Pobyt na základě vlastnictví nemovitosti v Černé Hoře: Minimální částka je 150 000 EUR, nikoli 200 000 EUR (2026)

Novelizovaný zákon Černé Hory o cizincích, který je v platnosti od 17. ledna 2026, stanoví minimální částku pro získání povolení k pobytu na základě vlastnictví nemovitosti na 150 000 EUR, nikoli na 200 000 EUR. Tato částka představuje základu daně v rozhodnutí o obecní dani z převodu nemovitostí, které musí předložit noví žadatelé ze zemí mimo EU. Částka 200 000 EUR byla pouze vládním návrhem z listopadu 2025. Stav ověřen dne 23. října 2026.

Zprávy o pobytu na základě vlastnictví nemovitosti v Černé Hoře uvádějí dvě různé hranice: 150 000 EUR a 200 000 EUR. Tyto Úřední věstník Černé Hory Tím je otázka vyřešena. Zákon je v platnosti a schválená částka činí 150 000 EUR. Tento článek uvádí, co zákon stanoví, na koho se vztahuje a co zůstává otevřené.

Která částka je správná: 150 000 EUR nebo 200 000 EUR?

Přijatá hodnota je 150 000 EUR. V listopadu 2025 vláda schválila návrh novelizace a média informovala o prahové hodnotě 200 000 EUR. Jednalo se o návrh. Zákon o změnách a doplněních zákona o cizincích byl přijat parlamentem dne 31. prosince 2025 a zveřejněn ve Sluzbeni list CG 3/2026. Článek 24 novelizačního zákona, který mění článek 56 zákona o cizincích, obsahuje číslo 150 000.

Na znění záleží. Zákon neříká, že “kupní cena musí činit nejméně 150 000 EUR”. Vyžaduje doklad o hodnotě nemovitosti vydaný orgánem místní samosprávy příslušným pro výběr daní: rozhodnutí o stanovení daně z převodu nemovitostí, jejíž základ daně činí nejméně 150 000 EUR.

Poznámka: Text souboru PDF na stránkách Úředního věstníku byl extrahován automaticky a je částečně nečitelný, proto je výše uvedené znění parafrází. Před citací si prosím zkontrolujte článek 24 na stránkách Úředního věstníku.

Co se změnilo: předtím a potom

Koho se to týká a koho ne

• Dotčené: cizí státní příslušníci ze zemí mimo EU, kteří žádají o nové dočasné povolení k pobytu na základě vlastnictví nemovitosti, a to v řízeních zahájených po 17. lednu 2026.
• Osvobozeno od povinnosti prokázat hodnotu: občané členských států EU a jejich rodinní příslušníci, jakož i občané Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska.
• Žádosti podané před 17. lednem 2026: provedeno podle starého zákona (článek 217a).
• Stávající držitelé povolení: Podle článku 217b se žádosti o prodloužení podané po vstupu zákona v platnost vyřizují podle starého zákona o cizincích. Kritérium 150 000 EUR se na ně tedy podle přechodného ustanovení neuplatňuje.

Návrh z listopadu 2025 počítal s jednoročním přechodným obdobím pro stávající držitele. Přijatý text naopak zachovává dosavadní postup pro prodloužení dřívějších povolení.

Prodloužení a daňový doklad

U povolení vydaných podle nového režimu musí žádost o prodloužení obsahovat doklad o tom, že daňové povinnosti byly během platnosti povolení uhrazeny (článek 31). Text rovněž stanoví nejzazší lhůtu pro podání žádosti před uplynutím platnosti, a to 60 dní, avšak citované znění je nejasné, proto je třeba jej ověřit. Není potvrzeno, zda se doklad o zaplacení daní vyžaduje i od držitelů, jejichž prodloužení platnosti probíhá podle starého zákona na základě článku 217b.

Co je zatím otevřené

• Stanovy: s lhůtou splnění do 12 měsíců od vstupu v platnost (článek 216v), tedy přibližně v lednu 2027. Do té doby platí staré stanovy, pokud nejsou v rozporu se zákonem. Očekává se, že právě tam bude stanoveno, které typy nemovitostí a jaké plochy budou splňovat podmínky.
• Jak se vypočítává daňový základ: Není ověřeno, zda obecní úřad vychází ze smluvní ceny nebo ze stanovené hodnoty a zda cena přesahující 150 000 EUR vždy představuje základ vyšší než tato částka.
• Pozdější změny: Pozdější novela označená jako SL CG 33/26 a další balíček zákonů o cizincích, který parlament přijal dne 15. října 2026, nebyly projednány. Zprávy k tomuto balíčku neobsahovaly popis pobytu založeného na vlastnictví nemovitosti.
• Víza typu D: Pro účely získání nemovitosti je třeba předložit doklad o vlastnictví nemovitosti a o finančních prostředcích na živobytí, ubytování, zdravotní pojištění a náklady na zpáteční cestu. V tomto článku není stanovena žádná hodnotová hranice.

Co dělat v jednotlivých situacích

Kupující, který potřebuje nemovitost jako trvalé bydliště

1. Než se budete opírat o status trvalého bydliště, vyžádejte si od obce rozhodnutí o dani z převodu nemovitosti a seznámte se s daňovým základem.
2. Částku nižší než 150 000 EUR považujte za nedostatečnou pro podání nové žádosti.
3. Nezapomeňte, že vlastnictví je podmíněná výsada, nikoli trvalé právo.

Stávající držitel povolení nebo pronajímatel

1. Pravidelně plaťte daně z nemovitostí a uschovejte si potvrzení o platbě.
2. Zeptejte se ministerstva vnitra, jaký postup se vztahuje na vaše prodloužení.

občan EU, Norska, Švýcarska, Islandu nebo Lichtenštejnska

Podle novelizovaného zákona se na vás doklad o hodnotě nevztahuje.

Často kladené otázky

Je prahová hodnota 150 000 EUR nebo 200 000 EUR?

150 000 EUR jako základ daně v rozhodnutí o dani z převodu majetku. Částka 200 000 EUR byla návrhem, který se v přijatém znění nevyskytuje.

Od kdy to platí?

Od 17. ledna 2026, tj. osmého dne po zveřejnění ve Věstníku dne 9. ledna 2026.

Vztahuje se to i na občany EU?

Ne. Občané EU a jejich rodinní příslušníci jsou od povinnosti prokázat finanční prostředky osvobozeni, stejně jako občané Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska.

Musí tuto podmínku splnit i stávající držitelé povolení?

Podle článku 217b se prodloužení dřívějších povolení provádí podle starého zákona.

Přibudou další pravidla?

Ano. Předpokládá se, že stanovy budou hotové přibližně v lednu 2027.

Oficiální zdroje

• Úřední věstník Černé Hory: stránka s právním předpisem, SL CG 3/2026
• Plné znění zákona o změnách (PDF)
• Ministerstvo vnitra Černé Hory
• Ministerstvo financí: daň z převodu nemovitostí

Ověřeno dne 23. října 2026 na základě znění SL CG 3/2026. Tento článek obsahuje obecné informace a nejedná se o právní, daňové ani imigrační poradenství. Pravidla se mohou změnit; aktuální požadavky si ověřte u Ministerstva vnitra a u oprávněného právníka.