Leitfaden zur Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro 2026

Verkauft eine Privatperson eine Immobilie in Montenegro, unterliegt der Gewinn aus diesem Verkauf einer 15% Kapitalertragsteuer — sofern keine gesetzliche Ausnahmeregelung vorliegt. Dieser Satz gilt für die steuerpflichtiger Gewinn, nicht auf den vollen Verkaufspreis. Diese Unterscheidung ist in der Praxis von erheblicher Bedeutung.

Der steuerpflichtige Gewinn wird berechnet, indem die bereinigten Anschaffungskosten und bestimmte nachgewiesene Aufwendungen vom bereinigten Verkaufserlös abgezogen werden. Das bedeutet, dass der ursprüngliche Kaufpreis sowie qualifizierte Wiederaufbaukosten und abzugsfähige Verkaufsaufwendungen den zu zahlenden Steuerbetrag verringern können. Die genauen Anpassungen hängen davon ab, was anhand von Unterlagen nachgewiesen werden kann und was nach geltendem Recht zulässig ist.

Der Aufenthaltsstatus hebt diese Verpflichtung nicht auf. Nichtansässige, die Immobilien in Montenegro verkaufen, können sowohl in Montenegro als auch in ihrem Steuerwohnsitzland zu Steuererklärungspflichten verpflichtet sein. Ausnahmen – insbesondere für den einzigen Hauptwohnsitz des Verkäufers – hängen von bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen ab und können ohne Überprüfung nicht vorausgesetzt werden.

Dieser Leitfaden behandelt die Berechnung der Steuer, die anfallenden Kosten und geltenden Freibeträge, die Behandlung von geerbtem oder geschenktem Vermögen, die zu beachtenden Aspekte für Nichtansässige, die Einreichung und Zahlung der Steuer sowie die Unterlagen, die vor Abschluss eines Verkaufs vorzubereiten sind.

Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro: Kurzantwort (2026)

In Montenegro zahlt eine Privatperson in der Regel 15% Kapitalertragsteuer auf den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf von Immobilien, sofern keine gesetzliche Ausnahmeregelung gilt. Die Steuer wird nicht auf den gesamten Verkaufspreis erhoben.

Zentrale Frage	2026-Regel
Steuersatz für Veräußerungsgewinne	15% steuerpflichtiger Gewinn
Wer bezahlt?	Der Verkäufer
Steuer auf den vollen Verkaufspreis?	Nein – nur auf den steuerpflichtigen Gewinn
Anschaffungskosten	Ermittelt gemäß § 37d unter Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Indexierung
Kosten für Wiederaufbau und Verkauf	Anrechenbare, belegte Ausgaben können den steuerpflichtigen Gewinn mindern
Freistellung für den Hauptwohnsitz	Möglich für den einzigen und Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen, vorbehaltlich Artikel 37g
Automatische Befreiung nach 5 oder 10 Jahren?	Keine allgemeine Befreiung aufgrund der Haltedauer
Nicht ansässiger Verkäufer	Es gelten grundsätzlich die montenegrinischen Steuervorschriften; die verfahrensrechtlichen Anforderungen müssen geprüft werden
Standard-Jahressteuererklärung	GPP-FL
Verkauf im Jahr 2026	In der Regel sind die Meldung und die Zahlung bis zum 30. April 2027 vorzunehmen.

Beispiel: Wird eine Immobilie für 250.000 € verkauft, wobei die Anschaffungskosten bei 180.000 € liegen und keine berechtigten Anpassungen vorliegen, beträgt der vereinfachte Gewinn 70.000 € und die geschätzte Steuer 10.500 €.

Das endgültige Ergebnis kann sich aufgrund von Indexierung, zulässigen Abzügen, Freibeträgen und der Bewertung durch die Steuerbehörde ändern. Dies ist eine allgemeine Orientierungshilfe für Privatpersonen und stellt keinen individuellen Steuerbescheid dar.

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Steuersätze für Kapitalerträge in Montenegro

Montenegro besteuert Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien mit einem Pauschalbetrag von 15%. Dies gilt für einzelne Verkäufer – sowohl ansässige als auch nicht ansässige – die beim Verkauf von in Montenegro gelegenen Immobilien einen Gewinn erzielen. Die Verpflichtung obliegt dem Verkäufer, nicht dem Käufer.

Die Steuer gilt nicht für den gesamten Verkaufserlös. Sie gilt nur für den steuerpflichtiger Gewinn: der positive Differenzbetrag zwischen dem vom Verkäufer erzielten Erlös (bereinigt um abzugsfähige Aufwendungen) und den ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie (bereinigt im gesetzlich zulässigen Rahmen). Liegt kein Gewinn vor – weil die Immobilie zu einem Preis verkauft wurde, der unter ihrer Anschaffungsbasis liegt –, fällt bei dieser Transaktion keine Kapitalertragsteuer an.

Der Begriff „Immobilien“ umfasst in diesem Zusammenhang Wohnungen, Häuser, Villen, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien. Das Prinzip der Gewinnbemessung gilt für alle Immobilienarten gleichermaßen, wobei die Vorschriften darüber, was als Anschaffungskosten gilt, je nach Art des Erwerbs variieren können.

Diese Steuer ist eine von mehreren Steuern, die bei einer Immobilientransaktion in Montenegro anfallen können. Wenn man weiß, welche Steuer für wen gilt, lassen sich Unklarheiten bei der Überprüfung der Kosten vermeiden:

Welche Steuern fallen beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien in Montenegro an?

Steuern	Wer kommt normalerweise für die Kosten auf?	Satz oder Berechnung
Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf	Käufer	Bis zu 150.000 €: 3%; 150.000 €–500.000 €: 4.500 € + 5% über 150.000 €; über 500.000 €: 22.000 € + 6% über 500.000 €
Mehrwertsteuer auf eine steuerpflichtige Erstlieferung einer neuen Immobilie	Wird vom umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer in Rechnung gestellt; spiegelt sich wirtschaftlich im Kaufpreis wider	Standardsteuersatz 21%, sofern anwendbar, in der Regel anstelle der Grunderwerbsteuer
Jährliche Grundsteuer	Eigentümer	In der Regel 0,25–11 TP20T des Schätzwertes; kommunale Vorschriften und Sonderkategorien können davon abweichen
Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen	Vermieter	15% steuerpflichtige Mieteinnahmen nach Abzug der anerkannten tatsächlichen oder gesetzlich festgelegten Aufwendungen
Kapitalertragssteuer beim Verkauf	Verkäufer	15% des steuerpflichtigen Gewinns
Körperschaftsteuer bei Veräußerung	Unternehmen	Unterliegt den Vorschriften zur Körperschaftsteuer und nicht der Berechnung der privaten Kapitalerträge

Das ist wichtig: Es handelt sich hierbei um unterschiedliche Steuern, die in verschiedenen Phasen anfallen. Ein Käufer zahlt in der Regel nicht die Kapitalertragsteuer des Verkäufers, und ein regulärer, mehrwertsteuerpflichtiger Erstverkauf sollte nicht automatisch auch als der Wiederverkaufssteuer unterliegend behandelt werden.

Beispiel: Grunderwerbsteuer für eine Wiederverkaufswohnung im Wert von 250.000 €

Die Grunderwerbsteuer des Käufers wird progressiv berechnet:

• Erste 150.000 € × 3% = 4.500 €
• Verbleibende 100.000 € × 5% = 5.000 €
• Gesamtbetrag der Grunderwerbsteuer = 9.500 €

Hierbei handelt es sich um eine Erwerbssteuer auf Seiten des Käufers, nicht um die Kapitalertragsteuer des Verkäufers. Sie ist von der späteren Steuerberechnung zu unterscheiden, falls der Käufer die Immobilie später weiterverkauft.

Anmerkung: Es kann Mehrwertsteuer anfallen bei der erstmaligen Veräußerung einer neu errichteten, steuerpflichtigen Immobilie anstelle der Grunderwerbsteuer. Jede Verpflichtung unterliegt gesonderten gesetzlichen Bestimmungen und gilt für unterschiedliche Parteien. Einen umfassenderen Überblick über die immobilienbezogenen Steuern in allen Phasen des Eigentums finden Sie im Leitfaden zum Thema “Grundsteuern in Montenegro“.

Der in diesem Artikel durchgehend behandelte Steuersatz 15% gilt für Privatpersonen. Wird eine Immobilie über eine montenegrinische Gesellschaft gehalten, gelten stattdessen die Vorschriften zur Körperschaftsteuer – auf diese Unterscheidung wird weiter unten gesondert eingegangen.

Veräußerungsgewinne aus Immobilien und Mieteinnahmen aus Immobilien werden in Montenegro unterschiedlich besteuert. “Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro” wird als persönliches Einkommen behandelt und über ein separates Verfahren gemeldet. Der Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie führt nicht dazu, dass Mieteinnahmen in einen Veräußerungsgewinn umgewandelt werden; die beiden Einkommensarten werden unabhängig voneinander besteuert.

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So berechnen Sie die Kapitalertragsteuer

Ausgangspunkt für jede Berechnung von Kapitalgewinnen ist eine einfache Formel:

Steuerpflichtiger Gewinn = bereinigter Verkaufserlös – bereinigte Anschaffungskosten

Geschätzte Steuer = steuerpflichtiger Gewinn × 15%

Der Begriff “bereinigt” kommt in beiden Teilen dieser Formel eine entscheidende Rolle zu. Das montenegrinische Einkommensteuergesetz (Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen) legt in den Artikeln 37c und 37d genau fest, welche Anpassungen auf jeder Seite zulässig sind. Der steuerpflichtige Betrag kann daher erheblich von der reinen rechnerischen Differenz aus Verkaufspreis abzüglich ursprünglichem Kaufpreis abweichen.

Der vertraglich vereinbarte Verkaufspreis ist nicht immer der endgültige Betrag, der für steuerliche Zwecke herangezogen wird. Gemäß § 37c kann die zuständige Steuerbehörde den Verkaufswert für die Kapitalertragsteuer festlegen, wenn der vereinbarte Preis unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Verkäufer sollten nicht davon ausgehen, dass ein reduzierter Vertragspreis automatisch zu einem geringeren steuerpflichtigen Gewinn führt.

Kaufpreis und Anpassungen

Gemäß § 37d Abs. 1 entspricht der Anschaffungswert in der Regel dem Preis, zu dem der Steuerpflichtige die Immobilie erworben hat, oder gegebenenfalls dem von der Steuerbehörde festgesetzten Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs gemäß den Vorschriften zur Grunderwerbsteuer. Der ursprüngliche Kaufvertrag, Steuerbescheide und Zahlungsbelege können daher bei der Ermittlung der Anschaffungsbasis von Bedeutung sein.

Dieser Preis wird anschließend angepasst, um den vom montenegrinischen Statistikamt veröffentlichten Veränderungen des allgemeinen Einzelhandelspreisniveaus zwischen dem Jahr des Kaufs und dem Jahr des Verkaufs Rechnung zu tragen. Dies Indexierungsmechanismus Das bedeutet, dass eine vor einem Jahrzehnt erworbene Immobilie nicht nominal mit dem heute erzielten Preis verglichen wird; die Anschaffungskosten werden anhand des für den Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung geltenden gesetzlichen Einzelhandelspreisindexes angepasst. Die sich daraus ergebende Anpassung hängt von den offiziellen Indexdaten für den betreffenden Zeitraum ab.

Eine gesetzliche Indexierung kann die Anschaffungsbasis erhöhen, abhängig von den geltenden Indexdaten und dem Anschaffungszeitraum. Die tatsächliche Auswirkung hängt von den jeweiligen Jahren und den nachgewiesenen offiziellen Indexwerten ab; es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Gewinn in jedem Fall wesentlich verringert. Die Anpassung wird anhand des vom staatlichen Statistikamt (MONSTAT) veröffentlichten offiziellen Einzelhandelspreisindex berechnet und kann vom Verkäufer nicht selbst geschätzt werden.

Kann der Anschaffungswert nicht nach den in Artikel 37d Absätze 1 bis 3 genannten Methoden ermittelt werden, Artikel 37d Absatz 5 enthält eine Ausweichregelung wonach der Anschaffungswert wie folgt angenommen wird: 80% des Verkaufspreises. Hierbei handelt es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Ausweichregelung und nicht um eine optionale Methode, die ein Verkäufer anstelle der dokumentierten Anschaffungskosten wählen kann. Die Anwendung dieser Regelung, einschließlich des zugrunde gelegten Verkaufswerts und etwaiger relevanter Anpassungen, sollte mit der montenegrinischen Steuerbehörde oder einem qualifizierten Steuerberater abgeklärt werden.

Für Immobilien, die durch Erbschaft, … ist der Anschaffungswert an die ursprünglichen Anschaffungskosten der Person gekoppelt, von der die Immobilie geerbt wurde, und wird nicht automatisch auf den Marktwert zum Zeitpunkt des Todes festgesetzt. Bei Immobilien, die als Geschenk, hängt die Behandlung ebenfalls davon ab, wie der Begriff „Erwerb“ gemäß Artikel 37d unter den jeweiligen Umständen definiert wird. In keinem der beiden Fälle sollte davon ausgegangen werden, dass der aktuelle Marktwert zum Zeitpunkt des Erhalts die Steuerbemessungsgrundlage darstellt – die Nachweise des ursprünglichen Eigentümers können von Bedeutung sein.

Abzugsfähige Vertriebskosten

Gemäß Artikel 37c können bestimmte nachgewiesene Kosten vom Verkaufserlös abgezogen werden. Diese lassen sich in zwei große Kategorien einteilen: belegte Wiederaufbaukosten und anrechenbare Vertriebskosten.

Wiederherstellungskosten sind Investitionsausgaben für die Immobilie selbst – Arbeiten, die den Wert der Immobilie gesteigert oder sie wesentlich verbessert haben und durch Rechnungen und Zahlungsnachweise belegt sind. Routinemäßige Instandhaltungsmaßnahmen und gewöhnliche Reparaturen sollten nicht automatisch als abzugsfähige Wiederherstellungskosten behandelt werden. Ob bestimmte Arbeiten als solche gelten, hängt von ihrer Art, der Dokumentation und den geltenden Steuervorschriften ab. Die Unterscheidung zwischen einer Kapitalverbesserung und laufender Instandhaltung kann erheblich sein und ist nicht immer offensichtlich; bei hohen Summen lohnt sich eine professionelle Beratung.

Verkaufskosten – wie beispielsweise nachgewiesene Maklerprovisionen und die direkten Transaktionskosten des Verkaufs – können den Erlös ebenfalls mindern. Allerdings sind nicht alle Kosten, die einem Verkäufer im Zusammenhang mit einem Verkauf entstehen, automatisch abzugsfähig. So werden beispielsweise Kosten für die Tilgung von Hypotheken, Bankgebühren, Abrechnungen von Versorgungsleistungen und Einrichtungskosten nicht grundsätzlich als abzugsfähige Aufwendungen behandelt. Jede Kategorie muss anhand der spezifischen gesetzlichen Bestimmungen und der Unterlagen des Verkäufers überprüft werden.

Welche Kosten wirken sich auf Ihren steuerpflichtigen Gewinn aus?

Kosten oder Anpassung	Mögliche Behandlung	Aufzubewahrende Unterlagen	Wichtige Einschränkung
Ursprünglicher Anschaffungspreis	Verringert den steuerpflichtigen Gewinn	Kaufvertrag, Steuerbescheide, Zahlungsbelege	Muss dokumentiert werden; geschätzte Werte reichen nicht aus
Indexierter Anschaffungspreis	Anschaffungskosten, bereinigt um die Inflation der Einzelhandelspreise	Von der Steuerbehörde angewandter gesetzlicher Index	Kann nicht selbst geschätzt werden; es gelten die offiziellen Indexdaten
Dokumentierte Rekonstruktion	Kann zu einer Verringerung des bereinigten Erlöses führen	Rechnungen, Genehmigungen, Unterlagen von Auftragnehmern	Es muss sich um eine Sachanlage handeln; ob die Arbeiten die Voraussetzungen erfüllen, hängt von ihrer Art und der Dokumentation ab
Anrechenbare Vertriebskosten	Kann zu einer Verringerung des bereinigten Erlöses führen	Vermittlungsvertrag, Provisionsrechnungen	Nur anrechenbare Kosten; bitte jede Kategorie überprüfen
Regelmäßige Wartung	Im Allgemeinen nicht abzugsfähig	-	Wird nicht zur Anschaffungskostenbasis hinzugerechnet
Hypothekenzinsen	Im Allgemeinen nicht von Kapitalgewinnen abzugsfähig	-	Unabhängig von den Anschaffungskosten; mindert den Gewinn nicht
Anschaffungswert des geerbten Vermögens	Bezogen auf die Anschaffungskosten des ursprünglichen Eigentümers	Unterlagen zur Erbschaft, Original-Kaufbelege	Wird nicht automatisch zum Marktwert am Todestag festgesetzt

Lassen Sie sich vor der Einreichung der Steuererklärung von einem montenegrinischen Steuerberater bestätigen, ob wesentliche Kosten steuerlich absetzbar sind. Falsch zugeordnete Ausgaben und fehlende Belege können zu Schwierigkeiten bei der Berechnung und Dokumentation des steuerpflichtigen Gewinns führen.

Wie sich anrechenbare Kosten auf die Kapitalertragsteuer auswirken können

Betrachten wir einen vereinfachten Immobilienverkauf im Wert von 300.000 Euro mit einer Anschaffungskostenbasis von 220.000 Euro.

Berechnung	Ohne Anpassungen	Unter Berücksichtigung der angenommenen zulässigen Anpassungen
Verkaufspreis	€300,000	€300,000
Erwerbsgrundlage	€220,000	€220,000
Anrechenfähige Wiederaufbaukosten	€0	€20,000
Anrechenbare Vertriebskosten	€0	€6,000
Steuerpflichtiger Gewinn	€80,000	€54,000
Geschätzte Steuer bei 15%	€12,000	€8,100
Differenz bei der geschätzten Steuer	-	€3,900

Die Differenz von 3.900 € dient zur Veranschaulichung. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Wiederaufbau- und Verkaufskosten gemäß den geltenden Rechtsvorschriften anerkannt werden und durch Belege belegt sind.

Dieser Vergleich berücksichtigt weder die gesetzliche Indexierung noch etwaige zusätzliche inländische oder ausländische Steuerverpflichtungen. Er sollte nicht als garantierte Steuerersparnis ausgelegt werden.

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Beispiele für die Kapitalertragsteuer

Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnungsweise. Alle Zahlen dienen lediglich der Veranschaulichung und basieren auf vereinfachten Annahmen. Eine Indexierung ist dabei nicht berücksichtigt, da hierfür die tatsächlichen Indexdaten für die jeweiligen Jahre des Erwerbs und der Veräußerung erforderlich wären. Die tatsächlichen Ergebnisse können von diesen vereinfachten Beispielen abweichen.

Beispiele zur Berechnung der Kapitalertragsteuer

Szenario	Verkaufspreis	Erwerbsgrundlage	Zulässige Anpassungen	Steuerpflichtiger Gewinn	Vorauszahlung auf die Steuer
A – Verkauf einer Standardwohnung	€250,000	€180,000	Keine angenommen	€70,000	€10,500
B – Verkauf mit Sanierung	€350,000	€220,000	35.000 € (Wiederaufbau + Verkaufskosten, als förderfähig angenommen)	€95,000	€14,250
C — Verkauf mit Verlust	€275,000	€300,000	Keine	Null (Verlust von 25.000 €)	Null

Szenario A zeigt das einfachste Ergebnis: Ein nominaler Gewinn von 70.000 €, der mit 15% besteuert wird, führt zu einer Steuerschuld von 10.500 €. In der Praxis kann die gesetzliche Indexierung des Anschaffungspreises von 180.000 € je nach den geltenden Indexdaten und dem Anschaffungszeitraum die Anschaffungskosten erhöhen, was den steuerpflichtigen Gewinn verringern könnte.

Szenario B geht davon aus, dass sowohl die nachgewiesenen Wiederaufbaukosten in Höhe von 25.000 € als auch die abzugsfähigen Veräußerungskosten in Höhe von 10.000 € als abzugsfähige Beträge anerkannt werden. Der steuerpflichtige Gewinn sinkt von nominal 130.000 € auf 95.000 €, wodurch sich die Steuer von 19.500 € auf 14.250 € verringert. Dieses Ergebnis hängt vollständig davon ab, dass diese Kosten ordnungsgemäß dokumentiert sind und die gesetzlichen Kriterien erfüllen. Nicht dokumentierte Wiederaufbaukosten oder Kosten, die nicht als Kapitalverbesserungen gelten, führen nicht zu diesem Ergebnis.

Szenario C veranschaulicht einen Verkauf mit einem nominalen Verlust. Da der Verkaufspreis unter der Anschaffungskostenbasis liegt, entsteht kein positiver Gewinn. Gemäß § 37h des Gesetzes kann ein Kapitalverlust aus der Veräußerung eines Vermögenswerts mit Kapitalgewinnen aus der Veräußerung von Vermögenswerten im derselbe Steuerzeitraum, vorbehaltlich der geltenden Vorschriften. Nach der derzeitigen Rechtslage ist nicht gewährleistet, dass Verluste auf künftige Steuerjahre vorgetragen werden können; sollte dies für Ihre Situation relevant sein, klären Sie die aktuelle Rechtslage bitte mit einem Steuerberater ab.

In diesen Beispielen wird die 15% – ausschließlich gesetzliche Kapitalertragsteuer. Sie geben nicht in jedem Fall Aufschluss über die gesamte Steuerpflicht des Verkäufers. Etwaige zusätzliche lokale Steuerpflichten sowie Verpflichtungen im Steuerwohnsitzland des Verkäufers sollten gesondert mit einem qualifizierten Steuerberater abgeklärt werden.

Könnte sich eine kommunale Zusatzsteuer auf den Endbetrag auswirken?

In Montenegro gibt es ein System lokaler Zusatzsteuern, bei dem die Gemeinden einen Aufschlag erheben können, der sich nach der festgesetzten Einkommensteuer richtet. Die von PwC beschriebenen allgemeinen Sätze betragen in den meisten Gemeinden 13% und in Podgorica sowie Cetinje 15%. Ob eine bestimmte Kapitalertragsteuerpflicht in die entsprechende lokale Zusatzsteuerbemessungsgrundlage einbezogen wird, muss jedoch unter Berücksichtigung der individuellen Situation des Steuerpflichtigen geprüft werden. In den Beispielen dieses Leitfadens wird daher nur die gesetzliche Kapitalertragsteuer in Höhe von 15% berechnet, ohne dass automatisch ein kommunaler Zuschlag hinzugerechnet wird.

Diese Szenarien dienen zu Erklärungszwecken. Sie lassen die Indexierung außer Acht, gehen davon aus, dass alle geltend gemachten Kosten anerkannt werden, und berücksichtigen keine Überprüfung des Verkaufspreises oder der Anschaffungskosten durch die Steuerbehörde. Der von der Steuerverwaltung festgestellte tatsächliche steuerpflichtige Gewinn kann von der Berechnung des Verkäufers abweichen.

Vom Kauf bis zum Wiederverkauf: Ein vereinfachtes Beispiel für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro

Angenommen, ein Investor kauft eine Bestandswohnung in Montenegro für 250.000 Euro und verkauft sie später für 330.000 Euro.

Bühne	Artikel	Betrag
Kaufen	Kaufpreis der Wohnung	€250,000
Kaufen	Grunderwerbsteuer	€9,500
Kaufen	Gesamtkaufpreis vor sonstigen Gebühren	€259,500
Eigentumsverhältnisse	Es wird von einer qualifizierten Rekonstruktion ausgegangen	€15,000
Wiederverkauf	Verkaufspreis	€330,000
Wiederverkauf	Angenommene abzugsfähige Vertriebskosten	€7,000
Wiederverkauf	Vereinfachter steuerpflichtiger Gewinn vor Indexierung	€58,000
Wiederverkauf	Geschätzte Kapitalertragsteuer bei 15%	€8,700
Wiederverkauf	Verkaufserlös nach Abzug der angenommenen Verkaufskosten und der Kapitalertragsteuer	€314,300

Wie die Zahlen zusammenhängen:

Der vereinfachte Veräußerungsgewinn beträgt 330.000 € − 250.000 € − 15.000 € − 7.000 € = 58.000 €. Die geschätzte Kapitalertragsteuer beträgt somit 8.700 €.

Darüber hinaus zahlte der Käufer beim Erwerb der Wohnung 9.500 € Grunderwerbsteuer. Diese Erwerbssteuer ist in der Darstellung der Barausgaben enthalten, aber wurde bei der Berechnung der Kapitalgewinne nicht als abzugsfähig angesehen.

Nach Abzug des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und der übernommenen Sanierungskosten vom Netto-Veräußerungserlös in Höhe von 314.300 € beträgt der vereinfachte verbleibende Liquiditätsüberschuss €39,800.

Dies ist keine Prognose der Kapitalrendite. Das Modell berücksichtigt weder Indexanpassungen noch Finanzierungskosten, Eigentumsausgaben, sonstige Transaktionskosten, mögliche lokale Steuerverpflichtungen noch außerhalb Montenegros fällige Steuern. Der tatsächliche Bargewinn und der steuerpflichtige Kapitalgewinn sind unterschiedliche Beträge.

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Steuerbefreiungen bei Veräußerungsgewinnen

Die montenegrinischen Rechtsvorschriften zur Kapitalertragsteuer sehen in Artikel 37g bestimmte Ausnahmen vor. Diese sind eng gefasst, und um eine Ausnahme in Anspruch nehmen zu können, reicht es nicht aus, lediglich eine Kategorie geltend zu machen. Jede Ausnahme gilt nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und in der Regel nachgewiesen werden können.

Wann kommt ein Immobilienverkauf für eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer in Frage?

Situation	Allgemeine Behandlung
Verkauf einer Ferienwohnung	Im Allgemeinen unterliegt der steuerpflichtige Gewinn der Steuer 15%
Verkauf einer Miet- oder Anlageimmobilie	Im Allgemeinen der Kapitalertragsteuer unterliegend
Verkauf Ihrer einzigen und Hauptwohnung	Eine gesetzliche Ausnahmeregelung kann gelten, wenn die Voraussetzungen des Artikels 37g erfüllt sind
Verkauf nach einer Besitzdauer von 5 oder 10 Jahren	Keine automatische Befreiung, die sich ausschließlich auf die Haltedauer stützt
Anrechenbarer Vermögensübertrag zwischen Ehegatten	Kann unter gesetzlich festgelegten Umständen ausgenommen sein
Anrechnungsfähige Schenkung an einen Erben erster Ordnung	Könnte unter die gesetzliche Ausnahmeregelung fallen
Eine Immobilie erben und anschließend verkaufen	Der anschließende Verkauf erfordert einen gesonderten Veranlagungsbescheid zur Kapitalertragsteuer.
Verkauf einer Immobilie ohne steuerpflichtigen Gewinn	Es entsteht kein zu versteuernder Veräußerungsgewinn, vorbehaltlich der gesetzlich festgelegten Veräußerungs- und Anschaffungswerte

Das ist wichtig: Eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer ist nicht mit einer Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft oder Schenkung zu verwechseln. Diese unterliegen gesonderten Bestimmungen.

Die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz umfasst Vermögenswerte, die vom Steuerpflichtigen genutzt werden als einziger und hauptsächlicher Wohnsitz (Wohnort). Die Berechtigung sollte anhand der genauen rechtlichen Voraussetzungen und der entsprechenden Nachweise geprüft werden – die gesetzliche Ausnahmeregelung gilt nicht automatisch für jede Immobilie, die ein Verkäufer zu einem bestimmten Zeitpunkt zufällig besaß oder bewohnte.

Der Besitz einer Immobilie in Montenegro bedeutet nicht automatisch, dass diese im Hinblick auf die Kapitalertragsteuer als Ihr qualifizierter Hauptwohnsitz gilt.

Eine Ferienwohnung in Budva, eine Mietwohnung in Kotor oder eine Zweitwohnung an der Bucht von Tivat kommt nicht automatisch für die Befreiung in Frage. Die Immobilie muss tatsächlich als echter Haupt- und einziger Wohnsitz gedient haben. Verkäufer, die glauben, dass sie die Voraussetzungen erfüllen könnten, sollten vor Abschluss der Transaktion aussagekräftige Belege zusammenstellen, da nachträgliche Anträge schwerer zu begründen sind.

Artikel 37g sieht Steuerbefreiungen für bestimmte Vermögensübertragungen zwischen Ehegatten sowie für bestimmte Schenkungen an Verwandte der ersten Erbfolge vor. Betrifft eine Übertragung einen gesetzlich anerkannten Lebenspartner, muss die Anspruchsberechtigung anhand der geltenden gesetzlichen Bestimmungen sowie der Art der Beziehung und der Transaktion geprüft werden. Diese Ausnahmen gelten nicht für jede familieninterne Übertragung, und ein späterer gewerblicher Verkauf durch den Empfänger stellt einen gesonderten steuerpflichtigen Vorgang dar.

Es ist wichtig, zwei unterschiedliche Vorgänge voneinander zu unterscheiden: die erstmalige Übertragung von Vermögen innerhalb einer Familie (die möglicherweise steuerfrei ist) und jede spätere gewerblicher Verkauf dieser Immobilie durch den Empfänger (was in der Regel als Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, wobei die Anschaffungskosten gemäß den Bestimmungen des § 37d für geerbte oder geschenkte Vermögenswerte ermittelt werden).

Unterlagen, die zur Begründung einer Befreiung beitragen können:

• Personalausweis oder Reisepass zum Nachweis der Identität
• Nachweis der gemeldeten Anschrift und des tatsächlichen gewöhnlichen Wohnsitzes (Rechnungen von Versorgungsunternehmen, Bankkorrespondenz, amtliche Meldeunterlagen)
• Auszug aus dem Kataster, der die Eigentumsgeschichte bestätigt
• Nachweis, dass im betreffenden Zeitraum keine weitere Wohnimmobilie gehalten wurde
• Bei Übertragungen zwischen Ehepartnern: Heiratsurkunde oder gerichtlich genehmigter Scheidungsvertrag
• Erbschaftsunterlagen, aus denen gegebenenfalls die gesetzliche Erbfolge hervorgeht
• Dokumente über familiäre Beziehungen, aus denen die geltende Erbfolge hervorgeht

Welche Unterlagen genau erforderlich sind, hängt von den jeweiligen Umständen und den Anforderungen der Steuerbehörde ab. Diese Liste dient als Orientierungshilfe und stellt keine offizielle, verbindliche Checkliste dar.

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Kapitalertragsteuer für Nichtansässige

Viele Immobilienbesitzer in Montenegro sind Staatsangehörige oder langfristig ansässige Personen aus anderen Ländern. Eine ausländische Staatsangehörigkeit befreit allein noch nicht von der Verpflichtung, beim Verkauf einer Immobilie in Montenegro die montenegrinische Kapitalertragsteuer zu entrichten.

Ein Ausländer, der eine Wohnung in Montenegro besitzt, gilt nicht automatisch als in Montenegro steuerlich ansässig. Die steuerliche Ansässigkeit hängt von gesetzlichen Kriterien ab, einschließlich des Wohnsitzes, des Zentrums der persönlichen und wirtschaftlichen Interessen, der in Montenegro verbrachten Zeit und gegebenenfalls der Bestimmungen zur Aufhebung des Wohnsitzprinzips in einem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen. Unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz können Gewinne aus dem Verkauf montenegrinischer Immobilien in Montenegro steuerpflichtig sein.

Nach den innerstaatlichen Vorschriften Montenegros kann eine Person als steuerlich ansässig behandelt werden, wenn sie ihren Wohnsitz oder den Mittelpunkt ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Interessen in Montenegro hat oder mindestens 183 Tage in einem Steuerjahr im Land. Ein geltendes Doppelbesteuerungsabkommen kann die endgültige Feststellung des Steuerwohnsitzes beeinflussen. Ein Aufenthalt von weniger als 183 Tagen in Montenegro führt nicht automatisch zum Verlust des Steuerwohnsitzes oder zur Aufhebung der montenegrinischen Steuerpflicht für Gewinne aus lokalen Immobilien.

Nichtansässige, die montenegrinische Immobilien verkaufen, sind verpflichtet, im Rahmen der jährlichen Einkommenserklärung Kapitalertragsteuern in Montenegro anzugeben und abzuführen. Das Fehlen einer montenegrinischen Steueridentifikationsnummer hebt die Meldepflicht nicht auf; der Verkäufer ist vielmehr verpflichtet, die erforderliche Steueridentifikationsnummer zu beantragen und das Verfahren ordnungsgemäß abzuschließen. Ob ein Steuervertreter Ob für nicht ansässige Steuerpflichtige unter bestimmten Umständen ein Vertreter bestellt werden muss, sollte vor Abschluss der Transaktion anhand der geltenden behördlichen Vorschriften überprüft werden. In einigen Fachanalysen zu montenegrinischen Immobilientransaktionen wird zudem auf einen Quellensteuermechanismus hingewiesen, der für bestimmte nicht ansässige Verkäufer gelten kann; die Anwendbarkeit eines solchen Mechanismus auf einen konkreten Immobilienverkauf durch eine Privatperson sollte anhand der primären Rechtsvorschriften überprüft und vor Abschluss der Transaktion von einem qualifizierten Berater bestätigt werden.

Ebenso wichtig ist die Rechtslage im Wohnsitzland des Verkäufers. Veräußerungsgewinne aus ausländischen Immobilien sind häufig auch im Wohnsitzland des Verkäufers meldepflichtig – und steuerpflichtig.

Eine Steuerzahlung in Montenegro erfüllt nicht zwangsläufig Ihre Meldepflichten in Ihrem Steuerwohnsitzland.

Für einen Verkäufer aus dem Vereinigten Königreich beispielsweise sind Gewinne aus Immobilienverkäufen im Ausland in der Regel an die HMRC zu melden und unterliegen möglicherweise der britischen Kapitalertragsteuer, wobei für bereits in Montenegro gezahlte Steuern möglicherweise eine Anrechnung möglich ist – vorbehaltlich der Bestimmungen der jeweils geltenden Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Montenegro und dem Vereinigten Königreich sowie die spezifischen Vorschriften der jeweiligen Rechtsordnung. Innerhalb der EU variiert die Situation je nach Mitgliedstaat. Ein US-amerikanischer Verkäufer unterliegt wiederum anderen Vorschriften gemäß den weltweiten Besteuerungsgrundsätzen der USA.

Doppelbesteuerungsabkommen müssen für jedes einzelne Länderpaar und unter Berücksichtigung der persönlichen Umstände des Verkäufers im Einzelfall geprüft werden. Allgemeine Aussagen zu den Auswirkungen von Doppelbesteuerungsabkommen sind kein Ersatz für eine auf die tatsächliche Wohnsitzsituation des Verkäufers zugeschnittene Beratung.

Checkliste für nicht ansässige Verkäufer: Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags

Wenn Sie außerhalb Montenegros wohnen und beabsichtigen, eine Immobilie in Montenegro zu verkaufen, befolgen Sie bitte die folgenden Schritte:

1. Bestätigen Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz. Die Staatsangehörigkeit allein ist nicht ausschlaggebend für den steuerlichen Wohnsitz. Informieren Sie sich über die innerstaatlichen Vorschriften Montenegros und etwaige geltende Steuerabkommen.
2. Sammeln Sie die Unterlagen zur Akquisition. Halten Sie Ihren ursprünglichen Kaufvertrag, die Unterlagen zur Grunderwerbsteuer und den Zahlungsnachweis bereit.
3. Berechnen Sie einen vorläufigen Gewinn. Ermitteln Sie die Anschaffungskosten, die gesetzliche Indexierung und die potenziell abzugsfähigen Aufwendungen.
4. Prüfen Sie die Ausnahmen. Man sollte nicht davon ausgehen, dass ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung als Hauptwohnsitz gilt.
5. Bestätigen Sie die Art der Steuerzahlung. Fragen Sie einen montenegrinischen Steuerberater, ob Ihre Transaktion eine jährliche Selbstveranlagung, eine Quellensteuerregelung oder zusätzliche administrative Schritte erfordert.
6. Kümmern Sie sich gegebenenfalls um die Steueridentifikation und die Vertretung. Klären Sie diese Anforderungen vor dem Termin beim Notar.
7. Bereiten Sie sich auf die Berichterstattung vor. Prüfen Sie die jeweilige Abgabefrist für die GPP-FL-Erklärung und bewahren Sie Nachweise über alle gezahlten Steuern auf.
8. Informieren Sie sich über Ihre steuerlichen Verpflichtungen in Ihrem Heimatland. Prüfen Sie, ob der Verkauf auch an Ihrem Steuerwohnsitz gemeldet werden muss und ob ein Steuerabzug für im Ausland gezahlte Steuern möglich ist.

Praktische Empfehlung: Lassen Sie sich vor Abschluss der Transaktion eine schriftliche Steuerberechnung aushändigen und klären Sie das geltende Zahlungsverfahren ab. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Käufer oder der Notar automatisch alle persönlichen Steuerverbindlichkeiten des Verkäufers begleicht.

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Erb- und Schenkungsvermögen

Die Ererbung oder Schenkung einer Immobilie in Montenegro und der anschließende Verkauf dieser Immobilie stellen zwei getrennte steuerliche Ereignisse dar. Die Erbschaft oder Schenkung selbst löst zum Zeitpunkt der Übertragung möglicherweise keine Kapitalertragsteuer aus – bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie fallen unter die Freistellungsbestimmungen in Artikel 37g. Der anschließende Verkauf an einen Dritten, Dies stellt jedoch in der Regel einen steuerpflichtigen Vorgang dar, und der Veräußerungsgewinn muss auf der Grundlage einer angemessenen Anschaffungskostenbasis berechnet werden.

Hier kommt der Dokumentation eine entscheidende Rolle zu. Gemäß § 37d richtet sich der Anschaffungswert einer geerbten Immobilie nach den ursprünglichen Anschaffungskosten der Person, von der die Immobilie geerbt wurde – und nicht automatisch nach dem Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. Hat der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie im Jahr 2008 für 120.000 € erworben, so ist dieser Betrag (indexiert, um Preisänderungen seit 2008 widerzuspiegeln) der Ausgangspunkt für die Berechnung des Veräußerungsgewinns des Erben, selbst wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls für Erbschaftszwecke mit 200.000 € bewertet wurde.

Das gleiche Prinzip gilt für geschenkte Vermögenswerte. Die Anschaffungskosten des Empfängers ergeben sich aus den Anschaffungskosten des ursprünglichen Eigentümers und nicht aus dem Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung.

Anschauliches Beispiel (vereinfacht, ohne Indexierung oder gesetzliche Anpassungen):

Der ursprüngliche Eigentümer erwarb die Immobilie im Jahr 2010 für 130.000 €. Die Immobilie wurde im Jahr 2020 geerbt (damaliger Marktwert: 190.000 €). Der Erbe verkauft sie im Jahr 2026: 260.000 € Vereinfachter nominaler Gewinn gegenüber der ursprünglichen Anschaffungskostenbasis: 260.000 € − 130.000 € = €130,000 Geschätzte Steuer bei 15%: €19,500

Hätte der Erbe stattdessen den Zeitwert der Erbschaft in Höhe von 190.000 € als Bemessungsgrundlage verwenden dürfen, hätte der Gewinn nur 70.000 € und die Steuer 10.500 € betragen. Das Gesetz legt fest, welcher Ansatz zur Anwendung kommt, und der Unterschied ist erheblich. In diesem Beispiel werden die Indexierung und andere gesetzliche Anpassungen nicht berücksichtigt; die tatsächlichen Ergebnisse können davon abweichen.

Liegt der ursprüngliche Kaufvertrag des Verstorbenen nicht vor, gestaltet sich die Ermittlung des korrekten Anschaffungswerts schwieriger. In diesem Fall kommen die Ausweichbestimmungen des § 37d zum Tragen, und die von der Steuerverwaltung vorgenommene Bemessungsgrundlage kann von den Annahmen des Erben abweichen. Es wird dringend empfohlen, vor Abschluss des Verkaufs Kopien der ursprünglichen Kaufunterlagen aus notariellen Archiven oder Katasterunterlagen einzuholen.

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Einreichung und Zahlung der Steuer

Die Kapitalertragsteuer in Montenegro wird als Teil der Einkünfte der natürlichen Person ausgewiesen. jährliche Einkommensteuererklärung (GPP-FL). Sie wird zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht als eigenständige Transaktionssteuer entrichtet. Die steuerpflichtige Veräußerung erfolgt in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, während die entsprechende Kapitalertragsteuer in der Regel im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung für dieses Steuerjahr berechnet, angegeben und entrichtet wird.

Der Ablauf ist wie folgt:

Bestimmen Sie das Steuerjahr. Eine Immobilie, die zu einem beliebigen Zeitpunkt im Jahr 2026 verkauft wird, führt zu einem Veräußerungsgewinn für das Steuerjahr 2026.

Berechne die Verstärkung. Anhand des bereinigten Verkaufserlöses und der bereinigten Anschaffungskosten ermittelt der Verkäufer den steuerpflichtigen Gewinn und die daraus resultierende Steuerschuld.

Bereiten Sie die Belege vor. Die Unterlagen zur Untermauerung der Berechnung müssen vorliegen, falls die Steuerbehörde eine Überprüfung verlangt.

Reichen Sie die jährliche Steuererklärung ein. Die GPP-FL wird bei der montenegrinischen Steuerbehörde eingereicht. Die reguläre Abgabefrist für die jährliche Einkommensteuererklärung endet in der Regel Ende April des auf das betreffende Steuerjahr folgenden Jahres – das bedeutet, dass ein im Jahr 2026 abgeschlossener Verkauf etwa bis Ende April 2027 gemeldet werden müsste. Verkäufer sollten die genaue Frist anhand der aktuellen behördlichen Vorgaben überprüfen, da sich die Fristen aufgrund gesetzlicher Änderungen verschieben können.

Berechnen und zahlen Sie die Kapitalertragsteuer. Gemäß § 50a wird die Kapitalertragsteuer jährlich berechnet und bei Einreichung der jährlichen Einkommensteuererklärung gezahlt. Der Steuerpflichtige sollte die geltenden Verfahren für die Einreichung und Zahlung befolgen, Zahlungsbelege aufbewahren und bereit sein, Belege vorzulegen, falls die Steuerverwaltung die Berechnung überprüft.

Lassen Sie sich dies bestätigen. Bewahren Sie Zahlungsbelege und jegliche Korrespondenz mit der Steuerbehörde für Ihre Unterlagen auf.

Einreichungsfrist

Nach den im Oktober 2026 überarbeiteten Vorschriften müsste ein im Jahr 2026 erzielter Veräußerungsgewinn grundsätzlich von 30. April 2027. Steuerpflichtige sollten sich vor der Einreichung über spätere Änderungen oder offizielle Fristverlängerungen informieren. Dies wird durch die „PwC Worldwide Tax Summaries“ für Montenegro sowie durch die gängige Praxis der montenegrinischen Steuerverwaltung gemäß Artikel 50a bestätigt.

Verwechseln Sie dies nicht mit dem Grunderwerbsteuer Frist, die für den Käufer gilt und in der Regel innerhalb eines wesentlich kürzeren Zeitraums nach Vertragsunterzeichnung einzuhalten ist. Es handelt sich hierbei um separate Verpflichtungen mit unterschiedlichen Fristen.

Vorzubereitende Unterlagen

Die folgenden Unterlagen werden in der Regel zur Berechnung und Erklärung der Kapitalertragsteuer benötigt. Es handelt sich hierbei nicht um eine offizielle, verbindliche Checkliste; sie gibt lediglich wieder, was üblicherweise erforderlich ist, um die Zahlen korrekt zu ermitteln.

• Ursprünglicher Kaufvertrag (Kaufurkunde aus der Zeit des Erwerbs der Immobilie)
• Gegebenenfalls Steuerbescheide aus dem ursprünglichen Erwerb
• Kaufvertrag für die vorliegende Veräußerung
• Katasterauszug oder Eigentumsnachweis zur Bestätigung der Eigentumsgeschichte
• Nachweis des Kaufpreises (Überweisungsbelege, notariell beglaubigte Zahlungsbestätigung)
• Rechnungen und Zahlungsbelege für dokumentierte Sanierungsarbeiten
• Belege für erstattungsfähige Verkaufskosten (Provisionsvereinbarung, Rechnungen über notarielle Gebühren)
• Unterlagen zu Erbschaften oder Schenkungen, bei denen die Immobilie nicht gekauft, sondern erhalten wurde
• Steueridentifikationsnummer (TIN) und Nachweis des Wohnsitzes
• Nachweise, die für eine geltend gemachte Befreiung relevant sind (Melderegisterauszug, Unterlagen zum Familienstand)

Bewahren Sie Belege über Anschaffungs-, Umbau- und Verkaufskosten zusammen auf. Fehlende Anschaffungsbelege, falsch zugeordnete Ausgaben und nicht belegte Anträge auf Steuerbefreiung können zu Schwierigkeiten bei der Berechnung und Dokumentation eines Veräußerungsgewinns führen.

Nichtansässige sollten sich zudem darüber informieren, welche Voraussetzungen für die Beantragung einer montenegrinischen Steueridentifikationsnummer gelten, falls sie noch keine besitzen, und ob sie gemäß den geltenden Verwaltungsvorschriften verpflichtet sind, einen lokalen Steuervertreter zu benennen. Diese Schritte sollten am besten rechtzeitig vor Abschluss der Transaktion erledigt werden.

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Sonstige Kosten beim Verkauf einer Immobilie

Die Kapitalertragsteuer ist ein Bestandteil der gesamten Veräußerungskosten. Verkäufer stellen oft fest, dass der Betrag, den sie nach einem Verkauf tatsächlich erhalten, stärker vom Bruttoverkaufspreis abweicht als dies allein durch die Steuer bedingt wäre.

Provision der Agentur kann als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet oder anderweitig vereinbart werden. Die Zahlungsverpflichtung richtet sich nach dem Maklervertrag und den zwischen den Parteien ausgehandelten Bedingungen.

Rechtsbeistand Bei einem Immobilienverkauf umfasst die Beratung in der Regel die Prüfung von Verträgen, die Überprüfung des Eigentumsrechts, die Abwicklung von Vollmachtsvereinbarungen sowie die Zusammenarbeit mit dem Notar. Die Anwaltskosten variieren je nach Komplexität des Falles und dem beauftragten Anwalt.

Notarkosten entstehen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag, der Übertragungsurkunde und allen damit verbundenen Unterlagen. Notargebühren werden in der Regel anhand offizieller Gebührenordnungen festgelegt.

Übersetzung und Beglaubigung Dies kann erforderlich sein, wenn Dokumente ins Montenegrinische übersetzt werden müssen oder wenn für ausländische Dokumente eine Apostille erforderlich ist.

Aufhebung von Belastungen — wie beispielsweise die Aufhebung einer Hypothek, eines eingetragenen Vorkaufsrechts oder einer sonstigen Belastung des Eigentumsrechts — können mit Gebühren und Zeitaufwand verbunden sein. Belastungen und andere eigentumsrechtliche Fragen sollten vor Abschluss der Übertragung durch einen vereinbarten Abwicklungsmechanismus geklärt oder geregelt werden.

Bankgebühren und Kosten für internationale Überweisungen entstehen, wenn der Verkaufserlös ins Ausland überwiesen werden muss. Überweisungsgebühren, Wechselkursspannen und Gebühren von zwischengeschalteten Banken können insbesondere bei größeren Beträgen erheblich sein.

Die wirtschaftlichen Kosten, die ein Verkäufer tatsächlich trägt, und die Kosten, die rechtlich als Abzüge für die Kapitalertragsteuer gelten, sind nicht identisch. Maklerprovisionen und Notargebühren können beispielsweise für die Steuerberechnung relevant sein – jedoch nur, wenn sie unter die Kategorien der abzugsfähigen Veräußerungskosten gemäß Artikel 37c fallen und ordnungsgemäß dokumentiert sind. Vergewissern Sie sich stets über die Abzugsfähigkeit, bevor Sie eine Ausgabe als steuerliche Berichtigung behandeln.

Bevor eine Transaktion abgeschlossen wird, sollte der rechtliche Status der Immobilie durch “Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro”… ist für Verkäufer ebenso wichtig wie für Käufer. Ungeklärte Eigentumsfragen, nicht getilgte Hypotheken oder fehlende Genehmigungen können einen Verkauf verzögern oder den erzielbaren Preis mindern.“.

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Kapitalertragsteuer für Unternehmen

Der individuelle Kapitalertragsteuersatz 15% gilt für Privatpersonen. Befindet sich montenegrinischer Immobilienbesitz im Eigentum einer Gesellschaft, unterscheidet sich die steuerliche Behandlung von derjenigen, die für einen privaten Verkäufer gilt.

A Unternehmen mit Sitz in Montenegro unterliegt im Allgemeinen der Körperschaftsteuer, die über eine eigene Steuerstruktur, eigene Abzugsregeln und eigene Meldepflichten verfügt, die sich von denen unterscheiden, die für natürliche Personen gelten. A ausländisches Unternehmen Die Veräußerung von Immobilien in Montenegro kann gesonderten Besteuerungs- und Meldevorschriften für Nichtansässige unterliegen. Die anwendbare Behandlung hängt vom rechtlichen Status des Verkäufers, der Transaktionsstruktur und etwaigen einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Veräußerungen durch Unternehmen sollten gesondert geprüft werden, anstatt sie nach den Vorschriften für die Kapitalertragsteuer für Privatpersonen zu berechnen.

Eine weitere Unterscheidung ergibt sich zwischen:

• Direktverkauf der Immobilie (das Unternehmen überträgt das Eigentumsrecht an einen Käufer) und
• Verkauf von Aktien oder Anteilen am Unternehmen die die Immobilie besitzt (der Käufer erwirbt die juristische Person und nicht das Grundstück).

Rechtlich und wirtschaftlich handelt es sich hierbei um unterschiedliche Transaktionen, die sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eine unterschiedliche steuerliche Behandlung nach sich ziehen können. Auch die Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer unterscheiden sich. Ohne eine qualifizierte rechtliche und steuerliche Beratung, die speziell auf die Struktur und die beteiligten Parteien zugeschnitten ist, sollte nicht davon ausgegangen werden, dass einer der beiden Ansätze günstiger ist.

Personen, die überlegen, ob sie Immobilien über eine Gesellschaft erwerben oder halten sollen, sollten vor einer Entscheidung sowohl die Vorteile als auch die Ausstiegskosten der Gesellschaftsstruktur berücksichtigen. Ein in Montenegro zugelassener Wirtschaftsprüfer oder Unternehmenssteuerberater ist der geeignete Fachmann für diese Analyse.

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Planung des Ausstiegs aus Ihrer Immobilie

Die Kosten für den Verkauf einer Immobilie – einschließlich der Kapitalertragsteuer – werden zum Zeitpunkt des Kaufs oft unterschätzt. Wenn man sich vor dem Kauf ein paar Minuten Zeit nimmt, um das wahrscheinliche Ausstiegsszenario durchzuspielen, kann dies die Investitionsentscheidung maßgeblich beeinflussen.

Zu den Variablen, die den Nettoerlös eines Verkäufers bestimmen, gehören der erzielbare Verkaufspreis, die indexierten Anschaffungskosten, der Wert der dokumentierten baulichen Verbesserungen, die abzugsfähigen Verkaufskosten, die auf den erzielten Gewinn anfallende Steuer sowie die oben beschriebenen tatsächlichen Transaktionskosten. Keine dieser Größen steht zum Zeitpunkt des Kaufs fest, doch sind grobe Schätzungen möglich.

Dokumentierte Verbesserungen sind wichtig. Ein Verkäufer, der in umfangreiche Renovierungsarbeiten investiert und alle Rechnungen aufbewahrt hat, verfügt über eine solidere Grundlage für die Minderung des steuerpflichtigen Gewinns als jemand, der die Arbeiten bar bezahlt hat und keine Belege vorweisen kann. Diese Dokumentationspraxis vom ersten Tag des Eigentums an zu beginnen, kostet nichts außer etwas Organisation.

Unterlagen, die Sie ab dem Tag des Kaufs aufbewahren sollten

Wenn	Was man aufbewahren sollte	Warum dies beim Verkauf von Bedeutung sein kann
Kaufen	Unterzeichneter Kaufvertrag und Zahlungsbestätigungen	Hilft bei der Ermittlung der ursprünglichen Anschaffungskosten
Anmeldung	Katasterauszug und Festsetzung der Erwerbssteuer	Enthält Angaben zur Eigentumsgeschichte und zur entsprechenden Bewertungsgrundlage beim Erwerb
Wiederaufbau	Rechnungen von Auftragnehmern, Zahlungsbelege und Genehmigungen	Kann zur Deckung von förderfähigen Kosten für Kapitalverbesserungen beitragen
Eigentumsverhältnisse	Anmeldung des Wohnsitzes und Nachweis der tatsächlichen Nutzung	Kann gegebenenfalls einen Antrag auf Befreiung stützen
Wiederverkauf	Vermittlungsverträge und dokumentierte Transaktionskosten	Möglicherweise werden zulässige Abzüge von Verkaufskosten unterstützt
Steuererklärung	Eingereichte Steuererklärung, Zahlungsbestätigung und Steuerkorrespondenz	Nachweis der Meldung und Abwicklung

Bewahren Sie Originale oder zuverlässige elektronische Kopien an einem sicheren Ort auf. Die Steuerbehörde kann Nachweise zur Anschaffungsgrundlage, zu geltend gemachten Abzügen oder zur Steuerbefreiung anfordern.

Dauer des Eigentums wirkt sich auf die indexierten Anschaffungskosten aus: Eine längere Haltedauer kann die kumulierte Indexanpassung des ursprünglichen Kaufpreises erhöhen, abhängig von den offiziellen Preisindizes der jeweiligen Jahre. In Montenegro gibt es keine automatische Befreiung von der Kapitalertragsteuer nach einer bestimmten Anzahl von Jahren des Eigentums – dieser Grundsatz gilt zwar in einigen anderen Rechtsordnungen, ist jedoch kein Bestandteil der aktuellen montenegrinischen Vorschriften.

Liquidität ist ein praktischer Aspekt, der sich von steuerlichen Erwägungen unterscheidet. Wie leicht sich eine Immobilie verkaufen lässt und zu welchem Preis, hängt vom Standort, der Art der Immobilie und den Marktbedingungen ab. Eine Immobilie, die in erster Linie zur Wertsteigerung in einem weniger liquiden Markt erworben wurde, lässt sich möglicherweise erst nach längerer Zeit verkaufen und erfordert unter Umständen Preisnachlässe, die sich auf die letztendliche Nettorendite auswirken.

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Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschließen:

1. Schätzen Sie den voraussichtlichen Verkaufspreis und den daraus resultierenden steuerpflichtigen Gewinn auf der Grundlage verschiedener Szenarien und nicht nur des optimistischen Falls.
2. Legen Sie fest, wie die Immobilie gehalten werden soll – privat oder über eine Gesellschaft – und berechnen Sie die Veräußerungssteuer für jede Struktur.
3. Richten Sie von Anfang an ein übersichtliches Ablagesystem ein: Bewahren Sie den Kaufvertrag, die notariellen Urkunden und die Zahlungsbelege sicher auf.
4. Planen Sie die Maklergebühren, Rechtskosten und Steuern zusammen mit dem Kaufpreis ein, nicht separat.
5. Prüfen Sie, ob in Ihrem Wohnsitzland bei Gewinnen aus ausländischen Immobilien das Risiko einer Doppelbesteuerung besteht.

Hinweise zum Kaufvorgang selbst finden Sie unter “So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro“.

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Abschließende Überlegungen

Die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Montenegro ist eine strukturierte, gewinnbezogene Steuer und keine Steuer auf Bruttoerlöse. Die 15%-Satz Da diese auf den steuerpflichtigen Gewinn angewendet wird, hängt die tatsächliche Steuerschuld in hohem Maße von der dokumentierten Anschaffungsbasis ab – der ursprüngliche Kaufpreis, die Indexierung und die abzugsfähigen Kosten beeinflussen das Ergebnis.

Die Diskrepanz zwischen einer einfachen Schätzung auf dem Hinterblatt eines Briefbogens und einer vollständig vorschriftsmäßigen Berechnung kann erheblich sein. Das Recht der Steuerbehörde, den Verkaufswert festzusetzen, wenn der Vertragspreis unter dem Marktwert liegt, die indexierten Anschaffungskosten, die dokumentierten Wiederaufbauausgaben sowie die korrekte Behandlung von geerbtem oder geschenktem Vermögen erfordern allesamt eine Überprüfung. Steuerbefreiungen – insbesondere die Befreiung für den Hauptwohnsitz – hängen von der Erfüllung spezifischer gesetzlicher Voraussetzungen ab und nicht nur von der Annahme, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.

Sowohl der Wohnsitzstatus als auch die Art des Eigentums (Privatperson oder Unternehmen) beeinflussen die Besteuerung und die Meldepflicht des Gewinns. Für Nichtansässige ergibt sich eine zusätzliche Komplexität, da ein und dieselbe Transaktion in mehreren Rechtsordnungen Meldepflichten auslösen kann.

Fehlende Anschaffungsbelege, falsch zugeordnete Ausgaben und unbegründete Anträge auf Steuerbefreiung können bei der Berechnung und Dokumentation eines Veräußerungsgewinns zu Schwierigkeiten führen. Wenn man frühzeitig – noch bevor ein Verkauf vereinbart wird – mit der Ordnung der Unterlagen beginnt, lässt sich das Risiko von Überraschungen erheblich verringern.

Bevor ein Immobilienverkauf in Montenegro endgültig abgeschlossen wird, sollte die endgültige Steuerberechnung mit einem qualifizierter montenegrinischer Steuerfachmann. Die Zahlen in diesem Leitfaden dienen lediglich der Veranschaulichung; der rechtliche Rahmen sollte anhand der Montenegrinisches Gesetz über die Einkommensteuer sowie alle zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Änderungen. Änderungen im Steuerrecht: Die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels geltenden Bestimmungen können bis zum Abschluss einer Transaktion bereits aktualisiert worden sein.