Руководство по налогу на прирост стоимости недвижимости в Черногории, 2026 год

Когда физическое лицо продает недвижимость в Черногории, прибыль от такой продажи облагается 15% — налог на доход от прироста стоимости активов — при условии, что не действует предусмотренное законом исключение. Данная ставка применяется к налогооблагаемая прибыль, а не от полной цены продажи. На практике это различие имеет большое значение.

Налогооблагаемая прибыль рассчитывается путем вычета скорректированной стоимости приобретения и определенных документально подтвержденных расходов из скорректированной выручки от продажи. Это означает, что первоначальная покупная цена, а также соответствующие требованиям затраты на реконструкцию и допустимые расходы, связанные с продажей, могут уменьшить сумму подлежащего уплате налога. Конкретные корректировки зависят от того, что можно подтвердить документально и что разрешено действующим законодательством.

Статус резидента не освобождает от данной обязанности. Нерезиденты, продающие недвижимость в Черногории, могут иметь обязательства по представлению налоговой отчетности как в Черногории, так и в стране своего налогового резидентства. Исключения — в первую очередь касающиеся единственного основного места жительства продавца — зависят от конкретных условий, предусмотренных законодательством, и не могут считаться само собой разумеющимися без соответствующей проверки.

В данном руководстве рассказывается о том, как рассчитывается налог, какие расходы и льготы применяются, как учитывается имущество, полученное по наследству или в дар, что необходимо учитывать нерезидентам, как подавать декларации и производить уплату, а также какие документы необходимо подготовить перед заключением сделки купли-продажи.

Налог на прирост стоимости недвижимости в Черногории: краткий ответ (2026)

В Черногории физическое лицо, как правило, уплачивает 15% — налог на прирост капитала, взимаемый с налогооблагаемой прибыли при продаже недвижимости, за исключением случаев, когда действует предусмотренное законом освобождение от уплаты налога. Налог взимается не с полной суммы продажной цены.

Ключевой вопрос	Правило 2026 года
Ставка налога на прирост капитала	15% налогооблагаемой прибыли
Кто платит?	Продавец
Налог с полной продажной цены?	Нет — только с налогооблагаемой прибыли
Стоимость приобретения	Определяется в соответствии со статьёй 37d с учётом предусмотренной законодательством индексации
Расходы на реконструкцию и продажу	Допустимые документально подтвержденные расходы могут уменьшить налогооблагаемую прибыль
Льгота по налогу на недвижимость для основного жилья	Допускается в отношении единственного и основного места жительства налогоплательщика в соответствии со статьёй 37g
Автоматическое освобождение от уплаты через 5 или 10 лет?	Отсутствие общего исключения, связанного со сроком владения
Продавец-нерезидент	В целом действует налоговое законодательство Черногории; необходимо уточнить процессуальные требования
Стандартная годовая налоговая декларация	GPP-FL
Продажа в 2026 году	Как правило, отчетность следует представить и уплатить налог до 30 апреля 2027 года

Пример: Если недвижимость продается за 250 000 евро при стоимости приобретения 180 000 евро и отсутствии соответствующих корректировок, упрощенная сумма прибыли составляет 70 000 евро, а расчетный налог — 10 500 евро.

Окончательный расчет может измениться в связи с индексацией, разрешенными вычетами, льготами и оценкой налоговых органов. Данная информация представляет собой общее руководство для физических лиц и не является индивидуальным налоговым решением.

---

Ставки налога на прирост капитала в Черногории

В Черногории доход от прироста капитала, полученный в результате отчуждения недвижимости, облагается налогом по ставке фиксированная ставка 15%. Это относится к частным продавцам — как резидентам, так и нерезидентам, — которые получают прибыль от продажи недвижимого имущества, расположенного в Черногории. Обязанность лежит на продавце, а не на покупателе.

Налог не взимается с общей суммы выручки от продажи. Он взимается только с налогооблагаемая прибыль: положительная разница между суммой, полученной продавцом (с учетом допустимых расходов), и первоначальной стоимостью приобретения недвижимости (с поправками в соответствии с законодательством). Если прибыль отсутствует — то есть недвижимость была продана по цене ниже ее первоначальной стоимости — налог на прирост капитала по данной сделке не взимается.

Под недвижимостью в данном контексте понимаются квартиры, дома, виллы, участки под застройку и коммерческая недвижимость. Принцип, основанный на прибыли, применяется ко всем видам недвижимости, хотя правила, определяющие, что считается первоначальной стоимостью, могут различаться в зависимости от способа приобретения актива.

Данный налог является одним из нескольких, которые могут возникнуть при сделке с недвижимостью в Черногории. Понимание того, какой налог применяется к кому, позволяет избежать путаницы при рассмотрении затрат:

Какие налоги взимаются при покупке, владении и продаже недвижимости в Черногории?

Налог	Кто обычно оплачивает?	Ставка или расчёт
Налог на передачу права собственности на недвижимость при перепродаже	Покупатель	До 150 000 евро: 3%; 150 000–500 000 евро: 4 500 евро + 5% сверх 150 000 евро; свыше 500 000 евро: 22 000 евро + 6% сверх 500 000 евро
НДС при первой поставке новой недвижимости, отвечающей установленным критериям	Взимается продавцом, зарегистрированным в качестве плательщика НДС; экономически отражается в цене покупки	Стандартная ставка 21%, если это применимо, как правило, вместо налога на передачу собственности
Ежегодный налог на недвижимость	Владелец	Как правило, 0,25–11 TP20T от оценочной стоимости; муниципальные нормы и особые категории могут отличаться
Налог на доходы физических лиц от сдачи недвижимости в аренду	Арендодатель	15% налогооблагаемого дохода от аренды после вычета соответствующих фактических или установленных законом расходов
Налог на прирост капитала при продаже	Продавец	15% от налогооблагаемой прибыли
Налог на прибыль при отчуждении активов	Компания	Рассчитывается в соответствии с правилами налогообложения доходов юридических лиц, а не по формуле расчета дохода от прироста капитала физических лиц

Важно: Речь идет о различных налогах, взимаемых на разных этапах. Как правило, покупатель не уплачивает налог на прирост капитала продавца, а стандартная первая продажа, подлежащая обложению НДС, не должна автоматически рассматриваться как подлежащая также обложению налогом на переход права собственности при перепродаже.

Пример: Налог на передачу права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, стоимостью 250 000 евро

Налог на передачу права собственности на недвижимость, уплачиваемый покупателем, рассчитывается по прогрессивной шкале:

• Первые 150 000 евро × 3% = 4 500 евро
• Оставшиеся 100 000 евро × 5% = 5 000 евро
• Общая сумма налога на передачу права собственности = 9 500 евро

Речь идет о налоге на приобретение, уплачиваемом покупателем, а не о налоге на прирост капитала, уплачиваемом продавцом. Его следует отличать от последующего расчета налога в случае, если покупатель впоследствии перепродаст недвижимость.

Примечание: Может взиматься НДС при первой поставке вновь построенного объекта недвижимости, отвечающего установленным критериям, вместо уплаты налога на передачу права собственности. Каждое из этих обязательств регулируется отдельным законодательством и распространяется на разные стороны. Более подробную информацию о налогах на недвижимость на всех этапах владения см. в руководстве “Налоги на недвижимость в Черногории“.

Ставка 15%, о которой говорится в данной статье, применяется к физическим лицам. Если имущество находится в собственности черногорской компании, то в этом случае применяются правила налогообложения доходов юридических лиц — это различие рассмотрено отдельно ниже.

Доходы от прироста стоимости недвижимости и доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются в Черногории по разным ставкам. “Налог на доходы от аренды в Черногории” рассматривается как доход физического лица и декларируется по отдельной схеме. Продажа недвижимости, которая ранее сдавалась в аренду, не приводит к переквалификации дохода от аренды в доход от реализации имущества; эти два вида доходов оцениваются независимо друг от друга.

---

Как рассчитать налог на прирост капитала

Отправной точкой для любого расчета дохода от прироста капитала служит простая формула:

Налогооблагаемая прибыль = скорректированная выручка от продажи − скорректированная стоимость приобретения

Расчетный налог = налогооблагаемая прибыль × 15%

Слово “скорректированный” играет важную роль в обеих частях этой формулы. Закон Черногории о подоходном налоге с физических лиц (Закон о подоходном налоге с физических лиц) в статьях 37c и 37d точно определено, какие корректировки допускаются с каждой из сторон. Таким образом, налогооблагаемая база может существенно отличаться от простого арифметического вычета первоначальной покупной цены из продажной цены.

Договорная цена продажи не всегда является окончательной суммой, используемой для целей налогообложения. В соответствии со статьёй 37c, если договорная цена ниже рыночной стоимости недвижимости, компетентный налоговый орган вправе самостоятельно определить стоимость продажи для целей налогообложения дохода от прироста капитала. Продавцы не должны полагать, что снижение договорной цены автоматически приведет к уменьшению налогооблагаемой прибыли.

Покупная цена и корректировки

В соответствии со статьёй 37d(1) стоимостью приобретения, как правило, является цена, по которой налогоплательщик приобрел имущество, или, в соответствующих случаях, стоимость, установленная налоговым органом при приобретении имущества в соответствии с правилами взимания налога на передачу права собственности на недвижимость. Таким образом, при определении базы налогообложения могут иметь значение как первоначальный договор купли-продажи, так и документы о налоговой оценке и подтверждающие оплату документы.

Затем эта стоимость корректируется с учетом изменений общего уровня розничных цен, публикуемых статистическим управлением Черногории, за период с года покупки до года продажи. Это механизм индексации означает, что недвижимость, приобретённая десять лет назад, не будет сравниваться в номинальном выражении с ценой, полученной сегодня; стоимость приобретения корректируется с использованием действующего установленного законом индекса розничных цен за период между приобретением и отчуждением. Результирующая корректировка зависит от официальных данных индекса за соответствующий период.

Законодательно установленная индексация может привести к увеличению стоимости приобретения в зависимости от применяемых данных индекса и периода приобретения. Фактический эффект зависит от конкретных лет и подтвержденных официальных значений индекса; не следует предполагать, что в каждом случае это приведет к существенному снижению прибыли. Корректировка рассчитывается на основе официального индекса розничных цен, публикуемого государственным статистическим управлением (MONSTAT), и не может быть самостоятельно оценена продавцом.

Если стоимость приобретения не может быть установлена с помощью методов, указанных в статье 37d, пункты 1–3, Пункт 5 статьи 37d предусматривает резервное правило в соответствии с которым стоимость приобретения принимается равной 80% от продажной цены. Речь идет о предусмотренном законом резервном варианте, а не о факультативном методе, который продавец может выбрать вместо документально подтвержденной стоимости приобретения. Вопросы, касающиеся его применения, включая используемую стоимость продажи и любые соответствующие корректировки, следует согласовать с Налоговой администрацией Черногории или квалифицированным налоговым консультантом.

В отношении имущества, приобретенного наследство, стоимость приобретения привязана к первоначальной стоимости, по которой данное имущество было приобретено лицом, от которого оно было унаследовано, а не автоматически устанавливается на уровне рыночной стоимости на дату смерти. В случае имущества, полученного в качестве подарок, при этом подход к налогообложению аналогичным образом зависит от того, как в конкретных обстоятельствах определяется понятие «приобретение» в соответствии со статьёй 37d. Ни в одном из этих случаев не следует исходить из предположения, что налоговой базой является текущая рыночная стоимость на момент получения — значение может иметь документация, имеющаяся у первоначального владельца.

Вычитаемые расходы на реализацию

Статья 37c допускает вычет из выручки от продажи определенных документально подтвержденных расходов. Они подразделяются на две широкие категории: документально подтвержденные расходы на реконструкцию и допустимые расходы на реализацию.

Расходы на реконструкцию представляют собой капитальные вложения в сам объект недвижимости — работы, которые повысили стоимость или существенно улучшили состояние актива, что подтверждается счетами-фактурами и документами об оплате. Текущее техническое обслуживание и обычный ремонт не должны автоматически рассматриваться как подлежащие вычету расходы на реконструкцию. То, подпадают ли конкретные работы под эту категорию, зависит от их характера, документального оформления и применимых налоговых норм. Различие между капитальным улучшением и текущим техническим обслуживанием может быть существенным и не всегда очевидным; в случаях, когда речь идет о крупных суммах, целесообразно обратиться за профессиональной консультацией.

Расходы, связанные с продажей — такие как документально подтвержденная комиссия агентства и прямые транзакционные издержки по сделке — также могут уменьшить выручку. Однако не все расходы, понесенные продавцом в связи с продажей, автоматически подлежат вычету. Например, расходы на погашение ипотечного кредита, банковские сборы, расчеты за коммунальные услуги и расходы на меблировку не всегда рассматриваются как допустимые к вычету. Каждая категория требует проверки на соответствие конкретным правовым нормам и документации продавца.

Какие расходы влияют на вашу налогооблагаемую прибыль?

Расходы или корректировка	Возможные методы лечения	Документы, подлежащие хранению	Важное ограничение
Первоначальная стоимость приобретения	Уменьшает налогооблагаемую прибыль	Договор купли-продажи, документы о начислении налогов, документы об оплате	Данные должны быть подтверждены документально; приблизительных значений недостаточно
Индексированная цена приобретения	Стоимость приобретения с поправкой на инфляцию розничных цен	Нормативный индекс, применяемый налоговым органом	Не поддается самостоятельной оценке; используются официальные данные индекса
Документально подтвержденная реконструкция	Может привести к снижению скорректированной выручки	Счета-фактуры, разрешения, документация подрядчиков	Должно быть капитальным ремонтом; соответствие работ критериям зависит от их характера и документации
Признаваемые расходы по продаже	Может привести к снижению скорректированной выручки	Договор с агентством, счета на комиссионные	Только соответствующие критериям расходы; проверьте каждую категорию
Регулярное техническое обслуживание	Как правило, не подлежит вычету	-	Не увеличивает стоимость приобретения
Проценты по ипотеке	Как правило, не подлежит вычету из дохода от прироста капитала	-	Не включается в стоимость приобретения; не уменьшает прибыль
Стоимость приобретения унаследованного имущества	Связано с базовой стоимостью первоначального владельца	Документы, подтверждающие право наследования, оригиналы документов о покупке	Не устанавливается автоматически по рыночной стоимости на дату смерти

Перед подачей декларации уточните у черногорского налогового специалиста, подлежат ли какие-либо значительные расходы вычету. Неправильная классификация расходов и отсутствие необходимой документации могут создать трудности при расчете и оформлении налогооблагаемой прибыли.

Как допустимые расходы могут повлиять на налог на прирост капитала

Рассмотрим упрощенный пример продажи недвижимости за 300 000 евро с базовой стоимостью приобретения 220 000 евро.

Расчет	Без корректировок	С учетом предполагаемых допустимых корректировок
Цена продажи	€300,000	€300,000
Основа оценки при приобретении	€220,000	€220,000
Расходы на реконструкцию, подлежащие возмещению	€0	€20,000
Признаваемые расходы по продаже	€0	€6,000
Налогооблагаемая прибыль	€80,000	€54,000
Расчетный налог по ставке 15%	€12,000	€8,100
Разница в сумме расчетного налога	-	€3,900

Разница в 3 900 евро приведена в качестве примера. При этом предполагается, что расходы на восстановление и реализацию признаются в соответствии с действующим законодательством и подтверждаются документально.

Данное сравнение не учитывает индексацию, предусмотренную законодательством, а также любые дополнительные налоговые обязательства на местном или зарубежном уровне. Его не следует рассматривать как гарантию экономии на налогах.

---

Примеры налога на прирост капитала

Приведенные ниже примеры иллюстрируют механику расчета. Все цифры носят иллюстративный характер и основаны на упрощенных допущениях. В них не учтена индексация, поскольку для этого требуются фактические данные об индексах за конкретные годы приобретения и отчуждения. Фактические результаты могут отличаться от приведенных упрощенных примеров.

Примеры расчета налога на прирост капитала

Сценарий	Цена продажи	Основа оценки при приобретении	Допустимые корректировки	Налогооблагаемая прибыль	Расчетная сумма налога
A — Стандартная сделка по продаже квартиры	€250,000	€180,000	Ничего не предполагается	€70,000	€10,500
B — Продажа с реконструкцией	€350,000	€220,000	35 000 евро (реконструкция + расходы на продажу, предположительно подпадающие под критерии)	€95,000	€14,250
C — Продажа с убытком	€275,000	€300,000	Нет	Ноль (убыток в размере 25 000 евро)	Ноль

Вариант А показывает самый простой вариант: номинальная прибыль в размере 70 000 евро, облагаемая налогом по ставке 15%, приводит к налоговому обязательству в размере 10 500 евро. На практике предусмотренная законом индексация цены приобретения в размере 180 000 евро может увеличить базу приобретения в зависимости от применимых индексных данных и периода приобретения, что может привести к уменьшению налогооблагаемой прибыли.

Вариант B Предполагается, что документально подтвержденные расходы на реконструкцию в размере 25 000 евро и подлежащие вычету расходы на продажу в размере 10 000 евро признаются в качестве допустимых вычетов. Налогооблагаемая прибыль снижается с номинальных 130 000 евро до 95 000 евро, в результате чего сумма налога уменьшается с 19 500 евро до 14 250 евро. Такой результат полностью зависит от того, насколько должным образом задокументированы эти расходы и соответствуют ли они установленным законом критериям. Недокументированная реконструкция или расходы, не квалифицируемые как капитальные улучшения, не приведут к такому результату.

Сценарий C иллюстрирует продажу с номинальным убытком. Поскольку цена продажи ниже стоимости приобретения, положительной прибыли не возникает. В соответствии со статьёй 37h закона убыток от выбытия актива может быть зачтён в счёт прибыли от выбытия активов в тот же налоговый период, с учетом действующих норм. Согласно текущему толкованию законодательства, не гарантируется возможность переноса убытков на последующие налоговые годы; если этот вопрос актуален для вашей ситуации, уточните текущую позицию у налогового консультанта.

В этих примерах производится вычисление 15% — только установленный законом налог на доход от прироста капитала. Они не определяют общую сумму налоговых обязательств продавца во всех случаях. Любые дополнительные местные налоговые обязательства (если таковые имеются) и обязательства в стране налогового резидентства продавца следует отдельно уточнять у квалифицированного налогового консультанта.

Может ли муниципальный дополнительный налог повлиять на итоговую сумму?

В Черногории действует система местных дополнительных сборов, в рамках которой муниципалитеты могут взимать надбавку, рассчитываемую исходя из суммы начисленного налога на доходы физических лиц. Общие ставки, указанные компанией PwC, составляют 13% в большинстве муниципалитетов и 15% в Подгорице и Цетине. Однако необходимо проверить, включается ли конкретное обязательство по уплате налога на прирост капитала в соответствующую базу для начисления местного дополнительного налога, с учетом конкретной ситуации налогоплательщика. Поэтому в примерах, приведенных в данном руководстве, рассчитывается только установленный законом налог на прирост капитала по ставке 15%, а муниципальный дополнительный налог не добавляется автоматически.

Данные сценарии являются учебными материалами. В них не учитывается индексация, предполагается, что все заявленные расходы принимаются к учету, и не отражается проверка продажной цены или базы приобретения со стороны налоговых органов. Фактическая налогооблагаемая прибыль, установленная налоговой администрацией, может отличаться от расчетов самого продавца.

От покупки до перепродажи: упрощенный пример с недвижимостью стоимостью 250 000 евро

Предположим, что инвестор покупает квартиру на вторичном рынке в Черногории за 250 000 евро, а затем продает её за 330 000 евро.

Этап	Артикул	Сумма
Купить	Цена покупки квартиры	€250,000
Купить	Налог на передачу права собственности на недвижимость	€9,500
Купить	Общая сумма денежных затрат на покупку до уплаты прочих сборов	€259,500
Право собственности	Предполагается проведение квалификационной реконструкции	€15,000
Вторичный рынок	Цена продажи	€330,000
Вторичный рынок	Предполагаемые допустимые расходы по продаже	€7,000
Вторичный рынок	Упрощённая налогооблагаемая прибыль до индексации	€58,000
Вторичный рынок	Расчетный налог на прирост капитала по ставке 15%	€8,700
Вторичный рынок	Выручка от продажи за вычетом предполагаемых расходов на продажу и налога на прирост капитала	€314,300

Как связаны эти цифры:

Упрощённая сумма прироста капитала составляет 330 000 евро − 250 000 евро − 15 000 евро − 7 000 евро = 58 000 евро. Таким образом, расчётная сумма налога на прирост капитала составляет 8 700 евро.

Кроме того, при приобретении квартиры покупатель уплатил 9 500 евро в качестве налога на передачу права собственности. Этот налог на приобретение включен в таблицу денежных затрат, однако не считается вычетом при расчете дохода от прироста капитала.

После вычета стоимости покупки, налога на передачу права собственности и предполагаемых расходов на реконструкцию из чистой выручки от перепродажи в размере 314 300 евро упрощенный остаток денежных средств составляет €39,800.

Данные не являются прогнозом доходности инвестиций. Модель не учитывает индексацию, затраты на финансирование, расходы, связанные с владением активами, прочие транзакционные издержки, потенциальные обязательства по уплате местных налогов, а также любые налоги, подлежащие уплате за пределами Черногории. Фактическая денежная прибыль и налогооблагаемый доход от прироста капитала представляют собой разные показатели.

---

Найдите недвижимость, соответствующую вашему бюджету

Стоимость покупки — это лишь часть общей суммы расходов. Ответьте на четыре вопроса, чтобы найти объекты недвижимости в Черногории, соответствующие вашему бюджету, предпочтениям по местоположению и планам в отношении владения.

Найти подходящий объект недвижимости

---

Льготы по налогу на прирост капитала

Законодательство Черногории о налоге на прирост капитала предусматривает конкретные льготы в соответствии со статьёй 37g. Эти льготы имеют узкое определение, и для получения одной из них недостаточно просто заявить о принадлежности к той или иной категории. Каждая льгота применяется только при соблюдении установленных законом условий, которые, как правило, должны быть подтверждены соответствующими доказательствами.

В каких случаях продажа недвижимости дает право на освобождение от налога на прирост капитала?

Ситуация	Общее лечение
Продажа квартиры для отдыха	Как правило, на налогооблагаемую прибыль начисляется налог по ставке 15%
Продажа объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, или инвестиционной недвижимости	Как правило, подлежит обложению налогом на прирост капитала
Продажа вашего единственного и основного жилья	Если соблюдены условия статьи 37g, может применяться предусмотренное законом исключение
Продажа недвижимости после владения ею в течение 5 или 10 лет	Автоматическое освобождение от уплаты налога исключительно на основании срока владения не предусмотрено
Передача имущества между супругами, не подлежащая налогообложению	Может быть освобождено от уплаты в случаях, предусмотренных законом
Подарок, дающий право на наследование, переданный наследнику первого порядка	Может подпадать под предусмотренное законом исключение
Наследование имущества и его последующая продажа	Для последующей продажи требуется отдельное начисление налога на прирост капитала
Продажа недвижимости без налогооблагаемой прибыли	Положительная прибыль от прироста стоимости имущества, подлежащая налогообложению, отсутствует, исходя из установленных законом стоимостей продажи и приобретения

Важно: Освобождение от налога на прирост капитала не следует путать с освобождением от налога на передачу права собственности на недвижимость в случае наследования или дарения. Эти вопросы регулируются отдельными положениями.

Льгота по основному месту жительства охватывает имущество, используемое налогоплательщиком в качестве единственное и основное место жительства (место жительства). Право на освобождение от налога следует оценивать с учетом точных правовых условий и подтверждающих доказательств — предусмотренное законом освобождение от налога не распространяется автоматически на любое имущество, которым продавец случайно владел или в котором проживал в какой-то момент.

Наличие недвижимости в Черногории не означает автоматического признания её вашим основным местом жительства для целей налогообложения дохода от прироста стоимости.

Квартира для отдыха в Будве, съёмная квартира в Которе или второй дом в Тиватской бухте не будут автоматически подпадать под действие данного исключения. Данный объект недвижимости должен был фактически служить основным и единственным местом проживания. Продавцы, полагающие, что они могут претендовать на льготу, должны собрать веские подтверждающие документы до завершения сделки, поскольку заявления, поданные постфактум, сложнее обосновать.

Статья 37g предусматривает освобождение от налога в отношении определённых видов передачи имущества между супругами, а также соответствующих дарений родственникам первой очереди наследования. Если передача имущества осуществляется в пользу юридически признанного гражданского супруга, право на льготу должно оцениваться с учетом действующих законодательных положений, а также характера отношений и сделки. Данные льготы не распространяются на все виды передачи имущества в рамках семьи, а последующая коммерческая продажа имущества получателем является отдельным налогооблагаемым событием.

Важно различать два отдельных события: первоначальную передачу имущества в пределах семьи (которая может не подлежать налогообложению) и любую последующую коммерческая продажа этого имущества получателем (что, как правило, облагается налогом как доход от прироста капитала, при этом стоимость приобретения определяется в соответствии с правилами статьи 37d для имущества, полученного в наследство или в дар).

Документы, которые могут помочь в получении освобождения от уплаты:

• Национальное удостоверение личности или паспорт, подтверждающий личность
• Подтверждение зарегистрированного адреса и фактического постоянного места жительства (счета за коммунальные услуги, банковская корреспонденция, официальные документы о регистрации)
• Выписка из кадастра о праве собственности, подтверждающая историю владения недвижимостью
• Доказательства того, что в течение соответствующего периода не владелось никакой другой жилой недвижимостью
• В случае передачи имущества супругу: свидетельство о браке или утвержденное судом соглашение о разводе
• Документы о наследовании, подтверждающие правопреемство, если это необходимо
• Документы о семейных отношениях, определяющие порядок наследования

Конкретный перечень необходимых документов зависит от обстоятельств и требований налоговой администрации. Данный список представляет собой рекомендацию по подготовке документов, а не официальный обязательный перечень.

---

Налог на прирост капитала для нерезидентов

Многие владельцы недвижимости в Черногории являются гражданами или лицами, постоянно проживающими в других странах. Наличие иностранного гражданства само по себе не освобождает от обязанности уплачивать черногорский налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Черногории.

Иностранец, владеющий квартирой в Черногории, не считается автоматически налоговым резидентом Черногории. Налоговое резидентство определяется в соответствии с установленными законом критериями, включая место постоянного проживания, центр личных и экономических интересов, время пребывания в Черногории и, в соответствующих случаях, положения применимого соглашения об избежании двойного налогообложения, касающиеся определения места жительства в случае равенства критериев. Независимо от налогового резидентства доходы от продажи недвижимости в Черногории могут облагаться налогом в Черногории.

В соответствии с внутренним законодательством Черногории физическое лицо может считаться налоговым резидентом, если у него имеется место жительства или центр личных и экономических интересов в Черногории, либо если оно проводит в стране не менее 183 дня в налоговом году в стране. На окончательное определение статуса налогового резидента может повлиять действующий договор об избежании двойного налогообложения. Пребывание в Черногории в течение менее 183 дней не приводит автоматически к утрате статуса налогового резидента или к снятию обязательств по уплате черногорских налогов с доходов от местной недвижимости.

Нерезиденты, продающие недвижимость в Черногории, обязаны декларировать и уплачивать черногорский налог на прирост капитала в рамках процедуры подачи годовой налоговой декларации. Отсутствие черногорского идентификационного номера налогоплательщика не освобождает от обязанности подачи декларации; продавец обязан получить необходимый идентификационный номер и правильно оформить все документы. Независимо от того, налоговый представитель Необходимо проверить, требуется ли назначение представителя для налогоплательщиков-нерезидентов в конкретных обстоятельствах, с учетом действующих административных требований до завершения сделки. В некоторых профессиональных обзорах сделок с недвижимостью в Черногории также упоминается механизм удержания налога, который может применяться к определенным продавцам-нерезидентам; применимость любого такого механизма к конкретной сделке купли-продажи недвижимости, осуществляемой физическим лицом, следует проверить с учетом первичного законодательства и подтвердить у квалифицированного консультанта до завершения сделки.

Не менее важное значение имеет место жительства продавца. Доходы от прироста стоимости зарубежной недвижимости зачастую подлежат декларированию — и налогообложению — также в стране проживания продавца.

Уплата налога в Черногории не всегда означает выполнение ваших обязательств по представлению отчетности в стране налогового резидентства.

Например, для продавца из Великобритании доход от продажи зарубежной недвижимости, как правило, подлежит декларированию в HMRC и может облагаться британским налогом на прирост капитала, при этом за уплаченный в Черногории налог может быть предоставлен зачет — в соответствии с условиями любого применимого соглашение об избежании двойного налогообложения между Черногорией и Великобританией, а также конкретные правила каждой юрисдикции. Ситуация в ЕС варьируется в зависимости от государства-члена. Американский продавец, в свою очередь, сталкивается с иными правилами в соответствии с принципами глобального налогообложения США.

Соглашения об избежании двойного налогообложения необходимо анализировать в каждом конкретном случае с учетом конкретной пары стран и личных обстоятельств продавца. Общие утверждения о последствиях применения таких соглашений не могут заменить консультацию, учитывающую фактический статус резидента продавца.

Контрольный список для продавца-нерезидента: перед подписанием договора купли-продажи

Если вы проживаете за пределами Черногории и намереваетесь продать недвижимость в Черногории, выполните следующие действия:

1. Подтвердите своё налоговое резидентство. Само по себе гражданство не определяет налоговую резиденцию. Ознакомьтесь с внутренними нормами Черногории и любыми применимыми соглашениями об избежании двойного налогообложения.
2. Соберите документы, необходимые для приобретения. Подготовьте оригинал договора купли-продажи, документы о уплате налога на приобретение и подтверждение оплаты.
3. Рассчитать предварительный коэффициент усиления. Определить базу приобретения, установленную законом индексацию и расходы, которые потенциально могут быть отнесены к вычетам.
4. Ознакомьтесь с исключениями. Не следует считать, что дом для отдыха или вторая недвижимость могут считаться основным местом жительства.
5. Подтвердите порядок уплаты налогов. Обратитесь к черногорскому налоговому консультанту, чтобы уточнить, требует ли ваша сделка проведения ежегодной самооценки, заключения какого-либо соглашения об удержании налога или выполнения дополнительных административных процедур.
6. Оформить налоговую регистрацию и, при необходимости, обеспечить представительство. Уточните эти требования до визита к нотариусу.
7. Подготовьтесь к представлению отчетности. Уточните соответствующий срок подачи декларации по программе GPP-FL и сохраните подтверждающие документы об уплаченных налогах.
8. Уточните свои налоговые обязательства в стране проживания. Определите, необходимо ли также декларировать эту продажу в стране вашего налогового резидентства и имеется ли право на зачет иностранного налога.

Практическая рекомендация: Перед заключением сделки получите письменный расчет суммы налога и уточните порядок его уплаты. Не следует полагать, что покупатель или нотариус автоматически урегулируют все личные налоговые обязательства продавца.

---

Хотите купить недвижимость в Черногории из-за границы?

Ознакомьтесь с предложениями квартир и жилых комплексов с учетом вашего бюджета и предпочтительного местоположения. Наша команда поможет вам разобраться в имеющихся вариантах и познакомит вас с местными специалистами, которые ответят на ваши вопросы по юридическим и налоговым вопросам.

Поиск подходящих объектов недвижимости

---

Наследственное и подаренное имущество

Наследование или получение в дар недвижимости в Черногории, а затем её продажа — это два отдельных налоговых события. Само наследование или дарение может не повлечь за собой уплату налога на прирост капитала на момент передачи — на определённые виды передачи имущества между членами семьи распространяются положения об освобождении от налога, предусмотренные статьёй 37g. Последующая продажа третьей стороне, однако, как правило, является налогооблагаемым событием, и прирост капитала должен рассчитываться исходя из соответствующей базы приобретения.

Именно здесь документация приобретает решающее значение. Согласно статье 37d, стоимость приобретения унаследованного имущества привязана к первоначальной стоимости, установленной лицом, от которого было унаследовано имущество, — а не автоматически к рыночной стоимости имущества на дату смерти. Если первоначальный владелец приобрел имущество за 120 000 евро в 2008 году, то именно эта сумма (с поправкой на изменение цен с 2008 года) является отправной точкой для расчета капитального дохода наследника, даже если на момент вступления в наследство стоимость имущества для целей наследования была оценена в 200 000 евро.

Тот же принцип применяется и к имуществу, переданному в дар. База приобретения получателя определяется исходя из стоимости первоначального владельца, а не из рыночной стоимости на момент дарения.

Наглядный пример (упрощённый, без индексации и корректировок, предусмотренных законодательством):

Первоначальный владелец приобрел недвижимость в 2010 году: 130 000 евро. Недвижимость была унаследована в 2020 году (рыночная стоимость на тот момент: 190 000 евро). Наследник продает недвижимость в 2026 году: 260 000 евро. Упрощённая номинальная прибыль от первоначальной стоимости: 260 000 евро − 130 000 евро = €130,000 Расчетный налог по коду 15%: €19,500

Если бы наследнику вместо этого разрешили использовать в качестве базы стоимость наследства на момент его получения в размере 190 000 евро, то прибыль составила бы всего 70 000 евро, а налог — 10 500 евро. Закон определяет, какой подход применяется, и разница между ними существенна. В данном примере не учтены индексация и другие предусмотренные законом корректировки; фактические результаты могут отличаться.

В случае отсутствия оригинала договора купли-продажи, заключенного умершим, определение правильной стоимости приобретения становится более сложной задачей. В таком случае применяются резервные положения статьи 37d, и оценка налоговой администрацией налогооблагаемой базы может отличаться от того, что предполагает наследник. Настоятельно рекомендуется получить копии оригинальных документов о покупке из нотариальных архивов или кадастровых реестров до завершения сделки купли-продажи.

---

Подача налоговой декларации и уплата налога

Налог на доход от прироста стоимости имущества в Черногории указывается в составе ежегодная декларация о доходах физического лица (GPP-FL). На момент продажи он не уплачивается в качестве отдельного налога на сделку. Налогооблагаемое отчуждение происходит в течение года, в котором продается недвижимость, при этом соответствующий налог на прирост капитала, как правило, рассчитывается, декларируется и уплачивается в рамках процедуры ежегодного налогообложения доходов физических лиц за данный налоговый год.

Процесс проходит следующим образом:

Определите налоговый год. Продажа недвижимости в любой момент в течение 2026 года приводит к возникновению дохода от прироста капитала за 2026 налоговый год.

Рассчитайте коэффициент усиления. На основании скорректированной выручки от продажи и скорректированной стоимости приобретения продавец определяет налогооблагаемую прибыль и соответствующее налоговое обязательство.

Подготовьте подтверждающие документы. Документация, подтверждающая расчет, должна быть доступна на случай, если налоговая администрация запросит проверку.

Подайте годовую декларацию. Декларация GPP-FL подается в Налоговую администрацию Черногории. Стандартный срок подачи годовой декларации по налогу на доходы физических лиц, как правило, истекает в конце апреля года, следующего за соответствующим налоговым годом — то есть сделка купли-продажи, заключённая в 2026 году, должна быть задекларирована примерно к концу апреля 2027 года. Продавцам следует уточнить точный срок с учётом действующих административных требований, поскольку сроки могут изменяться в связи с внесением поправок в законодательство.

Рассчитать и уплатить налог на прирост капитала. В соответствии со статьёй 50а налог на прирост капитала рассчитывается ежегодно и уплачивается при подаче годовой декларации о доходах физических лиц. Налогоплательщик должен соблюдать установленный порядок подачи декларации и уплаты налога, сохранять подтверждение об уплате и быть готовым предоставить подтверждающие документы в случае проверки расчёта налоговой администрацией.

Получите подтверждение. Сохраните подтверждение оплаты и всю переписку с налоговыми органами для своих архивов.

Крайний срок подачи документов

В соответствии с правилами, пересмотренными в октябре 2026 года, доход от прироста стоимости капитала, полученный в 2026 году, как правило, должен быть заявлен и уплачен 30 апреля 2027 года. Налогоплательщикам следует перед подачей декларации проверить, не вносились ли впоследствии поправки или не было ли официально продлено установленное сроки. Это подтверждается «Обзорами налогового законодательства по странам мира» компании PwC для Черногории, а также стандартной практикой налоговых органов Черногории в соответствии со статьёй 50а.

Не путайте это с налог на передачу права собственности на недвижимость крайний срок, который распространяется на покупателя и, как правило, наступает в течение гораздо более короткого периода после подписания договора. Речь идет об отдельных обязательствах с отдельными сроками исполнения.

Документы, которые необходимо подготовить

Для расчета и декларирования налога на прирост капитала, как правило, требуются следующие документы. Это не является официальным обязательным перечнем; он отражает то, что обычно требуется для правильного определения сумм.

• Оригинал договора купли-продажи (договор купли-продажи, заключённый при приобретении недвижимости)
• Документы о налоговой оценке, относящиеся к первоначальному приобретению (если таковые имеются)
• Договор купли-продажи в связи с текущей сделкой по отчуждению имущества
• Кадастровая выписка или выписка о праве собственности, подтверждающая историю владения недвижимостью
• Подтверждение цены приобретения (выписки о банковских переводах, нотариально заверенное подтверждение оплаты)
• Счета-фактуры и подтверждающие документы об оплате за выполненные реконструкционные работы
• Подтверждающие документы по допустимым расходам на продажу (договор о комиссионном вознаграждении агентства, счета за нотариальные услуги)
• Документы о наследовании или дарении, подтверждающие, что имущество было получено, а не приобретено
• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) и документы, подтверждающие резидентство
• Документы, подтверждающие право на любое заявленное освобождение от уплаты (регистрация по месту жительства, документы, подтверждающие семейное положение)

Храните документы о покупке, реконструкции и расходах на продажу в одном месте. Отсутствие документов о приобретении, неправильная классификация расходов и неподтвержденные заявления об освобождении от налогообложения могут создать трудности при расчете и оформлении документации по доходу от прироста капитала.

Нерезидентам следует дополнительно уточнить требования к получению черногорского идентификационного номера налогоплательщика, если у них его ещё нет, а также выяснить, обязаны ли они назначить местного налогового представителя в соответствии с действующими административными правилами. Эти действия лучше всего выполнить задолго до завершения сделки.

---

Прочие расходы при продаже недвижимости

Налог на прирост капитала является одним из компонентов общих затрат при выходе из инвестиций. Продавцы часто сталкиваются с тем, что фактическая сумма, которую они получают после продажи, отличается от валовой цены продажи на сумму, превышающую размер одного только налога.

Комиссия агентства может рассчитываться в виде процента от продажной цены или определяться иным согласованным образом. Ответственность за оплату зависит от агентского соглашения и условий, согласованных сторонами.

Юридическая помощь Услуги по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости, как правило, включают в себя проверку договоров, подтверждение права собственности, оформление доверенностей и взаимодействие с нотариусом. Размер гонорара зависит от сложности дела и квалификации привлечённого специалиста.

Нотариальные расходы возникают в связи с договором купли-продажи, актом о передаче права собственности и любой сопутствующей документацией. Размер нотариальных сборов, как правило, устанавливается в соответствии с официальными тарифами.

Перевод и легализация может потребоваться, если документы необходимо перевести на черногорский язык или если для иностранных документов требуется заверение апостилем.

Снятие обременений — например, устранение ипотеки, зарегистрированного права преимущественной покупки или любого другого обременения права собственности — может потребовать затрат и времени. Обременения и другие вопросы, связанные с правом собственности, должны быть урегулированы или решены в рамках согласованного механизма завершения сделки до того, как передача права собственности будет окончательно оформлена.

Банковские комиссии и расходы на международные переводы возникают в тех случаях, когда выручка от продажи должна быть переведена за границу. Комиссии за перевод, спреды при конвертации валют и комиссии банков-посредников могут быть значительными, особенно при крупных суммах.

Перечень фактических экономических затрат, понесенных продавцом, и перечень затрат, которые по закону подлежат вычету при расчете налога на доход от продажи имущества, не совпадают. Например, комиссионные агентствам и нотариальные сборы могут учитываться при расчете налога — но только в том случае, если они подпадают под категории допустимых расходов по продаже, определённых в статье 37c, и только при наличии надлежащих подтверждающих документов. Всегда проверяйте возможность вычета, прежде чем учитывать расходы в качестве корректировки налоговой базы.

Перед заключением сделки необходимо подтвердить правовой статус объекта недвижимости посредством “Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории” имеет такое же важное значение для продавцов, как и для покупателей. Нерешенные вопросы, связанные с правом собственности, непогашенные ипотечные кредиты или отсутствующие разрешения могут привести к задержке сделки или снижению возможной цены.

---

Налог на прирост капитала для компаний

Ставка налога на доход от продажи имущества 15% применяется к физическим лицам. В случае, если недвижимость в Черногории принадлежит компании, порядок налогообложения отличается от того, который применяется к физическому лицу-продавцу.

A Компания, зарегистрированная в Черногории как правило, подпадает под действие режима налогообложения доходов юридических лиц, который имеет собственную структуру ставок, правила вычетов и требования к подаче деклараций, отличающиеся от тех, что применяются к физическим лицам. A иностранная компания При отчуждении имущества, расположенного в Черногории, могут применяться отдельные правила налогообложения и отчетности для нерезидентов. Порядок налогообложения зависит от правового статуса продавца, структуры сделки и соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения. Сделки по отчуждению имущества юридическими лицами следует рассматривать отдельно, а не рассчитывать с использованием правил налогообложения доходов от прироста капитала, применимых к физическим лицам.

Кроме того, проводится разграничение между:

• Прямая продажа недвижимости (компания передаёт право собственности покупателю), и
• Продажа акций или долей участия в компании которая владеет недвижимостью (покупатель приобретает юридическое лицо, а не земельный участок).

С юридической и коммерческой точек зрения эти сделки различаются, и они могут подлежать разному налоговому режиму как для продавца, так и для покупателя. Последствия в плане налога на передачу собственности также различаются. Не следует считать какой-либо из этих подходов более выгодным без получения квалифицированной юридической и налоговой консультации с учетом конкретной структуры сделки и участвующих в ней сторон.

Лицам, рассматривающим вопрос о том, приобретать ли недвижимость или владеть ею через компанию, прежде чем принимать решение, следует учесть как преимущества, так и затраты, связанные с выходом из корпоративной структуры. Для проведения такого анализа следует обратиться к бухгалтеру или консультанту по корпоративному налогообложению, имеющему право на практику в Черногории.

---

Планирование выхода из инвестиций в недвижимость

Расходы, связанные с продажей недвижимости — включая налог на прирост капитала — зачастую недооцениваются на этапе покупки. Если перед покупкой уделить несколько минут моделированию вероятного сценария выхода из инвестиции, это может существенно повлиять на инвестиционные решения.

К факторам, определяющим чистую выручку продавца, относятся: возможная цена продажи, индексированная стоимость приобретения, стоимость документально подтвержденных капитальных улучшений, допустимые расходы на продажу, применимый налог на полученную прибыль, а также практические затраты на сделку, описанные выше. Ни один из этих показателей не является фиксированным на момент покупки, однако можно дать их приблизительную оценку.

Документально подтвержденные улучшения имеют значение. Продавец, который вложил средства в капитальный ремонт и сохранил все счета-фактуры, имеет более весомые основания для уменьшения налогооблагаемой прибыли, чем тот, кто оплатил работы наличными без каких-либо документальных подтверждений. Начало ведения такой документации с первого дня владения недвижимостью не требует никаких затрат, кроме организационных усилий.

Документы, которые следует сохранить со дня покупки

Когда	Что оставить	Почему это может иметь значение при продаже
Купить	Подписанный договор купли-продажи и подтверждения оплаты	Помогает установить первоначальную стоимость приобретения
Регистрация	Кадастровая выписка и расчет налога на приобретение	Поддерживает историю владения и соответствующую оценочную стоимость при приобретении
Реконструкция	Счета-фактуры подрядчиков, квитанции об оплате и разрешения	Может покрывать соответствующие расходы на капитальный ремонт
Право собственности	Регистрация по месту жительства и подтверждение фактического проживания	В соответствующих случаях может поддержать ходатайство об освобождении от уплаты
Вторичный рынок	Агентские договоры и документально подтвержденные расходы по сделкам	Может предусматривать вычеты из стоимости продажи для соответствующих случаев
Подача налоговой декларации	Поданная налоговая декларация, подтверждение оплаты и налоговая переписка	Документальное подтверждение отчетности и расчетов

Храните оригиналы или достоверные электронные копии в надёжном месте. Налоговая администрация может запросить документы, подтверждающие базу приобретения, заявленные вычеты или право на освобождение от уплаты налога.

Срок владения влияет на индексированную стоимость приобретения: более длительный срок владения может привести к увеличению совокупной индексационной поправки к первоначальной покупной цене в зависимости от официальных индексов цен за соответствующие годы. В Черногории не существует автоматического освобождения от налога на прирост капитала по истечении определенного количества лет владения — этот принцип применяется в некоторых других юрисдикциях, но не является частью действующих черногорских правил.

Ликвидность — это практический аспект, не связанный с налогообложением. Легкость продажи объекта недвижимости и цена, по которой его можно продать, зависят от местоположения, типа объекта и рыночной конъюнктуры. Продажа объекта недвижимости, приобретенного в первую очередь с целью прироста капитала на рынке с низкой ликвидностью, может занять больше времени и потребовать снижения цены, что повлияет на итоговую чистую доходность.

---

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости:

1. Оцените вероятную цену продажи и соответствующую налогооблагаемую прибыль, исходя из ряда сценариев, а не только из оптимистичного варианта.
2. Определите, в какой форме будет находиться недвижимость — в личном владении или через компанию — и рассчитайте размер налога при выходе из инвестиции для каждой схемы.
3. С самого начала наладьте четкую систему ведения документации: надежно храните договор купли-продажи, нотариальные документы и подтверждения оплаты.
4. Заложите в бюджет комиссионные агентства, судебные издержки и налоги вместе с покупной ценой, а не отдельно.
5. Уточните, возникает ли в вашей стране проживания риск двойного налогообложения доходов от продажи зарубежной недвижимости.

Рекомендации по самому процессу покупки см. в разделе “Как купить недвижимость в Черногории“.

---

Заключительные соображения

Налог на прирост стоимости недвижимости в Черногории представляет собой структурированный налог, рассчитываемый на основе прироста стоимости, а не налог на валовую выручку. Этот Ставка 15% Применение данного подхода к налогооблагаемой прибыли означает, что фактическая сумма налогового обязательства в значительной степени зависит от документально подтвержденной базы приобретения — на конечный результат влияют как первоначальная покупная цена, так и индексация, а также соответствующие расходы.

Разница между простым приблизительным расчетом «на обратной стороне конверта» и расчетом, полностью соответствующим нормативным требованиям, может быть значительной. Право налогового органа устанавливать рыночную стоимость в случае, если договорная цена ниже рыночной, индексированная стоимость приобретения, документально подтвержденные расходы на реконструкцию и правильный учет имущества, полученного в наследство или в дар, — все это требует проверки. Льготы — в частности, льгота в отношении основного места жительства — зависят от соблюдения конкретных установленных законом условий, а не просто от предположения о праве на их получение.

Статус резидента и форма владения (физическое лицо или компания) влияют на порядок налогообложения и отчетности по доходам от продажи. Для нерезидентов ситуация усложняется тем, что одна и та же сделка может повлечь за собой обязательства по отчетности в нескольких юрисдикциях.

Отсутствие документов о приобретении, неправильная классификация расходов и необоснованные заявления об освобождении от налогообложения могут создать трудности при расчете и оформлении документации по доходу от прироста капитала. Своевременное начало упорядочивания документации — ещё до заключения соглашения о продаже — существенно снижает риск возникновения неожиданностей.

Прежде чем завершить сделку по продаже недвижимости в Черногории, окончательный расчет налогов следует согласовать с квалифицированный специалист по налогообложению из Черногории. Цифры, приведенные в данном руководстве, носят иллюстративный характер, и законодательную базу следует сверять с Закон Черногории о подоходном налоге с физических лиц а также все поправки, действующие на дату продажи. Изменения в налоговом законодательстве: положения, действовавшие на момент подготовки данной статьи, к моменту завершения сделки могли быть обновлены.