Daň z příjmů z pronájmu v Černé Hoře: Průvodce pro rok 2026

Pokud vlastníte nemovitost v Černé Hoře a máte příjmy z pronájmu, jste obecně povinni z těchto příjmů zaplatit daň z příjmů fyzických osob. Standardní sazba, která se uplatňuje na zdanitelné příjmy z pronájmu je 15% — konečná částka, kterou dlužíte, však závisí na tom, které výdaje lze odečíst z vašeho hrubého příjmu a zda se ve vaší lokalitě uplatňuje obecní příplatek k dani. V případě, že lze uplatnit odpočet oprávněných výdajů, může samotná černohorská daň z příjmů činit méně než 15% hrubých příjmů z pronájmu; obecní přirážka a případné daňové důsledky ve vaší zemi bydliště musí být posuzovány samostatně.

Tato příručka vysvětluje, jak funguje zdanění příjmů z pronájmu pro jednotlivé vlastníky nemovitostí v Černé Hoře, včetně tří úrovní standardních odpočtů výdajů, rozdílu mezi dlouhodobým a turistickým pronájmem, povinností pronajímatelů bez trvalého pobytu, postupů a lhůt pro podání daňového přiznání a dodatečných nákladů, které ovlivňují čistý výnos z pronájmu. Výpočty v tomto průvodci vycházejí z ilustrativních scénářů, které ukazují, jak se čísla projevují v praxi.

Daňové zacházení závisí na konkrétní situaci vlastníka a platných předpisech. Jednotlivé případy by měl posoudit kvalifikovaný černohorský daňový poradce.

Daň z příjmů z pronájmu v Černé Hoře v roce 2026: Klíčové údaje

Daň nebo povinnost	Pravidlo pro rok 2026
Daň z příjmů fyzických osob z příjmů z pronájmu	15% z daňového základu
Standardní odpočet výdajů	30% v případě, že skutečné způsobilé náklady nejsou doloženy
Odpočet za pronájem nemovitosti pro turistické účely	50%, s výhradou zákonných podmínek
Zvláštní odpočet z příjmů z pronájmu pro turistické účely	70%, s výhradou splnění podmínek dohody a průměrné roční obsazenosti po dobu nejméně 60 dnů
Efektivní daň z příjmů s odpočtem 30%	10,51 TP20T hrubého nájemného před připočtením obecní přirážky
Efektivní daň z příjmů s odpočtem 50%	7,51 TP20T hrubého nájemného před připočtením obecní přirážky
Efektivní daň z příjmů s odpočtem 70%	4,51 TP20T hrubého nájemného před připočtením obecní přirážky
Městská přirážka	Obecně 13% z vyměřené daně z příjmů fyzických osob; 15% v Podgorici a Cetinje
Standardní roční lhůta pro podání GPPFL	30. dubna následujícího roku, kdy je vyžadováno vlastní nahlášení
Prahová hodnota pro registraci k DPH	Obvykle 30 000 EUR příslušného obratu za klouzavé období 12 měsíců
Roční daň z nemovitosti	Odlišné od daně z příjmů z pronájmu; obecná zákonná sazba v rozmezí 0,25–1% ze stanovené hodnoty nemovitosti

Stručný příklad: Fyzická osoba – pronajímatel, která ročně inkasuje 10 000 € z pronájmu bytových prostor a uplatňuje standardní odpočet výdajů 30%, by měla vypočítat daň z příjmu ve výši 1 050 €. Při ilustrativní obecní přirážce 13% by celková částka činila 1 186,50 €.

Tyto údaje se vztahují na příslušné daňové scénáře, nikoli automaticky na každého vlastníka. Odpočty z příjmů z turistického pronájmu, zacházení s DPH, místní přirážku a požadavky na dodržování předpisů pro nerezidenty je třeba posuzovat individuálně.

---

Jak funguje zdanění příjmů z pronájmu

V Černé Hoře podléhají příjmy z nemovitostí – včetně nájemného z bytových a turistických ubytovacích zařízení – dani z příjmů fyzických osob (PIT) podle zákona o dani z příjmů fyzických osob. Tato povinnost se vztahuje na jednotliví vlastníci, ať už se jedná o občany Černé Hory nebo cizince. Nezáleží na tom, kde máte vedený bankovní účet nebo jaký pas vlastníte: pokud se nemovitost nachází v Černé Hoře a přináší příjmy z pronájmu, podléhají tyto příjmy černohorským daňovým předpisům.

Daň se nepočítá z každého eura nájemného, které obdržíte. Zákon naopak rozlišuje mezi hrubé příjmy z pronájmu (celková částka obdržená od nájemníků nebo hostů) a zdanitelný základ — částka po uplatnění oprávněných odpočtů. Tato Sazba 15% se vztahuje na základ daně, nikoli k hrubé částce. To je jeden z nejčastějších zdrojů nejasností u vlastníků nemovitostí při odhadování výše jejich závazku.

Černá Hora zdaňuje příjmy pocházející z území země jak u daňových rezidentů, tak u nerezidentů. Pokud jste daňovým rezidentem Černé Hory, podléháte obecně zdanění vašich celosvětových příjmů. Pokud jste nerezidentem, podléháte zdanění pouze příjmů pocházejících z Černé Hory – což zahrnuje i nájemné z nemovitosti nacházející se v této zemi. Daňové rezidenství je právní pojem, který nemá nic společného s vlastnictvím nemovitosti ani s typem víza, které vlastníte.

Daňová složka	Obecné pravidlo	Co to znamená pro pronajímatele
Daň z příjmů z pronájmu	15% zdaňovacího základu	Daň se vypočítává po odečtení oprávněných odpočtů, nikoli z hrubého nájemného
Standardní odpočet výdajů	30%, 50% nebo 70%, pokud splňují podmínky	Snižuje základ daně; pro vyšší sazby platí určité podmínky
Městská přirážka	Záleží na místě	Vypočítává se z částky daně z příjmu stanovené na základě posouzení, nikoli z hrubého příjmu
Roční daň z nemovitosti	Samostatný roční závazek	Nejedná se o daň z příjmů z pronájmu; je splatná bez ohledu na to, zda dochází k pronájmu
Turistické poplatky	V příslušných případech	Samostatný poplatek za noc; není zahrnut do výpočtu daně z příjmu

Praktický závěr pro toho, kdo pronajímá jeden byt: výše vaší daně z příjmu se bude odvíjet od části vašich příjmů, snížené o povolený odpočet, a následně případně navýšené o mírnou místní přirážku. Správné určení obou čísel – odpočtu i přirážky – je to, co odlišuje realistický odhad daně od pouhého hrubého odhadu.

Vlastnictví fyzické osoby vs. vlastnictví společnosti: Daň z příjmů z pronájmu 15% a standardní odpočty výdajů, o nichž se pojednává v této příručce, se týkají příslušného zdanění příjmů fyzických osob u jednotlivých pronajímatelů. Příjmy z pronájmu získané prostřednictvím černohorské společnosti se obecně zdaňují podle pravidel daně z příjmů právnických osob, která mají progresivní sazby od 9% do 15% v závislosti na zdanitelném zisku. Podnikové účetnictví, výdaje, DPH a zdanění výplat akcionářům vyžadují samostatnou analýzu.

---

Sazby daně z pronájmu a odpočty

Základ daně tvoří váš hrubý příjem z pronájmu minus odpočitatelné výdaje. Daňové předpisy Černé Hory nabízejí jednotlivým vlastníkům nemovitostí dva způsoby, jak tyto výdaje stanovit: buď použít standardní (normativní) procentní sazbu, nebo doložit skutečné náklady a uplatnit místo toho tyto náklady.

Standardní odpočty výdajů

Zákon o dani z příjmů fyzických osob stanoví tři úrovně standardního odpočtu u příjmů z nemovitostí:

• 30% jedná se o standardní odpočet výdajů, který se obecně uznává u příjmů z pronájmu v případech, kdy nejsou doloženy skutečné uznatelné výdaje, a to podle článku 35 černohorského zákona o dani z příjmů fyzických osob. Jedná se o sazbu, která se obvykle uplatňuje u běžného dlouhodobého pronájmu bytových prostor.
• 50% může platit pro splňující pokoje, byty nebo domy pronajímané cestujícím a turistům, u nichž byla uhrazena příslušná pobytová daň. Nejedná se o výchozí nastavení pro žádnou nemovitost inzerovanou na platformě pro krátkodobé pronájmy; uschovejte si doklad o zaplacení pobytové daně. (Podmínky uplatnění najdete v článku 35 zákona o dani z příjmů fyzických osob.)
• 70% platí pouze v případě, že se dané ubytování pronajímá na základě smlouvy s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací a je splněn zákonný požadavek na průměrnou obsazenost v délce alespoň 60 dnů ročně. Jedná se o konkrétní právní ustanovení, nikoli o obecnou výhodu pro majitele, kteří nabízejí nemovitosti na rezervačních platformách. (Viz článek 35 zákona o dani z příjmů fyzických osob.)

Vyšší standardní odpočet nelze automaticky uplatnit pouze na základě toho, že je nemovitost inzerována na Airbnb nebo Booking.com. Sazby 50% a 70% vyžadují potvrzení, že jsou splněny zákonné podmínky pro danou kategorii.

Toto rozlišení má pro daňové plánování zásadní význam. Použití nesprávné sazby odpočtu – ať už z optimismu, nebo z nedorozumění – vede k nepřesnému odhadu daně a potenciálně nesprávnému daňovému přiznání.

Právní odkaz: Rámec pro standardní odpočty výdajů je stanoven článkem 35 černohorského zákona o dani z příjmů fyzických osob. Majitelé by se měli seznámit s aktuálním konsolidovaným zněním právních předpisů a ověřit si, zda splňují podmínky pro uplatnění odpočtu 50% nebo 70%, než tento odpočet uplatní.

Oficiální zdroj: Zákon o dani z příjmů fyzických osob — Vláda Černé Hory.

Právní zdroj pro rok 2026: Informace o platných pravidlech pro daň z příjmů fyzických osob naleznete v zákoně o dani z příjmů fyzických osob, včetně novelizací zveřejněných ve Věstníku Černé Hory č. 160/2025. Anglická verze byla zveřejněna černohorskou daňovou správou dne 16. září 2026. Před podáním daňového přiznání je třeba porovnat příslušná ustanovení s aktuálními právními předpisy.

Skutečné doložené výdaje

Místo použití standardní procentní sazby se majitel nemovitosti může rozhodnout odečíst skutečné doložené náklady vzniklé v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu. Tato alternativa vyžaduje řádné faktury a účetní záznamy. Mezi výdaje, které mohou být uznány – s výhradou právního potvrzení – obvykle patří poplatky za správu nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, provize a určité administrativní výdaje přímo související s pronájmem.

Ne všechny náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti jsou automaticky uznatelné. Náklady musí být skutečně spojeny s dosahováním příjmů z pronájmu a důkazní břemeno leží na majiteli. Pro pronajímatele bez rozsáhlých zdokumentovaných odpočitatelných nákladů může standardní odpočet zjednodušit vedení účetnictví; před podáním daňového přiznání jej porovnejte se skutečnými uznatelnými výdaji. Majitelé s vyššími skutečnými náklady – zejména ti, kteří platí značné poplatky za správu nebo provize realitním agenturám – mohou zjistit, že se jim vyplatí spočítat obě možnosti.

Kdy má smysl zohlednit skutečné výdaje? Předpokládejme, že pronajímatel obdrží roční nájemné ve výši 12 000 €. Při použití běžného standardního odpočtu 30% by zdanitelný základ činil 8 400 € a daň z příjmů fyzických osob by činila 1 260 €.

Pokud má tentýž pronajímatel skutečně uznatelné a doložené výdaje na nájem ve výši 4 500 €, činil by zdanitelný základ podle metody skutečných výdajů 7 500 € a daň z příjmů fyzických osob by činila 1 125 €.

Rozdíl činí 135 € na dani z příjmů fyzických osob před připočtením obecní přirážky. Majitel však nemůže jednoduše odečíst všechny výdaje ovlivňující peněžní tok: zahrnout by měl pouze ty výdaje, které splňují podmínky podle platných právních předpisů a lze je řádně doložit.

Scénář odpočtu	Situace, na kterou se vztahuje tato podmínka	Základ daně z hrubého příjmu ve výši 10 000 €	Daň z příjmů (15%)
Standardní odpočet 30%	Standardní dlouhodobý pronájem	€7,000	€1,050
Standardní odpočet 50%	Turistický pronájem splňující podmínky (podléhá splnění určitých podmínek)	€5,000	€750
Standardní odpočet 70%	Zvláštní režim pro turistické ubytování (požadované podmínky)	€3,000	€450

Tyto výpočty slouží pouze jako orientační příklady. V případě 50% se předpokládá zaplacení pobytové daně za ubytování splňující podmínky pro turisty; v případě 70% se předpokládá uzavření smlouvy splňující podmínky s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací a průměrná roční obsazenost nejméně 60 dní. Žádnou z těchto sazeb by se nemělo uplatňovat bez individuálního právního potvrzení.

Efektivní sazby daně z příjmů z pronájmu včetně obecní přirážky

Odpočet výdajů	PIT ve výši % z hrubého nájemného	Celkem včetně příplatku 13%	Celkem včetně příplatku 15%
30%	10.50%	11.865%	12.075%
50%	7.50%	8.475%	8.625%
70%	4.50%	5.085%	5.175%

Tyto efektivní sazby vycházejí z předpokladu, že je ze zákona možné uplatnit příslušný standardní odpočet výdajů a že se uplatňuje uvedená obecní přirážka. Nezahrnují roční daň z nemovitosti, turistické poplatky, DPH, poplatky za správu a další provozní náklady.

Například u turistického pronájmu splňujícího podmínky, který ročně vynáší 20 000 €, by při odpočtu výdajů ve výši 50% vznikla daň z příjmů fyzických osob ve výši 1 500 € a přídavná daň ve výši 195 € při sazbě 13%, což by znamenalo celkovou daňovou povinnost ve výši 1 695 €.

Rozdíl mezi scénáři 30% a 70% u příjmu ve výši 10 000 € činí 600 € na dani – u menších nemovitostí je to významná částka, u větších pak podstatná. Z tohoto důvodu se vyplatí si před podáním daňového přiznání ověřit, zda splňujete podmínky, místo abyste se spoléhali na jeden či druhý scénář.

Hledáte nemovitost k pronájmu v Černé Hoře?

Sdělte nám svůj rozpočet, preferovanou lokalitu a zda plánujete dlouhodobý nebo sezónní pronájem. Pomůžeme vám vybrat vhodné nemovitosti a určit, na co se před koupí zeptat.

Najděte nemovitosti, které odpovídají vašim plánům

---

Jak vypočítat daň z příjmů z pronájmu

Vzorec pro výpočet daně z příjmů z pronájmu v Černé Hoře zahrnuje tři kroky: stanovení hrubého příjmu z pronájmu, odečtení uznatelných výdajů za účelem stanovení základu daně a následné uplatnění sazby 15%. Pokud se uplatňuje obecní příplatek k dani, vypočítává se z vyměřené daně z příjmů – nikoli z hrubého příjmu ani ze základu daně.

Základní vzorec:

Hrubé příjmy z pronájmu
− Odčitatelné výdaje (30%, 50% nebo 70%, případně skutečné)
= Daňový základ

Základ daně × 15% = Daň z příjmů

Daň z příjmů × sazba příplatku = Obecní příplatek

Daň z příjmů + Obecní příplatek = Celková daňová povinnost

Sazby obecních příplatků v Černé Hoře se liší podle lokality. Většina obcí uplatňuje sazbu ve výši 13% z daně z příjmů. Podgorica a Cetinje používají kód 15%. Jedná se o daň z daně samotné, nikoli o dodatečné procento z vašich příjmů z pronájmu. Ověřte si, která obec se na vaši daňovou situaci vztahuje – místo, kde se nemovitost nachází, nemusí vždy určovat, která obecní přirážka se uplatní.

---

Příklad A – Dlouhodobý pronájem bytu

Majitel pronajímá byt za 800 € měsíčně na základě standardní nájemní smlouvy.

• Roční hrubý příjem z pronájmu: €9,600
• Standardní odpočet výdajů (30%): 2 880 €
• Základ daně: €6,720
• Daň z příjmů (15% ve výši 6 720 €): €1,008
• Příkladní obecní přirážka (13% ve výši 1 008 €): €131.04
• Celková daňová povinnost: 1 139,04 €

Tento scénář vychází ze standardního odpočtu 30%, který je výchozím nastavením pro běžný dlouhodobý pronájem bytových prostor. Efektivní daňová sazba vlastníka vztažená k hrubému příjmu činí přibližně 11,9% – nikoli 15%.

---

Příklad B – Pronájem pro turisty (splňuje podmínky pro odpočet 50%)

Majitel pronajímá nemovitost jako turistické ubytování a podle platných právních předpisů mu byla potvrzena nárok na standardní odpočet 50%.

• Roční hrubý příjem z pronájmu: €18,000
• Standardní odpočet výdajů (50%): 9 000 €
• Základ daně: €9,000
• Daň z příjmů (15% ve výši 9 000 €): €1,350
• Příkladní obecní přirážka (13% ve výši 1 350 €): €175.50
• Celková daňová povinnost: 1 525,50 €

Odpočet 50% se zde uplatňuje za předpokladu, že jsou splněny všechny zákonné podmínky. Majitelé, kteří nesplňují podmínky pro odpočet 50%, by měli posoudit, zda se na jejich situaci vztahuje běžný standardní odpočet výdajů 30%, nebo zda lze uplatnit oprávněné a doložené skutečné výdaje.

---

Příklad C – Zvláštní režim pro turistické ubytování (splňuje podmínky pro odpočet 70%)

Majitel provozuje turistické ubytování na základě oprávněné dohody prostřednictvím registrované turistické organizace a splňuje přitom všechny podmínky stanovené zákonem.

• Roční hrubý příjem z pronájmu: €24,000
• Standardní odpočet výdajů (70%): 16 800 €
• Základ daně: €7,200
• Daň z příjmů (15% ve výši 7 200 €): €1,080
• Příkladní obecní přirážka (13% ve výši 1 080 €): €140.40
• Celková daňová povinnost: 1 220,40 €

Tento scénář neodráží typickou činnost v oblasti nezávislého krátkodobého pronájmu. Odpočet 70% je konkrétní právní ustanovení vázané na splnění stanovených podmínek, nikoli obecná výhoda pro majitele, kteří nabízejí nemovitosti na rezervačních platformách.

---

Scénář	Hrubý příjem	Odpočet	Zdanitelný základ	Daň z příjmů	Příplatek (13%, ilustrativní)	Celková daň
A — Dlouhodobé (30%)	€9,600	€2,880	€6,720	€1,008.00	€131.04	€1,139.04
B — Pronájem pro turisty (50%)	€18,000	€9,000	€9,000	€1,350.00	€175.50	€1,525.50
C — Zvláštní režim (70%)	€24,000	€16,800	€7,200	€1,080.00	€140.40	€1,220.40

Všechny údaje jsou pouze ilustrativní. Sazba příplatku se liší podle obce. V případě 50% se předpokládá zaplacení pobytové daně; v případě 70% se předpokládá smlouva s oprávněnou agenturou a průměrná roční obsazenost alespoň 60 dní. Vyšší sazby odpočtů vyžadují právní potvrzení.

Častou chybou při analýze výnosnosti z pronájmu je považování částky daně z příjmu za ekvivalent celkových provozních nákladů. Váš skutečný čistý peněžní tok musí rovněž zohledňovat poplatky za správu nemovitosti, údržbu, pojištění, náklady na energie v době, kdy je nemovitost neobsazená, a období, kdy je nemovitost prázdná. Tyto provozní náklady snižují peněžní tok; některé z nich mohou mít také vliv na daňový základ, pokud se daňový poplatník rozhodne uplatnit oprávněné a doložené skutečné výdaje namísto standardních normativních nákladů.

---

Dlouhodobé vs. krátkodobé pronájmy

Na stránkách Daňová sazba z příjmů z pronájmu je stejná bez ohledu na to, zda se jedná o dlouhodobý či krátkodobý pronájem. — 15% se v obou případech vztahuje na základ daně. Podstatné rozdíly spočívají v administrativním rámci, struktuře nákladů, dostupných odpočtech a dodatečných povinnostech, které se vztahují na turistické ubytování.

Dlouhodobý pronájem bytů zahrnuje nájemní smlouvu s nájemcem, předvídatelný měsíční příjem a relativně jednoduché daňové vykazování. Standardní odpočet výdajů podle normy 30% se obecně uznává v případech, kdy nejsou zdokumentovány skutečné způsobilé výdaje (článek 35 zákona o dani z příjmů fyzických osob). Mezi hlavní administrativní úkoly vlastníka obvykle patří vedení nájemní smlouvy, evidace plateb nájemného a podání ročního daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob v případech, kdy je vyžadováno vlastní přiznání daně namísto srážky daně plátcem.

Turistický (krátkodobý) pronájem podléhá odlišnému právnímu zařazení. V Černé Hoře musí být turistická ubytovací zařízení zaregistrována a zařazena do kategorie u příslušného místního úřadu. Jednotliví majitelé, kteří působí jako poskytovatelé turistických služeb, musí zpravidla zahraniční hosty zaregistrovat a odhlásit v rámci 12 hodin příjezdu nebo odjezdu, a to podle předepsaného postupu prostřednictvím příslušného systému, místní turistické organizace nebo policie. Před zahájením činnosti si ověřte aktuální místní pravidla pro podávání hlášení. A turistická (pobytová) daň se vybírá od hostů za každou noc a odvádí se místní samosprávě – jedná se o zcela samostatnou položku, která nesouvisí s daní z příjmů z pronájmu. Nákladová struktura je obvykle vyšší, a to kvůli častějšímu úklidu, pořizování vybavení a nákladům na správu platformy.

Hlavní praktické rozdíly mezi těmito dvěma modely:

• Právní rámec: U dlouhodobého pronájmu se používá standardní nájemní smlouva; turistický pronájem vyžaduje zařazení ubytování do kategorie a jeho registraci.
• Registrace hostů: Poskytovatelé turistického ubytování mají specifické povinnosti týkající se registrace a odhlášení hostů. Na cizince, kteří pobývají v rámci dlouhodobého pobytu, se mohou v závislosti na jejich konkrétních okolnostech vztahovat také samostatné požadavky v oblasti imigrace nebo registrace pobytu.
• Pobytová daň: Platí za noc pro hosty s krátkodobým pobytem; nevztahuje se na dlouhodobé nájemníky.
• Standardní sazba odpočtu: Model 30% pro dlouhodobý pronájem; modely 50% nebo 70% pouze v případě, že jsou splněny podmínky pro turistický pronájem.
• Provozní náklady: Krátkodobý pronájem s sebou obvykle nese vyšší pravidelné výdaje – poplatky za platformy, úklid, spotřební materiál a správu.
• Předvídatelnost příjmů: Dlouhodobý pronájem zajišťuje stabilní měsíční příjem; výnosy z pronájmu turistům se liší v závislosti na sezóně a obsazenosti.

Žádný z těchto modelů není automaticky výnosnější. Vyšší hrubý příjem, kterého lze dosáhnout v oblasti turistického ubytování, může být částečně vyvážen vyššími provozními náklady, složitějším řízením a nutností prokázat nárok na vyšší standardní odpočet. Jakékoli srovnání investic by mělo vycházet z čistý peněžní tok, nikoli celkové částky z pronájmu ani nominální daňové sazby.

---

Jak začít pronajímat nemovitost v Černé Hoře: krok za krokem

Koupě bytu automaticky neopravňuje k provozování jakékoli formy pronájmu. Postup závisí na tom, zda bude nemovitost pronajata jako byt pro trvalé bydlení, nebo zda bude nabízena jako turistické ubytování.

1. Ověřte právní stav nemovitosti. Ověřte si, na koho je nemovitost zapsána, jaké je její povolené využití, prostudujte stavební dokumentaci a zkontrolujte veškerá smluvní omezení, která by mohla mít vliv na zamýšlenou pronajímatelskou činnost.
2. Vyberte si model pronájmu. Rozhodněte se, zda využijete běžnou nájemní smlouvu na bydlení, nebo zda budete poskytovat krátkodobé turistické ubytování.
3. Ověřte příslušné registrační požadavky. Turistické ubytovací zařízení obvykle podléhá před zahájením provozu schválení a zařazení do kategorie příslušným orgánem.
4. Určete, kdo bude nemovitost spravovat. Pokud se agentura stará o rezervace, registraci hostů nebo vyřizování daní, uveďte tyto povinnosti v písemné smlouvě.
5. Stanovte způsob podávání daňových přiznání. Potvrďte, zda bude daň z příjmu srážena oprávněným plátcem, nebo zda ji musí majitel nahlásit prostřednictvím GPPFL.
6. V příslušných případech zajistěte dodržování předpisů pro turisty. Ověřte postupy při registraci hostů, výběr turistické daně, vedení evidence a veškeré daňové povinnosti.
7. Vedejte záznamy o příjmech a výdajích. Uchovávejte nájemní smlouvy, potvrzení o rezervaci, doklady o platbách a faktury, které dokládají veškeré nárokované skutečné výdaje.
8. Zkontrolujte roční závazky. Zkontrolujte termín pro podání GPPFL, roční daň z nemovitosti, příslušný příplatek a případné požadavky týkající se DPH.

Zahraniční vlastník by si měl před zahájením první zdanitelné činnosti v oblasti pronájmu ověřit požadavky na daňové zastoupení a registraci u černohorské daňové správy nebo u kvalifikovaného místního poradce.

---

Daňová pravidla pro zahraniční vlastníky

Cizí státní příslušníci, kteří vlastní nemovitost v Černé Hoře a mají z ní příjmy z pronájmu, podléhají černohorské dani z těchto příjmů. Nerezidenti podléhají zdanění z příjmů pocházejících z Černé Hory, což zahrnuje nájemné z nemovitosti, která se fyzicky nachází v dané zemi. Tato povinnost platí bez ohledu na to, kde vlastník bydlí, kde má vedený bankovní účet nebo jakým způsobem jsou nájemné platby převáděny.

Daňová rezidence není totéž jako občanství nebo vlastnictví nemovitosti. Vlastnictví bytu v Kotoru z vás ještě nedělá daňového rezidenta Černé Hory. Daňová rezidence se určuje na základě právních kritérií – především podle počtu dní strávených v zemi a podle umístění centra životních zájmů dané osoby. Omezená doba strávená v Černé Hoře může být argumentem proti daňovému rezidentství v této zemi, avšak rezidentství v jakékoli jiné zemi závisí na pravidlech dané jurisdikce a případných platných daňových smlouvách – nelze jej určit pouze na základě nepřítomnosti v Černé Hoře. Pokud uvažujete o delších pobytech, které by mohly ovlivnit váš status, jedná se o samostatnou otázku vyžadující konkrétní právní poradenství. Pro kontext toho, jak podle černohorského práva vzájemně souvisí rezidence, vlastnictví nemovitostí a imigrační status, viz “Povolení k pobytu v Černé Hoře na základě vlastnictví nemovitosti“. Samotné držení povolení k pobytu ještě neznamená daňovou rezidenci – tyto dvě věci se řídí odlišnými právními rámci.

Pravidlo 183 dnů: Podle černohorských vnitrostátních pravidel pro daňovou rezidenci může být fyzická osoba považována za daňového rezidenta, pokud v příslušném daňovém roce stráví v Černé Hoře alespoň 183 dní. Rezidenci lze určit také na základě trvalého bydliště nebo centra osobních a ekonomických zájmů, takže pobyt kratší než 183 dní automaticky nezaručuje status nerezidenta. Na konečné určení může mít vliv platná smlouva o zamezení dvojího zdanění.

Vlastnictví nemovitosti určené k pronájmu v zahraničí z vás automaticky nedělá daňového rezidenta v dané zemi – ani vás nezbavuje daňových povinností ve vaší domovské zemi.

Zahraniční vlastníci nemovitostí, kteří jsou daňovými poplatníky bez trvalého pobytu, mohou podléhat dodatečným požadavky na daňové zastoupení a registraci podle černohorského zákona o daňové správě. To, zda je nutné jmenovat zástupce a v jaké lhůtě, závisí na příslušných zákonných ustanoveních a na konkrétní situaci vlastníka. Tyto požadavky si ověřte u černohorské daňové správy nebo u kvalifikovaného místního daňového poradce.

Dvojí zdanění představuje pro zahraniční vlastníky nemovitostí skutečný problém. Pokud jste daňovým rezidentem v jiné zemi, může mít i tato země právo zdanit váš celosvětový příjem, včetně příjmů z pronájmu v Černé Hoře. Černá Hora podepsala smlouvy o zamezení dvojího zdanění (DTA) s řadou zemí. Tyto smlouvy obvykle stanovují mechanismus, jak zabránit dvojímu zdanění stejného příjmu – zpravidla prostřednictvím daňového odpočtu nebo osvobození od daně –, avšak konkrétní pravidla se liší podle jednotlivých smluv a vnitrostátních předpisů každé země. Smlouva o zamezení dvojího zdanění automaticky neodstraňuje vaše daňové povinnosti ve vaší domovské zemi; určuje pouze, jak se tyto povinnosti vzájemně prolínají s tím, co jste již zaplatili v Černé Hoře.

Majitelé, kteří přijímají platby za nájem na zahraniční bankovní účet, spravují nemovitosti na dálku prostřednictvím místní agentury nebo využívají mezinárodní platformy, musí dodržovat stejné požadavky na dokumentaci jako ti, kteří nemovitosti spravují přímo. Daňové povinnosti v Černé Hoře vyplývají ze zdroje příjmu, nikoli z toho, jakým způsobem nebo kde jsou platby přijímány.

---

Podání daňového přiznání a zaplacení daně z příjmů z pronájmu

Roční daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob v Černé Hoře se podává prostřednictvím Formulář GPPFL (Godišnja prijava poreza na dohodak fizičkih lica — Roční daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob). Tento formulář se obvykle používá k vykázání příjmů z pronájmu, u nichž nebyla daň sražena u zdroje — tedy v případech, kdy je za přiznání a přímou úhradu daně odpovědný pronajímatel.

Kdo podává žádost: Jste-li fyzická osoba, která pobírá nájemné přímo od soukromé osoby, povinnost přiznat a zaplatit daň obecně spočívá na vás, a to prostřednictvím ročního daňového přiznání. Pokud je nájemné vypláceno společností, Černohorská právnická osoba nebo podnikatel Pokud plátce působí jako zprostředkovatel srážky daně, daň se obvykle sráží při výplatě; tento plátce postupuje podle platného postupu pro hlášení srážek daně a pronajímatel nemusí tento příjem samostatně vykazovat v daňovém přiznání GPPFL. Způsob postupu závisí na postavení plátce a povaze platby – ověřte si, který postup se ve vašem případě uplatňuje.

Kdo podává daňové přiznání a platí daň z příjmů z pronájmu?

Situace v oblasti pronájmů	Kdo se obvykle zabývá daní z příjmů?	Hlavní bod týkající se dodržování předpisů
Soukromý pronajímatel, který pronajímá nemovitost soukromé osobě	Pronajímatel	Obecně platí povinnost každoročního podávání zpráv v rámci GPPFL
Fyzická osoba – pronajímatel, která pronajímá nemovitost oprávněné černohorské společnosti nebo podnikateli	Plátce srážkové daně	Plátce daně obvykle vypočítává, sráží a vykazuje daň
Pronájem nemovitostí pro turisty prostřednictvím mezinárodní rezervační platformy	Záleží na konkrétních podmínkách platby a srážek	Nepředpokládejte, že platforma již zaplatila černohorskou daň z příjmů fyzických osob
Pronajímatel, který není rezidentem a nemá plátce srážkové daně	Pronajímatel, s výhradou platných pravidel týkajících se zastupování	Ověřte si daňovou registraci, požadavky na zástupce a povinnost podávat výroční přiznání
Příjmy z pronájmu realizované černohorskou společností	Společnost	Místo režimu pro jednotlivé pronajímatele se uplatňují pravidla pro zdanění právnických osob a pravidla pro podávání zpráv

Důležité: Toto je obecný návod. Přesný postup při podání daňového přiznání závisí na právním postavení pronajímatele a plátce, na povaze transakce a na platných pravidlech pro srážku daně.

Standardní lhůta pro podání a platbu: Daňové přiznání GPPFL a platba daně jsou obvykle splatné do 30. dubna roku následujícího po zdaňovacím období. Příjmy získané v roce 2025 by se obvykle měly nahlásit a zaplatit do 30. dubna 2026. Daňová správa Černé Hory každoročně zveřejňuje pokyny týkající se postupu a termínů.

Prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období 2025 do roku 2026: Konkrétně pro daňový rok 2025 daňová správa prodloužila termín pro podání přiznání GPPFL do 30. května 2026. Nicméně, termín splatnosti zůstal 30. dubna 2026. To znamená, že daňoví poplatníci, kteří podali daňové přiznání se zpožděním, mohli své přiznání předložit ještě do 30. května, avšak těm, kteří měli daňový nedoplatek a uhradili jej až po 30. dubnu, mohly vzniknout sankce za opožděnou platbu. Jednalo se o dočasné administrativní opatření – nikoli o trvalou změnu standardních pravidel – a nemělo by se předpokládat, že bude platit i v budoucích letech. Toto oficiální oznámení daňové správy stanoví konkrétní podmínky tohoto prodloužení.

Kam podat žádost: Pro příjmy za rok 2025 daňová správa stanovila povinné podávání přiznání prostřednictvím systému IRMS (Integrated Revenue Management System) pro hlavní příjmy ze samostatné výdělečné činnosti a povolila podávání v papírové podobě u ostatních kategorií příjmů, včetně příjmů z nemovitostí. Zkontrolujte, jaký způsob podání je k dispozici pro vaši kategorii příjmů a status – může se lišit. Nerezidenti, kteří mají daňového zástupce, obvykle koordinují podání prostřednictvím tohoto zástupce.

Praktický kontrolní seznam dokumentů pro vykazování příjmů z pronájmu:

1. Doklady o vlastnictví (list vlastnictví nebo zápis v katastru nemovitostí potvrzující vlastnictví nemovitosti)
2. Nájemní smlouva (smlouva o pronájmu nebo smlouva o turistickém ubytování)
3. Doklady o platbách nájemného (bankovní výpisy, potvrzení o převodech nebo doklady o výplatách z platformy)
4. Faktury a účtenky za výdaje, pokud uplatňujete nárok na prokazatelné skutečné výdaje
5. Osvědčení o registraci turistického ubytování a o jeho kategorii, pokud se to týká
6. Údaje o daňovém identifikačním čísle a, v případě nerezidentů, údaje o jmenovaném daňovém zástupci

Ne všechny položky na tomto seznamu jsou nutné v každé situaci – dokumenty, které budete potřebovat, závisí na vašem modelu pronájmu, statusu pobytu a způsobu uplatňování výdajů. Tento kontrolní seznam slouží jako průvodce pro přípravu, nejedná se o závazný právní požadavek. Před podáním daňového přiznání si konkrétní požadavky ověřte u daňové správy nebo u místního poradce.

Vedení přehledných a úplných záznamů po celý rok pronájmu je mnohem jednodušší než dodatečné sestavování dokumentace v době podání daňového přiznání. Výplaty z platformy, přímé převody i veškeré hotovostní transakce by měly být důsledně zaznamenávány.

---

Airbnb, Booking.com a turistické poplatky

Zveřejnění nemovitosti na Airbnb, Booking.com nebo podobné platformě nenahrazuje povinnost dodržovat černohorské daňové předpisy. Registrace na platformě představuje obchodní ujednání mezi vámi a danou platformou; nemá žádný právní dopad na vaše povinnosti vůči daňové správě Černé Hory.

Klasifikace ubytovacích zařízení: Krátkodobé turistické pronájmy musí být zaregistrovány a zařazeny do příslušné kategorie u místní samosprávy nebo příslušného úřadu, než může být nemovitost legálně provozována jako turistické ubytování. Jedná se o samostatný správní proces, který se liší od daňové registrace, a má vliv jak na váš stav dodržování předpisů, tak na váš nárok na případné zvýšené standardní odpočty.

Registrace hostů: Poskytovatelé turistického ubytování jsou obecně povinni zaregistrovat a odhlásit zahraniční hosty do 12 hodin příjezdu nebo odjezdu, a to podle předepsaného postupu prostřednictvím příslušného systému, místní turistické organizace nebo policie. Jedná se o trvalou provozní povinnost platnou pro každý pobyt, nikoli o jednorázovou registraci. Před zahájením činnosti si ověřte aktuální místní předpisy týkající se evidence.

Turistická (pobytová) daň: Ubytovací daň se obvykle vztahuje na pobyty turistů, na které se tato daň vztahuje, s výhradou výjimek a slev stanovených platnými právními předpisy. Ubytovatel by si měl u obce nebo místní turistické organizace ověřit příslušné kategorie hostů, místní sazby a podmínky výběru daně. Tento poplatek činí odlišná od daně z příjmů z pronájmu — vybírá se od hostů, nehradí se z příjmů majitele — hostitel však nese administrativní odpovědnost za její výběr a odvod.

Příklad – turistická daň v Tivatu: Podle turistické organizace města Tivat činí pobytová daň 1 € na osobu a den. Děti do 12 let jsou od této daně osvobozeny, zatímco návštěvníci ve věku 12 až 18 let platí 0,50 € za den.

V případě pobytu dvou dospělých osob po dobu sedmi zpoplatněných dnů by orientační výše pobytové daně činila 14 €. Tato částka se nepočítá do daně z příjmů fyzických osob, kterou odvádí pronajímatel.

Před přijetím hostů je třeba si u příslušné obce ověřit sazby, výjimky a administrativní postupy.

Výplaty z platformy a dokumentace: Příjmy získané prostřednictvím mezinárodních platforem jsou i nadále příjmy z pronájmu pocházející z Černé Hory a musí být odpovídajícím způsobem nahlášeny. Bankovní převody od společností Airbnb nebo Booking.com potvrzují přijatou částku, je však nutné si rovněž uchovat doklady prokazující příslušné rezervace, termíny a sazby.

Výplaty z platforem nenahrazují řádně zdokumentované příjmy z pronájmu a daňové záznamy.

Provize za platformu: Poplatky účtované platformami snižují částku, kterou skutečně obdržíte. Pokud uplatňujete skutečné doložené výdaje, mohou být provize platforem uznány jako odpočitatelné. Pokud využíváte standardní paušální odpočet, skutečné provize nemají na výpočet žádný vliv – pevné procento již tyto náklady zohledňuje.

DPH a hranice 30 000 EUR: Obecná hranice pro registraci k DPH v Černé Hoře činí 30 000 € příslušného obratu za posledních 12 měsíců. Standardní sazba DPH je 21%, zatímco na některé služby v oblasti pohostinství a ubytování, které splňují dané podmínky, se podle pravidel platných v roce 2026 vztahuje snížená sazba 15%.

Je však třeba rozlišovat mezi běžným pronájmem bytů a zdanitelným poskytováním ubytování turistům. Tato hranice neznamená, že každý jednotlivý pronajímatel se automaticky stává plátcem DPH, jakmile dosáhne příjmu z pronájmu bytů ve výši 30 000 €. Nejprve je třeba posoudit klasifikaci dané činnosti, povahu poskytovaných služeb a status vlastníka jako daňového subjektu.

Majitelé provozující turistická ubytovací zařízení, více pronajímatelných jednotek nebo podnik poskytující ubytovací služby by si měli vyžádat individuální rozhodnutí o DPH, než se budou odvolávat na osvobození od daně nebo uplatňovat sníženou sazbu.

Další náklady, které ovlivňují čistý zisk

Daň z příjmů z pronájmu je jednou ze složek celkových nákladů spojených s vlastnictvím a provozem nemovitosti určené k pronájmu v Černé Hoře. Pro přesný přehled o čistých výnosech je třeba samostatně zohlednit řadu dalších poplatků a výdajů.

Daně z nemovitostí v průběhu celého cyklu vlastnictví

Jeviště	Hlavní daň	Obecné pravidlo pro rok 2026
Koupě nemovitosti z druhé ruky	Daň z převodu nemovitostí	Progresivní sazby od 3% do 6% v závislosti na zdanitelné hodnotě
Koupě nové nemovitosti splňující podmínky	DPH	Je třeba zkontrolovat platné zacházení s DPH při prvním dodání; standardní sazba 21%
Vlastnictví nemovitosti	Roční daň z nemovitosti	Obecný zákonný rozsah 0,25%–1% z hodnoty nemovitosti stanovené pro daňové účely, s výhradou místních předpisů
Příjmy z pronájmu jako fyzická osoba	Daň z příjmů fyzických osob	15% zdanitelných příjmů z pronájmu po odečtení povolených odpočtů
Provozování turistického ubytování splňujícího podmínky	Turistické poplatky a případně DPH	Odlišná pravidla v závislosti na činnosti a registraci
Prodej nemovitosti se zdanitelným ziskem	Daň z kapitálových výnosů	Obvykle 15% zdanitelného zisku, s výhradou platných osvobození od daně

Daňová odčitatelnost versus výdaje ovlivňující peněžní tok: Ne všechny náklady spojené s vlastnictvím nebo provozem jsou pro účely daně z příjmů fyzických osob odečitatelné. Při použití standardního odpočtu nákladů se skutečné náklady již znovu nerozepisují. Při použití metody zdokumentovaných skutečných výdajů závisí uznatelnost nákladů na opravy, pojištění, služby, poplatky za správu a dalších nákladů na jejich povaze, souvislosti s příjmy z pronájmu a podkladových dokladech. Jednotlivé kategorie výdajů si ověřte u kvalifikovaného černohorského daňového poradce.

Nejčastějším zdrojem nejasností je zaměňování daň z příjmů z pronájmu (roční daň z příjmů fyzických osob z přijatého nájemného) s roční daň z nemovitosti (pravidelná daň z vlastnictví nemovitosti, splatná bez ohledu na to, zda nemovitost přináší příjem). Jedná se o dvě zcela odlišné povinnosti s různými základy daně a odlišnými postupy při placení. Viz “Daně z nemovitostí v Černé Hoře”“ – zde najdete podrobný přehled daní souvisejících s vlastnictvím.

Náklady	Kdy se to vztahuje	Kdo obvykle platí	Zahrnuto do výpočtu daně z příjmů?	Hlavní hledisko
Daň z příjmů z pronájmu	Při přijetí příjmů z pronájmu	Vlastník nemovitosti (nebo zadržená částka firemním nájemcem)	n/a — jedná se o samotnou daň	15% ze zdanitelného základu po odečtení odpočtů
Městská přirážka	Kromě daně z příjmů	Vlastník nemovitosti	Vypočítáno na základě částky daně z příjmů	Sazba činí 13% nebo 15% v závislosti na obci
Roční daň z nemovitosti	Každý rok	Vlastník nemovitosti	Ne	Samostatná od daně z pronájmu; vypočítává se na základě hodnoty nemovitosti
Turistická (pobytová) daň	Pro krátkodobé turistické hosty	Vybráno od hostů, odvedeno hostitelem	Ne	Účtováno za noc, odváděno obci
Poplatky za správu nemovitostí	V případě, že se využívá manažer nebo agentura	Majitel	Pouze v případě uplatnění skutečných doložených výdajů	Významná nákladová položka v případě pronájmu nemovitostí na dálku nebo pro turisty
Údržba a opravy	Probíhá	Majitel	Pouze v případě uplatnění skutečných doložených výdajů	Aby bylo možné si výdaje odečíst, musí být vystavena faktura a musí být zdokumentovány
Pojištění	Probíhá	Majitel	Pouze v případě uplatnění skutečných doložených výdajů	Provozní náklad; jeho odčitatelnost pro účely daně z příjmů fyzických osob musí být ověřena s ohledem na zákonná pravidla týkající se nákladů a příslušnou dokumentaci
Služby během doby, kdy je byt prázdný	Pokud je nemovitost neobydlená	Majitel	Ne	Ovlivňuje čistý peněžní tok, nikoli však zdanitelný příjem
DPH (pokud se vztahuje)	Zda činnost podléhá povinnosti registrace k DPH	Majitel	Ne — samostatná povinnost dodržovat předpisy	Vyžaduje individuální právní posouzení

Skutečné výdaje mohou snížit základ daně pouze v případě, že splňují zákonné požadavky na uznatelnost a dokladování podle černohorského zákona o dani z příjmů fyzických osob. Standardní normativní odpočet představuje pevné procento, které nahrazuje jednotlivé položky – neovlivňuje samostatně poplatky za správu ani náklady na pojištění.

Příklad: Kolik z příjmů z pronájmu si majitel ve skutečnosti ponechá?

Uvažujme byt zakoupený za 200 000 € a pronajatý na dlouhodobý pronájem za 900 € měsíčně. Následující text představuje hypotetický model peněžních toků, nikoli odhad tržní výše nájemného ani zaručený výnos.

Položka	Roční částka
Hrubý příjem z pronájmu (12 × 900 €)	€10,800
Standardní odpočet výdajů pro výpočet daně (30%)	€3,240
Zdanitelné příjmy z pronájmu	€7,560
Daň z příjmů fyzických osob (15%)	€1,134
Příkladní obecní přirážka (13%)	€147.42
Celková částka daně z příjmů fyzických osob a příplatku	€1,281.42
Správa nemovitostí (ilustrativní obrázek)	€1,080
Údržba a opravy (příklady)	€600
Pojištění (ilustrativní)	€200
Roční daň z nemovitosti (příklad)	€600
Roční peněžní tok po odečtení uvedených výdajů a daní	€7,038.58

Hrubý výnos z pronájmu: €10,800 / €200,000 = 5.40%.

Výnos z peněžních toků po odečtení uvedených nákladů a daní: 7 038,58 € / 200 000 € = přibližně 3,521 TP20T.

Model předpokládá 12 měsíců placeného nájemného a nulovou neobsazenost. Nezahrnuje pořizovací náklady, financování, rozsáhlé kapitálové opravy ani žádné dodatečné daně v zemi bydliště vlastníka. Skutečné výdaje zde uvedené snižují peněžní tok, ale nejsou již znovu odečítány od základu daně, protože výpočet využívá standardní odpočet výdajů 30%.

Hledáte nemovitost k pronájmu v Černé Hoře? Společnost The Residence vám pomůže posoudit jednotlivé lokality a typy nemovitostí s ohledem na vaši plánovanou strategii pronájmu, rozpočet a preference v oblasti správy nemovitostí. Najděte nemovitosti, které odpovídají vašim plánům.

---

Časté chyby při placení daně z pronájmu

Níže jsou uvedeny možné chyby v dodržování předpisů, kterým by se zahraniční vlastníci nemovitostí měli vyvarovat, když se poprvé setkávají s černohorskou daní z pronájmu. Pro každou z nich existuje praktické řešení.

• Použití referenční sazby 15% při investičních výpočtech. Před odhadem čistých výnosů vypočítejte základ daně s přihlédnutím k příslušnému odpočtu výdajů a zahrňte do něj obecní příplatek. Například kombinovaná daň z příjmů fyzických osob a obecní přirážka z běžného nájemného za bydlení mohou činit 11,865% z hrubých příjmů při standardním odpočtu 30% a ilustrativní obecní přirážce ve výši 13%.
• Bez započítání obecní přirážky. Mnozí majitelé se soustředí na hodnotu 15% a přehlížejí příplatek, který se k ní připočítává. V Podgorici a Cetinje činí sazba 15% ze stanovené daně; ve většině ostatních obcí je to 13%. U skromných příjmů nejde o velkou částku, ale je třeba ji zahrnout do výpočtu.
• Za předpokladu, že se odpočet 70% uplatňuje automaticky. Sazba 70% vyžaduje jak platnou smlouvu s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací, tak průměrnou roční obsazenost nejméně 60 dní. Nevztahuje se na žádné nemovitosti spravované neformálně nebo pouze uvedené na rezervační platformě. Její použití bez potvrzené způsobilosti vede k nesprávnému výpočtu.
• Nedodržování povinnosti vést záznamy o výdajích. Pokud hodláte uplatnit skutečné doložené výdaje, musí být příslušná dokumentace k dispozici již v okamžiku podání daňového přiznání. Účtenky, faktury a smlouvy nelze zpětně doplnit tak, aby to daňová správa uznala.
• Zaměňování daně z příjmů z pronájmu s roční daní z nemovitosti. Jedná se o dvě samostatné zákonné povinnosti. Splnění jedné z nich neznamená splnění druhé.
• Neregistrování turistického ubytování. Provozování krátkodobého pronájmu bez registrace v příslušné kategorii může mít dopad na váš právní status, nárok na zvýšené standardní odpočty a schopnost správně vyúčtovat turistickou daň.
• Předpoklad, že existuje zahraniční bankovní účet, vylučuje daňovou povinnost. Černá Hora zdanňuje příjmy z pronájmu u zdroje. To, zda vám nájemné přichází na účet v Německu, Velké Británii nebo Spojených arabských emirátech, nemá na vaše povinnosti v této zemi žádný vliv.
• Zaměňování lhůty pro podání s lhůtou pro platbu. V běžných letech připadají oba termíny na 30. dubna. V roce 2026 byla lhůta pro podání daňového přiznání za rok 2025 prodloužena do 30. května – lhůta pro zaplacení však zůstala 30. dubna. Pozdní platba má jiné důsledky než pozdní podání.
• Výpočet výnosů bez zohlednění neobsazenosti a nákladů na správu. Čistý peněžní tok musí pokrýt náklady za měsíce bez nájemníků, provize platformám, poplatky za správu, údržbu a pojištění. Údaj o hrubém výnosu vypovídá o skutečných výnosech jen velmi málo.

Koupě nemovitosti v Černé Hoře za účelem získání příjmů z pronájmu?

Při výběru bytu se nenechte ovlivnit pouze inzerovanými výnosy z pronájmu. Než se rozhodnete, porovnejte polohu, dokumentaci k nemovitosti, náklady na správu a zamýšlené využití.

Vyplňte dotazník k výběru nemovitosti

---

Závěrečné úvahy

Klíčovou otázkou pro kupujícího nemovitosti není pouze to, jakou sazbu daně z příjmů z pronájmu Černá Hora uplatňuje, ale také to, jak tato daň ovlivňuje roční peněžní tok po odečtení nákladů spojených s neobsazeností, nákladů na správu, daně z nemovitosti a dalších provozních výdajů. Před nákupem porovnejte strategie pronájmu na základě realistických odhadů příjmů, ověřte, jaké odpočty lze uplatnit, a ujistěte se, jaké jsou ohlašovací povinnosti pro vaši strukturu vlastnictví.

Než se rozhodnete pro konkrétní strategii pronájmu, vyplatí se konzultovat vaši konkrétní situaci s kvalifikovaným černohorským daňovým účetním nebo poradcem. Na konečné částky mají vliv individuální okolnosti, typ nájemní smlouvy i poloha nemovitosti.

Chcete-li získat širší přehled o procesu nákupu, “Jak koupit nemovitost v Černé Hoře”se zabývá právním rámcem, vlastnickými strukturami a kroky souvisejícími s nabytím nemovitosti, které je třeba vyřídit ještě předtím, než se do obrazu dostanou příjmy z pronájmu.“.