So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro

Montenegro stößt bei internationalen Käufern auf anhaltendes Interesse – und das aus Gründen, die leicht nachvollziehbar sind. Die Adriaküste erstreckt sich durch einige der spektakulärsten Landschaften Südeuropas. In vielen Abschnitten mag Montenegro noch immer zugänglicher erscheinen als einige etablierte Märkte an der Mittelmeerküste, wobei die Preisunterschiede stark von der Lage, der Art der Immobilie, der Nähe zum Meer, der Bauqualität und dem rechtlichen Status abhängen. Das montenegrinische Recht erlaubt ausländischen Staatsangehörigen grundsätzlich den Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien, allerdings gelten Einschränkungen für bestimmte Grundstückskategorien sowie für geschützte oder strategisch wichtige Immobilien – die Zulässigkeit sollte stets unter Berücksichtigung der jeweiligen Staatsangehörigkeit des Käufers und der betreffenden Immobilie geprüft werden.

Diese Kombination – zugängliche Eigentumsvorschriften, ein anerkannter Lifestyle-Reiz und relative Erschwinglichkeit – macht Montenegro zu einer wirklich lohnenswerten Option für Käufer, die auf der Suche nach einer Ferienimmobilie, einer Immobilie zum Umziehen oder einer Immobilieninvestition sind. Das Land ist ein EU-Beitrittskandidat, was eine längerfristige Perspektive eröffnet, die viele internationale Käufer als relevant erachten, auch wenn der Zeitplan für den EU-Beitritt niemals als garantiert angesehen werden sollte.

Dieser Leitfaden erläutert den gesamten Ablauf des Immobilienkaufs in Montenegro: Was Ausländer rechtlich erwerben dürfen, wie der Kaufprozess von Anfang bis Ende abläuft, was „Due Diligence“ in der Praxis bedeutet, welche Steuern und Kosten einzuplanen sind und welche Fehler es zu vermeiden gilt. Er deckt sowohl den Markt an der Küste als auch die Regionen im Landesinneren ab, sowie Neu- und Wiederverkaufstransaktionen und Fernkäufe für Käufer, die nicht häufig reisen können.

Dieser Artikel dient lediglich als allgemeine Orientierungshilfe und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Vorschriften, Steuersätze und Verfahren können sich ändern. Vor dem Abschluss eines Kaufs sollten Käufer sich an einen qualifizierten montenegrinischen Rechtsanwalt und, falls erforderlich, an einen zugelassenen Steuerberater wenden.

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Können Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?

Die kurze Antwort lautet: Ja – allerdings unter bestimmten Voraussetzungen, die von der Art der Immobilie abhängen.

Ausländische Staatsangehörige aus vielen Ländern können in der Regel Wohnungen, Häuser, Villen und Gewerbeimmobilien in Montenegro in eigenem Namen. Es gibt kein generelles Verbot für den Erwerb von Wohnimmobilien durch ausländische Privatpersonen, und es besteht keine Verpflichtung, eine montenegrinische Gesellschaft zu gründen, um das Eigentumsrecht an einer gewöhnlichen Wohnimmobilie zu erwerben. Allerdings sollten die Voraussetzungen und die praktischen bankseitigen Prüfungen unter Berücksichtigung der jeweiligen Staatsangehörigkeit und der individuellen Umstände des Käufers überprüft werden – da die Vorschriften und Einschränkungen variieren können.

Die Rechtsgrundlage hierfür bildet das montenegrinische Gesetz über Eigentums- und sonstige Vermögensrechte, das Ausländern unter dem Grundsatz der Gegenseitigkeit grundsätzlich den Erwerb von Immobilien gestattet – das heißt, dass die Eigentumsrechte, die montenegrinischen Staatsbürgern zustehen, im Allgemeinen auch Bürgern jener Länder zustehen, die montenegrinischen Staatsangehörigen ähnliche Rechte gewähren. Wie bereits erwähnt, CEE Legal Matters in ihrem Immobilienleitfaden für Montenegro 2025, ist der Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige zulässig, wobei für bestimmte Kategorien von Grundstücken und Immobilien besondere Einschränkungen gelten.

Diese Einschränkungen sind von Bedeutung und sollten genau verstanden werden. Ausländische Staatsangehörige sind im Allgemeinen vom Kauf ausgeschlossen:

• Landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Waldflächen als eigenständige Vermögenswerte
• Grundstücke, die natürliche Ressourcen (Wasser, Bodenschätze und Ähnliches) enthalten
• Immobilien, die als Kulturdenkmäler ausgewiesen sind oder sich in geschützten Kulturerbegebieten befinden
• Gebiete in militärischen oder strategischen Zonen
• Grundstücke in der Nähe von Landesgrenzen, für die möglicherweise zusätzliche Beschränkungen gelten

Eine wichtige Nuance: Das montenegrinische Recht sieht begrenzte Ausnahmen für land- und forstwirtschaftliche Flächen vor. In bestimmten Fällen – beispielsweise wenn sich auf einer solchen Fläche ein Wohngebäude befindet – kann es einer ausländischen Privatperson gestattet sein, im Rahmen der Transaktion bis zu 5.000 m² land- oder forstwirtschaftliche Fläche zu erwerben. Jeder Grundstückskauf durch einen Ausländer erfordert eine individuelle rechtliche Prüfung, um festzustellen, ob eine Ausnahme vorliegt.

Der genaue Umfang der Beschränkungen und deren Anwendung auf eine bestimmte Immobilie muss von einem vor Ort ansässigen Rechtsanwalt geprüft werden – insbesondere bei Grundstücken, ländlichen Immobilien oder Immobilien in sensiblen Küsten- oder Berggebieten. Die Vorschriften für einige dieser Kategorien haben sich weiterentwickelt, sodass sich Beschränkungen, die früher galten, inzwischen geändert haben können – oder umgekehrt.

Für Wohnungen und Häuser in städtischen Gebieten, ist das Verfahren für ausländische Käufer aus rechtlicher Sicht in der Regel unkompliziert. Die Komplexität liegt in der Sorgfaltsprüfung, der Überprüfung der Unterlagen und dem Kaufprozess selbst – nicht in der Frage des ausländischen Eigentums.

Käufer sollten außerdem beachten, dass der Erwerb einer Immobilie in Montenegro nicht automatisch zu einem Aufenthaltsrecht, der Staatsbürgerschaft oder sonstigen Einwanderungsvorteilen führt. Es gibt zwar Regelungen zum befristeten Aufenthalt aufgrund von Immobilienbesitz, diese unterliegen jedoch bestimmten Bedingungen und können sich ändern. Informieren Sie sich daher stets separat bei einem qualifizierten montenegrinischen Anwalt für Einwanderungsrecht über die aktuellen Einwanderungsbestimmungen.

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Was Sie kaufen können

Die folgende Tabelle bietet einen praktischen Überblick über gängige Immobilienarten und deren Verfügbarkeit für ausländische Käufer. Dabei handelt es sich um allgemeine Hinweise – einzelne Immobilien können Merkmale aufweisen, die das Bild verändern, weshalb stets eine individuelle rechtliche Prüfung erforderlich ist.

Art der Immobilie	Ist es für ausländische Käufer generell erhältlich?	Erforderliche Schlüsselprüfungen	Am besten geeignet für
Wohnung (in der Stadt)	Ja	Eigentumsrecht, Kataster, Baugenehmigung, Schulden	Käufer, die Wert auf Lebensqualität legen, Investoren im Mietwohnungsbereich
Haus / Villa	Ja	Eigentumsrecht, Grundstücksgrenzen, Baugenehmigung, Legalisierung	Familien, die eine Immobilie kaufen, Umzüge aus Lifestyle-Gründen
Neubauwohnung	Ja	Name des Bauträgers, Genehmigungen, Unternehmensstatus	Käufer, die nach neueren Beständen suchen
Wohnung im Bau	Ja, aber mit einem höheren Risiko	Erfolgsbilanz des Bauträgers, Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Zahlungsplan sowie die Frage, ob eine Anzahlungssicherung oder ein Treuhandkonto zur Verfügung steht	Risikofreudige Käufer mit Vorlaufzeit
Gewerbliche Räume	Ja	Bebauungsplan, Mietverträge, Eigentumsverhältnisse	Geschäftskunden, gewerbliche Investoren
Bebautes Grundstück	Möglicherweise verfügbar, vorbehaltlich der rechtlichen Voraussetzungen, der Grundstückskategorie und der Flächennutzungsplanung	Stadtplan, Flächennutzungsplan, Grundstückskategorie, Erschließung, Versorgungsanschlüsse, Bebaubarkeit	Eigenbau, Bauträgerprojekt
Landwirtschafts- und Waldflächen	Im Allgemeinen nur als eigenständiges Grundstück zulässig; begrenzte Ausnahmen können gelten, wenn ein Wohngebäude Teil der Transaktion ist	Erfordert eine individuelle rechtliche Prüfung – die Eigentumsverhältnisse hängen von den konkreten Umständen ab	Ohne vorherige rechtliche Prüfung nicht zu empfehlen
Immobilien in der Nähe von strategischen Gebieten bzw. Grenzgebieten	Möglicherweise eingeschränkt	Erfordert eine spezifische rechtliche Prüfung	Erfordert eine Einzelfallprüfung

Die Unterscheidung zwischen dem, was gesetzlich zulässig und was ist der Kauf ist praktisch risikolos ist wichtig. Eine Immobilie mag zwar technisch gesehen käuflich sein, birgt jedoch erhebliche praktische Risiken – eine ungeklärte Legalisierungsfrage, eine inoffizielle Zufahrtsstraße, unklare Grundstücksgrenzen oder ausstehende Schulden. Dabei handelt es sich zwar nicht um rechtliche Eigentumsbeschränkungen, doch können sie dazu führen, dass eine Immobilie teuer, illiquide oder schwer nutzbar ist. Durch eine sorgfältige Prüfung lassen sich diese Probleme bereits vor Vertragsunterzeichnung aufdecken.

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Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kaufvorgang

Der Kauf einer Immobilie in Montenegro folgt einem klar erkennbaren Ablauf, doch einige Phasen erfordern mehr Sorgfalt, als Käufer manchmal erwarten. Die meisten Probleme entstehen dadurch, dass eine der frühen Phasen übersprungen oder überstürzt wird.

1. Legen Sie Ihr Ziel und Ihr Budget fest

Bevor Sie nach Immobilien suchen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, was Sie tatsächlich benötigen: eine Ferienwohnung, die Sie mehrmals im Jahr besuchen, ein Haus für den dauerhaften Umzug, eine Mietinvestition oder ein Baugrundstück. Jeder dieser Punkte weist auf einen anderen Standort, eine andere Immobilienart, eine andere Preisklasse und andere rechtliche Aspekte hin. Das Budget sollte den Kaufpreis zuzüglich aller Anschaffungskosten umfassen – nicht nur den angegebenen Preis.

2. Wählen Sie eine Region und eine Immobilienart aus

Montenegro ist klein, aber abwechslungsreich. Der Küstenstreifen von Herceg Novi bis Ulcinj bietet ganz andere Märkte als Podgorica oder die nördlichen Bergregionen. Sobald Sie wissen, wofür Sie etwas kaufen möchten, fällt es leichter, die Region einzugrenzen. Der Abschnitt „Lage“ weiter hinten in diesem Reiseführer geht näher darauf ein.

3. Immobilien in die engere Wahl nehmen und besichtigen

Arbeiten Sie mit einem seriösen Makler vor Ort zusammen, der Ihnen geprüfte Angebote mit genauen Angaben zu Lage, Rechtsstatus und Preisvorstellung zeigen kann. Eine Besichtigung vor Ort wird dringend empfohlen – ein Kauf aus der Ferne, der ausschließlich auf Fotos und Videos basiert, birgt erhebliche Risiken, insbesondere bei Häusern und Villen, bei denen sich Zustand, Erreichbarkeit und Lage aus der Ferne nur schwer einschätzen lassen.

4. Fordern Sie Unterlagen an und prüfen Sie diese, bevor Sie eine Zahlung vornehmen.

Dies ist einer der wichtigsten Schritte. Bevor Sie Geld leisten – selbst wenn es sich nur um eine kleine Reservierungsanzahlung handelt –, sollten Sie darum bitten, die wichtigsten Unterlagen zur Immobilie einzusehen. Ein seriöser Verkäufer oder dessen Makler wird keinen Grund haben, dies abzulehnen. Die Prüfung der Unterlagen in dieser Phase, gegebenenfalls gemeinsam mit einem Anwalt, kann kostspielige Fehler verhindern.

Eine vor der Überprüfung der Unterlagen geleistete Reservierungsanzahlung ist ein Risiko für Ihr Geld. In Montenegro kann die Rückerstattung einer Anzahlung bei einem fehlgeschlagenen Geschäft langwierig und ungewiss sein. Prüfen Sie stets die wichtigsten Unterlagen, bevor Sie Geld überweisen.

5. Ein Angebot unterbreiten

Angebote in Montenegro erfolgen in der Regel mündlich oder in Form einer kurzen schriftlichen Mitteilung und unterliegen einer Überprüfung der Unterlagen sowie dem Abschluss eines Vertrags. Der Angebotspreis ist oft verhandelbar, insbesondere auf dem Wiederverkaufsmarkt. Bei neueren Bauprojekten ist die Flexibilität möglicherweise geringer, doch werden bei Kaufverträgen für noch im Bau befindliche Immobilien manchmal Rabatte in Abhängigkeit von den Zahlungsphasen gewährt.

6. Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag

Sobald der Preis und die wesentlichen Bedingungen vereinbart sind, können die Parteien eine Reservierungsvereinbarung (manchmal auch als Vorvertrag oder vorläufige Vereinbarung bezeichnet) unterzeichnen, die beide Seiten zur Fortsetzung des Vorhabens verpflichtet und in der Regel die Leistung einer Anzahlung vorsieht, die häufig bei etwa 10% des vereinbarten Preises liegt, wobei der Betrag je nach Transaktion und den beteiligten Parteien variieren kann. Diese Vereinbarung sollte folgende Punkte enthalten: Preis, Zahlungsplan, Fertigstellungsfrist, Bedingungen für die Anzahlung sowie die Folgen eines Rücktritts einer der Parteien. Dieses Dokument sollte vor der Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt geprüft werden.

7. Anwaltsprüfung

Bevor der Hauptvertrag ausgearbeitet wird, sollte Ihr Anwalt gründliche Prüfungen durchführen – Eigentumsverhältnisse, Katasterauszüge, Belastungen, Genehmigungen, städtebaulicher Status, Verbindlichkeiten und Befugnisse des Verkäufers. Auf diese Phase wird im nächsten Abschnitt ausführlich eingegangen.

8. Kaufvertrag beim Notar

Der endgültige Kaufvertrag in Montenegro muss notariell beglaubigt werden, um rechtswirksam und eintragungsfähig zu sein. Der Notar überprüft die Identität beider Parteien, bestätigt die Richtigkeit des Vertragsinhalts und beglaubigt die Unterschriften. Beachten Sie, dass der Notar als neutraler Beglaubiger fungiert — Der Notar fungiert nicht als Rechtsberater des Käufers.. Ihr eigener Anwalt ist vom Notar unabhängig.

9. Zahlung und Übertragungssteuer

Die Zahlung erfolgt in der Regel zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung oder kurz danach gemäß dem vereinbarten Zeitplan. Bei vielen Wiederverkaufstransaktionen fällt eine Grunderwerbsteuer an. Die Frist für die Einreichung und Zahlung ist kurz – je nach angewandtem Verfahren wird sie üblicherweise mit 15 Tagen ab dem maßgeblichen steuerlichen Tatbestand oder der Steuerfestsetzung angegeben –, doch sollten Käufer die genaue Frist und den Zahlungsablauf vor der Unterzeichnung mit ihrem Anwalt oder Steuerberater abklären. Bei Erstverkäufen von Neubauten kann anstelle der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer anfallen.

10. Eintragung in das Kataster

Nach Vorlage des notariell beglaubigten Vertrags und des Nachweises über die Steuerzahlung wird das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung ins Grundbuch ist der Schritt, durch den die Eigentumsrechte festgehalten werden und rechtswirksam werden – der bloße Besitz eines notariell beglaubigten Vertrags reicht nicht aus. Das Kataster ist das offizielle öffentliche Register für Eigentumsrechte, Belastungen und Flächen, wie es in Montenegros Gesetz über die staatliche Vermessung und das Kataster für unbewegliches Vermögen, sofern nicht ein bestimmtes Gesetz etwas anderes vorsieht.

11. Übergabe und Einrichtung nach dem Kauf Nach der Registrierung erfolgt die praktische Übergabe – Schlüssel, Zählerstände, Versorgungsverträge, Kontaktdaten der Hausverwaltung sowie das vereinbarte Inventar. Falls Sie nicht in Montenegro ansässig sind, sollten Sie einen Ansprechpartner vor Ort für die laufende Verwaltung benennen.

Bühne	Was passiert?	Wer ist daran beteiligt?	Risiko bei Auslassung
Festlegung von Zielen und Budget	Kaufzweck und Gesamtkosten klären	Käufer, Makler	Falscher Immobilientyp oder falscher Standort
Vorabprüfung von Dokumenten	Titel und wesentliche Genehmigungen prüfen	Käufer, Rechtsanwalt	Sich in ein rechtliches Problem hineinmanövrieren
Angebot und Verhandlung	Preis und grundlegende Bedingungen vereinbaren	Käufer, Verkäufer, Makler	Überbezahlung oder unrealistische Erwartungen
Reservierung / Vorvertrag	Bedingungen vereinbaren, Anzahlung leisten	Beide Parteien, Rechtsanwalt	Ungünstige Konditionen, verlorene Kaution
Sorgfaltspflicht	Umfassende rechtliche und technische Prüfung	Rechtsanwalt, möglicherweise Vermessungsingenieur	Versteckte Belastungen, illegale Bauvorhaben
Notariell beglaubigter Kaufvertrag	Endgültige, rechtsverbindliche Vereinbarung	Notar, beide Parteien	Vertrag ist rechtlich unwirksam
Steuerzahlung	Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer beglichen	Käufer, Finanzamt	Strafen, Registrierung gesperrt
Eintragung im Kataster	Eigentumsverhältnisse offiziell eingetragen	Rechtsanwalt oder Notar, Katasteramt	Titel rechtlich nicht anerkannt

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Due-Diligence-Prüfungen

Die Due Diligence ist die Phase, in der der Anwalt des Käufers die rechtliche, technische und finanzielle Situation der Immobilie prüft, bevor der endgültige Vertrag unterzeichnet wird. Sie ist nicht optional und kann nicht dadurch ersetzt werden, dass man sich auf die Beschreibung des Verkäufers oder die Zusicherung eines Maklers verlässt.

Ein gründlicher Due-Diligence-Prozess für eine gewöhnliche Wohnimmobilie in Montenegro sollte folgende Punkte umfassen:

Eigentumsurkunde und Katasterauszug (Liste der Immobilien)

Der Katasterauszug ist das wichtigste Dokument, aus dem hervorgeht, wer rechtmäßig als Eigentümer eingetragen ist, wie groß die Grundstücksfläche ist, welche Katasterparzellennummer das Grundstück hat und welche Belastungen eingetragen sind. Dieses Dokument ist beim Katasteramt erhältlich und sollte aktuell sein – es darf sich also nicht um einen mehrere Monate alten Ausdruck handeln. Der im Kataster eingetragene Eigentümer muss mit der Person übereinstimmen, die die Immobilie verkauft.

Hypotheken, Pfandrechte und Belastungen

Der Katasterauszug gibt Aufschluss über etwaige Hypotheken, Pfandrechte oder sonstige Belastungen, die auf der Immobilie eingetragen sind. Ist eine Hypothek eingetragen, sollte der Vertrag klar regeln, wie und wann diese getilgt wird – häufig durch Rückzahlung aus dem Kaufpreis –, und die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers sollte erst erfolgen, wenn der Anwalt bestätigt hat, dass der Tilgungsmechanismus sicher ist und die Belastung aufgehoben wurde. Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusicherung, dass eine Hypothek “vor dem Vertragsabschluss getilgt wird”.”

Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung

Bei Häusern, Villen und vielen Wohnanlagen sollte der Anwalt des Käufers die vorliegenden Bau-, Nutzungs- oder Legalisierungsunterlagen überprüfen, die für das jeweilige Gebäude und den jeweiligen Bauzeitraum gelten. Eine Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) bestätigt, dass das Gebäude gemäß der Genehmigung errichtet wurde und rechtmäßig bewohnt werden darf. Die Anforderungen können bei älteren Gebäuden, legalisierten Immobilien und Umbauten unterschiedlich sein. Bei Immobilien, bei denen diese Unterlagen fehlen oder unklar sind, besteht möglicherweise ein Legalisierungsrisiko, dessen Behebung kostspielig und zeitaufwendig sein kann.

Legalisierungsstatus

Eine beträchtliche Anzahl von Immobilien in Montenegro – insbesondere ältere Häuser und Anbauten – wurde ohne vollständige Baugenehmigungen errichtet. Montenegro hat Legalisierungsprogramme durchgeführt, um diese Immobilien in Einklang mit den Vorschriften zu bringen, doch wurden nicht alle Immobilien legalisiert. Fehlt einer Immobilie eine Nutzungsgenehmigung und wurde sie nicht legalisiert, wo dies erforderlich ist, geht der Käufer möglicherweise ein erhebliches rechtliches und finanzielles Risiko ein, das sich auf die künftige Nutzung, Renovierung, Finanzierung, den Weiterverkauf oder die Eintragung auswirken kann. Dies gilt insbesondere für Häuser und villenartige Immobilien außerhalb etablierter Siedlungen.

Stadtplanung und Flächennutzungsplanung

Bei Grundstücken sind städtebauliche Unterlagen von entscheidender Bedeutung. Die Tatsache, dass ein Grundstück im Kataster als eigenständige Parzelle geführt wird, bedeutet nicht, dass es bebaubar ist. Stadtplanungsdokumente legen fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, in welcher Bebauungsdichte und zu welchem Zweck. Ein Grundstück, das der Verkäufer als “bebaubar” bezeichnet, sollte anhand des aktuellen Flächennutzungsplans der jeweiligen Gemeinde überprüft werden.

Nicht jedes Grundstück in Montenegro darf rechtmäßig bebaut werden.

Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Grundstücks stets bei der zuständigen kommunalen Behörde oder bei einem Rechtsanwalt, der Zugang zu den Raumplanungsunterlagen hat, nach dem Bebauungsstatus.

Zufahrtsstraße

Verfügt das Grundstück über einen rechtlich eingetragenen Zugangsweg? Einige ländliche oder halbländliche Grundstücke sind über inoffizielle Wege oder Straßen erreichbar, die benachbarte Grundstücke ohne eingetragene Wegerechte durchqueren. Ist der rechtmäßige Zugang nicht eingetragen, könnte der Käufer in Zukunft Schwierigkeiten beim Zugang haben.

Versorgungsunternehmen

Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie über rechtmäßige Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz verfügt (oder über eine dokumentierte Alternative). Bei netzunabhängigen oder ländlich gelegenen Immobilien sollten Sie die Art der bestehenden Versorgungsvereinbarungen prüfen und klären, was die Einrichtung offizieller Anschlüsse mit sich bringen würde.

Ausstehende Forderungen

Ausstehende Verbindlichkeiten gegenüber Versorgungsunternehmen, der Verwaltung und den lokalen Steuerbehörden sollten vor der Übergabe überprüft und vertraglich geregelt werden. Ungeklärte Zahlungsrückstände können für den neuen Eigentümer praktische Hindernisse oder Streitigkeiten nach sich ziehen, und wie mit vor dem Verkauf bestehenden Verbindlichkeiten verfahren wird, hängt von der Art der Verbindlichkeit, den Vertragsbedingungen und der jeweiligen Gemeinde ab. Fordern Sie Unterlagen an, die bestätigen, dass die Rückstände beglichen sind, oder machen Sie die Begleichung zu einer ausdrücklichen Bedingung für den Vertragsabschluss.

Verkäuferbefugnis

Falls der Verkäufer im Rahmen einer Vollmacht handelt, vergewissern Sie sich, dass die Vollmacht gültig und aktuell ist, von einem montenegrinischen Notar beglaubigt wurde und die ausdrückliche Befugnis zum Verkauf dieser konkreten Immobilie zu diesem Preis enthält. Veraltete oder nicht ausreichend konkret formulierte Vollmachten haben bereits zu Problemen bei Transaktionen geführt.

Prüfung von Bauträgern bei Off-Plan-Projekten

Beim Kauf einer Immobilie vom Plan aus erstreckt sich die Sorgfaltsprüfung auch auf das Unternehmen des Bauträgers: dessen eingetragene Rechtsform, die finanzielle Solidität, das Eigentumsrecht am Grundstück, die Baugenehmigung für das Bauvorhaben sowie die Frage, ob es einen Mechanismus zum Schutz der Käufereinlagen gibt, falls das Projekt ins Stocken gerät.

Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung:

• [ ] Aktueller Katasterauszug mit Angabe des eingetragenen Eigentümers
• [ ] Keine bestehenden Hypotheken, Pfandrechte oder sonstigen Belastungen des Eigentumsrechts
• [ ] Baugenehmigung, die dem tatsächlichen Bauzustand entspricht
• [ ] Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) zum Nachweis der rechtmäßigen Nutzung
• [ ] Gegebenenfalls Beglaubigungsunterlagen
• [ ] Auszug aus dem Bebauungsplan zur Bestätigung der Flächennutzung und der Bebaubarkeit (für Grundstücke)
• [ ] Legaler Zugangsweg erfasst
• [ ] Überprüfte Versorgungsanschlüsse
• [ ] Keine ausstehenden Schulden für Versorgungsleistungen, Hausverwaltungsgebühren oder Grundsteuer
• [ ] Identität und Befugnis des Verkäufers bestätigt (ggf. Vollmacht geprüft)
• [ ] Status des Bauträgers und Grundbuchauszug geprüft (bei Off-Plan-Projekten)

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Steuern und Anschaffungskosten

Der ausgeschriebene Kaufpreis entspricht niemals den Gesamtkosten für den Erwerb einer Immobilie in Montenegro. Die Gesamtkosten hängen davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, ob die Mehrwertsteuer bereits im Preis des Bauträgers enthalten ist und welche Honorare anfallen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Käufer folgende Kosten einkalkulieren um mehrere Prozentpunkte über dem Kaufpreis, wobei die Grunderwerbsteuer in der Regel den größten zusätzlichen Kostenfaktor darstellt. Beim Kauf von Neubauten fällt statt der Grunderwerbsteuer möglicherweise die Mehrwertsteuer an, was die Kostenlage erheblich verändert.

Der angegebene Preis entspricht nicht Ihren Anschaffungskosten. Planen Sie Ihr Budget sorgfältig, bevor Sie einen Kaufpreis vereinbaren, damit die Gesamtausgaben – einschließlich aller Gebühren und Steuern – innerhalb Ihres tatsächlichen Limits bleiben.

Kosten	Wann dies gilt	Typische Grundlage	Anmerkungen
Anschaffungspreis	Vertragsweise / gemäß Zahlungsplan	Zwischen den Parteien vereinbart	Vor der Unterzeichnung verhandeln
Grunderwerbsteuer	Wiederverkaufstransaktionen	Progressiv: 3–61 TP20T des Schätzwertes (PwC)	Die Kosten trägt der Käufer; die Frist ist kurz – klären Sie den genauen Zeitplan mit Ihrem Anwalt ab
Mehrwertsteuer	Erstverkauf eines Neubaus	Standardtarif 21% (PwC)	Bitte bestätigen Sie schriftlich, ob die Mehrwertsteuer bereits im Preis des Bauträgers enthalten ist oder separat berechnet wird.
Notargebühr	Jede Transaktion	Festgelegt gemäß der notariellen Gebührenordnung, wertabhängig	Obligatorisch; variiert je nach Auftragswert
Anwaltshonorar	Für alle zu empfehlen	Hängt von der Kanzlei, der Komplexität und der Honorarstruktur ab; kann fest oder prozentual berechnet werden	Eine unabhängige Rechtsberatung ist unerlässlich
Beglaubigte Übersetzung	In welchen Fällen müssen Dokumente übersetzt werden?	Pro Seite oder pro Dokument	Erforderlich für fremdsprachige Dokumente
Gebühr für die Eintragung im Kataster	Bei der Anmeldung	Von der Katasterbehörde festgelegt	Hängt vom Immobilienwert ab
Bank-/Zahlungskosten	Bargeldüberweisungen, Überweisungsgebühren	Hängt von der sendenden Bank und den Beträgen ab	Gegebenenfalls Mittel für die Währungsumrechnung einplanen
Maklerprovision	Bei Inanspruchnahme einer Agentur	Je nach Agentur, Immobilie und Vereinbarung unterschiedlich	Bestätigen Sie dies schriftlich, bevor Besichtigungen oder Verhandlungen beginnen
Jährliche Grundsteuer	Laufend, jedes Jahr	Wird vor Ort von der Gemeinde festgesetzt; hängt vom Immobilienwert, der Art und der Lage ab	Erkundigen Sie sich nach dem für die jeweilige Gemeinde geltenden Tarif
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	Wenn eine Immobilie vermietet wird	Auf die Netto-Mieteinnahmen anfallende Steuer	Erkundigen Sie sich bei einem Steuerberater nach den aktuellen Sätzen

Laut Steuerübersichten von PwC für Montenegro, Die Grunderwerbsteuer auf Immobilien ist progressiv und liegt zwischen 3% und 6%. Die Richtwerte für die Steuerklassen sind wie folgt:

Steuerwert	Grunderwerbsteuer
Bis zu 150.000 €	3%
150.001 € – 500.000 €	4.500 € + 51 TP20T auf den Betrag über 150.000 €
Über 500.000 €	22.000 € + 61 TP20T auf den Betrag über 500.000 €

Da der geltende Steuersatz und die Bemessungsgrundlage variieren können, sollten Käufer die voraussichtliche Steuerhöhe mit ihrem Anwalt auf der Grundlage der jeweiligen Immobilie und ihres angegebenen oder festgesetzten Wertes abklären.

Für Erstverkäufe von Neubauten, In der Regel fällt die Mehrwertsteuer an und nicht die Grunderwerbsteuer. Käufer sollten sich beim Bauträger erkundigen, ob der angegebene Preis die Mehrwertsteuer enthält oder nicht – dies wird in den Angeboten nicht immer eindeutig angegeben.

Die jährliche Grundsteuer wird auf kommunaler Ebene von der Gemeinde festgesetzt und hängt vom Schätzwert der Immobilie, ihrem Standort, ihrer Art sowie den geltenden kommunalen Steuersätzen ab. Käufer sollten sich über den Steuersatz der jeweiligen Gemeinde, in der sie die Immobilie erwerben, informieren. Nicht ansässige Eigentümer bleiben steuerpflichtig, unabhängig davon, ob sie die Immobilie nutzen oder nicht.

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Neubau, Bestandsimmobilie oder Grundstück

Verschiedene Immobilienarten weisen unterschiedliche Chancenprofile und Risikomerkmale auf. Die folgende Tabelle bietet einen allgemeinen Überblick.

Option	Hauptvorteil	Hauptrisiko	Am besten für	Zusätzliche Kontrollen erforderlich
Neubauwohnung	Moderne Ausstattung, lastenfreie Eigentumsverhältnisse in etablierten Wohnanlagen	Preisaufschlag, weniger Charakter	Käufer, die moderne Produkte und Einfachheit suchen	Bezeichnung des Bauträgers, Mehrwertsteuer, Gewährleistungen
Wohnung im Bau	Niedrigerer Einstiegspreis, Zahlung in Raten	Fertigstellungsrisiko, Bauträgerrisiko	Risikofreudige Käufer mit Vorlaufzeit	Erfolgsbilanz des Bauträgers, Grundbuchauszug, Baugenehmigung, vertragliche Absicherungen, Vorhandensein einer Einlagensicherung
Wohnung aus zweiter Hand	Oft bessere Standorte, sofortige Verfügbarkeit	Muss möglicherweise aktualisiert werden, komplexer Titel	Käufer, denen die Lage wichtiger ist als die Ausstattung	Umfassende Due-Diligence-Prüfung, Bonitätsprüfung, Beglaubigung
Haus / Villa	Platzangebot, Privatsphäre, Vermietungspotenzial	Lücken in der Gesetzgebung, Instandhaltung, Grenzen	Käufer mit Fokus auf Lifestyle und Familie	Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Grenzunterlagen
Grundstück	Bau nach Vorgaben, Entwicklungspotenzial	Bebauungsplan, Genehmigungen, Versorgungsanschlüsse, Zufahrt, längerer Zeitrahmen	Käufer mit Entwicklungsabsichten und Geduld	Stadtplanung, Erreichbarkeit, Machbarkeit der Versorgungsinfrastruktur

Neubauprojekte In Montenegro reichen die Angebote von kleinen Boutique-Projekten bis hin zu größeren, in Ferienanlagen integrierten Vorhaben. Für Käufer, die moderne Ausstattungsmerkmale und einen unkomplizierteren Kaufprozess wünschen, können etablierte Neubauprojekte manchmal in der Abwicklung einfacher sein – dennoch erfordern sie eine Überprüfung der Referenzen des Bauträgers, die Überprüfung der Genehmigungen, die Klärung der Mehrwertsteuer sowie eine sorgfältige Prüfung des Kaufvertrags. Gewährleistungs- und Mängelbeseitigungsbestimmungen variieren und sollten im Kaufvertrag ausgehandelt werden.

Kauf von Immobilien im Bau mit erheblichen Risiken verbunden sind. Eine Anzahlung an einen Bauträger, der anschließend in finanzielle Schwierigkeiten gerät, die Baugenehmigung verliert oder das Projekt einfach nicht fertigstellt, ist eine Situation, von der man sich nur schwer erholen kann. Käufer sollten keine Off-Plan-Transaktionen abschließen, ohne die Bonität des Bauträgers überprüft, das Grundbuch und die Baugenehmigung geprüft und im Idealfall eine Form der Anzahlungssicherung oder eines Treuhandmechanismus vereinbart zu haben.

Bestandsimmobilien bieten Zugang zu den begehrtesten und etabliertesten Lagen – ältere Gebäude in der Bucht von Kotor, Wohnungen im Zentrum von Budva, Immobilien direkt am Meer –, in denen es keine Neubauten gibt oder das Angebot sehr begrenzt ist. Der Nachteil ist, dass diese Immobilien einer sorgfältigeren rechtlichen Prüfung bedürfen und möglicherweise renoviert oder modernisiert werden müssen.

Häuser und Villen erfordern eine äußerst gründliche Prüfung. Die im Kataster verzeichneten Grundstücksgrenzen stimmen möglicherweise nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort überein. Möglicherweise wurden Anbauten ohne Baugenehmigung errichtet. Bei älteren Immobilien können rechtliche Probleme hinsichtlich der Legalisierung bestehen. Eine gründliche Überprüfung und manchmal auch eine Vermessung vor Ort lohnen sich, bevor man weitere Schritte unternimmt.

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Bezugsquellen in Montenegro

Montenegro ist ein kleines Land – mit einer Küstenlänge von etwa 280 Kilometern –, doch die Immobilienmärkte innerhalb des Landes unterscheiden sich stark voneinander. Die Wahl der richtigen Region hängt stark davon ab, zu welchem Zweck Sie die Immobilie erwerben möchten.

Sie sind sich nicht sicher, welche Gegend, welches Budget oder welche Art von Immobilie zu Ihren Plänen passt? Beginnen Sie mit der Immobilie „The Residence“ Auswahlquiz — So können Sie die Suche eingrenzen, bevor Sie mit einem Berater sprechen.

Region	Käuferprofil	Stärken	Was man beachten sollte
Budva-Riviera	Lifestyle, Immobilieninvestoren, Käufer von Ferienimmobilien	Tourismusaktivitäten, Zugang zum Strand, Nachfrage nach Mietobjekten, gut ausgebaute Infrastruktur	In der Hochsaison herrscht hier reger Betrieb; einige ältere Gebäude müssen überprüft werden
Bucht von Kotor	Käufer im Premium-Segment, Liebhaber historischer Immobilien und Menschen, die eine schöne Aussicht schätzen	UNESCO-Weltkulturerbe, beeindruckende Landschaft, internationale Anziehungskraft	Begrenztes Neubaubotschaft, bei einigen Immobilien sind umfassende Rechtsprüfungen erforderlich
Tivat (einschließlich Porto Montenegro)	Internationale und Luxus-Käufer	Moderne Yachthafen-Infrastruktur, internationaler Flughafen, erstklassige Lage	Preisaufschlag; Porto Montenegro verfügt über ein eigenes Verwaltungssystem
Herceg Novi	Familien, die eine Immobilie kaufen, Umzüge aus Lifestyle-Gründen	Etablierte Küstenstadt, weniger intensiver Tourismus, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu Budva	Hügeliges Gelände, teilweise älterer Gebäudebestand
Bar	Praktisch orientierte Käufer, Anwohner	Gute Verkehrsanbindung (Bahn, Fähre, Autobahn), relativ erschwingliche Preise	Weniger auf den Lebensstil ausgerichtet, geringerer Tourismus-Aufschlag
Ulcinj	Käufer mit neuem Interesse	Lange Sandstrände (Ada Bojana, Velika plaža), günstigerer Eintritt	Die Infrastruktur befindet sich noch im Aufbau; prüfen Sie die Versorgungsanschlüsse sorgfältig
Podgorica	Ganzjahresbewohner, professionelle Käufer	Dienstleistungen der Hauptstadt, stetige lokale Nachfrage, keine saisonalen Schwankungen im Tourismus	Kein Urlaubsziel; die Vermietung richtet sich nach dem lokalen Markt
Kolašin / Norden	Käufer, die den Lebensstil in den Bergen, Skifahren und die Natur schätzen	Skigebiet, unberührte Berglandschaft, wachsendes touristisches Interesse	Saisonabhängigkeit, Überprüfung der Straßenanbindung und der Baugenehmigung bei ländlichen Grundstücken

Budva gilt oft als einer der wichtigsten Küstenmärkte für internationale Käufer und bietet ein breites Angebot an Immobilien, das von Studio-Wohnungen bis hin zu Villen reicht. Die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen können in der Hochsaison höher ausfallen, doch die Nettorendite hängt vom Kaufpreis, der Auslastung, den Übernachtungspreisen, den Verwaltungskosten, der Besteuerung und den Instandhaltungskosten ab – Käufer sollten sich eher auf realistische Prognosen als auf optimistische Schätzungen stützen.

Bucht von Kotor bietet einige der einzigartigsten Immobilien an der Adria – historische Städte mit Stadtmauern, in Hanglagen erbaute Steinhäuser und Ausblicke über die Bucht. Das Angebot an einigen historischen Standorten und an der Bucht kann begrenzt sein, was sich auf die Preisgestaltung auswirken kann; Käufer sollten jedoch ohne aktuelle Marktdaten nicht von einem künftigen Preisanstieg ausgehen. Eine geringere Auswahl bedeutet auch, dass bei älteren Gebäuden und denkmalgeschützten Objekten eine besonders sorgfältige Prüfung erforderlich ist.

Tivat (einschließlich Porto Montenegro) haben eine andere Käuferschicht angezogen: diejenigen, die einen modernen, auf den Yachthafen ausgerichteten Lebensstil suchen, dessen Infrastruktur und Verwaltungsqualität eher westeuropäischen Standards entsprechen. Dies geht mit einem Preisaufschlag einher, der sowohl dem Angebot als auch dem Käuferprofil Rechnung trägt.

Herceg Novi wird oft von Käufern in Betracht gezogen, die einen Lebensstil an der Küste suchen, ohne die Hektik von Budva. Der Blick auf die Bucht, die grünen Hänge und das entspanntere Leben sprechen Familien sowie diejenigen an, die einen dauerhaften Wohnsitz suchen.

Bar und Ulcinj Sie bieten günstigere Einstiegsmöglichkeiten an der montenegrinischen Küste, zeichnen sich durch einen ganz eigenen Charakter aus und verfügen – insbesondere in Ulcinj – über einen längeren Strandabschnitt als an jedem anderen Ort entlang der montenegrinischen Küste. Käufer sollten hier die Qualität der Infrastruktur und der Versorgungsanschlüsse sorgfältig prüfen, insbesondere bei Grundstücken in ländlichen oder abgelegenen Lagen.

Podgorica Es handelt sich zwar nicht um einen Markt für Ferienimmobilien, aber um einen gut funktionierenden städtischen Immobilienmarkt für diejenigen, die tatsächlich in Montenegro leben und arbeiten werden. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird eher von einheimischen Fachkräften und Diplomaten als vom Tourismus bestimmt.

Kolašin und die nördlichen Berge Käufer anziehen, die sich für Skitourismus und den Lebensstil in den Bergen interessieren. Die Region Kolašin hat in den letzten Jahren zunehmend die Aufmerksamkeit von Käufern auf sich gezogen, die Wert auf Lifestyle und das Leben in den Bergen legen. Allerdings handelt es sich hierbei um einen jüngeren und saisonabhängigeren Markt als an der Küste – Käufer sollten bei Grundstücken in ländlicher Lage oder in den Bergen die Zufahrtswege, die Versorgungsanschlüsse und die Baugenehmigung sorgfältig prüfen.

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Kauf aus der Ferne

Viele internationale Käufer von Immobilien in Montenegro können während des Kaufprozesses nicht wiederholt vor Ort sein. Ein Kauf aus der Ferne ist zwar möglich, und manche Käufer wickeln Transaktionen auf diese Weise ab, doch dies erhöht die Abhängigkeit von rechtlicher Vertretung, Dokumentenprüfungen und einer vertrauenswürdigen Besichtigung vor Ort – und erfordert daher eine sorgfältigere Vorbereitung, nicht weniger.

Der übliche rechtliche Mechanismus für den Fernabsatz ist ein Vollmacht (POA), mit der der Käufer einen namentlich genannten Vertreter (in der Regel seinen Anwalt) ermächtigt, Dokumente zu unterzeichnen und in seinem Namen Handlungen vorzunehmen. Wie Henley & Partners feststellt, können Immobilien in Montenegro per Fernzugriff mittels einer beglaubigten Vollmacht erworben werden. Die Vollmacht muss konkret sein – sie muss die Immobilie, den Preis und den Umfang der Befugnisse benennen – und ordnungsgemäß beglaubigt sein. Wird sie im Ausland unterzeichnet, muss sie in der Regel mit einer Apostille versehen und, falls erforderlich, von einem vereidigten Übersetzer ins Montenegrinische übersetzt werden.

Praktische Hinweise für Käufer aus dem Ausland:

• Beauftragen Sie einen Anwalt mit klaren Anweisungen und regelmäßiger Berichterstattung, bevor eine Vollmacht erteilt wird.
• Vereinbaren Sie nach Möglichkeit eine Besichtigung vor Ort, bevor Sie sich zum Kauf entschließen – Videotouren sind kein Ersatz für eine persönliche Besichtigung der Immobilie, insbesondere bei Häusern, Villen und Objekten, die renovierungsbedürftig sind.
• Wenden Sie sich an einen vertrauenswürdigen Makler, der Ihnen ehrliche Zustandsberichte und Einblicke in die örtlichen Gegebenheiten liefern kann – und nicht nur Verkaufsmaterialien.
• Bestätigen Sie die Zahlungswege im Voraus – für Banküberweisungen nach Montenegro sind korrekte IBAN- und SWIFT-Angaben erforderlich, und manche Banken verlangen Nachweise über die Herkunft der Gelder.
• Unterzeichnen Sie keinen Vorvertrag, leisten Sie keine Anzahlung und erteilen Sie keine Vollmacht, wenn Sie sich dabei ausschließlich auf eine virtuelle Besichtigung und ein Telefongespräch mit einem Verkäufer oder Makler stützen, den Sie nicht eigenständig überprüft haben.

Der Kauf aus der Ferne führt zudem zu einer größeren Abhängigkeit von der Qualität Ihres Fachteams. Die eigenständige Auswahl eines Anwalts und eines Maklers – anstatt sich auf Empfehlungen des Verkäufers zu verlassen – bietet einen wichtigen Schutz.

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Finanzierung und Zahlungen

Viele internationale Immobilienkäufer in Montenegro nutzen private Mittel, die aus dem Ausland überwiesen werden, anstatt auf lokale Hypothekenfinanzierung zurückzugreifen. Die Vergabe von Krediten durch lokale Banken an Nichtansässige ist zwar nicht unmöglich, aber nicht unkompliziert und sollte nicht als selbstverständlich vorausgesetzt werden.

Hypotheken bei lokalen montenegrinischen Banken In einigen Fällen steht diese Möglichkeit auch nicht ansässigen ausländischen Käufern offen, doch die Kreditgeber verlangen in der Regel umfangreiche Unterlagen: Einkommensnachweise, Steuerunterlagen aus dem Heimatland des Käufers, ein professionelles Gutachten zur Immobilie sowie ein lastenfreies Eigentumsrecht. Zinssätze, Beleihungsquoten und Zulassungskriterien variieren je nach Bank und können sich ändern. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Hypothekenfinanzierung möglich ist, bevor Sie dies bei einer bestimmten Bank bestätigt haben.

Zahlungspläne für Entwickler Bei Off-Plan-Projekten und einigen Neubauobjekten können solche Zahlungspläne eine Alternative zur vollständigen Vorauszahlung darstellen, da sie es Käufern ermöglichen, die Zahlungen in Etappen zu leisten, die an Meilensteine des Baufortschritts gekoppelt sind. Diese Zahlungspläne können sinnvoll sein, sollten jedoch als geschäftliche Vereinbarung mit einem Bauträger betrachtet werden – und nicht als regulierte Hypothekenfinanzierung. Für den Bauträger gilt dieselbe Sorgfaltspflicht.

Hinweise zu Währungen und Überweisungen: In Montenegro gilt der Euro, was die Abwicklung für Käufer aus der Eurozone vereinfacht. Für Käufer aus Großbritannien, den USA, den GUS-Staaten oder dem Nahen Osten bringen die Währungsumrechnung und die Dauer der Überweisung ein gewisses Wechselkursrisiko mit sich. Größere Überweisungen sollten im Voraus geplant werden. Käufer können Banken und regulierte Devisenanbieter vergleichen und dabei Gebühren, Wechselkurse, Zeitabläufe und Compliance-Anforderungen berücksichtigen.

Zahlungssicherheit: Soweit möglich, sollten Zahlungen in der Vertragsphase so gestaltet werden, dass ungeschützte Risiken minimiert werden. Treuhandvereinbarungen, bei denen Gelder bis zur Vertragserfüllung von einer neutralen Partei verwahrt werden, sind in Montenegro zwar nicht allgemein üblich, können aber unter Umständen vereinbart werden. Stellen Sie zumindest sicher, dass größere Zahlungen an nachprüfbare vertragliche Meilensteine geknüpft sind und erst nach Überprüfung der Unterlagen erfolgen.

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Nach dem Kauf

Die Eintragung in das Grundbuch ist der letzte rechtliche Schritt – solange diese nicht abgeschlossen ist, sind Sie noch nicht der offiziell eingetragene Eigentümer, selbst wenn Sie über einen notariell beglaubigten Vertrag verfügen und den Kaufpreis vollständig bezahlt haben. Für die Eintragung sind der notariell beglaubigte Vertrag, ein Nachweis über die Steuerzahlung sowie ein Antrag bei der Grundbuchbehörde erforderlich. Die Bearbeitungszeiten variieren.

Nach der Registrierung gelten folgende praktische Schritte:

Übertragungen von Versorgungsleistungen: Strom, Wasser und kommunale Versorgungsleistungen sollten offiziell auf den Namen des neuen Eigentümers umgeschrieben werden. Eine Beibehaltung der Verträge auf den Namen des Vorbesitzers führt zu praktischen und potenziellen rechtlichen Komplikationen.

Gebäudemanagement: Befindet sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage, gibt es in der Regel eine Hausverwaltung mit entsprechenden Gebühren (Instandhaltung, Reinigung, gemeinschaftliche Infrastruktur). Klären Sie vor der Übernahme, welche Verwaltungsgesellschaft zuständig ist, wie die Gebührenstruktur aussieht und ob Zahlungsrückstände bestehen.

Versicherung: Eine Gebäudeversicherung ist zwar nicht für alle Barzahler verpflichtend, kann jedoch von Kreditgebern oder im Rahmen bestimmter Verträge verlangt werden. In jedem Fall sollten Käufer den Abschluss einer Gebäudeversicherung in Betracht ziehen – insbesondere bei Ferienhäusern oder Immobilien, die über längere Zeiträume leer stehen.

Jährliche Grundsteuer: Montenegro erhebt eine jährliche Grundsteuer von allen Eigentümern, einschließlich Nichtansässigen. Der Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und hängt vom Wert, der Art und der Lage der Immobilie ab – erkundigen Sie sich nach dem geltenden Steuersatz in der Gemeinde, in der Sie die Immobilie erwerben. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie in Ihrem Namen steuerlich registriert ist und dass Sie die jährlichen Steuerbescheide erhalten und die Steuern bezahlen.

Mietkonditionen: Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten, sollten Sie sich über die aktuellen kommunalen und tourismusrechtlichen Registrierungsvorschriften sowie die steuerlichen Verpflichtungen informieren, bevor Sie sie für Kurzzeitvermietungen anbieten. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und die Vorschriften und Steuersätze können sich ändern. Lassen Sie sich vor Abschluss eines Mietvertrags von einem lokalen Steuerberater beraten.

Immobilienverwaltung für Nichtansässige: Wenn Sie im Ausland leben, lohnt es sich, einen zuverlässigen Immobilienverwalter vor Ort zu beauftragen – dieser kümmert sich um Instandhaltungsarbeiten, die Schlüsselverwahrung, gegebenenfalls die Vermietung, die Bezahlung der Nebenkosten sowie um alle Probleme, die zwischen Ihren Besuchen auftreten.

Möglichkeit einer Aufenthaltsgenehmigung: Der Besitz von Immobilien kann einen Antrag auf eine befristete Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro unterstützen, gewährt jedoch nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Seit den am 17. Januar 2026 in Kraft getretenen Änderungen des Ausländergesetzes müssen Drittstaatsangehörige, die auf der Grundlage von Immobilienbesitz eine befristete Aufenthaltsgenehmigung beantragen, in der Regel nachweisen, dass die Immobilie einen Wert von mindestens 150.000 Euro hat, basierend auf einer Entscheidung der Steuerbehörde. Diese Mindestwertanforderung gilt nicht für EU-Bürger und bestimmte Kategorien von EWR-Bürgern bzw. Schweizer Staatsangehörigen. Die Vorschriften, Bedingungen und das Genehmigungsverfahren können sich ändern. Käufer, die an einer Aufenthaltsgenehmigung interessiert sind, sollten die aktuellen Einwanderungsbestimmungen mit einem qualifizierten montenegrinischen Einwanderungsanwalt abklären – und sich nicht auf Informationen aus dem Immobilienmarkt verlassen.

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Häufige Fehler

Die kostspieligsten Fehler bei Immobilientransaktionen in Montenegro sind in der Regel nicht dramatisch – sie sind das Ergebnis von überstürztem Handeln, dem Überspringen von Überprüfungsschritten oder dem übermäßigen Vertrauen in die falschen Personen.

Fehler, die es zu vermeiden gilt:

1. Eine Anzahlung leisten, bevor man die wichtigsten Unterlagen geprüft hat. Selbst eine geringe Reservierungsanzahlung lässt sich unter Umständen nur schwer zurückerhalten, wenn die Transaktion aufgrund eines Dokumentenproblems scheitert, das Sie früher hätten erkennen können.
2. Unter der Annahme, dass jedes Grundstück bebaubar ist. Die Eintragung als eigenständiges Grundstück im Kataster bedeutet nicht, dass der kommunale Bebauungsplan eine Bebauung dieses Grundstücks zulässt. Prüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks stets den Flächennutzungsplan.
3. Ohne Berücksichtigung des Legalisierungsstatus. Häuser und Anbauten, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden, sind keine Seltenheit. Wenn Sie ein solches Objekt kaufen, geht das Problem auf Sie über. Die Legalisierung kann zeitaufwendig und kostspielig sein und ist in manchen Fällen gar nicht möglich.
4. Keine Überprüfung von Belastungen und Schulden. Eine auf der Immobilie eingetragene Hypothek oder ausstehende Gemeinschaftsgebühren können zum Problem für den Käufer werden, wenn sie nicht vor dem Eigentumsübergang geklärt werden.
5. Gescannte Dokumente als endgültigen Nachweis anerkennen. Für die Überprüfung der Unterlagen sind Originale oder amtlich beglaubigte Kopien erforderlich, und der Katasterauszug muss zum Zeitpunkt der Unterzeichnung aktuell sein – es darf sich nicht um ein Dokument handeln, das der Verkäufer bereits vor Monaten vorgelegt hat.
6. Unterschätzung der Renovierungs- und Betriebskosten. Ältere Immobilien in Küstengebieten, insbesondere Steinhäuser oder Wohnungen in historischen Gebäuden, können erhebliche Investitionen erfordern. Erstellen Sie ein realistisches Budget, bevor Sie sich festlegen.
7. Die Annahme, dass Mieteinnahmen automatisch anfallen oder vorhersehbar sind. Die Mietnachfrage in Montenegro ist saisonabhängig und hängt vom Standort ab. Immobilien erfordern Verwaltung, Vermarktung und Instandhaltung. Die Renditen variieren erheblich.
8. Keine Berücksichtigung von Steuern und Honoraren im Budget. Es ist eine vermeidbare Überraschung, wenn man sich zunächst auf den Kaufpreis einigt und dann feststellt, dass Steuern, Notargebühren, Anwaltskosten und Maklerprovisionen weitere 8% ausmachen.
9. Der Kauf an einem für den vorgesehenen Verwendungszweck ungeeigneten Standort. Im Vergleich zu etablierteren Tourismusmärkten ist Bar möglicherweise weniger auf Käufer zugeschnitten, die ein möglichst starkes kurzfristiges Vermietungsprofil für Ferienunterkünfte suchen. Ein Studio-Apartment in einem Ferienort mag für einen Investor im Bereich Ferienvermietung geeignet sein, nicht jedoch für eine Familie, die eine Hauptwohnung sucht. Klären Sie den Verwendungszweck, bevor Sie sich für einen Standort entscheiden.
10. Keine Inanspruchnahme unabhängiger rechtlicher Unterstützung. Selbst wenn ein Anwalt von einem Makler oder Verkäufer empfohlen wird, sollte der Käufer sich vergewissern, dass der Anwalt ausschließlich für den Käufer tätig ist und kein Interessenkonflikt vorliegt. Holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein, indem Sie eigene Recherchen anstellen oder sich von einer Quelle, der Sie vertrauen und die in keinem Zusammenhang mit der Transaktion steht, eine Empfehlung einholen.

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Die wichtigsten Erkenntnisse

• Ausländische Staatsangehörige können in Montenegro grundsätzlich Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien erwerben. in eigenem Namen, ohne dass eine lokale Unternehmensstruktur erforderlich ist. Für landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen, natürliche Ressourcen und bestimmte Schutzgebiete gelten Einschränkungen.
• Das Kataster ist das amtliche öffentliche Register der Eigentumsrechte. Die Eintragung in das Grundbuch ist der Schritt, durch den das Eigentumsrecht eingetragen wird und rechtswirksam wird – ein notariell beglaubigter Vertrag ohne Eintragung reicht nicht aus.
• Die Sorgfaltspflicht ist kein optionaler Schritt. Ein Rechtsanwalt sollte vor der Unterzeichnung eines endgültigen Vertrags die Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Genehmigungen, Verbindlichkeiten, den städtebaulichen Status und die Befugnisse des Verkäufers prüfen. So lassen sich Probleme erkennen – bevor sie zum Problem des Käufers werden.
• Planen Sie mehr als nur den Kaufpreis ein. Die Grunderwerbsteuer (3–6% bei Wiederverkauf laut PwC), Notargebühren, Anwaltskosten, Übersetzungskosten, die Eintragung ins Kataster sowie etwaige Maklerprovisionen erhöhen den Gesamtbetrag. Der genaue Betrag hängt von der Art der Transaktion ab – klären Sie dies mit Ihrem Anwalt, bevor Sie einen Kaufpreis vereinbaren.
• Der Kauf von Grundstücken erfordert besondere Sorgfalt. Bebauungsplan, Bebaubarkeit, Erreichbarkeit, Versorgungsanschlüsse, Grundstückskategorie und Vorschriften zum ausländischen Eigentum müssen bei jedem Grundstück gesondert geprüft werden. Nicht jedes im Kataster eingetragene Grundstück ist rechtlich bebaubar.
• Mieteinnahmen und Wohnsitz ergeben sich nicht automatisch aus dem Kauf. Die Vermietung erfordert eine Registrierung und ist steuerpflichtig. Der Wohnsitz – insbesondere für Drittstaatsangehörige seit den Änderungen des Ausländergesetzes von 2026 – setzt die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen voraus, darunter eine Mindestwertgrenze für die Immobilie. Informieren Sie sich bei den zuständigen Fachleuten über die aktuellen Bestimmungen.
• Professionelle Unterstützung kann rechtliche und praktische Risiken erheblich verringern. In vielen Fällen sind die Kosten für eine unabhängige Rechts- und Steuerberatung gering im Vergleich zu den potenziellen Kosten, die durch ungelöste Probleme hinsichtlich Eigentumsverhältnissen, Genehmigungen oder Steuern entstehen können, die erst nach Fertigstellung entdeckt werden.

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Immobilienkauf in Montenegro – Ein praktischer Überblick

Der Immobilienmarkt in Montenegro bietet eine einzigartige Kombination aus dem Reiz des Lebensstils an der Küste, zugänglichen Vorschriften für ausländische Eigentümer und einem Preisniveau, das im Vergleich zu ähnlichen Märkten an der Adria und am Mittelmeer weiterhin wettbewerbsfähig ist. Für internationale Käufer, die mit realistischen Erwartungen an den Kaufprozess herangehen und angemessene professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen, ist dieser Markt eine ernsthafte Überlegung wert.

Der Prozess ist mit angemessener rechtlicher Unterstützung in der Regel gut zu bewältigen, doch jede Phase erfordert eine sorgfältige Prüfung und Dokumentation. Legen Sie fest, was Sie kaufen und warum, bevor Sie sich für einen Standort entscheiden. Wählen Sie den Standort anhand Ihres tatsächlichen Zwecks aus, nicht nur aufgrund der optischen Attraktivität. Prüfen Sie die Unterlagen, bevor Sie Geld bereitstellen. Beauftragen Sie einen Anwalt, der für Sie arbeitet und unabhängig vom Verkäufer ist. Planen Sie die gesamten Anschaffungskosten ein, nicht nur den angegebenen Preis. Lassen Sie das Eigentumsrecht im Kataster eintragen, bevor Sie den Kauf als abgeschlossen betrachten.

Der Markt deckt ein breites Spektrum an Käuferprofilen ab: von Studio-Wohnungen in Budva, die auf Sommermieteinnahmen ausgerichtet sind, über Steinhäuser in der Bucht von Kotor für diejenigen, die Geschichte und Charme suchen, bis hin zu skiorientierten Immobilien im Norden für Käufer, die einen Lebensstil in den Bergen bevorzugen. Die richtige Abstimmung zwischen Immobilientyp, Lage und Verwendungszweck ist der Ausgangspunkt für eine erfolgreiche Transaktion.

The Residence ist eine in Montenegro ansässige Immobilienagentur, die mit internationalen Käufern in den wichtigsten Märkten des Landes zusammenarbeitet – an der Küste, in den Städten und im Landesinneren. Ganz gleich, ob Sie sich noch in der frühen Recherchephase befinden oder bereit sind, mit der konkreten Suche zu beginnen: Unser Team bietet Ihnen marktgerechte Beratung und stellt Ihnen Immobilien vor, die genau auf Ihre Ziele zugeschnitten sind.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Montenegro in Erwägung ziehen und Ihre Pläne mit einem Experten vor Ort besprechen möchten, wenden Sie sich bitte an The Residence, um einen Beratungstermin zu vereinbaren.