Erbschaft von Immobilien in Montenegro

Nach montenegrinischem Erbrecht geht der Nachlass zum Zeitpunkt des Todes des Eigentümers auf die Erben über. Die Nachlassabwicklung – das formelle Verfahren, das in Montenegro als Insolvenzverfahren — begründet kein Erbrecht; sie legt fest und dokumentiert, wer die Erben sind und woraus der Nachlass besteht. Im Kataster wird das daraus resultierende Eigentumsverhältnis dann eingetragen, sodass es für nachfolgende Rechtsgeschäfte – Verkauf, Beleihung oder die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie – sichtbar und nutzbar ist.

Diese Unterscheidung ist in der Praxis von Bedeutung. Ein britischer Erbe einer Wohnung in Tivat oder ein deutscher Staatsangehöriger, dessen Eltern ein Haus in der Nähe von Herceg Novi besaßen, mag zwar ab dem Zeitpunkt des Todes rechtmäßiger Nachfolger sein – muss jedoch dennoch das innerstaatliche Rechtsverfahren abschließen, bevor eine Bank, ein Käufer oder ein Notar ihn als eingetragenen Eigentümer anerkennt.

Sowohl montenegrinische Staatsbürger als auch Ausländer können Immobilien in Montenegro erben. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass der Erbe am Nachlassverfahren teilnimmt oder dabei ordnungsgemäß vertreten ist und dass die daraus resultierende Entscheidung im montenegrinischen Grundbuch eingetragen wird.

Dieser Leitfaden behandelt den gesamten Prozess: Wer gilt als Erbe, wie werden Vermögenswerte gesetzlich verteilt, wenn kein Testament vorliegt, was umfasst das Nachlassverfahren, welche Kosten entstehen und welche Möglichkeiten bestehen, sobald die Erbschaft offiziell abgewickelt ist.

Eine Immobilie in Montenegro zu erben bedeutet, zum Zeitpunkt des Todes einen Rechtsanspruch zu erwerben – doch erst durch die Formalisierung dieses Anspruchs im Rahmen des Nachlassverfahrens und der Katastereintragung wird er für spätere Transaktionen rechtswirksam.

Immobilienerbschaft in Montenegro: Wichtige Fakten für das Jahr 2026

Frage	Kennzahl oder Regel
Können Ausländer Immobilien erben?	Im Allgemeinen ja, vorbehaltlich der gesetzlichen Gegenseitigkeit und der Eigentumsbeschränkungen
Wann entsteht ein Erbanspruch?	Beim Tod des Eigentümers
Gesetzlich festgelegte Amtszeit des Nachlassnotars	60 Tage nach Eingang der Angelegenheit, vorbehaltlich begründeter Verzögerungen
Notarielle Nachlassgebühr	65–350 €, zzgl. MwSt. und anfallender Kosten
Steuer für berechtigte nahe Verwandte	0% Grunderwerbsteuer
Steuer für andere, nicht steuerbefreite Erben	Progressive: 3%, 5%, 6%
Steuerpflichtiger Immobilienwert	Marktwert, der gemäß den geltenden Bewertungsvorschriften ermittelt wurde
Steuererklärung	In der Regel innerhalb von 15 Tagen, nachdem der Erbschaftsbeschluss rechtskräftig geworden ist
Eigentumsregistrierung	Im Grundbuch von Montenegro eingetragen
Persönliche Anwesenheit	Nicht immer erforderlich, wenn eine gültige Vertretung zulässig ist

Diese Zahlen geben einen Überblick über die allgemeine Lage im Oktober 2026. Internationale Nachlässe, umstrittene Testamente, Grundstücke mit Nutzungsbeschränkungen und besondere Ausnahmen erfordern eine individuelle Prüfung.

---

Wer kann in Montenegro Eigentum erben?

Gemäß Artikel 5 des montenegrinischen Erbschaftsgesetzes haben ausländische Staatsangehörige grundsätzlich die gleichen Erbrechte wie montenegrinische Staatsbürger, vorbehaltlich der Gegenseitigkeit, sofern ein internationaler Vertrag nichts anderes vorsieht. Die Gegenseitigkeit wird vermutet, sofern nicht auf Antrag einer Person mit rechtlichem Interesse das Gegenteil nachgewiesen wird. Für bestimmte Kategorien von Immobilien, darunter land- und forstwirtschaftliche Flächen, können gesonderte Beschränkungen gelten. Dies umfasst Verwandte, die im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge anspruchsberechtigt sind, sowie jede Person, die in einem gültigen Testament genannt ist. Es gibt kein generelles Verbot für Ausländer, Wohnimmobilien zu erben: Eine Wohnung in Budva, ein Haus in Bar oder eine Wohnung in Podgorica können jeweils durch Erbschaft an einen Ausländer übergehen.

Allerdings, Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsrecht sind nicht gleichbedeutend mit dem Recht, alle Arten von Eigentum zu besitzen oder zu halten. Montenegro unterscheidet zwischen Wohnimmobilien, die Ausländer grundsätzlich erben und besitzen dürfen, und bestimmten Grundstücksarten – darunter landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Gebiete, die besonderen Beschränkungen unterliegen –, für die möglicherweise gesonderte Vorschriften hinsichtlich des ausländischen Eigentums gelten. Ein ausländischer Erbe, der feststellt, dass ein geerbter Nachlass nicht nur eine Wohnung an der Küste, sondern auch eine Parzelle landwirtschaftlichen oder anderweitig beschränkten Grundstücks umfasst, muss diese Vorschriften sorgfältig prüfen, da die beiden Vermögenswerte unterschiedlich behandelt werden können.

Betrachten wir ein praktisches Beispiel: Ein schwedischer Staatsbürger erbt eine Wohnung in Budva von einem Elternteil, der dort gelebt hat und dort Immobilien besaß. Die Erbschaft selbst ist rechtlich gesehen unkompliziert. Wenn jedoch ein Stück landwirtschaftliches Land zum Nachlass gehört, sollte der Erbe dessen Katasterkategorie klären, bevor er davon ausgeht, dass es auf dieselbe Weise wie die Wohnung eingetragen werden kann. Das ist kein Grund, die Erbschaft zu vermeiden – es ist ein Grund, die vollständige Zusammensetzung des Nachlasses von Anfang an zu prüfen.

Bei den meisten städtischen Wohnimmobilien – Wohnungen in Kotor, Villen in der Nähe von Tivat, Wohnungen in Herceg Novi – sind die praktischen Einschränkungen bei der Erbschaft durch Ausländer gering. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass der Erbe am Nachlassverfahren teilnimmt oder ordnungsgemäß vertreten ist und dass die daraus resultierende Entscheidung im montenegrinischen Grundbuch eingetragen wird.

Ausländische Erben, die Wohnimmobilien in Montenegro erben, sehen sich keinen allgemeinen rechtlichen Hindernissen gegenüber – allerdings sollte die genaue Zusammensetzung des Nachlasses, insbesondere etwaige Grundstücke besonderer Art, überprüft werden, bevor von einer einheitlichen Behandlung ausgegangen wird.

---

Erbschaft ohne Testament

Stirbt ein Eigentümer, ohne ein gültiges Testament hinterlassen zu haben, richtet sich die Erbfolge in Montenegro nach den im Erbgesetz festgelegten Vorschriften zur gesetzlichen Erbfolge. Der Nachlass geht in einer festgelegten Reihenfolge, die sich nach den familiären Beziehungen richtet, auf die Erben über. Die Erben erster Ordnung besteht aus den Nachkommen des Verstorbenen – den Kindern und, falls ein Kind vor dem Eigentümer verstorben ist, den Nachkommen dieses Kindes – sowie dem überlebenden Ehegatten.

In der ersten Erbfolge wird der Nachlass zu gleichen Teilen aufgeteilt. Der überlebende Ehegatte ist ebenso wie die Kinder erbberechtigt, wobei sein Anteil dem eines Kindes entspricht. Ist ein Kind vor dem Eigentümer verstorben und hat eigene Kinder hinterlassen, erben diese Enkelkinder den Anteil, den ihr Elternteil erhalten hätte – ein Grundsatz, der als „Ersatzerbfolge“ bezeichnet wird.

Gibt es keine Erben erster Ordnung, geht der Nachlass über auf die zweiter Ordnung, zu denen auch die Eltern des Verstorbenen gehören. Geschwister können in dieser Reihenfolge miterben, je nachdem, ob beide Elternteile noch leben. Weitere Reihenfolgen – die Großeltern und weiter entfernte Verwandte umfassen – gelten nur, wenn frühere Reihenfolgen gänzlich fehlen. Werden nach dem anwendbaren Verfahren keine Erben ermittelt, kann der Nachlass gemäß den montenegrinischen Vorschriften für nichtstreitige Verfahren an die zuständige örtliche Gemeinde übergehen.

Eine praktische Folge der gesetzlichen Erbfolge ist, dass urkundlicher Nachweis familiärer Beziehungen wird entscheidend. Ein hinterbliebener Ehepartner benötigt eine Heiratsurkunde; Kinder benötigen Geburtsurkunden; in komplexen familiären Situationen können zusätzliche Nachweise erforderlich sein. Diese Unterlagen müssen beim Notar, der das Nachlassverfahren durchführt, eingegangen sein, bevor der Erbbescheid ausgestellt werden kann. Fehlende oder schwer zu beschaffende Dokumente gehören zu den Ursachen für Verzögerungen in vielen unkomplizierten Fällen.

Familiäre Situation	Mögliche Erben	Wie die Erbfolge festgelegt wird	Was ist zu überprüfen?
Hinterbliebener Ehepartner und volljährige Kinder	Der Ehepartner und die Kinder erhalten zu gleichen Teilen; der Ehepartner zählt als ein Erbe.	Der Nachlass wird zu gleichen Teilen unter allen Erben erster Ordnung aufgeteilt	Heiratsurkunde; Geburtsurkunden für jedes Kind
Nur Kinder (Ehepartner bereits verstorben)	Kinder zu gleichen Teilen; Enkelkinder nach dem Vertretungsprinzip, wenn ein Kind ebenfalls verstorben ist	Jeder Nachkommenzweig erbt das, was sein Elternteil erhalten hätte.	Geburtsurkunden; Sterbeurkunde eines bereits verstorbenen Kindes
Keine Nachkommen; die Eltern leben noch	Eltern als Haupt-Erben zweiter Ordnung; Geschwister können je nach den Umständen einen Anteil erhalten	Eltern teilen sich die Vertretung; ist ein Elternteil verstorben, kann dessen Zweig vertreten werden	Unterlagen zum Eltern-Kind-Verhältnis; gegebenenfalls Angaben zu Geschwistern
Keine nahen Verwandten in früheren Orden	Weiter entfernte Verwandte in nachfolgenden Rangordnungen; der Nachlass kann an die örtliche Gemeinde übergehen, wenn kein Erbe gefunden wird	Im Nachlassverfahren wird festgestellt, ob es berechtigte Erben gibt	Vollständige Familienunterlagen; fachkundige Beratung zum Nachweis des Anspruchs

Die gesetzliche Erbfolge bestimmt, welche Verwandten zum Erben berufen sind, doch das Ergebnis kann auch durch ein gültiges Testament, einen Erbverzicht, die Erbvertretung und andere gesetzlich anerkannte Umstände beeinflusst werden. Die Nachlassbehörde muss die rechtmäßig berechtigten Erben feststellen, bevor sie den Erbbescheid erlässt.

Die obige Tabelle deckt die gängigsten familiären Konstellationen ab. Sie stellt keine vollständige Übersicht über alle Erbfolgeszenarien dar – besondere Umstände wie Adoption, frühere Ehen oder teilweise vollstreckte Testamente können zu anderen Ergebnissen führen und sollten anhand der geltenden Rechtslage geprüft werden.

---

Testamente und Pflichtteilsrecht

Ein gültiges Testament ermöglicht es einem Eigentümer, innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen zu bestimmen, wer seinen Nachlass erhält. Montenegro erkennt verschiedene Testamentsformen an, darunter eigenhändige Testamente (die vollständig von Hand geschrieben und vom Erblasser unterzeichnet sind), notarielle Testamente, die unter Mitwirkung eines Notars erstellt wurden, sowie unter bestimmten Umständen im Ausland errichtete Testamente. Die formalen Anforderungen für die einzelnen Arten variieren, und die Gültigkeit eines bestimmten Testaments kann davon abhängen, welches Landesrecht für den Nachlass maßgeblich ist.

Selbst wenn ein Testament vorliegt, kann es die Rechte von Pflichtteilsberechtigte. Nach montenegrinischem Recht können zu den pflichtteilsberechtigten Erben Nachkommen, Adoptivkinder und deren Nachkommen, der Ehegatte, Eltern und Adoptiveltern gehören; andere Verwandte – wie Geschwister oder Großeltern – kommen nur unter den gesetzlich festgelegten begrenzten Umständen in Betracht und wenn sie gemäß der gesetzlichen Erbfolge zum Erben berufen sind. Der Pflichtteil (wesentlicher Teil) wird als Anteil dessen berechnet, was jeder pflichtteilsberechtigte Erbe im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge erhalten hätte; es handelt sich nicht um einen festen Anteil am gesamten Nachlass, der in jedem Fall automatisch abgezogen wird.

Beispiel: So funktioniert eine Pflichtaktie

Angenommen, der Verstorbene hinterlässt einen Ehepartner und zwei Kinder. Nach den üblichen Regeln der ersten Erbfolge ohne Testament würde jeder ein Drittel des Nachlasses erhalten.

Wenn das montenegrinische materielle Erbrecht Anwendung findet und die gesetzlichen Pflichtteilsvorschriften jeden dieser Erben in Höhe der Hälfte seines Pflichtteilsanspruchs bei gesetzlicher Erbfolge schützen, würden sich ihre jeweiligen Pflichtteile in der Regel auf ein Sechstel des Nachlasses belaufen.

Bei einem Beispiel-Nettovermögenswert von 180.000 € entspricht ein Sechstel 30.000 €.

Dies ist eine vereinfachte Berechnung. Der tatsächliche Pflichtteil hängt vom geltenden Recht, der Zusammensetzung des Nachlasses, zu Lebzeiten getätigten Schenkungen, Schulden, weiteren Erben sowie etwaigen rechtswirksamen Gründen ab, die die Erbrechte beeinflussen.

Ein Erblasser kann bestimmen, wie der frei verfügbare Teil des Nachlasses verteilt wird, darf jedoch einen pflichtteilsberechtigten Erben nicht ohne rechtlichen Grund enterben. Wenn ein Testament im Widerspruch zum Pflichtteil eines Pflichtteilsberechtigten steht, kann der betroffene Erbe verlangen, dass die Verfügung so weit gekürzt wird, wie es zur Wahrung seines Anspruchs erforderlich ist. Dieses Recht muss im Rahmen des Nachlassverfahrens oder durch eine anschließende Klage geltend gemacht werden.

Ob und in welcher Form Pflichtteilsbestimmungen gelten, hängt davon ab, welches materielle Recht für die Erbfolge maßgeblich ist – eine Frage, die im folgenden Abschnitt behandelt wird.

Ausländische Testamente

Ein in einem anderen Land errichtetes Testament klärt nicht automatisch alle Erbschaftsfragen in Montenegro, selbst wenn es nach dem Recht des Landes, in dem es errichtet wurde, vollkommen gültig ist. Dabei stellen sich zwei separate Fragen: ob das Dokument formell gültig ist und welches Landesrecht für die Erbschaft selbst maßgeblich ist.

Ein ausländisches Testament, das formell anerkannt wurde, muss möglicherweise dennoch in einer für die montenegrinische Nachlassabwicklung zulässigen Form vorgelegt werden – in der Regel mit einer Apostille oder einer anderen Beglaubigung sowie einer beglaubigten Übersetzung. Der Notar prüft das Testament unter Berücksichtigung des geltenden Erbrechts. Unterliegt der Nachlass dem Recht eines anderen Landes, wird das Testament nach den Maßstäben dieses Rechts beurteilt, während die Registrierung von in Montenegro befindlichem Vermögen im Rahmen des montenegrinischen Verfahrens erfolgt.

Ein praktisches Beispiel: Ein französischer Staatsbürger hinterlässt in Frankreich ein Testament, in dem er den gesamten Nachlass einem erwachsenen Kind vermacht und ein anderes ausschließt. Wenn die entsprechende kollisionsrechtliche Prüfung ergibt, dass französisches Erbrecht Anwendung findet, können dessen Vorschriften zur Pflichtteilsberechtigung die Ansprüche der Erben regeln – doch weder die französische Staatsangehörigkeit noch das Vorliegen eines französischen Testaments allein reichen aus, um dieses Ergebnis zu begründen. Erben, die der Ansicht sind, dass ihre Pflichtteilsrechte verletzt wurden, müssen möglicherweise Rechtsmittel in der zuständigen Gerichtsbarkeit einlegen, die nicht unbedingt Montenegro ist.

Testamente sind der Ausgangspunkt für das Nachlassverfahren, nicht dessen Ende. Der Anspruch eines Pflichtteilsberechtigten muss noch berücksichtigt werden, bevor die Verteilung endgültig abgeschlossen ist.

---

Welches Landes Erbrecht findet Anwendung?

Dies ist eine der technisch anspruchsvolleren Fragen im Bereich der grenzüberschreitenden Erbschaft, bei der ausländische Familien mit Immobilien in Montenegro am häufigsten auf unerwartete Komplikationen stoßen. Montenegro ist kein Mitglied der Europäischen Union, was bedeutet, dass die EU-Erbverordnung (EU 650/2012) nach montenegrinischem innerstaatlichem Recht keine Anwendung findet. Die Verordnung kann zwar weiterhin Auswirkungen auf Erben haben, die ihren Wohnsitz in der EU haben und deren Nachlass Vermögenswerte in mehreren Ländern umfasst – sie legt jedoch nicht automatisch fest, was mit einer in Montenegro gelegenen Immobilie geschieht.

In der Regel wendet das montenegrinische Gesetz über das internationale Privatrecht das Recht des Verstorbenen an. gewöhnlicher Wohnsitz zum Zeitpunkt des Todes auf die Erbfolge insgesamt (Artikel 71). Artikel 72 erlaubt bestimmte Rechtswahlklauseln, darunter das Recht des Staates, in dem sich die Immobilie befindet, für diesen Immobilienbestand. Die Eintragung des Eigentums und andere vermögensrechtliche Fragen – was erforderlich ist, um in Montenegro als Eigentümer eingetragen zu werden – müssen getrennt von der Frage geprüft werden, wer erbberechtigt ist.

Drei Fragen müssen klar voneinander unterschieden werden:

1. Nach dem Recht welches Landes werden die Erben und ihre Anteile bestimmt? Dies hängt vom anwendbaren internationalen Privatrecht, dem gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen, einer etwaigen gültigen Rechtswahl sowie den konkreten Bestimmungen der einschlägigen Verträge ab.
2. Welche Behörde ist für das Nachlassverfahren zuständig? Die Zuständigkeit Montenegros bei Erbschaften, die örtliches Vermögen betreffen, muss gemäß dem Gesetz über das internationale Privatrecht geprüft werden, insbesondere wenn der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland hatte oder eine gültige Gerichtsstandsvereinbarung getroffen hat. Der Standort des Vermögens allein sollte nicht als ausschlaggebend für die Klärung aller Zuständigkeitsfragen angesehen werden.
3. Wer ist für die Katastereintragung zuständig? In Montenegro erfolgt dies über die Immobilienverwaltung (Immobilienverwaltung), auf der Grundlage rechtlich anerkannter Unterlagen, aus denen die Erbansprüche hervorgehen – einschließlich eines rechtskräftigen montenegrinischen Erbentscheids oder, falls zutreffend, einer anerkannten ausländischen Entscheidung.

Ein praktisches Beispiel: Ein deutscher Staatsbürger, der eine Wohnung in Kotor besaß, aber seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte, verstirbt und hinterlässt ein nach deutschem Recht verfasstes Testament. Ob ein montenegrinisches Gericht oder ein Notar die Nachlassabwicklung bezüglich der Wohnung in Kotor übernimmt, hängt von den geltenden Zuständigkeitsvorschriften und einer etwaigen gültigen Gerichtsstandsvereinbarung ab – dies lässt sich nicht allein aus dem Standort der Immobilie ableiten. Fragen dazu, welches Recht für den gesamten Nachlass maßgeblich ist – insbesondere wenn das Testament eine Rechtswahlklausel enthält oder sich der Nachlass auf mehrere Länder erstreckt –, erfordern unter Umständen eine rechtliche Prüfung in beiden Rechtsordnungen. Die Erben sollten nicht davon ausgehen, dass das deutsche Testament automatisch alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit der montenegrinischen Wohnung regelt.

Eine ausländische gerichtliche oder notarielle Entscheidung in Nachlassangelegenheiten kann für das montenegrinische Verfahren von Bedeutung sein, doch unterliegt die Anerkennung ausländischer Entscheidungen besonderen Vorschriften. Es wird dringend empfohlen, fachkundigen Rechtsbeistand einzuholen. in allen Fällen, in denen Erben in verschiedenen Ländern beteiligt sind, Vermögenswerte in mehreren Rechtsordnungen liegen oder ein Testament außerhalb Montenegros erstellt wurde.

Was sollten Sie als Erstes tun, nachdem Sie eine Immobilie geerbt haben?

Wenn Sie kürzlich erfahren haben, dass Sie möglicherweise eine Wohnung oder ein Haus in Montenegro erben werden, sollten Sie mit diesen fünf Schritten beginnen:

1. Identifizieren Sie die Immobilie. Ermitteln Sie die Katasterreferenz und die aktuelle Liste der Immobilien (Liste der unbeweglichen Güter).
2. Bestätigen Sie den Tod und die familiären Beziehungen. Besorgen Sie sich die Sterbeurkunde, Geburts- oder Heiratsurkunden sowie ein eventuell vorhandenes Testament.
3. Ermitteln Sie die zuständige Behörde. Stellen Sie bei internationalen Nachlassfällen fest, ob das Verfahren in Montenegro oder in einem anderen Rechtsraum stattfinden soll.
4. Prüfen Sie Schulden und Beschränkungen. Überprüfen Sie Hypotheken, eingetragene Belastungen, ausstehende Verbindlichkeiten und etwaige Beschränkungen des Grundbesitzes.
5. Wenden Sie sich an einen montenegrinischen Erbrechtsanwalt oder einen zuständigen Notar. Informieren Sie sich über das Verfahren, die erforderlichen Unterlagen, die geltenden Fristen und darüber, ob eine Fernvertretung möglich ist.

Verkaufen, übertragen oder verzichten Sie nicht auf eine Erbschaft, nur weil informelle familiäre Vereinbarungen vorliegen. Klären Sie zunächst die rechtliche Lage.

---

Nachlassverfahren in Montenegro

Nachlassverfahren in Montenegro – das Insolvenzverfahren — ist ein gerichtlich beaufsichtigtes Verfahren, das in der Praxis jedoch größtenteils von einem Notar durchgeführt wird, der als gerichtlich bestellter Beauftragter fungiert. Das Internationale Notarvereinigung beschreibt die Rolle des montenegrinischen Notars in Nachlassverfahren als aktiv und verfahrensrechtlich zentral und nicht lediglich als administrativ.

Der Prozess folgt einer festgelegten Abfolge:

1. Beantragung der Sterbeurkunde. Das örtliche Standesamt (Matičar) stellt die Sterbeurkunde aus, nachdem der Tod offiziell registriert wurde. Ist der Tod im Ausland eingetreten, muss eine ausländische Sterbeurkunde beglaubigt und übersetzt werden.
2. Einleitung eines Verfahrens. Sobald die montenegrinische Zuständigkeit nach den geltenden Vorschriften festgestellt ist, ist das zuständige erstinstanzliche Gericht (Grundgericht) wird nach dem innerstaatlichen Verfahrensrecht festgestellt. In der Regel erhalten die Gerichte automatisch eine Kopie der Sterbeurkunde vom Standesamt.
3. Bestellung eines Notars. Das Gericht bestellt einen Notar als Beauftragten für die Durchführung der Anhörung. Die Erben, einschließlich der im Ausland lebenden, werden benachrichtigt und erhalten die Möglichkeit zur Teilnahme.
4. Feststellung des Nachlasses und der Erben. Der Notar ermittelt anhand von Familienunterlagen und eines etwaigen Testaments, wer die Erben sind, und ermittelt anhand von Grundbuchdaten und anderen Quellen, woraus sich der Nachlass zusammensetzt.
5. Anhörung der Erben. Erben können ihren Erbteil annehmen oder ausschlagen. Der Ausschlag muss im Nachlassverfahren ausdrücklich erklärt werden und hat rechtliche Konsequenzen – auch für die eigenen Nachkommen des Erben –, es sei denn, der Erbe beschränkt den Ausschlag ausdrücklich auf sich selbst.
6. Das Testament berücksichtigen. Liegt ein Testament vor, wird dieses auf seine Gültigkeit und Wirksamkeit geprüft. Pflichtteilsberechtigte können in dieser Phase ihre Ansprüche auf den Pflichtteil geltend machen.
7. Erlass des Erbschaftsbeschlusses. Das Gericht oder ein als dessen Beauftragter handelnder Notar stellt eine Erbentscheidung — der Erbteilungsbeschluss — die Benennung der Erben, die Festlegung ihrer Anteile und die Bestimmung des Nachlasses. Ein notarieller Beschluss unterliegt dem gesetzlichen Einspruchsverfahren: Die Parteien können ihn innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist vor Gericht anfechten. Der Beschluss muss rechtskräftig sein, bevor er zur Eintragung verwendet werden kann.
8. Steuererklärung, sofern zutreffend. Erkundigen Sie sich nach der Entscheidung bei der zuständigen Behörde nach den geltenden Fristen für die Abgabe der Erklärung zur Grunderwerbsteuer und deren Zahlung. zuständige kommunale Steuerbehörde — Die Grunderwerbsteuer wird auf kommunaler Ebene verwaltet und nicht ausschließlich von der nationalen Steuerverwaltung. Stellen Sie sicher, dass die Vorschriften innerhalb der vorgeschriebenen Frist eingehalten werden.
9. Katastereintragung. Nachdem die Erbschaftsentscheidung rechtskräftig geworden ist, prüfen Sie, ob die Katasterbehörde die Entscheidung auf dem amtlichen Weg erhalten hat, und lassen Sie die Aktualisierung durch die Einholung eines neuen Liste der Unbeweglichkeiten — Gehen Sie nicht davon aus, dass die Registrierung automatisch erfolgt.

Bühne	Zuständige Behörde	Hauptdokument	Ergebnis	Mögliche Komplikation
Sterbeanzeige	Standesamt (Matičar)	Sterbeurkunde	Amtliche Sterbeurkunde; Grundlage für alle weiteren Schritte	Im Ausland eingetretene Todesfälle erfordern unter Umständen eine gesonderte Beglaubigung vor der Verwendung
Einleitung eines Nachlassverfahrens	Grundgericht (Grundgericht)	Dem Gericht vorgelegte Sterbeurkunde	Verfahren eröffnet; Notar zum Beauftragten bestellt	Bestätigung der montenegrinischen Zuständigkeit gemäß dem Gesetz über das internationale Privatrecht; Ermittlung des zuständigen inländischen Gerichts, sobald die Zuständigkeit festgestellt ist
Erbenermittlung und Anhörung	Notar (Gerichtsbevollmächtigter)	Familienstammbuch, Testament (falls vorhanden), Grundbuchauszug	Erben bestätigt, Nachlass aufgeführt, Verzichtserklärungen offiziell registriert	Vermisste Erben; umstrittene Familienverhältnisse; ausländische Dokumente, die übersetzt werden müssen
Testamentprüfung	Notar / Gericht	Original des Testaments mit allen erforderlichen Beglaubigungen	Ansprüche auf den Pflichtteil, ob anerkannt oder angefochten; Klagen auf den Pflichtteil behandelt	Ausländisches Testament, das beglaubigt werden muss; Streitigkeiten über die Gültigkeit
Erbentscheidung	Gericht oder Notar als Beauftragter	Finale Erbentscheidung	Verbindliche Zuteilung des Nachlasses nach Ablauf der Einspruchsfrist; Grundlage für die Eintragung	Gesetzlicher Einspruch eingelegt; Streitigkeiten, die ein weiteres Verfahren erfordern
Steuererklärung	Zuständige kommunale Steuerbehörde	Erbschaftsentscheidung; Immobilienbewertung	Steuerpflicht bestätigt oder Befreiung vermerkt	Falsche Bewertung; versäumte Meldefrist; Klärung der zuständigen kommunalen Behörde
Katastereintragung	Immobilienverwaltung (Immobilienverwaltung)	Endgültige Entscheidung über die Erbschaft	Eintrag eines neuen Eigentümers in Liste der Unbeweglichkeiten (überprüfen – erfolgt nicht immer automatisch)	Frühere Eintragungsfehler; Belastungen; Streitigkeiten über Miteigentumsanteile

Die tatsächliche Dauer Die Dauer eines Nachlassverfahrens variiert erheblich. Ein Notar, der als gerichtlicher Beauftragter fungiert, ist in der Regel verpflichtet, das ihm übertragene Nachlassverfahren innerhalb von 60 Tagen nach Übernahme des Falles abzuschließen oder begründete Gründe für etwaige Verzögerungen anzugeben – dabei handelt es sich jedoch um eine gesetzliche Frist für die dem Notar übertragene Aufgabe, nicht um eine garantierte Bearbeitungsdauer für den gesamten Erbschaftsprozess, der vor und nach dem Nachlassverfahren weitere Schritte umfassen kann. Fälle mit einer klaren Familienstruktur, lokalen Urkunden und ohne konkurrierende Ansprüche werden schneller abgewickelt als solche, bei denen ausländische Urkunden, mehrere Erben in verschiedenen Ländern, umstrittene Testamente oder belastete Immobilien eine Rolle spielen.

---

Für die Erbschaft erforderliche Unterlagen

Wenn Sie die richtigen Unterlagen frühzeitig zusammenstellen, lassen sich Verzögerungen zu Beginn des Nachlassverfahrens vermeiden. Die Anforderungen hängen davon ab, ob ein Testament vorliegt, wo die Erben wohnen und um welche Art von Vermögen es sich handelt – die folgenden Unterlagen bilden jedoch den Kern dessen, was in der Regel benötigt wird.

In den meisten Fällen sind dies die wichtigsten Dokumente:

• Sterbeurkunde (Auszug aus dem Sterberegister) — Original oder beglaubigte Kopie, mit Legalisierung und Übersetzung, falls im Ausland ausgestellt
• Identitätsnachweis von jedem Erben – gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Geburtsurkunden die Beziehung zwischen jedem Erben und dem Verstorbenen darzustellen
• Heiratsurkunde, wenn der überlebende Ehegatte ein potenzieller Erbe ist
• Auszug aus dem Grundbuch (Liste der Unbeweglichkeiten) zur Bestätigung des Eigentums des Verstorbenen und etwaiger eingetragener Belastungen
• Katasterreferenznummer Ermittlung der Immobilie im amtlichen Register

In bestimmten Situationen erforderliche Unterlagen:

• Ein Testament, sofern vorhanden – Original oder beglaubigte Kopie, gegebenenfalls mit erforderlicher Beglaubigung
• Vollmacht (Stimmrecht), wenn ein Erbe durch eine andere Person vertreten wird – müssen notariell beglaubigt und, bei im Ausland ausgestellten Urkunden, legalisiert und übersetzt werden
• Unterlagen zu Schulden oder Hypotheken auf dem Grundstück, soweit dies für den Nachlass relevant ist
• Apostille oder gleichwertige Beglaubigung für Dokumente, die außerhalb Montenegros ausgestellt wurden, je nach den zwischen Montenegro und dem ausstellenden Land geltenden bilateralen Verträgen

Nicht für jedes ausländische Dokument ist eine Apostille erforderlich. Ob eine Legalisierung erforderlich ist, hängt davon ab, ob Montenegro ein Anerkennungsabkommen mit dem Ausstellungsland hat. Einige Dokumente werden im Rahmen bestehender bilateraler Verträge anerkannt; für andere ist eine Haager Apostille erforderlich. Klären Sie die Situation für das Herkunftsland jedes einzelnen Dokuments, bevor Sie davon ausgehen, dass einer der beiden Wege zutrifft.

Fremdsprachige Dokumente Je nach Dokument und den Anforderungen der empfangenden Behörde ist möglicherweise eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsdolmetscher erforderlich. Klären Sie vor der Einreichung, welche Unterlagen für die jeweilige Dokumentenart benötigt werden.

Checkliste für Unterlagen vor der Nachlassabwicklung:

1. Beantragen Sie die Sterbeurkunde so bald wie möglich nach der Registrierung des Todesfalls.
2. Suchen Sie die Liste der Unbeweglichkeiten für jede Immobilie, die zum Nachlass gehört.
3. Sammeln Sie Unterlagen zum Familienverhältnis – Geburts- und Heiratsurkunden aller potenziellen Erben.
4. Ermitteln Sie alle Testamente und stellen Sie fest, wo sich das Original befindet.
5. Prüfen Sie, ob für jedes ausländische Dokument eine Apostille oder eine andere Beglaubigung erforderlich ist.
6. Lassen Sie beglaubigte Übersetzungen fremdsprachiger Dokumente anfertigen, wie von der empfangenden Behörde verlangt.
7. Falls Sie nicht persönlich an der Verhandlung teilnehmen können, erstellen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Vertreter vor Ort.

Ein praktisches Beispiel: Ein in Großbritannien ansässiger Erbe, der eine in Tivat eingetragene Wohnung erbt, benötigt in der Regel die in Großbritannien ausgestellte Sterbeurkunde mit Apostille gemäß dem Haager Übereinkommen, eine beglaubigte Übersetzung ins Montenegrinische, einen Identitätsnachweis sowie eine Geburtsurkunde, aus der seine Verwandtschaft zum Verstorbenen hervorgeht. Falls er nicht persönlich an der Nachlassabwicklung teilnehmen kann, benötigt er zudem eine notariell beglaubigte Vollmacht, die ebenfalls mit einer Apostille versehen und übersetzt sein muss. Die Immobilie Liste der Unbeweglichkeiten werden in der Regel im Rahmen des Verfahrens vor Ort beschafft.

---

Erbschaftssteuern und Kosten

Die Besteuerung von geerbtem Vermögen in Montenegro wird in erster Linie durch das Gesetz über die Grunderwerbsteuer geregelt (Gesetz über die Grunderwerbsteuer). Das Gesetz sollte in Verbindung mit die im Amtsblatt von Montenegro Nr. 132/2026 veröffentlichten Änderungen, das am 10. September 2026 in Kraft trat und Änderungen an Artikel 14 über Erbschaftsfreibeträge einführte. Bei der Berechnung der Steuerschuld ist stets die aktuelle konsolidierte Fassung heranzuziehen.

Ausnahmen für nahe Verwandte. Gemäß Artikel 14 Absatz 1 Nummer 1 in der mit Wirkung vom 10. September 2026 geänderten Fassung, Erben ersten Grades: der Ehegatte des Verstorbenen, der berechtigte gleichgeschlechtliche Lebenspartner und die Eltern sind von der Grunderwerbsteuer bei Erbschaften befreit. Es können weitere Befreiungen gelten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bevor Sie sich auf eine Befreiung berufen, sollten Sie sowohl die Kategorie des Erben als auch den aktuellen Gesetzestext überprüfen.

Können Erben zweiter Ordnung Anspruch auf eine Befreiung haben?

Nicht jeder Erbe außerhalb der ersten Erbfolge muss automatisch Erbschaftssteuer zahlen. Die montenegrinische Gesetzgebung sieht zudem bedingte Befreiungen für bestimmte Erben der zweiten Erbfolge vor, darunter bestimmte Fälle, in denen ein gemeinsamer Haushalt mit dem Verstorbenen bestand oder Wohn- oder landwirtschaftliche Immobilien vererbt wurden.

So kann beispielsweise eine Befreiung für eine geerbte Wohnung gelten, wenn die Voraussetzungen hinsichtlich des gesetzlichen Verwandtschaftsverhältnisses und des ununterbrochenen gemeinsamen Haushalts erfüllt sind. Für eine anerkannte landwirtschaftliche Erbschaft gelten andere Voraussetzungen.

Die Anspruchsberechtigung muss anhand von Artikel 14 geprüft und durch die von der kommunalen Steuerbehörde geforderten Unterlagen belegt werden. Eine familiäre Beziehung allein reicht nicht aus, um die Anspruchsberechtigung zu begründen.

Übertragungen an Erben, die nicht unter die Ausnahmeregelungen fallen. Gilt keine Befreiung, kann der Erbe zur Zahlung einer Schenkungssteuer auf den Wert des geerbten Vermögens verpflichtet sein. Die Steuerbemessungsgrundlage ist in der Regel der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs, der nach den geltenden gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelt wird. Nach dem derzeitigen, in Artikel 11 festgelegten progressiven Steuertarif gelten folgende Sätze:

• 3% bis zu einem Wert von 150.000 €
• 4.500 € zuzüglich 51 TP20T des Betrags, der 150.000 € übersteigt, für Beträge über 150.000 € und bis zu 500.000 €
• 22.000 € zuzüglich 61 TP20T des Betrags, der 500.000 € übersteigt, bei Beträgen über 500.000 €

Erkundigen Sie sich bei der zuständigen kommunalen Steuerbehörde nach der festgesetzten Bemessungsgrundlage und dem maßgeblichen Stichtag, da die gesetzliche Bewertung von dem bei anderen Transaktionen zugrunde gelegten Preis abweichen kann.

Beispiele für die Erbschaftssteuer

Bei den folgenden Beispielen wird davon ausgegangen, dass keine gesetzliche Ausnahmeregelung gilt und dass der angegebene Betrag dem steuerpflichtigen Marktwert entspricht.

Immobilienwert	Grunderwerbsteuer
€80,000	€2,400
€150,000	€4,500
€200,000	€7,000
€300,000	€12,000
€500,000	€22,000
€600,000	€28,000

Ein nicht freigestellter Erbe, der beispielsweise eine Immobilie mit einem Schätzwert von 200.000 € erwirbt, würde die Steuer wie folgt berechnen: 4.500 € zuzüglich 5% von 50.000 €, was insgesamt 7.000 € ergibt.

Ein berechtigter Erbe erster Ordnung, der denselben Vermögensgegenstand erbt, wäre in der Regel von dieser Übertragungssteuer befreit, wenngleich möglicherweise andere Verwaltungs- und Beratungskosten anfallen können.

Die Berechnungen dienen lediglich der Veranschaulichung und berücksichtigen keine weiteren Kosten. Die tatsächliche Steuerschuld hängt vom geltenden Recht, dem Freistellungsstatus und der festgesetzten Steuerbemessungsgrundlage ab.

Eine Steuerbefreiung bei der Erbschaft beseitigt nicht alle Kosten. Je nach den Umständen können den Erben auch dann noch Notar-, Übersetzungs-, Beglaubigungs- und Katastereintragungskosten entstehen, wenn die Grunderwerbsteuer entfällt.

---

Sie denken darüber nach, eine Immobilie in Montenegro zu kaufen?

Die Kosten für den Immobilienbesitz zu kennen, ist ein wichtiger Aspekt bei der Auswahl eines Eigenheims. Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Wunschstandort und Ihre Anforderungen an die Immobilie mit, damit wir passende Optionen für Sie finden können.

Finden Sie Immobilien, die zu Ihrem Budget passen →

---

Es sind drei Kostenkategorien zu unterscheiden:

• Notarielle Nachlassgebühren — Gebühren für die Durchführung des Nachlassverfahrens, die in der Regel nach offiziellen Tarifen auf der Grundlage des Nachlasswerts berechnet werden
• Grunderwerbsteuer — gegebenenfalls auf der Grundlage des zum Zeitpunkt des Erwerbs ermittelten Marktwerts und des jeweils geltenden progressiven Steuersatzes
• Anmelde- und Verwaltungsgebühren — von der Immobilienverwaltung für die Aktualisierung des Katasterauszugs in Rechnung gestellt

Wie viel kostet die Nachlassabwicklung beim Notar?

Gemäß der Gebührenordnung von 2026 für Notare, die als gerichtliche Beauftragte in Nachlassverfahren tätig sind, richtet sich das Grundhonorar nach dem Nachlasswert.

Immobilienwert	Grundgebühr des Notars
Bis zu 5.000 €	€65
€10,000	€90
€25,000	€165
€50,000	€290
€100,000	€350
€250,000	€350

Hierbei handelt es sich um grundlegende Honorarberechnungen ohne Mehrwertsteuer und etwaige separat in Rechnung gestellte Verfahrenskosten. Es handelt sich nicht um Kostenvoranschläge für die Gesamtkosten der Erbschaftsabwicklung. Streitigkeiten, ausländische Dokumente und die rechtliche Vertretung können zu zusätzlichen Kosten führen.

Zukünftige Kosten, die zu berücksichtigen sind:

• Jährliche Grundsteuer auf das geerbte Vermögen – der Erbe sollte sich bei der zuständigen Gemeinde erkundigen, wie die jährliche Steuerveranlagung und die Steuerunterlagen der Immobilie nach dem Tod und der Erbschaft aktualisiert werden; die Eintragung allein sollte nicht als alleiniger Auslöser für die jährliche Grundsteuerpflicht angesehen werden
• Wird die Immobilie vermietet, fällt Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen an – Einzelheiten hierzu finden Sie im Abschnitt “Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro”Leitfaden“
• Wird die Immobilie später verkauft, können sich Fragen im Zusammenhang mit Veräußerungsgewinnen ergeben – siehe “Kapitalertragssteuer auf Immobilien in Montenegro“

Kosten oder Steuern	Wann dies gelten kann	Mögliche Befreiung	Was beeinflusst die Höhe?
Grunderwerbsteuer	Zur Erbfolge durch Erben, die nicht unter die Ausnahmeregelungen fallen	Erben ersten Grades, Ehegatte, berechtigter gleichgeschlechtlicher Lebenspartner, Eltern – gemäß Art. 14 Abs. 1 Nr. 1 ab dem 10. September 2026 von der Steuer befreit	Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen; Marktwert der Immobilie; anwendbare progressive Steuerstufe
Notarielle Nachlassgebühr	Wenn die Nachlassabwicklung durch einen Notar erfolgt, der als gerichtlicher Beauftragter tätig ist	Keine allgemeine Ausnahme	Wert des Nachlasses; Komplexität; amtliche Gebührenordnung
Gebühr für die Eintragung in das Kataster	Bei der Eintragung des Erbschaftsbeschlusses in das Grundbuch	Keine allgemeine Ausnahme	Per Verordnung festgelegte Verwaltungsgebühr
Übersetzung und Beglaubigung	Wenn es um ausländische Dokumente geht	Nicht zutreffend	Anzahl und Umfang der Dokumente; Herkunftsland
Jährliche Grundsteuer	Laufend – erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach dem aktuellen Steuerbescheid nach dem Tod	Kann je nach Art der Immobilie und Gemeinde variieren	Steuerwert; Immobilienkategorie; kommunaler Steuersatz

Szenario A: Ein Kind erbt von einem Elternteil eine Wohnung in Bar. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 sind Erben ersten Grades von der Grunderwerbsteuer befreit. Der Erbe muss jedoch weiterhin die Notargebühren und die Gebühr für die Eintragung in das Kataster entrichten. Die Gemeinde sollte benachrichtigt werden, damit der jährliche Grundsteuerbescheid auf den Namen des Erben aktualisiert wird.

Szenario B: Ein Cousin – der nicht unter die Ausnahmeregelungen fällt – erbt eine vergleichbare Wohnung mit ähnlichem Marktwert. Die Grunderwerbsteuer wird zum progressiven Steuersatz auf den festgestellten Marktwert erhoben, zusätzlich zu denselben Notar- und Eintragungskosten wie in Szenario A. Die Grunderwerbsteuer kann die Gesamtkosten für die Erbschaft der Immobilie im Vergleich zu einer ansonsten ähnlichen steuerfreien Erbschaft erhöhen.

Wann muss die Erbschaftsteuer erklärt werden?

Bei einer steuerpflichtigen Erbschaft in Form von Immobilien richten sich die maßgeblichen Fristen nach dem Zeitpunkt, zu dem der Erbbescheid rechtskräftig wird. Gemäß den geltenden Bestimmungen zur Erbschaftssteuer sollten Erben die 15-tägige Meldepflicht und die Zahlungsverpflichtung bei der zuständigen kommunalen Steuerbehörde prüfen.

Ein steuerbefreiter Erbe sollte außerdem prüfen, ob die Gemeinde Unterlagen verlangt, die die Steuerbefreiung bestätigen.

Verwechseln Sie nicht das Sterbedatum, das Datum, an dem die Erbentscheidung rechtskräftig wird, und das Datum, an dem das Eigentumsrecht im Kataster eingetragen wird. Diese Daten dienen unterschiedlichen rechtlichen und verwaltungstechnischen Zwecken.

---

Erbschaft von Immobilien aus dem Ausland

Sich zum Zeitpunkt der Eröffnung eines Nachlassverfahrens außerhalb Montenegros aufzuhalten, schließt eine Teilnahme nicht aus – erfordert jedoch eine rechtzeitige Vorbereitung. Die gängigste Vorgehensweise ist eine Vollmacht (Stimmrecht) mit der Sie einen montenegrinischen Rechtsanwalt oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter bevollmächtigen, während des gesamten Verfahrens in Ihrem Namen zu handeln.

Eine Vollmacht für Erbschaftsangelegenheiten sollte folgende Merkmale aufweisen:

• Notariell beglaubigt in dem Land, in dem Sie es unterzeichnen
• Mit einer Apostille beglaubigt (oder eine gleichwertige Regelung, je nach dem zwischen diesem Land und Montenegro geltenden Abkommen)
• Ins Montenegrinische übersetzt von einem gerichtlich beeidigten Übersetzer
• Im Anwendungsbereich begrenzt — den Bevollmächtigten ausdrücklich zu ermächtigen, am Nachlassverfahren teilzunehmen, den Erbbescheid entgegenzunehmen und gegebenenfalls die Eintragung in das Kataster vorzunehmen

Schritt-für-Schritt-Anleitung für einen im Ausland ansässigen Erben zur Fernabwicklung des Verfahrens:

1. Besorgen Sie sich die Sterbeurkunde und kümmern Sie sich so früh wie möglich um die erforderlichen Beglaubigungen.
2. Sammeln Sie Dokumente über familiäre Beziehungen und lassen Sie diese übersetzen.
3. Beauftragen Sie einen montenegrinischen Rechtsanwalt oder einen anderen gesetzlich zugelassenen Vertreter – beachten Sie dabei, dass der mit der Entscheidung über das Nachlassverfahren beauftragte Notar nicht gleichzeitig als Vertreter einer der Parteien in diesem Verfahren auftreten darf.
4. Lassen Sie die Vollmacht in Ihrem Heimatland ausstellen und führen Sie alle für Montenegro erforderlichen Beglaubigungen durch.
5. Leiten Sie alle Originaldokumente und Übersetzungen an Ihren Vertreter weiter.
6. Halten Sie sich erreichbar, falls der Notar während der Anhörung Klarstellungen oder zusätzliche Informationen benötigt.
7. Sie erhalten eine Kopie des Nachlassbeschlusses, sobald dieser ergangen und rechtskräftig geworden ist.
8. Vergewissern Sie sich, dass die Katastereintragung abgeschlossen ist, und beantragen Sie die aktualisierte Liste der Unbeweglichkeiten.

In einigen Fällen kann ein bevollmächtigter Vertreter das Nachlassverfahren abwickeln, ohne dass der Erbe persönlich anwesend sein muss, sofern die erforderlichen Formalitäten eingehalten und die Anweisungen der zuständigen Behörde befolgt werden. Eine persönliche Anwesenheit ist ratsam, wenn das Testament angefochten wird, Streitigkeiten zwischen den Miterben bestehen oder die Komplexität des Nachlasses eine Fernabwicklung unmöglich macht.

Die Abwicklung von Erbschaftsunterlagen aus dem Ausland weist in praktischer Hinsicht gewisse Parallelen zur Abwicklung eines Immobilienkaufs aus der Ferne auf. Die “Leitfaden für den Immobilienkauf in Montenegro aus der Ferne”befasst sich mit Dokumentenabläufen und Vollmachtsverfahren, die sich mit der Nachlassabwicklung überschneiden, obwohl sich das rechtliche Verfahren der Nachlassabwicklung von einem Kaufgeschäft unterscheidet und nicht damit verwechselt werden sollte.“.

---

Eintragung von geerbtem Vermögen

Die Erbschaftsentscheidung (Erbentscheidung) bildet die Grundlage des Eintragungsverfahrens. Sobald die Entscheidung rechtskräftig ist – nachdem die Einspruchsfrist ohne Einwände abgelaufen ist –, kann sie bei der Grundbuchverwaltung eingereicht werden (Immobilienverwaltung) als Grundlage für die Aktualisierung des Grundbuchs. Prüfen Sie, ob die Katasterbehörde den Bescheid auf dem Dienstweg erhält oder eine gesonderte Einreichung verlangt; gehen Sie nicht davon aus, dass die Eintragung automatisch erfolgt.

Der Eintrag in der Liste der Unbeweglichkeiten — der Auszug aus dem amtlichen Grundbuch — verleiht dem Erben einen rechtsgültigen und öffentlich einsehbaren Eigentumsanspruch. Bevor das Grundbuch aktualisiert wird, ist der Erbe zwar gemäß dem Erbentscheid der Rechtsnachfolger, erscheint jedoch noch nicht als eingetragener Eigentümer. Banken, Käufer und andere an der Immobilie beteiligte Parteien stützen sich auf das Katasterregister, nicht allein auf der Erbentscheidung.

Bei der Einreichung des Erbentscheids zur Eintragung sollte der Erbe oder sein Vertreter auch den bestehenden Registereintrag auf seine Richtigkeit überprüfen. Wichtige Punkte, die zu überprüfen sind:

• Ob die erfasste Fläche, Grenzen und Katasterkennzeichen mit den tatsächlichen Gegebenheiten und dem Katasterplan übereinstimmen
• Ob alle Belastungen — Hypotheken, Dienstbarkeiten, Belastungen — sind ordnungsgemäß eingetragen
• Ob der Eintrag des Vorbesitzers frei von Fehlern ist, die die Übertragung erschweren könnten
• Ob Miteigentumsanteile sind korrekt angegeben, wenn mehrere Erben erben

Falls an der Immobilie körperliche Veränderungen — eine Erweiterung, ein Umbau oder eine Unterteilung —, die nie in der Katasterakte vermerkt wurden, müssen diese Unstimmigkeiten möglicherweise vor oder parallel zur Eintragung beseitigt werden. Ebenso kann die Immobilienverwaltung zusätzliche Schritte zur Regularisierung der Eigentumsgeschichte verlangen, wenn der Vorbesitzer die Immobilie auf der Grundlage eines veralteten Eigentumsnachweises besaß.

Eine sorgfältige Prüfung der Katasterunterlagen ist für Erben ebenso wichtig wie für Käufer. Die “Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro”Der Prozess „“ legt fest, was im Grundbuch zu prüfen ist – darunter Belastungen, historische Eigentumsfragen und rechtliche Vermerke –, die alle gleichermaßen relevant sind, wenn ein Erbe den Verkauf oder eine sonstige Veräußerung eines geerbten Vermögenswerts in Erwägung zieht.

Sobald die Registrierung bestätigt ist, besorgen Sie sich ein neues Liste der Unbeweglichkeiten auf dem Ihr Name als neuer eingetragener Eigentümer angegeben ist. Bewahren Sie dieses Dokument sorgfältig auf – es ist der wichtigste Eigentumsnachweis für alle zukünftigen Transaktionen.

---

Sie haben eine Immobilie geerbt, wissen aber nicht, wie es nun weitergehen soll?

Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie behalten, verkaufen oder sich nach einem anderen Zuhause in Montenegro umsehen möchten – The Residence hilft Ihnen dabei, den lokalen Immobilienmarkt zu verstehen und die verfügbaren Optionen zu vergleichen. Bei Fragen zum Erbrecht und zu steuerlichen Aspekten wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Fachmann vor Ort.

Entdecken Sie Ihre Immobilienoptionen →

---

Häufige Probleme bei der Erbschaft

Die Erbschaft in Montenegro kann unkompliziert sein, wenn es nur einen einzigen Erben, eine eindeutige familiäre Beziehung und einen einwandfreien Katasterauszug gibt. In einer Reihe von Fällen treten jedoch Komplikationen auf, die den Prozess verlangsamen oder ein rechtliches Eingreifen erfordern.

Mehrere Erben und Miteigentum sind häufig eine Quelle von Schwierigkeiten. Wenn zwei oder mehr Personen eine einzige Immobilie erben, entsteht Miteigentum (Eigentumsrecht). Miteigentümer haben Rechte und Pflichten, die von der Art der Entscheidung abhängen: Der Verkauf der gesamten Immobilie erfordert in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer, während für Verwaltungsentscheidungen und die Veräußerung eines einzelnen Anteils möglicherweise andere gesetzliche Regelungen gelten. Ohne eine schriftlich festgehaltene Vereinbarung können Meinungsverschiedenheiten über die Zukunft der Immobilie zu langwierigen Auseinandersetzungen führen.

Stellen Sie sich folgendes realistisches Szenario vor: Drei Verwandte erben eine Zweizimmerwohnung in Budva. Der eine möchte sie während der Tourismussaison auf Plattformen für Kurzzeitvermietungen anbieten; ein anderer möchte sie verkaufen und den Erlös aufteilen; der dritte möchte sie jedes Jahr für mehrere Wochen selbst nutzen. Keines dieser Ziele ist an sich unvereinbar, aber Miteigentum ohne schriftliche Vereinbarung unter den Erben schafft an jedem Entscheidungspunkt Hindernisse – von den Instandhaltungskosten über die Steuererklärung bis hin zur Verteilung der Mieteinnahmen. Ein dokumentiertes Abkommen zu erzielen, bevor eine dieser Entscheidungen umgesetzt wird, ist der praktische Ausgangspunkt.

Haftung für Schulden ist ein weiterer Bereich, in dem Erben häufig spezifische Beratung benötigen. Die Haftung eines Erben für die Schulden des Verstorbenen ist in der Regel auf den Wert des geerbten Vermögens beschränkt. Erben mehrere Personen, so erfordern die Aufteilung der Haftung unter den Erben und die Rechte der Gläubiger eine gesonderte Prüfung nach dem geltenden Erbrecht. Diese Begrenzung ist von großer Bedeutung: Wenn die Verbindlichkeiten des Nachlasses den Wert des Nachlassvermögens erreichen oder übersteigen, kann eine formelle Ausschlagung in Betracht gezogen werden. Eine formelle Ausschlagung erstreckt sich in der Regel auch auf die Nachkommen des ausschlagenden Erben, es sei denn, der Erbe erklärt ausdrücklich, dass er nur in seinem eigenen Namen ausschlägt – ein Detail, das Auswirkungen auf die gesamte Familie hat und das vor Abgabe dieser unwiderruflichen Erklärung verstanden werden sollte.

Problem	Warum das wichtig ist	Praktischer nächster Schritt	Wenn fachliche Beratung benötigt wird
Mehrere Erben, keine Einigung über den Nachlass	Für den Verkauf der gesamten Immobilie ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich; Verwaltungsentscheidungen unterliegen gesonderten Regelungen.	Schließen Sie eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Erben ab, die die Verwaltung, die Kosten und die Zukunftspläne regelt	Falls keine Einigung erzielt werden kann; falls eine Aufteilung in Betracht gezogen wird
Hypothek oder Schulden auf der Immobilie	Erben, die den Nachlass annehmen, übernehmen die damit verbundenen Verbindlichkeiten bis zur Höhe des Nachlasswerts.	Verschaffen Sie sich vor der Annahme einen umfassenden Überblick über alle Verbindlichkeiten; erwägen Sie einen Verzicht, wenn die Verbindlichkeiten erheblich sind – beachten Sie dabei die Auswirkungen auf die Nachkommen.	Wenn die Schulden im Verhältnis zum Wert der Immobilie erheblich sind
Katasterfehler hinsichtlich Fläche, Eigentümer oder Referenz	Fehler verzögern die Registrierung und erschweren künftige Verkäufe	Weisen Sie der Immobilienverwaltung Unstimmigkeiten auf; bemühen Sie sich um deren Behebung, bevor Sie fortfahren	Falls für Berichtigungen ein Gerichtsverfahren oder ein Streitbeilegungsverfahren erforderlich ist
Unvollständige vorherige Erbschaft	Eine Immobilie, die auf den Namen eines bereits verstorbenen Eigentümers eingetragen ist	Die derzeitigen Erben müssen zunächst das frühere Nachlassverfahren abschließen, bevor ihr eigenes Verfahren beginnen kann.	Wo sich mehrere Generationen unvollständiger Vererbung überschneiden
Fehlendes oder umstrittenes Testament	Das Nachlassverfahren kann bei testamentarischer Erbfolge nicht endgültig fortgesetzt werden	Das Testament ausfindig machen oder nach den Vorschriften für die gesetzliche Erbfolge vorgehen; gegebenenfalls die Pflichtteilsansprüche geltend machen	Wenn die Echtheit angezweifelt wird oder Ansprüche auf reservierte Anteile umstritten sind
Ausländische Dokumente, die nicht der vorgeschriebenen Form entsprechen	Die Nachlassabwicklung verzögert sich, bis die Beglaubigung oder die beglaubigte Übersetzung vorliegt.	Besorgen Sie sich die Apostille und die Übersetzung rechtzeitig; beauftragen Sie einen lokalen Vertreter mit der Abwicklung der Einreichungen	Falls die Dokumente des Ausstellungslandes komplexe Anerkennungsverfahren erfordern
Nicht angemeldete Bauarbeiten auf dem Grundstück	Die Erbschaftsentscheidung gilt nur für das, was eingetragen ist; nicht eingetragene Zugaben lassen sich möglicherweise nicht reibungslos übertragen	Identifizieren Sie alle nicht lizenzierten Elemente und prüfen Sie die Möglichkeiten einer Legalisierung, bevor Sie mit dem Verkauf fortfahren.	Wenn das nicht eingetragene Element wesentlich oder rechtlich mehrdeutig ist

Verzicht auf eine Erbschaft ist eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit. Ein Erbe, das die Erbschaft nicht annehmen möchte – etwa weil die Schulden den Wert des Nachlasses übersteigen –, kann während des Nachlassverfahrens formell auf seinen Erbanteil verzichten. Der Verzicht muss ausdrücklich erklärt werden; Schweigen oder Untätigkeit gelten nach montenegrinischem Recht nicht als gültiger Verzicht. Bevor Sie diese Entscheidung treffen, sollten Sie deren Auswirkungen auf Ihre eigenen Nachkommen bedenken, da sich ein Verzicht in der Regel auch auf diese erstreckt, sofern er nicht auf Ihre Person beschränkt ist. Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie eine unwiderrufliche Erbschaftserklärung abgeben.

---

Verkauf oder Vermietung einer geerbten Immobilie

Sobald die Erbschaftsentscheidung rechtskräftig ist und die Immobilie auf den Namen des Erben eingetragen wurde, stehen alle Möglichkeiten der Eigentumsnutzung offen: die Immobilie für den Eigenbedarf zu behalten, sie an einen Langzeitmieter zu vermieten, während der Tourismussaison in Montenegro eine Kurzzeitvermietung in Betracht zu ziehen, sie zu verkaufen oder eine Vereinbarung unter den Miterben zu treffen.

Vor dem Verkauf oder der Vermietung: Eine Checkliste für Immobilien

Überprüfen	Warum das wichtig ist
Endgültige Entscheidung über die Erbschaft	Legt die Erben und ihre Anteile fest
Aktualisierter Katasterauszug	Bestätigt die eingetragene Eigentümerschaft
Hypotheken und Belastungen	Kann sich auf die Verkaufsbedingungen oder die Finanzierung auswirken
Zustimmung der Miterben	Erforderlich für die Veräußerung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums
Nicht registrierte Änderungen	Könnte einen künftigen Verkauf erschweren
Mietgenehmigungen und steuerliche Verpflichtungen	Muss vor der Vermietung einer Immobilie überprüft werden
Steuerlicher Wohnsitz des Erben	Kann zu Meldepflichten außerhalb Montenegros führen

Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft bedeutet nicht automatisch, dass jede beabsichtigte Nutzung der Immobilie zulässig ist. Die Mietanmeldung, der baurechtliche Status, steuerliche Verpflichtungen sowie etwaige für die jeweilige Immobilie geltende Einschränkungen sollten gesondert überprüft werden.

Vor jeder Transaktion, … ist es unerlässlich, sicherzustellen, dass die Katastereintragung korrekt und frei von offenen Fragen ist. Für einen reibungslosen Verkauf durch den Erben sind in der Regel ein rechtskräftiger Nachlassbeschluss und ein aktueller Katasterauszug erforderlich. Bevor diese Schritte abgeschlossen sind, muss jede geplante Transaktion einer fallspezifischen rechtlichen Prüfung unterzogen werden und sollte nicht als routinemäßiger eingetragener Verkauf behandelt werden.

Bevor Sie einen Verkauf abschließen, sollten Sie alle eingetragenen Belastungen – Hypotheken, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen – prüfen und feststellen, ob diese getilgt werden müssen, bestehen bleiben können oder im Rahmen der geplanten Transaktion der Zustimmung des Kreditgebers oder einer anderen Partei bedürfen. Nicht jede Belastung muss vor dem Verkauf beseitigt werden, doch jede einzelne erfordert eine spezifische rechtliche Prüfung.

Sind mehrere Erben Miteigentümer, ist für den Verkauf der gesamten Immobilie die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Praktische Verwaltungsentscheidungen und die Veräußerung eines einzelnen Anteils können zwar anderen Regeln unterliegen, doch eine vollständige Veräußerung des Vermögenswerts betrifft alle Beteiligten.

Mieten — sei es bei langfristigen Aufenthalten von Einwohnern oder bei kurzfristigen Aufenthalten von Touristen — führt in Montenegro zu einer Einkommensteuerpflicht. Die geltenden Steuersätze und Meldepflichten sind im “Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Montenegro”Leitfaden“. Erben, die nicht in Montenegro ansässig sind, sollten zudem prüfen, ob Mieteinnahmen aus Montenegro in ihrem Wohnsitzland gemäß den dort geltenden Vorschriften zu versteuern sind.

Auszahlung von Miterben ist eine praktische Option für einen Erben, der das alleinige Eigentum anstrebt. Eine Auskaufs- oder Teilungsvereinbarung kann zu Schenkungssteuer- und Eintragungspflichten führen, doch hängt die steuerliche Behandlung von der rechtlichen Ausgestaltung ab und davon, ob eine gesetzliche Befreiung für die Aufteilung von Miteigentum gilt. Lassen Sie sich vor der Ausgestaltung eines Auskaufs konkret beraten, um die steuerlichen Folgen genau zu verstehen.

Vereinbarung über die Beibehaltung des Miteigentums ist ebenfalls möglich, funktioniert jedoch am besten, wenn die Miteigentümer Vereinbarungen schriftlich festgehalten haben, die folgende Punkte regeln: Wer kümmert sich um die tägliche Verwaltung der Immobilie, wie werden die Instandhaltungskosten aufgeteilt, wie werden etwaige Erträge verteilt und unter welchen Bedingungen kann die Immobilie letztendlich verkauft werden?.

Die steuerliche Behandlung eines Verkauf von geerbtem Eigentum Dies hängt von mehreren Faktoren ab, darunter davon, wie lange der Verkäufer die Immobilie bereits besitzt und ob entsprechende Ausnahmeregelungen gelten. Geerbte Immobilien sind nicht automatisch von der Kapitalertragsteuer befreit – die geltenden Vorschriften sollten zum Zeitpunkt des Verkaufs überprüft werden. Erben, die nicht in Montenegro ansässig sind, können zudem in ihrem Steuerwohnsitzland steuerlichen Verpflichtungen unterliegen.

Sie interessieren sich für eine andere Immobilie in Montenegro? Falls der Verkauf eines geerbten Hauses zu Ihren Plänen gehört, Entdecken Sie Immobilien, die Ihren Vorlieben entsprechen mit „The Residence“.

---

Planung der Immobilienvererbung

Für Ausländer, die derzeit Immobilien in Montenegro besitzen, ist es wesentlich unkomplizierter, sich im Voraus Gedanken über die Erbfolge zu machen, als diese erst nach einem Todesfall zu regeln. Mit einigen wohlüberlegten Schritten lässt sich der administrative und rechtliche Aufwand für Ihre Erben erheblich reduzieren.

Dokumentieren Sie Ihr Eigentumsrecht sorgfältig. Behalte die Liste der Unbeweglichkeiten und alle Original-Kaufunterlagen für Ihre Erben oder einen vertrauenswürdigen Bevollmächtigten zugänglich sind. Falls diese Unterlagen ausschließlich in Montenegro vorliegen und Ihre Familie nicht weiß, wo sie zu finden sind, führt die Suche nach ihnen nach einem Todesfall zu vermeidbaren Verzögerungen in einem ohnehin schon schwierigen Prozess.

Denken Sie darüber nach, ein Testament zu verfassen. Ein sorgfältig ausgearbeitetes und rechtsgültig ausgefertigtes Testament – das sowohl auf die Vereinbarkeit mit dem Recht Ihres Heimatlandes als auch mit den montenegrinischen Vorschriften geprüft wurde – kann Unsicherheiten hinsichtlich Ihrer Absichten verringern, auch wenn es nicht jeden potenziellen Streitfall ausschließen kann. Je nach Ihren Umständen kann es ratsam sein, separate Testamente für Vermögenswerte in verschiedenen Ländern zu erstellen. Die Durchführbarkeit und die Auswirkungen dieses Vorgehens variieren je nach Rechtsordnung erheblich.

Beachten Sie die Pflichtanteilsrechte. Selbst bei Vorliegen eines Testaments behalten Pflichtteilsberechtigte gemäß geltendem Recht ihre geschützten Ansprüche. Eine Nachlassplanung, die diese Rechte außer Acht lässt, kann zu rechtlichen Anfechtungen durch die geschützten Erben führen.

Überprüfen Sie die Strukturen des Miteigentums. Wenn Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner oder Lebenspartner eine Immobilie in Montenegro besitzen, sind die Folgen für den überlebenden Eigentümer im Todesfall möglicherweise nicht so, wie Sie es erwarten. Die Form des Miteigentums und alle vorhandenen Unterlagen sollten im Hinblick auf Ihre Absichten überprüft werden.

Erfassen Sie Hypotheken und finanzielle Verpflichtungen. Sollte auf der Immobilie eine Hypothek lasten, sollten Ihre Erben dies wissen, bevor sie die Erbschaft annehmen. Schulden verschwinden nicht mit dem Eigentümer – sie sind Teil des Nachlasses, den die Erben annehmen oder ausschlagen können, wobei die Haftung auf den Wert der erhaltenen Immobilie beschränkt ist.

Lassen Sie sich bei Nachlässen, die mehrere Länder betreffen, umfassend rechtlich beraten. Wenn Ihr Nachlass Vermögenswerte in mehr als einem Land umfasst, ist eine Beratung, die die Wechselwirkungen zwischen den jeweiligen Rechtssystemen berücksichtigt, von großem Wert. Eine Strategie, die in einer Rechtsordnung reibungslos funktioniert, kann in einer anderen zu Komplikationen führen.

Die Grundlage für all dies ist die Gewährleistung, dass der ursprüngliche Kauf korrekt dokumentiert und registriert wurde. Der Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro behandelt die Schritte der Sorgfaltsprüfung und Registrierung, die – wenn sie ordnungsgemäß durchgeführt werden – die spätere Eigentümerschaft und die eventuelle Vererbung erheblich vereinfachen.

---

Abschließende Gedanken

Die Erbschaft von Immobilien in Montenegro umfasst mehrere verschiedene Phasen, für die jeweils eigene Anforderungen gelten. Der gesetzliche Anspruch auf die Erbschaft entsteht zum Zeitpunkt des Todes – entweder aufgrund Ihrer Beziehung zum Verstorbenen oder aufgrund eines gültigen Testaments –, doch wird dieser Anspruch erst dann zu einem formell dokumentierten und öffentlich eingetragenen Eigentumsrecht, wenn das Nachlassverfahren abgeschlossen ist und die Änderung im Kataster vermerkt wurde.

Ausländische Erben sehen sich mit zusätzlichen Hürden konfrontiert: Sie müssen Dokumente beglaubigen lassen, Übersetzungen in Auftrag geben, lokale Vertreter beauftragen und sich mitunter mit der Frage auseinandersetzen, welches Recht für den Nachlass maßgeblich ist. Keiner dieser Schritte ist unüberwindbar, doch jeder erfordert Vorbereitung und realistische Erwartungen hinsichtlich des Zeitrahmens.

Bevor Sie eine wichtige Entscheidung bezüglich einer geerbten Immobilie treffen – sei es, sie zu verkaufen, zu vermieten, aufzuteilen oder zu behalten –, sollten Sie sich vergewissern, dass die Eigentumsverhältnisse korrekt sind, etwaige Belastungen ordnungsgemäß eingetragen sind und alle Miterben eine klare Einigung erzielt haben. Das Handeln auf der Grundlage unvollständiger oder unrichtiger Eigentumsverhältnisse führt zu Komplikationen, die sich auf die nächste Transaktion der Immobilie auswirken.

Für diejenigen, die derzeit Immobilien in Montenegro besitzen, ist es im Interesse ihrer zukünftigen Erben am sinnvollsten, ihre Eigentumsverhältnisse sorgfältig zu dokumentieren, diese Unterlagen griffbereit aufzubewahren und sich Gedanken darüber zu machen, wie ein grenzüberschreitender Nachlass zu gegebener Zeit geregelt werden soll.