Immobilien in Montenegro aus der Ferne kaufen: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für ausländische Käufer

Ausländische Staatsangehörige können in der Regel Immobilien in Montenegro erwerben, ohne für die Transaktion selbst vor Ort sein zu müssen, vorausgesetzt, das Geschäft ist ordnungsgemäß strukturiert und ein bevollmächtigter Vertreter handelt, falls erforderlich, im Rahmen einer gültigen Vollmacht. Ein bevollmächtigter Vertreter kann formale Schritte – einschließlich der Unterzeichnung, des Erscheinens vor dem Notar und der Erledigung der Eintragungsformalitäten – übernehmen, soweit diese Befugnisse in der Vollmacht ausdrücklich gewährt sind. Was der Kauf aus der Ferne jedoch nicht überflüssig macht, ist die Notwendigkeit einer unabhängigen rechtlichen Prüfung, einer physischen oder dokumentierten Überprüfung der Immobilie, einer vorschriftsmäßigen internationalen Zahlung und der Bestätigung, dass das Eigentumsrecht korrekt eingetragen wurde.

Dieser Leitfaden behandelt den gesamten Prozess für Käufer, die nicht in jeder Phase in Montenegro anwesend sein können oder dies nicht wünschen: von der Vorauswahl einer Immobilie bis zum Erhalt der endgültigen Katasterbestätigung.

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Immobilienkauf aus der Ferne in Montenegro: Wissenswertes auf einen Blick

Frage	Kurze Antwort
Kann ein Ausländer aus der Ferne kaufen?	Im Allgemeinen ja
Muss ich nach Montenegro reisen?	Dies gilt nicht unbedingt für die formellen Transaktionsphasen, wenn ein bevollmächtigter Vertreter im Rahmen einer gültigen Vollmacht handelt.
Wer kann für mich unterschreiben?	Ein bevollmächtigter Vertreter, der im Rahmen der in der Vollmacht ausdrücklich gewährten Befugnisse handelt
Können Ausländer Wohnungen und Häuser kaufen?	Im Allgemeinen ja; für bestimmte Grundstückskategorien und geschützte Liegenschaften gelten jedoch Einschränkungen.
Ist ein montenegrinisches Bankkonto immer erforderlich?	Nicht unbedingt; die Zahlungsmodalitäten sollten für die jeweilige Transaktion bestätigt werden.
Hauptsteuer auf berechtigte Wiederverkaufskäufe	Progressive Grunderwerbsteuer: 3% / 5% / 6%
Wodurch wird die Grunderwerbsteuer bei bestimmten Transaktionen ersetzt?	Es kann Mehrwertsteuer anfallen, wenn die Lieferung unter die Mehrwertsteuerregelung fällt.
Das wichtigste Rechtsdokument, das es zu prüfen gilt	Aktueller Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten)
Wer sollte die rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchführen?	Ein unabhängiger montenegrinischer Rechtsanwalt, der den Käufer vertritt
Wann geht das Eigentum über?	Durch Eintragung des Eigentumsrechts im Kataster
Verleiht der Kauf einer Immobilie automatisch ein Aufenthaltsrecht?	Nein. Die Verfahren zum Erwerb von Eigentum und zum Wohnsitz sind voneinander getrennt.

Das genaue Vorgehen, die Steuern, die Beglaubigungsvorschriften und der Zeitplan hängen von der Immobilie und der Transaktion ab. Diese sollten für den jeweiligen Kauf geklärt werden, bevor Mittel gebunden werden.

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Was ausländische Käufer aus der Ferne kaufen können und was nicht

Ausländische Käufer sollten sich außerdem bewusst sein, dass Die Eigentumsregelungen sind nicht für alle Immobilienarten identisch.. Ausländische Staatsangehörige können in Montenegro grundsätzlich Wohnungen, Häuser und andere Wohnimmobilien erwerben. Für bestimmte Kategorien von Immobilien gelten jedoch gesetzliche Beschränkungen gemäß dem montenegrinischen Gesetz über Eigentumsverhältnisse (Gesetz über eigentumsrechtliche Beziehungen). Ausländische Personen dürfen grundsätzlich keine landwirtschaftlichen Flächen, Wälder und Waldflächen, Inseln, bestimmte Grundstücke im Umkreis von einem Kilometer um die Landgrenze sowie verschiedene andere geschützte Kategorien erwerben. Eine begrenzte Ausnahme erlaubt es einer ausländischen Privatperson, bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen zu erwerben, sofern ein auf diesem Grundstück befindliches Wohngebäude Teil derselben Transaktion ist. Die Einstufung der jeweiligen Immobilie sollte daher vor einer verbindlichen Zusage durch einen unabhängigen Rechtsanwalt bestätigt werden. Unser Artikel zum Thema “Ausländischer Grundbesitz in Montenegro”…“ behandelt dieses Thema ausführlicher.

Wer wickelt einen Fernkauf ab?

Teilnehmer	Hauptrolle
Käufer	Genehmigt Entscheidungen in Bezug auf Immobilien, Verträge, Zahlungen und wichtige Angelegenheiten
Immobilienmakler	Immobiliensuche, Besichtigungen, Koordination der Unterlagen und Abwicklung der Transaktion
Selbstständiger Rechtsanwalt	Rechtsberatung für Käufer, Due-Diligence-Prüfung, Vertragsprüfung und Beratung zur Vollmacht
Bevollmächtigter Vertreter	Führt ausschließlich die im Vollmachtsbrief gewährten Handlungen aus
Notar	Nimmt die für die Transaktion erforderliche unabhängige öffentliche bzw. notarielle Funktion wahr
Bank	Wickelt die Zahlung unter Einhaltung der entsprechenden Compliance-Anforderungen ab
Kataster	Erfasst das Eigentumsrecht und sonstige eingetragene Vermögensrechte
Vermessungsingenieur / Inspektor	Beurteilt die körperliche Verfassung vor Ort

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So funktioniert der Fernkauf

Ein strukturierter Fernkauf verläuft in der Regel nach diesem Ablauf. Jede Phase hat ein festgelegtes Ergebnis, das bestätigt werden sollte, bevor zur nächsten übergegangen wird.

1. Legen Sie das Einkaufskonzept fest. Bevor ein Käufer sich Objekte ansieht, sollte er sich über sein Budget, den bevorzugten Standort, die Art der Immobilie, die geplante Nutzung und etwaige spezifische Anforderungen im Klaren sein. Vage Vorgaben führen zu irrelevanten Auswahllisten und Zeitverschwendung. Lesen Sie unseren Leitfaden zum Thema “Die besten Orte, um in Montenegro eine Immobilie zu kaufen”Falls Sie noch verschiedene Standorte vergleichen.“.
2. Immobilien in die engere Auswahl nehmen. Auf der Grundlage eines klaren Auftrags erstellt ein Makler eine aussagekräftige Auswahlliste mit entsprechenden Unterlagen. In dieser Phase sollte der Käufer Katasterparzellennummern, Gebäudeinformationen und sachliche Beschreibungen erhalten – und nicht nur Werbematerialien.
3. Organisieren Sie Live-Videobesichtigungen. Eine aufgezeichnete oder per Live-Stream übertragene Besichtigung, die von einem Vertreter vor Ort durchgeführt wird, ist zwar kein Ersatz für eine physische Besichtigung, bietet jedoch deutlich mehr Informationen als die Fotos in der Immobilienanzeige. Eine gute Besichtigung umfasst alle Räume, den Gebäudeeingang und die Gemeinschaftsbereiche, die Parkmöglichkeiten, den Ausblick aus jedem Fenster sowie alle sichtbaren Mängel.
4. Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsbeistand. Dieser Schritt sollte vor der Due Diligence erfolgen, nicht danach. Ein für den Käufer tätiger Rechtsanwalt – nicht der Verkäufer und auch nicht der Makler – führt die rechtliche Prüfung durch, prüft Vertragsentwürfe und berät bei der Formulierung der Vollmacht.
5. Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung durch. Der unabhängige Rechtsanwalt beschafft und prüft den aktuellen Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten), überprüft die eingetragene Eigentümerschaft, ermittelt eingetragene Hypotheken, Pfandrechte, Vermerke und Belastungen und bestätigt den rechtlichen Status des Gebäudes. Diese Phase wird im Abschnitt „Due Diligence“ weiter unten ausführlich behandelt.
6. Die Vollmacht erstellen und beglaubigen. Sobald eine bestimmte Immobilie gefunden wurde und der Käufer bereit ist, den Kauf abzuschließen, wird die Vollmacht ausgearbeitet, vor einem Notar im Land des Käufers unterzeichnet und gemäß den für die Anerkennung in Montenegro erforderlichen Vorschriften beglaubigt.
7. Den Kaufvertrag prüfen und genehmigen. Der Käufer sollte den vollständigen Vertragsentwurf in einer Sprache erhalten, die er versteht, und genügend Zeit haben, Fragen zu stellen, bevor der Vertreter den Vertrag unterzeichnet. Kein Käufer sollte einen Vertrag allein auf der Grundlage einer mündlichen Zusammenfassung genehmigen.
8. Beurkundung und Zahlung abschließen. Der Vertreter erscheint vor dem montenegrinischen Notar, und der Vertrag wird unterzeichnet. Die Zahlung erfolgt gemäß den Vertragsbedingungen über einen nachprüfbaren Bankkanal bei Erreichen eines festgelegten Meilensteins.
9. Eigentumsrechte eintragen. Nach der notariellen Beurkundung wird die Transaktion zur Eintragung beim Katasteramt eingereicht. Dieser Schritt nimmt einige Zeit in Anspruch und erfordert eine aktive Nachverfolgung.
10. Den endgültigen Katasterauszug einholen und die Übergabe organisieren. Sobald die Eintragung abgeschlossen ist, sollte der Käufer einen aktualisierten Katasterauszug erhalten, in dem sein Name als eingetragener Eigentümer bestätigt wird. Anschließend werden die physische Übergabe, die Schlüsselübergabe, die Zählerablesung und die Umschreibung der Versorgungsanschlüsse organisiert.

Tabelle 1: Welche Schritte beim Immobilienkauf in Montenegro können aus der Ferne erledigt werden?

Bühne	Ist das aus der Ferne möglich?	Wer kümmert sich darum?	Käufer-Kontrollpunkt
Einkaufsvorgaben festlegen	Ja	Käufer	Mit dem Makler vereinbarte, klare schriftliche Auftragserklärung
Auswahl und Besichtigungen	Teilweise – Live-Video möglich	Beauftragter / Vertreter	Live-Video abgeschlossen; Katasterreferenz ermittelt
Gesetzliche Ernennung	Ja	Der Käufer beauftragt einen Anwalt direkt	Unterzeichnete Verlobung schriftlich bestätigt
Sorgfaltspflicht	Ja – der Anwalt arbeitet im Homeoffice	Selbstständiger Rechtsanwalt	Vor Vertragsabschluss erhaltener schriftlicher Due-Diligence-Bericht
Vorbereitung der Vollmacht	Teilweise – lokal signiert, authentifiziert	Käufer + örtlicher Notar	Der Wortlaut wurde vor der Unterzeichnung von einem montenegrinischen Rechtsanwalt geprüft
Vertragsprüfung	Ja	Käufer + unabhängiger Anwalt	Der Käufer genehmigt den endgültigen Text, bevor der Vertreter unterzeichnet
Beglaubigung und Unterzeichnung	Der Abgeordnete nimmt persönlich teil	Vertreter + montenegrinischer Notar	Bestätigung über den Abschluss des Vertrags eingegangen
Zahlung	Der Käufer erteilt seine Anweisungen aus dem Ausland	Bank des Käufers	SWIFT-Bestätigung vorliegend; Empfänger unabhängig überprüft
Eintragung im Kataster	Ein Bevollmächtigter oder Anwalt kümmert sich um die Einreichung	Vertreter / Rechtsanwalt + Katasteramt	Ergebnis der Registrierung schriftlich bestätigt
Abschließender Auszug und Übergabe	Teilweise	Rechtsanwalt / Bevollmächtigter	Aktualisierter Katasterauszug eingeholt; Schlüsselübergabe und Übergabe dokumentiert

Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie aus der Ferne?

Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Zeitrahmen für den gesamten Kaufvorgang. Die Gesamtdauer hängt von der Immobilie, der Verfügbarkeit der Unterlagen, dem Verkäufer, der Beglaubigung der Vollmacht, den Bankprüfungen und der für die Eintragung im Kataster erforderlichen Zeit ab.

Als praktischer Planungsrahmen sollten Käufer in der Regel mehrere Wochen bis zu einigen Monaten für die Abwicklung der Transaktion einplanen, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Auswahl einer Immobilie. Einfache Barzahlungen mit lückenloser Dokumentation können schneller abgewickelt werden, während die Beglaubigung einer ausländischen Vollmacht, bankseitige Prüfungen, Eigentumsfragen oder zusätzliche Katasterunterlagen den Prozess verlängern können. Hierbei handelt es sich eher um einen Planungszeitraum als um eine gesetzliche Frist.

Bühne	Was beeinflusst den Zeitpunkt?
Auswahl der Immobilie	Anzahl der geprüften Immobilien und Verfügbarkeit der Unterlagen
Sorgfaltspflicht	Komplexität der Eigentumsverhältnisse, Katasterunterlagen, Genehmigungen und bestehenden Belastungen
Vollmacht	Land der Vollstreckung, Anforderungen hinsichtlich Apostille/Legalisierung und Übersetzung
Vertragsvorbereitung	Verhandlungen, Korrekturen an Dokumenten und von den Parteien vereinbarte Bedingungen
Zahlung	Einhaltung der Vorschriften durch die Bank des Käufers, Überprüfung der Herkunft der Gelder und Abwicklung internationaler Überweisungen
Anmeldung	Vollständigkeit des Antrags und Bearbeitung im Katasteramt

Käufer, die einen bestimmten Termin für den Vertragsabschluss anstreben, sollten vor der Unterzeichnung einer Reservierungs- oder Vorvereinbarung gemeinsam mit ihrem Anwalt einen Zeitplan für die Transaktion festlegen, anstatt sich auf eine allgemeine Online-Schätzung zu verlassen.

Bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten

Eine Anzahlung sollte nicht als harmlose Möglichkeit betrachtet werden, eine Immobilie “zu reservieren”. Vor der Überweisung sollte der Käufer schriftlich folgende Punkte klären:

• wer die Anzahlung erhält;
• Was genau wird reserviert?;
• ob die Zahlung erstattungsfähig ist;
• die Umstände, unter denen der Verkäufer sie einbehalten darf;
• Was passiert, wenn bei der Due-Diligence-Prüfung ein rechtliches Problem festgestellt wird?;
• Was passiert, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt?;
• ob der Betrag auf den Kaufpreis angerechnet wird;
• die Frist für die Unterzeichnung des nächsten Vertrags.

Verlassen Sie sich nicht auf eine allgemeine Annahme darüber, ob eine Kaution rückerstattungsfähig ist. Die Folgen hängen vom Wortlaut und der Rechtsnatur der jeweiligen Vereinbarung ab.

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Vollmacht

Eine Vollmacht (Stimmrecht) ist das Rechtsinstrument, das eine andere Person dazu ermächtigt, in Montenegro im Namen des Käufers zu handeln. Es handelt sich dabei nicht um eine reine Formalität – der Umfang der damit gewährten Befugnisse bestimmt, was der Bevollmächtigte tun darf und was nicht, und geht nicht über das hinaus, was in dem Dokument ausdrücklich geregelt ist.

Was die Vollmacht umfassen sollte

Eine Vollmacht für den Kauf einer Immobilie aus der Ferne ermächtigt den Bevollmächtigten in der Regel, je nach Transaktion einige oder alle der folgenden Handlungen vorzunehmen:

• Gegebenenfalls Unterzeichnung einer Vorvereinbarung oder einer Reservierungsvereinbarung
• Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags
• Beurkundung und Ausfertigung von Urkunden vor einem montenegrinischen Notar
• Einreichung von Unterlagen bei den zuständigen Behörden und Entgegennahme von Unterlagen von diesen
• Antrag auf Eintragung des Eigentums in das Kataster
• Beantragung beglaubigter Abschriften relevanter amtlicher Dokumente
• Erledigung der mit der Transaktion verbundenen steuerrechtlichen Verwaltungsangelegenheiten, soweit dies rechtlich zulässig ist
• Entgegennahme der Schlüssel und Ausfüllen der Übergabeunterlagen gemäß Vereinbarung

Der Grundsatz, an dem sich die Ausarbeitung orientieren sollte, ist klar und einfach: Eine Vollmacht sollte dem Bevollmächtigten ausreichende Befugnisse einräumen, um die vereinbarte Transaktion durchzuführen – und keine darüber hinausgehenden Befugnisse.. Ein zu weit gefasster Vollmacht – eine, die den Bevollmächtigten ermächtigt, die Immobilie zu verkaufen, eine Hypothek darauf aufzunehmen, den vereinbarten Preis zu ändern oder sich mit anderen, nicht damit zusammenhängenden Angelegenheiten zu befassen – birgt unnötige Risiken. Ein Käufer sollte vor der endgültigen Ausfertigung der Vollmacht Folgendes mit seinem unabhängigen Anwalt besprechen:

• Die genaue Immobilie, einschließlich der Katasterkennungen, sofern verfügbar
• Eine explizite Liste zulässiger Handlungen
• Klare Begrenzung jeglicher Zahlungsbefugnisse oder deren vollständiger Ausschluss
• Die Laufzeit der Vollmacht und die Frage, ob sie über die jeweilige Transaktion hinaus gültig ist
• Ob eine Weiterübertragung (Unterdelegation) ist zulässig und, falls ja, an wen
• Ob der Bevollmächtigte Änderungen am vereinbarten Vertrag unterzeichnen darf
• Ob und unter welchen Bedingungen der Vertreter im Namen des Käufers Geldbeträge entgegennehmen darf

Apostille und Beglaubigung

Eine vor einem Notar außerhalb Montenegros unterzeichnete Vollmacht muss in der Regel als gültige ausländische öffentliche Urkunde anerkannt werden, bevor sie dort verwendet werden kann. Das Beglaubigungsverfahren hängt davon ab, in welchem Land die Urkunde ausgestellt wurde, sowie von etwaigen geltenden internationalen Abkommen.

Montenegro ist Vertragspartei des Haager Übereinkommens zur Abschaffung der Legalisation ausländischer öffentlicher Urkunden — siehe die Beitrittsunterlagen Montenegros. Gilt das Haager Apostille-Übereinkommen zwischen Montenegro und dem Land, in dem das Dokument ausgestellt wurde, ersetzt eine Apostille in der Regel die herkömmliche Beglaubigungspflicht. Bilaterale Abkommen zwischen Montenegro und bestimmten Ländern können die Beglaubigungsanforderungen weiter vereinfachen oder ganz aufheben. Für Dokumente aus Rechtsordnungen, die nicht unter ein geltendes Übereinkommen oder einen geltenden Vertrag fallen, kann eine andere und aufwändigere Form der Beglaubigung erforderlich sein.

Bevor eine Vollmacht vor einem ausländischen Notar unterzeichnet wird, sollte der montenegrinische Anwalt des Käufers den genauen Wortlaut, das Format und die Beglaubigungsvorschriften bestätigen. Sollte das Dokument fehlerhaft abgefasst sein oder sein Format nicht den verfahrensrechtlichen Anforderungen Montenegros entsprechen, muss es möglicherweise neu ausgestellt werden. Auch die Anforderungen an die Übersetzung sollten im Voraus geklärt und nicht einfach vorausgesetzt werden.

Die Vollmacht sollte so weit gefasst sein, dass die Transaktion wie vereinbart abgewickelt werden kann – und nicht weiter. Was das Dokument zulässt, legt fest, was der Bevollmächtigte tun darf.

Unterlagen, die ein Käufer aus dem Ausland möglicherweise benötigt

Der genaue Umfang der Unterlagen hängt von der Transaktion, dem Land des Käufers und den Anforderungen der beteiligten Fachleute und Banken ab. Ein Käufer, der nicht vor Ort ist, sollte darauf vorbereitet sein, folgende Punkte mit seinem Anwalt zu besprechen:

Dokument	Warum dies erforderlich sein könnte
Gültiger Reisepass / Ausweis	Identitätsprüfung
Vollmacht	Ermöglicht es dem Bevollmächtigten, bestimmte Aktionen durchzuführen
Apostille oder sonstige Beglaubigung	Kann für die Anerkennung einer ausländischen Vollmacht erforderlich sein
Beglaubigte Übersetzung	In welchen Fällen müssen ausländische Dokumente in Montenegro verwendet werden?
Kaufvertrag oder Vorvertrag	Legt die vertraglichen Bedingungen der Transaktion fest
Nachweis der Herkunft der Mittel	Kann von Banken oder anderen verpflichteten Stellen zur Überprüfung der Einhaltung von Vorschriften angefordert werden
Bankzahlungsbeleg	Erstellt einen nachvollziehbaren Nachweis über die Kaufzahlung
Aktueller Katasterauszug	Bestätigt die eingetragene Lage der Immobilie
Übergabedokumentation	Erfasst Schlüssel, Bestände, Zählerstände und physische Lieferungen

Dies ist keine umfassende Liste der gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen. Der montenegrinische Anwalt des Käufers und dessen Bank sollten vor der Unterzeichnung oder der Überweisung von Geldern bestätigen, welche Unterlagen für die jeweilige Transaktion erforderlich sind.

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Due-Diligence-Prüfung aus dem Ausland

Das Ansehen eines Videos ist keine Sorgfaltsprüfung. Es ist ein nützliches Instrument zur Beurteilung der Raumaufteilung, des Zustands und des Umfelds – es gibt einem Käufer jedoch keinen Aufschluss darüber, ob der Verkäufer über das rechtmäßige Eigentumsrecht verfügt, ob auf der Immobilie eine Hypothek lastet oder ob die im Grundbuch eingetragene Beschreibung mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmt. Diese Fragen erfordern ein separates, unabhängiges rechtliches Verfahren.

Die rechtliche Prüfung dient dazu, das eingetragene Eigentumsrecht des Verkäufers zu bestätigen, eingetragene Belastungen zu ermitteln und festzustellen, ob bekannte rechtliche Probleme die geplante Übertragung beeinträchtigen könnten. Ein gründlicher Due-Diligence-Prozess aus der Ferne umfasst drei verschiedene Bereiche.

1. Rechtliche Prüfung

Der unabhängige Rechtsanwalt sollte Folgendes prüfen:

• Der aktuelle Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten), in dem der eingetragene Eigentümer, die katasterrechtliche Beschreibung der Immobilie sowie alle eingetragenen Rechte, Hypotheken, Pfandrechte, Vermerke oder sonstigen Einträge, die die Immobilie betreffen, aufgeführt sind
• Ob der Eigentumsanteil des Verkäufers mit dem übereinstimmt, was verkauft wird
• Etwaige gerichtliche Einträge oder Beschränkungen, die für die Immobilie vermerkt sind
• Der rechtliche Status des Gebäudes – ob es mit den entsprechenden Genehmigungen errichtet wurde oder ob seine Rechtslage regularisiert wurde
• Ob etwaige noch offene Fragen die Eigentumsübertragung verhindern oder erschweren könnten
• Die Richtigkeit der Katasterparzellen- und Einheitenkennungen in Bezug auf die zu erwerbende Immobilie

Das Gesetz Montenegros über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster (Gesetz über den Ministerpräsidenten und das Grundbuch) legt fest, dass das Kataster das amtliche öffentliche Register für Immobilien und die daran bestehenden Rechte ist — Siehe die offizielle Quelle. Ein Käufer, der aus der Ferne kauft, sollte den aktuellen Katasterauszug als primäre Referenz für die eingetragene Eigentumslage heranziehen und nicht die mündlichen oder schriftlichen Angaben des Verkäufers.

Bitte beachten Sie, dass der Katasterauszug die eingetragene Lage widerspiegelt. Er gibt Aufschluss über eingetragene Rechte und Belastungen, garantiert jedoch nicht, dass alle potenziellen, nicht eingetragenen Streitigkeiten oder Ansprüche identifiziert werden. Eine unabhängige rechtliche Prüfung dient genau dazu, zu beurteilen, was aus den Katasterunterlagen hervorgeht und was gegebenenfalls weiterer Untersuchung bedarf.

2. Körperliche Untersuchung

Bei der Prüfung der Unterlagen durch einen Anwalt wird der bauliche Zustand der Immobilie nicht bewertet. Bei einer fertiggestellten Wohnung oder Villa sollte eine Besichtigung vor Ort – sei es durch einen vertrauenswürdigen Ansprechpartner vor Ort, einen professionellen Gutachter oder eine detaillierte Live-Videobegehung – folgende Punkte umfassen:

• Sichtbarer Zustand von Wänden, Decken und Fußböden
• Feuchtigkeit oder eindringendes Wasser
• Fenster, Türen und Verglasungen
• Elektrische Systeme
• Sanitär und Wasserdruck
• Heizung, Lüftung und Klimatisierung
• Gemeinschaftsbereiche, Treppenhäuser und gegebenenfalls Aufzüge
• Parkplätze, Lagerräume und Zufahrtswege
• Tatsächlicher Zustand im Vergleich zu den Fotos in der Anzeige

Bei Häusern, Grundstücken oder renovierungsbedürftigen Immobilien liegt die Schwelle für eine formelle Besichtigung höher. Vor einer größeren finanziellen Verpflichtung kann eine fachmännische Begutachtung angebracht sein.

3. Handelsscheck

Der Handelsbeleg bestätigt, was der Käufer tatsächlich erwirbt. Zu den zu überprüfenden Punkten gehören:

• Welche Möbel, Einrichtungsgegenstände und Ausstattungselemente sind gegebenenfalls enthalten?
• Zuweisung von Parkplätzen und Lagerräumen
• Vereinbarter Übergabezustand
• Zahlungsplan und Definition der Meilensteine
• Bei Neubaugeschäften: die Pflichten des Bauträgers, der Zeitplan für die Fertigstellung sowie etwaige vertragliche oder gesetzliche Käuferschutzbestimmungen, die für das jeweilige Projekt gelten
• Bei dem Kauf von Immobilien ab Plan: Der aktuelle Baufortschritt und was passiert, wenn sich der Zeitplan des Bauträgers ändert

Tabelle 2: Due-Diligence-Prüfungen

Überprüfen	Was sollte überprüft werden?	Warum das aus der Ferne wichtig ist	Der Käufer der Beweismittel sollte Folgendes erhalten
Eingetragener Eigentümer	Name des Eigentümers, Eigentumsanteil, Katasterkennungen	Der Käufer kann die Unterlagen nicht selbst einsehen	Aktueller Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten)
Eingetragene Belastungen	Hypotheken, Pfandrechte, Vermerke, eingetragene Rechte Dritter	Bestimmte eingetragene Belastungen können weiterhin Auswirkungen auf die Immobilie haben, sofern sie nicht im Rahmen der Transaktion ordnungsgemäß gelöscht werden.	Bestätigter, fehlerfreier Auszug oder schriftliche Erläuterung zu etwaigen Einträgen
Rechtlicher Status des Gebäudes	Genehmigungen, Regularisierung, Planungsstatus	Rechtliche Aspekte können die Registrierung beeinflussen	Schriftliche Stellungnahme des Rechtsanwalts
Katasterbeschreibung	Übereinstimmung zwischen der eingetragenen Beschreibung und den tatsächlichen Eigenschaften	Unstimmigkeiten führen zu künftigen Komplikationen	Vergleichsvermerk des Rechtsanwalts
Körperliche Verfassung	Tragwerksintegrität, Systeme, Zugänglichkeit	Kann vom Käufer nicht direkt beurteilt werden	Videoinspektionsprotokoll; Vermessungsbericht, sofern in Auftrag gegeben
Geschäftsbedingungen	Lieferumfang, Übergabezustand, Zahlungsplan	Mündliche Zusagen lassen sich nur schwer durchsetzen	Im Vertrag enthaltener schriftlicher Zeitplan

Ein Käufer, der nicht vor Ort ist, sollte den Katasterauszug und eine schriftliche rechtliche Prüfung erhalten, bevor er eine größere Zahlung genehmigt – und nicht erst, nachdem es wirtschaftlich schwierig geworden ist, den Vertrag rückgängig zu machen.

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Kauf aus der Ferne: Wiederverkauf vs. Neubau

Thema	Gebrauchtimmobilie	Neubau / Off-Plan-Projekt
Was kann physisch überprüft werden?	In der Regel die fertiggestellte Immobilie	Hängt von der Bauphase ab
Rechtliche Schwerpunkte	Bestehende Eigentumsverhältnisse, Belastungen, eingetragene Beschreibung und baulicher Zustand	Bauherr, Projektdokumentation, vertragliche Verpflichtungen und Fertigstellungsstruktur
Zahlung	Im jeweiligen Vertrag festgelegt	Kann gestaffelte Zahlungen beinhalten
Hauptrisiko bei der Fertigstellung	Bestehende rechtliche/sachliche Mängel	Bau- und Fertigstellungsrisiko
Steuerliche Behandlung	Kann unter die Schenkungssteuerregelung fallen	Kann je nach Art der Transaktion unter die Mehrwertsteuerregelung fallen
Fernüberprüfung	Katasterauszug + Begutachtung vor Ort + rechtliche Prüfung	Rechtliche Prüfung/Projektprüfung + Nachweise zur Bauausführung + Überprüfung der vertraglichen Meilensteine

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Vertrag, Notar und Unterzeichnung

Der Kaufvertrag (Kaufvertrag) ist das Rechtsdokument, in dem die Bedingungen der Transaktion festgelegt sind. Bevor der Bevollmächtigte den Vertrag unterzeichnet, sollte der Käufer den vollständigen Entwurf – und nicht nur eine Zusammenfassung – in einer Sprache geprüft haben, die er wirklich versteht. Alle Fragen zu Preis, Zahlungsplan, Übergabebedingungen, Vertragsstrafen oder Eigentumsgarantien sollten vor der Unterzeichnung geklärt werden, nicht erst danach.

Der montenegrinische Notar (notarieren) nimmt bei der formellen Abwicklung des Geschäfts eine unabhängige öffentliche Funktion wahr und handelt nicht als persönlicher Rechtsvertreter einer der beiden Parteien. Der Notar überprüft die Identität der Parteien und stellt sicher, dass das Dokument den formalen rechtlichen Anforderungen entspricht. Versteht ein Beteiligter die Sprache des Dokuments nicht, so wird ein vereidigter Gerichtsdolmetscher (Sudski-Übersetzer) kann erforderlich sein – die konkreten Anforderungen hängen vom Sprachverständnis des Teilnehmers und den geltenden Verfahrensvorschriften ab.

Der unabhängige Anwalt des Käufers hingegen berät gezielt im Interesse des Käufers. Dieser Unterschied ist insbesondere bei einer Transaktion aus der Ferne von Bedeutung. Ein Käufer, der keinen unabhängigen Rechtsbeistand beauftragt hat, könnte annehmen, dass die Einbeziehung des Notars einen Schutz für den Käufer darstellt, den dieser in Wirklichkeit jedoch nicht bietet.

Das montenegrinische Gesetz über Eigentumsverhältnisse (Gesetz über eigentumsrechtliche Beziehungen) bildet den rechtlichen Rahmen für Eigentumsrechte und Immobilientransaktionen, einschließlich der Vorschriften zum Erwerb des Eigentums — Siehe den offiziellen Text. Käufer sollten sich durch ihren eigenen Rechtsberater vergewissern, dass die Transaktion im Einklang mit diesem Rahmenwerk gestaltet ist.

Nach der Unterzeichnung sollte der Käufer eine Kopie des unterzeichneten Vertrags erhalten. Dieses Dokument bestätigt, dass die Transaktion stattgefunden hat, bescheinigt jedoch nicht, dass das Eigentumsrecht eingetragen wurde – die Eintragung ist ein separater, späterer Schritt.

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Zahlungen aus dem Ausland

Bei internationalen Zahlungen im Immobilienbereich können zusätzliche Compliance- und Dokumentationsprüfungen erforderlich sein, die bei einer einfachen Inlandsüberweisung nicht anfallen. Die Abwicklung hängt von den jeweiligen Transaktionsdetails ab – der Vertragsstruktur, der Währung, den beteiligten Banken und den auf beiden Seiten geltenden Anforderungen.

Kaufpreise werden in der Regel über nachvollziehbare Bankkanäle gemäß dem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan beglichen. Die Bank eines Käufers kann vor der Abwicklung einer großen internationalen Überweisung entsprechende Nachweise anfordern: den unterzeichneten Kaufvertrag, Ausweisdokumente, einen Nachweis über die Herkunft der Mittel und in einigen Fällen zusätzliche Informationen im Zusammenhang mit der Bekämpfung der Geldwäsche. Solche Überprüfungen sind bei großen grenzüberschreitenden Transaktionen üblich, wobei die angeforderten Unterlagen je nach Bank, Rechtsordnung und Kundenprofil variieren. Diese Anforderungen gelten nicht nur für Montenegro, können jedoch den Zeitplan beeinflussen – und eine vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist kann schneller eintreten als erwartet, wenn die Vorbereitungen zu spät in Angriff genommen wurden.

Betrug mit Bankdaten stellt bei jeder internationalen Immobilientransaktion ein echtes Risiko dar. Käufer sollten die Kontodaten des Begünstigten über einen sicheren und überprüfbaren Kanal ermitteln – idealerweise durch direkte Bestätigung beim für die Transaktion zuständigen Anwalt oder Notar – und sollten nicht auf Kontodaten reagieren, die sie per E-Mail oder über eine Messaging-App erhalten haben, ohne diese unabhängig zu überprüfen, insbesondere wenn sich die Daten unerwartet geändert haben.

Vor der Überweisung des Kaufpreises

• Vergewissern Sie sich, dass der endgültige, unterzeichnete Vertrag vorliegt und Sie eine Kopie davon haben.
• Überprüfen Sie die Kontodaten des Begünstigten unabhängig über einen direkten und vertrauenswürdigen Kanal – betrachten Sie jede unerklärliche Änderung in letzter Minute als Warnsignal.
• Prüfen Sie die Zahlungsfrist im Vertrag und planen Sie ausreichend Zeit für die Abwicklung durch die Bank ein.
• Überprüfen Sie die im Vertrag angegebene Währung und klären Sie, wer die Überweisungskosten trägt.
• Erkundigen Sie sich bei Ihrer sendenden Bank, welche Unterlagen erforderlich sind, bevor Sie die Überweisung in Auftrag geben.
• Bewahren Sie die SWIFT-Bestätigung oder einen gleichwertigen Zahlungsbeleg auf.
• Legen Sie im Voraus fest, was geschieht, wenn sich die Übertragung verzögert – insbesondere im Hinblick auf vertragliche Fristen

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine bestimmte Bank die Bearbeitung innerhalb eines bestimmten Zeitraums garantiert. Bei internationalen Überweisungen kann es zu Verzögerungen durch Korrespondenzbanken, zu Verzögerungen aufgrund von Compliance-Prüfungen oder zu Anfragen nach zusätzlichen Unterlagen kommen, die sich der direkten Kontrolle aller Beteiligten entziehen.

Die sicherste Online-Zahlungsmethode ist nicht die einfachste – es ist diejenige, bei der jede Überweisung einem verifizierten vertraglichen Meilenstein entspricht und ein Dokument vorliegt, das bestätigt, dass dieser Meilenstein erreicht wurde.

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Anmeldung und Übergabe

Die Unterzeichnung des Vertrags vor dem Notar ist noch nicht der letzte Schritt. Nach dem montenegrinischen Gesetz über Eigentumsverhältnisse wird das Eigentum an einer durch eine Transaktion erworbenen Immobilie erst durch die Eintragung im Kataster begründet. Solange diese Eintragung nicht bestätigt ist, ist die rechtmäßige Eigentumsübertragung nicht abgeschlossen. Ein Käufer, der die Vertragsunterzeichnung als Abschluss des Vorgangs betrachtet, bemerkt möglicherweise nicht, wenn es bei der Registrierung zu Verzögerungen oder Problemen kommt.

Nach Unterzeichnung der notariell beglaubigten Vereinbarung wird die Transaktion beim Katasteramt zur Eintragung des Eigentums des Käufers eingereicht. Das Katasteramt bearbeitet den Antrag und trägt den Käufer – sofern die Unterlagen vollständig sind – als neuen eingetragenen Eigentümer ein. Die Dauer dieses Verfahrens kann je nach den konkreten Umständen und der Art der Einreichung variieren.

Der Käufer sollte – über seinen Bevollmächtigten oder Anwalt – sicherstellen, dass:

• Der Antrag auf Eintragung wurde unverzüglich nach der notariellen Beglaubigung eingereicht.
• Alle Anfragen zum Kataster oder Anträge auf zusätzliche Unterlagen werden unverzüglich bearbeitet
• Sobald die Registrierung bestätigt ist, wird ein aktueller Katasterauszug ausgestellt.
• Der Auszug gibt den Namen des Käufers korrekt als eingetragenen Eigentümer an.

Ein aktueller Katasterauszug ist das wichtigste praktische Dokument, aus dem hervorgeht, wer derzeit als Eigentümer eingetragen ist und welche eingetragenen Rechte oder Belastungen die Immobilie betreffen. Der Käufer sollte dies direkt erhalten und nicht nur darüber informiert werden, dass die Registrierung abgeschlossen wurde.

Die physische Übergabe – Schlüssel, Fernbedienungen, Parkkarten, Zählerstände, Bestandsaufnahme – sollte dokumentiert werden, wenn auch nur kurz. Falls der Käufer nicht sofort nach Montenegro reist, kann ein Bevollmächtigter die Übergabe in seinem Namen vornehmen; der Käufer sollte jedoch eine schriftliche Bestätigung darüber erhalten, was wann übergeben wurde. Für Käufer, die im Ausland verbleiben, sollten Vereinbarungen zur Immobilienverwaltung vor der Übergabe getroffen werden und nicht erst im Nachhinein.

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Kosten und Steuern

Ein Fernkauf ist im Großen und Ganzen mit denselben Kosten verbunden wie ein Kauf vor Ort, zuzüglich einiger zusätzlicher Posten, die spezifisch für die Fernabwicklung sind. Die nachstehenden Kategorien sollten für die jeweilige Transaktion mit einem unabhängigen Rechtsberater oder Steuerberater abgeklärt werden, da die geltende Behandlung von der Immobilie, dem Verkäufer und der Struktur des Geschäfts abhängt.

• Kaufpreis der Immobilie — der Hauptvertragswert
• Grunderwerbsteuer
  Bei Erwerben, die der montenegrinischen Grunderwerbsteuer unterliegen, wird die Steuer progressiv auf der Grundlage des Steuerwerts berechnet:
  - Bis zu 150.000 € — 3% des steuerpflichtigen Wertes.
  - Von 150.000,01 € bis 500.000 € — 4.500 € + 5% des Betrags, der über 150.000 € liegt.
  - Über 500.000 € — 22.000 € + 6% des Betrags, der über 500.000 € liegt.
  
  Beispiel: für eine Immobilie mit einem Steuerwert von €300,000, die Grunderwerbsteuer beträgt €12,000:
  4.500 € + (5% × 150.000 €) = 12.000 €
  Diese gestaffelten Sätze gelten seit 1. Januar 2024 und finden weiterhin ihren Niederschlag in der geltenden Gesetzgebung.
  Aktualisierung 2026: Montenegro hat im Jahr 2026 die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Transaktionen mit Baugrundstücken, die der Mehrwertsteuer unterliegen, wurden aus dem Anwendungsbereich der Grunderwerbsteuer herausgenommen. Die geltende steuerliche Behandlung und die Steuerbemessungsgrundlage sollten daher zum Zeitpunkt des Kaufs für die jeweilige Transaktion bestätigt werden.
• Mehrwertsteuer — Ein Geschäft mit einer neu errichteten Immobilie kann unter die Mehrwertsteuerregelung statt unter die Regelung zur Grunderwerbsteuer fallen, wenn die Lieferung nach montenegrinischem Steuerrecht mehrwertsteuerpflichtig ist. Durch im Jahr 2026 verabschiedete Gesetzesänderungen wurden auch bestimmte Lieferungen von Bauland in das Mehrwertsteuersystem einbezogen. Die steuerliche Behandlung hängt von der Art der Immobilie, dem Verkäufer, der Lieferung und der Transaktionsstruktur ab und sollte für den jeweiligen Kauf bestätigt werden.
• Notargebühren — sich vorab vom Notar einen schriftlichen Kostenvoranschlag ausstellen zu lassen
• Honorare für unabhängige Rechtsanwälte — eigene Rechtsvertretung des Käufers, die im Voraus vereinbart wurde
• Gebühren für beglaubigte Übersetzungen und Gerichtsdolmetscher — sofern erforderlich
• Kosten für Apostille und Beglaubigung — abhängig vom Vollstreckungsland und dem geltenden Verfahren
• Gebühren für internationale Bankgeschäfte — Gebühren der sendenden Bank, Gebühren der Korrespondenzbank, gegebenenfalls Währungsumrechnung
• Gebühren für physische Inspektionen oder Vermessungen — sofern beauftragt
• Gebühren für die Eintragung in das Kataster — Verwaltungsgebühren für die Einreichung; bitte den anfallenden Betrag bestätigen
• Maklerprovision — abhängig von der Transaktionsstruktur; bitte schriftlich bestätigen, ob dies im Preis enthalten ist oder zusätzlich anfällt

Beispiele für die Schenkungssteuer

Für Transaktionen, die unter die Regelung zur Grunderwerbsteuer fallen, lässt sich die progressive Berechnung wie folgt veranschaulichen:

Steuerwert	Berechnung	Grunderwerbsteuer
€100,000	100.000 € × 3%	€3,000
€200,000	4.500 € + 5% × 50.000 €	€7,000
€300,000	4.500 € + 5% × 150.000 €	€12,000
€500,000	4.500 € + 5% × 350.000 €	€22,000
€750,000	22.000 € + 6% × 250.000 €	€37,000
€1,000,000	22.000 € + 61 TP20T × 500.000 €	€52,000

Diese Beispiele veranschaulichen lediglich die progressive Berechnung. Ob eine Grunderwerbsteuer anfällt und welche Steuerbemessungsgrundlage zugrunde gelegt wird, muss für den jeweiligen Geschäftsvorfall gesondert geprüft werden.

Einen detaillierten Überblick über die Immobilienbesteuerung in Montenegro finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema “Grundsteuern in Montenegro“.

Tabelle 3: Kosten im Überblick

Kosten	Wann dies gelten kann	Fest oder variabel?	Was ist zu bestätigen?
Kaufpreis der Immobilie	Alle Transaktionen	Vertraglich vereinbart	Endbetrag im unterzeichneten Vertrag
Grunderwerbsteuer	Weiterverkauf und bestimmte andere Transaktionen	Progressive: 3% / 5% / 6%	Anwendbarer Steuersatz und Steuerbemessungsgrundlage; bitte überprüfen Sie die zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Vorschriften, da die Rahmenbedingungen im Jahr 2026 geändert wurden
Mehrwertsteuer	Wenn die Lieferung von neu errichteten Immobilien oder von als Baugrundstücke geltenden Grundstücken nach montenegrinischem Recht der Mehrwertsteuer unterliegt	Variable	Ob eine Transaktion unter die Mehrwertsteuer oder die Grunderwerbsteuer fällt; die Regelungen wurden im Jahr 2026 ausgeweitet
Notargebühren	Alle notariell beglaubigten Transaktionen	Transaktionsbezogen	Schriftlicher Kostenvoranschlag des Notars
Selbstständiger Rechtsanwalt	Empfohlen für alle Fernkäufe	Variabel je nach Auftrag	Schriftliche Honorarvereinbarung
Beglaubigte Übersetzung / Dolmetscher	Soweit erforderlich	Variable	Anforderung im Voraus bestätigen
Apostille / Beglaubigung	Vollmacht aus dem Ausland	Je nach Land unterschiedlich	Montenegrinischer Anwalt soll Format und Ablauf bestätigen
Bankgebühren	Auslandsüberweisung	Variable	Bei der sendenden Bank nachfragen
Anmeldegebühren	Im Zusammenhang mit der Registrierung	Verwaltungsangelegenheiten	Aktuellen Betrag bestätigen
Maklerprovision	Hängt von der Transaktion ab	Variable	Schriftliche Bestätigung der Struktur

Steuersätze, Freibeträge und der Anwendungsbereich der einzelnen Regelungen sollten vor der Fertigstellung anhand aktueller offizieller Quellen überprüft werden. Sowohl die Regelungen zur Grunderwerbsteuer als auch zur Umsatzsteuer waren im Jahr 2026 gesetzlichen Änderungen unterworfen.

Beispiel: Budgetplanung für einen Fernkauf im Wert von 300.000 €

Wenn eine Transaktion in Höhe von 300.000 € der Grunderwerbsteuer unterliegt, würde sich die Steuerberechnung allein wie folgt ergeben:

4.500 € + 51 TP20T × 150.000 € = 12.000 €

Der Käufer sollte dann folgende Posten separat im Budget einplanen:

• Notargebühren;
• unabhängige rechtliche Vertretung;
• Notarielle Beglaubigung und Beglaubigung einer Vollmacht;
• beglaubigte Übersetzungen, sofern erforderlich;
• Gebühren von internationalen Banken und Korrespondenzbanken;
• eine physische Inspektion oder Begutachtung, sofern diese in Auftrag gegeben wurde;
• Verwaltungsgebühren im Zusammenhang mit der Registrierung;
• eine etwaige vereinbarte Provision für die Käuferseite;
• ggf. Kosten für die Übergabe oder die Immobilienverwaltung.

Beispiel für ein Startbudget:

Artikel	Betrag
Eigenschaft	€300,000
Beispielhafte Übertragungssteuer	€12,000
Sonstige personelle und administrative Kosten	Transaktionsspezifische Angebote einholen
Bekannter Betrag vor variablen Kosten	€312,000

Betrachten Sie die Summe von 312.000 € nicht als endgültige Anschaffungskosten. Die verbleibenden Kosten hängen von der jeweiligen Transaktion ab und sollten vor einer verbindlichen Zusage des Käufers angegeben werden.

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Risiken beim Fernkauf

Immobilientransaktionen aus der Ferne sind zwar machbar, bergen jedoch spezifische Risiken, die direkte Aufmerksamkeit erfordern und nicht einfach abgetan werden sollten. Erst wenn ein Käufer diese Risiken versteht, kann er sie systematisch angehen.

Tabelle 4: Risiken und wie man ihnen begegnet

Risiko	Warum das wichtig ist	Wie man es verringern kann
Zu weit gefasste Vollmacht	Der Vertreter kann über die Absichten des Käufers hinaus handeln	Verwenden Sie eine transaktionsspezifische Vollmacht, die von einem unabhängigen Rechtsanwalt geprüft wurde
Zahlung vor Abschluss der Due-Diligence-Prüfung	Probleme, die erst nach der Zahlung entdeckt werden, lassen sich schwerer beheben	Umfassende rechtliche Prüfung vor jeder nennenswerten Zahlung
Veraltete Katasterdaten	Die Einträge im Register geben möglicherweise nicht die aktuelle Situation wieder.	Holen Sie sich kurz vor Vertragsunterzeichnung einen aktuellen Auszug ein
Marketingmaterialien, die nicht dem registrierten Status entsprechen	Die Beschreibung, die Fläche oder die zulässige Nutzung können von den Katasterunterlagen abweichen	Vergleichen Sie die Angaben mit dem Katasterauszug, nicht mit der Broschüre.
Kauf ausschließlich anhand von Fotos	Materielle Mängel, Zugangsprobleme und Zustandsmängel sind auf Fotos nicht zu erkennen	Beauftragen Sie eine Vor-Ort-Begehung oder eine Live-Videobegehung
Betrug mit Bankdaten	Betrügerische Kontodaten, die per E-Mail oder Messenger übermittelt wurden	Überprüfen Sie die Angaben zum Begünstigten über einen sicheren, direkten Kanal; betrachten Sie jede Änderung in letzter Minute als Warnsignal.
Mangelndes Verständnis der Vertragsbedingungen	Der Käufer unterzeichnet Bedingungen, die er nicht vollständig verstanden hat	Vertrag, der von einem unabhängigen Rechtsanwalt in einer für den Käufer verständlichen Sprache geprüft wurde
Unklare Einzahlungsbedingungen	Die Anzahlung kann unter Umständen nicht zurückerstattet werden, wenn das Geschäft aus bestimmten Gründen scheitert.	Informieren Sie sich vor der Zahlung über die vertraglichen Bedingungen für die Rückgabe der Kaution
Unter der Annahme, dass Neubau und Wiederverkauf identische Prozesse sind	Die Pflichten der Bauträger, die geltende steuerliche Behandlung und das Fertigstellungsrisiko unterscheiden sich	Lassen Sie sich speziell zur jeweiligen Transaktionsart beraten
Der Kauf begründet das Aufenthaltsrecht	Anträge auf Eigentumsübertragung und Aufenthaltsgenehmigung sind getrennte rechtliche Verfahren.	Siehe die Leitfaden zur Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienerwerb in Montenegro für das gesonderte Verfahren
Keine Überprüfung nach der Registrierung	Die Registrierung kann sich verzögern oder es können Probleme auftreten, von denen der Käufer nichts weiß.	Fordern Sie einen aktuellen Katasterauszug an, der die erfolgreiche Eintragung bestätigt

Warnsignale bei einem Ferngeschäft

Bestimmte Muster im Rahmen einer Transaktion sollten einen Käufer dazu veranlassen, innezuhalten und gezielte Fragen zu stellen, bevor er fortfährt:

• Druck, Gelder unverzüglich zu überweisen, wobei die Dringlichkeit als Rechtfertigung herangezogen wurde
• Verweigerung der Bereitstellung von Katasterdaten oder damit der Anwalt des Käufers diese unabhängig überprüfen kann
• Widerstand gegen eine unabhängige rechtliche Überprüfung des Vertrags vor der Unterzeichnung
• Unerklärliche Änderungen der Bankdaten des Begünstigten in letzter Minute
• Wesentliche Abweichungen zwischen der Marketingbeschreibung und den eingereichten Unterlagen
• Vage Zusicherungen, dass Dokumente oder die Registrierung später geregelt werden, ohne Einzelheiten

Das Vorliegen eines dieser Muster deutet nicht automatisch auf eine betrügerische Transaktion hin. Es weist jedoch darauf hin, dass klare, dokumentierte Antworten erforderlich sind, bevor der Käufer weitere Schritte unternimmt.

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Kauf im Fernverkauf vs. Kauf vor Ort

Keines der beiden Formate ist von Natur aus besser. Die Frage ist, ob die Fernstruktur für die jeweilige Immobilie und den jeweiligen Käufer geeignet ist.

Ein Fernkauf kann geeignet sein, wenn	Ziehen Sie einen persönlichen Besuch in Betracht, wenn
Fertiggestellte, gut dokumentierte Wohnung	Älteres Haus
Eindeutige Katasterposition	Grundstücks- oder Grenzstreitigkeiten
Unabhängiges lokales Team ernannt	Umfangreiche Renovierungsarbeiten
Der Käufer kennt den Standort bereits	Lärm, Licht und die Atmosphäre des Ortes sind entscheidend
Eine physische Überprüfung kann vereinbart werden	In der Dokumentation wurden ungewöhnliche Probleme festgestellt

Ein Käufer, der sich aus der Ferne zu einem größeren Kauf verpflichtet, sollte dies tun, weil der Prozess gut organisiert und unabhängig überprüft ist – und nicht, weil es bequem ist, sich der Prüfung zu entziehen, die ein Kauf dieser Größenordnung verdient.

Ich habe online eine Immobilie gefunden – wie geht es nun weiter?

Wenn Sie bereits eine Immobilie gefunden haben, sich aber außerhalb Montenegros befinden, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

1. Erfragen Sie die genaue Katasterkennnummer der Immobilie.
2. Vereinbaren Sie eine Live-Videobesichtigung, anstatt sich ausschließlich auf die Fotos in der Anzeige zu verlassen.
3. Beauftragen Sie einen unabhängigen montenegrinischen Rechtsanwalt.
4. Lassen Sie den Anwalt den aktuellen Katasterauszug einholen und prüfen.
5. Überprüfen Sie den rechtlichen Status der Immobilie und etwaige eingetragene Belastungen.
6. Vereinbaren Sie die Geschäftsbedingungen, gegebenenfalls vorbehaltlich einer rechtlichen Prüfung.
7. Lassen Sie den Anwalt die Vollmacht erstellen oder genehmigen.
8. Erkundigen Sie sich, wie die Vollmacht in Ihrem Land notariell beglaubigt, beglaubigt und übersetzt werden muss.
9. Lesen Sie den Kaufvertrag vollständig durch, bevor Sie Ihren Bevollmächtigten zur Unterzeichnung ermächtigen.
10. Überprüfen Sie das Konto des Zahlungsempfängers und die Zahlungsunterlagen eigenständig.
11. Nehmen Sie Zahlungen ausschließlich gemäß der vereinbarten vertraglichen Regelung vor.
12. Führen Sie die Eintragung bis zu einem aktualisierten Katasterauszug durch, in dem Sie als eingetragener Eigentümer aufgeführt sind.
13. Halten Sie die physische Übergabe, die Schlüssel, das Inventar und die Zählerstände schriftlich fest.

Sollte der Verkäufer oder Vermittler sich weigern, die Kataster-Identifikationsnummer anzugeben, oder von einer unabhängigen rechtlichen Prüfung abraten, sollten Sie die Dringlichkeit nicht als Grund dafür ansehen, auf eine Überprüfung zu verzichten.

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Checkliste für den Fernkäufer

Nutzen Sie diese Liste, bevor Sie eine wesentliche Verpflichtung eingehen. Jeder Punkt sollte bestätigt werden – und nicht einfach als gegeben vorausgesetzt werden.

Bevor Sie sich zum Kauf entschließen:

• Genau identifizierte Immobilie, einschließlich Katasterparzelle und Referenznummer der Einheit
• Live-Videoüberprüfung abgeschlossen; Zustand und Zugänglichkeit geprüft
• Unabhängiger Anwalt bestellt – er vertritt den Käufer, nicht den Verkäufer oder den Makler
• Die rechtliche Due-Diligence-Prüfung wurde abgeschlossen und der schriftliche Bericht liegt vor
• Aktueller Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten) eingeholt und geprüft
• Eingetragener Eigentümer bestätigt; Eigentumsanteil entspricht dem, was verkauft wird
• Eingetragene Belastungen, Hypotheken und Vermerke wurden geprüft und geklärt
• Rechtmäßiger Status des Gebäudes bestätigt
• Gesetzliche Eigentumsbeschränkungen für die jeweilige Immobilienart bestätigt
• Die physische Prüfung wurde abgeschlossen oder bewusst unter Kenntnis des Risikos zurückgestellt
• Der Wortlaut der Vollmacht wurde vor der Unterzeichnung im Ausland von einem montenegrinischen Rechtsanwalt geprüft und genehmigt
• Bestätigung der Apostille- oder Beglaubigungsanforderungen für das Land des Käufers
• Der Vertrag wird vollständig und in einer Sprache, die der Käufer versteht, geprüft, bevor der Vertreter ihn unterzeichnet.
• Zahlungsweg mit der sendenden Bank bestätigt; Anforderungen an die Unterlagen festgelegt
• Die Kontodaten des Begünstigten wurden über einen sicheren Kanal unabhängig überprüft
• Die steuerliche Behandlung für die betreffende Transaktion wurde bestätigt
• Die Zuständigkeit für die Registrierung und das weitere Vorgehen wurden schriftlich vereinbart
• Aktueller Katasterauszug als Nachweis für die erfolgreiche Registrierung erforderlich
• Vor dem Abschluss vereinbarte Regelungen zur Übergabe und zur Immobilienverwaltung

Diese Liste ist ein praktischer Leitfaden und keine rechtliche Checkliste. Bei einzelnen Transaktionen können zusätzliche Schritte oder Überlegungen erforderlich sein.

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Kauf über „The Residence“

The Residence ist eine in Montenegro ansässige Immobilienagentur, die mit internationalen Käufern auf den wichtigsten Wohnimmobilienmärkten des Landes zusammenarbeitet.

Für Käufer aus dem Ausland besteht die praktische Herausforderung nicht nur darin, die richtige Immobilie zu finden, sondern auch darin, den Arbeitsablauf über verschiedene Zeitzonen hinweg, unter Einbeziehung fachkundiger Berater und unter Berücksichtigung der montenegrinischen Verfahren zu koordinieren. The Residence kann Ihnen dabei helfen:

• Erstellung einer aussagekräftigen Auswahlliste auf der Grundlage eines festgelegten Auftragsprofils
• Organisation von Live-Video-Besichtigungen mit Kommentaren einer Person, die vor Ort ist
• Zusammenstellung und Weitergabe der verfügbaren Unterlagen zu den Immobilien im Vorfeld der rechtlichen Prüfung
• Koordination der Kommunikation zwischen dem Käufer, dem unabhängigen Rechtsanwalt und anderen Beteiligten
• Den Zeitplan der Transaktion so zu steuern, dass die wichtigsten Schritte – Vertragsabschluss, Notarbesuch, Eintragung – in der richtigen Reihenfolge erfolgen
• Koordination der Notartermine, sofern erforderlich
• Logistik bei der Übergabe und Vermittlung von Immobilienverwaltungsdiensten, wenn ein Käufer nach dem Kauf im Ausland verbleibt

Die Residence ist weder als Anwaltskanzlei noch als Notar, Steuerberater oder Bank tätig. Diese Rollen sind klar voneinander abgegrenzt, und Käufern wird stets empfohlen, einen unabhängigen Rechtsbeistand zu beauftragen. Die Aufgabe der Agentur besteht darin, die Transaktion zu koordinieren und das Risiko zu minimieren, dass wichtige administrative oder kommunikative Schritte übersehen werden.

Möchten Sie eine Immobilie im Ausland kaufen? Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Wunschstandort und die gewünschte Art der Immobilie mit, dann erstellt The Residence noch vor Ihrer ersten virtuellen Besichtigung eine passende Auswahlliste für Sie.

Finden Sie Immobilien, die Ihren Anforderungen entsprechen

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Wie man es aus dem Ausland schafft

Der Immobilienkauf aus der Ferne in Montenegro ist praktikabel und lässt sich – bei richtiger Organisation – auch von Käufern effizient abwickeln, die nicht zu jedem Schritt persönlich vor Ort sein können. Das Verfahren eignet sich für Käufer, die klare Vorstellungen haben, sich bereits für einen Standort entschieden haben und die Disziplin aufbringen, einen unabhängigen Rechtsbeistand zu beauftragen, bevor sie irgendwelche Verpflichtungen eingehen.

Drei Faktoren entscheiden in der Regel darüber, ob eine Ferntransaktion reibungslos verläuft: die Qualität der rechtlichen Prüfung vor der Zahlung, die Genauigkeit der Vollmacht und die ordnungsgemäße Durchführung der Katastereintragung nach Vertragsunterzeichnung. Käufer, die den unterzeichneten Vertrag als Endpunkt betrachten – und auf die Überprüfung der Eintragung verzichten –, lassen die wichtigste Bestätigung unberücksichtigt.

Persönliche Besichtigungen lohnen sich nach wie vor für die Begutachtung älterer oder komplexerer Immobilien sowie für Käufer, deren Entscheidung stark davon abhängt, wie sich eine Immobilie tatsächlich anfühlt, und nicht davon, wie sie auf dem Bildschirm aussieht. Bei einer gut dokumentierten Wohnung mit einwandfreiem Katasterauszug und einem starken Team vor Ort lässt sich der Prozess auch vom Ausland aus kompetent abwickeln.

Das Grundprinzip ist dasselbe, unabhängig davon, ob ein Käufer anwesend ist oder nicht: Die Überprüfung ist wichtiger als die Bequemlichkeit, und die Kontrolle jeder einzelnen Phase ist wichtiger als die Geschwindigkeit.