Stavební povolení a územní předpisy v Černé Hoře

Vlastnictví pozemku v Černé Hoře automaticky neznamená právo na jeho zastavění. Koupě hotového domu nezaručuje, že každá zeď, přístavba či další podlaží byly postaveny v souladu se zákonem. Na těchto rozdílech záleží předtím, než dojde k převodu peněz – nikoli až poté.

Územně plánovací a stavební předpisy Černé Hory vyžadují, aby každý stavební záměr byl v souladu s příslušným územním plánem, schválen na základě platných urbanisticko-technických podmínek a podložen řádně vydaným stavebním povolením. U dokončených budov je nutné ověřit splnění příslušných požadavků na kolaudaci a povolení k užívání v souladu se zákonem, který se vztahuje na danou stavbu.

Tento článek popisuje rámec územního plánování a stavebnictví v Černé Hoře ke dni listopadu 2026, včetně legislativní reformy z března 2025, která oddělila územní plánování a stavebnictví do dvou samostatných zákonů, a následných novelizací právních předpisů v oblasti stavebnictví, územního plánování a legalizace z roku 2026.

Stručná odpověď: Stavební povolení v Černé Hoře

Aby bylo možné v Černé Hoře legálně stavět, musí kupující nejprve ověřit, zda je pozemek vhodný pro zamýšlenou výstavbu, zkontrolovat platný územní plán a urbanisticko-technické podmínky (UTU) a před zahájením stavby získat potřebné stavební povolení. Rovněž je nutné ověřit schválený projekt, případné požadované technické posouzení, stavební dozor a dokumentaci o dokončení stavby. Samotný zápis v katastru nemovitostí ještě neprokazuje, že byla stavba postavena v souladu se zákonem.

Klíčová otázka	Co by měli kupující vědět
Hlavní právní předpisy	Od 5. března 2025 platí samostatné zákony o územním plánování a stavebnictví, které byly následně novelizovány v roce 2026.
Stavební povolení	Je to nutné u projektů, na které se vztahuje zákonný režim povolování; příslušný orgán závisí na kategorii projektu.
UTU	Podmínky územního plánování pro konkrétní lokalitu; nejedná se o povolení k zahájení výstavby.
Příklad poplatků UTU v Podgorici	50 € za budovy, 100 € za složité inženýrské stavby, plus zveřejněný poplatek za podání žádosti ve výši 2 €.
Příklad doby zpracování UTU	Podgorica zveřejňuje informace do 30 dnů od podání žádosti.
Legalizace	Novelizovaný zákon stanoví lhůtu 24 měsíců od 14. srpna 2025 pro zahájení katastrálního zápisu oprávněných neregistrovaných nelegálních staveb.
Před nákupem	Zkontrolujte katastrální výpis, územní určení, UTU, stavební povolení, schválený projekt a povolení k užívání, pokud se to týká.

Hlavní body

• Vlastnictví pozemku a právo na jeho zastavění jsou dvě odlišné právní otázky. Územní a plánovací dokumenty určují, co je na konkrétní parcele povoleno.
• Městsko-technické podmínky (UTU) nejsou stavebním povolením. Popisují, co tento rámec umožňuje; stavební povolení pak opravňuje k realizaci konkrétního projektu.
• U dokončených budov ověřte, zda je vyžadováno povolení k užívání nebo jiný zákonem uznávaný doklad o dokončení a zda je k dispozici v souladu s předpisy platnými pro danou budovu. Její absence může mít podstatný vliv na zákonné užívání a převoditelnost. Samotný zápis v katastru tuto skutečnost nepotvrzuje.
• Nelegální nebo neregistrované přístavby — další podlaží, přístavby, bazény — mohou ovlivnit právní status nemovitosti, která je jinak řádně zdokumentována.
• Nezávislá právní a technická prověrka je nezbytná než se rozhodnete pro jakýkoli nákup týkající se pozemku, výstavby na základě projektu nebo hotové budovy s úpravami.

---

Stavební předpisy v Černé Hoře

Až do března 2025 fungoval systém územního plánování a stavebnictví v Černé Hoře především na základě jediného zákona z roku 2017, který spojoval územní plánování a stavební předpisy. Tento rámec byl od té doby nahrazen. Tento sektor nyní upravují dva samostatné zákony: Zákon o územním plánování (Zákon o územním plánování) a Zákon o výstavbě stavebních objektů (Zákon o výstavbě budov), přičemž oba vstoupily v platnost dne 5. března 2025. Třetím právním aktem je — Zákon o legalizaci nelegálních staveb (Zákon o legalizaci staveb bez stavebního povolení) — vstoupilo v platnost dne 14. srpna 2025.

Toto rozdělení má praktický význam. Územní plánování – které zahrnuje územní členění, určení způsobu využití pozemků, plánovací dokumentaci a urbanisticko-technické podmínky – nyní spadá pod odlišný právní rámec než vydávání povolení, výstavba, dozor a uvedení jednotlivých budov do provozu. Zveřejněné pokyny a sekundární zdroje z období před březnem 2025 mohou popisovat postup, který již není v plném rozsahu platný. Kupující, kteří se opírají o starší články nebo správní pokyny, by si měli postupy ověřit podle aktuálních právních předpisů.

Odpovědnost za vydávání povolení je rozdělena mezi obecní úřady a – v případě větších či složitějších projektů – mezi ministerstvo odpovědné za územní plánování a stavebnictví. Kategorie stavby, její půdorysná plocha, zamýšlené využití a umístění – to vše ovlivňuje, který orgán má pravomoc a jaké procesní požadavky se uplatní. Ne všechny objekty vyžadují stejný soubor povolení. Stavby pod určitými prahovými hodnotami, stejně jako některá pomocná zařízení, mohou podle platných právních předpisů podléhat zjednodušeným postupům – to však nelze předpokládat bez ověření konkrétních podmínek.

V následující tabulce jsou uvedeny základní plánovací a stavební dokumenty, s nimiž se kupující a developeři v Černé Hoře setkávají, spolu s orgánem, který je vydává, a s tím, co každý z těchto dokumentů konkrétně stanoví.

Základní plánovací a stavební dokumentace

Dokument	Účel	Vydávající orgán	Co by si kupující měli ověřit
Územní plán / platný územní plán	Stanovuje územní určení, povolená využití, parametry hustoty zástavby a podmínky výstavby pro konkrétní oblast	Městský úřad nebo ministerstvo, v závislosti na typu plánu	Zda se na danou parcelu vztahuje platný plán; který plán je platný; přechodný stav v případě, že se plán reviduje
Městsko-technické podmínky (UTU)	Stanovuje parametry územního plánování pro navrhovaný stavební projekt s ohledem na konkrétní lokalitu, a to na základě příslušného plánu	Městský nebo státní orgán v závislosti na typu projektu	Že údaje uvedené v UTU odpovídají dané parcele a zamýšlenému využití; že podmínky jsou aktuální a jejich platnost nevypršela
Stavební povolení (stavební povolení)	Schvaluje realizaci konkrétního projektu v souladu se schválenou projektovou dokumentací	Městský nebo krajský úřad v závislosti na kategorii projektu	Že povolení existuje, je platné a odpovídá popisu toho, co bylo nebo je stavěno
Schválená projektová dokumentace	Technický projekt byl posouzen a schválen jako podklad pro stavební povolení	Oprávněný posuzovatel / příslušný orgán	Aby schválené plány odpovídaly skutečné stavbě nebo kupované jednotce
Povolení k užívání (upotrebna dozvola)	Potvrzuje, že dokončená stavba byla vybudována v souladu se schváleným projektem a je způsobilá k užívání	Městský nebo krajský úřad	že byl vydán; že se vztahuje na celou budovu včetně všech přístaveb
Katastrální záznam o nemovitosti (seznam nesrovnalostí)	Zaznamenává vlastnické vztahy, zástavní práva a registrovanou plochu pozemku nebo budovy	Úřad pro katastr nemovitostí	Správnost zapsané plochy; existence hypoték, věcných břemen či sporů; zda zapsaná jednotka odpovídá fyzické nemovitosti

Katastrální záznam je obvykle výchozím bodem prověřování, ale není jeho konečným bodem. Nemovitost může být zapsána v katastru s nepřesnými údaji o rozloze nebo bez toho, aby bylo kdy vydáno povolení k užívání. Řetězec povolení je třeba vysledovat samostatně.

Tři dokumenty, které nelze zaměnit

Dokument	Co se tímto stanoví	Co to neprokazuje
Stavební povolení	Stavba konkrétního schváleného projektu je povolena	Aby hotová budova odpovídala plánům
Povolení k užívání	Dokončení a soulad s předpisy byly formálně potvrzeny v rámci příslušného postupu	Že prodávající má jednoznačné vlastnické právo nebo že jsou povoleny pozdější přístavby
Katastrální výpis	Zapsané vlastnictví, popis nemovitosti a zapsaná omezení	Že tato stavba byla v souladu se zákonem nebo že byla získána všechna potřebná povolení

Nemovitost se může v katastru objevit, aniž by její stavba byla zcela v souladu s předpisy. Kupující by měli prověřit vlastnické poměry, stavební povolení a stav dokončení stavby jako samostatné právní otázky.

---

Územní plánování a pravidla pro využívání pozemků

Územní plánování v Černé Hoře je uspořádáno na základě hierarchie územních dokumentů. Na nejširší úrovni je Územní plán Černé Hory (Územní plán Černé Hory) stanovuje národní politiku rozvoje. Černohorský zákon o územním plánování z roku 2025 zavádí nové kategorie státních a místních plánovacích dokumentů. Starší typy plánů — včetně Územní plány měst (Územní plán, neboli GUP), Územní a urbanistické plány (Územní plán, neboli PUP) a Podrobné územní plány (Podrobný územní plán, neboli DUP) — se mohou i nadále uplatňovat na základě přechodných ustanovení, avšak jejich názvy by neměly být považovány za vyčerpávající hierarchii nových plánů. Platný registrovaný plán pro každou parcelu je třeba ověřit samostatně.

Městsko-technické podmínky (UTU, od Územně-technické podmínky) vycházejí z toho, který plán se na danou parcelu vztahuje. Převádějí obecná územně plánovací pravidla do parametrů specifických pro dané místo v rámci navrhovaného projektu. Bez platného UTU nelze pokračovat v řízení o stavebním povolení.

Klíčové parametry, které by kupující měli znát, jsou:

• Územní určení — zda je pozemek určen jako stavební pozemek, zemědělská půda, lesní pozemek nebo zda spadá do zvláštní zóny. K výstavbě lze využít pouze pozemky s příslušným určením a platným územním plánem.
• Míra pokrytí (koeficient obsazenosti) — maximální podíl pozemku, který smí zabírat půdorys budovy, vyjádřený v procentech.
• Koeficient zastavěnosti (koeficient zastavěnosti) — poměr celkové hrubé podlahové plochy k rozloze pozemku. Tím se omezuje, kolik prostoru lze na všech podlažích zastavět.
• Maximální povolená výška a počet podlaží — stanovené v příslušném plánu a uvedené v UTU.
• Stavební čáry a odstupy od hranic pozemku — předepsané vzdálenosti od hranic pozemků, silnic a sousedních staveb.
• Přístup k infrastruktuře — zda má pozemek již zavedené přípojky k silnicím, vodovodu, kanalizaci a elektřině, nebo zda je třeba tyto přípojky teprve zřídit.

Vlastnit pozemek a mít právo na něm stavět není totéž. Pozemek může mít platný vlastnický titul, být zapsán v katastru nemovitostí a být v soukromém vlastnictví – a přesto může být nevhodný pro stavbu, kterou kupující zamýšlí postavit, protože to územní plán nepovoluje nebo protože nebylo vydáno rozhodnutí o územním rozhodnutí (UTU).

Hypotetický příklad — nejedná se o měření na skutečném místě:

Kupující zvažuje koupi pozemku o rozloze 600 m² v obytné zóně. Platný územní plán stanoví koeficient zastavěnosti 0,30 a koeficient podlahové plochy 0,80.

• Maximální půdorys budovy: 600 × 0,30 = 180 m²
• Maximální celková hrubá podlahová plocha (všechna podlaží): 600 × 0,80 = 480 m²

To znamená, že dvoupodlažní dům by teoreticky mohl dosáhnout hrubé podlahové plochy přibližně 360 m² v rámci limitu zastavěné plochy, čímž by zůstala volná kapacita pro další podlahovou plochu. Třípodlažní stavba se stejnou zastavěnou plochou by dosáhla 540 m², čímž by překročila koeficient zástavby (FAR).

Co to znamená pro kupujícího: Pozemek o rozloze 600 m² s maximálním koeficientem zastavěnosti 0,30 nemusí nutně umožňovat výstavbu vily o rozloze 600 m². V tomto hypotetickém příkladu je zastavěná plocha omezena na 180 m² a celková hrubá podlahová plocha na 480 m². Zastavěná plocha 180 m² rozložená do tří plných podlaží by dala 540 m², což by překročilo stanovený koeficient zastavěnosti.

Tento výpočet neurčuje, kolik podlaží lze legálně postavit. Je třeba zkontrolovat také výškové limity, odstupy od hranic pozemku, stavební čáry, definici započítávané podlahové plochy a další územně plánovací podmínky.

Tyto obrázky znázorňují, jak parametry vzájemně působí – nejedná se však o skutečné podmínky žádné konkrétní parcely. I v případě matematicky vyhovujícího návrhu je před zahájením jakékoli výstavby nutné mít platné UTU, schválený projekt a stavební povolení.

Další rozdíl, který stojí za zmínku: katastrální parcela je jednotka zapsaná v katastru nemovitostí. Tato městský pozemek může katastrální jednotky sdružovat nebo rozdělovat za účelem vytvoření stavebního pozemku. Platný plán určuje, na kterou jednotku se plánovací parametry vztahují.

Starší názvy plánů z předchozí legislativy – včetně starších variant DUP a dřívějších územních rámců – podle nového zákona automaticky nezanikají ani nezůstávají v platnosti. Přechodná ustanovení v rámci legislativy z roku 2025 upravují, jak se stávající plány budou i nadále uplatňovat. U každé parcely, na kterou se vztahuje starší plán, je nutné konkrétně ověřit, zda tento plán zůstává v platnosti, zda je právě revidován, nebo zda byl nahrazen.

---

Plánujete koupit pozemek v Černé Hoře?

Ne každý pozemek lze zastavět přesně tak, jak je inzerováno. Sdělte nám, kde byste chtěli pozemek, jaký máte rozpočet a k jakému účelu jej chcete využít, a společnost The Residence vám pomůže vybrat vhodné pozemky pro další plánování a právní prověrku.

Najděte si vhodný pozemek v Černé Hoře

---

Jak získat stavební povolení

Proces získání stavebního povolení v Černé Hoře zahrnuje několik samostatných fází. Ne každá fáze je povinná pro všechny kategorie projektů – platné právní předpisy rozlišují mezi jednotlivými typy staveb a podle toho stanovují odlišné požadavky. Níže uvedený postup znázorňuje obecný průběh projektu výstavby obytného objektu na soukromém stavebním pozemku.

1. Ověřte parcelu a příslušný územní plán Než zahájíš jakékoli technické práce, ověř si, zda se na danou katastrální parcelu vztahuje platný územní plán, který povoluje zamýšlené využití. V seznamu nemovitostí si ověř vlastnické poměry, zástavní práva a kategorii pozemku zapsanou v katastru.

2. Získat urbanisticko-technické podmínky (UTU) Žadatel – obvykle vlastník pozemku nebo jeho oprávněný zástupce – podá žádost o vydání UTU u příslušného orgánu. Tyto podmínky stanovují, co lze postavit, v jakých rozměrech a za jakých územně plánovacích omezení. Povolení UTU se vydává na základě platného územního plánu a vztahuje se konkrétně na danou parcelu a navrhované využití. Požadavky na žádost se liší v závislosti na příslušném orgánu a platných předpisech; před podáním žádosti si vyžádejte oficiální formulář žádosti a seznam požadovaných dokumentů pro danou parcelu a kategorii projektu.

3. Vypracovat koncepční návrh Architekt vypracuje počáteční návrhový koncept v souladu s parametry UTU. V této fázi se obvykle posuzují možnosti napojení na infrastrukturu a omezení daná lokalitou.

4. Architektonická a technická schválení, jsou-li požadována V závislosti na projektu a jeho umístění může být před zahájením hlavních projekčních prací nutné získat konkrétní povolení od provozovatelů infrastruktury, orgánů na ochranu kulturního dědictví nebo orgánů ochrany životního prostředí.

5. Připravte hlavní návrh (hlavní projekt) Hlavním projektem je kompletní technická dokumentace k projektu – architektonická, statická, strojní a elektrotechnická část – vypracovaná oprávněnými odborníky. Jedná se o dokument, na jehož základě se podává žádost o stavební povolení.

6. Nezávislé technické posouzení U mnoha kategorií projektů musí hlavní návrh posoudit oprávněný posuzovatel (revidenti) předtím, než může být předložen. Posouzení potvrzuje technickou shodu, statickou bezpečnost a soulad s UTU.

7. V případě potřeby získat další souhlasy Projekty v blízkosti pobřežních oblastí, památek kulturního dědictví, chráněných území nebo projekty, které vyžadují nové připojení k inženýrským sítím, mohou před podáním úplné žádosti o povolení vyžadovat další schválení od příslušného orgánu nebo provozovatele.

8. Podání žádosti o stavební povolení Žádost se podává u příslušného orgánu – u většiny rezidenčních projektů se jedná o obec, u staveb přesahujících příslušnou hranici pak o ministerstvo (zjednodušeně řečeno jde o větší komerční nebo hotelové projekty, což je však třeba ověřit podle platných právních předpisů). Součástí žádosti jsou doklady o vlastnictví, UTU, hlavní projektová dokumentace, zpráva o technickém posouzení a veškerá požadovaná povolení.

9. Vydávání povolení Úřad prověřuje úplnost a soulad předložené dokumentace s předpisy. Je-li žádost úplná a v souladu s předpisy, je stavební povolení vydáno ve lhůtě stanovené zákonem. V případě, že dokumentace obsahuje nedostatky, je žadatel o tom informován a je mu dána možnost tyto nedostatky napravit. Neúplná dokumentace může proces vyřizování žádosti zpozdit.

10. Oznámení před zahájením výstavby Před zahájením výstavby ukládá platná právní úprava investorovi povinnost oznámit příslušnému orgánu zahájení prací a zajistit zákonný stavební dozor (odborný dohled). Místo musí být vyznačeno v souladu se schváleným povolením.

Důležité je, kdo co dělá. To investor (právní žadatel) nese odpovědnost za úplnost dokumentace. Žadatel architekt vypracovává projekt a musí mít licenci v Černé Hoře. A autorizovaný recenzent v případě potřeby provádí nezávislé technické posouzení. Tato dodavatel provádí práce podle schváleného projektu. Dohled je samostatná funkce, odlišná od funkce dodavatele, jejíž úkolem je dohlížet na dodržování předpisů během výstavby.

Ověřte si, kdo jsou zúčastnění odborníci

Než pověříte architekta, technického revizora nebo stavebního dozorce, vyžádejte si jeho úplné jméno a příjmení, údaje o společnosti a příslušné informace o licenci. Ověřte si platnost licence v oficiálních záznamech vedených příslušnými černohorskými úřady.

Ověřte, zda licence zahrnuje konkrétní činnost požadovanou pro daný projekt. Společnost zabývající se projekční činností není automaticky oprávněna provádět nezávislé technické posouzení ani stavební dozor.

Ministerstvo územního plánování vydává správní pokyny týkající se urbanisticko-technických podmínek, stavebních povolení a povolení k užívání. Aktuální formuláře a procesní požadavky mohou kupující a odborníci najít na stránkách Ministerstvo územního plánování, městského plánování a stavebního dozoru.

Proces získání stavebního povolení

Jeviště	Hlavní dokument nebo opatření	Odpovědná osoba	Typická překážka	Šek vystavený kupujícím
Ověření zásilky	Seznam nepravidelností; příslušný plán	Nákupčí / právní poradce	Plán se reviduje; zemědělské využití	Ověřte aktuální stav plánu a kategorii pozemku
Žádost o UTU	Žádost UTU s katastrálními údaji	Investor / zákonný zástupce	Nejasné parametry plánu; pozemek mimo působnost plánu	Ověřte, zda bylo vydáno UTU a zda se shoduje s danou parcelou
Koncepční návrh	Architektonický koncept	Autorizovaný architekt	Omezení daná lokalitou; dostupnost infrastruktury	Porovnejte koncepci s parametry UTU
Technická schválení	Souhlasy od dodavatelů energií, orgánů pro ochranu památek a orgánů pro ochranu životního prostředí	Investor / architekt	Dlouhá doba odezvy operátorů	Zkontrolujte, zda jsou uvedeny a obdrženy všechny požadované souhlasy
Příprava hlavního návrhu	Hlavní projekt	Tým designérů s licencí	Složitý web; po posouzení jsou nutné úpravy	Ověřte, zda má projektový tým příslušné licence
Technická revize	Zpráva o přezkumu (vypracovat revizi)	Oprávněný recenzent	Strukturální dotazy; zjištěné nesoulady	Zkontrolujte, zda je posouzení kompletní a zda je závěr kladný
Podání žádosti o povolení	Kompletní balíček dokumentace	Investor	Chybějící dokumenty; neúplné souhlasy	Ověřte, zda jsou splněny všechny body v právním kontrolním seznamu
Vydávání povolení	Stavební povolení	Příslušný orgán	Doba trvání správního řízení	Ověřte, zda povolení odpovídá schválenému projektu a parcele
Příprava stavby	Oznámení o zahájení; jmenování vedoucího práce	Investor / dodavatel	Dohled nebyl jmenován před zahájením prací	Před zahájením stavebních prací se ujistěte, že je zajištěn dohled

Dokumenty, které se obvykle vyžadují při podání žádosti o stavební povolení:

Níže uvedený seznam představuje předběžný kontrolní seznam, nikoli vyčerpávající seznam podkladů požadovaných zákonem. Posouzení návrhu, souhlasy a požadované podpůrné doklady závisí na typu stavby a na znění stavebního zákona a prováděcích předpisů platných ke dni podání žádosti.

• Doklad o vlastnictví nebo o zákonném oprávnění k výstavbě na daném pozemku
• Platné urbanisticko-technické podmínky
• Hlavní projektová dokumentace spolu se zprávou o technickém posouzení, je-li to požadováno
• V příslušných případech nezbytná povolení od veřejných služeb a orgánů
• Doklad o zaplacení poplatku, je-li to relevantní
• Určení oprávněného stavebního dozoru

Žádosti a procesní požadavky je třeba porovnat s nejnovějšími prováděcími předpisy, včetně novel, které vstoupí v platnost v říjnu 2026 (Úřední věstník č. 151/2026).

Oficiální formuláře žádostí

Konsolidovaná pravidla z října 2026 stanovují samostatné formuláře pro různé stavební postupy. Kupující a investoři by měli zvolit formulář, který odpovídá kategorii projektu, a neměli by předpokládat, že jedna žádost pokrývá všechny typy staveb.

Mezi příslušné formuláře patří:

• Formulář č. 2 – Žádost o stavební povolení (Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole).
• Formulář č. 3 – Žádost o vydání urbanisticko-technických podmínek (Zahtjev za izdavanje urbanističko-tehničkih uslova).
• Formulář č. 5 – Žádost o stavební povolení pro rodinný dům (Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za porodičnu stambenu zgradu).

Před podáním žádosti si zkontrolujte nejnovější formulář a související požadavky.

Oficiální příklad z městské správy: V dubnu 2026 vydala obec Zeta praktického průvodce, který vysvětluje postup při podávání žádosti o stavební povolení, požadovanou dokumentaci a příslušné orgány. Jedná se o užitečný příklad toho, jak obec představuje tento postup v rámci černohorského legislativního rámce platného po roce 2025.

Vzhledem k tomu, že povinnosti a postupy se mohou lišit v závislosti na kategorii projektu a obci, je třeba tuto příručku číst ve spojení s platným stavebním zákonem a požadavky orgánu příslušného pro danou nemovitost.

---

Náklady a lhůty spojené s vydáním povolení

Náklady na stavební povolení v Černé Hoře nejsou stanoveny jednotnou celostátní sazbou. Liší se podle typu projektu, umístění, výměry pozemku, plánované podlahové plochy a konkrétních zapojených orgánů. Jednoduchá žádost o povolení k výstavbě obytného objektu na úrovni obce má odlišnou strukturu nákladů než rozsáhlejší projekt, který vyžaduje posouzení na ministerské úrovni a řadu odvětvových souhlasů.

Mezi hlavní nákladové položky, s nimiž by měl kupující nebo investor počítat, patří:

• Poplatky za návrh a projektování za koncepci a přípravu hlavního návrhu
• Poplatky za nezávislé technické posouzení v případě potřeby pro povinné posouzení návrhu
• Náklady na geodetické zaměření pro terénní měření, vytyčování hranic a katastrální práce
• Poplatky za připojení k infrastruktuře splatné provozovatelům inženýrských sítí za nové přípojky na vodovod, kanalizaci, elektřinu a silnice
• Poplatky za odborný dohled zahrnující zákonný dohled nad stavebními pracemi během výstavby
• Případné další poplatky za schválení pro povolení vydávaná orgány v oblasti památkové péče, životního prostředí nebo pobřežního územního plánování
• Zákonné a obecní poplatky — pokud příslušný zveřejněný tarif nebo rozhodnutí potvrzuje, že jsou tyto poplatky za konkrétní projekt splatné, je třeba je zahrnout; nepředpokládejte, že se poplatek vztahuje na každou fázi, aniž byste si u příslušného orgánu ověřili platná pravidla

Zákonná lhůta pro rozhodnutí – tedy doba, ve které musí příslušný orgán reagovat na řádně podanou a úplnou žádost – je stanovena zákonem. Tato lhůta však neodráží celkovou dobu, s níž by měl kupující nebo investor počítat. Komplexní příprava projektu, od počáteční kontroly pozemku přes návrh, posouzení, souhlasy až po vydání povolení, obvykle trvá podstatně déle, a to v závislosti na složitosti návrhu, době odezvy příslušných orgánů a na tom, zda jsou vyžadována další schválení.

Kupující, kteří plánují zahájit stavbu ihned po koupi pozemku, by měli počítat s celkovou dobou přípravy, nikoli pouze se zákonnou lhůtou pro vyřízení administrativních záležitostí. Projektování, posuzování a získávání souhlasů třetích stran mohou časový harmonogram výrazně prodloužit. Požádejte příslušný úřad a projektový tým o harmonogram konkrétně pro váš projekt, místo abyste se spoléhali na obecný odhad.

Příklad: Zveřejněné poplatky UTU a doba zpracování v Podgorici

Město Podgorica stanovuje poplatek ve výši 50 € za vydání urbanisticko-technických podmínek pro budovy a 100 € za složité inženýrské stavby, k čemuž se připočítává administrativní poplatek za podání žádosti ve výši 2 €. Ve zveřejněném postupu je uvedena lhůta pro vyřízení žádosti ve výši 30 dnů od jejího podání.

Tyto údaje ilustrují konkrétní postup na úrovni obce, nikoli celostátní rozpočet na stavební povolení. Před podáním žádosti si ověřte aktuální sazebník poplatků, orgán příslušný pro daný projekt a to, zda byl zveřejněný postup aktualizován v souladu s právními předpisy pro období 2025–2026.

Náklady a rizika spojená s časovým harmonogramem

Náklady nebo fáze	Co to ovlivňuje	Když k tomu dojde	Co je třeba ověřit před sestavením rozpočtu
Žádost o UTU	Složitost zásilek; pracovní zátěž úředníků	Než začne návrh	Zda UTU již existuje, nebo je třeba o něj požádat
Honoráře architektů a inženýrů	Složitost projektu; počet potřebných kvalifikovaných odborníků	Během fáze návrhu	Rozsah služeb a zda je v něm zahrnuta revize
Technická revize	Rozsah a kategorie projektu	Po dokončení hlavního návrhu	Zda je pro danou kategorii projektu povinné provést přezkum
Poplatky za připojení k infrastruktuře	Vzdálenost od elektrické sítě; tarify provozovatele; umístění balíku	Před podáním žádosti o povolení nebo souběžně s ní	Aktuální sazby jednotlivých dodavatelů energií
Případné administrativní poplatky	Zákonné nebo obecní předpisy o poplatcích pro konkrétní projekt	Ve fázi stanovené příslušným tarifem	Ověřte, zda je poplatek ze zákona splatný, a vyžádejte si aktuální zveřejněný ceník od příslušného orgánu
Náklady na dohled	Doba trvání a náročnost výstavby	Během výstavby	Zda je poskytovatel dohledu nezávislý na zhotoviteli
Další souhlasy	Pobřežní zóna; ochrana kulturního dědictví; ekologická citlivost	Proměnná	Jaká konkrétní povolení jsou nutná před podáním žádosti

Praktický příklad: Kupující zakoupí pozemek v pobřežní obci s tím, že zahájí stavbu do tří měsíců od převodu vlastnického práva. Po najmutí architekta zjistí, že o UTU pro danou parcelu je třeba požádat samostatně, že za nejbližší přípojku inženýrských sítí se účtuje poplatek za prodloužení a že pozemek spadá do zóny, kde je nutné předběžné schválení památkovým úřadem. Každý z těchto kroků prodlužuje dobu přípravy, s čímž se původně nepočítalo. Rozpočet na vyřízení povolení by měl zahrnovat rezervu na tyto dodatečné kroky a s nimi spojené honoráře odborníků.

Nelze uvést žádný pevně stanovený časový rámec pro každou obec a každý typ projektu. Pokud prodávající nebo zprostředkovatel uvede konkrétní dobu platnosti povolení, požádejte o nahlédnutí do aktuálních procesních pokynů příslušného úřadu nebo se poraďte s nezávislým odborníkem.

---

Omezení v oblasti pobřežního a územního plánování

Územně plánovací podmínky v Černé Hoře se v jednotlivých lokalitách výrazně liší. Pravidla platná v zónách rozšiřování města Podgorica se liší od pravidel, jimiž se řídí pobřeží Kotorského zálivu nebo Budvanská riviéra. I v rámci jedné obce mohou různé části území spadat pod různé územní plány, z nichž každý má odlišné parametry rozvoje a doplňkové požadavky.

Budva a Bečići patří mezi nejintenzivněji zastavěné pobřežní oblasti. Zóny s vysokou hustotou zástavby se střídají s oblastmi, kde se přísně uplatňují omezení výšky budov, odstupy od pobřeží a kritéria vizuálního dopadu. Územní plány v obci Budva se v jednotlivých čtvrtích výrazně liší a na některé oblasti podél pobřeží se vztahují omezení, která odrážejí dřívější závazky týkající se rozvoje.

Kotor a Kotorský záliv představují jinou sadu faktorů, které je třeba zohlednit. Staré město Kotor je zapsáno na Seznam světového dědictví UNESCO a jádro chráněné oblasti obklopuje širší ochranné pásmo. Jakákoli výstavba či rekonstrukce uvnitř chráněné zóny nebo v její bezprostřední blízkosti vyžaduje souhlas příslušného orgánu pro ochranu kulturního dědictví. To neznamená, že je veškerá výstavba v oblasti Kotoru zakázána – znamená to však, že je nutné ověřit konkrétní režim ochrany platný pro danou parcelu a že schvalovací proces zahrnuje další institucionální úroveň. Platné územní dokumenty a podmínky týkající se památkové ochrany by měly být ověřovány u každé parcely zvlášť.

Tivat a oblast Porto Montenegro se řídí územně plánovacími rámci, které se v souvislosti se soukromými investicemi výrazně vyvinuly. Městská samospráva má v různých zónách platné územní plány (DUP). Kupující pozemků v blízkosti přístavu nebo v přilehlých obytných zónách by si měli ověřit konkrétní parametry územního plánu pro danou parcelu.

Herceg Novi Leží u severního vstupu do zálivu a vyznačuje se historickým jádrem a rozsáhlou zástavbou na svahu. V rámci celé obce platí v různé míře výšková omezení, požadavky na ochranu archeologických památek a ochrana krajiny.

Bar a v jeho okolí se nacházejí jak městské zóny, tak oblasti se zemědělským a přechodným využitím půdy. Územně plánovací situace je rozmanitější a některé pozemky, které se při prohlídce jeví jako vhodné k zástavbě, mohou být určeny pro zemědělské účely nebo mohou podléhat omezením v přístupu k infrastruktuře.

Podgorica se vyznačuje značnou stavební činností v oblasti komerčních i rezidenčních nemovitostí, přičemž územní požadavky je třeba prověřovat u každé parcely zvlášť.

Kromě územního plánování na úrovni obcí platí v celém pobřežním pásu ještě několik dalších faktorů:

• Námořní oblast (mořské dobro) — pozemky v rámci zákonem vymezené oblasti námořního území podléhají zvláštnímu veřejnoprávnímu režimu. Než se budete spoléhat na zdánlivý vlastnický stav pobřežní parcely, ověřte si její oficiální hranice, vlastnické právo, koncesi nebo práva k užívání a omezení týkající se výstavby. Výstavba v této oblasti nebo v její blízkosti vyžaduje samostatné povolení a dodržování konkrétních pravidel týkajících se povolených způsobů využití.
• Environmentální povolení jsou vyžadovány u projektů, u nichž lze předpokládat významné dopady na životní prostředí, což se v příslušných případech stanoví v rámci řízení o posouzení vlivů na životní prostředí.
• Příjezdové komunikace — Otázka, zda má pozemek zákonný přístup k veřejné komunikaci, je zcela odlišná od otázky vlastnictví. Pozemek bez přístupu k veřejné komunikaci, na kterém neváznou žádná věcná břemena ani není zajištěn přístup k silnici, nelze zastavět, aniž by se tato záležitost vyřešila.
• Úvahy ohledně sklonu, odvodnění a seizmických rizik nejsou pouze technického rázu: ovlivňují, jaké konstrukční normy je třeba uplatnit v hlavním projektu, a mohou vyžadovat provedení odborných průzkumných prací ještě před zahájením projektování.

---

Ověření povolení před nákupem

Kontrola povolení před koupí není pouhou formalitou. Jedná se o mechanismus, pomocí kterého kupující ověřuje, zda stav nemovitosti odpovídá tomu, co je povoleno, zaregistrováno a legálně využitelné. Informace získané v této fázi mají přímý vliv na cenu, kterou by kupující měl být připraven zaplatit, na podmínky, které by měl požadovat ve smlouvě, a v některých případech i na to, zda by k transakci mělo vůbec dojít.

Jak ověřit stavební povolení v Černé Hoře

1. Požádejte prodávajícího nebo developera o stavební povolení (građevinska dozvola), včetně jeho referenčního čísla, vydávajícího orgánu a data vydání.
2. Zjistěte katastrální parcelu a obec uvedené v povolení. Porovnejte tyto údaje s aktuálním seznamem nemovitostí a s nabízenou nemovitostí.
3. Prostudujte si zveřejněné záznamy o stavebních povoleních ministerstva a rejstřík příslušného obecního úřadu. Zveřejněné záznamy mohou být seřazeny podle roku nebo úřadu a ne všechny historické dokumenty budou nutně dostupné online.
4. Vyžádejte si schválený hlavní projekt (glavni projekat) a zkontrolujte, zda povolený počet podlaží, půdorys a zamýšlené využití odpovídají skutečné nebo plánované stavbě.
5. Zjistěte u vydávajícího orgánu, zda bylo povolení změněno, pozastaveno nebo zrušeno a zda probíhají nějaké příslušné kontrolní nebo donucovací řízení.
6. U dokončené stavby je třeba samostatně ověřit povolení k užívání (upotrebna dozvola) nebo dokumentaci o dokončení, která se na danou stavbu podle zákona vztahuje.

Oficiální výchozí body:

• Plánovací a stavební dokumentace ministerstva
• Zveřejněná stavební povolení
• Stavební a legalizační záznamy z Podgorice

Online seznam představuje užitečný výchozí bod, nenahrazuje však získání potvrzení od příslušného orgánu a prostudování samotného povolení a schválených plánů.

Nákup stavebního pozemku

Při koupi pozemku za účelem výstavby je nutné provést následující kontroly:

Katastrální číslo a seznam nemovitostí — ověřit právní vlastnictví, zapsanou plochu, kategorii pozemku a případná věcná břemena, jako jsou hypotéky, věcná práva nebo spory. Tento dokument je k dispozici u katastrálního úřadu.

Územní určení — ověřte v příslušném územním plánu, zda je pozemek vymezen tak, aby umožňoval zamýšlené využití. Zemědělskou nebo lesní půdu nelze jednoduše překlasifikovat na žádost kupujícího; změna účelu využití, je-li možná, představuje samostatný správní proces s vlastními podmínkami.

Městsko-technické podmínky — buď si vyžádejte stávající UTU od prodávajícího, nebo si u příslušného úřadu ověřte, zda lze pro danou parcelu UTU vydat a jaké by byly její klíčové parametry. Bez platného UTU nelze zahájit proces vydávání povolení.

Přístup k infrastruktuře — ověřte, zda má pozemek legální přístup k veřejné komunikaci a zda jsou na jeho hranici nebo v její blízkosti k dispozici přípojky na vodovod, kanalizaci a elektřinu. Náklady a proveditelnost těchto přípojek je třeba zjistit před koupí, nikoli až po ní.

Omezení týkající se zahraničního vlastnictví — Cizí státní příslušníci podléhají specifickým omezením při nákupu zemědělské půdy a pozemků v určitých citlivých zónách. Tato omezení nejsou jednotná a závisí na kategorii pozemku, platných právních předpisech a dvoustranných smlouvách. Podrobné informace o tom, co mohou a nemohou cizinci nabývat, najdete v našem průvodci “Koupě pozemku v Černé Hoře jako cizinec“.

Koupě nemovitosti ve fázi projektu

Nákup nemovitostí ve fázi projektu s sebou nese další rizika související s povoleními developera a soulad mezi tím, co se prodává, a tím, co je povoleno postavit.

Ověření stavebního povolení — developer musí mít platné stavební povolení. Vyžádejte si číslo povolení, pokud možno si jej ověřte u vydávajícího úřadu a ujistěte se, že nebylo změněno, pozastaveno ani zrušeno.

Soulad mezi povolením a výrobkem — ověřte, zda kupovaný byt či jednotka odpovídá tomu, co je uvedeno ve schváleném projektu. Podlaží, číslo jednotky, plocha a dispozice by měly odpovídat schválené dokumentaci. Projekty se někdy po vydání stavebního povolení mění; podstatné změny mohou vyžadovat dodatek ke stavebnímu povolení.

Povolený počet podlaží a celková plocha — zkontrolujte, zda počet podlaží a celková hrubá podlahová plocha budovy odpovídají UTU a stavebnímu povolení. Developer, který přistavěl podlaží nad rámec toho, co povolení schvaluje, způsobil problém, který nelze po dokončení stavby snadno vyřešit.

Platební podmínky a struktura smlouvy — smlouva by měla být vázána na jasně definované milníky výstavby. Platby vázané na jednotlivé fáze, které předpokládají platné a stále platné stavební povolení, by měly být v každé fázi ověřovány s ohledem na skutečný stav povolení.

Dokumenty, které je třeba si vyžádat od developera v předprodeji

Než zaplatíte rezervační poplatek nebo zálohu, požádejte developera o sadu dokumentů, která obsahuje informace o právním stavu pozemku, schváleném projektu a navrhovaném bytě.

Vyžádejte si aktuální katastrální výpis k dané stavební parcele, stavební povolení a případné dodatky k němu, příslušné schválené stránky projektové dokumentace a písemný popis prodávaného bytu.

V popisu by měla být uvedena jednotka, patro, plocha, dispozice, úroveň provedení a případná práva na parkování či skladování, která jsou součástí transakce.

Zjistěte si smluvní milníky výstavby, předpokládané termíny dokončení a předání, platební kalendář, nápravná opatření v případě zpoždění a podmínky pro získání povolení k užívání, je-li to nutné.

Nechte nezávislého černohorského právníka porovnat smluvní popis se schváleným projektem. Marketingový půdorys nebo brožura nemohou nahradit autorizovanou projektovou dokumentaci.

Koupě hotového domu

U dokončené budovy se provádí jiná řada kontrol.

Povolení k užívání — ověřit, zda bylo vydáno povolení k užívání (upotrebna dozvola) existuje. Povolení k užívání potvrzuje, že budova byla postavena v souladu se schváleným projektem a po dokončení prošla stavební prohlídkou. Ne všechny budovy v Černé Hoře jím disponují; některé vznikly před zavedením současných požadavků, zatímco jiné nebyly nikdy řádně uvedeny do provozu. Před podpisem smlouvy si vyžádejte aktuální výpis z katastru nemovitostí a požádejte černohorského notáře, aby ověřil, zda se na nemovitost nevztahuje zákaz převodu. Podle legalizačních předpisů mohou určité zaznamenané nesrovnalosti v povoleních a stavbě zabránit prodeji. Výjimky vyžadují právní ověření konkrétního případu.

Zápis budovy do katastru nemovitostí — budova by měla být zapsána v katastru s správnou plochou a popisem. Rozdíl mezi zapsanou a změřenou plochou může naznačovat neprovedené stavební úpravy nebo problém s katastrem či měřením a měl by být prošetřen před dalším postupem.

Přístavby, další podlaží, bazény a hospodářské budovy — u každého z nich je třeba ověřit, zda existuje příslušné povolení. Hlavní budova může mít stavební povolení a povolení k užívání, zatímco přistavěné patro, rozšíření terasy nebo přístavba mohou být zcela bez povolení. Právní status každé části nemovitosti by se měl ověřit samostatně.

Rekonstrukce a změna účelu využití — pokud došlo k podstatné změně původního stavu nemovitosti — například v případě, že byla bývalá obchodní jednotka přeměněna na bytovou jednotku nebo byl dům rozšířen nad rámec původní zastavěné plochy — je třeba zákonnost těchto změn potvrdit na základě dokumentace, nikoli ji odvozovat pouze ze současného fyzického stavu.

Co je třeba zkontrolovat podle typu nemovitosti

Ověření	Stavební pozemek	Byt ve výstavbě	Dokončený dům	Hlavní riziko v případě ztráty
Katastrální záznam o vlastnictví (seznam nemovitostí)	✓ Nezbytné	✓ Pozemek pro developerský projekt	✓ Nemovitosti a pozemky	Nezveřejněná břemena nebo spory
Územní určení	✓ Nezbytné	V souladu s povolením developera	V souladu se stavebním povolením	Na pozemku nelze stavět tak, jak bylo původně plánováno
Městsko-technické podmínky (UTU)	✓ Potvrdit nebo požádat o	Ověřte, zda má vývojář platné UTU	Není třeba pořizovat zvlášť	Bez platného UTU nelze pokračovat
Stavební povolení	Co je třeba zajistit před zahájením stavby	✓ Vývojář musí mít platné povolení	✓ Musí odpovídat skutečné budově	Stavba je nepovolená
Schválená projektová dokumentace	Co je třeba zajistit před zahájením stavby	Ověřte, zda zařízení odpovídá schváleným plánům	Ověřte, zda jsou rozšíření zahrnuta v pojistném krytí	Stavba neodpovídá schválenému projektu
Povolení k užívání	Potřebné po dokončení stavby	Bude zapotřebí po dokončení	✓ Ověřte, zda existuje a zda pokrývá celou budovu	Zákonné využití a převoditelnost nemovitosti mohou být omezeny; u notáře si ověřte katastrální poznámky, důvod chybějícího povolení a případné zákonné výjimky
Přístup k infrastruktuře	✓ Ověřit přístup a kapacitu připojení	Potvrzeno vývojářem	Obvykle zavedeno; ověřit ve venkovských oblastech	Pozemek je obklopen jinými pozemky nebo není připojen k rozvodné síti
Podmínky pro zahraniční vlastnictví	✓ Ověřte kategorii pozemku, jeho polohu a vlastnické poměry	Před přijetím závazku ke koupi je nutné ověřit, zda zahraniční kupující splňuje podmínky s ohledem na klasifikaci pozemku, jeho umístění, vlastnickou strukturu a aktuální zákonné výjimky.	Platí stejné kontroly	Nákup nemusí být pro zahraničního kupujícího v dané kategorii právně možný

Širší kontrolní seznam pokrývající celý proces due diligence najdete v našem průvodci s názvem “Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře“.

Co byste měli udělat před zaplacením zálohy?

Vaše situace	První krok	Dokumenty, o které je třeba požádat	Kdy udělat pauzu
Koupě pozemku za účelem výstavby vily	Zjistěte, zda je plánovaný projekt povolen	Katastrální výpis, územní určení, dostupné jednotky UTU, dokumentace k přístupu	Neexistuje spolehlivé potvrzení proveditelnosti stavby
Koupě bytu ve výstavbě	Ověřte, zda má developer stavební povolení	Stavební povolení, schválený projekt, technická dokumentace, katastrální výpis	Povolení nebo schválené plány neodpovídají inzerované jednotce
Koupě hotového domu	Ověřte, zda je stavba v souladu s právními předpisy a jaká je fáze jejího dokončení	Stavební povolení, schválený projekt, případně povolení k užívání, výpis z katastru nemovitostí	Nevyřešené nesrovnalosti ve výstavbě nebo omezení převodu
Koupě zrekonstruovaného nebo rozšířeného domu	Porovnejte stávající stavby se schválenými dokumenty	Originály povolení, schválení změn, dokumentace k přestavbě	Neoprávněné přístavby nebo nevyřízené výzvy k nápravě

Než provedete převod zálohy, vyžádejte si nezávislé právní potvrzení, že je transakce přípustná a že dokumenty odpovídají kupované nemovitosti.

Kontrolní seznam pro due diligence před nákupem – úkoly, které je třeba zadat vašemu právnímu a technickému poradci:

1. Získejte a zkontrolujte seznam nemovitostí týkajících se dané parcely a všech budov na ní
2. Ověřte účel využití území podle příslušného územního plánu
3. Získat nebo ověřit stávající urbanisticko-technické podmínky
4. Vyžádejte si kopie stavebního povolení a schválené projektové dokumentace
5. Ověřte, zda schválený návrh odpovídá fyzickým vlastnostem a jednotkám, které se prodávají.
6. Ověřte stavební povolení, a to včetně toho, zda se vztahuje na celou rozlohu postavené stavby
7. Zkontrolujte, zda se zde nenacházejí nějaké neregistrované přístavby, dodatečná patra nebo hospodářské budovy
8. Ověřte napojení na infrastrukturu a zda jsou zapsána nějaká věcná břemena týkající se přístupu
9. Vyhledat případná nevyřízená donucovací opatření nebo oznámení o kontrole
10. Ověřte, zda na nemovitosti není zapsána žádná hypotéka, zástavní právo ani právní spor

---

Nelegální výstavba a legalizace

Černá Hora má značný počet budov postavených bez stavebního povolení, s povoleními, která neodpovídají skutečnému stavu stavby, nebo s přístavbami a úpravami, které nikdy nebyly schváleny. Nejedná se o bezvýznamný administrativní problém. Má to vliv na to, zda lze nemovitost legálně prodat, zastavit nebo užívat – a v některých případech i na to, zda na její části může být vydán příkaz k demolici.

Co se považuje za neoprávněnou stavbu Podle černohorského práva se tím rozumí jakákoli stavba nebo přístavba postavená bez platného stavebního povolení nebo postavená způsobem, který se podstatně odchyluje od schváleného projektu. Absence stavební povolení se liší od absence povolení k užívání. Budova postavená na základě platného stavebního povolení, která však nikdy nebyla podrobená stavební prohlídce ani uvedena do provozu, nemá povolení k užívání – jedná se o závažný problém, který se však svou povahou liší od stavby, která nebyla vůbec nikdy schválena. Obě situace vyžadují pozornost; žádnou z nich by se nemělo zaměňovat s druhou.

Zápis v katastru nemovitostí neznamená, že stavba byla provedena v souladu se zákonem. Budova může být zapsána v katastru – a to i po mnoho let –, aniž by kdy měla stavební povolení nebo povolení k užívání. Zápis v katastru uvádí vlastníka a rozměry budovy; neosvědčuje však, že stavba byla povolena.

Zákon o legalizaci nelegálních staveb (Zákon o legalizaci staveb bez stavebního povolení), který vstoupil v platnost dne 14. srpna 2025, vytvořil rámec pro legalizaci určitých kategorií neoprávněně postavených budov. Zákon ve svém původním znění stanovil podmínky způsobilosti a lhůty pro podání žádostí. Rámec legalizace byl novelizován v únoru 2026 (Úřední věstník 18/2026) a poté znovu v srpnu 2026 (Úřední věstník 117/2026, s účinností od 15. srpna 2026). Novelizovaný článek 48 prodloužil lhůtu pro zahájení katastrálního zápisu neregistrované nepovolené stavby na 24 měsíců od vstupu zákona v platnost (14. srpna 2025) – to však není zárukou legalizace a žadatelé si musí ověřit přesnou lhůtu a splnění podmínek pro svůj konkrétní případ. Termíny a podmínky způsobilosti je třeba ověřovat podle aktuálně konsolidovaného znění, nikoli podle původního zákona z roku 2025. Jakýkoli sekundární zdroj, který popisuje původní šestiměsíční lhůtu nebo původní rozsah způsobilých staveb, by měl být ověřen s ohledem na novelizovanou legislativu.

Důležité rozlišení: Lhůta 24 měsíců, která byla zavedena novelizovaným článkem 48, se týká zahájení katastrálního zápisu způsobilých neregistrovaných neoprávněných staveb. Neměla by být vykládána jako obecná lhůta zaručující schválení žádosti o legalizaci.

Zápis do katastru nemovitostí, schválení legalizace a povolení k převodu nemovitosti jsou samostatné záležitosti. Kupující by si měl vyžádat potvrzení o aktuálním stavu nemovitosti, místo aby se spoléhal na prohlášení prodávajícího, že lhůta pro zápis do katastru byla prodloužena.

Legalizace není zaručeným výsledkem. Zákon stanoví podmínky pro způsobilost; ne všechny stavby nebo přístavby tyto podmínky splňují. I v případě, že je stavba způsobilá, vyžaduje tento proces předložení dokumentace o stavbě, zaplacení poplatků a splnění příslušných podmínek. Prodávající, který uvádí, že legalizace je “v řízení” nebo “v procesu”, nenabízí nemovitost, jejíž právní stav je plně vyřešen.

Vymáhání — Černohorský inspekční úřad si zachovává pravomoc vydávat příkazy k demolici neoprávněných staveb. Žádost o legalizaci by neměla být považována za automatickou ochranu před inspekčními či odstraňovacími opatřeními. Než budete předpokládat, že je výkon rozhodnutí pozastaven, ověřte si u místního právního zástupce platnou právní úpravu, případná nevyřízená rozhodnutí o výkonu rozhodnutí a procesní účinek konkrétní žádosti.

Varovné signály, na které je třeba dávat pozor při nákupu:

• Chybějící stavební povolení pro hlavní stavbu — nejzávažnější problém; právní základ celé budovy je nejistý
• U budovy, která vypadá, že je stará několik let, chybí stavební povolení — může to naznačovat, že budova nebyla nikdy řádně uvedena do provozu; zjistěte, proč
• Rozdíl mezi zapsanou plochou a skutečnou rozlohou budovy — může to znamenat neoprávněnou výstavbu, zastaralé katastrální záznamy nebo rozdíly v metodách měření; než budete předpokládat, že nemovitost splňuje předpisy, zjistěte příčinu
• Prodejce uvádí, že legalizace právě probíhá — stanovit přesnou fázi, doklady prokazující oprávněnost a to, co se stane s prodejem, pokud legalizace nebude úspěšná
• Přístavby, terasy nebo hospodářské budovy, které nejsou uvedeny v žádném písemném povolení — tyto doplňky mohou podléhat samostatnému vymáhání; nemělo by se předpokládat, že jsou součástí jakékoli žádosti o legalizaci, aniž by to bylo potvrzeno

Širší přehled o transakčních rizicích na trhu s nemovitostmi v Černé Hoře najdete v našem článku “Chyby při koupi nemovitosti v Černé Hoře“.

---

Vyhněte se zbytečným rizikům spojeným s nemovitostmi

Koupě nemovitosti v Černé Hoře není jen o tom, že si ověříte její cenu a polohu. Společnost The Residence vám může pomoci zúžit výběr nemovitostí a vyžádat si příslušné informace o projektu ještě předtím, než si zajistíte nezávislou právní prověrku.

Získejte svůj osobní výběr nemovitostí

---

Rekonstrukce a přístavby nemovitostí

Ne všechny práce na nemovitosti vyžadují úplné stavební povolení, ale ani ne všechny práce lze provádět bez omezení. Černohorský zákon o výstavbě staveb rozlišuje mezi jednotlivými kategoriemi zásahů a příslušné požadavky závisí na povaze a rozsahu prací.

Drobná údržba — běžné opravy, které nemají vliv na statiku, vzhled ani povolené využití budovy — obvykle nevyžadují stavební povolení. Do této kategorie spadá například nový nátěr, výměna vybavení nebo provádění oprav stávajících prvků za stejné.

Přizpůsobení a rekonstrukce vyžadují zásadnější změny. Úpravy vnitřního uspořádání, změny nosných prvků, změna vzhledu budovy nebo změna jejího povoleného využití obvykle vyžadují stavební povolení nebo přinejmenším oznámení příslušnému orgánu a splnění konkrétních podmínek.

Rozšíření — zvětšení půdorysné plochy nebo objemu budovy — a další patra jsou v příslušných ohledech považovány za novostavbu. Je k nim zapotřebí předložit UTU, které potvrdí, že přístavba je povolena v souladu s platnými územně plánovacími parametry, schváleným projektem a stavebním povolením pro dané práce. Jakákoli přístavba, na kterou se původní stavební povolení nevztahovalo nebo která překračuje rámec původního schváleného projektu, je považována za neoprávněnou přístavbu, dokud nebude povolena nebo legalizována.

Praktický příklad: Kupující si pořizuje dům v Herceg Novi s úmyslem přistavět další patro a zvětšit terasu. Než osloví architekta, měl by si ověřit: zda platné územní parametry umožňují zvýšení výšky budovy; zda půdorys stávající budovy již dosahuje povoleného limitu zastavěné plochy; zda má budova stavební povolení pro stávající stavbu; a zda byly předchozí přístavby schváleny. Pokud se projektové práce a kalkulace nákladů provedou dříve, než budou tyto otázky vyřešeny, hrozí riziko, že vzniknou plány, které nelze v rámci současného územního rámce schválit.

Změny, které mají vliv na nemovitost povolené využití budovy vyžadují samostatné posouzení. Mohou platit odlišná pravidla pro využití budovy a pro registraci v oblasti cestovního ruchu či ubytování, a to v závislosti na tom, zda dojde ke změně povoleného využití nemovitosti a jakým způsobem je ubytování provozováno. Krátkodobý pronájem podle stavebního práva automaticky nepředstavuje změnu účelu využití budovy – avšak formální změna účelu využití, jako je například přeměna komerční jednotky na bytovou nebo změna klasifikace budovy, bude pravděpodobně vyžadovat povolení nebo oznámení. Než budete předpokládat, že smlouva o pronájmu podléhá žádným omezením, nebo že jakákoli rekonstrukce za účelem pronájmu vyžaduje kompletní proces změny účelu využití budovy, vyžádejte si odbornou radu.

---

Praktický průvodce pro rozhodování kupujících

Jakmile jsou shromážděny počáteční podklady, musí se kupující rozhodnout, jak s těmito informacemi naložit. Následující schéma pomáhá rozlišit mezi situacemi, které vyžadují odborné posouzení, situacemi, které vyžadují objasnění, a situacemi, které vyžadují opatrnost.

Pokračujte v odborném posouzení — jsou k dispozici všechny hlavní dokumenty: soupis nemovitostí, UTU, stavební povolení, schválený projekt a povolení k užívání (je-li relevantní). Dokumenty jsou vzájemně v souladu, zapsaná výměra odpovídá skutečnému stavu nemovitosti a nejsou patrné žádné neregistrované přístavby. Před podpisem předběžné smlouvy se stále doporučuje nezávislé ověření ze strany právního poradce a technického odborníka, avšak neexistuje žádná konkrétní nesrovnalost, kterou by bylo nutné vyřešit před pokračováním v procesu.

Před potvrzením si vyžádejte upřesnění — některé dokumenty chybí nebo jsou k dispozici pouze částečně; prodávající vysvětluje, že UTU nebylo aktualizováno, že stavební povolení nebylo nikdy získáno, ale budova je “dostatečně stará”, nebo že byla neformálně přistavěna přístavba, která však byla zaregistrována. Tyto situace nemusí nutně znamenat zmaření obchodu, musí však být vyřešeny prostřednictvím řádné dokumentace ještě předtím, než dojde k předání zálohy. Ještě před podáním i podmíněné nabídky nebo zaplacením zálohy si vyžádejte potvrzení od černohorského notáře, že navrhovaný převod je právně přípustný. Smluvní podmínky nemohou mít přednost před zákonným zákazem převodu nemovitosti.

Pozastavit transakci — pro značnou část nemovitosti neexistuje stavební povolení; legalizace je sice uvedena jako probíhající, ale nelze předložit žádné oficiální číslo žádosti; existují platná výzvy k nápravě; zapsaná plocha je podstatně menší než nabízená plocha; nebo prodávající není schopen předložit schválený projekt, který měl odpovídat dokončené stavbě. Jedná se o závažné nevyřešené problémy. Pokračování v transakci bez vyjasnění každé z těchto otázek s sebou nese právní a finanční rizika, která je obtížné zvrátit.

Žádná sada dokumentů, jakkoli úplná, nezaručuje, že nákup bude zcela bez rizika. Existenci všech povolení je třeba ověřit přímo na místě u nemovitosti a nespoléhat se na jejich správnost pouze na základě dokumentů. Nesrovnalosti mezi schválenými plány a skutečnou stavbou se vyskytují i u nemovitostí, u nichž je dokumentace kompletní. Nezávislý právník v kombinaci s technickým posouzením architektem nebo stavebním odborníkem obeznámeným s regulačním prostředím v Černé Hoře poskytuje nejspolehlivější základ pro rozhodnutí o koupi.

Hledáte nemovitost v Černé Hoře? Společnost The Residence vám pomůže zúžit výběr vhodných bytů, domů a pozemků na základě vašeho rozpočtu, preferované lokality a vašich cílů v oblasti nemovitostí. Najděte nemovitosti, které odpovídají vašim potřebám.

---

Závěrečné úvahy

Tři nejdůležitější kroky, které může kupující podniknout před jakýmkoli finančním závazkem, jsou sice jednoduché, vyžadují však cílené úsilí.

Nejprve si ověřte územně plánovací status konkrétní parcely – ne celé čtvrti, ne sousedního pozemku, ale přesně toho katastrálního čísla, které kupujete. Platný územní plán, účel využití pozemku a to, zda existuje platné UTU, jsou otázky týkající se konkrétní parcely, na které lze odpovědět pouze na úrovni dané parcely.

Za druhé, je třeba zajistit soulad povolení s fyzickým stavem nemovitosti. Stavební povolení, které povoluje výstavbu dvoupodlažního domu, se nevztahuje na dům třípodlažní. Povolení k užívání hlavního obytného domu se nevztahuje na domek u bazénu, který byl přistavěn o tři roky později. Dokumenty a skutečnost se musí shodovat.

Za třetí, před provedením jakékoli platby, jejíž vrácení by mohlo být obtížné, si zajistěte nezávislé ověření. To znamená, že byste měli oslovit právního poradce, který prověří řetězec povolení a smlouvu, a v ideálním případě také technického odborníka, který posoudí, zda stavba na místě odpovídá popisu v dokumentaci.

Rámec pro územní plánování a výstavbu v Černé Hoře prošel od roku 2025 významnými legislativními změnami. Zahraniční kupující by si měli ověřit platné požadavky týkající se jejich konkrétní nemovitosti, místo aby se spoléhali na postupy popsané ve starších pokynech. Rizika vyplývající z tohoto rychle se měnícího prostředí lze zvládnout s pomocí správné odborné podpory. Širší přehled o procesu koupě najdete v našem průvodci “Jak koupit nemovitost v Černé Hoře“.

---

Tento článek obsahuje obecné informace o právním rámci pro územní plánování a stavebnictví v Černé Hoře platném k listopadu 2026. Stavební zákon byl od března 2025 několikrát novelizován, naposledy prostřednictvím Úředního věstníku č. 114/2026; zákon o legalizaci byl novelizován prostřednictvím Úředního věstníku č. 117/2026. Požadavky se liší podle typu nemovitosti, umístění a kategorie projektu. Zákony a správní postupy mohly být po zveřejnění tohoto článku novelizovány. Před provedením nákupu nebo před zahájením jakéhokoli stavebního projektu si vyžádejte nezávislé právní a technické poradenství, a to i od kvalifikovaného černohorského notáře nebo právníka.

Externí odkazy:

• Zákon o územním plánování — Úřední věstník Černé Hory (19/2025)
• Zákon o výstavbě staveb — Ministerstvo územního plánování (ve znění Úředního věstníku č. 114/2026) (Právně závazné znění najdete v černohorském stavebním zákoně ve znění úředního věstníku č. 114/2026; jakýkoli anglický překlad slouží pouze pro orientaci a je třeba ověřit datum jeho novelizace.)
• Zákon o legalizaci nelegálních staveb — Úřední věstník (91/2025)
• Změny zákona o legalizaci — Úřední věstník č. 18/2026
• Změny zákona o legalizaci — Úřední věstník č. 117/2026
• Pozměněné formuláře žádostí o stavební povolení — Úřední věstník č. 151/2026
• Plánování a řízení staveb — Ministerstvo územního plánování