Jak koupit nemovitost v Černé Hoře

Černá Hora přitahuje trvalý zájem mezinárodních kupců – a to z důvodů, které lze snadno pochopit. Jadranské pobřeží se táhne některými z nejúchvatnějších krajin v jižní Evropě. V mnoha ohledech se Černá Hora může stále jevit jako dostupnější než některé zavedené trhy na pobřeží Středozemního moře, ačkoli cenové rozdíly závisí do značné míry na lokalitě, typu nemovitosti, vzdálenosti od moře, kvalitě stavby a právním statusu. Černohorské právo obecně umožňuje cizím státním příslušníkům nabývat rezidenční i komerční nemovitosti, avšak na určité kategorie pozemků a chráněné či strategické nemovitosti se vztahují omezení – vždy je třeba ověřit, zda kupující s danou státní příslušností a konkrétní nemovitost splňují příslušné podmínky.

Právě tato kombinace – přístupná pravidla pro nabytí vlastnictví, uznávaná přitažlivost životního stylu a relativní cenová dostupnost – činí Černou Horu skutečně zajímavou volbou pro kupující, kteří hledají rekreační dům, nemovitost pro trvalé bydlení nebo investici do nemovitostí. Země je kandidátským státem EU, což přidává dlouhodobý rozměr, který mnoho mezinárodních kupujících považuje za důležitý, ačkoli časový harmonogram členství v EU by nikdy neměl být považován za zaručený.

Tato příručka vysvětluje celý proces koupě nemovitosti v Černé Hoře: co mohou cizinci legálně koupit, jak vypadá proces koupě od začátku do konce, co v praxi znamená hloubková prověrka, s jakými daněmi a náklady je třeba počítat a jakých chyb se vyvarovat. Zahrnuje jak pobřežní trhy, tak vnitrozemské regiony, transakce s novostavbami i s nemovitostmi z druhé ruky a nákupy na dálku pro kupující, kteří nemohou často cestovat.

Tento článek slouží pouze jako obecný návod, nejedná se o právní ani daňové poradenství. Pravidla, daňové sazby a postupy se mohou změnit. Před dokončením jakéhokoli nákupu by kupující měli konzultovat s kvalifikovaným černohorským právníkem a v případě potřeby také s certifikovaným daňovým poradcem.

---

Mohou cizinci kupovat nemovitosti v Černé Hoře?

Stručná odpověď zní: ano – s určitými podmínkami, které závisí na typu nemovitosti.

Cizí státní příslušníci z mnoha zemí mohou obecně nakupovat byty, domy, vily a komerční prostory v Černé Hoře ve vlastním jménu. Neexistuje žádný obecný zákaz vlastnictví rezidenčních nemovitostí zahraničními fyzickými osobami a není nutné zakládat černohorskou společnost za účelem nabytí vlastnického práva k běžné rezidenční nemovitosti. Je však třeba ověřit způsobilost a provést praktické bankovní kontroly s ohledem na konkrétní státní příslušnost a okolnosti kupujícího – pravidla a omezení se mohou lišit.

Právním základem pro toto je černohorský zákon o vlastnictví a dalších majetkových právech, který obecně umožňuje cizincům nabývat nemovitý majetek za podmínek vzájemnosti – to znamená, že majetková práva, která náleží černohorským občanům, jsou zpravidla dostupná i občanům zemí, které přiznávají podobná práva černohorským státním příslušníkům. Jak poznamenal Společnost CEE Legal Matters ve svém Průvodci nemovitostmi v Černé Hoře pro rok 2025, je nabývání nemovitostí cizími státními příslušníky povoleno, avšak s výhradou konkrétních omezení týkajících se určitých kategorií pozemků a nemovitostí.

Tato omezení jsou důležitá a stojí za to si je jasně ujasnit. Cizí státní příslušníci jsou obecně mají omezený přístup k nákupu:

• Zemědělská půda, lesy a lesní pozemky jako samostatná aktiva
• Pozemky obsahující přírodní zdroje (voda, ložiska nerostných surovin a podobně)
• Nemovitosti, které jsou vyhlášeny za kulturní památky nebo se nacházejí v zónách chráněného kulturního dědictví
• Pozemky ve vojenských nebo strategických zónách
• Nemovitost v blízkosti státních hranic, kde mohou platit další omezení

Důležitá nuance: Černohorské právo stanoví omezené výjimky pro zemědělskou a lesní půdu. V určitých případech – například pokud se na takové půdě nachází obytná budova – může být zahraniční fyzické osobě v rámci transakce povoleno nabýt až 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy. Každý nákup pozemku cizím státním příslušníkem vyžaduje individuální právní posouzení, aby se zjistilo, zda se na něj vztahuje některá z výjimek.

Přesný rozsah omezení a způsob, jakým se vztahují na konkrétní nemovitost, je třeba ověřit u místního právníka – zejména v případě pozemků, venkovských nemovitostí nebo nemovitostí v citlivých pobřežních či horských oblastech. Pravidla týkající se některých z těchto kategorií se vyvíjela a to, co bylo kdysi omezeno, se mohlo změnit, nebo naopak.

Pro byty a domy v městských oblastech, z hlediska právních předpokladů je postup pro zahraniční kupující obecně jednoduchý. Složitost spočívá v provádění hloubkové prověrky, ověřování dokumentů a samotném procesu koupě – nikoli v otázce zahraničního vlastnictví.

Zájemci o koupi nemovitosti by si rovněž měli uvědomit, že nákup nemovitosti v Černé Hoře automaticky nezakládá právo na pobyt, občanství ani žádné jiné imigrační výhody. Pravidla týkající se dočasného pobytu na základě vlastnictví nemovitosti sice existují, podléhají však určitým podmínkám a mohou se změnit. Aktuální imigrační předpisy si vždy ověřte samostatně u kvalifikovaného černohorského právníka specializujícího se na imigrační právo.

---

Co si můžete koupit

Níže uvedená tabulka poskytuje praktický přehled běžných typů nemovitostí a jejich dostupnosti pro zahraniční kupující. Jedná se o obecné vodítko – konkrétní nemovitosti mohou mít vlastnosti, které tento přehled mění, a proto je vždy nutné provést individuální právní prověrku.

Typ nemovitosti	Je to obecně dostupné pro zahraniční kupující?	Požadované kontroly klíčů	Nejvhodnější pro
Byt (městský)	Ano	Vlastnické právo, katastr, soulad stavby s předpisy, dluhy	Zákazníci hledající nemovitost pro vlastní bydlení, investoři do pronájmu
Dům / vila	Ano	Vlastnické právo, hranice pozemku, stavební povolení, legalizace	Rodiny kupující nemovitosti, stěhování z důvodu změny životního stylu
Novostavba – byt	Ano	Název developera, povolení, status společnosti	Zákazníci, kteří hledají novější zboží
Byt ve výstavbě	Ano, ale s vyšším rizikem	Dosavadní výsledky developera, vlastnické právo k pozemku, stavební povolení, platební kalendář a informace o tom, zda je k dispozici ochrana zálohy nebo úschova	Kupující s vysokou tolerancí k riziku, kteří mají dostatek času
Komerční prostory	Ano	Územní plánování, nájemní smlouvy, vlastnická práva	Firemní odběratelé, komerční investoři
Pozemek v zastavěné oblasti	Možné, v závislosti na splnění zákonných podmínek, kategorii pozemku a územním plánu	Územní plán, územní členění, kategorie pozemků, přístup, inženýrské sítě, stavební proveditelnost	Vlastní výstavba, developerský projekt
Zemědělská a lesní půda	Obecně se jedná o pozemek určený k samostatnému prodeji; mohou platit omezené výjimky v případech, kdy je součástí transakce obytná budova	Vyžaduje individuální právní posouzení – vlastnické poměry závisí na konkrétních okolnostech	Nedoporučuje se bez předchozího právního posouzení
Nemovitosti v blízkosti strategických oblastí / pohraničních oblastí	Možné omezení	Vyžaduje konkrétní právní prověrku	Vyžaduje posouzení v jednotlivých případech

Rozdíl mezi tím, co je přípustné ze zákona a co je to nákup je prakticky bezpečný je důležitá. Nemovitost může být sice technicky k prodeji, ale může s sebou nést závažná praktická rizika – nevyřešenou otázku legalizace, neformální přístupovou cestu, nejasné hranice nebo nesplacené dluhy. Nejedná se sice o zákonná omezení vlastnictví, ale mohou způsobit, že nemovitost bude drahá, nelikvidní nebo obtížně využitelná. Due diligence odhalí tyto problémy ještě před podpisem smlouvy.

---

Postup nákupu krok za krokem

Nákup nemovitosti v Černé Hoře probíhá podle jasně daného postupu, avšak některé fáze vyžadují větší pozornost, než kupující někdy očekávají. Většina problémů vzniká právě v důsledku vynechání nebo uspěchání některé z počátečních fází.

1. Stanovte si cíl a rozpočet

Než se pustíte do hledání nemovitostí, ujasněte si, co vlastně potřebujete: rekreační byt, do kterého jezdíte několikrát do roka, dům pro trvalé bydlení, nemovitost na pronájem, nebo pozemek k zástavbě. Každá z těchto možností s sebou nese jinou lokalitu, typ nemovitosti, cenové rozpětí a řadu právních aspektů. Rozpočet by měl zahrnovat nejen uvedenou cenu, ale také kupní cenu a veškeré náklady spojené s pořízením nemovitosti.

2. Vyberte region a typ nemovitosti

Černá Hora je malá, ale rozmanitá. Pobřežní pás od Herceg Novi po Ulcinj nabízí zcela odlišné trhy než Podgorica či severní horské oblasti. Jakmile budete vědět, k čemu danou věc kupujete, bude snazší zúžit výběr oblasti. Podrobnější informace najdete v části věnované lokalitám dále v tomto průvodci.

3. Vytvořte užší výběr nemovitostí a prohlédněte si je

Spolupracujte s renomovaným místním realitním makléřem, který vám může ukázat ověřené nabídky s přesnými informacemi o lokalitě, právním stavu a požadované ceně. Důrazně doporučujeme osobní prohlídku – nákup na dálku založený výhradně na fotografiích a videích s sebou nese reálná rizika, zejména u domů a vil, u nichž je obtížné na dálku posoudit stav, přístupnost a okolí.

4. Před provedením jakékoli platby si vyžádejte a zkontrolujte příslušné dokumenty

Toto je jeden z nejdůležitějších kroků. Než vynaložíte jakékoli finanční prostředky – byť jde jen o malou zálohu na rezervaci –, požádejte o nahlédnutí do klíčových dokumentů k nemovitosti. Seriozní prodávající nebo jeho zprostředkovatel nebude mít žádný důvod to odmítnout. Prohlédnutí dokumentů v této fázi, v případě potřeby za přítomnosti právníka, může zabránit nákladným chybám.

Záloha za rezervaci zaplacená před ověřením jakýchkoli dokladů představuje finanční riziko. V Černé Hoře může být vrácení zálohy v případě neúspěšné transakce zdlouhavé a nejisté. Před převodem finančních prostředků si vždy pečlivě prostudujte klíčové dokumenty.

5. Učiňte nabídku

Nabídky v Černé Hoře jsou obvykle ústní nebo mají formu stručného písemného sdělení a podléhají ověření dokumentů a uzavření smlouvy. Požadovaná cena je často předmětem vyjednávání, zejména na trhu s nemovitostmi z druhé ruky. U novějších developerských projektů může být flexibilita menší, ale někdy se při koupi nemovitosti ve fázi výstavby nabízejí slevy v závislosti na splátkovém kalendáři.

6. Rezervační smlouva nebo předběžná smlouva

Jakmile dojde k dohodě na ceně a klíčových podmínkách, mohou strany podepsat rezervační smlouvu (někdy nazývanou předběžná smlouva nebo předběžná dohoda), která zavazuje obě strany k pokračování v transakci a obvykle zahrnuje složení zálohy, často ve výši přibližně 10% dohodnuté ceny, ačkoli tato částka se může lišit v závislosti na konkrétní transakci a zúčastněných stranách. Tato smlouva by měla specifikovat: cenu, platební kalendář, termín dokončení transakce, podmínky složení zálohy a postup v případě, že jedna ze stran od smlouvy odstoupí. Tento dokument by měl před podpisem zkontrolovat právník.

7. Právní prověrka

Než bude vypracována hlavní smlouva, měl by váš právník provést důkladnou prověrku – vlastnická práva, katastrální záznamy, zástavní práva, povolení, stav územního plánu, dluhy a oprávnění prodávajícího. Této fázi se podrobně věnujeme v následující části.

8. Kupní smlouva u notáře

Konečná kupní smlouva v Černé Hoře musí být notářsky ověřena, aby byla právně platná a mohla být zapsána do rejstříku. Notář ověří totožnost obou stran, potvrdí správnost obsahu dokumentu a ověří podpisy. Je třeba si uvědomit, že notář vystupuje jako neutrální ověřovatel — notář nevystupuje jako právní poradce kupujícího. Váš vlastní právník je jiná osoba než notář.

9. Daň z platby a převodu

Platba se obvykle provádí v době podpisu smlouvy nebo krátce poté, v souladu s dohodnutým harmonogramem. Na mnoho transakcí s nemovitostmi na sekundárním trhu se vztahuje daň z převodu nemovitosti. Lhůta pro podání přiznání a zaplacení je krátká – obvykle se uvádí 15 dnů od příslušné daňové události nebo vyměření daně, v závislosti na použitém postupu –, kupující by si však před podpisem smlouvy měli u svého právního zástupce nebo daňového poradce ověřit přesnou lhůtu a pořadí plateb. U novostaveb prodávaných poprvé se místo daně z převodu nemovitostí může uplatňovat DPH.

10. Zápis do katastru nemovitostí

Po předložení notářsky ověřené smlouvy a dokladu o zaplacení daně se vlastnické právo kupujícího zapíše do katastru nemovitostí. Zápis do katastru je krokem, kterým se vlastnická práva zaznamenávají a nabývají právní účinnosti – pouhé držení notářsky ověřené smlouvy nestačí. Katastr je oficiální veřejný rejstřík majetkových práv, zástavních práv a rozlohy pozemků, jak je stanoveno v černohorském Zákon o státním geodetickém průzkumu a katastru nemovitostí, pokud zákon nestanoví jinak.

11. Předání a nastavení po zakoupení Po registraci proběhne praktické předání – klíče, odečty měřidel, účty za energie, kontakt na správu budovy a případný dohodnutý inventární seznam. Pokud nemáte trvalé bydliště v Černé Hoře, zajistěte si místní kontaktní osobu pro průběžnou správu nemovitosti.

Jeviště	Co se stane	Kdo se na tom podílí	Riziko v případě vynechání
Stanovení cílů a rozpočtu	Uveďte účel nákupu a celkovou cenu	Kupující, zprostředkovatel	Nesprávný typ nemovitosti nebo lokalita
Předběžná kontrola dokumentu	Zkontrolujte název a klíčová povolení	Kupující, právník	Vystavit se právnímu problému
Nabídka a vyjednávání	Dohodnout cenu a základní podmínky	Kupující, prodávající, zprostředkovatel	Přeplácení nebo nesoulad očekávání
Rezervace / předběžná smlouva	Souhlasit s podmínkami, zaplatit zálohu	Obě strany, advokát	Nevýhodné podmínky, ztracená záloha
Due diligence	Kompletní právní a technická kontrola	Právník, případně geodet	Skryté zástavní práva, nelegální stavby
Notářsky ověřená kupní smlouva	Konečná právně závazná dohoda	Notář, obě strany	Smlouva není právně platná
Platba daně	Zaplacená daň z převodu nebo DPH	Kupující, finanční úřad	Tresty, zablokovaná registrace
Zápis do katastru nemovitostí	Vlastnictví formálně zapsáno	Právník nebo notář, katastr	Název není právně uznán

---

Kontroly v rámci due diligence

Due diligence je fáze, během níž právník kupujícího prověřuje právní, technický a finanční stav nemovitosti před podpisem konečné smlouvy. Nejedná se o volitelný krok a nelze jej nahradit pouhou důvěrou v popis prodávajícího či ujištění realitního makléře.

Důkladný proces due diligence u běžné rezidenční nemovitosti v Černé Hoře by měl zahrnovat následující:

Výpis z katastru nemovitostí (seznam nemovitostí)

Výpis z katastru nemovitostí je základní dokument, který uvádí, kdo je právně zapsán jako vlastník, jaká je výměra nemovitosti, číslo katastrální parcely a případná zapsaná věcná břemena. Tento dokument lze získat od katastrálního úřadu a měl by být aktuální – nemělo by se jednat o výtisk starý několik měsíců. Vlastník zapsaný v katastru nemovitostí se musí shodovat s osobou, která nemovitost prodává.

Hypotéky, zástavní práva a věcná břemena

Výpis z katastru nemovitostí uvádí veškeré hypotéky, zástavní práva či jiná věcná břemena zapsaná k dané nemovitosti. Je-li nemovitost zatížena hypotékou, smlouva by měla jasně upravovat, jak a kdy bude splacena – často prostřednictvím splátky z kupní ceny – a zápis vlastnického práva kupujícího by neměl být proveden, dokud právník nepotvrdí, že mechanismus splacení je bezpečný a zástavní právo bylo zrušeno. Nespoléhejte se na ústní ujištění, že hypotéka “bude vypořádána před uzavřením smlouvy”.”

Stavební povolení a povolení k užívání

U domů, vil a mnoha developerských projektů by měl právník kupujícího ověřit dostupné stavební, užívací nebo legalizační dokumenty vztahující se k dané konkrétní budově a období výstavby. Povolení k užívání (upotrebna dozvola) potvrzuje, že budova byla postavena v souladu se schváleným projektem a její užívání je legální. Požadavky se mohou lišit u starších budov, legalizovaných nemovitostí a rekonstrukcí. Nemovitosti, u nichž tyto dokumenty chybí nebo jsou nejasné, mohou představovat riziko související s legalizací, jehož vyřešení může být nákladné a časově náročné.

Stav legalizace

Značná část nemovitostí v Černé Hoře – zejména starší domy a přístavby – byla postavena bez úplných stavebních povolení. Černá Hora zavedla legalizační programy s cílem uvést tyto nemovitosti do souladu s předpisy, avšak ne všechny nemovitosti byly legalizovány. Pokud nemovitost nemá povolení k užívání a nebyla legalizována tam, kde je to vyžadováno, může kupující podstoupit značné právní a finanční riziko, které může ovlivnit budoucí užívání, rekonstrukci, financování, další prodej nebo zápis do katastru. To platí zejména pro domy a nemovitosti ve stylu vil mimo zavedené zástavby.

Územní plánování a vymezení zón pro pozemky

U pozemků mají zásadní význam územně plánovací dokumenty. Skutečnost, že je pozemek v katastru veden jako samostatná parcela, ještě neznamená, že je na něm možné stavět. Územní plány určují, co lze na pozemku postavit, v jaké hustotě a za jakým účelem. Pozemek, který prodávající popisuje jako “zastavitelný”, je třeba ověřit podle aktuálního územního plánu dané obce.

Ne na každém pozemku v Černé Hoře lze legálně stavět.

Před koupí pozemku si vždy ověřte územní status u příslušného obecního úřadu nebo u právníka, který má přístup k dokumentům územního plánování.

Příjezdová cesta

Je k nemovitosti zapsána zákonná přístupová cesta? K některým nemovitostem na venkově či v polovenkovských oblastech se dostanete po neformálních cestách nebo silnicích, které procházejí sousedními pozemky bez jakéhokoli zapsaného věcného břemene. Pokud není zákonný přístup zapsán, může kupující v budoucnu čelit problémům s přístupem.

Komunální služby

Ověřte, zda je nemovitost legálně napojena na elektřinu, vodu a kanalizaci (nebo zda existuje zdokumentovaná alternativa). U nemovitostí mimo síť nebo na venkově ověřte, jaká jsou stávající ujednání ohledně inženýrských sítí a co by zavedení formálních přípojek obnášelo.

Neuhrazené pohledávky

Před převzetím nemovitosti je třeba zkontrolovat a smluvně vypořádat veškeré nesplacené závazky za služby, správní poplatky a místní daně. Nevyřešené nedoplatky mohou novému majiteli způsobit praktické překážky či spory, přičemž to, jak se naloží s dluhy vzniklými před prodejem, závisí na druhu dluhu, smluvních podmínkách a konkrétní obci. Vyžádejte si doklady potvrzující, že nedoplatky jsou uhrazeny, nebo stanovte vyrovnání jako výslovnou podmínku převzetí nemovitosti.

Oprávnění prodávajícího

Pokud prodávající jedná na základě plné moci (POA), ověřte, zda je tato plná moc platná, aktuální, ověřená černohorským notářem a zda uděluje konkrétní oprávnění k prodeji právě této nemovitosti za danou cenu. Zastaralé nebo nedostatečně konkrétní plné moci již v minulosti způsobily problémy při transakcích.

Kontrola developera u nemovitostí ve výstavbě

Při koupi nemovitosti ve fázi projektu se hloubková prověrka vztahuje i na společnost developera: její status v obchodním rejstříku, finanční zdraví, vlastnictví pozemku, stavební povolení k realizaci projektu a také to, zda existuje nějaký mechanismus na ochranu záloh kupujících pro případ, že by se projekt zastavil.

Kontrolní seznam pro due diligence:

• [ ] Aktuální výpis z katastru nemovitostí s uvedením zapsaného vlastníka
• [ ] Na nemovitosti neváznou žádné aktivní hypotéky, zástavní práva ani jiná břemena
• [ ] Stavební povolení odpovídající skutečné stavbě
• [ ] Povolení k užívání (upotrebna dozvola) potvrzující legální užívání nemovitosti
• [ ] Legalizační doklady, jsou-li vyžadovány
• [ ] Výpis z územního plánu potvrzující účel využití pozemku a možnost výstavby (v případě pozemku)
• [ ] Zaznamenána legální přístupová trasa
• [ ] Ověřené přípojky k inženýrským sítím
• [ ] Žádné nesplacené dluhy za služby, poplatky za správu budovy ani daň z nemovitosti
• [ ] Ověřena totožnost a oprávnění prodávajícího (v příslušných případech ověřena plná moc)
• [ ] Ověřen status developerské společnosti a vlastnické právo k pozemku (u nemovitostí ve fázi projektu)

---

Daně a náklady na pořízení

Inzerovaná kupní cena nikdy nepředstavuje celkové náklady na pořízení nemovitosti v Černé Hoře. Celkové náklady na pořízení závisí na tom, zda se jedná o koupi z druhé ruky nebo o novostavbu, zda je DPH již zahrnuta v ceně developera a jaké odborné poplatky se uplatňují. V případě koupě z druhé ruky by kupující měli počítat s o několik procentních bodů nad kupní cenou, přičemž největší dodatečnou položku obvykle představuje daň z převodu nemovitosti. Při koupi novostavby může být namísto daně z převodu nemovitosti účtována DPH, což výrazně mění celkovou výši nákladů.

Uvedená cena není vaší pořizovací cenou. Než se dohodnete na kupní ceně, pečlivě si naplánujte rozpočet, aby celkové výdaje – včetně všech poplatků a daní – nepřekročily váš skutečný limit.

Náklady	Kdy se to vztahuje	Typický základ	Poznámky
Nákupní cena	Na základě smlouvy / podle platebního kalendáře	Dohodnuto mezi stranami	Před podpisem se dohodněte
Daň z převodu nemovitostí	Transakce s použitým zbožím	Progresivní: 3–61 TP20T z odhadované hodnoty (PwC)	Hradí kupující; lhůta je krátká – přesný termín si ověřte u svého právního zástupce
DPH	První prodej novostavby	Standardní sazba 21% (PwC)	Potvrďte písemně, zda je DPH již zahrnuta v ceně developera, nebo zda se připočítává zvlášť
Notářský poplatek	Každá transakce	Stanoveno podle notářského sazebníku, v závislosti na hodnotě	Povinné; závisí na hodnotě smlouvy
Honorář advokáta	Doporučeno pro všechny	Závisí na společnosti, složitosti zakázky a struktuře poplatků; může se jednat o pevnou částku nebo o procentuální sazbu	Nezávislé právní poradenství je nezbytné
Ověřený překlad	V jakých případech je třeba dokumenty přeložit	Na stránku nebo na dokument	Požadováno u dokumentů v cizím jazyce
Poplatek za zápis do katastru nemovitostí	Při registraci	Stanoveno katastrálním úřadem	Liší se podle hodnoty nemovitosti
Bankovní / platební poplatky	Hotovostní převody, poplatky za bankovní převody	Záleží na odesílající bance a výši částky	Rozpočet na směnu měny, pokud je to relevantní
Poplatek realitní kanceláři	V případě využití služeb agentury	Liší se podle agentury, nemovitosti a smlouvy	Potvrďte to písemně ještě před zahájením prohlídek nebo jednání
Roční daň z nemovitosti	Probíhá, každý rok	Stanovuje se na místní úrovni obcí; závisí na hodnotě, typu a poloze nemovitosti	Ověřte si platnou sazbu pro danou obec
Daň z příjmů z pronájmu	Pokud je nemovitost pronajata	Daň z čistých příjmů z pronájmu	Aktuální sazby si ověřte u daňového poradce

Podle Daňové přehledy společnosti PwC pro Černou Horu, daň z převodu nemovitostí je progresivní a pohybuje se v rozmezí od 3% do 6%. Orientační struktura daňových pásem je následující:

Stanovena hodnota	Daň z převodu nemovitostí
Až 150 000 €	3%
150 001 € – 500 000 €	4 500 € + 51 TP20T z částky přesahující 150 000 €
Nad 500 000 €	22 000 € + 61 TP20T z částky přesahující 500 000 €

Platná sazba a základ pro výpočet daně se mohou lišit, proto by si kupující měli u svého právního zástupce ověřit předpokládanou výši daně na základě konkrétní nemovitosti a její deklarované nebo stanovené hodnoty.

Pro první prodeje novostaveb, obvykle se uplatňuje DPH namísto daně z převodu nemovitostí. Kupující by si měli u developera ověřit, zda inzerovaná cena zahrnuje DPH, či nikoli – v inzerátech to není vždy jasně uvedeno.

Roční daň z nemovitosti stanovuje místní samospráva a její výše závisí na odhadní hodnotě nemovitosti, její poloze, typu a příslušných sazbách daně dané obce. Kupující by si měli ověřit sazbu daně v konkrétní obci, kde nemovitost kupují. Majitelé, kteří nemají v dané obci trvalé bydliště, jsou povinni daň uhradit bez ohledu na to, zda nemovitost využívají.

---

Novostavba, byt z druhé ruky nebo pozemek

Různé typy nemovitostí se vyznačují odlišnými investičními příležitostmi a rizikovými charakteristikami. Níže uvedená tabulka přináší obecné srovnání.

Možnost	Hlavní výhoda	Hlavní riziko	Nejlepší pro	Je třeba provést dodatečné kontroly
Novostavba – byt	Moderní vybavení, bez zástavního práva v zavedených developerských projektech	Vyšší cena, méně osobitosti	Zákazníci, kteří hledají moderní sortiment a jednoduchost	Název developera, zahrnutí DPH, záruky
Byt ve výstavbě	Nižší pořizovací cena, platba ve splátkách	Riziko nedokončení, riziko developera	Kupující s vysokou tolerancí k riziku, kteří mají dostatek času	Dosavadní výsledky developera, vlastnické právo k pozemku, stavební povolení, smluvní záruky, existence případné ochrany vkladů
Byt z druhé ruky	Často lepší lokality, okamžitá dostupnost	Možná bude třeba aktualizovat, složitost názvu	Kupující, kteří upřednostňují lokalitu před vybavením	Komplexní prověrka, kontrola dluhů, legalizace
Dům / vila	Prostor, soukromí, možnost pronájmu	Mezery v legislativě, údržba, hranice	Zákazníci se zaměřením na životní styl a rodinu	Stavební povolení, povolení k užívání, záznamy o hranicích pozemků
Pozemek	Výroba podle specifikací, potenciál pro další rozvoj	Územní plánování, povolení, inženýrské sítě, přístup, delší časový rámec	Kupující, kteří mají v úmyslu projekt realizovat a jsou ochotni počkat	Územní plán, dopravní dostupnost, proveditelnost inženýrských sítí

Novostavby v Černé Hoře sahají od malých butikových projektů až po rozsáhlejší projekty integrované do rekreačních areálů. Pro kupující, kteří požadují moderní vybavení a přímočařejší proces koupě, mohou být zavedené novostavby z hlediska realizace někdy jednodušší – i tak však vyžadují prověření kredibility developera, ověření povolení, vyjasnění otázek týkajících se DPH a pečlivé prostudování kupní smlouvy. Záruky a ustanovení týkající se odstraňování závad se liší a měly by být sjednány v kupní smlouvě.

Nákup nemovitostí ve fázi projektu s sebou nesou značné riziko. Záloha zaplacená developerovi, který se následně dostane do finančních potíží, ztratí stavební povolení nebo prostě nedokončí stavbu, představuje situaci, ze které je obtížné se vzpamatovat. Kupující by neměli uzavírat transakce na základě projektu bez ověření kredibility developera, prověření vlastnického práva k pozemku a stavebního povolení a v ideálním případě bez nějaké formy ochrany zálohy nebo mechanismu úschovy.

Nemovitosti z druhé ruky mohou nabídnout přístup k nejžádanějším a nejzavedenějším lokalitám – starším budovám v oblasti Kotorského zálivu, bytům v centru Budvy, nemovitostem přímo u moře –, kde se nenacházejí žádné novostavby nebo je jejich nabídka velmi omezená. Nevýhodou je, že tyto nemovitosti vyžadují pečlivější právní prověření a mohou si vyžádat rekonstrukci či modernizaci.

Domy a vily vyžadují nejkomplexnější prověrku. Údaje o hranicích v katastru se nemusí shodovat s tím, jak to ve skutečnosti vypadá v terénu. Mohlo dojít k přístavbám bez stavebního povolení. U starších nemovitostí mohou existovat problémy s legalizací. Před dalším postupem se vyplatí provést důkladnou kontrolu a někdy i terénní průzkum.

---

Kde nakupovat v Černé Hoře

Černá Hora je malá země – má pobřeží dlouhé zhruba 280 kilometrů –, ale jednotlivé regiony na jejím území se z hlediska trhu s nemovitostmi od sebe velmi liší. Výběr správného regionu závisí do značné míry na tom, k jakému účelu nemovitost kupujete.

Nejste si jisti, která lokalita, jaký rozpočet nebo jaký typ nemovitosti odpovídá vašim plánům? Začněte s nemovitostí The Residence výběrový test — pomůže vám to zúžit výběr ještě předtím, než si promluvíte s poradcem.

Region	Profil kupujícího	Silné stránky	Na co si dát pozor
Budvanská riviéra	Životní styl, investoři do nemovitostí k pronájmu, kupující rekreačních nemovitostí	Cestovní ruch, přístup na pláž, poptávka po pronájmech, rozvinutá infrastruktura	V hlavní sezóně je zde rušno, u některých starších budov je třeba provést kontrolu
Kotorský záliv	Zákazníci z prémiového segmentu, milovníci historických památek a krásných výhledů	Lokalita zapsaná na seznamu světového dědictví UNESCO, působivá krajina, mezinárodní přitažlivost	Omezená nabídka nových nemovitostí, u některých nemovitostí je třeba provést kompletní prověrku z hlediska souladu s právními předpisy
Tivat (včetně Porto Montenegro)	Zahraniční a luxusní kupující	Moderní infrastruktura přístavu, mezinárodní letiště, prvotřídní poloha	Cenová přirážka; Porto Montenegro má vlastní systém řízení
Herceg Novi	Rodiny kupující nemovitosti, stěhování z důvodu změny životního stylu	Zavedené pobřežní městečko, méně rušný turistický ruch, dobrý poměr ceny a kvality ve srovnání s Budvou	Kopcovitější terén, některé starší budovy
Bar	Praktičtí kupující, obyvatelé	Dobré dopravní spojení (železnice, trajekt, dálnice), relativně přijatelné ceny	Méně zaměřené na životní styl, nižší turistická přirážka
Ulcinj	Zájemci o koupi nemovitosti	Dlouhé písečné pláže (Ada Bojana, Velika plaža), levnější vstupné	Infrastruktura se stále rozvíjí, pečlivě si ověřte dostupnost inženýrských sítí
Podgorica	Stálí obyvatelé, profesionální kupující	Služby hlavního města, stabilní místní poptávka, absence sezónních výkyvů v cestovním ruchu	Nejedná se o prázdninovou destinaci; ceny pronájmů se řídí místním trhem
Kolašin / sever	Zákazníci se zájmem o život v horách, lyžování a přírodu	Lyžařské středisko, čisté horské prostředí, rostoucí zájem turistů	U venkovských pozemků zohledněte sezónní charakter, ověřte dopravní dostupnost a zákonnost stavby

Budva je často považována za jeden z hlavních pobřežních trhů pro mezinárodní kupce, s širokou nabídkou nemovitostí od studiových bytů až po nemovitosti ve velikosti vil. Příjmy z krátkodobého pronájmu mohou být v hlavní sezóně vyšší, ale čistý výnos závisí na pořizovací ceně, obsazenosti, cenách za noc, nákladech na správu, daních a údržbě – kupující by měli vycházet z realistických prognóz, nikoli z optimistických odhadů.

Kotorský záliv nabízí některé z nejvýraznějších nemovitostí v oblasti Jadranu – historická města obehnaná hradbami, kamenné domy zasazené do svahů, výhledy na záliv. Nabídka v některých historických lokalitách a v lokalitách u zálivu může být omezená, což může ovlivnit cenovou hladinu, avšak kupující by neměli předpokládat budoucí růst cen bez aktuálních tržních důkazů. Omezenější výběr také znamená větší potřebu pečlivé prověrky u starších budov a památkově chráněných objektů.

Tivat (včetně Porto Montenegro) přitáhly jinou skupinu kupujících: ty, kteří hledají moderní životní styl spojený s přístavem, s úrovní infrastruktury a kvalitou správy blízkou západoevropským standardům. To s sebou nese vyšší cenu, která odráží jak samotnou nabídku, tak profil kupujících.

Herceg Novi Tuto lokalitu často zvažují kupující, kteří touží po životě u moře, ale bez rušného prostředí Budvy. Výhledy na záliv, zelené svahy a klidnější tempo života přitahují rodiny s dětmi i ty, kteří se sem chtějí přestěhovat natrvalo.

Bar a Ulcinj představují cenově dostupnější možnosti pro vstup na černohorské pobřeží, a to s odlišným charakterem a – zejména v Ulcinji – s delším úsekem pláže než kdekoli jinde na černohorském pobřeží. Zájemci o koupi by zde měli pečlivě zkontrolovat kvalitu infrastruktury a inženýrských sítí, zejména u pozemků ve venkovských nebo okrajových oblastech.

Podgorica Nejedná se o trh s rekreačními nemovitostmi, ale o fungující trh s městskými nemovitostmi pro ty, kteří v Černé Hoře skutečně budou žít a pracovat. Poptávku po pronájmech pohánějí spíše místní odborníci a diplomaté než turisté.

Kolašin a severní hory přilákat kupce se zájmem o lyžařskou turistiku a horský životní styl. Oblast Kolašinu v posledních letech přitahuje větší pozornost kupců zaměřených na životní styl a horské prostředí, jedná se však o mladší a sezónnější trh než na pobřeží – kupující by si měli u jakéhokoli venkovského či horského pozemku pečlivě ověřit přístupové cesty, inženýrské sítě a zákonnost stavby.

---

Nákup na dálku

Mnozí zahraniční kupci nemovitostí v Černé Hoře nemají možnost během procesu koupě opakovaně cestovat. Nákup na dálku je sice možný a někteří kupci takto transakce skutečně realizují, zvyšuje to však závislost na právním zastoupení, kontrole dokumentů a důvěryhodné místní prohlídce – a proto vyžaduje pečlivější přípravu, nikoli naopak.

Standardním právním mechanismem pro nákup na dálku je Plná moc (POA), na jejímž základě kupující zmocňuje jmenovaného zástupce (obvykle svého právního zástupce) k podepisování dokumentů a provádění úkonů jeho jménem. Jak uvádí společnost Henley & Partners, nemovitost v Černé Hoře lze koupit na dálku prostřednictvím ověřené plné moci. Plná moc musí být konkrétní – musí uvádět označení nemovitosti, cenu a rozsah oprávnění – a musí být řádně ověřena. Pokud je podepsána v zahraničí, je obvykle nutné ji opatřit apostilou a v případě potřeby nechat přeložit do černohorštiny autorizovaným překladatelem.

Praktické rady pro kupující na dálku:

• Než udělíte plnou moc, najměte si právníka s jasnými pokyny a zajistěte si pravidelné podávání zpráv
• Pokud je to jen trochu možné, domluvte si prohlídku na místě ještě předtím, než se rozhodnete pro koupi – videoprohlídky nemohou nahradit osobní prohlídku nemovitosti, zejména u domů, vil a všech objektů, které vyžadují rekonstrukci
• Využijte služeb důvěryhodného makléře, který vám poskytne objektivní informace o stavu nemovitosti a místní situaci, a ne jen prodejní materiály
• Předem si ověřte platební kanály — pro mezibankovní převody do Černé Hory je nutné uvést správné údaje IBAN a SWIFT a některé banky vyžadují doklad o původu finančních prostředků
• Nepodepisujte předběžnou smlouvu, neplaťte zálohu ani neudělujte plnou moc pouze na základě virtuální prohlídky a telefonického rozhovoru s prodávajícím nebo zprostředkovatelem, jehož totožnost jste si nezávisle neověřili

Nákup na dálku také zvyšuje závislost na kvalitě vašeho odborného týmu. Výběr právníka a realitního makléře na vlastní pěst, nikoli na základě doporučení prodávajícího, představuje důležitou ochranu.

---

Financování a platby

Mnoho zahraničních kupců nemovitostí v Černé Hoře využívá osobní finanční prostředky převedené ze zahraničí, nikoli místní hypoteční financování. Poskytování úvěrů místními bankami nerezidentům sice není nemožné, není však jednoduché a nemělo by se s ním počítat.

Hypotéky od místních černohorských bank V některých případech může být hypoteční úvěr dostupný i pro zahraniční kupující bez trvalého pobytu, ale věřitelé obvykle vyžadují rozsáhlou dokumentaci: doklad o příjmech, daňové doklady z domovské země kupujícího, odborný odhad hodnoty nemovitosti a bezvadný vlastnický titul. Úrokové sazby, poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a kritéria pro schválení se liší podle banky a mohou se měnit. Nepředpokládejte, že hypoteční úvěr je k dispozici, dokud si to neověříte u konkrétní banky.

Plány splátek pro developery U nemovitostí ve fázi projektu a u některých novostaveb mohou tyto plány představovat alternativu k platbě celé částky předem, přičemž kupujícím umožňují platit po etapách v závislosti na milnících výstavby. Tyto plány mohou být užitečné, je však třeba je považovat za obchodní ujednání s developerem – nikoli za regulované hypoteční financování. Stejná povinnost náležité péče se vztahuje i na developera.

Důležité informace ohledně měny a převodů: Černá Hora používá euro, což kupujícím z eurozóny usnadňuje situaci. Pro kupující z Velké Británie, USA, zemí SNS nebo Blízkého východu představuje převod měny a načasování převodu určitý prvek kurzového rizika. Větší převody je třeba plánovat s předstihem. Kupující mohou porovnat nabídky bank a regulovaných poskytovatelů devizových služeb, přičemž by měli zohlednit poplatky, směnné kurzy, dobu zpracování a požadavky na dodržování předpisů.

Bezpečnost plateb: Pokud je to možné, měly by být platby ve fázi uzavírání smlouvy strukturovány tak, aby se minimalizovalo riziko bez ochrany. Ujednání typu „escrow“, kdy jsou finanční prostředky až do splnění smlouvy drženy neutrální stranou, nejsou v Černé Hoře všeobecně běžná, ale někdy je lze sjednat. Přinejmenším je třeba zajistit, aby významné platby byly vázány na ověřitelné smluvní milníky a byly provedeny až po ověření dokumentů.

---

Po nákupu

Zápis do katastru nemovitostí je posledním právním krokem – dokud není tento zápis proveden, nejste ještě formálně zapsaným vlastníkem, i když máte notářsky ověřenou smlouvu a zaplatili jste celou částku. K zápisu do katastru je zapotřebí notářsky ověřená smlouva, doklad o zaplacení daně a žádost podaná u katastrálního úřadu. Doba vyřízení se liší.

Po registraci je třeba provést následující praktické kroky:

Převody služeb: Elektřina, voda a komunální služby by měly být formálně převedeny na jméno nového majitele. Pokud zůstanou nadále na jméno předchozího majitele, může to vést k praktickým i potenciálním právním komplikacím.

Správa budov: Pokud se nemovitost nachází v bytovém domě nebo v bytovém komplexu, obvykle existuje smlouva o správě budovy spojená s příslušnými poplatky (údržba, úklid, společná infrastruktura). Před převzetím nemovitosti si ověřte, která společnost správu zajišťuje, jaká je struktura poplatků a zda neexistují nějaké nedoplatky.

Pojištění: Pojištění nemovitosti nemusí být povinné pro všechny kupující, kteří platí v hotovosti, ale mohou ho vyžadovat věřitelé nebo konkrétní smlouvy. V každém případě by kupující měli zvážit sjednání pojištění nemovitosti – zejména u rekreačních objektů nebo nemovitostí, které zůstávají delší dobu neobývané.

Roční daň z nemovitosti: Černá Hora vybírá roční daň z nemovitostí od všech vlastníků, včetně nerezidentů. Sazba je stanovována na místní úrovni obcí a závisí na hodnotě, typu a umístění nemovitosti – ověřte si platnou sazbu pro konkrétní obec, ve které nemovitost kupujete. Ujistěte se, že je nemovitost z daňového hlediska registrována na vaše jméno a že dostáváte a hradíte roční daňové výzvy.

Nastavení pronájmu: Pokud máte v úmyslu nemovitost pronajímat, předtím, než ji nabídnete k krátkodobému pronájmu, si ověřte aktuální požadavky na registraci u městského úřadu a turistického úřadu a také daňové povinnosti. Příjmy z pronájmu podléhají dani a pravidla i sazby se mohou měnit. Než uzavřete jakoukoli nájemní smlouvu, vyžádejte si radu od místního daňového poradce.

Správa nemovitostí pro osoby s trvalým bydlištěm v zahraničí: Pokud žijete v zahraničí, vyplatí se najmout si spolehlivého místního správce nemovitosti, který se postará o údržbu, správu klíčů, případně o správu pronájmu, platby za služby a řešení jakýchkoli problémů, které mohou nastat mezi vašimi návštěvami.

Možnost získání povolení k pobytu: Vlastnictví nemovitosti může být podkladem pro žádost o dočasný pobyt v Černé Hoře, avšak samo o sobě nezakládá žádné právo na pobyt. Od novelizace zákona o cizincích, která vstoupila v platnost dne 17. ledna 2026, jsou státní příslušníci třetích zemí, kteří žádají o dočasný pobyt na základě vlastnictví nemovitosti, obecně povinni předložit doklad o tom, že hodnota nemovitosti činí alespoň 150 000 EUR, a to na základě rozhodnutí daňového úřadu. Tento požadavek na minimální hodnotu se nevztahuje na občany EU a určité kategorie osob z EHP a Švýcarska. Pravidla, podmínky a schvalovací proces se mohou změnit. Každý kupující, který má zájem o pobyt, by si měl ověřit aktuální imigrační předpisy u kvalifikovaného černohorského imigračního právníka – neměl by se spoléhat na zdroje z realitního trhu.

---

Časté chyby

Nejdražší chyby při transakcích s nemovitostmi v Černé Hoře obvykle nemají dramatické následky – jsou výsledkem příliš uspěchaného postupu, vynechání ověřovacích kroků nebo přílišné důvěry ve špatné lidi.

Chyby, kterým je třeba se vyhnout:

1. Zaplacení jakékoli zálohy před prostudováním klíčových dokumentů. I malou zálohu za rezervaci může být obtížné získat zpět, pokud transakce nedojde k uskutečnění kvůli problému s dokumenty, který jste mohli odhalit již dříve.
2. Za předpokladu, že na každém pozemku lze stavět. Zápis v katastru jako samostatná parcela ještě neznamená, že na ní městský územní plán povoluje výstavbu. Před koupí pozemku si vždy zkontrolujte územní plán.
3. Bez ohledu na právní status. Domy a přístavby postavené bez stavebního povolení jsou běžným jevem. Jejich koupí si tento problém přebíráte na sebe. Legalizace může být časově náročná, nákladná a v některých případech dokonce nemožná.
4. Nekontrola zástavních práv a dluhů. Hypotéka zapsaná na nemovitost nebo neuhrazené poplatky za společné prostory se mohou stát problémem kupujícího, pokud nebudou vyřešeny před dokončením transakce.
5. Použití naskenovaných dokumentů jako konečného ověření. Při ověřování dokumentů je třeba předložit originály nebo úředně ověřené kopie; výpis z katastru nemovitostí by měl být v okamžiku podpisu aktuální – nesmí se jednat o dokument, který prodávající poskytl již před několika měsíci.
6. Podcenění nákladů na rekonstrukci a provozních nákladů. Starší nemovitosti v pobřežních oblastech, zejména kamenné domy nebo byty v historických budovách, mohou vyžadovat značné investice. Než se k nákupu zavážete, sestavte si realistický rozpočet.
7. Předpoklad, že příjmy z pronájmu jsou automatické nebo předvídatelné. Poptávka po pronájmech v Černé Hoře je sezónní a závisí na lokalitě. Nemovitosti vyžadují správu, propagaci a údržbu. Výnosy se výrazně liší.
8. Nezahrnutí daní a honorářů do rozpočtu. Dohodnout se na kupní ceně a teprve poté zjistit, že daně, notářské poplatky, honoráře právníků a provize realitní kanceláře představují dalších 8%, je překvapení, kterému se dá předejít.
9. Nákup na místě, které není vhodné pro zamýšlené použití. Bar nemusí být pro kupující, kteří hledají nejvýhodnější krátkodobé pronájmy v letovisku, tak vhodnou volbou jako zavedenější turistické trhy. Garsonka v letovisku může vyhovovat investorovi do rekreačních pronájmů, ale ne rodině, která hledá trvalé bydliště. Před výběrem lokality si ujasněte, k jakému účelu nemovitost sloužit má.
10. Nevyužívání nezávislé právní pomoci. I když právníka doporučí realitní makléř nebo prodávající, měl by si kupující ověřit, zda tento právník zastupuje výhradně kupujícího a zda u něj nedochází ke střetu zájmů. Vyhledejte si nezávislou právní radu, a to buď na základě vlastního průzkumu, nebo na základě doporučení od zdroje, kterému důvěřujete a který není s danou transakcí nijak spojen.

---

Hlavní body

• Cizí státní příslušníci mohou v Černé Hoře obecně kupovat byty, domy a komerční nemovitosti ve vlastním jménu, aniž by bylo nutné zřizovat místní společnost. Omezení se vztahují na zemědělskou půdu, lesní pozemky, přírodní zdroje a určité citlivé oblasti.
• Katastr je oficiální veřejný rejstřík majetkových práv. Zápis do katastru nemovitostí je krokem, kterým se vlastnické právo zaznamená a nabývá právní účinnosti – notářsky ověřená smlouva bez zápisu do katastru nestačí.
• Due diligence není volitelná. Právník by měl před podpisem jakékoli konečné smlouvy ověřit vlastnické právo, zástavní práva, povolení, dluhy, územně plánovací status a oprávnění prodávajícího. Právě v této fázi se odhalí případné problémy – ještě než se stanou problémem kupujícího.
• Počítejte s náklady nad rámec pořizovací ceny. K celkové částce se připočítává daň z převodu nemovitosti (3–6% v případě dalšího prodeje podle PwC), notářské poplatky, právní poplatky, překlad, zápis do katastru nemovitostí a případná provize realitní kanceláře. Přesná částka závisí na typu transakce – před dohodnutím kupní ceny si ji ověřte u svého právního zástupce.
• Nákup pozemků vyžaduje zvýšenou opatrnost. U každého pozemku je třeba konkrétně ověřit územní plán, možnost zástavby, přístup, inženýrské sítě, kategorii pozemku a pravidla týkající se vlastnictví cizinci. Ne každý pozemek zapsaný v katastru je z právního hlediska vhodný k zástavbě.
• Příjmy z pronájmu a bydliště nejsou automatickým důsledkem koupě. Pronájem vyžaduje registraci a podléhá dani. Pobyt – zejména v případě státních příslušníků třetích zemí od novelizace zákona o cizincích z roku 2026 – vyžaduje splnění konkrétních podmínek, včetně minimální hranice hodnoty nemovitosti. Aktuální pravidla si ověřte u příslušných odborníků.
• Odborná podpora může výrazně snížit právní i praktická rizika. V mnoha případech jsou náklady na nezávislé právní a daňové poradenství relativně nízké ve srovnání s potenciálními náklady spojenými s nevyřešenými problémy ohledně vlastnických práv, povolení nebo daní, které se objeví až po dokončení projektu.

---

Koupě nemovitosti v Černé Hoře — praktický přehled

Černohorský trh s nemovitostmi nabízí jedinečnou kombinaci atraktivity pobřežního životního stylu, příznivých pravidel pro zahraniční vlastnictví a cenové úrovně, která zůstává konkurenceschopná ve srovnání s podobnými trhy v oblasti Jadranského a Středozemního moře. Pro zahraniční kupce, kteří k tomuto procesu přistupují s realistickými očekáváními a s odpovídající odbornou podporou, se jedná o trh, který stojí za seriózní zvážení.

S náležitou právní podporou je tento proces obecně zvládnutelný, každá fáze však vyžaduje pečlivé ověření a dokumentaci. Než si vyberete lokalitu, ujasněte si, co kupujete a proč. Lokalitu vybírejte na základě svého skutečného účelu, nikoli pouze podle vizuální přitažlivosti. Před uvolněním finančních prostředků si pečlivě prostudujte dokumenty. Najměte si právníka, který bude pracovat pro vás, nezávisle na prodávajícím. Počítejte s celkovými náklady na pořízení, nikoli pouze s uvedenou cenou. Než považujete koupi za dokončenou, zaregistrujte vlastnické právo v katastru nemovitostí.

Trh pokrývá širokou škálu profilů kupujících: od studiových bytů v Budvě určených k letnímu pronájmu, přes kamenné domy v Kotorském zálivu pro ty, kdo hledají historické dědictví a charakter, až po nemovitosti zaměřené na lyžování na severu pro kupující, kteří touží po životě v horách. Nalezení správné shody mezi typem nemovitosti, lokalitou a účelem je výchozím bodem pro úspěšnou transakci.

The Residence je realitní kancelář se sídlem v Černé Hoře, která spolupracuje s mezinárodními kupci na klíčových trzích v celé zemi – na pobřeží, ve městech i ve vnitrozemí. Ať už se nacházíte v počáteční fázi průzkumu, nebo jste připraveni zahájit konkrétní hledání, náš tým vám může poskytnout odborné poradenství ohledně trhu a přímo vám představit nemovitosti na základě vašich cílů.

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v Černé Hoře a rádi byste své plány prodiskutovali s místním odborníkem, obraťte se na společnost The Residence a domluvte si konzultaci.