Získání povolení k pobytu v Černé Hoře prostřednictvím koupě nemovitosti – 2026

Koupě nemovitosti v Černé Hoře nezakládá automaticky právo na pobyt. Zapsání vlastnictví však – za předpokladu splnění určitých podmínek – vytváří právní základ pro podání žádosti o jednoroční dočasné povolení k pobytu prostřednictvím Ministerstvo vnitra Černé Hory. V návaznosti na novelu zákona o cizincích, která vstoupila v platnost v lednu 2026, musí většina státních příslušníků třetích zemí vlastnit nemovitost, jejíž zdanitelný základ dosahuje alespoň 150 000 EUR. Nad touto hranicí musí žadatelé i nadále splňovat obecné požadavky na pobyt: mimo jiné předložit platný cestovní pas, doklad o dostatečných finančních prostředcích, zdravotní pojištění a doklad o trvalém pobytu v dané lokalitě. Toto povolení není tzv. „zlatým vízem“, nezakládá občanství a automaticky nezahrnuje právo na práci.

Tento článek se zabývá aktuálními pravidly pro splnění podmínek, způsobem stanovení hodnotového limitu, tím, které nemovitosti a podíly na vlastnictví splňují podmínky, kompletním procesem podání žádosti od výběru nemovitosti až po vydání povolovací karty, povinnostmi souvisejícími s prodloužením platnosti, rodinnými ujednáními, náklady, právy a omezeními, a také tím, co dočasný pobyt založený na vlastnictví nemovitosti znamená – a co neznamená – z hlediska vyhlídek na dlouhodobé usazení. V případech, kdy oficiální zdroje neuvádějí přesné údaje nebo postupy, je tato nejistota uvedena a čtenáři jsou vyzváni, aby si podrobnosti ověřili na místě.

Koupě nemovitosti splňující podmínky vytváří právní základ pro podání žádosti o dočasný pobyt; pobyt tím však není automaticky udělen.

---

Rychlá odpověď

Pobyt v Černé Hoře na základě vlastnictví nemovitosti je povolení k přechodnému pobytu (místně označované jako boravak) vydané pro jeden rok a lze jej každoročně prodloužit. Nejedná se o samostatný investiční program ani o „zlaté vízum“ – jde o jeden z několika právních důvodů pro udělení dočasného pobytu uvedených v zákoně o cizincích.

Tento proces vyžaduje, aby vlastnictví bylo zapsané v katastru nemovitostí než lze žádost podat. Pouhé podepsání rezervačního formuláře nebo zaplacení zálohy nestačí. Jakmile bude vlastnictví zapsáno, musí žadatel získat rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí vydané příslušným orgánem, protože hranice 150 000 € se posuzuje ve vztahu k zdanitelný základ uvedené v tomto dokumentu – nikoli pouze smluvní cena.

První žádost lze podat osobně na Ministerstvu vnitra nebo, pokud je pro daný typ žádosti v provozu elektronický systém ministerstva, elektronicky. Podle článku 61b je žadatel, který využívá elektronický způsob podání, povinen se dostavit na ministerstvo v místě pobytu. do deseti dnů od vstupu do Černé Hory aby bylo možné pořídit fotografii, dva otisky prstů a digitalizovaný podpis. Žádosti o prodloužení se podávají osobně podle článku 64 a nesplňují podmínky pro elektronické řízení. Žádné automatické schválení vyplývá ze splnění majetkové hranice; ministerstvo posuzuje, zda žadatel splňuje zákonné podmínky a zda existuje nějaký právní důvod pro zamítnutí. Povolení nezahrnuje automatické právo na práci. Černá Hora není k srpnu 2026 členem EU ani schengenského prostoru, a proto toto povolení neposkytuje žádná práva na pobyt v schengenském prostoru.

Předchozí program získání občanství prostřednictvím investic, který probíhal do 31. prosince 2022, byl ukončen a je zcela oddělen od dočasného pobytu na základě vlastnictví nemovitosti.

Otázka	Současná pozice
Je vlastnictví nemovitosti považováno za důvod?	Ano, pokud jsou splněny podmínky
Dokument s minimální hodnotou	Zdanitelná základna ve výši nejméně 150 000 EUR v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí, pokud se tento požadavek uplatňuje; u nabytí podléhajících DPH je nutné samostatné písemné potvrzení od MUP
Která hodnota se použije?	Základ daně v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí nemusí nutně odpovídat smluvní ceně
Doba platnosti povolení	Jeden rok
Obnovitelné?	Ano, každoročně, za určitých podmínek
Automatické schválení?	Ne
Právo na práci?	Není automaticky zahrnuto
Pobyt v schengenském prostoru?	Ne — Černá Hora není členem schengenského prostoru
Přímá cesta k občanství?	Ne

Výše uvedená tabulka zachycuje pravidla platná od srpna 2026. Žadatelé by si měli před podáním žádosti ověřit aktuální požadavky přímo u příslušného úřadu Ministerstva vnitra.

Přehled klíčových čísel

Požadavek	Platné pravidlo
Minimální základ daně	€150,000
Minimální podíl na vlastnictví	50%
Platnost povolení k pobytu	1 rok
Lhůta pro podání žádosti o prodloužení	60–30 dní před uplynutím platnosti
Období pro rozhodnutí MUP	Až 40 dnů (článek 62)
Povolení může být po nepřítomnosti zrušeno	Více než 30 dnů (článek 65)
Kontinuita trvalého pobytu	Celkem nejvýše 10 měsíců nebo 6 po sobě jdoucích měsíců mimo Černou Horu (článek 86)

Odkazy na právní předpisy v této tabulce vycházejí z aktuálního konsolidovaného znění zákona o cizincích. Vzhledem k tomu, že některé starší vládní stránky v anglickém jazyce nebyly důsledně aktualizovány, je třeba před tím, než se budete opírat o jakoukoli dlouhodobou imigrační strategii, ověřit konsolidované znění zákona.

---

Co se změnilo v roce 2026

Po několik let neexistovala v Černé Hoře žádná zákonem stanovená minimální hodnota nemovitosti pro udělení dočasného pobytu na základě vlastnictví nemovitosti. To se změnilo díky novelám zákona o Zákon o cizincích který vstoupil v platnost v leden 2026.

V období před přijetím těchto novel se v rámci vládních konzultací i v médiích hovořilo o celé řadě možných prahových hodnot, včetně částky 200 000 €, která se objevila v některých raných přípravných materiálech. Tato Konečná schválená hranice pro většinu státních příslušníků třetích zemí činí 150 000 EUR, v poměru k zdanitelné hodnotě nemovitosti. Čtenáři, kteří narazili na starší články uvádějící částku 200 000 EUR jako potvrzenou hodnotu, by měli tyto zdroje považovat za nepřesné nebo zastaralé – platná částka v přijatém zákoně činí 150 000 EUR.

Hranice 150 000 EUR se určuje na základě základu daně uvedeného v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí – nikoli na základě smluvní ceny, požadované ceny ani výše roční daně z nemovitosti.

Toto rozlišení má praktický význam. Toto Hranice 150 000 EUR je stanovena na základě základu daně uvedeného v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí vydaného příslušným orgánem – nemělo by se zaměňovat s cenou uvedenou ve smlouvě, požadovanou cenou ani s roční částkou daně z nemovitosti. Kupující, který za byt zaplatí 170 000 €, nemůže předpokládat, že zdanitelný základ uvedený v rozhodnutí o dani z převodu automaticky dosáhne stanovené hranice. Stejně tak kupující, který zaplatí 155 000 €, by neměl předpokládat, že bude zdanitelná základna stanovena právě na této úrovni. Jelikož je rozhodující dokument obvykle vydáván až v souvislosti s dokončeným převodem, měli by si kupující před podpisem smlouvy vyžádat poradenství specifické pro danou transakci. Jakýkoli předběžný odhad základu daně by měl být považován pouze za odhad, a nikoli za potvrzení, že bude splněna zákonná prahová hodnota.

Pro Státní příslušníci EU, EHP a Švýcarska, mezi tyto změny patří výjimka z prahové hodnoty 150 000 €, jak je popsáno níže. Na držitele povolení k dočasnému pobytu vydaných před lednem 2026 se mohou vztahovat přechodná ustanovení podle zákona; tito žadatelé by si měli prostudovat konkrétní ustanovení těchto změn a ověřit si platná pravidla u Ministerstva vnitra, místo aby předpokládali, že jejich stávající povolení bude prodlouženo podle starých pravidel.

Stávající držitelé povolení

Na dočasná povolení k pobytu vydaná na základě vlastnictví nemovitosti před 17. lednem 2026 se vztahují přechodná ustanovení. Odborná analýza přijatých novel uvádí, že tato povolení lze prodloužit, aniž by bylo nutné prokazovat, že nemovitost splňuje novou hodnotovou hranici. Toto by se nemělo vztahovat na první žádosti podané po tomto datu. Stávající držitelé povolení by si měli u příslušného úřadu Ministerstva vnitra ověřit, jaké dokumenty jsou pro prodloužení jejich povolení vyžadovány.

Před reformou v roce 2026 a po ní

Problém	Před 17. lednem 2026	Současná pozice
Minimální hodnota nemovitosti	Žádná zákonná minimální hodnota	Zdanitelný základ ve výši nejméně 150 000 €, pokud se tento požadavek uplatňuje
Důkaz hodnoty	Není vyžadován žádný doklad o zákonné hodnotě	Rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí podle článku 56
Minimální podíl na vlastnictví	Dřívější předpisy neuplatňovaly současnou prahovou hodnotu ve stejné podobě	Výlučné vlastnictví nebo registrovaný podíl ve výši nejméně 50%
Stávající povolení	Uděleno na základě předchozího rámce	Na povolení vydaná před 17. lednem 2026 se mohou vztahovat přechodná pravidla
Evropští uchazeči	V tomto formuláři není uvedena žádná výjimka z aktuální hodnoty	Zákonná výjimka pro určité občany evropských zemí a oprávněné rodinné příslušníky

---

Kdo se může přihlásit

Hlavní kritéria pro udělení dočasného pobytu na základě vlastnictví nemovitosti, jak jsou uvedena v zákoně o cizincích a potvrzena v Stránka vlády Černé Hory věnovaná dočasnému pobytu, lze v zásadě shrnout takto:

• Žadatel je cizí státní příslušník kdo vlastní nemovitost v Černé Hoře, která splňuje podmínky
• Vlastnictví je zapsané v katastru nemovitostí jménem žadatele
• Nemovitost nebo podíl na vlastnictví splňuje příslušné požadavky
• Žadatel je držitelem platný cestovní doklad (cestovní pas)
• Žadatel může prokázat, že dostatečné prostředky k obživě po dobu pobytu
• Žadatel je držitelem platné zdravotní pojištění zahrnující Černou Horu
• Žadatel předkládá potvrzení o neexistenci závažných trestních odsouzení v případě potřeby
• Žadatel má doklad o zajištěném ubytování v Černé Hoře a jakýkoli doklad o registraci adresy požadovaný příslušným úřadem Ministerstva vnitra
• Na žadatele se nevztahují důvody pro zamítnutí stanovené zákonem
• Žádost je podána v rámci povolené doby pobytu

Přesný rozsah požadovaných dokladů závisí na státní příslušnosti žadatele, jeho věku, rodinné situaci a postupech konkrétního úřadu Ministerstva vnitra, který žádost vyřizuje. Žadatelé by se neměli spoléhat na obecný kontrolní seznam jako na definitivní vodítko, aniž by si požadavky ověřili na místě.

K otázce spoluvlastnictví: žadatel se může odvolat na výlučné vlastnictví nebo na zapsaný podíl ve spoluvlastnictví alespoň polovina kvalifikované nemovitosti. Menší podíl na vlastnictví nesplňuje zákonnou podmínku vlastnictví stanovenou zákonem o cizincích. Oficiální zdroje jednoznačně nepotvrzují, zda lze zdanitelné hodnoty z více samostatně vlastněných nemovitostí sčítat za účelem dosažení prahové hodnoty 150 000 EUR; žadatelé, kteří zvažují tento přístup, by se měli obrátit na písemné potvrzení od příslušného úřadu Ministerstva vnitra než na základě toho provedete nákup.

Výjimky pro EU a EFTA

Požadavek na předložení dokladu o příjmech se nevztahuje na občany Členské státy EU, Island, Lichtenštejnsko, Norsko a Švýcarsko, nebo na oprávněné rodinné příslušníky, na které se vztahuje zákonná výjimka podle zákona o cizincích. Rodinní příslušníci těchto občanů, kteří jsou sami státními příslušníky třetích zemí, by si měli ověřit, zda splňují podmínky stanovené pro rodinné příslušníky, nebo zda se na jejich konkrétní situaci vztahují standardní podmínky pro státní příslušníky třetích zemí.

---

Které nemovitosti splňují podmínky

Ne každá transakce s nemovitostí v Černé Hoře představuje dostatečný důvod pro podání žádosti o povolení k pobytu. Záleží na typu nemovitosti, jejím právním statusu i způsobu registrace.

Dokončené byty a domy představují nejjednodušší možnost, kdy je nemovitost zapsána v katastru a vlastnické právo žadatele je řádně zaznamenáno.

Nemovitosti z druhé ruky může také splňovat podmínky, pokud je vlastnické právo bez vád a základu daně stanoveného v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí dosahuje příslušné hranice 150 000 EUR.

Dokončené novostavby vyžadují zvláštní pozornost. Jakmile dojde k převodu a zápisu vlastnického práva, lze na danou nemovitost případně podat žádost o povolení k pobytu. Článek 56 se však výslovně odvolává na základ daně uvedený v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí.

Pokud je nákup považován za Transakce podléhající DPH, nikoli transakce podléhající dani z převodu majetku, standardní rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí nemusí být vydáno v obvyklé formě. Před koupí nové nemovitosti určené k bydlení, u níž se uplatňuje DPH, si vyžádejte písemné potvrzení od příslušného úřadu Ministerstva vnitra, v němž bude uvedeno, jaký doklad bude tento úřad akceptovat jako důkaz splnění požadavku na hodnotu 150 000 EUR.

Registrované obchodní prostory jsou zahrnuty do zákonného seznamu kategorií nemovitostí, které splňují podmínky. Vlastnictví komerčních prostor však nezbavuje povinnosti uvést platnou registrovanou adresu a splnit další obecné podmínky týkající se bydliště. O oprávněnosti rozhoduje právní povaha registrovaného práva – nikoli komerční využití daného prostoru.

Nemovitosti ve fázi projektu a nedokončené nemovitosti Žádost o povolení k pobytu nelze schválit, dokud nevznikne právně platná nemovitost nebo registrovaná jednotka splňující podmínky a dokud nebude vlastnictví žadatele zapsáno v katastru nemovitostí. Rezervační smlouva, předběžná kupní smlouva ani potvrzení o platbě za budoucí jednotku nesplňují požadavek na vlastnictví, a to bez ohledu na jejich hodnotu.

Nezastavěný pozemek není zahrnuto v zákonném výčtu typů nemovitostí, které splňují podmínky podle zákona o cizincích. Nákup pozemku, uzavření stavební smlouvy nebo plánovaná výstavba v budoucnu nezakládají aktuální vlastnický základ pro dočasný pobyt.

Jednotky pod hotelovou značkou nebo investiční jednotky by měly být posuzovány podle jejich zapsaného katastrálního statusu a skutečně nabytého zákonného práva. Smluvní právo na výnosy, užívání nebo podíl v hotelovém projektu není rovnocenné zapsanému vlastnictví příslušného ubytovacího zařízení nebo samostatné bytové jednotky. Marketingové označení má menší význam než katastrální zařazení a povaha zapsaného práva.

Než zaplatíte nevratnou zálohu, zkontrolujte následující:

• Katastrální popis: Je jednotka v katastrálním záznamu popsána tak, jak očekáváte, a odpovídá fyzickému stavu nemovitosti?
• Registrovaný vlastník: je prodávající skutečně uveden jako vlastník v listu nemovitosti (seznam nesrovnalostí)?
• Podíl na vlastnictví: Jaký podíl na nemovitosti vlastní prodávající a jaký podíl bude převeden?
• Zástavní práva: jsou na nemovitosti zapsány hypotéky, soudní příkazy, předkupní práva nebo jiná omezení?
• Právní stav užívání a obsazenosti: Je nemovitost zapsána pro bytové nebo jiné zákonné účely a disponuje platnými povoleními?
• Zdanitelná hodnota: Jaký je aktuální základ daně a dosahuje hranice 150 000 EUR?
• Neuhrazené daně z nemovitostí: Existují nějaké nezaplacené daně nebo poplatky, které by mohly zpozdit převod nebo mít dopad na kupujícího?
• Možnost bezodkladného zápisu vlastnictví: Probíhají v současné době nějaké dědické řízení, spory o rozdělení majetku nebo existují nějaké technické nesrovnalosti, které by mohly zpozdit zápis do katastru nemovitostí?

Toto ověření může provést kvalifikovaný místní právník, který vám zároveň poskytne poradenství ohledně všech zjištěných problémů.

Kontrolní seznam pro vklad

Před provedením platby si to ověřte	Proč je to důležité
Katastr	Potvrzuje vlastnictví
Zástavní práva	Přináší informace o hypotékách
Podíl na vlastnictví	Potvrzuje splnění podmínek
Kategorie nemovitosti	Je nutné splnit podmínky
Zdanitelný základ	Určuje prahovou hodnotu
DPH nebo daň z převodu majetku	Určuje požadovaný dokument
Stavební povolení	Předchází právním problémům

Katastrální záznam je v Černé Hoře autoritativním zdrojem informací o vlastnictví a zástavních právech. Nemovitost, která v prodejním prospektu vypadá bez závazků, může v oficiálním registru skrývat nezveřejněná břemena. Ověření seznam nesrovnalostí V katastrálním úřadu – případně prostřednictvím právníka – je nutné tuto záležitost vyřídit ještě předtím, než se kupující zaváže k nákupu, a to v případě, že má v úmyslu tuto nemovitost použít jako základ pro podání žádosti o povolení k pobytu.

Splnění podmínek pro získání povolení k pobytu je pouze jednou ze složek celé transakce. Kupující by si před tím, než se zaváží k nákupu, měli také ujasnit, jak probíhá výběr nemovitosti, právní prověrka, platba, notářské ověření a zápis do katastru nemovitostí.

Kompletní postup transakce najdete v našem průvodci k Jak koupit nemovitost v Černé Hoře.

Mohu se přihlásit?

Situace	Splňujete podmínky?	Poznámky
Byt, základ daně 180 000 €	✅	Splňuje prahovou hodnotu
Byt byl zakoupen za 180 000 €, ale základ daně činí 145 000 €	❌	Prahová hodnota nebyla dosažena
Komerční prostory	✅	Jsou-li splněny zákonné podmínky
Byt ve výstavbě	❌	Vlastnictví není zapsáno
Pouze pozemek	❌	Nesplňuje podmínky
Vlastnictví modelu 50%	✅	Minimální zákonný podíl
Vlastnictví modelu 25%	❌	Pod zákonným minimem

Tyto příklady se týkají pouze podmínek souvisejících s nemovitostí. Odpověď “Ano” nezaručuje schválení: žadatel musí i nadále splňovat obecné požadavky týkající se legálního pobytu, cestovních dokladů, prostředků k obživě, pojištění, ubytování a neexistence zákonných důvodů k zamítnutí. U nákupů podléhajících DPH je i nadále nutné předložit písemné potvrzení o přijatém dokladu o hodnotě.

---

Požadované dokumenty

Žádost o dočasný pobyt na základě vlastnictví nemovitosti obvykle zahrnuje dokumenty z několika různých kategorií. Níže uvedený seznam obsahuje obecně požadované podklady; konkrétní sadu dokumentů pro daného žadatele je třeba před sestavením dokumentace ověřit u příslušného úřadu Ministerstva vnitra, zejména pokud se jedná o zahraniční doklady.

1. Doklady totožnosti a imigrační doklady

• Platný cestovní pas (s dostatečnou zbývající dobou platnosti)
• Případná předchozí povolení k pobytu nebo vízové doklady

2. Doklad o vlastnictví nemovitosti

• Karta vlastností (seznam nesrovnalostí) z katastru nemovitostí potvrzující zapsané vlastnictví
• Rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí, jímž se potvrzuje základu daně použitý pro stanovení prahové hodnoty 150 000 EUR

3. Doklady o finančních prostředcích a pojištění

• Doklad o dostatečných prostředcích k obživě; žadatelé by si měli aktuální přijatelnou částku a formát ověřit u místního úřadu Ministerstva vnitra, jelikož oficiální zdroje neuvádějí konkrétní částku
• Platná smlouva o zdravotním pojištění s krytím pro Černou Horu po celou dobu platnosti povolení

4. Podpůrné a přeložené dokumenty

• Výpis z rejstříku trestů vydaný orgánem příslušným pro státní příslušnost a historii pobytu žadatele, potvrzený příslušným úřadem Ministerstva vnitra
• Doklad o registrované adrese v Černé Hoře
• Potvrzení o zaplacení příslušných správních poplatků
• Ověřené překlady zahraničních dokumentů do černohorštiny provedené soudním tlumočníkem s licencí

5. Rodinné dokumenty (pokud jsou závislé osoby zahrnuty v samostatné žádosti o sloučení rodiny)

• Sňatkový list nebo doklad o registrovaném partnerství
• Rodné listy nezletilých dětí
• Důkaz o závislosti nebo příbuzenském vztahu, je-li to relevantní

Dokument	Co to dokazuje	Praktická poznámka
Platný cestovní pas	Identita a státní příslušnost	Před podáním žádosti zkontrolujte zbývající dobu platnosti
Karta nemovitosti / Seznam nepokretnosti	Zapsané vlastnictví v katastru nemovitostí	Zajistěte si aktuální výpis v době blížící se datu podání žádosti
Rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí	Základ daně dosahuje hranice 150 000 EUR	Vystavuje příslušný daňový úřad při převodu; může se lišit od smluvní ceny
Doklad o finančních prostředcích	Dostatečné prostředky k obživě	Ověřte na místě, zda formát a částka odpovídají požadavkům
Zdravotní pojištění	Zdravotní pojištění po dobu platnosti povolení	Musí platit pro Černou Horu; zkontrolujte období platnosti
Výpis z rejstříku trestů	Žádné odsouzení vedoucí k ztrátě způsobilosti	Před objednáním ze zahraničí si zkontrolujte dobu platnosti
Registrace adresy	Fyzická adresa v Černé Hoře	Před podáním žádosti je nutné se zaregistrovat
Potvrzení o platbě	Zaplacené správní poplatky	Uchovávejte originály i kopie
Rodinné osvědčení	Vztah k osobám, které jsou na něm závislé	Nezbytné pro žádosti o sloučení rodiny

Je třeba věnovat pozornost několika praktickým aspektům. Zahraniční veřejné listiny mohou vyžadovat apostilu nebo konzulární legalizaci pokud příslušná dvoustranná nebo mnohostranná dohoda tuto podmínku pro dokumenty z určité země nezruší. Ověřený překlad U dokumentů, které nebyly vystaveny v místním jazyce, se obecně vyžaduje překlad do černohorštiny provedený soudním tlumočníkem s licencí. Výpisy z rejstříku trestů v některých zemích rychle vyprší – před objednáním si zkontrolujte dobu platnosti certifikátu ve vaší zemi a načasujte žádost tak, aby byl certifikát v den podání žádosti stále platný. Jednotnost názvů ve všech dokumentech je zásadní; nesrovnalosti ve psaní nebo přepisu jména žadatele mohou způsobit zpoždění nebo požadavky na předložení dalších dokladů.

Než si objednáte osvědčení ze zahraničí, vyžádejte si u místního úřadu Ministerstva vnitra seznam dokumentů požadovaných konkrétně pro daného žadatele.

Od vyhledání nemovitosti až po získání pobytové karty

Koupě nemovitosti a žádost o povolení k pobytu jsou dva procesy, které spolu souvisejí, ale z právního hlediska jsou samostatné. Fáze žádosti o povolení k pobytu může začít teprve poté, co bylo zaregistrováno vlastnictví splňující podmínky a žadatel získal dokumenty potřebné k prokázání jak vlastnictví, tak příslušné hodnoty nemovitosti.

Výběr nemovitosti

↓

Kupní smlouva

↓

Notářské ověření

↓

Zápis do katastru nemovitostí

↓

Karta vlastností

↓

Rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí

↓

Žádost o ubytování

↓

Pobytová karta

Každý krok závisí na úspěšném dokončení kroku předchozího. Podepsaná smlouva ani uhrazená platba nenahrazují zápis do katastru nemovitostí a samotný zápis do katastru nemovitostí nezaručuje schválení žádosti o povolení k pobytu.

---

Postup podání žádosti

Cesta od rozhodnutí o koupi nemovitosti až po získání karty o povolení k pobytu zahrnuje několik odlišných právních a administrativních fází. Každá fáze má své vlastní závislosti a zpoždění v jedné z nich může mít dominový efekt na fázi následující.

Hledáte nemovitost, která bude vyhovovat jak vašemu životnímu stylu, tak vašim plánům ohledně bydlení? Vyplňte krátký formulář pro výběr nemovitosti a tým The Residence vám připraví vhodné možnosti v Černé Hoře.

1. Ověřte, zda splňujete osobní podmínky Než si vyberete nemovitost, zvažte, zda splňujete obecné podmínky: platný cestovní pas, bezúhonnost, schopnost prokázat dostatečné finanční prostředky a neexistence zákonných důvodů pro zamítnutí žádosti. Pokud máte státní příslušnost, na kterou se vztahují zvláštní omezení nebo výjimky, nejprve si tuto skutečnost ověřte.

2. Vyberte si nemovitost, která splňuje zákonné požadavky Nemovitost musí splňovat podmínky pro to, aby mohla sloužit jako způsobilý pozemek. Než se zavážete, zkontrolujte katastrální popis, vlastnický podíl, zdanitelnou hodnotu a účel využití. Nemovitost, která se jeví jako vhodná z komerčního hlediska, nemusí být vhodná pro žádost o povolení k bydlení.

3. Provedení komplexní právní prověrky Než podepíšete kupní smlouvu, pověřte kvalifikovaného místního právníka, aby prověřil popis nemovitosti, zkontroloval, zda na ní neváznou zástavní práva, ověřil její zdanitelnou hodnotu a identifikoval případná rizika. Due diligence provedená až po zaplacení má výrazně menší užitek.

4. Podepsat kupní smlouvu a nechat ji notářsky ověřit V Černé Hoře musí být smlouvy o koupi nemovitostí uzavřeny u notáře. Notář ověří totožnost smluvních stran a soulad smlouvy s právními předpisy.

5. Zaplaťte sjednanou cenu a příslušné daně V závislosti na povaze nemovitosti, právním charakteru dodávky a daňovém statusu prodávajícího může být uplatněna daň z převodu nemovitostí nebo DPH. Platby je třeba zdokumentovat pro bankovní, daňové a evidenční účely. Samostatně si uschovejte doklady o uhrazení všech správních poplatků souvisejících s podáním žádosti o povolení k pobytu.

6. Zapsat vlastnictví do katastru nemovitostí Ministerstvo vnitra vyžaduje doklad o tom, že vlastnické právo žadatele bylo zapsáno v katastru nemovitostí. Samotná podepsaná nebo notářsky ověřená kupní smlouva nepostačuje jako důkaz o zapsaném vlastnickém právu pro účely žádosti o povolení k pobytu. Žádost by neměla být podána pouze na základě smlouvy — vlastnictví nemovitosti musí být nejprve doloženo požadovaným katastrálním dokladem, i když ostatní podklady k žádosti, jako jsou pojistné smlouvy a překlady, lze připravovat souběžně.

7. Získejte list vlastnictví a příslušný doklad o hodnotě nemovitosti Po registraci si stáhněte aktualizovanou verzi seznam nesrovnalostí potvrzující vaše vlastnictví. Pokud se na nabytí vztahuje daň z převodu nemovitostí, vydá příslušný orgán rozhodnutí obsahující základu daně, na jehož základě se posuzuje splnění požadavku ve výši 150 000 EUR. V případě nabytí podléhajícího DPH si písemně ověřte, jaký alternativní doklad Ministerstvo vnitra akceptuje pro splnění požadavku na hodnotu podle článku 56, jelikož standardní rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí nemusí být vydáno v obvyklé formě.

8. Připravte si pojistné, finanční a zahraniční dokumenty Zdravotní pojištění, doklad o finančních prostředcích, výpisy z rejstříku trestů, překlady a apostily by měly být shromážděny souběžně s katastrálním řízením, aby se předešlo zbytečným zpožděním.

9. Zaregistrujte místní adresu Před podáním žádosti o povolení k pobytu může být v Černé Hoře vyžadována registrace adresy. O příslušném postupu se informujte u místních úřadů.

10. Podat první žádost u příslušného úřadu Ministerstva vnitra První žádost lze podat osobně na úřadu MUP v místě vašeho bydliště nebo, je-li k dispozici elektronický systém ministerstva, elektronicky prostřednictvím tohoto systému. Podle článku 61b musí žadatel využívající elektronický postup do deseti dnů po vstupu do Černé Hory nahlásit svou přítomnost na ministerstvu v místě pobytu, aby mohla být pořízena fotografie, dva otisky prstů a digitalizovaný podpis. Upozorňujeme, že žádosti o prodloužení podle článku 64 musí být podány osobně a nevztahuje se na ně elektronické řízení. Je důležité podat úplnou žádost před uplynutím lhůty pro legální pobyt; zákon vám může umožnit zůstat v zemi do vydání rozhodnutí, pokud byla úplná žádost podána včas, ale toto ustanovení musí být uplatňováno přísně v souladu s platnými pravidly. Před podáním žádosti si u příslušného úřadu MUP ověřte aktuálně dostupný způsob podání.

11. Reagovat na žádosti o dodatečné důkazy Ministerstvo může požadovat doplňující dokumenty. Reagujte bezodkladně a uchovejte si kopie veškeré korespondence.

12. Vyzvedněte si povolovací kartu V případě schválení budete vyrozuměni, abyste si biometrickou kartu o povolení k pobytu vyzvedli.

Jeviště	Typická závislost	Co to může zpozdit
Due diligence nemovitostí	Dostupnost právníků; katastrální záznamy	Zástavní práva; chybějící dokumenty; složitá vlastnická situace
Smlouva a platba	Plánování schůzek u notáře	Dostupnost u prodejce; lhůta pro provedení bankovního převodu
Zápis do katastru nemovitostí	Podání žádosti na katastrálním úřadu	Čekací doby; technické nesrovnalosti v dokumentaci
Rozhodnutí o vyměření daně	Zpracování daňovým úřadem	Spory ohledně ocenění nemovitostí; chybějící oznámení o převodu
Příprava dokumentů	Časové rámce vydávajících zemí	Platnost výpisu z rejstříku trestů; vyřízení apostily
Žádost o MUP	Volné termíny	Neúplný soubor; plánování termínů pro biometrické údaje
Rozhodnutí a karta	Zpracování na Ministerstvu vnitra	Žádosti o dodatečné důkazy; pracovní vytížení místního úřadu

Doba vyřízení se liší podle obce a ročního období. Článek 62 stanoví 40denní lhůtu pro rozhodnutí o úplné žádosti o povolení k pobytu, avšak předchozí fáze – koupě, zápis do katastru nemovitostí a získání dokladu o hodnotě nemovitosti – mají samostatné lhůty, které jsou nezávislé na lhůtě pro rozhodnutí MUP. Kupující by neměli při plánování svého legálního pobytu vycházet pouze z lhůty pro rozhodnutí MUP a měli by s hledáním nemovitosti a prováděním due diligence začít s dostatečným předstihem před jakýmkoli termínem.

Typický časový harmonogram procesu

Jeviště	Časová reference	Hlavní závislost
Vyhledávání nemovitostí	Žádná pevně stanovená lhůta	Kritéria kupujícího a dostupnost na trhu
Právní prověrka	Vztahující se ke konkrétní transakci	Složitost vlastnických práv, zástavní práva a chybějící záznamy
Smlouva a notářské ověření	Záleží na tom, zda je dokument připraven	Prodejce, notář a platební podmínky
Zápis do katastru nemovitostí	Neexistuje žádný spolehlivý celostátní odhad	Pracovní zátěž katastru a přesnost dokumentů
Dokument o hodnotě	Záleží na příslušném daňovém postupu	Zdanění převodu nebo uplatnění DPH
Žádost o ubytování	Jakmile budou k dispozici požadované doklady o vlastnictví a hodnotě	Úplnost žádosti
Rozhodnutí MUP	Až 40 dnů v případě úplné žádosti podle článku 62	Další žádosti o předložení důkazů mohou ovlivnit praktický časový harmonogram

Zákonná lhůta 40 dnů se vztahuje na rozhodnutí ministerstva o úplné žádosti o povolení k pobytu. Nezahrnuje předchozí fáze týkající se koupě, zápisu do katastru nemovitostí ani daňových dokladů.

Kdy může ministerstvo žádost zamítnout?

Možný důvod	Praktický příklad
Neúplná žádost	Chybí ověřený překlad
Nemovitost nesplňuje podmínky	Pozemek nebo nedokončená stavba
Vlastnictví není zapsáno	V katastru je stále uveden předchozí vlastník
Zdanitelný základ nižší než 150 000 EUR	Prahová hodnota nebyla dosažena
Chybějící finanční doklady	Nedostatečný doklad o finančních prostředcích
Trestněprávní důvody	Platí zákonné důvody pro zamítnutí
Nepravdivé nebo nekonzistentní informace	Dokumenty obsahují nesrovnalosti

Co se stane po odmítnutí?

Zamítnutí nutně nebrání podání pozdější žádosti, avšak možné kroky závisí na právním důvodu uvedeném v rozhodnutí. Žadatel může být nucen doplnit chybějící důkazy, opravit nesprávné dokumenty, vyřešit problém týkající se zápisu nemovitosti do katastru nebo její hodnoty, podat novou žádost po odstranění problému nebo využít dostupný právní prostředek nápravy ve stanovené lhůtě. Zamítnutí by mělo být neprodleně posouzeno kvalifikovaným poradcem, protože mohou platit lhůty pro podání odvolání a podání nové žádosti.
Nepodávejte znovu stejnou neúplnou žádost, aniž byste nejprve vyřešili důvod, který uvedlo ministerstvo.

---

Náklady, které je třeba zahrnout do rozpočtu

Hranice 150 000 EUR představuje pouze jednu složku celkových nákladů spojených se získáním a udržením pobytu na základě vlastnictví nemovitosti. Realistický rozpočet by měl zahrnovat:

• Nákupní cena: sjednaná hodnota nemovitosti; základu daně uvedeného v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí – nikoli samotné smluvní ceny – musí činit nejméně 150 000 EUR
• Daň z převodu nemovitostí nebo DPH: nabytí nemovitosti může podléhat dani z převodu nemovitostí nebo DPH, a to v závislosti na povaze nemovitosti, právním charakteru plnění a daňovém statusu prodávajícího; samotná registrace prodávajícího není rozhodujícím faktorem pro daňové zacházení a před podpisem smlouvy je třeba si u konkrétní nemovitosti a smlouvy ověřit, jaký režim se na ni vztahuje
• Notářské poplatky: notářské poplatky za kupní smlouvu a související dokumenty
• Právní posouzení: honoráře advokátů za provedení due diligence, posouzení smluv a pomoc při podání žádosti
• Ověřené překlady: poplatky za soudní tlumočení všech zahraničních dokumentů
• Apostila nebo legalizace: poplatky a lhůty se liší podle země, která doklad vydává
• Katastrální a správní poplatky: poplatky za zápis v katastru nemovitostí a na obecním úřadě
• Zdravotní pojištění: pojistka platná pro Černou Horu po celou dobu platnosti povolení
• Poplatky za žádost o povolení k pobytu a za kartu: příslušné správní poplatky splatné Ministerstvu vnitra
• Roční daň z nemovitosti: průběžná povinnost vlastníka vypočítaná podle platných předpisů o dani z nemovitostí; tuto povinnost nelze zaměňovat se základem daně uvedeným v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí, který se používá pro stanovení prahové hodnoty pro bydliště podle článku 56 – jedná se o samostatné výpočty prováděné podle odlišných režimů
• Náklady na obnovu: náklady na aktualizaci dokumentů, prodloužení pojištění a úhradu poplatků za podání žádosti každý rok

Daňové zacházení závisí na typu nemovitosti a právní struktuře transakce. Daň z převodu nemovitostí, DPH a roční daň z nemovitosti představují samostatné daňové povinnosti a neměly by být považovány za zaměnitelné.

Informace o příslušných daňových kategoriích a zásadách výpočtu najdete v našem Praktický průvodce daněmi z nemovitostí v Černé Hoře.

Hranice hodnoty nemovitosti ve výši 150 000 € nepředstavuje celkový rozpočet kupujícího. Kromě kupní ceny by kupující měli počítat s daní z převodu nemovitosti nebo DPH, notářskými poplatky, právním posouzením, překlady, pojištěním a administrativními náklady souvisejícími s pobytem. Některé výdaje jsou stanoveny zákonem nebo sazebníkem, zatímco jiné závisí na nemovitosti a okolnostech žadatele.

Kategorie nákladů	Typická částka / pravidlo	Praktická poznámka
Cena nemovitosti	Od základu daně ve výši 150 000 €, u něhož se uplatňuje prahová hodnota pro trvalý pobyt	O oprávněnosti nerozhoduje pouze cena zakázky
Daň z převodu nemovitostí	3% do 150 000 EUR; 4 500 EUR + 5% nad 150 000 EUR; 22 000 EUR + 6% nad 500 000 EUR	Platí v případě, že se na danou transakci vztahuje daň z převodu majetku, nikoli DPH
Notářský poplatek	Základní poplatek ve výši přibližně 500–600 € u mnoha transakcí v hodnotě 150 000–250 000 €, bez DPH a dalších poplatků	Vypočítáno podle oficiálního notářského sazebníku pro rok 2026 na základě hodnoty transakce
Právní prověrka	Záleží na konkrétním právníkovi a rozsahu služby	Než pověříte právního zástupce, vyžádejte si písemnou cenovou nabídku
Ověřené překlady	Závisí na jazyku, typu dokumentu a počtu stran	Zahraniční dokumenty obvykle vyžadují ověřený překlad do černohorštiny
Apostila / legalizace	Liší se podle země vydání	To nemusí být nutné, pokud se na daný případ vztahuje mezinárodní dohoda
Zdravotní pojištění	Liší se podle pojišťovny, věku a rozsahu pojištění	Je nutné splnit příslušnou podmínku trvalého pobytu
Poplatky za žádost o povolení k pobytu a za kartu	Platí oficiální správní poplatky	Před podáním žádosti si u MUP ověřte aktuální částku
Roční daň z nemovitosti	Specifické pro jednotlivé obce a nemovitosti	Odlišné od základu daně z převodu, který se používá pro posouzení nároku na status rezidenta
Náklady na obnovení	Pojistné, poplatky za dokumenty, překlady a administrativní poplatky se mohou opakovat každoročně	Rozpočet počítat spíše s každoroční obnovou než pouze s první aplikací

Upozorňujeme, že daně z převodu nemovitostí a notářské poplatky se liší v závislosti na typu nemovitosti, struktuře transakce a obci. Tyto částky je třeba před podpisem smlouvy ověřit u místního právníka nebo notáře.

---

Práva a omezení

Pochopení toho, co povolení skutečně umožňuje – a co nikoli –, je jedním z nejdůležitějších aspektů plánování pobytu na základě vlastnictví nemovitosti.

Co obecně umožňuje dočasný pobyt na základě vlastnictví nemovitosti:

• Zákonný pobyt v Černé Hoře po dobu platnosti povolení
• Roční prodloužení za předpokladu, že budou i nadále splněny podmínky pro jeho udělení
• Užívání a těšení se z vlastního majetku
• Základ pro podání žádosti o povolení k pobytu určitých závislých rodinných příslušníků podle platných ustanovení o sloučení rodiny
• Přístup k místním správním službám, které vyžadují status registrovaného místního obyvatele, v souladu s platnými předpisy

Co se automaticky neposkytuje:

• Občanství: dočasný pobyt je zcela oddělený od procesu naturalizace
• Trvalé bydliště: samostatný právní status s vlastními požadavky
• Neomezené právo na práci: k výkonu zaměstnání je zapotřebí povolení k dočasnému pobytu a k výkonu práce, potvrzení o registraci zaměstnání nebo jiná příslušná výjimka uznaná zákonem
• Právo provozovat podnikatelskou činnost: samostatná výdělečná činnost nebo podnikatelská činnost vyžadují vlastní právní základ
• Černohorský pas: možné pouze prostřednictvím naturalizace
• Občanství EU: Černá Hora není k srpnu 2026 členem EU
• Pobyt v schengenském prostoru: Černá Hora není členem schengenského prostoru; povolení k pobytu v Černé Hoře nezakládá žádná práva v rámci schengenského prostoru
• Zaručený bezvízový vstup do zemí schengenského prostoru: Držitelé černohorských pasů mají bezvízový vstup do schengenského prostoru, avšak povolení k pobytu v Černé Hoře samo o sobě nemá vliv na vízové požadavky kladené na státní příslušníky třetích zemí při cestách do jiných zemí
• Daňové bydliště: imigrační pobyt a daňová rezidence jsou z právního hlediska dva odlišné pojmy; podle černohorského daňového práva se daňová rezidence určuje na základě vzorců fyzické přítomnosti a místních vazeb
• Zaručené schválení nebo prodloužení: ministerstvo posuzuje, zda žadatel splňuje zákonné podmínky a zda existuje nějaký právní důvod pro zamítnutí; samotné splnění majetkové hranice nezaručuje kladné rozhodnutí

Status nebo právo	Je to zahrnuto automaticky?	Vysvětlení
Dočasný pobyt	Ne, je třeba podat žádost	Vlastnictví tvoří základ; povolení vyžaduje samostatnou žádost a schválení
Povolení k práci	Ne	Je nutné získat samostatné pracovní povolení; ověřte si, zda se na vás nevztahují nějaké výjimky
Rodinné sídlo	Ne	Členové rodiny podávají žádosti samostatně na základě sloučení rodiny
Daňové bydliště	Ne	Určuje se podle daňových předpisů na základě pobytu a vazeb, nikoli podle povolení k pobytu
Trvalé bydliště	Ne	Samostatná žádost po uplynutí požadované doby nepřetržitého legálního pobytu
Občanství	Ne	Samostatný naturalizační proces s dodatečnými podmínkami
Pobyt v schengenském prostoru	Ne	Černá Hora není členem schengenského prostoru

Černá Hora používá euro, avšak k srpnu 2026 není členem Evropské unie ani schengenského prostoru. Tato země je kandidátem na vstup do EU a jednání stále probíhají, neexistuje však žádný potvrzený časový harmonogram přistoupení a současní vlastníci nemovitostí by neměli stavět své plány na předpokladu, že se jejich pobytová práva automaticky změní, pokud Černá Hora v budoucnu vstoupí do EU.

Porovnání běžných důvodů pro určení společného bydliště

Areál rezidence	Je nutná nemovitost?	Jsou místní práce zahrnuty automaticky?	Hlavní hledisko
Nemovitosti ve vlastnictví	Ano	Ne	Každoroční prodloužení a přísná pravidla týkající se nepřítomnosti
Zaměstnání	Ne	Práce je vázána na povolený pracovní poměr	Vyžaduje zaměstnání v souladu s předpisy a pracovní povolení
Sloučení rodiny	Ne	Ne vždy automaticky	Záleží na postavení hlavního člena rodiny
Digitální nomád	Ne	Omezeno na činnosti povolené v rámci tohoto statusu	Platí podmínky týkající se příjmu a práce na dálku
Studie	Ne	Ne automaticky	Je nutné splnit platné podmínky pro zápis a studium

Tyto důvody nejsou zaměnitelné. Pro každý z nich platí samostatná pravidla týkající se nároku, dokladů, zaměstnání a prodloužení.

---

Členové rodiny

Koupě nemovitosti na jméno jednoho člena rodiny automaticky nezakládá pobytový status manželům, dětem ani jiným příbuzným. Každý člen rodiny musí mít vlastní platný imigrační titul.

Manželé a nezletilé děti držitele povolení k dočasnému pobytu mohou mít nárok požádat o povolení k pobytu na základě sloučení rodiny, což představuje samostatný právní důvod podle zákona o cizincích. To vyžaduje podání samostatných žádostí spolu s doklady potvrzujícími rodinný vztah: oddací listy, rodné listy a případně doklady o osvojení či opatrovnictví. Zahraniční doklady obvykle vyžadují ověřený překlad do černohorštiny a mohou vyžadovat apostilu nebo konzulární legalizaci, pokud tento požadavek neodstraňuje příslušná mezinárodní smlouva.

Povolení k pobytu za účelem sloučení rodiny se vydává na dobu nejvýše jednoho roku a jeho platnost nesmí přesáhnout dobu platnosti povolení k dočasnému pobytu hlavního žadatele.

Praktické rady pro rodinné žádosti:

• Cestovní pas každého člena rodiny musí být platný a je nutné jej při podání žádosti předložit
• Doklad o rodinném vztahu musí být ověřen a přeložen
• Zdravotní pojištění musí pokrývat každého člena rodiny samostatně
• Finanční doklady by měly prokazovat, že celá rodina disponuje dostatečnými prostředky
• Je-li nemovitost zapsána pouze na jméno jednoho z manželů, druhý manžel podává žádost jako člen rodiny, nikoli jako vlastník nemovitosti
• Nezletilé děti, které se blíží k dospělosti, by si měly před dovršením 18 let zvážit své možnosti ohledně právního postavení, protože se může změnit základ pro jejich pobyt

Rodiny, které plánují společné přestěhování, by měly žádosti o povolení k pobytu pro všechny členy rodiny považovat za koordinovaný proces, nikoli za řadu samostatných kroků, které lze vyřídit v různých časech bez vzájemné koordinace.

---

Pravidla pro prodloužení a nepřítomnost

Dočasný pobyt na základě vlastnictví nemovitosti se vydává pro jeden rok a musí být každoročně prodlouženo. Prodloužení není automatické – je nutné podat novou žádost na Ministerstvu vnitra. Podle článku 64 zákona o cizincích musí být žádost o prodloužení podána nejdříve 60 dní a nejpozději 30 dní před vypršením platnosti stávajícího povolení. V případech, kdy jsou vyžadovány zahraniční certifikáty, apostily nebo překlady, je třeba s přípravou dokumentů začít s dostatečným předstihem před zahájením tohoto období.

Aby bylo prodloužení platné, musí být i nadále splněny podmínky pro jeho udělení:

• Nemovitost musí být i nadále ve vlastnictví žadatelem a zapsané v katastru nemovitostí
• Ověřte si to u příslušného úřadu MUP jaké doklady jsou zapotřebí k prokázání, že nemovitost i nadále splňuje platné zákonné podmínky, včetně případných požadavků na hodnotu
• Doklad o splnění daňových povinností: Článek 64 zákona o cizincích stanoví, že pro prodloužení povolení k pobytu na základě vlastnictví nemovitosti je třeba předložit doklad o tom, že žadatel během platnosti povolení splnil příslušné daňové povinnosti; u příslušného úřadu Ministerstva vnitra si ověřte, jaké potvrzení a doklady o platbách je třeba předložit
• Zdravotní pojištění musí být platné pro nové období
• Finanční doklady je třeba aktualizovat tak, aby odrážely současné okolnosti
• Zahraniční certifikáty například výpisy z rejstříku trestů může být nutné obnovit, pokud jejich platnost vypršela

Pravidla pro nepřítomnost: Článek 65 zákona o cizincích stanoví, že dočasné povolení k pobytu na základě vlastnictví nemovitosti může pozbýt platnosti, pokud se jeho držitel zdržuje mimo Černou Horu po dobu více než 30 dní po dobu platnosti povolení. Humanitární výjimka stanovená v článku 65 se výslovně vztahuje na povolení k pobytu za účelem sloučení rodiny a nemělo by se předpokládat, že se vztahuje na pobyt z majetkových důvodů. Žadatelé, kteří plánují nepřítomnost delší než 30 dní, by si před odjezdem z Černé Hory měli vyžádat individuální právní poradenství.

Toto ustanovení článku 65 upravuje platnost samotného ročního povolení a je odlišný od testu kontinuity, který se uplatňuje při výpočtu pětiletého období pro trvalý pobyt. Podle článku 86 lze pětileté období i nadále považovat za nepřetržité, pokud celková doba nepřítomnosti žadatele během tohoto období nepřesáhla deset měsíců, nebo pokud jednotlivá nepřetržitá doba nepřítomnosti nepřesáhla šest měsíců. Mírnější prahové hodnoty stanovené v článku 86 neopravňují k nepřítomnostem, které by v kterémkoli jednotlivém roce platnosti povolení vedly k uplatnění pravidla o ukončení platnosti podle článku 65.

Kontrolní seznam pro obnovení:

• Ověřte si, zda je nemovitost v aktuálním katastrálním záznamu stále zapsána na vaše jméno
• Zajistěte si čerstvý seznam nesrovnalostí zobrazení aktuálních vlastníků
• U příslušného úřadu MUP si ověřte, jaký doklad o hodnotě nemovitosti je při prodloužení platnosti vyžadován
• Získat doklady o tom, že byly splněny příslušné daňové povinnosti za období platnosti povolení (podle článku 64)
• Obnovte si zdravotní pojištění před vypršením platnosti
• V případě potřeby si nechte vystavit nový výpis z rejstříku trestů
• Aktualizace dokladu o finančních prostředcích
• Ověřte si, zda je vaše registrovaná adresa aktuální
• Žádost o prodloužení platnosti podejte nejdříve 60 dní a nejpozději 30 dní před uplynutím platnosti
• Vedejte si záznamy o době strávené v Černé Hoře – nepřítomnost trvající déle než 30 dní může vést k pozastavení platnosti povolení podle článku 65; na povolení vydaná na základě vlastnictví se nevztahují žádné humanitární výjimky
• Podat žádost o prodloužení osobně na příslušném úřadu MUP (článek 64 stanoví, že žádosti o prodloužení je třeba podat osobně)

Prodej nemovitosti, převod vlastnického podílu pod stanovenou hranici nebo jakákoli změna, která zbaví původní žádost jejího faktického základu, bude mít vliv na možnost prodloužení. Žadatel, který se během platnosti povolení zbaví nemovitosti, na jejímž základě bylo povolení vydáno, nemůže předpokládat, že povolení bude z téhož důvodu obnoveno.

---

Trvalý pobyt a občanství

Vztah mezi dočasným pobytem na základě vlastnictví nemovitosti a trvalým pobytem patří k nejčastěji nesprávně chápaným aspektům této problematiky – a zároveň k těm, u nichž se oficiální pokyny a znění zákona ne vždy shodují.

Pod Článek 86 platného konsolidovaného zákona o cizincích, trvalý pobyt lze obecně získat po pěti letech nepřetržitého legálního pobytu na základě dočasného pobytu. Současné konsolidované znění zákona výslovně nevylučuje z tohoto výpočtu dočasný pobyt založený na vlastnictví nemovitosti. To představuje změnu oproti tomu, co uváděly některé starší oficiální pokyny v anglickém jazyce, a znamená to, že spoléhání se na vládní souhrnné stránky na internetu – namísto samotného platného zákona – s sebou nese riziko, že budete jednat na základě zastaralých informací.

To však znamená, že, Pět let platnosti povolení vázaného na nemovitost ještě automaticky neznamená nárok na trvalý pobyt.. Žadatel musí po celou příslušnou dobu disponovat platným povolením k dočasnému pobytu a splnit samostatnou podmínku nepřetržitosti stanovenou v článku 86. Podle tohoto článku nesmí součet jednotlivých nepřítomností během pětiletého období přesáhnout celkem deset měsíců, přičemž jedna souvislá absence nesmí přesáhnout šest měsíců. Kromě toho se na každé roční povolení k pobytu na základě vlastnictví nemovitosti i nadále vztahuje pravidlo podle článku 65, podle něhož může nepřítomnost trvající déle než 30 dnů v průběhu roku, na který se povolení vztahuje, vést k jeho zániku – toto pravidlo funguje nezávisle na prahových hodnotách pro nepřetržitost pobytu podle článku 86 a nemůže být těmito prahovými hodnotami nahrazeno. Žadatel musí rovněž splnit dodatečné podmínky podle článku 88 platného v době podání žádosti o trvalý pobyt: dostatečné finanční prostředky, zdravotní pojištění, zajištěné ubytování, základní znalost černohorského jazyka a doklad o splnění daňových povinností. Splnění pouze časové podmínky nezaručuje schválení žádosti.

Vzhledem k tomu, že oficiální shrnutí v anglickém jazyce nemusí ještě zohledňovat nejnovější změny, měli by žadatelé, kteří mají v úmyslu usadit se v zemi natrvalo, získat písemné potvrzení od Ministerstva vnitra nebo od kvalifikovaného právníka specializujícího se na imigrační právo ohledně toho, jak bude posuzována jejich individuální historie pobytu předtím, než začnou plánovat pětiletou cestu k trvalému pobytu.

Získání občanství je zcela samostatný proces s vlastními zákonnými podmínkami, včetně požadavků na jazykovou způsobilost a integraci. Tento Přehled informací o občanství a pobytu vydaný vládou Černé Hory poskytuje obecný přehled o procesu získání občanství.

Na stránkách program získání občanství prostřednictvím investic která byla k dispozici oprávněným investorům, skončila dne 31. prosince 2022. Tato možnost již neexistuje. Nákup nemovitosti v Černé Hoře v roce 2026 neposkytuje přímou cestu k získání občanství a jakékoli tvrzení, které by naznačovalo opak, je třeba brát s velkou skepsí.

---

Časté chyby

Níže jsou uvedeny běžné praktické chyby, které mohou ohrozit podání žádosti nebo koupi nemovitosti. Každé z nich lze předejít řádnou přípravou.

1. Opírání se o zastaralý článek, v němž se tvrdí, že neexistuje žádná minimální hodnota Informace k tomuto tématu z období před rokem 2026 již nejsou aktuální. Požadavek na zdanitelný základ ve výši 150 000 € platí od ledna 2026. Ověřte si všechny informace v aktuálních oficiálních zdrojích.

2. Zaměňování smluvní ceny za základ daně v rozhodnutí o dani z převodu majetku Hranice 150 000 EUR se určuje na základě zdanitelného základu uvedeného v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí – nikoli na základě kupní ceny uvedené ve smlouvě. Tyto částky se mohou výrazně lišit. Než se zavážete, vyžádejte si poradenství týkající se konkrétní transakce a nepovažujte žádný neformální odhad za potvrzení toho, že bude tato hranice splněna.

3. Zaplacení zálohy před nahlédnutím do katastrálního výpisu I když se nabídka nemovitosti jeví jako bezproblémová, neznamená to, že je vlastnické právo bez závad. V dokumentaci k nemovitosti se mohou objevit hypotéky, spory o dědictví, nevyřešené otázky spoluvlastnictví nebo nesrovnalosti v zapsaném účelu využití. Před provedením jakékoli nevratné platby si zkontrolujte katastr.

4. Považování rezervace nemovitosti ve fázi projektu za doklad o vlastnictví Rezervační smlouva, kupní smlouva na budoucí bytovou jednotku ani potvrzení o platbě nepředstavují zapsané vlastnictví. Žádosti o přidělení bytu vyžadují skutečný zápis do katastru nemovitostí.

5. Nákup podílu na vlastnictví pod zákonem stanovené minimum Zákon o cizincích vyžaduje výlučné vlastnictví nebo spoluvlastnický podíl ve výši alespoň poloviny příslušné nemovitosti. Menší podíl tuto podmínku vlastnictví nesplňuje. Před podpisem si ověřte, jaký podíl bude převeden.

6. Očekávání automatického udělení povolení k pobytu pro celou rodinu Manželé a děti nejsou zahrnuti v povolení vlastníka nemovitosti. Pro každého člena rodiny je třeba podat samostatnou žádost na základě příslušného právního základu.

7. Za předpokladu, že povolení zahrnuje pracovní práva Povolení samo o sobě neopravňuje k výkonu zaměstnání. Práce bez platného samostatného povolení má právní důsledky.

8. Podání žádosti po uplynutí zákonné doby pobytu Žádosti podané po uplynutí lhůty pro legální pobyt způsobují značné právní komplikace. S přípravou dokumentů začněte s dostatečným předstihem před uplynutím této lhůty.

9. Objednání zahraničních dokumentů příliš brzy nebo příliš pozdě Výpisy z rejstříku trestů a podobné dokumenty mají omezenou platnost. Pokud jsou vyžádány příliš brzy, jejich platnost vyprší ještě před podáním žádosti; pokud jsou vyžádány příliš pozdě, není možné je včas ověřit a přeložit.

10. Ignorování překladatelských požadavků a nesrovnalostí v názvech Všechny zahraniční dokumenty musí být přeloženy soudním tlumočníkem s licencí. Jakákoli nesrovnalost ve psaní nebo přepisu jména žadatele v jednotlivých dokumentech bude důvodem k žádosti o objasnění.

11. Opomenutí ročních daní z nemovitostí Neuhrazené závazky z daně z nemovitosti mohou zkomplikovat proces prodloužení platnosti. Před koupí si ověřte, zda nejsou k dané nemovitosti nějaké neuhrazené daně, a po celou dobu vlastnictví je pravidelně plaťte.

12. Předpoklad, že pět ročních povolení automaticky zaručuje trvalý pobyt Podle platného konsolidovaného zákona o cizincích může pět let nepřetržitého dočasného pobytu sloužit jako podklad pro žádost o trvalý pobyt – jeho schválení však není automatické. Kritérium nepřetržitosti podle článku 86 vyžaduje, aby celková doba nepřítomnosti během pětiletého období nepřesáhla souhrnně deset měsíců a aby žádná jednotlivá nepřetržitá nepřítomnost nepřesáhla šest měsíců. Kromě toho se na každé roční povolení samostatně vztahuje pravidlo článku 65, podle kterého může nepřítomnost delší než 30 dní vést ke zrušení tohoto povolení. Žadatel musí rovněž splnit podmínky stanovené v článku 88: dostatečné finanční prostředky, zdravotní pojištění, zajištěné ubytování, základní znalost černohorského jazyka a splnění daňových povinností. Než si vytvoříte plán dlouhodobého usídlení, ověřte si, jak ministerstvo posoudí vaši individuální dobu pobytu.

13. Domněnka, že pobyt v Černé Hoře se rovná pobytu v schengenském prostoru Černá Hora není součástí schengenského prostoru. Černohorské povolení k pobytu nemá žádný vliv na možnost státních příslušníků třetích zemí vstoupit do členských států schengenského prostoru nebo v nich pobývat.

---

Je pro vás právo na pobyt založené na vlastnictví nemovitosti to pravé?

Dočasný pobyt na základě vlastnictví nemovitosti je jedním z několika právních důvodů pro pobyt v Černé Hoře; pro některé žadatele představuje nejpraktičtější možnost, pro jiné je však nevhodný.

Obvykle se osvědčuje pro:

• Majitelé druhých domů kteří tráví značnou část času v Černé Hoře a chtějí mít právní základ pro dlouhodobý pobyt
• Důchodci nebo kupující, kteří jsou finančně nezávislí kteří nepotřebují místní zaměstnání a mohou prokázat, že disponují dostatečnými finančními prostředky
• Rodiny, které mají v úmyslu bydlet ve vlastním domě namísto pronájmu, kdy se nákup nemovitosti a plán bydlení přirozeně doplňují
• Investoři do vlastního bydlení kteří nemají problém s každoročním prodloužením smlouvy a s tím spojenými požadavky

Může to být nedostatečné nebo nepraktické v následujících případech:

• Lidé, jejichž hlavním cílem je zaměstnanost v dané oblasti: vhodnější by mohlo být pracovní povolení nebo povolení k pobytu za účelem zaměstnání, protože povolení k pobytu za účelem vlastnictví nemovitosti nezahrnuje právo na práci
• Kupující, kteří nemohou doložit požadovaný zdanitelný základ ve výši 150 000 EUR: V případech, kdy platí požadavek na předložení dokladu o hodnotě, nemůže daná nemovitost sloužit jako základ pro splnění podmínek, pokud je základu daně uvedený v uznaném úředním dokladu nižší než 150 000 EUR.
• Žadatelé, kteří usilují o přímou cestu k získání občanství: v současném právním rámci neexistuje žádná taková možnost v rámci dočasného pobytu založeného na vlastnictví nemovitosti
• Lidé s vysokou mobilitou, kteří nemohou splnit požadavky na nepřítomnost: podle článku 65 může nepřítomnost trvající déle než 30 dnů v průběhu roku, na který se povolení vztahuje, vést k jeho zrušení, přičemž na povolení vydaná na základě vlastnických práv se nevztahují žádné humanitární výjimky; žadatelé, kteří pravidelně tráví delší období mimo Černou Horu, by měli předtím, než se rozhodnou pro tento důvod, zvážit, zda jsou schopni tuto podmínku reálně splnit
• Digitální nomádi nebo pracovníci na dálku kteří mohou v závislosti na platných předpisech shledat, že pro jejich způsob činnosti jsou vhodnější specializovaná místa pro digitální nomády nebo místa související s podnikáním

Cíl žadatele	Možná by se hodilo bydlení založené na vlastnictví nemovitosti?	Hlavní hledisko
Bydlet ve vlastním domě	Ano, pokud je splněna prahová hodnota	Je nutné každoroční prodloužení; nemovitost musí i nadále splňovat podmínky
Pracujte pro místního zaměstnavatele	Ne samo o sobě	Je nutné samostatné pracovní povolení
Získejte občanství rychle	Ne	Vlastnictví nemovitosti neumožňuje získat občanství přímo
Stěhování s rodinou	Ano, po domluvě	Každý člen rodiny podává žádost samostatně; naplánujte si to s předstihem
V Černé Hoře se zdržujte jen krátkou dobu	Pravděpodobně se to nevyplatí	Pravidla pro nepřítomnost; roční náklady na obnovení a administrativu

Alternativní důvody pro udělení dočasného pobytu – zaměstnání, založení společnosti, sloučení rodiny, studium a další – mají každý své vlastní podmínky a profily vhodnosti. Žadatelé, kteří si nejsou jisti, který důvod odpovídá jejich situaci, by se před volbou strategie měli poradit s nezávislým imigračním právníkem.

---

Než si produkt zakoupíte

Nemovitost tvoří základ pro žádost o povolení k pobytu – sama o sobě však povolení k pobytu nezajišťuje. Pro většinu kupujících ze zemí mimo EU, EHP a Švýcarsko je rozhodujícím kritériem zdanitelná základna v rozhodnutí o dani z převodu nemovitostí, nikoli cena uvedená v nadpisu, a tato základna musí dosáhnout €150,000. Ověření tohoto údaje, katastrálního záznamu a právního stavu nemovitosti před zaplacením jakékoli nevratné částky není pouhým preventivním opatřením – je to nezbytná podmínka.

Povolení, jakmile je vydáno, platí jeden rok a je nutné jej každoročně obnovovat, a to podáním žádosti osobně v zákonem stanovené lhůtě 60 až 30 dnů před vypršením platnosti. Podle článku 65 může nepřítomnost trvající déle než 30 dnů během roku, na který se povolení vztahuje, vést k jeho zániku – a na povolení vydaná na základě vlastnických práv se nevztahuje žádná humanitární výjimka. Právo na práci, právo na přivezení rodinných příslušníků nebo právo na cestování v rámci schengenského prostoru nejsou součástí toho, co povolení poskytuje; každé z nich vyžaduje vlastní samostatný proces a právní základ.

Pobyt založený na vlastnictví nemovitosti není automatickou cestou k získání trvalého pobytu. Podle současného konsolidovaného zákona o cizincích může pět let nepřetržitého legálního dočasného pobytu sloužit jako podklad pro žádost o trvalý pobyt, a to s výhradou podmínek nepřetržitosti stanovených v článku 86 – celková doba nepřítomnosti nesmí přesáhnout deset měsíců a žádná jednotlivá nepřítomnost nesmí přesáhnout šest měsíců – a dalších zákonných podmínek podle článku 88. Nepředpokládejte, že pouhých pět povolení k pobytu samo o sobě zaručuje schválení. Vzhledem k tomu, že oficiální online pokyny nemusí ještě plně zohledňovat nejnovější změny, ověřte si aktuální situaci u kvalifikovaného právníka specializujícího se na imigrační právo, než začnete stavět dlouhodobý plán na základě konkrétního časového harmonogramu.

Než se rozhodnete pro nákup nemovitosti, jehož součástí je i záměr trvalého pobytu, slaďte výběr nemovitosti, právní prověrku a imigrační plán. Kvalifikovaný realitní poradce a nezávislý imigrační či právní poradce, kteří spolupracují, jsou schopni lépe posoudit vaši konkrétní situaci než jakýkoli obecný článek.

Požadavky stanovené zákonem o cizincích se mohou změnit a správní praxe jednotlivých úřadů Ministerstva vnitra se může lišit. Před podpisem jakékoli smlouvy a před podáním jakékoli žádosti si ověřte aktuální požadavky.

---

Informace uvedené v tomto článku odrážejí právní rámec platný k srpnu 2026 a slouží pouze jako obecné vodítko. Požadavky na pobyt a seznamy dokladů závisí na individuálních okolnostech, státní příslušnosti a postupech příslušného orgánu. Tento článek nepředstavuje právní ani imigrační poradenství. Čtenáři by se měli obrátit na kvalifikovaného právníka nebo odborníka na imigrační záležitosti, aby získali radu specifickou pro jejich situaci.