Vlastnictví pozemků cizinci v Černé Hoře

Nákup pozemku v Černé Hoře je pro cizince možný, ale odpověď závisí na konkrétní kategorii pozemku, jeho účelu využití, umístění a způsobu, jakým je transakce strukturována. Nejedná se o jednoduchou otázku, na kterou lze odpovědět ano nebo ne. Cizinci mohou obecně nabývat mnoho kategorií nemovitostí, s výhradou zákonných omezení, která se liší podle typu pozemku, polohy a v některých případech i podle státní příslušnosti kupujícího a platných mezinárodních dohod.

Cizinci mohou v Černé Hoře obecně přímo nakupovat stavební pozemky, pokud daná parcela nespadá do kategorie s omezením. Přímé vlastnictví cizinců je omezeno v případě zemědělské půdy, lesů a lesních pozemků, ostrovů, určitých pohraničních oblastí, přírodních zdrojů, majetku určeného k veřejnému užívání a kulturních statků zvláštního významu. Omezená výjimka se může vztahovat na zemědělskou nebo lesní půdu o rozloze až 5 000 m², která je zakoupena společně s obytnou budovou na ní stojící.

Nákup pozemku je podstatně složitější než koupě hotového bytu. U hotové nemovitosti se klíčové otázky obvykle týkají vlastnictví, zástavních práv a stavu nemovitosti. U pozemku je třeba prověřit další aspekty, než bude transakce smysluplná:

• Zda daná kategorie pozemků podle platných právních předpisů umožňuje přímý nákup ze zahraničí
• Katastrální klasifikace a co vypovídá o typu zapsaného pozemku
• Územní určení, které je zaznamenáno v samostatném souboru dokumentů a určuje, jaký případný rozvoj je povolen
• Povolené stavební parametry – půdorysná plocha, celková plocha, výška, odstupy od hranic pozemku
• Zda je přístupová cesta právně zapsána, nebo je pouze vyznačena na mapě
• Zda jsou připojení k inženýrským sítím technicky a administrativně proveditelná
• Zda jsou stávající stavby na pozemku řádně zapsány v katastru a zda jsou v souladu s právními předpisy
• Zda vlastnické právo ovlivňují věcná břemena, zástavní práva, nároky na vrácení majetku nebo práva spoluvlastnictví

Pokud před zaplacením zálohy vynecháte některou z těchto kontrol, může to vést k značným finančním ztrátám nebo k tomu, že se stanete vlastníkem pozemku, který nelze zastavět podle původního záměru.

Tato příručka podrobně vysvětluje každou z těchto otázek. Zabývá se kategoriemi pozemků, které jsou k dispozici zahraničním kupujícím, zákonnými omezeními a výjimkou pro pozemky o rozloze 5 000 m², katastrálními a územně plánovacími prověrkami, stavebními právy, právem přístupu k pozemku, připojením k inženýrským sítím, vlastnictvím společnosti, hloubkovou prověrkou, jednotlivými kroky transakce, daněmi a praktickými náklady, které mohou vzniknout před zahájením výstavby.

Tento průvodce obsahuje obecné informace a nenahrazuje poradenství od kvalifikovaného černohorského právníka, daňového poradce, architekta nebo autorizovaného geodeta. Zákony, územní plány a správní praxe se mění a konkrétní okolnosti se liší případ od případu. Právní informace uvedené v tomto článku vycházejí z veřejně dostupných zdrojů k červenci 2026; kupující by si měli ověřit platná pravidla, než se budou opírat o jakýkoli konkrétní bod.

Pozemek může mít v katastru jednu klasifikaci a podle příslušného územního plánu jiné určení využití. Žádný z těchto dokumentů by neměl být vykládán izolovaně: Katastrální záznam se týká vlastnického práva a typu pozemku zapsaného v katastru, zatímco územní dokumenty určují, zda a jak lze pozemek zastavět. U parcely klasifikované v katastru jako stavební pozemek je před přijetím jakéhokoli rozhodnutí o koupi stále nutné ověřit její územní určení, povolené parametry a přístup k ní.

Než se domníváte, že nákup je bezproblémový, je třeba věnovat zvláštní pozornost několika kategoriím pozemků:

• Zemědělská půda, kde přímé zahraniční akvizice podléhají zákonným omezením, s omezenými výjimkami
• Lesy a lesní pozemky, na které se vztahuje vlastní režim ochrany
• Pozemky v pohraničních oblastech, kde mohou platit další pravidla — pro konkrétní pozemek je třeba podle platných právních předpisů ověřit příslušná ustanovení týkající se pohraniční zóny
• Ostrovy, na které se vztahují zvláštní regulační opatření
• Pozemky související s přírodními zdroji, veřejně přístupnými oblastmi nebo kulturními památkami zvláštního významu, kde platí omezení bez ohledu na to, komu pozemek patří
• Pozemky, jejichž současné katastrální zařazení nebo územní určení neodpovídá zamýšlenému využití ze strany kupujícího

Zahraniční vlastnictví v kostce

Následující tabulka poskytuje zjednodušený přehled. Každá parcela však vyžaduje individuální ověření, protože výsledek může ovlivnit katastrální klasifikace, územně plánovací status a poloha.

Kategorie pozemku	Přímý nákup ze strany zahraniční fyzické osoby
Stavební pozemek	Obecně je to možné, s výhradou ověření konkrétní parcely
Zemědělská půda	Omezené
Lesy a lesní pozemky	Omezené
Zemědělská nebo lesní půda o rozloze až 5 000 m² s obytnou budovou	Může se na něj vztahovat zákonná výjimka, jsou-li splněny všechny podmínky
Ostrovy	Omezené
Pozemky v pohraniční zóně, na které se vztahuje článek 415	Omezené
Přírodní zdroje a majetek určený k veřejnému užívání	Omezené
Kulturní statky mimořádného nebo zvláštního významu	Omezené
Získání dědictvím	Může být možné za stejných podmínek jako pro občany Černé Hory

Dědictví se posuzuje odlišně od běžného nákupu. Článek 415 stanoví, že zahraniční fyzická osoba může nabýt nemovitost dědictvím za stejných podmínek jako občan Černé Hory. Dědické řízení, historie vlastnických práv a případná omezení týkající se dané nemovitosti by však měly být posouzeny individuálně.

Zahraniční vlastnictví, stavební povolení a právo na výstavbu jsou tři samostatné otázky. Kladná odpověď na jednu z nich automaticky neznamená odpověď na ty ostatní dvě.

Na úvod je třeba uvést jednu praktickou poznámku: ústní či písemný popis pozemku ze strany prodávajícího – “stavební pozemek”, “pozemek pro vilu”, “urbanizovaný pozemek” – představuje obchodní charakteristiku, nikoli právní definici. Výchozím bodem pro jakýkoli nákup pozemku je vyžádání si katastrálního výpisu, který se v Černé Hoře nazývá Seznam nesrovnalostí, a stanovení kategorie registrace před přijetím jakéhokoli obchodního závazku.

Širší přehled o tom, jak fungují transakce s nemovitostmi v Černé Hoře, najdete na Jak koupit nemovitost v Černé Hoře.

---

Typy pozemků a omezení vlastnictví

Omezení týkající se zahraničního vlastnictví jsou stanovena především v článku 415 černohorského Zákon o vlastnictví a dalších majetkových právech (Zákon o majetkových vztazích). Toto ustanovení vychází z přístupu založeného na zakázaných kategoriích: zahraniční osoby mohou nabývat nemovitosti, pokud daná nemovitost nespadá do jedné z kategorií výslovně omezených zákonem nebo jiným platným předpisem.

Níže uvedená tabulka obsahuje praktický přehled běžných kategorií pozemků a nemovitostí, s nimiž se zahraniční kupující v Černé Hoře setkávají. Slouží spíše jako orientační přehled než jako definitivní právní posouzení konkrétního pozemku. Každý údaj je třeba ověřit podle aktuálního katastrálního záznamu a platných právních předpisů vztahujících se na daný pozemek.

Pozemek nebo typ nemovitosti	Může to zahraniční fyzická osoba obvykle koupit přímo?	Co je třeba zkontrolovat
Stavební pozemek v městské zástavbě s schváleným územním plánem	Obecně je možné pozemek přímo nabýt, protože stavební pozemek nespadá do kategorií zakázaných podle článku 415, za předpokladu, že daná parcela nespadá do žádné jiné kategorie s omezením	Katastrální zařazení, územní plán, stavební parametry, přístup, inženýrské sítě, platná zákonná omezení
Pozemek s registrovanou obytnou budovou	Často je to možné, záleží však na kategorii pozemku, stavu budovy, lokalitě a zápisu v katastru nemovitostí	Vlastnictví, zástavní práva, katastrální kategorie pozemku, zápis a legalizace stavby, platná omezení
Nezastavěný pozemek pro bytovou výstavbu v územně plánované zóně	Vyžaduje důkladné prověření; není automaticky k dispozici všem zahraničním kupujícím	Schválený územní plán, hranice stavebních parcel, povolené parametry, přístup, katastrální kategorie
Zemědělská půda	Obecně omezeno; na základě zákonné výjimky může zahraniční fyzická osoba nabýt až 5 000 m² spolu s obytnou budovou nacházející se na tomto pozemku	Aktuální katastrální kategorie, výměra pozemku, existence a stav registrace obytné budovy, platné právní předpisy, nutnost právního poradenství
Lesy a lesní pozemky	Platí určitá omezení; v případě pozemku o rozloze až 5 000 m² s obytnou budovou se může uplatnit zákonná výjimka obdobná té, která se vztahuje na zemědělskou půdu	Kategorie, status chráněného území, příslušné lesní předpisy, nutnost individuálního právního poradenství
Pozemek pro smíšené využití	Záleží na poměrech, dominantní klasifikaci a určení	Jaké kategorie existují, jaké je převládající využití, co povolují územní rozhodnutí, jaká omezení platí
Pozemky související s přírodními zdroji, veřejně přístupnými oblastmi nebo kulturními památkami zvláštního významu	Mohou platit významná omezení bez ohledu na kupujícího – jedná se o omezení týkající se vlastnictví, nikoli pouze o omezení týkající se výstavby	Typ příslušného omezení, zda se vztahuje na nabytí nebo užívání, nutnost právního poradenství
Pozemky v pohraniční zóně	Může být nutné zvláštní povolení; příslušná pravidla je třeba ověřit podle platných právních předpisů	Příslušné ustanovení, vzdálenost od pozemní hranice, konkrétní požadavky na povolení
Nemovitosti na ostrově	S výhradou zvláštních pravidel	Platná omezení, vymezení ve veřejném zájmu, nutnost právního poradenství
Pozemek s nejasným nebo zastaralým katastrálním zařazením	Nelze posoudit, dokud nebude vyjasněna klasifikace	Aktuální katastrální kategorie, zda probíhá řízení o změně zařazení, nutnost právního poradenství

Výjimku týkající se 5 000 m² je třeba vykládat úzce. Obecně musí být splněny všechny tři podmínky současně: celková výměra pozemku nesmí přesáhnout 5 000 m², na pozemku musí stát obytná budova a předmětem transakce musí být převod pozemku společně s touto obytnou budovou. Malá zemědělská parcela bez obytné budovy nesplňuje podmínky pouze proto, že její výměra je nižší než stanovená hranice.

Položky kategorií v této tabulce odrážejí formální právní klasifikaci zapsanou v katastru, nikoli fyzický vzhled pozemku ani popis prodávajícího. Pozemek může na první pohled vypadat jako zjevné staveniště, ale přesto může být klasifikován jako zemědělský nebo lesní pozemek. Stejně tak může územní plán povolovat určitou zástavbu na daném pozemku, ale to ještě neznamená, že zahraniční fyzická osoba může tento pozemek přímo nabýt v souladu s platnými předpisy o vlastnictví.

Rozhodnutí o pokračování by mělo vycházet z dokumentace, nikoli z marketingového popisu. Prodejce, který inzeruje pozemek jako vhodný pro výstavbu vily, uvádí obchodní tvrzení. Katastrální záznam odráží právní stav. Tyto dvě skutečnosti se někdy shodují, jindy nikoli.

Konkrétní příklad: prodávající inzeruje pozemek jako “pozemek pro vilu s výhledem na moře” s velkorysou rozlohou. Při bližším prozkoumání však z katastrálního výpisu vyplývá, že pozemek je zapsán jako ovocný sad nebo pastvina. Územní plán pro danou oblast sice může povolovat určitou výstavbu na pozemcích v této zóně, avšak na základě tohoto zařazení může být pozemek zařazen do kategorie s omezením pro přímý nákup ze zahraničí. Navíc může být plocha určená k zástavbě podle územního plánu podstatně menší, než by naznačovala celková rozloha pozemku. Obě tyto otázky je třeba vyřešit ještě před zahájením cenových jednání.

---

Existuje obecný limit pro vlastnictví pozemků?

Černohorské právo nestanoví žádnou jednotnou maximální výměru, kterou může cizinec vlastnit napříč všemi povolenými kategoriemi pozemků. Často zmiňovaná hranice 5 000 m² nepředstavuje obecný limit pro vlastnictví. Jedná se o úzkou výjimku týkající se určitých transakcí s zemědělskými, lesními a lesopůdními pozemky, při nichž dochází k převodu obytné budovy společně s pozemkem.

U stavebních pozemků jsou rozhodujícími otázkami obvykle to, zda daná parcela spadá do zakázané kategorie, zda je přímý nákup konkrétním kupujícím povolen a zda katastrální a územně plánovací dokumenty podporují zamýšlené využití. Kupující by proto neměl hodnotu 5 000 m² aplikovat na běžný stavební pozemek.

---

Stav v katastru a územním plánování

Porozumění rozdílu mezi katastrálním záznamem a územně-plánovacím statusem pozemku patří k nejdůležitějším praktickým rozlišením při nákupu nemovitostí v Černé Hoře. Mnozí kupující tyto záležitosti považují za jednu a tutéž věc, avšak není tomu tak.

Katastrální záznam

Na stránkách Seznam nesrovnalostí (katastrální list) je úřední dokument, který zaznamenává právní stav pozemku v katastru. Je veden Správa nemovitostí v Černé Hoře, státní orgán odpovědný za katastrální záznamy a evidenci majetkových práv. Oficiální pokyny k získání listu vlastnictví nebo katastrálního výpisu vydává vláda zde.

Standardní přezkum seznamu nepokretností by měl zahrnovat následující body:

• Registrovaný vlastník a podíl na vlastnictví
• Katastrální obec a číslo zásilky
• Plocha pozemku jak je zaznamenáno
• Kategorie zapsaného pozemku (stavební pozemky, zemědělská půda, lesy atd.)
• Zaznamenané budovy nebo stavby na zásilce a jejich stav
• Hypotéky a finanční náklady
• Zástavní práva a závazky
• Nároky třetích stran nebo sporné vlastnictví
• Věcná břemena — zapsaná věcná práva k průchodu nebo jiná práva sousedních vlastníků či provozovatelů inženýrských sítí
• Omezení při použití nebo předání
• Anotace označující probíhající soudní řízení, žádosti o zápis nebo správní úkony

Online katastrální portál umožňuje provádět předběžné kontroly, ale Pro jakékoli rozhodování by měl být použit úřední výpis získaný přímo od Správy nemovitostí nebo prostřednictvím oprávněného odborníka.. Vyhledávání na internetu je pouze výchozím bodem, nikoli náhradou za řádnou hloubkovou prověrku.

Plánovací dokumenty

Z katastrálního výpisu se dozvíte, komu pozemek patří a v jaké kategorii je zapsán. Samotný výpis však neposkytuje informaci o tom, co na něm lze postavit, ani o tom, zda je na něm vůbec povolena nějaká výstavba. Odpověď na tuto otázku najdete v příslušných územně plánovacích dokumentech.

Od března 2025 se územní plánování a výstavba v Černé Hoře řídí samostatnými právními předpisy: zákonem o územním plánování a zákonem o výstavbě budov. Tyto dva zákony nahradily dřívější souhrnný zákon. Platný územní plán, příslušný orgán a postup při vydávání povolení je proto třeba posuzovat podle současného právního rámce. Jakýkoli odkaz na kombinovaný zákon z období před rokem 2025 by měl být považován spíše za historický kontext než za současný postup.

Základní pojmy z oblasti plánování, které kupující často zaměňují:

• Katastrální parcela: pozemková jednotka zapsaná v katastru, která má vlastní číslo parcely a výměru.
• Městský pozemek: jednotka pozemku definovaná v územním plánu pro účely zástavby. Městský pozemek může odpovídat jedné katastrální parcele, může se skládat z několika katastrálních parcel nebo z částí různých parcel dohromady.
• Územní určení: účel využití pozemku povolený v územním plánu — obytný, komerční, smíšený, zelená plocha, koridor pro infrastrukturu atd.
• Městské a technické podmínky: formální územně plánovací parametry vydané příslušným územně plánovacím orgánem pro konkrétní městský pozemek, které obvykle stanovují povolené využití, maximální zastavěnou plochu, hrubou stavební plochu, počet podlaží, výšku, odstupy od hranic pozemku, požadavky na parkování a podmínky přístupu.
• Stavební index: poměr povolené hrubé podlahové plochy k rozloze městského pozemku.
• Index stopy (pokrytí): poměr maximální zastavěné plochy přízemí budovy k rozloze městského pozemku.

Pozemek nikdy nehodnoťte pouze podle jeho celkové plochy v metrech čtverečních. Relevantním údajem může být zastavitelná plocha, povolená hrubá podlahová plocha nebo skutečný podíl kupujícího na městském pozemku.

Územní parametry se obecně stanovují s ohledem na příslušný městský pozemek nebo územní jednotku, avšak jejich uplatnění na konkrétní katastrální parcelu je nutné ověřit v platné územní dokumentaci. Praktický příklad: katastrální parcela o rozloze 1 200 m² leží v rámci schválené územní zóny. Územní dokument přiděluje stavební potenciál městskému pozemku, který zahrnuje nejen tuto parcelu, ale i sousední parcelu patřící jinému vlastníkovi. Podíl kupujícího na městském pozemku může zahrnovat pouze část dostupných stavebních práv a tato práva může být obtížné uplatnit samostatně bez dohody se sousedním vlastníkem. Z samotného katastrálního výkresu nic z toho není patrné.

Právě proto je důkladná kontrola územně plánovacích dokumentů – nikoli pouze katastrálního záznamu – nezbytnou součástí prověřování nemovitostí v Černé Hoře.

---

Je možné na tomto pozemku stavět?

Vlastnictví pozemku v Černé Hoře samo o sobě nezakládá právo na jeho zástavbu. Právo na výstavbu je samostatnou otázkou, která se řídí územně plánovacími dokumenty platnými pro konkrétní pozemek, aktuálním územním určením a formálním procesem vydávání povolení. Podle stavebního rámce platného od března 2025 je stavební povolení opět vyžadováno jako povinný správní úkon. Příslušný orgán pro vydávání povolení závisí na typu, velikosti a umístění navrhované stavby; u staveb do 3 000 m² spadá vydávání povolení obecně do pravomoci obce, zatímco větší nebo specializované stavby mohou spadat do pravomoci orgánů na státní úrovni. Kupující, kteří považují práva na výstavbu za automatický důsledek vlastnictví, se mohou setkat s významnými praktickými a finančními obtížemi.

Než se přistoupí k jakémukoli cenovému jednání, je třeba na základě příslušné plánovací dokumentace pro danou parcelu ověřit následující otázky:

1. Existuje v současné době schválený územní plán, který se vztahuje na tento pozemek?
2. Jaké je určené využití této parcely nebo městského pozemku?
3. Jaké jsou hranice daného městského pozemku?
4. Jaké využití je povoleno pro případnou budoucí budovu?
5. Jaká je maximální povolená zastavěná plocha (index zastavěnosti)?
6. Jaká je maximální povolená hrubá stavební plocha (stavební koeficient)?
7. Kolik podlaží a jaká maximální výška jsou povoleny?
8. Jaké jsou povinné odstupy od hranic pozemků?
9. Jaký prostor je zapotřebí pro parkování nebo manévrování?
10. Existuje k této parcele zákonně zapsaný přístup po silnici?
11. Jaké jsou podmínky pro připojení k elektřině, vodovodu a kanalizaci?
12. Existují nějaké terénní, geotechnické nebo seizmické překážky, které by mohly ovlivnit proveditelnost stavby?
13. Existují nějaká omezení týkající se pobřežní zóny, památkové zóny nebo životního prostředí?
14. Jsou nějaké stavby, které se v současné době nacházejí na pozemku, řádně zapsány v katastru a legalizovány?
15. Je před podáním žádosti o stavební povolení nutné provést nějaké pozemkové úpravy, úpravy parcel nebo rozparcelování?

Na černohorském trhu se často vyskytuje několik konkrétních situací, kterým je třeba věnovat zvláštní pozornost.

Není přijat žádný územní plán. Pozemek se může nacházet v oblasti, na kterou se vztahuje pouze obecný územní plán, aniž by existoval podrobný obecní územní plán. V takovém případě je cesta k získání stavebního povolení nejistá a může záviset na budoucích územně plánovacích rozhodnutích, která jsou mimo kontrolu kupujícího. Kupující by neměli vycházet z předpokladu, že bude přijat podrobný plán a že ten umožní jejich zamýšlenou výstavbu.

Infrastrukturní koridory. Část pozemku může spadat do silničního koridoru, zóny pro inženýrské sítě nebo zóny veřejné infrastruktury vymezené v územním plánu. Tato část pozemku obvykle není zastavitelná a může být v budoucnu předmětem vyvlastnění. Celková výměra pozemku tedy není rovna zastavitelné ploše.

Svahy a opěrné zdi. Pozemky na svahu – běžné v pobřežních a horských oblastech – často vyžadují výstavbu rozsáhlých opěrných zdí, než lze vůbec zahájit jakoukoli výstavbu. Tyto náklady jsou často podceňovány a mohou v praxi výrazně prodražit pozemek, který se na první pohled jeví jako cenově dostupný.

Nízká cena za metr čtvereční se může nakonec prodražit, jakmile se započítá cena za přístupovou cestu, opěrné zdi, připojení k inženýrským sítím a omezení vyplývající z územního plánu.

Neregistrovaný přístup k silnici. Viditelná stezka, nezpevněná cesta nebo přístupová trasa vyznačená na mapě nepředstavuje právně zapsaný přístup. Pokud přístup k pozemku není zaznamenán jako zapsané věcné břemeno v seznamu nemovitostí (List Nepokretnosti) nebo jako vyhrazená veřejná komunikace v územním plánu, může kupujícímu chybět jasně zapsané a snadno vymahatelné právo na přístup. Právní stav je třeba ověřit v katastru nemovitostí, v územně plánovacích dokumentech a v případných smlouvách o věcných břemenech či soudních rozhodnutích.

Podmínky pro připojení k inženýrským sítím. Skutečnost, že se v blízkosti pozemku nachází elektrické vedení, vodovodní potrubí nebo kanalizační síť, ještě nezaručuje možnost připojení. Formální technické podmínky pro připojení je nutné si vyžádat od příslušných dodavatelů služeb, přičemž tyto podmínky mohou stanovit práce, náklady a postupy, které nejsou zanedbatelné.

Rozpor mezi městským pozemkem a katastrální parcelou. Stavební parametry uvedené v územním plánu se mohou vztahovat na celý městský pozemek, nikoli pouze na katastrální parcelu nabízenou k prodeji. Pokud kupující nabude pouze část městského pozemku, může se stát, že povolená hrubá podlahová plocha bude sdílena se zbývajícími parcelami, nebo že bez spolupráce ostatních vlastníků pozemků může být podání samostatné žádosti o stavební povolení znemožněno či zpožděno.

Hledáte pozemek nebo nemovitost v Černé Hoře? Sdělte společnosti The Residence, zda plánujete soukromou vilu, developerský projekt, nemovitost k pronájmu nebo dlouhodobou investici. Připravíme vám výběr možností, které budou odpovídat vaší preferované lokalitě, rozpočtu a zamýšlenému využití. Požádejte o výběr nemovitosti v Černé Hoře

---

Nákup prostřednictvím společnosti se sídlem v Černé Hoře

Někteří kupující zvažují nákup pozemku prostřednictvím nově založené černohorské společnosti – obvykle se jedná o DOO (Društvo sa ograničenom odgovornošću, černohorský ekvivalent společnosti s ručením omezeným) – buď proto, že daná kategorie pozemků způsobuje zahraničním fyzickým osobám potíže, anebo z jiných obchodních či daňových důvodů.

Zahraniční kupující obvykle nemusí zakládat společnost, aby mohl přímo nabýt vhodný stavební pozemek. Černohorská společnost typu DOO přichází v úvahu především v případech, kdy kategorie pozemku, zamýšlená obchodní činnost nebo navrhovaná vlastnická struktura vyžadují, aby vlastnictví bylo realizováno prostřednictvím právnické osoby. Neměla by být zakládána automaticky, dokud nebude ověřen právní status dané parcely.

Tento přístup je někdy prezentován jako jednoduché řešení. Není však automatický ani univerzální a přináší s sebou určité povinnosti a rizika, které by kupující měli plně pochopit, než se do toho pustí.

Nejdůležitější upřesnění: nelze předpokládat, že černohorská společnost typu DOO má automaticky nárok na koupi pozemku pouze proto, že je registrována v Černé Hoře. To, zda společnost – jejíž skutečný vlastník nebo osoba vykonávající kontrolu je zahraniční – může nabýt konkrétní kategorii pozemků s omezeným užíváním, závisí na tom, jak příslušné právní předpisy definují daného kupujícího, na vlastnické a kontrolní struktuře společnosti, na konkrétní kategorii pozemků a na případných odvětvových omezeních. Jedná se o otázku, která vyžaduje písemné právní stanovisko týkající se konkrétní parcely a struktury společnosti ještě před založením společnosti nebo podpisem smlouvy.

Struktura společnosti s sebou přináší také trvalé závazky, s nimiž by se kupující měli seznámit ještě předtím, než přistoupí k transakci:

• Registrace v centrálním registru a u daňové správy
• Založení a vedení firemního bankovního účtu
• Povinnosti v oblasti ročního účetnictví a finančního výkaznictví
• Podání přiznání k dani z příjmů právnických osob
• Dodržování požadavků na zveřejňování skutečných vlastníků
• Dokumentace o původu finančních prostředků na úrovni bank

Zákazníci někdy uvažují o koupi stávající černohorská společnost která již pozemky vlastní, namísto přímého nabytí těchto pozemků. Nabytí akcií nepředstavuje přímý převod vlastnického práva k příslušným pozemkům, může však vyvolat samostatné otázky týkající se právních osob, kapitálových zisků, ohlašovací povinnosti a boje proti daňovým únikům. Daňové zacházení s konkrétní transakcí musí potvrdit černohorský daňový poradce. Kromě daňové otázky vyžaduje akvizice společnosti vlastnící pozemky jak majetkovou due diligence, tak i úplnou korporátní due diligence – společnost může mít daňové dluhy, soudní spory, nezveřejněné závazky a regulatorní problémy, které nejsou zřejmé pouze z katastrálního výpisu.

Níže uvedená tabulka obsahuje obecné srovnání nákupních struktur, které jsou k dispozici zahraničním kupujícím:

Struktura nákupu	Možné výhody	Další povinnosti	Nejvhodnější pro
Zahraniční fyzická osoba (přímý nákup)	Jednodušší vlastnická struktura; nižší průběžné náklady	Nelze nabýt vlastnictví k pozemkům s omezením; je nutná standardní registrace nemovitosti	Stavební pozemky, pozemky pro bytovou výstavbu, dokončené nemovitosti, u nichž bylo na základě právního posouzení potvrzeno, že je povolen jejich přímý odkup
Nově založená černohorská společnost s ručením omezeným (DOO)	Lze zvážit v případech, kdy platné právní předpisy povolují nabytí prostřednictvím černohorské právnické osoby, a to s výhradou prověření vlastnických poměrů společnosti a kategorie pozemku	Průběžné účetní, evidenční a daňové povinnosti; prověřování původu finančních prostředků; náklady na provoz společnosti; před zahájením činnosti je nutné získat právní stanovisko	V případech, kdy není možné individuální nabytí a je opodstatněná struktura dlouhodobého držení; nejedná se o univerzální řešení
Akvizice stávající společnosti	Akvizice akcií nevede k přímému převodu vlastnického práva; může být vhodná pro určité investiční struktury	Je nutná úplná hloubková prověrka společnosti a nemovitostí; nabyvatel přebírá veškeré závazky společnosti; je třeba ověřit samostatné daňové důsledky	Vhodné pouze v případě, že kupující provede due diligence jak nemovitosti, tak společnosti a je si vědom historických závazků společnosti
Dlouhodobý pronájem nebo smluvní ujednání	Může poskytnout alternativní právo k užívání, a to v souladu s platnými právními předpisy a smlouvou	Omezená jistota držení; není rovnocenná vlastnictví; závisí na protistraně	Zemědělské nebo venkovské využití, u něhož platí omezení nákupu; s výhradou právního posouzení ohledně vymahatelnosti a platných časových omezení

Může cizinec financovat koupi pozemku?

Financování nezastavěného pozemku může být složitější než financování dokončené a zapsané rezidenční nemovitosti. Banka může posoudit místo bydliště kupujícího, jeho příjmy, úvěrový profil, zdroj finančních prostředků, katastrální stav pozemku, jeho prodejnost a také to, zda již existuje stavební povolení nebo projekt výstavby.

Kupující by neměli předpokládat, že hypotéku získají jen proto, že pozemek lze legálně koupit. Před složením zálohy si vyžádejte písemné potvrzení předběžných požadavků banky a ověřte si, zda bude vyžadováno dodatečné zajištění, vyšší vlastní vklad nebo hotový projektový návrh.

---

Kontrolní seznam pro prověření pozemků

V této části jsou uvedeny praktické kontroly, které by měly být provedeny před provedením jakékoli zálohy nebo přijetím jakéhokoli smluvního závazku. Podrobnější přehled procesu due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře je k dispozici na stránce „Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře“.

Neplaťte rezervační poplatek, zálohu ani kaparu, dokud nebudou písemně ověřeny vlastnické poměry, stav územního plánování, právní přístup k nemovitosti a důsledky nedokončení stavby.

Zkontrolovat	Dokument nebo důkaz	Proč je to důležité	Červená vlajka
Totožnost a oprávnění prodávajícího	Cestovní pas nebo občanský průkaz; v případě společnosti – dokumenty o registraci a oprávnění k činnosti	Potvrzuje, kdo je oprávněn podepsat	Neochota poskytnout údaje; nesoulad mezi zapsaným vlastníkem a osobou, která podepsala dokument
Zapsané vlastnictví	Aktuální seznam nepodstatných věcí	Potvrzuje právní nárok	Vlastník se liší od prodávajícího; výpis je neaktuální
Spoluvlastnictví a veškerá manželská práva či práva týkající se společného jmění	Seznam majetkových poměrů; dokumenty týkající se majetkového režimu prodávajícího v manželství, pokud to právní předpisy vyžadují	Na transakci mohou mít vliv nároky vyplývající ze společného vlastnictví nebo z manželského majetkového režimu	Neuvádění spoluvlastníků; chybějící souhlas
Katastrální parcela a hranice	Katastrální mapa; nákres parcely	Určuje, co se vlastně prodává	Rozdíl mezi inzerovanou a zapsanou plochou
Geodetické a hraniční značky	Geodetické zaměření provedené oprávněným geodetem	Potvrzuje fyzické hranice v terénu	Neoznačené nebo sporné hranice
Hypotéky a finanční náklady	Seznam nesrovnalostí	Zapsané hypotéky a další věcná břemena mohou zůstat spojena s nemovitostí, pokud nebudou v rámci vyřízení transakce platně zrušena a vymazána z katastru nemovitostí	Jakýkoli nezveřejněný poplatek; poplatek, u něhož nebylo dohodnuto, že bude uhrazen při uzavření transakce
Soudní spory a nároky na restituci	Vyhledávání v soudních záznamech; poznámka v seznamu Nepokretnosti	Aktivní nároky mohou mít vliv na vlastnické právo	Poznámky označující řízení
Zákonná nebo smluvní předkupní práva	Platí pro spoluvlastníky, transakce s zemědělskou půdou nebo konkrétní smluvní ujednání	Nedodržení příslušných předkupních práv může vést k napadení transakce nebo k uplatnění zákonných nároků	Práva, která nebyla před uzavřením smlouvy identifikována ani oznámena
Zapsaná věcná břemena	Seznam nesrovnalostí	Práva k pozemku, která mají vliv na jeho využití nebo hodnotu	Věcná břemena týkající se inženýrských sítí nebo přístupu, o nichž kupující neví
Zákonný přístup k silnici	Katastrální mapa; územní plán; zapsané věcné břemeno	Chybějící registrovaný přístup může znamenat, že neexistuje vymahatelné právo průchodu	Přístup viditelný na terénu nebo na mapě, ale nezaregistrovaný
Katastrální klasifikace pozemků	Seznam nesrovnalostí	Určuje, zda se na nákup nemovitosti v zahraničí vztahují omezení, včetně výjimky ve výši 5 000 m² pro zemědělskou a lesní půdu s obytnou budovou	Zemědělství, lesnictví nebo nejasné zařazení bez právního poradenství
Aktuální územní určení	Schválený územní plán; příslušný orgán pro územní plánování	Určuje, co lze postavit	Není schválen žádný plán; pozemek se nachází v zóně, kde není povolena výstavba
Složení městských pozemků	Plánovací dokument	Stanovuje stavební práva a jejich rozdělení	Městský pozemek zahrnuje pozemky jiných vlastníků
Povolené stavební parametry	Územní a technické podmínky stanovené příslušným plánovacím orgánem	Určuje, jaká velikost a jaký typ budovy jsou možné	Parametry jsou mnohem menší, než kupující očekává
Podmínky pro připojení k inženýrským sítím	Technické podmínky stanovené dodavateli elektřiny, vody a kanalizace	Potvrzuje, zda je připojení možné a za jakou cenu	Není k dispozici žádné připojení; náklady jsou příliš vysoké
Stavby existují, ale nejsou zapsány v katastru	Fyzická kontrola; Seznam nehybných předmětů	Neregistrované stavby mohou mít vliv na budoucí vydávání povolení a prodej	Budova je na místě viditelná, ale v záznamech chybí
Stav legalizace	Městské záznamy; Seznam nemovitostí	Nelegální stavby mohou mít vliv na budoucí povolení a prodej	Legalizační řízení nebylo dokončeno
Omezení v chráněných oblastech nebo oblastech zvláštního významu	Územní plán; příslušné předpisy v oblasti životního prostředí nebo památkové péče	Může zakázat nebo výrazně omezit výstavbu — je třeba si uvědomit, že se jedná o omezení týkající se užívání a výstavby, která se liší od omezení týkajících se nabývání nemovitostí	Pozemek v pobřežní zóně, v přírodním parku nebo v památkové zóně
Daňové dluhy a obecní poplatky	Potvrzení od příslušného daňového úřadu nebo obce – způsob jeho získání by měl stanovit místní právník	Neuhrazené dluhy mohou vést k zřízení zástavního práva na pozemek	Žádné písemné potvrzení od úřadů
Zdroje vlastnictví	Předchozí vlastník; dokumenty o dědictví; historie nákupů	Nesrovnalosti v řetězci vlastnických práv mohou vést k budoucím nárokům	Mezery v historii vlastnictví
Plná moc	Notářsky ověřená plná moc s příslušným ověřením; překlad do černohorštiny	Potvrzuje oprávnění zástupce k podpisu; požadavky na ověření závisí na zemi, v níž se dokument vyhotovuje, a na příslušných mezinárodních smlouvách – může být vyžadována apostila, konzulární legalizace nebo jiná forma ověření	Chybějící nebo nesprávně ověřená plná moc
Oprávnění společnosti (pokud je prodávajícím právnická osoba)	Stanovy; zápisy z jednání představenstva; podpisové oprávnění	Potvrzuje, že osoba, která podepisuje, je k tomu oprávněna	Podpis bez řádného zmocnění ze strany společnosti
Rozdíl mezi inzerovanou a registrovanou plochou	Katastrální záznam vs. informace od prodávajícího	Kupující někdy zaplatí za větší pozemek, než je ve skutečnosti zapsán v katastru nemovitostí	Výrazný rozdíl mezi uvedenou a katastrální rozlohou

Mezi odborníky, kteří se podílejí na provádění due diligence v oblasti nemovitostí, obvykle patří:

Profesionální	Hlavní odpovědnost	Kdy je zapojit
Nezávislý právník specializující se na nemovitosti	Vlastnictví, omezení, zástavní práva, smlouvy a struktura transakce	Před jakoukoli rezervací nebo předběžnou dohodou
Autorizovaný geodet	Identifikace pozemku, hranice, rozloha a fyzický přístup	Před potvrzením, že kontrolovaný pozemek odpovídá katastrální parcele
Architekt nebo urbanista	Stav územního plánu, městský pozemek, povolené využití a parametry zástavby	Před dohodnutím kupní ceny
Stavební nebo geotechnický inženýr	Sklon svahu, půda, opěrné konstrukce a technická proveditelnost	Pro pozemky se svahem, pobřežní pozemky nebo technicky náročné pozemky
Daňový poradce nebo účetní	Daň z převodu, DPH a důsledky pro společnost	Než se rozhodnete mezi osobním a firemním vlastnictvím
Soudní tlumočník s přísahou	Certifikované tlumočení při notářských či úředních úkonech	V případě, že kupující není schopen plně porozumět použitému úřednímu jazyku
Notář	Povinná notářská forma, ověření totožnosti a formální vyhotovení	Při uzavření smlouvy notář nenahrazuje právního zástupce kupujícího

Realitní makléř může celý proces koordinovat a shromáždit předběžné informace, ale Než se kupující zaváže k závaznému rozhodnutí, důrazně se doporučuje provést nezávislou právní, plánovací a technickou prověrku..

Dokumenty, které je třeba si vyžádat před zaplacením zálohy

Než zaplatíte rezervační poplatek, zálohu nebo kaparu, vyžádejte si alespoň:

• Aktuální seznam nepodstatných věcí
• Katastrální mapa znázorňující pozemek a přístupovou cestu
• Plánovací dokument, který se na danou věc vztahuje
• Městské a technické podmínky, jsou-li k dispozici
• Doklad o totožnosti prodávajícího a jeho oprávnění k prodeji
• Dokumenty týkající se jakékoli zapsané hypotéky nebo jejího plánovaného zrušení
• Doklad o zapsaném věcném břemeni nebo o přístupu k veřejné komunikaci
• Podmínky pro připojení k inženýrským sítím
• Dokumentace ke všem stávajícím stavbám na pozemku
• Dokumenty společnosti a podpisové listiny, v nichž je prodávajícím právnická osoba

Obdržení těchto dokumentů ještě neznamená, že byla provedena náležitá péče. Než se platební podmínky stanou závaznými, měly by být tyto dokumenty prověřeny příslušnými nezávislými odborníky.

Nejste si jisti, které pozemky odpovídají vašim stavebním plánům a právní situaci? Vyplňte dotazník pro výběr nemovitostí společnosti The Residence a získejte seznam nemovitostí na míru: Spusťte kvíz pro výběr nemovitosti

---

Postup nákupu krok za krokem

Níže popsaný postup představuje typický postup pro zahraničního kupujícího při nabývání stavebního pozemku v Černé Hoře. Jednotlivé transakce se liší v závislosti na prodávajícím, obci, kategorii pozemku, státní příslušnosti kupujícího a zvolené struktuře koupě.

1. Určete zamýšlené použití. Jasně si ujasněte, zda je pozemek určen pro soukromý dům, malý developerský projekt, dlouhodobou investici do pozemků nebo k jinému účelu. Od toho se odvíjí, které kategorie pozemků přicházejí v úvahu a jaké parametry územního plánování jsou zapotřebí.
2. Vyberte vhodné obce a pozemky. Různé části Černé Hory – pobřeží, střední část a sever – se vyznačují odlišnými podmínkami z hlediska územního plánování, cenovou úrovní a stavem infrastruktury.
3. Vyžádejte si katastrální výpis a územně plánovací dokumentaci. Před návštěvou lokality nebo zahájením cenových jednání si obstarejte aktuální seznam nepokretností a zjistěte, který územní plán se na danou lokalitu vztahuje.
   V této fázi si ověřte, zda osoba nabízející pozemek k prodeji je buď zapsaným vlastníkem, nebo má písemné oprávnění jednat jménem vlastníka. Pokud je prodávajícím společnost, vyžádejte si aktuální výpis z obchodního rejstříku a ověřte osobu oprávněnou k podpisu. Pokud je pozemek ve vlastnictví více osob, před sjednáním zálohy si ověřte, zda se transakce zúčastní všichni potřební vlastníci.
4. Provést předběžné právní a plánovací posouzení. Právník prověří katastrální výpis; architekt nebo urbanista ověří, zda existuje schválený územní plán a co tento plán povoluje v souladu s právním rámcem platným od března 2025.
5. Proveďte prohlídku pozemku spolu s příslušnými odborníky. Součástí fyzické prohlídky by měla být účast autorizovaného geodeta, který ověří hranice pozemku a přístup k němu, a architekta, který z praktického hlediska posoudí možnosti výstavby.
6. Potvrďte strukturu nákupu. Na základě právního a daňového poradenství týkajícího se konkrétní parcely a situace kupujícího je třeba určit, zda bude k akvizici dojít jménem zahraniční fyzické osoby, nebo prostřednictvím černohorské společnosti.
7. Dohodněte se na obchodních podmínkách. Cena, platební kalendář a případné podmínky by měly být dohodnuty před podpisem formální smlouvy.
8. Vyjednat rezervaci nebo předběžnou dohodu. Předběžná smlouva (predugovor) obvykle obsahuje dohodnuté podmínky a může zahrnovat zálohu. Platby v rámci rezervačních nebo předběžných smluv mohou mít formu kapary, zálohy nebo jiné smluvní platby. Možnost vrácení peněz a důsledky odstoupení od smlouvy závisí na znění smlouvy, důvodu, proč k transakci nedojde, a na příslušném právu. Kupující by neměl převádět finanční prostředky, dokud tyto důsledky písemně neposoudí nezávislý právník.
9. Proveďte komplexní hloubkovou prověrku. Všechny body z výše uvedeného kontrolního seznamu by měly být vyřešeny ještě před uzavřením konečné smlouvy.
10. Připravte konečnou kupní smlouvu. Smlouvu obvykle vypracuje právník a před notářským ověřením je podrobena revizi.
11. V případě potřeby zajistěte služby soudního tlumočníka s certifikací. Pokud jedna nebo obě strany požadují překlad, je pro notářský úkon pověřen soudní tlumočník.
12. Podepište smlouvu u černohorského notáře. Pro transakce s nemovitostmi v Černé Hoře je nutné notářské ověření v předepsané formě. Notář ověřuje totožnost stran a formální náležitosti smlouvy, nenahrazuje však nezávislé právní posouzení.
13. Peníze převádějte prostřednictvím ověřeného bankovního kanálu. Finanční prostředky by měly být převáděny tak, aby byl zajištěn jasný písemný doklad a aby byly splněny požadavky týkající se původu finančních prostředků.
14. Podat žádost o zápis vlastnictví. Po dokončení se podává žádost o zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí.
15. Zaplaťte příslušné daně a poplatky. Daň z převodu nemovitostí nebo DPH, je-li to relevantní, jakož i notářské, registrační a odborné poplatky.
16. Získejte aktuální doklad o registraci. Nový výpis z katastru nemovitostí, který potvrzuje, že kupující je zapsán jako vlastník.
17. S projektovými pracemi a vyřizováním povolení začněte až po potvrzení postupu územního plánování. Před zadáním architektonických návrhů nebo podáním žádosti o stavební povolení v souladu s platnými právními předpisy si vyžádejte formální urbanistické a technické podmínky od příslušného územního úřadu.

V případě kupujících, kteří se během celého procesu nemohou zdržovat v Černé Hoře, lze transakci uskutečnit prostřednictvím řádně zmocněného zástupce na základě plná moc. Plná moc vyhotovená v zahraničí musí splňovat černohorské formální požadavky a obvykle vyžaduje úřední překlad. V závislosti na zemi, kde byla plná moc vyhotovena, a na případných platných mezinárodních smlouvách může být zapotřebí apostila, konzulární legalizace nebo nemusí být nutná žádná další legalizace. Než se na plnou moc budete spoléhat, ověřte si konkrétní požadavky u svého právního zástupce. Další praktické pokyny najdete na adrese koupit nemovitost v Černé Hoře na dálku.

---

Náklady, daně a časový harmonogram

Níže uvedená tabulka uvádí hlavní kategorie nákladů spojených s koupí pozemku v Černé Hoře. Níže uvedená tabulka shrnuje hlavní kategorie nákladů a daňová pravidla, která jsou veřejně dostupná k červenci 2026. Daňové zacházení závisí na prodávajícím, právním statusu pozemku, struktuře transakce a zdanitelné hodnotě uznané úřady, proto by si kupující měli před podpisem smlouvy vyžádat písemný výpočet.

Podrobné informace o příslušných daních naleznete v Daně z nemovitostí v Černé Hoře.

Daňové sazby jsou uvedeny v případech, kdy je lze ověřit z aktuálních veřejně dostupných zdrojů. Odměny za odborné služby a administrativní náklady se liší v závislosti na poskytovateli, hodnotě transakce, složitosti pozemku a rozsahu prací. Veškeré níže uvedené údaje, které nejsou stanoveny zákonem, mají pouze orientační charakter a kupující by si je měl písemně ověřit předtím, než se k transakci zaváže.

Nákladová položka	Kdy se to vztahuje	Sazba nebo orientační cena	Co je třeba ověřit
Nákupní cena	Po dokončení	Dohodnuto mezi stranami	Odpovídá katastrálnímu území; odráží skutečnou hodnotu pro účely územního plánování
Daň z převodu nemovitostí	Platí v případech, kdy se na pořízení nevztahuje DPH; obecně se vztahuje na většinu transakcí mezi soukromými prodejci	Až 150 000 €: 3%. Od 150 000,01 EUR do 500 000 EUR: 4 500 EUR plus 5% z částky přesahující 150 000 EUR. Nad 500 000 €: 22 000 € plus 6% z částky přesahující 500 000 €.	Ověřte platnou sazbu, zdanitelnou hodnotu a případné osvobození od daně. Viz příklad s částkou 250 000 €, který je uveden pod tabulkou.
DPH	Může se uplatnit v případě, že se dodávka vztahuje do působnosti zákona o DPH. Samotná registrace prodávajícího k DPH není rozhodujícím faktorem pro určení způsobu zacházení.	Standardní sazba: 21% ze zdanitelné částky, pokud se uplatňuje DPH.	Ověřte, zda se uplatňuje DPH nebo daň z převodu nemovitostí, zda pozemek a stav povolení splňují příslušné podmínky pro uplatnění DPH a zda uvedená cena zahrnuje DPH. Viz vysvětlivky a přechodná pravidla bezprostředně pod touto tabulkou.
Notářské poplatky	Při podpisu	Regulovaný tarif založený na hodnotě transakce; před podpisem si vyžádejte od notáře písemný výpočet. K notářskému poplatku může být připočítána DPH.	Vyžádejte si předem písemný odhad
Certifikovaný soudní tlumočník	V případech, kdy je u notáře vyžadován překlad	Cena za ústní tlumočení se často uvádí přibližně 50 € za hodinu; písemný překlad se obvykle účtuje zvlášť. Uvedené částky jsou pouze orientační.	Povinné pro osoby, které nemluví černohorsky, v notářském řízení
Nezávislý právník	V průběhu due diligence a transakce	Paušální poplatek nebo hodinová sazba v závislosti na rozsahu due diligence a podpory při transakci; vyžádejte si písemnou cenovou nabídku.	Rozsah prací; nezávislost na prodávajícím
Autorizovaný geodet nebo zeměměřič	V průběhu hloubkové prověrky a prohlídky místa	Pevná cenová nabídka vychází z velikosti zásilky, místa doručení, dostupných údajů a požadovaného šetření.	Zda je součástí zakázky zaměření hranic
Posouzení architektem nebo urbanistou	V rámci hloubkové prověrky	Pevná cenová nabídka závisí na tom, zda se práce omezuje pouze na posouzení plánu, nebo zda zahrnuje i poradenství ohledně proveditelnosti a návrhu.	Zda je součástí služby kompletní prověření plánovací dokumentace
Založení společnosti (v příslušných případech)	Pokud se před akvizicí používá DOO	Náklady na založení společnosti plus průběžné náklady na účetnictví, výkaznictví a vedení bankovních účtů; vyžádejte si odhad nákladů pro první rok a roční odhad.	Průběžné náklady na údržbu; právní stanovisko k kategorii pozemku
Roční účetnictví a podávání zpráv společnosti	Probíhá, pokud se používá DOO	Roční poplatek účetnímu	Povinnost bez ohledu na předmět činnosti společnosti
Poplatky za zápis do katastru nemovitostí	Při registraci	Malý administrativní poplatek podle platného ceníku; aktuální výši poplatku pro konkrétní podání si prosím ověřte.	Ověřte si aktuální poplatek u Správy nemovitostí
Roční daň z nemovitosti	Každý rok vlastnictví	Obvykle 0,25%–1% z odhadované tržní hodnoty ročně, v závislosti na obecních předpisech a kategorii nemovitosti.	Sazba se liší podle obce a typu nemovitosti
Infrastruktura a připojení k inženýrským sítím	Před zahájením výstavby	Neexistuje spolehlivý standardní rozsah; cena závisí na podmínkách poskytovatele, vzdálenosti, kapacitě, přístupu a nutných pracích.	Před nákupem si vyžádejte technické podmínky a cenové odhady
Příprava staveniště a zemní práce	Před zahájením výstavby	Neexistuje spolehlivý standardní rozsah; pro konkrétní terén si vyžádejte předběžný odhad od projektanta nebo dodavatele.	U svahovitých pozemků se doporučuje geotechnické posouzení
Geotechnický průzkum	Před zahájením projektování a získáním povolení	Pevná odměna za odborné služby	V závislosti na projektu a místě může být vyžadováno jako součást projektové dokumentace; ověřte si to u příslušného úřadu

Co nemusí být zahrnuto v požadované ceně

Inzerovaná cena pozemku představuje pouze část celkového rozpočtu kupujícího na projekt.

Dodatečné náklady	Proč k tomu může dojít	Co je třeba si před nákupem obstarat
Daň z převodu nebo DPH	Záleží na daňovém zacházení s danou transakcí	Písemný výpočet daně
Právní a katastrální přezkum	Je nutné ověřit vlastnictví a případná omezení	Rozsah služeb a návrh odměny advokáta
Geodetické měření	Hranice nebo přístup se nemusí shodovat s fyzickým umístěním	Nabídka geodeta
Přezkum plánování	Uvedená plocha se může lišit od zastavitelné plochy	Písemné posouzení projektu architektem
Připojení k inženýrským sítím	Blízká infrastruktura nezaručuje připojení	Technické podmínky poskytovatelů
Přístupová práva	Může být nutné formálně upravit soukromou cestu nebo věcné břemeno	Katastrální a právní ověření
Zemní práce a opěrné zdi	Často se vyskytuje na strmých nebo nerovných pozemcích	Předběžný technický odhad
Projekt a povolení	Vlastnictví nezahrnuje povolení k výstavbě	Rozpočet předběžného návrhu architekta
Správa společnosti	Platí v případech, kdy se používá DOO	Odhad nákladů na zřízení a roční údržbu

Než začnete porovnávat dva pozemky, spočítejte si předpokládané náklady na to, abyste každý z nich z právního a technického hlediska připravili pro zamýšlený projekt, místo toho, abyste porovnávali pouze jejich inzerovanou cenu za metr čtvereční.

Příklad: Pozemek A má nižší požadovanou cenu, ale vyžaduje uzavření smlouvy o soukromém přístupu, výstavbu rozsáhlých opěrných zdí a nové připojení k inženýrským sítím. Pozemek B je dražší na metr čtvereční, ale má zapsaný přístup z veřejné komunikace, potvrzené stavební parametry a inženýrské sítě přímo na hranici pozemku. Celkové náklady na výstavbu na pozemku B mohou být nižší, i když je jeho inzerovaná cena za pozemek vyšší.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat zacházení s pozemky určenými k výstavbě z hlediska DPH. Od 1. dubna 2026 se prodej stavebního pozemku, na který bylo vydáno stavební povolení, považuje za zdanitelné plnění, pokud se na danou transakci vztahuje systém DPH. Standardní sazba DPH v Černé Hoře činí 21%. Pozemky bez příslušného stavebního povolení se posuzují odlišně a zálohy uhrazené před 1. dubnem 2026 se řídí přechodnými ustanoveními. Před výpočtem daňových nákladů ze strany kupujícího je proto nutné prověřit daňový status prodávajícího, stavební povolení, smlouvu a termín platby.

Ilustrativní příklad daně z převodu: Pokud je zdanitelná hodnota nákupu pozemku 250 000 €, a transakce podléhá dani z převodu nemovitostí namísto DPH, výpočet je následující: 4 500 € z prvních 150 000 €, plus 5% ze zbývajících 100 000 €. Výsledná daň z převodu činí 9 500 €. Daňový úřad může stanovit zdanitelnou tržní hodnotu, která se liší od smluvní ceny, proto by tento příklad neměl být považován za konkrétní posouzení dané transakce.

K načasování: Nelze zaručit žádné pevně stanovené lhůty pro zápis nemovitosti do katastru, založení společnosti, otevření bankovního účtu ani vydání stavebního povolení. Lhůty se liší v závislosti na obci, vytíženosti katastrálního úřadu a složitosti dané transakce. Kupující by měli počítat s možnými odchylkami a neměli by přijímat závazky, které závisí na konkrétních správních lhůtách.

---

Běžná rizika a varovné signály

Mezi problémy, které mohou při transakcích s nemovitostmi v Černé Hoře nastat, patří následující. Každý z nich představuje aspekt, který má strukturovaná hloubková prověrka odhalit ještě před složením zálohy.

• Na základě popisu pozemku poskytnutého prodávajícím. “Stavební pozemek”, “urbanizovaný pozemek” a “pozemek pro vilu” jsou obchodní označení bez právního významu.
• Zaměňování urbanizované oblasti za pozemek připravený k zástavbě. Pozemek nacházející se v zastavěné oblasti nemusí mít schválený územní plán, zákonný přístup ani připojení k inženýrským sítím.
• Provést kontrolu v katastru, ale ignorovat územní plán. Tyto dvě věci je třeba posuzovat společně.
• Za předpokladu, že je přístup k silnici viditelný a právně zajištěný. Fyzická trasa neznamená potvrzení zapsaného práva průjezdu ani statusu veřejné komunikace.
• Zanedbání spoluvlastnictví. Nezveřejnění spoluvlastníci mohou transakci zablokovat nebo zkomplikovat.
• Nákup pouze podílu bez jasného vymezení podílu nebo dohody o užívání. Společné vlastnictví bez písemné dohody o tom, kterou část může který vlastník užívat nebo zastavět, vede v budoucnu ke konfliktům.
• Akceptování neregistrovaných hranic. Pokud se fyzické hranice v terénu neshodují s katastrálním plánem, může již existovat spor o hranice.
• Přehlížení rizik spojených s hypotékami, nároky nebo restitucemi. Zapsaná zástavní práva mohou zůstat spojena s nemovitostí, pokud nebudou v rámci vypořádání platně zrušena.
• Zaplacení zálohy před dokončením hloubkové prověrky. Platby provedené na základě rezervačních smluv mohou za určitých okolností propadnout, zejména pokud jsou výslovně stanoveny jako „kapara“, avšak výsledek závisí na znění smlouvy a důvodu nedokončení transakce. Podmínky by měly být vždy písemně zkontrolovány před převodem finančních prostředků.
• Za předpokladu, že připojení k inženýrským sítím bude možné provést s nízkými náklady. Před nákupem je třeba si vyžádat technické podmínky od dodavatelů energií.
• Podcenění nákladů na svah a opěrnou zeď. Tyto faktory mohou výrazně ovlivnit ekonomickou stránku pozemku na svahu v pobřežní nebo horské oblasti.
• S ohledem na budoucí změny v plánování. Územní plány schvalují obce a lhůty pro jejich schválení nelze předvídat.
• Nákup prostřednictvím již existující společnosti bez provedení due diligence společnosti. Společnost může mít závazky, které nejsou zřejmé pouze na základě katastrálního výpisu, a daňové důsledky nabytí podílů je třeba ověřit samostatně.
• Vlastnictví nemovitosti automaticky zakládá právo na pobyt. Souvislost mezi koupí nemovitosti a dočasným pobytem je podmíněná; viz následující část.
• Považování předběžných architektonických výkresů za oficiální povolení. Koncepční nákres architekta není stavebním povolením.
• Využít právníka prodávajícího jako jediného poradce kupujícího. Nezávislé právní zastoupení je nezbytné.

Praktický příklad: Kupující si vyhlédne pozemek o rozloze 1 500 metrů čtverečních s výhledem na moře, jehož cena za metr čtvereční je atraktivní. Po bližším prozkoumání se však ukáže, že vlastnické právo se vztahuje na podíl na větší katastrální parcele, nikoli na samostatný pozemek; městský pozemek uvedený v územním plánu zahrnuje i sousední parcelu ve vlastnictví třetí strany; není zapsáno žádné věcné břemeno pro přístup k silnici, pouze cesta vedoucí přes pozemek souseda; a územně-plánovací a technické podmínky stanovují maximální hrubou podlahovou plochu výrazně menší, než kupující předpokládal. Každý z těchto problémů by byl zřejmý při řádném prostudování seznamu nemovitostí (List Nepokretnosti), katastrálního plánu, územního plánu a zprávy autorizovaného geodeta – všechny tyto dokumenty by měly být získány a prostudovány ještě před složením zálohy.

Další informace o tom, jak se vyhnout běžným úskalím, najdete v článku „Chyby při koupi nemovitosti v Černé Hoře“.

---

Nákup pozemku a bydliště

Nákup nemovitostí v Černé Hoře – včetně pozemků – se někdy zmiňuje v souvislosti s dočasným pobytem, avšak tato souvislost je podmíněná a nelze ji považovat za automatickou.

Vlastnictví nemovitosti a dočasný pobyt se řídí odlišnými pravidly. Výsledek může záviset na zapsaném typu a hodnotě nemovitosti, vlastnické struktuře a imigračních předpisech platných v době podání žádosti. Nelze předpokládat, že nezastavěný pozemek splňuje podmínky stejným způsobem jako dokončená a zapsaná obytná nemovitost.

Vzhledem k tomu, že se tomuto tématu věnuje samostatná část v průvodci „Povolení k pobytu v Černé Hoře na základě vlastnictví nemovitosti“, měli by kupující pro informace o aktuální hodnotové hranici, pravidlech oceňování, požadovaných dokladech a přechodných ustanoveních využít právě tento průvodce.

Obecné informace o dočasném pobytu v Černé Hoře zveřejňuje černohorská vláda na adrese gov.me/en/article/dočasný-pobyt. Na této stránce jsou uvedeny jednotlivé kategorie a obecné podmínky, nejedná se však o individuální poradenství v oblasti přistěhovalectví a informace zde uvedené nemusí odrážet nejnovější legislativní změny.

Kupující, kteří nabývají pozemek s očekáváním, že jim umožní podat žádost o povolení k pobytu, by si měli před uzavřením transakce vyžádat nezávislé poradenství v oblasti imigrace od kvalifikovaného právníka. Pravidla upravující dočasný pobyt se mohou měnit a výsledek konkrétní žádosti závisí na individuálních okolnostech a platných právních předpisech.

---

Kdo by si měl koupit pozemek?

Nákup pozemků v Černé Hoře není vhodný pro každého kupujícího. Hotová nemovitost – ať už z druhé ruky, nebo ve fázi projektu – může být praktičtější volbou pro kupující, kteří si chtějí s větší jistotou určit časový harmonogram, náklady a konečný výsledek. Níže uvedené čtyři scénáře pomohou určit, kdy může mít nákup pozemku smysl a co každý z nich vyžaduje.

Soukromý dům nebo vila. Kupující si přeje postavit dům podle vlastních představ na pozemku, který vlastní. Jedná se o scénář, kdy zahraniční kupující kupují pozemky s jasnou představou o návrhu a výstavbě. To vyžaduje pozemek s schváleným územním plánem, potvrzenými stavebními parametry, legálním přístupem, možností připojení k inženýrským sítím a jasnou cestou k získání stavebního povolení. Proces posouzení územního plánu, návrhu a získání povolení s sebou nese vyšší časovou a finanční náročnost ve srovnání s koupí hotové nemovitosti. Přehled lokalit podle regionů najdete v článku Nejlepší místa pro koupi nemovitosti v Černé Hoře – územní podmínky a dostupnost infrastruktury se značně liší mezi pobřežními obcemi, centrálními oblastmi a severem země.

Malý developerský projekt. Kupující má v úmyslu postavit dvě nebo více jednotek určených k prodeji či pronájmu. To s sebou nese větší složitost: územní parametry musí odpovídat plánovanému počtu jednotek, proces prodeje zahrnuje další regulační kroky a finanční analýza vyžaduje podrobné modelování nákladů a výnosů. Před dohodnutím ceny je nezbytné získat právní a architektonické posouzení již ve fázi posouzení proveditelnosti.

Dlouhodobá investice do pozemků. Kupující nabývá pozemek s úmyslem jej držet a později prodat. Tento přístup s sebou nese značnou nejistotu: podmínky územního plánování se nemusí vyvíjet podle očekávání, pozemek s sebou nese náklady na držení a při dalším prodeji jinému zahraničnímu kupujícímu mohou platit stejná omezení jako při původním nákupu. Zda se jedná o vhodnou strategii, závisí na cílech kupujícího, nákladech a jeho ochotě podstupovat riziko.

Projekt v oblasti zemědělství, pohostinství nebo venkova. Kupující zvažuje koupi pozemku pro zemědělské účely, agroturistiku, ekolodge nebo projekt venkovského ubytování. Tyto projekty často zahrnují kategorie pozemků, na které se vztahují dodatečná omezení týkající se přímého nabývání zahraničními subjekty, specifické územně plánovací a licenční režimy a infrastrukturní výzvy, které se liší od bytové výstavby. Před jakoukoli transakcí je nutné získat právní a územně plánovací poradenství specifické pro daný typ projektu a jeho umístění.

Ve všech čtyřech scénářích závisí odpověď na otázku, zda je lepší volbou pozemek nebo hotová nemovitost, na časovém harmonogramu kupujícího, jeho rozpočtu, ochotě vypořádat se se složitostí a dostupnosti kvalifikované odborné podpory v Černé Hoře.

Nenašli jste vhodnou možnost? Veřejný katalog představuje pouze část dostupné nabídky. Sdělte nám, ve které obci máte zájem, jaký je váš rozpočet, jaká je velikost pozemku a jaký projekt plánujete, a společnost The Residence pro vás připraví individuální výběr. Vyžádejte si výběr nemovitostí v Černé Hoře na míru

---

Hlavní body

• Ne všechny kategorie pozemků jsou pro zahraniční kupující přímo dostupné. Zemědělská půda, lesy a některé další kategorie vyžadují dodatečnou analýzu a mohou si vyžádat odlišnou strukturu nákupu. Na základě zákonné výjimky může zahraniční fyzická osoba nabýt až 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy spolu s obytnou budovou, která se na této půdě nachází.
• Katastrální klasifikace a územní určení jsou dvě odlišné věci. Pozemek zapsaný v katastru v jedné kategorii může mít v územně plánovacích dokumentech odlišné označení. Oba zdroje je třeba ověřit samostatně.
• Vlastnictví pozemku neznamená, že na něm lze stavět. Stavební práva jsou stanovena příslušným územním plánem a podle právního rámce platného od března 2025 je nutné získat stavební povolení.
• Legální přístup k silnici musí být zaregistrován, nelze jej pouze předpokládat. Viditelná cesta nezakládá vymahatelné právo průchodu.
• Městský pozemek a katastrální parcela nemusí být totéž. Stavební parametry se vztahují na městský pozemek nebo územní jednotku; kupující může nabývat pouze její část.
• Nákup prostřednictvím černohorské společnosti typu DOO s sebou nese trvalé závazky a neumožňuje automaticky nabytí jakékoli kategorie pozemků s omezením ani obejití územně plánovacích omezení. Před zahájením postupu je nutné vyžádat si písemné právní stanovisko.
• V rámci rezervace nebo předběžné smlouvy by neměla být provedena žádná platba, dokud nezávislý právník písemně neprověří vlastnické poměry, katastrální stav, územní určení, přístup a strukturu koupě.
• Důrazně se doporučuje provést nezávislou právní, plánovací a technickou prověrku než kupující přijme jakýkoli závazný závazek.

---

Časté mýty o vlastnictví pozemků cizinci

Mýtus	Realita
Cizinci nemohou v Černé Hoře vlastnit pozemky	Cizinci mohou obecně nabývat stavební pozemky, které splňují podmínky, avšak u určitých kategorií platí omezení
Jakýkoli pozemek o rozloze menší než 5 000 m² lze koupit přímo	Pravidlo 5 000 m² představuje úzkou výjimku, podle níž musí být obytná budova převedena společně se zemědělskou nebo lesní půdou
Na “urbanizovaném pozemku” lze automaticky stavět	Ještě je třeba potvrdit územní určení, urbanistické a technické podmínky, přístup a stavební povolení
Viditelná silnice dokazuje, že se jedná o legální přístup	Přístup by měl být zajištěn na základě statusu veřejné komunikace, zapsaného věcného břemene nebo jiného právně vymahatelného základu
Otevření DOO vyřeší všechna omezení	Vlastnické poměry závisí na kategorii pozemku, struktuře společnosti a platných právních předpisech
Koupí pozemku automaticky získáváte právo na pobyt	Vlastnictví nemovitosti a dočasný pobyt jsou dvě odlišné právní otázky

Závěrečná kontrola před pokračováním

Nepokračujte dál, dokud nebudete moci na každou příslušnou otázku odpovědět “ano”:

• Je prodávající zapsaným vlastníkem nebo řádně zmocněným zástupcem?
• Může kupující tuto kategorii pozemků legálně nabýt?
• Odpovídá zkontrolovaný pozemek katastrální parcele?
• Je seznam nesrovnalostí aktuální a přijatelný pro právního zástupce kupujícího?
• Je plánovaná výstavba v souladu s platnými územně plánovacími dokumenty?
• Byly parametry městského pozemku a stavby písemně potvrzeny?
• Je přístup k silnici veřejný, nebo je založen na vymahatelném zapsaném právu?
• Byly zkontrolovány podmínky pro připojení k inženýrským sítím?
• Byla posouzena rizika související se sklonem terénu, půdou a přípravou staveniště?
• Bylo potvrzeno správné daňové zacházení – daň z převodu nebo DPH?
• Jsou všechny dodatečné náklady zahrnuty v rozpočtu kupujícího?
• Je ve smlouvě uvedeno, co se stane s každou zálohou nebo kaparou v případě, že k uzavření transakce nedojde?
• Získal kupující nezávislé právní, územně plánovací a technické poradenství?

---

Závěrečné pokyny

Bezpečný nákup pozemku v Černé Hoře nezačíná výhledem, polohou ani požadovanou cenou, ale systematickou řadou ověření: kategorie pozemku zapsaná v katastru a to, zda je nabytí cizím subjektem podle platných právních předpisů povoleno, katastrální záznam, aktuální územní plán, povolené stavební parametry, stav přístupové komunikace, proveditelnost připojení k inženýrským sítím a vhodná struktura transakce s ohledem na konkrétní situaci kupujícího.

Každá z těchto kontrol je nezávislá. Kladný výsledek u jedné z nich neznamená, že jsou splněny i ostatní. Pozemek, který projde kontrolou vlastnictví, může neuspět při kontrole územního plánu. Pozemek s platným územním plánem nemusí mít zapsaný přístup k veřejné komunikaci. Pozemek s přijatelnými parametry může mít katastrální klasifikaci, která omezuje přímý nákup ze zahraničí. Společnost založená za účelem nabytí pozemku s omezením nemusí splňovat podmínky, pokud to příslušný zákon výslovně nepovoluje. Právě důslednost při samostatném prověřování každé otázky – písemně a prostřednictvím kvalifikovaných odborníků – je tím, co odlišuje hladký průběh nákupu od toho, který se zastaví nebo selže poté, co již byly vyčleněny finanční prostředky.

Řádně prověřený pozemek může být vhodný pro výstavbu rodinného domu, developerský projekt nebo strategii dlouhodobého držení, a to v závislosti na cílech kupujícího, nákladech a jeho ochotě podstupovat riziko. Tento výsledek závisí na kvalitě hloubkové prověrky provedené před uzavřením transakce, nikoli na atraktivitě inzerátu.

Společnost The Residence spolupracuje se zahraničními kupujícími ve všech fázích vyhledávání pozemků, jejich prověřování a odborné koordinace v Černé Hoře. Pokud uvažujete o koupi pozemku a chcete se dozvědět, které možnosti odpovídají vašemu zamýšlenému využití a právní situaci, obraťte se na společnost The Residence, abyste mohli zahájit celý proces na základě správných informací.