Черногория — небольшая страна, однако время в пути между прибрежными рынками может значительно варьироваться, особенно в летний сезон, а рынки недвижимости в разных регионах страны демонстрируют совершенно разные тенденции. Будва, Тиват, Котор, Бар и Подгорица — это не взаимозаменяемые рынки. Каждый из них имеет свой уровень цен, особенности аренды, круг покупателей и набор компромиссов. Решение, которое с коммерческой точки зрения оправдано в одном месте, может быть трудно обосновать в другом, даже при одинаковом бюджете.

Вопрос, с которым приходят большинство покупателей, прост: где в Черногории? Ответ зависит от того, для каких целей нужна недвижимость. У покупателя, ищущего дом для летнего отдыха, приоритеты отличаются от приоритетов человека, планирующего переехать туда на постоянное место жительства. Инвестор, занимающийся краткосрочной арендой, оценивает иные факторы, чем семья, которой важны школы и инфраструктура. Понимание того, какой рынок соответствует вашей конкретной цели, является отправной точкой для любого конструктивного сравнения Лучшие места для покупки недвижимости в Черногории.

В данном руководстве такое сравнение структурировано с учетом целей покупателя, а не только по географическому принципу. В нем освещаются основные прибрежные рынки — Будва, Тиват, Котор, Герцег-Нови и Бар — наряду со столицей Подгорицей и менее обсуждаемыми вариантами: Улцинь и Колашин. В каждом разделе рассматриваются как преимущества, так и реальные ограничения данного рынка, поскольку переоценка арендного потенциала или ликвидности того или иного места является одной из наиболее распространённых и дорогостоящих ошибок, которые допускают иностранные покупатели.

Обзор лучших мест

Краткий ответ: Лучшее место в Черногории — это то, где спрос, тип недвижимости и уровень цен соответствуют вашим ожиданиям относительно данной недвижимости. Будва является наиболее перспективным вариантом для приобретения недвижимости на побережье с целью развития туризма. Тиват ориентирован на сегмент премиум-класса и международных резидентов. Котор привлекает историческим колоритом и относительной редкостью предложений в пределах залива. Герцег-Нови и Бар представляют собой альтернативные варианты недвижимости на побережье в разных ценовых диапазонах и с различными стилями жизни. Улцинь — это самобытный прибрежный курорт на юге страны, развивающийся благодаря протяженным песчаным пляжам, сезонному туризму и более доступным ценам по сравнению с элитными яхтенными портами Черногории. Подгорица в большей степени представляет собой рынок жилья и долгосрочной аренды, чем место для отдыха. Колашин представляет собой отдельный рынок горного и горнолыжного недвижимости, факторы спроса на котором кардинально отличаются от тех, что характерны для прибрежных районов.

Рынок недвижимости Черногории в 2026 году: краткая статистика

Показатель	Последние официальные данные
Средняя цена на новостройки в Черногории, 1-й квартал 2026 года	2 445 евро/м²
Средняя цена на новостройки в прибрежном регионе	2 575 евро/м²
Средняя цена на новостройки в Подгорице	2 395 евро/м²
Доля ночевок в частных жилых помещениях, зарегистрированных на морских курортах в 2025 году	94.8%
Основной сезон краткосрочной аренды жилья на побережье	Преимущественно летом, при этом наблюдаются значительные различия в зависимости от города и объекта недвижимости
Основной рынок круглогодичной аренды жилья	Подгорица

Какое место в Черногории стоит включить в список кандидатов в первую очередь?

Ваш приоритет	Начните с	Также обратите внимание на	Наверное, это не ваш лучший выбор
Краткосрочная аренда жилья для отдыха	Будва	Котор, Тиват	Подгорица
Элитный образ жизни в яхтенном клубе	Тиват / Порто Черногория	Залив Луштица, Портонови	Бар
Исторический облик	Которский залив	Герцег-Нови, Пераст	Подгорица
Постоянное проживание семьи	Подгорица	Герцег-Нови, Бар, Тиват	Старый город Котора
Снижение бюджета на прибрежные проекты	Бар	Улцинь, избранные фотографии из Херцег-Нови	Порто Монтенегро
Конфиденциальность и жизнь в курортном стиле	Залив Луштица	Портонови, побережье Паштровичи	Центр Будвы
Долгосрочная аренда жилья	Подгорица	Бар	Колашин
Недвижимость для катания на лыжах / в горах	Колашин	-	Прибрежные рынки
Частые международные рейсы	Тиват	Подгорица	Отдаленные прибрежные деревни
Ремонт / проект с сохранением индивидуальности здания	Которский залив	Герцег-Нови	Новые проекты по строительству пристаней для яхт

Это инструмент для составления короткого списка, а не рейтинг инвестиционных объектов. Перспективный объект на рынке “второго выбора” может оказаться более выгодной покупкой, чем неперспективный объект в теоретически идеальном городе.

Статистика цен MONSTAT охватывает жилые помещения в новых жилых зданиях, продаваемые впервые. Эти данные полезны в качестве ориентира для рынка, однако их не следует рассматривать как средние запрашиваемые цены в Будве, Тивате, Которе или отдельных жилых комплексах.

Расположение	Лучшее для	Характер рынка	Профиль аренды	Относительный уровень цен	Основной недостаток
Будва	Краткосрочная аренда, дом для отдыха	Рынок активного прибрежного туризма	Явно выраженная сезонность, высокий спрос в разгар лета	Верхний средний	Перегруженность, конкуренция, риск переизбытка предложения в некоторых девелоперских проектах
Тиват	Элитный образ жизни, иностранные покупатели	Новые товары, поступившие по инициативе Марины	Сезонные тарифы с повышенной стоимостью проживания за ночь	Премиум	Высокая стоимость входа; обыкновенные акции ≠ ценообразование «Порто Монтенегро»
Котор / Которский залив	Объект культурного наследия, уникальный дом для отдыха	Ограниченное предложение, контекст ЮНЕСКО	Сезонный спрос на туристические услуги	От среднего-высшего до премиум-класса	Парковка, пробки, сложность ремонтных работ
Герцег-Нови	Образ жизни, пенсия, семья	Устоявшийся жилой район, расположенный на берегу залива	Умеренный сезонный спрос	Средний сегмент рынка	Интенсивность международного туризма ниже, чем в Будве
Бар	Оцените преимущества круглогодичного проживания на побережье	Практичный, ориентированный на местную экономику	Умеренный; более слабый летний туристический поток	Относительно недорогой	Меньший престиж; меньший потенциал роста доходов от краткосрочной аренды
Подгорица	Долгосрочная аренда, переезд, круглогодичное проживание	Столица, жилой район	Круглый год, ориентированный на арендаторов	Средний сегмент рынка	Отсутствие прибрежного шарма; ограниченный спрос на аренду жилья для отдыха
Ульцинь	Недвижимость на южных пляжах, курортная недвижимость и покупатели прибрежной недвижимости с более низким уровнем дохода	Туризм на песчаных пляжах / развивающийся рынок курортного отдыха	Сезонный характер; различные категории посетителей	Относительно недорогой	Доступность услуг варьируется; ограниченная база международных покупателей
Колашин	Недвижимость в горной местности/горнолыжный курорт, зимний туризм	Ориентированный на курортный отдых, нишевый	Зимний сезон с некоторыми летними походами	Средний сегмент рынка	Короткий сезон аренды; доступность; требуется отдельная оценка спроса

В Черногории нет какого-то одного лучшего места для покупки недвижимости. Выбор оптимального места зависит от того, для каких целей вы планируете использовать недвижимость после её приобретения.

Как выбрать подходящее место

Прежде чем сравнивать отдельные города, стоит определить, какие факторы действительно важны именно в вашей ситуации. Покупатели, которые пропускают этот этап, часто оказываются привлеченными известным названием — например, Будва, потому что о ней повсюду говорят, или Тиват из-за яхтенной пристани — не проверив при этом, подходят ли эти рынки для их конкретных целей.

Практическую основу составляют следующие критерии:

1. Бюджет на закупки. Рынок недвижимости на побережье Черногории отличается широким разнообразием. С бюджетом в 100 000 евро можно приобрести самые разные типы недвижимости в Улцине, Баре, Герцег-Нови и Тивате. В некоторых элитных жилых комплексах Тивата за 100 000 евро невозможно купить даже однокомнатную квартиру.

2. Предполагаемое использование — дом для отдыха, сдача в аренду или постоянное проживание. Эти три вида использования предъявляют разные требования. Для объекта, оптимизированного под краткосрочную аренду, важны такие факторы, как расположение, транспортная доступность, наличие парковки и внешний вид, которые не столь значимы для семейного дома.

3. Краткосрочная аренда и долгосрочная аренда. Это одно из наиболее значимых различий в Черногории. Прибрежные рынки — в частности, Будва — характеризуются высоким летним спросом на краткосрочную аренду, однако за пределами основного летнего сезона этот спрос значительно снижается. Спрос на долгосрочную аренду имеет иную динамику: он сосредоточен в Подгорице и, в меньшей степени, в практичных прибрежных городах с круглогодичным населением.

4. Сезонность в сфере туризма. Прибрежный туризм в Черногории носит ярко выраженный сезонный характер. Высокие показатели заполняемости отелей в Будве или Которе в разгар лета отражают ситуацию в июле и августе. Они практически ничего не говорят о ситуации в апреле или ноябре.

5. Доступность аэропорта. Аэропорт Тиват обслуживает Которский залив и Будванскую Ривьеру. Аэропорт Подгорицы обслуживает столицу и может обслуживать город Бар. Время в пути до аэропорта влияет как на удобство владельца, так и на привлекательность объекта недвижимости для гостей, приезжающих на краткосрочную аренду самолетом.

6. Тип и состояние недвижимости. Каменный дом в заливе требует иного подхода к техническому обслуживанию, возможностей по ремонту и бюджетных затрат, чем новостройка в Будве или Подгорице.

7. Ликвидность при перепродаже. На некоторых рынках объемы вторичных сделок выше, чем на других. На рынке с выраженной сезонностью спрос может быть сконцентрирован, но в то же время в определенный период года на нем может наблюдаться больше конкурирующих продавцов.

8. Инфраструктура и услуги. Для круглогодичного проживания необходимы школы, медицинские учреждения, надежное коммунальное обслуживание и транспортное сообщение. Доступность и интенсивность предоставления услуг могут заметно меняться вне основного туристического сезона, особенно в небольших курортных зонах.

9. Расходы на управление и эксплуатацию. Объект краткосрочной аренды требует управления, уборки, технического обслуживания и продвижения. Эти расходы снижают чистую доходность и должны учитываться перед любым сравнением доходности.

10. Способность спокойно относиться к большому скоплению людей и особенностям высокого сезона. Будва в августе — это совершенно иная обстановка, чем в ноябре. Покупателям, которые планируют лично пользоваться недвижимостью в пик сезона, следует посетить город именно в этот период.

Туристический спрос и спрос на аренду в течение всего года — это не одно и то же. Высокие суточные тарифы в июле не гарантируют автоматически высокую годовую доходность. Чистая доходность зависит от календаря полной загрузки, комиссионных за управление, расходов на техническое обслуживание, периодов простоя и операционных затрат — а не от номинальной цены в пиковую неделю.

Разница между заявленной валовой доходностью и реальной чистой доходностью может быть значительной. К любым данным о доходности, предоставленным застройщиком или агентом по продаже недвижимости, следует относиться как к отправной точке для дальнейшего тщательного анализа, а не как к гарантированному результату.

Будва

Будва — это рынок, с которым большинство иностранных покупателей сталкивается в первую очередь, и причины этого очевидны. Это один из самых динамичных и всемирно известных прибрежных туристических центров Черногории, с узнаваемым Старым городом, целой чередой пляжей, обширным предложением квартир и одним из крупнейших и наиболее заметных рынков краткосрочной аренды в стране.

Интенсивность туризма — это отличительная черта Будвы. Город и прилегающая к нему Будванская Ривьера привлекают значительный туристический спрос в летний период. Это обеспечивает активную динамику на рынке краткосрочной аренды жилья с июня по сентябрь. Для покупателя, чьей основной целью является получение дохода от краткосрочной аренды, Будва предлагает значительную концентрацию такого спроса в течение основного туристического сезона.

Предложение недвижимости весьма разнообразно. Цены в центре Будвы и в непосредственной близости от набережной выше. Объекты, расположенные дальше от побережья или в менее востребованных районах в пределах одного и того же почтового индекса, демонстрируют существенно иные показатели. Микрорасположение в Будве имеет такое же значение, как и само название города. Квартира, расположенная в трёх кварталах от пляжа, без парковки, в многоквартирном доме с большим количеством конкурирующих объектов, не может автоматически рассчитывать на репутацию, характерную для рынка в целом.

Ривьера Будвы простирается за пределы административного центра города. Такие населённые пункты, как Бечичи и Рафаиловичи, имеют собственные сформировавшиеся рынки аренды и в некоторых случаях предлагают более выгодные условия с точки зрения близости к пляжу, чем центральная часть Будвы. Покупателям следует оценивать конкретное время, необходимое для дохода до моря пешком, а не просто ориентироваться на название населённого пункта.

В премиальном сегменте Будванской Ривьеры Свети-Стефан, Милочер и прилегающее побережье Паштровичи образуют отдельный субрынок, отличающийся от центральной части Будвы или Бечичей. Покупатели здесь, как правило, платят за уединение, виды, ограниченное предложение элитной недвижимости и более спокойный образ жизни, а не за близость к ночной жизни или максимальную доходность от аренды. Поэтому эти объекты следует сравнивать с элитной недвижимостью в бухте или в марине, а не просто со стандартными квартирами в Будве.

Сезонность является реальным ограничивающим фактором. Спрос на краткосрочную аренду в Будве в основном приходится на теплые месяцы и может значительно снижаться за пределами основного летнего сезона. Расчеты годовой доходности должны учитывать весь календарный год, а не только пиковые месяцы в отдельности. Заполняемость может существенно снижаться за пределами этого периода в зависимости от объекта недвижимости, ценообразования, управления и целевого сегмента гостей.

В Будве существует обширный и заметный рынок вторичного жилья, хотя Фактическая ликвидность существенно варьируется в зависимости от цены, микрорайонов и типа недвижимости. Большой общий объем предложения также означает, что конкуренция между объектами аренды весьма высока, а избыток предложения в отдельных жилых комплексах представляет собой реальный риск. Появление на рынке аренды новых жилых комплексов, в которых одновременно появляется большое количество схожих квартир, может привести к снижению доходности отдельных квартир.

Наиболее подходит для: покупатели недвижимости для краткосрочной аренды; покупатели недвижимости для отдыха; покупатели, для которых приоритетом является участие в активном, признанном на международном уровне рынке прибрежной недвижимости.

Обратите внимание на:

Риск переизбытка предложения в крупных жилых комплексах с большим количеством идентичных квартир
Наличие парковочных мест — важная практическая проблема для арендаторов и владельцев жилья
Различия в качестве строительства в рамках всего жилого фонда
Фактическое время ходьбы до пляжа, пригодного для купания (а не расстояние, указанное в объявлениях)
Расходы на управление недвижимостью, которые существенно снижают чистую доходность
Прогнозы по аренде, представленные застройщиками или агентами, — рассматривайте их как оптимистичные сценарии, а не как консервативные прогнозы

Актуальные объекты недвижимости для сравнения в Будве

от $371 580

Onia Hills

Будва

от 63 м²

2028

от 37,9м²

от 261.69м²

от 28м²

от 128м²

В процессе строительства

Смотреть все

Что посмотреть в Будве

Область	Лучше для	Основной компромисс
Центр Будвы	Рынок аренды, удобство для пешеходов	Шум, пробки, проблемы с парковкой
Bečići	Недвижимость для отдыха на пляже	Большой объем конкурирующих запасов
Рафаиловичи	Жизнь на берегу	Ограниченное количество парковочных мест и интенсивная летняя активность
Склоны / Бабин-До	Виды, просторные квартиры	Уклон пешеходной тропы и расстояние до пляжа
Свети-Стефан / Паштровичи	Элитный образ жизни, уединение	Более высокий начальный уровень, меньший рынок

Тиват

Тиват занимает на рынке Черногории совершенно иное положение, чем любой другой прибрежный город. Его международная известность во многом обусловлена проектом «Порто Монтенегро» — роскошным комплексом яхтенной пристани, который кардинально изменил рынок недвижимости города и привлек сегмент покупателей, которые в противном случае не обратили бы внимания на этот участок Адриатики.

Ключевой момент для любого покупателя, рассматривающего Тиват: Город не представляет собой единый однородный ценовой сегмент. «Порто Монтенегро» и брендовые резиденции на набережной работают в сегменте премиум-класса с определённой базой покупателей, инфраструктурой управления и спектром услуг. Обычная квартира в жилом районе Тивата — это совершенно иной продукт практически по всем параметрам: цена, профиль арендаторов, спрос на аренду, сложность управления и целевая аудитория при перепродаже.

Смешивание этих двух факторов при оценке “цен на недвижимость в Тивате” приводит к выводам, которые вводят в серьезное заблуждение.

«Порто Монтенегро» и более широкая экосистема марины обеспечивают региону Тивата настоящую международную известность, функционирующую в высокий сезон экономику, ориентированную на роскошный туризм, а также инфраструктуру, которая круглый год удовлетворяет потребности, связанные с элитным образом жизни. Аэропорт Тиват Это дает практическое преимущество: он расположен недалеко как от пристани для яхт, так и от более обширной территории Которского залива, а в летний сезон здесь обслуживаются прямые международные маршруты. Для покупателей, которые ценят удобство доступа и сокращение времени на трансфер, это является важным фактором.

В Тивате имеется значительное количество новых жилых комплексов, некоторые из которых отличаются современными характеристиками и профессиональным управлением. Тем не менее, следует обратить внимание на качество строительства, обеспечение коммунальными услугами и стандарты технического обслуживания проверяется на уровне отдельного здания — эти характеристики не одинаковы для всего жилого фонда города.

Высокие цены на приобретение недвижимости в элитных жилых комплексах Тивата могут оказывать понижательное давление на процентную доходность, если доходы от аренды не будут расти соразмерно. Это не означает, что такая покупка автоматически становится невыгодной инвестицией — престижное расположение может поддерживать спрос со стороны покупателей и арендаторов, — но Результаты перепродажи и получение дохода зависят от ценообразования, качества объектов, управления и сложившихся рыночных условий, а не только по адресу. Бюджет в размере 400 000 евро следует сопоставить с актуальным перечнем объектов престижного жилья, поскольку цены в Порто-Монтенегро могут существенно отличаться от стандартных цен на недвижимость в Тивате.

Наиболее подходит для: покупатели из сегмента премиум-класса; международные покупатели, ориентированные на определенный стиль жизни; покупатели, отдающие предпочтение новым объектам с качественным управлением; покупатели, для которых важна близость к аэропорту Тивата; покупатели, ищущие жилье в районе, связанном с яхтенной пристанью.

Обратите внимание на:

Начальная цена — объекты с максимальной комплектацией стоят значительно дороже стандартных объектов в Тивате
Разница между ценами в «Порто Монтенегро» и стандартными ценами на жилье в Тивате — это разные продукты, требующие отдельной оценки
Расчеты доходности, не учитывающие затраты на управление, вакантность и эксплуатационные расходы

Что посмотреть в Тивате

Область	Лучше для
Порто Монтенегро	Марина премиум-класса / владение по принципу «оставил и забыл»
Селяново	Гармоничное сочетание городской и прибрежной жизни
Калимандж	Городские удобства и близость к пристани для яхт
Донья Ластва	Более спокойный образ жизни и вид на море
Mrcevac	Более низкая стоимость проживания и близость к аэропорту
Залив Луштица	Курортный комплекс премиум-класса, построенный в соответствии с генеральным планом

Залив Луштица и полуостров Луштица

Залив Луштица заслуживает отдельного рассмотрения по сравнению с центром Тивата. Несмотря на то что административно он входит в состав более обширного района Тивата, он предлагает совершенно иной опыт владения недвижимостью: это прибрежный комплекс, построенный по единому генеральному плану, а не традиционный черногорский город.

Этот комплекс объединяет жилые районы, пристань для яхт, гостиничные объекты, рестораны и торговые площади, а его долгосрочный генеральный план предусматривает создание районов «Centrale», «Marina Village» и «The Peaks», а также строительство дополнительных отелей, второй пристани для яхт и 18-луночного поля для гольфа. Официальный генеральный план Luštica Bay предусматривает строительство более 1 000 жилых домов и свыше 500 вилл и таунхаусов по мере дальнейшего развития этого курорта.

Для покупателей это различие имеет значение. Недвижимость в Луштица-Бэй, как правило, конкурирует с другими объектами курортного типа под управлением профессиональных компаний и брендовыми жилыми комплексами, а не со стандартными квартирами в центре Тивата.

Наиболее подходит для: покупатели, ищущие престижное жилье с комплексном обслуживанием; владельцы второго жилья; семьи, ценящие уединение и курортную инфраструктуру; покупатели, сравнивающие «Порто Монтенегро» с более новыми жилыми комплексами, построенными по единому генеральному плану.

Обратите внимание на:

более высокие цены на жилье по сравнению со многими традиционными жилыми районами;
платежи за обслуживание и управление;
в зависимости от конкретного района и этапа застройки;
разница между покупкой недвижимости с учетом образа жизни и расчетом исключительно на основе доходности от аренды;
конкуренция на рынке вторичного жилья со стороны будущих этапов реализации того же генерального плана.

Выберите центр Тивата, если для вас важнее всего возможность передвигаться по городу пешком и непосредственная близость к аэропорту. Обратите внимание на Луштица-Бэй, если вы предпочитаете курортную зону, построенную по единому проекту, новые объекты недвижимости и более автономный образ жизни.

Сравните объекты недвижимости в Тивате, Порто-Черногории и Луштица-Бэй

от $442 197

Porto Montenegro: Vero&Versa

Тиват

от 40.2м²

2028

от $394 508

Crown Tivat Residence

Тиват

от 74.24м²

2027

от $387 529

Lustica Bay: Centrale

Тиват

от 88м²

В процессе строительства

от 25м²

Котор и Которский залив

Статус Котора как объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО придает ему международную известность, которой в иных обстоятельствах не обладали бы многие небольшие города такого же размера. Старый город — средневековое укреплённое поселение на берегу залива — привлекает туристов со всей Европы и из-за её пределов. Для покупателей недвижимости это признание означает стабильный туристический спрос и определённый престиж, что способствует получению дохода от сдачи жилья в аренду в курортный сезон.

Предложение недвижимости в пределах Старого города Котора и в непосредственной близости от него ограничено особенностями окружающей среды. Застройка на территории объекта ЮНЕСКО и в буферной зоне подпадает под значительные ограничения, связанные с охраной культурного наследия и градостроительством; Комитет всемирного наследия призвал к ужесточению контроля за новым строительством в этом районе. Существующий фонд каменных зданий ограничен. Дефицит предложения — это объективная особенность некоторых объектов недвижимости в Которе — хотя это не следует рассматривать как автоматическую гарантию роста стоимости.

Которский залив — это не только город Котор. Залив простирается через Доброту, Пераст, Рисан и далее. Каждая деревня имеет свой характер, ценовой диапазон и практические особенности. В Доброте, расположенной непосредственно к северу от Старого города, сформировался рынок каменных домов и квартир, переоборудованных из жилых помещений. Пераст значительно меньше по размеру, и предложение недвижимости здесь более ограничено. Недвижимость, расположенная дальше по побережью залива, может представлять собой выгодное вложение средств, но требует тщательной оценки дорожного доступа, особенно с учётом пробок, которые летом затрудняют движение по дороге, идущей вдоль залива.

Сложность ремонта является реальным фактором для покупателей, которых привлекает недвижимость из камня. Реставрация исторических зданий требует привлечения специалистов, использования специальных материалов и терпения. Получение разрешения на перепланировку в охраняемых зонах увеличивает сроки и создаёт неопределённость. Покупателям, не имеющим опыта ремонта или надёжных местных контактов, следует учитывать эти затраты при принятии решения о покупке. Покупная цена каменного дома в заливе редко отражает полную стоимость приведения его в комфортное состояние, пригодного для сдачи в аренду.

Особое внимание следует уделить вопросам парковки и подъезда к городу. Подъездные пути к Старому городу Котора узкие, а сам город представляет собой пешеходную зону. В пик сезона на дороге, идущей вдоль залива, наблюдаются серьезные заторы. Для покупателей, которые планируют регулярно передвигаться на автомобиле или ожидают, что гости, снимающие жилье, будут приезжать на машине, это создает практические трудности в повседневной жизни.

Проблема влажности актуальна для некоторых объектов недвижимости в районе залива, особенно для тех, что расположены в низинах или выходят на север. Микроклимат залива мягкий, однако контроль влажности в старинных каменных зданиях требует постоянного внимания.

Недвижимость в престижном районе может удовлетворять спрос со стороны покупателей и арендаторов, не обязательно принося при этом максимальную доходность от аренды. Привлекательность Котора как объекта культурного наследия стимулирует спрос, однако сложность управления, сезонные проблемы с доступом и затраты на реконструкцию требуют тщательной оценки перед покупкой.

Наиболее подходит для: покупатели, ориентированные на историческое наследие и стиль жизни; покупатели, ищущие уникальный дом для отдыха с ярким индивидуальным характером; покупатели, которые ценят относительную редкость и аутентичность выше массовости; покупатели, имеющие опыт ремонта или готовые к нему.

Герцег-Нови

Герцег-Нови расположен у входа в Которский залив, ближе к границе с Хорватией, чем к Будве. Иногда его просто называют более доступной альтернативой Котору, но такая формулировка не отражает того, что делает этот рынок уникальным.

Город отличается устоявшимся круглогодичным жилым характером, что контрастирует с летней экономикой Будвы, ориентированной исключительно на туристов. Здесь проживает постоянное местное население, функционирует торговый центр, а условия проживания остаются комфортными и вне пикового сезона. Укрепленный старый город и расположение на склоне холма придают ему неповторимый колорит, хотя летние транспортные потоки и условия доступа отличаются от тех, что характерны для окрестностей Старого города Котора.

Герцег-Нови — это не один ценовой сегмент: «Портонови» меняет представление о сравнении

Покупателям не следует рассматривать всю Ривьеру Херцег-Нови как альтернативу Тивату в среднем ценовом сегменте. Портонови представляет собой отдельный сегмент премиум-класса в пределах муниципалитета, объединяющий брендовые резиденции с полным комплексом услуг, пристань на 238 причалов и курорт One&Only.

Это означает, что два объекта недвижимости, расположенные всего в нескольких минутах езды друг от друга, могут конкурировать на совершенно разных рынках: обычная квартира в Герцег-Нови или Игало может привлечь покупателей, заинтересованных в переезде и ориентированных на соотношение цены и качества, в то время как резиденция в Портонови конкурирует с объектами премиум-класса в пристанях для яхт и брендовыми проектами в других частях черногорского побережья.

При сравнении Херцег-Нови с Тиватом следует отдельно рассматривать традиционный жилой фонд от Портонови. В противном случае сравнение цен и арендной платы может ввести в заблуждение.

Игало, населённый пункт, расположенный рядом с Герцег-Нови, имеет устоявшиеся традиции оздоровительного туризма, что позволяет привлечь сегмент туристов, отличающийся от традиционного пляжного туризма. Это придаёт району Херцег-Нови дополнительное измерение, выходящее за рамки стандартного летнего прибрежного рынка — хотя влияние этого фактора на продолжительность сезона и спрос на аренду следует оценивать на основе фактических данных о бронировании для конкретного объекта недвижимости и его микрорайоны, а не исходить из общей репутации города.

Рельеф местности — важный практический фактор. Город построен на склоне холма, и передвижение по нему сопряжено с подъёмом по лестницам и спуском по склонам. Пожилым покупателям или тем, у кого есть проблемы с передвижением, стоит лично оценить эти условия на месте. Недвижимость, расположенная на разных высотах, отличается видами из окон, особенностями доступа и расстоянием до набережной.

Относительная стоимость по сравнению с Тиватом и наиболее привлекательными районами Котора является одной из подлинных прелестей Герцег-Нови для покупателей, которые хотят жить в Которском заливе, но не готовы платить за это заоблачные цены. Это не самый дешёвый вариант на побережье — Бар и Улцинь находятся ещё ниже по ценовой шкале — но он предлагает сочетание природной среды залива, устоявшегося сообщества и доступных цен, что хорошо соответствует профилю определённого круга покупателей.

Спрос на краткосрочную аренду существует, но он не столь высок, как в Будве. Покупателям, которые приобретают недвижимость в Герцег-Нови в первую очередь с целью получения дохода от сдачи в аренду, следует исходить из консервативных прогнозов заполняемости, а не из предположений, характерных для Будвы.

Наиболее подходит для: покупатели, для которых важнее уютная атмосфера круглогодичного проживания, чем суета курортной жизни; покупатели, приближающиеся к пенсионному возрасту или уже находящиеся на пенсии; семьи, планирующие переезд; покупатели, которые хотят жить в окрестностях Которского залива, но не готовы платить завышенные цены в Тивате или Которе.

Бар

Бар является главным южным портом Черногории и представляет собой скорее практичный прибрежный город, чем курортный центр. Здесь развита круглогодичная местная экономика, сфера услуг и транспортная инфраструктура, которых не хватает многим сезонным прибрежным городам — в том числе имеется основное железнодорожное сообщение с Подгорицей. В Баре также находится главный торговый порт Черногории; ранее здесь существовали сезонные или периодически курсирующие паромные маршруты в Италию; прежде чем рассчитывать на этот маршрут как на практичный вариант, следует отдельно уточнить актуальное расписание пассажирских рейсов.

Для покупателей, которые ищут жилье на побережье в первую очередь для личного использования или круглогодичного проживания, Бар предлагает идеальное сочетание доступа к морю, инфраструктуры и относительно доступных цен. Стартовая стоимость здесь ниже, чем в Будве, Тивате или Которе. Возможность приобрести больше недвижимости при том же бюджете — это реальное преимущество для покупателей, цель которых — комфортная жизнь на побережье, а не максимальная доходность от сдачи в аренду.

Бар отличается от Будвы своим туристическим профилем, который в меньшей степени ориентирован на курортный отдых. Спрос на краткосрочную аренду жилья для отдыха существует, но он слабее и менее стабилен. Покупателю, приобретающему недвижимость в Баре в надежде на доход от краткосрочной аренды, сопоставимый с доходом в Будве, следует пересмотреть свою бизнес-модель. Привлекательность этого города заключается в другом: он практичен, удобен для проживания, хорошо связан с другими населёнными пунктами — но не является брендовым или ориентированным на курортный отдых.

Покупателям, заинтересованным в Бар, следует уделить особое внимание не только рынку сезонного отдыха, но и рынку долгосрочной аренды жилья. Местное трудоспособное население, портовая деятельность и круглогодичные услуги формируют базу арендаторов, которая по своему характеру отличается от прибрежных курортных направлений.

Центр города, пляжные зоны в Шушане и прилегающие деревни отличаются друг от друга по своему характеру. Как и на любом прибрежном рынке, в Баре большое значение имеет расположение объекта — близость к пляжу, наличие парковки, качество застройки.

Наиболее подходит для: покупатели недвижимости на побережье, ориентированные на соотношение цены и качества; покупатели, планирующие приобрести недвижимость в качестве основного или дополнительного постоянного места жительства; покупатели, которые предпочитают практичную инфраструктуру, транспортную доступность и набор услуг бренду и курортному характеру; покупатели, планирующие сдавать недвижимость в долгосрочную аренду, а не использовать её для сдачи в аренду на время отпуска.

Подгорица

Подгорица не попадает в список фаворитов многих покупателей просто потому, что она не расположена на побережье. Такое упущение вполне понятно для тех, кто ищет дом для отдыха на пляже, но оно создает значительную ’слепую зону» для тех, кто рассматривает Черногорию в качестве объекта инвестиций в аренду недвижимости или места для переезда.

Столица функционирует по иной логике, чем прибрежные рынки. Ее экономика опирается на государственный сектор, бизнес, образование и сферу услуг, а не на сезонный туризм. Спрос на аренду жилья в Подгорице наблюдается круглый год и определяется потребностями арендаторов — это доход от работающих специалистов, студентов, семей, а также от арендаторов из дипломатических кругов и корпоративных клиентов, а не от летних отдыхающих.

Это формирует принципиально иной инвестиционный профиль. Отсутствие высокого летнего пика означает, что здесь нет аналога июльской заполняемости отелей в Будве. Однако спрос на долгосрочную аренду в Подгорице в меньшей степени зависит от сезонности прибрежного туризма. Конкретная доля вакантных объектов по-прежнему зависит от конкретного объекта недвижимости, уровня арендной платы, состояния объекта и рынка арендаторов — однако структура доходов строится на спросе в течение всего года, а не на узком сезонном окне.

Согласно данным MONSTAT Согласно последним доступным статистическим данным за 1-й квартал 2026 года, средняя цена за квадратный метр жилья в новых жилых зданиях по стране составила 2 445 евро/м², в Подгорице — 2 395 евро/м², а в прибрежном регионе — 2 575 евро/м². Эти цифры охватывают только сделки по первоначальной продаже в новых жилых зданиях и не отражают средние цены на рынке вторичного жилья в целом или по всем типам недвижимости. Их следует рассматривать как показатели рыночного уровня, а не как средние показатели по сделкам в отдельных микрорайонах городов.

Будучи столицей, Подгорица предлагает широкий выбор школ, медицинских учреждений, розничных магазинов, а также административных и бизнес-услуг. Для семей, переезжающих в город, это является практическим преимуществом. Кроме того, город имеет более удобное транспортное сообщение для международных поездок в течение всего года по сравнению с небольшими прибрежными аэропортами, которые зимой работают по сокращенному расписанию.

Подгорицу следует рассматривать как рынок жилья для проживания и долгосрочной аренды. Сравнивать показатели доходности этого рынка с данными по краткосрочной аренде в Будве — это ошибка в классификации: здесь речь идет о разных объектах, арендаторах и структурах доходов.

Наиболее подходит для: покупатели, планирующие постоянное или круглогодичное проживание; семьи, которым необходимы стабильные городские услуги; инвесторы, ориентированные на долгосрочную сдачу жилья в аренду; покупатели, желающие минимизировать зависимость от сезонности туристического потока.

Ульцинь

Улцинь — это самый южный прибрежный рынок недвижимости Черногории, и его следует рассматривать отдельно от Будвы, Которского залива и рынков элитных яхтенных пристаней в окрестностях Тивата. Его отличительной чертой является иная прибрежная среда: длинные песчаные пляжи, ярко выраженная летняя туристическая направленность, а также более тесные культурные и географические связи с Албанией и южной частью Адриатики в целом.

«Велика Плажа» — ключевой объект, определяющий туристический и развивающийся потенциал данного региона. Официальный туристический портал Черногории отмечает его как одно из главных пляжных направлений Улциня, а новые курортные комплексы пополняют рынок, на котором исторически наблюдалось более фрагментированное предложение недвижимости, объектами жилой и гостиничной недвижимости, находящимися под профессиональным управлением.

С точки зрения покупателя Улцинь может предложить более низкий порог входа, чем элитные Тиват, Порто-Черногория или самые дорогие районы залива, однако этот рынок не следует рассматривать просто как “дешевую Черногорию”. Микрорасположение играет здесь значительную роль. Недвижимость, расположенная рядом с Великой Плажей, развитой туристической инфраструктурой или профессионально управляемым курортом, может иметь совершенно иные показатели по аренде и перепродаже по сравнению с обычными квартирами в других частях муниципалитета.

В настоящее время компания «The Residence» предлагает к продаже апартаменты «Porta Rai» на Великой Пляже по цене примерно $220 999. Проект сочетает в себе жилое и гостиничное назначение, профессиональное управление гостиничным бизнесом и курортную инфраструктуру, что демонстрирует, как рынок Улциня начинает включать в себя более структурированный сегмент курортных инвестиций наряду с традиционной прибрежной недвижимостью.

Наиболее подходит для: покупатели, заинтересованные в недвижимости на южном побережье; покупатели, предпочитающие песчаные пляжи пейзажам залива; инвесторы, рассматривающие возможности вложений в развивающиеся курортные объекты; покупатели, ищущие варианты по цене ниже самых дорогих престижных пристаней Черногории.

Обратите внимание на:

выраженная летняя сезонность;
значительные различия между курортной недвижимостью в Велика-Плаже и обычным жилым фондом Улциня;
качество инфраструктуры и коммунальных услуг в конкретной микролокации;
расстояние от основных международных аэропортов Черногории;
реальный спрос на аренду жилья вне основного летнего сезона;
структура разработки и управления крупными новыми курортными проектами.

Улцинь следует сравнивать с Баром и отдельными районами Будванской Ривьеры с точки зрения цен и возможностей отдыха на побережье — а не с Колашином, рынок недвижимости которого определяется совершенно иным спросом.

Колашин

Колашин является основным рынком горной недвижимости Черногории, и его следует рассматривать отдельно от всех прибрежных населенных пунктов, представленных в данном путеводителе. Спрос здесь определяется в первую очередь зимними видами спорта, горным туризмом и развитием курортной инфраструктуры, а не пляжами, пристанями для яхт или летним отдыхом на побережье.

Модели «Колашин 1450» и «Колашин 1600» составляют основу ассортимента компании Ski-Market. Расстояние от Подгорицы до «Колашина 1600» составляет примерно 91 км, хотя фактическое время в пути зависит от дорожных и погодных условий.

Для покупателей это создает иную инвестиционную модель. Заполняемость зависит от зимнего сезона, снежных условий, инфраструктуры курорта, качества управления и способности данного направления привлекать посетителей за пределами пикового лыжного сезона. Летний пеший туризм и экологический туризм могут расширить спрос, однако предположения о заполняемости приморских курортов ни в коем случае не следует напрямую применять к Колашину.

Наиболее подходит для: покупатели недвижимости для катания на лыжах; покупатели, стремящиеся вести горный образ жизни; инвесторы, ориентированные именно на сезонный спрос на курортную недвижимость; покупатели, ищущие второй дом вдали от побережья.

Обратите внимание на:

продолжительность и стабильность лыжного сезона;
расстояние до подъемников и инфраструктуры курорта;
наличие профессиональных услуг по управлению арендой;
доступ к дорогам в зимний период и парковка;
расходы на отопление и эксплуатационные расходы, связанные с проживанием в горных районах;
будущее конкурентное предложение со стороны курортных комплексов;
разница между недвижимостью в центре города Колашин и недвижимостью в горнолыжном курорте.

Рассматривайте Колашин как отдельный класс активов в пределах Черногории. Недвижимость, которая хорошо подходит для инвестиций в горные курорты, не следует оценивать по ориентирам арендной платы в Будве, Тивате или Которе.

Какое место подходит для достижения вашей цели?

В приведенной ниже таблице представлены соотношения между типичными целями покупателей и наиболее подходящими рынками. Это лишь исходная схема, а не окончательный рейтинг — отдельные объекты недвижимости в каждом регионе значительно различаются.

Не уверены, подходит ли вам по бюджету и целям Будва, Тиват, Котор или какой-то другой регион Черногории? Расскажите нам, что вы ищете, а компания «The Residence» поможет вам сузить круг поиска до тех районов и объектов недвижимости, которые соответствуют вашим приоритетам.

Цель покупателя	Места, которые стоит рассмотреть	Почему	Основной компромисс
Краткосрочная аренда жилья для отдыха	Будва, Тиват (премиум-класс), Котор	Наивысшая туристическая активность и международное признание	Выраженная сезонность; значительные управленческие издержки
Элитный образ жизни / зарубежные покупатели	Тиват, Которский залив	Причальная инфраструктура, новый флот, международная среда	Высокие затраты на вхождение; для расчета доходности требуется моделирование с учетом конкретных характеристик единицы оборудования
Дом для отдыха, для личного пользования	Будва, Которский залив, Герцег-Нови, Тиват	Разнообразие типов ландшафтов и прибрежных зон	Каждый из них имеет свои особенности, связанные с сезоном и условиями доступа
Постоянный переезд	Подгорица, Герцег-Нови, Бар	Круглогодичное обслуживание, инфраструктура жилого комплекса	Подгорица расположена вдали от побережья; в прибрежных городах качество обслуживания в течение года может различаться
Семейная жизнь	Подгорица, Герцег-Нови, Бар	Школы, здравоохранение, стабильное предоставление услуг	У Подгорицы нет выхода к морю; Бар и Герцег-Нови имеют умеренное международное транспортное сообщение
Долгосрочная аренда жилья	Подгорица, Бар	Спрос со стороны арендаторов наблюдается круглый год; меньшая зависимость от сезонных колебаний	Возможность снижения стоимости проживания за ночь; иная система управления арендаторами
Меньший стартовый бюджет	Бар, Улцинь, Герцег-Нови	Более доступные цены по сравнению с премиум-классом в Тивате, Будве и Которе	Зависит от местоположения; более низкая цена не означает высокую доходность
Исторический объект недвижимости / объект с самобытным характером	Которский залив, Герцег-Нови	Каменная архитектура, ограниченное предложение, исторический облик	Сложность ремонта, техническое обслуживание, ограничения при планировании
Недвижимость в горах / горнолыжная недвижимость	Колашин	Развитие горных курортов, зимний туризм	Отдельная гипотеза о спросе; короткий сезон; требуется оценка инфраструктуры

С чего начать при разном бюджете

Бюджет	С чего начать поиск	Что может предложить современный рынок
Около $120 000	Будва / Бечичи, Котор, Бар	Квартиры начального уровня и отдельные новые жилые комплексы. В настоящее время в каталоге «The Residence» представлены, в частности, проекты по цене от примерно $98k в Будве/Бечичах, $105k в Которе и $111k в Баре. Выбор ограничен, и наличие предложений может быстро меняться.
Около $200 000	Бар, Котор, Тиват, Будва / Бечичи, Улцинь	Появляется гораздо более широкий выбор студий и квартир с одной спальней. Стандартные объекты в Тивате становятся реальной альтернативой, а в сравнение включаются курортные объекты в Улцине и более просторные квартиры на прибрежных рынках с более низкими ценами.
Около 1 TP 21 T 300 000	Будва, Бечичи, Тиват, Бар, Котор	Покупатели могут сравнить квартиры с более выгодным расположением, более просторные планировки, а также отдельные жилые комплексы с обслуживанием или брендовые проекты. В Будве стоимость нескольких текущих проектов курортного типа находится в диапазоне от $280k до $330k.
Около $400 000–500 000	Тиват, Порто-Черногория, Луштица-Бэй, престижный район Будвы / Бечичи	Именно здесь сравнение существенно меняется: в настоящее время в портфеле представлены объекты Luštica Bay Centrale, Crown Tivat Residence, Porto Montenegro Vero&Versa, а также элитные объекты в Будве. Все большее значение приобретают коммунальные платежи, модель управления и целевая аудитория на вторичном рынке.
Около $900 000+	Элитная недвижимость в бухте Луштица, «Порто Монтенегро», элитные резиденции в Тивате и Будве, виллы	Реализация проектов жилья класса «упра-премиум», более просторных планировок и отдельных вилл становится вполне реальной. В качестве актуальных примеров можно привести проекты «The Dreams by Dukley» и «Luštica Bay The Peaks».

Эти цифры основаны на текущих запрашиваемых ценах на объекты в комплексе «The Residence» по состоянию на август 2026 года и приведены в качестве ориентиров для поиска, а не в качестве фиксированных рыночных пороговых значений. Наличие объектов и цены застройщика могут быстро меняться.

Иллюстрация сценария № 1: Покупателю с бюджетом в 200 000 евро, стремящемуся получать доход от краткосрочной аренды, следует сосредоточить внимание на Будве и оценивать конкретные объекты с точки зрения близости к пляжу, наличия парковочных мест, конкуренции со стороны соседних жилых комплексов и затрат на управление. Тот же покупатель, приобретающий стандартную квартиру в Баре, должен пересмотреть свои ожидания: проживание в течение всего года может быть вполне удобным, но доход от сдачи в аренду на время отпуска, сопоставимый с доходом в Будве, вряд ли будет достигнут.

Иллюстрация сценария № 2: Покупателю, у которого в распоряжении 400 000 евро и который заинтересовался Тиватом, следует четко определиться, в какой сегмент рынка он собирается войти. Бюджет такого уровня следует сопоставить с текущим предложением брендовых резиденций — цены в «Порто Монтенегро» могут существенно отличаться от стандартных цен на недвижимость в Тивате — и здесь возникает вопрос: что лучше соответствует целям покупателя (проживание, долгосрочное повышение стоимости, получение дохода от аренды) лучше соответствуют доступным вариантам в Тивате или объекту недвижимости в выгодном месте в другом месте на побережье.

Иллюстрация сценария № 3: Покупателю, заинтересованному в получении дохода от круглогодичной аренды, а не от сдачи жилья в аренду на время отпуска, стоит всерьёз рассмотреть Подгорицу, даже несмотря на отсутствие прибрежного шарма. Характеристики арендаторов — работающие специалисты, долгосрочные договоры — как правило, означают меньшую подверженность сезонной вакантности по сравнению с арендой жилья в Будве для отдыха, а также иную структуру доходности и управления.

Проживание или инвестиции: один и тот же город может оцениваться по-разному

Расположение	Постоянное проживание	Краткосрочная аренда	Долгосрочная аренда	Элитный образ жизни	Простота управления
Будва	Хорошо	Сильный	Умеренный	Хорошо	Умеренный
Тиват	Очень хорошо	Сильная позиция в сегменте премиум-акций	Хорошо	Очень сильный	Сильная позиция в сфере управляемых девелоперских проектов
Которский залив	Умеренный	Преимущества в удачном микрорасположении	От слабого до умеренного	Сильный	Более сложные
Герцег-Нови	Очень хорошо	Умеренный	Хорошо	Хорошие / премиум-отели в окрестностях Портонови	Умеренный
Бар	Очень хорошо	Умеренный	Хорошо	Ограниченный	Довольно просто
Подгорица	Очень хорошо	Слабый	Сильный	Городской, а не курортный	Довольно просто
Залив Луштица	Подходит для подходящего покупателя	Модель управления курортом	Ограниченный традиционный рынок	Очень сильный	Сильная сторона — профессиональное управление
Колашин	Сезонный	Ориентированный на зимний сезон	Ограниченный	Ниша курортного отдыха	Свойства конкретного объекта

Цены и потенциал сдачи в аренду

В приведенной ниже таблице представлена сводная информация об относительном положении каждого региона на рынке. В тех случаях, когда имеются официальные данные, они приводятся с соответствующими оговорками.

Расположение	Относительная стоимость приобретения	Основной рынок аренды	Сезонность	Типичный профиль покупателя
Будва	Верхний средний	Краткосрочная аренда жилья для отдыха	Явно сезонный характер (пик приходится на июнь–сентябрь)	Покупатели недвижимости для отдыха из-за рубежа, инвесторы в аренду
Тиват	Премиум-класс (ассортимент марины) / Верхний средний класс (стандартный)	Краткосрочная аренда на время отпуска; в некоторых случаях — долгосрочная	Сезонное предложение с повышенными летними тарифами	Международные покупатели премиум-класса, покупатели, ориентированные на стиль жизни
Котор / Залив	От среднего-высшего до премиум-класса	Краткосрочный туризм; некоторые дома для отдыха	Сезонная, летняя концентрация	Покупатели, ориентированные на культурное наследие и стиль жизни, иностранные покупатели
Герцег-Нови	Средний сегмент рынка	Умеренная в краткосрочной перспективе; в некоторых случаях круглый год	Умеренный сезонный	Покупатели, ориентированные на определенный образ жизни, пенсионеры, семьи
Бар	Относительно недорогой	Долгосрочное проживание; умеренное краткосрочное проживание	Меньшие сезонные колебания	Покупатели, ориентированные на цену; лица, переезжающие на новое место жительства
Подгорица	Средний сегмент рынка	Долгосрочное жилье	Круглый год	Семьи, работающие специалисты, долгосрочные инвесторы
Ульцинь	Относительно недорогой	Краткосрочный сезонный	Явно сезонный	Покупатели недвижимости на побережье с ограниченным бюджетом
Колашин	Средний сегмент рынка	Прокат лыжного снаряжения зимой; частично летом	Двухсезонный (преимущественно зимний)	Покупатели недвижимости в горах и на курортах

О данных по ценам: Согласно данным MONSTAT Согласно последним доступным статистическим данным за 1-й квартал 2026 года, средняя цена за квадратный метр жилья в новых жилых домах по стране составила 2 445 евро/м², в Подгорице — 2 395 евро/м², а в прибрежном регионе — 2 575 евро/м². Эти данные охватывают только сделки по первой продаже в новых жилых зданиях и не должны интерпретироваться как средние цены по всему рынку недвижимости или по отдельным городам.

Что касается доходности от аренды, издание Global Property Guide публикует ориентировочные данные по валовой доходности в Черногории в качестве ориентира для вторичного рынка. Любой показатель валовой доходности — будь то данные из этого источника, от застройщика или агента по продаже недвижимости — отражает доход по отношению к покупной цене до вычета расходов, связанных с простоями, комиссиями за управление, техническим обслуживанием, налогами и другими операционными расходами. Чистая доходность от аренды оказывается ниже валовой доходности после вычета расходов, связанных с вакантными площадями, управлением, техническим обслуживанием, налогами и другими операционными затратами. Разрыв зависит от структуры управления, структуры заполняемости и структуры затрат конкретного объекта недвижимости.

Туризм и спрос на аренду жилья

Статистические данные по прибрежному туризму в Черногории дают полезную информацию о рынке краткосрочной аренды, однако их следует интерпретировать с осторожностью. Согласно Данные MONSTAT по туризму за 2025 год, на долю морских курортов приходилось 94,81 TP20T от общего числа ночевок в индивидуальных объектах размещения в Черногории, что подтверждает значительную концентрацию спроса на частное жилье на побережье.

Для покупателя недвижимости актуален вопрос: отражается ли данное наблюдение на макроуровне на показателях конкретного объекта в конкретном здании. Число прибывших туристов и количество ночевок не влияют напрямую на заполняемость или доходность от сдачи в аренду отдельной квартиры. Показатели на уровне отдельных объектов зависят от ряда факторов, характерных для конкретных объектов, которые не могут быть отражены в обобщенных статистических данных по туризму:

Микролокация — расстояние до пляжа, виды, уровень шума
Наличие парковочных мест
Качество недвижимости, уровень оснащения и внешний вид
Конкуренция со стороны соседних подразделений, расположенных в том же здании или районе
Активное управление, оптимизация листинга и оперативность реагирования
Отзывы гостей и рейтинги платформы
Эксплуатационные расходы, включая расходы на уборку, техническое обслуживание и плату за управление

Недвижимость на побережье, расположенная в месте с высокой посещаемостью, с эффективным управлением и хорошими отзывами, может показать результаты выше среднерыночных. Аналогичный объект в том же городе, но с неэффективным управлением, отсутствием парковки и плохими отзывами, будет демонстрировать результаты ниже средних, независимо от общих показателей туризма в этом городе.

Сезонная концентрация прибрежного туризма в Черногории означает, что годовые показатели в значительной степени определяются узким временным интервалом. Объект недвижимости, который обеспечивает высокую заполняемость по конкурентоспособным ценам в высокий сезон при тщательном контроле операционных расходов, может приносить приемлемую чистую прибыль. То же самое объект с высокими комиссиями за управление, простоями в межсезонье и прямой конкуренцией со стороны идентичных апартаментов в том же подъезде не сможет этого обеспечить.

Новое жилье или вторичное?

На основных рынках Черногории представлены как новостройки, так и вторичное жилье. Правильный выбор зависит от бюджета, готовности к риску, целей использования и конкретного предложения на целевом рынке.

Фактор	Новое здание	Вторичный рынок
Покупная цена	Часто их цена превышает стоимость аналогичных объектов на вторичном рынке, хотя это зависит от конкретного жилого комплекса и местоположения	Как правило, цена ниже, чем у аналогичных объектов недвижимости; зависит от состояния и местоположения
Состояние	В только что сданных квартирах может быть предусмотрена современная отделка; при покупке квартир на стадии строительства существуют риски, связанные со сроками сдачи и техническими характеристиками	Переменная — требует отдельной проверки
Энергоэффективность	Более новые здания могут отличаться более высокими показателями энергоэффективности; уточните эту информацию, ознакомившись с техническими характеристиками здания и фактическими затратами	Старые модели часто менее эффективны, хотя это зависит от конкретного случая
Удобства	В зависимости от проекта может включать бассейн, тренажерный зал и парковку	Варируется; часто ограничено в старых зданиях
История транзакций	Недостаточно информации о предыдущих владельцах	Информация об истории владения, подтвержденная кадастровыми данными
Ремонт	В готовом объекте вероятность проведения капитального ремонта ниже; тем не менее, могут потребоваться устранение недоделок, меблировка или дополнительная отделка	Может потребоваться; увеличивает затраты и время
Риски, связанные с завершением строительства/застройщиком	Важно при покупке недвижимости на стадии строительства — проверьте репутацию застройщика и наличие договорных гарантий	Не применимо
Готовность к сдаче в аренду	Часто требуется отделка и меблировка	Может быть частично меблирован или готов к немедленной сдаче в аренду

При покупке квартир в новостройках на стадии проектирования следует серьезно учитывать риски, связанные с застройщиком. Перед заключением сделки покупателям следует тщательно проверить репутацию застройщика, сроки строительства и предусмотренные договором меры защиты.

В случае с недвижимостью, выставленной на продажу, проведение кадастровой экспертизы имеет решающее значение. Управление недвижимостью Черногории ведет Кадастр недвижимости, который является официальным реестром прав собственности на недвижимость и обременений. Перед заключением окончательной сделки купли-продажи покупателю следует ознакомиться с актуальными кадастровыми данными.

Полную информацию о налогах, расходах на перевод и структуре сделки см. в разделе: “Налоги на недвижимость в Черногории — практическое руководство для покупателей“.

Что нужно проверить перед выбором объекта недвижимости

Выбор подходящего города или региона является первым этапом отбора. Это не заменяет комплексную проверку объекта недвижимости. Даже самый подходящий город не сможет компенсировать недостатки объекта недвижимости, связанные с юридическими или конструктивными проблемами.

Следующий контрольный список применяется после принятия решения о месте расположения:

Наименование и регистрация

Убедитесь, что владелец, указанный в кадастре, совпадает с продавцом — проверка по данным кадастра недвижимости
Проверить наличие залогов, ипотеки или обременений, зарегистрированных в отношении данного объекта недвижимости
Убедитесь, что зарегистрированная площадь соответствует фактическим размерам объекта недвижимости
Убедитесь, что все расширения, переоборудование или переделки зарегистрированы в установленном законом порядке

Здание и вход

Проверить правовой статус и состояние общих зон (лестничные клетки, крыша, фундамент)
Подтвердите возможность въезда и парковки транспортного средства — независимо от того, гарантируется ли это официально или неформально
Оценить состояние здания и возраст основных инженерных систем (крыша, водопровод, электропроводка)
Закажите профессиональную оценку для старого или капитально отремонтированного объекта недвижимости

Коммунальные услуги и сервисы

Убедитесь, что подключения к инженерным сетям оформлены в соответствии с законодательством и зарегистрированы на имя продавца
Проверьте, нет ли задолженности по коммунальным услугам или платам за обслуживание
Проверьте наличие доступа к Интернету и мобильной связи в данном месте

Характеристики нового здания

Изучить документацию застройщика, разрешения и согласования на строительство
Уточните правовые основания для продажи недвижимости на стадии строительства, если покупка осуществляется до завершения строительства
Уточните, что входит в комплект, а что требует дополнительной доработки

Особенности использования в аренду

Убедитесь, что предполагаемое использование объекта недвижимости в целях краткосрочного проживания может осуществляться на законных основаниях, и уточните применимые требования к получению разрешений, классификации и регистрации в сфере туризма, предъявляемые к владельцу и объекту недвижимости
Ознакомьтесь со всеми ограничениями, касающимися управления или сдачи в аренду, действующими в данном здании или жилом комплексе
Оцените реальное время, необходимое для прогулки, и удобство доступа до пляжа/центра города — а не расстояние, указанное застройщиком

Практическая оценка местоположения

Посетите объект недвижимости и его ближайшие окрестности в разное время суток
Оцените сезонность ближайшего окружения — работает ли оно круглый год?
Оценить уровень шума, степень загруженности и характер деятельности соседних объектов в пиковый сезон

Полное руководство по процессу покупки: “Как купить недвижимость в Черногории“.

Основные выводы

Будва является одним из наиболее динамичных прибрежных рынков Черногории, ориентированных на туризм, и перспективным вариантом для краткосрочной аренды или покупки дома для отдыха — однако сезонность, конкуренция и затраты на управление требуют тщательного моделирования перед приобретением.
Тиват обслуживает сегмент элитного и международного стиля жизни. Рынок не является однородным: «Порто Монтенегро» и стандартные жилые объекты в Тивате представляют собой разные продукты, расположенные в разных ценовых диапазонах и имеющие разные профили сдачи в аренду. Доходность и показатели перепродажи зависят от факторов, характерных для конкретного объекта, а не только от названия местоположения.
Котор и залив Они обладают историческим колоритом и в некоторых местах характеризуются относительной ограниченностью предложения, однако сложность реконструкции, проблемы с доступом, ограничения в сфере градостроительства и расходы на содержание исторической недвижимости представляют собой реальные затраты, которые зачастую недооцениваются.
Герцег-Нови сочетает в себе расположение на побережье Которского залива с устоявшимся жилым характером района и относительно низкой стоимостью недвижимости — что подходит скорее для покупателей, ориентированных на определенный образ жизни или переезд, чем для тех, кто стремится к максимальной доходности от краткосрочной аренды.
Бар — это практичный рынок недвижимости в прибрежной зоне, предлагающий услуги круглый год и сравнительно доступные цены. Его особенности лучше подходят для долгосрочной сдачи жилья в аренду, чем для сдачи в аренду в качестве жилья для отдыха.
Подгорица функционирует как рынок круглогодичного проживания и долгосрочной аренды, причем профиль арендаторов и структура доходов здесь принципиально отличаются от рынков прибрежной аренды жилья для отдыха.
Ульцинь предлагает уникальные возможности на южном побережье, в основе которых лежат песчаные пляжи, сезонный туризм и развивающийся сегмент курортного строительства. Стартовые цены могут быть ниже, чем на рынках марин премиум-класса в Черногории, однако инфраструктура, сезонность и микрорасположение требуют тщательной оценки.
Колашин представляет собой отдельную инвестиционную концепцию, связанную с горным и горнолыжным секторами — сезонность, инфраструктура и спрос на аренду требуют самостоятельной оценки, а не сопоставления с показателями прибрежных регионов.
Микрорасположение и индивидуальные характеристики объекта недвижимости может иметь такое же значение, как и название города. Две квартиры в одном и том же городе, но с разными условиями доступа к пляжу, парковкой и качеством управления, могут принести значительно разные инвестиционные результаты.
Официальные данные MONSTAT о ценах на новостройки (1-й квартал 2026 г.: средний показатель по стране — 2 445 евро/м²; на побережье — 2 575 евро/м²; 2 395 евро/м² в Подгорице) охватывают только сделки по первой продаже в новых жилых зданиях — это не средний показатель по всему рынку, и его не следует использовать в качестве универсального ориентира.
Любые показатели доходности или прибыли следует рассматривать как валовые до вычета расходов на управление, содержание пустующих помещений, техническое обслуживание и эксплуатацию.

Выбор места покупки

Принятие решения следует логической цепочке. Во-первых, определите цель: дом для отдыха, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда, постоянное проживание или их сочетание. Именно цель определяет, какие рынки вообще стоит рассматривать. У покупателя, которому нужны круглогодичные услуги и стабильный доход от аренды, список вариантов будет отличаться от списка того, кто стремится использовать недвижимость для отдыха в пик сезона и получать доход от летней аренды.

Во-вторых, выберите рынок. Воспользуйтесь таблицей сравнения целей покупателей в качестве отправной точки, а затем проанализируйте конкретные локации в рамках этого рынка. Прежде чем цифры начнут выглядеть как доходность, необходимо понять сезонную динамику, ситуацию с конкуренцией, управленческую инфраструктуру, а также реалистичную — а не оптимистичную — структуру затрат и вакантных площадей.

В-третьих, сузьте поиск до микрорайонов. Название города — это лишь отправная точка. На эффективность отдельного объекта недвижимости влияет его конкретное расположение в пределах этого города: доступ к пляжу, наличие парковки, качество строительства, ориентация видом, близость к источникам шума, а также конкурентная плотность других объектов аренды в непосредственной близости.

В-четвертых, проведите комплексную проверку объекта недвижимости. Уточните право собственности через кадастр недвижимости. Проверьте наличие обременений. Оцените состояние здания и правовой статус всех его элементов. Убедитесь в наличии подключений к инженерным сетям. Пройдите по маршруту до пляжа или центра города — не в 9 утра во вторник, а в полдень в разгар сезона.

Лучшее местоположение — это не обязательно самое известное. Это тот рынок, где спрос, тип недвижимости, сезонность и ценообразование соответствуют вашим ожиданиям в отношении данного объекта, а конкретный объект, после тщательного изучения, выдерживает проверку с точки зрения права собственности, состояния и реальной доходности.

Контрольный список по выбору места проживания перед началом просмотра объектов недвижимости

Прежде чем составить список подходящих объектов недвижимости, ответьте на следующие семь вопросов:

Предназначена ли эта недвижимость в основном для проживания, отдыха, краткосрочной аренды или долгосрочной аренды?
Какова максимальная общая сумма бюджета на покупку, включая налоги, юридические расходы, мебель и парковку?
Вам важно, чтобы город нормально функционировал зимой?
Насколько важен доступ к аэропорту?
Вас устраивает курорт с комплексном обслуживанием и регулярными платежами за обслуживание?
Что вы предпочитаете: ликвидность и более широкий рынок перепродажи или редкость и индивидуальность?
Сможете ли вы мириться с летними пробками, лестницами, ремонтом или необходимостью пользоваться автомобилем?

Если вы пока не можете ответить на эти вопросы, не начинайте с поиска отдельных объектов. Сначала сузьте круг поиска до двух-трёх рынков, а затем сравните объекты недвижимости на этих рынках.