Владение землей иностранцами в Черногории

Иностранцу можно приобрести земельный участок в Черногории, однако ответ зависит от конкретной категории земельного участка, его целевого назначения, местоположения и структуры сделки. Здесь нельзя дать однозначного ответа «да» или «нет». Как правило, иностранцы могут приобретать многие категории недвижимости с учетом установленных законом ограничений, которые варьируются в зависимости от типа земельного участка, его местоположения, а в некоторых случаях — от гражданства покупателя и действующих международных соглашений.

Как правило, иностранцы могут напрямую приобретать земельные участки под застройку в Черногории, при условии что данный участок не относится к категории, подпадающей под ограничения. Прямое владение иностранцами ограничено в отношении сельскохозяйственных земель, лесов и лесных угодий, островов, определенных приграничных территорий, природных ресурсов, объектов общественного пользования и культурных ценностей, имеющих особое значение. Ограниченное исключение может применяться к сельскохозяйственным или лесным землям площадью до 5 000 м², приобретаемым вместе с расположенным на них жилым зданием.

Приобретение земельного участка значительно сложнее, чем покупка готовой квартиры. В случае с готовым объектом недвижимости основные вопросы, как правило, касаются права собственности, обременений и состояния объекта. В случае с земельным участком необходимо проанализировать дополнительные аспекты, прежде чем сделка станет целесообразной:

• Допускает ли категория земельного участка прямое приобретение иностранными лицами в соответствии с действующим законодательством
• Кадастровая классификация и то, что она отражает в отношении зарегистрированного типа земельного участка
• Планировочное назначение, которое зафиксировано в отдельном комплексе документов и определяет, какая застройка, если таковая допускается, разрешена
• Допустимые строительные параметры — площадь застройки, общая площадь, высота, отступы от границ участка
• Является ли подъездная дорога официально зарегистрированной или просто обозначена на карте
• Возможно ли подключение к инженерным сетям с технической и административной точек зрения
• Являются ли существующие постройки на участке должным образом зарегистрированными и узаконенными
• Влияют ли на право собственности сервитуты, залоговые права, иски о возмещении ущерба или права совместного владения

Пропуск любой из этих проверок перед внесением залога может привести к значительным финансовым потерям или к приобретению участка, который невозможно застроить в соответствии с первоначальными планами.

В данном руководстве подробно разъясняются все эти вопросы. В нем рассматриваются категории земельных участков, доступные для иностранных покупателей, установленные законом ограничения и исключение в отношении участков площадью 5 000 м², проверки кадастровых и градостроительных данных, права на застройку, законный доступ к участку, подключение к инженерным сетям, владение через компанию, комплексная проверка (due diligence), этапы сделки, налоги и практические расходы, которые могут возникнуть до начала строительства.

Настоящее руководство содержит общую информацию и не заменяет консультации квалифицированного черногорского юриста, налогового консультанта, архитектора или лицензированного геодезиста. Законодательство, городские планы и административная практика могут изменяться, а индивидуальные обстоятельства варьируются. Правовая информация, приведенная в данной статье, основана на общедоступных источниках по состоянию на июль 2026 года; покупателям следует проверить действующие нормы, прежде чем полагаться на какие-либо конкретные сведения.

У земельного участка может быть одна классификация в кадастре и отдельное назначение в соответствии с действующим документом о территориальном планировании. Ни один из этих документов не следует рассматривать в отрыве от другого: кадастровые данные касаются права собственности и зарегистрированного типа земельного участка, тогда как градостроительные документы определяют, можно ли и каким образом застроить данный участок. Даже если земельный участок классифицирован в кадастре как участок под застройку, перед принятием решения о его покупке необходимо подтвердить его градостроительное назначение, допустимые параметры и наличие подъездных путей.

Прежде чем считать, что покупка пройдет без проблем, следует уделить особое внимание нескольким категориям земельных участков:

• Сельскохозяйственные земли, где прямые иностранные инвестиции подпадают под установленные законом ограничения, за некоторыми исключениями
• Леса и лесные угодья, на которые распространяется отдельный режим защиты
• Земли в приграничных зонах, где могут действовать дополнительные правила — необходимо проверить, какие положения, касающиеся приграничной зоны, применимы к конкретному участку в соответствии с действующим законодательством
• Острова, в отношении которых применяется особый подход к регулированию
• Земельные участки, связанные с природными ресурсами, территориями общественного пользования или объектами культурного наследия, имеющими особое значение, где ограничения действуют независимо от того, кому принадлежит земля
• Земельные участки, текущая кадастровая классификация или градостроительное назначение которых не соответствуют предполагаемому покупателем виду использования

Краткий обзор иностранного владения

В приведенной ниже таблице представлен упрощенный обзор. Каждый участок по-прежнему требует индивидуальной проверки, поскольку на результат могут повлиять кадастровая классификация, статус планирования и местоположение.

Категория земельного участка	Прямая покупка иностранным физическим лицом
Земельный участок под застройку	В целом это возможно, при условии проверки конкретного участка
Сельскохозяйственные земли	Ограниченный
Леса и лесные угодья	Ограниченный
Сельскохозяйственные или лесные земли площадью до 5 000 м² с жилым домом	Может подпадать под предусмотренное законом исключение, если соблюдены все условия
Острова	Ограниченный
Земли приграничной зоны, на которые распространяется действие статьи 415	Ограниченный
Природные ресурсы и имущество общественного пользования	Ограниченный
Культурные ценности, имеющие исключительное или особое значение	Ограниченный
Приобретение по наследству	Возможно, на тех же условиях, что и для граждан Черногории

Наследование рассматривается отдельно от обычной покупки. Статья 415 предусматривает, что иностранное физическое лицо может приобретать недвижимость по наследству на тех же условиях, что и гражданин Черногории. При этом порядок наследования, история прав собственности и любые ограничения, касающиеся данного объекта недвижимости, подлежат индивидуальной проверке.

Право иностранных граждан на владение недвижимостью, разрешение на застройку и право на строительство — это три отдельных вопроса. Положительный ответ на один из них не означает автоматического решения двух остальных.

С самого начала стоит уточнить один важный практический момент: устное или письменное описание участка продавцом — “земля под застройку”, “участок под виллу”, “урбанизированный участок” — является коммерческой, а не юридической классификацией. Отправной точкой при любой покупке земельного участка является запрос кадастровой справки, известной в Черногории как Список недвижимости, а также определение категории регистрации до принятия каких-либо коммерческих обязательств.

Более подробную информацию о том, как осуществляются сделки с недвижимостью в Черногории, см. Как купить недвижимость в Черногории.

---

Типы земельных участков и ограничения на право собственности

Ограничения на владение иностранцами в основном закреплены в статье 415 Закона Черногории о Закон о праве собственности и других имущественных правах (Закон о имущественных правоотношениях). Данное положение основано на подходе, исходящем из перечня запрещенных категорий: иностранные граждане могут приобретать недвижимость, если она не относится к одной из категорий, на которые законодательством или иным применимым нормативным актом налагаются конкретные ограничения.

В приведенной ниже таблице представлена краткая сводка основных категорий земельных участков и объектов недвижимости, с которыми сталкиваются иностранные покупатели в Черногории. Она предназначена для ориентации и не является окончательным юридическим определением статуса какого-либо конкретного участка. Каждую запись следует сверять с актуальными кадастровыми данными и применимым законодательством в отношении конкретного участка.

Земельный участок или тип недвижимости	Может ли иностранное физическое лицо, как правило, приобрести его напрямую?	Что необходимо проверить
Городской участок под застройку с утвержденным планом	Как правило, доступно для прямого приобретения, поскольку земельные участки под застройку не входят в категории, запрещенные в соответствии со статьей 415, при условии, что данный участок не относится к какой-либо другой категории, подпадающей под ограничения	Кадастровая классификация, документ о планировке, строительные параметры, подъездные пути, инженерные коммуникации, действующие законодательные ограничения
Участок с зарегистрированным жилым домом	Часто доступно, но зависит от категории земельного участка, статуса здания, площади и регистрации	Право собственности, обременения, кадастровая категория земельного участка, регистрация и легализация здания, действующие ограничения
Незастроенный участок под жилищное строительство в зоне планирования	Требует проведения полной комплексной проверки; не предоставляется автоматически всем иностранным покупателям	Утвержденный документ по планированию, границы городского участка, допустимые параметры, подъездные пути, кадастровая категория
Сельскохозяйственные земли	В целом ограничено; в соответствии с законодательным исключением иностранное физическое лицо может приобрести участок площадью до 5 000 м² вместе с жилым домом, расположенным на этом участке	Текущая кадастровая категория, площадь земельного участка, наличие и статус регистрации жилого здания, применимое законодательство, необходимость юридической консультации
Леса и лесные угодья	Действуют ограничения; в отношении участков площадью до 5 000 м² с жилым зданием может применяться предусмотренное законодательством исключение, аналогичное тому, которое действует в отношении сельскохозяйственных земель	Категория, статус охраны, применимое лесное законодательство, требуется индивидуальная юридическая консультация
Участок многофункционального назначения	Зависит от пропорций, доминирующей классификации и назначения	Какие категории существуют, преобладающее использование, что разрешено согласно планировке, действующие ограничения
Земельные участки, связанные с природными ресурсами, территориями общественного пользования или объектами культурного наследия, имеющими особое значение	Независимо от личности покупателя могут действовать существенные ограничения — речь идет об ограничениях, связанных с правом собственности, а не только с застройкой	Тип применимого ограничения: относится ли оно к приобретению или использованию; требуется ли юридическая консультация
Земли приграничной зоны	Может потребоваться специальное разрешение; необходимо уточнить применимые нормы в соответствии с действующим законодательством	Применимые положения, расстояние от сухопутной границы, особые требования к разрешениям
Недвижимость на острове	С учетом особых правил	Применимые ограничения, зоны общественного значения, необходимость получения юридической консультации
Земельный участок с неясной или устаревшей кадастровой классификацией	Оценка невозможна до уточнения классификации	Текущая кадастровая категория, ведётся ли процедура переклассификации, требуется ли юридическая консультация

Исключение, касающееся участков площадью 5 000 м², следует толковать узко. Как правило, должны быть одновременно выполнены три условия: общая площадь земельного участка не должна превышать 5 000 м², на участке должно находиться жилое здание, и сделка должна предусматривать передачу земельного участка вместе с этим жилым зданием. Небольшой сельскохозяйственный участок без жилого здания не подпадает под это исключение только по той причине, что его площадь не превышает установленный порог.

Записи по категориям в этой таблице отражают официальную юридическую классификацию, зафиксированную в кадастре, а не фактическое состояние земельного участка или его описание продавцом. Участок может выглядеть как явно предназначенный под застройку, но при этом по-прежнему иметь статус сельскохозяйственного или лесного участка. Аналогичным образом, документ о градостроительном планировании может разрешать определённую застройку на участке, но это не решает вопрос о том, может ли иностранное физическое лицо приобрести данный участок напрямую в соответствии с действующим законодательством о праве собственности.

Решение о продолжении работы должно основываться на документации, а не на маркетинговом описании. Продавец, рекламирующий участок как подходящий для строительства виллы, делает коммерческое заявление. Кадастровая запись отражает правовой статус. Иногда эти два аспекта совпадают, а иногда — нет.

Конкретный пример: продавец выставляет на продажу участок, позиционируя его как “участок под виллу с видом на море” с большой площадью. При проверке выясняется, что согласно кадастровым данным этот участок зарегистрирован как фруктовый сад или пастбище. Планировочный документ для данного района может разрешать некоторое строительство на земельных участках в этой зоне, однако классификация может отнести участок к категории, на которую налагаются ограничения в отношении прямого приобретения иностранцами. Кроме того, разрешённая площадь застройки, предусмотренная планировочным документом, может быть значительно меньше, чем предполагает общая площадь участка. Обе эти проблемы необходимо решить до начала переговоров о цене.

---

Существует ли общий предел на владение земельными участками?

Законодательство Черногории не устанавливает единого максимального предела площади, которую иностранец может владеть в совокупности по всем разрешенным категориям земельных участков. Часто упоминаемый порог в 5 000 м² не является общим ограничением на право собственности. Речь идет об узком исключении, касающемся определенных сделок с сельскохозяйственными, лесными и лесопользовательскими землями, при которых жилое здание передается вместе с земельным участком.

В случае земельных участков под застройку решающими вопросами, как правило, являются следующие: относится ли данный участок к категории, на которую распространяется запрет; допускается ли его прямое приобретение конкретным покупателем; и соответствуют ли кадастровые и планировочные документы предполагаемому виду использования. Поэтому покупателю не следует применять показатель в 5 000 м² к обычному участку под застройку.

---

Статус в кадастре и планировании

Понимание разницы между кадастровыми данными и градостроительным статусом земельного участка является одним из наиболее важных с практической точки зрения различий при покупке земли в Черногории. Многие покупатели рассматривают эти вопросы как одно целое, однако это не так.

Кадастровый реестр

Сайт Список недвижимости (кадастровая карточка) — это официальный документ, в котором фиксируется правовой статус земельного участка в кадастре. Его ведёт Управление недвижимостью Черногории, государственный орган, ответственный за ведение кадастрового учета и регистрацию прав собственности. Официальные инструкции по получению свидетельства о праве собственности или кадастровой выписки публикуются правительством здесь.

Стандартная проверка «Списка неподвижностей» должна включать следующее:

• Зарегистрированный владелец и доля владения
• Кадастровый муниципалитет и номер посылки
• Площадь участка как зафиксировано
• Категория зарегистрированных земельных участков (земля под застройку, сельскохозяйственные угодья, леса и т. д.)
• Зарегистрированные здания или сооружения о посылке и её статусе
• Ипотечные кредиты и финансовые расходы
• Ограничения права собственности и обязательства
• Претензии третьих лиц или спорные права собственности
• Сервитуты — зарегистрированные права прохода или иные права, принадлежащие соседним собственникам или коммунальным предприятиям
• Ограничения при использовании или передаче
• Аннотации с указанием находящихся на рассмотрении судебных дел, заявлений о регистрации или административных мер

Онлайн-портал кадастра позволяет проводить предварительную проверку, но Для принятия каких-либо решений следует использовать официальную выписку, полученную непосредственно в Управлении по недвижимости или через лицензированного специалиста. Поиск в Интернете — это лишь отправная точка, а не замена официальной процедуры комплексной проверки.

Документы по планированию

Кадастровая запись содержит информацию о том, кому принадлежит земельный участок и в какой категории он зарегистрирован. Сама по себе она не дает ответа на вопрос, что можно на нем построить или разрешено ли вообще какое-либо строительство. Ответ на этот вопрос дают действующие документы по градостроительству.

С марта 2025 года вопросы территориального планирования и строительства в Черногории регулируются отдельными законодательными актами: Законом о территориальном планировании и Законом о строительстве зданий. Эти два закона заменили прежний сводный закон. Поэтому применимый документ по планированию, компетентный орган и процедура получения разрешения должны проверяться в соответствии с действующим законодательством. Любая ссылка на сводный закон, действовавший до 2025 года, должна рассматриваться как исторический контекст, а не как действующая процедура.

Основные понятия в сфере планирования, которые покупатели часто путают:

• Кадастровый участок: земельный участок, зарегистрированный в кадастре, имеющий собственный номер участка и площадь.
• Городской участок: единица земельного участка, определённая в документе градостроительного планирования для целей застройки. Городской участок может соответствовать одному кадастровому участку, а может состоять из нескольких кадастровых участков или из объединенных частей различных участков.
• Категория землепользования: целевое назначение земельного участка, предусмотренное в документе о градостроительстве — жилое, коммерческое, смешанное, зеленые зоны, коридор инфраструктуры и т. д.
• Городские и технические условия: официальные параметры застройки, установленные компетентным органом по градостроительству для конкретного городского участка, в которых, как правило, указываются допустимое назначение, максимальная площадь застройки, общая площадь застройки, количество этажей, высота здания, отступы от границ участка, требования к парковкам и условия подъезда.
• Индекс строительства: отношение разрешённой общей площади здания к площади городского участка.
• Индекс площади (охвата): отношение максимальной площади застройки первого этажа к площади городского участка.

Ни в коем случае не оценивайте земельный участок исключительно по его общей площади в квадратных метрах. Более значимым показателем может быть площадь, разрешенная для застройки, разрешенная общая площадь застройки или фактическая доля покупателя в городском земельном участке.

Параметры планирования, как правило, определяются с учетом соответствующего городского участка или единицы планирования, однако их применимость к конкретному кадастровому участку необходимо подтвердить на основании действующей документации по планированию. Практический пример: кадастровый участок площадью 1 200 квадратных метров находится в пределах утвержденной зоны планирования. В документе о планировании право на застройку закреплено за городским участком, который включает не только данный участок, но и прилегающий участок, принадлежащий другому собственнику. На долю покупателя в городском участке может приходиться лишь часть имеющихся прав на застройку, и эти права может быть сложно реализовать самостоятельно без согласия соседнего собственника. Ничего из этого не видно, если ориентироваться исключительно на кадастровый план участка.

Именно поэтому тщательная проверка документов по планированию — а не только кадастровой записи — является неотъемлемой частью комплексной проверки земельного участка в Черногории.

---

Можно ли вести строительство на этом участке?

Само по себе владение земельным участком в Черногории не дает права на застройку этого участка. Право на строительство — это отдельный вопрос, который определяется документами по градостроительству, применимыми к конкретному участку, действующим градостроительным назначением и официальной процедурой получения разрешений. В соответствии с нормативной базой в области строительства, действующей с марта 2025 года, разрешение на строительство вновь требуется в качестве обязательного административного шага. Компетентный орган, выдающий разрешения, зависит от типа, размера и местоположения планируемого здания; для сооружений площадью до 3 000 м² выдача разрешений, как правило, находится в ведении муниципальных органов, тогда как более крупные или специализированные сооружения могут подпадать под юрисдикцию органов государственного уровня. Покупатели, которые рассматривают права на застройку как автоматическое следствие владения недвижимостью, могут столкнуться со значительными практическими и финансовыми трудностями.

Прежде чем приступить к переговорам о цене, необходимо сверить следующие вопросы с соответствующей проектной документацией по конкретному участку:

1. Существует ли в настоящее время утвержденный документ по планированию, касающийся данного участка?
2. Каково назначение данного земельного участка или городского участка?
3. Каковы границы данного городского участка?
4. Какое назначение разрешено для любого будущего здания?
5. Какова максимально допустимая площадь застройки (коэффициент застройки)?
6. Какова максимально допустимая общая площадь застройки (коэффициент застройки)?
7. Сколько этажей и какая максимальная высота допускаются?
8. Каковы обязательные отступы от границ земельного участка?
9. Какая площадь для парковки или маневрирования требуется?
10. Имеется ли у данного участка официально зарегистрированный подъезд к нему?
11. Каковы условия подключения к электросети, водопроводу и канализации?
12. Существуют ли ограничения, связанные с рельефом местности, геотехническими условиями или сейсмической активностью, которые влияют на возможность строительства?
13. Существуют ли какие-либо ограничения, связанные с прибрежной зоной, зоной охраны культурного наследия или экологическими требованиями?
14. Имеются ли в настоящее время на данном участке какие-либо постройки, должным образом зарегистрированные и оформленные в соответствии с законом?
15. Требуется ли проведение землеустройства, корректировки границ земельных участков или их раздела перед подачей заявления на получение разрешения на строительство?

На черногорском рынке часто возникают несколько конкретных ситуаций, которые заслуживают особого внимания.

Планирующий документ не принят. Участок может находиться в зоне, на которую распространяется только генеральный план территориального развития, без наличия детального муниципального плана застройки. В такой ситуации процедура получения разрешения на строительство является неопределённой и может зависеть от будущих решений в области планирования, которые находятся вне контроля покупателя. Покупателям не следует действовать, исходя из предположения, что детальный план будет утверждён и позволит реализовать их задуманный проект застройки.

Инфраструктурные коридоры. Часть земельного участка может находиться в пределах дорожного коридора, зоны сервитута на прокладку инженерных сетей или зоны общественной инфраструктуры, обозначенных в документе о градостроительстве. Такая часть земельного участка, как правило, не подлежит застройке и впоследствии может подлежать принудительному отчуждению. Таким образом, общая площадь земельного участка не совпадает с площадью, пригодной для застройки.

Уклоны и подпорные стены. Участки, расположенные на склонах — что характерно для прибрежных и горных районов, — зачастую требуют возведения массивных подпорных стен, прежде чем можно будет приступить к строительству. Эти затраты часто недооцениваются и могут сделать участок, казавшийся на первый взгляд доступным, на практике значительно дороже.

Низкая цена за квадратный метр может обернуться значительными расходами, если учесть затраты на подъездные пути, подпорные стены, подключение к инженерным сетям и ограничения, связанные с градостроительным планированием.

Незарегистрированный подъезд к дороге. Видимая тропа, грунтовая дорога или подъездной путь, обозначенные на карте, не являются юридически зарегистрированным правом доступа. Если доступ к земельному участку не зафиксирован в качестве зарегистрированного сервитута в «Списке недвижимости» (List Nepokretnosti) или в качестве выделенной общественной дороги в документах по планированию, у покупателя может отсутствовать четко зарегистрированное и легко реализуемое право доступа. Необходимо проверить правовое положение с помощью кадастровых данных, документов градостроительного планирования, а также любых соответствующих соглашений о сервитуте или судебных решений.

Условия подключения к инженерным сетям. Наличие линии электропередачи, водопровода или канализационной сети в непосредственной близости от земельного участка не гарантирует подключения. Официальные технические условия подключения необходимо получить у соответствующих коммунальных предприятий, и в этих условиях могут быть указаны работы, расходы и процедуры, которые не являются тривиальными.

Несоответствие между городским участком и кадастровым участком. Параметры застройки, указанные в документе о планировании, могут относиться к городскому участку в целом, а не только к кадастровому участку, выставленному на продажу. Если покупатель приобретает лишь часть городского участка, он может столкнуться с тем, что разрешённая общая площадь застройки распределяется между остальными участками, либо что подача самостоятельного заявления на получение разрешения на строительство может быть невозможна или затянута без согласия других собственников участка.

Ищете земельный участок или недвижимость в Черногории? Сообщите компании «The Residence», планируете ли вы приобрести частную виллу, реализовать девелоперский проект, купить недвижимость для сдачи в аренду или сделать долгосрочную инвестицию. Мы подготовим для вас подборку вариантов, соответствующих вашему предпочтительному местоположению, бюджету и целям использования. Запросить подбор недвижимости в Черногории

---

Покупка через компанию в Черногории

Некоторые покупатели рассматривают возможность приобретения земельного участка через недавно созданную черногорскую компанию — как правило, DOO (Društvo sa ograničenom odgovornošću — черногорский аналог общества с ограниченной ответственностью) — либо из-за того, что данная категория земельных участков создает трудности для иностранных физических лиц, либо по другим коммерческим или налоговым причинам.

Как правило, иностранному покупателю не требуется создавать компанию для непосредственного приобретения подходящего под застройку участка. Черногорская компания типа DOO целесообразна в основном в тех случаях, когда категория земельного участка, планируемая коммерческая деятельность или предполагаемая структура собственности делают целесообразным использование корпоративной формы собственности. Ее не следует создавать автоматически до проверки правового статуса земельного участка.

Этот подход иногда представляется как простое решение. Однако он не является ни автоматическим, ни универсальным и сопряжен с определенными обязательствами и рисками, которые покупатели должны полностью осознать, прежде чем приступать к действиям.

Самое важное пояснение: Не следует считать, что черногорская компания DOO автоматически имеет право на приобретение земельного участка лишь на том основании, что она зарегистрирована в Черногории. Возможность приобретения компанией — фактические владельцы или контролирующие лица которой являются иностранными — земельного участка определенной категории, подпадающего под ограничения, зависит от того, как в применимом законодательстве определяется соответствующий покупатель, от структуры собственности и контроля в компании, от конкретной категории земельного участка, а также от любых отраслевых ограничений. Этот вопрос требует получения письменного юридического заключения в отношении конкретного земельного участка и структуры компании до момента учреждения компании или подписания договора.

Организационная структура компании также влечет за собой постоянные обязательства, о которых покупатели должны иметь представление, прежде чем приступать к сделке:

• Регистрация в Центральном реестре и в Налоговом управлении
• Открытие и ведение корпоративного банковского счета
• Обязательства по ведению годовой бухгалтерской отчетности и представлению финансовой отчетности
• Подача деклараций по налогу на прибыль предприятий
• Соблюдение требований по раскрытию информации о бенефициарных владельцах
• Документация о происхождении средств на банковском уровне

Покупатели иногда задумываются о приобретении существующая черногорская компания которая уже владеет земельным участком, а не приобретать землю напрямую. Приобретение акций не является прямой передачей права собственности на соответствующий земельный участок, однако может повлечь за собой отдельные вопросы, связанные с корпоративным правом, налогом на прирост капитала, отчетностью и мерами по борьбе с уклонением от уплаты налогов. Налоговый режим конкретной сделки должен быть подтвержден черногорским налоговым консультантом. Помимо налоговых аспектов, приобретение компании, владеющей земельными участками, требует проведения как имущественной, так и полной корпоративной юридической экспертизы — у компании могут иметься налоговая задолженность, судебные споры, нераскрытые обязательства и проблемы с соблюдением нормативных требований, которые не выявляются при одном лишь кадастровом поиске.

В приведенной ниже таблице представлено общее сравнение схем покупки, доступных иностранным покупателям:

Структура закупок	Возможные преимущества	Дополнительные обязательства	Наиболее подходит для
Иностранное физическое лицо (прямая покупка)	Более простая структура собственности; меньшие текущие расходы	Не допускается приобретение земельных участков ограниченных категорий; требуется стандартная регистрация недвижимости	Земельные участки под застройку, участки под жилищное строительство, готовые объекты недвижимости, в отношении которых по итогам юридической экспертизы подтверждено, что их прямое приобретение разрешено
Недавно созданная черногорская компания DOO	Данный вариант может быть рассмотрен в тех случаях, когда действующее законодательство разрешает приобретение через юридическое лицо Черногории, при условии проверки структуры собственности компании и категории земельного участка	Текущие обязательства по бухгалтерскому учету, подаче отчетности и уплате налогов; проверка источников финансирования; расходы на ведение деятельности компании; необходимость получения юридического заключения перед началом работы	В тех случаях, когда индивидуальное приобретение невозможно и оправдано создание структуры для долгосрочного владения; это не является универсальным решением
Приобретение действующей компании	Приобретение акций не влечет за собой прямой переход права собственности; может подходить для определенных инвестиционных структур	Требуется проведение полной комплексной проверки компании и объекта недвижимости; компания принимает на себя все обязательства компании; необходимо уточнить отдельные налоговые последствия	Подходит только в том случае, если покупатель проводит комплексную проверку как объекта недвижимости, так и компании в целом и имеет полное представление об исторических обязательствах компании
Долгосрочная аренда или договорная структура	Может предоставлять альтернативное право пользования в соответствии с действующим законодательством и условиями договора	Ограниченная гарантия права владения; не равнозначно праву собственности; зависит от контрагента	Использование в сельском хозяйстве или в сельской местности, где действуют ограничения на приобретение; с учетом юридической консультации относительно возможности принудительного исполнения и применимых сроков действия

Может ли иностранец профинансировать покупку земельного участка?

Получить финансирование на приобретение незастроенного участка может оказаться сложнее, чем на готовый и зарегистрированный жилой объект. Банк может оценить статус проживания покупателя, его доходы, кредитную историю, источники финансирования, кадастровый статус земельного участка, его ликвидность, а также наличие разрешения на строительство или проекта застройки.

Покупателям не следует полагать, что ипотечный кредит будет предоставлен только потому, что земельный участок можно приобрести на законных основаниях. Прежде чем вносить залог, необходимо получить письменное подтверждение предварительных требований банка и уточнить, потребуется ли дополнительное обеспечение, более высокий собственный вклад или готовый проект.

---

Контрольный список для проведения комплексной проверки земельного участка

В данном разделе изложены практические проверки, которые следует провести до внесения любого задатка или принятия каких-либо договорных обязательств. Более подробный обзор процесса комплексной проверки объектов недвижимости в Черногории представлен в разделе «Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории».

Не вносите бронировательный взнос, аванс или «капара», пока не будут в письменной форме проверены право собственности, статус планировки, законность доступа, а также последствия невыполнения обязательств.

Проверить	Документ или доказательство	Почему это важно	Красный флаг
Личность и полномочия продавца	Паспорт или удостоверение личности; в случае юридического лица — документы о регистрации и разрешения	Уточняет, кто имеет право на подпись	Нежелание предоставить информацию; несоответствие между зарегистрированным владельцем и лицом, подписавшим документ
Зарегистрированное право собственности	Текущий список неподвижностей	Подтверждает право собственности	Владелец отличается от продавца; устаревшая выписка
Совладение и любые права, связанные с браком или совместной собственностью	Перечень недвижимого имущества; документы, касающиеся режима имущественных отношений супругов продавца, если это предусмотрено законом	Права на совместное владение имуществом или претензии в отношении супружеского имущества могут повлиять на сделку	Неуказанные совладельцы; отсутствие согласия
Кадастровый участок и границы	Кадастровый план; схема земельного участка	Определяет, что именно продается	Расхождение между заявленной и зарегистрированной площадью
Геодезические и пограничные знаки	Геодезические изыскания, проводимые лицензированным геодезистом	Подтверждает физические границы на местности	Необозначенные или спорные границы
Ипотечные кредиты и финансовые расходы	Список недвижимости	Зарегистрированные ипотеки и другие вещные обременения могут оставаться в силе в отношении объекта недвижимости, если они не будут должным образом погашены и исключены из кадастра в рамках оформления сделки	Любые нераскрытые сборы; сборы, погашение которых не было согласовано на момент закрытия сделки
Судебные разбирательства и иски о возмещении ущерба	Поиск по судебным документам; запись в «Списке недвижимости»	Действующие иски могут повлиять на право собственности	Аннотации, указывающие на судебные разбирательства
Законные или договорные права преимущественной покупки	Применимо к совладельцам, сделкам с сельскохозяйственными земельными участками или конкретным договорным условиям	Несоблюдение применимых прав преимущественной покупки может привести к оспариванию сделки или предъявлению исков в судебном порядке	Права, не указанные или о которых не было сообщено до заключения договора
Зарегистрированные сервитуты	Список недвижимости	Права на земельный участок, влияющие на его использование или стоимость	Сервитуты на пользование или проход, о которых покупателю не известно
Законный подъезд к дороге	Кадастровый план; документ о планировании; зарегистрированное сервитутное право	Отсутствие зарегистрированного права доступа может означать отсутствие права прохода, подлежащего принудительному исполнению	Доступ виден на местности или на карте, но не зарегистрирован
Кадастровая классификация земельных участков	Список недвижимости	Определяет, подпадает ли покупка недвижимости иностранцами под какие-либо ограничения, включая исключение в размере 5 000 м² для сельскохозяйственных и лесных земель с жилым зданием	Сельскохозяйственная, лесная или неопределённая классификация без юридической консультации
Текущее целевое назначение	Утвержденный документ по планированию; компетентный орган по планированию	Определяет, что можно построить	План не утвержден; участок находится в зоне, не предназначенной для застройки
Состав городских участков	Проектный документ	Определяет права на застройку и порядок их распределения	Городской участок включает в себя земельные участки других собственников
Допустимые строительные параметры	Условия застройки и технические требования, установленные компетентным органом по планированию	Определяет, какое по размеру и типу здание можно построить	Параметры значительно ниже ожиданий покупателя
Условия подключения к инженерным сетям	Технические условия, предъявляемые поставщиками электроэнергии, воды и услуг водоотведения	Подтверждает, возможно ли подключение и какова его стоимость	Связь недоступна; стоимость слишком высока
Объекты присутствуют, но не зарегистрированы	Визуальный осмотр; Перечень недвижимого имущества	Незарегистрированные постройки могут повлиять на получение разрешений и продажу в будущем	Здание, видимое на месте, но отсутствующее в документах
Статус легализации	Муниципальные архивы; Список недвижимости	Незаконные постройки могут повлиять на получение разрешений в будущем и на продажу	Процедура легализации не завершена
Ограничения, связанные с охраняемыми зонами или территориями особого значения	План территориального развития; действующее законодательство в области охраны окружающей среды или культурного наследия	Может запрещать или значительно ограничивать застройку — обратите внимание, что речь идет об ограничениях на использование и застройку, которые отличаются от ограничений на приобретение	Земельный участок в прибрежной зоне, природном парке или на территории, имеющей историко-культурное значение
Налоговая задолженность и коммунальные сборы	Подтверждение от соответствующего налогового органа или муниципалитета — порядок его получения должен быть уточнен у местного юриста	Непогашенные долги могут повлечь за собой установление обременений на земельный участок	Отсутствие письменного подтверждения со стороны органов власти
Источник права собственности	Предыдущий владелец; документы о праве наследования; история покупок	Нарушения в цепочке прав собственности могут привести к возникновению претензий в будущем	Пробел в истории владения
Доверенность	Нотариально заверенная доверенность с соответствующим заверением; перевод на черногорский язык	Подтверждает полномочия представителя на подписание; требования к заверению зависят от страны оформления документа и действующих международных договоров — может потребоваться апостиль, консульская легализация или иная форма заверения	Отсутствующая или ненадлежащим образом заверенная доверенность
Полномочия компании (если продавцом является компания)	Устав; протоколы заседаний совета директоров; полномочия на подписание документов	Подтверждает, что лицо, подписавшее документ, уполномочено на это	Подписание документа без надлежащих корпоративных полномочий
Расхождение между заявленной и зарегистрированной площадью	Кадастровая запись и данные продавца	Покупатели иногда платят за больший участок земли, чем тот, который фактически зарегистрирован	Значительная разница между заявленной и кадастровой площадью

К специалистам, участвующим в проведении комплексной проверки земельных участков, обычно относятся:

Профессиональный	Основные обязанности	Когда следует привлекать их к участию
Независимый юрист по вопросам недвижимости	Право собственности, ограничения, обременения, договоры и структура сделки	Перед оформлением бронирования или заключением предварительного соглашения
Дипломированный геодезист	Идентификационные данные участка, границы, площадь и физический доступ	Прежде чем подтвердить, что проверяемый участок соответствует кадастровому участку
Архитектор или градостроитель	Статус планирования, городской участок, разрешённое использование и параметры застройки	Прежде чем согласовать цену покупки
Инженер-строитель или инженер-геотехник	Уклон, грунт, подпорные сооружения и техническая осуществимость	Для участков, расположенных на склонах, в прибрежной зоне или имеющих сложные инженерно-геологические условия
Налоговый консультант или бухгалтер	Налог на передачу собственности, НДС и последствия для компании	Прежде чем выбрать между частной и корпоративной формой собственности
Присяжный судебный переводчик	Устный перевод с сертификацией при проведении нотариальных или административных процедур	В случаях, когда покупатель не может в полной мере понять используемый официальный язык
Нотариус	Обязательная нотариальная форма, проверка личности и официальное оформление	При заключении договора нотариус не заменяет адвоката покупателя

Агент по недвижимости может координировать этот процесс и собрать предварительную информацию, но Перед тем как покупатель примет на себя обязательства, имеющие юридическую силу, настоятельно рекомендуется провести независимую юридическую, планировочную и техническую экспертизу.

Документы, которые необходимо запросить перед внесением залога

Прежде чем вносить плату за бронирование, аванс или «капара», обязательно запросите как минимум:

• Актуальный список неподвижностей
• Кадастровый план с указанием участка и подъездного пути
• Действующий документ по планированию
• Городские и технические условия (при наличии)
• Документы, подтверждающие личность продавца и его полномочия на продажу
• Документы, касающиеся любой зарегистрированной ипотеки или её планируемого снятия
• Доказательства наличия зарегистрированного сервитута или подъезда к общественной дороге
• Условия подключения к инженерным сетям
• Документация по каждому существующему сооружению на участке
• Документы компании и документы, подписанные продавцом, если он является юридическим лицом

Получение этих документов не означает завершения процедуры комплексной проверки. Перед тем как условия оплаты станут обязательными к исполнению, их должны проверить соответствующие независимые специалисты.

Не уверены, какие земельные участки соответствуют вашим строительным планам и правовому статусу? Заполните анкету по выбору недвижимости от The Residence, чтобы получить индивидуальный список подходящих объектов: Начните тест по выбору недвижимости

---

Пошаговая инструкция по оформлению покупки

Описанный ниже процесс представляет собой типичную последовательность действий для иностранного покупателя, приобретающего земельный участок под застройку в Черногории. Конкретные сделки могут различаться в зависимости от продавца, муниципалитета, категории земельного участка, гражданства покупателя и выбранной схемы покупки.

1. Определите целевое назначение. Чётко определите, предназначен ли участок для строительства частного дома, небольшого жилого комплекса, долгосрочных инвестиций в землю или для иных целей. От этого зависит, какие категории земельных участков будут актуальны и какие параметры планирования потребуются.
2. Составить короткий список подходящих муниципалитетов и участков. Различные регионы Черногории — побережье, центральная часть и север — отличаются друг от друга с точки зрения условий планирования, уровня цен и состояния инфраструктуры.
3. Запросите кадастровую справку и документацию по планированию. Перед посещением объекта или началом переговоров о цене необходимо получить актуальный «Список объектов недвижимости» и определить применимый документ о градостроительном планировании.
   На данном этапе убедитесь, что лицо, предлагающее земельный участок к продаже, является либо зарегистрированным собственником, либо обладает документально подтвержденными полномочиями действовать от имени собственника. Если продавцом является компания, получите актуальную выписку из реестра и проверьте лицо, уполномоченное на подписание документов. Если собственниками участка являются несколько лиц, перед обсуждением вопроса о внесении задатка выясните, будут ли все необходимые собственники участвовать в сделке.
4. Провести предварительную юридическую и планировочную экспертизу. Юрист изучает кадастровую документацию; архитектор или специалист по градостроительству проверяет, существует ли утвержденный документ о планировке и что он разрешает в соответствии с нормативной базой, действующей с марта 2025 года.
5. Осмотрите участок вместе с соответствующими специалистами. В ходе визуального осмотра должны присутствовать лицензированный геодезист для подтверждения границ и подъездных путей, а также архитектор для оценки практической осуществимости строительства.
6. Подтвердите структуру покупки. Определите, будет ли сделка по приобретению осуществляться от имени иностранного физического лица или через черногорскую компанию, исходя из юридических и налоговых рекомендаций, учитывающих особенности данного земельного участка и ситуацию покупателя.
7. Согласовать коммерческие условия. Цена, график платежей и любые условия должны быть согласованы до подписания официального договора.
8. Обсудить условия бронирования или заключить предварительное соглашение. В предварительном соглашении (преддоговоре) обычно фиксируются согласованные условия и может предусматриваться внесение аванса. Платежи в рамках соглашений о бронировании или предварительных соглашений могут оформляться в виде «капара», аванса или иного договорного платежа. Возможность возврата денежных средств и последствия отказа от сделки зависят от формулировок договора, причины, по которой сделка не была завершена, а также от применимого законодательства. Покупателю не следует перечислять денежные средства до тех пор, пока эти последствия не будут рассмотрены в письменной форме независимым юристом.
9. Провести всестороннюю комплексную проверку. Все пункты из приведенного выше контрольного списка должны быть выполнены до заключения окончательного договора.
10. Подготовить окончательный договор купли-продажи. Как правило, договор составляется юристом и проверяется перед нотариальным заверением.
11. При необходимости обеспечить услуги сертифицированного судебного переводчика. В случае, если одна из сторон или обе стороны нуждаются в переводе, для проведения нотариального оформления привлекается присяжный судебный переводчик.
12. Подпишите документ в присутствии черногорского нотариуса. Для совершения сделок с недвижимостью в Черногории требуется нотариальное заверение в установленной форме. Нотариус проверяет личность сторон и соблюдение формальных требований договора, однако его услуги не заменяют независимую юридическую экспертизу.
13. Переводите средства через официальный банковский канал. Перечисление средств должно осуществляться таким образом, чтобы обеспечить четкую документальную отслеживаемость и соблюдение требований в отношении происхождения средств.
14. Подайте заявление о регистрации права собственности. После завершения работ подается заявление о регистрации нового владельца в кадастре.
15. Уплатите применимые налоги и сборы. Налог на передачу права собственности на недвижимость или НДС (если применимо), а также нотариальные, регистрационные и профессиональные сборы.
16. Получите обновленное подтверждение регистрации. Новый список недвижимости, подтверждающий, что покупатель является зарегистрированным владельцем.
17. Приступайте к проектным работам и оформлению разрешений только после подтверждения плана реализации проекта. Прежде чем заказывать архитектурные проекты или подавать заявку на получение разрешения на строительство в соответствии с действующим законодательством, необходимо получить официальные градостроительные и технические условия от компетентного органа по планированию.

Для покупателей, которые не могут находиться в Черногории на протяжении всего процесса, сделка может быть заключена через должным образом уполномоченного представителя на основании доверенность. Доверенность, оформленная за рубежом, должна соответствовать формальным требованиям Черногории и, как правило, требует официального перевода. В зависимости от страны оформления и действующих международных договоров может потребоваться апостиль, консульская легализация или же никакой дополнительной легализации не потребуется. Прежде чем полагаться на доверенность, уточните конкретные требования у своего юриста. Дополнительные практические рекомендации можно найти на сайте купить недвижимость в Черногории дистанционно.

---

Расходы, налоги и сроки

В приведенной ниже таблице представлены основные категории расходов, связанных с покупкой земельного участка в Черногории. В таблице приведены основные категории расходов и налоговые правила, доступные для общественности по состоянию на июль 2026 года. Налоговый режим зависит от продавца, правового статуса земельного участка, структуры сделки и налогооблагаемой стоимости, принятой органами власти, поэтому покупателям следует получить письменный расчет до подписания договора.

Подробную информацию о применимых налогах см. в Налоги на недвижимость в Черногории.

Налоговые ставки указаны в тех случаях, когда их можно подтвердить на основании актуальных общедоступных источников. Гонорары специалистов и административные расходы варьируются в зависимости от поставщика услуг, стоимости сделки, сложности земельного участка и объема работ. Любые приведенные ниже цифры, не предусмотренные законодательством, носят исключительно ориентировочный характер и должны быть подтверждены в письменной форме до того, как покупатель примет решение о заключении сделки.

Статья расходов	Когда это применимо	Ставка или ориентировочная стоимость	Что необходимо проверить
Покупная цена	По завершении	Согласовано сторонами	Соответствует кадастровой площади; отражает фактическую планировочную стоимость
Налог на передачу права собственности на недвижимость	Применяется в случаях, когда приобретение не облагается НДС; как правило, применяется к большинству сделок с частными продавцами	До 150 000 евро: 3%. От 150 000,01 евро до 500 000 евро: 4 500 евро плюс 5% от суммы, превышающей 150 000 евро. Свыше 500 000 евро: 22 000 евро плюс 6% от суммы, превышающей 500 000 евро.	Уточните действующую ставку, налогооблагаемую стоимость и наличие каких-либо льгот. См. расчетный пример на сумму 250 000 евро, приведенный под таблицей.
НДС	Может применяться в тех случаях, когда поставка подпадает под действие Закона о НДС. Сама по себе регистрация продавца в качестве плательщика НДС не определяет порядок налогообложения.	Стандартная ставка: 21% от налогооблагаемой суммы сделки в случаях, когда применяется НДС.	Уточните, применяется ли НДС или налог на передачу права собственности на недвижимость, соответствуют ли статус земельного участка и разрешения соответствующим условиям в отношении НДС, а также включает ли указанная цена НДС. См. пояснения и переходные правила, приведенные сразу под этой таблицей.
Нотариальные сборы	При подписании	Регулируемый тариф, рассчитанный исходя из суммы сделки; перед подписанием документов попросите нотариуса предоставить письменный расчет. К гонорару нотариуса может быть добавлен НДС.	Заранее получите письменную смету
Сертифицированный судебный переводчик	В случаях, когда требуется перевод у нотариуса	Стоимость устного перевода часто указывается в размере примерно 50 евро в час; письменный перевод, как правило, оплачивается отдельно. Цены приведены исключительно в качестве ориентира.	Требуется для лиц, не владеющих черногорским языком, в ходе нотариальных процедур
Независимый юрист	На протяжении всего процесса комплексной проверки и сделки	Фиксированная плата или почасовая ставка в зависимости от объема комплексной проверки и сопровождения сделки; запросите письменное ценовое предложение.	Объем работ; независимость от продавца
Лицензированный геодезист	В ходе комплексной проверки и осмотра объекта	Фиксированная стоимость рассчитывается с учетом размера посылки, местоположения, имеющихся данных и необходимого объема обследования.	Включена ли межевая съемка
Экспертиза архитектора или градостроителя	В ходе комплексной проверки	Фиксированная стоимость зависит от того, ограничиваются ли работы рассмотрением планов или включают в себя консультации по технико-экономическому обоснованию и проектированию.	Включен ли в стоимость полный анализ проектной документации
Регистрация компании (если применимо)	Если до приобретения используется DOO	Стоимость открытия счета плюс текущие расходы на ведение бухгалтерского учета, подготовку отчетности и обслуживание банковского счета; получите предварительную оценку расходов на первый год и годовую оценку.	Расходы на текущее техническое обслуживание; юридическое заключение о категории земельного участка
Ежегодная бухгалтерская отчетность и подача документов компанией	Продолжается, если используется DOO	Ежегодная плата бухгалтеру	Обязанность, независимо от вида деятельности компании
Сборы за кадастровую регистрацию	При регистрации	Небольшая административная пошлина в соответствии с действующим тарифом; уточните актуальную сумму для конкретной заявки.	Уточните действующий размер сбора в Управлении по недвижимости
Ежегодный налог на недвижимость	Каждый год владения	Как правило, 0,25%–1% от оценочной рыночной стоимости в год, с учетом муниципальных норм и категории недвижимости.	Ставка зависит от муниципалитета и типа недвижимости
Инфраструктура и подключение к инженерным сетям	До начала строительства	Точного стандартного диапазона цен нет; стоимость зависит от условий поставщика, расстояния, мощности, доступа и объема необходимых работ.	Перед покупкой ознакомьтесь с техническими условиями и сметой расходов
Подготовка строительной площадки и земляные работы	До начала строительства	Точного стандартного диапазона нет; необходимо получить предварительную инженерную оценку или смету подрядчика с учетом конкретных условий местности.	Для участков, расположенных на склонах, рекомендуется провести геотехническую оценку
Геотехнические изыскания	Перед началом проектирования и получения разрешений	Фиксированный гонорар	В зависимости от проекта и объекта может потребоваться в составе проектной документации; уточните этот вопрос в компетентном органе

Что может не входить в запрашиваемую цену

Указанная в объявлении цена на земельный участок — это лишь одна из составляющих общего бюджета проекта покупателя.

Дополнительные расходы	Почему это может произойти	Что нужно узнать перед покупкой
Налог на передачу собственности или НДС	Это зависит от налогового режима данной сделки	Письменный расчет налога
Правовая и кадастровая экспертиза	Требуется для подтверждения права собственности и наличия ограничений	Объем услуг юриста и предложение по гонорару
Геодезическая съемка	Границы или зоны доступа могут не совпадать с физическим расположением объекта	Предложение геодезиста
Обзор планов	Площадь, указанная в объявлении, может отличаться от площади под застройку	Письменная оценка проекта, подготовленная архитектором
Подключение к инженерным сетям	Наличие инфраструктуры поблизости не гарантирует подключения	Технические условия поставщиков
Права доступа	Возможно, потребуется оформить частную дорогу или сервитут	Кадастровое и юридическое подтверждение
Земляные работы и подпорные стены	Часто встречается на крутых или неровных участках	Предварительная инженерная сметная оценка
Проектирование и разрешения	Право собственности не включает разрешение на строительство	Бюджет предварительного проекта архитектора
Руководство компании	Применяется в случаях, когда используется DOO	Смета на создание и ежегодное обслуживание

Прежде чем сравнивать два участка, рассчитайте предполагаемые затраты на приведение каждого из них в состояние, соответствующее правовым и техническим требованиям для реализации запланированного проекта, а не ограничивайтесь сравнением только их объявленной цены за квадратный метр.

Пример: У участка А запрашиваемая цена ниже, но для его приобретения необходимо заключить соглашение о частном подъезде, построить обширные подпорные стены и подключить новые инженерные сети. Участок Б стоит дороже за квадратный метр, но имеет зарегистрированный подъезд с общественной дороги, утвержденные параметры застройки и подключение к инженерным сетям на границе участка. Общая стоимость застройки участка Б может оказаться ниже, несмотря на то что его заявленная цена за землю выше.

Особое внимание следует уделить вопросам налогообложения строительных участков НДС. С 1 апреля 2026 года продажа земельных участков под застройку, на которые выдано разрешение на строительство, рассматривается как налогооблагаемая операция, если данная сделка подпадает под действие системы НДС. Стандартная ставка НДС в Черногории составляет 21%. Земельные участки без соответствующего разрешения на строительство рассматриваются иначе, а авансовые платежи, произведенные до 1 апреля 2026 года, подпадают под действие переходных положений. Поэтому перед расчетом налоговых затрат покупателю необходимо проверить статус продавца в отношении НДС, наличие разрешения, условия договора и сроки оплаты.

Наглядный пример расчета налога на передачу имущества: если налогооблагаемая стоимость приобретаемого земельного участка составляет 250 000 евро, а сделка облагается налогом на передачу недвижимости, а не НДС, то сумма налога рассчитывается следующим образом: 4 500 евро с первых 150 000 евро плюс 5% от оставшихся 100 000 евро. В результате налог на передачу собственности составляет 9 500 евро. Налоговый орган может установить налогооблагаемую рыночную стоимость, отличающуюся от договорной цены, поэтому данный пример не следует рассматривать как оценку конкретной сделки.

О сроках: Невозможно гарантировать фиксированные сроки оформления прав на землю, регистрации компании, открытия банковского счета или выдачи разрешения на строительство. Сроки зависят от муниципалитета, загруженности Управления по недвижимости и сложности сделки. Покупателям следует учитывать возможные отклонения в сроках и не брать на себя обязательств, зависящих от конкретных административных сроков.

---

Распространенные риски и «красные флажки»

К вопросам, которые могут возникнуть при сделках с недвижимостью в Черногории, относятся следующие. Каждый из них представляет собой аспект, который структурированная комплексная проверка призвана выявить до внесения задатка.

• Опираясь на описание земельного участка, предоставленное продавцом. “Участок под застройку”, “участок в урбанизированной зоне” и “участок под строительство виллы” — это коммерческие термины, не имеющие юридической силы.
• Путаница между урбанизированной территорией и участком, готовым к застройке. Участок, расположенный в застроенной зоне, может не иметь утвержденного документа о планировке, законного подъезда или подключения к инженерным сетям.
• Проверка кадастровых данных, но игнорирование документа о градостроительстве. Эти два вопроса необходимо рассматривать в комплексе.
• При условии, что доступ к дороге обеспечен в соответствии с законодательством. Наличие физического трассы не подтверждает зарегистрированное право прохода или статус общественной дороги.
• Игнорирование совместного владения. Совладельцы, чьи имена не разглашаются, могут заблокировать сделку или затруднить её проведение.
• Приобретение только доли без четкого соглашения о разделе или использовании. Совместное владение без оформленного в письменном виде соглашения о том, какую часть каждый владелец вправе использовать или застраивать, чревато конфликтами в будущем.
• Признание незарегистрированных границ. Если фактические границы на местности не совпадают с кадастровым планом, это может означать, что спор о границах уже возник.
• Неучет рисков, связанных с ипотечными кредитами, претензиями или возмещением ущерба. Зарегистрированные обременения могут оставаться в силе в отношении объекта недвижимости, если они не будут должным образом сняты в рамках завершения сделки.
• Внесение залога до завершения комплексной проверки. Платежи, произведенные в рамках договоров о бронировании, могут быть утрачены при определенных обстоятельствах, в частности, если они явно обозначены как «капара», однако исход зависит от условий договора и причины невыполнения обязательств. Перед переводом средств всегда следует ознакомиться с условиями договора в письменной форме.
• При условии, что подключение к инженерным сетям обойдется недорого. Перед покупкой необходимо ознакомиться с техническими условиями, предъявляемыми поставщиками коммунальных услуг.
• Недооценка затрат на устройство откосов и подпорных стен. Эти факторы могут существенно повлиять на экономическую эффективность участка, расположенного на склоне на побережье или в горах.
• С учетом будущих изменений в планировании. Планировочные документы утверждаются муниципальными органами, и сроки их утверждения непредсказуемы.
• Приобретение через существующую компанию без проведения корпоративной проверки. У компании могут иметься обязательства, которые не выявляются на основании одного лишь кадастрового запроса, и налоговые последствия приобретения акций необходимо подтверждать отдельно.
• Наличие права собственности на недвижимость автоматически предоставляет право на проживание. Связь между приобретением недвижимости и временным проживанием носит условный характер; см. раздел ниже.
• Рассматривать предварительные архитектурные чертежи в качестве официального разрешения. Концептуальный чертеж архитектора не является разрешением на строительство.
• Использование адвоката продавца в качестве единственного консультанта покупателя. Независимое юридическое представительство имеет решающее значение.

Практический пример: Покупатель находит участок площадью 1 500 квадратных метров с видом на море, цена которого в расчете на квадратный метр выглядит привлекательной. При изучении выясняется: право собственности распространяется на долю в более крупном кадастровом участке, а не на отдельный участок; границы городского участка, указанные в документах по планированию, включают соседний участок, принадлежащий третьему лицу; не зарегистрировано сервитута на подъездную дорогу, а имеется лишь тропа, проходящая по земле соседа; кроме того, в градостроительных и технических условиях указана максимальная общая площадь застройки, значительно меньшая, чем предполагал покупатель. Каждый из этих моментов стал бы очевиден при надлежащем изучении «Списка недвижимости» (List Nepokretnosti), кадастрового плана, документа о градостроительном планировании и отчета лицензированного геодезиста — все эти документы следует получить и изучить до внесения задатка.

Более подробную информацию о том, как избежать типичных ошибок, см. в разделе «Ошибки при покупке недвижимости в Черногории».

---

Приобретение земельного участка и проживание

Вопрос о приобретении недвижимости в Черногории — в том числе земельных участков — иногда обсуждается в контексте временного проживания, однако эта связь носит условный характер и не может рассматриваться как автоматическая.

Право собственности на недвижимость и временное проживание регулируются отдельными нормами. Результат может зависеть от зарегистрированного типа и стоимости недвижимости, структуры собственности, а также от иммиграционных правил, действующих на момент подачи заявления. Не следует предполагать, что незастроенный земельный участок будет рассматриваться на тех же условиях, что и готовый и зарегистрированный жилой объект.

Поскольку данный вопрос отдельно рассматривается в разделе «Получение вида на жительство в Черногории на основании владения недвижимостью», покупателям следует воспользоваться этим руководством для ознакомления с действующими пороговыми значениями, правилами оценки, перечнем необходимых документов и переходными положениями.

Общая информация о временном проживании в Черногории публикуется правительством Черногории по адресу gov.me/en/article/temporary-residence. На данной странице приведены категории и общие условия, однако она не является индивидуальной консультацией по вопросам иммиграции и может не отражать последние изменения в законодательстве.

Покупателям, приобретающим земельный участок в расчете на то, что он послужит основанием для подачи заявления на получение вида на жительство, следует перед заключением сделки обратиться за независимой консультацией по вопросам иммиграции к квалифицированному юристу. Правила, регулирующие временное проживание, могут изменяться, и решение по каждому конкретному заявлению зависит от индивидуальных обстоятельств и действующего законодательства.

---

Кому стоит приобрести земельный участок?

Покупка земельных участков в Черногории подходит не каждому покупателю. Готовая недвижимость — будь то вторичное жилье или объект на стадии строительства — может оказаться более практичным выбором для тех, кто хочет с большей уверенностью контролировать сроки, расходы и конечный результат. Приведенные ниже четыре сценария помогут определить, в каких случаях покупка земельного участка может быть целесообразной и что для этого требуется.

Частный дом или вилла. Покупатель желает построить дом по собственному проекту на принадлежащем ему участке. Это сценарий, при котором иностранные покупатели приобретают земельные участки, уже имея четкое представление о проекте и задачах строительства. Для этого требуется участок с утвержденным градостроительным планом, подтвержденными параметрами застройки, законным доступом, возможностью подключения к инженерным сетям и четким порядком получения разрешения на строительство. Процесс рассмотрения градостроительной документации, проектирования и получения разрешений требует дополнительных затрат времени и средств по сравнению с покупкой готового объекта недвижимости. Обзор местности по регионам см. в разделе «Лучшие места для покупки недвижимости в Черногории» — градостроительные условия и доступность инфраструктуры значительно различаются между прибрежными муниципалитетами, центральными районами и севером страны.

Небольшой проект по разработке. Покупатель намеревается построить два или более объекта для продажи или сдачи в аренду. Это усложняет задачу: параметры планировки должны соответствовать запланированному количеству объектов, процесс продажи предполагает дополнительные нормативные процедуры, а финансовый анализ требует детального моделирования затрат и доходов. Перед согласованием цены крайне важно получить юридические и архитектурные заключения на этапе оценки осуществимости проекта.

Долгосрочные инвестиции в земельные участки. Покупатель приобретает земельный участок с намерением удерживать его в собственности и впоследствии продать. Такой подход сопряжен со значительной неопределённостью: условия планирования могут развиваться не так, как ожидалось; владение земельным участком сопряжено с затратами на содержание; а при перепродаже другому иностранному покупателю могут возникнуть те же ограничения, что и при первоначальной покупке. Целесообразность такой стратегии зависит от целей покупателя, затрат и его готовности к риску.

Проект в сфере сельского хозяйства, гостиничного бизнеса или развития сельских районов. Покупатель рассматривает земельные участки для реализации проектов в сфере сельского хозяйства, агротуризма, эко-лоджей или сельского гостеприимства. Такие проекты зачастую связаны с категориями земельных участков, на которые распространяются дополнительные ограничения в отношении прямого приобретения иностранными гражданами, специфические режимы планирования и лицензирования, а также проблемы с инфраструктурой, отличающиеся от тех, которые возникают при жилищном строительстве. Перед заключением любой сделки необходимо получить юридические и планировочные консультации с учетом конкретного типа проекта и его местоположения.

Во всех четырёх сценариях ответ на вопрос, что лучше выбрать — участок или готовый объект недвижимости, — зависит от сроков, бюджета, готовности покупателя к сложностям и возможности воспользоваться услугами квалифицированных специалистов в Черногории.

Не нашли подходящий вариант? Публичный каталог представляет собой лишь часть доступного рынка. Сообщите нам желаемый муниципалитет, бюджет, размер участка и планируемый проект, и компания «The Residence» подготовит для вас индивидуальный подбор вариантов. Запросите индивидуальный список объектов недвижимости в Черногории

---

Основные выводы

• Не все категории земельных участков доступны для приобретения иностранными покупателями напрямую. Сельскохозяйственные земли, леса и некоторые другие категории требуют дополнительного анализа и могут потребовать иной структуры сделки купли-продажи. В соответствии с законодательным исключением иностранное физическое лицо может приобрести до 5 000 м² сельскохозяйственных или лесных земель вместе с жилым домом, расположенным на этих землях.
• Кадастровая классификация и целевое назначение в рамках градостроительного планирования — это разные вещи. Участок, зарегистрированный в кадастре в одной категории, может иметь иное назначение в документах по планированию. Оба варианта необходимо проверять независимо друг от друга.
• Право собственности на земельный участок не означает права на застройку этого участка. Права на застройку определяются действующим документом о градостроительстве, а в соответствии с нормативной базой, действующей с марта 2025 года, требуется разрешение на строительство.
• Право на проезд по дороге необходимо зарегистрировать, а не просто предполагать. Наличие видимой тропы не создает юридически защищенного права прохода.
• Городской участок и кадастровый участок могут не совпадать. Параметры застройки относятся к городскому участку или единице планирования; покупатель может приобретать лишь его часть.
• Осуществление покупок через черногорскую компанию DOO влечет за собой постоянные обязательства и не дает автоматического права на приобретение земельных участков любой категории с ограничениями или на обход ограничений, установленных в рамках планирования. Перед началом процедуры необходимо получить письменное юридическое заключение.
• Не следует производить никаких платежей в рамках бронирования или предварительного соглашения до тех пор, пока независимый юрист не проверит в письменной форме право собственности, кадастровый статус, целевое назначение, доступ к объекту и структуру сделки купли-продажи.
• Настоятельно рекомендуется провести независимую юридическую, планировочную и техническую экспертизу до того, как покупатель примет какое-либо обязательное обязательство.

---

Распространенные мифы о владении землей иностранцами

Миф	Реальность
Иностранцы не могут владеть землей в Черногории	Как правило, иностранцы могут приобретать земельные участки, предназначенные для застройки, однако для отдельных категорий действуют ограничения
Любой участок площадью менее 5 000 м² можно приобрести напрямую	Правило «5 000 м²» представляет собой узкое исключение, согласно которому жилое здание должно передаваться в собственность вместе с сельскохозяйственными или лесными землями
На “урбанизированном участке” можно автоматически вести строительство	Еще предстоит подтвердить целевое назначение участка, градостроительные и технические условия, условия подъезда, а также разрешение на строительство
Наличие видимой дороги свидетельствует о законности проезда	Право доступа должно быть оформлено на основании статуса общественной дороги, зарегистрированного сервитута или иного юридического основания, имеющего юридическую силу
Открытие DOO устраняет все ограничения	Форма собственности компании зависит от категории земельного участка, организационной структуры компании и действующего законодательства
Приобретение земельного участка автоматически дает право на проживание	Право собственности на недвижимость и временное проживание — это отдельные правовые вопросы

Заключительная проверка перед продолжением

Не переходите дальше, пока не сможете ответить “да” на каждый из приведенных ниже вопросов:

• Является ли продавец зарегистрированным владельцем или должным образом уполномоченным представителем?
• Может ли покупатель на законных основаниях приобрести земельный участок данной категории?
• Соответствует ли проверяемый участок земельного участка, указанному в кадастре?
• Является ли «Перечень недостатков» актуальным и приемлемым для юриста покупателя?
• Разрешено ли планируемое строительство в соответствии с действующими документами по градостроительству?
• Были ли параметры городского участка и здания подтверждены в письменной форме?
• Является ли подъездная дорога общественной или ее использование регулируется зарегистрированным правом, подлежащим принудительному исполнению?
• Были ли проверены условия подключения к инженерным сетям?
• Была ли проведена оценка рисков, связанных с уклоном, грунтом и подготовкой площадки?
• Подтвержден ли правильный порядок налогообложения — налог на передачу собственности или НДС?
• Включены ли все дополнительные расходы в бюджет покупателя?
• Указано ли в договоре, что происходит с каждым авансом или «капара», если сделка не состоится?
• Получил ли покупатель независимые консультации по правовым, градостроительным и техническим вопросам?

---

Заключительные рекомендации

Безопасное приобретение земельного участка в Черногории начинается не с вида из окна, площади или запрашиваемой цены, а с последовательной серии проверок: зарегистрированная категория земельного участка и возможность его приобретения иностранцами в соответствии с действующим законодательством, кадастровая запись, действующий документ о градостроительном планировании, допустимые параметры застройки, состояние подъездных дорог, возможность подключения к инженерным сетям и структура сделки, соответствующая конкретной ситуации покупателя.

Кажда правовая проверка проводится независимо. Положительный результат одной проверки не подтверждает результаты остальных. Участок, прошедший проверку на право собственности, может не пройти проверку на соответствие градостроительным нормам. Участок, имеющий утвержденный градостроительный документ, может не иметь зарегистрированного подъезда по дороге. Участок с приемлемыми параметрами может иметь кадастровую классификацию, ограничивающую прямое приобретение иностранными лицами. Компания, созданная для приобретения земли с ограничениями, может не соответствовать требованиям, если это прямо не разрешено действующим законодательством. Строгое соблюдение принципа проверки каждого вопроса отдельно — в письменной форме, с привлечением квалифицированных специалистов — и является тем, что отличает сделку, проходящую гладко, от той, которая затягивается или терпит неудачу после выделения средств.

Надлежащим образом проверенный участок может подойти для строительства частного дома, реализации девелоперского проекта или долгосрочной стратегии удержания активов — в зависимости от целей покупателя, затрат и его готовности к риску. Такой результат зависит от качества комплексной проверки, проведенной до принятия решения о сделке, а не от привлекательности предложения.

Компания «The Residence» сопровождает иностранных покупателей на всех этапах поиска земельных участков, их проверки и профессиональной координации в Черногории. Если вы планируете приобрести земельный участок и хотите понять, какие варианты соответствуют вашим целям использования и правовому статусу, обратитесь в «The Residence», чтобы начать процесс, располагая всей необходимой информацией.