Aufenthaltsrecht durch Immobilienerwerb in Montenegro: Der Mindestbetrag beträgt 150.000 Euro, nicht 200.000 Euro (2026)

Das geänderte Ausländergesetz Montenegros, das seit dem 17. Januar 2026 in Kraft ist, legt den Mindestbetrag für einen Aufenthalt durch Immobilienerwerb auf 150.000 Euro fest, nicht auf 200.000 Euro. Dieser Betrag entspricht der Steuerbemessungsgrundlage im Bescheid über die kommunale Grunderwerbsteuer, den neue Antragsteller aus Nicht-EU-Ländern einreichen müssen. Der Betrag von 200.000 Euro war lediglich ein Regierungsvorschlag vom November 2025. Stand: 23. Oktober 2026.

In Berichten über den Wohnsitz durch Immobilienbesitz in Montenegro wurden zwei unterschiedliche Schwellenwerte genannt: 150.000 Euro und 200.000 Euro. Die Amtsblatt von Montenegro Damit ist die Frage geklärt. Das Gesetz ist in Kraft getreten, und der festgelegte Betrag beträgt 150.000 Euro. In diesem Artikel wird dargelegt, was der Gesetzestext besagt, für wen er gilt und welche Fragen noch offen sind.

Welcher Betrag ist richtig: 150.000 Euro oder 200.000 Euro?

Die zugrunde gelegte Zahl lautet 150.000 Euro. Im November 2025 billigte die Regierung Änderungsentwürfe, und in den Medien wurde von einem Schwellenwert von 200.000 Euro berichtet. Dabei handelte es sich um einen Vorschlag. Das Gesetz über Änderungen und Ergänzungen des Ausländergesetzes wurde am 31. Dezember 2025 vom Parlament verabschiedet und im „Sluzbeni list CG 3/2026“ veröffentlicht. Artikel 24 des Änderungsgesetzes, der Artikel 56 des Ausländergesetzes ändert, enthält die Zahl 150.000.

Auf den Wortlaut kommt es an. Das Gesetz besagt nicht, dass “der Kaufpreis mindestens 150.000 Euro betragen muss”. Es verlangt vielmehr einen Nachweis über den Wert der Immobilie, ausgestellt von der für die Steuererhebung zuständigen kommunalen Behörde: den Bescheid über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer, deren Steuerbemessungsgrundlage mindestens 150.000 Euro beträgt.

Hinweis: Der Text der PDF-Datei auf der Website der „Gazette“ wurde maschinell extrahiert und ist teilweise unleserlich, daher handelt es sich bei dem obigen Wortlaut um eine Umschreibung. Bitte überprüfen Sie Artikel 24 auf der Seite der „Gazette“, bevor Sie ihn zitieren.

Was sich geändert hat: vorher und nachher

Wer ist betroffen und wer nicht?

• Betroffen: Ausländer aus Nicht-EU-Ländern, die eine neue befristete Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilienbesitz beantragen, sofern das Verfahren nach dem 17. Januar 2026 eingeleitet wurde.
• Vom Wertnachweis ausgenommen: Bürger der EU-Mitgliedstaaten und ihre Familienangehörigen sowie Bürger aus Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz.
• Anträge, die vor dem 17. Januar 2026 gestellt wurden: die nach dem alten Gesetz (Artikel 217a) abgeschlossen wurden.
• Inhaber bestehender Genehmigungen: Gemäß § 217b werden Verlängerungsanträge, die nach Inkrafttreten gestellt wurden, nach dem alten Ausländergesetz bearbeitet. Die 150.000-Euro-Prüfung findet daher gemäß der Übergangsregelung auf diese Anträge keine Anwendung.

Der Vorschlag vom November 2025 sah eine einjährige Übergangsfrist für bestehende Inhaber vor. Der verabschiedete Text behält stattdessen das alte Verfahren für die Verlängerung früherer Genehmigungen bei.

Verlängerung und Steuerbescheinigung

Bei Genehmigungen, die nach der neuen Regelung erteilt wurden, muss der Verlängerungsantrag einen Nachweis darüber enthalten, dass die Steuerverbindlichkeiten während der Gültigkeitsdauer der Genehmigung beglichen wurden (Artikel 31). Der Text legt zudem einen frühesten Einreichungstermin vor Ablauf der Gültigkeit fest, der mit 60 Tagen angegeben wird; da der entnommene Wortlaut jedoch unklar ist, sollte dies überprüft werden. Es ist nicht bestätigt, ob ein Nachweis über die Steuerzahlung auch von Inhabern verlangt wird, deren Verlängerung gemäß Artikel 217b nach altem Recht läuft.

Was noch offen ist

• Satzung: fällig innerhalb von 12 Monaten nach Inkrafttreten (Artikel 216v), voraussichtlich im Januar 2027. Bis dahin gelten die alten Satzungen, sofern sie nicht im Widerspruch zum Gesetz stehen. Es wird erwartet, dass dort festgelegt wird, welche Immobilienarten und welche Flächen in Frage kommen.
• So wird die Steuerbemessungsgrundlage berechnet: Es wurde nicht überprüft, ob die Kommunalbehörde den Vertragspreis oder einen Schätzwert zugrunde legt und ob ein Preis über 150.000 Euro stets eine Bemessungsgrundlage oberhalb dieses Betrags ergibt.
• Spätere Änderungen: Eine spätere Gesetzesänderung mit der Bezeichnung SL CG 33/26 sowie ein weiteres Ausländergesetzespaket, das vom Parlament am 15. Oktober 2026 verabschiedet wurde, wurden nicht verlesen. In den Berichten zu diesem Paket wurde der auf Eigentumsrechten beruhende Aufenthalt nicht beschrieben.
• Visum D: Für die Einreise zu Aufenthaltszwecken sind Nachweise über Eigentumsverhältnisse sowie über ausreichende Mittel zur Bestreitung des Lebensunterhalts, der Unterkunft, der Krankenversicherung und der Rückreisekosten erforderlich. In diesem Artikel ist kein Mindestbetrag festgelegt.

Was ist in den einzelnen Situationen zu tun?

Käufer, der eine Wohnimmobilie benötigt

1. Fordern Sie den Grunderwerbssteuerbescheid bei der Gemeinde an und prüfen Sie die Steuerbemessungsgrundlage, bevor Sie sich auf den Wohnsitz berufen.
2. Eine Bemessungsgrundlage unter 150.000 EUR ist bei einem neuen Antrag als unzureichend anzusehen.
3. Denken Sie daran, dass Eigentumsrechte eine bedingte Regelung und kein dauerhaftes Recht sind.

Bestehender Genehmigungsinhaber oder Vermieter

1. Bezahlen Sie die Grundsteuern pünktlich und bewahren Sie die Quittungen auf.
2. Erkundigen Sie sich beim Innenministerium, welches Verfahren für Ihre Verlängerung gilt.

Bürger der EU, Norwegens, der Schweiz, Islands oder Liechtensteins

Der Wertnachweis gilt für Sie gemäß dem Änderungsgesetz nicht.

Häufig gestellte Fragen

Liegt der Schwellenwert bei 150.000 Euro oder bei 200.000 Euro?

150.000 Euro als Steuerbemessungsgrundlage im Schenkungssteuerbescheid. 200.000 Euro waren ein Vorschlag, der nicht in den verabschiedeten Text aufgenommen wurde.

Seit wann gilt das?

Seit dem 17. Januar 2026, dem achten Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt am 9. Januar 2026.

Gilt das auch für EU-Bürger?

Nein. EU-Bürger und ihre Familienangehörigen sind vom Nachweis der finanziellen Mittel befreit, ebenso wie Staatsangehörige von Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz.

Müssen Inhaber bestehender Genehmigungen diese Anforderung erfüllen?

Gemäß § 217b erfolgen Verlängerungen früherer Genehmigungen nach altem Recht.

Kommen noch mehr Regeln?

Ja. Die Satzung wird voraussichtlich bis etwa Januar 2027 vorliegen.

Offizielle Quellen

• Amtsblatt von Montenegro: Seite mit dem Gesetz, SL CG 3/2026
• Vollständiger Wortlaut des Änderungsgesetzes (PDF)
• Innenministerium von Montenegro
• Finanzministerium: Grunderwerbsteuer

Stand: 23. Oktober 2026, basierend auf dem Wortlaut von SL CG 3/2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung dar. Die Vorschriften können sich ändern; erkundigen Sie sich bitte beim Innenministerium und bei einem zugelassenen Rechtsanwalt nach den aktuellen Anforderungen.