Как купить недвижимость в Черногории

Черногория неизменно вызывает устойчивый интерес со стороны международных покупателей — и причины этого вполне понятны. Побережье Адриатического моря простирается через одни из самых живописных ландшафтов Южной Европы. Во многих районах Черногория по-прежнему может казаться более доступной, чем некоторые устоявшиеся рынки недвижимости на побережье Средиземного моря, хотя разница в ценах во многом зависит от местоположения, типа объекта, близости к морю, качества строительства и правового статуса. Законодательство Черногории, как правило, разрешает иностранным гражданам приобретать жилую и коммерческую недвижимость, однако на определенные категории земельных участков, а также на объекты, находящиеся под охраной или имеющие стратегическое значение, распространяются ограничения — поэтому всегда необходимо проверять право на приобретение с учетом конкретной национальности покупателя и рассматриваемого объекта недвижимости.

Именно это сочетание — доступные правила владения недвижимостью, признанная привлекательность местного образа жизни и относительная доступность — делает Черногорию действительно достойным вариантом для покупателей, ищущих дом для отдыха, недвижимость для переезда или объект для инвестиций в недвижимость. Страна является кандидатом на вступление в ЕС, что придает этому вопросу долгосрочную перспективу, которую многие международные покупатели считают важной, хотя сроки вступления в ЕС ни в коем случае не следует рассматривать как гарантированные.

В данном руководстве подробно описан весь процесс покупки недвижимости в Черногории: что иностранцы могут приобретать на законных основаниях, как выглядит процесс покупки от начала до конца, что на практике означает «комплексная проверка», какие налоги и расходы следует заложить в бюджет, а также каких ошибок следует избегать. В нём рассматриваются как прибрежные рынки, так и внутренние регионы, сделки с новостройками и вторичным жильём, а также дистанционные покупки для покупателей, которые не могут часто выезжать за границу.

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила, налоговые ставки и процедуры могут изменяться. Перед совершением любой покупки покупателям следует проконсультироваться с квалифицированным черногорским юристом и, при необходимости, с сертифицированным налоговым консультантом.

---

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?

Короткий ответ: да — при определенных условиях, зависящих от типа недвижимости.

Граждане многих стран, как правило, могут приобретать квартиры, дома, виллы и коммерческие помещения в Черногории от своего имени. Общего запрета на владение жилой недвижимостью иностранными физическими лицами не существует, и для оформления права собственности на стандартный объект жилой недвижимости не требуется создавать черногорскую компанию. При этом следует проверить соответствие требованиям и пройти практические банковские проверки с учетом конкретного гражданства и обстоятельств покупателя — правила и ограничения могут различаться.

Правовая основа для этого заложена в Законе Черногории «О праве собственности и других имущественных правах», который в целом разрешает иностранцам приобретать недвижимое имущество на условиях взаимности — то есть имущественные права, доступные гражданам Черногории, как правило, доступны и гражданам тех стран, которые предоставляют аналогичные права гражданам Черногории. Как отмечается в CEE Legal Matters в своём «Справочнике по недвижимости Черногории — 2025», приобретение недвижимого имущества иностранными гражданами разрешено с учетом определенных ограничений, касающихся отдельных категорий земельных участков и объектов недвижимости.

Эти ограничения имеют большое значение, и их следует четко понимать. Иностранные граждане — это как правило, не имеют права на покупку:

• Сельскохозяйственные земли, леса и лесные угодья в качестве самостоятельных активов
• Земля, содержащая природные ресурсы (вода, месторождения полезных ископаемых и т. п.)
• Недвижимость, признанная памятниками культуры или расположенная в зонах охраны культурного наследия
• Земли, расположенные в военных или стратегических зонах
• Недвижимость вблизи границ штатов, где могут действовать дополнительные ограничения

Важный нюанс: законодательство Черногории предусматривает ограниченные исключения в отношении сельскохозяйственных и лесных земель. В определенных случаях — например, если на таких землях расположено жилое здание — иностранному физическому лицу может быть разрешено приобрести в рамках данной сделки до 5 000 м² сельскохозяйственных или лесных земель. Каждая сделка по покупке земельного участка иностранным гражданином требует индивидуальной юридической экспертизы для установления того, применимо ли данное исключение.

Точный перечень ограничений и порядок их применения в отношении конкретного объекта недвижимости требуют проверки со стороны местного юриста — особенно если речь идет о земельных участках, объектах недвижимости в сельской местности или объектах, расположенных в уязвимых прибрежных или горных районах. Правила, касающиеся некоторых из этих категорий, со временем изменились, и то, что раньше подпадало под ограничения, сейчас может быть разрешено, или наоборот.

Для квартиры и дома в городских районах, с юридической точки зрения процедура для иностранных покупателей, как правило, не представляет сложностей. Сложности возникают при проведении комплексной проверки, проверке документов и самом процессе покупки — а не в вопросе о праве собственности иностранных граждан.

Покупателям также следует иметь в виду, что приобретение недвижимости в Черногории не дает автоматического права на вид на жительство, гражданство или какие-либо другие иммиграционные льготы. Правила, касающиеся временного проживания на основании владения недвижимостью, существуют, но они зависят от определенных условий и могут изменяться. Всегда отдельно уточняйте действующие иммиграционные правила у квалифицированного черногорского адвоката по иммиграционным вопросам.

---

Что можно купить

В приведенной ниже таблице представлен практический обзор распространенных типов недвижимости и возможностей их приобретения иностранными покупателями. Это общие рекомендации — конкретные объекты недвижимости могут иметь особенности, которые меняют общую картину, поэтому всегда необходимо проводить индивидуальную юридическую проверку.

Тип недвижимости	Доступно ли это в целом для иностранных покупателей?	Необходимые проверки ключей	Наилучшим образом подходит для
Квартира (в городе)	Да	Право собственности, кадастр, законность строительства, задолженности	Покупатели, ориентированные на стиль жизни; инвесторы в аренду
Дом / вилла	Да	Право собственности, границы, разрешение на строительство, легализация	Покупатели, приобретающие жилье для семьи; переезд в связи со сменой образа жизни
Квартира в новостройке	Да	Название застройщика, разрешения, статус компании	Покупатели, заинтересованные в более новых товарах
Квартира на стадии строительства	Да, но риск выше	Репутация застройщика, право собственности на земельный участок, разрешение на строительство, график платежей, а также наличие системы защиты депозитов или эскроу-счета	Покупатели, готовые к риску и имеющие запас времени
Коммерческие помещения	Да	Зонирование, договоры аренды, право собственности	Деловые покупатели, коммерческие инвесторы
Участок в черте города	Возможно доступно при условии соответствия установленным законом требованиям, с учетом категории земельного участка и зонирования	Градостроительный план, зонирование, категория земельного участка, подъездные пути, инженерные коммуникации, возможность застройки	Самостоятельное строительство, застройка
Сельскохозяйственные / лесные угодья	Как правило, ограничения распространяются на земельные участки, продаваемые отдельно; возможны ограниченные исключения в тех случаях, когда жилое здание является частью сделки	Требуется индивидуальная юридическая экспертиза — право собственности зависит от конкретных обстоятельств	Не рекомендуется без предварительной юридической экспертизы
Недвижимость вблизи стратегических / приграничных зон	Возможно, доступ ограничен	Требуется специальная юридическая экспертиза	Требуется индивидуальная оценка каждого конкретного случая

Различие между тем, что является разрешенный законом и что такое покупка практически безопасна имеет большое значение. Недвижимость может быть технически доступна для покупки, но сопряжена с серьезными практическими рисками — нерешенным вопросом легализации, неформальной подъездной дорогой, неясными границами или непогашенными долгами. Это не являются юридическими ограничениями права собственности, но они могут сделать объект недвижимости дорогостоящим, неликвидным или затруднить его использование. Проведение комплексной проверки позволяет выявить эти проблемы до подписания договора.

---

Пошаговый процесс покупки

Процесс покупки недвижимости в Черногории имеет четкую структуру, однако некоторые этапы требуют большей тщательности, чем порой ожидают покупатели. Именно пропуск или поспешное прохождение какого-либо из начальных этапов становится причиной большинства проблем.

1. Определите свою цель и бюджет

Прежде чем приступить к поиску недвижимости, определитесь, что именно вам нужно: квартира для отдыха, в которую вы будете приезжать несколько раз в год, дом для постоянного проживания, объект для сдачи в аренду или земельный участок под застройку. Каждый из этих вариантов предполагает выбор определенного местоположения, типа недвижимости, ценового диапазона и ряда юридических аспектов. Бюджет должен включать не только указанную цену, но и стоимость приобретения.

2. Выберите регион и тип недвижимости

Черногория — небольшая, но разнообразная страна. Прибрежная полоса от Герцег-Нови до Улциня отличается своими рынками, которые сильно отличаются от рынков в Подгорице или северных горных районах. Как только вы определитесь, для чего именно вы собираетесь делать покупки, выбрать конкретный регион станет проще. Более подробно об этом рассказывается в разделе «Местоположение» далее в этом путеводителе.

3. Отбор объектов недвижимости и их осмотр

Обратитесь к надежному местному агенту, который сможет предложить вам проверенные объявления с точной информацией о местоположении, правовом статусе и запрашиваемой цене. Настоятельно рекомендуется провести осмотр объекта на месте — покупка удаленно, основанная исключительно на фотографиях и видео, сопряжена с реальными рисками, особенно в случае домов и вилл, состояние, доступность и расположение которых сложно оценить дистанционно.

4. Запрашивайте и проверяйте документы перед осуществлением любого платежа

Это один из самых важных этапов. Прежде чем вкладывать какие-либо средства — даже небольшой залог за бронирование — попросите предоставить вам ключевые документы на недвижимость. У добросовестного продавца или его агента не будет никаких оснований для отказа. Изучение документов на этом этапе, при необходимости с участием юриста, поможет избежать дорогостоящих ошибок.

Залог за бронирование, внесенный до проверки документов, представляет собой рисковые средства. В Черногории возврат залога в случае срыва сделки может затянуться и оказаться неопределенным. Всегда внимательно изучайте основные документы, прежде чем перечислять средства.

5. Сделайте предложение

Предложения в Черногории, как правило, оформляются устно или в виде краткой письменной записки, после чего следует проверка документов и заключение договора. Запрашиваемая цена часто подлежит обсуждению, особенно на рынке вторичного жилья. В новых жилых комплексах гибкость условий может быть меньше, однако при покупке недвижимости на стадии строительства иногда предлагаются скидки в зависимости от этапа оплаты.

6. Договор бронирования или предварительный договор

После согласования цены и основных условий стороны могут подписать соглашение о резервировании (иногда называемое «предварительным договором» или «предварительным соглашением»), которое обязывает обе стороны продолжить сделку и, как правило, предусматривает внесение залога, часто составляющего около 10% от согласованной цены, хотя сумма может варьироваться в зависимости от сделки и участвующих сторон. В данном соглашении должны быть указаны: цена, график платежей, срок завершения сделки, условия внесения задатка, а также последствия в случае отказа любой из сторон от сделки. Перед подписанием этот документ должен быть проверен юристом.

7. Проверка юристом

Прежде чем приступить к составлению основного договора, ваш юрист должен провести тщательную проверку — права собственности, кадастровые данные, обременения, разрешения, соответствие градостроительным нормам, наличие задолженностей, а также полномочия продавца. Этот этап подробно рассмотрен в следующем разделе.

8. Договор купли-продажи у нотариуса

Окончательный договор купли-продажи в Черногории должен быть заверен нотариусом, чтобы иметь юридическую силу и подлежать регистрации. Нотариус проверяет личность обеих сторон, подтверждает соответствие содержания документа и удостоверяет подписи. Обратите внимание, что нотариус выступает в качестве нейтрального лица, удостоверяющего подлинность документов — нотариус не выступает в качестве юридического консультанта покупателя. Ваш адвокат — это не нотариус.

9. Налог на платежи и переводы

Оплата, как правило, производится одновременно с подписанием договора, в период его подписания или вскоре после этого, в соответствии с согласованным графиком. Налог на передачу права собственности применяется ко многим сделкам по перепродаже недвижимости. Срок подачи декларации и уплаты налога короткий — как правило, он составляет 15 дней с момента наступления соответствующего налогового события или вынесения налогового решения, в зависимости от применяемой процедуры, — однако покупателям следует уточнить точный срок и порядок уплаты у своего юриста или налогового консультанта до подписания договора. При продаже новостроек, выставляемых на рынок впервые, вместо налога на передачу собственности может применяться НДС.

10. Регистрация в кадастре

После оформления нотариально заверенного договора и предоставления подтверждения об уплате налога право собственности покупателя регистрируется в Кадастре недвижимого имущества. Регистрация в кадастре — это этап, на котором права собственности фиксируются и приобретают юридическую силу; одного лишь наличия нотариально заверенного договора недостаточно. Кадастр представляет собой официальный государственный реестр прав собственности, обременений и площадей, как это предусмотрено законодательством Черногории Закон «О государственной геодезии и кадастре недвижимого имущества», если иное не предусмотрено конкретным законом.

11. Передача оборудования и настройка после покупки После регистрации происходит фактическая передача объекта — ключи, показания счетчиков, счета за коммунальные услуги, контактные данные управляющей компании и любой согласованный перечень имущества. Если вы не проживаете в Черногории, назначьте местного представителя для дальнейшего управления объектом.

Этап	Что происходит	Кто участвует	Риск в случае пропуска
Определение целей и бюджета	Уточните цель покупки и общую стоимость	Покупатель, агент	Неверный тип недвижимости или местоположение
Предварительная проверка документа	Проверить название и основные разрешения	Покупатель, юрист	Попадание в юридическую заварушку
Предложение и переговоры	Согласовать цену и основные условия	Покупатель, продавец, агент	Переплата или несоответствие ожиданий
Бронирование / предварительный договор	Согласиться с условиями, внести залог	Обе стороны, адвокат	Невыгодные условия, потерянный депозит
Комплексная проверка	Полная юридическая и техническая проверка	Юрист, возможно, геодезист	Скрытые обременения, незаконное строительство
Нотариально заверенный договор купли-продажи	Окончательное юридически обязывающее соглашение	Нотариус, обе стороны	Договор не имеет юридической силы
Уплата налогов	Уплачен налог на передачу собственности или НДС	Покупатель, налоговая инспекция	Штрафы, блокировка регистрации
Регистрация в кадастре	Право собственности официально зарегистрировано	Юрист или нотариус, кадастр	Название не признано в юридическом плане

---

Проверки на предмет должной осмотрительности

Комплексная проверка — это этап, на котором юрист покупателя анализирует правовое, техническое и финансовое состояние объекта недвижимости до подписания окончательного договора. Это не факультативная процедура, и её нельзя заменить доверием к описанию продавца или заверениям агента.

Тщательная проверка стандартного объекта жилой недвижимости в Черногории должна включать следующие аспекты:

Свидетельство о праве собственности и выписка из кадастра (перечень недвижимого имущества)

Выписка из кадастра является основным документом, в котором указано, кто официально зарегистрирован в качестве владельца, площадь объекта недвижимости, номер кадастрового участка, а также любые зарегистрированные обременения. Этот документ можно получить в Кадастре недвижимого имущества, и он должен быть актуальным — а не распечаткой, сделанной несколько месяцев назад. Лицо, указанное в кадастре в качестве зарегистрированного владельца, должно совпадать с лицом, продающим недвижимость.

Ипотеки, залоги и обременения

В выписке из кадастра будут указаны все ипотеки, залоги или иные обременения, зарегистрированные в отношении данного объекта недвижимости. Если ипотека зарегистрирована, договор должен четко регулировать, как и когда она будет погашена — зачастую за счет вычета из покупной цены — и регистрация права собственности покупателя не должна производиться до тех пор, пока юрист не подтвердит, что механизм погашения является надежным и обременение снято. Не полагайтесь на устные заверения о том, что ипотека “будет погашена до завершения сделки”.”

Разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию

В случае с домами, виллами и многими жилыми комплексами юрист покупателя должен проверить наличие документов о строительстве, назначении или легализации, относящихся к конкретному зданию и периоду его строительства. Разрешение на эксплуатацию (upotrebna dozvola) подтверждает, что здание было построено в соответствии с утвержденным проектом и его заселение является законным. Требования могут различаться для старых зданий, легализованных объектов недвижимости и реконструированных объектов. Объекты недвижимости, по которым эти документы отсутствуют или являются неясными, могут нести риск, связанный с легализацией, устранение которого может потребовать значительных затрат и времени.

Статус легализации

Значительная часть объектов недвижимости в Черногории — в частности, старые дома и пристройки — была построена без полного пакета разрешений. В Черногории реализовывались программы легализации с целью приведения этих объектов в соответствие с законодательством, однако не все объекты были легализованы. Если у объекта недвижимости отсутствует разрешение на эксплуатацию и он не был легализован в тех случаях, когда это требуется, покупатель может взять на себя значительный правовой и финансовый риск, который может повлиять на будущее использование, ремонт, финансирование, перепродажу или регистрацию. Это особенно актуально для домов и объектов в стиле вилл, расположенных за пределами устоявшихся жилых комплексов.

Градостроительство и зонирование земельных участков

В отношении земельных участков решающее значение имеют градостроительные документы. Тот факт, что участок числится в кадастре как отдельный объект, не означает, что на нём разрешено строительство. Градостроительные планы определяют, что можно строить на участке, с какой плотностью застройки и для каких целей. Участок, который продавец описывает как “пригодный для застройки”, необходимо сверить с действующим планом застройки данного муниципалитета.

Не на каждом земельном участке в Черногории разрешена застройка.

Перед покупкой земельного участка всегда следует уточнить статус зонирования в соответствующем муниципальном органе или у юриста, имеющего доступ к документам по территориальному планированию.

Подъездная дорога

Имеется ли у объекта недвижимости официально зарегистрированный подъездной путь? К некоторым объектам недвижимости, расположенным в сельской или пригородной местности, подъезд осуществляется по неофициальным тропам или дорогам, проходящим по соседним земельным участкам без зарегистрированного сервитута. Если законный подъезд не зарегистрирован, у покупателя в будущем могут возникнуть проблемы с доступом к объекту.

Утилиты

Убедитесь, что объект недвижимости имеет законные подключения к электросети, водопроводу и канализации (или документально подтвержденную альтернативу). В случае объектов, не подключенных к инженерным сетям, или расположенных в сельской местности, уточните характер существующих коммунальных услуг и то, что потребуется для установления официальных подключений.

Непогашенная задолженность

Перед оформлением сделки необходимо проверить наличие задолженности по коммунальным услугам, управленческим сборам и местным налогам и урегулировать её в соответствии с условиями договора. Неурегулированная задолженность может создать практические препятствия или привести к спорам для нового владельца, а судьба задолженности, возникшей до продажи, может зависеть от вида задолженности, условий договора и конкретного муниципалитета. Запросите документы, подтверждающие погашение задолженности, или включите её урегулирование в качестве явно оговоренного условия завершения сделки.

Полномочия продавца

Если продавец действует на основании доверенности (POA), убедитесь, что доверенность действительна, актуальна, заверена черногорским нотариусом и содержит конкретные полномочия на продажу именно этого объекта недвижимости по указанной цене. Устаревшие или недостаточно конкретные доверенности уже приводили к проблемам при совершении сделок.

Проверка застройщика на этапе проектирования

При покупке недвижимости на стадии строительства проверка включает в себя анализ компании-застройщика: её регистрационные данные, финансовое состояние, право собственности на земельный участок, разрешение на строительство, а также наличие механизмов защиты депозитов покупателей на случай остановки проекта.

Контрольный список для проведения комплексной проверки:

• [ ] Актуальная выписка из кадастра с указанием зарегистрированного владельца
• [ ] Отсутствие действующих ипотечных обязательств, залогов или обременений права собственности
• [ ] Разрешение на строительство, соответствующее фактическому состоянию здания
• [ ] Разрешение на пользование (upotrebna dozvola), подтверждающее законность проживания
• [ ] Документы, подтверждающие легализацию (если требуется)
• [ ] Выписка из градостроительного плана, подтверждающая целевое назначение земельного участка и возможность застройки (для земельного участка)
• [ ] Зарегистрирован законный маршрут доступа
• [ ] Проверено подключение к инженерным сетям
• [ ] Отсутствие просроченной задолженности по коммунальным услугам, платежам за обслуживание здания или налогу на недвижимость
• [ ] Личность и полномочия продавца подтверждены (при необходимости — проверена доверенность)
• [ ] Проверено состояние застройщика и право собственности на земельный участок (для объектов на стадии строительства)

---

Налоги и расходы на покупку

Объявленная цена покупки никогда не является полной стоимостью приобретения недвижимости в Черногории. Общая стоимость приобретения зависит от того, идет ли речь о вторичном рынке или о новостройке, включен ли НДС в цену застройщика и какие профессиональные сборы подлежат уплате. При покупке на вторичном рынке покупателям следует заложить в бюджет на несколько процентных пунктов выше цены покупки, причем налог на переход права собственности, как правило, составляет наибольшую часть дополнительных расходов. При покупке новостройки вместо налога на переход права собственности может взиматься НДС, что существенно меняет структуру расходов.

Указанная цена не является вашей стоимостью приобретения. Тщательно рассчитайте бюджет, прежде чем соглашаться на цену покупки, чтобы общая сумма расходов — включая все сборы и налоги — не превысила ваш фактический лимит.

Стоимость	Когда это применимо	Типовая основа	Примечания
Покупная цена	По договору / в соответствии с графиком платежей	Согласовано сторонами	Обсудите условия перед подписанием
Налог на передачу права собственности	Сделки по перепродаже	Прогрессивная ставка: 3–61 TP4T от оценочной стоимости (PwC)	Оплачивает покупатель; сроки сжатые — уточните точные сроки у своего юриста
НДС	Первая продажа новостройки	Стандартный тариф 21% (PwC)	Подтвердите в письменной форме, включен ли НДС в цену застройщика или начисляется отдельно
Нотариальный сбор	Каждая транзакция	Устанавливается в соответствии с нотариальным тарифом, в зависимости от стоимости	Обязательно; зависит от суммы контракта
Гонорар адвоката	Рекомендуется всем	Зависит от компании, сложности проекта и структуры вознаграждения; может быть фиксированным или рассчитываться в процентах	Независимая юридическая консультация имеет решающее значение
Заверенный перевод	В каких случаях требуется перевод документов	За страницу или за документ	Требуется для документов на иностранном языке
Сбор за внесение в кадастр	При регистрации	Установлено кадастровым органом	Зависит от стоимости недвижимости
Банковские / платежные комиссии	Денежные переводы, комиссия за банковский перевод	Зависит от банка-отправителя и суммы перевода	Бюджет на конвертацию валюты (если применимо)
Комиссия агентства недвижимости	Если вы обращаетесь в агентство	Зависит от агентства, объекта недвижимости и условий договора	Подтвердите это в письменной форме до начала просмотров или переговоров
Ежегодный налог на недвижимость	Проводится ежегодно	Определяется на местном уровне муниципалитетом; зависит от стоимости, типа и местоположения недвижимости	Уточните тариф, действующий в данном муниципалитете
Налог на доход от аренды	Если недвижимость сдается в аренду	Налог, подлежащий уплате с чистого дохода от аренды	Уточните действующие ставки у налогового консультанта

Согласно Налоговые обзоры PwC по Черногории, налог на передачу права собственности на недвижимое имущество является прогрессивным и составляет от 3% до 6%. Ориентировочная структура налоговых ставок выглядит следующим образом:

Оценочная стоимость	Налог на передачу собственности
До 150 000 евро	3%
150 001–500 000 евро	4 500 евро + 51 TP4T от суммы, превышающей 150 000 евро
Свыше 500 000 евро	22 000 евро + 61 TP4T от суммы, превышающей 500 000 евро

Применимая ставка и база налогообложения могут варьироваться, поэтому покупателям следует уточнить предполагаемый размер налога у своего юриста с учетом конкретного объекта недвижимости и его заявленной или оценочной стоимости.

Для первичные продажи новостроек, как правило, взимается НДС, а не налог на передачу права собственности. Покупателям следует уточнить у застройщика, указана ли в объявлении цена с учетом НДС или без него — в объявлениях это не всегда четко указано.

Ежегодный налог на недвижимость начисляется на местном уровне муниципалитетом и зависит от оценочной стоимости объекта, его местоположения, типа, а также от действующих муниципальных ставок. Покупателям следует уточнить ставку налога в конкретном муниципалитете, где они приобретают недвижимость. Владельцы-нерезиденты несут обязательства по уплате налога независимо от того, используют ли они данную недвижимость.

---

Новое строительство, вторичное жилье или земельные участки

Различные типы недвижимости отличаются по профилю возможностей и характеристикам риска. В приведенной ниже таблице представлено общее сравнение.

Вариант	Основное преимущество	Основной риск	Лучшее для	Требуются дополнительные проверки
Квартира в новостройке	Современные технические характеристики, право собственности без обременений в устоявшихся жилых комплексах	Более высокая цена, но меньше индивидуальности	Покупатели, которые ищут современный ассортимент и простоту	Название застройщика, включение НДС, гарантии
Квартира на стадии строительства	Более низкая начальная цена, оплата поэтапно	Риск незавершения строительства, риск застройщика	Покупатели, готовые к риску и имеющие запас времени	Опыт работы застройщика, право собственности на земельный участок, разрешение на строительство, договорные гарантии, наличие системы защиты вкладов
Квартира на вторичном рынке	Часто более выгодные места, немедленная доступность	Возможно, потребуется обновление; сложность названия	Покупатели, для которых местоположение важнее технических характеристик	Полная комплексная проверка, проверка задолженности, легализация
Дом / вилла	Простор, уединение, возможность сдачи в аренду	Пробелы в законодательстве, техническое обслуживание, границы	Покупатели, ориентированные на образ жизни и семью	Разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию, документы о границах участка
Земельный участок	Строительство в соответствии с техническим заданием, потенциал роста стоимости	Зонирование, разрешения, инженерные сети, подъезд, более длительные сроки	Покупатели, нацеленные на развитие и обладающие терпением	Градостроительный план, подъездные пути, техническая осуществимость инженерных сетей

Новые жилые комплексы В Черногории они варьируются от небольших бутиковых проектов до более крупных комплексов, интегрированных в курортную инфраструктуру. Для покупателей, которые предпочитают современные технические характеристики и более простой процесс покупки, готовые новостройки иногда могут быть проще с операционной точки зрения — однако они по-прежнему требуют проверки репутации застройщика, подтверждения наличия разрешений, уточнения вопросов, связанных с НДС, и тщательного изучения договора купли-продажи. Условия гарантий и устранения дефектов варьируются и должны быть оговорены в договоре купли-продажи.

Покупка недвижимости на стадии строительства сопряжены со значительным риском. Внесение задатка застройщику, который впоследствии сталкивается с финансовыми трудностями, теряет разрешение на строительство или просто не завершает строительство, приводит к ситуации, из которой трудно выйти. Покупателям не следует заключать сделки по приобретению недвижимости на стадии строительства без проверки репутации застройщика, изучения документов о праве собственности на земельный участок и разрешения на строительство, а также, в идеале, без обеспечения какой-либо формы защиты задатка или использования механизма эскроу.

Недвижимость на вторичном рынке могут предоставить доступ к самым привлекательным и устоявшимся районам — старинным зданиям в районе Которского залива, квартирам в центре Будвы, объектам недвижимости на берегу моря — где новостройки отсутствуют или их предложение весьма ограничено. Взамен следует учитывать, что такие объекты требуют более тщательной юридической проверки и, возможно, ремонта или модернизации.

Дома и виллы требуют проведения наиболее тщательной проверки. Данные о границах, указанные в кадастре, могут не совпадать с фактическим положением на местности. Возможно, были построены пристройки без разрешений. У старых объектов недвижимости могут возникнуть проблемы с легализацией. Перед тем как приступить к сделке, стоит провести тщательную проверку, а иногда и физическое обследование.

---

Где купить в Черногории

Черногория — небольшая страна с протяженностью береговой линии примерно 280 километров, однако рынки недвижимости в разных её регионах значительно отличаются друг от друга. Выбор подходящего региона во многом зависит от того, для каких целей вы приобретаете недвижимость.

Не уверены, какой район, бюджет или тип недвижимости подходит для ваших планов? Начните с объекта «The Residence» тест для отбора — это поможет сузить круг поиска до того, как вы поговорите с консультантом.

Регион	Профиль покупателя	Сильные стороны	На что следует обратить внимание
Будванская Ривьера	Стиль жизни, инвесторы в аренду, покупатели недвижимости для отдыха	Туристическая деятельность, доступ к пляжам, спрос на аренду, развитая инфраструктура	В пик сезона здесь бывает многолюдно, поэтому некоторые старые здания необходимо проверить
Которский залив	Покупатели элитного жилья, ценители исторического наследия и живописных видов	Объект, входящий в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, впечатляющий ландшафт, международная привлекательность	Ограниченное предложение новых объектов; для некоторых объектов требуется полная проверка на соответствие законодательству
Тиват (включая «Порто Монтенегро»)	Международные покупатели и покупатели элитного жилья	Современная инфраструктура яхтенной пристани, международный аэропорт, престижное расположение	Ценовая надбавка; «Порто Монтенегро» имеет собственную систему управления
Герцег-Нови	Покупатели, приобретающие жилье для семьи; переезд в связи со сменой образа жизни	Старинный прибрежный городок, не столь интенсивный туризм, выгодное соотношение цены и качества по сравнению с Будвой	Холмистая местность, в основном старые здания
Бар	Практичные покупатели, жильцы	Хорошее транспортное сообщение (железная дорога, паром, автомагистраль), относительная доступность	Меньше ориентации на определенный образ жизни, более низкая туристическая надбавка
Ульцинь	Потенциальные покупатели	Длинные песчаные пляжи (Ада Бояна, Велика-плажа), более доступные цены на вход	Инфраструктура пока находится в стадии развития, поэтому внимательно проверьте наличие коммунальных услуг
Подгорица	Постоянные жители, профессиональные покупатели	Услуги столицы, стабильный местный спрос, отсутствие сезонности в сфере туризма	Это не курортное направление; аренда зависит от конъюнктуры местного рынка
Колашин / север	Покупатели, интересующиеся горным образом жизни, лыжами и природой	Горнолыжный курорт, чистая горная природа, растущий интерес со стороны туристов	Учитывайте сезонные особенности, проверьте доступность дорог и законность строительства на участках в сельской местности

Будва часто считается одним из основных прибрежных рынков для международных покупателей, предлагая широкий выбор объектов — от однокомнатных квартир до вилл. Доход от краткосрочной аренды может быть выше в пик сезона, однако чистая доходность зависит от покупной цены, уровня заполняемости, суточных ставок, затрат на управление, налогообложения и расходов на техническое обслуживание — покупателям следует опираться на реалистичные прогнозы, а не на оптимистичные оценки.

Которский залив здесь представлены одни из самых самобытных объектов недвижимости на побережье Адриатики — исторические города, окруженные крепостными стенами, каменные дома, встроенные в склоны холмов, а также виды на залив. Предложение в некоторых исторических районах и районах, выходящих на залив, может быть ограниченным, что может повлиять на цены, однако покупателям не следует делать предположений о будущем росте цен без подтверждающих данных о текущей рыночной ситуации. Более ограниченный выбор также означает необходимость более тщательной проверки старых зданий и объектов культурного наследия.

Тиват (включая «Порто Монтенегро») привлекли иную категорию покупателей: тех, кто ищет современный образ жизни, ориентированный на яхтенную пристань, с уровнем инфраструктуры и качеством управления, более близким к западноевропейским стандартам. Это сопровождается более высокой ценой, которая отражает как само предложение, так и профиль покупателя.

Герцег-Нови Часто привлекает внимание покупателей, которые ищут прибрежный образ жизни, но без той суеты, что царит в Будве. Виды на залив, зеленые холмы и более спокойный ритм жизни привлекают семейных покупателей и тех, кто планирует переехать сюда на постоянное место жительства.

Бар и Улцинь представляют собой более доступные варианты для отдыха на побережье Черногории, отличающиеся своим характером и — особенно в Улцине — более протяженным пляжем, чем где-либо еще на черногорском побережье. Покупателям здесь следует внимательно проверять качество инфраструктуры и коммунальных услуг, особенно если речь идет о участках в сельской местности или на окраинах.

Подгорица Это не рынок недвижимости для отдыха, а полноценный рынок городской недвижимости для тех, кто действительно будет жить и работать в Черногории. Спрос на аренду формируется в основном за счет местных специалистов и дипломатов, а не за счет туристов.

Колашин и северные горы привлечь покупателей, заинтересованных в горнолыжном туризме и горном образе жизни. В последние годы район Колашина привлекает всё больше внимания со стороны покупателей, ориентированных на горный образ жизни, однако этот рынок отличается более молодой аудиторией и носит более сезонный характер по сравнению с побережьем — при приобретении любого участка в сельской местности или в горах покупателям следует тщательно проверять состояние подъездных дорог, наличие коммуникаций и законность застройки.

---

Дистанционная покупка

Многие иностранные покупатели недвижимости в Черногории не могут неоднократно приезжать в страну в ходе процесса покупки. Дистанционная покупка возможна, и некоторые покупатели действительно оформляют сделки таким образом, однако это повышает зависимость от юридического представительства, проверки документов и проверенных местных экспертов — а значит, требует не меньшей, а более тщательной подготовки.

Стандартным правовым механизмом для дистанционной покупки является Доверенность (POA), посредством которой покупатель уполномочивает указанного представителя (как правило, своего адвоката) подписывать документы и совершать действия от его имени. Как отмечает компания Henley & Partners, недвижимость в Черногории можно приобрести дистанционно на основании заверенной доверенности. Доверенность должна быть конкретной — в ней должны быть указаны объект недвижимости, цена и объем полномочий — и должна быть надлежащим образом заверена. Если она подписана за рубежом, то, как правило, на неё необходимо наложить апостиль и, при необходимости, перевести на черногорский язык сертифицированным переводчиком.

Практические рекомендации для покупателей, приобретающих недвижимость удаленно:

• Прежде чем предоставить кому-либо доверенность, обратитесь к юристу, дав ему четкие инструкции и договорившись о регулярном отчетности
• По возможности до принятия решения о покупке организуйте осмотр объекта на месте — видеоэкскурсии не заменяют личного осмотра недвижимости, особенно если речь идет о домах, виллах и объектах, требующих ремонта
• Обращайтесь к надежному агенту, который сможет предоставить объективные отчеты о состоянии объекта и рассказать о местных особенностях, а не просто предоставить рекламные материалы
• Заранее уточните способы оплаты — для банковских переводов в Черногорию необходимо указать правильные реквизиты IBAN и SWIFT, а некоторые банки требуют предоставления документов, подтверждающих происхождение средств
• Не подписывайте предварительный договор, не вносите залог и не выдавайте доверенность, основываясь исключительно на виртуальном туре и телефонном разговоре с продавцом или агентом, информацию о которых вы не проверили самостоятельно

Приобретение недвижимости на расстоянии также повышает зависимость от профессионализма вашей команды специалистов. Самостоятельный выбор юриста и агента, а не по рекомендациям продавца, обеспечивает важную защиту.

---

Финансирование и платежи

Многие иностранные покупатели недвижимости в Черногории используют личные средства, переведенные из-за рубежа, а не за счет местного ипотечного финансирования. Кредитование нерезидентов местными банками, хотя и не является невозможным, но не так просто, и не следует считать его само собой разумеющимся.

Ипотечные кредиты местных черногорских банков В некоторых случаях ипотечное кредитование может быть доступно иностранным покупателям-нерезидентам, однако кредиторы, как правило, требуют предоставления обширного пакета документов: подтверждения доходов, налоговых документов из страны проживания покупателя, профессиональной оценки недвижимости и документа, подтверждающего чистоту права собственности. Процентные ставки, коэффициенты «кредит/стоимость» и критерии отбора варьируются в зависимости от банка и могут изменяться. Не следует полагать, что ипотечное финансирование доступно, пока это не будет подтверждено конкретным банком.

Планы оплаты для разработчиков В случае объектов, продаваемых на стадии проектирования, и некоторых новостроек покупателям может быть предложена альтернатива полной предоплате, позволяющая осуществлять оплату поэтапно в зависимости от этапов строительства. Такие схемы могут быть полезны, но к ним следует относиться как к коммерческой договоренности с застройщиком, а не как к регулируемому ипотечному финансированию. К застройщику применяются те же требования по проведению комплексной проверки.

Вопросы, связанные с валютой и переводами: В Черногории в обращении находится евро, что упрощает процедуру для покупателей из стран еврозоны. Для покупателей из Великобритании, США, стран СНГ или Ближнего Востока конвертация валюты и сроки перевода вносят элемент валютного риска. Крупные переводы следует планировать заранее. Покупатели могут сравнивать предложения банков и лицензированных поставщиков валютных услуг, учитывая комиссии, курсы обмена, сроки и требования к соблюдению нормативных требований.

Безопасность платежей: По возможности, порядок осуществления платежей на этапе заключения договора следует организовать таким образом, чтобы свести к минимуму незащищенные риски. Механизмы типа «эскроу», при которых средства хранятся у нейтральной стороны до завершения исполнения договора, не являются повсеместной практикой в Черногории, но в некоторых случаях их можно организовать. Как минимум, следует обеспечить, чтобы значительные платежи были привязаны к поддающимся проверке этапам исполнения договора и осуществлялись только после проверки документов.

---

После покупки

Регистрация в кадастре недвижимости является заключительным юридическим этапом — до тех пор, пока она не будет завершена, вы ещё не являетесь официально зарегистрированным владельцем, даже если у вас есть нотариально заверенный договор и вы полностью оплатили покупку. Для прохождения процедуры регистрации требуются нотариально заверенный договор, подтверждение уплаты налога и заявление, поданное в кадастровый орган. Сроки рассмотрения заявлений могут варьироваться.

После регистрации необходимо выполнить следующие практические действия:

Передача коммунальных услуг: Электроснабжение, водоснабжение и коммунальные услуги должны быть официально переоформлены на имя нового владельца. Сохранение их на имя предыдущего владельца чревато практическими и потенциальными юридическими сложностями.

Управление зданием: Если объект недвижимости находится в многоквартирном доме или жилом комплексе, как правило, действует договор об управлении зданием, предусматривающий соответствующие сборы (за техническое обслуживание, уборку, пользование общей инфраструктурой). Перед вступлением во владение убедитесь в том, какая управляющая компания занимается обслуживанием, ознакомьтесь со структурой сборов и проверьте наличие задолженностей.

Страхование: Страхование недвижимости может и не быть обязательным для всех покупателей, оплачивающих покупку наличными, однако его могут требовать кредиторы или определенные договорные условия. В любом случае покупателям следует рассмотреть возможность оформления страхового полиса на недвижимость — особенно в случае дач или объектов, остающихся незаселенными в течение длительного времени.

Ежегодный налог на недвижимость: Черногория взимает ежегодный налог на недвижимость со всех владельцев, включая нерезидентов. Ставка налога устанавливается на местном уровне муниципалитетом и зависит от стоимости, типа и местоположения объекта недвижимости — уточните действующую ставку в конкретном муниципалитете, где вы приобретаете недвижимость. Убедитесь, что недвижимость зарегистрирована для целей налогообложения на ваше имя и что вы получаете и оплачиваете ежегодные счета.

Настройка аренды: Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, ознакомьтесь с действующими муниципальными требованиями и правилами регистрации в сфере туризма, а также с налоговыми обязательствами, прежде чем размещать объявление о краткосрочной аренде. Доход от аренды подлежит налогообложению, при этом правила и ставки могут изменяться. Перед заключением любого договора аренды проконсультируйтесь с местным налоговым специалистом.

Управление недвижимостью для нерезидентов: Если вы живете за границей, стоит нанять надежного местного управляющего недвижимостью, который будет заниматься техническим обслуживанием, хранением ключей, управлением арендой (если это необходимо), оплатой коммунальных услуг и решением любых вопросов, возникающих в период между вашими визитами.

Возможность получения вида на жительство: Наличие недвижимости может послужить основанием для подачи заявления на получение временного вида на жительство в Черногории, однако само по себе не дает автоматического права на проживание. В соответствии с поправками к Закону об иностранцах, вступившими в силу 17 января 2026 года, граждане третьих стран, желающие получить временный вид на жительство на основании владения недвижимостью, как правило, должны предоставить доказательства того, что стоимость недвижимости составляет не менее 150 000 евро, в соответствии с решением Налогового управления. Данное требование о минимальной стоимости не распространяется на граждан ЕС и определенные категории граждан стран ЕЭЗ и Швейцарии. Правила, условия и процедура утверждения могут изменяться. Любому покупателю, заинтересованному в получении вида на жительство, следует уточнить действующие иммиграционные правила у квалифицированного черногорского адвоката по иммиграционным вопросам, а не полагаться на источники информации с рынка недвижимости.

---

Распространённые ошибки

Самые дорогостоящие ошибки при сделках с недвижимостью в Черногории, как правило, не носят драматического характера — они являются результатом поспешных действий, пропуска этапов проверки или чрезмерного доверия к неподходящим людям.

Ошибки, которых следует избегать:

1. Внесение какого-либо залога до ознакомления с основными документами. Даже небольшой залог за бронирование может оказаться трудно вернуть, если сделка сорвётся из-за проблемы с документами, которую вы могли бы заметить раньше.
2. Предполагается, что каждый земельный участок пригоден для застройки. Регистрация в кадастре в качестве отдельного участка не означает, что городской план застройки разрешает ведение строительных работ на этом участке. Перед покупкой земельного участка всегда проверяйте план застройки.
3. Без учета статуса легализации. Дома и пристройки, построенные без разрешений, — явление довольно распространенное. Приобретая такой объект, вы берете эту проблему на себя. Легализация может занять много времени, обойтись дорого, а в некоторых случаях оказаться вообще невозможной.
4. Отсутствие проверки наличия обременений и задолженностей. Ипотека, зарегистрированная в отношении данного объекта недвижимости, или неоплаченные коммунальные платежи могут стать проблемой для покупателя, если эти вопросы не будут урегулированы до момента завершения сделки.
5. Признание отсканированных документов в качестве окончательного подтверждения. Для проверки документов требуются оригиналы или официально заверенные копии, а выписка из кадастра должна быть актуальной на момент подписания договора — а не документом, предоставленным продавцом несколько месяцев назад.
6. Недооценка затрат на ремонт и эксплуатацию. Старые объекты недвижимости в прибрежных районах, в частности каменные дома или квартиры в исторических зданиях, могут потребовать значительных вложений. Прежде чем принимать окончательное решение, составьте реалистичный бюджет.
7. Предположение о том, что доход от аренды поступает автоматически или является предсказуемым. Спрос на аренду в Черногории носит сезонный характер и зависит от местоположения. Недвижимость требует управления, продвижения на рынке и технического обслуживания. Доходность значительно варьируется.
8. Отсутствие учета налогов и гонораров специалистов в бюджете. Узнать цену покупки, а затем обнаружить, что налоги, нотариальные сборы, гонорары юристов и комиссия агентства добавляют ещё 8% — это неожиданность, которой можно было бы избежать.
9. Покупка в месте, не подходящем для предполагаемого использования. По сравнению с более развитыми туристическими рынками Бар, возможно, в меньшей степени соответствует потребностям покупателей, ищущих объекты с наилучшими показателями краткосрочной курортной аренды. Однокомнатная квартира в курортном городе может подойти инвестору, занимающемуся сдачей жилья в аренду на время отпуска, но не семье, ищущей жилье для постоянного проживания. Прежде чем выбирать местоположение, уточните цель покупки.
10. Отказ от услуг независимого юриста. Даже если юриста рекомендует агент или продавец, покупателю следует убедиться, что этот юрист действует исключительно в интересах покупателя и у него нет конфликта интересов. Обратитесь за независимой юридической консультацией, проведя собственное исследование или воспользовавшись рекомендацией от источника, которому вы доверяете и который не связан с данной сделкой.

---

Основные выводы

• Как правило, иностранные граждане могут приобретать квартиры, дома и коммерческую недвижимость в Черногории от своего имени, без необходимости создания местной компании. Ограничения распространяются на сельскохозяйственные угодья, лесные угодья, природные ресурсы и определенные уязвимые зоны.
• Кадастр — это официальный государственный реестр прав собственности. Регистрация в кадастре недвижимости — это этап, на котором право собственности фиксируется и приобретает юридическую силу; нотариально заверенного договора без регистрации недостаточно.
• Проведение комплексной проверки — это обязательное условие. Перед подписанием окончательного договора юрист должен проверить право собственности, наличие обременений, разрешений, задолженностей, статус градостроительного планирования, а также полномочия продавца. Именно на этом этапе выявляются проблемы — до того, как они станут проблемами покупателя.
• Предусмотрите в бюджете средства, выходящие за рамки стоимости покупки. Налог на передачу права собственности (3–6% при перепродаже, согласно данным PwC), нотариальные сборы, гонорары юристов, расходы на перевод, регистрация в кадастре и любые агентские комиссии — все это увеличивает общую сумму. Точная сумма зависит от типа сделки — уточните её у своего юриста, прежде чем согласовывать цену покупки.
• Приобретение земельных участков требует особой осторожности. Зонирование, возможность застройки, подъездные пути, инженерные коммуникации, категория земельного участка и правила владения иностранцами — все эти аспекты требуют тщательной проверки для каждого конкретного участка. Не каждый участок, зарегистрированный в кадастре, может быть застроен в соответствии с законом.
• Доход от аренды и право проживания не являются автоматическими последствиями покупки. Аренда требует регистрации и облагается налогом. Получение вида на жительство — особенно для граждан третьих стран после внесения поправок в Закон об иностранцах в 2026 году — требует соблюдения определенных условий, в том числе соблюдения минимального порога стоимости недвижимости. Уточняйте действующие правила у соответствующих специалистов.
• Профессиональная поддержка может значительно снизить правовые и практические риски. Во многих случаях стоимость независимой юридической и налоговой консультации является относительно невысокой по сравнению с потенциальными затратами, связанными с нерешенными проблемами, касающимися прав собственности, разрешений или налогов, которые могут быть выявлены после завершения сделки.

---

Покупка недвижимости в Черногории — краткое практическое руководство

Рынок недвижимости Черногории представляет собой уникальное сочетание привлекательности прибрежного образа жизни, доступных правил владения недвижимостью для иностранцев и ценового уровня, который остается конкурентоспособным по сравнению с аналогичными рынками Адриатики и Средиземноморья. Для иностранных покупателей, которые подходят к этому процессу с реалистичными ожиданиями и при адекватной профессиональной поддержке, этот рынок заслуживает серьезного внимания.

При надлежащей юридической поддержке этот процесс, как правило, вполне управляем, однако каждый его этап требует тщательной проверки и документирования. Прежде чем выбирать местоположение, определите, что именно вы покупаете и зачем. Выбирайте местоположение исходя из ваших реальных целей, а не только из визуальной привлекательности. Изучите документы, прежде чем вкладывать средства. Привлеките юриста, который будет работать на вас, независимо от продавца. Заложите в бюджет полную стоимость приобретения, а не только указанную цену. Зарегистрируйте право собственности в кадастре, прежде чем считать сделку завершённой.

Рынок охватывает широкий спектр профилей покупателей: от однокомнатных квартир в Будве, предназначенных для получения дохода от летней аренды, до каменных домов в Которском заливе для тех, кто ценит историческое наследие и самобытность, и до объектов недвижимости на севере, ориентированных на лыжный отдых, для покупателей, предпочитающих горный образ жизни. Поиск оптимального сочетания типа недвижимости, местоположения и цели покупки является отправной точкой для успешной сделки.

«The Residence» — это агентство недвижимости, базирующееся в Черногории, которое работает с международными покупателями на ключевых рынках страны — прибрежных, городских и внутренних. Независимо от того, находитесь ли вы на начальном этапе изучения рынка или уже готовы приступить к конкретному поиску, наша команда готова предоставить вам экспертные рекомендации по рынку и предложить подходящие объекты недвижимости с учетом ваших целей.

Если вы подумываете о покупке недвижимости в Черногории и хотели бы обсудить свои планы с местным экспертом, свяжитесь с компанией «The Residence», чтобы договориться о консультации.