Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории

Данная информация носит исключительно общий характер. Законодательство Черногории, кадастровые процедуры и налоговые нормы могут изменяться, а необходимые проверки зависят от конкретного объекта недвижимости. Прежде чем вкладывать средства, обратитесь к квалифицированному юристу в Черногории для проверки документов на любой объект недвижимости, который вы намереваетесь приобрести.

Комплексная проверка недвижимости в Черногории — это процесс, в ходе которого выясняется, что именно вы покупаете, кто имеет право на ее продажу и какие условия должны быть прописаны в договоре, прежде чем вы что-либо подпишете или перечислите деньги, которые будет сложно вернуть. Эта проверка охватывает гораздо больше, чем просто имя продавца в выписке из реестра прав собственности. Тщательная проверка включает в себя анализ реестра недвижимости, физического объекта, статуса планирования и строительства, полномочий продавца, договора и порядка оплаты. Каждый из этих аспектов может оказаться несоответствующим независимо от остальных.

Для иностранного покупателя структурированный процесс имеет большое значение, поскольку отсутствуют привычные механизмы защиты. Возможно, вы не можете читать документы на языке оригинала, не имеете возможности часто приезжать на место и полагаетесь на агента, продавца или застройщика в вопросах, которые нелегко проверить самостоятельно. В данном руководстве проверки разбиты на следующие категории: юридические, кадастровые, градостроительные и строительные, технические, связанные с продавцом и договорные. По каждой из них объясняется, что нужно проверять, откуда брать подтверждающие документы, как выглядит проблема и что с ней делать.

Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории: краткий ответ

Вопрос	Практический ответ
Первый документ, который нужно проверить	Текущий Список непокретностей для конкретного участка или объекта
Кто должен возглавить юридическую экспертизу?	Независимый юрист, имеющий право на практику в Черногории и представляющий интересы покупателя
Когда следует начинать проверки?	До внесения значительного или невозвратного аванса
Что необходимо проверить?	Право собственности, полномочия продавца, обременения, кадастровый идентификатор, разрешения/легализация, планировка (при необходимости), условия договора и регистрация
Достаточно ли одного лишь точного кадастра?	Нет. Сама по себе регистрация не является доказательством того, что все физические изменения или вопросы, связанные со строительством, соответствуют требованиям.
Достаточно ли одного нотариуса?	Нет. Нотариус выполняет предусмотренные законом публичные функции, но не заменяет юридические, технические или налоговые консультации со стороны покупателя.
Следует ли провести осмотр объекта недвижимости на месте?	Да. Юридическая и техническая экспертиза дают ответы на разные вопросы
Когда необходимо повторно проверить право собственности?	Непосредственно перед основным платежом и после регистрации
Могут ли иностранцы приобретать земельные участки любого типа?	Нет. К определенным категориям земельных участков и мест применены установленные законом ограничения
Главное правило перед оплатой	Каждый нерешенный существенный риск должен быть либо устранен, либо прямо оговорен в договоре до осуществления соответствующего платежа

Не знаете, с чего начать? Сообщите нам свой бюджет, предпочтительное местоположение, а также укажите, покупаете ли вы недвижимость для проживания, получения дохода от сдачи в аренду или в качестве инвестиции. Мы сузим круг поиска недвижимости в Черногории до вариантов, соответствующих вашим требованиям.
[Найти недвижимость, соответствующую моим требованиям →]

Что должно включать в себя комплексное проверка объектов недвижимости в Черногории

В ходе комплексной проверки даются ответы на пять вопросов, и сделка купли-продажи не может быть заключена до тех пор, пока на каждый из них не будет предоставлен документально подтверждённый ответ:

1. Что именно вы покупаете? Объект правовой сделки (земельный участок, здание, отдельное помещение, доля) должен быть точно идентифицирован и должен соответствовать объекту недвижимости, который вы осмотрели, и тому, который предлагается в объявлении.
2. Кто является законным владельцем этого объекта и имеет право его продать? Право собственности и право на продажу — это две разные вещи.
3. Соответствует ли объект недвижимости документальным данным с юридической и физической точек зрения? Площадь, планировка, пристройки и границы должны соответствовать зарегистрированным данным.
4. Существуют ли какие-либо права, обязательства, ограничения или вопросы планирования, которые на это влияют? Ипотечные обременения, сервитуты, отметки и ограничения, связанные с планировкой, — все это влияет на стоимость того, что вы получаете.
5. Защищает ли вас договор в случае возникновения каких-либо проблем? Недостатки, которые невозможно устранить до подписания договора, должны быть отражены в договоре и увязаны с оплатой.

Наличие исправной записи в кадастре — это отправная точка, а не конец процедуры комплексной проверки. Реестр содержит информацию о том, что именно зарегистрировано. Он не дает ответа на вопросы: было ли зарегистрированное здание построено в соответствии с законом, входит ли терраса, которой вы так восхищаетесь, в зарегистрированную площадь, может ли продавец подписать договор самостоятельно и выполнит ли застройщик свои обязательства в срок.

Область комплексной проверки	Что вы проверяете	Основной документ/источник	Основной риск
Название	Зарегистрированный владелец и доля	Текущий Список непокретностей	Покупка у неподходящего человека
Обременения	Ипотеки, залоги, сервитуты, отметки	Список непокретностей, связанные записи	Имущество, на которое распространяются зарегистрированные обеспечительные права или права третьих лиц
Идентификация объекта недвижимости	Участок, единица, площадь, границы	Регистрация, кадастровый план, выезд на место	Оплата того, что не предусмотрено законом
Строительство/правовой статус	Разрешения, документация по эксплуатации, легализация	Документы муниципалитетов и органов власти	Незаконные или не подлежащие регистрации постройки
Планирование	Зонирование, возможности застройки, подъездные пути	Планировочные документы, муниципалитет	Земля, на которой нельзя строить или к которой нельзя добраться
Полномочия продавца	Право на подписание и распоряжение	Удостоверение личности, документы компании, доверенность, документы о правопреемстве	Договор, подписанный лицом, не обладающим соответствующими полномочиями
Договор/оплата	Правила, условия, порядок возврата средств	Проект соглашения	Деньги, выплаченные без юридически обеспеченной защиты
Техническое состояние	Конструкция, сырость, инженерные системы	Независимая проверка	Дорогостоящие недостатки, которые юрист не может заметить
Регистрация после закрытия	Право покупателя действительно зарегистрировано	Обновленная выписка из реестра	Признание сделки купли-продажи завершённой до внесения сведений о приобретении в кадастр

Начните с реестра недвижимости

Основным документом является Список непокретностей, выписка из кадастра недвижимости. Управление по недвижимости (Управление недвижимостью) ведет кадастр и предоставляет соответствующие онлайн-услуги; начать можно с официальный правительственный сайт. Администрация управляет «eKatastar» — геопорталом и электронным сервисом для получения официальных справок о недвижимости. С июля 2026 года пользователи, имеющие на это право, могут получать документы с электронной подписью Список непокретностей документы онлайн через официальную систему с использованием электронной идентификации. Требования к доступу и идентификации могут изменяться, поэтому, прежде чем воспользоваться этим способом, ознакомьтесь с актуальной информацией на страницах администрации, посвященных услугам.

Как читать перечень объектов недвижимости

Терминологию и структуру документа всегда следует сверять с фактическим актуальным выдержкой, однако покупатель должен иметь возможность найти три основные категории информации:

Что вы ищете	Почему это важно
Данные об участке/здании/квартире	Подтверждает, какой юридический объект описывается в выдержке
Данные о владельцах	Отображает зарегистрированного владельца и долю владения
Обязательства и ограничения	Содержит информацию о зарегистрированных ипотеках, сервитутах, ограничениях и других записях, касающихся данного объекта недвижимости

Не останавливайтесь на том, что вы узнали имя продавца. Соответствие владельца — это лишь одна из составляющих проверки; необходимо также проверить описание объекта недвижимости и все зарегистрированные обременения или ограничения.

Прочитайте выдержку строка за строкой. Структура и обозначения пунктов могут различаться, поэтому попросите своего юриста подробно разъяснить вам конкретный документ, а не исходить из предположения о фиксированном формате. По сути, вам необходимо обратить внимание на следующее:

• Кадастровый муниципалитет и номер земельного участка. Именно они определяют участок. Ошибка здесь, даже вполне правдоподобная, приведёт к тому, что все остальные проверки будут относиться к неверному объекту.
• Идентификация объекта или здания. Если речь идет о квартире, убедитесь, что она зарегистрирована как отдельное жилое помещение, и проверьте её номер и этаж.
• Зарегистрированный владелец и доля владения. Уточните полное название объекта недвижимости, а также уточните, принадлежит ли продавцу весь объект или только его доля.
• Описание и площадь поверхности. Сравните их с рекламным объявлением и проектом договора.
• Зарегистрированное использование. Классификация по категориям — жилая, коммерческая, сельскохозяйственная или иные — влечет за собой разные последствия.
• Здания и отдельные помещения. Обратите внимание на то, какие объекты на земельном участке действительно зарегистрированы.
• Ипотечные кредиты и залоговые права. Укажите кредитора и, если это указано в записи, сумму обеспечения.
• Сервитуты, право пользования и иные права третьих лиц, если это указано.
• Судебные разбирательства, меры по принудительному исполнению или иные отметки, где они фиксируются в реестре.
• Ограничения, в том числе любые ограничения на утилизацию.

Заказывайте свежую выписку перед каждым ключевым решением: перед подтверждением бронирования, затем перед подписанием обязательного соглашения и ещё раз перед основным платежом. В данном руководстве невозможно с уверенностью указать универсальный срок годности выписки. Состояние реестра может измениться в период между первым ознакомлением и завершением сделки, например, если кредитор зарегистрирует ипотеку или появится новая отметка, поэтому вы должны полагаться на самые свежие данные, а ваш юрист должен уточнить, насколько свежими должны быть данные для данной сделки.

Реестр не всегда может отражать все ожидающие утверждения или недавно внесенные изменения, поэтому его следует рассматривать в совокупности с сопроводительными документами и актуальными записями о сделках. Именно поэтому проверка реестра проводится в сочетании с анализом документов продавца, лежащих в их основе договоров и результатами физического осмотра. Если в реестре указана ипотека, а вы планируете самостоятельно финансировать покупку, ознакомьтесь с нашим обзором “Ипотека в Черногории для иностранцев“, поскольку кредиторы предъявляют свои собственные требования к проверке документов.

Соотнести регистра с реальностью

Наиболее часто различия возникают между объектом, указанным в документах, и объектом в реальности. Пройдитесь по территории с выпиской из реестра и планом этажа в руках и сравните:

• Площадь. Соответствует ли показанная вам полевая площадь зарегистрированной площади, или же указанная в рекламе площадь больше?
• Этаж и квартира. Вы находитесь в помещении, указанном в реестре?
• Террасы и балконы. Закрытые или недавно добавленные террасы часто становятся причиной несоответствий.
• Пристройки и дополнительные комнаты. Переоборудованный чердак или дополнительная комната могут физически существовать, не будучи зарегистрированными.
• Гараж, парковка и кладовая. Уточните, является ли каждая из них зарегистрированной отдельной единицей, частью вашей единицы или просто используется неофициально.
• Дополнительные сооружения. Состояние домиков у бассейна, пристроек и хозяйственных построек необходимо проверять отдельно.
• Границы земельных участков. Заборы и стены не всегда проходят по кадастровой линии.

Сделайте фотографии, произведите измерения и зафиксируйте все различия. Практический принцип заключается в следующем: Не оплачивайте физический объект, пока не выясните, какое именно юридическое право на этот объект фактически передается.

Отсутствие обременений в реестре прав собственности не означает, что все физические составляющие объекта недвижимости законно включены в сделку купли-продажи.

Если вы планируете сдать недвижимость в аренду

Факт владения недвижимостью не означает автоматически, что её можно использовать именно так, как вы планируете. Если доход от сдачи в аренду является одним из факторов, влияющих на решение о покупке, уточните текущие требования в отношении регистрации, лицензирования, туризма, управления зданием и местные нормы, применимые к данному объекту недвижимости и модели сдачи в аренду. В случае с квартирой также ознакомьтесь с действующими правилами эксплуатации здания и размером регулярных платежей за управление.

Рассматривайте прогнозируемый доход от аренды отдельно от юридической экспертизы. Квартира, которую можно легально передать в собственность, не всегда является выгодным объектом инвестиций в аренду.

Проверка права собственности и полномочий продавца

Продавец должен обладать как правом собственности, так и полномочиями на совершение сделки. Указание имени в объявлении или заверение агента о том, что “владелец готов к продаже”, не являются доказательством ни того, ни другого. Сравните документ, удостоверяющий личность продавца, с именем, указанным в реестре, буква за буквой, и рассматривайте любое несоответствие как повод для письменного разъяснения, а не как повод для того, чтобы закрыть на это глаза.

Несколько совладельцев. Если в реестре указаны доли, выясните, кто является их владельцами и готовы ли все совладельцы продать свои доли. Продажа только доли в доме — это сделка, отличная от покупки самого дома. Уточните у своего юриста, как правила совместного владения и любые права преимущественной покупки применяются к данной конкретной ситуации.

Наследственное имущество. Если продавец унаследовал недвижимость, убедитесь, что процесс наследования завершен и права наследников должным образом оформлены. Продавец, который утверждает, что вопрос о наследстве ’урегулирован в семье“, но не может предъявить никакого документа, подтверждающего это решение, просто рассказывает историю, а не предоставляет доказательства. Неурегулированный вопрос о наследовании представляет собой реальный риск, связанный с правом собственности.

Супружеские и семейные обстоятельства. В зависимости от ситуации продавца на то, кто должен дать согласие, могут повлиять нормы, регулирующие семейное или брачное имущество. Это зависит от конкретных обстоятельств, поэтому уточните у своего юриста, требуется ли участие супруга или кого-либо из членов семьи.

Продавцы компаний. Убедитесь в существовании компании, наличии у неё зарегистрированных представителей и полномочиях на подписание документов. Лицо, уполномоченное на подписание, должно предоставить актуальные регистрационные данные и, при необходимости, корпоративные разрешения на продажу.

Агент по недвижимости или посредник. Если в сделке участвует агентство или посредник, необходимо выяснить, какое юридическое лицо выступает в качестве участника, кого оно представляет и какие полномочия или регистрационные документы требуются для осуществления данной деятельности в соответствии с действующим законодательством. Не следует смешивать роль агента с независимой юридической проверкой: участие агента не подтверждает право собственности, полномочия продавца, законность строительства или отсутствие обременений.

Доверенность. Если кто-то подписывается от имени владельца, документ должен быть подлинным, достаточно конкретным, чтобы охватывать данную сделку купли-продажи, и юридически действительным. Если владелец проживает за границей, документы, выданные за рубежом, могут потребовать определенных процедур легализации и перевода, и ваш юрист должен уточнить, какие именно требования применимы в данном случае. Свяжитесь с владельцем напрямую, а не только через агента. Наше руководство по “Дистанционная покупка недвижимости в Черногории” посвящена практическим аспектам удалённого подписания документов.

Недавно приобретенная вещь. Если продавец недавно приобрел недвижимость, особенно по цене, значительно ниже запрашиваемой, стоит обратить внимание на то, как и у кого он её приобрел.

Основания и история приобретения. Не следует использовать текущую кадастровую запись в качестве повода для игнорирования того, каким образом продавец приобрел недвижимость. Необходимо изучить документ о приобретении недвижимости продавцом и выяснить все несоответствия, связанные с предыдущей сделкой купли-продажи, дарением, наследованием, судебным решением или разделом имущества. Степень глубины исторического анализа должна зависеть от выявленных фактов, а не от произвольно выбранного числа предыдущих владельцев.

Документы и вопросы, которые следует запросить у продавца

• Документ, удостоверяющий личность, сверка с записью в реестре
• Документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор купли-продажи, решение о наследовании, дарственная или иной документ)
• Регистрационные данные компании и разрешение на продажу, если продавцом является юридическое лицо
• Любая доверенность с подтверждением личности доверителя и его текущего намерения продать имущество
• Письменное подтверждение всех ипотечных кредитов, займов и прочих задолженностей, обеспеченных данным объектом недвижимости
• Документация по строительству, эксплуатации и любой легализации, находящаяся у продавца
• Подтверждение того, сдается ли недвижимость в аренду или находится в пользовании, с приложением договора аренды (при наличии)
• Последние счета за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы
• Перечень того, что входит в сделку (мебель, парковочное место, кладовая, земельный участок)
• Любые нерешенные споры, претензии или переписка с органами власти в отношении данного объекта недвижимости

Кто что проверяет?

Документ/проверка	Кто должен его проверить	Что это может установить	Что это само по себе не доказывает
Список непокретностей	Адвокат покупателя	Зарегистрированный собственник, доля и зарегистрированные права/обременения	Полное соответствие строительных норм или техническое состояние
Документ о приобретении продавца	Адвокат покупателя	Как продавец приобрел это право	Отсутствие каких-либо последующих обременений на данный момент
Документация по строительству/эксплуатации	Юрист + соответствующий орган	Статус создания/использования документа	Качество физического исполнения
Кадастровый план	Юрист/геодезист	Зарегистрированный участок и его границы	Соответствуют ли им точно ограждения и занятия
Данные о компании	Адвокат	Существование компании и уполномоченные представители	Были ли получены все внутренние разрешения, необходимые для заключения сделки
Доверенность	Юрист/нотариус	Объем полномочий представителя	Является ли соответствующая сделка целесообразной с коммерческой точки зрения
Технический осмотр	Инженер/геодезист	Техническое состояние и дефекты, входящие в объем проверки	Право собственности или право владения
Проект договора купли-продажи	Адвокат покупателя	Распределение идентифицированных рисков в соответствии с договором	Физическое состояние или фактические утверждения, не подтвержденные из независимых источников

Обременения и права третьих лиц

Обременения следует понимать, а не просто фиксировать. Наличие обременения не означает автоматического срыва сделки. Важно, что это за обременение, кому оно выгодно и можно ли его снять, оценить или принять.

Зарегистрированный ипотека представляет собой право залога в отношении данного имущества. Оно может продолжать обременять имущество до тех пор, пока не будет надлежащим образом снято и соответствующая запись в реестре не будет удалена, поэтому покупателю следует проверить данные о кредиторе, обеспеченном обязательстве и точной процедуре снятия залога до перечисления средств. A залог или аналогичное право залога предоставляет кредитору право требования в отношении данного имущества. А сервитут или право проезда предоставляет кому-либо право пользоваться частью имущества, например, проходом через ваш участок. Узуфрукт позволяет другому лицу пользоваться этим имуществом и извлекать из него выгоду. Права преимущественной покупки, если это предусмотрено, может дать другой стороне возможность приобрести объект до вас. Зарегистрированные судебные дела или примечания по обеспечению исполнения свидетельствовать о наличии спора или судебного разбирательства по иску кредитора в отношении данного имущества.

Распределите найденное по четырём группам:

• Как правило, эту проблему можно решить до закрытия, например, ипотечный кредит, который продавец погасит за счет вырученных средств, при этом о погашении будет оформлен соответствующий документ.
• Требует договорной защиты, например, когда выписка должна быть согласована с оплатой.
• Требуется экспертная оценка, например, отметка о принудительном исполнении или неясные права третьих лиц.
• Может послужить основанием для отказа от сделки, если проблема носит принципиальный характер и продавец не может или не хочет её решить.

Вывод	Почему это важно	Что необходимо проверить	Возможный ответ покупателя
Ипотека в пользу банка	Зарегистрированное обеспечение может продолжать обременять имущество до тех пор, пока оно не будет должным образом снято и исключено из реестра	Остаток по кредиту, согласие кредитора, процедура снятия залога	Сделать освобождение от ответственности условием; увязать выплату с освобождением
Залог или аналогичное право обеспечения	Третье лицо может предъявить претензию в отношении данного имущества	Основание и сумма иска	Требуйте удаления перед оплатой, либо отказывайтесь от сделки
Сервитут / право прохода	Другие лица могут пользоваться частью этого имущества	Местоположение, получатель, условия	Оценить влияние на использование и ценность; договориться о цене
Право пользования, принадлежащее третьему лицу	Право на пользование или получение выгоды может принадлежать кому-то другому	Держатель, срок, условия	Требуется предоставить подтверждение увольнения или пересмотреть решение
Примечание, касающееся судебного разбирательства или исполнения решения	Споры или процедуры, инициированные кредиторами, могут повлиять на право собственности	Дело в суде или в органе власти, стороны, стадия	Предварительная юридическая экспертиза перед осуществлением любого платежа
Право преимущественной покупки	Другая сторона может иметь право на первоочередное приобретение	Применимо ли это и как это осуществляется	Попросите юриста подтвердить порядок действий и отказ от прав
Необъяснимая аннотация	Из приведенного отрывка смысл неясен	Орган, выдающий документ, и правовая основа	Попросите предоставить письменное разъяснение; подождите, пока всё не станет ясно
Арендатор, проживающий в помещении	Передача объекта в свободное владение может не состояться	Условия аренды, уведомление, залог	Требовать передачу пустого помещения или включить эту стоимость в арендную плату

Пример: На квартиру оформлена банковская ипотека

Предположим, что интересующая вас квартира зарегистрирована на имя продавца, но Список непокретностей также указывается наличие банковской ипотеки. Это не обязательно означает, что сделка по покупке должна быть сорвана. Юрист покупателя должен установить сумму непогашенного обеспеченного долга, получить необходимую банковскую документацию, определить порядок снятия ипотеки и соответствующим образом структурировать договор и последовательность платежей. Покупателю не следует просто перечислять продавцу полную сумму покупной цены и полагаться на обещание, что ипотека будет снята позже.

Этот урок выходит за рамки ипотеки: Обнаружение проблемы — это не то же самое, что её решение. В ходе комплексной проверки необходимо определить механизм, документы, ответственное лицо и условия, при которых производится выплата, связанные с данной проблемой.

Разрешения, легализация и планирование

Недвижимость может быть правильно зарегистрирована в кадастре, но при этом иметь проблемы, связанные со строительством или правовым статусом. Существует разница между понятиями “зарегистрировано в кадастре” и “полностью соответствует целям, для которых покупатель планирует использовать объект”. Возможность использования жилья в целях сдачи в аренду, в качестве гостиничного номера или в качестве пристройки к дому может зависеть от документов, которые не отражены в кадастре.

Рассмотрите эти уровни по отдельности:

• Регистрация в кадастре. Указано ли это здание в реестре, причем в его фактических размерах и виде?
• Строительная документация. В отношении зданий необходимо запросить разрешение на строительство или эквивалентные документы, соответствующие возрасту и режиму объекта недвижимости.
• Используйте документацию. В соответствующих случаях попросите предоставить подтверждение того, что здание было разрешено к эксплуатации, например, разрешение на заселение или разрешение на эксплуатацию.
• Последующие изменения. Пристройки, дополнительные этажи, переоборудованные чердаки и застекленные террасы требуют отдельной проверки их состояния.
• Статус легализации. Строения, возведенные без необходимого разрешения, могут подпадать под режим легализации.
• Планирование и зонирование. Планировочные документы определяют, что можно строить или изменять, и они имеют первостепенное значение для владельцев земельных участков и для покупателей, намеревающихся расширить свои владения.
• Документы муниципалитета. В муниципальных органах может храниться информация, которой нет в реестре.

Правовой статус зависит от объекта, года постройки, действовавшего на тот момент правового режима и действующих в настоящее время норм. Поэтому в данном руководстве отсутствие какого-либо отдельного документа не рассматривается как автоматически приводящее к недействительности, а его наличие — как автоматически достаточным. В 2025 и 2026 годах правовая база Черногории в области легализации претерпела существенные изменения. Поэтому сроки, правила отбора и процедуры, указанные в более старых руководствах, могут быть устаревшими. Ваш юрист должен проверить последнюю официально опубликованную редакцию Закон о легализации самовольных построек на правительственном портале вместе со всеми поправками и подзаконными актами, действующими на дату совершения сделки, а также уточнить, как они применяются к данному конкретному зданию.

Почему для концепции “процесс легализации” необходимы доказательства

Продавец, заявляющий, что здание “находится в процессе легализации”, не дал вам никакой информации, на которую можно было бы полагаться. Эта фраза может означать как подачу полного пакета документов в компетентный орган, так и просто намерение подать заявку. Попросите предоставить:

• Сайт номер дела или справочный номер, в соответствующих случаях
• Копии представленных документов, включая заявление и сопроводительные документы
• Сайт орган, ведущий данное дело и его контактные данные
• Сайт текущий статус рассмотрения дела, по возможности в письменной форме
• Мнение вашего адвоката о последствиях для продажи и для предполагаемого использования

Если здание все еще находится в процессе легализации, возникает принципиальный вопрос: можно ли продать недвижимость в таком статусе, как это повлияет на регистрацию ваших прав и кто несет расходы и риски, связанные с исходом дела. Эти вопросы следует обсудить с юристом, имеющим право практиковать в Черногории, а ответы на них должны быть зафиксированы в договоре.

Земельные участки и недвижимость на побережье требуют дополнительных проверок

Перечня, предназначенного для квартиры, недостаточно для участка или дома с прилегающей землей. Приобретение земельного участка сопряжено с дополнительными вопросами, а прибрежный участок — с ещё большим количеством.

• Границы. Сравните кадастровые границы с тем, что есть на местности. Забор или стена, построенные не в том месте, могут стать причиной спора с соседом.
• Доступ. Убедитесь, что к участку имеется законный, а не просто традиционный подъезд. Установите, кому принадлежит подъездная дорога и зарегистрировано ли право прохода.
• Коммунальные услуги. Уточните наличие и подключение водоснабжения, электроснабжения и канализации, а также определите, кто будет оплачивать расходы на их прокладку.
• Целевое назначение. Зонирование земельного участка определяет, что на нём можно строить.
• Возможность реализации. “Фраза ”участок под застройку виллы» в объявлении — это лишь рекламное заявление, а не официальный статус в плане застройки. Уточните, что именно можно построить, каких размеров и на каких условиях.
• Ограничения на владение иностранцами. На иностранных покупателей распространяются определенные установленные законом ограничения. В частности, статья 415 Закона «Об отношениях в сфере прав собственности» ограничивает право иностранцев на владение сельскохозяйственными землями, лесами и лесными участками, недвижимостью, расположенной в зоне шириной один километр вдоль сухопутной границы, а также островами. Ограниченное исключение распространяется на сельскохозяйственные или лесные земли площадью до 5 000 м², если в рамках одной и той же сделки приобретается жилое здание, расположенное на данном участке. Перед внесением любого задатка следует проверить классификацию конкретного участка и действующую редакцию закона с поправками. исходный текст Закона «О отношениях в сфере прав собственности» опубликовано правительством, но датируется 2017 годом и с тех пор в него были внесены поправки, поэтому вашему адвокату следует руководствоваться поправками, действующими на данный момент.
• Смежные участки. Узнайте, кому принадлежат соседние земельные участки и не влияет ли на ваш участок что-либо, зарегистрированное на них.
• Вопросы, касающиеся прибрежных и морских территорий. В случае недвижимости, расположенной вблизи береговой линии, не следует исходить из того, что каждая терраса, подходная дорожка, площадка, садовая полоса, причал или участок земли, используемый совместно с объектом недвижимости, находится в частной собственности и входит в состав продаваемого объекта. Необходимо отдельно установить кадастровые границы и правовой статус каждого соответствующего участка. В случаях, когда могут применяться нормы морского права или другие правила, касающиеся общественной собственности, необходимо определить, действительно ли продавец является собственником данного участка или же он лишь пользуется концессией, арендой, соглашением о доступе или иным правом пользования. Прежде чем отразить кажущуюся стоимость такого права в цене покупки, следует проверить его правовую основу, срок действия и возможность передачи.

Вопрос о владении земельными участками иностранцами — это отдельная тема, которую мы рассматриваем в отдельном материале, посвящённом покупке земли в Черногории иностранцами. Что касается общего порядка действий, то в нашем руководстве “Как купить недвижимость в Черногории” описывает последовательность действий.

Комплексная проверка объектов нового строительства и объектов на стадии проектирования

Стандартного контрольного списка для перепродажи для объекта девелоперского строительства недостаточно. Когда здание ещё не построено или квартира ещё не зарегистрирована в индивидуальном порядке, вы полагаетесь на права застройщика, его финансовое положение и условия договора. Рассматривайте это как отдельный рабочий процесс.

• Опыт работы разработчика. Не ограничивайтесь просмотром страницы с портфолио застройщика. Выясните, какие проекты были завершены, когда их обещали сдать, когда они были фактически сданы, осуществляла ли их застройку одно и то же юридическое лицо и получили ли покупатели объекты недвижимости, подлежащие регистрации. При наличии соответствующей информации проанализируйте вместе со своим юристом отчетность компании, данные о финансировании проектов, а также информацию о судебных разбирательствах или случаях несостоятельности.
• Права на сайт. Убедитесь, что застройщик является собственником земельного участка или обладает действующими правами на застройку данного участка.
• Разрешения. Попросите предоставить разрешения на проектирование и строительство, относящиеся к текущему этапу, и убедитесь, что утвержденный проект соответствует тому, что продается.
• Ваша единица. Установите, существует ли данное помещение уже в качестве отдельного кадастрового объекта. Если нет, выясните, какие правовые и административные меры необходимо принять, чтобы оно стало подлежащим отдельной регистрации, кто за них отвечает и на каком этапе ожидается его регистрация.
• Финансирование всего проекта. Если у застройщика есть ипотека на проект, уточните, как будет снято залоговое право на вашу квартиру после оплаты, и попросите подтвердить это в письменной форме.
• Основные этапы и график платежей. В целях защиты интересов покупателя платежи должны производиться в соответствии с подтверждаемым ходом строительства, а не исключительно в соответствии с календарным графиком.
• Технические характеристики. В договоре должны быть точно описаны отделочные материалы, сантехника и планировка.
• Изменения в планировке или площади. Узнайте, что произойдет, если окончательная площадь будет отличаться от указанной в договоре, и изменится ли в связи с этим цена.
• Завершение работ и сдача объекта. Определите, что считается завершением: создание оболочки, завершение работ, готовность к проживанию, наличие полученной документации по эксплуатации.
• Положения о сроках. Ознакомьтесь со сроком окончания действия договора, условиями выплаты компенсации и вашим правом на расторжение договора.
• Возврат средств и расторжение договора. Точно знайте, как и когда вы получите свои деньги обратно, если проект провалится или затянется.
• Гарантии. Доверяйте только тем предложениям, которые задокументированы, имеют конкретного поставщика и чётко сформулированные условия.
• НДС и налоги. Новое жилье может облагаться налогами иначе, чем вторичное, поэтому уточните условия налогообложения вашей покупки, не делая поспешных выводов.

Комплексная проверка девелопера: необходимые документы

Вопрос	Доказательства, которые необходимо запросить или проверить	Почему это важно
Кто на самом деле продает этот прибор?	Текущая регистрация компании и полномочия на подписание документов	Компания, занимающаяся продвижением проекта, не обязательно должна быть тем юридическим лицом, с которым вы заключаете договор
Контролирует ли застройщик участок под застройку?	Актуальные кадастровые записи и документы, подтверждающие право собственности или права на застройку	Застройщику необходимы юридически обоснованные основания для застройки участка
Имеются ли у рекламируемого проекта все необходимые разрешения?	Проектная и строительная документация, относящаяся к текущему этапу	Маркетинговые визуализации не дают юридического права на строительство объекта, рекламируемого на них
Установлена ли на этот участок или проект ипотека?	Актуальная кадастровая запись и соответствующая документация по финансированию/освобождению от обременений	Проектное финансирование может повлиять на порядок снятия залога с вашей будущей квартиры
Как ваше подразделение сможет пройти отдельную регистрацию?	Проектная документация, кадастровые данные и договорные обязательства, касающиеся регистрации	Квартира на стадии строительства может ещё не существовать в качестве отдельно зарегистрированного объекта недвижимости
Как в вашем подразделении будет осуществляться контроль безопасности проекта?	Механизм письменного освобождения от обязательств и, в соответствующих случаях, документация, касающаяся обеспеченного кредитора	Не следует полагать, что один лишь факт оплаты исключает необходимость обеспечения безопасности на уровне проекта
Реализовал ли застройщик предыдущие проекты?	Конкретные завершенные строительные проекты и имеющиеся документы, подтверждающие регистрацию или завершение строительства	Само по себе наличие маркетингового портфолио не является доказательством успешного завершения юридических процедур
Что произойдет, если строительство задержится?	Срок исполнения обязательств по договору, крайний срок, меры правовой защиты и положения о расторжении договора/возврате средств	Покупателю необходим документально подтверждённый результат, если поставка не осуществляется в соответствии с договорённостью
Что является поводом для каждого платежа?	Этапы выполнения договора и доказательства, необходимые для их подтверждения	Платежи должны соответствовать четко определенным и поддающимся проверке событиям
Что именно необходимо предоставить?	Техническое задание, чертежи, спецификация отделочных материалов и договор	Это создает измеримый ориентир для передачи дел

Какую роль играет комплексная проверка в процессе покупки

Выбор объекта недвижимости → предварительные коммерческие условия → проверка актуального кадастрового статуса → проверка продавца, разрешений и юридических документов → технический осмотр → отражение рисков в договоре → нотариальное заверение → контролируемый платеж → подача заявления на регистрацию → обновление списка недвижимости → передача объекта

Точная последовательность действий может варьироваться в зависимости от особенностей объекта недвижимости, условий финансирования и структуры договора. Важным принципом является то, что платеж не должен предшествовать проверкам и договорным гарантиям, относящимся к данному платежу.

Договор является частью процедуры комплексной проверки

Обнаружить проблему — это уже половина дела. Вторая половина заключается в том, чтобы отразить полученные результаты в договоре, с тем чтобы каждому выявленному риску соответствовало условие, регулирующее его. Договор, подписанный до завершения проверок, как правило, приходится пересматривать, находясь в более слабой позиции.

Попросите своего юриста проанализировать каждый из этих аспектов и выяснить, с каким риском связан каждый из них:

• Договор о бронировании. В результате объект недвижимости на короткое время снимается с рынка. Уточните, подлежат ли уплаченные средства возврату и на каких условиях.
• Предварительный договор или предварительное соглашение. Это может обязывать вас совершить сделку. Перед подписанием внимательно ознакомьтесь с условиями, которые на вас налагаются.
• Депозит. Правовой характер сделки, формулировка договора, применимое право и причина срыва сделки в совокупности определяют последствия в случае, если сделка сорвется.
• Описание объекта недвижимости. В договоре должен быть точно указан его правовой объект: участок, объект, площадь, а также то, что входит в него.
• Цена и этапы оплаты. Они должны отражать подтвержденные события, а не просто даты.
• Сроки. Установите сроки выполнения действий, которые находятся в компетенции продавца, например, погашение ипотечного кредита.
• Заверения продавца. Письменные заявления о праве собственности, задолженностях и правовом статусе могут служить основанием для применения договорных мер правовой защиты и стать ценными доказательствами в случае, если они окажутся неверными, в зависимости от их формулировки и применимого законодательства.
• Обязательные условия. В соответствующих случаях обусловите завершение сделки такими событиями, как снятие ипотеки или предоставление недостающих документов.
• Снятие ипотеки или обременения. Укажите, кто обязан его убрать, к какому сроку и за чей счет.
• Последствия возникновения проблем с правом собственности или разрешением. Заранее определите, что произойдет: исправление, снижение цены или расторжение договора.
• Порядок возврата средств. Укажите, каким образом и в какие сроки возвращаются деньги, а также кем.
• Передача. Укажите состояние объекта, его содержимое, ключи, показания счетчиков и факт сдачи объекта в свободном состоянии.
• Документы, подлежащие передаче. Перечислите их.
• Сотрудничество в области регистрации. Продавец должен быть обязан принять все необходимые меры для оформления вашего права собственности.
• Доверенность на заключение сделок дистанционным способом. Если вы подписываете документ через представителя, ограничьте и зафиксируйте в документах предоставленные полномочия.

Вопрос, который необходимо тщательно проанализировать, заключается не только в том, “есть ли проблема?”, но и в том, “кто должен её решить, к какому сроку и до какого платежа?”

Результаты комплексной проверки	Вопросы, касающиеся защиты по договору, подлежат обсуждению	До осуществления данного платежа
Ипотека на недвижимость	Обязанность выполнить обязательство; освобождение от обязательств при условии оплаты	До основного платежа
Отсутствующий документ	Доставка в качестве условия с правом расторжения договора в случае невыполнения этого условия	До уплаты любой суммы, не подлежащей возврату
Регистрация находится на рассмотрении	Завершение зависит от зафиксированной позиции	До основного платежа
Незарегистрированное изменение	Корректировка цены, обязанность продавца привести в соответствие с нормами или исключение из продажи	Перед подписанием обязательного соглашения
Полномочие, используемое продавцом	Подтверждение полномочий и подтверждение со стороны принципала	Перед внесением любого депозита
Важный этап в работе разработчика	Платежи, привязанные к подтвержденным этапам строительства	Каждый этап оплаты
Расхождение в площади	Механизм ценообразования или право на отказ	Перед подписанием обязательного соглашения

Не копируйте формулировки положений из Интернета. Формулировка зависит от конкретных обстоятельств и законодательства Черногории, и её разработка — прерогатива вашего юриста.

Чем занимается нотариус — и чем он не занимается

В Черногории договоры купли-продажи недвижимости должны соответствовать формальным требованиям, и для придания сделке надлежащей формы привлекается нотариус. Роль и обязанности нотариуса изложены в Закон о нотариате, и ваш юрист должен уточнить, какие положения применимы к вашей сделке.

Нотариус выполняет независимую публично-правовую функцию и обязан осуществлять проверки, предупреждать стороны и соблюдать формальности, предусмотренные законодательством Черногории. В рамках этой функции от нотариуса ожидается, что он будет действовать в соответствии с законом и добросовестно, предупреждать стороны о соответствующих юридических недостатках сделки и, в определенных случаях, отказываться от составления документа. Эта роль важна, но она отличается от выполнения функций личного адвоката покупателя. Нотариальное заверение не заменяет комплексную проверку со стороны покупателя: Нотариус не предоставляет покупателю консультаций по вопросам стратегии ведения переговоров, коммерческих рисков, технического состояния объекта, оценки стоимости или более широкого процесса комплексной проверки. Не следует считать, что нотариус выступает в качестве вашего консультанта.

Роли различаются:

• Нотариус: осуществляет предусмотренные законом нотариальные функции, проверяет вопросы, установленные законодательством, в рамках этих функций предупреждает стороны о соответствующих юридических недостатках и оформляет нотариальный акт.
• Ваш адвокат или консультант: анализирует документы, предоставленные вами, и дает рекомендации по вопросам рисков и условий договора.
• Геодезист или инженер: проводит замеры и осматривает здание.
• Кадастр и органы власти: вести учет и регистрировать право.
• Налоговый консультант: при необходимости предоставляет консультации по вопросам вашего налогового статуса.
• Агент по недвижимости: описывает и представляет объект недвижимости, но не заменяет проверку.

Если среди ваших целей есть получение вида на жительство, обратите внимание, что это вопрос, не связанный с правом собственности;

Кто должен работать на покупателя?

Необходимо прямо уточнить, кто назначил и кому платит каждый специалист, а также действуют ли они одновременно в интересах продавца, застройщика или агента. Рекомендация от агента не всегда является проблемой, однако покупатель должен понимать характер этих отношений и быть уверенным в том, что юрист и технический специалист могут предоставить независимые консультации в интересах покупателя.

Техническая экспертиза

Юридическая экспертиза, проведенная адвокатом, не позволяет установить, протекает ли крыша. Юридическая экспертиза и техническая проверка дают ответы на разные вопросы, и свойство, которое проходит проверку по первому критерию, может с треском провалить проверку по второму.

Наняйте независимого инженера или оценщика, желательно имеющего опыт работы в данном регионе, для проведения осмотра. В зависимости от объекта недвижимости осмотр может включать:

• Структура. Трещины, оседание, следы прежних смещений.
• Влагозащита и гидроизоляция. Подвалы, террасы, ванные комнаты и крыши — это места, где часто возникают проблемы.
• Крыша. Состояние, водоотвод, теплоизоляция.
• Подпорные стены. Они имеют большое значение на участках с уклоном, а сбои в их работе обходятся дорого.
• Электрическая система. Соответствие требованиям и техническое состояние, включая устройства безопасности.
• Сантехника. Давление, утечки, нагрев воды и водоотвод.
• Отопление, кондиционирование и вентиляция. Соответствуют ли установленные системы требованиям здания и обеспечивается ли их надлежащее техническое обслуживание.
• Фасад и общие зоны. В многоквартирных домах состояние общих частей влияет на размер коммунальных платежей.
• Вопросы сейсмологии и строительной механики. Если это имеет отношение к зданию, спросите инженера, требует ли конструкция особого внимания.
• Незавершённая работа. Любые недоработки в новом или отремонтированном объекте недвижимости.
• Изменения. Изменения в конструкции стен или планировке следует сопоставить с утвержденными чертежами.
• Уклон и дренаж. В случае с виллами и земельными участками именно управление водными ресурсами может определить, пригоден ли тот или иной участок для использования.

Проверка многоквартирных домов и общественных зон

Если вы покупаете квартиру, проверка должна выходить за рамки только внутренней отделки помещения. Состояние, правовой статус и порядок управления общими частями здания могут повлиять как на ваши будущие расходы, так и на возможности использования недвижимости.

Затем проверьте:

• Парковка. Установите, является ли парковочное место отдельно зарегистрированным объектом недвижимости, входит ли оно в состав другого зарегистрированного права, выделено ли оно в соответствии с договором или просто используется по общепринятой практике.
• Хранение. Уточните, зарегистрировано ли кладовое помещение отдельно, включено ли оно в зарегистрированную площадь квартиры или передано на основании иного документально подтвержденного права.
• Общие зоны. Определите, какие части здания являются общими, и требуют ли крыша, фасад, лифты, лестничные клетки, бассейн, благоустройство территории или другие общие объекты проведения значительных ремонтных работ.
• Коммунальные платежи. Узнайте размер текущих регулярных платежей за управление и обслуживание и проверьте, нет ли у продавца задолженности.
• Планируемые расходы. Узнайте, были ли уже одобрены или обсуждаются ли в настоящее время вопросы о проведении капитального ремонта или внесении специальных взносов.
• Управление. Установите, кто осуществляет управление и техническое обслуживание здания и какими документами регулируются эти отношения.
• Правила использования. Если ваша покупка обусловлена конкретным назначением, в том числе сдачей в аренду, уточните, не предусматривают ли действующие строительные нормы или правила управления соответствующие ограничения.
• Общие помещения. Не следует полагать, что рекламируемый доступ к бассейну, тренажерному залу, парковке, стойке регистрации или благоустроенной территории означает право собственности. Уточните правовые основания, на которых владелец квартиры может ими пользоваться.

Попросите предоставить заключение в письменном виде с фотографиями и ориентировочной сметой ремонтных работ, чтобы вы могли использовать его при переговорах о цене или в качестве основания для расторжения договора. Если речь идет о новостройке, тот же инженер может провести проверку на наличие дефектов при сдаче объекта.

Расходы, налоги и непогашенные обязательства

Данный документ не является руководством по налогам, однако в ходе комплексной проверки следует выявить как обязательства, которые юридически обременяют или затрагивают объект недвижимости, так и личные задолженности продавца, которые могут осложнить передачу, регистрацию или дальнейшее обслуживание объекта. Их правовые последствия различаются, поэтому каждую категорию следует проверять отдельно. Подробную информацию о налогах см. в нашем практическом руководстве “Налоги на недвижимость в Черногории“. Ставки и правила могут меняться, поэтому перед составлением бюджета уточняйте актуальную информацию в официальных источниках и у своего налогового консультанта».

Налог на передачу права собственности: цифры, которые должен знать покупатель

Налоговая база	Налог на передачу права собственности на недвижимость
До 150 000 евро	3%
150 000,01–500 000 евро	4 500 евро + 51 TP20T от суммы, превышающей 150 000 евро
Свыше 500 000 евро	22 000 евро + 61 TP20T от суммы, превышающей 500 000 евро

Данные ставки применяются в тех случаях, когда сделка подпадает под действие режима налога на передачу права собственности на недвижимость в Черногории. Порядок уплаты НДС может отличаться в отношении определенных сделок, в том числе при покупке некоторых объектов новостройки. Перед расчетом окончательного бюджета на приобретение недвижимости уточните порядок налогообложения конкретного объекта.

Примеры расчёта налога на передачу собственности

Налоговая база	Расчет	Ориентировочный налог
€100,000	3% × 100 000 евро	€3,000
€250,000	4 500 евро + 5% × 100 000 евро	€9,500
€600,000	22 000 евро + 61 TP20T × 100 000 евро	€28,000

Данные примеры иллюстрируют исключительно расчет ставки, установленной законодательством. Они не представляют собой полную оценку транзакционных издержек и не позволяют определить, применяется ли к конкретной сделке покупки налог на передачу собственности вместо НДС.

Проверьте следующее:

• Налог, связанный с сделкой. Уточните, как облагается данная покупка, кто и когда должен уплатить налог.
• НДС. Это может иметь значение при некоторых сделках купли-продажи, в частности при покупке новостроек, в зависимости от объекта недвижимости и продавца.
• Ежегодный налог на недвижимость. Узнайте, какие условия будут действовать в отношении данного объекта недвижимости в будущем.
• Непогашенные обязательства. Проверьте наличие задолженности по налогам на недвижимость, коммунальным платежам, сборам за обслуживание здания, а также наличие зарегистрированных обеспечительных мер, мер принудительного исполнения или иных последствий, вытекающих из них. Попросите своего юриста уточнить, какие обязательства могут юридически повлиять на объект недвижимости, процесс регистрации или покупателя, вместо того чтобы исходить из того, что любая задолженность автоматически переходит к новому владельцу.
• Расходы на содержание здания и коммунальные услуги. В многоквартирных домах выясните размер регулярных платежей, а также наличие задолженности или запланированных специальных платежей.
• Коммунальные услуги. Проверьте, нет ли неоплаченных счетов, и как осуществляется перенос счетов.
• Расходы на оплату услуг специалистов. Нотариальные услуги, юридические услуги, перевод, геодезические работы и технический осмотр.
• Расходы на регистрацию и банковские операции. Укажите все сборы за регистрацию вашего права и за перевод средств, если таковые имеются.

Попросите у своего адвоката письменный бюджет, охватывающий все вышеперечисленное, и рассматривайте любые расходы, которые вы пока не можете оценить, как риск, который необходимо устранить до подписания договора.

Когда следует вносить залог?

Самое надежное правило — производить оплату только после того, как будут проведены все проверки, которые могут повлиять на ваше решение, и только на условиях, зафиксированных в письменной форме. Процедура due diligence и условия внесения залога взаимосвязаны, поскольку именно с момента внесения залога риск начинает переходить к вам.

Прежде чем взять на себя существенные или невозвратные обязательства, вам следует:

• a выписка из текущего реестра а также подтверждение того, кому принадлежит данная недвижимость;
• доказательство полномочий продавца для продажи;
• понимание любая ипотека или обременение и как его удалить;
• первое впечатление о разрешение и правовой статус;
• a письменное соглашение с указанием объекта, суммы, его правовой природы и условий возврата или удержания.

Не следует рассматривать каждый авансовый платеж как один и тот же правовой инструмент. В черногорском договорном праве такие понятия, как капара и гостья может повлечь за собой определенные правовые последствия, тогда как авансовый платеж (avans) может иметь иное юридическое значение. Названия, используемые в электронном письме или переводе, недостаточно. Ваш юрист должен определить на основании подписанного документа, что представляет собой данный платеж с юридической точки зрения, было ли согласовано право на отказ от сделки и что произойдет в случае неисполнения обязательств любой из сторон. Сделайте это до того, как произведете оплату, а не после возникновения спора.

Устное обещание о возмещении денежных средств не является гарантией. Если возврат зависит от определённых условий, в документе должно быть указано, что является основанием для него, сколько времени это займёт и кто несёт ответственность. Затем свяжите каждый выявленный риск с условием выплаты: никаких дальнейших выплат до тех пор, пока не будет оформлено снятие ипотеки; никаких промежуточных выплат до тех пор, пока не будет подтверждено достижение контрольного показателя; никаких основных выплат до тех пор, пока в реестре не будет отражена согласованная позиция.

Какие проблемы можно устранить — а какие должны стать поводом для отказа от сделки?

Вывод	Типичный ответ
Ипотека с предусмотренным в договоре механизмом освобождения от обязательств по решению банка	Может быть потенциально включено в заключительную часть
Незначительное зафиксированное расхождение в площади	Юрист оценивает, можно ли решить этот вопрос с помощью договора или цены
Отсутствует документ продавца, который можно получить	Приостановить оплату до получения товара
Необъяснимое несоответствие в данных о владельцах	Приостановить до устранения проблемы
Продавец не может подтвердить своё право на продажу	Не продолжайте
Необъяснимая запись о принудительном исполнении/судебном разбирательстве	Экспертная оценка перед принятием решения
Физический объект не имеет установленного правового статуса	Не платите за это, как будто это предусмотрено законом
Застройщик не может подтвердить свои права на данный участок	Не продолжайте, пока не проверите это самостоятельно

Предупреждающие сигналы, требующие приостановки действий

«Красные флажки» — это сигналы к действию, а не автоматические выводы. То, является ли тот или иной вывод фатальным, зависит от конкретных обстоятельств, и многие из них можно устранить. Разделите их на три группы.

Решите все вопросы перед подписанием

• Имя продавца не совпадает с данными реестра
• Доля владения неясна
• Аннотация в реестре не содержит пояснений
• Нет никаких доказательств полномочий представителя, вытекающих из доверенности
• Предмет договора отличается от объекта, указанного в объявлении

Обеспечить защиту на договорной основе

Некоторые вопросы можно урегулировать с помощью условий договора после их рассмотрения специалистом, например, ипотечный кредит, который продавец погасит за счет выручки от продажи, документ, который обещано предоставить в определённый срок, или этап реализации проекта застройщиком. Меры защиты должны быть конкретными и привязанными к денежным потокам.

Подумайте о том, чтобы уйти

• Продавец отказывается предоставить основные документы
• Цепочку владения невозможно объяснить
• Значительная часть того, что, как вы полагаете, вы покупаете, не может быть подтверждена документально
• От вас требуют внести крупную сумму до проведения базовых проверок
• Поступил запрос о непонятной выплате, не предусмотренной договором
• Существует существенное несоответствие, и продавец отказывается его устранять

Красный флаг	Уровень риска	Почему это важно	Следующий шаг
Название продавца не совпадает с данным в реестре	Высокий	У продавца может отсутствовать право собственности	Получите документ о приобретении и разъяснение; не платите
Неясная форма совместного владения	Высокий	Не все владельцы могут дать на это согласие	Определить всех собственников и заручиться их поддержкой
Необъяснимая аннотация регистра	Средний–высокий	Может свидетельствовать о споре или претензии	Письменное разъяснение со стороны компетентного органа; экспертиза юриста
“Процесс легализации в ходе”, файл отсутствует	Средний–высокий	Статус не подтвержден	Уточните регистрационный номер и перечень поданных документов
Терраса или номер не внесены в реестр	Средний	Юридически не входит в состав продаваемого товара	Исключить, пересмотреть цену или потребовать приведения в соответствие
Требование скорейшей оплаты	Высокий	Сокращает время, затрачиваемое на проверки	Замедлите процесс; свяжите оплату с проверкой
Запрос об оплате, выходящий за рамки договора	Высокий	Отсутствует запись, имеющая юридическую силу	Отклонить или попросить адвоката переработать его
Застройщик не будет предоставлять разрешения	Высокий	Права на строительство не подтверждены	Приостановить процедуру до представления документов

Не уверены, какая недвижимость в Черногории соответствует вашему бюджету, целям использования и уровню готовности к риску? Ответьте на несколько вопросов а команда The Residence поможет вам отобрать подходящие варианты.

Что может стать препятствием для сделки — и что можно урегулировать?

Вывод	Ответ покупателя перед следующим платежом
Продавец не может доказать право собственности или полномочия на продажу	СТОП: не приступать к дальнейшим действиям до тех пор, пока проблема не будет решена самостоятельно
Продающаяся недвижимость не соответствует зарегистрированному юридическому объекту	СТОП: точно определить, что можно передать на законных основаниях
Необъяснимая отметка о судебном разбирательстве или принудительном исполнении	СТОП: провести экспертную юридическую экспертизу
“Процесс легализации в ходе” без подтверждающих документов	СТОП: получить документальные доказательства и юридическую экспертизу
Ипотека с официально зарегистрированным кредитором и механизмом освобождения от обязательств	СТРУКТУРА: согласовать отгрузку с условиями контракта и оплатой
Документ отсутствует, но его можно получить до завершения сделки	СОСТОЯНИЕ: установить доставку в качестве условия, предшествующего соответствующему платежу
Незначительное физическое/регистрационное несоответствие, которое можно урегулировать в соответствии с законом	ИСПРАВИТЬ ИЛИ ПЕРЕСЧИТАТЬ ЦЕНУ: зафиксируйте решение в документах перед подписанием
Этап разработки пока не достигнут	ПРИОСТАНОВИТЬ: не производить выплату по соответствующему этапу
Технический дефект	ОЦЕНКА: получить смету на ремонт и урегулировать вопрос, касающийся стоимости, обязательств по ремонту или договорных прав
Продавец отказывается пройти базовую проверку	УХОДИ: отсутствие сотрудничества само по себе представляет собой транзакционный риск

Это правила принятия решений, а не автоматические юридические выводы. Классификация конкретной проблемы зависит от объекта недвижимости, документов и применимого законодательства. Суть в том, что на каждый существенный факт должен быть зафиксированный в документах ответ, прежде чем покупатель перейдет к следующему необратимому шагу.

Контрольный список для проведения комплексной проверки в Черногории

Сохраните этот список и согласуйте его со своим юристом. Не все пункты применимы к каждому объекту недвижимости.

Прежде чем взять на себя обязательство, имеющее обязательную силу

1. Уточните точные данные об объекте недвижимости: кадастровый муниципалитет, участок и объект.
2. Получите актуальную выписку из реестра и внимательно ознакомьтесь с ней.
3. Убедитесь, что личность продавца совпадает с данными зарегистрированного владельца.
4. Укажите всех совладельцев и их доли.
5. Укажите все ипотеки, залоги, сервитуты и примечания.
6. Попросите у продавца документ о приобретении.
7. Посетите объект и сверьте его с данными реестра и планом этажа.
8. Попросите предоставить документы, касающиеся строительства, эксплуатации и любых разрешительных документов.
9. Что касается земельного участка, необходимо проверить условия доступа, границы, целевое назначение и ограничения на владение иностранцами.
10. Обратитесь к юристу, имеющему право на практику в Черногории.
11. Перед тем как что-либо оплачивать, ознакомьтесь с условиями бронирования.

Перед подписанием

1. Обновить выписку из реестра.
2. Попросите юриста подтвердить полномочия продавца, в том числе наличие корпоративных разрешений или оформление доверенности.
3. Уточните, каким образом будет снято каждое обременение и кем именно.
4. Убедитесь, что внешний вид соответствует зарегистрированному объекту, либо зафиксируйте различия в договоре.
5. Получите письменное подтверждение любого заявления о том, что “процесс легализации находится в стадии осуществления”.
6. Проведите технический осмотр и учтите его результаты при определении цены или условий.
7. Проанализировать планы и условия доступа к земельным участкам.
8. Попросите юриста проверить весь проект договора, включая график платежей.
9. Уточните порядок возврата средств и расторжения договора в письменной форме.
10. Проверьте, есть ли неуплаченные налоги, сборы и коммунальные платежи, а также какие из них могут повлиять на вас или на регистрацию.
11. Убедитесь в юридическом статусе любого депозита или аванса.

Перед перечислением основной суммы платежа

1. Получить очередную актуальную выписку из реестра.
2. Убедитесь, что согласованное снятие или погашение ипотеки было оформлено и зафиксировано в документах.
3. Убедитесь, что все предварительные условия выполнены.
4. Убедитесь, что документы, обещанные продавцом, были переданы.
5. Уточните у своего юриста данные получателя платежа, номер счета и референцию.
6. Убедитесь, что используемая доверенность является действительной и по-прежнему действует.
7. В случае покупки недвижимости на стадии строительства необходимо проверить, какой этап работ является условием для осуществления платежа.
8. Еще раз подтвердите, что состояние объекта недвижимости не изменилось и что позиция в отношении вступления во владение соответствует достигнутой договоренности.

После нотариального заверения/завершения сделки

1. Убедитесь, что заявление о регистрации вашего права было подано в Управление по недвижимости, и получите номер заявления или деловой номер (если таковой имеется), включая электронный номер, если нотариус подал документы через электронную систему.
2. Сохраните копии подписанных и заверенных нотариусом документов.
3. Получите обновленную выписку из реестра, в которой вы указаны в качестве владельца с указанием правильной доли участия и точного описания.
4. Убедитесь, что ипотечные залоги и другие согласованные обременения были сняты с реестра.
5. Примите ключи, счетчики и счета за коммунальные услуги, а также запишите показания.
6. Убедитесь, что обязательства продавца после завершения сделки выполнены.
7. Запишите в календарь свои обязательства, включая налоги и коммунальные платежи.

Глоссарий по комплексной проверке объектов недвижимости в Черногории

Срок	Значение для покупателя
Список непокретностей	Официальная кадастровая ведомость объекта недвижимости
Катастар	Кадастр недвижимости
Ипотека	Ипотека/обеспечение, зарегистрированное в отношении недвижимости
Служебность	Сервитут
Переработка плодов	Узуфрукт
Предисловие	Предварительное соглашение
Капара	Депозит в рамках договорного права, последствия которого зависят от условий договора и применимого права
Аванс	Предоплата
Пуномочье	Доверенность
Требуется разрешение	Разрешение на эксплуатацию/заселение (если применимо)
Легализация	Порядок действий в отношении сооружений, возведенных без необходимого разрешения в соответствии с действующим порядком

Основные выводы

• Кадастр представляет собой лишь первый этап проверки, а не полную проверку. Он показывает, что зафиксировано в документах, но не дает ответа на вопрос, является ли это законным, полным или подходящим для ваших целей.
• Физические характеристики должны соответствовать юридическому объекту. Не оплачивайте объекты, юридический статус которых вы не можете определить.
• Процедура комплексной проверки зависит от типа недвижимости. Для квартиры, земельного участка и объекта на стадии строительства требуются свои собственные рабочие процессы.
• Контракт и порядок платежей являются частью системы управления рисками. Результаты анализа должны быть преобразованы в условия, сроки и триггеры для осуществления платежей.
• Заявления продавца должны подкрепляться документами. Фразы типа “документы проходят легализацию” или “семья дает согласие” не являются доказательством.
• Нотариальное заверение не заменяет всех видов экспертной проверки. Для решения юридических, технических и налоговых вопросов необходим соответствующий консультант.
• Прежде чем руководствоваться устаревшими рекомендациями, уточните действующее законодательство. В последние годы в законодательство и нормы, регулирующие вопросы собственности, были внесены изменения.

У вас есть бюджет, но пока нет списка кандидатов? Заполните краткую анкету, и команда The Residence подготовит для вас подборку объектов недвижимости в Черногории, соответствующих вашим требованиям.
[Посмотреть подборку объектов недвижимости →]

Проверьте, зафиксируйте, а затем проверьте ещё раз

Удачная покупка происходит по определенной последовательности. Начните с определения юридического объекта: точного участка, объекта недвижимости и площади, которые вы приобретаете, а также того, что входит в сделку, а что нет. Затем проверьте право собственности и полномочия продавца, чтобы убедиться, что лицо, подписывающее договор, является как собственником, так и уполномоченным лицом на продажу. После этого подтвердите юридический, градостроительный и физический статус объекта: проверьте наличие разрешений, легализацию, доступ и техническое состояние, руководствуясь собственными критериями, а не полагаясь на данные из реестра.

Все, что остаётся нерешённым, не следует оставлять на откуп доброй воле. Это должно быть закреплено в структуре сделки в виде условий, сроков, порядка возврата средств и условий для осуществления платежей, причём денежные средства должны перечисляться только после получения подтверждающих документов. Наконец, рассматривайте подписание договора как промежуточный этап процесса, а не его завершение. Не считайте сделку полностью завершённой с точки зрения регистрации права собственности до тех пор, пока приобретение не будет внесено в кадастр. Завершите регистрацию и проверьте обновлённую запись, чтобы убедиться, что право, за которое вы заплатили, соответствует зарегистрированному праву.

Подходите к проведению комплексной проверки объектов недвижимости в Черногории как к ряду задокументированных ответов, подготовленных совместно с квалифицированным местным юристом и, при необходимости, инженером и налоговым консультантом. Выполнение этой процедуры в указанном порядке обеспечит защиту ваших средств и сохранит ваши возможности на каждом этапе.