Как правило, иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без личного присутствия при заключении сделки, при условии, что сделка должным образом оформлена и уполномоченный представитель действует на основании действующей доверенности, если это необходимо. Уполномоченный представитель может осуществлять формальные действия — включая подписание документов, явку к нотариусу и подачу документов для регистрации — в той мере, в какой эти полномочия прямо предусмотрены в доверенности. Однако дистанционная покупка не избавляет от необходимости проведения независимой юридической экспертизы, физической или документальной проверки объекта недвижимости, осуществления международного платежа в соответствии с установленными требованиями, а также подтверждения того, что право собственности было правильно зарегистрировано.

В данном руководстве подробно описан весь процесс для покупателей, которые не могут или предпочитают не находиться в Черногории на каждом этапе: от отбора подходящих объектов недвижимости до получения окончательного кадастрового подтверждения.

Покупка недвижимости в Черногории на расстоянии: краткая информация

Вопрос	Краткий ответ
Может ли иностранец совершить покупку удаленно?	В целом, да
Мне обязательно нужно ехать в Черногорию?	Это не обязательно требуется на этапах оформления сделки, если уполномоченный представитель действует на основании действующей доверенности
Кто может подписаться вместо меня?	Уполномоченный представитель, действующий в пределах полномочий, прямо предоставленных в доверенности
Могут ли иностранцы покупать квартиры и дома?	В целом, да; ограничения распространяются на определенные категории земельных участков и объектов, находящихся под охраной
Обязательно ли открывать счет в черногорском банке?	Не обязательно; условия оплаты необходимо уточнить для конкретной сделки
Основной налог на соответствующие требованиям покупки с целью перепродажи	Прогрессивный налог на передачу права собственности на недвижимость: 3% / 5% / 6%
Чем заменяется налог на передачу права собственности при некоторых сделках?	НДС может взиматься в тех случаях, когда поставка подпадает под действие режима НДС
Самый важный юридический документ, который необходимо проверить	Актуальная выписка из кадастрового реестра (список неподвижностей)
Кто должен проводить юридическую экспертизу?	Независимый черногорский юрист, представляющий интересы покупателя
Когда происходит переход права собственности?	Путем регистрации права собственности в кадастре
Даёт ли покупка недвижимости автоматически право на проживание?	Нет. Процедуры оформления права собственности на недвижимость и регистрации по месту жительства являются отдельными

Конкретный порядок действий, налоги, требования к подтверждению подлинности документов и сроки зависят от объекта недвижимости и условий сделки. Их необходимо уточнить в отношении конкретной покупки до того, как будут выделены средства.

Что иностранные покупатели могут и не могут приобретать дистанционно

Иностранные покупатели также должны иметь в виду, что Правила владения не одинаковы для всех видов недвижимости. Как правило, иностранные граждане могут приобретать квартиры, дома и другую жилую недвижимость в Черногории. Однако в соответствии с Законом Черногории «О имущественных отношениях» к отдельным категориям недвижимости применяются установленные законом ограничения (Закон о имущественных правоотношениях). Как правило, иностранные граждане не могут владеть сельскохозяйственными землями, лесами и лесными угодьями, островами, определенными объектами недвижимости, расположенными в пределах одного километра от сухопутной границы, а также несколькими другими категориями объектов, находящихся под охраной. Существует ограниченное исключение, позволяющее иностранному физическому лицу приобрести до 5 000 м² сельскохозяйственных или лесных земель, если жилое здание, расположенное на данном участке, является частью той же сделки. Поэтому перед принятием каких-либо обязательств следует уточнить классификацию конкретного объекта недвижимости у независимого юриста. Наша статья на тему “Владение землей иностранцами в Черногории” — там это описано более подробно.

Кто занимается оформлением дистанционной покупки?

Участник	Главная роль
Покупатель	Утверждает решения, касающиеся имущества, договоров, платежей и ключевых вопросов
Агент по недвижимости	Поиск недвижимости, проведение просмотров, координация подготовки документов и организация сделок
Независимый юрист	Юридическое сопровождение интересов покупателя, проведение комплексной проверки, анализ договоров и консультирование по вопросам доверенности
Уполномоченный представитель	Выполняет только те действия, на которые ему предоставлены полномочия в соответствии с доверенностью
Нотариус	Осуществляет независимую государственную/нотариальную функцию, необходимую для совершения сделки
Банк	Осуществляет оплату при условии соблюдения своих требований
Кадастр	Регистрирует право собственности и другие зарегистрированные имущественные права
Геодезист / инспектор	Оценивает физическое состояние на месте службы

Собираетесь делать покупки за границей?
Сообщите нам свой бюджет и желаемое местоположение. Мы подготовим для вас список подходящих объектов, доступных для просмотра в режиме реального времени, и вышлем соответствующую документацию по объектам, прежде чем вы решите, какие из них стоит осмотреть подробнее.

Составить список подходящих объектов недвижимости в других городах →

Как работает удаленная покупка

Структурированный процесс удаленной покупки обычно проходит в следующей последовательности. Каждый этап имеет четко определенный результат, который необходимо подтвердить перед переходом к следующему этапу.

Определите техническое задание на закупку. Прежде чем приступать к просмотру объектов, покупателю следует четко определиться с бюджетом, предпочтительным местоположением, типом недвижимости, целями использования и любыми конкретными требованиями. Нечеткие задания приводят к формированию нерелевантных списков вариантов и потере времени. Ознакомьтесь с нашим руководством по “Лучшие места для покупки недвижимости в Черногории” если вы всё ещё сравниваете варианты размещения.
Составить список подходящих объектов недвижимости. На основании четкого технического задания агент формирует соответствующий короткий список объектов с сопроводительной документацией. На этом этапе покупатель должен получать реестровые номера земельных участков, информацию о зданиях и объективные описания — а не только рекламные материалы.
Организуйте просмотр объектов недвижимости в режиме реального времени. Запись или прямая трансляция осмотра, проводимого представителем на месте, не заменяет собой физический осмотр, но она значительно информативнее, чем фотографии в объявлении. Качественный осмотр охватывает все комнаты, вход в здание и места общего пользования, парковку, вид из каждого окна, а также любые заметные дефекты.
Назначить независимого юридического представителя. Этот этап должен быть завершён до проведения юридической экспертизы, а не после. Юридическую экспертизу проводит юрист, представляющий интересы покупателя — а не продавца и не агента, — он также анализирует проекты договоров и даёт рекомендации по формулировкам доверенности.
Проведите комплексную проверку. Независимый юрист получает и изучает актуальную выписку из кадастрового реестра (список неподвижностей), проверяет зарегистрированные данные о праве собственности, наличие зарегистрированных ипотек, залогов, примечаний и обременений, а также подтверждает юридический статус здания. Этот этап подробно описан в разделе «Комплексная проверка» ниже.
Подготовьте доверенность и заверите её. Как только конкретный объект недвижимости выбран и покупатель готов приступить к сделке, составляется договор купли-продажи, который подписывается у нотариуса в стране покупателя и заверен в соответствии с требованиями, необходимыми для его признания в Черногории.
Рассмотреть и утвердить договор купли-продажи. Покупатель должен получить полный проект договора на понятном ему языке, при этом у него должно быть достаточно времени для того, чтобы задать вопросы до того, как представитель поставит свою подпись. Ни один покупатель не должен соглашаться на договор, основываясь исключительно на устном изложении его содержания.
Оформите нотариальное заверение и произведите оплату. Представитель явяется к черногорскому нотариусу, после чего заключается договор. Оплата производится в соответствии с условиями договора через подтверждаемый банковский канал по достижении определённого этапа работ.
Оформить право собственности. После нотариального заверения сделка направляется в Кадастр для регистрации. Этот этап занимает время и требует активного контроля.
Получить окончательную кадастровую выписку и организовать передачу объекта. После завершения регистрации покупатель должен получить обновленную кадастровую выписку, подтверждающую его имя в качестве зарегистрированного владельца. Затем организуются физическая передача объекта, получение ключей, снятие показаний счетчиков и оформление переоформления коммунальных услуг.

Таблица 1: Какие этапы покупки недвижимости в Черногории можно пройти дистанционно?

Этап	Можно ли это сделать удаленно?	Кто этим занимается?	Контрольная точка покупателя
Определить техническое задание на закупку	Да	Покупатель	Четкое письменное поручение, согласованное с агентом
Список финалистов и просмотры	Частично — возможна прямая трансляция	Агент / представитель	Запись видео в режиме реального времени завершена; кадастровые данные получены
Назначение на юридическую должность	Да	Покупатель напрямую нанимает адвоката	Подписанное соглашение о помолвке, подтвержденное в письменной форме
Комплексная проверка	Да — юрист работает удаленно	Независимый юрист	Письменный отчет о комплексной проверке, полученный до заключения договора
Подготовка доверенности	Частично — подписано локально, аутентифицировано	Покупатель + местный нотариус	Текст утвержден черногорским юристом перед подписанием
Анализ договора	Да	Покупатель + независимый юрист	Покупатель утверждает окончательный текст перед тем, как представитель поставит подпись
Нотариальное заверение и подписание	Депутат присутствует лично	Представитель + черногорский нотариус	Получено подтверждение о заключении договора
Оплата	Заказчик дает указания из-за границы	Банк покупателя	Подтверждение SWIFT сохранено; получатель прошел независимую проверку
Регистрация в кадастре	Подачей документов занимается депутат или адвокат	Представитель / юрист + Кадастр	Результат регистрации подтвержден в письменной форме
Окончательная добыча и сдача продукции	Частично	Юрист / представитель	Получена обновленная кадастровая выписка; оформлены протоколы передачи ключей и объекта

Сколько времени занимает покупка недвижимости удаленно?

Единых установленных законом сроков для всей процедуры покупки не существует. Общая продолжительность зависит от объекта недвижимости, готовности документации, продавца, заверения доверенности, банковских проверок и времени, необходимого для кадастровой регистрации.

В качестве ориентировочного срока планирования покупателям, как правило, следует заложить от нескольких недель до нескольких месяцев на оформление сделки с момента выбора объекта недвижимости. Простые покупки за наличные с полным пакетом документов могут проходить быстрее, в то время как заверение иностранной доверенности, соблюдение банковских требований, вопросы, связанные с правом собственности, или необходимость предоставления дополнительной кадастровой документации могут затянуть процесс. Это ориентировочные сроки, а не установленные законом сроки.

Этап	Что влияет на сроки
Выбор объекта недвижимости	Количество проверенных объектов недвижимости и наличие документации
Комплексная проверка	Сложность вопросов, связанных с правом собственности, кадастровыми записями, разрешениями и существующими обременениями
Доверенность	Страна исполнения, требования к апостилю/легализации и переводу
Подготовка договора	Переговоры, внесение поправок в документы и условия, согласованные сторонами
Оплата	Обеспечение соблюдения требований банком покупателя, проверка источников поступления средств и обработка международных переводов
Регистрация	Полнота заявки и обработка данных кадастра

Покупателям, у которых есть конкретный срок завершения сделки, следует согласовать график проведения сделки со своим юристом до подписания договора о бронировании или предварительного соглашения, а не полагаться на общие ориентировочные сроки, указанные в Интернете.

Перед внесением залога за бронирование

Платеж за бронирование не следует рассматривать как безобидный способ “зарезервировать” объект недвижимости. Перед переводом денежных средств покупатель должен получить письменное подтверждение следующих условий:

кто получает залог;
что именно бронируется;
возможен ли возврат платежа;
обстоятельства, при которых продавец может оставить его у себя;
что произойдет, если в ходе комплексной проверки будет выявлена юридическая проблема;
что произойдет, если продавец откажется от сделки;
зачисляется ли эта сумма в счет покупной цены;
крайний срок подписания следующего соглашения.

Не следует полагаться на общие предположения о том, подлежит ли залог возврату. Последствия зависят от формулировок и правовой природы конкретного соглашения.

Доверенность

Доверенность (пуномоч) — это юридический документ, уполномочивающий другое лицо действовать от имени покупателя в Черногории. Это не просто формальность — объем полномочий, предоставляемых этим документом, определяет, что представитель может и чего не может делать, и он не может выходить за рамки того, что прямо предусмотрено в документе.

Что должно быть предусмотрено в доверенности

Доверенность на покупку недвижимости на расстоянии, как правило, уполномочивает представителя выполнять некоторые или все из перечисленных ниже действий, в зависимости от условий сделки:

Подписание предварительного соглашения или соглашения о бронировании, если это предусмотрено
Подписание окончательного договора купли-продажи
Оформление и заверение документов у черногорского нотариуса
Подача документов в соответствующие органы и получение документов от них
Подача заявления о кадастровой регистрации права собственности
Получение заверенных копий соответствующих официальных документов
Оформление административных налоговых документов, связанных с данной сделкой, в тех случаях, когда это разрешено законом
Получение ключей и оформление документов о передаче имущества в соответствии с достигнутой договоренностью

Принцип, которым следует руководствоваться при составлении текста, прост: Доверенность должна предоставлять представителю полномочия, достаточные для совершения оговоренной сделки — и не более того. Слишком широко сформулированный документ — в котором представителю предоставляются полномочия продавать недвижимость, оформлять заем под залог недвижимости, изменять согласованную цену или решать вопросы, не имеющие отношения к сделке, — создает ненужный риск. Перед окончательным оформлением доверенности покупателю следует обсудить со своим независимым юристом следующие вопросы:

Точные сведения об объекте недвижимости, включая кадастровые идентификаторы (при наличии)
Четкий перечень разрешенных действий
Четкое ограничение полномочий, связанных с осуществлением платежей, либо их полное исключение
Срок действия полномочий и вопрос о том, сохраняют ли они силу после завершения конкретной сделки
Независимо от того, идет ли речь о субделегировании (субделегация) разрешено и, если да, кому
Имеет ли представитель право подписывать поправки к согласованному договору
Может ли представитель получать денежные средства от имени покупателя и при каких условиях

Апостиль и легализация

Доверенность, подписанная у нотариуса за пределами Черногории, как правило, должна быть признана в качестве действительного иностранного публичного документа, прежде чем её можно будет использовать в этой стране. Процедура заверения зависит от страны, в которой был оформлен документ, а также от применимых международных соглашений.

Черногория является участницей Гаагской конвенции об отмене требования легализации иностранных официальных документов — см. документы о вступлении Черногории. Если между Черногорией и страной, в которой выдан документ, действует Гаагская конвенция об апостиле, апостиль, как правило, заменяет традиционное требование о легализации. Двусторонние соглашения между Черногорией и некоторыми странами могут еще больше упростить или отменить требования к заверению документов. Для документов из юрисдикций, не входящих в сферу действия каких-либо применимых конвенций или договоров, может потребоваться иная, более сложная форма легализации.

Перед подписанием доверенности у иностранного нотариуса черногорский адвокат покупателя должен уточнить точную формулировку, формат и требования к заверению документа. Если документ составлен неверно или его формат не соответствует процессуальным требованиям Черногории, его, возможно, придется оформить заново. Требования к переводу также следует заранее уточнить, а не предполагать.

Полномочия, указанные в доверенности, должны быть достаточно широкими для совершения сделки в соответствии с достигнутой договоренностью — и не шире. То, что разрешено в документе, определяет, что может делать представитель.

Документы, которые могут понадобиться покупателю, приобретающему недвижимость удаленно

Точный перечень документов зависит от конкретной сделки, страны покупателя, а также от требований участвующих в сделке специалистов и банков. Покупатель, находящийся за рубежом, должен быть готов обсудить со своим юристом следующие вопросы:

Документ	Почему это может понадобиться
Действительный паспорт / удостоверение личности	Проверка личности
Доверенность	Позволяет уполномоченному представителю выполнять определенные действия
Апостиль или иная форма заверения	Может потребоваться для признания иностранной доверенности
Заверенный перевод	В каких случаях необходимо использовать иностранные документы в Черногории
Договор купли-продажи или предварительное соглашение	Определяет договорные условия сделки
Документация об источниках финансирования	Может запрашиваться банками или другими организациями, обязанными соблюдать соответствующие требования, для проведения проверок на соответствие требованиям
Подтверждение банковского платежа	Создает отслеживаемую запись об оплате покупки
Актуальная выписка из кадастрового реестра	Подтверждает зарегистрированное местонахождение объекта недвижимости
Документация по передаче	Учет ключей, инвентаризация, считывание показаний приборов и физическая доставка

Данный перечень документов не является исчерпывающим. Перед подписанием документов или переводом средств покупателю следует уточнить у своего черногорского юриста и в банке, какие документы требуются именно для данной сделки.

Комплексная проверка из-за рубежа

Просмотр видео не является проверкой благонадежности. Это полезный инструмент для оценки планировки, состояния и местоположения объекта, однако он не дает покупателю информации о том, обладает ли продавец законным правом собственности, обременена ли недвижимость ипотекой и соответствует ли зарегистрированное описание объекта его фактическому состоянию. Решение этих вопросов требует проведения отдельной, независимой юридической процедуры.

Цель юридической экспертизы заключается в подтверждении зарегистрированного права собственности продавца, выявлении зарегистрированных обременений и определении того, могут ли какие-либо известные правовые проблемы повлиять на предполагаемую сделку по передаче права собственности. Тщательная процедура дистанционной юридической экспертизы охватывает три отдельных направления.

1. Юридическая проверка

Независимый юрист должен проверить:

Актуальная выписка из кадастрового реестра (список неподвижностей), в котором указаны зарегистрированный владелец, кадастровое описание объекта недвижимости, а также любые зарегистрированные права, ипотеки, залоги, отметки или иные записи, касающиеся данного объекта
Соответствует ли доля владения продавца тому, что продается
Любые записи или ограничения, связанные с судебными разбирательствами и зарегистрированные в отношении данного объекта недвижимости
Правовой статус здания — было ли оно построено с соответствующими разрешениями или его правовое положение было урегулировано
Могут ли какие-либо нерешенные вопросы помешать передаче права собственности или осложнить её
Точность идентификаторов кадастровых участков и объектов в отношении приобретаемого имущества

Закон Черногории «О государственном кадастре и кадастре недвижимости» (Закон о премьер-министре и кадастре недвижимости) определяет Кадастр как официальный государственный реестр недвижимого имущества и прав на него — см. официальный источник. Покупатель, совершающий сделку дистанционно, должен руководствоваться действующей выпиской из кадастра в качестве основного документа, подтверждающего зарегистрированное право собственности, а не устными или письменными заявлениями продавца.

Обратите внимание, что выписка из кадастрового реестра отражает зарегистрированное положение. В ней указаны зарегистрированные права и обременения, однако она не гарантирует выявления всех потенциальных незарегистрированных споров или претензий. Независимая юридическая экспертиза проводится именно для того, чтобы оценить, что отражено в кадастровых данных и что, при наличии такового, требует дополнительного расследования.

2. Физическая проверка

Проверка документов юристом не предполагает оценку физического состояния объекта недвижимости. В случае готовой квартиры или виллы физический осмотр — будь то с участием проверенного местного представителя, профессионального оценщика или в формате подробной видеоэкскурсии в режиме реального времени — должен включать:

Внешнее состояние стен, потолков и полов
Попадание влаги или воды
Окна, двери и остекление
Электрические системы
Сантехника и давление воды
Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха
Общие зоны, лестничные клетки и лифты (при наличии)
Парковка, складские помещения и подъездные пути
Фактическое состояние по сравнению с фотографиями в объявлении

В случае домов, земельных участков или объектов недвижимости, требующих ремонта, порог для проведения официального осмотра выше. Перед принятием каких-либо существенных финансовых обязательств целесообразно провести профессиональную экспертизу.

3. Проверка платежеспособности

Коммерческий чек подтверждает, что именно покупатель приобретает. К элементам, подлежащим проверке, относятся:

Какая мебель, оборудование и фурнитура, если таковые имеются, входят в комплект
Распределение парковочных мест и складских помещений
Согласованное состояние при передаче
График платежей и определения этапов
В отношении сделок с новостройками: обязательства застройщика, сроки ввода объекта в эксплуатацию, а также любые договорные или установленные законом меры защиты покупателя, применимые к данному проекту
При покупке недвижимости на стадии строительства: текущий этап строительства и что произойдет, если график застройщика изменится

Таблица 2: Проверки в рамках комплексной экспертизы

Проверить	Что необходимо проверить	Почему это важно в условиях удаленной работы	Покупатель доказательств должен получить
Зарегистрированное право собственности	Имя владельца, доля владения, кадастровые идентификаторы	Покупатель не может самостоятельно ознакомиться с оригиналами документов	Актуальная выписка из кадастрового реестра (список неподвижностей)
Зарегистрированные обременения	Ипотеки, залоги, отметки, зарегистрированные права третьих лиц	Некоторые зарегистрированные обременения могут по-прежнему влиять на объект недвижимости, если они не будут надлежащим образом сняты в рамках данной сделки	Подтверждение отсутствия записей или письменное разъяснение по любым записям
Правовой статус здания	Разрешения, урегулирование, статус в плане застройки	На регистрацию могут повлиять правовые вопросы	Письменная оценка юриста
Кадастровое описание	Соответствие между зарегистрированным описанием и фактическими характеристиками	Расхождения приводят к будущим сложностям	Заметка юриста с результатами сравнения
Физическое состояние	Целостность конструкции, системы, доступ	Не может быть непосредственно оценено покупателем	Протокол видеоинспекции; отчет об обследовании (при наличии соответствующего заказа)
Коммерческие условия	Что входит в комплект, состояние объекта при передаче, график оплаты	Устные заверения трудно обеспечить выполнением	Письменный график, включенный в договор

Покупатель, совершающий сделку дистанционно, должен получить выписку из кадастра и письменную юридическую экспертизу до того, как одобрить любой значительный платеж, — а не после того, как расторгнуть договор станет практически невозможно.

Нашли объект недвижимости, но не можете приехать в Черногорию?

Пришлите нам объявление или информацию об объекте недвижимости. Мы можем организовать осмотр объекта, собрать имеющуюся документацию по объекту и согласовать дальнейшие действия с вашим независимым юридическим консультантом.

Отправить объект недвижимости для удаленного осмотра →

Дистанционная покупка: вторичное жилье или новостройка

Проблема	Недвижимость на вторичном рынке	Новое строительство / на стадии проектирования
Что можно осмотреть визуально?	Как правило, готовое жилье	Зависит от этапа строительства
Основные направления правовой деятельности	Право собственности, обременения, зарегистрированное описание и статус здания	Застройщик, проектная документация, договорные обязательства и структура завершения строительства
Оплата	Определяется отдельным договором	Может предполагать поэтапные выплаты
Основной риск, связанный с завершением проекта	Существующие юридические/физические недостатки	Риски, связанные со строительством и сдачей объекта в эксплуатацию
Налоговое регулирование	Может подпадать под действие режима налога на передачу имущества	В зависимости от характера сделки может подпадать под действие режима НДС
Дистанционная проверка	Кадастр + визуальный осмотр + юридическая экспертиза	Юридическая экспертиза/анализ проекта + документация по строительству + проверка выполнения этапов по договору

Новые здания в Тивате для покупки на расстоянии

от $465 460

Radisson Blu Hotel Tivat

Тиват

от 45.37м²

2027

от $387 529

Lustica Bay: Centrale

Тиват

от 88м²

В процессе строительства

от $999 746

Lustica Bay: The Peaks

Тиват

от 105м²

В процессе строительства

от $523 818

Porto Montenegro: Boka Place

Тиват

от 49.38м²

Завершено

Смотреть все

Договор, нотариальное заверение и подписание

Договор купли-продажи (договор купли-продажи) — это юридический документ, определяющий условия сделки. Прежде чем представитель подпишет его, покупатель должен ознакомиться с полным текстом проекта — а не с кратким изложением — на языке, который он действительно понимает. Любые вопросы, касающиеся цены, графика платежей, условий передачи имущества, штрафных санкций или гарантий права собственности, должны быть урегулированы до подписания документа, а не после.

Нотариус из Черногории (нотариус) выполняет независимую общественную функцию, оформляя сделку в установленном порядке, и не выступает в качестве личного законного представителя ни одной из сторон. Нотариус удостоверяет личности сторон и проверяет соответствие документа установленным законом формальным требованиям. Если один из участников не понимает языка, на котором составлен документ, привлекается присяжный судебный переводчик (судский переводчик) может потребоваться — конкретные требования зависят от уровня владения языком участником и применимых процессуальных норм.

Напротив, независимый юрист покупателя консультирует исключительно в интересах покупателя. Это различие имеет особое значение при дистанционных сделках. Покупатель, не назначивший независимого юридического представителя, может ошибочно полагать, что участие нотариуса обеспечивает ему определенную защиту, которой на самом деле нет.

Закон Черногории «О имущественных отношениях» (Закон о имущественных правоотношениях) определяет правовые рамки, регулирующие права собственности и сделки с недвижимостью, включая правила приобретения права собственности — см. официальный текст. Покупатели должны убедиться с помощью своего юридического консультанта, что сделка структурирована в соответствии с указанными рамками.

После подписания покупатель должен получить копию подписанного договора. Этот документ подтверждает факт совершения сделки, но не подтверждает факт регистрации права собственности — регистрация является отдельным последующим этапом.

Оплата из-за рубежа

Международные платежи, связанные с недвижимостью, могут сопровождаться дополнительными проверками на соответствие нормативным требованиям и проверками документации, которых не требуется при обычном внутреннем переводе. Механизм проведения таких операций зависит от конкретной сделки — структуры договора, валюты, участвующих банков и применимых требований обеих сторон.

Покупная цена, как правило, оплачивается через отслеживаемые банковские каналы в соответствии с графиком платежей, предусмотренным договором. Банк покупателя может запросить подтверждающие документы перед обработкой крупного международного перевода: подписанный договор купли-продажи, документы, удостоверяющие личность, подтверждение источника средств и, в некоторых случаях, дополнительную информацию, связанную с противодействием отмыванию денег (ПОД). Такие проверки являются обычной практикой при крупных трансграничных сделках, хотя перечень запрашиваемых документов зависит от банка, юрисдикции и профиля клиента. Эти требования не являются уникальными для Черногории, но они могут повлиять на сроки — и договорной срок оплаты может наступить раньше, чем ожидалось, если с подготовкой затянулись.

Мошенничество с банковскими реквизитами представляет собой реальную угрозу при любой международной сделке с недвижимостью. Покупатели должны уточнять реквизиты счета получателя средств через безопасный и поддающийся проверке канал — в идеале, согласовывая их непосредственно с юристом или нотариусом, ведущим сделку, — и не должны действовать на основании реквизитов, полученных по электронной почте или через мессенджер, без их независимой проверки, особенно если реквизиты неожиданно изменились.

Перед отправкой суммы покупки

Убедитесь, что окончательный подписанный договор вступил в силу и у вас есть его копия
Независимо проверьте реквизиты счета получателя через прямой и надежный канал — любое необъяснимое изменение в последнюю минуту следует рассматривать как тревожный сигнал
Уточните срок оплаты, указанный в договоре, и предусмотрите достаточно времени для выполнения банковских процедур
Уточните валюту, указанную в договоре, и выясните, кто несет расходы по переводу
Прежде чем инициировать перевод, уточните в банке-отправителе, какие документы от вас требуются
Сохраните подтверждение SWIFT или аналогичный документ, подтверждающий оплату
Заранее договоритесь о том, что произойдет в случае задержки перевода — особенно в связи с установленными в договоре сроками

Не следует полагать, что конкретный банк гарантирует обработку платежа в определённые сроки. При осуществлении международных переводов могут возникать задержки, связанные с работой банков-корреспондентов, приостановки в связи с необходимостью соблюдения нормативных требований или запросы на предоставление дополнительных документов, которые находятся вне прямого контроля каких-либо сторон.

Самый безопасный способ удаленной оплаты — это не самый простой, а тот, при котором каждый перевод соответствует проверенному этапу выполнения договора и документу, подтверждающему достижение этого этапа.

Регистрация и передача

Подписание договора у нотариуса не является последним этапом. Согласно Закону Черногории «О имущественных отношениях», право собственности на недвижимость, приобретённую в результате сделки, наступает после её регистрации в кадастре. До тех пор, пока эта регистрация не будет подтверждена, юридическая передача права собственности не считается завершённой. Покупатель, который считает подписание договора завершением всего процесса, может не заметить, если на этапе регистрации возникнут задержки или проблемы.

После подписания нотариально заверенного соглашения сделка направляется в Кадастр для регистрации права собственности покупателя. Кадастр рассматривает заявление и, при условии, что документация в порядке, регистрирует покупателя в качестве нового владельца. Сроки прохождения этой процедуры могут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств и объема подаваемых документов.

Покупатель должен убедиться — через своего представителя или юриста — что:

Заявление о регистрации было подано незамедлительно после его заверения нотариусом
Любые запросы, касающиеся кадастра, или просьбы о предоставлении дополнительных документов рассматриваются без промедления
Обновленная выписка из кадастра выдается после подтверждения регистрации
В выписке имя покупателя указано правильно как имя зарегистрированного владельца

Актуальная выписка из кадастра — это основной практический документ, в котором указано, кто в настоящее время зарегистрирован в качестве собственника и какие зарегистрированные права или обременения касаются данного объекта недвижимости. Покупатель должен получить это напрямую, а не просто услышать, что регистрация завершена.

Физическая передача — ключи, пульты дистанционного управления, парковочные жетоны, показания счетчиков, проверка инвентаря — должна быть зафиксирована в документах, пусть даже в краткой форме. Если покупатель не собирается сразу же приехать в Черногорию, передачу может осуществить его представитель, однако покупатель должен получить письменное подтверждение того, что именно и когда было передано. Для покупателей, остающихся за границей, вопросы управления недвижимостью следует согласовать до передачи, а не в последний момент.

Расходы и налоги

Дистанционная сделка по покупке в целом сопряжена с теми же расходами, что и сделка, заключаемая при личном контакте, плюс некоторые дополнительные расходы, характерные для дистанционного формата. Приведенные ниже категории следует согласовать с независимым юридическим консультантом или бухгалтером в отношении конкретной сделки, поскольку порядок учета зависит от объекта недвижимости, продавца и структуры сделки.

Цена покупки недвижимости — сумма основного договора
Налог на передачу права собственности
В случае сделок по приобретению недвижимости, подлежащих обложению налогом на передачу права собственности в Черногории, налог рассчитывается по прогрессивной шкале исходя из налогооблагаемой стоимости:
- До 150 000 евро — 3% налогооблагаемой стоимости.
- От 150 000,01 до 500 000 евро — 4 500 евро + 5% из суммы, превышающей 150 000 евро.
- Свыше 500 000 евро — 22 000 евро + 6% из суммы, превышающей 500 000 евро.

Пример: для объекта недвижимости с налогооблагаемой стоимостью €300,000, налог на передачу собственности составляет €12,000:
4 500 евро + (5% × 150 000 евро) = 12 000 евро
Эти прогрессивные ставки применяются с 1 января 2024 года и по-прежнему находят своё отражение в действующем законодательстве.
Обновление 2026 года: В 2026 году Черногория внесла изменения в налоговое законодательство. Сделки с земельными участками под застройку, облагаемые НДС, были исключены из сферы действия налога на передачу права собственности на недвижимость. В связи с этим на момент покупки необходимо уточнить порядок налогообложения и налогооблагаемую базу для конкретной сделки.
НДС — сделка с объектом недвижимости, построенным вновь, может подпадать под режим НДС, а не под режим налога на передачу права собственности на недвижимость, если в соответствии с налоговым законодательством Черногории данная поставка облагается НДС. Законодательные изменения, принятые в 2026 году, также включили соответствующие поставки земельных участков под застройку в систему НДС. Порядок налогообложения зависит от характера объекта недвижимости, продавца, поставки и структуры сделки и должен быть подтверждён для конкретной покупки.
Нотариальные сборы — заранее получить от нотариуса письменную смету
Гонорары независимых юристов — собственный юридический представитель покупателя, согласованный заранее
Стоимость сертифицированного перевода и услуг судебного переводчика — при необходимости
Расходы на апостиль и легализацию — в зависимости от страны исполнения и применимой процедуры
Международные банковские комиссии — комиссии отправляющего банка, комиссии банка-корреспондента, конвертация валюты (если применимо)
Сборы за физический осмотр или обследование — при наличии заказа
Сборы за внесение данных в кадастр — административный сбор за подачу заявления; уточните применимую сумму
Комиссионные агента — в зависимости от структуры сделки; необходимо в письменной форме уточнить, входит ли это в стоимость или оплачивается дополнительно

Примеры налога на передачу имущества

В отношении сделок, подпадающих под действие режима налога на передачу права собственности на недвижимость, прогрессивный расчет можно проиллюстрировать следующим образом:

Налогооблагаемая стоимость	Расчет	Налог на передачу собственности
€100,000	100 000 евро × 3%	€3,000
€200,000	4 500 евро + 5% × 50 000 евро	€7,000
€300,000	4 500 евро + 5% × 150 000 евро	€12,000
€500,000	4 500 евро + 5% × 350 000 евро	€22,000
€750,000	22 000 евро + 61 TP20T × 250 000 евро	€37,000
€1,000,000	22 000 евро + 6% × 500 000 евро	€52,000

Приведенные примеры иллюстрируют исключительно прогрессивный расчет. Вопрос о том, подлежит ли сделка обложению налогом на передачу права собственности на недвижимость, а также какова налогооблагаемая база, необходимо уточнять для каждой конкретной сделки.

Подробную информацию о налогообложении недвижимости в Черногории см. в нашем руководстве “Налоги на недвижимость в Черногории“.

Таблица 3: Краткий обзор затрат

Стоимость	В каких случаях это может иметь применение	Фиксированная или переменная?	Что необходимо подтвердить
Цена покупки недвижимости	Все транзакции	Установлено в договоре	Окончательная сумма, указанная в подписанном договоре
Налог на передачу права собственности	Перепродажа и некоторые другие сделки	Прогрессивные: 3% / 5% / 6%	Применимая ставка и налогооблагаемая база; необходимо уточнить действующие правила на момент покупки, поскольку в 2026 году в законодательство были внесены изменения
НДС	В случаях, когда поставка вновь построенной недвижимости или земельных участков, отвечающих установленным критериям, облагается НДС в соответствии с законодательством Черногории	Переменная	Относится ли сделка к режиму НДС или налога на передачу собственности; действие правил было продлено в 2026 году
Нотариальные сборы	Все сделки, заверенные нотариусом	Связанные с транзакцией	Письменная оценка, заверенная нотариусом
Независимый юрист	Рекомендуется при всех покупках с использованием дистанционных методов оплаты	Варьируется в зависимости от проекта	Письменное соглашение об оплате услуг
Устный и письменный перевод (с заверением)	В случае необходимости	Переменная	Заранее уточните требования
Апостиль / легализация	Доверенность из-за рубежа	Вариативность в зависимости от страны	Юрист из Черногории подтвердит формат и порядок проведения
Банковские комиссии	Международный платеж	Переменная	Уточните у банка-отправителя
Регистрационные сборы	В связи с регистрацией	Административный	Подтвердить текущую сумму к уплате
Комиссионные агента	Зависит от транзакции	Переменная	Письменное подтверждение структуры

Перед завершением работы следует проверить налоговые ставки, пороговые значения и сферу применения каждого режима, сверяясь с актуальными официальными источниками. В 2026 году в законодательство, регулирующее налог на передачу имущества и НДС, были внесены изменения.

Пример: Составление бюджета на покупку товара для перепродажи на удалённых рынках на сумму 300 000 евро

Если сделка на сумму 300 000 евро подлежит обложению налогом на передачу права собственности на недвижимость, то сам расчет налога будет следующим:

4 500 евро + 5% × 150 000 евро = 12 000 евро

Затем покупателю следует отдельно заложить в бюджет следующие расходы:

нотариальные сборы;
независимое юридическое представительство;
Нотариальное заверение и удостоверение полномочий;
заверенные переводы, если это требуется;
комиссии международных банков и банков-корреспондентов;
физический осмотр или обследование, если таковые были заказаны;
административные сборы, связанные с регистрацией;
любое согласованное агентское вознаграждение со стороны покупателя;
расходы на передачу объекта или на управление недвижимостью, если это применимо.

Примерный начальный бюджет:

Артикул	Сумма
Недвижимость	€300,000
Примерный налог на передачу права собственности	€12,000
Прочие профессиональные/административные расходы	Получить ценовые предложения по конкретным сделкам
Известная сумма до вычета переменных затрат	€312,000

Не следует считать сумму в 312 000 евро окончательной стоимостью приобретения. Остальные расходы зависят от условий сделки и должны быть указаны до того, как покупатель примет окончательное решение.

Риски при дистанционной покупке

Сделки с недвижимостью, совершаемые удаленно, вполне выполнимы, однако они сопряжены с определенными рисками, которые требуют непосредственного внимания, а не просто успокаивающих слов. Именно понимание этих рисков позволяет покупателю системно их устранять.

Таблица 4: Риски и способы их устранения

Риск	Почему это важно	Как его уменьшить
Чрезмерно широкие полномочия по доверенности	Представитель может действовать выходя за рамки намерений покупателя	Используйте соглашение о полномочиях (PoA), разработанное специально для данной сделки и проверенное независимым юристом
Оплата до завершения комплексной проверки	Проблемы, обнаруженные после оплаты, решать сложнее	Провести полную юридическую экспертизу до осуществления любого значительного платежа
Устаревшие кадастровые данные	Записи в реестре могут не отражать текущее положение	Получить свежий отчет непосредственно перед подписанием контракта
Маркетинговые материалы, не соответствующие зарегистрированному статусу	Описание, площадь или разрешённое использование могут отличаться от данных кадастровой регистрации	Сверяйте данные с кадастровой выпиской, а не с брошюрой
Покупка исключительно по фотографиям	Физические дефекты, проблемы с доступом и вопросы, связанные с состоянием объекта, на фотографиях незаметны	Закажите очный осмотр или видеоэкскурсию в режиме реального времени
Мошенничество с банковскими реквизитами	Данные о мошеннических счетах, переданные по электронной почте или через мессенджер	Проверяйте данные получателя через безопасный прямой канал связи; рассматривайте любые изменения в последнюю минуту как тревожный сигнал
Недостаточное понимание условий контракта	Покупатель подписывает условия, которые он до конца не понял	Договор, проверенный независимым юристом на языке, понятном покупателю
Неясные условия вклада	Депозит может не быть возвращен, если сделка сорвется по определенным причинам	Перед оплатой ознакомьтесь с условиями договора, касающимися возврата залога
Если предположить, что строительство нового жилья и продажа вторичного жилья — это одинаковые процессы	Обязательства застройщика, применимый налоговый режим и риски, связанные с завершением строительства, различаются	Получите консультацию, учитывающую особенности конкретного вида сделки
Предположение о том, что покупка дает право на проживание	Заявления о праве собственности на недвижимость и о выдаче вида на жительство представляют собой отдельные юридические процедуры	См. Руководство по получению вида на жительство в Черногории для отдельной процедуры
Проверка после регистрации не проводится	Регистрация может затянуться или возникнуть проблемы, о которых покупатель не знает	Требуется свежая выписка из кадастрового реестра, подтверждающая успешную регистрацию

«Красные флажки» при заключении сделки удаленно

Некоторые особенности сделки должны заставить покупателя приостановиться и задать конкретные вопросы, прежде чем продолжать:

Требование немедленно перечислить средства, при этом срочность используется в качестве оправдания
Отказ в предоставлении кадастровых данных или предоставить возможность адвокату покупателя проверить их самостоятельно
Нежелание подвергаться независимой юридической экспертизе до подписания договора
Необъяснимые изменения реквизитов банка-получателя в последнюю минуту
Существенные расхождения между маркетинговым описанием и зарегистрированными документами
Расплывчатые заверения в том, что документы или регистрация будут оформлены позже, без конкретных подробностей

Наличие одного из этих признаков не означает автоматически, что сделка является мошеннической. Однако это указывает на то, что перед тем, как покупатель приступит к дальнейшим действиям, необходимо получить четкие и подтвержденные документально ответы.

Покупка онлайн или в магазине

Ни один из этих форматов не является по сути более предпочтительным. Вопрос заключается в том, подходит ли структура дистанционной сделки именно для данного объекта недвижимости и конкретного покупателя.

Дистанционная покупка может быть целесообразной в следующих случаях:	Подумайте о том, чтобы посетить нас лично, если
Готовая, тщательно задокументированная квартира	Старый дом
Точное кадастровое положение	Вопросы, связанные с земельными участками или границами
Назначена независимая местная группа	Капитальный ремонт
Покупатель уже знает местоположение	Ощущение шума, освещения и обстановки имеет решающее значение
Можно организовать физическую проверку	В документации выявлены необычные проблемы

Покупатель, который принимает решение о крупной покупке в удаленном режиме, должен делать это потому, что процесс хорошо организован и прошел независимую проверку, а не потому, что так удобно избежать тщательной проверки, которой заслуживает покупка такого масштаба.

Я нашел объект недвижимости в Интернете — что делать дальше?

Если вы уже нашли объект недвижимости, но находитесь за пределами Черногории, рекомендуется действовать в следующем порядке:

Запросите точный кадастровый идентификатор объекта недвижимости.
Организуйте просмотр в режиме реального времени, а не полагайтесь только на фотографии в объявлении.
Назначить независимого адвоката из Черногории.
Попросите юриста получить и изучить актуальную выписку из кадастрового реестра.
Уточните правовой статус недвижимости и наличие каких-либо зарегистрированных обременений.
Согласовать коммерческие условия с учетом юридической экспертизы, если это необходимо.
Попросите юриста подготовить или утвердить доверенность.
Уточните, каким образом документ о полномочиях (PoA) должен быть заверен нотариусом, заверен соответствующим органом и переведён в вашей стране.
Перед тем как уполномочить своего представителя подписать договор купли-продажи, внимательно ознакомьтесь с его полным текстом.
Самостоятельно проверьте реквизиты счета банка-получателя и платежную документацию.
Осуществляйте оплату исключительно в соответствии с согласованной договорной структурой.
Проследите за ходом регистрации до получения обновленной выписки из кадастра, в которой вы будете указаны в качестве зарегистрированного владельца.
Оформить акт физической передачи документа, ключей, опись и показания счетчиков.

Если продавец или посредник отказывается предоставить кадастровый идентификатор или препятствует проведению независимой юридической экспертизы, не считайте срочность поводом для отказа от проверки.

Контрольный список для удаленного покупателя

Перед тем как утвердить любое значительное обязательство, воспользуйтесь этим списком. Каждый пункт следует подтвердить — а не просто исходить из его наличия.

Прежде чем принять решение о покупке:

Точное указание объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка и номер объекта
Просмотр видео в режиме реального времени завершен; состояние и доступность оценены
Назначен независимый юрист, представляющий интересы покупателя, а не продавца или агента
Завершена юридическая экспертиза и получен письменный отчет
Актуальная выписка из кадастрового реестра (список неподвижностей) полученные и проанализированные
Зарегистрированный владелец подтвержден; доля владения соответствует тому, что выставлено на продажу
Проведена проверка и урегулирование зарегистрированных обременений, ипотек и примечаний
Подтвержден правовой статус здания
Подтверждены установленные законом ограничения на право собственности в отношении данного вида недвижимости
Физическая проверка завершена или сознательно отложена с учетом известного риска
Текст доверенности был проверен и утвержден черногорским юристом перед подписанием за рубежом
Подтверждены требования к апостилю или легализации для страны покупателя
Перед подписанием представителем договор должен быть полностью проверен на языке, понятном покупателю
Маршрут платежа согласован с банком-отправителем; определены требования к документации
Реквизиты счета получателя прошли независимую проверку через защищенный канал связи
Подтвержден порядок налогообложения данной конкретной сделки
Обязанности по регистрации и порядок дальнейших действий согласованы в письменной форме
Требуется свежая выписка из кадастрового реестра в качестве подтверждения успешной регистрации
Порядок передачи и управления недвижимостью, согласованный до завершения сделки

Данный список представляет собой практическое руководство, а не юридический перечень требований. Отдельные сделки могут предполагать дополнительные шаги или аспекты, которые необходимо учитывать.

Покупка с использованием программы «Residence»

«The Residence» — это агентство недвижимости, базирующееся в Черногории и работающее с иностранными покупателями на основных рынках жилой недвижимости страны.

Для покупателей, находящихся за рубежом, практическая сложность заключается не только в поиске подходящего объекта недвижимости, но и в координации рабочего процесса с учетом разницы во времени, участия профессиональных консультантов и соблюдения черногорских процедур. Компания «The Residence» готова оказать помощь в следующих вопросах:

Составление соответствующего списка кандидатов на основе заданного технического задания
Организация просмотра видео в режиме реального времени с комментариями человека, находящегося на объекте недвижимости
Сбор и передача имеющейся документации по объекту недвижимости до начала юридической экспертизы
Координация взаимодействия между покупателем, независимым юристом и другими сторонами
Управление графиком сделки таким образом, чтобы ключевые этапы — заключение договора, нотариальное заверение, регистрация — проходили в правильном порядке
Координация назначения нотариуса, если это необходимо
Организация передачи имущества и передача дел по управлению недвижимостью в случаях, когда покупатель после совершения сделки остается за границей

«The Residence» не выполняет функций юридической фирмы, нотариуса, налогового консультанта или банка. Эти роли являются отдельными, и покупателям всегда рекомендуется нанять независимого юридического представителя. Роль агентства заключается в содействии координации сделки и снижении риска упущения важных административных или коммуникационных шагов.

Планируете приобрести недвижимость за рубежом? Сообщите нам свой бюджет, предпочтительное местоположение и тип объекта, и The Residence подготовит для вас подходящий список вариантов ещё до вашего первого удалённого просмотра.

Найдите объекты недвижимости, соответствующие вашим требованиям

Как наладить работу из-за рубежа

Дистанционная покупка недвижимости в Черногории — это удобный способ, который при правильной организации позволяет эффективно оформить сделку даже тем покупателям, кто не может лично присутствовать на каждом этапе. Такой процесс подходит покупателям, у которых есть четкое представление о своих требованиях, выбранное местоположение и достаточно самодисциплины, чтобы нанять независимого юридического представителя до того, как принимать какие-либо обязательства.

Успешное проведение удаленной сделки, как правило, зависит от трёх факторов: качества юридической экспертизы перед оплатой, точности формулировок в доверенности и своевременного оформления кадастровой регистрации после подписания договора. Покупатели, которые считают подписанный договор конечной точкой процесса и не проверяют факт регистрации, упускают из виду самое важное подтверждение.

Личные посещения по-прежнему остаются целесообразными для осмотра старых или более сложных объектов недвижимости, а также для покупателей, чье решение в значительной степени зависит от того, какое впечатление производит объект в реальности, а не от того, как он выглядит на экране. В случае с квартирой, по которой имеется полный пакет документов, чистая кадастровая история и надежная местная команда, процесс покупки можно грамотно организовать из-за границы.

Основной принцип остается неизменным независимо от того, присутствует ли покупатель или нет: проверка важнее удобства, а контроль на каждом этапе важнее скорости.