Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro: Leitfaden für 2026

Wenn Sie eine Immobilie in Montenegro besitzen und Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie in der Regel Einkommensteuer auf diese Einnahmen zahlen. Der Standardsteuersatz beträgt steuerpflichtige Mieteinnahmen ist 15% — Der endgültige Betrag, den Sie zahlen müssen, hängt jedoch davon ab, welche Ausgaben von Ihrem Bruttoeinkommen abgezogen werden können und ob an Ihrem Wohnort eine kommunale Zusatzsteuer anfällt. Sofern ein abzugsfähiger Aufwand vorliegt, kann die montenegrinische Einkommensteuer allein weniger als 15% der Bruttomieteinnahmen betragen; die kommunale Zusatzsteuer sowie etwaige steuerliche Auswirkungen in Ihrem Wohnsitzland müssen separat berücksichtigt werden.

Dieser Leitfaden erläutert, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen für private Immobilienbesitzer in Montenegro funktioniert, einschließlich der drei Stufen der pauschalen Betriebsausgabenabzüge, des Unterschieds zwischen Langzeit- und Ferienvermietungen, der Pflichten nicht ansässiger Vermieter, der Meldeverfahren und Fristen sowie der zusätzlichen Kosten, die sich auf die Nettorendite auswirken. Die hier dargestellten Berechnungen stützen sich auf Beispielszenarien, um zu veranschaulichen, wie sich die Zahlen in der Praxis auswirken.

Die steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Umständen des Eigentümers und den geltenden Vorschriften ab. Ein qualifizierter montenegrinischer Steuerberater sollte den jeweiligen Einzelfall prüfen.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro im Jahr 2026: Kennzahlen

Steuer oder Verpflichtung	2026-Regel
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	15% der Steuerbemessungsgrundlage
Standard-Ausgabenabzug	30%, wenn die tatsächlichen förderfähigen Kosten nicht dokumentiert sind
Abzug für die Vermietung an Touristen unter bestimmten Voraussetzungen	50%, vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen
Sonderabzug für die Vermietung an Touristen	70%, vorbehaltlich einer qualifizierten Vereinbarung und einer durchschnittlichen jährlichen Auslastung von mindestens 60 Tagen
Effektiver Einkommensteuersatz unter Berücksichtigung des 30%-Abzugs	10,51 TP20T Bruttomiete, vor kommunalem Zuschlag
Effektiver Einkommensteuersatz unter Berücksichtigung des 50%-Abzugs	7,51 TP20T Bruttomiete, vor kommunalem Zuschlag
Effektiver Einkommensteuersatz unter Berücksichtigung des 70%-Abzugs	4,51 TP20T Bruttomiete, vor kommunalem Zuschlag
Kommunaler Zuschlag	Im Allgemeinen 13% an festgesetzter Einkommensteuer; 15% in Podgorica und Cetinje
Reguläre jährliche Frist für die GPPFL	30. April des folgenden Jahres, sofern eine Selbstmeldung erforderlich ist
Umsatzschwelle für die Umsatzsteuerregistrierung	In der Regel 30.000 € relevanter Umsatz in einem rollierenden Zeitraum von 12 Monaten
Jährliche Grundsteuer	Unabhängig von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen; allgemeiner gesetzlicher Steuerbereich von 0,25–11 TP20T des festgesetzten Immobilienwerts

Ein kurzes Beispiel: Ein privater Vermieter, der jährlich 10.000 € an Wohnmieteinnahmen erzielt und den Pauschalabzug 30% geltend macht, würde eine Einkommensteuer in Höhe von 1.050 € berechnen. Bei einer beispielhaften kommunalen Zusatzsteuer 13% würde sich der Gesamtbetrag auf 1.186,50 € belaufen.

Diese Zahlen gelten für die jeweiligen Steuerszenarien, nicht automatisch für jeden Eigentümer. Steuerabzüge für Ferienvermietungen, die Mehrwertsteuerbehandlung, lokale Zusatzsteuern und die Compliance-Anforderungen für Nichtansässige müssen individuell geprüft werden.

---

So funktioniert die Besteuerung von Mieteinnahmen

In Montenegro unterliegen Einkünfte aus Immobilien – einschließlich Mieteinnahmen aus Wohn- und Beherbergungsunterkünften – gemäß dem Gesetz über die Einkommensteuer der Einkommensteuer. Die Steuerpflicht gilt für Einzelbesitzer, unabhängig davon, ob es sich um montenegrinische Staatsbürger oder ausländische Staatsangehörige handelt. Es spielt keine Rolle, wo sich Ihr Bankkonto befindet oder welchen Reisepass Sie besitzen: Befindet sich die Immobilie in Montenegro und werden damit Mieteinnahmen erzielt, unterliegen diese Einnahmen den montenegrinischen Steuervorschriften.

Die Steuer wird nicht auf jeden Euro Miete berechnet, den Sie einnehmen. Stattdessen unterscheidet das Gesetz zwischen Bruttomieteinnahmen (der Gesamtbetrag, der von Mietern oder Gästen eingenommen wurde) und der Steuerbemessungsgrundlage — der Betrag nach Abzug der zulässigen Abzüge. Der Der Steuersatz 15% gilt für die Steuerbemessungsgrundlage, nicht auf den Bruttobetrag. Dies ist einer der häufigsten Punkte, die bei Immobilienbesitzern, die ihre Haftung einschätzen, zu Verwirrung führen.

Montenegro besteuert sowohl Steuerinländer als auch Steuerausländer auf Einkünfte, die aus dem Inland stammen. Wenn Sie in Montenegro steuerlich ansässig sind, werden Sie in der Regel auf Ihr weltweites Einkommen besteuert. Wenn Sie kein Steuerinländer sind, werden Sie nur auf Einkünfte aus montenegrinischen Quellen besteuert – dazu gehören auch Mieteinnahmen aus einer hier gelegenen Immobilie. Die steuerliche Ansässigkeit ist eine rechtliche Feststellung, die nichts mit Immobilienbesitz oder der Art Ihres Visums zu tun hat.

Steuerkomponente	Allgemeine Regel	Was das für Vermieter bedeutet
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	15% der Steuerbemessungsgrundlage	Die Steuer wird nach Abzug der abzugsfähigen Beträge berechnet, nicht auf der Grundlage der Bruttomiete.
Standard-Ausgabenabzug	30%, 50% oder 70%, sofern zulässig	Verringert die Steuerbemessungsgrundlage; für die höheren Steuersätze gelten bestimmte Voraussetzungen
Kommunaler Zuschlag	Hängt vom Standort ab	Berechnet auf der Grundlage des festgesetzten Einkommensteuerbetrags, nicht auf der Grundlage des Bruttoeinkommens
Jährliche Grundsteuer	Separate jährliche Verpflichtung	Nicht zu verwechseln mit der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen; unabhängig von der Vermietungstätigkeit zu entrichten
Touristengebühren	Soweit zutreffend	Eine gesonderte Abgabe pro Übernachtung; nicht Bestandteil der Einkommensteuerberechnung

Die praktische Erkenntnis für jemanden, der eine einzelne Wohnung vermietet: Die Höhe Ihrer Einkommensteuer richtet sich nach einem Teil Ihrer Einnahmen, abzüglich eines zulässigen Freibetrags, und wird möglicherweise um eine moderate kommunale Zusatzsteuer erhöht. Nur wenn beide Zahlen – der Freibetrag und die Zusatzsteuer – korrekt ermittelt werden, unterscheidet sich eine realistische Steuerschätzung von einer groben Schätzung.

Privatbesitz vs. Unternehmensbesitz: Die in diesem Leitfaden behandelten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß 15% sowie die pauschalen Aufwandsabzüge beziehen sich auf die entsprechende Behandlung im Rahmen der Einkommensteuer für private Vermieter. Mieteinnahmen, die über eine montenegrinische Gesellschaft erzielt werden, unterliegen in der Regel den Vorschriften der Körperschaftsteuer, die je nach steuerpflichtigem Gewinn progressive Steuersätze von 9% bis 15% vorsieht. Die Unternehmensbuchhaltung, Aufwendungen, die Mehrwertsteuer sowie die Besteuerung von Ausschüttungen an Gesellschafter erfordern eine gesonderte Betrachtung.

---

Steuersätze und Abzüge bei Mieteinnahmen

Die Steuerbemessungsgrundlage entspricht Ihren Bruttomieteinnahmen abzüglich abzugsfähige Aufwendungen. Die Steuergesetze Montenegros bieten privaten Immobilienbesitzern zwei Möglichkeiten, diese Ausgaben nachzuweisen: entweder einen Pauschalsatz (normativen Prozentsatz) anzuwenden oder die tatsächlichen Kosten zu belegen und diese stattdessen geltend zu machen.

Standardmäßige Ausgabenabzüge

Das Einkommensteuergesetz sieht drei Stufen von Pauschalabzügen für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor:

• 30% Dies ist der gemäß Artikel 35 des montenegrinischen Einkommensteuergesetzes allgemein anerkannte Pauschalabzug für Mieteinnahmen, wenn die tatsächlich abzugsfähigen Aufwendungen nicht nachgewiesen werden. Dieser Satz gilt in der Regel für die regelmäßige, langfristige Vermietung von Wohnraum.
• 50% kann für berechtigte Zimmer, Wohnungen oder Häuser gelten, die an Reisende und Touristen vermietet werden, sofern die entsprechende Kurtaxe entrichtet wurde. Dies ist keine Standardoption für Unterkünfte, die auf einer Plattform für Kurzzeitvermietungen inseriert werden; bewahren Sie den Nachweis über die Entrichtung der Kurtaxe auf. (Die geltenden Bedingungen finden Sie in Artikel 35 des Einkommensteuergesetzes.)
• 70% gilt nur, wenn die betreffende Unterkunft im Rahmen eines Vertrags mit einem Reisebüro oder einer lokalen Tourismusorganisation vermietet wird und Die gesetzlich vorgeschriebene durchschnittliche Belegungsdauer von mindestens 60 Tagen pro Jahr ist erfüllt. Hierbei handelt es sich um eine spezifische gesetzliche Bestimmung und nicht um einen allgemeinen Vorteil für Eigentümer, die ihre Immobilien auf Buchungsplattformen anbieten. (Siehe § 35 des Einkommensteuergesetzes.)

Ein höherer Pauschalabzug steht nicht automatisch zu, nur weil eine Immobilie auf Airbnb oder Booking.com inseriert wird. Für die Sätze 50% und 70% muss nachgewiesen werden, dass die rechtlichen Voraussetzungen für die jeweilige Kategorie erfüllt sind.

Diese Unterscheidung ist für die Steuerplanung von erheblicher Bedeutung. Die Anwendung eines falschen Abzugssatzes – sei es aus Optimismus oder aufgrund eines Missverständnisses – führt zu einer ungenauen Steuerschätzung und möglicherweise zu einer fehlerhaften Steuererklärung.

Rechtliche Grundlage: Der Rahmen für den Standard-Ausgabenabzug ist in Artikel 35 des montenegrinischen Einkommensteuergesetzes festgelegt. Eigentümer sollten die aktuelle konsolidierte Gesetzgebung konsultieren und ihre Anspruchsberechtigung überprüfen, bevor sie den Abzug gemäß 50% oder 70% in Anspruch nehmen.

Offizielle Quelle: Gesetz über die Einkommensteuer – Regierung von Montenegro.

Rechtsquelle 2026: Informationen zu den geltenden Rahmenbedingungen für die Einkommensteuer finden Sie im Gesetz über die Einkommensteuer, einschließlich der im Amtsblatt von Montenegro Nr. 160/2025 veröffentlichten Änderungen. Eine englischsprachige Fassung wurde am 16. September 2026 von der montenegrinischen Steuerverwaltung veröffentlicht. Die geltenden Bestimmungen sollten vor der Einreichung anhand der aktuellen Rechtslage überprüft werden.

Tatsächlich nachgewiesene Ausgaben

Anstatt einen Standardprozentsatz zu verwenden, kann ein Eigentümer sich dafür entscheiden, tatsächliche, belegte Kosten die bei der Erzielung der Mieteinnahmen entstanden sind. Diese Alternative setzt ordnungsgemäße Rechnungen und Belege voraus. Zu den Ausgabenarten, die – vorbehaltlich einer rechtlichen Bestätigung – in Frage kommen können, gehören in der Regel Immobilienverwaltungsgebühren, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Provisionsgebühren sowie bestimmte Verwaltungskosten, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen.

Nicht alle Kosten, die mit dem Besitz einer Immobilie verbunden sind, sind automatisch absetzbar. Die Kosten müssen in einem echten Zusammenhang mit der Erzielung der Mieteinnahmen stehen, und die Beweislast liegt beim Eigentümer. Für Vermieter ohne umfangreiche dokumentierte abzugsfähige Kosten kann der Pauschalabzug die Buchführung vereinfachen; vergleichen Sie ihn vor der Steuererklärung mit den tatsächlichen abzugsfähigen Ausgaben. Eigentümer mit höheren tatsächlichen Kosten – insbesondere solche, die erhebliche Verwaltungs- oder Maklergebühren zahlen – sollten möglicherweise beide Optionen durchrechnen.

Wann lohnt es sich, die tatsächlichen Kosten zu berücksichtigen? Angenommen, ein Vermieter erhält eine Jahresmiete in Höhe von 12.000 €. Bei Anwendung des regulären Pauschalabzugs 30% würde die Steuerbemessungsgrundlage 8.400 € betragen und die Einkommensteuer 1.260 €.

Wenn derselbe Vermieter tatsächlich abzugsfähige, belegte Mietausgaben in Höhe von 4.500 € hat, würde die Steuerbemessungsgrundlage nach der Methode der tatsächlichen Ausgaben 7.500 € betragen und die Einkommensteuer 1.125 €.

Die Differenz beträgt 135 € an Einkommensteuer vor kommunalem Zuschlag. Ein Eigentümer kann jedoch nicht einfach jede Ausgabe, die den Cashflow belastet, abziehen: Es sollten nur Ausgaben berücksichtigt werden, die nach geltendem Recht abzugsfähig sind und ordnungsgemäß belegt werden können.

Abzugsszenario	Anspruchsberechtigte Situation	Steuerbemessungsgrundlage bei 10.000 € Brutto	Einkommensteuer (15%)
30%-Pauschalabzug	Standard-Langzeitmiete	€7,000	€1,050
50%-Pauschalabzug	Anmietung zu touristischen Zwecken (unter bestimmten Voraussetzungen)	€5,000	€750
70%-Pauschalabzug	Sonderregelung für Beherbergungsbetriebe (erforderliche Voraussetzungen)	€3,000	€450

Diese Berechnungen dienen lediglich der Veranschaulichung. Der Fall „50%“ geht von der Entrichtung der Aufenthaltssteuer für förderfähige Touristenunterkünfte aus; der Fall „70%“ geht von einem förderfähigen Vertrag mit einem Reisebüro oder einer lokalen Tourismusorganisation sowie einer durchschnittlichen jährlichen Belegung von mindestens 60 Tagen aus. Keiner der beiden Sätze sollte ohne individuelle rechtliche Bestätigung angewendet werden.

Effektive Steuersätze für Mieteinnahmen einschließlich kommunaler Zusatzsteuer

Abzug von Aufwendungen	PIT als % der Bruttomiete	Gesamtbetrag einschließlich 13%-Zuschlag	Gesamtbetrag einschließlich 15%-Zuschlag
30%	10.50%	11.865%	12.075%
50%	7.50%	8.475%	8.625%
70%	4.50%	5.085%	5.175%

Diese effektiven Sätze setzen voraus, dass der entsprechende Pauschalabzug gesetzlich zulässig ist und die angegebene kommunale Zusatzsteuer gilt. Nicht enthalten sind die jährliche Grundsteuer, Kurtaxe, Mehrwertsteuer, Verwaltungsgebühren und sonstige Betriebskosten.

Beispielsweise würde eine anspruchsberechtigte Ferienvermietung, die jährlich 20.000 € einbringt und bei der ein Kostenabzug von 50% geltend gemacht wird, zu einer Einkommensteuer von 1.500 € und einer Zusatzsteuer von 195 € bei einem Steuersatz von 13% führen, was eine Gesamtsteuerschuld von 1.695 € ergibt.

Der Steuerunterschied zwischen den Szenarien 30% und 70% bei einem Einkommen von 10.000 € beträgt 600 € – bei kleineren Immobilien ist dies erheblich, bei größeren sogar entscheidend. Aus diesem Grund lohnt es sich, vor der Einreichung der Steuererklärung zu prüfen, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, anstatt von der einen oder anderen Variante auszugehen.

Sind Sie auf der Suche nach einer Mietwohnung in Montenegro?

Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Wunschstandort und mit, ob Sie langfristig oder saisonal mieten möchten. Wir helfen Ihnen dabei, eine Vorauswahl geeigneter Immobilien zu treffen und die Fragen zu ermitteln, die Sie vor dem Kauf klären sollten.

Finden Sie Immobilien, die zu Ihren Plänen passen

---

So berechnen Sie die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Die Formel zur Berechnung der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro umfasst drei Schritte: Ermittlung der Bruttomieteinnahmen, Abzug der abzugsfähigen Aufwendungen zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage und anschließende Anwendung des Steuersatzes 15%. Falls eine kommunale Zusatzsteuer anfällt, wird diese auf die festgesetzte Einkommensteuer berechnet – nicht auf die Bruttoeinnahmen oder die Steuerbemessungsgrundlage.

Kernformel:

Bruttomieteinnahmen
− Abzugsfähige Aufwendungen (30%, 50% oder 70% bzw. tatsächliche Aufwendungen)
= Steuerbemessungsgrundlage

Steuerbemessungsgrundlage × 15% = Einkommensteuer

Einkommensteuer × Zuschlagssatz = Kommunaler Zuschlag

Einkommensteuer + Kommunaler Zuschlag = Gesamtsteuerschuld

Die kommunalen Zuschlagssätze in Montenegro sind standortabhängig. Die meisten Gemeinden wenden einen Satz von 13% auf die festgesetzte Einkommensteuer. Podgorica und Cetinje wenden 15% an. Hierbei handelt es sich um eine Abgabe auf die Steuer selbst, nicht um einen zusätzlichen Prozentsatz Ihrer Mieteinnahmen. Erkundigen Sie sich, welche Gemeinde für Ihre steuerlichen Verhältnisse zuständig ist – der Standort der Immobilie bestimmt nicht immer, welche Gemeinde die Zusatzsteuer erhebt.

---

Beispiel A – Langfristige Vermietung von Wohnraum

Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung im Rahmen eines Standardmietvertrags für 800 € pro Monat.

• Jährliche Bruttomieteinnahmen: €9,600
• Pauschalabzug (30%): 2.880 €
• Steuerbemessungsgrundlage: €6,720
• Einkommensteuer (15% in Höhe von 6.720 €): €1,008
• Beispiel für einen kommunalen Zuschlag (13% in Höhe von 1.008 €): €131.04
• Gesamtsteuerschuld: 1.139,04 €

In diesem Szenario wird der Standardfreibetrag 30% zugrunde gelegt, der als Standardwert für herkömmliche langfristige Wohnvermietungen gilt. Der effektive Steuersatz des Eigentümers im Verhältnis zum Bruttoeinkommen beträgt etwa 11,9% – und nicht 15%.

---

Beispiel B – Vermietung an Touristen (berechtigt zum 50%-Abzug)

Ein Eigentümer vermietet eine Immobilie als Ferienunterkunft und hat bestätigt, dass er gemäß geltendem Recht Anspruch auf den Pauschalabzug 50% hat.

• Jährliche Bruttomieteinnahmen: €18,000
• Pauschalabzug (50%): 9.000 €
• Steuerbemessungsgrundlage: €9,000
• Einkommensteuer (15% in Höhe von 9.000 €): €1,350
• Beispiel für einen kommunalen Zuschlag (13% in Höhe von 1.350 €): €175.50
• Gesamtsteuerschuld: 1.525,50 €

Der 50%-Abzug wird hier unter der Annahme angewendet, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eigentümer, die keinen Anspruch auf den 50%-Abzug haben, sollten prüfen, ob in ihrem Fall der reguläre 30%-Pauschalabzug oder die abzugsfähigen, nachgewiesenen tatsächlichen Ausgaben zur Anwendung kommen.

---

Beispiel C – Sonderregelung für Touristenunterkünfte (berechtigt zum Abzug 70%)

Ein Eigentümer betreibt eine Touristenunterkunft im Rahmen einer zulässigen Vereinbarung über eine registrierte Tourismusorganisation und erfüllt dabei alle gesetzlich festgelegten Bedingungen.

• Jährliche Bruttomieteinnahmen: €24,000
• Pauschalabzug (70%): 16.800 €
• Steuerbemessungsgrundlage: €7,200
• Einkommensteuer (15% in Höhe von 7.200 €): €1,080
• Beispiel für einen kommunalen Zuschlag (13% in Höhe von 1.080 €): €140.40
• Gesamtsteuerschuld: 1.220,40 €

Dieses Szenario spiegelt nicht die typische Praxis bei der Vermietung von Privatunterkünften wider. Der 70%-Abzug ist eine spezifische gesetzliche Regelung, die an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist, und stellt keine allgemeine Vergünstigung für Eigentümer dar, die ihre Immobilien auf Buchungsplattformen anbieten.

---

Szenario	Bruttoeinkommen	Abzug	Steuerbemessungsgrundlage	Einkommensteuer	Zuschlag (13%, Beispiel)	Gesamtsteuer
A – Langfristig (30%)	€9,600	€2,880	€6,720	€1,008.00	€131.04	€1,139.04
B – Ferienvermietung (50%)	€18,000	€9,000	€9,000	€1,350.00	€175.50	€1,525.50
C – Sonderregelung (70%)	€24,000	€16,800	€7,200	€1,080.00	€140.40	€1,220.40

Alle Zahlen dienen lediglich der Veranschaulichung. Der Zuschlagssatz variiert je nach Gemeinde. Der Fall 50% geht von der Zahlung einer Kurtaxe aus; der Fall 70% geht von einem qualifizierten Vertrag mit einer Behörde und einer durchschnittlichen jährlichen Auslastung von mindestens 60 Tagen aus. Höhere Abzugssätze bedürfen einer rechtlichen Bestätigung.

Ein häufig auftretender Fehler bei der Analyse der Mietrendite besteht darin, den Betrag der Einkommensteuer mit den gesamten Betriebskosten gleichzusetzen. Ihr tatsächlicher Netto-Cashflow muss zudem Immobilienverwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten, Versicherungskosten sowie Nebenkosten während Leerstandszeiten und in Zeiträumen, in denen die Immobilie unbewohnt ist, berücksichtigen. Diese Betriebskosten verringern den Cashflow; einige davon können auch für die Steuerbemessungsgrundlage relevant sein, wenn der Steuerpflichtige anstelle der standardmäßigen normativen Kosten berechtigte, dokumentierte tatsächliche Aufwendungen geltend macht.

---

Langzeit- vs. Kurzzeitvermietungen

Die Der Steuersatz für Mieteinnahmen ist derselbe, unabhängig davon, ob Sie eine Langzeit- oder Kurzzeitvermietung betreiben. — 15% hinsichtlich der Steuerbemessungsgrundlage in beiden Fällen. Wesentliche Unterschiede bestehen hinsichtlich des administrativen Rahmens, der Kostenstruktur, der zulässigen Abzüge und der zusätzlichen Verpflichtungen, die für Beherbergungsbetriebe gelten.

Langfristige Wohnungsvermietung umfasst einen Mietvertrag mit einem Mieter, einen vorhersehbaren monatlichen Einkommensstrom und eine relativ unkomplizierte Steuererklärung. Der Pauschalabzug gemäß 30% wird in der Regel gewährt, wenn die tatsächlichen, abzugsfähigen Ausgaben nicht belegt sind (Artikel 35 des Einkommensteuergesetzes). Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben des Eigentümers gehören in der Regel die Führung des Mietvertrags, die Erfassung der Mietzahlungen sowie die Abgabe einer jährlichen Einkommensteuererklärung, sofern eine Selbstveranlagung erforderlich ist und die Steuer nicht vom Zahler einbehalten wird.

Touristische (Kurzzeit-)Vermietung unterliegt einer anderen rechtlichen Einstufung. In Montenegro müssen Beherbergungsbetriebe bei der zuständigen lokalen Behörde registriert und klassifiziert werden. Einzelne Eigentümer, die als Anbieter touristischer Dienstleistungen tätig sind, müssen ausländische Gäste in der Regel innerhalb von 12 Stunden der Ankunft oder Abreise unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens über das zuständige System, die örtliche Tourismusorganisation oder die Polizei. Informieren Sie sich vor der Fahrt über die aktuellen örtlichen Meldevorschriften. A Kurtaxe (Aufenthaltssteuer) wird pro Übernachtung von den Gästen erhoben und an die örtliche Gemeinde abgeführt – dies ist völlig unabhängig von der Mieteinkommenssteuer. Die Kostenstruktur ist in der Regel höher, da häufigere Reinigungsarbeiten, die Ausstattung sowie Kosten für die Plattformverwaltung anfallen.

Die wichtigsten praktischen Unterschiede zwischen den beiden Modellen:

• Rechtlicher Rahmen: Bei der Langzeitvermietung kommt ein Standardmietvertrag zur Anwendung; die Vermietung an Touristen erfordert eine Einstufung der Unterkunft und eine Registrierung.
• Gästeregistrierung: Anbieter von Touristenunterkünften haben bestimmte Pflichten hinsichtlich der Anmeldung und Abmeldung von Gästen. Ausländische Staatsangehörige, die im Rahmen längerfristiger Wohnvereinbarungen untergebracht sind, können je nach ihren Umständen zudem gesonderten Einwanderungs- oder Aufenthaltsmeldepflichten unterliegen.
• Kurtaxe: Gilt pro Nacht für Kurzzeitgäste; gilt nicht für Langzeitmieter.
• Standard-Abzugssatz: 30% für die Langzeitvermietung; 50% oder 70% nur, wenn die Voraussetzungen für die Vermietung an Touristen bestätigt sind.
• Betriebskosten: Bei der Kurzzeitvermietung fallen in der Regel höhere laufende Kosten an – für Plattformen, Reinigung, Verbrauchsmaterialien und Verwaltung.
• Vorhersehbarkeit der Einnahmen: Langzeitvermietungen sorgen für stabile monatliche Einnahmen; bei der Vermietung an Touristen schwanken die Einnahmen je nach Saison und Auslastung.

Keines der beiden Modelle ist automatisch rentabler. Die höheren Bruttoeinnahmen, die mit einer Touristenunterkunft erzielt werden können, werden möglicherweise teilweise durch höhere Betriebskosten, einen höheren Verwaltungsaufwand und die Notwendigkeit, die Anspruchsberechtigung für den höheren Pauschalabzug nachzuweisen, ausgeglichen. Jeder Investitionsvergleich sollte auf folgenden Faktoren basieren: Netto-Cashflow, nicht die Bruttomietzahlen oder die nominellen Steuersätze.

---

So beginnen Sie mit der Vermietung von Immobilien in Montenegro: Schritt für Schritt

Der Kauf einer Wohnung berechtigt nicht automatisch zu jeder Form der Vermietung. Das Verfahren hängt davon ab, ob die Immobilie an einen Wohnmieter vermietet oder als Touristenunterkunft angeboten wird.

1. Überprüfen Sie den rechtlichen Status der Immobilie. Prüfen Sie die eingetragene Eigentumsverhältnisse, die zulässige Nutzung, die Bauunterlagen sowie etwaige vertragliche Beschränkungen, die sich auf die geplante Vermietungstätigkeit auswirken könnten.
2. Wählen Sie das Mietmodell aus. Entscheiden Sie, ob Sie einen herkömmlichen Wohnraummietvertrag abschließen oder eine kurzfristige Touristenunterkunft anbieten möchten.
3. Vergewissern Sie sich, welche Registrierungsanforderungen gelten. Beherbergungsbetriebe müssen in der Regel vor Aufnahme des Betriebs von der zuständigen Behörde genehmigt und klassifiziert werden.
4. Legen Sie fest, wer die Immobilie verwalten soll. Falls eine Agentur Buchungen, die Gästeanmeldung oder die Steuerabwicklung übernimmt, sollten diese Aufgaben in einem schriftlichen Vertrag festgelegt werden.
5. Legen Sie die Methode zur Steuererklärung fest. Bitte bestätigen Sie, ob die Einkommensteuer von einem berechtigten Zahler einbehalten wird oder vom Eigentümer über GPPFL angegeben werden muss.
6. Sorgen Sie gegebenenfalls für die Einhaltung der touristischen Vorschriften. Überprüfen Sie die Verfahren zur Gästeanmeldung, die Erhebung der Kurtaxe, die Buchführung sowie alle steuerrechtlichen Verpflichtungen.
7. Führen Sie Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben. Bewahren Sie Mietverträge, Buchungsbelege, Zahlungsbelege und Rechnungen auf, die die geltend gemachten tatsächlichen Ausgaben belegen.
8. Jährliche Verpflichtungen überprüfen. Informieren Sie sich über die GPPFL-Frist, die jährliche Grundsteuer, die anfallende Zusatzsteuer und etwaige Mehrwertsteuerpflichten.

Ein ausländischer Eigentümer sollte sich vor der ersten steuerpflichtigen Vermietungstätigkeit bei der montenegrinischen Steuerbehörde oder einem qualifizierten lokalen Berater über die Anforderungen hinsichtlich der steuerlichen Vertretung und Registrierung informieren.

---

Steuerliche Regelungen für ausländische Eigentümer

Ausländische Staatsangehörige, die in Montenegro Immobilien besitzen und daraus Mieteinnahmen erzielen, unterliegen mit diesen Einkünften der montenegrinischen Steuer. Nichtansässige werden auf Einkünfte aus montenegrinischen Quellen besteuert, wozu auch Mieteinnahmen aus einer Immobilie gehören, die sich physisch im Land befindet. Diese Verpflichtung besteht unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt, wo sein Bankkonto geführt wird oder wie die Mietzahlungen überwiesen werden.

Der steuerliche Wohnsitz ist nicht mit der Staatsangehörigkeit oder dem Besitz von Immobilien gleichzusetzen. Der Besitz einer Wohnung in Kotor macht Sie noch nicht zu einer in Montenegro steuerlich ansässigen Person. Die steuerliche Ansässigkeit wird anhand rechtlicher Kriterien bestimmt – in erster Linie anhand der Anzahl der im Land verbrachten Tage und des Ortes, an dem sich der Mittelpunkt der Lebensinteressen befindet. Ein nur begrenzter Aufenthalt in Montenegro kann zwar gegen eine montenegrinische Steueransässigkeit sprechen, doch die Steueransässigkeit in einem anderen Land hängt von den dort geltenden Vorschriften und etwaigen Steuerabkommen ab – sie lässt sich nicht allein anhand der Abwesenheit aus Montenegro bestimmen. Wenn Sie längere Aufenthalte in Betracht ziehen, die sich auf Ihren Status auswirken könnten, ist dies eine gesonderte Frage, die einer spezifischen rechtlichen Beratung bedarf. Hintergrundinformationen dazu, wie sich Wohnsitz, Immobilienbesitz und Einwanderungsstatus nach montenegrinischem Recht gegenseitig beeinflussen, finden Sie unter “Aufenthaltsgenehmigung für Immobilien in Montenegro“. Der Besitz einer Aufenthaltserlaubnis begründet für sich genommen noch keinen steuerlichen Wohnsitz – beide Bereiche unterliegen unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen.

Die 183-Tage-Regel: Nach den montenegrinischen Vorschriften zur steuerlichen Ansässigkeit kann eine natürliche Person als steuerlich ansässig gelten, wenn sie sich im betreffenden Steuerjahr mindestens 183 Tage in Montenegro aufhält. Auch der Wohnsitz oder der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Interessen kann die Ansässigkeit begründen, sodass ein Aufenthalt von weniger als 183 Tagen nicht automatisch den Status als Nichtansässiger garantiert. Ein geltendes Doppelbesteuerungsabkommen kann die endgültige Feststellung beeinflussen.

Der Besitz einer Mietimmobilie im Ausland bedeutet nicht automatisch, dass Sie dort steuerlich ansässig sind – oder dass Ihre Steuerpflichten im Heimatland entfallen.

Ausländische Immobilienbesitzer, die nicht in Deutschland ansässige Steuerpflichtige sind, können zusätzlichen Anforderungen an die steuerliche Vertretung und Registrierung gemäß dem montenegrinischen Steuerverwaltungsgesetz. Ob ein Vertreter bestellt werden muss und innerhalb welcher Frist dies zu geschehen hat, hängt von den geltenden gesetzlichen Bestimmungen und den Umständen des Eigentümers ab. Klären Sie diese Anforderungen bitte mit der montenegrinischen Steuerverwaltung oder einem qualifizierten lokalen Steuerberater ab.

Doppelbesteuerung ist ein echtes Problem für ausländische Immobilienbesitzer. Wenn Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, hat dieses Land möglicherweise ebenfalls das Recht, Ihr weltweites Einkommen zu besteuern, einschließlich der in Montenegro erzielten Mieteinnahmen. Montenegro hat mit einer Reihe von Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) unterzeichnet. Diese Abkommen sehen in der Regel einen Mechanismus vor, um eine Doppelbesteuerung desselben Einkommens zu vermeiden – meist durch eine Steuergutschrift oder eine Steuerbefreiung –, doch die konkreten Regelungen unterscheiden sich je nach Abkommen und den innerstaatlichen Vorschriften des jeweiligen Landes. Ein Doppelbesteuerungsabkommen hebt Ihre Verpflichtungen im Heimatland nicht automatisch auf; es legt fest, wie diese mit den in Montenegro gezahlten Steuern zusammenwirken.

Eigentümer, die Mieteinnahmen auf ein ausländisches Bankkonto erhalten, ihre Immobilien über eine lokale Agentur aus der Ferne verwalten oder internationale Plattformen nutzen, müssen dieselben Dokumentationsstandards einhalten wie diejenigen, die ihre Immobilien direkt verwalten. Steuerpflichten in Montenegro ergeben sich aus der Einkommensquelle und nicht davon, wie oder wo die Zahlungen eingehen.

---

Einreichung der Steuererklärung und Zahlung der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Die jährliche Einkommensteuererklärung in Montenegro wird mithilfe des GPPFL-Formular (Godišnja prijava poreza na dohodak fizičih lica – Jährliche Einkommensteuererklärung für natürliche Personen). Dieses Formular wird in der Regel zur Meldung von Mieteinnahmen verwendet, bei denen keine Quellensteuer einbehalten wurde – das heißt, wenn der Vermieter für die Erklärung und die direkte Zahlung der Steuer verantwortlich ist.

Wer reicht den Antrag ein: Wenn Sie als Einzelunternehmer Miete direkt von einer Privatperson erhalten, obliegt die Pflicht zur Steuererklärung und -zahlung in der Regel Ihnen selbst im Rahmen der jährlichen Steuererklärung. Wird die Miete hingegen von einem montenegrinische juristische Person oder Unternehmer Wenn der Zahler als Quellensteuerpflichtiger auftritt, wird die Steuer in der Regel bei der Zahlung einbehalten; dieser Zahler befolgt das geltende Meldeverfahren für Quellensteuern, und der Vermieter muss diese Einkünfte möglicherweise nicht separat über eine GPPFL-Erklärung angeben. Das anzuwendende Verfahren hängt vom Status des Zahlers und der Art der Zahlung ab – prüfen Sie, welches Verfahren in Ihrem Fall gilt.

Wer muss die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen erklären und zahlen?

Mietlage	Wer kümmert sich normalerweise um die Einkommensteuer?	Wichtigster Compliance-Punkt
Privatvermieter, der an eine Privatperson vermietet	Vermieter	Die jährliche Selbstauskunft im Rahmen des GPPFL gilt in der Regel
Einzelner Vermieter, der an ein berechtigte montenegrinisches Unternehmen oder einen berechtigten montenegrinischen Unternehmer vermietet	Quellensteuerpflichtiger	Der Zahler berechnet, behält in der Regel die Steuer ein und meldet sie
Vermietung an Touristen über eine internationale Buchungsplattform	Hängt von der konkreten Zahlungs- und Einbehaltungsregelung ab	Gehen Sie nicht davon aus, dass die Plattform die montenegrinische Einkommensteuer bereits abgeführt hat.
Im Ausland ansässiger Vermieter ohne Abzugsverpflichteten	Vermieter, vorbehaltlich der geltenden Vertretungsvorschriften	Steuerliche Registrierung, Anforderungen an den Vertreter und jährliche Steuererklärung bestätigen
Mieteinnahmen eines montenegrinischen Unternehmens	Unternehmen	Anstelle der Regelung für private Vermieter gelten die Vorschriften zur Unternehmensbesteuerung und zur Rechnungslegung

Das ist wichtig: Dies ist eine allgemeine Anleitung. Das genaue Verfahren zur Einreichung hängt von der Rechtsform des Vermieters und des Zahlers, der Art der Transaktion sowie den geltenden Quellensteuerbestimmungen ab.

Reguläre Einreichungs- und Zahlungsfrist: Die GPPFL-Erklärung und die Steuerzahlung sind in der Regel fällig bis zum 30. April des Jahres, das auf das Einkommensjahr folgt. Einkünfte aus dem Jahr 2025 müssten normalerweise bis zum 30. April 2026 gemeldet und gezahlt werden. Die Steuerverwaltung von Montenegro veröffentlicht jährlich Leitlinien zu dem Verfahren und den Fristen.

Verlängerung der Abgabefrist für das Steuerjahr 2025 bis 2026: Speziell für das Steuerjahr 2025 hat die Steuerverwaltung die Frist für die Einreichung der GPPFL-Erklärung bis zum 30. Mai 2026. Allerdings ist die Die Zahlungsfrist blieb der 30. April 2026.. Das bedeutet, dass Steuerzahler, die ihre Steuererklärung verspätet eingereicht haben, diese noch bis zum 30. Mai einreichen konnten; diejenigen jedoch, die Steuern schuldeten und diese nach dem 30. April gezahlt haben, müssen möglicherweise mit den Folgen einer verspäteten Zahlung rechnen. Hierbei handelte es sich um eine vorübergehende Verwaltungsmaßnahme – nicht um eine dauerhafte Änderung der Standardvorschriften – und es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass sie auch in den kommenden Jahren gilt. Die Offizielle Mitteilung der Steuerverwaltung legt die konkreten Bedingungen dieser Verlängerung fest.

Wo ist der Antrag einzureichen: Für Einkünfte aus dem Jahr 2025 hat die Steuerverwaltung vorgeschrieben, dass Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit über das IRMS (Integrated Revenue Management System) eingereicht werden müssen, während für andere Einkunftsarten, einschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, eine Einreichung in Papierform zulässig ist. Prüfen Sie, welcher Einreichungsweg für Ihre Einkunftsart und Ihren Status verfügbar ist – dies kann variieren. Nichtansässige mit einem Steuervertreter koordinieren die Einreichung in der Regel über diesen Vertreter.

Praktische Checkliste für die Meldung von Mieteinnahmen:

1. Eigentumsnachweis (Urkunde oder eingetragener Eigentumsnachweis, der das Eigentum an der Immobilie bestätigt)
2. Mietvertrag (Miet- oder Beherbergungsvertrag)
3. Nachweise über Mietzahlungen (Kontoauszüge, Überweisungsbestätigungen oder Auszahlungsnachweise von Plattformen)
4. Kostenrechnungen und Belege, sofern tatsächlich angefallene, belegte Kosten geltend gemacht werden
5. Registrierung der Beherbergungsbetriebe und gegebenenfalls Kategoriebescheinigung
6. Angaben zur Steueridentifikation sowie – bei Nichtansässigen – Angaben zum bestellten Steuervertreter

Nicht jeder Punkt auf dieser Liste ist in jeder Situation erforderlich – welche Unterlagen Sie benötigen, hängt von Ihrem Mietmodell, Ihrem Aufenthaltsstatus und der Art der Kostenabrechnung ab. Diese Checkliste dient als Leitfaden zur Vorbereitung und stellt keine verbindlichen rechtlichen Vorgaben dar. Klären Sie die konkreten Anforderungen vor der Einreichung mit dem Finanzamt oder einem Berater vor Ort ab.

Es ist weitaus einfacher, während des gesamten Vermietungsjahres klare und vollständige Aufzeichnungen zu führen, als die Unterlagen erst zum Zeitpunkt der Steuererklärung zusammenzustellen. Auszahlungen über Plattformen, direkte Überweisungen und alle Barzahlungen sollten einheitlich erfasst werden.

---

Airbnb, Booking.com und Kurtaxen

Die Veröffentlichung einer Unterkunft auf Airbnb, Booking.com oder einer ähnlichen Plattform ersetzt nicht die Verpflichtung zur Einhaltung des montenegrinischen Steuerrechts. Die Registrierung auf der Plattform ist eine geschäftliche Vereinbarung zwischen Ihnen und der Plattform; sie hat keine rechtlichen Auswirkungen auf Ihre Verpflichtungen gegenüber der Steuerbehörde von Montenegro.

Kategorisierung der Unterkünfte: Kurzfristige Ferienvermietungen müssen bei der örtlichen Gemeinde oder der zuständigen Behörde registriert und klassifiziert werden, bevor die Immobilie rechtmäßig als Ferienunterkunft betrieben werden darf. Dies ist ein von der steuerlichen Registrierung getrenntes Verwaltungsverfahren, das sich sowohl auf Ihren Compliance-Status als auch auf Ihren Anspruch auf etwaige erhöhte Pauschalabzüge auswirkt.

Gästeregistrierung: Anbieter von Touristenunterkünften müssen ausländische Gäste in der Regel innerhalb von 12 Stunden der Ankunft oder Abreise unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens über das entsprechende System, die örtliche Tourismusorganisation oder die Polizei. Hierbei handelt es sich um eine fortlaufende betriebliche Verpflichtung für jeden Aufenthalt und nicht um eine einmalige Anmeldung. Informieren Sie sich vor Aufnahme des Betriebs über die aktuellen örtlichen Meldevorschriften.

Kurtaxe (Aufenthaltssteuer): Eine Kurtaxe wird in der Regel auf bestimmte touristische Aufenthalte erhoben, vorbehaltlich der in den geltenden Rechtsvorschriften festgelegten Befreiungen und Ermäßigungen. Der Gastgeber sollte sich bei der Gemeinde oder der örtlichen Tourismusorganisation über die entsprechenden Gästekategorien, die örtlichen Sätze und die Erhebungsvorschriften informieren. Diese Gebühr beträgt unabhängig von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen — sie wird von den Gästen eingezogen und nicht aus dem Einkommen des Eigentümers bezahlt — doch der Gastgeber trägt die administrative Verantwortung für deren Einziehung und Abführung.

Beispiel – Kurtaxe in Tivat: Nach Angaben des Tourismusverbands von Tivat beträgt die Kurtaxe 1 € pro Person und Tag. Kinder unter 12 Jahren sind davon befreit, während Besucher im Alter von 12 bis 18 Jahren 0,50 € pro Tag zahlen.

Bei einem Aufenthalt von zwei Erwachsenen über sieben abrechnungspflichtige Tage würde die Kurtaxe beispielsweise 14 € betragen. Diese wird getrennt von der Einkommensteuer des Vermieters erhoben.

Vor der Aufnahme von Gästen sollten die Tarife, Ausnahmeregelungen und Verwaltungsvorschriften der jeweiligen Gemeinde überprüft werden.

Auszahlungen über die Plattform und Dokumentation: Einkünfte, die über internationale Plattformen erzielt werden, gelten weiterhin als Mieteinnahmen aus montenegrinischen Quellen und müssen entsprechend angegeben werden. Banküberweisungen von Airbnb oder Booking.com bestätigen den erhaltenen Betrag, Sie müssen jedoch zusätzlich Belege aufbewahren, aus denen die zugrunde liegenden Buchungen, Termine und Preise hervorgehen.

Auszahlungen über Plattformen sind kein Ersatz für ordnungsgemäß dokumentierte Mieteinnahmen und Steuerunterlagen.

Plattformprovisionen: Die von den Plattformen erhobenen Gebühren verringern den Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Wenn Sie tatsächlich angefallene, belegte Ausgaben geltend machen, können Plattformprovisionen möglicherweise als abzugsfähig gelten. Wenn Sie den pauschalen Freibetrag in Anspruch nehmen, spielen die tatsächlichen Provisionen bei der Berechnung keine Rolle – der feste Prozentsatz berücksichtigt bereits Kosten dieser Art.

Mehrwertsteuer und die 30.000-Euro-Grenze: Die allgemeine Umsatzsteuer-Registrierungsschwelle in Montenegro liegt bei 30.000 € relevantem Umsatz in den vorangegangenen 12 Monaten. Der Standard-Umsatzsteuersatz beträgt 21%, während bestimmte qualifizierte Dienstleistungen im Gastgewerbe und in der Beherbergungsbranche gemäß den im Jahr 2026 geltenden Vorschriften einem ermäßigten Satz von 15% unterliegen.

Allerdings muss zwischen gewöhnlichen Wohnraummietverträgen und steuerpflichtigen Beherbergungsleistungen unterschieden werden. Der Schwellenwert bedeutet nicht, dass jeder einzelne Vermieter automatisch mehrwertsteuerpflichtig wird, sobald er 30.000 € an Wohnraummieteinnahmen erzielt. Zunächst müssen die Einstufung der Tätigkeit, die Art der Leistungen und der Steuerpflichtigenstatus des Eigentümers geprüft werden.

Eigentümer, die Beherbergungsbetriebe, mehrere Mieteinheiten oder ein Unternehmen betreiben, das Beherbergungsdienstleistungen erbringt, sollten einen individuellen Umsatzsteuerbescheid einholen, bevor sie sich auf eine Befreiung berufen oder einen ermäßigten Steuersatz anwenden.

Sonstige Kosten, die sich auf das Nettoergebnis auswirken

Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ist ein Bestandteil der Gesamtkosten für den Besitz und den Betrieb einer Mietimmobilie in Montenegro. Um ein genaues Bild der Nettorendite zu erhalten, müssen mehrere weitere Abgaben und Aufwendungen separat berücksichtigt werden.

Grundsteuern über den gesamten Eigentumszyklus hinweg

Bühne	Hauptsteuer	Allgemeine Regelung für 2026
Der Kauf einer Bestandsimmobilie	Grunderwerbsteuer	Gestaffelte Steuersätze von 3% bis 6%, abhängig vom steuerpflichtigen Wert
Kauf einer förderfähigen Neubauimmobilie	Mehrwertsteuer	Die geltende Mehrwertsteuerregelung für die Erstlieferung muss überprüft werden; Standardsatz 21%
Immobilienbesitz	Jährliche Grundsteuer	Allgemeiner gesetzlicher Rahmen von 0,25%–1% des geschätzten Immobilienwerts, vorbehaltlich örtlicher Vorschriften
Mieteinnahmen als Privatperson	Einkommensteuer	15% steuerpflichtige Mieteinnahmen nach zulässigen Abzügen
Betrieb einer anerkannten Beherbergungseinrichtung	Touristengebühren und ggf. Mehrwertsteuer	Unterschiedliche Regeln je nach Aktivität und Registrierung
Verkauf einer Immobilie mit steuerpflichtigem Gewinn	Kapitalertragssteuer	In der Regel 15% steuerpflichtiger Gewinn, vorbehaltlich geltender Freibeträge

Steuerliche Absetzbarkeit versus Cashflow-Aufwendungen: Nicht alle Anschaffungs- oder Betriebskosten sind für Zwecke der Einkommensteuer abzugsfähig. Bei Anwendung des Pauschalabzugs werden die tatsächlichen Kosten nicht erneut einzeln aufgeführt. Bei der dokumentierten Methode der tatsächlichen Ausgaben hängt die Abzugsfähigkeit von Reparaturen, Versicherungen, Nebenkosten, Verwaltungsgebühren und anderen Kosten von ihrer Art, ihrem Zusammenhang mit den Mieteinnahmen und den entsprechenden Belegen ab. Lassen Sie die einzelnen Ausgabenkategorien von einem qualifizierten montenegrinischen Steuerberater prüfen.

Die häufigste Ursache für Verwirrung ist die Verwechslung von Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (eine jährliche Einkommensteuer auf die erzielten Mieteinnahmen) mit jährliche Grundsteuer (eine wiederkehrende Abgabe auf Immobilienbesitz, die unabhängig davon zu entrichten ist, ob die Immobilie Erträge erzielt). Es handelt sich dabei um zwei völlig getrennte Verpflichtungen mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen und unterschiedlichen Zahlungsmodalitäten. Siehe “Grundsteuern in Montenegro”…“ für eine vollständige Aufschlüsselung der mit dem Eigentum verbundenen Steuern.

Kosten	Wann dies gilt	Wer kommt normalerweise für die Kosten auf?	Wird dies bei der Berechnung der Einkommensteuer berücksichtigt?	Wichtiger Aspekt
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	Wenn Mieteinnahmen eingehen	Eigentümer (oder von einem gewerblichen Mieter einbehalten)	k. A. – das ist die Steuer selbst	15% auf die Steuerbemessungsgrundlage nach Abzügen
Kommunaler Zuschlag	Neben der Einkommensteuer	Eigentümer	Berechnet auf der Grundlage des Einkommensteuerbetrags	Der Tarif beträgt je nach Gemeinde 13% oder 15%.
Jährliche Grundsteuer	Jedes Jahr	Eigentümer	Nein	Unabhängig von der Mietsteuer; auf der Grundlage des Immobilienwerts
Kurtaxe (Aufenthaltssteuer)	Für kurzfristige Touristen	Von den Gästen eingezogen, vom Gastgeber überwiesen	Nein	Wird pro Übernachtung erhoben und an die Gemeinde abgeführt
Verwaltungsgebühren	Wenn ein Manager oder eine Agentur beauftragt wird	Eigentümer	Nur bei Geltendmachung tatsächlich angefallener, belegter Ausgaben	Ein erheblicher Kostenfaktor bei der Vermietung in abgelegenen Gegenden oder im Tourismusbereich
Wartung und Reparaturen	Laufend	Eigentümer	Nur bei Geltendmachung tatsächlich angefallener, belegter Ausgaben	Um abzugsfähig zu sein, müssen die Ausgaben in Rechnung gestellt und dokumentiert werden.
Versicherung	Laufend	Eigentümer	Nur bei Geltendmachung tatsächlich angefallener, belegter Ausgaben	Ein Betriebsaufwand; die Abzugsfähigkeit für Einkommensteuerzwecke muss anhand der gesetzlichen Aufwandsvorschriften und der entsprechenden Belege überprüft werden
Nebenkosten während der Leerstandszeit	Wenn eine Immobilie unbewohnt ist	Eigentümer	Nein	Wirkt sich auf den Netto-Cashflow aus, jedoch nicht auf das zu versteuernde Einkommen
Mehrwertsteuer (falls zutreffend)	Wenn eine Tätigkeit eine Umsatzsteuerregistrierung auslöst	Eigentümer	Nein – gesonderte Verpflichtung zur Einhaltung der Vorschriften	Erfordert eine individuelle rechtliche Prüfung

Tatsächliche Ausgaben können die Steuerbemessungsgrundlage nur dann mindern, wenn sie die gesetzlichen Voraussetzungen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit und der Nachweispflicht gemäß dem montenegrinischen Einkommensteuergesetz erfüllen. Der pauschale normative Freibetrag ist ein fester Prozentsatz, der die Einzelaufstellung ersetzt – er wirkt sich nicht gesondert auf Verwaltungsgebühren oder Versicherungskosten aus.

Beispiel: Wie viel Mieteinnahmen bleiben einem Eigentümer tatsächlich?

Nehmen wir eine Wohnung, die für 200.000 € gekauft und langfristig für 900 € pro Monat vermietet wurde. Es handelt sich hierbei um ein hypothetisches Cashflow-Modell, nicht um eine Schätzung der Marktmiete oder eine garantierte Rendite.

Artikel	Jahresbetrag
Bruttomieteinnahmen (12 × 900 €)	€10,800
Standard-Kostenabzug für die Steuerberechnung (30%)	€3,240
Steuerpflichtige Mieteinnahmen	€7,560
Einkommensteuer (15%)	€1,134
Beispiel für einen kommunalen Zuschlag (13%)	€147.42
Einkommensteuer und Zusatzsteuer insgesamt	€1,281.42
Immobilienverwaltung (Beispiel)	€1,080
Wartung und Reparaturen (beispielhaft)	€600
Versicherung (Beispiel)	€200
Jährliche Grundsteuer (Beispiel)	€600
Jährlicher Cashflow nach den aufgeführten Aufwendungen und Steuern	€7,038.58

Bruttomietrendite: €10,800 / €200,000 = 5.40%.

Cashflow-Rendite nach Abzug der aufgeführten Kosten und Steuern: 7.038,58 € / 200.000 € = ca. 3,52%.

Das Modell geht von 12 Monaten bezahlter Miete und keiner Leerstandszeit aus. Nicht berücksichtigt sind Anschaffungskosten, Finanzierungskosten, größere Instandhaltungsmaßnahmen sowie etwaige zusätzliche Steuern im Wohnsitzland des Eigentümers. Die hier ausgewiesenen tatsächlichen Aufwendungen verringern den Cashflow, werden jedoch nicht erneut von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen, da bei der Berechnung der Standard-Aufwandsabzug 30% zugrunde gelegt wird.

Sind Sie auf der Suche nach einer Mietwohnung in Montenegro? „The Residence“ kann Ihnen dabei helfen, Standorte und Immobilienarten auf der Grundlage Ihrer geplanten Vermietungsstrategie, Ihres Budgets und Ihrer Präferenzen hinsichtlich der Verwaltung zu bewerten. Finden Sie Immobilien, die zu Ihren Plänen passen.

---

Häufige Fehler bei der Vermietungssteuer

Im Folgenden werden mögliche Fehler bei der Einhaltung der Vorschriften aufgeführt, die ausländische Immobilienbesitzer vermeiden sollten, wenn sie sich zum ersten Mal mit der montenegrinischen Mietsteuer befassen. Für jeden dieser Fehler gibt es eine praktische Abhilfe.

• Verwendung des Referenzzinssatzes 15% bei Anlageberechnungen. Bevor Sie die Nettorenditen schätzen, berechnen Sie die Steuerbemessungsgrundlage unter Berücksichtigung der geltenden Aufwandsabzüge und beziehen Sie die kommunale Zusatzsteuer mit ein. Beispielsweise können sich die Einkommensteuer und die kommunale Zusatzsteuer auf gewöhnliche Wohnmieteinnahmen bei einem Pauschalabzug von 30% und einer beispielhaften Zusatzsteuer von 13% auf insgesamt 11,865% der Bruttoeinnahmen belaufen.
• Ohne Berücksichtigung der kommunalen Zusatzsteuer. Viele Eigentümer konzentrieren sich auf den Wert von 15% und übersehen dabei den darauf aufgeschlagenen Zuschlag. In Podgorica und Cetinje beträgt der Satz 15% der festgesetzten Steuer; in den meisten anderen Gemeinden liegt er bei 13%. Bei einem bescheidenen Einkommen ist das zwar kein großer Betrag, aber er muss in die Berechnung einbezogen werden.
• Unter der Annahme, dass der Abzug gemäß 70% automatisch gilt. Für den Tarif 70% sind sowohl ein berechtigender Vertrag mit einem Reisebüro oder einer lokalen Tourismusorganisation als auch eine durchschnittliche jährliche Belegungsdauer von mindestens 60 Tagen erforderlich. Er gilt nicht für Unterkünfte, die informell verwaltet oder lediglich auf einer Buchungsplattform gelistet sind. Die Anwendung dieses Tarifs ohne nachgewiesene Berechtigung führt zu einer falschen Abrechnung.
• Das Versäumnis, Ausgabenbelege aufzubewahren. Wenn Sie beabsichtigen, tatsächlich angefallene und belegte Ausgaben geltend zu machen, müssen die entsprechenden Belege zum Zeitpunkt der Einreichung vorliegen. Quittungen, Rechnungen und Verträge können nicht rückwirkend zur Zufriedenheit der Steuerbehörde nachgestellt werden.
• Verwechslung der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen mit der jährlichen Grundsteuer. Es handelt sich hierbei um zwei getrennte gesetzliche Verpflichtungen. Die Erfüllung der einen gilt nicht als Erfüllung der anderen.
• Nichtregistrierung von Beherbergungsbetrieben. Der Betrieb einer Kurzzeitvermietung ohne Registrierung in einer Kategorie kann sich auf Ihren rechtlichen Status, Ihren Anspruch auf erhöhte Pauschalabzüge und Ihre Fähigkeit zur korrekten Abführung der Kurtaxe auswirken.
• Die Annahme, dass ein ausländisches Bankkonto die Steuerpflicht aufhebt. Montenegro besteuert Mieteinnahmen an der Quelle. Ob die Miete auf ein deutsches, britisches oder ein Konto in den Vereinigten Arabischen Emiraten überwiesen wird, hat keinen Einfluss auf Ihre steuerlichen Verpflichtungen hier.
• Die Frist für die Einreichung mit der Zahlungsfrist verwechseln. In normalen Jahren fallen beide Termine auf den 30. April. Im Jahr 2026 wurde die Abgabefrist für die Steuererklärungen des Jahres 2025 bis zum 30. Mai verlängert – die Zahlungsfrist blieb jedoch der 30. April. Eine verspätete Zahlung hat andere Konsequenzen als eine verspätete Abgabe.
• Berechnung der Renditen ohne Berücksichtigung von Leerständen und Verwaltungskosten. Der Netto-Cashflow muss Zeiten ohne Mieter, Plattformprovisionen, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten und Versicherungsbeiträge abfedern. Eine Bruttorendite sagt nur sehr wenig über die tatsächlichen Erträge aus.

Eine Immobilie in Montenegro kaufen, um Mieteinnahmen zu erzielen?

Entscheiden Sie sich nicht allein aufgrund der in Anzeigen angegebenen Mietrenditen für eine Wohnung. Vergleichen Sie Lage, Objektunterlagen, Verwaltungskosten und Ihre geplante Nutzung, bevor Sie sich festlegen.

Machen Sie den Immobilienauswahl-Test

---

Abschließende Gedanken

Die entscheidende Frage für einen Immobilienkäufer ist nicht nur, wie hoch die Mieteinkommenssteuer in Montenegro ist, sondern auch, wie sich diese Steuer auf den jährlichen Cashflow auswirkt, nachdem Leerstand, Verwaltungskosten, Grundsteuer und sonstige Betriebskosten abgezogen wurden. Vergleichen Sie vor dem Kauf verschiedene Vermietungsstrategien anhand realistischer Ertragsannahmen, prüfen Sie, welche Abzüge geltend gemacht werden können, und klären Sie die Meldepflichten für Ihre Eigentümerstruktur.

Bevor Sie sich für eine Vermietungsstrategie entscheiden, sollten Sie Ihre konkrete Situation mit einem qualifizierten montenegrinischen Steuerberater oder Finanzberater besprechen. Die individuellen Umstände, die Art der Vermietungsvereinbarung und die Lage der Immobilie wirken sich alle auf die endgültigen Zahlen aus.

Einen umfassenderen Überblick über den Kaufprozess finden Sie unter “So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro”behandelt die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Eigentumsverhältnisse und die Schritte zum Erwerb, die relevant sind, bevor Mieteinnahmen ins Spiel kommen.“.