Chyby při koupi nemovitosti v Černé Hoře

Mnohé z nejnákladnějších problémů při koupi nemovitosti vznikají tehdy, když jsou finanční prostředky uvolněny ještě před dokončením právních a katastrálních prověrek. Kupující najde nemovitost, která se mu líbí, pocítí naléhavost situace, zaplatí rezervační poplatek nebo zálohu – a teprve poté se začne ptát, zda je vlastnické právo bez závad, zda je stavba zcela v souladu s právními předpisy nebo zda pozemek skutečně unese stavbu, kterou si představoval. V tu chvíli je již vrácení peněz obtížnější a vyjednávací pozice je ztracena.

Stručná odpověď

Mezi největší chyby při koupi nemovitosti v Černé Hoře patří zaplacení zálohy ještě před provedením právních prověrek, spoléhání se výhradně na prodávajícího nebo realitního makléře, nedostatečné prostudování aktuálního katastrálního výpisu, ignorování stavebních povolení nebo stavu legalizace, předpoklad, že pozemek je vhodný k zástavbě, a podcenění daní a transakčních nákladů.

Zahraniční kupující by měli před provedením jakékoli nevratné platby provést tři kontroly: ověřte, kdo je vlastníkem nemovitosti a jaká zástavní práva jsou na ní zapsána, ujistěte se, že stavba i případné přístavby jsou řádně zdokumentovány, a nechte navrhovanou smlouvu nezávisle posoudit.

U pozemků si rovněž ověřte jak územní plán a stavební proveditelnost, tak i omezení týkající se vlastnictví cizími osobami, která se vztahují na danou katastrální klasifikaci.

Jednou z nejdůležitějších záruk pro zahraničního kupujícího je nezávislá hloubková prověrka před tím, než se zaváže k zaplacení nevratných prostředků. To platí stejně pro byty z druhé ruky, vily na pobřeží, domy na svahu, novostavby i projekty ve fázi plánování.

Černohorský trh s nemovitostmi přitahuje kupce z celé Velké Británie, EU, USA, zemí Perského zálivu i dalších částí světa. Právní rámec je funkční a proces transakcí je přehledný. Systém má však svou vlastní logiku – katastrální záznamy, územní klasifikace, legalizační postupy, pravidla pro daň z převodu nemovitostí a notářská praxe fungují jinak, než na co jsou kupující zvyklí ze svých domovských zemí. Chyby, které z toho vyplývají, nejsou ojedinělými výjimečnými případy. Jedná se o opakující se vzorce, s nimiž se v Černé Hoře setkávají i zkušení poradci: rizika spojená s vlastnickým právem, neoznámená břemena, neúplná stavební dokumentace, předčasné zálohy, pozemky, které nejsou stavitelné, jak se předpokládalo, neoznámené náklady, nedostatečné smlouvy o prodeji nemovitostí ve fázi projektu a předpoklady ohledně pobytu, které se ukážou jako mylné.

Tento článek vysvětluje jednotlivé chyby z hlediska toho, jak se chovají kupující, proč z nich vyplývá riziko, co konkrétně je třeba zkontrolovat a kdy to zkontrolovat.

Tento článek obsahuje obecné informace a nenahrazuje právní ani daňové poradenství týkající se konkrétní nemovitosti.

---

Největší chyby v kostce

Než se pustíme do podrobností, v následující tabulce je uvedeno, jaká hlavní chyba odpovídá jakému hlavnímu riziku a v jaké fázi procesu je třeba provést kontrolu. Chyby nejsou seřazeny podle četnosti výskytu – všechny se vyskytují ve skutečných transakcích.

Chyba	Hlavní riziko	Zkontrolujte předtím
Příliš brzká úhrada zálohy	Pokud chybí dokumenty, je obtížné získat peníze zpět	Platba za rezervaci nebo záloha
Vynechání nezávislého posouzení	Skryté vlastnické vztahy, zástavní práva nebo právní problémy	Jakýkoli závazný finanční závazek
Povrchní čtení katastru	Přehlédnutá zástavní práva, spoluvlastníci nebo nesrovnalosti v rozloze	Podpis smlouvy
Ignorování stavu legalizace stavby	Komplikace při dalším prodeji, omezení likvidace, problémy s financováním	Záloha
Za předpokladu, že pozemek je vhodný k zástavbě	Není možné vytvořit strukturu, kterou jste plánovali	Jakýkoli nákup pozemku
Podhodnocení pořizovacích nákladů	Částka nákupu přesahuje dostupné prostředky	Podání nabídky
Slabá smlouva o prodeji nemovitosti ve fázi výstavby	Stavební riziko, platební riziko, nejistota ohledně dodání	První platba pro vývojáře
Výběr podle dojmu z dovolené	Nedostatečná celoroční poptávka nebo nízká likvidita při dalším prodeji	Fáze nabídky
Předpoklad, že vlastnictví se rovná trvalému pobytu	Imigrační plán selhal nebo je třeba jej přepracovat	Rozhodnutí o koupi

Tabulka slouží jako výchozí bod, nikoli jako vyčerpávající kontrolní seznam. Byt na sekundárním trhu v zapsané budově vyžaduje jinou sadu kontrol než vila na svahu s přístavbami, projekt ve fázi plánování od developera, kterého jste si neověřili, nebo pozemek na pobřeží, u něhož není jasný stav územního rozhodnutí. V následujících částech vysvětlíme proč.

Pro všechny typy platí jedna zásada: pořadí kroků je důležité. Ověření dokumentů, nezávislá právní prověrka a potvrzení vlastnického práva by měly předcházet jakékoli platbě, kterou je obtížné získat zpět. Obrácení tohoto pořadí je hlavní příčinou mnoha problémů popsaných níže.

8 varovných signálů, kvůli kterým by se transakce měla pozastavit, dokud se je neprověří

• Prodejce nebo zprostředkovatel odmítá poskytnout dostatek informací pro nezávislou katastrální kontrolu.
• Jste nuceni okamžitě uhradit nevratnou rezervační zálohu.
• Fyzická plocha nebo dispozice neodpovídá zapsané nemovitosti.
• Přístavba, terasa nebo další podlaží mají nejasný právní status.
• Prodejce uvádí, že povolení “se právě vyřizuje”, ale není schopen doložit jeho aktuální stav.
• Inzerát na pozemek slibuje stavební potenciál, aniž by k němu byla přiložena podpůrná územně plánovací dokumentace.
• Developer, který nabízí nemovitosti ve fázi projektu, požaduje značné platby, aniž by byly jasně stanoveny smluvní milníky a nápravná opatření.
• Důležité sliby týkající se parkování, dokončení, možnosti vrácení peněz či technických specifikací jsou uvedeny pouze ve zprávách nebo v konverzacích, nikoli ve smlouvě.

---

Chyba č. 1: Příliš brzká platba zálohy

Při transakcích s nemovitostmi v Černé Hoře je obvyklé zaplatit rezervační poplatek nebo zálohu. Problémem není samotná platba, ale to, že k ní dojde ještě před dokončením nezbytné kontroly dokumentů.

Typický postup vypadá takto: kupující si prohlédne nemovitost, zalíbí se mu, dozví se, že o ni má zájem i někdo jiný, a zaplatí rezervační zálohu, aby ji “stáhl z trhu”. V tomto okamžiku ještě nebyla provedena kontrola vlastnických práv, nebyl zkontrolován katastrální výpis, nebyl potvrzen právní stav budovy a předběžná smlouva nebyla posouzena nezávislým právníkem. Prodávající má peníze; kupující má kus papíru a slábnoucí vyjednávací pozici.

Platby za rezervaci a smluvní kapara by se neměly považovat za zaměnitelné. Jejich právní důsledky se podle černohorského práva mohou lišit – zákon o závazcích stanoví konkrétní pravidla pro kapara, včetně toho, co se stane v případě, že dojde k dokončení transakce, pokud kupující odstoupí od smlouvy nebo pokud prodávající nesplní své závazky. Před provedením platby by smlouva měla specifikovat povahu platby a jasně stanovit, co se stane v případě, že dojde k dokončení prodeje, pokud kupující odstoupí od smlouvy, pokud prodávající nesplní své závazky nebo pokud hloubková prověrka odhalí nějaký problém.

Nespoléhejte se na ústní ujištění o možnosti vrácení peněz. Uveďte dohodnuté podmínky platby v písemné smlouvě a nechte si je před provedením platby zkontrolovat. “Samozřejmě, že ti to vrátím” není smluvní podmínka.

Kupující zaplatí za byt značnou zálohu. Následná kontrola v katastru odhalí zapsanou hypotéku, o které prodávající neinformoval, nebo problém s legalizací přístavby terasy, případně nesoulad mezi zapsanou plochou a skutečným půdorysem. Kupující nyní musí buď tyto problémy akceptovat, vyjednávat z oslabené pozice, nebo případně přijít o zaplacenou částku, pokud ho smlouva nechrání.

Zkontrolujte dokumenty ještě předtím, než se záloha stane nevratnou. Pokud prodávající trvá na zaplacení rezervačního poplatku ještě předtím, než je možné provést jakoukoli kontrolu, měla by smlouva přinejmenším jasně stanovit, co se stane v případě, že se objeví právní problém – a písemná dohoda by měla tyto podmínky přesně vymezit.

Podrobnější vysvětlení toho, jak tato transakce obvykle probíhá, najdete v článku “Jak koupit nemovitost v Černé Hoře“.

Nepřistupujte na nezdokumentovanou vedlejší platbu. Smlouva a platební tok by měly přesně odrážet strukturu transakce dohodnutou s vaším právníkem a daňovým poradcem. Žádost o přesunutí části kupní ceny mimo rámec zdokumentované transakce by měla být považována za závažné varovné znamení a před dalším postupem by měla být nezávisle prověřena.

---

Chyba č. 2: Vynechání nezávislého due diligence

Mnozí kupující považují hloubkovou prověrku za pouhou formalitu – za rychlou kontrolu, zda je prodávající skutečně tím, za koho se vydává, a zda je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí. Tím však přehlížejí většinu skutečných rizik.

Důkladná kontrola transakce s nemovitostí v Černé Hoře může zahrnovat celou řadu aspektů:

• Totožnost a oprávnění prodávajícího — Je osoba, se kterou jednáte, zapsaným vlastníkem, a pokud je použita plná moc, je platná a má správný rozsah?
• Vlastnická struktura — Je nemovitost ve vlastnictví jedné osoby, nebo je ve společném vlastnictví? Jsou všichni spoluvlastníci účastníky prodeje?
• Problémy s dědictvím — pokud došlo k převodu vlastnictví v rámci dědického řízení, byl tento proces řádně dokončen a zapsán do rejstříku?
• Zapsané hypotéky — Je na nemovitosti zapsána hypotéka?
• Zástavní práva a nároky třetích stran — existují nějaké zapsané zástavní práva, břemena nebo omezení ve prospěch věřitelů či třetích osob?
• Věcná břemena — existují k této nemovitosti zapsaná přístupová práva, věcná břemena k užívání nebo jiná zástavní práva?
• Registrovaná plocha vs. fyzická plocha — odpovídá zapsaná podlahová plocha tomu, co se ve skutečnosti nachází na místě?
• Právní status stavby — Byla budova postavena na základě platných stavebních povolení? Byly následné úpravy řádně zaregistrovány?
• Stavební dokumentace — existuje stavební povolení? Bylo vydáno povolení k užívání (upotrebna dozvola) již bylo vydáno?
• Smluvní podmínky a platební podmínky — jsou navrhované podmínky v souladu s obchodními standardy a právně konzistentní?

Rozsah hloubkové prověrky se liší podle typu nemovitosti. Zapsaný byt v novější budově s jasným vlastnickým poměrem přináší méně nejistot než třicet let stará vila s přístavbami nebo pozemek, u něhož nejsou k dispozici úplné údaje o územním plánování. Výchozím bodem by však vždy měla být komplexní prověrka, nikoli prověrka selektivní.

Častou chybou je předpoklad, že tuto prověrku provádí makléř, který má na starosti prodej nemovitosti. Makléř pověřený prodejem může být najat prodávajícím nebo může mít jinak obchodní zájem na tom, aby transakce byla dokončena. Kupující by si měli písemně vyjasnit, koho makléř zastupuje a kdo hradí jeho odměnu – a neměli by předpokládat, že makléř jednající v této funkci provádí pro kupujícího nezávislou právní prověrku. Podobně i ověřený překlad dokumentu pouze sděluje, co je v dokumentu uvedeno v jiném jazyce – nepředstavuje však právní analýzu toho, zda je dokument platný, úplný nebo v souladu s jinými záznamy.

Pokud je daná osoba placena druhou stranou transakce, byla jí jmenována nebo ji primárně zastupuje, nepředpokládejte, že pro vás provádí nezávislou hloubkovou prověrku.

Další podrobnosti o tom, co proces přezkumu zahrnuje, najdete v části “Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře“.

Nezastavujte se u zapsaných zástavních práv

Čistý katastrální výpis sám o sobě neříká, zda jsou všechny platby související s nemovitostí uhrazeny včas. Před uzavřením smlouvy si ověřte, které nesplacené závazky je třeba u konkrétní nemovitosti zkontrolovat – například poplatky za správu budovy, poplatky za služby a příslušné místní povinnosti spojené s nemovitostí – a ve smlouvě se dohodněte, jak budou vypořádány případné nedoplatky na straně prodávajícího.

Požádejte o aktuální doklady, místo abyste se spoléhali pouze na ústní prohlášení, že “všechno je zaplaceno”.”

---

Chyba č. 3: Nesprávná interpretace katastru nemovitostí

Systém registrace nemovitostí v Černé Hoře je založen na seznam nesrovnalostí — katastrální výpis, který obsahuje údaje o vlastnictví, popis nemovitosti, podrobnosti o pozemku, zapsaná břemena a omezení. Je důležité pochopit, jak jej číst a co v něm najdete a co nikoli.

Výňatek uvádí:

• Registrovaný vlastník — který je v době vystavení výpisu uveden jako právní vlastník
• Popis nemovitosti — typ a registrovaná plocha budovy nebo jednotky
• Balík — pozemky spojené s touto nemovitostí
• Zapsaná břemena — hypotéky, zástavní práva, věcná břemena, zákazy nakládání s majetkem
• Jakákoli omezení — soudní příkazy, předkupní práva nebo jiná zapsaná omezení

Katastrální úřad však automaticky neověřuje, zda vše, co se na pozemku fyzicky nachází, odpovídá tomu, co je v katastru zapsáno. Pokud byla u vily přistavěna další podlaží, terasa byla uzavřena a přeměněna na obytný prostor nebo byly po původním zápisu do katastru přistavěny přístavby, tyto přístavby se v katastru nemusí objevit – nebo se mohou objevit jako nevyřešené položky. Skutečnost, že je nemovitost zapsána v katastru, ještě neznamená, že každá stavební úprava, přístavba nebo další podlaží jsou v souladu s právními předpisy.

Druhou častou chybou je spoléhat se na výpis poskytnutý prodávajícím, místo aby si člověk sám obstaral aktuální výpis. Katastrální záznamy se mění. Hypotéka zapsaná minulý měsíc se neobjeví ve výpisu vydaném před rokem. Výpis by se měl získat přímo od příslušného katastrálního úřadu těsně před každou klíčovou fází transakce – ne na začátku a pak na to zapomenout.

Přehlédnutelný inzerát ještě neznamená, že je vlastnické právo bez vád. Ověřte si aktuální katastrální záznam a související dokumenty, než se peníze stanou těžko vymahatelnými.

K nesrovnalostem dochází zejména u starších nemovitostí, u nemovitostí, které několikrát změnily majitele na základě neformálních dohod, a u nemovitostí, u nichž došlo k převodu vlastnictví dědictvím bez úplné registrace. Na první pohled se může zdát, že je jednotka zapsána v katastru a není zatížena žádnými břemeny, avšak pečlivé porovnání zapsané plochy, stavebního plánu a toho, co se na místě fyzicky nachází, někdy odhalí něco jiného.

Na co se zaměřit při výběru seznam nesrovnalostí

Co je třeba ověřit	Proč je to důležité
Identifikace pozemků a nemovitostí	Potvrzuje, že se dokument skutečně týká prodávané nemovitosti
Registrovaný vlastník a podíl na vlastnictví	Uvádí, kdo se může legálně účastnit prodeje
Popis budovy/jednotky a registrovaná plocha	Umožňuje porovnání s fyzikálními vlastnostmi a obchodním popisem
Hypotéky a další zapsaná zástavní práva	Může mít vliv na to, zda lze převést vlastnické právo bez vád
Věcná břemena a práva třetích osob	Může mít vliv na přístup, využívání a budoucí rozvoj
Zákazy, poznámky a záznamy týkající se legalizace	Může omezovat nakládání s odpadem nebo naznačovat nevyřešený právní status

Jednotlivá pole neberte izolovaně. Katastrální výpis je třeba posuzovat jako celek a porovnat s nemovitostí, která fyzicky existuje.

Praktická poznámka: Od července 2026 nabízí černohorský úřad pro správu nemovitostí elektronickou službu pro získání úředních seznam nesrovnalostí dokumenty online. Přístup k této službě využívá černohorský systém NS eID. Zahraniční kupující, kteří k němu nemají přímý přístup, mohou požádat svého nezávislého právního zástupce, aby jim zajistil a ověřil aktuální úřední výpis.

---

Chyba č. povolení a legalizaci

Jedná se o jednu z nejzávažnějších mezer ve znalostech kupujících, která se týká široké škály typů nemovitostí – nejen zjevně problémových budov.

Rozhodující je rozlišení mezi:

• Nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí — existuje jako záznam, ale to ještě neznamená, že stavba byla provedena v souladu se zákonem
• Nemovitost postavená na základě požadovaného stavebního povolení, pro kterou bylo vydáno příslušné povolení k užívání (upotrebna dozvola) — s výhradou potvrzení, že tyto dokumenty odpovídají současné struktuře a konfiguraci
• Nemovitost nebo část nemovitosti, která je předmětem probíhajícího legalizačního řízení — tuto nemovitost nelze považovat za plně legalizovanou; před zvážením koupě si ověřte aktuální katastrální záznamy, zda byly včas zahájeny zákonem stanovené registrační a legalizační kroky a zda lze nemovitost v jejím současném stavu legálně převést
• Přístavba, další podlaží nebo úprava, která nikdy nebyla zapsána do katastru nemovitostí ani pro ni nebylo vydáno stavební povolení — fyzicky existuje, ale nemá právní subjektivitu

V Černé Hoře se nachází značné množství budov – zejména starších domů, pobřežních vil a venkovských nemovitostí –, které byly rozšířeny, přestavěny nebo jinak upraveny bez řádných povolení. Jednalo se o běžnou praxi po celá desetiletí a mnoho z těchto nemovitostí od té doby několikrát změnilo majitele. Skutečnost, že v nich předchozí majitelé bydleli bez viditelných následků, neznamená, že byl vyřešen jejich právní status.

Černohorské Zákon o legalizaci nelegálních staveb vstoupila v platnost dne 14. srpna 2025 a stanovila rámec pro legalizaci těchto staveb. Pokyny ministerstva jasně uvádějí, že status legalizace přímo ovlivňuje, zda se nelegálně postavená nemovitost může dostat do běžného právního oběhu. Získání rozhodnutí o legalizaci řeší omezení vyplývající ze statusu nelegální výstavby nemovitosti, avšak další vlastnická, katastrální a smluvní omezení je třeba i nadále ověřovat samostatně. Oficiální portál na adrese legalizuj.me poskytuje informace o aktuálním postupu, požadovaných dokladech a odkaz na zápis do katastru nemovitostí.

Proč je to důležité i mimo samotný proces legalizace? Z toho vyplývá několik praktických důsledků:

• Černohorský právní režim omezuje zcizování a převod nemovitostí postavených v rozporu se zákonem, na které se vztahuje zákonný zákaz. Konkrétní dopad závisí na katastrálních záznamech dané nemovitosti a na tom, zda se na ni vztahuje zákonná výjimka; proto je třeba si před složením jakékoli zálohy či podpisem smlouvy ověřit převoditelnost konkrétní nemovitosti.
• U nemovitostí, které nesplňují stanovené podmínky, nemusí být hypoteční úvěr od banky k dispozici nebo může být jeho poskytnutí omezeno.
• Může to mít dopad na stavební povolení k rekonstrukci.
• Nedodržení zákonných požadavků na registraci a legalizaci může vést k tomu, že neoprávněně postavená nemovitost bude předmětem donucovacích opatření, včetně jejího odstranění, jsou-li splněny podmínky stanovené zákonem.

Kontrola by měla proběhnout před vkladem – nikoli až po něm.

Právní prověrka nenahrazuje technickou prohlídku

Nemovitost může mít v pořádku doklady o vlastnictví, ale přesto může být z hlediska svého technického stavu nevhodnou koupí. U starších domů, vil nebo bytů zvažte před konečným rozhodnutím o koupi nezávislou technickou prohlídku.

V závislosti na dané nemovitosti by se při prohlídce mělo zkontrolovat viditelné strukturální trhliny, hydroizolace střechy a terasy, odvodnění, opěrné zdi na svažitých pozemcích, známky vlhkosti nebo pronikání vody, okna a vnější plášť budovy, stav elektroinstalace a vodovodního potrubí a stav společných prostor.

U nemovitostí na svazích a v pobřežních oblastech je třeba věnovat zvláštní pozornost přístupovým cestám, odvodnění a opěrným konstrukcím. U novostaveb porovnejte dodanou jednotku a povrchové úpravy se smluvními specifikacemi, místo abyste se spoléhali pouze na dokumentaci.

---

Chyba č. 5: Předpoklad, že na každém pozemku lze stavět

Pro kupující, kteří uvažují o koupi pozemku nebo nemovitostí s rozsáhlými nezastavěnými pozemky, je tento rozdíl zásadní.

Vlastnictví pozemku zapsaného v katastru je právní skutečnost. Zda na tomto pozemku můžete postavit to, co máte v úmyslu, je samostatná otázka – závisí to na územním určení, podrobných urbanistických podmínkách, přístupu, dostupnosti inženýrských sítí a konkrétních stavebních právech. Nejedná se o totéž a v Černé Hoře může být rozdíl mezi nimi značný.

Pozemek může být:

• Zemědělská půda s omezeními týkajícími se bytové výstavby
• Lesní pozemky s klasifikacemi ochrany, které omezují konstrukci
• V rámci zóny ochrany pobřeží kde jsou pravidla pro výstavbu obzvláště přísná
• V zásadě urbanizované avšak s výhradou podrobných územně plánovacích podmínek, které omezují výšku, zastavěnou plochu, odstupy od hranic pozemku nebo povolené využití
• Bez legálního přístupu k silnici, což znamená, že jakýkoli developerský projekt by narážel na praktické i právní překážky, i kdyby samotný pozemek byl vhodný k zástavbě

Praktická situace, s níž se kupující setkávají: na svahu nebo v blízkosti pobřeží se objeví pozemek s krásným výhledem, cena se jeví jako příznivá a v katastru je pozemek veden jako zapsaná parcela. Nic z toho však nepotvrzuje, že zde lze plánovanou vilu či dům legálně postavit. Bez získání a prostudování platných územně plánovacích podmínek a dokumentace k zástavbě nemá kupující pro tento předpoklad žádný spolehlivý základ.

Na zahraniční kupující se vztahují zákonná omezení týkající se určitých kategorií pozemků. Článek 415 černohorského zákona o nemovitostech omezuje vlastnictví cizinců mimo jiné v případě zemědělské půdy, lesů a lesních pozemků, ostrovů a nemovitostí nacházejících se ve stanovené pohraniční zóně. Omezená výjimka umožňuje zahraniční fyzické osobě nabýt až 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy, pokud je předmětem transakce také obytná budova stojící na této půdě. Před podpisem smlouvy je proto třeba zkontrolovat katastrální klasifikaci konkrétní parcely.

---

Chyba č. 6: Spoléhání se na nesprávné lidi

Do transakcí s nemovitostmi je zapojeno několik účastníků, kteří hájí různé zájmy. Nejasnosti ohledně rolí jednotlivých účastníků jsou překvapivě častým zdrojem zranitelnosti kupujícího.

Prodejce je druhá strana transakce. Jejím zájmem je uzavřít prodej za nejlepší cenu s co nejmenšími komplikacemi, nikoli zajistit, aby kupující pochopil související rizika.

Realitní makléř pověřený prodejem nemovitosti může být najat prodávajícím nebo může mít jinak obchodní zájem na uzavření transakce. Zeptejte se, koho makléř formálně zastupuje, kdo hradí provizi a zda má makléř vůči vám nějaké smluvní povinnosti. Ani skutečně ochotný makléř není ze své pozice schopen provést pro kupujícího nezávislou právní prověrku.

Poradce zastupující kupujícího nebo agent kupujícího, pokud je tato osoba najata samostatně, mění to celou situaci – kupující si však musí ujasnit, kdo tuto osobu najal a komu zaplatil.

Nezávislý právník Právník najatý kupujícím prověřuje dokumenty a poskytuje poradenství v zájmu kupujícího. Nezávislost závisí na tom, v čí prospěch právník jedná, a na tom, zda existuje nějaký střet zájmů. Skutečnost, že právníka doporučil realitní makléř nebo prodávající, není sama o sobě rozhodující – záleží na rozsahu mandátu a na tom, zda byla provedena řádná kontrola střetu zájmů.

Pisatel nebo tlumočník potvrzuje obsah dokumentu v jiném jazyce. Nejedná se o právní posouzení, zda je dokument platný, úplný nebo v souladu s jinými záznamy.

Černohorský notář plní zákonem stanovené funkce týkající se zákonnosti a ověřování a mezi jeho povinnosti patří upozorňování stran na určité právní vady a odmítání úkonů, které jsou zákonem výslovně zakázány. Notář je však nestranný a nenahrazuje právníka, který je pověřen poskytovat kupujícímu poradenství konkrétně ohledně jeho zájmů, vyjednávací pozice a rizik transakce. Notářské ověření není totéž jako nezávislá due diligence prováděná pro kupujícího.

Osoba	S čím mohou pomoci	Čemu se vyhnout
Realitní makléř	Vyhledávání nemovitostí, prohlídky, vyjednávání a koordinace transakcí v rámci jejich pracovní náplně	Že poskytují nezávislé právní poradenství
Právní zástupce kupujícího	Vlastnické právo, smlouva, zástavní práva, právní status a právní poradenství pro kupujícího v rámci sjednaného mandátu	Že právní posouzení je strukturální/technický průzkum
Notář	Zákonem stanovené notářské úkony, ověřování a kontroly zákonnosti vyžadované zákonem	Že notář jedná výhradně v zájmu kupujícího
Překladatel/tlumočník	Přesná komunikace a překlad	Tento překlad představuje právní radu
Architekt/inženýr	Fyzický stav, úpravy, stavební proveditelnost nebo technická proveditelnost v rámci jejich odborné působnosti	Aby zajistili jednoznačné právní vlastnictví
Daňový poradce/účetní	Daňové důsledky konkrétních transakcí	Že odhad nákladů zprostředkovatele představuje daňové poradenství

Zjistěte, kdo je vlastně oprávněn působit jako zprostředkovatel

Černá Hora nyní upravuje zprostředkování obchodů s nemovitostmi na základě zákona o zprostředkování obchodů s nemovitostmi a pronájmu. Ministerstvo hospodářského rozvoje spravuje registrační systém pro zprostředkovatele, včetně odborných požadavků kladených na makléře.

Než se obrátíte na agenturu, vyžádejte si oficiální název zprostředkovatele a ověřte si, zda je v současné době řádně registrován. Registrace sice nenahrazuje nezávislou právní prověrku, ale využití identifikovatelného a řádně registrovaného zprostředkovatele poskytuje kupujícímu další úroveň odpovědnosti.

Pokud se transakce uskutečňuje na dálku nebo na základě plné moci, je volba nezávislého právního zástupce ještě důležitější. “Nákup nemovitosti v Černé Hoře na dálku”s sebou nese další procesní aspekty, které stojí za to prozkoumat samostatně.“.

---

Chyba č. 7: Rozpočtování pouze na základě pořizovací ceny

Požadovaná cena nemovitosti v Černé Hoře nepředstavuje celkové náklady na její pořízení. Kupující, kteří si plánují rozpočet na základě inzerované ceny, se obvykle setkávají s dodatečnými náklady, které v závislosti na konkrétní transakci mohou celkovou částku výrazně navýšit.

Daň z převodu nemovitostí v Černé Hoře: částky, s nimiž by kupující měli počítat

U transakcí, na které se vztahuje režim daně z převodu nemovitostí, uplatňuje Černá Hora progresivní sazby:

Hodnota zdanitelného majetku	Daň z převodu nemovitostí
Až 150 000 €	3%
150 000,01–500 000 EUR	4 500 € + 51 TP4T z částky přesahující 150 000 €
Nad 500 000 €	22 000 € + 61 TP4T z částky přesahující 500 000 €

Tyto sazby se vztahují na zdanitelnou hodnotu podle pravidel pro daň z převodu nemovitostí, nikoli automaticky na každou transakci s nemovitostmi. Novostavby a jiné transakce podléhající DPH mohou podléhat odlišnému daňovému režimu, proto je třeba si před sestavením rozpočtu ověřit, jaký režim se v daném případě uplatní.

Příklad: pokud je zdanitelná hodnota nemovitosti určené k dalšímu prodeji 200 000 €, a neplatí žádná výjimka, činila by daň z převodu podle progresivního vzorce:

4 500 € + 5% × 50 000 € = €7,000.

To je ještě před započítáním notářských poplatků, nákladů na nezávislé právní poradenství, překladů, bankovních a devizových poplatků, registrace, vybavení nebo rekonstrukce.

Tento příklad slouží pouze k ilustraci výpočtu daně; nejedná se o odhad celkových nákladů spojených s uzavřením transakce u každé koupě v hodnotě 200 000 €.

Náklady, které obvykle vznikají:

• Daň z převodu nemovitostí — obecně platí v případech, kdy se na danou transakci vztahuje režim daně z převodu nemovitostí, s výhradou zákonných výjimek. Rozhodujícím právním předpisem je zákon o dani z převodu nemovitostí; kupující by si měli ověřit aktuální znění platné ke dni uzavření transakce, včetně novelizací zveřejněných ve Věstníku č. 132/2026 v září 2026
• DPH — se může vztahovat na zdanitelné dodávky nově postavených budov a další transakce, na které se vztahuje zákon o DPH; ověřte, zda je prodávající plátcem DPH a zda sjednaná cena zahrnuje DPH
• Notářské poplatky — stanoveny podle notářského sazebníku; liší se v závislosti na hodnotě transakce
• Nezávislé právní posouzení — výše odměny by měla být sjednána předem a zvážena s ohledem na právní a finanční rizika dané transakce
• Ověřené překlady a tlumočení v případě potřeby
• Poplatky za bankovní a mezinárodní převody — poplatky za směnu měny a mezinárodní bankovní převody mohou u větších transakcí představovat významnou položku
• Kontroly bankovních transakcí a původu finančních prostředků — Ještě před uplynutím lhůty pro platbu si u příslušných bank ověřte, jaké doklady mohou vyžadovat v případě velkého mezinárodního převodu souvisejícího s nemovitostí. Mějte po ruce kupní smlouvu, výpisy z bankovních účtů a další doklady prokazující původ a účel finančních prostředků. Nepředpokládejte, že velký přeshraniční převod bude zpracován okamžitě jen proto, že byla podepsána kupní smlouva.
• Registrační a administrativní náklady — související se zápisem vlastnictví do katastru nemovitostí
• Rekonstrukce a vybavení — velmi proměnlivé, u starších nemovitostí však často podceňované
• Poplatky za správu budovy a údržbu — platí pro byty a spravované bytové komplexy; tyto poplatky se platí každoročně
• Parkování nebo skladování — tyto se někdy prodávají odděleně od hlavní jednotky a nejsou zahrnuty v ceně uvedené v nadpisu
• Průběžné náklady spojené s nemovitostmi — připojení k inženýrským sítím, místní poplatky a údržba
• Daňová registrace v Černé Hoře — zahraniční vlastníci mohou potřebovat černohorskou daňovou registraci a příslušné daňové identifikační číslo pro účely plnění místních daňových povinností; požadované lhůty je třeba ověřit pro konkrétní transakci

V následující tabulce je uveden přehled nákladových kategorií podle typu transakce:

Kategorie nákladů	Prodej z druhé ruky	Novostavba / nová výstavba	Co je třeba ověřit
Daň z převodu nemovitostí	Obecně platí, pokud se nabytí vztahuje do režimu daně z převodu majetku, s výhradou zákonných výjimek	Obvykle spadá mimo režim daně z převodu nemovitostí, kde se uplatňuje DPH; od 1. dubna 2026 jsou z tohoto režimu vyloučeny také stavební pozemky, na které se vztahuje DPH	Ověřte, jaký režim se na vaši transakci vztahuje, a zkontrolujte aktuální zákonné výjimky
DPH	Obvykle se to nevztahuje	Může se vztahovat na zdanitelné dodávky nově postavených nemovitostí	Ověřte, zda je prodejce plátcem DPH; zjistěte, zda je uvedená cena včetně DPH
Notářské poplatky	Ano	Ano	Ověřte aktuální sazbu pro hodnotu vaší transakce
Nezávislé právní posouzení	Ano	Ano	Před zahájením spolupráce se dohodněte na rozsahu práce a honoráři
Překlady / tlumočení	Podle potřeby	Podle potřeby	Rozpočet na ověřený překlad, je-li to nutné
Mezinárodní převod / Devizové operace	Ano	Ano	Zkontrolujte si kurzy své banky; zvažte využití služeb specializované devizové společnosti
Zápis do katastru nemovitostí	Ano	Ano	Potvrďte aktuální správní poplatek
Rekonstrukce / vybavení interiéru	Proměnná	Variabilní / často požadované	Před výměnou zkontrolujte stav zařízení
Poplatek za správu budovy	V příslušných případech	V příslušných případech	Žádost o účetní výkazy
Parkování / skladování	V případě samostatného prodeje	V případě samostatného prodeje	Ověřte, co je zahrnuto v ceně

---

Chyba č. 8: Považovat prodej nemovitosti ve fázi projektu za prodej z druhé ruky

Koupě nemovitosti, která ještě neexistuje – nebo je ve fázi výstavby –, s sebou nese odlišný rizikový profil než koupě již existující, zapsané jednotky. Mnozí kupující přistupují k transakcím typu „off-plan“ tak, jako by hlavním kritériem bylo pouze to, zda půdorys vypadá správně. Nejdůležitější kontroly se však většinou týkají developera a kupní smlouvy.

Due diligence při prodeji se zaměřuje na stávající vlastnické právo a předmět prodeje. Due diligence při prodeji nemovitosti ve fázi projektu musí rovněž prověřit developera, právní nárok na projekt, stavební dokumentaci a smluvní záruky.

Než kupující uhradí první splátku za projekt ve fázi plánování, měl by si ověřit:

• Právní postavení developera — Je společnost řádně zaregistrována a je v dobrém stavu?
• Vlastnictví pozemku nebo právo na výstavbu — je developer vlastníkem dané parcely nebo má zákonné právo na ní stavět?
• Stavební povolení — Bylo vydáno stavební povolení, nebo se projekt propaguje ještě předtím, než jsou povolení vydána?
• Přesná specifikace jednotky — Je dohodnutá specifikace (povrchové úpravy, plocha, dispozice) jasně zdokumentována a smluvně závazná?
• Fáze výstavby a harmonogram — v jaké fázi se stavba nachází a jaký je stanovený termín dokončení?
• Platební termíny — jsou splátky vázány na ověřitelné stavební milníky, nebo pouze na kalendářní data?
• Ustanovení o odkladu — co uvádí smlouva ohledně zpoždění a jaké nápravné prostředky má kupující k dispozici?
• Změny ve specifikaci — může developer změnit materiály nebo specifikace a za jakých podmínek?
• Podmínky předání — jaké jsou podmínky předání a co se stane, pokud budou při předání zjištěny vady?
• Postup v případě neplnění závazků — pokud developer nesplní své závazky, jaké existují ochranné mechanismy?

Někteří developeři nabízejí bankovní záruky nebo úschovu peněz; jiní nikoli. Smlouva, která zavazuje kupujícího k postupným platbám bez smysluplné ochrany v případě zpoždění nebo neplnění ze strany developera, přenáší značné riziko na kupujícího. To, zda existují konkrétní ochranná opatření, závisí výhradně na tom, co smlouva skutečně uvádí – nikoli na tom, co je popsáno v prodejní brožuře.

Trh s nemovitostmi ve fázi projektu v Černé Hoře zahrnuje jak developerské projekty od zkušených developerů s osvědčenou historií, tak i menší projekty, u nichž není pokračování výstavby tak jisté. Due diligence developera je důležitá nezávisle na due diligence projektu.

---

Chyba č. 9: Kupujete si výhled, nikoli lokalitu

V průvodcích o nemovitostech se většina pozornosti věnuje právním a finančním rizikům, avšak špatná volba lokality způsobuje jiný druh ztráty – takovou, která se projeví až postupem času, nikoli hned po dokončení projektu.

Nejznámější pobřežní oblasti Černé Hory – Budva, Kotorský záliv, Tivat, Herceg Novi, Bar a další – oslovují různé typy kupujících. Nemovitost, která se skvěle hodí na dva letní týdny, může být ve skutečnosti nevhodná pro trvalé bydlení, celoroční pronájem nebo prodej širšímu okruhu zájemců.

Praktické kontroly, které kupující často opomíjejí:

• Přístup po silnici — vede cesta po zpevněné silnici nebo po nezpevněné cestě? Je přístup v zimě nebo po dešti obtížný?
• Sklon a schody — u mnoha atraktivních nemovitostí v pobřežních oblastech dochází k výrazným výškovým výkyvům. To je důležité zejména pro starší obyvatele, rodiny s malými dětmi a hosty v pronájmu, kteří s sebou mají zavazadla.
• Parkování — ve starších pobřežních městech a v obytných čtvrtích na svazích je parkování často nedostatečné nebo za příplatek. Před rezervací si to ověřte.
• Hluk — poloha vzhledem k silnicím, barům, nočním klubům nebo staveništím se může mezi letním prohlídkou a zimní kontrolou výrazně změnit.
• Stavební práce v okolí — nezastavěné pozemky sousedící s nemovitostí mohou být předmětem platných stavebních povolení. Kupující si může informace o podaných žádostech o stavební povolení ověřit na místním obecním úřadě.
• Zimní přístup a služby — v některých oblastech, zejména v kopcovitém terénu, může v zimě docházet k omezení služeb nebo zhoršení stavu silnic; tuto skutečnost si ověřte u konkrétní nemovitosti, nevycházejte z obecného předpokladu.
• Vzdálenost pěšky vs. vzdálenost na mapě — nemovitost, která je na mapě “pět minut od moře”, může být ve skutečnosti značně vzdálená. Projděte si to pěšky, nespoléhejte se jen na Google Maps.
• Vlhkost a sluneční záření — Nemovitosti orientované na sever v uzavřených zálivech mohou být v zimě podstatně tmavší a vlhčí, než by se dalo usoudit při letních prohlídkách.
• Sezónnost pronájmu — pokud jsou součástí plánu příjmy z pronájmu, je třeba vzít v úvahu, že v některých lokalitách je sezóna pronájmu krátká a poptávka mimo sezónu omezená. To má vliv jak na odhady příjmů, tak na likviditu při dalším prodeji.

Pokud nakupujete pro…	Zkontrolujte zejména
Trvalé bydlení	Zimní údržba, parkování, dostupnost pro pěší, školy/zdravotní péče (pokud je to relevantní), vytápění/vlhkost
Využití během dovolené	Dopravní spojení s letištěm, pláž/přístupová cesta, parkování, letní dopravní zácpy
Krátkodobý pronájem	Sezónní výkyvy, správa, stavební předpisy, reálné provozní náklady
Dlouhodobý pronájem	Celoroční poptávka, služby, doprava, praktické uspořádání
Prodej z druhé ruky	Skupina kupujících, dostupnost, bezprávní zátěž, parkování, mikrolokace
Pozemky/výstavba	Územní práva, přístup k silnici, inženýrské sítě, sklon terénu a proveditelnost stavby

Zvláštní pozornost si zaslouží likvidita při dalším prodeji. Dobře vybudovaná dopravní dostupnost a celoročně funkční infrastruktura mohou rozšířit okruh potenciálních kupců, avšak likvidita při dalším prodeji se liší v závislosti na mikrolokalitě, typu nemovitosti, ceně a tržních podmínkách, a proto by měla být ověřována na základě aktuálních místních údajů, nikoli odvozována z obecných pozorování.

Nevíte, kde v Černé Hoře nakupovat?

Sdělte nám své rozpočet, účel využití, preferovaná lokalita a to, zda plánujete v nemovitosti bydlet, pronajímat ji nebo ji prodat. Vyhledávač nemovitostí zúží výběr na nabídky, které těmto prioritám odpovídají.

[Najít nemovitosti, které odpovídají mým plánům →]

---

Chyba č. 10: Zaměňování vlastnictví s bydlištěm

Řada kupujících přijíždí do Černé Hory s předpokladem, že koupě nemovitosti jim automaticky zaručuje právo tam dlouhodobě pobývat. Tento předpoklad může vážně narušit imigrační plány, pokud není ověřen ještě před uskutečněním koupě.

Vlastnictví nemovitosti je podle černohorských imigračních předpisů uznáváno jako možný právní základ pro udělení dočasného pobytu, a to za předpokladu, že žadatel splňuje platné zákonné požadavky. Samotný nákup nemovitosti ještě neznamená automatické udělení ani záruku povolení k pobytu – jedná se sice o související, avšak právně odlišné záležitosti.

Než se člověk rozhodne zakládat svůj pobyt na koupi nemovitosti, měl by si ověřit formu vlastnictví a imigrační předpisy platné v době podání žádosti. Předpisy v této oblasti se vyvíjejí, a každý kupující, pro kterého je získání pobytového statusu zásadním cílem, by si měl před výběrem nemovitosti samostatně zjistit aktuální požadavky a porovnat je se svou konkrétní situací.

Pokud je součástí vašeho plánu získání trvalého pobytu, ověřte si imigrační požadavky ještě před výběrem nemovitosti – ne až poté. Vlastnická struktura a příslušné postupy by měly být ověřeny s ohledem na pravidla platná v daném okamžiku, nikoli odvozeny z informací, které mohou být již neaktuální.

Aktuální informace o souvislosti mezi koupí nemovitosti a pobytovým statusem najdete v článku “Povolení k pobytu v Černé Hoře na základě vlastnictví nemovitosti“.

Dokumenty, které je třeba si vyžádat před zaplacením zálohy

U typického nákupu nemovitosti z druhé ruky závisí přesný obsah dokumentace na konkrétní nemovitosti, ale počáteční balíček dokumentů může obsahovat:

• aktuální údaje o nemovitosti/katastrální identifikaci, které jsou dostatečné pro nezávislé seznam nesrovnalostí zkontrolovat;
• identifikační údaje prodávajícího a případně plná moc;
• dostupná dokumentace k výstavbě a užívání;
• případně dokumentaci týkající se pozdějších rozšíření nebo legalizace;
• návrh rezervace/předběžná dohoda;
• informace o všech hypotékách, které je třeba splatit;
• doklady týkající se parkovacích míst/skladovacích prostor, pokud jsou součástí prodeje;
• v případě pozemků příslušné informace z oblasti územního plánování a katastru nemovitostí;
• v případě prodávajícího/developera – dokumentace společnosti a projektu týkající se jeho oprávnění k prodeji.

Požadované dokumenty se liší podle typu transakce; jedná se spíše o předběžný seznam požadavků než o univerzální zákonný kontrolní seznam.

---

Co je důležité zkontrolovat před nákupem

V následující části jsou nejdůležitější kontroly rozděleny podle jednotlivých fází transakce. Jedná se o obecný přehled, který nenahrazuje konkrétní poradenství týkající se vaší nemovitosti a situace.

Před zaplacením zálohy

• Získejte aktuální seznam nesrovnalostí (katastrální výpis) přímo – nikoli od prodávajícího
• Ověřte totožnost prodávajícího a jeho právní oprávnění k prodeji (včetně případné plné moci)
• Zjistěte, zda na nemovitosti váznou nějaké hypotéky, zástavní práva nebo zákazy nakládání s ní
• Ověřte právní stav stavby – zda je plně povolena a zapsána v katastru, zda má povolení k užívání a zda jsou případné přístavby či úpravy v procesu legalizace nebo zda jsou neregistrované?
• Seznamte se písemně s povahou zálohové platby – zda se jedná o kapara nebo jinou formu platby a jaké důsledky pro každou ze stran ve všech možných scénářích stanoví písemná smlouva
• Nechte si navrhovanou smlouvu o vkladu před podpisem zkontrolovat nezávislým právníkem
• V případě nákupu nemovitosti ve fázi projektu: před provedením jakékoli platby si ověřte aktuální stav povolení k výstavbě. Nepředpokládejte, že marketingové aktivity či rezervace znamenají, že bylo vydáno požadované stavební povolení; pokud tomu tak není, nechte si nezávisle posoudit právní a smluvní důsledky, než uvolníte finanční prostředky.

Před podpisem konečné smlouvy

• Zajistěte si aktuální výpis z katastru nemovitostí – ne ten, který je starý tři měsíce
• Ověřte, zda jsou všechny dohodnuté podmínky (vyřešení otázky legalizace, zrušení zástavního práva, zahrnutí parkovacího místa) plně splněny a zdokumentovány
• Projděte si celou smlouvu se svým nezávislým právníkem, včetně platebních podmínek, prohlášení a harmonogramu převodu.
• V případě pozemků: zjistěte a prostudujte příslušné územní podmínky a ověřte, zda je vámi zamýšlená výstavba povolena; pokud jste zahraniční kupující, porovnejte katastrální klasifikaci s omezeními uvedenými v článku 415
• V případě koupě nemovitosti ve fázi projektu: ověřte, zda jsou obsaženy všechny smluvní záruky (splátkové termíny, nápravná opatření v případě zpoždění, technická specifikace) a zda jsou jasně formulovány
• Potvrďte celkové pořizovací náklady včetně daně, notářských poplatků a všech dalších poplatků

Před převodem zůstatku

• Ověřte, zda prodávající zůstává zapsaným vlastníkem a zda nevznikla žádná nová zástavní práva
• Ověřte, zda byly splněny všechny podmínky uvedené ve smlouvě
• Zajistěte, aby byly podmínky předání (u novostavby nebo nemovitosti v předprodeji) formálně zdokumentovány

Níže uvedená tabulka uvádí přehled jednotlivých fází s příslušnými klíčovými kontrolami, typicky zapojenými stranami a signály, které si zaslouží větší pozornost.

Jeviště	Kontrola klíče	Kdo se o to obvykle stará	Červená vlajka
Před vkladem	Katastrální výpis, vlastnické právo a zástavní práva	Nezávislý právní zástupce kupujícího	Prodejce poskytuje výpis; výpis je zastaralý
Před vkladem	Právní status stavby a stavebních úprav	Nezávislý právník; fyzická prohlídka	Chybí stavební povolení; o prodlouženích se nezmiňuje; stav legalizace není jasný
Před vkladem	Totožnost a oprávnění prodávajícího	Nezávislý právník	Plná moc bez ověřeného rozsahu nebo platnosti
Před vkladem	Povaha a důsledky platby	Nezávislý právník	Popis platby je neurčitý; chybí písemné podmínky
Před uzavřením smlouvy	Aktualizovaná katastrální kontrola	Nezávislý právník	Změny oproti původní kontrole
Před uzavřením smlouvy	Podmínky byly plně splněny a zdokumentovány	Nezávislý právník	Pouze ústní potvrzení
Před uzavřením smlouvy	Smluvní podmínky a platební termíny	Nezávislý právník	Platba není vázána na jednotlivé etapy výstavby (předprodej)
Před uzavřením smlouvy	Katastrální klasifikace pozemků (zahraniční kupující)	Nezávislý právník	Zemědělská, lesní nebo pohraniční půda
Před vyrovnáním	Vlastnictví potvrzeno, žádné nové zástavní práva	Nezávislý právník	Jakákoli nová zápis do listu vlastnictví
Před vyrovnáním	Podmínky předání byly splněny	Kontrola ze strany kupujícího; nezávislý právník	Vývojář odmítá zdokumentovat vady

Po podpisu a uhrazení platby

Nepovažujte transakci za administrativně uzavřenou pouze proto, že byla podepsána smlouva a uhrazena kupní cena. Ověřte, zda byl zahájen a případně dokončen proces zápisu vlastnictví, uschovejte konečné transakční dokumenty a doklady o platbě, vyplňte protokol o předání a zajistěte veškeré nezbytné změny týkající se dodávek energií a správy nemovitosti.

Po zápisu si vyžádejte aktualizovaný výpis z katastru nemovitostí, který uvádí výsledný stav vlastnických vztahů, a porovnejte jej s uskutečněnou transakcí.

Už máte vyhlédnutou konkrétní nemovitost?

Než si rezervaci potvrdíte, ujistěte se, že víte, jaké dokumenty je třeba zkontrolovat, jaké náklady s tím souvisejí a na které otázky jste ještě nedostali odpověď.

[Řekněte nám, na co se právě díváte →]

---

Hlavní body

• Sekvence představuje základní ochranu. Vhodný postup je následující: identifikovat nemovitost → ověřit příslušné dokumenty → provést nezávislé právní prověrky → zkontrolovat smluvní podmínky → podepsat smlouvu a převést finanční prostředky v souladu s dohodnutou strukturou transakce. Vyplacení finančních prostředků před provedením příslušných prověrek a zajištěním smluvních záruk může výrazně zvýšit riziko.
• Aktuální výpis z katastru nemovitostí by měl být považován za nezbytnou součást hloubkové prověrky. Na stránkách seznam nesrovnalostí by měly být získány samostatně a prověřeny v době blížící se každému klíčovému okamžiku závazku – složení zálohy, uzavření smlouvy a dokončení.
• Zápis v katastru a plná shoda s právními předpisy nejsou totéž. Stavební úpravy, přístavby a další podlaží nemusí být v katastrálním záznamu přesně zaznamenány a samotný zápis v katastru ještě neznamená, že je vše, co se zde nachází, v souladu s předpisy.
• Nemovitost, jejíž legalizace probíhá, není totéž jako legalizovaná nemovitost. Černohorský zákon o legalizaci omezuje převod neoprávněně postavených nemovitostí, na které se vztahuje zákonný zákaz, s výhradou konkrétních výjimek. Nepředpokládejte, že nemovitost, u níž probíhá legalizace, lze v současné době prodat: nejprve si ověřte její katastrální záznamy a převoditelnost.
• U pozemků je třeba provést územně plánovací prověrky, nikoli pouze prověrky vlastnických práv. Skutečnost, že vlastníte pozemek zapsaný v katastru, ještě neznamená, že na něm můžete postavit to, co máte v úmyslu. Zahraniční kupující musí rovněž porovnat katastrální klasifikaci s omezeními uvedenými v článku 415 černohorského zákona o nemovitostech.
• Transakce s nemovitostmi z druhé ruky a transakce s nemovitostmi ve fázi projektu vyžadují odlišný proces due diligence. Při posuzování nemovitosti ve fázi projektu je třeba zhodnotit developera, práva k projektu a smluvní záruky – nikoli pouze vlastnické právo.
• Kupní cena není celkovými pořizovacími náklady. K celkové částce se připočítává daň z převodu nemovitosti (nebo DPH u příslušných plnění), notářské poplatky, právní posouzení, překlady, náklady na bankovní převod a registrační poplatky. Tyto položky si započítejte do celkové částky ještě předtím, než se zavážete.
• Účastníci standardní transakce jako celek nemohou nahradit nezávislého právníka zastupujícího kupujícího. Prodávající, realitní makléř a notář plní různé funkce. Černohorský notář má zákonem stanovené povinnosti, je však nestranný – není zástupcem kupujícího. Právní poradenství pro kupujícího musí poskytovat osoba, kterou si kupující najme a zaplatí.
• Předpoklady týkající se trvalého pobytu je třeba ověřovat odděleně od vlastnických poměrů. Vlastnictví nemovitosti je uznávaným možným základem pro dočasný pobyt v Černé Hoře, avšak koupě nemovitosti automaticky nezakládá nárok na povolení k pobytu.

---

Než se zavážete k finančnímu vkladu

Rizika popsaná v tomto článku nejsou argumenty proti koupi nemovitosti v Černé Hoře. Jedná se o předvídatelné slabiny, ke kterým dochází, když kupující obejdou standardní ochranná opatření – právní prověrku, nezávislé ověření vlastnického práva, kontrolu územního plánu a správné smluvní podmínky.

Mnohé ze závažných problémů, s nimiž se kupující může setkat, spadají do jedné ze dvou kategorií: buď nevěděli, co mají zkontrolovat, nebo to věděli, ale odložili to až na dobu po složení zálohy. První problém lze vyřešit informacemi; druhý je chybou v načasování.

Praktický postup, který snižuje riziko, je stejný bez ohledu na typ nemovitosti: určit, co chcete → ověřit dokumenty s pomocí nezávislého právního poradenství → seznámit se s celkovými náklady → prostudovat a vyjednat smlouvu → převést finanční prostředky. U transakcí s nemovitostmi ve výstavbě se k tomuto postupu přidává riziko spojené s developerem a stavbou. U transakcí s pozemky je třeba navíc ověřit územní plán, klasifikaci a přístup k pozemku. U starších nemovitostí je třeba provést kontroly legalizace – a vzhledem k důsledkům, které mohou vyplynout z nevyřešeného stavu legalizace, je důležité tyto kontroly provést před složením zálohy, nikoli až poté.

Jakoukoli transakci, u níž je dokumentace složitá, neúplná nebo neodpovídá skutečnému stavu, by měl před přijetím jakéhokoli závazku prověřit kvalifikovaný černohorský právník. Nezávislá právní prověrka je jednou z nejdůležitějších pojistek, které si zahraniční kupující může zajistit před převodem finančních prostředků.