankgebühren prüfen
Richtwert über dem Preis	Etwa 7.000–11.200 €, vorbehaltlich einer Überprüfung
Frist für die Schenkungssteuer	Rückgabe und Zahlung sind in der Regel innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsabschluss fällig

Dieses Beispiel veranschaulicht einen einfachen Kauf im Rahmen eines Wiederverkaufs. Die Grunderwerbsteuer lässt sich zwar leicht berechnen, die jährliche Grundsteuer hängt jedoch nicht vom Kaufpreis, sondern von der Wertermittlung der Gemeinde ab.

Szenario 2: Neubauwohnung für 280.000 €

Artikel	Beispiel	Anmerkungen
Anschaffungspreis	€280,000	Neubauwohnung
Grunderwerbsteuer	Im Allgemeinen nicht zutreffend	Wenn die Mehrwertsteuer auf die erste steuerpflichtige Übertragung anfällt
Mehrwertsteuer	Mit dem Entwickler abklären	Prüfen Sie, ob dies bereits im Kaufpreis enthalten ist
Jährliche Grundsteuer	ca. 700–2.800 €	Auf der Grundlage der kommunalen Bewertung
Hauptüberprüfung	Mehrwertsteuerliche Behandlung	Vertrag und Rechnung vor der Unterzeichnung prüfen

Der Käufer sollte zwei verschiedene Preisdarstellungen entwerfen:

• inkl. MwSt.: In den angegebenen 280.000 € ist die vom Bauträger abgerechnete Mehrwertsteuer bereits enthalten. Der Käufer sollte die Kosten für Notar, rechtliche Prüfung, Übersetzung, Eintragung und Bankgebühren separat einplanen.
• zzgl. MwSt.: Die Mehrwertsteuer muss gemäß den im Vertrag und in der Rechnung festgelegten Bestimmungen hinzugerechnet werden, wodurch sich das erforderliche Budget erheblich erhöht.

Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung, dass es sich bei der Transaktion um die erste steuerpflichtige Übertragung einer neu errichteten Immobilie und nicht um einen Wiederverkauf handelt. Ein Käufer in Form einer Kapitalgesellschaft sollte zudem steuerlichen Rat einholen, um zu klären, ob das Unternehmen mehrwertsteuerpflichtig ist, ob die Immobilie für steuerpflichtige Geschäftstätigkeiten genutzt wird und ob ein Vorsteuerabzug möglich ist.

Szenario 3: Küstenvilla im Wert von 650.000 € zur saisonalen Vermietung

Artikel	Beispiel
Anschaffungspreis	€650,000
Grunderwerbsteuer	€31,000
Jährliche Grundsteuer	ca. 1.625–6.500 €
Brutto-Jahresmieteinnahmen	€50,000
Beispiel für die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	€5,250
Künftiger Verkaufspreis	€800,000
Beispiel für einen Kapitalgewinn	€150,000
Beispiel für die Kapitalertragsteuer	€22,500

Dieses Szenario umfasst mehrere Steuerkategorien, die während der gesamten Haltedauer zum Tragen kommen können. Die tatsächliche steuerliche Situation hängt von der Nutzung der Immobilie, den entsprechenden Belegen sowie den zum Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs geltenden Rechtsvorschriften ab.

Zusätzlicher Posten im ersten Jahr	Berechnungsgrundlage
Registrierung von Beherbergungsbetrieben	Aktuelle Vorschriften der lokalen Behörden und Tourismusbehörden
Kurtaxe	Unabhängig von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Verwaltung von Immobilien	Vereinbarter Prozentsatz oder feste Jahresgebühr
Wartung und Instandhaltung	Tatsächliches Budget für die Villa und die Ausstattung
Versicherung und Nebenkosten während der Leerstandszeit	Angebote von Leistungserbringern und Versicherern
Nachweise über Mietkosten	Rechnungen und Bankzahlungsbelege
Datei „Zukünftige Kapitalgewinne“	Kaufvertrag, Steuerbeleg, Rechnungen für Baumaßnahmen und Genehmigungen

Die Betriebskosten im ersten Jahr sollten getrennt von den Anschaffungskosten ausgewiesen werden und die jährliche Grundsteuer, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Versicherungskosten, Nebenkosten, Kosten für die Einhaltung tourismusbezogener Vorschriften sowie die Meldung der Mieteinnahmen umfassen.

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Was Sie vor dem Kauf beachten sollten

1. Geben Sie an, ob es sich bei der Transaktion um einen Erstverkauf oder einen Weiterverkauf handelt. Dies entscheidet darüber, ob Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer anfällt – die beiden sind nicht austauschbar, und die Antwort wirkt sich sowohl auf die Kostenberechnung als auch auf die Erklärungspflicht aus.
2. Bitte fordern Sie eine schriftliche Bestätigung der mehrwertsteuerlichen Behandlung an. Wenn Sie bei einem Bauträger kaufen, lassen Sie sich im Voraus schriftlich bestätigen, ob der angegebene Preis die Mehrwertsteuer enthält und, falls ja, in welcher Höhe. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen.
3. Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer anhand der progressiven Steuerstufen. Bei Wiederverkaufsgeschäften ist die Drei-Stufen-Struktur auf den Immobilienwert anzuwenden. Wenden Sie keinen pauschalen Satz von 3% auf den Gesamtpreis an, wenn der Wert der Immobilie 150.000 € übersteigt.
4. Besorgen Sie sich die entsprechenden kommunalen Steuerinformationen. Wenden Sie sich an die Gemeinde oder beauftragen Sie einen Fachmann vor Ort, um sich über den jährlichen Grundsteuersatz und die Methode zur Ermittlung des Schätzwertes für den jeweiligen Standort zu informieren. Die Sätze und Koeffizienten variieren.
5. Überprüfen Sie den aktuellen Steuer- und Vollstreckungsstatus der Immobilie. Fordern Sie den letzten jährlichen Grundsteuerbescheid des Verkäufers, Nachweise über die Begleichung der festgesetzten Raten sowie einen aktuellen Kontoauszug der Gemeinde an, aus dem etwaige ausstehende Beträge hervorgehen. Der Anwalt sollte zudem einen aktuellen Katasterauszug einholen und prüfen, ob Hypotheken, Vollstreckungsvermerke, Verbote oder sonstige Belastungen eingetragen sind.
6. Überprüfen Sie die zulässige Nutzung und den Vermietungsstatus. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten, vergewissern Sie sich, dass die Nutzung zu diesem Zweck rechtlich zulässig ist, und informieren Sie sich darüber, welche Melde- und Berichtspflichten gelten.
7. Schätzen Sie die jährlichen Betriebskosten. Erstellen Sie einen realistischen Jahreshaushalt, der die Grundsteuer, die Kosten für die Gebäudeinstandhaltung oder die Gebühren der Eigentümergemeinschaft, die Nebenkosten sowie etwaige Verwaltungsgebühren abdeckt. Dies sind die tatsächlichen Haltekosten der Investition.
8. Prüfen Sie die grenzüberschreitenden steuerlichen Auswirkungen. Überlegen Sie, wie Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne und etwaige Erbschaften in Ihrem Steuerwohnsitzland behandelt würden und ob Doppelbesteuerungsabkommen gelten. Wenn Sie erwägen, den Kauf vor Ort zu finanzieren, finden Sie in unserem Leitfaden zu Hypothek in Montenegro für Ausländer behandelt die wichtigsten Kreditbedingungen und die damit verbundenen Kosten.
9. Bewahren Sie alle Verträge, Rechnungen und Zahlungsbelege auf. Legen Sie ab dem Zeitpunkt des Kaufs eine Akte an, die den notariell beglaubigten Vertrag, die Quittungen über die Grunderwerbsteuer, Rechnungen für Baumaßnahmen, Kosten für die Anschlüsse an die Versorgungsnetze sowie den gesamten Schriftverkehr mit dem Finanzamt enthält. Diese Unterlagen sind für die genaue Berechnung der künftigen Kapitalertragsteuer unerlässlich.

Fordern Sie vor der Unterzeichnung eine schriftliche Kostenaufstellung an, in der der Kaufpreis, Steuern, Honorare, Zulassungskosten und laufende Unterhaltskosten separat aufgeführt sind.

Zahlen, die vor der Unterzeichnung zu überprüfen sind

Figur oder Status	Wer sollte dies bestätigen?	Wenn
Vereinbarter Kaufpreis	Verkäufer und Käufer	Vor der Buchung
Status der ersten steuerpflichtigen Übertragung oder des ersten steuerpflichtigen Weiterverkaufs	Bauunternehmer, Rechtsanwalt oder Steuerberater	Vor der Buchung oder Vertragsabschluss
Mehrwertsteuerstatus und ob die Mehrwertsteuer enthalten ist	Entwickler, Buchhalter oder Rechtsanwalt	Vor der Buchung oder Vertragsabschluss
Schätzung der Grunderwerbsteuer	Rechtsanwalt oder Steuerberater	Vor der Unterzeichnung
Jährlicher Steuerwert	Gemeinde und Verkäufer	Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung
Aktuelle jährliche Grundsteuer	Gemeinde und Verkäufer	Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung
Ausstehende Verbindlichkeiten der Gemeinde	Gemeinde und Rechtsanwalt	Vor der Fertigstellung
Notar-Kostenvoranschlag	Ausgewählter Notar	Vor der notariellen Beglaubigung
Anwaltshonorar und Leistungsumfang	Selbstständiger Rechtsanwalt	Bevor die Due-Diligence-Prüfung beginnt
Dolmetscherhonorar	Dolmetscher oder Notar	Vor der notariellen Beglaubigung
Katastergebühren	Rechtsanwalt, Notar oder Katasterbehörde	Vor der Fertigstellung
Vermittlungsprovision und Zahlungspflichtiger	Auftraggeber und Vertragsparteien	Bevor Sie ein Angebot unterbreiten
Kosten für internationale Bankgeschäfte	Sender- und Empfängerbanken	Vor der Überweisung
Gebäudeinstandhaltung oder Wohnungseigentümergemeinschaft	Hausverwalter oder Verkäufer	Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung
Kosten für die Anmeldung einer Vermietung	Gemeinde oder Tourismusverband	Bevor man
Methode zur Meldung von Mieteinnahmen	Buchhalter oder Steuerberater	Bevor man
Unterlagen zu Kapitalgewinnen	Steuerberater	Ab dem Kaufdatum

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Häufige Fehler bei der Steuererklärung

Häufiger Fehler	Mögliche Folge	So lässt sich das vermeiden
3% auf jeden Einkauf anwenden	Unterschätzung der Anschaffungskosten	Verwenden Sie die progressiven Stufensteuersätze für die Übertragungssteuer
Unter der Annahme, dass die Mehrwertsteuer immer separat ausgewiesen wird	Falsches Einkaufsbudget	Bestätigen Sie die mehrwertsteuerliche Behandlung im Vertrag
Verwendung des Kaufpreises als jährliche Steuerbemessungsgrundlage	Unrealistische Schätzungen der Betriebskosten	Überprüfen Sie den kommunalen Steuerbescheid
Rechnungen verwerfen	Schwieriger, die Steuerbemessungsgrundlage beim Weiterverkauf nachzuweisen	Bewahren Sie Verträge und Belege auf
Versäumte Einreichungs- oder Zahlungsfristen	Es können Strafgebühren oder Zinsen anfallen	Bitte überprüfen Sie vor der Fertigstellung die geltenden Fristen.

• Anwendung von 3% auf jede Wiederverkaufsimmobilie. Der Steuersatz 3% gilt nur für Werte bis zu 150.000 €. Immobilien, die diesen Schwellenwert überschreiten, werden für den darüber hinausgehenden Betrag nach höheren Grenzsteuersätzen unter Anwendung der progressiven Steuerstufenstruktur besteuert. Die Anwendung eines pauschalen Steuersatzes von 3% auf eine Immobilie im Wert von 400.000 € führt zu einer erheblichen Unterbewertung.
• Unter der Annahme, dass jede neuwertig erscheinende Immobilie als erstmalige Übertragung mit entrichteter Mehrwertsteuer gilt. Die Voraussetzungen für die mehrwertsteuerrechtliche Behandlung beziehen sich auf den rechtlichen Charakter des Geschäftsvorfalls und nicht auf das Alter des Gebäudes. Eine Immobilie in einer kürzlich fertiggestellten Wohnsiedlung, die von einer anderen Partei als dem ursprünglichen Veräußerer verkauft wird, fällt in der Regel nicht unter die mehrwertsteuerliche Regelung für Erstveräußerungen und unterliegt stattdessen der Grunderwerbsteuer.
• Es ist davon auszugehen, dass zum vom Bauträger angegebenen Preis stets die Mehrwertsteuer hinzugerechnet werden muss. Viele Bauträger geben die Preise für ihre Immobilien inklusive Mehrwertsteuer an. Die Hinzurechnung der Mehrwertsteuer zu einem Preis, der diese bereits enthält, führt zu einer erheblichen Überbewertung. Klären Sie die mehrwertsteuerliche Behandlung vor der Unterzeichnung schriftlich ab.
• Verwendung des Kaufpreises als garantierte jährliche Steuerbemessungsgrundlage. Die Kommunalbehörde stützt sich auf ihren eigenen Schätzwert und nicht auf den Kaufpreis. Der Schätzwert kann höher oder niedriger sein als der tatsächlich gezahlte Preis und sich ändern, wenn die kommunalen Bewertungen aktualisiert werden.
• Ohne Berücksichtigung kommunaler Unterschiede. Die jährliche Grundsteuer wird auf kommunaler Ebene verwaltet, und der angewandte Steuersatz, die Bewertungsmethode sowie die Zahlungsmodalitäten variieren von Gemeinde zu Gemeinde. Ein Steuersatz oder ein Verfahren, das in Kotor gilt, muss nicht unbedingt auch in Budva oder Tivat gelten.
• Mieteinnahmen gelten als steuerfrei, weil der Eigentümer im Ausland lebt. Montenegro besteuert Mieteinnahmen an der Quelle – das heißt, Einkünfte aus einer montenegrinischen Immobilie sind in Montenegro steuerpflichtig, unabhängig davon, wo der Eigentümer ansässig ist. Der Status als Nichtansässiger führt nicht zu einer Befreiung.
• Das Versäumnis, Rechnungen für Nachbesserungen aufzubewahren. Die dokumentierten Kosten für größere Bauarbeiten können für die Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns beim Verkauf der Immobilie von Bedeutung sein. Eigentümer sollten diese Unterlagen aufbewahren und sich bei einem Steuerberater erkundigen, welche Beträge nach den geltenden Vorschriften berücksichtigt werden.
• Verwechslung von Steuern mit Notar-, Anwalts- und Vermittlungsgebühren. Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe. Notargebühren, Kosten für die rechtliche Prüfung und Maklerprovisionen sind separate Honorare. Es handelt sich dabei zwar um tatsächliche Kosten, sie fallen jedoch bei jeder Budgetkalkulation unter unterschiedliche Kategorien.
• Auf unbestimmte Zeit auf einen Steuerbescheid in Papierform warten. Die jährliche Grundsteuer ist eine gesetzliche Verpflichtung, unabhängig davon, ob der Bescheid der Gemeinde den Eigentümer erreicht oder nicht. Insbesondere Eigentümer im Ausland sollten proaktiv überprüfen, ob die Zahlungen korrekt erfolgen und ob ihre Kontaktdaten aktuell sind.
• Sich auf veraltete Online-Anleitungen verlassen. Die Struktur der Grunderwerbsteuer in Montenegro wurde von einem Pauschalsatz auf ein progressives System umgestellt. Leitfäden, in denen für alle Immobilien ein pauschaler Satz von 3% angegeben ist, sind veraltet. Überprüfen Sie die Sätze und Vorschriften stets anhand aktueller offizieller Quellen, bevor Sie ein Budget festlegen.

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Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuergesetze, Steuersätze und Verwaltungsverfahren können sich ändern, und die individuellen Umstände variieren. Informieren Sie sich stets bei einem qualifizierten Fachmann und den zuständigen montenegrinischen Behörden über die aktuellen Vorschriften, bevor Sie eine Transaktion durchführen oder eine Steuererklärung einreichen.

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Planung Ihres Immobilienbudgets

Das montenegrinische System der Grundsteuer gliedert sich in vier Phasen: Erwerb, Besitz, Vermietung und eventueller Verkauf. Jede Phase ist mit eigenen Verpflichtungen verbunden, die auf einer eigenen Bemessungsgrundlage berechnet und von unterschiedlichen Behörden verwaltet werden. Sich vor dem Kauf ein klares Bild von allen vier Phasen zu machen, ist die Grundlage für jede solide Immobilienfinanzplanung.

Der wesentlichste Unterschied bei der Planung besteht zwischen einer Immobilie aus dem Bestandsmarkt und einer erstmaligen Übertragung einer förderfähigen Neubauimmobilie. Bei einer Transaktion mit einer Bestandsimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer nach dem progressiven Steuersatztabelle an, während bei der erstmaligen steuerpflichtigen Übertragung einer Neubauimmobilie in der Regel die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten ist. Werden diese beiden Fälle gleich behandelt, führt dies entweder zu einer Unter- oder zu einer Überschätzung der Anschaffungskosten.

Die jährliche Grundsteuer fügt dem Eigentum eine wiederkehrende Komponente hinzu, die bei ersten Berechnungen oft zu gering gewichtet wird. Da sie auf kommunaler Ebene auf der Grundlage eines Schätzwertes festgesetzt wird, der vom Kaufpreis abweichen kann, verdient sie eine gesonderte Prüfung – und nicht nur eine allgemeine Schätzung auf der Grundlage des Kaufpreises.

Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie eine schriftliche Aufschlüsselung anfordern, in der der Kaufpreis, die anfallenden Steuern, die Honorare, die Registrierungskosten und die voraussichtlichen jährlichen Unterhaltskosten separat aufgeführt sind. Mit diesem einen Schritt lassen sich die meisten Fehler bei der Budgetplanung vermeiden, mit denen ausländische Käufer nach dem Abschluss des Kaufs konfrontiert werden.

The Residence begleitet Käufer in jeder Phase des Kaufprozesses in Montenegro – von der Vorauswahl von Immobilien nach Lage und Art bis hin zur Koordination der Due-Diligence-Prüfung und der Transaktionsschritte. Wenn Sie besprechen möchten, wie sich die steuerlichen und finanziellen Rahmenbedingungen auf eine bestimmte Immobilie oder ein bestimmtes Budget auswirken, steht Ihnen das Team gerne zur Seite.