Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře

Jedná se pouze o obecné informace. Černohorské právní předpisy, katastrální postupy a daňová pravidla se mění a správné prověření závisí na konkrétní nemovitosti. Než se zavážete k platbě, nechte si dokumenty týkající se jakékoli nemovitosti, kterou hodláte koupit, zkontrolovat kvalifikovaným právníkem v Černé Hoře.

Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře spočívá v ověření toho, co kupujete, kdo je oprávněn nemovitost legálně prodat a jaké podmínky musí smlouva obsahovat – a to ještě předtím, než cokoli podepíšete nebo pošlete peníze, které by se mohly obtížně vymáhat. Zahrnuje mnohem více než jen jméno prodávajícího na výpisu z katastru nemovitostí. Důkladná prověrka zahrnuje kontrolu katastru nemovitostí, fyzického stavu nemovitosti, územního plánu a stavu výstavby, oprávnění prodávajícího, smlouvy a platebního harmonogramu. Každý z těchto aspektů může selhat nezávisle na ostatních.

Pro zahraničního kupujícího je strukturovaný proces důležitý, protože mu chybí obvyklé bezpečnostní záruky. Možná nebudete umět číst dokumenty v původním jazyce, možná nebudete moci místo často navštěvovat a možná se budete spoléhat na makléře, prodávajícího nebo developera, pokud jde o vysvětlení, která nemůžete snadno ověřit. Tato příručka rozděluje kontroly do několika oblastí: právní, katastrální, územně plánovací a stavební, technické, prodejce a smluvní. U každé z nich vysvětluje, co je třeba zkontrolovat, odkud pocházejí podklady, jak problém vypadá a jak ho řešit.

Due diligence nemovitostí v Černé Hoře: Stručná odpověď

Otázka	Praktická odpověď
První dokument, který je třeba zkontrolovat	Aktuální Seznam nepokretnosti pro konkrétní parcelu nebo jednotku
Kdo by měl vést právní posouzení?	Nezávislý advokát s oprávněním k výkonu praxe v Černé Hoře, zastupující kupujícího
Kdy by se měly začít provádět kontroly?	Před složením podstatné nebo nevratné zálohy
Co je třeba zkontrolovat?	Vlastnictví, oprávnění prodávajícího, věcná břemena, katastrální identifikace, povolení/legalizace, případně územní plánování, smluvní podmínky a zápis do rejstříku
Stačí, když je katastr v pořádku?	Ne. Samotná registrace ještě neznamená, že všechny stavební úpravy či stavební nedostatky jsou v souladu s předpisy.
Stačí notář?	Ne. Notář vykonává zákonnou veřejnou funkci, nenahrazuje však právní, technické ani daňové poradenství poskytované kupujícímu.
Měla by se nemovitost prohlédnout na místě?	Ano. Právní a technická due diligence se zabývají různými otázkami.
Kdy je nutné znovu ověřit vlastnictví?	Bezprostředně před hlavní platbou a po registraci
Mohou cizinci kupovat jakýkoli druh pozemku?	Ne. Na určité kategorie pozemků a lokalit se vztahují zákonná omezení.
Nejdůležitější pravidlo před provedením platby	Každé nevyřešené podstatné riziko by mělo být buď vyřešeno, nebo výslovně uvedeno ve smlouvě před provedením příslušné platby

Nevíte, kde začít? Sdělte nám svůj rozpočet, preferovanou lokalitu a zda kupujete nemovitost k bydlení, za účelem pronájmu nebo jako investici. Vyhledávání nemovitostí v Černé Hoře zúžíme na nabídky, které odpovídají vašim požadavkům.
[Najít nemovitosti podle mých požadavků →]

Co by měla zahrnovat hloubková prověrka nemovitostí v Černé Hoře

Due diligence poskytuje odpovědi na pět otázek a k uzavření transakce nelze přistoupit, dokud není na každou z nich k dispozici zdokumentovaná odpověď:

1. Co přesně kupujete? Předmět smlouvy (pozemek, budova, samostatná jednotka, podíl) musí být přesně určen a musí odpovídat nemovitosti, kterou jste si prohlédli, a nemovitosti uvedené v inzerátu.
2. Kdo je jeho právoplatným vlastníkem a může jej prodat? Vlastnictví a oprávnění k prodeji jsou dvě různé věci.
3. Odpovídá nemovitost z právního i fyzického hlediska údajům v evidenci? Plocha, dispozice, přístavby a hranice by měly odpovídat údajům v katastru nemovitostí.
4. Existují nějaká práva, závazky, omezení nebo otázky týkající se územního plánování, které by to ovlivňovaly? Hypotéky, věcná břemena, záznamy a územní omezení – to vše ovlivňuje hodnotu toho, co získáte.
5. Chrání vás smlouva v případě, že se něco pokazí? Zjištěné skutečnosti, které nelze vyřešit před podpisem, musí být zahrnuty do smlouvy a vázány na platbu.

Úhledný zápis v katastru nemovitostí je výchozím bodem, nikoli závěrem procesu due diligence. Katastr vám sdělí, co je v něm zapsáno. Neřekne vám však, zda byla zapsaná budova postavena v souladu se zákonem, zda terasa, kterou obdivujete, je součástí zapsané plochy, zda může prodávající podepsat smlouvu sám, ani zda developer dodrží termín předání.

Oblast due diligence	Co ověřujete	Hlavní dokument/zdroj	Hlavní riziko
Název	Registrovaný vlastník a podíl	Aktuální Seznam nepokretnosti	Nákup od nesprávné osoby
Zástavní práva	Hypotéky, zástavní práva, věcná břemena, poznámky	Seznam nepokretnosti, související záznamy	Majetek, na němž stále váznou zapsaná zástavní práva nebo práva třetích osob
Identifikace nemovitosti	Pozemek, jednotka, plocha, hranice	Registrace, katastrální mapa, prohlídka místa	Platba za něco, co není ze zákona zahrnuto
Stavební/právní status	Povolení, dokumentace k použití, legalizace	Městské a úřední záznamy	Nezákonné nebo nezaregistrovatelné stavby
Plánování	Územní plánování, stavební možnosti, přístup	Plánovací dokumenty, obec	Pozemky, na kterých nelze stavět nebo ke kterým není přístup
Oprávnění prodávajícího	Oprávnění k podpisu a nakládání s majetkem	Průkaz totožnosti, firemní dokumenty, plná moc, dokumenty o nástupnictví	Smlouva podepsaná osobou bez oprávnění
Smlouva/platba	Podmínky, ujednání, postup při vrácení peněz	Návrh dohody	Peníze vyplacené bez vymahatelné ochrany
Technický stav	Konstrukce, vlhkost, systémy	Nezávislá kontrola	Nákladné vady, které právník nemůže odhalit
Registrace po uzavření	Právo kupujícího bylo skutečně zapsáno	Aktualizovaný výpis z rejstříku	Považovat nákup za dokončený ještě před zapsáním nabytí do katastru nemovitostí

Začněte s katastrem nemovitostí

Ústředním dokumentem je Seznam nepokretnosti, list vlastnictví vydaný katastrálním úřadem. Správa nemovitostí (Realitní kancelář) spravuje katastr a jeho online služby; můžete začít na stránce oficiální vládní stránka. Správa provozuje eKatastar, geoportál a elektronickou službu pro získávání úředních výpisů z katastru nemovitostí. Od července 2026 mohou oprávnění uživatelé získat elektronicky podepsané Seznam nepokretnosti dokumenty online prostřednictvím oficiálního systému s využitím elektronické identifikace. Požadavky na přístup a identifikaci se mohou měnit, proto si předtím, než se rozhodnete využít tento způsob, zkontrolujte aktuální stránky správních orgánů věnované službám.

Jak číst seznam nesrovnalostí

Terminologii a strukturu je třeba vždy porovnat se skutečným aktuálním výpisem, kupující by však měl být schopen najít tři základní kategorie informací:

Co hledáte	Proč je to důležité
Údaje o pozemku/budově/jednotce	Potvrzuje, který právní objekt výpis popisuje
Údaje o vlastnictví	Zobrazuje registrovaného vlastníka a podíl na vlastnictví
Zátěže a omezení	Zobrazuje zapsané hypotéky, věcná břemena, omezení a další záznamy týkající se nemovitosti

Nezastavujte se hned poté, co zjistíte jméno prodávajícího. Ověření totožnosti vlastníka je pouze jednou částí prověřování; je třeba zkontrolovat také popis nemovitosti a všechna zaznamenaná břemena či omezení.

Pročtěte si výpis řádek po řádku. Struktura a označení jednotlivých položek se mohou lišit, proto požádejte svého právníka, aby vám konkrétní dokument podrobně vysvětlil, místo abyste vycházeli z předpokladu, že má pevně danou strukturu. V zásadě hledejte následující údaje:

• Katastrální obec a číslo parcely. Tyto údaje identifikují pozemek. Jakákoli chyba v tomto bodě, i když se může jevit jako věrohodná, znamená, že všechny ostatní kontroly se vztahují k nesprávnému objektu.
• Identifikace jednotky nebo budovy. V případě bytu si ověřte, zda je jednotka zapsána jako samostatná jednotka, a zkontrolujte její číslo a patro.
• Registrovaný vlastník a podíl na vlastnictví. Zkontrolujte celé jméno a to, zda prodávající vlastní celou nemovitost, nebo jen její část.
• Popis a rozloha. Porovnejte je s reklamou a návrhem smlouvy.
• Registrované použití. Kategorie „obytné“, „komerční“, „zemědělské“ či jiné mají různé důsledky.
• Budovy a samostatné jednotky. Všimněte si, které stavby na pozemku jsou skutečně zapsány v katastru.
• Hypotéky a zástavní práva. Uveďte věřitele a, pokud je to v záznamu uvedeno, částku, na kterou se vztahuje zástavní právo.
• Věcná břemena, užívací právo a další práva třetích osob, pokud jsou zaznamenány.
• Soudní spory, exekuce nebo jiné poznámky, kde jsou zaznamenány v registru.
• Omezení, včetně případných omezení týkajících se likvidace.

Vyžádejte si aktuální výpis vždy před každým klíčovým rozhodnutím: před potvrzením rezervace, znovu před podpisem závazné smlouvy a ještě jednou před provedením hlavní platby. Neexistuje žádná univerzální doba platnosti výpisu, kterou by tato příručka mohla s jistotou uvést. Stav katastru se může mezi vaším prvním nahlédnutím a uzavřením transakce změnit, například pokud věřitel zapíše zástavní právo nebo se objeví nový záznam, proto by se měl opírat o aktuální výpis a váš právník by vám měl sdělit, jak aktuální výpis je pro danou transakci dostatečný.

Registr nemusí vždy obsahovat všechny změny, které jsou v řízení nebo byly nedávno podány, a proto by měl být nahlížen společně s podkladovými dokumenty a aktuálními záznamy o transakcích. Z tohoto důvodu se kontrola registru provádí společně s dokumentací prodávajícího, souvisejícími smlouvami a fyzickou prohlídkou. Pokud je v registru uvedena hypotéka a vy plánujete financovat svou koupi z vlastních prostředků, podívejte se na náš přehled o “Hypotéka v Černé Hoře pro cizince“, protože věřitelé kladou vlastní požadavky na ověření dokumentů.

Sladit účetní záznamy se skutečností

Nejčastěji se vyskytuje nesoulad mezi právním objektem a fyzickým objektem. Projděte si nemovitost s výpisem z katastru a půdorysem v ruce a porovnejte:

• Oblast. Odpovídá užitná plocha, kterou vám ukázali, zapsané ploše, nebo je údaj uvedený v inzerátu větší?
• Podlaží a jednotka. Nacházíte se v jednotce uvedené v registru?
• Terasy a balkony. Zastavěné nebo nově přistavěné terasy jsou častým zdrojem nesouladu.
• Přístavby a nové místnosti. Přestavba podkroví nebo další místnost mohou fyzicky existovat, aniž by byly zapsány v katastru nemovitostí.
• Garáž, parkoviště a sklad. Uveďte, zda se v každém z těchto případů jedná o samostatnou registrovanou jednotku, o součást vaší jednotky, nebo zda se jedná pouze o neformální využití.
• Další stavby. U bazénových domků, přístaveb a hospodářských budov je třeba provést samostatnou kontrolu stavu.
• Hranice pozemků. Ploty a zdi ne vždy kopírují katastrální hranici.

Pořizujte fotografie a proveďte měření a zaznamenejte každou odchylku. Praktický princip je následující: Neplaťte za fyzický prvek, dokud nebudete vědět, jaké právní právo k tomuto prvku se vlastně převádí.

Skutečnost, že v katastru nemovitostí není zaznamenán žádný záznam o vlastnictví, ještě neznamená, že všechny fyzické části nemovitosti jsou právně zahrnuty do prodeje.

Pokud máte v úmyslu nemovitost pronajmout

Skutečnost, že jste právoplatným vlastníkem, ještě neznamená, že nemovitost můžete využívat přesně tak, jak zamýšlíte. Pokud jsou příjmy z pronájmu součástí vašeho rozhodnutí o koupi, ověřte si aktuální registraci, povolení, turistické předpisy, požadavky na správu budovy a místní předpisy týkající se dané nemovitosti a modelu pronájmu. V případě bytu si také zkontrolujte platný řád domu a pravidelné poplatky za správu.

Plánované příjmy z pronájmu posuzujte odděleně od právní prověrky. Byt, který lze legálně převést, nemusí automaticky představovat výnosnou investici do pronájmu.

Ověřte vlastnictví a oprávnění prodávajícího

Prodávající musí být jak vlastníkem nemovitosti, tak i oprávněn transakci uzavřít. Jméno uvedené v inzerátu ani ujištění zprostředkovatele, že “vlastník je připraven k prodeji”, nic z toho nedokazuje. Porovnejte doklad totožnosti prodávajícího se jménem v katastru, a to znak po znaku, a jakoukoli nesrovnalost považujte za záležitost, kterou je třeba písemně vysvětlit, nikoli ji jen tak přejít.

Několik spoluvlastníků. Pokud jsou v katastru zapsány podíly, zjistěte, kdo je drží a zda jsou všichni spoluvlastníci ochotni je prodat. Prodej pouze podílu na domě je jiná transakce než samotný nákup domu. Zeptejte se svého právníka, jak se na danou situaci vztahují pravidla spoluvlastnictví a případná předkupní práva.

Dědictví. Pokud prodávající nemovitost zdědil, ověřte, zda bylo dědické řízení dokončeno a zda jsou práva dědiců řádně zapsána. Prodávající, který tvrdí, že dědictví je ’vyřešeno v rodině“, ale nemůže předložit žádné rozhodnutí, předkládá pouze tvrzení, nikoli důkaz. Nevyřešené dědické řízení představuje skutečné riziko týkající se vlastnického práva.

Manželské a rodinné poměry. V závislosti na situaci prodávajícího mohou pravidla týkající se rodinného nebo manželského majetku ovlivnit to, kdo musí dát souhlas. To se liší podle konkrétních okolností, proto se zeptejte svého právníka, zda je nutná účast některého z manželů nebo členů rodiny.

Prodejci firem. Ověřte existenci společnosti, její registrované zástupce a podpisové oprávnění. Podepisující osoba by měla být schopna předložit aktuální registrační údaje a případně i schválení prodeje ze strany společnosti.

Realitní makléř nebo zprostředkovatel. Pokud je do transakce zapojena agentura nebo zprostředkovatel, ověřte, který právní subjekt jedná, koho zastupuje a jaké oprávnění či registrace se pro danou činnost podle platných předpisů vyžaduje. Oddělte roli zprostředkovatele od nezávislého právního ověření: zapojení zprostředkovatele neznamená, že je prokázáno vlastnictví, oprávnění prodávajícího, zákonnost výstavby ani neexistence zástavních práv.

Plná moc. Pokud někdo podepisuje jménem vlastníka, musí být dokument pravý, dostatečně konkrétní, aby se vztahoval na tento prodej, a formálně platný. V případě, že vlastník žije v zahraničí, mohou dokumenty vydané v zahraničí vyžadovat zvláštní legalizaci a překlad; váš právník by měl ověřit, jaké postupy se v daném případě uplatňují. Obraťte se přímo na vlastníka, nikoli pouze prostřednictvím zprostředkovatele. Náš průvodce “Nákup nemovitosti v Černé Hoře na dálku”se zabývá praktickou stránkou podpisu na dálku.“.

Nedávný přírůstek. U prodávajícího, který nemovitost získal teprve nedávno, zejména za cenu výrazně nižší než požadovaná cena, je na místě prověřit, jak a od koho ji získal.

Základ a historie nabytí. Nepoužívejte aktuální katastrální záznam jako důvod k tomu, abyste přehlédli, jak prodávající nemovitost získal. Prostudujte doklad o nabytí od prodávajícího a prošetřete nesrovnalosti vyplývající z předchozího prodeje, darování, dědictví, soudního rozhodnutí nebo rozdělení majetku. Rozsah historického přezkumu by měl záviset spíše na zjištěných skutečnostech než na libovolném počtu předchozích vlastníků.

Dokumenty a dotazy, které je třeba si vyžádat od prodávajícího

• Doklad totožnosti, ověřený podle záznamu v registru
• Dokument, na jehož základě prodávající nabyl nemovitost (kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva nebo jiný dokument)
• Údaje o registraci společnosti a oprávnění k prodeji, je-li prodávajícím právnická osoba
• Jakákoli plná moc spolu s dokladem totožnosti zmocnitele a jeho aktuálním úmyslem prodat
• Písemné potvrzení všech hypoték, úvěrů a dalších dluhů zajištěných touto nemovitostí
• Stavební dokumentace, provozní dokumentace a veškerá legalizační dokumentace v držení prodávajícího
• Potvrzení o tom, zda je nemovitost pronajata či obývána, včetně případné nájemní smlouvy
• Poslední vyúčtování za služby a poplatky za provoz budovy
• Seznam toho, co je součástí prodeje (nábytek, parkovací místo, skladovací prostor, pozemek)
• Jakékoli nevyřešené spory, nároky nebo korespondence s úřady týkající se nemovitosti

Kdo co kontroluje?

Dokument/kontrola	Kdo by to měl zkontrolovat	Co lze tímto způsobem zjistit	Co to samo o sobě neprokazuje
Seznam nepokretnosti	Právní zástupce kupujícího	Registrovaný vlastník, podíl a zapsaná práva/břemena	Plná zákonnost stavby nebo její technický stav
Dokument o nabytí prodávajícího	Právní zástupce kupujícího	Jak prodávající získal toto právo	Současná absence pozdějších zástavních práv
Dokumentace k stavbě/provozu	Právník + příslušný orgán	Stav sestavení/využití dokumentu	Kvalita fyzického provedení
Katastrální mapa	Právník/geodet	Zapsaná parcela a její hranice	Zda se jim ploty a obsazení přesně přizpůsobují
Údaje o společnosti	Právník	Existence společnosti a registrovaní zástupci	Zda byly získány všechny interní souhlasy potřebné k uzavření této transakce
Plná moc	Právník/notář	Rozsah zmocnění k zastupování	Zda je daná transakce z obchodního hlediska rozumná
Technická kontrola	Inženýr/geodet	Technický stav a závady spadající do rozsahu prohlídky	Vlastnictví nebo vlastnické právo
Návrh kupní smlouvy	Právní zástupce kupujícího	Smluvní rozdělení identifikovaných rizik	Fyzický stav nebo faktické údaje, které nebyly nezávisle ověřeny

Zátěže a práva třetích osob

Zátěže je třeba pochopit, nestačí si je jen všimnout. Jejich existence ještě automaticky neznamená konec koupě. Důležité je, o co se jedná, komu to přináší prospěch a zda je možné tuto zátěž odstranit, ocenit nebo akceptovat.

Registrovaný hypotéka představuje zástavní právo k nemovitosti. Toto zástavní právo může nadále zatěžovat nemovitost, dokud nebude platně zrušeno a příslušný zápis v rejstříku vymazán; kupující by proto měl před uvolněním finančních prostředků ověřit věřitele, zajištěný závazek a přesný postup zrušení zástavního práva. A zástavní právo nebo podobné zástavní právo dává věřiteli nárok na daný majetek. A věcné břemeno nebo přednost v jízdě uděluje někomu jinému právo užívat část nemovitosti, například cestu vedoucí přes váš pozemek. Užívací právo umožňuje jiné osobě nemovitost užívat a těžit z ní. Předkupní práva, v případech, kde se to uplatňuje, může to druhé straně poskytnout možnost koupit danou věc dříve než vy. Zapsané soudní spory nebo poznámky k vymáhání naznačují spor nebo řízení vedené věřitelem, které se týká dané nemovitosti.

Nalezené položky roztřiďte do čtyř skupin:

• Obvykle lze vyřešit ještě před uzavřením, jako například hypotéka, kterou prodávající splatí z výtěžku prodeje, přičemž toto zproštění bude písemně potvrzeno.
• Vyžaduje smluvní ochranu, například když je třeba sladit výplatu s platbou.
• Vyžaduje posouzení odborníkem, jako je například poznámka o vymáhání nebo nejasné právo třetí strany.
• Může být důvodem k zrušení transakce, pokud se jedná o zásadní problém a prodávající jej nemůže nebo nechce vyřešit.

Zjištění	Proč je to důležité	Co je třeba ověřit	Možná reakce kupujícího
Hypotéka ve prospěch banky	Zapsané zástavní právo může nadále zatěžovat nemovitost, dokud nebude platně zrušeno a vymazáno z rejstříku	Zůstatek úvěru, souhlas věřitele, proces zrušení zástavního práva	Stanovte propuštění jako podmínku; svázat platbu s propuštěním
Zástavní právo nebo podobné zajišťovací právo	Třetí osoba může uplatnit nárok na tento majetek	Základ a výše nároku	Požadujte odstranění před provedením platby, jinak od toho upusťte
Služebnost / právo průchodu	Část nemovitosti mohou využívat i jiné osoby	Místo, příjemce, podmínky	Posoudit dopad na využití a hodnotu; vyjednat cenu
Užívací právo ve prospěch třetí osoby	Právo na užívání nebo na získání prospěchu může mít i někdo jiný	Držitel, doba trvání, podmínky	Vyžádejte si doklad o ukončení nebo požádejte o přehodnocení
Poznámka k soudnímu sporu nebo exekuci	Spor nebo řízení vedené věřitelem může mít vliv na vlastnické právo	Soudní nebo správní spis, strany, fáze řízení	Odborná právní kontrola před provedením jakékoli platby
Předkupní právo	Právo na přednostní koupi může mít i jiná strana	Zda se to vztahuje a jakým způsobem se to uplatňuje	Nechte si od právníka potvrdit postup a zřeknutí se práv
Nevysvětlená poznámka	Z uvedeného úryvku není jasný význam	Vydávající orgán a právní základ	Vyžádejte si písemné vysvětlení; počkejte, dokud nebude vše jasné
Nájemce, který v nemovitosti bydlí	Nemusí dojít k předání nemovitosti v prázdném stavu	Podmínky nájmu, výpovědní lhůta, kauce	Požadovat předání volného bytu nebo zahrnout tuto částku do nájemní smlouvy

Příklad: Byt je zatížen bankovní hypotékou

Předpokládejme, že byt, o který máte zájem, je zapsán na jméno prodávajícího, ale Seznam nepokretnosti uvádí také bankovní hypotéku. To však nutně neznamená, že k uzavření koupě nemůže dojít. Právní zástupce kupujícího by měl zjistit výši zbývajícího zajištěného dluhu, získat potřebnou bankovní dokumentaci, určit, jakým způsobem bude hypotéka zrušena, a podle toho sestavit smlouvu a stanovit pořadí plateb. Kupující by neměl prodávajícímu jednoduše převést celou kupní cenu a spoléhat se na slib, že hypotéka bude zrušena později.

Toto ponaučení má širší dosah než jen hypotéky: Zjištění problému není totéž jako jeho vyřešení. V rámci due diligence je třeba určit mechanismus, dokumenty, odpovědnou osobu a spouštěcí podmínku pro platbu, které se tímto problémem zabývají.

Povolení, legalizace a plánování

Nemovitost může být správně zapsána v katastru, a přesto může mít problém s výstavbou nebo právním stavem. Existuje rozdíl mezi “zapsáním v katastru” a “plnou shodou s účelem, ke kterému ji kupující zamýšlí využít”. Využití nemovitosti k pronájmu, jako hotelové jednotky nebo k přístavbě může záviset na dokumentech, které v katastru nejsou uvedeny.

Projděte si tyto vrstvy jednotlivě:

• Zápis v katastru nemovitostí. Je budova zapsána v registru a je zde uvedena v její skutečné velikosti a podobě?
• Stavební dokumentace. V případě budov si vyžádejte stavební povolení nebo odpovídající doklady, které se vztahují k stáří a právnímu režimu dané nemovitosti.
• Využijte dokumentaci. V příslušných případech si vyžádejte doklad o tom, že byla budova schválena k užívání, například povolení k užívání nebo provozní povolení.
• Pozdější úpravy. U přístaveb, navýšení o další podlaží, přestavby podkroví a zastřešených teras je třeba provést samostatnou kontrolu stavu.
• Stav legalizace. Stavby postavené bez požadovaného povolení mohou spadat do režimu legalizace.
• Územní plánování a územní členění. Územní plány určují, co lze postavit nebo změnit, a mají zásadní význam pro pozemky i pro kupující, kteří mají v úmyslu provést přístavbu.
• Městské záznamy. Městské úřady mohou disponovat informacemi, které v registru nejsou uvedeny.

Právní status závisí na daném objektu, roce výstavby, režimu platném v dané době a současných předpisech. Tato příručka proto nepovažuje chybějící jediný dokument za automaticky osudný, ani jeho existenci za automaticky dostačující. Právní rámec Černé Hory pro legalizaci se v letech 2025 a 2026 podstatně změnil. Lhůty, pravidla způsobilosti a postupy uvedené ve starších průvodcích proto mohou být již neplatné. Váš právník by měl zkontrolovat nejnovější oficiálně zveřejněné znění Zákon o legalizaci nelegálních staveb na vládním portálu, včetně všech novel a prováděcích předpisů platných ke dni transakce, a ověřit, jak se vztahují na danou budovu.

Proč je pro tvrzení “legalizace probíhá” zapotřebí důkazů

Prodejce, který tvrdí, že budova je “v procesu legalizace”, vám neřekl nic, na co byste se mohli spolehnout. Tato fráze může znamenat, že byl u příslušného úřadu podán kompletní žádost, nebo může znamenat pouze záměr podat žádost. Požádejte o:

• Na stránkách číslo případu nebo referenční číslo, v příslušných případech
• Kopie předložených dokumentů, včetně žádosti a průvodních dokumentů
• Na stránkách orgán, který případ projednává a jeho kontaktní údaje
• Na stránkách aktuální stav řízení, pokud možno písemně
• Názor vašeho právního zástupce o důsledcích pro prodej a pro zamýšlené použití

Pokud budova dosud neprošla legalizačním řízením, je zásadní otázkou, zda lze nemovitost v tomto stavu prodat, jaké to má důsledky pro zápis vašich práv a kdo nese náklady a riziko spojené s výsledkem. Tyto otázky by měl řešit právník s oprávněním k výkonu praxe v Černé Hoře a odpovědi na ně by měly být uvedeny ve smlouvě.

Pozemky a nemovitosti v pobřežních oblastech vyžadují důkladnější kontroly

Kontrolní seznam pro byt nestačí v případě pozemku nebo domu s pozemkem. Pozemek s sebou nese další otázky a u pozemků v pobřežní oblasti jich je ještě více.

• Hranice. Porovnejte katastrální hranice se skutečným stavem v terénu. Plot nebo zeď postavená na nesprávném místě může skrývat spor se sousedem.
• Přístup. Ověřte, zda má pozemek zákonný přístup, a nikoli pouze obvyklý. Zjistěte, komu patří přístupová cesta a zda je zapsáno věcné břemeno.
• Komunální služby. Ověřte dostupnost a připojení vody, elektřiny a kanalizace a také to, kdo hradí náklady na jejich zavedení.
• Územní plánovací označení. Územní plánování určuje, co se na daném pozemku smí postavit.
• Proveditelnost. “Pozemek pro vilu” v inzerátu je pouze tvrzení, nikoli územně-plánovací status. Zjistěte si, co se na něm dá postavit, jak velký objekt to může být a za jakých podmínek.
• Omezení týkající se zahraničního vlastnictví. Na zahraniční kupující se vztahují specifická zákonná omezení. Článek 415 zákona o majetkových vztazích mimo jiné omezuje vlastnictví zahraničních subjektů v případě zemědělské půdy, lesů a lesních pozemků, nemovitostí v pásmu o šířce jednoho kilometru podél pozemní hranice a ostrovů. Omezená výjimka se vztahuje na zemědělskou nebo lesní půdu o rozloze až 5 000 m², pokud je v rámci téže transakce nabyta i obytná budova stojící na této půdě. Před složením jakékoli zálohy je třeba ověřit klasifikaci konkrétní parcely a aktuální znění zákona v platném znění. základní znění zákona o majetkových vztazích je vydáván vládou, ale pochází z roku 2017 a od té doby došlo k jeho novelizacím, takže váš právník by měl vycházet z novel, které jsou v současné době v platnosti.
• Sousední pozemky. Zjistěte, komu patří sousední pozemky a zda se na vašem pozemku projevuje něco, co je na nich zapsáno.
• Otázky týkající se pobřežních a námořních oblastí. U nemovitostí v blízkosti pobřeží nepředpokládejte, že každá terasa, přístupová cesta, plošina, zahradní pás, kotviště nebo pozemek využívaný společně s nemovitostí je v soukromém vlastnictví a je součástí prodeje. Zjistěte si samostatně katastrální hranice a právní status každé příslušné oblasti. V případech, kdy se mohou vztahovat předpisy týkající se mořského území nebo jiného veřejného majetku, zjistěte, zda prodávající danou plochu skutečně vlastní, nebo zda z ní pouze čerpá výhody na základě koncese, nájmu, dohody o přístupu či jiného práva k užívání. Právní základ, dobu trvání a převoditelnost tohoto práva je třeba ověřit dříve, než se jeho zdánlivá hodnota promítne do kupní ceny.

Vlastnictví pozemků cizinci je samostatné téma, kterému se věnujeme zvlášť v našem článku o koupi pozemků v Černé Hoře pro cizince. Pokud jde o celkový postup, náš průvodce “Jak koupit nemovitost v Černé Hoře”uvádí postup jednotlivých kroků.“.

Due diligence u novostaveb a nemovitostí ve fázi projektu

Standardní kontrolní seznam pro prodej nemovitostí nestačí v případě developerského projektu. Pokud budova ještě neexistuje nebo jednotka ještě není samostatně zapsána v katastru, spoléháte se na práva developera, jeho finanční situaci a smlouvu. Považujte to za samostatný pracovní postup.

• Dosavadní výsledky vývojáře. Nespokojte se pouze s prohlídkou stránky s portfoliem developera. Zjistěte, jaké projekty byly dokončeny, kdy byly slíbeny, kdy byly skutečně předány, zda je realizovala stejná právnická osoba a zda kupující získali jednotky, které lze zapsat do katastru nemovitostí. Pokud jsou k dispozici, projděte si se svým právníkem firemní záznamy, informace o financování projektu a údaje o soudních sporech či platební neschopnosti.
• Práva k tomuto webu. Ověřte, zda je developer vlastníkem pozemku nebo zda k němu má platná práva na výstavbu.
• Schválení. Vyžádejte si stavební povolení a povolení k projektování příslušná pro aktuální fázi a ověřte, zda schválený projekt odpovídá tomu, co se prodává.
• Vaše jednotka. Zjistěte, zda daná jednotka již existuje jako samostatný katastrální objekt. Pokud ne, zjistěte, jaké právní a administrativní kroky je třeba podniknout, aby mohla být samostatně zapsána do katastru, kdo za ně odpovídá a v jaké fázi se registrace předpokládá.
• Financování v rámci celého projektu. Pokud má developer projektovou hypotéku, zeptejte se, jakým způsobem bude po splacení hypotéky zrušeno zástavní právo na vaši jednotku, a nechte si to potvrdit písemně.
• Hlavní milníky a harmonogram plateb. V rámci ochrany kupujícího by platby měly být prováděny v závislosti na ověřitelném postupu stavebních prací, a nikoli pouze podle kalendáře.
• Specifikace. Smlouva by měla přesně popisovat povrchové úpravy, vybavení a dispozice.
• Změny v uspořádání nebo rozloze. Zjistěte, co se stane, pokud se konečná plocha liší od údajů ve smlouvě, a zda se v takovém případě upraví cena.
• Dokončení a předání. Definujte, co se považuje za dokončení: hrubá stavba, dokončeno, obytné, k dispozici je dokumentace k užívání.
• Ustanovení o prodlení. Zkontrolujte konečný termín, odškodnění a své právo na výpověď.
• Vrácení peněz a ukončení smlouvy. Mějte přesný přehled o tom, jak a kdy se vám vrátí peníze, pokud projekt selže nebo se zastaví.
• Záruky. Spoléhejte se pouze na ty, které jsou zdokumentované, mají uvedeného poskytovatele a jasné podmínky.
• DPH a daně. U novostaveb může platit jiné daňové zacházení než u nemovitostí z druhé ruky, proto si před nákupem ověřte konkrétní podmínky, místo abyste se spoléhali na domněnky.

Due diligence developera: požadované podklady

Otázka	Důkazy, které je třeba vyžádat nebo ověřit	Proč je to důležité
Kdo vlastně ten přístroj prodává?	Aktuální údaje o registraci společnosti a oprávnění k podpisu	Značka, která projekt propaguje, nemusí být nutně tou právnickou osobou, s níž uzavíráte smlouvu
Má developer pod kontrolou stavební pozemek?	Aktuální katastrální záznamy a dokumenty prokazující vlastnická práva nebo práva na výstavbu	Developer potřebuje právně dostačující základ pro zástavbu pozemku
Je inzerovaný projekt podložen příslušnými povoleními?	Projektová a stavební dokumentace platná pro aktuální fázi	Marketingové vizualizace nezakládají právní nárok na výstavbu toho, co je v nich inzerováno
Je pozemek nebo projekt zatížen hypotékou?	Aktuální katastrální výpis a příslušná dokumentace k financování/uvolnění	Financování projektu může mít vliv na to, jakým způsobem musí být zrušeno zajištění vaší budoucí jednotky
Jak bude vaše jednotka samostatně zaregistrována?	Projektová dokumentace, katastrální poloha a smluvní povinnosti týkající se zápisu	Jednotka v rámci projektu ve fázi plánování nemusí zatím existovat jako samostatně zapsaná nemovitost
Jakým způsobem bude vaše jednotka zajišťovat bezpečnost projektu?	Mechanismus písemného uvolnění a případně dokumentace týkající se zajištěného věřitele	Nemělo by se předpokládat, že samotná platba vylučuje bezpečnostní rizika na úrovni projektu
Realizoval tento developer již nějaké předchozí projekty?	Konkrétní dokončené projekty a dostupné doklady o registraci/dokončení	Samotné marketingové portfolio není důkazem úspěšného právního vyřízení
Co se stane, pokud dojde ke zpoždění stavby?	Smluvní termín dokončení, konečný termín, nápravná opatření a ustanovení o ukončení smlouvy a vrácení peněz	Kupující potřebuje písemné potvrzení, pokud nedojde k dodání podle dohody
Co je podnětem pro jednotlivé platby?	Smluvní milníky a doklady potřebné k jejich potvrzení	Platby by měly odpovídat definovaným a ověřitelným událostem
Co přesně je třeba dodat?	Specifikace, plány, přehled povrchových úprav a smlouva	Vytváří měřitelný referenční bod pro předání

Jaká je role due diligence v rámci nákupu

Výběr nemovitosti → předběžné obchodní podmínky → kontrola aktuálního katastru → prověření prodávajícího, povolení a právní posouzení → technická prohlídka → zohlednění rizik ve smlouvě → notářské ověření → kontrolovaná platba → žádost o zápis do katastru → aktualizovaný seznam nemovitostí → předání

Přesný postup se může lišit v závislosti na povaze transakce, financování a struktuře smlouvy. Důležitým principem je, že platba by neměla předcházet kontrolám a smluvním zárukám, které se k dané platbě vztahují.

Smlouva je součástí procesu due diligence

Odhalení problému je polovina práce. Druhou polovinou je zapracování výsledků do smlouvy tak, aby každé identifikované riziko mělo odpovídající ustanovení, které jej upravuje. Smlouva podepsaná před dokončením kontrol se obvykle musí znovu vyjednávat z nevýhodnější pozice.

Nechte svého právníka, aby zkontroloval každou z těchto oblastí, a ujistěte se, že chápete, jaké riziko každá z nich představuje:

• Smlouva o rezervaci. Nemovitost se tím na krátkou dobu stáhne z trhu. Zjistěte, zda jsou zaplacené částky vratné a za jakých podmínek.
• Předběžná smlouva nebo předběžná dohoda. Může vás to zavázat k prodeji. Než dokument podepíšete, přečtěte si, k čemu se tím zavazujete.
• Vklad. Právní povaha transakce, znění smlouvy, rozhodné právo a důvod, proč transakce selže, společně určují důsledky v případě, že transakce nedojde k uzavření.
• Popis nemovitosti. Smlouva musí přesně specifikovat předmět smlouvy: pozemek, jednotku, plochu a to, co je v tom zahrnuto.
• Cena a platební termíny. Ty by měly sledovat ověřené události, nikoli pouze data.
• Termíny. Stanovte termíny pro kroky, které má v kompetenci prodávající, jako je například splacení hypotéky.
• Prohlášení prodávajícího. Písemná prohlášení o vlastnictví, dluzích a právním postavení mohou v případě, že se ukáží jako nepřesná, představovat smluvní nápravná opatření a cenné důkazy, a to v závislosti na jejich znění a platném právu.
• Podmínky, jejichž splnění je nezbytné. V příslušných případech podmiňujte dokončení transakce událostmi, jako je zrušení zástavního práva k nemovitosti nebo předložení chybějících dokumentů.
• Zrušení hypotéky nebo zástavního práva. Uveďte, kdo je povinen jej odstranit, do kdy a na čí náklady.
• Důsledky problémů s vlastnickým právem nebo povolením. Rozhodněte se předem, jak se bude postupovat: oprava, snížení ceny, ukončení smlouvy.
• Zásady vrácení peněz. Uveďte, jakým způsobem a v jakém časovém horizontu se peníze vrací a od koho.
• Předání. Uveďte stav nemovitosti, její vybavení, klíče, stav měřidel a skutečnost, že je nemovitost předávána prázdná.
• Dokumenty, které je třeba doručit. Vyjmenujte je.
• Spolupráce při registraci. Prodejce by měl být povinen učinit vše potřebné k tomu, aby bylo vaše právo zapsáno.
• Plná moc pro uzavírání obchodů na dálku. Pokud podepisujete prostřednictvím zástupce, omezte a zdokumentujte udělené oprávnění.

Otázka v rámci due diligence nezní pouze “Existuje nějaký problém?”, ale také “Kdo jej musí vyřešit, do kdy a před jakou platbou?”

Závěr prověrky due diligence	Je třeba projednat ochranu smluv	Před touto platbou
Hypotéka na nemovitost	Povinnost splnit závazek; zproštění závazku vázané na platbu	Před hlavní platbou
Chybějící dokument	Dodání jako podmínka s náhradním právem na odstoupení od smlouvy	Před zaplacením jakékoli nevratné částky
Registrace čeká na schválení	Dokončení závisí na zaznamenané pozici	Před hlavní platbou
Neregistrovaná změna	Úprava ceny, povinnost prodávajícího provést nápravu nebo vyloučení z prodeje	Před podpisem závazné smlouvy
Plná moc použitá prodávajícím	Doklad o oprávnění a potvrzení ze strany zmocnitele	Před provedením jakékoli platby
Milník vývoje	Platby vázané na ověřené etapy výstavby	Jednotlivé splátky
Rozdíl v rozloze	Cenový mechanismus nebo právo na odstoupení od smlouvy	Před podpisem závazné smlouvy

Nekopírujte znění smluvních ustanovení z internetu. Formulace závisí na konkrétních okolnostech a na černohorském právu a je úkolem vašeho právníka.

Co notář dělá – a co nedělá

V Černé Hoře musí kupní smlouvy na nemovitosti splňovat formální požadavky a při zajištění požadované formy transakce se na ní podílí notář. Úloha a povinnosti notáře jsou stanoveny v Zákon o notářích, a váš právník by měl ověřit, jaké podmínky se na vaši transakci vztahují.

Notář vykonává nezávislou veřejnoprávní funkci a je povinen provádět kontroly, upozorňovat na případné nedostatky a zajišťovat formality vyžadované černohorským právem. V rámci této funkce se od notáře očekává, že bude jednat v souladu se zákonem a v dobré víře, že upozorní strany na relevantní právní vady transakce a v určitých případech odmítne sepsat notářský akt. Tato role je důležitá, liší se však od role vlastního právního zástupce kupujícího. Notářské ověření nenahrazuje hloubkovou prověrku ze strany kupujícího: Notář neposkytuje kupujícímu poradenství ohledně vyjednávací strategie, obchodních rizik, technického stavu, ocenění ani širšího procesu due diligence. Nepředpokládejte, že notář vystupuje jako váš poradce.

Role jsou odlišné:

• Notář: vykonává zákonnou notářskou funkci, ověřuje skutečnosti vyžadované zákonem, v rámci této funkce upozorňuje strany na příslušné právní vady a vyhotovuje notářský úkon.
• Váš právník nebo poradce: prověřuje dokumenty, které nám zašlete, a poskytuje poradenství ohledně rizik a smluvních podmínek.
• Geodet nebo inženýr: provádí zaměření nemovitosti a prohlídku budovy.
• Katastr a úřady: vést evidenci a zapsat právo.
• Daňový poradce: v případě potřeby vám poskytne poradenství ohledně vaší daňové situace.
• Realitní makléř: slouží k propagaci nemovitosti a nenahrazuje její ověření.

Pokud mezi vaše cíle patří získání povolení k pobytu, mějte na paměti, že se jedná o jinou otázku než vlastnictví;

Kdo by měl pracovat pro kupujícího?

Zeptejte se výslovně, kdo jednotlivé odborníky jmenoval a kdo jim vyplácí odměnu, a zda zároveň zastupují prodávajícího, developera nebo realitního makléře. Doporučení od realitního makléře nemusí automaticky představovat problém, kupující by však měl mít přehled o těchto vztazích a být přesvědčen, že právník i technický odborník jsou schopni poskytnout nezávislé poradenství ve prospěch kupujícího.

Technická due diligence

Právní posouzení provedené právníkem neprokazuje, zda střecha prosakuje. Právní due diligence a technická prohlídka se zabývají různými otázkami, a vlastnost, která splňuje první kritérium, může druhé kritérium naprosto nesplnit.

Pověřte nezávislého inženýra nebo odhadce, nejlépe s místními zkušenostmi, aby provedl prohlídku. V závislosti na nemovitosti může prohlídka zahrnovat:

• Struktura. Trhliny, sedání, známky dřívějšího pohybu.
• Odvlhčování a hydroizolace. Suterény, terasy, koupelny a střechy patří mezi místa, kde se často vyskytují problémy.
• Střecha. Stav, odvodnění, izolace.
• Opěrné zdi. Na svažitých pozemcích hrají důležitou roli a případné poruchy jsou nákladné.
• Elektrická soustava. Soulad s předpisy a technický stav, včetně bezpečnostních zařízení.
• Instalatérské práce. Tlak, netěsnosti, ohřev vody a odvodnění.
• Vytápění, chlazení a větrání. Zda jsou nainstalované systémy vhodné pro danou budovu a zda jsou řádně udržovány.
• Fasáda a společné prostory. V bytových domech má stav společných částí vliv na výši poplatků.
• Seismické a konstrukční otázky. Pokud se to týká dané budovy, zeptejte se inženýra, zda si konstrukce vyžaduje zvláštní pozornost.
• Nedokončená práce. Jakékoli nedostatky v nové nebo zrekonstruované nemovitosti.
• Změny. Změny na stěnách či v dispozicích by měly být porovnány se schválenými plány.
• Sklon a odvodnění. U vil a pozemků může hospodaření s vodou rozhodnout o tom, zda je daná lokalita využitelná.

Kontroly bytových domů a společných prostor

Pokud kupujete byt, neměla by se vaše důkladná prověrka omezovat pouze na vnitřní prostory jednotky. Stav, právní situace a správa společných částí mohou ovlivnit jak vaše budoucí náklady, tak i to, jak budete moci nemovitost využívat.

Poté zkontrolujte:

• Parkování. Zjistěte, zda se jedná o samostatně zapsané nemovitostní právo, zda je parkovací místo součástí jiného zapsaného práva, zda je přiděleno na základě smlouvy, nebo zda je pouze užíváno na základě zvyklosti.
• Skladování. Zjistěte, zda je skladovací místnost zapsána samostatně, zda je zahrnuta do registrované plochy bytu, nebo zda je převedena na základě jiného písemně doloženého práva.
• Společné prostory. Zjistěte, které části budovy jsou společné, a zda střecha, fasáda, výtahy, schodiště, bazén, terénní úpravy nebo jiná společná zařízení mohou vyžadovat rozsáhlé opravy.
• Poplatky za správu budovy. Zjistěte si výši aktuálních pravidelných poplatků za správu a údržbu a ověřte, zda prodávající nemá nějaké nedoplatky.
• Plánované výdaje. Zjistěte, zda již byly schváleny nějaké větší opravy nebo mimořádné příspěvky, případně zda se o nich právě jedná.
• Vedení. Zjistěte, kdo spravuje a udržuje budovu a jaké dokumenty upravují tyto vztahy.
• Pravidla používání. Pokud váš nákup závisí na konkrétním způsobu využití, včetně pronájmu, ověřte si, zda příslušné stavební předpisy nebo ujednání o správě nemovitosti nestanovují v tomto ohledu nějaká omezení.
• Společné prostory. Nepředpokládejte, že inzerovaný přístup k bazénu, posilovně, parkovišti, recepci nebo upraveným venkovním prostorům znamená vlastnické právo. Ujistěte se, na jakém právním základě je majitel bytu oprávněn tyto prostory využívat.

Požádejte o písemné vyhodnocení včetně fotografií a odhadu nákladů na opravy, abyste je mohli využít při vyjednávání o ceně nebo jako důvod pro odstoupení od smlouvy. Pokud se jedná o novostavbu, může tentýž technik zkontrolovat závady při předání nemovitosti.

Náklady, daně a nesplacené závazky

Toto není daňový průvodce, avšak v rámci due diligence by měly být identifikovány jak závazky, které právně zatěžují nebo ovlivňují nemovitost, tak osobní nedoplatky prodávajícího, které by mohly zkomplikovat předání, zápis do katastru nebo další poskytování služeb. Jejich právní účinky se liší, proto by měla být každá kategorie prověřena samostatně. Podrobnosti o daních najdete v našem praktickém průvodci “Daně z nemovitostí v Černé Hoře“. Sazby a pravidla se mění, proto si před sestavením rozpočtu ověřte aktuální stav u oficiálních zdrojů a u svého daňového poradce.

Daň z převodu nemovitosti: Čísla, která by měl kupující znát

Daňový základ	Daň z převodu nemovitostí
Až 150 000 €	3%
150 000,01–500 000 EUR	4 500 € + 51 TP4T z částky přesahující 150 000 €
Nad 500 000 €	22 000 € + 61 TP4T z částky přesahující 500 000 €

Tyto sazby platí v případě, že se na danou transakci vztahuje režim daně z převodu nemovitostí v Černé Hoře. U některých transakcí, včetně nákupů novostaveb, se může uplatňovat odlišné zacházení z hlediska DPH. Před výpočtem konečného rozpočtu na pořízení nemovitosti si ověřte daňové zacházení s konkrétní nemovitostí.

Příklady výpočtů daně z převodu nemovitostí

Daňový základ	Výpočet	Orientační daň
€100,000	3% × 100 000 €	€3,000
€250,000	4 500 € + 5% × 100 000 €	€9,500
€600,000	22 000 € + 61 TP4T × 100 000 €	€28,000

Tyto příklady slouží pouze k ilustraci výpočtu zákonné sazby. Nejedná se o úplný odhad transakčních nákladů a neurčují, zda se na konkrétní nákup vztahuje spíše daň z převodu než DPH.

Zkontrolujte následující:

• Daň související s transakcí. Ověřte, jakým způsobem se nákup zdaní, kdo daň platí a kdy.
• DPH. U některých nákupů, zejména u novostaveb, to může být relevantní, v závislosti na nemovitosti a prodávajícím.
• Roční daň z nemovitosti. Zeptejte se, jaké podmínky budou pro tuto nemovitost platit v budoucnu.
• Neuhrazené závazky. Zkontrolujte, zda neexistují nezaplacené daně z nemovitosti, poplatky za správu budovy, poplatky za služby a jakákoli zapsaná zástavní práva, donucovací opatření či jiné důsledky z nich vyplývající. Nechte si od svého právníka ověřit, které závazky mohou mít právní dopad na nemovitost, proces zápisu do katastru nebo na kupujícího, místo abyste vycházeli z předpokladu, že veškeré nedoplatky přecházejí spolu s nemovitostí.
• Poplatky za budovu a služby. V bytových domech si zjistěte výši pravidelných poplatků, případné nedoplatky a plánované mimořádné platby.
• Komunální služby. Zkontrolujte, zda nejsou nějaké nezaplacené faktury, a jak probíhá převod účtů.
• Náklady na odborné služby. Notářské služby, právní služby, překlady, geodetické práce a technické prohlídky.
• Registrační a bankovní poplatky. Uveďte případné poplatky za registraci vašeho práva a za převod finančních prostředků.

Vyžádejte si od svého právníka písemný rozpočet, který bude zahrnovat všechny výše uvedené položky, a jakékoli náklady, které zatím nedokážete odhadnout, považujte za riziko, které je třeba vyřešit před podpisem smlouvy.

Kdy byste měli zaplatit zálohu?

Nejbezpečnějším pravidlem je zaplatit až poté, co byly provedeny všechny kontroly, které by mohly ovlivnit vaše rozhodnutí, a to pouze za písemně sjednaných podmínek. Due diligence a podmínky složení zálohy spolu souvisejí, protože právě složením zálohy se riziko začíná přenášet na vás.

Než se zavážete k významnému nebo nevratnému závazku, měli byste mít:

• a aktuální výpis z rejstříku a potvrzení o tom, kdo je vlastníkem nemovitosti;
• doklad o oprávnění prodávajícího k prodeji;
• porozumění jakákoli hypotéka nebo zástavní právo a jak bude odstraněno;
• první pohled na povolení a právní postavení;
• a písemná dohoda s popisem majetku, jeho výše, právní povahy a podmínek pro vrácení nebo zadržení.

Nepovažujte každou zálohu za stejný právní nástroj. V černohorském smluvním právu se pojmy jako kapara a odustanica může mít odlišné právní důsledky, zatímco záloha (avans) může mít odlišný význam. Pouhý název uvedený v e-mailu nebo v překladu nestačí. Váš právník by měl na základě podepsaného dokumentu určit, o jaký druh platby se z právního hlediska jedná, zda bylo sjednáno právo na odstoupení od smlouvy a co se stane, pokud některá ze stran nesplní své závazky. Udělejte to ještě před provedením platby, nikoli až poté, co vznikne spor.

Ústní slib, že peníze budou vráceny, nepředstavuje žádnou ochranu. Pokud je vrácení peněz vázáno na určité podmínky, měl by dokument uvádět, co je spouští, jak dlouho to trvá a kdo za to nese odpovědnost. Následně spojte každé identifikované riziko s podnětem k platbě: žádná další platba, dokud nebude zdokumentováno zrušení zástavního práva k nemovitosti, žádná dílčí platba, dokud nebude ověřen milník, žádná hlavní platba, dokud katastr nevykazuje dohodnutý stav.

Které problémy lze vyřešit – a které by měly vést k zrušení transakce?

Zjištění	Typická reakce
Hypotéka s dokumentovaným mechanismem uvolnění z banky	Lze to případně zařadit do závěru
Drobný zdokumentovaný nesoulad v rozloze	Právník posoudí, zda lze tuto záležitost vyřešit prostřednictvím smlouvy či ceny
Chybějící dokument od prodávajícího, který lze získat	Pozastavit platbu do dodání
Nevysvětlitelný nesoulad ve vlastnictví	Pozastavit, dokud nebude vyřešeno
Prodávající nemůže prokázat oprávnění k prodeji	Nepokračujte
Nevysvětlený záznam o vymáhání nebo soudním sporu	Odborné posouzení před přijetím rozhodnutí
Fyzický prvek nemá stanovený právní status	Neplaťte za to, jako by to bylo součástí smlouvy
Developer nemůže prokázat svá práva k tomuto pozemku	Nepokračujte, dokud to nebude nezávisle ověřeno

Varovné signály, které vyžadují zastavení

Varovné signály jsou podněty k jednání, nikoli automatické rozsudky. Zda je daný nález osudný, závisí na konkrétních skutečnostech, a mnohé z nich lze vyřešit. Roztřiďte je do tří skupin.

Vyřešit před podpisem

• Jméno prodávajícího se neshoduje s údajem v registru
• Vlastnický podíl není jasný
• Poznámka v rejstříku není vysvětlena
• Neexistují žádné důkazy o tom, že by zástupce měl na základě plné moci příslušné oprávnění
• Předmět smlouvy se liší od předmětu inzerátu

Zajistit smluvně

Některé záležitosti lze vyřešit prostřednictvím smluvních podmínek poté, co je posoudí odborník, například hypotéku, kterou prodávající splatí z výnosu z prodeje, dokument, jehož předložení bylo slíbeno k určitému datu, nebo milník ze strany developera. Ochrana musí být konkrétní a vázaná na pohyb finančních prostředků.

Zvažte, zda se na to nevzdáte

• Prodejce odmítá poskytnout základní dokumenty
• Vlastnický řetězec nelze vysvětlit
• Značnou část toho, co si myslíte, že kupujete, nelze doložit
• Jste nuceni uhradit vysokou částku ještě před provedením základních kontrol
• Objevila se žádost o nezdůvodněnou platbu mimo rámec smlouvy
• Existuje značný nesoulad a prodávající se jím nechce zabývat

Červená vlajka	Úroveň rizika	Proč je to důležité	Další krok
Jméno prodávajícího se liší od údajů v rejstříku	Vysoká	Prodejce nemusí mít vlastnické právo	Získejte dokument o akvizici a vysvětlení; neprovádějte žádnou platbu
Nejasné spoluvlastnictví	Vysoká	Ne všichni majitelé s tím nemusí souhlasit	Zjistěte všechny vlastníky a zajistěte jejich účast
Nevysvětlená poznámka v registru	Střední–vysoká	Mohlo by to naznačovat spor nebo nárok	Písemné vysvětlení ze strany orgánu; posouzení právníkem
“Probíhá legalizace”, žádný soubor	Střední–vysoká	Stav není potvrzen	Zeptejte se na referenční číslo a předložené dokumenty
Terasa nebo pokoj není uveden v seznamu	Střední	Z právního hlediska není součástí prodávaného zboží	Vyloučit, změnit cenu nebo požadovat úpravu
Tlak na rychlou platbu	Vysoká	Odstraňuje čas potřebný na kontroly	Zpomalte tento proces; vázání platby na ověření
Požadavek na platbu mimo rámec smlouvy	Vysoká	Neexistuje žádný vymahatelný záznam	Odmítněte to, nebo požádejte právníka, aby to přepracoval
Developer nebude sdílet schválení	Vysoká	Práva na výstavbu nejsou prokázána	Pozastavit řízení do předložení dokumentů

Nejste si jisti, která nemovitost v Černé Hoře odpovídá vašemu rozpočtu, zamýšlenému účelu a ochotě podstupovat riziko? Odpovězte na několik otázek a tým The Residence vám pomůže zúžit výběr vhodných možností.

Co by mělo transakci zabránit – a co lze vyřešit?

Zjištění	Reakce kupujícího před další platbou
Prodávající nemůže prokázat vlastnictví ani oprávnění k prodeji	STOP: nepokračujte, dokud nebude problém samostatně vyřešen
Prodávaná nemovitost neodpovídá zapsanému právnímu předmětu	STOP: přesně stanovit, co lze legálně převést
Poznámka o nevysvětleném soudním sporu nebo exekuci	STOP: nechat provést odbornou právní analýzu
“Probíhá legalizace” bez ověřitelného spisu	STOP: získat písemné důkazy a právní posudek
Hypotéka s doloženým věřitelem a mechanismem uvolnění	STRUKTURA: sladit vyúčtování se smlouvou a platbou
Dokument chybí, lze jej však získat před uzavřením	STAV: stanovit dodání jako podmínku před provedením příslušné platby
Drobný fyzický/evidenční nesoulad, který lze v souladu se zákonem vyřešit	OPRAVIT NEBO ZMĚNIT CENU: před podpisem si řešení zaznamenejte
Milník pro vývojáře dosud nebyl dosažen	POČKEJTE: nevyplácejte příslušnou splátku
Technická závada	HODNOCENÍ: získat odhad nákladů na opravu a vyřešit záležitost z hlediska ceny, povinnosti provést opravu nebo smluvních práv
Prodejce odmítá základní ověření	ODEJDI: nedostatek spolupráce je sám o sobě transakčním rizikem

Jedná se o rozhodovací pravidla, nikoli o automatické právní závěry. Klasifikace konkrétního problému závisí na dané nemovitosti, dokumentech a platných právních předpisech. Jde o to, aby na každý podstatný zjištěný skutečnost existovala zdokumentovaná reakce ještě předtím, než kupující přistoupí k dalšímu nezvratnému kroku.

Kontrolní seznam pro due diligence v Černé Hoře

Tento seznam si uložte a upravte jej ve spolupráci se svým právníkem. Ne všechny položky se vztahují na každou nemovitost.

Než se zavážete k závaznému rozhodnutí

1. Uveďte přesné údaje o nemovitosti: katastrální obec, parcelu a jednotku.
2. Získejte aktuální výpis z rejstříku a pečlivě si jej přečtěte.
3. Ověřte, zda se totožnost prodávajícího shoduje s totožností zapsaného vlastníka.
4. Uveďte všechny spoluvlastníky a jejich podíly.
5. Uveďte všechny hypotéky, zástavní práva, věcná břemena a poznámky.
6. Požádejte o doklad o nabytí od prodávajícího.
7. Navštivte nemovitost a porovnejte ji s údaji v katastru a s půdorysem.
8. Vyžádejte si dokumenty týkající se stavby, užívání a případných legalizačních úkonů.
9. U pozemků zkontrolujte přístup, hranice, územní určení a omezení týkající se vlastnictví cizími osobami.
10. Najměte si právníka s oprávněním k výkonu praxe v Černé Hoře.
11. Než cokoli zaplatíte, přečtěte si podmínky rezervace.

Před podpisem

1. Obnovit výpis z rejstříku.
2. Nechte právníka ověřit oprávnění prodávajícího, včetně schválení ze strany společnosti nebo formálních náležitostí plné moci.
3. Potvrďte, jakým způsobem bude každé zatížení odstraněno a kým.
4. Ověřte, zda se fyzické vlastnosti shodují s registrovaným předmětem, případně zaznamenejte rozdíly do smlouvy.
5. Zajistěte si písemný doklad o každém tvrzení, že “legalizace právě probíhá”.
6. Proveďte technickou prohlídku a zohledněte její výsledky v ceně nebo podmínkách.
7. Prověřte plánování a přístup k pozemkům či parcelám.
8. Nechte právníka zkontrolovat celý návrh smlouvy, včetně platebního kalendáře.
9. Písemně potvrďte podmínky vrácení peněz a ukončení smlouvy.
10. Zkontrolujte, zda nemáte nezaplacené daně, poplatky a účty za služby, a zda by některé z nich mohly mít dopad na vás nebo na registraci.
11. Ověřte právní povahu jakéhokoli vkladu nebo zálohy.

Před převodem hlavní platby

1. Získejte další aktuální výpis z rejstříku.
2. Ověřte, zda bylo sjednáno a písemně zaznamenáno dohodnuté zrušení nebo splacení hypotéky.
3. Ověřte, zda byly splněny všechny podmínky.
4. Zkontrolujte, zda byly doručeny dokumenty, které vám prodávající slíbil.
5. Ověřte si u svého právního zástupce příjemce platby, číslo účtu a referenční číslo.
6. Ujistěte se, že veškerá použitá plná moc je platná a stále v platnosti.
7. U projektu ve fázi plánování ověřte milník, který spouští platbu.
8. Znovu potvrďte, že stav nemovitosti se nezměnil a že podmínky předání jsou v souladu s dohodou.

Po notářském ověření/uzavření smlouvy

1. Ověřte si, zda byla žádost o zápis vašeho práva podána na katastrálním úřadu, a zjistěte si číslo podání nebo číslo spisu, je-li k dispozici, včetně elektronického čísla, pokud notář podání zaslal prostřednictvím elektronického systému.
2. Uschovejte si kopie podepsaných a notářsky ověřených dokumentů.
3. Získejte aktuální výpis z rejstříku, ve kterém jste uvedeni jako vlastník, se správným podílem a správným popisem.
4. Ověřte, zda byly z rejstříku vymazány hypotéky a další sjednaná břemena.
5. Převezměte klíče, měřidla a účty za služby a zaznamenejte stavy měřidel.
6. Zkontrolujte, zda prodávající splnil všechny své povinnosti po uzavření smlouvy.
7. Zaznamenejte si do diáře své vlastní závazky, včetně daní a poplatků za správu nemovitosti.

Slovníček pojmů pro due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře

Termín	Význam pro kupujícího
Seznam nepokretnosti	Úřední katastrální výpis
Katastar	Katastr nemovitostí
Hypotéka	Hypotéka/zástavní právo zapsané k nemovitosti
Služba	Věcné břemeno
Plodouživání	Užívací právo
Předmluva	Předběžná dohoda
Kapara	Záloha podle smluvního práva, jejíž důsledky závisí na ujednání a rozhodném právu
Avans	Záloha
Punomoćje	Plná moc
Potřebná povolení	Povolení k užívání/obsazení, je-li to relevantní
Legalizace	Postup týkající se staveb postavených bez požadovaného povolení podle platných předpisů

Hlavní body

• Katastr představuje pouze první stupeň ověření, nikoli úplnou kontrolu. Uvádí, co je v něm zapsáno, nikoli však to, zda jsou tyto údaje v souladu se zákonem, úplné nebo vhodné pro váš účel.
• Fyzická vlastnost se musí shodovat s právním předmětem. Neplaťte za vlastnosti, jejichž právní status nedokážete určit.
• Due diligence se liší podle typu nemovitosti. Byt, pozemek i jednotka ve výstavbě vyžadují každý svůj vlastní postup.
• Smlouva a platební harmonogram jsou součástí řízení rizik. Zjištěné skutečnosti by měly být promítnuty do podmínek, termínů a platebních podnětů.
• Vysvětlení prodávajícího musí být podložena příslušnými dokumenty. Tvrzení typu “právě se to legalizuje” nebo “rodina s tím souhlasí” nejsou důkazem.
• Notářské ověření nenahrazuje všechny odborné prověrky. Právní, technické a daňové otázky vyžadují odborného poradce.
• Než se budete řídit staršími pokyny, ověřte si platnou právní úpravu. V posledních letech došlo ke změnám v právních předpisech týkajících se legalizace a vlastnictví.

Máte rozpočet, ale zatím nemáte žádný užší výběr? Vyplňte krátký dotazník a tým The Residence pro vás připraví výběr nemovitostí v Černé Hoře, které odpovídají vašim požadavkům.
[Zobrazit výběr nemovitostí →]

Ověřte, potvrďte a poté znovu ověřte

Promyšlený nákup probíhá v určitém pořadí. Nejprve si ujasněte právní stránku nemovitosti: přesnou parcelu, jednotku a plochu, kterou kupujete, a co je a co není součástí koupě. Dále ověřte vlastnické právo a oprávnění prodávajícího, abyste se ujistili, že osoba, která smlouvu podepisuje, je zároveň vlastníkem a je oprávněna k prodeji. Poté si ověřte právní, územně plánovací a fyzický stav nemovitosti, přičemž povolení, legalizaci, přístup a technický stav zkontrolujte na základě konkrétních údajů, nikoli pouze na základě údajů z katastru nemovitostí.

Cokoli zůstane nevyřešeno, nemělo by být ponecháno na dobré vůli. Patří to do struktury transakce – jako podmínky, termíny, podmínky vrácení peněz a spouštěče plateb –, přičemž peníze se převádějí teprve po doručení příslušných dokladů. A nakonec: považujte podpis za střed procesu, nikoli za jeho konec. Nepředpokládejte, že transakce je z hlediska zápisu vlastnického práva zcela dokončena, dokud nebude nabytí zapsáno do katastru nemovitostí. Dokončete zápis a zkontrolujte aktualizovaný záznam, abyste se ujistili, že právo, za které jste zaplatili, je skutečně tím právem, které bylo zapsáno.

K provádění due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře přistupujte jako k souboru zdokumentovaných odpovědí, na kterých budete spolupracovat s kvalifikovaným místním právníkem a v případě potřeby také s inženýrem a daňovým poradcem. Pokud budete postupovat v tomto pořadí, ochráníte tak své finance i své možnosti v každé fázi.