Koupě nemovitosti v Černé Hoře na dálku: Průvodce krok za krokem pro zahraniční kupující

Cizí státní příslušníci mohou obecně nakupovat nemovitosti v Černé Hoře, aniž by museli za účelem samotné transakce cestovat, za předpokladu, že je transakce řádně strukturována a v případě potřeby jedná oprávněný zástupce na základě platné plné moci. Oprávněný zástupce může vyřizovat formální kroky – včetně podpisu, přítomnosti u notáře a vyřízení registračních podání – v rozsahu, v jakém jsou mu tyto pravomoci výslovně uděleny v plné moci. To, co nákup na dálku nevylučuje, je nutnost nezávislého právního posouzení, fyzické nebo dokumentované kontroly nemovitosti, mezinárodní platby v souladu s předpisy a potvrzení, že vlastnictví bylo správně zapsáno do rejstříku.

Tato příručka popisuje celý proces pro kupující, kteří se nemohou nebo nechtějí účastnit všech fází v Černé Hoře: od výběru nemovitostí do užšího výběru až po obdržení konečného katastrálního potvrzení.

---

Nákup nemovitosti na dálku v Černé Hoře: Stručné informace

Otázka	Krátká odpověď
Může cizinec nakupovat na dálku?	Obecně vzato ano
Musím jet do Černé Hory?	To nemusí platit pro formální fáze transakce, pokud oprávněný zástupce jedná na základě platné plné moci
Kdo se za mě může podepsat?	Oprávněný zástupce jednající v rámci pravomocí výslovně udělených v plné moci
Mohou cizinci kupovat byty a domy?	Obecně ano; omezení se vztahují na určité kategorie pozemků a chráněného majetku
Je vždy nutné mít bankovní účet v Černé Hoře?	Ne nutně; platební podmínky je třeba potvrdit pro konkrétní transakci
Hlavní daň z nákupů za účelem dalšího prodeje, které splňují podmínky	Progresivní daň z převodu nemovitostí: 3% / 5% / 6%
Čím se v některých transakcích nahrazuje daň z převodu nemovitosti?	DPH se může uplatnit, pokud se dané plnění řídí režimem DPH
Nejdůležitější právní dokument, který je třeba zkontrolovat	Aktuální výpis z katastru nemovitostí (seznam nesrovnalostí)
Kdo by měl provést právní prověrku?	Nezávislý černohorský právník zastupující kupujícího
Kdy dochází k převodu vlastnictví?	Zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí
Získává se nákupem nemovitosti automaticky právo na pobyt?	Ne. Postupy týkající se vlastnictví nemovitosti a pobytu jsou odlišné.

Konkrétní postup, daně, požadavky na ověření a časový harmonogram závisí na dané nemovitosti a transakci. Před vyčleněním finančních prostředků je třeba si tyto údaje pro konkrétní koupi ověřit.

---

Co mohou a co nemohou zahraniční kupující nakupovat na dálku

Zahraniční kupující by si také měli uvědomit, že pravidla vlastnictví se u jednotlivých typů nemovitostí liší. Cizí státní příslušníci mohou v Černé Hoře obecně nabývat byty, domy a další rezidenční nemovitosti. Na určité kategorie nemovitostí se však podle černohorského zákona o majetkových vztazích vztahují zákonná omezení (Zákon o majetkových vztazích). Zahraniční osoby obecně nemohou vlastnit zemědělskou půdu, lesy a lesní pozemky, ostrovy, určité nemovitosti v okruhu jednoho kilometru od pozemní hranice a několik dalších chráněných kategorií. Omezená výjimka umožňuje zahraniční fyzické osobě nabýt až 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy, pokud je součástí téže transakce obytná budova nacházející se na této půdě. Klasifikaci konkrétní nemovitosti je proto třeba před přijetím jakéhokoli závazku ověřit u nezávislého právníka. Náš článek na téma “Vlastnictví pozemků cizinci v Černé Hoře”V tomto článku se tím zabýváme podrobněji.“.

Kdo vyřizuje nákup na dálku?

Účastník	Hlavní role
Kupující	Schvaluje rozhodnutí týkající se majetku, smluv, plateb a klíčových záležitostí
Realitní makléř	Vyhledávání nemovitostí, prohlídky, koordinace dokumentace a logistika transakcí
Nezávislý právník	Právní poradenství pro kupující, due diligence, revize smluv a poradenství ohledně plné moci
Zmocněný zástupce	Provádí pouze úkony, k nimž je oprávněn na základě plné moci
Notář	Plní nezávislou veřejnou/notářskou funkci nezbytnou pro danou transakci
Banka	Zpracovává platby za předpokladu, že splňují stanovené požadavky
Katastr	Zaznamenává vlastnické právo a další zapsaná majetková práva
Geodet / inspektor	Posuzuje fyzickou kondici v místě nasazení

Nakupujete v zahraničí?
Sdělte nám svůj rozpočet a preferovanou lokalitu. Můžeme vám připravit výběr nemovitostí, které si můžete prohlédnout prostřednictvím živého videopřenosu, a zaslat vám příslušnou dokumentaci k nemovitostem ještě předtím, než se rozhodnete, které z nich si chcete prohlédnout podrobněji.

Získejte výběr nemovitostí v zahraničí →

---

Jak funguje nákup na dálku

Strukturovaný nákup na dálku obvykle probíhá v následujícím pořadí. Každá fáze má stanovený výsledek, který je třeba potvrdit před přechodem k další fázi.

1. Vypracujte zadání k nákupu. Než si kupující začne cokoli prohlížet, měl by mít jasno ohledně rozpočtu, preferované lokality, typu nemovitosti, zamýšleného využití a případných konkrétních požadavků. Nejasné zadání vede k nevhodným výběrům a ztrátě času. Podívejte se na náš průvodce “nejlepší místa pro koupi nemovitosti v Černé Hoře”pokud stále porovnáváte jednotlivá místa.“.
2. Vyberte nemovitosti do užšího výběru. Na základě jasného zadání sestaví makléř relevantní užší výběr nemovitostí spolu s příslušnou dokumentací. V této fázi by kupující měl obdržet katastrální čísla parcel, informace o budovách a věcné popisy – nikoli pouze marketingové materiály.
3. Zorganizujte prohlídky prostřednictvím živého videa. Nahraná nebo živě vysílaná prohlídka vedená zástupcem přímo na místě sice nenahrazuje fyzickou prohlídku, je však podstatně informativnější než fotografie v inzerátu. Dobrá prohlídka zahrnuje všechny místnosti, vchod do budovy a společné prostory, parkoviště, výhled z každého okna a veškeré viditelné vady.
4. Jmenujte si nezávislého právního zástupce. Tento krok by měl proběhnout před provedením due diligence, nikoli až po ní. Právní prověrku provádí právník zastupující kupujícího – nikoli prodávajícího ani realitního makléře –, který také posuzuje návrhy smluv a poskytuje poradenství ohledně znění plné moci.
5. Proveďte hloubkovou prověrku. Nezávislý právník si vyžádá a prověří aktuální výpis z katastru nemovitostí (seznam nesrovnalostí), ověřuje zapsaného vlastníka, prověřuje zapsané hypotéky, zástavní práva, poznámky a věcná břemena a potvrzuje právní stav budovy. Tato fáze je podrobně popsána v části „Due Diligence“ níže.
6. Vypracujte a ověřte plnou moc. Jakmile je konkrétní nemovitost vybrána a kupující je připraven pokračovat, vypracuje se plná moc, která se podepíše u notáře v zemi kupujícího a ověří se tak, jak to vyžadují předpisy pro její uznání v Černé Hoře.
7. Projděte si kupní smlouvu a schválte ji. Kupující by měl obdržet kompletní návrh smlouvy v jazyce, kterému rozumí, a měl by mít dostatek času na to, aby vznesl případné dotazy ještě předtím, než zástupce smlouvu podepíše. Žádný kupující by neměl smlouvu schvalovat pouze na základě ústního shrnutí.
8. Proveďte notářské ověření a úhradu. Zástupce se dostaví k černohorskému notáři a smlouva je uzavřena. Platba je provedena v souladu se smluvními podmínkami prostřednictvím ověřitelného bankovního kanálu na základě dosažení stanoveného milníku.
9. Zaregistrujte vlastnictví. Po notářském ověření se transakce předkládá k zápisu do katastru nemovitostí. Tato fáze trvá určitou dobu a vyžaduje aktivní sledování.
10. Získejte konečný katastrální výpis a zajistěte předání. Po dokončení registrace by měl kupující obdržet aktualizovaný katastrální výpis, který potvrzuje jeho jméno jako jména zapsaného vlastníka. Následně se zajistí fyzické předání nemovitosti, převzetí klíčů, odečty měřidel a převod dodávek energií.

Tabulka 1: Které kroky při koupi nemovitosti v Černé Hoře lze vyřídit na dálku?

Jeviště	Lze to provést na dálku?	Kdo se o to stará?	Kontrolní bod kupujícího
Definujte zadání nákupu	Ano	Kupující	Jasný písemný návrh dohodnutý s agentem
Výběr kandidátů a prohlídky	Částečně — živé vysílání je možné	Zástupce / zmocněnec	Živé vysílání bylo dokončeno; katastrální údaje byly získány
Jmenování do funkce	Ano	Kupující si přímo najímá právníka	Písemně potvrzené zasnoubení
Due diligence	Ano – právník pracuje na dálku	Nezávislý právník	Písemná zpráva o hloubkové prověrce doručená před uzavřením smlouvy
Příprava plné moci	Částečně – podepsáno lokálně, ověřeno	Kupující + místní notář	Znění schválené černohorským právníkem před podpisem
Přezkoumání smlouvy	Ano	Kupující + nezávislý právník	Kupující schválí konečné znění předtím, než zástupce podepíše
Notářské ověření a podpis	Zástupce se účastní osobně	Zástupce + černohorský notář	Bylo obdrženo potvrzení o uzavření smlouvy
Platba	Kupující zadává pokyny ze zahraničí	Banka kupujícího	Potvrzení SWIFT bylo zachováno; příjemce byl nezávisle ověřen
Zápis do katastru nemovitostí	Podání vyřizuje zástupce nebo právník	Zástupce / právník + katastr	Výsledek registrace byl potvrzen písemně
Konečný výpis a předání	Částečně	Právník / zástupce	Byl získán aktualizovaný katastrální výpis; klíče a předání byly zdokumentovány

Jak dlouho trvá nákup nemovitosti na dálku?

Pro celý proces koupě neexistuje žádná jednotná zákonná lhůta. Celková doba trvání závisí na nemovitosti, připravenosti dokumentace, prodávajícím, ověření plné moci, bankovních kontrolách a době potřebné pro zápis do katastru nemovitostí.

Z praktického hlediska by kupující měli obvykle počítat s tím, že transakce od okamžiku výběru nemovitosti potrvá několik týdnů až několik měsíců. Jednoduché hotovostní nákupy s bezproblémovou dokumentací mohou probíhat rychleji, zatímco ověření zahraniční plné moci, splnění bankovních požadavků, problémy s vlastnickým právem nebo dodatečná katastrální dokumentace mohou celý proces prodloužit. Jedná se spíše o orientační časový rámec než o zákonnou lhůtu.

Jeviště	Co ovlivňuje načasování
Výběr nemovitosti	Počet prověřených nemovitostí a dostupnost dokumentace
Due diligence	Složitost vlastnických práv, katastrálních záznamů, povolení a stávajících zástavních práv
Plná moc	Země, v níž má být rozhodnutí vykonáno, požadavky na apostilu/legalizaci a překlad
Příprava smlouvy	Jednání, opravy dokumentů a podmínky dohodnuté stranami
Platba	Dodržování předpisů ze strany kupujícího a banky, kontroly původu finančních prostředků a zpracování mezinárodních převodů
Registrace	Úplnost žádosti a zpracování v katastru nemovitostí

Kupující, kteří mají stanovený konkrétní termín uzavření transakce, by si měli před podpisem rezervace nebo předběžné smlouvy sestavit harmonogram transakce se svým právníkem, místo aby se spoléhali na obecný odhad z internetu.

Před zaplacením rezervační zálohy

Zálohu za rezervaci by nemělo být považováno za neškodný způsob, jak si nemovitost “rezervovat”. Před převodem peněz by si kupující měl písemně ověřit:

• kdo přijímá zálohu;
• co přesně se rezervuje;
• zda je platba vratná;
• okolnosti, za kterých si jej prodávající může ponechat;
• co se stane, pokud se v rámci hloubkové prověrky zjistí právní problém;
• co se stane, pokud prodávající odstoupí od smlouvy;
• zda je tato částka započítána do kupní ceny;
• termín pro podepsání další dohody.

Nespoléhejte se na obecné předpoklady ohledně toho, zda je záloha vratná. Důsledky závisí na znění a právní povaze konkrétní smlouvy.

---

Plná moc

Plná moc (punomoć) je právní dokument, který opravňuje jinou osobu jednat jménem kupujícího v Černé Hoře. Nejedná se o pouhou formalitu – rozsah oprávnění, která tento dokument uděluje, určuje, co může a co nemůže zástupce činit, a to výhradně v rámci toho, co je v dokumentu výslovně uvedeno.

Co by měl plán péče zahrnovat

Plná moc k nákupu nemovitosti na dálku obvykle opravňuje zástupce k provedení některých nebo všech následujících úkonů, v závislosti na dané transakci:

• V případě potřeby podepsání předběžné smlouvy nebo smlouvy o rezervaci
• Podpis konečné kupní smlouvy
• Účast a vyhotovení dokumentů před černohorským notářem
• Předkládání dokumentů příslušným orgánům a přijímání dokumentů od nich
• Podání žádosti o zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí
• Získání ověřených kopií příslušných úředních dokumentů
• Vyřizování správních daňových podání souvisejících s transakcí, pokud to právní předpisy umožňují
• Převzetí klíčů a vyřízení předávací dokumentace podle dohody

Zásada, kterou by se mělo při vypracování návrhu řídit, je jasná: Plná moc by měla zástupci poskytnout dostatečné oprávnění k provedení dohodnuté transakce – a žádné širší oprávnění než toto. Příliš široce formulovaná plná moc – která zmocňuje zástupce k prodeji nemovitosti, k sjednání úvěru zajištěného touto nemovitostí, ke změně sjednané ceny nebo k řešení záležitostí, které s ní nesouvisejí – představuje zbytečné riziko. Kupující by měl před finálním vyhotovením plné moci projednat následující body se svým nezávislým právníkem:

• Konkrétní nemovitost, včetně katastrálních identifikátorů, jsou-li k dispozici
• Výslovný seznam povolených činností
• Jasné vymezení jakýchkoli pravomocí souvisejících s platbami nebo jejich úplné vyloučení
• Doba platnosti plné moci a to, zda je platná i nad rámec konkrétní transakce
• Ať už jde o subdelegaci (poddelegace) je povoleno a, pokud ano, komu
• Zda je zástupce oprávněn podepsat dodatky k uzavřené smlouvě
• Zda a za jakých podmínek může zástupce přijímat finanční prostředky jménem kupujícího

Apostila a legalizace

Plná moc podepsaná u notáře mimo Černou Horu musí být zpravidla uznána jako platný zahraniční veřejný listinný doklad, než ji bude možné v této zemi použít. Postup ověření závisí na zemi, kde byl dokument vyhotoven, a na případných platných mezinárodních ujednáních.

Černá Hora je smluvní stranou Haagské úmluvy o zrušení požadavku legalizace zahraničních veřejných listin — viz dokumentaci k přistoupení Černé Hory. Pokud mezi Černou Horou a zemí, v níž byl dokument vydán, platí Haagská úmluva o apostile, nahradí apostila zpravidla tradiční požadavek na legalizaci. Dvoustranné dohody mezi Černou Horou a některými zeměmi mohou požadavky na ověření dále zjednodušit nebo zcela odstranit. U dokumentů pocházejících z jurisdikcí, na které se nevztahuje žádná platná úmluva ani smlouva, může být vyžadována odlišná a složitější forma legalizace.

Před podpisem plné moci u zahraničního notáře by měl černohorský právník kupujícího ověřit přesné znění, formát a požadavky na ověření. Pokud je dokument nesprávně sepsán nebo jeho formát nesplňuje procesní požadavky Černé Hory, může být nutné jej vyhotovit znovu. Požadavky na překlad je rovněž třeba předem ověřit, nelze se spoléhat na domněnky.

Plná moc by měla být dostatečně široká, aby umožnila dokončit transakci v souladu s dohodou – a ne širší. To, co tento dokument povoluje, určuje, co může zástupce činit.

Dokumenty, které může potřebovat kupující z ciziny

Přesný rozsah dokumentace závisí na dané transakci, zemi kupujícího a požadavcích zúčastněných odborníků a bank. Kupující, který jedná na dálku, by měl být připraven projednat se svým právníkem následující záležitosti:

Dokument	Proč to může být nutné
Platný cestovní pas / průkaz totožnosti	Ověření totožnosti
Plná moc	Umožňuje oprávněnému zástupci provádět stanovené úkony
Apostila nebo jiné ověření	Může být vyžadováno pro uznání zahraniční plné moci
Ověřený překlad	Kdy je třeba v Černé Hoře použít zahraniční dokumenty
Koupě nebo předběžná smlouva	Stanoví smluvní podmínky transakce
Dokumentace o původu finančních prostředků	Mohou o ně požádat banky nebo jiné povinné subjekty za účelem kontroly dodržování předpisů
Doklad o bankovním převodu	Vytvoří dohledatelný záznam o platbě za nákup
Aktuální výpis z katastru nemovitostí	Potvrzuje zapsaný stav nemovitosti
Dokumentace k předání	Zaznamenává klíče, inventář, odečty měřidel a fyzické dodávky

Toto není vyčerpávající seznam zákonem předepsaných dokumentů. Černohorský právník kupujícího a jeho banka by měli před podpisem smlouvy nebo převodem finančních prostředků ověřit, jaké dokumenty jsou pro danou transakci vyžadovány.

---

Due diligence ze zahraničí

Prohlížení videa není náhradou za řádnou prověrku. Jedná se o užitečný nástroj pro posouzení dispozice, stavu a okolností – kupujícímu však neposkytne informaci o tom, zda má prodávající právní nárok k nemovitosti, zda na nemovitosti váznou hypotéky, ani zda její katastrální popis odpovídá skutečnému stavu. Tyto otázky vyžadují samostatné a nezávislé právní řízení.

Cílem právního posouzení je ověřit, zda je prodávající zapsán jako vlastník nemovitosti, zjistit existenci zapsaných zástavních práv a určit, zda by nějaké známé právní problémy mohly mít vliv na navrhovaný převod. Důkladný proces due diligence prováděný na dálku zahrnuje tři odlišné oblasti.

1. Právní prověrka

Nezávislý právník by měl prověřit:

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí (seznam nesrovnalostí), který uvádí jméno zapsaného vlastníka, katastrální popis nemovitosti a veškerá zapsaná práva, hypotéky, zástavní práva, poznámky či jiné záznamy týkající se dané nemovitosti
• Zda vlastnický podíl prodávajícího odpovídá tomu, co se prodává
• Jakékoli soudní záznamy nebo omezení týkající se dané nemovitosti
• Právní stav budovy – zda byla postavena na základě příslušných povolení, či zda byl její právní stav urovnán
• Zda by nějaké nevyřešené záležitosti mohly zabránit převodu vlastnictví nebo jej zkomplikovat
• Přesnost identifikátorů katastrálních parcel a jednotek ve vztahu k kupované nemovitosti

Černohorský zákon o státním zeměměřictví a katastru nemovitostí (Zákon o státním předsedovi a katastru nemovitostí) stanoví, že katastr je oficiálním veřejným registrem nemovitostí a práv k nim — viz oficiální zdroj. Kupující, který nakupuje na dálku, by měl jako primární zdroj informací o zapsaném vlastnictví brát v úvahu aktuální výpis z katastru nemovitostí, nikoli ústní či písemné prohlášení prodávajícího.

Upozorňujeme, že katastrální výpis odráží zapsanou polohu. Uvádí zapsaná práva a břemena, nezaručuje však identifikaci všech potenciálních nezapsaných sporů či nároků. Nezávislá právní analýza slouží právě k posouzení toho, co katastrální záznam uvádí a co případně vyžaduje další prošetření.

2. Fyzická kontrola

Při posouzení dokumentace právníkem se neposuzuje fyzický stav nemovitosti. U hotového bytu či vily by fyzická prohlídka – ať už ji provede důvěryhodný místní kontakt, profesionální geodet nebo se jedná o podrobnou videoprohlídku v reálném čase – měla zahrnovat:

• Vnější stav stěn, stropů a podlah
• Vniknutí vlhkosti nebo vody
• Okna, dveře a zasklení
• Elektrické systémy
• Instalatérské práce a tlak vody
• Vytápění, větrání a klimatizace
• Společné prostory, schodiště a výtahy (pokud jsou k dispozici)
• Parkování, skladování a přístupové cesty
• Skutečný stav ve srovnání s fotografiemi v inzerátu

U domů, pozemků nebo nemovitostí, které vyžadují rekonstrukci, je prahová hodnota pro formální fyzickou prohlídku vyšší. Před přijetím jakéhokoli významného platebního závazku může být vhodné nechat provést odborný posudek.

3. Obchodní šek

Obchodní kontrola potvrzuje, co kupující skutečně kupuje. Mezi položky, které je třeba ověřit, patří:

• Jaký nábytek, vybavení a příslušenství jsou případně součástí dodávky?
• Přidělení parkovacích míst a skladovacích prostorů
• Dohodnutý stav při předání
• Plán plateb a definice milníků
• U transakcí týkajících se novostaveb: povinnosti developera, harmonogram dokončení a veškerá smluvní či zákonná ochrana kupujícího, která se na daný projekt vztahuje
• V případě nákupu nemovitosti ve fázi projektu: aktuální fáze výstavby a co se stane, pokud dojde ke změně harmonogramu developera

Tabulka 2: Kontroly v rámci due diligence

Zkontrolovat	Co je třeba ověřit	Proč je to důležité i na dálku	Důkazy by měl obdržet kupující
Zapsané vlastnictví	Jméno vlastníka, podíl na vlastnictví, katastrální identifikátory	Kupující nemůže samostatně nahlédnout do fyzických dokumentů	Aktuální výpis z katastru nemovitostí (seznam nesrovnalostí)
Zapsaná břemena	Hypotéky, zástavní práva, poznámky, zapsaná práva třetích osob	Určité zapsané zástavní práva mohou i nadále ovlivňovat nemovitost, pokud nebudou v rámci transakce řádně zrušena.	Potvrzení o bezchybném výpisu nebo písemné vysvětlení případných záznamů
Právní status budovy	Povolení, legalizace, stav z hlediska územního plánování	Registraci mohou ovlivnit právní otázky	Písemné posouzení advokáta
Katastrální popis	Shoda mezi zapsaným popisem a fyzickými vlastnostmi	Rozpory vedou k budoucím komplikacím	Srovnávací poznámka od právníka
Fyzická kondice	Konstrukční integrita, systémy, přístup	Kupující to nemůže přímo posoudit	Záznam z videoinspekce; zpráva o průzkumu, pokud byla zadána
Obchodní podmínky	Co je v ceně, stav při předání, platební kalendář	Ústní sliby se těžko vymáhají	Písemný harmonogram je součástí smlouvy

Kupující, který jedná na dálku, by měl obdržet výpis z katastru nemovitostí a písemné právní posouzení ještě předtím, než schválí jakoukoli významnou platbu – nikoli až poté, co se smlouva stane z obchodního hlediska obtížně zrušitelnou.

Našli jste nemovitost, ale nemůžete se do Černé Hory vydat?

Zašlete nám inzerát nebo podrobnosti o nemovitosti. Můžeme zajistit prohlídku na místě, shromáždit dostupnou dokumentaci k nemovitosti a domluvit další postup s vaším nezávislým právním poradcem.

Odeslat nemovitost k dálkovému posouzení →

Nákup na dálku: Byt z druhé ruky vs. novostavba

Problém	Nemovitosti z druhé ruky	Novostavba / prodej na plánu
Co lze fyzicky zkontrolovat?	Obvykle se jedná o hotovou nemovitost	Záleží na fázi výstavby
Hlavní právní zaměření	Stávající vlastnické právo, zástavní práva, zapsaný popis a stav budovy	Developer, projektová dokumentace, smluvní závazky a struktura dokončení
Platba	Je stanoveno v konkrétní smlouvě	Může zahrnovat splátky
Hlavní riziko spojené s dokončením projektu	Stávající právní/věcné vady	Riziko výstavby a dokončení
Daňové zacházení	Může spadat do režimu daně z převodu majetku	V závislosti na dané transakci může spadat do režimu DPH
Vzdálené ověření	Katastr + fyzická prohlídka + právní posouzení	Právní posouzení/posouzení projektu + doklady o výstavbě + ověření plnění smluvních milníků

---

Smlouva, notář a podpis

Kupní smlouva (kupní smlouva) je právní dokument, který stanoví podmínky transakce. Než jej zástupce podepíše, měl by si kupující prostudovat celý návrh smlouvy – nikoli pouze souhrn – v jazyce, kterému skutečně rozumí. Veškeré dotazy týkající se ceny, platebního kalendáře, podmínek předání, sankcí nebo záruk vlastnického práva by měly být vyřešeny před podpisem smlouvy, nikoli až po něm.

Černohorský notář (notář) plní při formálním provedení transakce nezávislou veřejnou funkci a nevystupuje jako osobní právní zástupce žádné ze stran. Notář ověří totožnost účastníků a zkontroluje, zda dokument splňuje formální právní požadavky. Pokud některý z účastníků nerozumí jazyku, v němž je dokument sepsán, musí být k dispozici soudní tlumočník s osvědčením (sudský překladatel) může být vyžadováno – konkrétní požadavek závisí na jazykové úrovni účastníka a na platných procesních pravidlech.

Nezávislý právník kupujícího naproti tomu poskytuje poradenství výhradně v zájmu kupujícího. Tento rozdíl je důležitý zejména při transakcích na dálku. Kupující, který si nejmenoval nezávislého právního zástupce, může předpokládat, že účast notáře představuje určitou úroveň ochrany na straně kupujícího, kterou však ve skutečnosti neposkytuje.

Černohorský zákon o majetkových vztazích (Zákon o majetkových vztazích) stanoví právní rámec upravující majetková práva a transakce s nemovitostmi, včetně pravidel pro nabývání vlastnického práva — viz oficiální znění. Kupující by se měli prostřednictvím svého právního poradce ujistit, že transakce je strukturována v souladu s tímto rámcem.

Po podpisu by měl kupující obdržet kopii podepsané smlouvy. Tento dokument potvrzuje, že k transakci došlo, ale nepotvrzuje, že vlastnictví bylo zapsáno – zápis do rejstříku je samostatným následným krokem.

---

Platby ze zahraničí

Mezinárodní platby související s nemovitostmi mohou vyžadovat dodatečné kontroly dodržování předpisů a dokumentace, které u běžného vnitrostátního převodu nejsou nutné. Konkrétní postup závisí na dané transakci – na struktuře smlouvy, měně, zúčastněných bankách a příslušných požadavcích na obou stranách.

Kupní ceny se obvykle vypořádávají prostřednictvím dohledatelných bankovních kanálů v souladu se smluvním platebním kalendářem. Banka kupujícího může před zpracováním velkého mezinárodního převodu požadovat podpůrnou dokumentaci: podepsanou kupní smlouvu, identifikační doklady, doklad o původu finančních prostředků a v některých případech i další informace související s bojem proti praní špinavých peněz (AML). Takové kontroly jsou u velkých přeshraničních transakcí běžné, ačkoli požadovaná dokumentace se liší podle banky, jurisdikce a profilu zákazníka. Tyto požadavky nejsou specifické pouze pro Černou Horu, mohou však ovlivnit načasování – a smluvní termín splatnosti může nastat dříve, než se očekávalo, pokud se s přípravou začalo příliš pozdě.

Podvody s bankovními údaji představují při jakékoli mezinárodní transakci s nemovitostmi reálné riziko. Kupující by si měli ověřit údaje o účtu příjemce prostřednictvím bezpečného a ověřitelného kanálu – v ideálním případě přímo u právníka nebo notáře, který transakci vyřizuje – a neměli by se řídit údaji o účtu obdrženými e-mailem nebo prostřednictvím aplikace pro zasílání zpráv bez nezávislého ověření, zejména pokud se tyto údaje neočekávaně změnily.

Před odesláním kupní ceny

• Ujistěte se, že je k dispozici konečná podepsaná smlouva a že máte její kopii
• Nezávisle ověřte údaje o účtu příjemce prostřednictvím přímého a důvěryhodného kanálu – jakoukoli nevysvětlitelnou změnu na poslední chvíli považujte za varovný signál
• Zkontrolujte termín splatnosti uvedený ve smlouvě a ponechte si dostatek času na vyřízení bankovních formalit
• Ověřte měnu uvedenou ve smlouvě a vyjasněte, kdo hradí náklady na převod
• Než provedete převod, zeptejte se své odesílající banky, jaké doklady požaduje.
• Uschovejte potvrzení SWIFT nebo ekvivalentní doklad o platbě
• Dohodněte se předem, co se stane, pokud dojde ke zpoždění převodu – zejména s ohledem na smluvní lhůty

Nepředpokládejte, že konkrétní banka zaručí zpracování v určité lhůtě. Mezinárodní převody mohou být zpožděny kvůli zpožděním v korespondenčním bankovnictví, pozastavením z důvodu dodržování předpisů nebo požadavky na dodatečné doklady, které nikdo nemůže přímo ovlivnit.

Nejbezpečnější způsob platby na dálku není ten nejjednodušší – je to ten, při kterém každý převod odpovídá ověřenému smluvnímu milníku a dokumentu potvrzujícímu, že tento milník byl splněn.

---

Registrace a předání

Podpis smlouvy u notáře není posledním krokem. Podle černohorského zákona o majetkových vztazích se vlastnictví nemovitosti získané na základě transakce nabývá zápisem do katastru nemovitostí. Dokud nebude tato registrace potvrzena, není právní převod vlastnického práva dokončen. Kupující, který považuje podpis smlouvy za završení celého procesu, si možná nevšimne, pokud dojde při registraci ke zpoždění nebo k nějakému problému.

Po podpisu notářsky ověřené smlouvy se transakce předloží katastrálnímu úřadu k zápisu vlastnického práva kupujícího. Katastrální úřad žádost vyřídí a, pokud je dokumentace v pořádku, zapíše kupujícího jako nového zapsaného vlastníka. Doba trvání tohoto procesu se může lišit v závislosti na konkrétních okolnostech a podání žádosti.

Kupující by měl prostřednictvím svého zástupce nebo právního zástupce zajistit, aby:

• Žádost o registraci byla podána bezprostředně po notářském ověření
• Veškeré dotazy týkající se katastru nemovitostí či žádosti o dodatečné podklady jsou vyřizovány bezodkladně
• Aktualizovaný katastrální výpis se získá po potvrzení zápisu
• Z výpisu vyplývá, že jméno kupujícího je uvedeno správně jako jméno zapsaného vlastníka

Aktuální výpis z katastru nemovitostí je základním praktickým dokumentem, z něhož vyplývá, kdo je v současné době zapsán jako vlastník a jaká zapsaná práva či břemena se na nemovitost vztahují. Kupující by měl tuto informaci obdržet přímo, a ne jen být informován o tom, že registrace byla dokončena.

Fyzické předání – klíče, dálkové ovladače, parkovací žetony, odečty měřidel, kontrola inventáře – by mělo být zdokumentováno, byť jen stručně. Pokud kupující do Černé Hory neodcestuje okamžitě, může předání za něj provést jeho zástupce, kupující by však měl obdržet písemné potvrzení o tom, co a kdy bylo předáno. V případě kupujících, kteří zůstávají v zahraničí, by měly být dohody o správě nemovitosti sjednány před předáním, nikoli až dodatečně.

---

Náklady a daně

Nákup na dálku s sebou nese v zásadě stejné náklady jako nákup osobně, plus některé další položky specifické pro tento způsob transakce. Níže uvedené kategorie je třeba v konkrétním případě ověřit u nezávislého právního poradce nebo účetního, protože příslušné zacházení závisí na předmětu nemovitosti, prodávajícím a struktuře transakce.

• Kupní cena nemovitosti — částka hlavní smlouvy
• Daň z převodu nemovitostí
  U nabytí nemovitostí, na která se vztahuje černohorská daň z převodu nemovitostí, se tato daň vypočítává progresivně na základě zdanitelné hodnoty:
  - Až 150 000 € — 3% z daňové hodnoty.
  - Od 150 000,01 € do 500 000 € — 4 500 € + 5% z částky přesahující 150 000 €.
  - Nad 500 000 € — 22 000 € + 6% z částky přesahující 500 000 €.
  
  Příklad: pro nemovitost s daňovou hodnotou €300,000, daň z převodu činí €12,000:
  4 500 € + (5% × 150 000 €) = 12 000 €
  Tyto progresivní sazby platí od 1. ledna 2024 a nadále se odrážejí v platných právních předpisech.
  Aktualizace z roku 2026: Černá Hora v roce 2026 provedla změnu daňového rámce. Transakce s pozemky určenými k výstavbě, které podléhají DPH, byly vyňaty z působnosti daně z převodu nemovitostí. Platné daňové zacházení a základ daně by proto měly být pro konkrétní transakci ověřeny v okamžiku nákupu.
• DPH — transakce týkající se novostavby může spadat do režimu DPH namísto režimu daně z převodu nemovitostí, pokud je dané plnění podle černohorského daňového práva předmětem DPH. Zákonné změny přijaté v roce 2026 rovněž začlenily splňující podmínky dodávky stavebních pozemků do systému DPH. Způsob zacházení závisí na povaze nemovitosti, prodávajícím, dodávce a struktuře transakce a měl by být pro konkrétní nákup ověřen.
• Notářské poplatky — předem si vyžádat písemný odhad od notáře
• Honoráře nezávislých právníků — vlastní právní zástupce kupujícího, sjednaný předem
• Poplatky za ověřené překlady a soudní tlumočení — tam, kde je to nutné
• Náklady na apostilu a legalizaci — v závislosti na zemi, v níž se výkon provádí, a na příslušném postupu
• Mezinárodní bankovní poplatky — poplatky odesílající banky, poplatky korespondenční banky, případně kurzové rozdíly
• Poplatky za fyzickou kontrolu nebo obhlídku — v případě zadání zakázky
• Poplatky za zápis do katastru nemovitostí — správní poplatky za podání; ověřte příslušnou částku
• Provize agenta — v závislosti na struktuře transakce; písemně si ověřte, zda je to zahrnuto v ceně, nebo zda se jedná o dodatečný poplatek

Příklady daně z převodu nemovitostí

U transakcí, na které se vztahuje režim daně z převodu nemovitostí, lze progresivní výpočet znázornit následovně:

Zdanitelná hodnota	Výpočet	Daň z převodu nemovitostí
€100,000	100 000 € × 3%	€3,000
€200,000	4 500 € + 5% × 50 000 €	€7,000
€300,000	4 500 € + 5% × 150 000 €	€12,000
€500,000	4 500 € + 5% × 350 000 €	€22,000
€750,000	22 000 € + 6% × 250 000 €	€37,000
€1,000,000	22 000 € + 6% × 500 000 €	€52,000

Tyto příklady ilustrují pouze progresivní výpočet. Zda se na danou transakci vztahuje daň z převodu nemovitostí a jaký je její základu daně, je třeba ověřit u konkrétní transakce.

Podrobný přehled o zdanění nemovitostí v Černé Hoře najdete v našem průvodci “Daně z nemovitostí v Černé Hoře“.

Tabulka 3: Přehled nákladů

Náklady	Kdy se to může vztahovat	Pevná nebo variabilní?	Co je třeba ověřit
Kupní cena nemovitosti	Všechny transakce	Smlouva stanoví	Konečná částka uvedená v podepsané smlouvě
Daň z převodu nemovitostí	Druhý prodej a některé další transakce	Progresivní: 3% / 5% / 6%	Platná sazba a základ daně; ověřte si aktuální pravidla v době nákupu, jelikož právní rámec byl v roce 2026 novelizován
DPH	Pokud je dodávka novostavby nebo pozemku splňujícího podmínky pro výstavbu podle černohorského práva předmětem DPH	Proměnná	Ať už se na transakci vztahuje režim DPH nebo daň z převodu majetku; platnost těchto pravidel byla v roce 2026 prodloužena
Notářské poplatky	Všechny notářsky ověřené transakce	Vázané na transakci	Písemný odhad od notáře
Nezávislý právník	Doporučeno pro všechny nákupy na dálku	Liší se podle typu zapojení	Písemná smlouva o odměně
Ověřený překlad / tlumočník	V případě potřeby	Proměnná	Požadavek si předem ověřte
Apostila / legalizace	Plná moc ze zahraničí	Liší se podle země	Černohorský právník potvrdí formát a postup
Bankovní poplatky	Mezinárodní platba	Proměnná	Ověřte si to u odesílající banky
Registrační poplatky	V souvislosti s registrací	Administrativní	Potvrďte aktuální platnou částku
Provize agenta	Záleží na transakci	Proměnná	Písemné potvrzení struktury

Daňové sazby, prahové hodnoty a rozsah jednotlivých režimů je třeba před vyplněním ověřit podle aktuálních oficiálních zdrojů. V roce 2026 došlo k legislativním změnám jak v oblasti daně z převodu majetku, tak v oblasti DPH.

Příklad: Rozpočet na nákup zboží k dalšímu prodeji na dálku v hodnotě 300 000 €

Pokud se na transakci v hodnotě 300 000 € vztahuje daň z převodu nemovitostí, samotný výpočet daně by byl následující:

4 500 € + 5% × 150 000 € = 12 000 €

Kupující by měl poté v rozpočtu zvlášť počítat s:

• notářské poplatky;
• nezávislé právní zastoupení;
• Notářské ověření a potvrzení plné moci;
• ověřené překlady, jsou-li vyžadovány;
• poplatky mezinárodních bank a korespondenčních bank;
• fyzická prohlídka nebo šetření, pokud byly zadány;
• správní poplatky spojené s registrací;
• jakýkoli sjednaný poplatek za zprostředkování na straně kupujícího;
• případné náklady na předání nebo správu nemovitosti.

Příkladový počáteční rozpočet:

Položka	Částka
Nemovitost	€300,000
Ilustrativní daň z převodu majetku	€12,000
Ostatní náklady na odborné služby a administrativu	Získat cenové nabídky pro konkrétní transakce
Známá částka před odečtením variabilních nákladů	€312,000

Částku 312 000 € nepovažujte za konečnou pořizovací cenu. Zbývající náklady závisí na konkrétní transakci a měly by být uvedeny ještě předtím, než se kupující zaváže.

---

Rizika spojená s nákupem na dálku

Transakce s nemovitostmi na dálku jsou sice proveditelné, ale přinášejí s sebou specifická rizika, která si zaslouží přímou pozornost, nikoli jen uklidňující slova. Právě pochopení těchto rizik umožňuje kupujícímu řešit je systematicky.

Tabulka 4: Rizika a způsoby jejich řešení

Riziko	Proč je to důležité	Jak to snížit
Příliš široce formulovaná plná moc	Zástupce může jednat nad rámec záměru kupujícího	Použijte PoA specifické pro danou transakci, které bylo posouzeno nezávislým právníkem
Platba před dokončením hloubkové prověrky	Problémy zjištěné až po provedení platby se řeší obtížněji	Provést kompletní právní prověrku před provedením jakékoli významné platby
Zastaralé katastrální údaje	Záznamy v registru nemusí odrážet aktuální stav	Zajistěte si aktuální výpis těsně před podpisem smlouvy
Marketingové materiály, které neodpovídají registrovanému statusu	Popis, plocha nebo povolené využití se mohou lišit od údajů v katastru nemovitostí	Porovnejte to s katastrálním výpisem, nikoli s brožurou
Nákup pouze na základě fotografií	Fyzické vady, problémy s přístupem a stav nemovitosti nejsou na fotografiích vidět	Objednejte si fyzickou prohlídku nebo prohlídku prostřednictvím živého videopřenosu
Podvody s bankovními údaji	Údaje o podvodných účtech zasílané prostřednictvím e-mailu nebo messengeru	Ověřte údaje o příjemci prostřednictvím bezpečného přímého kanálu; jakoukoli změnu na poslední chvíli považujte za varovný signál
Nedostatečné porozumění smlouvě	Kupující podepisuje podmínky, kterým plně nerozumí	Smlouva zkontrolovaná nezávislým právníkem v jazyce, kterému kupující rozumí
Nejasné podmínky vkladu	V případě, že transakce z určitých důvodů nedojde k uskutečnění, nemusí být záloha vratná.	Před provedením platby si prostudujte smluvní podmínky týkající se vrácení zálohy
Za předpokladu, že výstavba nových nemovitostí a prodej stávajících nemovitostí jsou totožné procesy	Povinnosti developera, příslušné daňové zacházení a riziko nedokončení se liší	Získejte poradenství zaměřené konkrétně na daný typ transakce
Předpoklad, že nákup zakládá právo na pobyt	Žádosti o vlastnictví nemovitosti a o povolení k pobytu jsou samostatné právní procesy	Podívejte se na Průvodce získáním povolení k pobytu na základě vlastnictví nemovitosti v Černé Hoře pro samostatné řízení
Žádné ověření po registraci	Registrace se může zpozdit nebo při ní mohou nastat problémy, o nichž kupující neví	Vyžádejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí potvrzující úspěšnou registraci

Varovné signály při uzavírání smlouvy na dálku

Určité okolnosti při transakci by měly kupujícího přimět k tomu, aby se na chvíli zastavil a položil přímé otázky, než bude pokračovat:

• Tlak na okamžitý převod finančních prostředků, přičemž jako ospravedlnění se uvádí naléhavost
• Odmítnutí poskytnutí katastrálních údajů nebo umožnit právnímu zástupci kupujícího, aby je nezávisle ověřil
• Odpor proti nezávislému právnímu přezkumu smlouvy před podpisem
• Nevysvětlitelné změny bankovních údajů příjemce provedené na poslední chvíli
• Podstatné nesrovnalosti mezi marketingovým popisem a registrovanými dokumenty
• Nejasné sliby, že dokumenty či registrace budou vyřízeny později, bez bližších údajů

Výskyt některého z těchto vzorců ještě automaticky neznamená, že se jedná o podvodnou transakci. Znamená to však, že než kupující bude pokračovat dál, je třeba získat jasné a podložené odpovědi.

---

Nákup na dálku vs. nákup osobně

Žádný z těchto formátů není sám o sobě lepší. Otázkou je, zda je struktura prodeje na dálku vhodná pro danou nemovitost a konkrétního kupujícího.

Nákup na dálku může být vhodný, když	Zvažte osobní návštěvu, pokud
Dokončený, dobře zdokumentovaný byt	Starší dům
Čistá katastrální poloha	Spory ohledně pozemků nebo hranic
Byl jmenován nezávislý místní tým	Rozsáhlá rekonstrukce
Kupující již zná polohu nemovitosti	Zvuk, osvětlení a atmosféra místa jsou klíčové
Je možné zajistit fyzickou kontrolu	V dokumentaci byly zjištěny neobvyklé problémy

Kupující, který se na dálku zaváže k významnému nákupu, by tak měl činit proto, že celý proces je dobře zorganizovaný a nezávisle ověřený – nikoli proto, že je pohodlné vyhnout se důkladné kontrole, kterou si nákup takového rozsahu zaslouží.

Na internetu jsem našel nemovitost – co mám dělat dál?

Pokud jste si již nemovitost vybrali, ale nacházíte se mimo Černou Horu, doporučuje se postupovat následovně:

1. Vyžádejte si přesný katastrální identifikátor nemovitosti.
2. Domluvte si prohlídku prostřednictvím živého videa, místo abyste se spoléhali pouze na fotografie v inzerátu.
3. Pověřte nezávislého černohorského advokáta.
4. Ať si právník vyžádá a prostuduje aktuální výpis z katastru nemovitostí.
5. Ověřte právní stav nemovitosti a případná zapsaná zástavní práva.
6. Dohodněte se na obchodních podmínkách, které v případě potřeby podléhají právní prověrce.
7. Nechte právníka vyhotovit nebo schválit plnou moc.
8. Ověřte si, jakým způsobem musí být plná moc ve vaší zemi notářsky ověřena, legalizována a přeložena.
9. Než zmocníte svého zástupce k podpisu, pečlivě si prostudujte celou kupní smlouvu.
10. Samostatně ověřte bankovní účet příjemce a platební doklady.
11. Provádějte platby výhradně v souladu s dohodnutými smluvními podmínkami.
12. Proveďte registraci až do získání aktualizovaného katastrálního výpisu, ve kterém budete uvedeni jako zapsaný vlastník.
13. Zaznamenejte fyzické předání, klíče, inventář a stavy měřidel.

Pokud prodávající nebo zprostředkovatel odmítne sdělit katastrální číslo nebo vás odrazuje od nezávislého právního posouzení, nepovažujte naléhavost za důvod k vynechání ověření.

---

Kontrolní seznam pro nákup na dálku

Než schválíte jakýkoli významný závazek, prostudujte si tento seznam. Každý bod je třeba ověřit – nespoléhejte se na domněnky.

Než se rozhodnete pro nákup:

• Přesně identifikovaná nemovitost, včetně čísla katastrální parcely a čísla jednotky
• Prohlídka živého videa dokončena; posouzen stav a přístup
• Byl jmenován nezávislý právník – zastupující kupujícího, nikoli prodávajícího ani zprostředkovatele
• Byla dokončena právní due diligence a byla obdržena písemná zpráva
• Aktuální výpis z katastru nemovitostí (seznam nesrovnalostí) získané a zhodnocené
• Registrovaný vlastník byl ověřen; podíl na vlastnictví odpovídá tomu, co se prodává
• Zkontrolovány a vyřešeny zapsané zástavní práva, hypotéky a poznámky
• Potvrzen právní status budovy
• Byla potvrzena zákonná omezení vlastnictví pro daný typ nemovitosti
• Fyzická kontrola byla provedena nebo záměrně odložena s vědomím souvisejícího rizika
• Znění plné moci bylo před podpisem v zahraničí zkontrolováno a schváleno černohorským právníkem
• Potvrzení požadavků na apostilu nebo legalizaci pro zemi kupujícího
• Smlouva je před podpisem zástupcem v plném znění zkontrolována v jazyce, kterému kupující rozumí
• Platební cesta byla potvrzena odesílající bankou; byly stanoveny požadavky na dokumentaci
• Údaje o účtu příjemce byly nezávisle ověřeny prostřednictvím zabezpečeného kanálu
• Bylo potvrzeno příslušné daňové zacházení pro danou transakci
• Písemná dohoda o odpovědnosti za registraci a následném postupu
• Jako potvrzení úspěšné registrace je vyžadován aktuální výpis z katastru nemovitostí
• Ujednání ohledně předání a správy nemovitosti dohodnutá před uzavřením transakce

Tento seznam představuje praktického průvodce, nikoli právní kontrolní seznam. Jednotlivé transakce mohou vyžadovat další kroky nebo zohlednění dalších aspektů.

---

Nákup v rámci projektu The Residence

The Residence je realitní kancelář se sídlem v Černé Hoře, která spolupracuje s mezinárodními kupci na hlavních trzích s rezidenčními nemovitostmi v celé zemi.

Pro kupující ze zahraničí není praktickým problémem pouze nalezení vhodné nemovitosti, ale také koordinace celého procesu napříč různými časovými pásmy, s odbornými poradci a v rámci černohorských postupů. Společnost The Residence vám může pomoci s:

• Vypracování vhodného užšího výběru na základě stanovených zadávacích podmínek
• Organizace živých videoprohlídek s komentářem osoby přítomné na místě nemovitosti
• Shromažďování a předávání dostupné dokumentace k nemovitosti před právním posouzením
• Koordinace komunikace mezi kupujícím, nezávislým právníkem a dalšími stranami
• Řízení časového harmonogramu transakce tak, aby klíčové fáze – uzavření smlouvy, notářské ověření, zápis do rejstříku – proběhly ve správném pořadí
• V případě potřeby zajištění schůzky u notáře
• Logistika předání a zprostředkování správy nemovitosti v případech, kdy kupující po koupi zůstává v zahraničí

Společnost The Residence nepůsobí jako advokátní kancelář, notář, daňový poradce ani banka. Jedná se o odlišné role a kupujícím se vždy doporučuje, aby si zajistili nezávislého právního zástupce. Úlohou agentury je pomáhat při koordinaci transakce a snižovat riziko, že by byly opomenuty důležité administrativní či komunikační kroky.

Plánujete koupit nemovitost v zahraničí? Sdělte nám svůj rozpočet, preferovanou lokalitu a typ nemovitosti, a The Residence vám ještě před vaší první virtuální prohlídkou připraví vhodný výběr nemovitostí.

Najděte nemovitosti, které odpovídají vašim požadavkům

---

Jak to zvládnout ze zahraničí

Nákup nemovitostí na dálku v Černé Hoře je praktický a při správné organizaci jej mohou efektivně realizovat i kupující, kteří nemohou osobně cestovat na každou fázi procesu. Tento postup je vhodný pro kupující, kteří mají jasnou představu, vybranou lokalitu a jsou dostatečně disciplinovaní na to, aby si před jakýmkoli závazkem zajistili nezávislého právního zástupce.

O tom, zda proběhne transakce na dálku hladce, rozhodují zpravidla tři faktory: kvalita právního posouzení před provedením platby, přesnost plné moci a následné vyřízení zápisu do katastru nemovitostí po podpisu smlouvy. Kupující, kteří považují podepsanou smlouvu za konečný krok – a vynechají ověření zápisu v katastru –, opomíjejí nejdůležitější kontrolní krok.

Osobní prohlídky se i nadále vyplatí v případě fyzické prohlídky starších nebo složitějších nemovitostí a pro kupující, jejichž rozhodnutí závisí spíše na tom, jaký dojem na ně dané místo skutečně udělá, než na tom, jak vypadá na obrazovce. U dobře zdokumentovaného bytu s čistým katastrálním výpisem a za podpory silného místního týmu lze celý proces kompetentně řídit i ze zahraničí.

Základní princip je stejný, ať už je kupující přítomen, nebo ne: ověření je důležitější než pohodlí a kontrola každé fáze je důležitější než rychlost.