Baugenehmigungen und Planungsvorschriften in Montenegro

Der Besitz eines Grundstücks in Montenegro gewährt nicht automatisch das Recht, darauf zu bauen. Der Kauf eines fertiggestellten Hauses ist kein Beweis dafür, dass jede Wand, jeder Anbau oder jedes zusätzliche Stockwerk rechtmäßig errichtet wurde. Diese Unterscheidungen sind wichtig, bevor Geld den Besitzer wechselt – nicht danach.

Die montenegrinischen Planungs- und Bauvorschriften sehen vor, dass jedes Bauvorhaben mit dem geltenden Planungsdokument in Einklang stehen, durch gültige städtebauliche Auflagen genehmigt und durch eine ordnungsgemäß erteilte Baugenehmigung abgesichert sein muss. Bei fertiggestellten Gebäuden müssen die geltenden Anforderungen für die Fertigstellungs- und Nutzungsgenehmigung gemäß den für das jeweilige Bauwerk geltenden gesetzlichen Bestimmungen überprüft werden.

Dieser Artikel gibt einen Überblick über den Planungs- und Baurechtsrahmen in Montenegro zum Stand November 2026, einschließlich der Gesetzesreform vom März 2025, durch die Raumordnung und Bauwesen in zwei separate Gesetze aufgeteilt wurden, sowie der darauf folgenden Änderungen der Bau-, Raumordnungs- und Legalisierungsvorschriften im Jahr 2026.

Kurzantwort: Baugenehmigungen in Montenegro

Um in Montenegro rechtmäßig bauen zu können, muss ein Käufer zunächst sicherstellen, dass das Grundstück für das geplante Bauvorhaben geeignet ist, den geltenden Flächennutzungsplan und die städtebaulich-technischen Auflagen (UTU) prüfen und vor Baubeginn die erforderliche Baugenehmigung einholen. Außerdem müssen der genehmigte Bauplan, etwaige erforderliche technische Prüfungen, die Bauaufsicht und die Fertigstellungsunterlagen überprüft werden. Ein Katastereintrag allein beweist nicht, dass ein Gebäude rechtmäßig errichtet wurde.

Zentrale Frage	Was Käufer wissen sollten
Wichtigste Rechtsvorschriften	Seit dem 5. März 2025 gelten separate Raumordnungs- und Baugesetze, die im Jahr 2026 geändert wurden.
Baugenehmigung	Erforderlich für Projekte, die unter das gesetzliche Genehmigungsverfahren fallen; die zuständige Behörde richtet sich nach der Projektkategorie.
UTU	Standortspezifische Planungsauflagen; keine Baugenehmigung.
Beispiele für UTU-Gebühren in Podgorica	50 € für Gebäude, 100 € für komplexe Ingenieurbauwerke, zuzüglich einer veröffentlichten Antragsgebühr von 2 €.
Beispiel für den Bearbeitungszeitraum bei UTU	Podgorica veröffentlicht die Bekanntmachung 30 Tage nach Antragstellung.
Beglaubigung	Die geänderte Gesetzgebung sieht ab dem 14. August 2025 eine Frist von 24 Monaten für die Einleitung der Katastereintragung von berechtigten, nicht registrierten illegalen Bauten vor.
Vor dem Kauf	Überprüfen Sie gegebenenfalls das Katasterauszug, die Flächennutzungsausweisung, die UTU, die Baugenehmigung, den genehmigten Entwurf und die Nutzungsgenehmigung.

Die wichtigsten Erkenntnisse

• Das Eigentum an einem Grundstück und das Recht, darauf zu bauen, sind zwei unterschiedliche rechtliche Fragen. In den Bebauungs- und Planungsunterlagen ist festgelegt, was auf einem bestimmten Grundstück zulässig ist.
• Die städtebauliche Genehmigung (UTU) ist keine Baugenehmigung. Sie beschreiben, was der Rahmen zulässt; eine Baugenehmigung genehmigt ein bestimmtes Projekt.
• Prüfen Sie bei fertiggestellten Gebäuden, ob eine Nutzungsgenehmigung oder ein anderes gesetzlich anerkanntes Fertigstellungsdokument erforderlich und vorliegend ist. gemäß den für dieses Gebäude geltenden Vorschriften. Das Fehlen einer solchen Eintragung kann die rechtmäßige Nutzung und die Übertragbarkeit erheblich beeinträchtigen. Die Eintragung im Kataster allein reicht hierfür nicht aus.
• Illegale oder nicht angemeldete Anbauten — zusätzliche Stockwerke, Anbauten, Schwimmbäder — können den rechtlichen Status einer ansonsten ordnungsgemäß dokumentierten Immobilie beeinflussen.
• Eine unabhängige rechtliche und technische Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich bevor Sie sich zu einem Kauf von Grundstücken, einer Bauvorhaben auf Planbasis oder einer fertiggestellten Immobilie mit Umbauten verpflichten.

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Bauvorschriften in Montenegro

Bis März 2025 basierte das Planungs- und Bausystem Montenegros im Wesentlichen auf einem einzigen Gesetz aus dem Jahr 2017, das Raumordnung und Bauvorschriften vereinte. Dieser Rechtsrahmen wurde inzwischen abgelöst. Der Sektor wird nun durch zwei separate Gesetze geregelt: das Raumordnungsgesetz (Raumordnungsgesetz) und die Gesetz über den Bau von Bauwerken (Gesetz über den Bau von Gebäuden), die beide am 5. März 2025 in Kraft getreten sind. Ein drittes Rechtsinstrument – das Gesetz über die Legalisierung illegaler Bauten (Gesetz zur Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung) — trat am 14. August 2025 in Kraft.

Diese Trennung hat praktische Auswirkungen. Die Raumplanung – die die Zoneneinteilung, die Flächennutzungsausweisung, Planungsunterlagen und städtebauliche Auflagen umfasst – unterliegt nun einem anderen rechtlichen Rahmen als die Genehmigung, der Bau, die Bauaufsicht und die Inbetriebnahme einzelner Gebäude. Veröffentlichte Leitfäden und Sekundärquellen, die vor März 2025 erschienen sind, beschreiben möglicherweise ein Verfahren, das nicht mehr in vollem Umfang gilt. Käufer, die sich auf ältere Artikel oder Verwaltungsanweisungen stützen, sollten die Verfahren anhand der aktuellen Gesetzestexte überprüfen.

Die Zuständigkeit für die Erteilung von Genehmigungen liegt bei den kommunalen Behörden und – bei größeren oder komplexeren Projekten – beim für Raumordnung und Bauwesen zuständigen Ministerium. Die Kategorie des Bauwerks, seine Grundfläche, seine geplante Nutzung und sein Standort beeinflussen, welche Behörde zuständig ist und welche Verfahrensvorschriften gelten. Nicht alle Objekte erfordern dieselben Genehmigungen. Bauwerke unterhalb bestimmter Schwellenwerte sowie einige Nebenanlagen können gemäß geltendem Recht vereinfachten Verfahren unterliegen – dies kann jedoch nicht ohne Prüfung der konkreten Voraussetzungen vorausgesetzt werden.

In der folgenden Tabelle sind die wichtigsten Planungs- und Bauunterlagen aufgeführt, mit denen Käufer und Bauträger in Montenegro konfrontiert sind, zusammen mit der Behörde, die sie ausstellt, und dem jeweiligen Inhalt der einzelnen Dokumente.

Wesentliche Planungs- und Bauunterlagen

Dokument	Zweck	Ausstellende Behörde	Was Käufer überprüfen sollten
Planungsunterlage / geltender Bebauungsplan	Legt die Flächennutzungsausweisung, die zulässigen Nutzungen, die Bebauungsdichte und die Bebauungsbedingungen für ein bestimmtes Gebiet fest	Kommunalbehörde oder Ministerium, je nach Art des Plans	Ob für das Grundstück ein gültiger Plan vorliegt; welcher Plan gilt; Übergangsstatus, falls der Plan gerade überarbeitet wird
Städtebauliche und technische Rahmenbedingungen (UTU)	Legt standortspezifische Planungsvorgaben für ein geplantes Bauvorhaben fest, basierend auf dem geltenden Plan	Kommunale oder Landesbehörde, je nach Art des Projekts	Dass die von der UTU ausgestellte Genehmigung mit dem Grundstück und dem vorgesehenen Verwendungszweck übereinstimmt; dass die Bedingungen aktuell sind und nicht abgelaufen sind
Baugenehmigung (Baugenehmigungen)	Genehmigt die Durchführung eines bestimmten Vorhabens gemäß den genehmigten Planungsunterlagen	Kommunale oder Landesbehörde, je nach Projektkategorie	Dass die Genehmigung vorliegt, gültig ist und mit der Beschreibung des bereits errichteten oder im Bau befindlichen Bauwerks übereinstimmt
Genehmigte Konstruktionsunterlagen	Technisches Projekt geprüft und genehmigt als Grundlage für die Baugenehmigung	Zugelassener Prüfer / zuständige Behörde	Dass die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Gebäude bzw. der zu erwerbenden Einheit übereinstimmen
Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola)	Bestätigt, dass das fertiggestellte Gebäude gemäß dem genehmigten Bauvorhaben errichtet wurde und für die Nutzung geeignet ist	Kommunale oder Landesbehörde	Dass sie ausgestellt wurde; dass sie das gesamte Gebäude einschließlich etwaiger Anbauten abdeckt
Katasterauszug (Liste der Unbeweglichkeiten)	Erfasst die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und die eingetragene Fläche einer Parzelle oder eines Gebäudes	Katasteramt	Richtigkeit der eingetragenen Fläche; Vorliegen von Hypotheken, Beschränkungen oder Rechtsstreitigkeiten; Übereinstimmung der eingetragenen Einheit mit der tatsächlichen Immobilie

Die Katasterauskunft ist in der Regel der Ausgangspunkt der Due-Diligence-Prüfung, aber nicht deren Ende. Eine Immobilie kann im Kataster mit ungenauen Flächenangaben oder ohne dass jemals eine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, eingetragen sein. Die Genehmigungsgeschichte muss separat nachverfolgt werden.

Drei Dokumente, die nicht austauschbar sind

Dokument	Was darin festgelegt wird	Was damit nicht festgestellt wird
Baugenehmigung	Die Errichtung eines bestimmten genehmigten Vorhabens wird genehmigt	Dass das fertiggestellte Gebäude den Plänen entspricht
Nutzungsgenehmigung	Die Fertigstellung und die Einhaltung der Vorschriften wurden im Rahmen des geltenden Verfahrens offiziell bestätigt.	Dass der Verkäufer über ein eindeutiges Eigentumsrecht verfügt oder dass spätere Erweiterungen genehmigt sind
Katasterauszug	Eingetragene Eigentumsverhältnisse, Grundstücksbeschreibung und eingetragene Beschränkungen	Dass der Bau rechtmäßig war oder alle erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden

Eine Immobilie kann im Kataster eingetragen sein, ohne dass ihr Bau vollständig den Vorschriften entspricht. Käufer sollten die Eigentumsverhältnisse, die Baugenehmigung und den Fertigstellungsstand als separate rechtliche Fragen prüfen.

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Bebauungs- und Flächennutzungsvorschriften

Die Raumplanung in Montenegro ist anhand einer Hierarchie von Raumordnungsplänen strukturiert. Auf der obersten Ebene steht der Raumordnungsplan von Montenegro (Raumordnungsplan von Montenegro) legt die nationale Entwicklungspolitik fest. Das montenegrinische Raumordnungsgesetz von 2025 führt neue Kategorien für staatliche und kommunale Planungsdokumente ein. Ältere Planarten – darunter Allgemeine Stadtentwicklungspläne (Allgemeiner Stadtentwicklungsplan, oder GUP), Raumordnungs- und Stadtentwicklungspläne (Raumordnungsplan, oder PUP) und Detaillierte Stadtentwicklungspläne (Detaillierter Stadtentwicklungsplan, oder DUP) — können zwar weiterhin im Rahmen von Übergangsbestimmungen gelten, ihre Bezeichnungen sollten jedoch nicht als erschöpfende Hierarchie der neuen Pläne angesehen werden. Der für jede Parzelle geltende eingetragene Plan muss separat überprüft werden.

Die städtebaulichen und technischen Gegebenheiten (UTU, von Städtebauliche und technische Auflagen) leiten sich aus dem jeweiligen Bebauungsplan ab, der für ein bestimmtes Grundstück gilt. Sie setzen die allgemeinen Planungsvorschriften in standortspezifische Parameter für ein geplantes Projekt um. Ohne gültige UTU kann ein Bauantrag nicht bearbeitet werden.

Die wichtigsten Parameter, die Käufer kennen müssen, sind:

• Flächennutzungsausweisung — ob das Grundstück als Bauland, landwirtschaftliche Fläche oder Waldfläche ausgewiesen ist oder in eine Sonderzone fällt. Nur Grundstücke mit einer entsprechenden Ausweisung und einem gültigen Planungsdokument dürfen bebaut werden.
• Deckungsgrad (Auslastungskoeffizient) – der maximale Anteil der Grundstücksfläche, den die Grundfläche des Gebäudes einnehmen darf, ausgedrückt in Prozent.
• Bebauungsquote (Bebauungskoeffizient) – das Verhältnis der gesamten Bruttogeschossfläche zur Grundstücksfläche. Dies begrenzt die Gesamtfläche, die über alle Stockwerke hinweg bebaut werden darf.
• Maximal zulässige Höhe und Anzahl der Stockwerke — im jeweiligen Plan festgelegt und in der UTU ausgewiesen.
• Baulinien und Abstandsflächen — die vorgeschriebenen Abstände zu Grundstücksgrenzen, Straßen und benachbarten Bauwerken.
• Zugang zur Infrastruktur — ob das Grundstück über bestehende Anschlüsse an das Straßennetz, die Wasserversorgung, die Kanalisation und das Stromnetz verfügt oder ob diese Anschlüsse erst hergestellt werden müssen.

Grundbesitz und das Recht, darauf zu bauen, sind nicht dasselbe. Ein Grundstück kann rechtlich eingetragen, im Kataster registriert und in Privatbesitz sein – und dennoch für das vom Käufer geplante Bauvorhaben ungeeignet sein, weil die Bauvorschriften dies nicht zulassen oder weil keine UTU erteilt wurden.

Hypothetisches Beispiel — keine Messung vor Ort:

Ein Käufer erwägt den Kauf eines 600 m² großen Grundstücks in einem Wohngebiet. Der geltende Bebauungsplan sieht einen Bebauungsgrad von 0,30 und eine Geschossflächenzahl von 0,80 vor.

• Maximale Grundfläche des Gebäudes: 600 × 0,30 = 180 m²
• Maximale Bruttogeschossfläche insgesamt (alle Stockwerke): 600 × 0,80 = 480 m²

Das bedeutet, dass ein zweistöckiges Haus theoretisch eine Bruttogeschossfläche von rund 360 m² innerhalb der Grundflächengrenze erreichen könnte, wodurch noch weitere Geschossfläche zur Verfügung stünde. Ein dreistöckiges Gebäude mit derselben Grundfläche würde 540 m² erreichen und damit die Geschossflächenzahl überschreiten.

Was das für einen Käufer bedeutet: Ein 600 m² großes Grundstück mit einem maximalen Bebauungsgrad von 0,30 lässt nicht zwangsläufig den Bau einer 600 m² großen Villa zu. In diesem hypothetischen Beispiel ist die Grundfläche auf 180 m² und die Bruttogeschossfläche auf 480 m² begrenzt. Eine Grundfläche von 180 m², verteilt auf drei volle Stockwerke, würde 540 m² ergeben und damit die festgelegte Geschossflächenzahl überschreiten.

Diese Berechnung gibt keinen Aufschluss darüber, wie viele Stockwerke rechtmäßig errichtet werden dürfen. Auch Höhenbeschränkungen, Abstandsflächen, Baugrenzen, die Definition der anrechenbaren Geschossfläche und weitere planungsrechtliche Auflagen müssen geprüft werden.

Diese Abbildungen veranschaulichen, wie die Parameter zusammenwirken – sie stellen jedoch nicht die tatsächlichen Gegebenheiten eines bestimmten Grundstücks dar. Selbst ein mathematisch konformes Konzept erfordert vor Baubeginn eine gültige UTU, einen genehmigten Entwurf und eine Baugenehmigung.

Eine weitere erwähnenswerte Unterscheidung: die Katasterparzelle ist die im Grundbuch eingetragene Einheit. Die Stadtgrundstück kann Katastereinheiten zusammenfassen oder unterteilen, um das Baugebiet zu bilden. Der maßgebliche Plan legt fest, für welche Einheit die Planungsvorgaben gelten.

Ältere Planbezeichnungen aus früheren Rechtsvorschriften – einschließlich älterer DUP-Varianten und früherer Raumordnungsrahmen – erlöschen nicht automatisch und behalten ihre Gültigkeit auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes nicht automatisch bei. Übergangsbestimmungen im Gesetz von 2025 regeln, wie bestehende Pläne weiterhin gelten. Für jede Parzelle, die unter einen älteren Plan fällt, muss gesondert geprüft werden, ob dieser Plan weiterhin in Kraft ist, gerade überarbeitet wird oder bereits abgelöst wurde.

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So erhalten Sie eine Baugenehmigung

Das Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung in Montenegro umfasst mehrere einzelne Schritte. Nicht jeder Schritt ist für jede Projektkategorie zwingend erforderlich – das geltende Recht unterscheidet zwischen verschiedenen Bauwerksarten und legt entsprechend unterschiedliche Anforderungen fest. Die folgende Abfolge spiegelt den allgemeinen Ablauf eines Wohnbauprojekts auf einem privaten Baugrundstück wider.

1. Überprüfen Sie das Grundstück und den entsprechenden Bebauungsplan Bevor technische Arbeiten beginnen, vergewissern Sie sich, dass für die Katasterparzelle ein gültiger Bebauungsplan vorliegt, der die beabsichtigte Nutzung zulässt. Überprüfen Sie das Grundbuch auf den Eigentumsstatus, etwaige Belastungen und die eingetragene Grundstückskategorie.

2. Einholung der städtebaulichen Auflagen (UTU) Der Antragsteller – in der Regel der Grundstückseigentümer oder ein bevollmächtigter Vertreter – beantragt bei der zuständigen Behörde eine UTU. In diesen Auflagen ist festgelegt, was in welchen Abmessungen und unter welchen planungsrechtlichen Auflagen gebaut werden darf. UTU werden auf der Grundlage des geltenden Bebauungsplans erteilt und sind spezifisch für die jeweilige Parzelle und die geplante Nutzung. Die Anforderungen an den Antrag hängen von der zuständigen Behörde und den geltenden Vorschriften ab; besorgen Sie sich vor der Einreichung das offizielle Antragsformular und die Checkliste für die Unterlagen, die für die Parzelle und die Projektkategorie erforderlich sind.

3. Konzeptentwurf erstellen Ein Architekt erarbeitet ein erstes Entwurfskonzept, das den UTU-Parametern entspricht. In dieser Phase werden in der Regel die Möglichkeiten für den Anschluss an die Infrastruktur sowie die standortbedingten Einschränkungen geprüft.

4. Gegebenenfalls bauliche und technische Genehmigungen Je nach Projekt und Standort sind unter Umständen bestimmte Genehmigungen von Infrastrukturbetreibern, Denkmalschutzbehörden oder Umweltbehörden erforderlich, bevor mit den eigentlichen Planungsarbeiten begonnen werden kann.

5. Erstellen Sie den Hauptentwurf (Hauptprojekt) Die Hauptplanung umfasst die vollständige technische Dokumentation für das Projekt – einschließlich der architektonischen, statischen, haustechnischen und elektrotechnischen Komponenten –, die von zugelassenen Fachleuten erstellt wird. Dieses Dokument bildet die Grundlage für den Bauantrag.

6. Unabhängige technische Überprüfung Bei vielen Projektkategorien muss der Hauptentwurf von einem autorisierten Prüfer geprüft werden (revidenti) bevor es eingereicht werden kann. Bei der Prüfung werden die technische Konformität, die bauliche Sicherheit und die Übereinstimmung mit der UTU bestätigt.

7. Holen Sie gegebenenfalls zusätzliche Einwilligungen ein Für Projekte in Küstengebieten, an Kulturerbestätten oder in Schutzgebieten sowie für Projekte, die neue Versorgungsanschlüsse erfordern, sind unter Umständen zusätzliche Genehmigungen der zuständigen Behörde oder des Betreibers erforderlich, bevor der Genehmigungsantrag vollständig ist.

8. Reichen Sie den Bauantrag ein Der Antrag wird bei der zuständigen Behörde eingereicht – bei den meisten Wohnbauprojekten ist dies die Gemeinde, bei Bauvorhaben, die den entsprechenden Schwellenwert überschreiten, das Ministerium (im Großen und Ganzen größere Gewerbe- oder Hotelprojekte, wobei dies anhand der geltenden Rechtslage überprüft werden sollte). Die Antragsunterlagen umfassen Eigentumsnachweise, den UTU, den Hauptentwurf, den technischen Prüfbericht sowie alle erforderlichen Genehmigungen.

9. Erteilung von Genehmigungen Die Behörde prüft die Vollständigkeit und Konformität der eingereichten Unterlagen. Ist der Antrag vollständig und konform, wird die Baugenehmigung innerhalb der gesetzlichen Frist erteilt. Bei unvollständigen Unterlagen wird der Antragsteller benachrichtigt und erhält die Möglichkeit, die Mängel zu beheben. Unvollständige Unterlagen können das Antragsverfahren verzögern.

10. Mitteilungen vor Baubeginn Vor Baubeginn ist der Investor nach geltendem Recht verpflichtet, die zuständige Behörde über den Beginn der Arbeiten zu unterrichten und eine ordnungsgemäße Bauaufsicht einzurichten (fachliche Aufsicht). Der Standort muss gemäß der genehmigten Baugenehmigung gekennzeichnet werden.

Es kommt darauf an, wer was tut. Das Anleger (der rechtmäßige Antragsteller) trägt die Verantwortung für die Vollständigkeit der Unterlagen. Der Architekt erstellt den Entwurf und muss in Montenegro zugelassen sein. Ein zugelassener Prüfer führt bei Bedarf eine unabhängige technische Überprüfung durch. Die Auftragnehmer führt die Arbeiten gemäß der genehmigten Planung aus. Aufsicht ist eine eigenständige Funktion, die sich von der des Auftragnehmers unterscheidet und für die Überwachung der Einhaltung der Vorschriften während der Bauphase zuständig ist.

Überprüfen Sie die beteiligten Fachleute

Bevor Sie einen Architekten, technischen Gutachter oder Bauleiter beauftragen, erfragen Sie den vollständigen offiziellen Namen des Fachmanns, Angaben zu seinem Unternehmen sowie relevante Informationen zur Zulassung. Überprüfen Sie die Zulassung anhand der offiziellen Register, die von den zuständigen montenegrinischen Behörden geführt werden.

Vergewissern Sie sich, dass die Lizenz die für das Projekt erforderliche spezifische Tätigkeit abdeckt. Ein Unternehmen, das im Bereich der Planung tätig ist, ist nicht automatisch berechtigt, unabhängige technische Prüfungen oder Bauaufsicht durchzuführen.

Das Ministerium für Raumordnung ist für die administrative Beratung in Bezug auf städtebauliche Auflagen, Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen zuständig. Aktuelle Formulare und Verfahrensvorschriften finden Käufer und Fachleute unter Ministerium für Raumordnung, Stadtplanung und Bauwesen.

Baugenehmigungsverfahren

Bühne	Hauptdokument oder Maßnahme	Verantwortliche Stelle	Typisches Hindernis	Käuferscheck
Paketüberprüfung	Auflistung der Unbeweglichkeiten; anzuwendender Plan	Käufer / Rechtsberater	Plan in Überarbeitung; landwirtschaftliche Zweckbestimmung	Aktuellen Planstatus und Flächenkategorie bestätigen
UTU-Anwendung	UTU-Anfrage mit Katasterdaten	Anleger / gesetzlicher Vertreter	Unklare Planparameter; Grundstück außerhalb des Planbereichs	Überprüfen Sie, ob die UTU ausgestellt wurde und mit der Parzelle übereinstimmt
Konzeptentwurf	Architektonisches Konzept	Zugelassener Architekt	Standortbedingungen; Verfügbarkeit der Infrastruktur	Konzept anhand der UTU-Parameter überprüfen
Technische Zulassungen	Genehmigungen von Versorgungsunternehmen, Denkmalschutz- und Umweltbehörden	Investor / Architekt	Lange Reaktionszeiten der Mitarbeiter	Überprüfen Sie, ob alle erforderlichen Genehmigungen aufgeführt sind und vorliegen
Vorbereitung der Hauptentwürfe	Hauptprojekt	Zertifiziertes Designteam	Komplexer Standort; nach Prüfung sind Überarbeitungen erforderlich	Stellen Sie sicher, dass das Planungsteam über die erforderlichen Zulassungen verfügt
Technische Überprüfung	Prüfungsbericht (Ausarbeitung der Überarbeitung)	Zugelassener Prüfer	Strukturelle Mängel; festgestellte Verstöße	Überprüfen Sie, ob die Überprüfung abgeschlossen ist und der Bericht positiv ausfällt.
Einreichung eines Genehmigungsantrags	Vollständiges Dokumentationspaket	Anleger	Fehlende Unterlagen; unvollständige Einwilligungen	Überprüfen Sie, ob alle Punkte der rechtlichen Checkliste vorhanden sind
Erteilung von Genehmigungen	Baugenehmigung	Zuständige Behörde	Bearbeitungsdauer	Überprüfen Sie, ob die Genehmigung mit dem genehmigten Entwurf und dem Grundstück übereinstimmt
Vorbereitung der Bauarbeiten	Mitteilung über den Beginn; Ernennung eines Betreuers	Investor / Bauunternehmer	Vor Beginn der Arbeiten wurde keine Bauaufsicht bestellt	Vergewissern Sie sich vor Baubeginn, dass eine Bauaufsicht vorhanden ist

Unterlagen, die in der Regel für einen Bauantrag erforderlich sind:

Die nachstehende Liste ist eine vorläufige Checkliste und stellt keine vollständige, gesetzlich vorgeschriebene Einreichungsliste dar. Die Bauprüfung, Genehmigungen und die erforderlichen Nachweise hängen von der Art des Bauwerks sowie von der zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Fassung des Baugesetzes und der dazugehörigen Durchführungsbestimmungen ab.

• Nachweis des Eigentums oder des gesetzlichen Baurechts an dem Grundstück
• Gültige städtebauliche und technische Rahmenbedingungen
• Hauptkonstruktionsunterlagen, gegebenenfalls mit technischem Prüfbericht
• Erforderliche Genehmigungen von Versorgungsunternehmen und Behörden, sofern zutreffend
• Gegebenenfalls Nachweis über die Zahlung der Gebühr
• Benennung einer zugelassenen Bauaufsicht

Antragsformulare und Verfahrensvorschriften sollten anhand der aktuellen Durchführungsbestimmungen überprüft werden, einschließlich der im Oktober 2026 in Kraft tretenden Änderungen (Amtsblatt 151/2026).

Offizielle Antragsformulare

Die konsolidierten Vorschriften vom Oktober 2026 sehen für verschiedene Bauverfahren separate Formulare vor. Käufer und Investoren sollten das Formular auswählen, das der jeweiligen Projektkategorie entspricht, anstatt davon auszugehen, dass ein einziger Antrag für alle Gebäudetypen gilt.

Zu den entsprechenden Formularen gehören:

• Formular 2 – Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole).
• Formular 3 – Antrag auf Erteilung städtebaulich-technischer Auflagen (Zahtjev za izdavanje urbanističko-tehničkih uslova).
• Formular 5 – Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus (Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za porodičnu stambenu zgradu).

Bitte überprüfen Sie das aktuelle Formular und die dazugehörigen Anforderungen, bevor Sie einen Antrag einreichen.

Beispiel einer offiziellen kommunalen Regelung: Im April 2026 veröffentlichte die Gemeinde Zeta einen praktischen Leitfaden, in dem das Verfahren zur Beantragung einer Baugenehmigung, die erforderlichen Unterlagen und die zuständigen Behörden erläutert werden. Er liefert ein nützliches Beispiel dafür, wie eine Gemeinde das Verfahren im Rahmen der nach 2025 geltenden Rechtsvorschriften Montenegros darstellt.

Da sich Zuständigkeiten und Verfahren je nach Projektkategorie und Gemeinde unterscheiden können, sollte dieser Leitfaden in Verbindung mit dem geltenden Baugesetz und den Vorgaben der für das jeweilige Grundstück zuständigen Behörde gelesen werden.

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Kosten und Fristen für Genehmigungen

Die Kosten für Baugenehmigungen in Montenegro sind nicht auf einen einheitlichen landesweiten Satz festgelegt. Sie variieren je nach Art des Vorhabens, Standort, Grundstücksfläche, geplanter Geschossfläche und den jeweils zuständigen Behörden. Ein einfacher Antrag auf eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude auf kommunaler Ebene weist eine andere Kostenstruktur auf als ein größeres Projekt, das eine Prüfung auf Ministerialebene und mehrere sektorale Genehmigungen erfordert.

Zu den wichtigsten Kostenfaktoren, die ein Käufer oder Investor einkalkulieren sollte, gehören:

• Planungs- und Ingenieurhonorare für die Konzeption und die Ausarbeitung des Hauptentwurfs
• Gebühren für unabhängige technische Begutachtungen für die vorgeschriebene Konstruktionsprüfung, sofern zutreffend
• Kosten für geodätische Vermessungen für Vermessungsarbeiten, Grenzmarkierungen und Katasterarbeiten
• Infrastrukturanschlussgebühren an Versorgungsunternehmen zu entrichtende Gebühren für Neuanschlüsse an die Wasserversorgung, die Kanalisation, das Stromnetz und das Straßennetz
• Gebühren für die fachliche Supervision die rechtmäßige Überwachung der Bauarbeiten während der Bauphase umfasst
• Etwaige zusätzliche Genehmigungsgebühren für Genehmigungen von Denkmalschutz-, Umwelt- oder Küstenbehörden
• Gesetzlich vorgeschriebene und kommunale Abgaben — Sofern aus einem geltenden, veröffentlichten Tarif oder einer Entscheidung hervorgeht, dass diese Gebühren für das jeweilige Projekt zu entrichten sind, sollten Verwaltungsgebühren einbezogen werden; gehen Sie nicht davon aus, dass für jede Phase eine Gebühr anfällt, ohne die geltenden Vorschriften bei der zuständigen Behörde zu überprüfen

Die gesetzliche Entscheidungsfrist – also die Frist, innerhalb derer die zuständige Behörde auf einen ordnungsgemäß eingereichten und vollständigen Antrag reagieren muss – ist gesetzlich festgelegt. Diese Frist spiegelt jedoch nicht den gesamten Zeitrahmen wider, mit dem ein Käufer oder Investor rechnen sollte. Umfassende Projektvorbereitung, … vom ersten Grundstückscheck über die Planung, Prüfung, Genehmigungen bis hin zur Erteilung der Baugenehmigung dauert in der Regel deutlich länger, je nach Komplexität der Planung, den Bearbeitungszeiten der Behörden und der Frage, ob zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind.

Käufer, die planen, unmittelbar nach dem Erwerb eines Grundstücks mit dem Bau zu beginnen, sollten den gesamten Zeitrahmen für die Vorbereitungsarbeiten einkalkulieren und sich nicht nur auf die gesetzlich vorgeschriebene Bearbeitungsfrist verlassen. Planung, Prüfung und Genehmigungen durch Dritte können den Zeitplan erheblich verlängern. Fragen Sie die zuständige Behörde und das Projektteam nach einem projektspezifischen Zeitplan, anstatt sich auf allgemeine Schätzungen zu verlassen.

Beispiel: Veröffentlichte UTU-Gebühren und Bearbeitungsdauer in Podgorica

Die Stadt Podgorica erhebt eine Gebühr in Höhe von 50 € für die Erteilung städtebaulicher Auflagen für Gebäude und 100 € für komplexe Ingenieurbauwerke sowie eine Verwaltungsgebühr von 2 € für die Antragstellung. Das veröffentlichte Verfahren sieht eine Bearbeitungsfrist von 30 Tagen ab Einreichung des Antrags vor.

Diese Zahlen beziehen sich auf ein bestimmtes kommunales Verfahren und nicht auf einen bundesweiten Haushalt für Baugenehmigungen. Informieren Sie sich vor der Antragstellung über die aktuelle Gebührenordnung, die für das Projekt zuständige Behörde und darüber, ob das veröffentlichte Verfahren gemäß den Rechtsvorschriften für den Zeitraum 2025–2026 aktualisiert wurde.

Kosten- und Zeitrisiken

Kosten oder Phase	Was beeinflusst das?	Wenn es auftritt	Was vor der Budgetplanung zu klären ist
UTU-Anwendung	Komplexität der Sendungen; Arbeitsbelastung der Behörden	Bevor mit der Planung begonnen wird	Ob die UTU bereits vorliegt oder beantragt werden muss
Architekten- und Ingenieurhonorare	Komplexität der Planung; Anzahl der erforderlichen zugelassenen Fachkräfte	Während der Entwurfsphase	Leistungsumfang und ob eine Überprüfung enthalten ist
Technische Überprüfung	Projektumfang und -kategorie	Nach Abschluss der Hauptplanungsphase	Ob für die jeweilige Projektkategorie eine Überprüfung vorgeschrieben ist
Infrastrukturanschlussgebühren	Entfernung zum Stromnetz; Tarife des Netzbetreibers; Standort des Grundstücks	Vor oder parallel zur Beantragung der Genehmigung	Aktuelle Tarife der einzelnen Energieversorger
Gegebenenfalls anfallende Verwaltungsgebühren	Gesetzliche oder kommunale Gebührenvorschriften für das jeweilige Projekt	Zu dem im jeweiligen Tarif festgelegten Zeitpunkt	Prüfen Sie, ob eine Gebühr gesetzlich zu entrichten ist, und holen Sie den aktuell veröffentlichten Tarif bei der zuständigen Behörde ein
Kosten für die Aufsicht	Dauer und Komplexität der Bauarbeiten	Während des Baus	Ob der Anbieter der Bauaufsicht vom Auftragnehmer unabhängig ist
Weitere Einwilligungen	Küstengebiet; Denkmalschutz; ökologische Empfindlichkeit	Variable	Welche konkreten Genehmigungen sind vor der Antragstellung erforderlich?

Praxisszenario: Ein Käufer erwirbt ein Grundstück in einer Küstengemeinde in der Erwartung, innerhalb von drei Monaten nach der Eigentumsübertragung mit dem Bau beginnen zu können. Nach der Beauftragung eines Architekten stellt er fest, dass die UTU für das Grundstück separat beantragt werden muss, dass für den nächstgelegenen Versorgungsanschluss eine Verlängerungsgebühr anfällt und dass das Grundstück in einer Zone liegt, für die eine Vorabgenehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich ist. Jeder dieser Schritte verursacht einen zusätzlichen, nicht einkalkulierten Zeitaufwand. Bei der Budgetierung für das Genehmigungsverfahren sollte eine Rückstellung für diese zusätzlichen Schritte und die damit verbundenen Honorare vorgesehen werden.

Es kann nicht für jede Gemeinde und jede Art von Projekt ein verbindlicher Zeitplan angegeben werden. Falls ein Verkäufer oder Makler eine bestimmte Dauer für die Genehmigungsverfahren angibt, sollten Sie die aktuellen Verfahrenshinweise der zuständigen Behörde einsehen oder einen unabhängigen Fachmann zu Rate ziehen.

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Auflagen im Bereich der Küsten- und Kommunalplanung

Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen in Montenegro unterscheiden sich je nach Standort erheblich. Die Vorschriften, die in den Stadterweiterungsgebieten von Podgorica gelten, unterscheiden sich von denen für die Ufergebiete der Bucht von Kotor oder die Riviera von Budva. Innerhalb einer einzigen Gemeinde können für verschiedene Teile des Gebiets unterschiedliche Raumordnungspläne gelten, die jeweils eigene Entwicklungsvorgaben und zusätzliche Anforderungen enthalten.

Budva und Bečići gehören zu den am intensivsten bebauten Küstengebieten. Planungszonen mit hoher Bebauungsdichte bestehen neben Gebieten, in denen Höhenbeschränkungen, Abstandsauflagen zur Küstenlinie und Kriterien zur Sichtbeeinträchtigung streng gelten. Die Bebauungspläne (DUPs) in der Gemeinde Budva unterscheiden sich je nach Stadtteil erheblich, und für einige Gebiete entlang der Küste gelten Beschränkungen, die frühere Bebauungszusagen widerspiegeln.

Kotor und die Bucht von Kotor bringen andere Aspekte mit sich. Die Altstadt von Kotor ist in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen worden, und eine weiter gefasste Pufferzone umgibt das Kernschutzgebiet. Jede Bau- oder Sanierungsmaßnahme innerhalb oder in unmittelbarer Nähe der Schutzzone bedarf der Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Das bedeutet nicht, dass jegliche Bebauung im Raum Kotor verboten ist – wohl aber, dass die für ein bestimmtes Grundstück geltenden Schutzbestimmungen überprüft werden müssen und dass das Genehmigungsverfahren eine zusätzliche institutionelle Ebene umfasst. Die geltenden Planungsunterlagen und Denkmalschutzauflagen sollten für jedes einzelne Grundstück geprüft werden.

Tivat Das Gebiet um Porto Montenegro unterliegt Planungsrahmen, die sich im Zuge privater Investitionen erheblich weiterentwickelt haben. Die Gemeinde verfügt über aktive Bebauungspläne für verschiedene Zonen. Käufer von Grundstücken in der Nähe des Yachthafens oder in angrenzenden Wohngebieten sollten die spezifischen Planungsvorgaben für das jeweilige Grundstück prüfen.

Herceg Novi liegt am nördlichen Eingang zur Bucht und verfügt über einen historischen Kern sowie eine bedeutende Bebauung an den Hängen. In der gesamten Gemeinde gelten in unterschiedlichem Maße Höhenbeschränkungen, archäologische Auflagen und landschaftsschützerische Erwägungen.

Bar Die Umgebung umfasst sowohl städtische Gebiete als auch Flächen mit landwirtschaftlicher Nutzung und gemischter Nutzung. Die Planungssituation ist vielfältiger, und manche Grundstücke, die auf den ersten Blick für eine Bebauung geeignet erscheinen, können unter Umständen als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sein oder Einschränkungen hinsichtlich der Anbindung an die Infrastruktur unterliegen.

Podgorica zeichnet sich durch umfangreiche gewerbliche und private Bauvorhaben aus, wobei die planungsrechtlichen Auflagen für jedes einzelne Grundstück geprüft werden müssen.

Über die kommunalen Flächennutzungspläne hinaus gelten für den gesamten Küstenstreifen einige weitere Aspekte:

• Der maritime Bereich (Meeresgut) — Grundstücke innerhalb des gesetzlich festgelegten Meeresgebiets unterliegen einer besonderen öffentlich-rechtlichen Regelung. Vergewissern Sie sich über die offiziellen Grenzen, Eigentumsverhältnisse, Konzessions- oder Nutzungsrechte sowie Bebauungsbeschränkungen, bevor Sie sich auf den offensichtlichen Eigentumsstatus eines Küstengrundstücks verlassen. Für Bauvorhaben in diesem Gebiet oder in dessen unmittelbarer Nähe ist eine gesonderte Genehmigung erforderlich, und es müssen spezifische Vorschriften hinsichtlich der zulässigen Nutzungen eingehalten werden.
• Umweltgenehmigungen sind für Projekte erforderlich, die voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben, was gegebenenfalls im Rahmen eines Umweltverträglichkeitsprüfungsverfahrens festgestellt wird.
• Zufahrtsstraßen — Ob ein Grundstück über einen rechtmäßigen Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt, ist eine Frage, die sich vom Eigentumsrecht unterscheidet. Ein von allen Seiten umschlossenes Grundstück ohne Wegerecht oder Straßenanbindung kann nicht bebaut werden, ohne dass diese Frage geklärt ist.
• Gefälle, Entwässerung und seismische Aspekte sind nicht nur technischer Natur: Sie haben Einfluss darauf, welche baulichen Normen bei der Hauptplanung anzuwenden sind, und erfordern unter Umständen fachliche Vermessungsarbeiten, bevor mit der Planung begonnen werden kann.

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Prüfung der Genehmigungen vor dem Kauf

Die Überprüfung der Genehmigungen vor dem Kauf ist keine reine Formalität. Sie ist das Mittel, mit dem ein Käufer feststellt, ob der tatsächliche Zustand vor Ort mit dem übereinstimmt, was genehmigt, registriert und rechtmäßig nutzbar ist. Die in dieser Phase gesammelten Informationen wirken sich unmittelbar auf den Preis aus, den ein Käufer zu zahlen bereit sein sollte, auf die Bedingungen, die er im Vertrag festlegen sollte, und in manchen Fällen sogar darauf, ob die Transaktion überhaupt stattfinden sollte.

So überprüfen Sie eine Baugenehmigung in Montenegro

1. Fragen Sie den Verkäufer oder Bauträger nach der Baugenehmigung (građevinska dozvola) einschließlich der Referenznummer, der ausstellenden Behörde und des Datums.
2. Ermitteln Sie die in der Genehmigung angegebene Katasterparzelle und Gemeinde. Vergleichen Sie diese Angaben mit dem aktuellen Immobilienverzeichnis und der zum Verkauf stehenden Immobilie.
3. Konsultieren Sie die vom Ministerium veröffentlichten Baugenehmigungsunterlagen und das Register der zuständigen kommunalen Behörde. Die veröffentlichten Unterlagen sind möglicherweise nach Jahr oder Behörde geordnet, und nicht jedes historische Dokument ist zwangsläufig online verfügbar.
4. Fordern Sie den genehmigten Hauptentwurf (glavni projekat) an und prüfen Sie, ob die genehmigte Anzahl der Stockwerke, die Grundfläche und die vorgesehene Nutzung mit dem tatsächlichen oder geplanten Gebäude übereinstimmen.
5. Erkundigen Sie sich bei der ausstellenden Behörde, ob die Genehmigung geändert, ausgesetzt oder widerrufen wurde und ob entsprechende Prüf- oder Vollstreckungsverfahren laufen.
6. Bei einem fertiggestellten Gebäude ist die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) oder die für dieses Bauwerk gesetzlich vorgeschriebene Fertigstellungsunterlage gesondert zu überprüfen.

Offizielle Startpunkte:

• Planungs- und Bauunterlagen des Ministeriums
• Veröffentlichte Baugenehmigungen
• Bau- und Legalisierungsunterlagen aus Podgorica

Ein Online-Eintrag ist ein nützlicher Ausgangspunkt, ersetzt jedoch nicht die Einholung einer Bestätigung durch die zuständige Behörde und die Prüfung der tatsächlichen Genehmigung sowie der genehmigten Pläne.

Kauf von Bauland

Beim Kauf eines Grundstücks mit der Absicht, darauf zu bauen, sind folgende Überprüfungen erforderlich:

Kataster-Nummer und Liste der Immobilien — Feststellung des rechtlichen Eigentums, der eingetragenen Fläche, der Grundstückskategorie sowie etwaiger Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Rechtsstreitigkeiten. Dieses Dokument ist bei der Katasterbehörde erhältlich.

Flächennutzungsausweisung — Vergewissern Sie sich anhand des geltenden Flächennutzungsplans, dass die Parzelle eine Ausweisung aufweist, die die beabsichtigte Nutzung zulässt. Landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen können nicht einfach auf Wunsch des Käufers umgewidmet werden; eine Umwidmung ist, sofern möglich, ein eigenständiges Verwaltungsverfahren mit eigenen Auflagen.

Städtebauliche und technische Rahmenbedingungen — Entweder fordern Sie die vorhandene UTU beim Verkäufer an oder klären Sie bei der zuständigen Behörde, ob für das Grundstück eine UTU ausgestellt werden kann und wie die wesentlichen Parameter aussehen würden. Ohne gültige UTU kann das Genehmigungsverfahren nicht beginnen.

Zugang zur Infrastruktur — Stellen Sie sicher, dass das Grundstück über einen rechtmäßigen Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt und dass an der Grundstücksgrenze oder in deren Nähe Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom vorhanden sind. Die Kosten und die Machbarkeit der Anschlüsse sollten vor dem Kauf und nicht erst danach geklärt werden.

Beschränkungen für ausländische Beteiligungen — Für ausländische Staatsangehörige gelten besondere Beschränkungen beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Grundstücken in bestimmten sensiblen Gebieten. Diese Beschränkungen sind nicht einheitlich und hängen von der Grundstückskategorie, dem geltenden Recht und bilateralen Verträgen ab. Ausführliche Informationen darüber, was Ausländer erwerben dürfen und was nicht, finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema “Grundstückskauf in Montenegro als Ausländer“.

Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg

Der Kauf von Immobilien im Bau birgt zusätzliche Risiken hinsichtlich der Baugenehmigungen des Bauträgers und der Übereinstimmung zwischen dem, was verkauft wird, und dem, was genehmigt wurde.

Überprüfung der Baugenehmigung — Der Bauträger muss über eine gültige Baugenehmigung verfügen. Fragen Sie nach der Referenznummer der Genehmigung, überprüfen Sie diese nach Möglichkeit bei der ausstellenden Behörde und vergewissern Sie sich, dass sie nicht geändert, ausgesetzt oder widerrufen wurde.

Übereinstimmung zwischen der Genehmigung und dem Produkt — Vergewissern Sie sich, dass die zu erwerbende Wohnung oder Einheit den Angaben in den genehmigten Bauplänen entspricht. Etage, Wohnungsnummer, Fläche und Grundriss sollten mit den genehmigten Unterlagen übereinstimmen. Baupläne werden manchmal nach Erteilung der Baugenehmigung geändert; wesentliche Änderungen können eine Änderung der Baugenehmigung erfordern.

Zulässige Geschosszahlen und Gesamtfläche — Überprüfen Sie, ob die Anzahl der Stockwerke und die gesamte Bruttogeschossfläche des Gebäudes mit dem UTU und der Baugenehmigung übereinstimmen. Ein Bauträger, der über die in der Genehmigung genehmigte Anzahl hinaus Stockwerke hinzugefügt hat, hat ein Problem geschaffen, das nach Fertigstellung nicht ohne Weiteres gelöst werden kann.

Zahlungsbedingungen und Vertragsgestaltung — Der Vertrag sollte an klar definierte Bauphasen geknüpft sein. Zahlungen, die an Bauphasen gebunden sind, für die eine gültige und fortbestehende Baugenehmigung vorausgesetzt wird, sollten in jeder Phase anhand des tatsächlichen Genehmigungsstatus überprüft werden.

Unterlagen, die von einem Bauträger für im Bau befindliche Objekte anzufordern sind

Bevor Sie eine Reservierungsgebühr oder eine Anzahlung leisten, bitten Sie den Bauträger um ein Dokumentenpaket, das den rechtlichen Status des Grundstücks, das genehmigte Projekt und die geplante Wohnung umfasst.

Fordern Sie den aktuellen Katasterauszug für das Baugrundstück, die Baugenehmigung und etwaige Änderungen, die entsprechenden genehmigten Planungsunterlagen sowie eine schriftliche Beschreibung der zum Verkauf stehenden Wohnung an.

In der Beschreibung sollten die Einheit, die Etage, die Fläche, der Grundriss, der Ausstattungsstandard sowie etwaige in der Transaktion enthaltene Park- oder Lagerrechte angegeben werden.

Erkundigen Sie sich nach den vertraglich vereinbarten Bauphasen, den voraussichtlichen Fertigstellungs- und Übergabeterminen, dem Zahlungsplan, den Rechtsbehelfen bei Verzögerungen sowie den Modalitäten zur Einholung der Nutzungsgenehmigung, sofern erforderlich.

Lassen Sie die Vertragsbeschreibung von einem unabhängigen montenegrinischen Rechtsanwalt mit dem genehmigten Projekt vergleichen. Ein Marketing-Grundriss oder eine Broschüre sind kein Ersatz für die genehmigte Planungsunterlagen.

Der Kauf eines bezugsfertigen Hauses

Bei einem fertiggestellten Gebäude sind andere Prüfungen erforderlich.

Nutzungsgenehmigung — prüfen, ob eine Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) vorliegt. Die Nutzungsgenehmigung bestätigt, dass das Gebäude gemäß dem genehmigten Entwurf errichtet und nach Fertigstellung abgenommen wurde. Nicht alle Gebäude in Montenegro verfügen über eine solche Genehmigung; einige stammen aus der Zeit vor Inkrafttreten der modernen Vorschriften, während andere nie ordnungsgemäß abgenommen wurden. Besorgen Sie sich vor der Unterzeichnung einen aktuellen Katasterauszug und lassen Sie von einem montenegrinischen Notar prüfen, ob für die Immobilie ein Übertragungsverbot besteht. Nach den gesetzlichen Bestimmungen können bestimmte eingetragene Genehmigungs- und Bauunregelmäßigkeiten einen Verkauf verhindern. Ausnahmen erfordern eine fallbezogene rechtliche Prüfung.

Katastereintragung des Gebäudes — Das Gebäude sollte im Kataster mit der korrekten Fläche und Beschreibung eingetragen sein. Eine Abweichung zwischen der eingetragenen und der vermessenen Fläche kann auf nicht erfasste Bauarbeiten oder ein Kataster- bzw. Vermessungsproblem hindeuten und sollte vor dem weiteren Vorgehen abgeklärt werden.

Anbauten, zusätzliche Stockwerke, Schwimmbäder und Nebengebäude — Diese müssen jeweils auf eine Genehmigung zurückgeführt werden. Ein Haupthaus verfügt möglicherweise über eine Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung, während ein aufgestocktes Stockwerk, eine Terrassenvergrößerung oder ein Nebengebäude gänzlich nicht genehmigt ist. Der rechtliche Status jedes einzelnen Teils der Immobilie sollte separat überprüft werden.

Umbau und Nutzungsänderung — Wenn die Immobilie gegenüber ihrer ursprünglichen Form erheblich verändert wurde – beispielsweise wenn eine ehemalige Gewerbeeinheit in Wohnraum umgewandelt oder ein Haus über seine ursprüngliche Grundfläche hinaus erweitert wurde –, sollte die Rechtmäßigkeit dieser Änderungen anhand von Unterlagen bestätigt werden und nicht allein aus dem aktuellen baulichen Zustand abgeleitet werden.

Was je nach Immobilienart zu prüfen ist

Überprüfung	Baugrundstück	Wohnung im Bau	Fertiggestelltes Haus	Hauptrisiko bei Fehlen
Katasterverzeichnis (Liste der Immobilien)	✓ Unverzichtbar	✓ Baugrundstück	✓ Immobilien und Grundstücke	Nicht offengelegte Belastungen oder Streitigkeiten
Flächennutzungsausweisung	✓ Unverzichtbar	Durch die Baugenehmigung abgedeckt	Durch die Baugenehmigung abgedeckt	Das Grundstück kann nicht wie vorgesehen bebaut werden
Städtebauliche und technische Rahmenbedingungen (UTU)	✓ Bestätigen oder beantragen	Überprüfen Sie, ob der Entwickler über eine gültige UTU verfügt	Nicht separat erforderlich	Ohne gültige UTU kann nicht fortgefahren werden
Baugenehmigung	Vor Baubeginn erforderlich	✓ Der Bauträger muss über eine gültige Genehmigung verfügen	✓ Muss mit dem tatsächlichen Gebäude übereinstimmen	Der Bau ist nicht genehmigt.
Genehmigte Konstruktionsunterlagen	Vor Baubeginn erforderlich	Überprüfen Sie, ob die Anlage den genehmigten Plänen entspricht	Überprüfen Sie, ob die Erweiterungen abgedeckt sind	Das Gebäude entspricht nicht dem genehmigten Bauvorhaben
Nutzungsgenehmigung	Nach dem Bau erforderlich	Wird nach Fertigstellung benötigt	✓ Überprüfen Sie, ob eine Versicherung besteht und das gesamte Gebäude abdeckt	Die rechtmäßige Nutzung und die Übertragbarkeit der Immobilie können eingeschränkt sein; prüfen Sie die Katastervermerke, den Grund für das Fehlen einer Genehmigung sowie etwaige gesetzliche Ausnahmen bei einem Notar.
Zugang zur Infrastruktur	✓ Zugriff und Verbindungskapazität überprüfen	Vom Entwickler bestätigt	In der Regel etabliert; in ländlichen Gebieten überprüfen	Das Grundstück ist landumschlossen oder nicht an das Stromnetz angeschlossen
Berechtigung zur ausländischen Beteiligung	✓ Grundstückskategorie, Lage und Eigentumsverhältnisse prüfen	Die Kaufberechtigung ausländischer Käufer muss vor einer Kaufzusage anhand der Grundstücksklassifizierung, der Lage, der Eigentumsverhältnisse und der geltenden gesetzlichen Ausnahmen geprüft werden.	Es gelten dieselben Prüfungen	Der Kauf ist für ausländische Käufer in der betreffenden Kategorie möglicherweise rechtlich nicht zulässig.

Eine umfassendere Checkliste, die den gesamten Due-Diligence-Prozess abdeckt, finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema “Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro“.

Was sollten Sie tun, bevor Sie eine Anzahlung leisten?

Ihre Situation	Erster Schritt	Anzufordernde Unterlagen	Wann man eine Pause einlegen sollte
Grundstückskauf zum Bau einer Villa	Prüfen Sie, ob das geplante Projekt genehmigungsfähig ist	Katasterauszug, Planungsausweisung, verfügbare UTU, Zugangsunterlagen	Keine verlässliche Bestätigung der Baubarkeit
Der Kauf einer Wohnung ab Plan	Überprüfen Sie die Baugenehmigung des Bauträgers	Baugenehmigung, genehmigter Entwurf, Leistungsbeschreibung, Grundbuchauszug	Die Baugenehmigung oder die genehmigten Pläne stimmen nicht mit der ausgeschriebenen Einheit überein
Der Kauf eines fertiggestellten Hauses	Rechtmäßigkeit der Bauausführung und Fertigstellungsstatus prüfen	Baugenehmigung, genehmigter Bauplan, gegebenenfalls Nutzungsgenehmigung, Katasterauszug	Ungeklärte Unregelmäßigkeiten beim Bau oder Übertragungsbeschränkungen
Der Kauf eines renovierten oder ausgebauten Hauses	Vergleich der bestehenden Bauwerke mit den genehmigten Unterlagen	Originalgenehmigungen, Genehmigungen von Änderungen, Unterlagen zum Umbau	Unzulässige Anbauten oder nicht geklärte Vollstreckungsbescheide

Bevor Sie eine Anzahlung überweisen, sollten Sie sich von einem unabhängigen Rechtsbeistand bestätigen lassen, dass die Transaktion zulässig ist und dass die Unterlagen mit der zu erwerbenden Immobilie übereinstimmen.

Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf – Aufgaben, die Sie Ihrem Rechts- und Fachberater übertragen sollten:

1. Die Liste der Grundstücksbeschränkungen für das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude abrufen und prüfen
2. Überprüfen Sie die Flächennutzungsausweisung im entsprechenden Raumordnungsplan
3. Städtebauliche und technische Gegebenheiten ermitteln oder überprüfen
4. Kopien der Baugenehmigung und der genehmigten Planungsunterlagen anfordern
5. Vergewissern Sie sich, dass das genehmigte Design mit den tatsächlichen Eigenschaften und den verkauften Einheiten übereinstimmt.
6. Überprüfen Sie die Baugenehmigung und stellen Sie dabei fest, ob sie den gesamten Umfang des Bauwerks abdeckt.
7. Prüfen Sie, ob nicht eingetragene Anbauten, zusätzliche Stockwerke oder Nebengebäude vorhanden sind
8. Überprüfen Sie die Anschlüsse an die Infrastruktur und ob etwaige Wegerechte eingetragen sind
9. Nach ausstehenden Vollstreckungsmaßnahmen oder Inspektionsbescheiden suchen
10. Vergewissern Sie sich, dass keine Hypothek, kein Pfandrecht und kein Rechtsstreit in Bezug auf die Immobilie eingetragen ist.

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Illegale Bauvorhaben und Legalisierung

In Montenegro gibt es eine Vielzahl von Gebäuden, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden, deren Baugenehmigungen nicht mit dem tatsächlichen Bauzustand übereinstimmen oder an denen Anbauten und Umbauten vorgenommen wurden, die nie genehmigt wurden. Dies ist kein unbedeutendes Verwaltungsproblem. Es hat Auswirkungen darauf, ob eine Immobilie rechtmäßig verkauft, mit einer Hypothek belastet oder genutzt werden kann – und in manchen Fällen sogar darauf, ob Teile davon von einem Abrissbescheid betroffen sein könnten.

Was gilt als unerlaubter Bau? Nach montenegrinischem Recht umfasst dies jedes Bauwerk oder jeden Anbau, das bzw. der ohne gültige Baugenehmigung errichtet wurde oder in einer Weise gebaut wurde, die wesentlich vom genehmigten Entwurf abweicht. Das Fehlen einer Baugenehmigung unterscheidet sich von der Abwesenheit eines Nutzungsgenehmigung. Ein Gebäude, das auf der Grundlage einer gültigen Baugenehmigung errichtet, jedoch nie abgenommen oder in Betrieb genommen wurde, verfügt nicht über eine Nutzungsgenehmigung – ein schwerwiegendes Problem, das sich jedoch in seiner Art von einem Bau unterscheidet, der von vornherein nie genehmigt wurde. Beide Situationen erfordern Aufmerksamkeit; keine sollte mit der anderen verwechselt werden.

Die Eintragung im Kataster ist kein Nachweis für die Rechtmäßigkeit des Baus. Ein Gebäude kann im Kataster eingetragen sein – und zwar möglicherweise schon seit vielen Jahren –, ohne dass jemals eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung vorlag. Die Eintragung erfasst die Eigentumsverhältnisse und die baulichen Abmessungen; sie bescheinigt jedoch nicht, dass der Bau genehmigt wurde.

Das Gesetz über die Legalisierung illegaler Bauten (Gesetz zur Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung), das am 14. August 2025 in Kraft trat, schuf einen Rahmen für die Legalisierung bestimmter Kategorien nicht genehmigter Gebäude. Das Gesetz legte in seiner ursprünglichen Fassung die Voraussetzungen für die Berechtigung sowie die Fristen für die Antragstellung fest. Der Rahmen für die Legalisierung wurde im Februar 2026 (Amtsblatt 18/2026) und erneut im August 2026 (Amtsblatt 117/2026, mit Wirkung vom 15. August 2026) geändert. Der geänderte § 48 verlängerte die Frist für die Einleitung der Katastereintragung eines nicht registrierten, nicht genehmigten Bauwerks auf 24 Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes (14. August 2025) – dies ist jedoch keine Garantie für eine Legalisierung, und Antragsteller müssen die genaue Frist und die Zulassungsvoraussetzungen für ihren konkreten Fall prüfen. Fristen und Teilnahmebedingungen müssen anhand des aktuell konsolidierten Textes überprüft werden, nicht anhand des ursprünglichen Gesetzes von 2025. Jede Sekundärquelle, in der die ursprüngliche sechsmonatige Frist oder der ursprüngliche Geltungsbereich der förderfähigen Bauwerke beschrieben wird, sollte anhand der geänderten Rechtsvorschriften überprüft werden.

Wichtige Unterscheidung: Die durch den geänderten Artikel 48 eingeführte Frist von 24 Monaten betrifft die Einleitung der Katastereintragung von berechtigten, nicht registrierten und nicht genehmigten Bauten. Sie sollte nicht als allgemeine Frist ausgelegt werden, die die Genehmigung eines Legalisierungsantrags garantiert.

Die Eintragung im Kataster, die Genehmigung der Legalisierung und die Erlaubnis zur Übertragung einer Immobilie sind unterschiedliche Sachverhalte. Ein Käufer sollte sich den aktuellen Status der Immobilie bestätigen lassen, anstatt sich auf die Aussage des Verkäufers zu verlassen, dass die Eintragungsfrist verlängert wurde.

Eine Legalisierung ist kein garantiertes Ergebnis. Das Gesetz legt Voraussetzungen für die Zulässigkeit fest; nicht alle Bauten oder Anbauten erfüllen diese. Selbst wenn ein Bauwerk zulässig ist, erfordert das Verfahren die Vorlage von Bauunterlagen, die Entrichtung von Gebühren und die Einhaltung der geltenden Auflagen. Ein Verkäufer, der angibt, die Legalisierung sei “anhängig” oder “in Bearbeitung”, bietet keine vollständig legalisierte Immobilie an.

Durchsetzung — Die montenegrinische Aufsichtsbehörde behält die Befugnis, Anordnungen zum Abriss nicht genehmigter Bauten zu erlassen. Ein Antrag auf Legalisierung sollte nicht als automatischer Schutz vor Kontroll- oder Beseitigungsmaßnahmen angesehen werden. Prüfen Sie gemeinsam mit einem lokalen Rechtsbeistand die geltenden Rechtsvorschriften, etwaige anhängige Vollstreckungsentscheidungen sowie die verfahrensrechtlichen Auswirkungen des konkreten Antrags, bevor Sie davon ausgehen, dass die Vollstreckung ausgesetzt ist.

Warnsignale, auf die Sie beim Kauf achten sollten:

• Fehlende Baugenehmigung für das Hauptgebäude — das gravierendste Problem; die Rechtsgrundlage des gesamten Gebäudes ist ungewiss
• Für ein Gebäude, das offenbar schon mehrere Jahre alt ist, liegt keine Baugenehmigung vor — könnte darauf hindeuten, dass das Gebäude nie ordnungsgemäß in Betrieb genommen wurde; untersuchen Sie, warum
• Abweichung zwischen der eingetragenen Fläche und der tatsächlichen Gebäudefläche — Dies kann auf nicht angemeldete Bauarbeiten, veraltete Katasterunterlagen oder unterschiedliche Vermessungsmethoden hindeuten; klären Sie die Ursache, bevor Sie davon ausgehen, dass die Immobilie den Vorschriften entspricht.
• Der Verkäufer gibt an, dass die Legalisierung noch im Gange ist — die genaue Phase festlegen, die erforderlichen Nachweise für die Teilnahmeberechtigung festlegen und klären, was mit dem Verkauf geschieht, falls die Legalisierung nicht gelingt
• Anbauten, Terrassen oder Nebengebäude, die in keiner dokumentierten Baugenehmigung aufgeführt sind — Diese Ergänzungen können Gegenstand einer gesonderten Durchsetzung sein; es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass sie in einem Legalisierungsantrag enthalten sind, ohne dies zuvor zu bestätigen.

Einen umfassenderen Überblick über Transaktionsrisiken im Immobiliensektor Montenegros finden Sie in unserem Artikel zum Thema “Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro“.

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Vermeiden Sie unnötige Risiken im Zusammenhang mit Immobilien

Beim Kauf einer Immobilie in Montenegro geht es um mehr als nur die Prüfung des Preises und der Lage. The Residence kann Ihnen dabei helfen, eine Vorauswahl an Immobilien zu treffen und die entsprechenden Projektinformationen anzufordern, bevor Sie eine unabhängige rechtliche Prüfung veranlassen.

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Renovierungen und Anbauten

Nicht alle Arbeiten an einer Immobilie erfordern eine vollständige Baugenehmigung, aber es können auch nicht alle Arbeiten uneingeschränkt durchgeführt werden. Das montenegrinische Gesetz über den Bau von Bauwerken unterscheidet zwischen verschiedenen Kategorien von Eingriffen, und die geltenden Anforderungen hängen von der Art und dem Umfang der Arbeiten ab.

Kleinere Wartungsarbeiten — Routinemäßige Reparaturen, die weder die Bausubstanz noch das Erscheinungsbild noch die genehmigte Nutzung eines Gebäudes beeinträchtigen, erfordern in der Regel keine Genehmigung. Das Neulackieren, der Austausch von Einbauten oder die Durchführung von Reparaturen an bestehenden Elementen, bei denen diese durch gleichwertige Teile ersetzt werden, fallen unter diese Kategorie.

Anpassung und Wiederaufbau mit umfangreicheren Änderungen verbunden sind. Die Änderung der Raumaufteilung, die Umgestaltung tragender Bauteile, die Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds des Gebäudes oder die Änderung der zulässigen Nutzung erfordern in der Regel eine Genehmigung oder zumindest eine Meldung an die zuständige Behörde sowie die Einhaltung bestimmter Auflagen.

Erweiterungen — wodurch sich die Grundfläche oder das Volumen eines Gebäudes vergrößert — und weitere Stockwerke werden in den relevanten Punkten wie Neubauten behandelt. Sie erfordern eine UTU, die bestätigt, dass der Anbau gemäß den geltenden Planungsvorgaben zulässig ist, sowie einen genehmigten Entwurf und eine Baugenehmigung für die Arbeiten. Jeder Anbau, der nicht unter die ursprüngliche Baugenehmigung fiel oder über den ursprünglich genehmigten Entwurf hinausgeht, gilt als unerlaubter Anbau, bis er entweder genehmigt oder legalisiert wird.

Praxisbeispiel: Ein Käufer erwirbt ein Haus in Herceg Novi mit der Absicht, ein Stockwerk aufzusetzen und die Terrasse zu vergrößern. Bevor er einen Architekten beauftragt, sollte er sich vergewissern: ob die geltenden planungsrechtlichen Vorgaben eine zusätzliche Höhe zulassen; ob die Grundfläche des bestehenden Gebäudes bereits die zulässige Bebauungsgrenze erreicht; ob für das bestehende Gebäude eine Nutzungsgenehmigung vorliegt; und ob frühere Anbauten genehmigt wurden. Werden Planungs- und Kostenkalkulationen durchgeführt, bevor diese Fragen geklärt sind, besteht die Gefahr, dass Pläne entstehen, die nach den geltenden baurechtlichen Vorgaben nicht genehmigt werden können.

Änderungen, die sich auf eine Immobilie auswirken genehmigte Gebäudenutzung müssen gesondert geprüft werden. Je nachdem, ob sich die genehmigte Nutzung der Immobilie ändert und wie die Unterkunft betrieben wird, können gesonderte Vorschriften zur Gebäudenutzung sowie zur Registrierung als Tourismus- oder Beherbergungsbetrieb gelten. Die Kurzzeitvermietung stellt nach dem Baurecht nicht automatisch eine Änderung der Gebäudenutzung dar – eine formelle Nutzungsänderung, wie beispielsweise die Umwandlung einer Gewerbeeinheit in Wohnraum oder die Neuklassifizierung eines Gebäudes, erfordert jedoch wahrscheinlich Genehmigungen oder Anmeldungen. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie davon ausgehen, dass eine Vermietungsvereinbarung uneingeschränkt zulässig ist oder dass jede Renovierung zu Vermietungszwecken ein vollständiges Verfahren zur Nutzungsänderung erfordert.

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Ein praktischer Leitfaden für Kaufentscheidungen

Sobald die ersten Unterlagen zusammengestellt sind, muss ein Käufer entscheiden, wie er mit diesen Informationen umgehen soll. Das folgende Schema hilft dabei, zwischen Situationen zu unterscheiden, die eine fachliche Prüfung erfordern, solchen, die einer Klärung bedürfen, und solchen, die zur Vorsicht mahnen.

Mit der fachlichen Prüfung fortfahren — Alle wesentlichen Unterlagen liegen vor: das Katasterverzeichnis, die UTU, die Baugenehmigung, der genehmigte Bauplan und die Nutzungsgenehmigung (sofern zutreffend). Die Unterlagen sind in sich schlüssig, die eingetragene Fläche stimmt mit dem tatsächlichen Grundstück überein, und es sind keine nicht eingetragenen Anbauten erkennbar. Eine unabhängige Überprüfung durch einen Rechtsberater und einen technischen Sachverständigen ist vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags weiterhin ratsam, es gibt jedoch keine konkreten Unstimmigkeiten, die vor dem Fortfahren geklärt werden müssten.

Vor dem Commit um Klarstellung bitten — Einige Unterlagen fehlen oder liegen nur teilweise vor; der Verkäufer erklärt, dass die UTU nicht aktualisiert wurde, dass die Nutzungsgenehmigung nie eingeholt wurde, das Gebäude aber “alt genug” sei, oder dass ein Anbau informell errichtet, aber registriert wurde. Diese Situationen sind nicht unbedingt ein Grund, vom Kauf zurückzutreten, müssen jedoch durch ordnungsgemäße Unterlagen geklärt werden, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Bevor Sie auch nur ein bedingtes Angebot abgeben oder eine Anzahlung leisten, lassen Sie sich von einem montenegrinischen Notar bestätigen, dass die geplante Übertragung rechtlich zulässig ist. Vertragliche Bedingungen können ein gesetzliches Verbot der Übertragung der Immobilie nicht außer Kraft setzen.

Transaktion anhalten — Für einen wesentlichen Teil des Grundstücks liegt keine Baugenehmigung vor; die Legalisierung wird als noch ausstehend beschrieben, es kann jedoch keine offizielle Antragsnummer vorgelegt werden; es liegen offene Vollstreckungsbescheide vor; die eingetragene Fläche ist erheblich kleiner als die angebotene Fläche; oder der Verkäufer ist nicht in der Lage, den genehmigten Bauplan vorzulegen, der dem fertiggestellten Gebäude entsprechen sollte. Dies sind wesentliche ungelöste Probleme. Ein Vorgehen ohne Klärung jedes einzelnen dieser Punkte birgt rechtliche und finanzielle Risiken, die nur schwer rückgängig zu machen sind.

Keine noch so vollständige Dokumentation garantiert, dass ein Kauf völlig risikofrei ist. Das Vorliegen aller Genehmigungen sollte anhand der tatsächlichen Immobilie überprüft werden und nicht allein auf der Grundlage der Unterlagen als korrekt vorausgesetzt werden. Selbst bei dokumentierten Immobilien bestehen Abweichungen zwischen den genehmigten Plänen und dem tatsächlichen Gebäude. Ein unabhängiger Rechtsanwalt in Verbindung mit einer technischen Prüfung durch einen Architekten oder Bauspezialisten, der mit den rechtlichen Rahmenbedingungen in Montenegro vertraut ist, bietet die zuverlässigste Grundlage für eine Kaufentscheidung.

Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie in Montenegro? „The Residence“ kann Ihnen dabei helfen, geeignete Wohnungen, Häuser und Grundstücke entsprechend Ihrem Budget, Ihrem Wunschstandort und Ihren Immobilienzielen einzugrenzen. Finden Sie Immobilien, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.

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Abschließende Gedanken

Die drei wichtigsten Schritte, die ein Käufer vor einer finanziellen Verpflichtung unternehmen kann, sind zwar einfach, erfordern jedoch bewusste Anstrengung.

Prüfen Sie zunächst den Planungsstatus der betreffenden Parzelle – nicht des gesamten Stadtviertels, nicht eines benachbarten Grundstücks, sondern genau der Kataster-Nummer, die Sie erwerben möchten. Der geltende Bebauungsplan, die Flächennutzungsausweisung und die Frage, ob gültige UTU vorliegen, sind Fragen auf Parzellenebene, die auf Parzellenebene beantwortet werden müssen.

Zweitens müssen die Genehmigungen mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen. Eine Baugenehmigung, die ein zweistöckiges Haus genehmigt, gilt nicht für ein dreistöckiges Haus. Eine Nutzungsgenehmigung für das Hauptwohnhaus gilt nicht für das drei Jahre später angebaute Poolhaus. Die Unterlagen müssen mit der Realität übereinstimmen.

Drittens sollten Sie vor jeder Zahlung, die sich nur schwer zurückfordern lässt, eine unabhängige Überprüfung einholen. Das bedeutet, dass ein Rechtsberater die Genehmigungskette und den Vertrag prüfen sollte und im Idealfall ein technischer Sachverständiger beurteilen sollte, ob das Gebäude vor Ort mit den Angaben in den Unterlagen übereinstimmt.

Die Rechtslage im Bereich Planung und Bauwesen in Montenegro hat sich seit 2025 erheblich verändert. Ausländische Käufer sollten sich über die für ihre jeweilige Immobilie geltenden Anforderungen informieren, anstatt sich auf Verfahren zu verlassen, die in älteren Leitfäden beschrieben sind. Die Risiken, die sich aus diesem sich rasch wandelnden Umfeld ergeben, lassen sich mit der richtigen fachlichen Unterstützung bewältigen. Einen umfassenderen Überblick über den Kaufprozess finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema “So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro“.

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Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen über die Planungs- und Bauvorschriften in Montenegro, Stand November 2026. Das Baugesetz wurde seit März 2025 mehrfach geändert, zuletzt durch das Amtsblatt 114/2026; das Legalisierungsgesetz wurde durch das Amtsblatt 117/2026 geändert. Die Anforderungen variieren je nach Art der Immobilie, Standort und Projektkategorie. Gesetze und Verwaltungsverfahren können seit der Veröffentlichung geändert worden sein. Holen Sie unabhängigen rechtlichen und technischen Rat ein – unter anderem von einem qualifizierten montenegrinischen Notar oder Rechtsanwalt –, bevor Sie einen Kauf tätigen oder sich zu einem Bauprojekt verpflichten.

Externe Quellen:

• Gesetz über die Raumordnung – Amtsblatt von Montenegro (19/2025)
• Gesetz über den Bau von Bauwerken – Ministerium für Raumordnung (geändert durch das Amtsblatt 114/2026) (Den rechtsverbindlichen Wortlaut finden Sie im montenegrinischen Baugesetz in der durch das Amtsblatt 114/2026 geänderten Fassung; verwenden Sie eine englische Übersetzung lediglich zur Orientierung und überprüfen Sie das Datum der Änderung.)
• Gesetz über die Legalisierung illegaler Bauten – Bundesgesetzblatt (91/2025)
• Änderungen des Beglaubigungsgesetzes – Bundesgesetzblatt 18/2026
• Änderungen des Beglaubigungsgesetzes – Bundesgesetzblatt 117/2026
• Geänderte Bauantragsformulare – Amtsblatt 151/2026
• Planung und Bauaufsicht — Ministerium für Raumordnung