Dědictví majetku v Černé Hoře

Podle černohorského dědického práva přechází pozůstalost na dědice v okamžiku úmrtí vlastníka. Dědické řízení – formální řízení, které se v černohorštině nazývá stavební řízení — nezakládá právo na dědictví; pouze určuje a dokumentuje, kdo jsou dědicové a z čeho se pozůstalost skládá. Katastrální zápis pak eviduje výsledné vlastnické vztahy, aby byly viditelné a využitelné pro následné transakce: prodej, zástavu nebo formální správu nemovitosti.

V praxi má toto rozlišení význam. Britský dědic bytu v Tivatu nebo německý občan, jehož rodič vlastnil dům poblíž Herceg Novi, se sice může stát právním nástupcem již v okamžiku úmrtí, bude však i tak muset dokončit vnitrostátní právní řízení, než ho banka, kupující nebo notář budou považovat za zapsaného vlastníka.

Jak občané Černé Hory, tak i cizí státní příslušníci mohou zdědit nemovitost v Černé Hoře. Hlavním předpokladem je, aby se dědic účastnil dědického řízení nebo byl v jeho průběhu řádně zastoupen a aby bylo výsledné rozhodnutí zapsáno do černohorského katastru nemovitostí.

Tento průvodce se zabývá celým procesem: kdo se považuje za dědice, jak zákon rozděluje majetek v případě, že neexistuje závěť, co obnáší dědické řízení, kolik to stojí a jaké možnosti se nabízejí po formálním vypořádání dědictví.

Dědictví majetku v Černé Hoře znamená nabytí zákonného práva v okamžiku úmrtí – teprve formalizace tohoto práva prostřednictvím dědického řízení a zápisu do katastru nemovitostí však umožňuje jeho uplatnění při jakékoli následné transakci.

Dědictví nemovitostí v Černé Hoře: Klíčové informace pro rok 2026

Otázka	Klíčový údaj nebo pravidlo
Mohou cizinci zdědit nemovitost?	Obecně ano, s výhradou zákonné vzájemnosti a majetkových omezení
Kdy vzniká dědictví?	Po smrti majitele
Zákonná pracovní doba notáře pro dědické řízení	60 dnů od převzetí případu, s výhradou odůvodněných prodlev
Notářský poplatek za vyřízení pozůstalosti	65–350 €, plus DPH a příslušné výdaje
Daň pro oprávněné blízké příbuzné	0% daň z převodu nemovitostí
Daň pro ostatní dědice, na které se nevztahuje osvobození od daně	Progressive: 3%, 5%, 6%
Hodnota zdanitelného majetku	Tržní hodnota stanovená podle platných pravidel pro oceňování
Daňové přiznání	Obvykle do 15 dnů od nabytí právní moci rozhodnutí o dědictví
Registrace vlastnictví	Zapsáno v katastru nemovitostí Černé Hory
Osobní účast	Není vždy nutné, pokud je povoleno platné zastoupení

Tyto údaje popisují obecný rámec platný v říjnu 2026. Mezinárodní pozůstalosti, sporné závěti, pozemky s omezeným užíváním a zvláštní výjimky vyžadují individuální posouzení.

---

Kdo může zdědit majetek v Černé Hoře?

Podle článku 5 černohorského zákona o dědictví mají cizí státní příslušníci obecně stejná dědická práva jako občané Černé Hory, a to na základě zásady vzájemnosti, pokud mezinárodní smlouva nestanoví jinak. Zásada vzájemnosti se předpokládá, pokud není na žádost osoby s právním zájmem prokázán opak. Na určité kategorie nemovitostí, včetně zemědělské a lesní půdy, se mohou vztahovat zvláštní omezení. To se týká příbuzných oprávněných k dědění ze zákona a jakékoli osoby uvedené v platné závěti. Neexistuje žádný obecný zákaz dědění rezidenčních nemovitostí cizinci: byt v Budvě, dům v Baru nebo byt v Podgorici mohou být dědictvím převedeny na cizince.

To však znamená, že, občanství a pobyt nejsou totéž jako právo vlastnit nebo držet všechny druhy majetku. Černá Hora rozlišuje mezi rezidenčními nemovitostmi, které mohou cizinci obecně zdědit a vlastnit, a určitými typy pozemků – včetně zemědělské půdy, lesů a oblastí podléhajících zvláštním omezením –, u nichž se na vlastnictví cizinci mohou vztahovat odlišná pravidla. Zahraniční dědic, který zjistí, že zděděný majetek zahrnuje nejen byt na pobřeží, ale také pozemek zemědělské půdy nebo jinak omezený pozemek, bude muset tato pravidla pečlivě prostudovat, protože s těmito dvěma typy majetku se může zacházet odlišně.

Uveďme praktický příklad: švédský občan zdědí byt v Budvě po rodiči, který tam žil a vlastnil nemovitost. Samotné dědictví je z právního hlediska jednoduché. Pokud je však součástí pozůstalosti pozemek zemědělské půdy, měl by dědic nejprve ověřit jeho katastrální kategorii, než bude předpokládat, že jej lze zaregistrovat stejným způsobem jako bytovou jednotku. To není důvodem k tomu, aby se člověk vyhýbal dědictví – je to důvod k tomu, aby si hned na začátku ověřil kompletní složení pozůstalosti.

U většiny městských rezidenčních nemovitostí – bytů v Kotoru, vil v okolí Tivatu, bytů v Herceg Novi – jsou praktická omezení týkající se dědictví ze zahraničí minimální. Hlavním požadavkem je, aby se dědic účastnil dědického řízení nebo byl v jeho průběhu řádně zastoupen a aby výsledné rozhodnutí bylo zapsáno do černohorského katastru nemovitostí.

Zahraniční dědicové, kteří zdědí rezidenční nemovitost v Černé Hoře, nenarazí na žádné obecné právní překážky – předtím, než se však bude předpokládat jednotné zacházení, je třeba ověřit přesné složení pozůstalosti, zejména případné pozemky spadající do zvláštních kategorií.

---

Dědictví bez závěti

Zemře-li vlastník nemovitosti, aniž by zanechal platnou závěť, řídí se dědění v Černé Hoře pravidly pro dědění ze zákona stanovenými v zákoně o dědictví. Pozůstalost přechází na dědice v přesně stanoveném pořadí podle rodinných vztahů. první pořadí dědiců skládá se z potomků zemřelého – dětí a, pokud dítě zemřelo před majitelem, z vlastních potomků tohoto dítěte – spolu s pozůstalým manželem či manželkou.

V rámci prvního řádu se pozůstalost dělí na stejné části. Pozůstalý manžel či manželka se na dědictví podílí společně s dětmi, přičemž jeho či její podíl se rovná podílu jednoho dítěte. Pokud dítě zemřelo před majitelem majetku a zanechalo po sobě vlastní děti, zdědí tato vnoučata podíl, který by jinak připadl jejich rodiči – tento princip se nazývá zastupování.

Pokud neexistují dědicové prvního řádu, přechází pozůstalost na druhého řádu, mezi něž patří rodiče zemřelého. Sourozenci se mohou na tomto dědictví podílet v závislosti na tom, zda oba rodiče přežili. Další pořadí – zahrnující prarodiče a vzdálenější příbuzné – se uplatní pouze v případě, že předchozí pořadí zcela chybí. Pokud podle příslušného postupu nejsou identifikováni žádní dědicové, může být pozůstalost převedena na příslušnou místní samosprávu v souladu s černohorskými pravidly pro nesporné řízení.

Jedním z praktických důsledků dědění ze zákona je, že doklad o rodinných vztazích se stává zásadní. Pozůstalý manžel či manželka potřebuje oddací list; děti potřebují rodné listy; ve složitých rodinných situacích mohou být vyžadovány další doklady. Tyto doklady musí být doručeny notáři, který provádí dědické řízení, ještě předtím, než může být vydáno rozhodnutí o dědictví. Chybějící nebo obtížně získatelné doklady patří mezi příčiny zpoždění i v mnoha jednoduchých případech.

Rodinná situace	Potenciální dědicové	Jak se určuje dědictví	Co je třeba ověřit
Pozůstalý manžel či manželka a dospělé děti	Manžel/manželka a děti se dělí rovným dílem; manžel/manželka se počítá jako jeden dědic	Pozůstalost se rozdělí na stejné části mezi všechny dědice prvního řádu	Sňatkový list; rodné listy všech dětí
Pouze děti (manžel/manželka již zemřel/a)	Děti v rovných podílech; vnoučata podle zástupného práva, pokud již zemřelo i dítě	Každá větev potomků zdědí to, co by obdržel jejich rodič	Rodné listy; úmrtní list jakéhokoli dítěte, které zemřelo dříve
Nemá žádné potomky; rodiče jsou naživu	Rodiče jako primární dědicové druhého řádu; sourozenci se mohou podílet v závislosti na okolnostech	Rodiče se podílejí; pokud jeden z rodičů zemřel, může být jeho větev zastoupena	Doklady o rodičovském vztahu; v případě potřeby doklady prokazující příbuzenský vztah mezi sourozenci
V předchozích objednávkách nebyli žádní blízcí příbuzní	V dalších pořadích dědění se jedná o vzdálenější příbuzné; pokud se nenajde žádný dědic, může pozůstalost připadnout místní obci	V rámci dědického řízení se zjišťuje, zda existují nějací oprávnění dědicové	Kompletní rodinná dokumentace; odborné poradenství ohledně prokázání nároku

Zákonné pořadí dědění určuje, kteří příbuzní jsou povoláni k dědictví, avšak výsledek může ovlivnit také platná závěť, vzdání se dědictví, zastupování a další okolnosti uznané zákonem. Dědický úřad musí před vydáním rozhodnutí o dědictví určit zákonné dědice.

Výše uvedená tabulka zachycuje nejběžnější rodinné situace. Nejedná se o vyčerpávající přehled všech možných scénářů dědění – konkrétní okolnosti, jako je adopce, předchozí manželství nebo částečně vykonané závěti, mohou vést k odlišným výsledkům a měly by být posuzovány podle platných právních předpisů.

---

Závěti a povinné dědictví

Platná závěť umožňuje vlastníkovi majetku určit, kdo zdědí jeho pozůstalost, a to v mezích stanovených zákonem. Černá Hora uznává několik forem závětí, včetně vlastnoručních závětí (zapsaných výhradně ručně a podepsaných zůstavitelem), notářských závětí vyhotovených za účasti notáře a za určitých okolností i závětí sepsaných v zahraničí. Formální požadavky se u jednotlivých typů liší a platnost konkrétní závěti může záviset na tom, podle právního řádu které země se dědictví řídí.

I v případě, že existuje závěť, nemůže zcela převážit nad právy zákonných dědiců. Podle černohorského práva mohou mezi povinné dědice patřit potomci, adoptované děti a jejich potomci, manžel či manželka, rodiče a adoptivní rodiče; ostatní příbuzní – jako například sourozenci nebo prarodiče – mají nárok na dědictví pouze za omezených okolností stanovených zákonem a pouze v případě, že jsou povoláni k dědictví podle zákonného pořadí dědění. Vyhrazený podíl (nezbytná část) se vypočítává jako podíl z částky, kterou by každý povinný dědic obdržel v případě dědění ze zákona; nejedná se o pevný podíl z celého pozůstalostního majetku, který by se automaticky odečítal v každém případě.

Příklad: Jak funguje povinný podíl

Předpokládejme, že zesnulý zanechal manžela/manželku a dvě děti. Podle běžných pravidel dědění z prvního řádu by každý z nich obdržel jednu třetinu pozůstalosti.

Pokud se uplatní černohorské hmotné dědické právo a zákonná pravidla o povinných podílech chrání každého z těchto dědiců v rozsahu poloviny jejich nároku při dědění ze zákona, jejich jednotlivé vyhrazené podíly by se obecně rovnaly jedné šestině pozůstalosti.

U příkladného čistého majetku ve výši 180 000 € činí jedna šestina 30 000 €.

Jedná se o zjednodušený výpočet. Skutečná výše vyhrazené části závisí na platných právních předpisech, složení pozůstalosti, darováních za života, dluzích, dalších dědicích a jakýchkoli právně platných důvodech, které mají vliv na dědická práva.

Zůstavitel může určit, jak bude rozdělena volně disponibilní část pozůstalosti, nemůže však bez právního důvodu vydědit povinného dědice. Pokud je závěť v rozporu s vyhrazeným podílem povinného dědice, může dotčený dědic požádat o snížení dědického podílu v rozsahu nezbytném k uspokojení svého nároku. Toto právo musí být uplatněno v rámci dědického řízení nebo prostřednictvím následného soudního řízení.

To, zda se uplatňují ustanovení o povinném podílu a v jaké podobě, závisí na tom, podle hmotného práva které země se dědictví řídí – touto otázkou se zabývá následující část.

Zahraniční závěti

Závěť sepsaná v jiné zemi automaticky nevyřeší všechny otázky týkající se dědictví v Černé Hoře, a to ani v případě, že je podle práva země, v níž byla sepsána, zcela platná. Vyvstávají zde dvě samostatné otázky: zda je dokument formálně platný a podle hmotného práva které země se řídí samotné dědictví.

I v případě formálně uznané zahraniční závěti může být nutné ji předložit v podobě přijatelné pro černohorské dědické řízení – obvykle s apostilou nebo jiným ověřením a ověřeným překladem. Notář posoudí závěť s ohledem na platné dědické právo. Pokud se na pozůstalost vztahuje právo jiné země, je závěť posuzována podle norem tohoto práva, zatímco černohorský postup se zabývá registrací místního majetku.

Praktický příklad: francouzský občan sepsal ve Francii závěť, v níž odkázal celý majetek jednomu dospělému dítěti a druhé vyloučil. Pokud příslušná kolizní analýza určí, že se použije francouzské dědické právo, mohou nárok dědiců upravovat jeho ustanovení o povinném dědictví – avšak ani francouzská státní příslušnost, ani existence francouzské závěti samy o sobě nestačí k tomu, aby byl tento výsledek stanoven. Dědicové, kteří se domnívají, že byla porušena jejich zákonná dědická práva, budou možná muset uplatnit své nároky v příslušné jurisdikci, kterou nemusí být nutně Černá Hora.

Závěti představují výchozí bod dědického řízení, nikoli jeho konec. Před dokončením rozdělení majetku je třeba zohlednit nároky všech zákonných dědiců.

---

Které země dědické právo se použije?

Jedná se o jednu z technicky náročnějších otázek v oblasti přeshraničního dědictví, přičemž právě v této oblasti se zahraniční rodiny vlastnící nemovitosti v Černé Hoře nejčastěji setkávají s neočekávanými komplikacemi. Černá Hora není členem Evropské unie, což znamená, že nařízení EU o dědictví (nařízení EU č. 650/2012) se podle vnitrostátního práva Černé Hory neuplatňuje. Toto nařízení se sice může týkat dědiců, kteří jsou rezidenty EU a jejichž pozůstalost zahrnuje majetek ve více zemích – avšak automaticky neurčuje, jak naložit s nemovitostí nacházející se v Černé Hoře.

Obecně platí, že zákon o mezinárodním právu soukromém Černé Hory uplatňuje právo země, v níž zemřel obvyklé bydliště v době úmrtí na dědění jako celek (článek 71). Článek 72 umožňuje určitá volby práva, včetně práva státu, v němž se nachází nemovitý majetek, pokud jde o tento nemovitý majetek. Registrace vlastnictví a další otázky majetkového práva – co je zapotřebí k tomu, aby se člověk stal registrovaným vlastníkem v Černé Hoře – musí být posuzovány odděleně od otázky, kdo má nárok na dědictví.

Je třeba jasně rozlišovat mezi třemi otázkami:

1. Právo které země určuje dědice a jejich podíly? To závisí na platných předpisech mezinárodního práva soukromého, obvyklém místě pobytu zemřelého, případné platné volbě práva a konkrétních ustanoveních příslušných smluv.
2. Který orgán vede dědické řízení? Příslušnost Černé Hory v dědických věcech týkajících se místního majetku je třeba posoudit podle zákona o mezinárodním soukromém právu, zejména v případech, kdy zesnulý měl obvyklé bydliště v zahraničí nebo platně určil příslušný soud. Samotná poloha majetku by neměla být považována za rozhodující faktor pro vyřešení všech otázek příslušnosti.
3. Kdo provádí zápis do katastru nemovitostí? V Černé Hoře se to uskutečňuje prostřednictvím Správy nemovitostí (Realitní kancelář), a to na základě právně platných dokladů prokazujících dědická práva – včetně pravomocného černohorského rozhodnutí ve věci dědictví nebo, je-li to relevantní, uznaného zahraničního rozhodnutí.

Praktický příklad: německý občan, který vlastnil byt v Kotoru, ale trvale pobýval v Německu, zemřel a zanechal závěť sepsanou podle německého práva. To, zda dědické řízení týkající se bytu v Kotoru bude řešit černohorský soud nebo notář, závisí na platných pravidlech o příslušnosti a na případné platné volbě soudu – nelze to odvodit pouze z umístění nemovitosti. Otázky týkající se toho, které právo se vztahuje na celkovou pozůstalost – zejména pokud závěť obsahuje doložku o volbě práva nebo pokud se pozůstalost rozprostírá do více zemí – mohou vyžadovat právní analýzu v obou jurisdikcích. Dědicové by neměli předpokládat, že německá závěť automaticky vyřeší všechny záležitosti týkající se černohorského bytu.

Rozhodnutí zahraničního soudu nebo notáře týkající se pozůstalosti může mít význam pro černohorské řízení, avšak uznávání zahraničních rozhodnutí se řídí konkrétními pravidly. Důrazně se doporučuje vyhledat odbornou právní radu v jakékoli situaci, kdy jsou do dědění zapojeni dědicové z různých zemí, majetek se nachází v několika jurisdikcích nebo byla závěť sepsána mimo Černou Horu.

Co byste měli udělat jako první po zdědění nemovitosti?

Pokud jste se nedávno dozvěděli, že byste mohli zdědit byt nebo dům v Černé Hoře, začněte těmito pěti kroky:

1. Zjistěte údaje o nemovitosti. Získejte její katastrální číslo a aktuální výpis z katastru nemovitostí.
2. Ověřte úmrtí a příbuzenské vztahy. Shromážděte úmrtní list, rodné listy nebo oddací listy a případnou závěť.
3. Určete příslušný orgán. V případě mezinárodních dědictví zjistěte, zda by řízení mělo probíhat v Černé Hoře, nebo v jiné jurisdikci.
4. Zkontrolujte dluhy a omezení. Projděte si hypotéky, zapsaná zástavní práva, nesplacené závazky a veškerá omezení týkající se vlastnictví pozemků.
5. Obraťte se na černohorského právníka specializujícího se na dědické právo nebo na příslušného notáře. Ověřte si postup, požadované dokumenty, platné lhůty a zda je možné zastupování na dálku.

Neprodávejte, nepřevádějte ani se nevzdávejte dědictví pouze na základě neformálních rodinných dohod. Nejprve si ujasněte právní situaci.

---

Proces vyřizování pozůstalosti v Černé Hoře

Dědické řízení v Černé Hoře — stavební řízení — je proces podléhající soudnímu dohledu, i když v praxi je jeho velká část prováděna notářem, který vystupuje jako soudně jmenovaný komisař. Tento Mezinárodní unie notářů popisuje úlohu černohorského notáře v dědickém řízení jako aktivní a procesně klíčovou, nikoli pouze administrativní.

Tento proces probíhá podle stanoveného postupu:

1. Získání úmrtního listu. Místní matriční úřad (matikář) vydá úmrtní list po formálním zápisu úmrtí. Došlo-li k úmrtí v zahraničí, je nutné zahraniční úmrtní list legalizovat a nechat přeložit.
2. Zahájení řízení. Jakmile bude podle platných předpisů stanovena černohorská soudní příslušnost, příslušný základní soud (Základní soud) je stanoveno vnitrostátním procesním právem. Soudy obvykle automaticky obdrží kopii úmrtního listu od matričního úřadu.
3. Jmenování notáře. Soud jmenuje notáře jako komisaře pověřeného vedením jednání. Dědicové, včetně těch, kteří žijí v zahraničí, jsou o tom vyrozuměni a je jim dána možnost se jednání zúčastnit.
4. Určení pozůstalosti a dědiců. Notář na základě prostudování rodinných dokumentů a případné závěti určí, kdo jsou dědicové, a pomocí údajů z katastru nemovitostí a dalších zdrojů zjistí, z čeho se pozůstalost skládá.
5. Slyšení dědiců. Dědicové mohou svůj podíl přijmout nebo se ho zříci. Zřeknutí se musí být výslovně uvedeno v rámci dědického řízení a má právní důsledky – a to i pro vlastní potomky dědice –, pokud dědic výslovně neomezí toto zřeknutí se pouze na sebe.
6. Zvážení závěti. Existuje-li závěť, prověřuje se její platnost a účinnost. V této fázi mohou zákonní dědicové uplatnit nárok na vyhrazený podíl.
7. Vydání rozhodnutí o dědictví. Soud nebo notář, který jedná jako jeho zmocněnec, vydává rozhodnutí o dědictví — rozhodnutí o dědictví — určení dědiců, stanovení jejich podílů a vymezení majetku. Notářské rozhodnutí podléhá zákonné lhůtě pro podání námitky: strany jej mohou napadnout u soudu ve lhůtě stanovené zákonem. Rozhodnutí musí nabýt právní moci, než jej bude možné použít k zápisu do rejstříku.
8. Podání daňového přiznání, je-li to relevantní. Po vydání rozhodnutí si u [] ověřte případné lhůty pro podání přiznání k dani z převodu nemovitostí a pro její zaplacení. příslušný obecní daňový úřad — Daň z převodu nemovitostí je spravována na úrovni obcí, nikoli výhradně národní daňovou správou. Zajistěte dodržení předpisů ve stanovené lhůtě.
9. Zápis do katastru nemovitostí. Jakmile rozhodnutí o dědictví nabude právní moci, ověřte, zda katastrální úřad obdržel toto rozhodnutí úřední cestou, a potvrďte aktualizaci získáním nového seznam nesrovnalostí — nepředpokládejte, že registrace proběhne automaticky.

Jeviště	Příslušný orgán	Hlavní dokument	Výsledek	Možná komplikace
Zápis úmrtí	Místní matriční úřad (matikář)	Úmrtní list	Úřední záznam o úmrtí; základ pro všechny další kroky	V případě úmrtí v zahraničí může být před použitím dokladu nutné provést samostatnou legalizaci
Zahájení dědického řízení	Základní soud (Základní soud)	Úmrtní list předložený soudu	Případ byl zahájen; notář byl jmenován komisařem	Potvrzení černohorské příslušnosti podle zákona o mezinárodním právu soukromém; určení příslušného vnitrostátního soudu po stanovení příslušnosti
Určení dědice a slyšení	Notář (soudní komisař)	Rodinné listy, případně závěť, výpis z katastru nemovitostí	Potvrzení dědiců, soupis pozůstalosti, formální zaznamenání zřeknutí se dědictví	Chybějící dědicové; sporné rodinné vztahy; zahraniční dokumenty, které je třeba přeložit
Zkouška vůle	Notář / soud	Originál závěti s veškerými požadovanými ověřeními	Zda byl závět přijat či napaden; vyřešení nároků na vyhrazený podíl	Zahraniční závěť, která vyžaduje legalizaci; spory ohledně platnosti
Rozhodnutí o dědictví	Soud nebo notář jako pověřená osoba	Finále rozhodnutí o dědictví	Závazné rozdělení pozůstalosti po uplynutí lhůty pro podání námitek; základ pro zápis	Byla podána zákonná námitka; spory vyžadující další řízení
Podání daňového přiznání	Příslušný obecní daňový úřad	Rozhodnutí o dědictví; ocenění majetku	Potvrzení daňové povinnosti nebo zaznamenání osvobození od daně	Nesprávné ocenění; nedodržení lhůty pro podání přiznání; určení příslušného obecního orgánu
Zápis do katastru nemovitostí	Správa nemovitostí (Realitní kancelář)	Konečné rozhodnutí o dědictví	Záznam o novém majiteli v seznam nesrovnalostí (ověřit – ne vždy automaticky)	Chyby v předchozím zápisu; zástavní práva; spory ohledně spoluvlastnických podílů

Na stránkách skutečná doba trvání Doba trvání dědického řízení se značně liší. Notář působící jako soudní komisař je obecně povinen dokončit přidělené dědické řízení do 60 dnů od převzetí případu nebo nahlásit odůvodněné důvody případného zpoždění – jedná se však o zákonnou lhůtu pro práci přidělenou notáři, nikoli o garantovanou dobu dokončení celého dědického řízení, které může zahrnovat další kroky před i po tomto termínu. Případy s jasnou rodinnou strukturou, místními dokumenty a bez konkurenčních nároků probíhají rychleji než ty, které zahrnují zahraniční dokumenty, více dědiců v několika zemích, sporné závěti nebo zatížené nemovitosti.

---

Dokumenty potřebné k dědění

Včasné shromáždění správných dokumentů zabrání zpožděním po zahájení dědického řízení. Požadavky závisí na tom, zda existuje závěť, kde dědicové bydlí a na povaze majetku – následující dokumenty však tvoří jádro toho, co je obvykle zapotřebí.

Ve většině případů se jedná o tyto základní dokumenty:

• Úmrtní list (výpis z matriky zemřelých) — originál nebo ověřená kopie, v případě vydání v zahraničí s legalizací a překladem
• Doklad totožnosti každého dědice – platný cestovní pas nebo občanský průkaz
• Rodné listy které dokládá vztah mezi každým dědicem a zemřelým
• Svatební listina, kde je pozůstalý manžel potenciálním dědicem
• Výpis z katastru nemovitostí (seznam nesrovnalostí) potvrzující vlastnictví zesnulého a případná zapsaná věcná břemena
• Katastrální číslo identifikace nemovitosti v úředním rejstříku

Doklady požadované v konkrétních situacích:

• Závěť, pokud existuje — originál nebo ověřená kopie, případně s požadovaným ověřením
• Plná moc (punomoć), pokud je dědic zastoupen jinou osobou — musí být notářsky ověřeny a v případě dokumentů vyhotovených v zahraničí musí být legalizovány a přeloženy
• Dokumenty týkající se dluhů nebo hypoték na pozemku, pokud se to týká pozůstalosti
• Apostila nebo rovnocenné ověření u dokladů vydaných mimo Černou Horu, v závislosti na platných dvoustranných smlouvách mezi Černou Horou a zemí, která doklad vydala

Apostila není vždy nutná u každého zahraničního dokumentu. To, zda je legalizace nutná, závisí na tom, zda má Černá Hora s vydávající zemí uzavřenou dohodu o uznávání dokumentů. Některé dokumenty jsou přijímány na základě stávajících dvoustranných smluv; jiné vyžadují haagskou apostilu. Než se rozhodnete, který postup použít, ověřte si, jaké jsou podmínky pro zemi původu každého konkrétního dokumentu.

Dokumenty v cizích jazycích V závislosti na druhu dokumentu a požadavcích přijímajícího úřadu může být vyžadován ověřený překlad vyhotovený soudním tlumočníkem. Před podáním si ověřte, co je pro každý typ dokumentu zapotřebí.

Kontrolní seznam dokumentů před zahájením dědického řízení:

1. Úmrtní list si vyžádejte co nejdříve po zápisu úmrtí.
2. Najděte seznam nesrovnalostí pro každou nemovitost, která je součástí pozůstalosti.
3. Shromážděte doklady o příbuzenských vztazích – rodné a oddací listy všech potenciálních dědiců.
4. Zjistěte, zda existuje nějaká závěť, a zjistěte, kde se nachází její originál.
5. Zjistěte, zda každý zahraniční dokument vyžaduje apostilu nebo jinou legalizaci.
6. Zajistěte ověřené překlady cizojazyčných dokumentů podle požadavků přijímajícího úřadu.
7. Pokud se řízení nezúčastníte osobně, připravte notářsky ověřenou plnou moc pro místního zástupce.

Praktický příklad: Dědic s bydlištěm ve Velké Británii, který zdědí byt zapsaný v Tivatu, bude obvykle potřebovat úmrtní list vydaný ve Velké Británii opatřený apostilou podle Haagské úmluvy, ověřený překlad do černohorštiny, doklad o své totožnosti a rodný list prokazující jeho příbuzenský vztah k zesnulému. Pokud se nemůže osobně zúčastnit dědického řízení, bude rovněž potřebovat notářsky ověřenou plnou moc, rovněž opatřenou apostilou a přeloženou. Nemovitost seznam nesrovnalostí tyto údaje se obvykle získávají na místě v rámci řízení.

---

Dědické daně a náklady

Zdanění zděděného majetku v Černé Hoře se řídí především zákonem o dani z převodu nemovitostí (Zákon o dani z převodu nemovitostí). Tento zákon je třeba vykládat ve spojení s novely zveřejněné v Úředním věstníku Černé Hory č. 132/2026, s účinností od 10. září 2026, kterým byly zavedeny změny v článku 14 týkající se osvobození od daně z dědictví. Při výpočtu daňové povinnosti je třeba vycházet z aktuálního konsolidovaného znění.

Výjimky pro blízké příbuzné. Podle čl. 14 odst. 1 bodu 1 ve znění účinném od 10. září 2026, dědicové prvního řádu, manžel či manželka zesnulého, oprávněný životní partner stejného pohlaví a rodiče jsou osvobozeni od daně z převodu nemovitostí v případě dědictví. Mohou platit i další výjimky, a to za předpokladu splnění zákonných podmínek. Než se budete na nějakou výjimku spoléhat, ověřte si jak kategorii dědice, tak aktuální znění zákona.

Mají dědicové druhého řádu nárok na osvobození od daně?

Ne každý dědic mimo první řád automaticky podléhá dani z převodu majetku. Černohorská legislativa rovněž stanoví podmíněné výjimky pro některé dědice druhého řádu, a to včetně případů, kdy zesnulý s dědicem žil ve společné domácnosti nebo kdy se jedná o zděděnou obytnou či zemědělskou nemovitost.

Například se výjimka může vztahovat na jeden zděděný byt, pokud jsou splněny podmínky týkající se zákonného vztahu a nepřetržitého společného bydlení. Na způsobilé zemědělské dědictví se vztahují další podmínky.

Nárok je třeba ověřit podle článku 14 a doložit dokumenty požadovanými obecním daňovým úřadem. Samotný rodinný vztah nestačí k prokázání nároku.

Převody na dědice, kteří nespadají do kategorií osvobozených od daně. Pokud se výjimka neuplatní, může být dědic povinen zaplatit daň z převodu majetku z hodnoty zděděného majetku. Základem daně je obecně tržní hodnota majetku v době nabytí, stanovená podle platných zákonných pravidel pro ocenění. Podle stávajícího progresivního sazebníku uvedeného v článku 11 jsou sazby následující:

• 3% na hodnotu až 150 000 €
• 4 500 € plus 5% z částky přesahující 150 000 €, u částek nad 150 000 EUR a až do 500 000 EUR
• 22 000 € plus 6% z částky přesahující 500 000 €, u částek nad 500 000 EUR

Ověřte si u příslušného obecního daňového úřadu stanovený základ daně a datum, od kterého se uplatňuje, protože zákonné ocenění se může lišit od ceny použité v jiných transakcích.

Příklady daně z převodu majetku

V následujících příkladech se předpokládá, že se neuplatňuje žádná zákonná výjimka a že uvedená částka představuje zdanitelnou tržní hodnotu.

Hodnota nemovitosti	Daň z převodu nemovitostí
€80,000	€2,400
€150,000	€4,500
€200,000	€7,000
€300,000	€12,000
€500,000	€22,000
€600,000	€28,000

Například dědic, na kterého se nevztahuje osvobození od daně a který nabývá majetku s odhadovanou hodnotou 200 000 €, by vypočítal daň ve výši 4 500 € plus 5% z částky 50 000 €, což dává celkem 7 000 €.

Oprávněný dědic prvního řádu, který zdědí stejný majetek, by byl obecně od této daně z převodu osvobozen, i když mohou zůstat k úhradě další správní a odborné náklady.

Tyto výpočty mají pouze ilustrativní charakter a nezahrnují další náklady. Skutečná daňová povinnost závisí na platných právních předpisech, statusu osvobození od daně a stanoveném základu daně.

Osvobození od daně z dědictví neznamená, že se tím eliminují všechny náklady. V závislosti na okolnostech mohou dědicům i v případě osvobození od daně z převodu nemovitostí vzniknout náklady na notářské služby, překlady, legalizaci a zápis do katastru nemovitostí.

---

Uvažujete o koupi nemovitosti v Černé Hoře?

Porozumění nákladům spojeným s vlastnictvím nemovitosti je důležitou součástí výběru bydlení. Sdělte nám svůj rozpočet, preferovanou lokalitu a požadavky na nemovitost, abychom pro vás mohli najít vhodné možnosti.

Najděte nemovitosti, které odpovídají vašemu rozpočtu →

---

Je třeba rozlišovat tři kategorie nákladů:

• Notářské poplatky za vyřízení pozůstalosti — poplatek za vedení dědického řízení, který se obvykle vypočítává podle úředních sazeb na základě hodnoty pozůstalosti
• Daň z převodu nemovitostí — případně na základě odhadované tržní hodnoty v době pořízení a příslušného progresivního daňového pásma
• Registrační a administrativní poplatky — poplatek účtovaný Správou nemovitostí za aktualizaci katastrálního záznamu

Kolik stojí vyřízení pozůstalosti u notáře?

Podle sazebníku z roku 2026 pro notáře působící jako soudní komisaři v dědických řízeních se základní poplatek odvíjí od hodnoty pozůstalosti.

Hodnota nemovitosti	Základní notářský poplatek
Až 5 000 €	€65
€10,000	€90
€25,000	€165
€50,000	€290
€100,000	€350
€250,000	€350

Jedná se o základní výpočty sazeb, bez DPH a případných samostatně účtovaných procesních nákladů. Nejedná se o cenové nabídky na celkové náklady spojené s dědictvím. Spory, zahraniční dokumenty a právní zastoupení mohou vést k dodatečným nákladům.

Náklady, s nimiž je třeba počítat v budoucnu:

• Roční daň z nemovitosti u zděděného majetku – dědic by měl informovat příslušnou obec nebo se u ní ověřit, jakým způsobem se po úmrtí a dědictví aktualizuje roční daňový výměr a záznam o daňovém poplatníkovi; nemělo by se předpokládat, že samotná registrace je jediným podnětem k vzniku povinnosti zaplatit roční daň z nemovitosti
• Je-li nemovitost pronajata, daň z příjmů z pronájmu — podrobnosti jsou uvedeny v části “Daň z příjmů z pronájmu v Černé Hoře”průvodce“
• Pokud bude nemovitost později prodána, mohou vyvstat otázky týkající se kapitálových zisků – viz “Daň z kapitálových zisků z nemovitostí v Černé Hoře“

Náklady nebo daň	Kdy se to může vztahovat	Možná výjimka	Co ovlivňuje výši
Daň z převodu nemovitostí	O dědictví dědiců, kteří nespadají do kategorií s osvobozením od daně	Dědicové prvního řádu, manžel/manželka, oprávněný partner stejného pohlaví, rodiče – osvobozeni podle čl. 14 odst. 1 bodu 1 s účinností od 10. září 2026	Vztah k zesnulému; tržní hodnota majetku; příslušná progresivní daňová sazba
Notářský poplatek za vyřízení pozůstalosti	V případech, kdy dědické řízení vede notář působící jako soudní komisař	Neexistuje žádná obecná výjimka	Hodnota pozůstalosti; složitost; úřední sazebník
Poplatek za zápis do katastru nemovitostí	Při zápisu rozhodnutí o dědictví do katastru nemovitostí	Neexistuje žádná obecná výjimka	Správní poplatek stanovený nařízením
Překlad a legalizace	V případech, kdy se jedná o zahraniční dokumenty	Neplatí	Počet a délka dokumentů; země původu
Roční daň z nemovitosti	Probíhá – po úmrtí si u obce ověřte aktuální daňový výpis	Může se lišit podle typu nemovitosti a obce	Stanovena hodnota; kategorie nemovitosti; obecní sazba

Scénář A: Dítě zdědí od rodiče byt v Baru. Podle čl. 14 odst. 1 bodu 1 jsou dědicové prvního řádu osvobozeni od daně z převodu nemovitostí. Dědic však stále hradí notářské poplatky a poplatek za zápis do katastru nemovitostí. Je třeba informovat obec, aby byl záznam o roční dani z nemovitosti aktualizován na jméno dědice.

Scénář B: Bratranec – který nespadá do kategorií osvobozených od daně – zdědí srovnatelný byt s podobnou tržní hodnotou. Na stanovenou tržní hodnotu se vztahuje daň z převodu majetku s progresivní sazbou, a to kromě stejných notářských a registračních poplatků jako ve scénáři A. Daň z převodu majetku může zvýšit celkové náklady spojené se zděděním nemovitosti ve srovnání s jinak podobným dědictvím osvobozeným od daně.

Kdy je třeba nahlásit dědickou daň?

V případě zdanitelného dědictví v podobě nemovitostí se příslušné lhůty odvíjejí od okamžiku, kdy rozhodnutí o dědictví nabude právní moci. V souladu s platnými předpisy o dani z převodu nemovitostí by dědicové měli u příslušného obecního daňového úřadu ověřit 15denní lhůtu pro podání přiznání a povinnost zaplatit daň.

Dědic, na kterého se vztahuje osvobození od daně, by si měl rovněž ověřit, zda obec vyžaduje doklady potvrzující toto osvobození.

Nezaměňujte datum úmrtí, datum, kdy rozhodnutí o dědictví nabývá právní moci, a datum zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tyto termíny slouží k různým právním a správním účelům.

---

Dědictví majetku ze zahraničí

Skutečnost, že se v době zahájení dědického řízení nacházíte mimo Černou Horu, vám nebrání v účasti – vyžaduje to však včasnou přípravu. Nejběžnějším způsobem je plná moc (punomoć) zmocnění černohorského advokáta nebo jiného důvěryhodného zástupce, aby v průběhu celého řízení jednal vaším jménem.

Plná moc pro dědické záležitosti by měla:

• Notářsky ověřené v zemi, kde smlouvu podepíšete
• Ověřeno apostilou (nebo ekvivalent, v závislosti na příslušné smlouvě mezi danou zemí a Černou Horou)
• Přeloženo do černohorštiny soudně ověřeným překladatelem
• Konkrétní rozsah — výslovné zmocnění zástupce k účasti na dědickém řízení, k převzetí rozhodnutí o dědictví a případně k provedení katastrálního zápisu

Postup krok za krokem pro zahraničního dědice, který řízení vede na dálku:

1. Co nejdříve si vyřiďte úmrtní list a zajistěte veškeré potřebné legalizace.
2. Shromážděte doklady o rodinných vztazích a nechte je přeložit.
3. Pověřte černohorského advokáta nebo jiného zákonně oprávněného zástupce – mějte na paměti, že notář pověřený rozhodováním v dědickém řízení nemůže zároveň vystupovat jako zástupce jedné ze stran v tomtéž řízení.
4. Sepsání plné moci proveďte ve své domovské zemi a zajistěte veškeré legalizace požadované pro Černou Horu.
5. Zašlete všechny originály a překlady dokumentů svému zástupci.
6. Buďte k dispozici pro případ, že by notář během jednání potřeboval objasnění nebo doplňující informace.
7. Jakmile bude rozhodnutí o dědictví vydáno a potvrzeno jako pravomocné, obdržíte jeho kopii.
8. Ověřte, zda byl katastrální zápis dokončen, a požádejte o aktualizovanou seznam nesrovnalostí.

V některých případech může oprávněný zástupce vyřídit dědické řízení, aniž by se dědic musel osobně účastnit, a to za předpokladu splnění požadovaných formalit a dodržení případných pokynů příslušného orgánu. Osobní účast se doporučuje v případech, kdy je závěť napadena, existují spory mezi spoludědici nebo je vzhledem ke složitosti pozůstalosti dálkové vyřizování nepraktické.

Správa dokumentace týkající se dědictví ze zahraničí má určité praktické podobnosti s realizací koupě nemovitosti na dálku. “Průvodce nákupem nemovitosti v Černé Hoře na dálku”se zabývá dokumentačními postupy a postupy týkajícími se plné moci, které se překrývají se správou pozůstalosti, ačkoli právní postup při vypořádání pozůstalosti se liší od kupní transakce a neměl by být s ní zaměňován.“.

---

Zápis zděděného majetku

Rozhodnutí o dědictví (rozhodnutí o dědictví) je základem registračního řízení. Jakmile rozhodnutí nabude právní moci – po uplynutí lhůty pro podání námitek, aniž by byly vzneseny nějaké námitky –, lze jej předložit Správě nemovitostí (Realitní kancelář) jako podklad pro aktualizaci katastru nemovitostí. Ověřte, zda katastrální úřad obdrží rozhodnutí úřední cestou, nebo zda je nutné jej předložit samostatně; nepředpokládejte, že k zápisu dojde automaticky.

Záznam v seznam nesrovnalostí — výpis z oficiálního katastru nemovitostí — je to, co dědici uděluje formálně uznaný a veřejně viditelný nárok na vlastnictví. Dokud nedojde k aktualizaci katastru, je dědic právním nástupcem na základě rozhodnutí o dědictví, ale ještě není zapsán jako vlastník. Banky, kupující a smluvní strany, které se zabývají touto nemovitostí, se budou opírat o katastrální záznam, a nikoli pouze na základě rozhodnutí o dědictví.

Při předložení rozhodnutí o dědictví k zápisu by dědic nebo jeho zástupce měl rovněž zkontrolovat správnost stávajícího záznamu v rejstříku. Klíčové body, které je třeba zkontrolovat:

• Zda zaznamenaná plocha, hranice a katastrální označení odpovídat fyzickým vlastnostem a katastrálnímu plánu
• Ať už všechna břemena — hypotéky, věcná břemena, zástavní práva — jsou řádně zapsány
• Zda záznam předchozího vlastníka neobsahuje chyby, které by mohly zkomplikovat převod
• Ať už podíly ve spoluvlastnictví jsou správně uvedeny, pokud dědí více dědiců

Pokud nemovitost prošla fyzikální změny — přístavba, přestavba nebo rozdělení — které nebyly nikdy zaznamenány v katastru nemovitostí, může být před zápisem nebo souběžně s ním nutné tyto nesrovnalosti vyřešit. Podobně, pokud předchozí vlastník vlastnil nemovitost na základě zastaralého dokladu o vlastnictví, může Úřad pro správu nemovitostí požadovat další kroky k urovnání řetězce vlastnických práv.

Pečlivé prostudování katastrálních záznamů je pro dědice stejně důležité jako pro kupující. “Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře”Tento postup stanoví, co je třeba prověřit v katastru nemovitostí – včetně zástavních práv, historických problémů s vlastnickými právy a právních poznámek –, přičemž všechny tyto skutečnosti mají stejný význam v případě, že dědic zvažuje prodej nebo jiné nakládání s dědictvím.“.

Jakmile bude registrace potvrzena, získejte nový seznam nesrovnalostí na kterém je uvedeno vaše jméno jako jméno nového registrovaného vlastníka. Tento dokument si pečlivě uschovejte – představuje hlavní doklad o vlastnictví pro jakoukoli budoucí transakci.

---

Zdědili jste nemovitost, ale nevíte, jak dál?

Ať už plánujete svou nemovitost ponechat, prodat nebo hledat jiné bydlení v Černé Hoře, společnost The Residence vám pomůže zorientovat se na místním realitním trhu a porovnat dostupné možnosti. V otázkách dědického práva a daní se obraťte na kvalifikovaného místního odborníka.

Prozkoumejte možnosti nemovitostí →

---

Časté problémy s dědictvím

Dědění v Černé Hoře může být jednoduché, pokud existuje jediný dědic, jasný rodinný vztah a bezchybný katastrální záznam. V řadě případů však dochází ke komplikacím, které proces zpomalují nebo vyžadují právní zásah.

Více dědiců a spoluvlastnictví jsou častým zdrojem potíží. Pokud dvě nebo více osob zdědí jednu nemovitost, vzniká spoluvlastnictví (vlastnictví). Spoluvlastníci mají práva a povinnosti, které závisí na druhu rozhodnutí: prodej celé nemovitosti obvykle vyžaduje souhlas všech vlastníků, zatímco rozhodnutí o správě nemovitosti a zcizení jednotlivého podílu se mohou řídit odlišnými zákonnými předpisy. Neshody ohledně budoucnosti nemovitosti se mohou bez písemné dohody protáhnout.

Představme si realistický scénář: tři příbuzní zdědí byt se dvěma ložnicemi v Budvě. Jeden z nich ho chce během turistické sezóny nabídnout na platformách pro krátkodobé pronájmy; druhý ho chce prodat a výtěžek rozdělit; třetí ho chce každý rok několik týdnů využívat pro vlastní potřebu. Žádný z těchto cílů není sám o sobě neslučitelný, ale spoluvlastnictví bez písemné dohody mezi dědici vytváří překážky při každém rozhodování – od nákladů na údržbu přes podávání daňových přiznání až po rozdělování příjmů z pronájmu. Praktickým výchozím bodem je dosažení písemné dohody ještě předtím, než dojde k realizaci kteréhokoli z těchto rozhodnutí.

Odpovědnost za dluhy je další oblastí, v níž dědicové často potřebují konkrétní radu. Odpovědnost dědice za dluhy zemřelého je obecně omezena na hodnotu zděděného majetku. V případě, že dědí více dědiců, je třeba rozdělení odpovědnosti mezi ně a práva věřitelů posoudit samostatně podle platného dědického práva. Toto omezení je významné: pokud se závazky pozůstalosti blíží hodnotě majetku nebo ji převyšují, může být vhodné zvážit formální vzdání se dědictví. Formální vzdání se dědictví se obecně vztahuje i na potomky dědice, který se dědictví vzdává, ledaže by se dědic výslovně vzdal dědictví pouze svým jménem – jedná se o detail, který má dopad na širší rodinu a který by měl být zohledněn před učiněním tohoto neodvolatelného prohlášení.

Problém	Proč je to důležité	Praktický další krok	Kdy je třeba vyhledat odbornou radu
Více dědiců, žádná dohoda ohledně majetku	Prodej celé nemovitosti vyžaduje souhlas všech vlastníků; rozhodnutí o správě se řídí samostatnými pravidly	Uzavřít mezi dědici písemnou dohodu, která bude upravovat správu majetku, náklady a plány do budoucna	Pokud se nepodaří dosáhnout dohody; pokud se uvažuje o rozdělení majetku
Hypotéka nebo dluh na nemovitosti	Dědicové, kteří pozůstalost přijmou, přebírají související závazky až do výše hodnoty pozůstalosti	Než souhlasíte, získejte ucelený přehled o všech dluzích; v případě značných závazků zvažte zřeknutí se dědictví – mějte na paměti dopad na potomky	Pokud je dluh ve srovnání s hodnotou nemovitosti značný
Katastrální chyby v rozloze, vlastníkovi nebo referenčním údaji	Chyby zpomalují registraci a komplikují budoucí prodej	Upozorněte správu nemovitostí na nesrovnalosti; než budete pokračovat, požádejte o jejich nápravu	Pokud opravy vyžadují soudní řízení nebo řešení sporu
Neúplné předchozí dědictví	Nemovitost zapsaná na jméno dříve zemřelého vlastníka	Současní dědicové musí nejprve dokončit předchozí dědické řízení, než bude možné zahájit jejich vlastní řízení.	Tam, kde se překrývají více generací neúplného dědičného přenosu
Chybějící nebo sporná závěť	Dědické řízení nemůže být v případě dědictví ze závěti definitivně uzavřeno	Vyhledejte závěť nebo postupujte podle pravidel pro dědění ze zákona; v příslušných případech uplatněte práva na povinný podíl	Pokud je zpochybněna pravost nebo jsou sporná práva na vyhrazenou část
Zahraniční doklady, které nesplňují požadované formální náležitosti	Vyřízení pozůstalosti je odloženo do doby, než bude předložena legalizace nebo ověřený překlad	Zajistěte si včas apostilu a překlad; pověřte místního zástupce vyřízením podání	Pokud dokumenty vydávající země vyžadují složité postupy uznávání
Neregistrovaná stavba na pozemku	Rozhodnutí o dědictví se vztahuje pouze na to, co je zapsáno v katastru; nezapsané přírůstky se nemusí převést bez problémů	Před zahájením prodeje je třeba identifikovat všechny prvky bez licence a posoudit možnosti jejich legalizace	Pokud je neregistrovaný prvek podstatný nebo právně nejednoznačný

Zřeknutí se dědictví je to možnost, kterou zákon umožňuje. Dědic, který si nepřeje dědictví přijmout – například proto, že dluhy převyšují hodnotu majetku – se může během dědického řízení formálně svého podílu zříci. Zřeknutí se dědictví musí být vyjádřeno výslovně; mlčení nebo nečinnost se podle černohorského práva nepovažují za platné zřeknutí se dědictví. Než se k tomuto kroku rozhodnete, zvažte jeho dopad na své vlastní potomky, protože zřeknutí se dědictví se obecně vztahuje i na ně, pokud není omezeno pouze na vás samotného. Před podáním jakéhokoli neodvolatelného prohlášení o dědictví si vyžádejte právní radu.

---

Prodej nebo pronájem zděděné nemovitosti

Jakmile rozhodnutí o dědictví nabude právní moci a nemovitost bude zapsána na jméno dědice, otevře se celá škála možností, jak s ní naložit: ponechat si ji pro vlastní potřebu, pronajmout ji dlouhodobému nájemci, zkusit krátkodobý pronájem během turistické sezóny v Černé Hoře, prodat ji nebo se dohodnout na rozdělení mezi spoludědice.

Před prodejem nebo pronájmem: Kontrolní seznam pro nemovitost

Zkontrolovat	Proč je to důležité
Konečné rozhodnutí o dědictví	Stanoví dědice a jejich podíly
Aktualizovaný katastrální výpis	Potvrzuje zapsané vlastnictví
Hypotéky a zástavní práva	Může mít vliv na prodejní podmínky nebo financování
Souhlas spoludědiců	Nezbytné pro zcizení celého majetku ve společném vlastnictví
Neregistrované úpravy	Může zkomplikovat budoucí prodej
Povolení k pronájmu a daňové povinnosti	Před uvedením nemovitosti do pronájmu je nutné provést kontrolu
Daňová rezidence dědice	Může vést k vzniku povinností podávat zprávy mimo Černou Horu

Skutečnost, že jste nemovitost zdědili, ještě neznamená, že je povoleno každé zamýšlené využití této nemovitosti. Je třeba samostatně ověřit registraci k pronájmu, stavební stav, daňové povinnosti a veškerá omezení, která se na danou nemovitost vztahují.

Před provedením jakékoli transakce, je nezbytné ověřit, že katastrální zápis je správný a neobsahuje žádné nevyřešené záležitosti. K hladkému prodeji ze strany dědice je obvykle zapotřebí pravomocné rozhodnutí o dědickém řízení a aktualizovaný katastrální zápis. Dokud nejsou tyto kroky dokončeny, vyžaduje každá navrhovaná transakce individuální právní posouzení a neměla by být považována za běžný registrovaný prodej.

Před uzavřením prodeje si zkontrolujte všechna zapsaná břemena – hypotéky, věcná břemena a jakékoli další závazky – a zjistěte, zda je v rámci navrhované transakce nutné je zrušit, zda mohou zůstat v platnosti, nebo zda vyžadují souhlas věřitele či jiné strany. Ne každé zatížení musí být vypořádáno, aby mohl prodej proběhnout, ale každé z nich vyžaduje konkrétní právní posouzení.

Jsou-li spoluvlastníky více dědiců, vyžaduje prodej celé nemovitosti souhlas všech vlastníků. Praktická rozhodnutí týkající se správy a zcizení jednotlivého podílu se mohou řídit odlišnými pravidly, avšak úplné zcizení majetku se týká všech.

Pronájem — ať už se jedná o dlouhodobý pobyt rezidentů nebo krátkodobý pobyt turistů — zakládá povinnost platit daň z příjmů v Černé Hoře. Platné sazby a požadavky na podání daňového přiznání jsou podrobně popsány v “Daň z příjmů z pronájmu v Černé Hoře”průvodce“. Dědicové, kteří nemají trvalý pobyt v Černé Hoře, by rovněž měli zvážit, zda musí příjmy z pronájmu v Černé Hoře přiznat ve své zemi pobytu podle tamních předpisů.

Vykoupení podílů spoludědiců je praktickou možností pro dědice, který si přeje získat výlučné vlastnictví. Dohoda o odkupu podílu nebo o rozdělení majetku může vést k povinnosti zaplatit daň z převodu majetku a poplatek za zápis do katastru, avšak konkrétní postup závisí na právní struktuře dané dohody a na tom, zda se na rozdělení spoluvlastněného majetku vztahuje nějaká zákonná výjimka. Před vypracováním dohody o odkupu podílu si vyžádejte konkrétní radu, abyste přesně pochopili daňové důsledky.

Souhlas se zachováním spoluvlastnictví Je to také možné, ale nejlépe to funguje, když spoluvlastníci mají písemně sjednané podmínky týkající se toho, kdo zajišťuje každodenní správu nemovitosti, jak se rozdělují náklady na údržbu, jak se rozdělují případné výnosy a za jakých podmínek lze nemovitost případně prodat.

Daňové zacházení s prodej zděděného majetku Záleží na několika faktorech, mimo jiné na tom, jak dlouho prodávající nemovitost vlastnil a zda se na ni vztahují příslušné výjimky. Zděděná nemovitost není automaticky osvobozena od daně z kapitálových zisků – pravidla je třeba ověřit v okamžiku prodeje. Dědicové, kteří nemají trvalý pobyt v Černé Hoře, mohou rovněž čelit daňovým povinnostem ve své zemi daňového domicilu.

Uvažujete o jiné nemovitosti v Černé Hoře? Pokud máte v plánu prodat zděděný dům, prohlédněte si nemovitosti, které odpovídají vašim preferencím společně s The Residence.

---

Plánování dědictví nemovitostí

Pro cizince, kteří v současné době vlastní nemovitost v Černé Hoře, je promyslet si dědění předem podstatně méně komplikované než řešit tuto záležitost až po úmrtí. Několik promyšlených kroků může výrazně snížit administrativní a právní zátěž pro vaše dědice.

Důkladně zdokumentujte své vlastnické právo. Udržujte seznam nesrovnalostí a všechny původní doklady o koupi, ke kterým budou mít přístup vaši dědicové nebo důvěryhodný zástupce. Pokud se tyto doklady nacházejí pouze v Černé Hoře a vaše rodina neví, kde je hledat, jejich vyhledávání po úmrtí způsobí zbytečné zpoždění v již tak náročném procesu.

Zvažte sepsání závěti. Pečlivě vypracovaná a platně sepsaná závěť – která byla prověřena z hlediska souladu jak s právními předpisy vaší domovské země, tak s černohorskými požadavky – může snížit nejistotu ohledně vašich záměrů, i když nedokáže vyloučit všechny potenciální spory. V závislosti na vašich okolnostech může být vhodné vyhotovit samostatné závěti pro majetek v různých zemích. Proveditelnost a důsledky tohoto přístupu se v jednotlivých jurisdikcích výrazně liší.

Mějte na paměti povinná práva na akcie. I v případě existence závěti si zákonní dědicové zachovávají nároky chráněné platnými právními předpisy. Plánování, které tato práva ignoruje, může vést k právním sporům ze strany chráněných dědiců.

Prověřte struktury společného vlastnictví. Pokud vlastníte nemovitost v Černé Hoře společně s manželem/manželkou nebo partnerem/partnerkou, mohou být důsledky pro pozůstalého vlastníka v případě úmrtí jiné, než byste očekávali. Je třeba zkontrolovat formu spoluvlastnictví a veškerou stávající dokumentaci z hlediska vašich záměrů.

Zaznamenejte hypoteční a finanční závazky. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, měli by to vaši dědicové vědět ještě předtím, než dědictví přijmou. Dluhy nezmizí spolu s majitelem – tvoří součást pozůstalosti, kterou dědicové přijmou nebo odmítnou, přičemž jejich odpovědnost je omezena na hodnotu získané nemovitosti.

V případě pozůstalostí, které se týkají více zemí, vyhledejte koordinované právní poradenství. Pokud váš majetek zahrnuje aktiva ve více než jedné zemi, je cenné poradenství, které zohledňuje vzájemné vztahy mezi příslušnými právními systémy. Strategie, která v jedné jurisdikci funguje bez problémů, může v jiné způsobit komplikace.

Základem toho všeho je zajištění toho, aby byl původní nákup správně zdokumentován a zaregistrován. Průvodce koupí nemovitosti v Černé Hoře popisuje kroky v rámci due diligence a registrace, které – jsou-li řádně provedeny – výrazně usnadňují následné vlastnictví i případné dědění.

---

Závěrečné úvahy

Dědění majetku v Černé Hoře probíhá v několika samostatných fázích, z nichž každá má své vlastní požadavky. Právní nárok na dědictví vzniká v okamžiku úmrtí – na základě vašeho vztahu k zemřelému nebo na základě platné závěti –, avšak tento nárok se stává formálně zdokumentovaným a veřejně zapsaným vlastnickým právem teprve po dokončení dědického řízení a po zohlednění této změny v katastru nemovitostí.

Zahraniční dědicové čelí dalším úskalím: legalizaci dokumentů, zajištění překladů, pověření místních zástupců a někdy i řešení otázek ohledně toho, právo které země se na pozůstalost vztahuje. Žádný z těchto kroků není nepřekonatelný, ale každý z nich vyžaduje přípravu a realistické představy o časovém harmonogramu.

Než přijmete jakékoli zásadní rozhodnutí ohledně zděděné nemovitosti – ať už se jedná o prodej, pronájem, rozdělení nebo její ponechání – ujistěte se, že záznamy o vlastnictví jsou správné, že jsou správně zapsána všechna věcná břemena a že se všichni spoludědicové jasně dohodli. Jednání na základě neúplného nebo nesprávného vlastnického práva vede ke komplikacím, které se přenesou i do další transakce s touto nemovitostí.

Pro ty, kteří v současné době vlastní nemovitost v Černé Hoře, je nejpraktičtější věcí, kterou mohou pro své budoucí dědice udělat, pečlivě zdokumentovat své vlastnické právo, zajistit, aby byly tyto dokumenty snadno dostupné, a zamyslet se nad tím, jak bude v daném okamžiku spravováno přeshraniční dědictví.