Průvodce daní z kapitálových zisků z nemovitostí v Černé Hoře 2026

Pokud fyzická osoba prodá nemovitost v Černé Hoře, zisk z tohoto prodeje podléhá 15% – daň z kapitálových výnosů — pokud se na to nevztahuje zákonná výjimka. Tato sazba se vztahuje na zdanitelný zisk, nikoli k plné prodejní ceně. V praxi má tento rozdíl značný význam.

Zdanitelný zisk se vypočítá odečtením upravených pořizovacích nákladů a určitých doložených výdajů od upraveného výnosu z prodeje. To znamená, že původní kupní cena spolu s uznatelnými náklady na rekonstrukci a způsobilými výdaji souvisejícími s prodejem mohou snížit výši splatné daně. Přesné úpravy závisí na tom, co lze doložit dokumenty a co povoluje platná právní úprava.

Status rezidenta tuto povinnost nevylučuje. Nerezidenti, kteří prodávají nemovitost v Černé Hoře, mohou mít povinnost podávat daňová přiznání jak v Černé Hoře, tak ve své zemi daňového domicilu. Osvobození od daně – zejména v případě, že se jedná o jediné hlavní bydliště prodávajícího – závisí na konkrétních zákonných podmínkách a nelze je předpokládat bez ověření.

Tato příručka popisuje, jak se daň vypočítává, jaké náklady a osvobození od daně se uplatňují, jak se zachází s majetkem získaným dědictvím nebo darem, co musí vzít v úvahu nerezidenti, jak podat daňové přiznání a zaplatit daň a jaké podklady je třeba připravit před uzavřením prodeje.

Daň z kapitálových zisků z nemovitostí v Černé Hoře: Stručná odpověď (2026)

V Černé Hoře jednotlivec obvykle platí 15% – daň z kapitálových výnosů z zdanitelného zisku při prodeji nemovitosti, pokud se nevztahuje zákonná výjimka. Daň se nevztahuje na celou prodejní cenu.

Klíčová otázka	Pravidlo pro rok 2026
Sazba daně z kapitálových výnosů	15% zdanitelného zisku
Kdo to zaplatí?	Prodejce
Daň z celé prodejní ceny?	Ne — pouze z zdanitelného zisku
Pořizovací cena	Stanoveno podle článku 37d s přihlédnutím k příslušné zákonné indexaci
Náklady na rekonstrukci a prodej	Způsobilé doložené výdaje mohou snížit zdanitelný zisk
Osvobození od daně z nemovitosti pro hlavní bydliště	Možné pouze v případě jediného a hlavního bydliště daňového poplatníka, s výhradou článku 37g
Automatické osvobození po 5 nebo 10 letech?	Neexistuje žádná obecná výjimka týkající se doby držení
Prodejce bez trvalého bydliště	Obecně platí černohorské daňové předpisy; je třeba ověřit procesní požadavky
Standardní roční daňové přiznání	GPP-FL
Prodej v průběhu roku 2026	Obecně je třeba podat hlášení a uhradit platbu do 30. dubna 2027

Příklad: Pokud se nemovitost prodá za 250 000 €, přičemž pořizovací cena činí 180 000 € a nedochází k žádným oprávněným úpravám, činí zjednodušený zisk 70 000 € a odhadovaná daň 10 500 €.

Konečná částka se může lišit v závislosti na indexaci, povolených odpočtech, osvobozeních a ocenění ze strany daňového úřadu. Jedná se o obecný návod pro fyzické osoby, nikoli o individuální daňový výměr.

---

Sazby daně z kapitálových výnosů v Černé Hoře

Černá Hora zdaňuje kapitálové zisky plynoucí z prodeje nemovitostí sazbou paušální sazba 15%. To se vztahuje na jednotlivé prodávající – ať už rezidenty, nebo nerezidenty –, kteří dosahují zisku z prodeje nemovitostí nacházejících se v Černé Hoře. Tato povinnost leží na prodávajícím, nikoli na kupujícím.

Tato daň se nevztahuje na celkový výnos z prodeje. Vztahuje se pouze na zdanitelný zisk: kladný rozdíl mezi částkou, kterou prodávající obdržel (po odečtení uznatelných výdajů), a původními pořizovacími náklady nemovitosti (upravenými v souladu se zákonem). Pokud nedojde k žádnému zisku – protože se nemovitost prodala za nižší cenu, než byla její pořizovací cena – nevzniká z této transakce žádná daň z kapitálových výnosů.

Pojem „nemovitosti“ v tomto kontextu zahrnuje byty, domy, vily, stavební pozemky a komerční nemovitosti. Stejný princip založený na zisku platí pro všechny typy nemovitostí, i když pravidla určující, co se považuje za pořizovací cenu, se mohou lišit v závislosti na tom, jakým způsobem byl daný majetek získán.

Tato daň je jednou z několika daní, které mohou při transakci s nemovitostí v Černé Hoře vzniknout. Pokud budete vědět, která daň se na koho vztahuje, předejdete tak nejasnostem při přezkoumávání nákladů:

Jaké daně se vztahují na nákup, vlastnictví a prodej nemovitostí v Černé Hoře?

Daně	Kdo obvykle platí?	Sazba nebo výpočet
Daň z převodu nemovitosti při dalším prodeji	Kupující	Až do 150 000 €: 3%; 150 000 €–500 000 €: 4 500 € + 5% nad částku 150 000 €; nad 500 000 €: 22 000 € + 6% nad 500 000 €
DPH z prvního dodání nové nemovitosti, které splňuje podmínky	Účtováno prodejcem registrovaným jako plátce DPH; ekonomicky zahrnuto v kupní ceně	Standardní sazba 21%, je-li to relevantní, obvykle namísto daně z převodu
Roční daň z nemovitosti	Majitel	Obvykle 0,25–11 TP20T z odhadované hodnoty; obecní předpisy a zvláštní kategorie se mohou lišit
Daň z příjmů z pronájmu fyzických osob	Pronajímatel	15% zdanitelných příjmů z pronájmu po odečtení uznatelných skutečných nebo zákonných výdajů
Daň z kapitálových zisků při prodeji	Prodejce	15% zdanitelného zisku
Daň z příjmů právnických osob při prodeji	Společnost	Podléhá pravidlům pro daň z příjmů právnických osob, nikoli výpočtu kapitálových zisků fyzických osob

Důležité: Jedná se o různé daně, které vznikají v různých fázích. Kupující obvykle neplatí daň z kapitálových zisků prodávajícího a běžný první prodej podléhající DPH by neměl být automaticky považován za předmět daně z převodu při dalším prodeji.

Příklad: Daň z převodu nemovitosti u bytu z druhé ruky v hodnotě 250 000 €

Daň z převodu nemovitosti, kterou hradí kupující, se vypočítává progresivně:

• Prvních 150 000 € × 3% = 4 500 €
• Zbývajících 100 000 € × 5% = 5 000 €
• Celková daň z převodu nemovitosti = 9 500 €

Jedná se o daň z nabytí na straně kupujícího, nikoli o daň z kapitálových výnosů prodávajícího. Je třeba ji odlišit od pozdějšího výpočtu daně v případě, že kupující nemovitost nakonec znovu prodá.

Poznámka: Může být účtována DPH při prvním převodu nově postavené nemovitosti splňující podmínky namísto daně z převodu nemovitostí. Každý z těchto závazků se řídí samostatnými právními předpisy a vztahuje se na odlišné subjekty. Širší přehled daní souvisejících s nemovitostmi ve všech fázích vlastnictví najdete v průvodci “Daně z nemovitostí v Černé Hoře“.

Sazba 15%, o které se v tomto článku hovoří, se vztahuje na fyzické osoby. Je-li majetek držen prostřednictvím černohorské společnosti, platí místo toho pravidla pro daň z příjmů právnických osob – tento rozdíl je popsán samostatně níže.

Kapitálové zisky z nemovitostí a příjmy z pronájmu nemovitostí se v Černé Hoře zdaňují odlišně. “Daň z příjmů z pronájmu v Černé Hoře” se považuje za osobní příjem a vykazuje se prostřednictvím samostatného mechanismu. Prodejem nemovitosti, která byla dříve pronajímána, se příjem z pronájmu nepřemění na kapitálový zisk; tyto dva příjmy se posuzují samostatně.

---

Jak vypočítat daň z kapitálových výnosů

Výchozím bodem pro jakýkoli výpočet kapitálového zisku je jednoduchý vzorec:

Zdanitelný zisk = upravený výnos z prodeje − upravené pořizovací náklady

Odhadovaná daň = zdanitelný zisk × 15%

Slovo “upravený” má v obou částech tohoto vzorce značný význam. Černohorský zákon o dani z příjmů fyzických osob (Zákon o dani z příjmů fyzických osob) v článcích 37c a 37d přesně stanoví, jaké úpravy jsou na každé straně přípustné. Základ daně se proto může podstatně lišit od prostého aritmetického výpočtu, tj. prodejní cena minus původní pořizovací cena.

Smluvní prodejní cena není vždy konečnou částkou použitou pro daňové účely. Podle článku 37c může příslušný daňový úřad v případě, že je sjednaná cena nižší než tržní hodnota nemovitosti, stanovit prodejní hodnotu pro účely daně z kapitálových výnosů. Prodejci by neměli předpokládat, že snížená smluvní cena automaticky povede k nižšímu zdanitelnému zisku.

Kupní cena a úpravy

Podle čl. 37d odst. 1 se pořizovací hodnotou obecně rozumí cena, za kterou daňový poplatník nemovitost pořídil, případně hodnota stanovená daňovým úřadem v případě, že byla nemovitost pořízena v souladu s předpisy o dani z převodu nemovitostí. Při stanovení pořizovacího základu mohou proto být relevantní původní kupní smlouva, dokumenty o vyměření daně i doklady o platbě.

Tato cena se poté upraví tak, aby zohledňovala změny obecné úrovně maloobchodních cen, jak je zveřejňuje černohorský statistický úřad, mezi rokem nákupu a rokem prodeje. To indexační mechanismus to znamená, že nemovitost zakoupená před deseti lety nebude v nominálním vyjádření porovnávána s cenou, za kterou by byla dnes prodána; pořizovací cena se upravuje pomocí příslušného zákonného indexu maloobchodních cen za období mezi pořízením a prodejem. Výsledná úprava závisí na oficiálních údajích indexu za dané období.

Zákonná indexace může zvýšit pořizovací základ v závislosti na příslušných indexových údajích a období pořízení. Skutečný dopad závisí na konkrétních letech a ověřených oficiálních hodnotách indexu; nemělo by se předpokládat, že v každém případě dojde k podstatnému snížení zisku. Úprava se vypočítává na základě oficiálního indexu maloobchodních cen zveřejňovaného státním statistickým úřadem (MONSTAT) a prodávající ji nemůže odhadnout sám.

Pokud nelze pořizovací cenu stanovit podle metod uvedených v čl. 37d odst. 1 až 3, Článek 37d odst. 5 stanoví náhradní pravidlo podle kterého se jako pořizovací cena bere 80% z prodejní ceny. Jedná se o zákonem stanovenou náhradní možnost, nikoli o volitelnou metodu, kterou si prodávající může zvolit namísto zdokumentovaných pořizovacích nákladů. Její použití, včetně použité prodejní hodnoty a případných relevantních úprav, by mělo být ověřeno u černohorské daňové správy nebo u kvalifikovaného daňového poradce.

U nemovitostí nabytých dědictví, je pořizovací hodnota vázána na původní pořizovací cenu osoby, od níž byl majetek zděděn, a není automaticky stanovena na tržní hodnotu ke dni úmrtí. U majetku získaného jako dárek, přičemž postup závisí rovněž na tom, jak je v daných okolnostech definováno „nabytí“ podle článku 37d. V žádném z těchto případů by se nemělo vycházet z předpokladu, že daňovým základem je aktuální tržní hodnota v okamžiku převzetí – relevantní může být dokumentace původního vlastníka.

Odpočitatelné náklady na prodej

Článek 37c umožňuje snížit výnos z prodeje o určité doložené náklady. Ty lze rozdělit do dvou širokých kategorií: zdokumentované náklady na rekonstrukci a uznatelné prodejní náklady.

Náklady na rekonstrukci představují kapitálové výdaje na samotnou nemovitost – práce, které zvýšily hodnotu nebo podstatně zlepšily stav majetku, doložené fakturami a doklady o platbě. Běžná údržba a běžné opravy by neměly být automaticky považovány za odpočitatelné náklady na rekonstrukci. To, zda konkrétní práce splňují podmínky, závisí na jejich povaze, dokumentaci a platných daňových předpisech. Rozdíl mezi kapitálovým vylepšením a běžnou údržbou může být významný a není vždy zřejmý; v případě velkých částek se vyplatí vyhledat odbornou radu.

Výnosy z prodeje mohou snížit také prodejní náklady – jako jsou například doložené provize realitní kanceláře a přímé transakční náklady spojené s prodejem. Ne všechny náklady, které prodávajícímu v souvislosti s prodejem vzniknou, jsou však automaticky odečitatelné. Například náklady na splacení hypotéky, bankovní poplatky, vyúčtování za služby a náklady na vybavení nejsou obecně považovány za oprávněné odpočty. Každou kategorii je třeba ověřit podle konkrétních právních předpisů a dokumentace prodávajícího.

Které náklady ovlivňují váš zdanitelný zisk?

Náklady nebo úprava	Možná léčba	Dokumenty, které je třeba uchovávat	Důležité omezení
Původní pořizovací cena	Snižuje zdanitelný zisk	Kupní smlouva, daňové doklady, doklady o platbách	Musí být doloženo; odhadované hodnoty nestačí
Indexovaná pořizovací cena	Pořizovací cena očištěná o inflaci maloobchodních cen	Zákonný index používaný daňovým úřadem	Nelze odhadnout; platí oficiální údaje indexu
Zdokumentovaná rekonstrukce	Může dojít ke snížení upravených výnosů	Faktury, povolení, záznamy o dodavatelích	Musí se jednat o investici do zlepšení majetku; to, zda dané práce splňují podmínky, závisí na jejich povaze a dokumentaci
Uznatelné prodejní náklady	Může dojít ke snížení upravených výnosů	Smlouva o zprostředkování, faktury za provizi	Pouze způsobilé náklady; zkontrolujte každou kategorii
Pravidelná údržba	Obecně není odečitatelné	-	Nezvyšuje pořizovací cenu
Úroky z hypotéky	Obecně nelze odečíst od kapitálového zisku	-	Je to samostatná položka od pořizovací ceny; nesnižuje zisk
Pořizovací hodnota zděděného majetku	Vázáno na pořizovací cenu původního vlastníka	Dokumentace k dědictví, původní doklady o koupi	Není automaticky stanovena na základě tržní hodnoty ke dni úmrtí

Před podáním daňového přiznání si u černohorského daňového poradce ověřte, zda lze jednotlivé významné výdaje odečíst z daní. Nesprávně zařazené výdaje a chybějící doklady mohou způsobit potíže při výpočtu a dokládání zdanitelného zisku.

Jak mohou uznatelné náklady ovlivnit daň z kapitálových výnosů

Uvažujme zjednodušený případ prodeje nemovitosti za 300 000 €, přičemž pořizovací cena činí 220 000 €.

Výpočet	Bez úprav	S předpokládanými oprávněnými úpravami
Prodejní cena	€300,000	€300,000
Základ pro zaúčtování akvizice	€220,000	€220,000
Náklady na rekonstrukci, které lze uznat jako odpočitatelné	€0	€20,000
Uznatelné prodejní náklady	€0	€6,000
Zdanitelný zisk	€80,000	€54,000
Odhadovaná daň ve výši 15%	€12,000	€8,100
Rozdíl v odhadované dani	-	€3,900

Rozdíl ve výši 3 900 EUR slouží pouze jako ilustrativní příklad. Vychází se přitom z předpokladu, že náklady na rekonstrukci a prodej jsou v souladu s platnými právními předpisy uznány a jsou doloženy příslušnou dokumentací.

Toto srovnání nezahrnuje zákonnou indexaci ani žádné další místní či zahraniční daňové povinnosti. Nemělo by být vykládáno jako zaručená daňová úspora.

---

Příklady daně z kapitálových výnosů

Následující příklady ilustrují princip výpočtu. Všechny údaje jsou pouze ilustrativní a vycházejí ze zjednodušených předpokladů. Nezohledňují indexaci, protože ta vyžaduje skutečné údaje o indexu pro konkrétní roky pořízení a prodeje. Skutečné výsledky se mohou od těchto zjednodušených příkladů lišit.

Příklady výpočtu daně z kapitálových výnosů

Scénář	Prodejní cena	Základ pro zaúčtování akvizice	Přípustné úpravy	Zdanitelný zisk	Odhadovaná daň
A — Běžný prodej bytu	€250,000	€180,000	Žádné předpoklady	€70,000	€10,500
B — Prodej s rekonstrukcí	€350,000	€220,000	35 000 € (rekonstrukce + náklady na prodej, předpokládá se, že jsou způsobilé)	€95,000	€14,250
C — Prodej se ztrátou	€275,000	€300,000	Žádné	Nula (ztráta ve výši 25 000 €)	Nula

Scénář A ukazuje nejjednodušší případ: nominální zisk ve výši 70 000 EUR zdaněný sazbou 15% vede k daňové povinnosti ve výši 10 500 EUR. V praxi může zákonná indexace pořizovací ceny ve výši 180 000 € zvýšit pořizovací základ v závislosti na příslušných indexových údajích a období pořízení, což by mohlo snížit zdanitelný zisk.

Scénář B předpokládá, že zdokumentované náklady na rekonstrukci ve výši 25 000 € a uznatelné prodejní náklady ve výši 10 000 € jsou oba uznány jako odpočitatelné položky. Zdanitelný zisk klesne z nominální částky 130 000 € na 95 000 €, čímž se daň sníží z 19 500 € na 14 250 €. Tento výsledek závisí výhradně na tom, zda jsou tyto náklady řádně zdokumentovány a splňují zákonná kritéria. Nedokladovaná rekonstrukce nebo náklady, které nesplňují podmínky pro kapitálová vylepšení, k tomuto výsledku nevedou.

Scénář C ukládá prodej se symbolickou ztrátou. Jelikož prodejní cena je nižší než pořizovací cena, nevzniká žádný kladný zisk. Podle článku 37h zákona lze kapitálovou ztrátu z prodeje majetku započíst proti kapitálovým ziskům z prodeje majetku v stejné zdaňovací období, s výhradou platných předpisů. Podle současného výkladu zákona není zaručeno, že ztráty lze přenést do budoucích daňových období; pokud se to týká vaší situace, ověřte si aktuální stav u daňového poradce.

V těchto příkladech se vypočítává 15% – pouze zákonná daň z kapitálových výnosů. Tyto informace nestanovují celkovou daňovou povinnost prodávajícího za všech okolností. Případné další místní daňové povinnosti a povinnosti v zemi daňového domicilu prodávajícího je třeba ověřit samostatně u kvalifikovaného daňového poradce.

Mohla by se na konečnou částku promítnout obecní přirážka?

Černá Hora má systém místních příplatků, v jehož rámci mohou obce uplatňovat příplatek vypočítaný na základě vyměřené daně z příjmů fyzických osob. Obecné sazby popsané společností PwC činí 13% ve většině obcí a 15% v Podgorici a Cetinje. Je však nutné ověřit s ohledem na konkrétní situaci daňového poplatníka, zda je daná daňová povinnost z kapitálových zisků zahrnuta do příslušného základu pro místní přirážku. Příklady v této příručce proto počítají pouze zákonnou daň z kapitálových zisků ve výši 15% a automaticky k ní nepřipočítávají obecní přirážku.

Tyto scénáře slouží jako výukové pomůcky. Nezohledňují indexaci, vycházejí z předpokladu, že všechny nárokované náklady budou uznány, a nezohledňují případné přezkoumání prodejní ceny či pořizovací ceny ze strany daňového úřadu. Skutečný zdanitelný zisk stanovený daňovou správou se může lišit od výpočtu provedeného samotným prodávajícím.

Od koupě po prodej: Zjednodušený příklad nemovitosti v hodnotě 250 000 €

Předpokládejme, že investor koupí byt z druhé ruky v Černé Hoře za 250 000 EUR a později jej prodá za 330 000 EUR.

Jeviště	Položka	Částka
Nákup	Kupní cena bytu	€250,000
Nákup	Daň z převodu nemovitostí	€9,500
Nákup	Celkové hotovostní výdaje na nákup před započtením ostatních poplatků	€259,500
Vlastnictví	Předpokládá se odpovídající rekonstrukce	€15,000
Prodej z druhé ruky	Prodejní cena	€330,000
Prodej z druhé ruky	Předpokládané uznatelné prodejní náklady	€7,000
Prodej z druhé ruky	Zjednodušený zdanitelný zisk před indexací	€58,000
Prodej z druhé ruky	Odhadovaná daň z kapitálových výnosů ve výši 15%	€8,700
Prodej z druhé ruky	Výnos z prodeje po odečtení předpokládaných prodejních nákladů a daně z kapitálových zisků (CGT)	€314,300

Jak spolu souvisí tyto údaje:

Zjednodušený kapitálový zisk činí 330 000 € − 250 000 € − 15 000 € − 7 000 € = 58 000 €. Odhadovaná daň z kapitálových zisků tedy činí 8 700 €.

Kromě toho kupující při koupi bytu zaplatil 9 500 € jako daň z převodu nemovitosti. Tato daň z převodu je zahrnuta v přehledu hotovostních výdajů, ale nebylo považováno za položku, kterou lze odečíst při výpočtu kapitálového zisku.

Po odečtení kupní ceny, daně z převodu nemovitosti a předpokládaných nákladů na rekonstrukci od čistého výnosu z prodeje ve výši 314 300 € činí zjednodušený zbývající peněžní přebytek €39,800.

Nejedná se o prognózu výnosu z investice. Model nezohledňuje indexaci, financování, náklady spojené s vlastnictvím, další transakční náklady, případné místní daňové povinnosti ani žádné daně splatné mimo Černou Horu. Skutečný peněžní zisk a zdanitelný kapitálový zisk představují odlišné částky.

---

Najděte nemovitost, která odpovídá vašemu rozpočtu

Kupní cena představuje pouze část celkových nákladů. Odpovězte na čtyři otázky a objevte nemovitosti v Černé Hoře, které odpovídají vašemu rozpočtu, preferované lokalitě a plánům ohledně vlastnictví.

Najít nemovitost, která mi vyhovuje

---

Osvobození od daně z kapitálových výnosů

Černohorská právní úprava daně z kapitálových výnosů stanoví v článku 37g konkrétní výjimky. Ty jsou úzce vymezeny a jejich splnění vyžaduje více než pouhé uvedení příslušné kategorie. Každá výjimka se uplatní pouze v případě, že jsou splněny zákonné podmínky a lze je obecně doložit.

Kdy lze při prodeji nemovitosti uplatnit osvobození od daně z kapitálových výnosů?

Situace	Obecná léčba
Prodej rekreačního bytu	Zpravidla podléhá dani 15% z zdanitelného zisku
Prodej nemovitosti určené k pronájmu nebo jako investice	Obecně podléhá dani z kapitálových výnosů
Prodej vašeho jediného a hlavního bydliště	Pokud jsou splněny podmínky článku 37g, může se uplatnit zákonná výjimka
Prodej nemovitosti po 5 nebo 10 letech vlastnictví	Neexistuje automatická výjimka založená výhradně na době držení
Kvalifikovaný převod mezi manželi	Může být osvobozeno za okolností stanovených zákonem
Dárek splňující podmínky pro dědice prvního řádu	Může splňovat podmínky pro zákonnou výjimku
Zdědění nemovitosti a její následný prodej	Následný prodej vyžaduje samostatné vyměření daně z kapitálových výnosů
Prodej nemovitosti bez zdanitelného zisku	Žádný zdanitelný kapitálový zisk, s výhradou zákonem stanovených prodejních a pořizovacích cen

Důležité: Osvobození od daně z kapitálových výnosů by se nemělo zaměňovat s osvobozením od daně z převodu nemovitostí v případě dědictví nebo daru. Tyto případy se řídí samostatnými ustanoveními.

Osvobození od daně z nemovitosti pro hlavní bydliště vztahuje se na majetek, který daňový poplatník využívá jako jediné a hlavní místo bydliště (místo pobytu). Splnění podmínek by mělo být posuzováno na základě přesných zákonných požadavků a podpůrných důkazů – zákonná výjimka se automaticky nevztahuje na jakoukoli nemovitost, kterou prodávající v určitém okamžiku náhodou vlastnil nebo v níž bydlel.

Vlastnictví nemovitosti v Černé Hoře ještě neznamená, že se tato nemovitost automaticky stává vaším hlavním bydlištěm pro účely daně z kapitálových výnosů.

Rekreační byt v Budvě, pronajatý byt v Kotoru nebo druhý domov v zálivu Tivat automaticky nesplňují podmínky pro osvobození od daně. Nemovitost musela sloužit jako skutečné hlavní a jediné bydliště. Prodejci, kteří se domnívají, že by mohli splňovat podmínky pro osvobození od daně, by si měli před dokončením transakce shromáždit přesvědčivou podpůrnou dokumentaci, protože nároky uplatněné až po uskutečnění transakce je obtížnější doložit.

Článek 37g stanoví výjimky pro určité převody majetku mezi manželi a pro dary splňující podmínky určené příbuzným v prvním pořadí dědění. Pokud se převod týká zákonem uznaného životního partnera, musí být způsobilost posouzena s ohledem na platná zákonná ustanovení a povahu vztahu a transakce. Tyto výjimky se nevztahují na všechny rodinné převody a následný komerční prodej ze strany příjemce představuje samostatnou zdanitelnou událost.

Je důležité rozlišovat mezi dvěma samostatnými událostmi: počátečním převodem majetku v rámci rodiny (který může být osvobozen od daně) a jakýmkoli pozdějším komerční prodej této nemovitosti příjemcem (což se obvykle zdaňuje jako kapitálový zisk, přičemž pořizovací cena se stanoví podle pravidel článku 37d pro zděděný nebo darovaný majetek).

Dokumenty, které mohou pomoci prokázat nárok na výjimku:

• Národní průkaz totožnosti nebo cestovní pas potvrzující totožnost
• Doklad o registrované adrese a skutečném obvyklém místě pobytu (účty za služby, bankovní korespondence, úřední výpisy z registru)
• Výpis z katastru nemovitostí potvrzující historii vlastnictví
• Důkaz, že v daném období nebyla ve vlastnictví žádná další nemovitost určená k bydlení
• V případě převodu majetku mezi manželi: oddací list nebo soudně schválená rozvodová dohoda
• Dokumentace k dědictví dokládající právní nástupnictví, je-li to relevantní
• Dokumenty o rodinných vztazích, které stanovují příslušné pořadí dědění

Konkrétní požadované dokumenty závisí na okolnostech a na tom, co si daňová správa vyžádá. Tento seznam slouží jako orientační pomůcka, nejedná se o oficiální závazný kontrolní seznam.

---

Daň z kapitálových výnosů pro nerezidenty

Mnozí vlastníci nemovitostí v Černé Hoře jsou občany jiných zemí nebo v nich mají trvalý pobyt. Zahraniční občanství samo o sobě nezbavuje povinnosti zaplatit černohorskou daň z kapitálových výnosů při prodeji černohorské nemovitosti.

Cizinec, který vlastní byt v Černé Hoře, není automaticky daňovým rezidentem Černé Hory. Daňová rezidence závisí na zákonných kritériích, včetně místa trvalého bydliště, centra osobních a hospodářských zájmů, doby strávené v Černé Hoře a případně i ustanovení o rozhodujícím kritériu pobytu obsažených v příslušné smlouvě o zamezení dvojího zdanění. Bez ohledu na daňovou rezidenci mohou být zisky z prodeje černohorských nemovitostí zdanitelné v Černé Hoře.

Podle vnitrostátních předpisů Černé Hory může být fyzická osoba považována za daňového rezidenta, pokud má v Černé Hoře trvalé bydliště nebo centrum svých osobních a hospodářských zájmů, nebo pokud zde stráví alespoň 183 dní v daňovém roce v dané zemi. Na konečné určení daňového domicilu může mít vliv příslušná smlouva o zamezení dvojího zdanění. Pobyt v Černé Hoře kratší než 183 dní automaticky nezbavuje daňového domicilu ani neodstraňuje černohorské daňové povinnosti týkající se zisků z místních nemovitostí.

Od nerezidentů, kteří prodávají nemovitost v Černé Hoře, se očekává, že v rámci podání ročního daňového přiznání nahlásí a zaplatí černohorskou daň z kapitálových výnosů. Skutečnost, že prodávající nemá černohorské daňové identifikační číslo, nezbavuje ho povinnosti podat daňové přiznání; prodávající je povinen si potřebné daňové identifikační číslo obstarat a celý proces řádně dokončit. Zda daňový zástupce Je třeba ověřit, zda se v daných okolnostech na daňové poplatníky bez trvalého pobytu vztahuje povinnost jmenovat zástupce, a to s ohledem na platné správní předpisy ještě před uzavřením transakce. Některé odborné analýzy transakcí s nemovitostmi v Černé Hoře rovněž zmiňují mechanismus srážkové daně, který se může vztahovat na určité prodávající, kteří nejsou rezidenty; použitelnost takového mechanismu na konkrétní prodej nemovitosti fyzickou osobou by měla být ověřena podle primárních právních předpisů a potvrzena kvalifikovaným poradcem před dokončením transakce.

Stejně důležitá je i situace v zemi, kde má prodávající bydliště. Kapitálové zisky ze zahraničních nemovitostí je často nutné vykazovat – a jsou zdanitelné – také v jurisdikci, kde má prodávající bydliště.

Zaplacení daně v Černé Hoře nemusí nutně znamenat splnění vašich ohlašovacích povinností ve vaší zemi daňového domicilu.

Například v případě prodejce ze Spojeného království se zisky z prodeje nemovitostí v zahraničí obecně musí nahlásit HMRC a mohou podléhat britské dani z kapitálových zisků, přičemž za zaplacenou černohorskou daň může být poskytnut daňový odpočet – v souladu s podmínkami příslušných předpisů smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi Černou Horou a Spojeným královstvím a konkrétními předpisy jednotlivých jurisdikcí. Situace v EU se liší podle jednotlivých členských států. Americký prodejce se zase potýká s odlišnými pravidly v rámci zásad celosvětového zdanění platných v USA.

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění je třeba posuzovat individuálně pro každou konkrétní dvojici zemí a s ohledem na osobní situaci prodávajícího. Obecná tvrzení o důsledcích těchto smluv nemohou nahradit poradenství přizpůsobené skutečnému statusu rezidentství prodávajícího.

Kontrolní seznam pro prodávajícího, který není rezidentem: Před podpisem kupní smlouvy

Pokud žijete mimo Černou Horu a máte v úmyslu prodat nemovitost v Černé Hoře, postupujte podle následujících kroků:

1. Potvrďte své daňové bydliště. Daňová rezidence není určována pouze na základě státní příslušnosti. Ověřte si vnitrostátní předpisy Černé Hory a případné platné daňové smlouvy.
2. Shromážděte dokumenty týkající se akvizice. Zajistěte si originál kupní smlouvy, doklady o dani z nabytí a doklad o zaplacení.
3. Vypočítejte předběžný zisk. Stanovte pořizovací základ, zákonnou indexaci a případně uznatelné výdaje.
4. Zkontrolujte výjimky. Nemělo by se automaticky předpokládat, že rekreační dům nebo druhá nemovitost splňuje podmínky pro hlavní bydliště.
5. Potvrďte způsob úhrady daně. Zeptejte se černohorského daňového poradce, zda vaše transakce vyžaduje roční daňové přiznání, nějaké srážkové povinnosti nebo další administrativní kroky.
6. V případě potřeby zajistěte přidělení daňového identifikačního čísla a zastupování. Tyto požadavky si vyjasněte ještě před schůzkou u notáře.
7. Připravte se na podání zprávy. Zkontrolujte příslušnou lhůtu pro podání daňového přiznání podle GPP-FL a uschovejte doklady o zaplacených daních.
8. Zjistěte si, jaké daňové povinnosti máte ve své domovské zemi. Zjistěte, zda je nutné prodej nahlásit i v zemi, kde máte daňové bydliště, a zda máte nárok na odpočet zahraniční daně.

Praktické doporučení: Než transakci dokončíte, vyžádejte si písemný výpočet daně a ověřte si příslušný postup platby. Nepředpokládejte, že kupující nebo notář automaticky vyřídí všechny osobní daňové povinnosti prodávajícího.

---

Chcete si koupit nemovitost v Černé Hoře ze zahraničí?

Prohlédněte si byty a rezidenční projekty podle svého rozpočtu a preferované lokality. Náš tým vám pomůže zorientovat se v dostupných možnostech a zprostředkuje vám kontakt na místní odborníky, kteří vám poradí v právních či daňových otázkách.

Prohlédněte si vhodné nemovitosti

---

Dědictví a darovaný majetek

Dědictví nebo darování nemovitosti v Černé Hoře a následný prodej této nemovitosti představují dvě samostatné daňové události. Samotné dědictví nebo dar nemusí v okamžiku převodu podléhat dani z kapitálových výnosů – na určité převody v rámci rodiny se vztahují ustanovení o osvobození od daně podle článku 37g. Následný prodej třetí straně, se však obecně považuje za zdanitelnou událost a kapitálový zisk je třeba vypočítat na základě příslušné pořizovací ceny.

Právě v tomto bodě nabývá dokumentace zásadního významu. Podle článku 37d se pořizovací cena zděděného majetku odvíjí od původní pořizovací ceny osoby, od níž byl majetek zděděn — nikoli automaticky od tržní hodnoty majetku ke dni úmrtí. Pokud původní vlastník koupil nemovitost v roce 2008 za 120 000 €, je tato částka (indexovaná tak, aby odrážela změny cen od roku 2008) je výchozím bodem pro výpočet kapitálového zisku dědice, i když byla nemovitost v době dědění pro účely dědictví oceněna na 200 000 EUR.

Stejný princip platí i pro darovaný majetek. Pořizovací cena pro příjemce se odvozuje od pořizovací ceny původního vlastníka, nikoli od tržní hodnoty v době darování.

Ilustrativní příklad (zjednodušený, bez indexace a zákonných úprav):

Původní majitel nemovitost zakoupil v roce 2010 za 130 000 €. Nemovitost byla zděděna v roce 2020 (tehdejší tržní hodnota: 190 000 €). Dědic nemovitost prodá v roce 2026: 260 000 EUR Zjednodušený nominální zisk z původní pořizovací ceny: 260 000 EUR − 130 000 EUR = €130,000 Odhadovaná daň u 15%: €19,500

Kdyby bylo dědici naopak povoleno použít jako základ hodnotu dědictví v době jeho získání ve výši 190 000 €, zisk by činil pouze 70 000 € a daň 10 500 €. Zákon určuje, který přístup se použije, a rozdíl je podstatný. Tento příklad nezohledňuje indexaci ani jiné zákonné úpravy; skutečné výsledky se mohou lišit.

Pokud není k dispozici původní kupní smlouva zesnulého, je stanovení správné pořizovací hodnoty složitější. V takovém případě se uplatní ustanovení článku 37d jako náhradní řešení a výpočet základu daně provedený daňovou správou se může lišit od toho, co předpokládá dědic. Důrazně se doporučuje získat kopie původních dokladů o koupi z notářských archivů nebo katastrálních záznamů ještě před dokončením prodeje.

---

Podání daňového přiznání a zaplacení daně

Daň z kapitálových výnosů v Černé Hoře se vykazuje jako součást roční daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob (GPP-FL). V okamžiku prodeje se neplatí jako samostatná daň z transakcí. Zdanitelné zcizení nastává v roce, ve kterém je nemovitost prodána, přičemž příslušná daň z kapitálových zisků se obecně vypočítává, vykazuje a platí v rámci ročního řízení o dani z příjmů fyzických osob za dané daňové období.

Postup je následující:

Určete daňový rok. Nemovitost prodaná kdykoli v průběhu roku 2026 představuje kapitálový zisk pro daňový rok 2026.

Vypočítejte zesílení. Na základě upraveného výnosu z prodeje a upravených pořizovacích nákladů prodávající stanoví zdanitelný zisk a z něj vyplývající daňovou povinnost.

Připravte si podkladové dokumenty. Dokumentace podložená výpočtem musí být k dispozici pro případ, že by daňová správa požádala o ověření.

Podat roční daňové přiznání. Formulář GPP-FL se podává u černohorské daňové správy. Standardní lhůta pro podání roční daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob je obvykle konec dubna roku následujícího po daném daňovém období – to znamená, že prodej uskutečněný v roce 2026 by měl být nahlášen přibližně do konce dubna 2027. Prodejci by si měli přesnou lhůtu ověřit podle aktuálních správních předpisů, protože lhůty mohou podléhat legislativním změnám.

Vypočítejte a zaplaťte daň z kapitálových výnosů. Podle článku 50a se daň z kapitálových výnosů vypočítává jednou ročně a platí se při podání ročního daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Daňový poplatník by měl dodržovat platné postupy pro podání přiznání a platbu, uschovat doklad o platbě a být připraven předložit podpůrné doklady pro případ, že by daňová správa prováděla kontrolu výpočtu.

Získejte potvrzení. Uschovejte si doklad o platbě a veškerou korespondenci s daňovým úřadem pro své záznamy.

Termín pro podání

Podle pravidel, která budou revidována v říjnu 2026, by kapitálový zisk realizovaný v roce 2026 měl být obecně nahlášen a zaplacen 30. dubna 2027. Daňoví poplatníci by se před podáním daňového přiznání měli seznámit s případnými pozdějšími změnami nebo oficiálními prodlouženími lhůt. To potvrzují souhrny PwC Worldwide Tax Summaries pro Černou Horu a standardní praxe černohorské daňové správy podle článku 50a.

Nezaměňujte to s daň z převodu nemovitostí termín, který se vztahuje na kupujícího a který je obvykle stanoven na mnohem kratší dobu po podpisu smlouvy. Jedná se o samostatné povinnosti s odlišnými lhůtami.

Dokumenty, které je třeba připravit

K výpočtu a přiznání daně z kapitálových výnosů jsou obvykle zapotřebí následující dokumenty. Nejedná se o oficiální závazný seznam; odráží pouze to, co se obvykle vyžaduje pro správné stanovení číselných údajů.

• Původní kupní smlouva (kupní smlouva z doby pořízení nemovitosti)
• Daňové doklady z původního nabytí, jsou-li k dispozici
• Kupní smlouva týkající se tohoto prodeje
• Výpis z katastru nemovitostí nebo výpis o vlastnictví nemovitosti potvrzující historii vlastnických práv
• Doklad o pořizovací ceně (výpisy z bankovního účtu, notářsky ověřené potvrzení o platbě)
• Faktury a doklady o platbách za zdokumentované rekonstrukční práce
• Podkladové doklady k uznatelným prodejním nákladům (smlouva o provizi zprostředkovatele, faktury za notářské poplatky)
• Doklady o dědictví nebo daru, z nichž vyplývá, že nemovitost byla získána, nikoli zakoupena
• Daňové identifikační číslo (TIN) a doklady o rezidenci
• Doklady související s jakoukoli požadovanou výjimkou (registrace trvalého pobytu, doklady o rodinném stavu)

Uchovávejte doklady o nákupu, rekonstrukci a prodejních nákladech pohromadě. Chybějící doklady o pořízení, nesprávně zařazené výdaje a neopodstatněné žádosti o osvobození od daně mohou způsobit potíže při výpočtu a dokládání kapitálového zisku.

Nerezidenti by si měli navíc ověřit, jaké jsou podmínky pro získání černohorského daňového identifikačního čísla, pokud jej dosud nemají, a zda jsou podle platných správních předpisů povinni jmenovat místního daňového zástupce. Tyto kroky je nejlepší vyřídit s dostatečným předstihem před uzavřením transakce.

---

Další náklady spojené s prodejem nemovitosti

Daň z kapitálových zisků je jednou ze složek celkových nákladů spojených s prodejem. Prodejci často zjišťují, že skutečná částka, kterou po prodeji obdrží, se od hrubé prodejní ceny liší o více, než činí samotná daň.

Agenturní provize může být vypočítána jako procentní podíl z prodejní ceny nebo může být sjednána jinak. Odpovědnost za platbu závisí na smlouvě o zprostředkování a na podmínkách sjednaných mezi stranami.

Právní pomoc Služby spojené s prodejem nemovitosti obvykle zahrnují kontrolu smluv, ověření vlastnického práva, vyřízení plných mocí a komunikaci s notářem. Výše právních poplatků se liší v závislosti na složitosti případu a na konkrétním poskytovateli služeb.

Notářské poplatky vznikají v souvislosti s kupní smlouvou, listinou o převodu a veškerou související dokumentací. Notářské poplatky jsou obvykle stanoveny v úředních sazebnících.

Překlad a legalizace může být zapotřebí, pokud je třeba dokumenty přeložit do černohorštiny nebo pokud je u zahraničních dokumentů vyžadováno ověření apostilou.

Zrušení zástavních práv — jako je například vypořádání hypotéky, zapsaného předkupního práva nebo jakéhokoli jiného zástavního práva k nemovitosti — mohou být spojeny s poplatky a časovou náročností. Zástavní práva a další záležitosti související s vlastnickým právem by měly být vyřešeny nebo vypořádány prostřednictvím dohodnutého mechanismu dokončení transakce ještě předtím, než dojde k finálnímu převodu.

Bankovní poplatky a náklady na mezinárodní převody vznikají v případech, kdy je třeba výnosy z prodeje převést do zahraničí. Poplatky za převod, kurzové rozpětí při směně měn a poplatky zprostředkujících bank mohou být značné, zejména u větších částek.

Ekonomické náklady, které prodávající skutečně hradí, a náklady, které jsou z daňového hlediska právně uznatelné jako odpočty pro účely daně z kapitálových výnosů, nejsou totožné. Pro výpočet daně mohou být relevantní například provize realitních kanceláří a notářské poplatky – avšak pouze v případě, že spadají do kategorií uznatelných výdajů spojených s prodejem, jak jsou definovány v článku 37c, a pouze pokud jsou řádně doloženy. Vždy si ověřte odčitatelnost, než daný náklad zahrnete do daňového vyúčtování.

Před dokončením transakce je třeba ověřit právní stav nemovitosti prostřednictvím “Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře”je pro prodávající stejně důležité jako pro kupující. Nevyřešené spory ohledně vlastnického práva, nesplacené hypotéky nebo chybějící povolení mohou prodej zpozdit nebo snížit dosažitelnou cenu.“.

---

Daň z kapitálových zisků pro společnosti

Sazba daně z kapitálových výnosů 15% se vztahuje na fyzické osoby. V případě, že je černohorská nemovitost ve vlastnictví společnosti, liší se daňové zacházení od toho, které platí pro fyzickou osobu jako prodávajícího.

A Společnost se sídlem v Černé Hoře obecně podléhá režimu daně z příjmů právnických osob, který má vlastní strukturu sazeb, pravidla pro odpočty a požadavky na podávání daňových přiznání, odlišné od těch, které platí pro fyzické osoby. A zahraniční společnost Prodej černohorského majetku může podléhat samostatným pravidlům pro zdanění a ohlašování platným pro nerezidenty. Způsob zacházení závisí na právním postavení prodávajícího, struktuře transakce a případné příslušné smlouvě o zamezení dvojího zdanění. Prodeje realizované právnickými osobami by měly být posuzovány samostatně, nikoli vypočítávány podle pravidel pro daň z kapitálových výnosů platných pro fyzické osoby.

Dále lze rozlišovat mezi:

• Přímý prodej nemovitosti (společnost převádí vlastnické právo na kupujícího) a
• Prodej akcií nebo majetkových podílů ve společnosti která je vlastníkem nemovitosti (kupující nabývá právnickou osobu, nikoli pozemek).

Z právního i obchodního hlediska se jedná o odlišné transakce, které mohou mít za následek odlišné daňové zacházení jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Liší se také dopady z hlediska daně z převodu nemovitostí. Bez odborného právního a daňového poradenství zaměřeného konkrétně na danou strukturu a zúčastněné strany nelze předpokládat, že by některý z těchto přístupů byl výhodnější.

Osoby, které zvažují, zda nemovitost koupit či držet prostřednictvím společnosti, by předtím, než se k tomuto kroku odhodlají, měly zohlednit jak výhody, tak náklady spojené s ukončením této korporátní struktury. Pro provedení této analýzy je vhodným odborníkem účetní s černohorskou kvalifikací nebo poradce v oblasti daní právnických osob.

---

Plánování odprodeje nemovitosti

Náklady spojené s prodejem nemovitosti – včetně daně z kapitálových výnosů – jsou v okamžiku nákupu často podceňovány. Pokud si před nákupem vyhradíte pár minut na to, abyste si nastínili pravděpodobný scénář prodeje, může to mít významný vliv na vaše investiční rozhodnutí.

Mezi proměnné, které určují čistý výnos prodávajícího, patří dosažitelná prodejní cena, indexovaná pořizovací cena, hodnota zdokumentovaných kapitálových vylepšení, uznatelné náklady spojené s prodejem, příslušná daň z výsledného zisku a výše popsané praktické transakční náklady. Žádná z těchto veličin není v době nákupu pevně stanovena, je však možné provést jejich hrubý odhad.

Důležité jsou zdokumentovaná zlepšení. Prodejce, který investoval do rozsáhlých renovačních prací a uschoval si všechny faktury, má pevnější základ pro snížení zdanitelného zisku než ten, kdo za práce zaplatil v hotovosti a nemá k tomu žádné doklady. Zahájit takovou evidenci hned od prvního dne vlastnictví nestojí nic jiného než trochu organizace.

Dokumenty, které si je třeba uschovat od dne nákupu

Když	Co si ponechat	Proč to může být důležité při prodeji
Nákup	Podepsaná kupní smlouva a potvrzení o platbě	Pomáhá určit původní pořizovací cenu
Registrace	Katastrální výpis a výpočet daně z nabytí nemovitosti	Zahrnuje historii vlastnictví a příslušné ocenění při nabytí
Rekonstrukce	Faktury dodavatelů, potvrzení o platbě a povolení	Může pokrýt způsobilé náklady na kapitálové investice
Vlastnictví	Registrace bydliště a doklad o skutečném bydlení	Může podpořit žádost o výjimku, je-li to relevantní
Prodej z druhé ruky	Smlouvy o zprostředkování a zdokumentované transakční náklady	Může umožňovat odpočty nákladů na prodej u oprávněných případů
Podání daňového přiznání	Podané daňové přiznání, potvrzení o platbě a daňová korespondence	Doklady o nahlášení a vypořádání

Originály nebo spolehlivé elektronické kopie uchovávejte na bezpečném místě. Daňová správa může požadovat doklady prokazující pořizovací cenu, uplatněné odpočty nebo osvobození od daně.

Doba vlastnictví ovlivňuje indexovanou pořizovací cenu: delší doba držení může zvýšit kumulativní indexační úpravu původní pořizovací ceny v závislosti na oficiálních cenových indexech za příslušné roky. V Černé Hoře neexistuje automatické osvobození od daně z kapitálových zisků po uplynutí stanoveného počtu let vlastnictví – tento princip platí v některých jiných jurisdikcích, ale není součástí současných černohorských předpisů.

Likvidita jedná se o praktický aspekt, který se liší od zdanění. Snadnost prodeje nemovitosti a cena, za kterou ji lze prodat, se liší v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti a tržních podmínkách. Prodej nemovitosti zakoupené primárně za účelem zhodnocení kapitálu na méně likvidním trhu může trvat déle a může vyžadovat cenové ústupky, které ovlivní konečný čistý výnos.

---

Než se rozhodnete pro koupi nemovitosti:

1. Odhadněte pravděpodobnou prodejní cenu a z ní vyplývající zdanitelný zisk na základě řady scénářů, nikoli pouze na základě optimistického scénáře.
2. Ujasněte si, jakým způsobem bude nemovitost držena – osobně nebo prostřednictvím společnosti – a propočítejte výstupní daň pro každou z těchto struktur.
3. Od samého začátku si zavedete jasný systém vedení dokumentace: kupní smlouvu, notářské listiny a doklady o platbách si bezpečně uschovejte.
4. Poplatky agentuře, právní náklady a daně zahrňte do kupní ceny, nikoli zvlášť.
5. Zjistěte, zda ve vaší zemi bydliště hrozí dvojí zdanění zisků ze zahraničních nemovitostí.

Pokyny k samotnému procesu nákupu najdete v části “Jak koupit nemovitost v Černé Hoře“.

---

Závěrečné úvahy

Daň z kapitálových zisků z nemovitostí v Černé Hoře je strukturovaná daň založená na zisku, nikoli daň z hrubých výnosů. Tato Sazba 15% Vzhledem k tomu, že se uplatňuje na zdanitelný zisk, znamená to, že skutečná daňová povinnost je velmi citlivá na zdokumentovanou pořizovací cenu – výsledek ovlivňuje jak původní pořizovací cena, tak indexace i uznatelné náklady.

Rozdíl mezi jednoduchým odhadem „na koleně“ a výpočtem plně v souladu s předpisy může být značný. Ověření si vyžaduje právo daňového úřadu stanovit prodejní hodnotu v případě, že smluvní cena je nižší než tržní cena, indexované pořizovací náklady, zdokumentované výdaje na rekonstrukci a správné zacházení s majetkem získaným dědictvím nebo darem. Osvobození od daně – zejména osvobození pro hlavní bydliště – závisí na splnění konkrétních zákonných podmínek, nikoli pouze na předpokladu splnění podmínek pro nárok.

Způsob zdanění a vykazování zisku závisí jak na statusu rezidentství, tak na formě vlastnictví (fyzická osoba versus společnost). Pro nerezidenty je situace ještě složitější, protože stejná transakce může vyvolat povinnost podávat hlášení ve více jurisdikcích.

Chybějící doklady o pořízení, nesprávně zařazené výdaje a neopodstatněné žádosti o osvobození od daně mohou způsobit potíže při výpočtu a dokládání kapitálového zisku. Včasné začít s uspořádáním dokladů – ještě před sjednáním prodeje – výrazně snižuje riziko nepříjemných překvapení.

Před uzavřením jakékoli kupní smlouvy na nemovitost v Černé Hoře je třeba zkontrolovat konečný výpočet daně s kvalifikovaný černohorský daňový odborník. Údaje uvedené v této příručce mají pouze ilustrativní charakter a legislativní rámec je třeba ověřit podle Černohorský zákon o dani z příjmů fyzických osob a veškeré změny platné ke dni prodeje. Změny v daňových předpisech; ustanovení platná v době sepsání tohoto článku mohou být v době dokončení transakce již aktualizována.