Налог на доходы от аренды в Черногории: руководство на 2026 год

Если у вас есть недвижимость в Черногории и вы получаете доход от аренды, вы, как правило, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц с этого дохода. Стандартная ставка, применяемая к налогооблагаемый доход от аренды это 15% — однако окончательная сумма, которую вам предстоит уплатить, зависит от того, какие расходы можно вычесть из вашего валового дохода, а также от того, применяется ли в вашем регионе муниципальный дополнительный налог. В случае применения вычета по допустимым расходам сумма черногорского налога на доходы может составить менее 15% от валовой выручки от аренды; муниципальный дополнительный налог и любые налоговые последствия в вашей стране проживания должны оцениваться отдельно.

В данном руководстве объясняется, как урегулирован налог на доход от аренды для частных владельцев недвижимости в Черногории, в том числе описаны три уровня стандартных вычетов расходов, различия между долгосрочной и туристической арендой, обязательства арендодателей-нерезидентов, порядок и сроки подачи отчетности, а также дополнительные расходы, влияющие на чистую доходность от аренды. В приведенных здесь расчетах используются примерные сценарии, чтобы показать, как эти цифры работают на практике.

Налоговый режим зависит от конкретной ситуации владельца и действующих норм. Каждый отдельный случай следует рассматривать квалифицированному черногорскому налоговому консультанту.

Налог на доходы от аренды в Черногории в 2026 году: основные показатели

Налог или требование	Правило 2026 года
Налог на доходы физических лиц с доходов от сдачи недвижимости в аренду	15% налогооблагаемой базы
Стандартный вычет из расходов	30%, если фактические приемлемые расходы не подтверждены документально
Вычет по аренде жилья для туристических целей	50%, при соблюдении установленных законом условий
Специальный налоговый вычет по доходам от сдачи жилья в аренду туристам	70%, при условии заключения соответствующего соглашения и среднегодового коэффициента заполняемости не менее 60 дней
Эффективная ставка налога на прибыль с учетом вычета 30%	10,51 TP20T валовой арендной платы до уплаты муниципального налога
Эффективная ставка налога на прибыль с учетом вычета 50%	7,51 TP20T валовой арендной платы до уплаты муниципального налога
Эффективная ставка налога на прибыль с учетом вычета 70%	4,51 TP20T валовой арендной платы до уплаты муниципального налога
Муниципальный дополнительный налог	Как правило, 13% начисленного налога на доходы физических лиц; 15% в Подгорице и Цетине
Стандартный годовой срок подачи документов по программе GPPFL	30 апреля следующего года, когда требуется предоставление отчетности по собственной инициативе
Порог регистрации в качестве плательщика НДС	Как правило, соответствующий оборот в размере 30 000 евро за скользящий 12-месячный период
Ежегодный налог на недвижимость	Отдельно от налога на доход от аренды; общий установленный законом диапазон составляет 0,25–11 TP20T от оценочной стоимости недвижимости

Краткий пример: Индивидуальный арендодатель, получающий 10 000 евро годовой арендной платы за жилье и применяющий стандартный вычет расходов по коду 30%, рассчитает налог на доход в размере 1 050 евро. С учетом примерного муниципального надбавки по коду 13% совокупная сумма составит 1 186,50 евро.

Эти цифры относятся к соответствующим налоговым сценариям, а не автоматически к каждому владельцу. Вопросы, касающиеся налоговых вычетов по туристической аренде, режима НДС, местного надбавки к налогу и требований к соблюдению налогового законодательства для нерезидентов, необходимо рассматривать в индивидуальном порядке.

---

Как уплачивается налог на доход от аренды

В Черногории доходы от недвижимости — в том числе арендная плата за жилье и туристическое размещение — облагаются подоходным налогом с физических лиц (ПНФЛ) в соответствии с Законом о подоходном налоге с физических лиц. Это обязательство распространяется на частные владельцы, будь то граждане Черногории или иностранные граждане. Не имеет значения, где открыт ваш банковский счет или какой у вас паспорт: если недвижимость находится в Черногории и приносит доход от аренды, этот доход подпадает под действие налогового законодательства Черногории.

Налог рассчитывается не с каждого евро полученной вами арендной платы. Вместо этого в законе проводится различие между валовой доход от аренды (общая сумма, полученная от арендаторов или гостей) и налогооблагаемая база — сумма после вычета допустимых отчислений. Эта Ставка 15% применяется к налогооблагаемой базе, а не к общей сумме. Это один из наиболее распространённых моментов, вызывающих путаницу у собственников недвижимости при оценке своих обязательств.

Черногория взимает налоги как с налоговых резидентов, так и с нерезидентов с доходов, полученных на территории страны. Если вы являетесь налоговым резидентом Черногории, вы, как правило, облагаетесь налогом на доходы, полученные во всех странах мира. Если вы являетесь нерезидентом, вы облагаетесь налогом только на доходы, полученные в Черногории, в том числе на доход от аренды недвижимости, расположенной в этой стране. Налоговое резидентство — это юридическое определение, которое не имеет никакого отношения к владению недвижимостью или типу вашей визы.

Налоговая составляющая	Общее правило	Что это означает для арендодателей
Налог на доход от аренды	15% налогооблагаемой базы	Налог рассчитывается с учетом допустимых вычетов, а не исходя из суммы валовой арендной платы
Стандартный вычет из расходов	30%, 50% или 70%, если это допустимо	Уменьшает налогооблагаемую базу; для применения более высоких ставок действуют определенные условия
Муниципальный дополнительный налог	Зависит от местоположения	Рассчитывается исходя из суммы начисленного налога на доходы, а не из валового дохода
Ежегодный налог на недвижимость	Отдельное годовое обязательство	Это не то же самое, что налог на доход от аренды; он уплачивается независимо от наличия деятельности по сдаче в аренду
Туристические сборы	В соответствующих случаях	Отдельный сбор за каждую ночь проживания; не учитывается при расчете подоходного налога

Практический вывод для тех, кто сдает в аренду одну квартиру: сумма налога на доходы будет рассчитываться на основе части вашего дохода, уменьшенной на сумму допустимого вычета, а затем, возможно, увеличенной на небольшой местный дополнительный налог. Точное определение обеих величин — вычета и дополнительного налога — и отличает реалистичную оценку налога от приблизительных расчетов.

Индивидуальная собственность против корпоративной собственности: Налог на доход от аренды по ставке 15% и стандартные вычеты из расходов, рассматриваемые в данном руководстве, касаются соответствующего налогообложения доходов физических лиц, являющихся арендодателями, в рамках налога на доходы физических лиц. Доход от аренды, полученный через черногорскую компанию, как правило, облагается в соответствии с правилами налога на прибыль предприятий, которые предусматривают прогрессивные ставки от 9% до 15% в зависимости от налогооблагаемой прибыли. Корпоративный учет, расходы, НДС и налогообложение выплат акционерам требуют отдельного анализа.

---

Ставки налога на аренду и вычеты

Налогооблагаемая база — это ваш валовой доход от аренды за вычетом разрешенные к вычету расходы. Налоговое законодательство Черногории предоставляет физическим лицам, владеющим недвижимостью, два способа определения этих расходов: применить стандартную (нормативную) процентную ставку или документально подтвердить фактические затраты и заявить их вместо этого.

Стандартные вычеты из расходов

Закон «О подоходном налоге с физических лиц» предусматривает три уровня стандартного вычета в отношении доходов от имущества:

• 30% — это стандартный вычет расходов, который, как правило, применяется к доходам от аренды в случаях, когда фактические расходы, подпадающие под вычет, не подтверждены документально, в соответствии со статьёй 35 Закона Черногории «О налоге на доходы физических лиц». Данная ставка обычно применяется к обычной долгосрочной аренде жилья.
• 50% может применяться к соответствующим критериям комнатам, квартирам или домам, сдаваемым в аренду путешественникам и туристам, при условии уплаты соответствующего налога на пребывание. Это не является стандартной опцией для любого объекта недвижимости, размещенного на платформе краткосрочной аренды; сохраняйте подтверждающие документы об уплате налога на пребывание. (См. статью 35 Закона о подоходном налоге с физических лиц для ознакомления с применимыми условиями.)
• 70% применяется только в том случае, если соответствующее жилье сдается в аренду на основании договора с туристическим агентством или местной туристической организацией и соблюдается установленное законом требование о средней продолжительности проживания не менее 60 дней в году. Речь идет о конкретном правовом положении, а не об общей льготе для владельцев, размещающих объявления о сдаче недвижимости на платформах бронирования. (См. статью 35 Закона о подоходном налоге с физических лиц.)

Более высокий стандартный вычет не предоставляется автоматически только по той причине, что объект недвижимости размещен на сайтах Airbnb или Booking.com. Для применения ставок 50% и 70% необходимо подтвердить, что юридические условия для каждой категории соблюдены.

Это различие имеет существенное значение для налогового планирования. Применение неверной ставки вычета — будь то из-за оптимизма или недопонимания — приводит к неточной оценке суммы налога и, возможно, к подаче неверной налоговой декларации.

Нормативно-правовая ссылка: Порядок стандартного вычета расходов установлен статьёй 35 Закона Черногории «О подоходном налоге с физических лиц». Владельцам следует ознакомиться с действующим сводным законодательством и убедиться в своем праве на вычет, прежде чем применять вычеты по формам 50% или 70%.

Официальный источник: Закон о подоходном налоге с физических лиц — Правительство Черногории.

Источник законодательства 2026 года: Информацию о действующем законодательстве в области налога на доходы физических лиц см. в Законе о налоге на доходы физических лиц, включая поправки, опубликованные в «Официальном вестнике Черногории» № 160/2025. Англоязычная версия была опубликована Налоговой администрацией Черногории 16 сентября 2026 года. Перед подачей декларации следует сверить применимые положения с действующим законодательством.

Фактические задокументированные расходы

Вместо использования стандартного процента владелец недвижимости может принять решение о вычете фактические документально подтвержденные расходы понесенные в связи с получением дохода от аренды. Данный вариант требует наличия надлежащих счетов-фактур и учетной документации. К видам расходов, которые могут быть признаны допустимыми — при условии подтверждения в соответствии с законодательством, — обычно относятся комиссионные за управление недвижимостью, расходы на ремонт и техническое обслуживание, комиссионные сборы, а также определенные административные расходы, непосредственно связанные с деятельностью по сдаче в аренду.

Не все расходы, связанные с владением недвижимостью, автоматически подпадают под вычет. Расходы должны быть непосредственно связаны с получением дохода от аренды, а обязанность по предоставлению подтверждающих документов лежит на владельце. Для арендодателей, не имеющих обширного перечня документально подтвержденных вычитаемых расходов, стандартный вычет может упростить ведение учета; перед подачей декларации следует сравнить его с фактическими расходами, подлежащими вычету. Владельцам с более высокими фактическими расходами — особенно тем, кто выплачивает значительные комиссионные за управление или услуги агентства — может оказаться целесообразным рассчитать оба варианта.

В каких случаях стоит учитывать фактические расходы? Предположим, что арендодатель получает 12 000 евро в виде годовой арендной платы. При применении стандартного вычета 30% налогооблагаемая база составит 8 400 евро, а сумма налога на доходы физических лиц — 1 260 евро.

Если у того же арендодателя имеются действительно подлежащие вычету и подтвержденные документально расходы на аренду в размере 4 500 евро, то налогооблагаемая база при применении метода фактических расходов составит 7 500 евро, а сумма налога на доходы физических лиц — 1 125 евро.

Разница составляет 135 евро в виде подоходного налога с физических лиц до уплаты муниципального налога. Однако собственник не может просто вычитать все расходы, влияющие на денежный поток: следует учитывать только те расходы, которые соответствуют требованиям действующего законодательства и могут быть надлежащим образом подтверждены документально.

Сценарий вычета	Соответствующая ситуация	Налогооблагаемая база при валовом доходе в размере 10 000 евро	Налог на прибыль (15%)
Стандартный вычет 30%	Стандартная долгосрочная аренда	€7,000	€1,050
Стандартный вычет 50%	Аренда жилья для туристов, соответствующая установленным требованиям (при соблюдении определённых условий)	€5,000	€750
Стандартный вычет 70%	Особый режим размещения туристов (необходимые условия)	€3,000	€450

Данные расчёты носят исключительно условный характер. В случае 50% предполагается уплата налога на пребывание за размещение туристов, соответствующее установленным критериям; в случае 70% предполагается наличие соответствующего договора с туристическим агентством или местной туристической организацией, а также среднегодовая заполняемость не менее 60 дней. Ни одну из этих ставок не следует применять без индивидуального юридического подтверждения.

Эффективные ставки налога на доход от аренды с учетом муниципального надбавки

Вычет расходов	PIT в размере % от валовой арендной платы	Итого с надбавкой 13%	Итого с надбавкой 15%
30%	10.50%	11.865%	12.075%
50%	7.50%	8.475%	8.625%
70%	4.50%	5.085%	5.175%

Эти эффективные ставки рассчитаны исходя из того, что соответствующий стандартный вычет расходов предусмотрен законодательством и применяется указанный муниципальный дополнительный налог. Они не включают годовой налог на недвижимость, туристические сборы, НДС, комиссионные за управление и прочие операционные расходы.

Например, в случае соответствовавшей требованиям аренды жилья для туристов, приносящей 20 000 евро в год, с вычетом расходов по формуле 50% налог на доходы физических лиц составит 1 500 евро, а дополнительный налог — 195 евро по ставке 13%, что даст совокупную сумму налоговых обязательств в размере 1 695 евро.

Разница в сумме налога между сценариями 30% и 70% при доходе в 10 000 евро составляет 600 евро — это значительная сумма для небольших объектов недвижимости и существенная для более крупных. По этой причине перед подачей декларации стоит уточнить, какой вариант подходит именно вам, а не делать предположения в ту или иную сторону.

Ищете недвижимость для аренды в Черногории?

Сообщите нам свой бюджет, предпочтительное местоположение и планируете ли вы снимать жилье на длительный срок или сезонно. Мы поможем вам составить список подходящих объектов и определить вопросы, на которые следует получить ответы перед покупкой.

Найдите объекты недвижимости, соответствующие вашим планам

---

Как рассчитать налог на доход от аренды

Формула расчёта налога на доход от аренды в Черногории состоит из трёх этапов: определение валового дохода от аренды, вычет разрешённых расходов для получения налогооблагаемой базы, а затем применение ставки 15%. Если взимается муниципальный дополнительный налог, он рассчитывается исходя из суммы налога на доход, а не из валового дохода или налогооблагаемой базы.

Основная формула:

Валовой доход от аренды
− Разрешенные к вычету расходы (30%, 50% или 70%, либо фактические)
= Налогооблагаемая база

Налогооблагаемая база × 15% = Налог на прибыль

Налог на прибыль × ставка муниципального надбавки = Муниципальная надбавка

Налог на прибыль + Муниципальная надбавка = Общая сумма налоговых обязательств

Ставки муниципального налога в Черногории зависят от места проживания. В большинстве муниципалитетов применяется ставка в размере 13% по начисленному налогу на прибыль. В Подгорице и Цетине применяется 15%. Это налог, взимаемый непосредственно с суммы налога, а не дополнительный процент от вашего дохода от аренды. Уточните, какой муниципалитет имеет отношение к вашей ситуации как налогоплательщика — местонахождение недвижимости не всегда определяет, налог какого муниципалитета будет применяться.

---

Пример А — Долгосрочная аренда жилья

Владелец сдает квартиру за 800 евро в месяц по стандартному договору аренды.

• Годовой валовой доход от аренды: €9,600
• Стандартный вычет из расходов (30%): 2 880 евро
• Налогооблагаемая база: €6,720
• Налог на прибыль (15% в размере 6 720 евро): €1,008
• Пример муниципальной надбавки (13% в размере 1 008 евро): €131.04
• Общая сумма налоговых обязательств: 1 139,04 евро

В данном сценарии используется стандартный вычет 30%, который является стандартным для обычной долгосрочной аренды жилья. Эффективная ставка налога владельца по отношению к валовому доходу составляет примерно 11,9%, а не 15%.

---

Пример B — Аренда жилья для туристов (даёт право на вычет по коду 50%)

Владелец сдает недвижимость в аренду для размещения туристов и подтвердил свое право на стандартный вычет 50% в соответствии с действующим законодательством.

• Годовой валовой доход от аренды: €18,000
• Стандартный вычет из расходов (50%): 9 000 евро
• Налогооблагаемая база: €9,000
• Налог на прибыль (15% в размере 9 000 евро): €1,350
• Пример муниципального налога (13% в размере 1 350 евро): €175.50
• Общая сумма налоговых обязательств: 1 525,50 евро

В данном случае вычет 50% применяется исходя из предположения, что все установленные законом условия соблюдены. Владельцам, не имеющим права на вычет 50%, следует определить, что применимо к их ситуации: стандартный вычет расходов 30% или подтвержденные документально фактические расходы, подлежащие вычету.

---

Пример C — Специальный режим размещения туристов (дающий право на вычет по коду 70%)

Владелец осуществляет деятельность по предоставлению туристического размещения в рамках соответствующего соглашения через зарегистрированную туристическую организацию, соблюдая все условия, предусмотренные законом.

• Годовой валовой доход от аренды: €24,000
• Стандартный вычет из расходов (70%): 16 800 евро
• Налогооблагаемая база: €7,200
• Налог на прибыль (15% в размере 7 200 евро): €1,080
• Пример муниципального налога (13% в размере 1 080 евро): €140.40
• Общая сумма налоговых обязательств: 1 220,40 евро

Данный сценарий не отражает типичную деятельность по самостоятельной краткосрочной аренде. Вычет 70% представляет собой конкретное правовое положение, связанное с соответствующими соглашениями, а не общую льготу для владельцев, размещающих объявления о сдаче недвижимости на платформах бронирования.

---

Сценарий	Валовой доход	Вычет	Налогооблагаемая база	Налог на прибыль	Дополнительный налог (13%, пример)	Общая сумма налога
A — Долгосрочный (30%)	€9,600	€2,880	€6,720	€1,008.00	€131.04	€1,139.04
B — Аренда жилья для туристов (50%)	€18,000	€9,000	€9,000	€1,350.00	€175.50	€1,525.50
C — Специальный режим (70%)	€24,000	€16,800	€7,200	€1,080.00	€140.40	€1,220.40

Все цифры приведены в качестве примера. Ставка дополнительного налога зависит от муниципалитета. В случае 50% предполагается уплата налога на пребывание; в случае 70% — наличие соответствующего договора с агентством и среднегодовая заполняемость не менее 60 дней. Для применения более высоких ставок вычета требуется юридическое подтверждение.

Распространенной ошибкой при анализе доходности аренды является приравнивание суммы налога на прибыль к общей сумме операционных расходов. Ваш фактический чистый денежный поток также должен учитывать комиссионные за управление недвижимостью, расходы на техническое обслуживание, страхование, коммунальные расходы в периоды простоя и периоды, когда объект недвижимости не занят. Эти операционные расходы уменьшают денежный поток; некоторые из них также могут влиять на налоговую базу, если налогоплательщик выбирает правомерные, документально подтвержденные фактические расходы вместо стандартных нормативных затрат.

---

Долгосрочная аренда против краткосрочной аренды

Сайт Ставка налога на доход от аренды одинакова независимо от того, занимаетесь ли вы долгосрочной или краткосрочной арендой — 15% в отношении налогооблагаемой базы в обоих случаях. Существенные различия заключаются в административной структуре, структуре затрат, доступных вычетах и дополнительных обязательствах, применимых к туристическому размещению.

Долгосрочная аренда жилья предусматривает заключение договора аренды с арендатором, предсказуемый ежемесячный поток доходов и относительно простую налоговую отчетность. Стандартный вычет расходов по формуле 30%, как правило, применяется в тех случаях, когда фактические расходы, подпадающие под вычет, не подтверждены документально (статья 35 Закона «О подоходном налоге с физических лиц»). Основные административные задачи собственника, как правило, включают ведение договора аренды, учет арендных платежей и подачу ежегодной декларации по налогу на доходы физических лиц в тех случаях, когда требуется самостоятельная отчетность, а не удержание налога плательщиком.

Туристическая (краткосрочная) аренда предусматривает иную правовую классификацию. В Черногории объекты размещения туристов должны быть зарегистрированы и классифицированы в соответствующем местном органе власти. Индивидуальные владельцы, осуществляющие деятельность в качестве поставщиков туристических услуг, как правило, обязаны регистрировать и снимать с учета иностранных гостей в течение 12 часов о прибытии или выезде, следуя установленному порядку через соответствующую систему, местную туристическую организацию или полицию. Перед началом работы необходимо ознакомиться с действующими местными требованиями к подаче отчетности. A туристический (пребывательный) налог взимается с гостей за каждую ночь и перечисляется в местный муниципалитет — этот сбор не имеет никакого отношения к налогу на доход от аренды. Структура затрат, как правило, более высокая и включает расходы на более частую уборку, меблировку и управление платформой.

Основные практические различия между этими двумя моделями:

• Правовая база: При долгосрочной аренде используется стандартный договор аренды; для туристической аренды требуется классификация жилья и его регистрация.
• Регистрация гостей: Поставщики услуг по размещению туристов обязаны выполнять определенные процедуры по регистрации и снятию с учета гостей. На иностранных граждан, проживающих на условиях долгосрочного проживания, в зависимости от конкретных обстоятельств могут также распространяться отдельные требования в области иммиграции или регистрации по месту жительства.
• Туристический сбор: Стоимость указана за ночь для гостей, проживающих на короткий срок; не распространяется на долгосрочных арендаторов.
• Стандартная ставка вычета: 30% — для долгосрочной аренды; 50% или 70% — только при подтверждении соответствия условиям для туристической аренды.
• Эксплуатационные расходы: Краткосрочная аренда, как правило, сопряжена с более высокими текущими расходами — на платформы, уборку, расходные материалы и управление.
• Предсказуемость доходов: Долгосрочная аренда обеспечивает стабильный ежемесячный доход; доход от сдачи жилья в аренду туристам зависит от сезона и уровня заполняемости.

Ни одна из этих моделей не является автоматически более прибыльной. Более высокий валовой доход, который можно получить от предоставления услуг по размещению туристов, может быть частично нивелирован более высокими операционными расходами, большей сложностью управления, а также необходимостью подтверждения права на получение более высокого стандартного вычета. Любое сравнение инвестиций должно основываться на чистый денежный поток, а не общие показатели арендной платы или номинальные налоговые ставки.

---

Как начать сдавать недвижимость в аренду в Черногории: пошаговая инструкция

Приобретение квартиры не дает автоматического права на осуществление любой формы деятельности по сдаче жилья в аренду. Порядок действий зависит от того, будет ли недвижимость сдаваться в аренду жильцам или предлагаться в качестве жилья для туристов.

1. Проверьте правовой статус объекта недвижимости. Проверьте данные о зарегистрированном владельце, разрешенном виде использования, строительную документацию и любые договорные ограничения, которые могут повлиять на планируемую деятельность по сдаче в аренду.
2. Выберите модель аренды. Решите, использовать ли стандартный договор аренды жилья или предоставлять краткосрочное размещение для туристов.
3. Уточните действующие требования к регистрации. Как правило, объекты туристического размещения должны пройти процедуру утверждения и классификации со стороны компетентного органа перед началом деятельности.
4. Определите, кто будет управлять недвижимостью. Если агентство занимается бронированием, регистрацией гостей или уплатой налогов, эти обязанности следует зафиксировать в письменном договоре.
5. Определить метод подачи налоговой отчетности. Уточните, будет ли налог на доход удержан соответствующим плательщиком или его необходимо будет декларировать владельцу через систему GPPFL.
6. Обеспечить соблюдение туристами соответствующих правил, если это необходимо. Уточните порядок регистрации гостей, порядок взимания налога на пребывание, ведение учета и любые налоговые обязательства.
7. Вести учет доходов и расходов. Сохраняйте договоры аренды, подтверждения бронирования, документы об оплате и счета-фактуры, подтверждающие любые заявленные фактические расходы.
8. Проанализировать годовые обязательства. Уточните сроки подачи заявлений в рамках программы GPPFL, размер годового налога на недвижимость, применимые дополнительные сборы и требования по уплате НДС.

Иностранному владельцу следует уточнить требования, касающиеся налогового представительства и регистрации, в Налоговой администрации Черногории или у квалифицированного местного консультанта до начала первой налогооблагаемой деятельности по сдаче недвижимости в аренду.

---

Налоговые правила для иностранных собственников

Иностранные граждане, владеющие недвижимостью в Черногории и получающие от неё доход в виде арендной платы, обязаны уплачивать черногорский налог с этого дохода. Нерезиденты облагаются налогом на доходы, полученные из Черногории, что включает доход от аренды недвижимости, физически расположенной на территории страны. Данное обязательство действует независимо от того, где проживает владелец, где открыт его банковский счет и каким образом перечисляются арендные платежи.

Налоговое резидентство — это не то же самое, что гражданство или право собственности на имущество. Наличие квартиры в Которе не делает вас налоговым резидентом Черногории. Налоговое резидентство определяется юридическими критериями — в первую очередь количеством дней, проведённых в стране, и местонахождением центра жизненных интересов. Ограниченное время пребывания в Черногории может не способствовать признанию вас налоговым резидентом Черногории, однако резидентство в любой другой стране зависит от правил данной юрисдикции и применимых налоговых соглашений — его нельзя определять исключительно на основании отсутствия в Черногории. Если вы планируете более длительные пребывания, которые могут повлиять на ваш статус, это отдельный вопрос, требующий конкретной юридической консультации. Для понимания того, как резидентство, владение недвижимостью и иммиграционный статус взаимосвязаны в рамках черногорского законодательства, см. “Получение вида на жительство в Черногории на основании владения недвижимостью“Наличие вида на жительство само по себе не означает установления налогового резидентства — эти два понятия регулируются разными правовыми нормами».

Правило 183 дней: В соответствии с внутренними правилами Черногории о налоговом резидентстве физическое лицо может считаться налоговым резидентом, если оно проводит в Черногории не менее 183 дней в течение соответствующего налогового года. Место постоянного проживания или центр личных и экономических интересов также могут определять статус резидента, поэтому пребывание в стране менее 183 дней не гарантирует автоматически статус нерезидента. На окончательное определение может повлиять действующий договор об избежании двойного налогообложения.

Владение недвижимостью за рубежом, сдаваемой в аренду, не делает вас автоматически налоговым резидентом этой страны и не освобождает вас от налоговых обязательств в вашей стране.

Иностранные владельцы недвижимости, являющиеся налогоплательщиками-нерезидентами, могут подлежать дополнительным представительство в налоговых органах и требования к регистрации в соответствии с Законом Черногории «О налоговой администрации». Необходимость назначения представителя и сроки, в которые это должно быть сделано, зависят от применимых положений законодательства и конкретных обстоятельств собственника. Уточните эти требования в Налоговой администрации Черногории или у квалифицированного местного налогового консультанта.

Двойное налогообложение представляет собой реальную проблему для иностранных владельцев недвижимости. Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны, эта страна также может иметь право облагать налогом ваш доход, полученный во всех странах мира, включая доход от аренды в Черногории. Черногория подписала соглашения об избежании двойного налогообложения (СДН) с рядом стран. Эти договоры, как правило, предусматривают механизм, позволяющий избежать двойного налогообложения одного и того же дохода — обычно посредством налогового зачета или освобождения от налога, — однако конкретные правила различаются в зависимости от договора и внутреннего законодательства каждой страны. Соглашение об избежании двойного налогообложения не снимает автоматически ваши обязательства в стране проживания; оно определяет, как они соотносятся с тем, что вы уплатили в Черногории.

Владельцы, которые получают арендную плату на счет в иностранном банке, управляют недвижимостью удаленно через местное агентство или пользуются международными платформами, должны соблюдать те же требования к документации, что и те, кто управляет недвижимостью самостоятельно. Налоговые обязательства в Черногории определяются источником дохода, а не тем, как или где получаются платежи.

---

Подача декларации и уплата налога на доход от аренды

Ежегодная налоговая декларация о доходах физических лиц в Черногории подается с использованием Форма GPPFL (Ежегодная декларация о доходах физических лиц — Annual Personal Income Tax Return). Данная форма, как правило, используется для декларирования доходов от аренды, с которых налог не удерживался у источника — то есть в тех случаях, когда арендодатель несет ответственность за декларирование и уплату налога самостоятельно.

Кто подает заявление: Если вы являетесь частным собственником, получающим арендную плату напрямую от физического лица, ответственность за подачу отчетности и уплату налога, как правило, ложится на вас в рамках ежегодной налоговой декларации. Если арендная плата выплачивается Юридическое лицо или предприниматель из Черногории Если плательщик выступает в качестве агента по удержанию налога, налог, как правило, удерживается при выплате; при этом плательщик следует действующей процедуре отчетности по удержанию налога, и арендодателю, возможно, не потребуется отдельно декларировать этот доход в декларации GPPFL. Выбор соответствующего порядка действий зависит от статуса плательщика и характера выплаты — уточните, какая процедура применима в вашей ситуации.

Кто обязан подавать декларацию и уплачивать налог на доход от аренды?

Ситуация с арендой жилья	Кто обычно занимается вопросами подоходного налога?	Основной аспект соблюдения требований
Частный арендодатель, сдающий жилье физическому лицу	Арендодатель	Как правило, применяется ежегодная система самоотчетности GPPFL
Частный арендодатель, сдающий недвижимость в аренду соответствующей требованиям черногорской компании или предпринимателю	Плательщик удержания	Как правило, плательщик рассчитывает, удерживает и указывает в отчетности налог
Сдача жилья в аренду туристам через международную платформу бронирования	Зависит от конкретных условий оплаты и удержания налогов	Не следует полагать, что платформа уплатила черногорский налог на доходы физических лиц
Арендодатель-нерезидент, не являющийся плательщиком удержанного налога	Арендодатель, с учетом действующих правил представительства	Уточните порядок налоговой регистрации, требования к представителям и порядок подачи годовой отчетности
Доход от аренды, полученный черногорской компанией	Компания	Вместо режима, действующего для частных арендодателей, применяются правила налогообложения и отчетности для юридических лиц

Важно: Данное руководство носит общий характер. Точная процедура подачи документов зависит от правового статуса арендодателя и плательщика, характера сделки и применимых правил удержания налогов.

Стандартный срок подачи деклараций и уплаты налогов: Декларация по программе GPPFL и уплата налога, как правило, должны быть представлены и произведены не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым годом. Доход, полученный в 2025 году, как правило, подлежит декларированию и уплате до 30 апреля 2026 года. Налоговая администрация Черногории ежегодно публикует рекомендации по порядку действий и срокам.

Продление срока подачи налоговой декларации за 2025 налоговый год до 2026 года: В частности, в отношении налогового года 2025 Налоговая администрация продлила срок крайний срок подачи декларации по программе GPPFL — 30 мая 2026 года. Однако крайний срок оплаты остался 30 апреля 2026 года. Это означает, что налогоплательщики, просрочившие подачу декларации, все еще могли подать её до 30 мая, однако те, кто имел задолженность по налогам и уплатил её после 30 апреля, могли столкнуться с последствиями за просрочку уплаты. Это была временная административная мера — а не постоянное изменение стандартных правил — и не следует предполагать, что она будет применяться в последующие годы. официальное уведомление Налоговой администрации определяет конкретные условия данного продления.

Куда подавать заявление: В отношении доходов за 2025 год Налоговая администрация установила обязательную подачу деклараций через систему IRMS (Интегрированная система управления доходами) для основных доходов от индивидуальной предпринимательской деятельности и разрешила подачу бумажных деклараций для других категорий доходов, включая доходы от недвижимости. Уточните, какой способ подачи доступен для вашей категории доходов и статуса — он может различаться. Нерезиденты, имеющие налогового представителя, как правило, координируют подачу деклараций через этого представителя.

Практический перечень документов для отчетности по доходам от аренды:

1. Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи или зарегистрированный правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимость)
2. Договор аренды (договор найма или договор о предоставлении туристического жилья)
3. Документы, подтверждающие оплату аренды (выписки из банковских счетов, подтверждения переводов или отчеты о выплатах с платформы)
4. Счета-фактуры и квитанции о расходах, если заявляются фактические расходы, подтвержденные документально
5. Свидетельство о регистрации объекта размещения туристов и о его категории (если применимо)
6. Идентификационные данные налогоплательщика, а в случае нерезидентов — данные назначенного налогового представителя

Не все пункты из этого списка обязательны в каждой ситуации — необходимые документы зависят от вашей модели аренды, статуса проживания и порядка заявления расходов. Данный контрольный список является руководством по подготовке, а не исчерпывающим перечнем юридических требований. Перед подачей документов уточните конкретные требования в Налоговой администрации или у местного консультанта.

Ведение четкой и полной отчетности в течение всего года аренды гораздо проще, чем восстанавливать документацию при подаче налоговой декларации. Выплаты через платформы, прямые переводы и любые наличные расчеты должны фиксироваться в отчетности на постоянной основе.

---

Airbnb, Booking.com и туристические сборы

Размещение объявления о сдаче недвижимости на Airbnb, Booking.com или аналогичной платформе не освобождает вас от обязанности соблюдать налоговое законодательство Черногории. Регистрация на платформе представляет собой коммерческое соглашение между вами и платформой; она не имеет юридических последствий в отношении ваших обязательств перед Налоговой администрацией Черногории.

Классификация жилья: Краткосрочная сдача жилья в аренду для туристов должна быть зарегистрирована и классифицирована в местном муниципалитете или соответствующем органе, прежде чем объект недвижимости сможет на законных основаниях функционировать в качестве туристического жилья. Это отдельная административная процедура, не связанная с налоговой регистрацией, и она влияет как на ваш статус соблюдения нормативных требований, так и на право на получение любых повышенных стандартных вычетов.

Регистрация гостей: Хозяева, предоставляющие услуги по размещению туристов, как правило, обязаны регистрировать и снимать с регистрации иностранных гостей в течение 12 часов о прибытии или выезде в соответствии с установленным порядком через соответствующую систему, местную туристическую организацию или полицию. Это постоянное оперативное обязательство, действующее в течение всего срока пребывания, а не разовая регистрация. Перед началом работы ознакомьтесь с действующими местными правилами регистрации.

Туристический (пребывательный) налог: Налог на пребывание, как правило, взимается с соответствующих категорий туристов, с учетом исключений и льгот, предусмотренных действующим законодательством. Хозяин должен уточнить соответствующие категории гостей, местные ставки и требования к взиманию налога в муниципалитете или местной туристической организации. Данный сбор составляет отдельно от налога на доход от аренды — она взимается с гостей, а не выплачивается из доходов владельца, — однако административную ответственность за её взимание и перечисление несёт хозяин.

Пример — туристический сбор в Тивате: По данным Туристической организации Тивата, налог на пребывание составляет 1 евро с человека в день. Дети до 12 лет освобождаются от уплаты налога, а посетители в возрасте от 12 до 18 лет платят 0,50 евро в день.

Для двух взрослых, проживающих в течение семи дней, подлежащих налогообложению, примерная сумма налога на пребывание составит 14 евро. Эта сумма не включается в личный подоходный налог арендодателя.

Перед приемом гостей необходимо уточнить тарифы, льготы и административные процедуры, действующие в данном муниципалитете.

Выплаты через платформу и документация: Доход, полученный через международные платформы, по-прежнему считается доходом от аренды, полученным в Черногории, и должен быть соответствующим образом задекларирован. Банковские переводы от Airbnb или Booking.com подтверждают полученную сумму, но вам также необходимо сохранить подтверждающие документы, в которых указаны соответствующие бронирования, даты и тарифы.

Выплаты через платформу не заменяют должным образом оформленную документацию о доходах от аренды и налоговые отчеты.

Комиссии платформы: Комиссии, взимаемые платформами, уменьшают сумму, которую вы фактически получаете. Если вы заявляете фактические расходы, подтвержденные документально, комиссии платформ могут быть признаны вычитаемыми из налогооблагаемой базы. Если же вы используете стандартный нормативный вычет, фактические комиссии не учитываются при расчете — фиксированный процент уже включает в себя расходы такого рода.

НДС и порог в 30 000 евро: Общий порог регистрации в качестве плательщика НДС в Черногории составляет 30 000 евро соответствующего оборота за предыдущие 12 месяцев. Стандартная ставка НДС составляет 21%, при этом на определенные услуги в сфере гостеприимства и размещения, отвечающие установленным критериям, в соответствии с правилами, действующими в 2026 году, распространяется льготная ставка 15%.

Однако следует проводить различие между обычной арендой жилья и налогооблагаемым предоставлением услуг по размещению туристов. Установленный порог не означает, что каждый частный арендодатель автоматически становится плательщиком НДС при получении 30 000 евро в виде арендной платы за жилье. Прежде всего необходимо оценить классификацию вида деятельности, характер предоставляемых услуг и статус владельца как налогоплательщика.

Владельцы, занимающиеся сдачей в аренду жилья для туристов, управляющие несколькими объектами аренды или ведущие бизнес по предоставлению услуг по размещению, должны получить индивидуальное решение о начислении НДС, прежде чем полагаться на освобождение от уплаты налога или применять пониженную ставку.

Прочие расходы, влияющие на чистую прибыль

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду является одним из компонентов общих затрат, связанных с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, сдаваемого в аренду в Черногории. Для получения точного представления о чистой доходности необходимо отдельно учесть ряд других сборов и расходов.

Налоги на недвижимость на всех этапах владения

Этап	Основной налог	Общее правило 2026 года
Покупка вторичного жилья	Налог на передачу права собственности на недвижимость	Прогрессивные ставки от 3% до 6% в зависимости от налогооблагаемой стоимости
Приобретение соответствующего требованиям объекта недвижимости, построенного в рамках программы «Новое строительство»	НДС	Необходимо проверить порядок учета НДС при первой поставке; стандартная ставка 21%
Владение недвижимостью	Ежегодный налог на недвижимость	Общий установленный законом диапазон в пределах от 0,25% до 1% от оценочной стоимости имущества, с учетом местных норм
Получение дохода от аренды в качестве физического лица	Налог на доходы физических лиц	15% налогооблагаемого дохода от аренды после вычета разрешенных отчислений
Эксплуатация туристических объектов размещения, отвечающих установленным требованиям	Туристические сборы и, возможно, НДС	Различные правила в зависимости от вида деятельности и формы регистрации
Продажа недвижимости с налогооблагаемой прибылью	Налог на прирост капитала	Как правило, 15% налогооблагаемой прибыли с учетом применимых льгот

Налоговые вычеты и расходы, влияющие на денежный поток: Не все расходы, связанные с владением недвижимостью или её эксплуатацией, подлежат вычету при расчете налога на доходы физических лиц. При использовании стандартного метода вычета расходов фактические затраты не указываются отдельно. При использовании метода документально подтвержденных фактических расходов возможность вычета расходов на ремонт, страхование, коммунальные услуги, комиссионные за управление и других затрат зависит от их характера, связи с доходом от аренды и наличия подтверждающих документов. Уточните отдельные категории расходов у квалифицированного налогового консультанта в Черногории.

Наиболее распространённой причиной путаницы является смешение налог на доход от аренды (годовой налог на доходы физических лиц с полученной арендной платы) с годовой налог на недвижимость (периодический налог на владение недвижимостью, подлежащий уплате независимо от того, приносит ли данная недвижимость доход). Речь идет о двух совершенно разных обязательствах с разными основаниями для начисления и разными процедурами уплаты. См. “Налоги на недвижимость в Черногории” — для получения полной информации о налогах, связанных с правом собственности.

Стоимость	Когда это применимо	Кто обычно оплачивает	Включается ли это в расчет налога на прибыль?	Основной аспект, который следует учитывать
Налог на доход от аренды	При получении дохода от аренды	Владелец недвижимости (или удержано корпоративным арендатором)	н/д — это сам налог	15% — налогооблагаемая база после вычетов
Муниципальный дополнительный налог	Наряду с подоходным налогом	Владелец недвижимости	Рассчитано на основе суммы налога на прибыль	Ставка составляет 13% или 15% в зависимости от муниципалитета
Ежегодный налог на недвижимость	Каждый год	Владелец недвижимости	Нет	Отдельно от налога на аренду; рассчитывается исходя из стоимости недвижимости
Туристический (пребывательный) налог	Для туристов, прибывающих на короткий срок	Собранные с гостей, перечисленные хозяином	Нет	Взимается за ночь, перечисляется в муниципалитет
Комиссионные за управление недвижимостью	Когда привлекается менеджер или агентство	Владелец	Только в случае заявления о возмещении фактических расходов, подтвержденных документально	Значительные расходы при сдаче жилья в аренду для дачников или туристов
Техническое обслуживание и ремонт	В процессе	Владелец	Только в случае заявления о возмещении фактических расходов, подтвержденных документально	Для получения права на вычет расходы должны быть оформлены счетами-фактурами и подтверждены документально
Страхование	В процессе	Владелец	Только в случае заявления о возмещении фактических расходов, подтвержденных документально	Операционные расходы; возможность их вычета при расчете налога на доходы физических лиц должна быть подтверждена с учетом установленных законом правил о расходах и соответствующей документации
Коммунальные услуги в период, когда квартира пустует	Когда недвижимость не заселена	Владелец	Нет	Влияет на чистый денежный поток, но не на налогооблагаемую прибыль
НДС (если применимо)	Если деятельность влечет за собой необходимость регистрации в качестве плательщика НДС	Владелец	Нет — отдельное обязательство по соблюдению требований	Требуется индивидуальная юридическая оценка

Фактические расходы могут уменьшать налогооблагаемую базу только в том случае, если они соответствуют установленным законом требованиям в отношении правомерности и документального подтверждения, предусмотренным Законом Черногории «О налоге на доходы физических лиц». Стандартный нормативный вычет представляет собой фиксированный процент, заменяющий детализацию отдельных статей расходов — он не учитывается отдельно от комиссионных за управление или расходов на страхование.

Пример: Какую часть дохода от аренды фактически получает владелец?

Рассмотрим квартиру, приобретённую за 200 000 евро и сдаваемую в долгосрочную аренду за 900 евро в месяц. Приведённая ниже модель денежных потоков носит гипотетический характер и не является ни оценкой рыночной арендной платы, ни гарантированной доходностью.

Артикул	Годовая сумма
Валовой доход от аренды (12 × 900 евро)	€10,800
Стандартный вычет расходов при расчете налога (30%)	€3,240
Налогооблагаемый доход от аренды	€7,560
Налог на доходы физических лиц (15%)	€1,134
Примерная муниципальная надбавка (13%)	€147.42
Общая сумма налога на доходы физических лиц и дополнительного налога	€1,281.42
Управление недвижимостью (наглядный пример)	€1,080
Техническое обслуживание и ремонт (примеры)	€600
Страхование (наглядный пример)	€200
Ежегодный налог на недвижимость (пример)	€600
Годовой денежный поток за вычетом указанных расходов и налогов	€7,038.58

Валовая доходность от аренды: €10,800 / €200,000 = 5.40%.

Доходность по денежному потоку с учетом указанных затрат и налогов: 7 038,58 евро / 200 000 евро = примерно 3,521 TP20T.

Модель исходит из 12 месяцев оплаты аренды и отсутствия периодов простоя. В расчёт не включены затраты на приобретение, финансирование, капитальный ремонт и любые дополнительные налоги в стране проживания владельца. Указанные здесь фактические расходы уменьшают денежный поток, но не вычитаются повторно из налогооблагаемой базы, поскольку в расчёте используется стандартный вычет расходов по формуле 30%.

Ищете недвижимость для аренды в Черногории? Компания «The Residence» поможет вам оценить различные варианты местоположения и типы недвижимости с учетом вашей планируемой стратегии сдачи в аренду, бюджета и предпочтений в области управления. Найдите объекты недвижимости, соответствующие вашим планам.

---

Распространенные ошибки при уплате налога на аренду

Ниже перечислены возможные ошибки в области соблюдения налогового законодательства, которых следует избегать иностранным владельцам недвижимости при первом знакомстве с системой налогообложения аренды в Черногории. Для каждой из них предусмотрены практические меры по исправлению ситуации.

• Использование базовой ставки 15% при расчетах инвестиций. Перед расчетом чистой прибыли необходимо определить налогооблагаемую базу с учетом применимых вычетов расходов и включить муниципальный дополнительный налог. Например, совокупная сумма НДФЛ и дополнительного налога на доход от обычной аренды жилья может составить 11,865% от валовой выручки при стандартном вычете в размере 30% и примерном дополнительном налоге в размере 13%.
• Без учета муниципального налога. Многие владельцы обращают внимание только на цифру 15% и упускают из виду дополнительный налог, взимаемый сверх этой суммы. В Подгорице и Цетине ставка составляет 15% от начисленного налога; в большинстве других муниципалитетов она равна 13%. Для людей со скромным доходом это не такая уж большая сумма, но её необходимо учитывать при расчёте.
• Предполагается, что вычет по коду 70% применяется автоматически. Для применения тарифа 70% необходимо наличие соответствующего договора с туристическим агентством или местной туристической организацией, а также среднегодовой показатель заполняемости не менее 60 дней. Данный тариф не распространяется на объекты недвижимости, управляемые неформально или просто размещенные на платформе бронирования. Использование данного тарифа без подтверждения соответствия требованиям приводит к формированию неверной отчетности.
• Отсутствие учета расходов. Если вы планируете заявить о возмещении фактических расходов, подтверждаемых документами, эти документы должны быть в наличии на момент подачи декларации. Квитанции, счета-фактуры и договоры не могут быть восстановлены задним числом таким образом, чтобы это удовлетворило требования Налоговой администрации.
• Путают налог на доход от аренды с ежегодным налогом на недвижимость. Это два отдельных юридических обязательства. Выполнение одного из них не означает выполнения другого.
• Отсутствие регистрации объекта туристического размещения. Осуществление деятельности по краткосрочной аренде без регистрации категории может повлиять на ваш правовой статус, право на получение увеличенных стандартных вычетов, а также на вашу способность правильно уплачивать туристический налог.
• Открытие счета в иностранном банке освобождает от налоговых обязательств. Черногория удерживает налог с доходов от аренды у источника. Получение арендной платы на счет в Германии, Великобритании или ОАЭ никак не влияет на ваши обязательства в этой стране.
• Путаница между сроком подачи документов и сроком оплаты. В обычные годы оба срока приходятся на 30 апреля. В 2026 году срок подачи деклараций за 2025 год был продлен до 30 мая, однако срок уплаты налогов остался прежним — 30 апреля. Задержка с уплатой налогов влечет за собой иные последствия, чем задержка с подачей декларации.
• Расчет доходности без учета вакантных площадей и затрат на управление. Чистый денежный поток должен покрывать расходы в течение месяцев, когда в помещении нет арендаторов, а также комиссионные платформы, управленческие сборы, расходы на техническое обслуживание и страхование. Показатель валовой доходности практически ничего не говорит о фактической доходности.

Покупка недвижимости в Черногории с целью получения дохода от аренды?

Не стоит выбирать квартиру, ориентируясь исключительно на заявленную доходность от аренды. Прежде чем принять окончательное решение, сравните расположение, документы на недвижимость, расходы на управление и предполагаемое использование объекта.

Пройдите тест по выбору недвижимости

---

Заключительные мысли

Ключевой вопрос для покупателя недвижимости заключается не просто в том, какова ставка налога на доход от аренды в Черногории, а в том, как этот налог влияет на годовой денежный поток с учетом периодов простоя, затрат на управление, налога на недвижимость и других операционных расходов. Перед покупкой сравните стратегии сдачи в аренду, исходя из реалистичных прогнозов доходов, уточните, какие вычеты применимы, и ознакомьтесь с обязательствами по отчетности, соответствующими вашей структуре владения.

Прежде чем принять окончательное решение о стратегии сдачи недвижимости в аренду, стоит проконсультироваться по поводу вашей конкретной ситуации с квалифицированным черногорским налоговым бухгалтером или консультантом. На итоговые цифры влияют индивидуальные обстоятельства, тип договора аренды и местоположение объекта недвижимости.

Чтобы получить более полное представление о процессе покупки, “Как купить недвижимость в Черногории” в нем рассматриваются правовые рамки, структуры собственности и этапы приобретения, которые необходимо учесть до того, как доход от аренды станет частью общей картины.