Ausländischer Grundbesitz in Montenegro

Der Erwerb von Grundstücken in Montenegro als Ausländer ist möglich, doch hängt die Antwort von der jeweiligen Grundstückskategorie, der vorgesehenen Nutzung, dem Standort und der Ausgestaltung der Transaktion ab. Es gibt hier keine einfache Ja-oder-Nein-Antwort. Ausländer können im Allgemeinen viele Arten von Immobilien erwerben, vorbehaltlich gesetzlicher Beschränkungen, die je nach Grundstücksart, Lage und in einigen Fällen auch nach der Staatsangehörigkeit des Käufers sowie nach geltenden internationalen Abkommen variieren.

Ausländer können in Montenegro grundsätzlich direkt Bauland erwerben, sofern das Grundstück nicht unter eine der eingeschränkten Kategorien fällt. Der direkte Erwerb durch Ausländer ist bei landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Waldflächen, Inseln, bestimmten Grenzgebieten, natürlichen Ressourcen, Grundstücken für öffentliche Zwecke sowie Kulturgütern von besonderer Bedeutung eingeschränkt. Eine begrenzte Ausnahme kann für bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen gelten, die zusammen mit einem darauf befindlichen Wohngebäude erworben werden.

Der Kauf eines Grundstücks ist wesentlich komplexer als der Kauf einer bezugsfertigen Wohnung. Bei einer bezugsfertigen Immobilie drehen sich die wichtigsten Fragen in der Regel um Eigentumsverhältnisse, Belastungen und den Zustand. Bei einem Grundstück müssen weitere Aspekte geprüft werden, bevor eine Transaktion sinnvoll ist:

• Ob die Grundstückskategorie nach geltendem Recht den direkten Erwerb durch Ausländer zulässt
• Die Katasterklassifizierung und was sie über die Art der eingetragenen Grundstücke aussagt
• Die Flächennutzungsausweisung, die in einem separaten Dokumentenbestand festgehalten ist und festlegt, welche Bebauung gegebenenfalls zulässig ist
• Die zulässigen Bauparameter – Grundfläche, Bruttofläche, Höhe, Abstandsflächen
• Ob die Zufahrt rechtlich eingetragen ist oder lediglich auf einer Karte zu sehen ist
• Ob Versorgungsanschlüsse technisch und verwaltungstechnisch realisierbar sind
• Ob die auf dem Grundstück befindlichen Bauten ordnungsgemäß eingetragen und genehmigt sind
• Ob Dienstbarkeiten, Pfandrechte, Rückgabeansprüche oder Miteigentumsrechte das Eigentumsrecht beeinträchtigen

Das Unterlassen einer dieser Überprüfungen vor der Leistung einer Anzahlung kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen oder dazu, dass man Eigentümer eines Grundstücks wird, das nicht wie beabsichtigt bebaut werden kann.

In diesem Leitfaden werden alle diese Themen ausführlich erläutert. Er behandelt die für ausländische Käufer verfügbaren Grundstückskategorien, die gesetzlichen Beschränkungen und die 5.000-m²-Ausnahme, Kataster- und Planungsprüfungen, Baurechte, den rechtmäßigen Zugang, Versorgungsanschlüsse, Unternehmensbeteiligungen, die Due-Diligence-Prüfung, die Transaktionsschritte, Steuern sowie die praktischen Kosten, die vor Baubeginn anfallen können.

Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten montenegrinischen Rechtsanwalt, Steuerberater, Architekten oder zugelassenen Vermessungsingenieur. Gesetze, kommunale Bebauungspläne und die Verwaltungspraxis ändern sich, und die individuellen Umstände variieren. Die rechtlichen Informationen in diesem Artikel basieren auf öffentlich zugänglichen Quellen vom Juli 2026; Käufer sollten die aktuellen Vorschriften überprüfen, bevor sie sich auf einen bestimmten Punkt verlassen.

Ein Grundstück kann im Kataster einer bestimmten Klassifizierung zugeordnet sein und gleichzeitig gemäß dem geltenden Bebauungsplan eine andere Flächennutzungsausweisung aufweisen. Keines der beiden Dokumente sollte isoliert betrachtet werden: Die Katasterunterlagen geben Auskunft über das Eigentumsrecht und die eingetragene Grundstücksart, während die Planungsunterlagen festlegen, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Bei einer im Kataster als Bauland ausgewiesenen Parzelle müssen vor einer Kaufentscheidung noch die planerische Zweckbestimmung, die zulässigen Parameter und die Erschließung bestätigt werden.

Bevor man davon ausgeht, dass ein Kauf unkompliziert ist, sollten bestimmte Kategorien von Grundstücken besonders berücksichtigt werden:

• Landwirtschaftliche Flächen, wo der direkte Erwerb durch ausländische Investoren gesetzlichen Beschränkungen unterliegt, wobei es nur wenige Ausnahmen gibt
• Wälder und Waldflächen, für die eigene Schutzvorschriften gelten
• Grundstücke in Grenzgebieten, wo möglicherweise zusätzliche Vorschriften gelten – die für die jeweilige Parzelle geltenden Bestimmungen für Grenzgebiete sollten gemäß geltendem Recht überprüft werden
• Inseln, die einer besonderen regulatorischen Behandlung unterliegen
• Grundstücke, die mit natürlichen Ressourcen, öffentlich zugänglichen Flächen oder Kulturgütern von besonderer Bedeutung in Verbindung stehen, wo die Beschränkungen unabhängig davon gelten, wem das Grundstück gehört
• Grundstücke, deren derzeitige katasterrechtliche Einstufung oder planerische Zweckbestimmung der vom Käufer beabsichtigten Nutzung nicht entspricht

Ausländische Beteiligungen im Überblick

Die folgende Tabelle bietet einen vereinfachten Überblick. Jede Parzelle muss dennoch einzeln überprüft werden, da die Katasterklassifizierung, der Planungsstatus und die Lage das Ergebnis beeinflussen können.

Flächenkategorie	Direkter Kauf durch eine ausländische Privatperson
Baugrundstück	Grundsätzlich möglich, vorbehaltlich einer parzellenspezifischen Prüfung
Landwirtschaftliche Flächen	Eingeschränkt
Wald und Waldflächen	Eingeschränkt
Landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fläche bis zu 5.000 m² mit einem Wohngebäude	Kann unter die gesetzliche Ausnahme fallen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind
Inseln	Eingeschränkt
Unter Artikel 415 fallende Flächen im Grenzgebiet	Eingeschränkt
Natürliche Ressourcen und öffentliches Eigentum	Eingeschränkt
Kulturgüter von außergewöhnlicher oder besonderer Bedeutung	Eingeschränkt
Erwerb durch Erbschaft	Möglicherweise zu denselben Bedingungen wie für montenegrinische Staatsbürger

Eine Erbschaft wird anders behandelt als ein gewöhnlicher Kauf. Artikel 415 sieht vor, dass eine ausländische natürliche Person Immobilien durch Erbschaft zu denselben Bedingungen wie ein montenegrinischer Staatsbürger erwerben kann. Das Erbverfahren, die Eigentumsgeschichte und etwaige die Immobilie betreffende Beschränkungen sollten dennoch im Einzelfall geprüft werden.

Ausländischer Eigentumsbesitz, Baugenehmigung und Baurecht sind drei voneinander getrennte Fragen. Eine positive Antwort auf eine dieser Fragen bedeutet nicht automatisch, dass auch die anderen beiden geklärt sind.

Ein praktischer Hinweis, der gleich zu Beginn geklärt werden sollte: Die mündliche oder schriftliche Beschreibung eines Grundstücks durch den Verkäufer – “Baugrundstück”, “Villengrundstück”, “bebautes Grundstück” – ist eine kommerzielle, keine rechtliche Einstufung. Der Ausgangspunkt für jeden Grundstückskauf ist die Anforderung des Katasterauszugs, der in Montenegro als Liste der Unbeweglichkeiten, sowie die Festlegung der Registrierungskategorie, bevor jegliche geschäftliche Verpflichtung eingegangen wird.

Einen umfassenderen Überblick darüber, wie Immobilientransaktionen in Montenegro ablaufen, finden Sie unter So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro.

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Grundstücksarten und Eigentumsbeschränkungen

Beschränkungen für ausländische Beteiligungen sind in erster Linie in Artikel 415 des montenegrinischen Gesetz über das Eigentum und sonstige Vermögensrechte (Gesetz über eigentumsrechtliche Beziehungen). Die Bestimmung folgt dem Ansatz der verbotenen Kategorien: Ausländische Personen dürfen Immobilien erwerben, sofern die Immobilie nicht unter eine der Kategorien fällt, die durch Gesetz oder eine andere anwendbare Vorschrift ausdrücklich beschränkt sind.

Die nachstehende Tabelle bietet einen praktischen Überblick über gängige Grundstücks- und Immobilienkategorien, mit denen ausländische Käufer in Montenegro konfrontiert sind. Sie dient lediglich der Orientierung und stellt keine verbindliche rechtliche Einstufung einzelner Grundstücke dar. Jeder Eintrag sollte anhand des aktuellen Katasterauszugs und der für das jeweilige Grundstück geltenden Rechtsvorschriften überprüft werden.

Grundstück oder Art der Immobilie	Kann eine ausländische Privatperson es in der Regel direkt kaufen?	Was muss überprüft werden?
Baugrundstück in städtischem Gebiet mit genehmigtem Bebauungsplan	Im Allgemeinen für den direkten Erwerb verfügbar, da Bauland nicht zu den gemäß Artikel 415 verbotenen Kategorien gehört, sofern die Parzelle nicht unter eine andere eingeschränkte Kategorie fällt	Katasterklassifizierung, Planungsunterlagen, Bauparameter, Zufahrt, Versorgungsanschlüsse, geltende gesetzliche Auflagen
Grundstück mit einem eingetragenen Wohngebäude	Oft zugänglich, hängt jedoch von der Grundstückskategorie, dem Gebäudezustand, der Fläche und der Eintragung ab	Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Katasterkategorie des Grundstücks, Eintragung und Baugenehmigung, geltende Auflagen
Unbebautes Wohnbaugrundstück innerhalb eines Planungsgebiets	Erfordert eine umfassende Due-Diligence-Prüfung; steht nicht automatisch allen ausländischen Käufern zur Verfügung	Genehmigtes Planungsdokument, Grundstücksgrenzen, zulässige Parameter, Zufahrt, Katasterklasse
Landwirtschaftliche Flächen	Grundsätzlich beschränkt; eine gesetzliche Ausnahmeregelung kann es einer ausländischen Person ermöglichen, bis zu 5.000 m² zusammen mit einem auf diesem Grundstück befindlichen Wohngebäude zu erwerben	Aktuelle Katasterklasse, Fläche der Parzelle, Vorhandensein und Eintragungsstatus eines Wohngebäudes, anwendbares Recht, Rechtsberatung erforderlich
Wald und Waldflächen	Es gelten Einschränkungen; für Flächen von bis zu 5.000 m² mit einem Wohngebäude kann eine gesetzliche Ausnahme gelten, die der für landwirtschaftliche Flächen entspricht.	Kategorie, Schutzstatus, geltendes Forstrecht, individuelle Rechtsberatung erforderlich
Gemischt genutztes Grundstück	Hängt von den Anteilen, der vorherrschenden Klassifizierung und der Bezeichnung ab	Welche Kategorien gibt es, vorherrschende Nutzung, was ist baurechtlich zulässig, geltende Einschränkungen
Grundstücke, die mit natürlichen Ressourcen, öffentlich zugänglichen Flächen oder Kulturgütern von besonderer Bedeutung in Verbindung stehen	Unabhängig vom Käufer können erhebliche Einschränkungen gelten – dabei handelt es sich um Eigentumsbeschränkungen, nicht nur um Bebauungsbeschränkungen.	Art der geltenden Beschränkung, ob sie sich auf den Erwerb oder die Nutzung bezieht, Rechtsberatung erforderlich
Grenzgebiet	Möglicherweise ist eine besondere Genehmigung erforderlich; die geltenden Vorschriften sollten gemäß den aktuellen Rechtsvorschriften überprüft werden	Anwendbare Bestimmung, Entfernung zur Landgrenze, besondere Genehmigungsvoraussetzungen
Immobilien auf der Insel	Vorbehaltlich besonderer Vorschriften	Geltende Einschränkungen, Ausweisung als Gebiet von öffentlichem Interesse, erforderliche Rechtsberatung
Grundstücke mit unklarer oder veralteter Katasterklassifizierung	Kann erst beurteilt werden, wenn die Einstufung geklärt ist	Aktuelle Katasterklasse, ob ein Umstufungsverfahren läuft, Rechtsberatung erforderlich

Die 5.000-m²-Ausnahme ist eng auszulegen. Im Allgemeinen müssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein: Die Grundstücksfläche darf insgesamt 5.000 m² nicht überschreiten, auf dem Grundstück muss ein Wohngebäude stehen und bei der Transaktion muss das Grundstück zusammen mit diesem Wohngebäude übertragen werden. Eine kleine landwirtschaftliche Parzelle ohne Wohngebäude fällt nicht unter diese Regelung, nur weil ihre Fläche unter dem Schwellenwert liegt.

Die Kategorieangaben in dieser Tabelle spiegeln die im Kataster eingetragene formelle rechtliche Einstufung wider, nicht das tatsächliche Erscheinungsbild des Grundstücks oder die Beschreibung des Verkäufers. Ein Grundstück kann wie ein offensichtliches Baugrundstück aussehen, aber dennoch als landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fläche eingestuft sein. Ebenso kann ein Planungsdokument zwar bestimmte Bebauungsmaßnahmen auf einem Grundstück zulassen, doch lässt sich daraus nicht ableiten, ob eine ausländische Privatperson das Grundstück gemäß den geltenden Eigentumsgesetzen direkt erwerben darf.

Die Entscheidung, fortzufahren, sollte auf Unterlagen beruhen und nicht auf der Marketingbeschreibung. Ein Verkäufer, der ein Grundstück als für eine Villa geeignet bewirbt, gibt damit eine kommerzielle Zusicherung ab. Die Katasterunterlagen geben den rechtlichen Status wieder. Diese beiden Aspekte stimmen manchmal überein, manchmal jedoch auch nicht.

Ein konkretes Beispiel: Ein Verkäufer bietet ein Grundstück als “Villa-Grundstück mit Meerblick” mit großzügiger Fläche an. Bei näherer Prüfung zeigt sich jedoch, dass das Grundstück laut Kataster als Obstgarten oder Weideland eingetragen ist. Ein Bebauungsplan für das Gebiet erlaubt zwar möglicherweise gewisse Bauvorhaben auf Grundstücken in dieser Zone, doch aufgrund der Einstufung könnte das Grundstück in eine Kategorie fallen, für die Beschränkungen beim direkten Erwerb durch Ausländer gelten. Unabhängig davon kann die gemäß dem Bebauungsplan zulässige Bebauungsfläche erheblich kleiner sein, als die Gesamtfläche des Grundstücks vermuten lässt. Beide Punkte müssen geklärt werden, bevor Preisverhandlungen beginnen.

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Gibt es eine allgemeine Obergrenze für den Grundbesitz?

Das montenegrinische Recht schreibt keine einheitliche Höchstfläche vor, die ein Ausländer über alle zulässigen Grundstückskategorien hinweg besitzen darf. Die häufig zitierte Schwelle von 5.000 m² stellt keine allgemeine Eigentumsgrenze dar. Es handelt sich vielmehr um eine eng gefasste Ausnahme, die bestimmte Transaktionen im Bereich der Landwirtschaft, der Forstwirtschaft und von Waldflächen betrifft, bei denen ein Wohngebäude zusammen mit dem Grundstück übertragen wird.

Bei Baugrundstücken sind in der Regel folgende Fragen entscheidend: Fällt das Grundstück unter eine der verbotenen Kategorien, ist der direkte Erwerb durch den jeweiligen Käufer zulässig und stimmen die Kataster- und Planungsunterlagen mit der beabsichtigten Nutzung überein? Ein Käufer sollte daher die 5.000-m²-Grenze nicht auf ein gewöhnliches Baugrundstück anwenden.

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Kataster- und Planungsstatus

Den Unterschied zwischen dem Katastereintrag und dem planungsrechtlichen Status eines Grundstücks zu verstehen, ist einer der praktisch wichtigsten Unterscheidungspunkte beim Kauf von Grundstücken in Montenegro. Viele Käufer betrachten diese beiden Aspekte als ein und dasselbe – das sind sie jedoch nicht.

Das Katasterregister

Die Liste der Unbeweglichkeiten (Grundbuchauszug) ist das amtliche Dokument, in dem der rechtliche Status einer Parzelle im Kataster festgehalten wird. Es wird geführt von der Immobilienverwaltung von Montenegro, die staatliche Behörde, die für Katasterunterlagen und die Eintragung von Eigentumsrechten zuständig ist. Offizielle Anweisungen zur Beantragung einer Eigentumsurkunde oder eines Katasterauszugs werden von der Regierung veröffentlicht hier.

Eine Standardprüfung einer „Liste der Unregelmäßigkeiten“ sollte folgende Punkte umfassen:

• Eingetragener Eigentümer und Beteiligungsanteil
• Katastergemeinde und Sendungsnummer
• Grundstücksfläche wie aufgezeichnet
• Katasterkategorie (Baugrundstücke, landwirtschaftliche Flächen, Wald usw.)
• Erfasste Gebäude oder Bauwerke auf dem Paket und deren Status
• Hypotheken sowie Finanzaufwendungen
• Pfandrechte und Zusagen
• Ansprüche Dritter oder umstrittenes Eigentumsrecht
• Dienstbarkeiten — eingetragene Wegerechte oder sonstige Rechte von Anliegern oder Versorgungsunternehmen
• Einschränkungen bei Nutzung oder Weitergabe
• Anmerkungen die auf anhängige Gerichtsverfahren, Registrierungsanträge oder behördliche Maßnahmen hinweisen

Das Online-Katasterportal ermöglicht Vorabprüfungen, aber eine Für alle Entscheidungszwecke sollte ein amtlicher Auszug herangezogen werden, der direkt bei der Immobilienverwaltung oder über einen zugelassenen Fachmann eingeholt wurde.. Eine Online-Recherche ist ein Ausgangspunkt, ersetzt jedoch nicht eine formelle Sorgfaltsprüfung.

Die Planungsunterlagen

Aus dem Katasterauszug geht hervor, wem das Grundstück gehört und in welcher Kategorie es eingetragen ist. Er gibt jedoch für sich genommen keinen Aufschluss darüber, was darauf gebaut werden darf oder ob eine Bebauung überhaupt zulässig ist. Diese Frage wird durch die geltenden Planungsunterlagen beantwortet.

Seit März 2025 werden die Raumordnung und das Bauwesen in Montenegro durch separate Gesetze geregelt: das Raumordnungsgesetz und das Baugesetz. Diese beiden Gesetze haben das frühere kombinierte Gesetz ersetzt. Das maßgebliche Planungsdokument, die zuständige Behörde und das Genehmigungsverfahren müssen daher anhand des aktuellen Rechtsrahmens geprüft werden. Jeglicher Verweis auf das vor 2025 geltende kombinierte Gesetz sollte als historischer Kontext und nicht als aktuelles Verfahren betrachtet werden.

Wichtige Planungskonzepte, die Käufer häufig verwechseln:

• Katasterparzelle: die im Kataster eingetragene Grundstücksfläche mit eigener Flurstücknummer und Fläche.
• Stadtgrundstück: Die im Planungsdokument für Bebauungszwecke definierte Flächeneinheit. Ein städtisches Grundstück kann einer einzelnen Katasterparzelle entsprechen oder sich aus mehreren Katasterparzellen bzw. aus Teilen verschiedener Parzellen zusammensetzen.
• Flächennutzungsausweisung: die im Bebauungsplan festgelegte zulässige Nutzung des Grundstücks – Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung, gemischte Nutzung, Grünfläche, Infrastrukturkorridor usw.
• Städtische und technische Gegebenheiten: die von der zuständigen Planungsbehörde für ein bestimmtes Baugrundstück festgelegten formellen Planungsvorgaben, in denen in der Regel die zulässige Nutzung, die maximale Grundfläche, die Bruttobaufläche, die Anzahl der Stockwerke, die Höhe, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen, die Parkplatzanforderungen und die Zugangsbedingungen festgelegt sind.
• Bauindex: das Verhältnis der zulässigen Bruttogeschossfläche zur städtischen Grundstücksfläche.
• Fußabdruck-Index (Reichweite): das Verhältnis der maximalen Grundfläche des Erdgeschosses zur städtischen Grundstücksfläche.

Beurteilen Sie ein Grundstück niemals allein anhand seiner Gesamtfläche in Quadratmetern. Maßgeblich können vielmehr die bebaubare Fläche, die zulässige Bruttogeschossfläche oder der tatsächliche Anteil des Käufers am städtischen Grundstück sein.

Planungsparameter werden in der Regel unter Bezugnahme auf das jeweilige Stadtgrundstück oder die jeweilige Planungseinheit definiert, ihre Anwendbarkeit auf eine bestimmte Katasterparzelle muss jedoch anhand der aktuellen Planungsunterlagen bestätigt werden. Ein praktisches Beispiel: Eine Katasterparzelle mit einer Fläche von 1.200 Quadratmetern liegt innerhalb eines genehmigten Planungsgebiets. Das Planungsdokument weist einem Stadtgrundstück, das nicht nur diese Parzelle, sondern auch eine angrenzende Parzelle eines anderen Eigentümers umfasst, Baurechte zu. Der Anteil des Käufers an der städtischen Parzelle umfasst möglicherweise nur einen Teil der verfügbaren Baurechte, und diese Rechte lassen sich ohne Zustimmung des benachbarten Eigentümers möglicherweise nur schwer eigenständig ausüben. All dies geht allein aus der Katasterkarte nicht hervor.

Aus diesem Grund ist eine gründliche Prüfung der Planungsunterlagen – und nicht nur des Katasterauszugs – ein wesentlicher Bestandteil der Grundstücks-Due-Diligence-Prüfung in Montenegro.

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Kann man auf dem Grundstück bauen?

Der Besitz eines Grundstücks in Montenegro verleiht an sich noch nicht das Recht, darauf zu bauen. Das Baurecht ist eine gesonderte Frage, die sich nach den für das jeweilige Grundstück geltenden Planungsunterlagen, der aktuellen Flächennutzungsausweisung und dem formellen Genehmigungsverfahren richtet. Nach den seit März 2025 geltenden Bauvorschriften ist eine Baugenehmigung erneut als obligatorischer Verwaltungsschritt erforderlich. Die für die Genehmigung zuständige Behörde hängt von Art, Größe und Lage des geplanten Bauvorhabens ab; bei Bauwerken bis zu 3.000 m² liegt die Zuständigkeit in der Regel bei den Kommunen, während größere oder spezielle Bauwerke in die Zuständigkeit des Landes fallen können. Käufer, die Baurechte als automatische Folge des Eigentums betrachten, können auf erhebliche praktische und finanzielle Schwierigkeiten stoßen.

Bevor Preisverhandlungen aufgenommen werden, sollten die folgenden Fragen anhand der entsprechenden Planungsunterlagen für das jeweilige Grundstück überprüft werden:

1. Gibt es ein aktuelles, verabschiedetes Planungsdokument, das dieses Grundstück betrifft?
2. Wie lautet die ausgewiesene Flächennutzung für dieses Grundstück oder diese städtische Parzelle?
3. Wo liegen die Grenzen des betreffenden städtischen Grundstücks?
4. Welche Nutzung ist für ein künftiges Gebäude zulässig?
5. Wie hoch ist die maximal zulässige Grundfläche (Bebauungsindex)?
6. Wie hoch ist die maximal zulässige Bruttobaufläche (Bauindex)?
7. Wie viele Stockwerke und welche maximale Höhe sind zulässig?
8. Welche vorgeschriebenen Abstände zu den Grundstücksgrenzen gelten?
9. Wie viel Platz wird zum Parken oder Manövrieren benötigt?
10. Gibt es eine rechtmäßig eingetragene Zufahrt zu dem Grundstück?
11. Welche Voraussetzungen gelten für den Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser?
12. Gibt es geländebedingte, geotechnische oder seismische Einschränkungen, die die Baubarkeit beeinträchtigen?
13. Gibt es Einschränkungen in Bezug auf Küstengebiete, Denkmalschutzgebiete oder den Umweltschutz?
14. Sind die derzeit auf dem Grundstück befindlichen Bauten ordnungsgemäß registriert und genehmigt?
15. Ist vor der Beantragung einer Baugenehmigung eine Flurbereinigung, eine Grundstücksanpassung oder eine Parzellierung erforderlich?

Auf dem montenegrinischen Markt treten häufig bestimmte Situationen auf, die besondere Beachtung verdienen.

Es wurde kein Planungsdokument verabschiedet. Ein Grundstück kann in einem Gebiet liegen, für das lediglich ein allgemeiner Raumordnungsplan vorliegt, ohne dass ein detaillierter kommunaler Bebauungsplan existiert. In diesem Fall ist der Weg zur Baugenehmigung ungewiss und kann von künftigen Planungsentscheidungen abhängen, auf die der Käufer keinen Einfluss hat. Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass ein detaillierter Bebauungsplan verabschiedet wird und ihre geplante Bebauung zulässt.

Infrastrukturkorridore. Ein Teil eines Grundstücks kann in einen im Planungsdokument ausgewiesenen Straßenkorridor, eine Versorgungsdienstbarkeit oder eine Zone für öffentliche Infrastruktur fallen. Dieser Teil des Grundstücks ist in der Regel nicht bebaubar und kann gegebenenfalls enteignet werden. Die Gesamtfläche des Grundstücks entspricht daher nicht der bebaubaren Fläche.

Böschungen und Stützmauern. An Hanglagen gelegene Grundstücke – wie sie an der Küste und in Bergregionen häufig vorkommen – erfordern oft den Bau umfangreicher Stützmauern, bevor mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Diese Kosten werden häufig unterschätzt und können dazu führen, dass ein auf den ersten Blick erschwingliches Grundstück in der Praxis erheblich teurer wird.

Ein niedriger Quadratmeterpreis kann sich als kostspielig erweisen, sobald Zufahrtswege, Stützmauern, Versorgungsanschlüsse und bauliche Auflagen mit einbezogen werden.

Nicht registrierter Zufahrtsweg. Ein auf einer Karte eingezeichneter sichtbarer Weg, eine unbefestigte Straße oder eine Zufahrtsroute stellt keine rechtlich eingetragene Zufahrt dar. Ist die Zufahrt zum Grundstück nicht als eingetragene Dienstbarkeit im „List Nepokretnosti“ oder als öffentliche Straße im Planungsdokument verzeichnet, verfügt der Käufer möglicherweise nicht über ein eindeutig eingetragenes und ohne Weiteres durchsetzbares Zufahrtsrecht. Die Rechtslage sollte anhand des Katasters, der Planungsunterlagen sowie etwaiger relevanter Dienstbarkeitsvereinbarungen oder Gerichtsentscheidungen überprüft werden.

Bedingungen für den Anschluss an die Versorgungsnetze. Das Vorhandensein einer Stromleitung, einer Wasserleitung oder eines Abwassernetzes in der Nähe eines Grundstücks garantiert noch keinen Anschluss. Die formellen technischen Anschlussbedingungen müssen bei den zuständigen Versorgungsunternehmen eingeholt werden; diese Bedingungen können Arbeiten, Kosten und Verfahren vorsehen, die nicht unerheblich sind.

Diskrepanz zwischen städtischem Grundstück und Katasterparzelle. Die im Planungsdokument festgelegten Bauparameter können für das gesamte Baugrundstück gelten und nicht nur für die zum Verkauf stehende Katasterparzelle. Erwirbt ein Käufer nur einen Teil eines Stadtgrundstücks, kann es sein, dass die zulässige Bruttogeschossfläche mit den übrigen Parzellen geteilt wird oder dass ein eigenständiger Bauantrag ohne die Mitwirkung der anderen Grundstückseigentümer verhindert oder verzögert wird.

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Kauf über ein Unternehmen in Montenegro

Manche Käufer erwägen den Erwerb von Grundstücken über eine neu gegründete montenegrinische Gesellschaft – in der Regel eine DOO (Društvo sa ograničenom odgovornošću, das montenegrinische Äquivalent einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung) – entweder, weil die Grundstückskategorie für ausländische Privatpersonen Schwierigkeiten mit sich bringt, oder aus anderen wirtschaftlichen oder steuerlichen Gründen.

Ein ausländischer Käufer muss in der Regel keine Gesellschaft gründen, um ein für den Bau geeignetes Grundstück direkt zu erwerben. Eine montenegrinische DOO kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Grundstückskategorie, die beabsichtigte gewerbliche Tätigkeit oder die geplante Eigentümerstruktur eine gesellschaftsrechtliche Struktur sinnvoll erscheinen lassen. Sie sollte nicht automatisch gegründet werden, bevor der rechtliche Status der Parzelle geprüft wurde.

Dieser Ansatz wird manchmal als einfache Lösung dargestellt. Er ist jedoch weder automatisch noch universell anwendbar und birgt eigene Verpflichtungen und Risiken, die Käufer vollständig verstehen sollten, bevor sie weitermachen.

Die wichtigste Klarstellung: Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine montenegrinische DOO automatisch zum Erwerb von Grundstücken berechtigt ist, nur weil sie in Montenegro registriert ist.. Ob ein Unternehmen – dessen wirtschaftlicher Eigentümer oder Kontrollinhaber im Ausland ansässig ist – eine bestimmte Kategorie von Grundstücken mit Nutzungsbeschränkungen erwerben kann, hängt davon ab, wie das anwendbare Recht den jeweiligen Käufer definiert, wie die Eigentums- und Kontrollstruktur des Unternehmens aussieht, um welche spezifische Grundstückskategorie es sich handelt und ob branchenspezifische Beschränkungen bestehen. Dies ist eine Frage, die ein schriftliches Rechtsgutachten für die jeweilige Parzelle und Unternehmensstruktur erfordert, bevor das Unternehmen gegründet oder ein Vertrag unterzeichnet wird.

Eine Unternehmensstruktur bringt zudem laufende Verpflichtungen mit sich, die Käufer kennen sollten, bevor sie weitere Schritte unternehmen:

• Eintragung in das Zentralregister und bei der Steuerverwaltung
• Eröffnung und Führung eines Firmenkontos
• Verpflichtungen zur Jahresabschlüsse und Finanzberichterstattung
• Körperschaftsteuererklärungen
• Einhaltung der Offenlegungspflichten hinsichtlich der wirtschaftlichen Eigentümer
• Nachweis der Herkunft der Mittel auf Bankebene

Käufer ziehen manchmal den Kauf eines bestehendes montenegrinisches Unternehmen die bereits Grundstücke besitzt, anstatt das Grundstück direkt zu erwerben. Ein Aktienerwerb stellt keine direkte Übertragung des Eigentums an dem zugrunde liegenden Grundstück dar, kann jedoch gesonderte Fragen hinsichtlich der Unternehmensbesteuerung, der Veräußerungsgewinne, der Meldepflichten und der Bekämpfung der Steuerumgehung aufwerfen. Die steuerliche Behandlung muss für die jeweilige Transaktion von einem montenegrinischen Steuerberater bestätigt werden. Abgesehen von der steuerlichen Frage erfordert der Erwerb eines Unternehmens mit Grundstücken sowohl eine immobilienbezogene Due-Diligence-Prüfung als auch eine umfassende unternehmensrechtliche Due-Diligence-Prüfung – ein Unternehmen kann Steuerschulden, Rechtsstreitigkeiten, nicht offengelegte Verpflichtungen und aufsichtsrechtliche Probleme aufweisen, die sich allein aus einer Katasterrecherche nicht ergeben.

Die folgende Tabelle enthält einen allgemeinen Vergleich der Kaufstrukturen, die ausländischen Käufern zur Verfügung stehen:

Kaufstruktur	Mögliche Vorteile	Zusätzliche Verpflichtungen	Am besten geeignet für
Ausländische Privatperson (Direktkauf)	Einfachere Eigentümerstruktur; geringere laufende Kosten	Eingeschränkte Grundstückskategorien können nicht erworben werden; eine reguläre Grundbucheintragung ist erforderlich	Baugrundstücke, Wohnbaugrundstücke, fertiggestellte Immobilien, bei denen nach rechtlicher Prüfung bestätigt wurde, dass ein direkter Erwerb zulässig ist
Neu gegründete montenegrinische DOO	Kann in Betracht gezogen werden, sofern das geltende Recht den Erwerb über eine montenegrinische juristische Person zulässt, vorbehaltlich einer Prüfung der Eigentumsverhältnisse des Unternehmens und der Grundstückskategorie	Laufende Buchhaltungs-, Melde- und Steuerpflichten; Überprüfung der Herkunft der Finanzmittel; Kosten für die Aufrechterhaltung des Unternehmens; vor dem weiteren Vorgehen ist ein Rechtsgutachten erforderlich	Wenn ein individueller Erwerb nicht möglich ist und eine langfristige Haltestruktur gerechtfertigt ist; keine universelle Lösung
Übernahme eines bestehenden Unternehmens	Der Erwerb von Anteilen führt nicht zu einer direkten Eigentumsübertragung; kann für bestimmte Anlagestrukturen geeignet sein	Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung des Unternehmens und der Immobilien ist erforderlich; alle Verbindlichkeiten des Unternehmens werden übernommen; die jeweiligen steuerlichen Auswirkungen müssen geklärt werden	Nur geeignet, wenn der Käufer sowohl die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie als auch die des Unternehmens durchführt und sich über die historischen Verbindlichkeiten des Unternehmens im Klaren ist
Langfristiger Mietvertrag oder vertragliche Regelung	Kann vorbehaltlich der geltenden Rechtsvorschriften und vertraglichen Bestimmungen ein alternatives Nutzungsrecht gewähren	Begrenzte Besitzsicherheit; nicht gleichbedeutend mit Eigentum; hängt vom Vertragspartner ab	Landwirtschaftliche oder ländliche Nutzung, bei der der Erwerb beschränkt ist; vorbehaltlich einer rechtlichen Beratung hinsichtlich der Durchsetzbarkeit und der geltenden Fristen

Kann ein Ausländer den Kauf eines Grundstücks finanzieren?

Die Finanzierung eines unbebauten Grundstücks kann schwieriger sein als die Finanzierung einer fertiggestellten und eingetragenen Wohnimmobilie. Eine Bank prüft möglicherweise den Aufenthaltsstatus des Käufers, sein Einkommen, seine Bonität, die Herkunft der Mittel, den katasterrechtlichen Status des Grundstücks, dessen Vermarktbarkeit sowie, ob bereits eine Baugenehmigung oder ein Bebauungsvorhaben vorliegt.

Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass eine Hypothek gewährt wird, nur weil das Grundstück rechtlich erworben werden kann. Bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie sich die vorläufigen Anforderungen der Bank schriftlich bestätigen lassen und prüfen, ob zusätzliche Sicherheiten, eine höhere Eigenkapitalbeteiligung oder ein fertiger Projektentwurf erforderlich sind.

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Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung von Grundstücken

In diesem Abschnitt werden die praktischen Prüfungen beschrieben, die vor einer Anzahlung oder einer vertraglichen Verpflichtung durchgeführt werden sollten. Einen detaillierteren Überblick über den Due-Diligence-Prozess für Immobilien in Montenegro finden Sie unter „Due Diligence bei Immobilien in Montenegro“.

Leisten Sie keine Reservierungszahlung, Anzahlung oder „Kapara“, bevor die Eigentumsverhältnisse, der Planungsstatus, die rechtliche Zugangsberechtigung sowie die Folgen einer Nichtfertigstellung schriftlich geprüft wurden.

Überprüfen	Dokument oder Nachweis	Warum das wichtig ist	Warnsignal
Identität und Befugnis des Verkäufers	Reisepass oder Personalausweis; bei Unternehmen: Registrierungs- und Zulassungsunterlagen	Bestätigt, wer zeichnungsberechtigt ist	Zögern bei der Bereitstellung; Diskrepanz zwischen eingetragenem Eigentümer und Unterzeichner
Eingetragener Eigentümer	Aktuelle Liste der Unbeweglichkeiten	Bestätigt das Eigentumsrecht	Eigentümer und Verkäufer sind nicht identisch; veralteter Auszug
Miteigentum sowie etwaige eheliche oder gemeinschaftliche Eigentumsrechte	Auflistung der Unveräußerlichkeiten; Unterlagen zum ehelichen Güterstand des Verkäufers, sofern rechtlich relevant	Ansprüche aus gemeinschaftlichem Eigentum oder aus dem Ehegüterrecht können die Transaktion beeinflussen	Nicht offengelegte Miteigentümer; fehlende Zustimmung
Katasterparzelle und Grenzen	Katasterplan; Flurstückplan	Legt fest, was tatsächlich verkauft wird	Abweichung zwischen der angegebenen und der eingetragenen Fläche
Vermessung und Grenzmarkierungen	Vermessung durch einen zugelassenen Geodäten	Bestätigt die physischen Grenzen vor Ort	Nicht markierte oder umstrittene Grenzen
Hypotheken und Finanzierungskosten	Liste der Unbeweglichkeiten	Eingetragene Hypotheken und sonstige dingliche Belastungen können weiterhin auf der Immobilie lasten, sofern sie nicht im Rahmen der Eigentumsübertragung rechtswirksam getilgt und aus dem Kataster gelöscht werden.	Jede nicht offengelegte Gebühr; Gebühr, deren Begleichung bei Vertragsabschluss nicht vereinbart wurde
Rechtsstreitigkeiten und Rückgabeansprüche	Gerichtsrecherche; Eintragung im Grundbuch (List Nepokretnosti)	Laufende Rechtsstreitigkeiten können sich auf das Eigentumsrecht auswirken	Vermerke, die auf Verfahren hinweisen
Gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte	Gilt für Miteigentümer, Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundstücken oder bestimmte vertragliche Vereinbarungen	Die Nichtbeachtung geltender Vorkaufsrechte kann dazu führen, dass die Transaktion angefochten wird oder dass gesetzliche Ansprüche geltend gemacht werden.	Rechte, die vor Vertragsabschluss nicht ermittelt oder mitgeteilt wurden
Eingetragene Dienstbarkeiten	Liste der Unbeweglichkeiten	Rechte an dem Grundstück, die dessen Nutzung oder Wert beeinflussen	Dem Käufer unbekannte Dienstbarkeiten oder Wegerechte
Rechtmäßige Zufahrt	Katasterplan; Planungsunterlage; eingetragene Dienstbarkeit	Ein nicht eingetragener Zugang kann bedeuten, dass kein einklagbares Wegerecht besteht	Zugang auf dem Boden oder auf der Karte sichtbar, aber nicht registriert
Katasterliche Flächenklassifizierung	Liste der Unbeweglichkeiten	Gibt an, ob der Erwerb von Grundstücken im Ausland Beschränkungen unterliegt, einschließlich der Ausnahmeregelung von 5.000 m² für land- und forstwirtschaftliche Flächen mit einem Wohngebäude	Landwirtschaft, Forstwirtschaft oder unklare Einstufung ohne rechtliche Beratung
Aktuelle Planungsausweisung	Verabschiedetes Planungsdokument; zuständige Planungsbehörde	Legt fest, was gebaut werden darf	Kein genehmigter Bebauungsplan; Grundstück in einer nicht bebaubaren Zone
Zusammensetzung städtischer Grundstücke	Planungsdokument	Regelt die Baurechte und deren Aufteilung	Das städtische Grundstück umfasst Flächen anderer Eigentümer
Zulässige Bauparameter	Städtebauliche und technische Auflagen der zuständigen Planungsbehörde	Legt fest, welche Größe und welche Art von Gebäude möglich ist	Die Parameter liegen weit unter den Erwartungen des Käufers
Bedingungen für den Anschluss an die Versorgungsnetze	Technische Auflagen der Strom-, Wasser- und Abwasserversorger	Bestätigt, ob eine Verbindung möglich ist und zu welchen Kosten	Keine Verbindung verfügbar; die Kosten sind unerschwinglich
Bauwerke vorhanden, aber nicht registriert	Sichtprüfung; Liste der unbeweglichen Gegenstände	Nicht registrierte Bauten können sich auf künftige Genehmigungsverfahren und den Verkauf auswirken	Gebäude, das vor Ort sichtbar ist, aber in den Unterlagen nicht verzeichnet ist
Legalisierungsstatus	Gemeindearchive; Liste der Immobilien (Nepokretnosti)	Nicht genehmigte Bauten können sich auf künftige Genehmigungen und den Verkauf auswirken	Legalisierungsverfahren noch nicht abgeschlossen
Beschränkungen für Schutzgebiete oder Gebiete von besonderer Bedeutung	Raumordnungsplan; geltendes Umwelt- oder Denkmalschutzrecht	Kann die Bebauung verbieten oder stark einschränken – bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um Nutzungs- und Bebauungsbeschränkungen handelt, die sich von Beschränkungen beim Erwerb unterscheiden	Grundstücke in Küstengebieten, Naturparks oder Denkmalschutzgebieten
Steuerschulden und kommunale Abgaben	Bestätigung der zuständigen Steuerbehörde oder Gemeinde – wie diese einzuholen ist, sollte von einem Anwalt vor Ort geklärt werden	Unbezahlte Schulden können zu Grundpfandrechten führen	Keine schriftliche Bestätigung seitens der Behörden
Herkunft des Eigentums	Vorheriger Eigentümer; Erbschaftsunterlagen; Kaufhistorie	Unregelmäßigkeiten in der Eigentumsübertragungskette können zu künftigen Ansprüchen führen	Lücke in der Eigentumsgeschichte
Vollmacht	Notariell beglaubigte Vollmacht mit entsprechender Beglaubigung; Übersetzung ins Montenegrinische	Bestätigt die Unterschriftsbefugnis des Bevollmächtigten; die Beglaubigungsanforderungen hängen vom Ausstellungsland und den geltenden internationalen Verträgen ab – unter Umständen sind eine Apostille, eine konsularische Beglaubigung oder eine andere Form der Beglaubigung erforderlich	Fehlende oder nicht ordnungsgemäß beglaubigte Vollmacht
Vertretungsbefugnis des Unternehmens (sofern es sich bei dem Verkäufer um ein Unternehmen handelt)	Satzung; Protokolle der Vorstandssitzungen; Zeichnungsberechtigung	Bestätigt, dass die unterzeichnende Person dazu befugt ist	Unterzeichnung ohne entsprechende Befugnis des Unternehmens
Diskrepanz zwischen der angegebenen und der registrierten Fläche	Katasterauszug vs. Angaben des Verkäufers	Käufer zahlen manchmal für mehr Grundstücksfläche, als tatsächlich eingetragen ist	Erheblicher Unterschied zwischen der angegebenen und der Katasterfläche

Zu den Fachleuten, die an der Due-Diligence-Prüfung von Grundstücken beteiligt sind, gehören in der Regel:

Professionell	Hauptverantwortung	Wann sollte man sie einbeziehen?
Selbstständiger Immobilienanwalt	Eigentumsverhältnisse, Beschränkungen, Belastungen, Verträge und Transaktionsstruktur	Vor einer Reservierung oder einer vorläufigen Vereinbarung
Zugelassener Geodät	Identität, Grenzen, Fläche und physischer Zugang der Parzelle	Bevor bestätigt wird, dass das begutachtete Grundstück mit der Katasterparzelle übereinstimmt
Architekt oder Stadtplaner	Planungsstatus, städtisches Baugrundstück, zulässige Nutzung und Bebauungsvorgaben	Bevor der Kaufpreis vereinbart wird
Bauingenieur oder Geotechniker	Hangneigung, Bodenbeschaffenheit, Stützkonstruktionen und technische Machbarkeit	Für Hanglagen, Küstengrundstücke oder technisch komplexe Grundstücke
Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer	Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer und unternehmensbezogene Auswirkungen	Bevor Sie sich zwischen privater und geschäftlicher Eigentümerschaft entscheiden
Beeidigter Gerichtsdolmetscher	Beglaubigte Dolmetschleistungen bei notariellen oder behördlichen Verfahren	Wenn der Käufer die verwendete Amtssprache nicht vollständig versteht
Notar	Erforderliche notarielle Form, Identitätsprüfungen und formelle Beurkundung	Bei Vertragsabschluss tritt der Notar nicht an die Stelle des Anwalts des Käufers.

Ein Immobilienmakler kann den Ablauf koordinieren und erste Informationen einholen, aber Es wird dringend empfohlen, eine unabhängige rechtliche, planerische und technische Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, bevor ein Käufer eine verbindliche Zusage abgibt..

Unterlagen, die vor der Leistung einer Anzahlung anzufordern sind

Bevor Sie eine Reservierungsgebühr, eine Anzahlung oder ein „Kapara“ leisten, sollten Sie mindestens Folgendes verlangen:

• Eine aktuelle Liste der Unbeweglichkeiten
• Der Katasterplan, auf dem die Parzelle und die Zufahrt eingezeichnet sind
• Das maßgebliche Planungsdokument
• Städtische und technische Gegebenheiten, sofern vorhanden
• Nachweis der Identität des Verkäufers und seiner Verkaufsbefugnis
• Unterlagen zu einer eingetragenen Hypothek oder deren geplanter Löschung
• Nachweis einer eingetragenen Dienstbarkeit oder eines Zugangs zur öffentlichen Straße
• Voraussetzungen für den Anschluss an die Versorgungsnetze
• Unterlagen zu jedem bestehenden Bauwerk auf dem Grundstück
• Unternehmens- und Unterzeichnungsdokumente, bei denen der Verkäufer eine juristische Person ist

Der Erhalt dieser Unterlagen ist nicht gleichbedeutend mit der Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung. Sie sollten von den entsprechenden unabhängigen Fachleuten geprüft werden, bevor die Zahlungsbedingungen verbindlich werden.

Sie sind sich nicht sicher, welche Grundstücke zu Ihren Bauplänen und Ihrer rechtlichen Situation passen? Füllen Sie den Fragebogen zur Immobilienauswahl von „The Residence“ aus, um eine auf Sie zugeschnittene Auswahlliste zu erhalten: Starten Sie das Quiz zur Immobilienauswahl

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Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kaufvorgang

Der im Folgenden beschriebene Ablauf stellt einen typischen Ablauf für den Erwerb von Bauland in Montenegro durch einen ausländischen Käufer dar. Die einzelnen Transaktionen variieren je nach Verkäufer, Gemeinde, Grundstückskategorie, Staatsangehörigkeit des Käufers und der gewählten Kaufstruktur.

1. Legen Sie den Verwendungszweck fest. Stellen Sie klar fest, ob das Grundstück für ein Einfamilienhaus, eine kleine Wohnsiedlung, eine langfristige Grundstücksinvestition oder einen anderen Zweck vorgesehen ist. Davon hängt ab, welche Grundstückskategorien relevant sind und welche planerischen Rahmenbedingungen erforderlich sind.
2. Erstellen Sie eine Auswahlliste geeigneter Gemeinden und Grundstücke. Die verschiedenen Regionen Montenegros – die Küste, das Landesinnere und der Norden – weisen unterschiedliche planerische Rahmenbedingungen, Preisniveaus und infrastrukturelle Gegebenheiten auf.
3. Fordern Sie das Katasterauszug und die Planungsunterlagen an. Besorgen Sie sich vor einem Besuch vor Ort oder vor der Aufnahme von Preisverhandlungen eine aktuelle Liste der Grundstücksbeschränkungen und ermitteln Sie das maßgebliche Planungsdokument.
   Vergewissern Sie sich in dieser Phase, dass die Person, die das Grundstück zum Verkauf anbietet, entweder der eingetragene Eigentümer ist oder über eine dokumentierte Vollmacht verfügt, im Namen des Eigentümers zu handeln. Handelt es sich bei dem Verkäufer um ein Unternehmen, holen Sie einen aktuellen Handelsregisterauszug ein und überprüfen Sie die Zeichnungsberechtigung. Sind mehrere Personen Eigentümer des Grundstücks, klären Sie, ob alle erforderlichen Eigentümer an der Transaktion beteiligt sein werden, bevor Sie über eine Anzahlung verhandeln.
4. Führen Sie eine vorläufige rechtliche und planerische Prüfung durch. Ein Rechtsanwalt prüft das Katasterregister; ein Architekt oder Planer stellt fest, ob ein verabschiedeter Bebauungsplan vorliegt und was dieser gemäß den seit März 2025 geltenden Rahmenbedingungen zulässt.
5. Begehen Sie das Grundstück gemeinsam mit den entsprechenden Fachleuten. Bei einer baulichen Begutachtung sollten ein zugelassener Vermessungsingenieur zur Feststellung der Grundstücksgrenzen und der Zufahrtsmöglichkeiten sowie ein Architekt zur Beurteilung der praktischen Baubarkeit hinzugezogen werden.
6. Bestätigen Sie die Kaufstruktur. Stellen Sie auf der Grundlage einer auf die jeweilige Parzelle und die Situation des Käufers zugeschnittenen Rechts- und Steuerberatung fest, ob der Erwerb als ausländische Privatperson oder über eine montenegrinische Gesellschaft erfolgen soll.
7. Vereinbaren Sie die Geschäftsbedingungen. Preis, Zahlungsplan und etwaige Bedingungen sollten vor Unterzeichnung eines formellen Vertrags vereinbart werden.
8. Eine Reservierung oder eine vorläufige Vereinbarung aushandeln. In einer Vorvereinbarung (predugovor) werden in der Regel die vereinbarten Bedingungen festgehalten; dabei kann auch eine Vorauszahlung vorgesehen sein. Zahlungen im Rahmen von Vorbehalts- oder Vorvereinbarungen können als „Kapara“, als Vorauszahlung oder als eine andere vertragliche Zahlung ausgestaltet sein. Die Rückerstattungsfähigkeit und die Folgen eines Rücktritts hängen vom Wortlaut des Vertrags, dem Grund für das Nichtzustandekommen des Geschäfts und dem anwendbaren Recht ab. Der Käufer sollte keine Gelder überweisen, bevor diese Konsequenzen nicht schriftlich von einem unabhängigen Rechtsanwalt geprüft worden sind.
9. Führen Sie eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durch. Alle Punkte der obigen Checkliste sollten vor Abschluss des endgültigen Vertrags abgearbeitet sein.
10. Erstellen Sie den endgültigen Kaufvertrag. Der Vertrag wird in der Regel von einem Anwalt ausgearbeitet und vor der notariellen Beurkundung geprüft.
11. Sorgen Sie bei Bedarf für einen vereidigten Gerichtsdolmetscher. Wenn eine oder beide Parteien eine Übersetzung benötigen, wird für die notarielle Beurkundung ein vereidigter Gerichtsdolmetscher hinzugezogen.
12. Unterzeichnen Sie vor einem montenegrinischen Notar. Für Grundstücksgeschäfte in Montenegro ist eine notarielle Beurkundung in der vorgeschriebenen Form erforderlich. Der Notar überprüft die Identität der Parteien und die formalen Anforderungen des Vertrags, ersetzt jedoch keine unabhängige rechtliche Prüfung.
13. Führen Sie Geldüberweisungen über einen dokumentierten Bankkanal durch. Geldtransfers sollten so erfolgen, dass ein eindeutiger Belegnachweis entsteht und die Vorschriften zur Herkunft der Mittel eingehalten werden.
14. Reichen Sie den Antrag auf Eintragung des Eigentums ein. Nach Fertigstellung wird die Eintragung des neuen Eigentümers in das Kataster beantragt.
15. Entrichten Sie die anfallenden Steuern und Gebühren. Grunderwerbsteuer oder gegebenenfalls Mehrwertsteuer sowie Notar-, Eintragungs- und Honorarkosten.
16. Besorgen Sie sich einen aktuellen Registrierungsnachweis. Eine neue „Liste der Unbeweglichkeiten“, in der der Käufer als eingetragener Eigentümer bestätigt wird.
17. Beginnen Sie mit den Planungs- und Genehmigungsarbeiten erst, nachdem Sie den Planungsablauf bestätigt haben. Holen Sie bei der zuständigen Planungsbehörde die formellen städtebaulichen und technischen Auflagen ein, bevor Sie Architekturentwürfe in Auftrag geben oder im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften eine Baugenehmigung beantragen.

Für Käufer, die während des gesamten Prozesses nicht in Montenegro anwesend sein können, kann die Transaktion durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter im Rahmen eines Vollmacht. Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht muss den montenegrinischen Formvorschriften entsprechen und erfordert in der Regel eine beglaubigte Übersetzung. Je nach Ausstellungsland und gegebenenfalls geltenden Abkommen kann eine Apostille, eine konsularische Beglaubigung oder gar keine zusätzliche Beglaubigung erforderlich sein. Klären Sie die konkreten Anforderungen mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich auf eine Vollmacht verlassen. Weitere praktische Hinweise finden Sie unter Immobilien in Montenegro aus der Ferne kaufen.

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Kosten, Steuern und Zeitplan

Die nachstehende Tabelle enthält die wichtigsten Kostenkategorien im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf in Montenegro. Die nachstehende Tabelle fasst die wichtigsten Kostenkategorien sowie die im Juli 2026 öffentlich zugänglichen Steuerregelungen zusammen. Die steuerliche Behandlung hängt vom Verkäufer, dem rechtlichen Status des Grundstücks, der Transaktionsstruktur und dem von den Behörden anerkannten Steuerwert ab; daher sollten Käufer vor der Unterzeichnung eine schriftliche Berechnung einholen.

Eine ausführliche Darstellung der anfallenden Steuern finden Sie unter Grundsteuern in Montenegro.

Die Steuersätze werden angegeben, sofern sie anhand aktueller öffentlich zugänglicher Quellen überprüft werden können. Honorare und Verwaltungskosten variieren je nach Dienstleister, Transaktionswert, Komplexität der Parzelle und Arbeitsumfang. Alle unten aufgeführten, nicht gesetzlich festgelegten Zahlen dienen lediglich als indikative Marktwerte und sollten schriftlich bestätigt werden, bevor sich der Käufer zur Transaktion verpflichtet.

Kostenposition	Wann dies gilt	Satz oder Richtpreis	Was ist zu überprüfen?
Anschaffungspreis	Bei Fertigstellung	Zwischen den Parteien vereinbart	Stimmt mit dem Katastergebiet überein; spiegelt den tatsächlichen Planungswert wider
Grunderwerbsteuer	Gilt, wenn der Erwerb nicht der Mehrwertsteuer unterliegt; trifft im Allgemeinen auf die meisten Transaktionen mit privaten Verkäufern zu	Bis zu 150.000 €: 3%. Von 150.000,01 € bis 500.000 €: 4.500 € zuzüglich 5% des Betrags, der über 150.000 € liegt. Über 500.000 €: 22.000 € zuzüglich 6% des Betrags, der 500.000 € übersteigt.	Überprüfen Sie den geltenden Steuersatz, den steuerpflichtigen Wert und etwaige Freibeträge. Siehe das Beispiel mit 250.000 € unterhalb der Tabelle.
Mehrwertsteuer	Dies kann gelten, wenn die Lieferung in den Anwendungsbereich des Umsatzsteuergesetzes fällt. Die Umsatzsteuerregistrierung des Verkäufers allein ist nicht ausschlaggebend für die steuerliche Behandlung.	Regelsatz: 21% des steuerpflichtigen Entgelts, sofern die Mehrwertsteuer anfällt.	Prüfen Sie, ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt, ob das Grundstück und der Genehmigungsstatus die entsprechenden Mehrwertsteuerbedingungen erfüllen und ob der angegebene Preis die Mehrwertsteuer enthält. Beachten Sie die Erläuterungen und Übergangsregelungen unmittelbar unter dieser Tabelle.
Notargebühren	Bei der Unterzeichnung	Regulierte Gebühr auf Basis des Transaktionswerts; fordern Sie vor der Unterzeichnung eine schriftliche Berechnung beim Notar an. Zu den Notargebühren kann die Mehrwertsteuer hinzukommen.	Holen Sie sich vorab einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein
Zertifizierter Gerichtsdolmetscher	In welchen Fällen ist eine Übersetzung beim Notar erforderlich?	Für das Dolmetschen werden häufig etwa 50 € pro Stunde angegeben; schriftliche Übersetzungen werden in der Regel separat berechnet. Die Angaben dienen nur als Anhaltspunkt.	Erforderlich für Personen, die kein Montenegrinisch sprechen, in notariellen Verfahren
Selbstständiger Rechtsanwalt	Während der gesamten Due-Diligence-Prüfung und der Transaktion	Pauschalhonorar oder Stundensatz je nach Umfang der Due-Diligence-Prüfung und der Transaktionsbegleitung; bitte fordern Sie ein schriftliches Angebot an.	Leistungsumfang; Unabhängigkeit vom Verkäufer
Zugelassener Vermessungsingenieur oder Geodät	Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung und der Standortbesichtigung	Festpreisangebot auf der Grundlage der Paketgröße, des Standorts, der verfügbaren Unterlagen und der erforderlichen Begutachtung.	Ob eine Grenzvermessung enthalten ist
Begutachtung durch einen Architekten oder Stadtplaner	Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung	Festpreisangebot, je nachdem, ob sich der Auftrag auf eine Planungsprüfung beschränkt oder auch eine Machbarkeits- und Entwurfsberatung umfasst.	Ob eine vollständige Prüfung der Planungsunterlagen enthalten ist
Gründung einer Gesellschaft (falls zutreffend)	Falls vor der Akquisition ein DOO verwendet wird	Gründungskosten sowie laufende Kosten für Buchhaltung, Berichterstattung und Kontoführung; holen Sie einen Kostenvoranschlag für das erste Jahr sowie einen jährlichen Kostenvoranschlag ein.	Laufende Instandhaltungskosten; Rechtsgutachten zur Grundstücksart
Jährliche Unternehmensbuchhaltung und Einreichungen	Laufend, wenn DOO verwendet wird	Jahreshonorar für den Steuerberater	Verpflichtung unabhängig von der Geschäftstätigkeit des Unternehmens
Gebühren für die Eintragung in das Kataster	Bei der Anmeldung	Geringe Verwaltungsgebühr gemäß der geltenden Gebührenordnung; bitte erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Betrag für den jeweiligen Antrag.	Aktuelle Gebühr bei der Immobilienverwaltung erfragen
Jährliche Grundsteuer	Jedes Jahr, in dem man Eigentümer ist	In der Regel 0,251 TP20T–11 TP20T des festgestellten Marktwerts pro Jahr, vorbehaltlich kommunaler Vorschriften und der Immobilienkategorie.	Der Satz variiert je nach Gemeinde und Art der Immobilie
Infrastruktur und Versorgungsanschlüsse	Vor Baubeginn	Es gibt keinen verlässlichen Richtwert; die Kosten hängen von den Bedingungen des Anbieters, der Entfernung, der Kapazität, dem Zugang und den erforderlichen Arbeiten ab.	Informieren Sie sich vor dem Kauf über die technischen Voraussetzungen und Kostenvoranschläge
Baustellenvorbereitung und Erdarbeiten	Vor Baubeginn	Es gibt keine verlässlichen Richtwerte; holen Sie für das jeweilige Gelände einen vorläufigen Kostenvoranschlag eines Ingenieurs oder Bauunternehmers ein.	Für Hanglagen wird eine geotechnische Begutachtung empfohlen
Geotechnische Untersuchung	Vor der Planung und der Baugenehmigung	Pauschalhonorar	Kann je nach Projekt und Standort als Teil der Planungsunterlagen erforderlich sein; bitte bei der zuständigen Behörde nachfragen

Was im Angebotspreis möglicherweise nicht enthalten ist

Der ausgeschriebene Grundstückspreis ist nur ein Teil des Gesamtbudgets des Käufers für das Projekt.

Zusätzliche Kosten	Warum es dazu kommen kann	Was Sie vor dem Kauf besorgen sollten
Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer	Das hängt von der steuerlichen Behandlung der Transaktion ab.	Schriftliche Steuerberechnung
Rechtliche und katasterrechtliche Prüfung	Erforderlich zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und der Beschränkungen	Leistungsumfang und Honorarvorschlag des Rechtsanwalts
Geodätische Vermessung	Die Grenzen oder der Zugang entsprechen möglicherweise nicht dem tatsächlichen Standort	Kostenvoranschlag des Vermessungsingenieurs
Überprüfung der Planung	Die angegebene Fläche kann von der bebaubaren Fläche abweichen.	Schriftliche Planungsbeurteilung des Architekten
Versorgungsanschlüsse	Die Infrastruktur in der Nähe garantiert keine Verbindung	Technische Bedingungen der Anbieter
Zugriffsrechte	Möglicherweise muss eine Privatstraße oder ein Wegerecht offiziell festgelegt werden	Kataster- und rechtliche Bestätigung
Erdarbeiten und Stützmauern	Häufig auf steilen oder unebenen Grundstücken anzutreffen	Vorläufige technische Schätzung
Planung und Genehmigungen	Das Eigentumsrecht umfasst keine Baugenehmigung.	Vorläufiges Projektbudget des Architekten
Unternehmensverwaltung	Gilt, wenn ein DOO verwendet wird	Kostenvoranschlag für die Einrichtung und die jährliche Wartung

Bevor Sie zwei Grundstücke miteinander vergleichen, sollten Sie die voraussichtlichen Kosten ermitteln, die anfallen, um jedes einzelne Grundstück rechtlich und technisch für das geplante Projekt vorzubereiten, anstatt lediglich deren ausgeschriebenen Quadratmeterpreis zu vergleichen.

Beispiel: Grundstück A hat einen niedrigeren Angebotspreis, erfordert jedoch eine Vereinbarung über eine private Zufahrt, umfangreiche Stützmauern und einen neuen Versorgungsanschluss. Grundstück B kostet pro Quadratmeter mehr, verfügt jedoch über eine eingetragene Zufahrt über eine öffentliche Straße, festgelegte Bebauungsparameter und Versorgungsanschlüsse an der Grundstücksgrenze. Grundstück B könnte trotz des höheren angegebenen Grundstückspreises die geringeren Gesamtentwicklungskosten aufweisen.

Die umsatzsteuerliche Behandlung von Baugrundstücken erfordert besondere Aufmerksamkeit. Ab dem 1. April 2026 gilt der Verkauf von Baugrundstücken, für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, als steuerpflichtige Leistung, sofern die Transaktion unter das Mehrwertsteuersystem fällt. Der reguläre Mehrwertsteuersatz in Montenegro beträgt 21%. Grundstücke ohne entsprechende Baugenehmigung werden anders behandelt, und vor dem 1. April 2026 geleistete Vorauszahlungen unterliegen Übergangsbestimmungen. Der Mehrwertsteuerstatus des Verkäufers, die Baugenehmigung, der Vertrag und der Zeitpunkt der Zahlung müssen daher geprüft werden, bevor der Käufer die Steuerbelastung berechnet.

Beispiel zur Übertragungssteuer: Wenn der steuerpflichtige Wert eines Grundstückskaufs 250.000 € beträgt und die Transaktion der Grunderwerbsteuer statt der Mehrwertsteuer unterliegt, ergibt sich folgende Berechnung: 4.500 € auf die ersten 150.000 € zuzüglich 5% der verbleibenden 100.000 €. Die sich daraus ergebende Grunderwerbsteuer beträgt 9.500 €. Da die Steuerbehörde einen steuerpflichtigen Marktwert festlegen kann, der vom Vertragspreis abweicht, sollte dieses Beispiel nicht als transaktionsspezifische Bewertung betrachtet werden.

Zum Thema Zeitplanung: Für die Eintragung in das Grundbuch, die Gründung einer Gesellschaft, die Eröffnung eines Bankkontos oder die Erteilung einer Baugenehmigung kann kein fester Zeitrahmen garantiert werden. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Gemeinde, der Auslastung der Grundbuchverwaltung und der Komplexität des Vorgangs. Käufer sollten Abweichungen einkalkulieren und keine Verpflichtungen eingehen, die von bestimmten behördlichen Fristen abhängen.

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Häufige Risiken und Warnsignale

Zu den Problemen, die bei Grundstückstransaktionen in Montenegro auftreten können, gehören die folgenden. Jeder dieser Punkte ist ein Aspekt, den eine strukturierte Due-Diligence-Prüfung aufdecken soll, bevor eine Anzahlung geleistet wird.

• Unter Zugrundelegung der Beschreibung des Grundstücks durch den Verkäufer. “Baugrundstück”, “erschlossenes Grundstück” und “Villengrundstück” sind werbliche Bezeichnungen ohne rechtliche Bedeutung.
• Ein bebautes Gebiet mit einem baureifen Grundstück verwechseln. Ein Grundstück, das sich in einem bebauten Gebiet befindet, verfügt möglicherweise weder über einen verabschiedeten Bebauungsplan noch über eine rechtmäßige Zufahrt oder Anschlüsse an die Versorgungsnetze.
• Das Kataster überprüfen, dabei aber den Bebauungsplan außer Acht lassen. Beide müssen gemeinsam geprüft werden.
• Vorausgesetzt, die Sichtbarkeit der Zufahrt ist rechtlich gewährleistet. Eine physisch vorhandene Trasse bedeutet nicht, dass ein eingetragenes Wegerecht oder der Status als öffentliche Straße besteht.
• Miteigentum außer Acht lassen. Nicht offengelegte Miteigentümer können eine Transaktion blockieren oder erschweren.
• Der Kauf nur eines Anteils ohne klare Aufteilung oder Nutzungsvereinbarung. Ein gemeinsames Eigentumsrecht ohne eine schriftlich festgehaltene Vereinbarung darüber, welchen Anteil jeder Eigentümer nutzen oder bebauen darf, führt zu künftigen Konflikten.
• Nicht eingetragene Grundstücksgrenzen akzeptieren. Wenn die tatsächlichen Grenzen vor Ort nicht mit dem Katasterplan übereinstimmen, liegt möglicherweise bereits ein Grenzstreit vor.
• Die Risiken im Zusammenhang mit Hypotheken, Ansprüchen oder Rückerstattungsforderungen werden außer Acht gelassen. Eingetragene Belastungen können weiterhin auf der Immobilie lasten, sofern sie nicht im Rahmen der Vertragsabwicklung rechtswirksam getilgt werden.
• Die Leistung einer Anzahlung vor Abschluss der Due-Diligence-Prüfung. Zahlungen im Rahmen von Reservierungsvereinbarungen können unter bestimmten Umständen verfallen, insbesondere wenn sie ausdrücklich als „Kapara“ ausgestaltet sind; die Folgen hängen jedoch von der jeweiligen Vereinbarung und dem Grund für die Nichtabwicklung ab. Die Bedingungen sollten stets schriftlich geprüft werden, bevor Gelder überwiesen werden.
• Vorausgesetzt, die Versorgungsanschlüsse lassen sich kostengünstig herstellen. Vor dem Kauf sollten die technischen Bedingungen der Versorgungsunternehmen eingeholt werden.
• Unterschätzung der Kosten für Böschungen und Stützmauern. Diese Faktoren können die Wirtschaftlichkeit eines an einem Hang gelegenen Grundstücks an der Küste oder in den Bergen erheblich beeinflussen.
• Unter Berücksichtigung künftiger Änderungen der Planung. Planungsdokumente werden von den Gemeinden verabschiedet, und ihre Zeitpläne sind nicht vorhersehbar.
• Kauf über ein bestehendes Unternehmen ohne unternehmensbezogene Due-Diligence-Prüfung. Ein Unternehmen kann Verbindlichkeiten haben, die sich nicht allein aus einer Katasterauskunft ergeben, und die steuerlichen Auswirkungen eines Anteilserwerbs müssen gesondert geprüft werden.
• Der Erwerb von Eigentum führt automatisch zur Erlangung eines Aufenthaltsrechts. Der Zusammenhang zwischen dem Erwerb von Immobilien und einem befristeten Aufenthalt ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft; siehe den folgenden Abschnitt.
• Vorläufige Architekturzeichnungen als offizielle Genehmigung betrachten. Eine Konzeptzeichnung eines Architekten ist keine Baugenehmigung.
• Den Anwalt des Verkäufers als einzigen Berater des Käufers heranziehen. Eine unabhängige rechtliche Vertretung ist unerlässlich.

Ein praktisches Beispiel: Ein Käufer findet ein 1.500 Quadratmeter großes Grundstück mit Meerblick, dessen Preis pro Quadratmeter attraktiv ist. Bei näherer Prüfung stellt sich heraus: Es handelt sich um einen Anteil an einer größeren Katasterparzelle, nicht um ein eigenständiges Grundstück; das im Bebauungsplan ausgewiesene Baugrundstück umfasst die benachbarte Parzelle, die einem Dritten gehört; es besteht keine eingetragene Wegerechtsvereinbarung für die Zufahrt, sondern lediglich ein Pfad, der über das Grundstück eines Nachbarn führt; und die städtebaulichen und technischen Auflagen sehen eine maximale Bruttogeschossfläche vor, die deutlich kleiner ist, als der Käufer angenommen hatte. Jeder dieser Punkte wäre bei einer ordnungsgemäßen Prüfung des „List Nepokretnosti“, des Katasterplans, des Planungsdokuments und des Gutachtens eines zugelassenen Vermessungsingenieurs erkennbar gewesen – all diese Unterlagen sollten vor der Leistung einer Anzahlung eingeholt und geprüft werden.

Weitere Informationen zur Vermeidung häufiger Fallstricke finden Sie unter „Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro“.

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Grundstückskauf und Wohnsitz

Der Erwerb von Immobilien in Montenegro – einschließlich Grundstücken – wird manchmal im Zusammenhang mit einem befristeten Aufenthalt diskutiert, doch dieser Zusammenhang ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und lässt sich nicht als automatisch zusammenfassen.

Für den Immobilienbesitz und den vorübergehenden Aufenthalt gelten unterschiedliche Regelungen. Das Ergebnis kann von der eingetragenen Art und dem Wert der Immobilie, der Eigentümerstruktur sowie den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Einwanderungsbestimmungen abhängen. Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass unbebaute Grundstücke denselben Status haben wie fertiggestellte und eingetragene Wohnimmobilien.

Da dieses Thema im Leitfaden „Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro durch Immobilienbesitz“ separat behandelt wird, sollten Käufer diesen Leitfaden heranziehen, um sich über die aktuellen Schwellenwerte, Bewertungsregeln, erforderlichen Unterlagen und Übergangsbestimmungen zu informieren.

Allgemeine Informationen zum vorübergehenden Aufenthalt in Montenegro werden von der montenegrinischen Regierung unter folgender Adresse veröffentlicht: gov.me/de/article/vorübergehender-Aufenthalt. Auf dieser Seite werden die Kategorien und allgemeinen Bedingungen dargelegt; sie stellt jedoch keine individuelle Einwanderungsberatung dar und spiegelt möglicherweise nicht die neuesten gesetzlichen Änderungen wider.

Käufer, die ein Grundstück in der Erwartung erwerben, dass es die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung ermöglicht, sollten sich vor Abschluss einer Transaktion von einem qualifizierten Anwalt unabhängig in Einwanderungsfragen beraten lassen. Die Vorschriften für einen vorübergehenden Aufenthalt können sich ändern, und der Ausgang eines konkreten Antrags hängt von den individuellen Umständen und der jeweils geltenden Rechtslage ab.

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Wer sollte Grundstücke kaufen?

Der Kauf von Grundstücken in Montenegro ist nicht für jeden Käufer geeignet. Eine fertige Immobilie – sei es aus dem Bestandsverkauf oder als Neubauprojekt – ist möglicherweise die praktischere Wahl für Käufer, die ihren Zeitplan, ihre Kosten und das Endergebnis mit größerer Sicherheit kontrollieren möchten. Die folgenden vier Szenarien helfen dabei, zu erkennen, wann der Kauf eines Grundstücks sinnvoll sein kann und was jeweils dafür erforderlich ist.

Eigenheim oder Villa. Der Käufer möchte auf einem Grundstück in seinem Besitz ein Haus nach eigenen Vorstellungen errichten. Dies ist ein Szenario, in dem ausländische Käufer Grundstücke mit einem klaren Planungs- und Bauauftrag erwerben. Voraussetzung hierfür ist ein Grundstück mit einem genehmigten Bebauungsplan, festgelegten Bauparametern, rechtmäßigem Zugang, der Möglichkeit zum Anschluss an die Versorgungsnetze und einem klaren Weg zur Baugenehmigung. Die Prüfung der Baupläne, die Planung und das Genehmigungsverfahren verursachen im Vergleich zum Kauf einer fertigen Immobilie zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand. Einen Überblick über die Standorte nach Regionen finden Sie unter „Die besten Orte für den Immobilienkauf in Montenegro“ – die baurechtlichen Rahmenbedingungen und die Verfügbarkeit der Infrastruktur variieren erheblich zwischen den Küstengemeinden, den zentralen Gebieten und dem Norden.

Kleines Entwicklungsprojekt. Der Käufer beabsichtigt, zwei oder mehr Einheiten zum Verkauf oder zur Vermietung zu errichten. Dies erhöht die Komplexität: Die planerischen Rahmenbedingungen müssen die geplante Anzahl an Einheiten berücksichtigen, der Verkaufsprozess erfordert zusätzliche behördliche Schritte, und die Finanzanalyse verlangt eine detaillierte Kosten- und Ertragsmodellierung. Rechtliche und architektonische Beratung in der Machbarkeitsphase ist unerlässlich, bevor ein Preis vereinbart wird.

Langfristige Immobilieninvestition. Der Käufer erwirbt ein Grundstück mit der Absicht, es zu halten und später zu verkaufen. Dieser Ansatz ist mit erheblichen Unsicherheiten verbunden: Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen entwickeln sich möglicherweise nicht wie erwartet, das Grundstück verursacht Haltekosten, und der Weiterverkauf an einen anderen ausländischen Käufer kann denselben Beschränkungen unterliegen wie der ursprüngliche Kauf. Ob dies eine geeignete Strategie ist, hängt von den Zielen, den Kosten und der Risikobereitschaft des Käufers ab.

Projekt in den Bereichen Landwirtschaft, Gastgewerbe oder ländlicher Raum. Der Käufer erwägt den Erwerb von Grundstücken für ein Konzept in den Bereichen Landwirtschaft, Agrotourismus, Öko-Lodge oder ländliche Gastlichkeit. Diese Projekte betreffen häufig Grundstückskategorien, für die zusätzliche Beschränkungen beim direkten Erwerb durch Ausländer, spezifische Planungs- und Genehmigungsvorschriften sowie infrastrukturelle Herausforderungen gelten, die sich vom Wohnungsbau unterscheiden. Vor jeder Transaktion ist eine auf die jeweilige Projektart und den Standort zugeschnittene rechtliche und planerische Beratung erforderlich.

In allen vier Szenarien hängt die Frage, ob ein Baugrundstück oder eine fertige Immobilie die bessere Wahl ist, vom Zeitplan des Käufers, seinem Budget, seiner Bereitschaft, sich auf komplexe Abläufe einzulassen, sowie vom Zugang zu qualifizierter fachlicher Unterstützung in Montenegro ab.

Haben Sie keine passende Option gefunden? Der öffentliche Katalog deckt nur einen Teil des verfügbaren Angebots ab. Teilen Sie uns Ihre bevorzugte Gemeinde, Ihr Budget, die Grundstücksgröße und Ihr geplantes Projekt mit, und The Residence erstellt Ihnen eine individuelle Auswahl. Fordern Sie eine maßgeschneiderte Auswahlliste mit Immobilien in Montenegro an

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Die wichtigsten Erkenntnisse

• Nicht alle Grundstückskategorien stehen ausländischen Käufern direkt zur Verfügung. Landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen und bestimmte andere Kategorien erfordern eine zusätzliche Prüfung und möglicherweise eine andere Kaufstruktur. Eine gesetzliche Ausnahmeregelung kann es einer ausländischen Privatperson ermöglichen, bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fläche zusammen mit einem auf diesem Grundstück befindlichen Wohngebäude zu erwerben.
• Die katasterrechtliche Einstufung und die planerische Ausweisung sind voneinander getrennt. Eine im Kataster einer bestimmten Kategorie eingetragene Parzelle kann in den Planungsunterlagen eine andere Bezeichnung haben. Beide müssen unabhängig voneinander überprüft werden.
• Das Eigentum an einem Grundstück begründet noch nicht das Recht, darauf zu bauen. Die Baurechte werden durch den geltenden Bebauungsplan festgelegt, und gemäß den seit März 2025 geltenden Vorschriften ist eine Baugenehmigung erforderlich.
• Eine rechtmäßige Zufahrt muss registriert sein; sie kann nicht einfach vorausgesetzt werden. Ein sichtbarer Weg begründet kein einklagbares Wegerecht.
• Ein städtisches Grundstück und eine Katasterparzelle sind möglicherweise nicht dasselbe. Bauvorschriften gelten für das städtische Grundstück oder die Planungseinheit; ein Käufer erwirbt möglicherweise nur einen Teil davon.
• Der Kauf über eine montenegrinische DOO bringt laufende Verpflichtungen mit sich und ermöglicht nicht automatisch den Erwerb von Grundstücken einer bestimmten, mit Auflagen verbundenen Kategorie oder die Umgehung von planungsrechtlichen Auflagen. Vor dem weiteren Vorgehen ist ein schriftliches Rechtsgutachten erforderlich.
• Es sollten keine Zahlungen im Rahmen einer Reservierung oder einer Vorvereinbarung geleistet werden, bevor Eigentumsverhältnisse, Katasterstatus, baurechtliche Zweckbestimmung, Zufahrtsmöglichkeiten und die Kaufstruktur nicht schriftlich von einem unabhängigen Rechtsanwalt geprüft wurden.
• Eine unabhängige rechtliche, planerische und technische Due-Diligence-Prüfung ist dringend ratsam bevor ein Käufer eine verbindliche Zusage abgibt.

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Verbreitete Mythen über Grundbesitz durch Ausländer

Mythos	Realität
Ausländer dürfen in Montenegro kein Land besitzen	Ausländer dürfen grundsätzlich für Bauzwecke geeignete Grundstücke erwerben, wobei für bestimmte Personengruppen Einschränkungen gelten.
Jedes Grundstück mit einer Fläche von weniger als 5.000 m² kann direkt erworben werden	Die 5.000-m²-Regel ist eine eng gefasste Ausnahme, wonach ein Wohngebäude zusammen mit land- oder forstwirtschaftlichen Flächen übertragen werden muss.
Ein “bebautes Grundstück” kann automatisch bebaut werden	Die städtebauliche Zweckbestimmung, die städtebaulichen und technischen Auflagen, die Erschließung sowie die Baugenehmigung müssen noch bestätigt werden
Eine sichtbare Straße belegt die rechtmäßige Zufahrt	Der Zugang sollte durch den Status als öffentliche Straße, eine eingetragene Dienstbarkeit oder eine andere einklagbare Rechtsgrundlage gewährleistet werden.
Die Eröffnung eines DOO beseitigt alle Einschränkungen	Die Eigentumsverhältnisse hängen von der Grundstückskategorie, der Unternehmensstruktur und den geltenden Rechtsvorschriften ab.
Der Kauf eines Grundstücks führt automatisch zu einem Aufenthaltsrecht	Grundbesitz und vorübergehender Aufenthalt sind zwei unterschiedliche rechtliche Fragen

Letzte Überprüfung, bevor Sie fortfahren

Fahren Sie erst fort, wenn Sie jede der folgenden Fragen mit “Ja” beantworten können:

• Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer oder ein ordnungsgemäß bevollmächtigter Vertreter?
• Kann der Käufer diese Art von Grundstück rechtmäßig erwerben?
• Stimmt das begutachtete Grundstück mit der Katasterparzelle überein?
• Ist die Liste der Mängel aktuell und für den Anwalt des Käufers akzeptabel?
• Ist das geplante Bauvorhaben gemäß den geltenden Planungsunterlagen zulässig?
• Wurden die Parameter für das städtische Baugrundstück und das Gebäude schriftlich bestätigt?
• Ist die Zufahrt öffentlich oder durch ein einklagbares, eingetragenes Recht gesichert?
• Wurden die Voraussetzungen für den Anschluss an die Versorgungsnetze geprüft?
• Wurden die Risiken in Bezug auf Hanglage, Bodenbeschaffenheit und Baustellenvorbereitung bewertet?
• Wurde die korrekte steuerliche Behandlung – Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer – bestätigt?
• Sind alle zusätzlichen Kosten im Budget des Käufers enthalten?
• Wird in der Vereinbarung geregelt, was mit den geleisteten Anzahlungen oder der Kapara geschieht, falls die Transaktion nicht zustande kommt?
• Hat der Käufer eine unabhängige rechtliche, planerische und technische Beratung eingeholt?

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Abschließende Leitlinien

Ein sicherer Grundstückserwerb in Montenegro beginnt nicht mit der Aussicht, der Lage oder dem Angebotspreis, sondern mit einer strukturierten Abfolge von Prüfungen: die eingetragene Grundstückskategorie und die Frage, ob ein Erwerb durch Ausländer nach geltendem Recht zulässig ist, das Katasterregister, den aktuellen Bebauungsplan, die zulässigen Bauparameter, den Zustand der Zufahrtsstraße, die Machbarkeit von Versorgungsanschlüssen sowie die für die spezifische Situation des Käufers geeignete Transaktionsstruktur.

Jede dieser Prüfungen erfolgt unabhängig. Ein positives Ergebnis bei einer Prüfung bedeutet nicht, dass auch die anderen erfüllt sind. Ein Grundstück, das die Eigentumsprüfung besteht, kann bei der baurechtlichen Prüfung durchfallen. Ein Grundstück mit einem genehmigten Bebauungsplan verfügt möglicherweise über keinen eingetragenen Straßenzugang. Ein Grundstück mit akzeptablen Parametern kann eine Katasterklassifizierung aufweisen, die den direkten Erwerb durch Ausländer einschränkt. Ein Unternehmen, das zum Erwerb von Grundstücken mit Beschränkungen gegründet wurde, ist möglicherweise nicht berechtigt, es sei denn, das geltende Recht lässt dies ausdrücklich zu. Die Disziplin, jede Frage separat zu prüfen – schriftlich und durch qualifizierte Fachleute –, ist es, was einen reibungslos verlaufenden Kauf von einem unterscheidet, der ins Stocken gerät oder scheitert, nachdem bereits Mittel bereitgestellt wurden.

Ein ordnungsgemäß geprüftes Grundstück kann sich je nach den Zielen, Kosten und der Risikobereitschaft des Käufers für ein Eigenheim, ein Bauprojekt oder eine langfristige Anlagestrategie eignen. Dieses Ergebnis hängt von der Qualität der vor dem Kauf durchgeführten Due-Diligence-Prüfung ab, nicht von der Attraktivität des Angebots.

The Residence begleitet ausländische Käufer in jeder Phase der Grundstückssuche, -prüfung und professionellen Koordination in Montenegro. Wenn Sie den Kauf eines Grundstücks in Erwägung ziehen und wissen möchten, welche Optionen mit Ihrer geplanten Nutzung und Ihrer rechtlichen Situation vereinbar sind, wenden Sie sich an The Residence, um den Prozess auf einer fundierten Informationsgrundlage in Angriff zu nehmen.