Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro

Dies sind lediglich allgemeine Informationen. Das montenegrinische Recht, die Katasterverfahren und die Steuervorschriften ändern sich, und welche Prüfungen erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Lassen Sie die Unterlagen für jede Immobilie, die Sie kaufen möchten, von einem qualifizierten Rechtsanwalt in Montenegro prüfen, bevor Sie eine finanzielle Verpflichtung eingehen.

Bei der Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Montenegro geht es darum, festzustellen, was Sie kaufen, wer die Immobilie rechtmäßig verkaufen darf und welche Bestimmungen der Vertrag enthalten muss, bevor Sie etwas unterschreiben oder Geld überweisen, das sich nur schwer zurückerhalten lässt. Sie umfasst weit mehr als nur den Namen des Verkäufers auf einem Grundbuchauszug. Eine gründliche Prüfung umfasst das Grundbuch, die Immobilie selbst, den Planungs- und Baustatus, die Befugnisse des Verkäufers, den Vertrag sowie den Zahlungsablauf. Jeder dieser Punkte kann unabhängig von den anderen fehlschlagen.

Für einen ausländischen Käufer ist ein strukturierter Prozess wichtig, da die üblichen Sicherheitsvorkehrungen fehlen. Möglicherweise können Sie die Dokumente nicht in der Originalsprache lesen, haben nicht die Möglichkeit, häufig vor Ort zu sein, und sind auf Erklärungen eines Maklers, Verkäufers oder Bauträgers angewiesen, die Sie nicht ohne Weiteres überprüfen können. Dieser Leitfaden unterteilt die Prüfungen in die Bereiche Recht, Kataster, Planung und Bauwesen, Technik, Verkäufer sowie Vertragsrecht. Für jeden Bereich wird erläutert, was zu prüfen ist, woher die Nachweise stammen, wie ein Problem aussieht und wie man damit umgeht.

Due-Diligence-Prüfung bei Immobilien in Montenegro: Kurze Antwort

Frage	Praktische Antwort
Zu prüfendes Dokument Nr. 1	Aktuell Liste nepokretnosti für genau diese Parzelle oder Einheit
Wer sollte die rechtliche Prüfung leiten?	Ein unabhängiger, in Montenegro zugelassener Rechtsanwalt, der den Käufer vertritt
Wann sollten die Kontrollen beginnen?	Vor einer erheblichen oder nicht rückerstattbaren Anzahlung
Was muss überprüft werden?	Eigentumsverhältnisse, Befugnisse des Verkäufers, Belastungen, Katasterangaben, Genehmigungen/Legalisierung, gegebenenfalls baurechtliche Aspekte, Vertragsbedingungen und Eintragung
Reicht ein einwandfreies Kataster aus?	Nein. Die Registrierung allein beweist noch nicht, dass alle baulichen Veränderungen oder Konstruktionsprobleme den Vorschriften entsprechen.
Reicht ein Notar aus?	Nein. Der Notar nimmt zwar eine gesetzlich vorgeschriebene öffentliche Aufgabe wahr, ersetzt jedoch nicht die rechtliche, technische oder steuerliche Beratung auf Seiten des Käufers.
Sollte die Immobilie vor Ort besichtigt werden?	Ja. Bei der rechtlichen und der technischen Due Diligence werden unterschiedliche Fragen geklärt.
Wann muss die Eigentumsverhältnisse erneut überprüft werden?	Unmittelbar vor der Hauptzahlung und nach der Registrierung
Können Ausländer jede Art von Grundstück erwerben?	Nein. Für bestimmte Grundstückskategorien und Standorte gelten gesetzliche Beschränkungen.
Die wichtigste Regel vor der Bezahlung	Jedes noch offene wesentliche Risiko sollte entweder beseitigt oder im Vertrag ausdrücklich geregelt werden, bevor die entsprechende Zahlung erfolgt

Weißt du nicht, wo du anfangen sollst? Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Wunschstandort und mit, ob Sie zur Selbstnutzung, zur Erzielung von Mieteinnahmen oder als Kapitalanlage kaufen möchten. Wir werden die Immobiliensuche in Montenegro auf Objekte eingrenzen, die Ihren Vorgaben entsprechen.
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Was eine Due-Diligence-Prüfung bei Immobilien in Montenegro abdecken sollte

Im Rahmen der Due Diligence werden fünf Fragen beantwortet, und ein Kauf ist erst dann finanziell absehbar, wenn für jede dieser Fragen eine dokumentierte Antwort vorliegt:

1. Was genau kaufen Sie eigentlich? Der Rechtsgegenstand (eine Parzelle, ein Gebäude, eine separate Einheit, ein Anteil) muss genau bezeichnet werden und mit der von Ihnen besichtigten sowie der in der Anzeige beworbenen Immobilie übereinstimmen.
2. Wem gehört es rechtlich gesehen und wer darf es verkaufen? Eigentum und die Befugnis zum Verkauf sind zwei verschiedene Dinge.
3. Stimmt die Immobilie rechtlich und baulich mit den Unterlagen überein? Fläche, Grundriss, Anbauten und Grundstücksgrenzen sollten mit den eingetragenen Angaben übereinstimmen.
4. Gibt es Rechte, Verbindlichkeiten, Beschränkungen oder planerische Aspekte, die dies betreffen? Hypotheken, Dienstbarkeiten, Eintragungen und planungsrechtliche Auflagen beeinflussen allesamt den Wert dessen, was Sie erhalten.
5. Schützt dich der Vertrag, wenn etwas nicht in Ordnung ist? Mängel, die nicht vor Vertragsunterzeichnung behoben werden können, müssen in den Vertrag aufgenommen und an die Zahlung geknüpft werden.

Ein übersichtlicher Katastereintrag ist der Ausgangspunkt, nicht das Ende der Sorgfaltsprüfung. Aus dem Register geht hervor, was eingetragen ist. Es gibt jedoch keinen Aufschluss darüber, ob das eingetragene Gebäude rechtmäßig errichtet wurde, ob die Terrasse, die Sie so bewundern, Teil der eingetragenen Fläche ist, ob der Verkäufer allein unterschreiben darf oder ob der Bauträger termingerecht liefern wird.

Bereich der Sorgfaltspflicht	Was Sie überprüfen	Hauptdokument/Quelle	Hauptrisiko
Titel	Eingetragener Eigentümer und Anteil	Aktuell Liste nepokretnosti	Bei der falschen Person kaufen
Belastungen	Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Eintragungen	Liste nepokretnosti, zugehörige Datensätze	Vermögenswerte, die weiterhin mit eingetragenen Sicherungsrechten oder Rechten Dritter belastet sind
Objekt-ID	Grundstück, Einheit, Fläche, Grenzen	Grundbuch, Katasterplan, Ortsbesichtigung	Für etwas bezahlen, das rechtlich nicht inbegriffen ist
Bau/Rechtsstatus	Genehmigungen, Nutzungsunterlagen, Beglaubigungen	Unterlagen von Gemeinden und Behörden	Rechtswidrige oder nicht genehmigungsfähige Bauten
Planung	Flächennutzungsplan, Bebaubarkeit, Erreichbarkeit	Planungsunterlagen, Gemeinde	Grundstücke, auf denen man nicht bauen oder die man nicht erreichen kann
Verkäuferbefugnis	Handlungs- und Verfügungsfähigkeit	Ausweis, Unternehmensunterlagen, Vollmacht, Nachfolgeunterlagen	Vertrag, der von einer nicht befugten Person unterzeichnet wurde
Vertrag/Zahlung	Allgemeine Geschäftsbedingungen, Rückerstattungsmodalitäten	Vertragsentwurf	Geldzahlungen ohne einklagbaren Schutz
Technischer Zustand	Bauwesen, Feuchtigkeit, Systeme	Unabhängige Prüfung	Kostspielige Mängel, die ein Anwalt nicht erkennen kann
Anmeldung nach Anmeldeschluss	Das Kaufrecht wurde tatsächlich eingetragen	Aktualisierter Registerauszug	Den Kauf als abgeschlossen betrachten, bevor die Eintragung in das Kataster erfolgt ist

Beginnen Sie mit dem Grundbuch

Das zentrale Dokument ist das Liste nepokretnosti, das aus dem Grundbuch hervorgehende Grundstücksblatt. Die Immobilienverwaltung (Immobilienverwaltung) betreibt das Kataster und dessen Online-Dienste; Sie können über die offizielle Regierungsseite. Die Verwaltung betreibt „eKatastar“, ein Geoportal und einen elektronischen Dienst zum Abruf amtlicher Grundstücksauszüge. Seit Juli 2026 können berechtigte Nutzer elektronisch signierte Liste nepokretnosti Dokumente online über das offizielle System unter Verwendung einer elektronischen Identifizierung. Da sich die Zugangs- und Identifizierungsanforderungen ändern können, sollten Sie die aktuellen Service-Seiten der Verwaltung überprüfen, bevor Sie diesen Weg wählen.

So lesen Sie eine Liste von „Nepokretnosti“

Die Terminologie und das Layout sollten stets anhand des tatsächlich aktuellen Auszugs überprüft werden, doch ein Käufer sollte in der Lage sein, drei grundlegende Informationskategorien zu finden:

Was Sie suchen	Warum das wichtig ist
Grundstücks-/Gebäude-/Einheitsdaten	Gibt an, welches Rechtsobjekt der Auszug beschreibt
Eigentumsdaten	Zeigt den eingetragenen Eigentümer und den Eigentumsanteil an
Belastungen und Einschränkungen	Zeigt eingetragene Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Beschränkungen und sonstige Einträge, die die Immobilie betreffen

Hören Sie nicht auf, nachdem Sie den Namen des Verkäufers gefunden haben. Ein übereinstimmender Eigentümer ist nur ein Teil der Überprüfung; auch die Objektbeschreibung und alle eingetragenen Belastungen oder Beschränkungen müssen überprüft werden.

Lesen Sie den Auszug Zeile für Zeile durch. Die Struktur und die Beschriftung der Einträge können variieren. Bitten Sie daher Ihren Anwalt, Sie durch das jeweilige Dokument zu führen, anstatt von einem festen Layout auszugehen. Im Wesentlichen sollten Sie auf Folgendes achten:

• Katastergemeinde und Flurstücknummer. Diese Angaben identifizieren das Grundstück. Ein Fehler hier – selbst wenn er plausibel erscheint – führt dazu, dass sich alle weiteren Überprüfungen auf das falsche Objekt beziehen.
• Kennzeichnung der Einheit oder des Gebäudes. Vergewissern Sie sich bei einer Wohnung, dass diese als eigenständige Einheit registriert ist, und überprüfen Sie die Nummer sowie die Etage.
• Eingetragener Eigentümer und Eigentumsanteil. Überprüfen Sie den vollständigen Namen und ob der Verkäufer Eigentümer der gesamten Immobilie oder nur eines Teils davon ist.
• Beschreibung und Fläche. Vergleichen Sie diese mit der Anzeige und dem Vertragsentwurf.
• Registrierte Nutzung. Die Einstufung in die Kategorien „Wohn“, „Gewerbe“, „Landwirtschaft“ oder sonstige Kategorien hat unterschiedliche Konsequenzen.
• Gebäude und separate Einheiten. Beachten Sie, welche Bauwerke auf einem Grundstück tatsächlich im Kataster eingetragen sind.
• Hypotheken und Pfandrechte. Notieren Sie den Gläubiger und, sofern aus den Unterlagen ersichtlich, den gesicherten Betrag.
• Dienstbarkeiten, Nießbrauch und sonstige Rechte Dritter, sofern erfasst.
• Rechtsstreitigkeiten, Vollstreckungsmaßnahmen oder sonstige Vermerke, wo sie im Register erfasst werden.
• Einschränkungen, einschließlich etwaiger Beschränkungen bei der Entsorgung.

Fordern Sie vor jeder wichtigen Entscheidung einen aktuellen Auszug an: bevor Sie eine Reservierung vornehmen, erneut vor der Unterzeichnung des verbindlichen Vertrags und noch einmal vor der Hauptzahlung. Es gibt keine allgemeingültige Gültigkeitsdauer für einen Auszug, die in diesem Leitfaden zuverlässig angegeben werden kann. Das Grundbuch kann sich zwischen Ihrer ersten Einsichtnahme und dem Vertragsabschluss ändern, beispielsweise wenn ein Gläubiger eine Hypothek eintragen lässt oder ein neuer Vermerk erscheint. Daher sollten Sie sich auf einen aktuellen Auszug stützen, und Ihr Anwalt sollte Ihnen mitteilen, wie aktuell dieser für die Transaktion sein muss.

Das Grundbuch gibt möglicherweise nicht immer alle anstehenden oder kürzlich eingereichten Änderungen wieder; daher sollte es in Verbindung mit den zugrunde liegenden Unterlagen und den aktuellen Transaktionsunterlagen gelesen werden. Aus diesem Grund werden Grundbuchauszüge mit den Unterlagen des Verkäufers, den zugrunde liegenden Verträgen und einer Besichtigung vor Ort abgeglichen. Falls im Grundbuch eine Hypothek eingetragen ist und Sie Ihren Kauf selbst finanzieren möchten, lesen Sie unsere Übersicht über eine “Hypothek in Montenegro für Ausländer“, da die Kreditgeber ihre eigenen Dokumentenprüfungen durchführen.“.

Das Register an die Realität anpassen

Die häufigste Diskrepanz besteht zwischen dem rechtlichen und dem tatsächlichen Objekt. Begehen Sie das Grundstück mit dem Grundbuchauszug und dem Lageplan in der Hand und vergleichen Sie:

• Fläche. Entspricht die Ihnen gezeigte Nutzfläche der eingetragenen Fläche, oder ist die in der Werbung angegebene Fläche größer?
• Etage und Einheit. Befinden Sie sich in der im Register genannten Einheit?
• Terrassen und Balkone. Geschlossene oder neu angebaute Terrassen sind häufig die Ursache für Unstimmigkeiten.
• Anbauten und zusätzliche Räume. Ein ausgebauter Dachboden oder ein zusätzlicher Raum kann physisch vorhanden sein, ohne dass er eingetragen ist.
• Garage, Parkplatz und Abstellraum. Geben Sie an, ob es sich bei den einzelnen Elementen um eingetragene eigenständige Einheiten, um Teile Ihrer Einheit oder lediglich um informell genutzte Elemente handelt.
• Weitere Bauwerke. Poolhäuser, Anbauten und Nebengebäude müssen separat auf ihren Zustand überprüft werden.
• Landgrenzen. Zäune und Mauern verlaufen nicht immer entlang der Katastergrenze.

Machen Sie Fotos und nehmen Sie Maße, und notieren Sie sich jede Abweichung. Das praktische Prinzip lautet wie folgt: Bezahlen Sie nicht für ein materielles Merkmal, bevor Sie nicht wissen, welche rechtlichen Ansprüche an diesem Merkmal tatsächlich übertragen werden.

Ein einwandfreier Grundbuchauszug beweist nicht, dass alle physischen Bestandteile der Immobilie rechtlich Teil des Verkaufs sind.

Falls Sie vorhaben, die Immobilie zu vermieten

Das rechtliche Eigentumsrecht sagt nicht automatisch aus, ob die Immobilie genau so genutzt werden kann, wie Sie es beabsichtigen. Wenn Mieteinnahmen Teil Ihrer Kaufentscheidung sind, sollten Sie die aktuellen Vorschriften in Bezug auf Registrierung, Genehmigungen, Tourismus, Gebäudeverwaltung sowie die örtlichen Auflagen überprüfen, die für diese Immobilie und das jeweilige Vermietungsmodell relevant sind. Bei einer Wohnung sollten Sie zudem die geltenden Hausordnung und die anfallenden Verwaltungskosten prüfen.

Behandeln Sie die prognostizierten Mieteinnahmen getrennt von der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung. Eine rechtlich übertragbare Wohnung ist nicht automatisch eine rentable Mietinvestition.

Eigentumsverhältnisse und Befugnisse des Verkäufers prüfen

Der Verkäufer muss sowohl das Eigentumsrecht als auch die Befugnis zum Abschluss des Geschäfts besitzen. Ein Name in einer Anzeige oder die Zusicherung eines Maklers, dass “der Eigentümer zum Verkauf bereit ist”, beweist keines von beiden. Vergleichen Sie den Ausweis des Verkäufers Zeichen für Zeichen mit dem Namen im Grundbuch und behandeln Sie etwaige Abweichungen als etwas, das schriftlich geklärt werden muss – und nicht einfach hingenommen werden darf.

Mehrere Miteigentümer. Wenn im Grundbuch Anteile eingetragen sind, klären Sie, wer diese hält und ob alle Miteigentümer bereit sind, ihre Anteile zu verkaufen. Der Verkauf eines Anteils an einem Haus ist ein anderer Kaufvorgang als der Kauf des Hauses selbst. Fragen Sie Ihren Anwalt, wie die Regeln zum Miteigentum und etwaige Vorkaufsrechte auf die konkrete Vereinbarung anzuwenden sind.

Erbschaft. Falls der Verkäufer die Immobilie geerbt hat, sollten Sie überprüfen, ob die Erbschaftsabwicklung abgeschlossen ist und die Rechte der Erben ordnungsgemäß eingetragen sind. Ein Verkäufer, der behauptet, die Erbschaft sei ’innerhalb der Familie geregelt“, aber keinen entsprechenden Beschluss vorweisen kann, liefert lediglich eine Erzählung, keine Beweise. Eine ungeklärte Erbschaft stellt ein echtes Risiko hinsichtlich des Eigentumsrechts dar.

Eheliche und familiäre Verhältnisse. Je nach Situation des Verkäufers können die Vorschriften zum Familien- oder Ehevermögen Einfluss darauf haben, wer seine Zustimmung erteilen muss. Dies hängt von den jeweiligen Umständen ab. Fragen Sie daher Ihren Anwalt, ob die Mitwirkung eines Ehepartners oder eines Familienmitglieds erforderlich ist.

Unternehmensverkäufer. Überprüfen Sie die Existenz des Unternehmens, die eingetragenen Vertreter und die Zeichnungsberechtigung. Ein Zeichnungsberechtigter sollte aktuelle Registrierungsdaten und, falls erforderlich, die für den Verkauf erforderlichen Unternehmensgenehmigungen vorlegen können.

Immobilienmakler oder Vermittler. Ist eine Agentur oder ein Vermittler beteiligt, stellen Sie fest, welche juristische Person handelt, wen sie vertritt und welche Befugnis oder Registrierung für diese Tätigkeit gemäß den derzeit geltenden Vorschriften erforderlich ist. Trennen Sie die Rolle des Vermittlers von der unabhängigen rechtlichen Prüfung: Die Beteiligung eines Vermittlers begründet weder Eigentumsrechte noch eine Befugnis des Verkäufers, die Rechtmäßigkeit des Baus oder das Fehlen von Belastungen.

Vollmacht. Wenn jemand im Namen des Eigentümers unterschreibt, muss das Dokument echt, für diesen Verkauf ausreichend konkret und formal gültig sein. Wenn der Eigentümer im Ausland wohnt, können für im Ausland ausgestellte Dokumente besondere Beglaubigungs- und Übersetzungsschritte erforderlich sein; Ihr Anwalt sollte klären, was in diesem Fall gilt. Wenden Sie sich direkt an den Eigentümer, nicht nur über den Makler. Unser Leitfaden zu “Immobilienkauf in Montenegro aus der Ferne”behandelt die praktischen Aspekte der Fernunterzeichnung.“.

Neuerwerbung. Bei einem Verkäufer, der die Immobilie erst kürzlich erworben hat – insbesondere zu einem Preis, der weit unter dem Angebotspreis liegt –, lohnt es sich, genauer zu prüfen, wie und von wem er sie erworben hat.

Grundlage und Hintergrund des Erwerbs. Verwenden Sie den aktuellen Katastereintrag nicht als Grund dafür, die Erwerbsgeschichte der Immobilie durch den Verkäufer außer Acht zu lassen. Prüfen Sie die Erwerbsunterlagen des Verkäufers und gehen Sie Unstimmigkeiten nach, die sich aus einem früheren Verkauf, einer Schenkung, einer Erbschaft, einem Gerichtsbeschluss oder einer Vermögensaufteilung ergeben. Der Umfang der historischen Überprüfung sollte sich nach den festgestellten Fakten richten und nicht nach einer willkürlichen Anzahl früherer Eigentümer.

Unterlagen und Fragen, die beim Verkäufer anzufordern sind

• Ausweisdokument, mit dem Eintrag im Register abgeglichen
• Das Dokument, mit dem der Verkäufer die Immobilie erworben hat (Kaufvertrag, Erbentscheidung, Schenkungsurkunde oder Sonstiges)
• Handelsregisterdaten und Verkaufsgenehmigung, sofern es sich bei dem Verkäufer um eine juristische Person handelt
• Jede Vollmacht, zusammen mit einem Identitätsnachweis des Vollmachtgebers und einer aktuellen Verkaufsabsichtserklärung
• Schriftliche Bestätigung aller Hypotheken, Darlehen und sonstigen Verbindlichkeiten, die durch die Immobilie besichert sind
• Bauunterlagen, Nutzungsunterlagen und sonstige Legalisierungsunterlagen, die sich im Besitz des Verkäufers befinden
• Bestätigung darüber, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird, gegebenenfalls mit Mietvertrag
• Aktuelle Abrechnungen für Versorgungsleistungen und Gebäudekosten
• Eine Auflistung der im Verkauf enthaltenen Gegenstände (Möbel, Parkplatz, Abstellraum, Grundstück)
• Etwaige anhängige Streitigkeiten, Ansprüche oder Schriftwechsel mit Behörden bezüglich der Immobilie

Wer überprüft was?

Dokumentieren/prüfen	Wer sollte es prüfen?	Was damit festgestellt werden kann	Was dadurch allein nicht festgestellt wird
Liste nepokretnosti	Anwalt des Käufers	Eingetragener Eigentümer, Anteile und eingetragene Rechte/Lasten	Vollständige baurechtliche Konformität oder baulicher Zustand
Dokument zur Verkäuferakquise	Anwalt des Käufers	Wie der Verkäufer das Recht erworben hat	Derzeitiges Fehlen späterer Belastungen
Bau-/Betriebsdokumentation	Rechtsanwalt + zuständige Behörde	Status der Erstellung/Nutzung von Dokumenten	Verarbeitungsqualität
Katasterplan	Rechtsanwalt/Vermessungsingenieur	Katasterparzelle und Grenzen	Ob Zäune und Besetzung genau diesen entsprechen
Unternehmensunterlagen	Rechtsanwalt	Bestehen des Unternehmens und eingetragene Vertreter	Ob alle für die Transaktion erforderlichen internen Genehmigungen vorliegen
Vollmacht	Rechtsanwalt/Notar	Umfang der Vertretungsbefugnis	Ob die zugrunde liegende Transaktion wirtschaftlich sinnvoll ist
Technische Prüfung	Ingenieur/Vermessungsingenieur	Zustand und Mängel, die unter den Prüfumfang fallen	Eigentumsrecht oder Eigentumsanspruch
Entwurf eines Kaufvertrags	Anwalt des Käufers	Vertragliche Zuordnung identifizierter Risiken	Körperlicher Zustand oder Sachverhaltsangaben, die nicht unabhängig überprüft wurden

Belastungen und Rechte Dritter

Belastungen sollten verstanden und nicht nur zur Kenntnis genommen werden. Das Vorliegen einer Belastung bedeutet nicht automatisch das Aus für einen Kauf. Entscheidend ist, um welche Belastung es sich handelt, wer davon profitiert und ob sie beseitigt, bewertet oder akzeptiert werden kann.

Ein eingetragener Hypothek ist ein Sicherungsrecht an der Immobilie. Es kann die Immobilie so lange belasten, bis es rechtswirksam aufgehoben und der entsprechende Eintrag im Register gelöscht wird; daher sollte der Käufer vor der Freigabe der Gelder den Gläubiger, die gesicherte Verbindlichkeit und das genaue Verfahren zur Löschung überprüfen. A Pfandrecht oder ein ähnliches Sicherungsrecht verleiht einem Gläubiger einen Anspruch auf die Sache. Ein Dienstbarkeit oder Vorfahrt räumt einer anderen Person das Recht ein, einen Teil des Grundstücks zu nutzen, beispielsweise einen Weg über Ihr Grundstück. Nießbrauch ermöglicht es einer anderen Person, die Immobilie zu nutzen und von ihr zu profitieren. Vorkaufsrechte, Sofern dies zutrifft, kann dies einer anderen Partei die Möglichkeit geben, vor Ihnen zu kaufen. Eingetragene Rechtsstreitigkeiten oder Anmerkungen zur Durchsetzung auf einen Rechtsstreit oder ein Vollstreckungsverfahren hinweisen, das die Immobilie betrifft.

Teile das, was du findest, in vier Gruppen ein:

• Kann in der Regel noch vor Geschäftsschluss geklärt werden, wie beispielsweise eine Hypothek, die der Verkäufer aus dem Verkaufserlös tilgt, wobei die Löschung schriftlich festgehalten wird.
• Erfordert vertraglichen Schutz, beispielsweise wenn die Entlassung mit der Zahlung abgestimmt werden muss.
• Muss von einem Fachmann geprüft werden, wie beispielsweise ein Vollstreckungsvermerk oder ein unklares Recht eines Dritten.
• kann den Abbruch der Transaktion rechtfertigen, wenn es sich um ein grundlegendes Problem handelt und der Verkäufer dieses nicht beheben kann oder will.

Ergebnis	Warum das wichtig ist	Was ist zu überprüfen?	Mögliche Reaktion des Käufers
Hypothek zugunsten einer Bank	Ein eingetragenes Sicherungsrecht kann die Immobilie so lange belasten, bis es rechtswirksam gelöscht und aus dem Register entfernt wird.	Kreditsaldo, Zustimmung des Gläubigers, Freigabeverfahren	Die Entlassung zur Bedingung machen; die Zahlung an die Freilassung knüpfen
Pfandrecht oder ähnliches Sicherungsrecht	Dritte können Ansprüche auf die Immobilie geltend machen	Grundlage und Höhe des Anspruchs	Entfernung vor der Zahlung verlangen oder den Kauf abbrechen
Dienstbarkeit / Wegerecht	Andere dürfen einen Teil des Grundstücks nutzen	Standort, Begünstigter, Bedingungen	Auswirkungen auf Nutzung und Wert bewerten; Preis aushandeln
Nießbrauch durch einen Dritten	Möglicherweise hat eine andere Person das Recht, die Sache zu nutzen oder davon zu profitieren	Inhaber, Laufzeit, Bedingungen	Kündigungsnachweis verlangen oder Entscheidung überprüfen
Anmerkung zu Rechtsstreitigkeiten oder Vollstreckungsmaßnahmen	Rechtsstreitigkeiten oder Gläubigerverfahren können sich auf das Eigentumsrecht auswirken	Gerichts- oder Behördenakte, Parteien, Verfahrensphase	Rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt vor jeder Zahlung
Vorkaufsrecht	Eine andere Partei hat möglicherweise ein Vorkaufsrecht	Ob sie gilt und wie sie ausgeübt wird	Lassen Sie den Anwalt das Verfahren und den Verzicht bestätigen
Unerklärliche Anmerkung	Die Bedeutung geht aus dem Auszug nicht hervor	Ausstellende Behörde und Rechtsgrundlage	Schriftliche Erklärung einholen; warten, bis Klarheit herrscht
Der Mieter wohnt dort	Die leerstehende Immobilie wird möglicherweise nicht übergeben	Mietbedingungen, Kündigungsfrist, Kaution	Übergabe im leeren Zustand verlangen oder im Mietpreis berücksichtigen

Beispiel: Für die Wohnung besteht eine Hypothek bei einer Bank

Angenommen, die von Ihnen gewünschte Wohnung ist auf den Verkäufer eingetragen, aber der Liste nepokretnosti zeigt zudem eine Bankhypothek. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Kauf nicht zustande kommen kann. Der Anwalt des Käufers sollte die noch ausstehende besicherte Summe ermitteln, die erforderlichen Bankunterlagen einholen, klären, wie die Hypothek getilgt wird, und den Vertrag sowie den Zahlungsablauf entsprechend gestalten. Der Käufer sollte nicht einfach den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweisen und sich auf das Versprechen verlassen, dass die Hypothek später getilgt wird.

Die Lehre geht über Hypotheken hinaus: Ein Problem zu erkennen ist nicht dasselbe wie es zu lösen. Im Rahmen der Sorgfaltsprüfung müssen der Mechanismus, die Unterlagen, die verantwortliche Stelle und der Auslöser für die Zahlung ermittelt werden, die zur Bewältigung des Problems dienen.

Genehmigungen, Beglaubigungen und Planung

Eine Immobilie kann ordnungsgemäß im Kataster eingetragen sein und dennoch ein bauliches oder rechtliches Problem aufweisen. Es besteht ein Unterschied zwischen “im Kataster eingetragen” und “für den vom Käufer beabsichtigten Zweck vollständig konform”. Die Nutzung einer Immobilie als Mietobjekt, Hoteleinheit oder Anbau kann von Unterlagen abhängen, die im Kataster nicht vermerkt sind.

Überprüfen Sie diese Ebenen einzeln:

• Eintragung im Kataster. Ist das Gebäude im Register verzeichnet, und zwar in seiner tatsächlichen Größe und Form?
• Bauunterlagen. Bei Gebäuden sollten Sie die Baugenehmigung oder die entsprechenden Unterlagen anfordern, die für das Alter und die Rechtslage der Immobilie gelten.
• Nutzen Sie die Dokumentation. Verlangen Sie gegebenenfalls einen Nachweis darüber, dass das Gebäude zur Nutzung genehmigt wurde, beispielsweise eine Nutzungsgenehmigung.
• Spätere Änderungen. Anbauten, zusätzliche Stockwerke, ausgebaute Dachböden und überdachte Terrassen erfordern eine eigene Zustandsprüfung.
• Status der Beglaubigung. Bauwerke, die ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurden, können unter die Legalisierungsregelung fallen.
• Raumplanung und Flächennutzungsplanung. In den Planungsunterlagen ist festgelegt, was gebaut oder verändert werden darf, und sie sind vor allem für Grundstückseigentümer und Käufer von Bedeutung, die einen Ausbau planen.
• Gemeindearchive. Behörden der Gemeinden verfügen möglicherweise über Informationen, die im Register nicht enthalten sind.

Der rechtliche Status hängt vom Objekt, dem Baujahr, der damals geltenden Rechtsordnung und den aktuellen Vorschriften ab. In diesem Leitfaden wird daher das Fehlen eines einzelnen Dokuments nicht automatisch als entscheidend angesehen, ebenso wenig wie dessen Vorhandensein automatisch als ausreichend. Der rechtliche Rahmen für die Legalisierung in Montenegro hat sich in den Jahren 2025 und 2026 erheblich geändert. Fristen, Zulassungsvoraussetzungen und Verfahren, die in älteren Leitfäden angegeben sind, können daher veraltet sein. Ihr Anwalt sollte den aktuellsten, offiziell veröffentlichten Text des Gesetz über die Legalisierung illegaler Bauten auf dem Regierungsportal, zusammen mit allen zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Änderungen und Durchführungsbestimmungen, und bestätigen, inwiefern diese auf das jeweilige Gebäude Anwendung finden.

Warum “Laufende Legalisierung” Belege benötigt

Ein Verkäufer, der angibt, das Gebäude befinde sich “im Legalisierungsprozess”, hat Ihnen damit keine verlässliche Information gegeben. Dieser Ausdruck kann sowohl bedeuten, dass ein vollständiger Antrag bei der zuständigen Behörde eingereicht wurde, als auch, dass die Absicht besteht, einen Antrag zu stellen. Fragen Sie nach:

• Die Aktenzeichen oder Referenznummer, soweit zutreffend
• Kopien der eingereichten Unterlagen, einschließlich des Antrags und der Begleitunterlagen
• Die für den Fall zuständige Behörde sowie die Kontaktdaten
• Die aktueller Verfahrensstand, wenn möglich schriftlich
• Die Sichtweise Ihres Anwalts über die Auswirkungen auf den Verkauf und auf den von Ihnen beabsichtigten Verwendungszweck

Wenn ein Gebäude noch auf seine Legalisierung wartet, stellt sich die grundlegende Frage, ob die Immobilie in diesem Zustand verkauft werden kann, welche Auswirkungen dies auf die Eintragung Ihrer Rechte hat und wer die Kosten und das Risiko des Ausgangs trägt. Diese Fragen sollten Sie mit einem in Montenegro zugelassenen Rechtsanwalt klären, und die Antworten darauf sollten im Vertrag festgehalten werden.

Grundstücke und Immobilien an der Küste erfordern zusätzliche Überprüfungen

Eine Checkliste für Wohnungen reicht für ein Grundstück oder ein Haus mit Grundstück nicht aus. Bei Grundstücken stellen sich zusätzliche Fragen, und bei Grundstücken an der Küste sind es noch mehr.

• Grenzen. Vergleichen Sie die Katastergrenzen mit der tatsächlichen Lage vor Ort. Ein an der falschen Stelle errichteter Zaun oder eine Mauer kann einen Streit mit einem Nachbarn verschleiern.
• Zugang. Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück über einen rechtmäßigen und nicht nur einen gewohnheitsmäßigen Zugang verfügt. Stellen Sie fest, wem die Zufahrtsstraße gehört und ob ein Wegerecht eingetragen ist.
• Versorgungsunternehmen. Vergewissern Sie sich, ob Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse vorhanden sind und ob diese angeschlossen sind, und klären Sie, wer die Kosten für deren Verlegung übernimmt.
• Flächennutzungsplanausweisung. Die Flächennutzungsplanung legt fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.
• Baubarkeit. “Grundstück für eine Villa” in einer Anzeige ist eine Behauptung, kein planungsrechtlicher Status. Erkundigen Sie sich, was gebaut werden darf, wie groß es sein darf und unter welchen Bedingungen.
• Beschränkungen für ausländische Beteiligungen. Für ausländische Käufer gelten bestimmte gesetzliche Beschränkungen. Unter anderem schränkt Artikel 415 des Gesetzes über Eigentumsverhältnisse den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Waldflächen, Grundstücken innerhalb der 1-Kilometer-Grenzzone sowie Inseln durch Ausländer ein. Eine begrenzte Ausnahme gilt für bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen, sofern im Rahmen derselben Transaktion ein auf dieser Fläche stehendes Wohngebäude erworben wird. Die Einstufung der jeweiligen Parzelle und der aktuelle, geänderte Gesetzestext sollten vor der Leistung einer Anzahlung überprüft werden. Die Grundtext des Gesetzes über Eigentumsverhältnisse wird zwar von der Regierung herausgegeben, stammt jedoch aus dem Jahr 2017 und wurde seitdem geändert; daher sollte Ihr Anwalt sich auf die derzeit geltenden Änderungen stützen.
• Angrenzende Grundstücke. Prüfen Sie, wem die angrenzenden Grundstücke gehören und ob dort eingetragene Rechte Auswirkungen auf Ihr Grundstück haben.
• Fragen im Zusammenhang mit Küsten- und Meeresgebieten. Gehen Sie bei Immobilien in Küstennähe nicht davon aus, dass jede Terrasse, jeder Zugangsweg, jede Plattform, jeder Gartenstreifen, jeder Anlegeplatz oder jedes Stück Land, das zusammen mit der Immobilie genutzt wird, in Privatbesitz ist und zum Verkauf gehört. Klären Sie die katasterrechtliche Grenze und den rechtlichen Status jedes einzelnen relevanten Bereichs separat. Sofern Vorschriften zum öffentlichen Gewässerbereich oder andere Vorschriften zum öffentlichen Eigentum gelten, ist zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer des Bereichs ist oder lediglich von einer Konzession, einem Pachtvertrag, einer Zugangsvereinbarung oder einem anderen Nutzungsrecht profitiert. Die Rechtsgrundlage, die Dauer und die Übertragbarkeit dieses Rechts sollten überprüft werden, bevor dessen scheinbarer Wert im Kaufpreis berücksichtigt wird.

Der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer ist ein eigenständiges Thema, das wir separat in unserem Leitfaden zum Kauf von Grundstücken in Montenegro als Ausländer behandeln. Für einen Überblick über den gesamten Prozess empfehlen wir unseren Leitfaden zu “So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro”…“ beschreibt die Abfolge der Schritte.

Due-Diligence-Prüfung bei Neubauten und Off-Plan-Projekten

Eine Standard-Checkliste für den Wiederverkauf reicht bei einem Neubauprojekt nicht aus. Wenn das Gebäude noch nicht existiert oder die Wohnung noch nicht einzeln eingetragen ist, sind Sie auf die Rechte des Bauträgers, dessen finanzielle Situation und den Vertrag angewiesen. Behandeln Sie dies als eigenständigen Arbeitsablauf.

• Erfolgsbilanz des Entwicklers. Beschränken Sie sich nicht auf die Portfolio-Seite des Bauträgers. Ermitteln Sie, welche Projekte fertiggestellt wurden, wann deren Fertigstellung zugesagt wurde, wann sie tatsächlich übergeben wurden, ob sie von derselben juristischen Person entwickelt wurden und ob die Käufer eintragungsfähige Einheiten erhalten haben. Prüfen Sie, soweit verfügbar, gemeinsam mit Ihrem Anwalt die Unternehmensunterlagen, die Projektfinanzierung sowie Informationen zu Rechtsstreitigkeiten oder Insolvenzverfahren.
• Rechte an der Website. Vergewissern Sie sich, dass der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist oder über gültige Baurechte daran verfügt.
• Zulassungen. Erkundigen Sie sich nach den für die aktuelle Bauphase relevanten Planungs- und Baugenehmigungen und vergewissern Sie sich, dass das genehmigte Projekt mit dem zum Verkauf stehenden Objekt übereinstimmt.
• Dein Gerät. Stellen Sie fest, ob die betreffende Einheit bereits als eigenständiges Katasterobjekt existiert. Ist dies nicht der Fall, ermitteln Sie, welche rechtlichen und behördlichen Schritte erforderlich sind, bevor sie separat eingetragen werden kann, wer dafür zuständig ist und in welchem Zeitraum mit der Eintragung zu rechnen ist.
• Projektweite Finanzierung. Falls der Bauträger eine Projektipothek aufgenommen hat, fragen Sie nach, wie das Pfandrecht an Ihrer Wohnung bei Zahlung freigegeben wird, und lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen.
• Meilensteine und Zahlungsplan. Zum Schutz des Käufers sollten Zahlungen sich nach dem nachweisbaren Baufortschritt richten und nicht allein nach dem Kalender.
• Spezifikation. Der Vertrag sollte die Oberflächen, die Einbauten und den Grundriss genau beschreiben.
• Änderungen am Layout oder am Bereich. Erfahren Sie, was passiert, wenn die endgültige Fläche von der im Vertrag angegebenen abweicht, und ob sich der Preis entsprechend anpasst.
• Fertigstellung und Übergabe. Definieren Sie, was als Fertigstellung gilt: Rohbau, fertiggestellt, bewohnbar, Nutzungsunterlagen vorliegen.
• Verzögerungsbestimmungen. Prüfen Sie die Frist, die Abfindung und Ihr Kündigungsrecht.
• Rückerstattung und Kündigung. Sie wissen genau, wie und wann Sie Ihr Geld zurückerhalten, falls das Projekt scheitert oder ins Stocken gerät.
• Garantien. Vertrauen Sie nur auf solche, die dokumentiert sind, einen namentlich genannten Anbieter haben und klare Bedingungen enthalten.
• Mehrwertsteuer und Steuern. Neubauten können steuerlich anders behandelt werden als Bestandsimmobilien; klären Sie daher die Situation für Ihren Kauf ab, ohne von bestimmten Annahmen auszugehen.

Due-Diligence-Prüfung des Bauträgers: Anzufordernde Unterlagen

Frage	Nachweise, die anzufordern oder zu überprüfen sind	Warum das wichtig ist
Wer verkauft das Gerät eigentlich?	Aktuelle Eintragung im Handelsregister und Zeichnungsberechtigung	Die Marke, die das Projekt vermarktet, ist nicht unbedingt die juristische Person, mit der Sie Ihren Vertrag abschließen.
Hat der Bauträger die Kontrolle über das Baugrundstück?	Aktuelle Katasterunterlagen und Dokumente, aus denen Eigentums- oder Bebauungsrechte hervorgehen	Ein Bauträger benötigt eine rechtlich ausreichende Grundlage für die Bebauung des Grundstücks.
Liegen für das ausgeschriebene Projekt die entsprechenden Genehmigungen vor?	Für die aktuelle Phase geltende Planungs- und Bauunterlagen	Marketing-Visualisierungen begründen keinen Rechtsanspruch auf die Errichtung des beworbenen Objekts
Ist das Grundstück oder das Projekt mit einer Hypothek belastet?	Aktueller Katasterauszug und entsprechende Finanzierungs- bzw. Freigabeunterlagen	Die Projektfinanzierung kann sich darauf auswirken, wie das Sicherungsrecht an Ihrer künftigen Wohnung freigegeben werden muss.
Wie wird Ihre Einheit separat registriert?	Projektunterlagen, Katasterlage und vertragliche Verpflichtungen hinsichtlich der Eintragung	Eine im Bau befindliche Wohnung ist möglicherweise noch nicht als eigenständige, im Grundbuch eingetragene Immobilie registriert.
Wie wird die Projektsicherheit von Ihrer Abteilung freigegeben?	Mechanismus zur schriftlichen Freigabe und gegebenenfalls Unterlagen, an denen der gesicherte Gläubiger beteiligt ist	Man sollte nicht davon ausgehen, dass die Zahlung allein bereits die Sicherheit auf Projektebene gewährleistet.
Hat der Bauträger bereits frühere Projekte abgeschlossen?	Nachweisbare abgeschlossene Bauvorhaben und vorhandene Registrierungs- bzw. Fertigstellungsnachweise	Ein Marketingportfolio allein ist kein Nachweis für einen erfolgreichen rechtlichen Abschluss.
Was passiert, wenn sich die Bauarbeiten verzögern?	Vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermin, Endtermin, Rechtsbehelfe sowie Kündigungs- und Rückerstattungsbestimmungen	Der Käufer benötigt einen dokumentierten Nachweis, falls die Lieferung nicht wie vereinbart erfolgt.
Was löst die jeweilige Zahlung aus?	Vertragliche Meilensteine und die zu deren Bestätigung erforderlichen Nachweise	Zahlungen sollten mit festgelegten und nachprüfbaren Ereignissen korrespondieren
Was genau muss geliefert werden?	Leistungsbeschreibung, Pläne, Ausführungsplan und Vertrag	Es schafft einen messbaren Maßstab für die Übergabe

Die Rolle der Due Diligence beim Kauf

Immobilie ausgewählt → vorläufige Geschäftsbedingungen → aktuelle Katasterprüfung → Verkäufer-/Genehmigungs- und Rechtsprüfung → technische Begutachtung → im Vertrag berücksichtigte Risiken → notarielle Beurkundung → kontrollierte Zahlung → Antrag auf Eintragung → aktualisiertes Immobilienverzeichnis → Übergabe

Die genaue Reihenfolge kann je nach Art der Immobilie, der Finanzierung und der Vertragsgestaltung variieren. Wichtig ist dabei der Grundsatz, dass eine Zahlung nicht vor den für diese Zahlung relevanten Prüfungen und vertraglichen Schutzmaßnahmen erfolgen sollte.

Der Vertrag ist Teil der Due-Diligence-Prüfung

Ein Problem zu erkennen, ist schon die halbe Arbeit. Die andere Hälfte besteht darin, das Ergebnis in den Vertrag zu übertragen, sodass für jedes von Ihnen identifizierte Risiko eine entsprechende Klausel zur Regelung vorhanden ist. Ein Vertrag, der vor Abschluss der Prüfungen unterzeichnet wird, muss in der Regel aus einer schwächeren Position heraus neu verhandelt werden.

Lassen Sie jeden dieser Bereiche von Ihrem Anwalt prüfen und machen Sie sich klar, welches Risiko jeweils damit verbunden ist:

• Reservierungsvereinbarung. Dadurch wird die Immobilie für kurze Zeit vom Markt genommen. Prüfen Sie, ob bereits gezahlte Beträge zurückerstattet werden und unter welchen Voraussetzungen.
• Vorvertrag oder Vorvereinbarung. Das könnte Sie an den Kauf binden. Lesen Sie sich genau durch, wozu Sie sich damit verpflichten, bevor Sie unterschreiben.
• Einzahlung. Der rechtliche Charakter, der Wortlaut des Vertrags, das anwendbare Recht und der Grund für das Scheitern der Transaktion bestimmen gemeinsam die Folgen, falls das Geschäft nicht zustande kommt.
• Beschreibung der Immobilie. Im Vertrag muss der Vertragsgegenstand genau bezeichnet werden: Grundstück, Einheit, Fläche und was darin enthalten ist.
• Preis und Zahlungsphasen. Diese sollten nachgewiesene Ereignisse erfassen, nicht nur Daten.
• Fristen. Legen Sie Termine für die Schritte fest, die in der Hand des Verkäufers liegen, wie beispielsweise die Tilgung einer Hypothek.
• Zusicherungen des Verkäufers. Schriftliche Erklärungen zu Eigentumsverhältnissen, Verbindlichkeiten und Rechtsstatus können – je nach ihrem Wortlaut und dem anwendbaren Recht – vertragliche Rechtsbehelfe begründen und wertvolle Beweismittel darstellen, wenn sie sich als unrichtig erweisen.
• Aufschiebende Bedingungen. Machen Sie den Abschluss gegebenenfalls von bestimmten Ereignissen abhängig, wie beispielsweise der Freigabe der Hypothek oder der Vorlage fehlender Unterlagen.
• Löschung einer Hypothek oder einer Belastung. Geben Sie an, wer zur Beseitigung verpflichtet ist, bis wann und auf wessen Kosten.
• Folgen eines Problems mit dem Eigentumsrecht oder einer Genehmigung. Legen Sie im Voraus fest, was in den einzelnen Fällen geschieht: Reparatur, Preisnachlass oder Vertragsauflösung.
• Ablauf der Rückerstattung. Geben Sie an, wie und wie schnell das Geld zurückgezahlt wird und von wem.
• Übergabe. Zustand, Hausrat, Schlüssel, Zählerstände und die Übergabe in leergeräumtem Zustand festhalten.
• Zu übergebende Unterlagen. Zähle sie auf.
• Zusammenarbeit bei der Registrierung. Der Verkäufer sollte verpflichtet sein, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, damit Ihr Recht eingetragen wird.
• Vollmacht für Ferngeschäfte. Wenn Sie über einen Bevollmächtigten unterzeichnen, legen Sie den Umfang der erteilten Vollmacht fest und halten Sie diese schriftlich fest.

Bei der Due-Diligence-Prüfung geht es nicht nur um die Frage “Gibt es ein Problem?”, sondern auch um die Frage “Wer muss es lösen, bis wann und vor welcher Zahlung?”

Ergebnis der Due-Diligence-Prüfung	Vertragsschutz – zu erörtern	Vor dieser Zahlung
Hypothek auf die Immobilie	Erfüllungspflicht; Freistellung in Verbindung mit der Zahlung	Vor der Hauptzahlung
Fehlendes Dokument	Lieferung als Bedingung, mit einem Ausweichrecht zur Kündigung	Vor Zahlung eines nicht erstattungsfähigen Betrags
Anmeldung steht noch aus	Der Abschluss hängt von der erfassten Position ab	Vor der Hauptzahlung
Nicht registrierte Änderung	Preisanpassung, Verpflichtung des Verkäufers zur Nachbesserung oder Ausschluss vom Verkauf	Vor der Unterzeichnung der verbindlichen Vereinbarung
Vom Verkäufer verwendete Vollmacht	Nachweis der Befugnis und Bestätigung durch den Auftraggeber	Vor jeder Einzahlung
Meilenstein für Entwickler	Zahlungen in Abhängigkeit von bestätigten Bauphasen	Jede Teilzahlung
Flächenabweichung	Preismechanismus oder Widerrufsrecht	Vor der Unterzeichnung der verbindlichen Vereinbarung

Übernehmen Sie keine Klauselformulierungen aus dem Internet. Der Wortlaut hängt vom jeweiligen Sachverhalt und vom montenegrinischen Recht ab und ist Sache Ihres Anwalts.

Was der Notar tut – und was nicht

In Montenegro müssen Kaufverträge für Immobilien bestimmte formale Anforderungen erfüllen, und ein Notar ist daran beteiligt, der Transaktion die erforderliche Form zu geben. Die Rolle und die Pflichten des Notars sind in der Notargesetz, und Ihr Anwalt sollte klären, was für Ihre Transaktion gilt.

Ein Notar übt eine unabhängige öffentlich-rechtliche Funktion aus und muss die nach montenegrinischem Recht vorgeschriebenen Prüfungen, Warnungen und Formalitäten durchführen. Im Rahmen dieser Funktion wird vom Notar erwartet, dass er rechtmäßig und nach Treu und Glauben handelt, die Parteien auf relevante Rechtsmängel des Geschäfts hinweist und in bestimmten Fällen die Erstellung einer Urkunde verweigert. Diese Rolle ist wichtig, unterscheidet sich jedoch von der Tätigkeit als eigener Rechtsanwalt des Käufers. Die notarielle Beurkundung ersetzt nicht die Due-Diligence-Prüfung seitens des Käufers: Der Notar berät den Käufer nicht in Bezug auf Verhandlungsstrategien, wirtschaftliche Risiken, den technischen Zustand, die Wertermittlung oder den gesamten Due-Diligence-Prozess. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Notar als Ihr Berater fungiert.

Die Rollen sind klar abgegrenzt:

• Notar: nimmt die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Aufgabe wahr, prüft die gesetzlich vorgeschriebenen Punkte, weist die Parteien im Rahmen dieser Aufgabe auf relevante Rechtsmängel hin und vollzieht die notarielle Urkunde.
• Ihr Anwalt oder Berater: prüft die von Ihnen vorgelegten Unterlagen und berät Sie hinsichtlich Risiken und Vertragsbedingungen.
• Vermessungsingenieur oder Ingenieur: misst die Immobilie aus und begutachtet das Gebäude.
• Kataster und Behörden: die Unterlagen aufbewahren und das Recht eintragen.
• Steuerberater: berät Sie bei Bedarf zu Ihrer steuerlichen Situation.
• Immobilienmakler: vermarktet und präsentiert die Immobilie; dies ersetzt jedoch nicht die Überprüfung.

Wenn Sie unter anderem eine Aufenthaltsgenehmigung anstreben, beachten Sie bitte, dass dies eine andere Frage ist als die des Eigentums;

Wer sollte für den Käufer arbeiten?

Fragen Sie ausdrücklich nach, wer die einzelnen Fachleute beauftragt hat und bezahlt und ob diese auch für den Verkäufer, den Bauträger oder den Makler tätig sind. Eine Empfehlung durch einen Makler ist nicht automatisch ein Problem, aber der Käufer sollte sich über die jeweiligen Beziehungen im Klaren sein und sich vergewissern, dass der Rechtsanwalt und der technische Sachverständige eine unabhängige, käuferseitige Beratung leisten können.

Technische Due-Diligence-Prüfung

Die rechtliche Prüfung durch einen Anwalt gibt keinen Aufschluss darüber, ob das Dach undicht ist. Bei der rechtlichen Due Diligence und der technischen Prüfung werden unterschiedliche Fragen geklärt, und eine Eigenschaft, die die erste Prüfung besteht, kann bei der zweiten völlig durchfallen.

Beauftragen Sie einen unabhängigen Ingenieur oder Sachverständigen, vorzugsweise einen mit Erfahrung vor Ort, mit einer Begutachtung. Je nach Immobilie kann die Begutachtung folgende Punkte umfassen:

• Aufbau. Risse, Setzungen, Anzeichen früherer Bewegungen.
• Feuchtigkeitsschutz und Abdichtung. Keller, Terrassen, Badezimmer und Dächer sind häufige Problembereiche.
• Dach. Zustand, Entwässerung, Wärmedämmung.
• Stützmauern. Auf Hanglagen spielen sie eine wichtige Rolle, und Fehler kommen teuer zu stehen.
• Elektrische Anlage. Konformität und Zustand, einschließlich Sicherheitseinrichtungen.
• Sanitär. Druck, Undichtigkeiten, Warmwasserbereitung und Abwasserableitung.
• Heizung, Kühlung und Lüftung. Ob die installierten Anlagen zum Gebäude passen und ordnungsgemäß gewartet werden.
• Fassade und Gemeinschaftsbereiche. In Mehrfamilienhäusern wirkt sich der Zustand der Gemeinschaftsbereiche auf die Nebenkosten aus.
• Seismische und bauliche Fragen. Fragen Sie den Ingenieur, ob die Bausubstanz besondere Aufmerksamkeit erfordert, sofern dies für das Gebäude relevant ist.
• Unvollendete Arbeit. Alles, was in einer neuen oder renovierten Immobilie noch fehlt.
• Änderungen. Änderungen an Wänden oder Grundrissen sollten mit den genehmigten Plänen abgeglichen werden.
• Gefälle und Entwässerung. Bei Villen und Grundstücken kann die Wasserwirtschaft darüber entscheiden, ob ein Standort nutzbar ist.

Kontrollen in Mehrfamilienhäusern und Gemeinschaftsbereichen

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, sollte die sorgfältige Prüfung über den Innenbereich der Wohnung hinausgehen. Der Zustand, der rechtliche Status und die Verwaltung der Gemeinschaftsräume können sich sowohl auf Ihre zukünftigen Kosten als auch darauf auswirken, wie Sie die Immobilie nutzen können.

Dann überprüfen Sie Folgendes:

• Parken. Stellen Sie fest, ob es sich bei dem Parkplatz um ein eigenständig eingetragenes Grundstück handelt, ob er Teil eines anderen eingetragenen Rechts ist, ob er vertraglich zugewiesen wurde oder ob er lediglich aufgrund einer stillschweigenden Vereinbarung genutzt wird.
• Lagerung. Prüfen Sie, ob ein Abstellraum separat eingetragen ist, zur eingetragenen Wohnfläche der Wohnung gehört oder im Rahmen eines anderen dokumentierten Rechts übertragen wurde.
• Gemeinschaftsbereiche. Stellen Sie fest, welche Teile des Gebäudes gemeinschaftlich genutzt werden und ob das Dach, die Fassade, die Aufzüge, die Treppenhäuser, der Pool, die Außenanlagen oder andere gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen möglicherweise umfangreiche Arbeiten erfordern.
• Gebäudekosten. Erkundigen Sie sich nach den aktuellen laufenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und prüfen Sie, ob der Verkäufer noch ausstehende Beträge hat.
• Geplante Ausgaben. Fragen Sie nach, ob größere Reparaturen oder Sonderbeiträge bereits genehmigt wurden oder derzeit diskutiert werden.
• Geschäftsführung. Stellen Sie fest, wer für die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes zuständig ist und welche Dokumente die entsprechenden Vereinbarungen regeln.
• Nutzungsbedingungen. Falls Ihr Kauf von einer bestimmten Nutzung abhängt, einschließlich der Vermietung, prüfen Sie bitte, ob geltende Bauvorschriften oder Verwaltungsregelungen entsprechende Einschränkungen vorsehen.
• Gemeinschaftseinrichtungen. Gehen Sie nicht davon aus, dass die in der Anzeige angegebene Nutzung eines Schwimmbads, eines Fitnessstudios, eines Parkplatzes, einer Rezeption oder einer Grünanlage einem Eigentumsrecht gleichkommt. Klären Sie die Rechtsgrundlage, auf der der Wohnungseigentümer diese Einrichtungen nutzen darf.

Bitten Sie um eine schriftliche Aufstellung der Befunde mit Fotos und geschätzten Reparaturkosten, damit Sie diese bei Preisverhandlungen oder als Grundlage für einen Rücktritt vom Vertrag nutzen können. Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau, kann derselbe Sachverständige bei der Übergabe auch die Mängelbehebung überprüfen.

Kosten, Steuern und ausstehende Verbindlichkeiten

Dies ist kein Steuerleitfaden, doch im Rahmen einer sorgfältigen Prüfung sollten sowohl Verpflichtungen, die die Immobilie rechtlich belasten oder betreffen, als auch persönliche Zahlungsrückstände des Verkäufers ermittelt werden, die die Übergabe, die Eintragung oder die weitere Nutzung erschweren könnten. Da ihre rechtlichen Auswirkungen unterschiedlich sind, sollte jede Kategorie separat geprüft werden. Einzelheiten zu Steuern finden Sie in unserem praktischen Leitfaden zum Thema “Grundsteuern in Montenegro“. Da sich Steuersätze und Vorschriften ändern können, sollten Sie sich vor der Budgetplanung bei offiziellen Stellen und Ihrem Steuerberater über die aktuelle Rechtslage informieren.

Grunderwerbsteuer: Die Zahlen, die ein Käufer kennen sollte

Steuerbemessungsgrundlage	Grunderwerbsteuer
Bis zu 150.000 €	3%
150.000,01 € – 500.000 €	4.500 € + 51 TP4T des Betrags, der über 150.000 € liegt
Über 500.000 €	22.000 € + 61 TP4T des Betrags, der über 500.000 € liegt

Diese Sätze gelten, sofern die Transaktion unter die montenegrinische Grunderwerbsteuer fällt. Bei bestimmten Transaktionen, darunter auch einige Käufe von Neubauten, kann die Mehrwertsteuer unterschiedlich behandelt werden. Klären Sie die steuerliche Behandlung der jeweiligen Immobilie, bevor Sie Ihr endgültiges Kaufbudget berechnen.

Beispiele für die Berechnung der Übertragungssteuer

Steuerbemessungsgrundlage	Berechnung	Richtsteuer
€100,000	3% × 100.000 €	€3,000
€250,000	4.500 € + 51 TP4T × 100.000 €	€9,500
€600,000	22.000 € + 61 TP4T × 100.000 €	€28,000

Diese Beispiele veranschaulichen lediglich die Berechnung des gesetzlichen Steuersatzes. Sie stellen keine vollständige Schätzung der Transaktionskosten dar und geben keinen Aufschluss darüber, ob bei einem bestimmten Kauf die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer zur Anwendung kommt.

Bitte überprüfen Sie Folgendes:

• Transaktionsbezogene Steuer. Klären Sie, wie der Kauf besteuert wird, wer die Steuer zahlt und wann.
• Mehrwertsteuer. Je nach Immobilie und Verkäufer kann dies bei bestimmten Käufen, insbesondere bei Neubauten, von Bedeutung sein.
• Jährliche Grundsteuer. Fragen Sie nach, wie es künftig mit der Immobilie weitergeht.
• Ausstehende Verbindlichkeiten. Prüfen Sie, ob ausstehende Grundsteuern, Baukosten, Nebenkosten sowie etwaige eingetragene Sicherungsrechte, Vollstreckungsmaßnahmen oder sonstige daraus resultierende Folgen vorliegen. Lassen Sie von Ihrem Anwalt bestätigen, welche Verbindlichkeiten rechtliche Auswirkungen auf die Immobilie, den Eintragungsprozess oder den Käufer haben können, anstatt davon auszugehen, dass alle Zahlungsrückstände mit der Immobilie übergehen.
• Gebäude- und Nebenkosten. Erkundigen Sie sich in Mehrfamilienhäusern nach den laufenden Kosten sowie nach etwaigen Zahlungsrückständen oder geplanten Sonderzahlungen.
• Versorgungsunternehmen. Prüfen Sie, ob noch unbezahlte Rechnungen vorliegen und wie die Konten übertragen werden.
• Honorare. Notariat, juristische Dienstleistungen, Übersetzungen, Vermessung und technische Begutachtung.
• Registrierungs- und Bankgebühren. Geben Sie gegebenenfalls alle Gebühren für die Eintragung Ihres Rechts und für Geldtransfers an.

Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt einen schriftlichen Kostenvoranschlag erstellen, der alle oben genannten Punkte abdeckt, und betrachten Sie alle Kosten, die Sie noch nicht abschätzen können, als ein Risiko, das vor der Unterzeichnung geklärt werden muss.

Wann sollte man eine Anzahlung leisten?

Am sichersten ist es, erst dann zu zahlen, wenn alle Prüfungen, die Ihre Entscheidung beeinflussen könnten, abgeschlossen sind, und zwar ausschließlich zu schriftlich festgelegten Bedingungen. Die Due-Diligence-Prüfung und die Anzahlungsbedingungen hängen miteinander zusammen, da mit der Anzahlung das Risiko auf Sie übergeht.

Bevor Sie eine umfangreiche oder nicht rückerstattbare Verpflichtung eingehen, sollten Sie Folgendes haben:

• a aktueller Registerauszug sowie die Bestätigung, wem die Immobilie gehört;
• Nachweis der Befugnis des Verkäufers zum Verkauf;
• ein Verständnis für jegliche Hypothek oder Belastung und wie es entfernt wird;
• ein erster Einblick in die Aufenthaltsgenehmigung und rechtlicher Status;
• a schriftliche Vereinbarung mit Angabe der Art der Leistung, des Betrags, ihrer Rechtsnatur und der Bedingungen für die Rückerstattung oder Einbehaltung.

Behandeln Sie nicht jede Vorauszahlung als dasselbe Rechtsinstrument. Im montenegrinischen Vertragsrecht gelten Begriffe wie Kapara und odustanica kann unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben, während eine Vorauszahlung (avans) kann eine andere Funktion haben. Die in einer E-Mail oder einer Übersetzung verwendete Bezeichnung reicht nicht aus. Ihr Anwalt sollte anhand des unterzeichneten Dokuments feststellen, um welche Art von Zahlung es sich rechtlich handelt, ob ein Widerrufsrecht vereinbart wurde und was geschieht, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. Tun Sie dies, bevor Sie zahlen, und nicht erst, wenn ein Streitfall entsteht.

Ein mündliches Versprechen, dass das Geld zurückerstattet wird, stellt keinen Schutz dar. Wenn eine Rückerstattung an Bedingungen geknüpft ist, sollte in dem Dokument festgelegt sein, was sie auslöst, wie lange sie dauert und wer dafür verantwortlich ist. Ordnen Sie anschließend jedem identifizierten Risiko einen Zahlungsauslöser zu: keine weitere Zahlung, bis die Löschung der Hypothek dokumentiert ist; keine Teilzahlung, bis der Meilenstein überprüft wurde; keine Hauptzahlung, bis das Grundbuch den vereinbarten Stand ausweist.

Welche Probleme lassen sich beheben – und welche sollten den Deal zum Scheitern bringen?

Ergebnis	Typische Reaktion
Hypothek mit dokumentiertem Mechanismus zur Freigabe durch die Bank	Kann möglicherweise als Abschluss gestaltet werden
Geringfügige Abweichung bei der dokumentierten Fläche	Ein Anwalt prüft, ob dies vertraglich bzw. preislich geregelt werden kann
Fehlendes Verkäuferdokument, das beschafft werden kann	Zahlung bis zur Lieferung aussetzen
Unerklärliche Diskrepanz bei den Eigentumsverhältnissen	Anhalten, bis das Problem behoben ist
Der Verkäufer kann seine Verkaufsbefugnis nicht nachweisen	Nicht fortfahren
Unerklärter Eintrag zu Vollstreckungs- oder Gerichtsverfahren	Fachliche Begutachtung vor der Einweisung
Ein physisches Merkmal hat keinen festgelegten rechtlichen Status.	Bezahlen Sie dafür nicht, als ob es rechtmäßig inbegriffen wäre.
Der Bauträger kann keine Rechte an dem Grundstück nachweisen	Fahren Sie erst fort, wenn dies unabhängig überprüft wurde.

Warnsignale, die eine Pause erfordern

Warnsignale sind Aufforderungen zum Handeln, keine automatischen Urteile. Ob ein bestimmter Befund schwerwiegend ist, hängt von den konkreten Umständen ab, und viele Fälle lassen sich klären. Unterteilen Sie sie in drei Gruppen.

Vor der Unterzeichnung klären

• Der Name des Verkäufers stimmt nicht mit dem im Register eingetragenen Namen überein
• Die Beteiligungsquote ist unklar
• Ein Vermerk im Register ist nicht erläutert.
• Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass ein Bevollmächtigter im Rahmen einer Vollmacht über Befugnisse verfügt
• Der Vertragsgegenstand weicht vom beworbenen Gegenstand ab

Vertraglich absichern

Bestimmte Angelegenheiten können durch Vertragsbedingungen geregelt werden, nachdem sie von einem Fachmann geprüft wurden, beispielsweise eine Hypothek, die der Verkäufer aus dem Verkaufserlös tilgen wird, ein Dokument, dessen Vorlage zu einem bestimmten Zeitpunkt zugesagt wurde, oder ein Meilenstein eines Bauträgers. Der Schutz muss konkret formuliert und an Geldflüsse geknüpft sein.

Ziehen Sie in Betracht, sich zurückzuziehen

• Der Verkäufer weigert sich, grundlegende Unterlagen vorzulegen
• Die Eigentumsverhältnisse lassen sich nicht nachvollziehen
• Ein erheblicher Teil dessen, was Sie zu kaufen glauben, lässt sich nicht nachweisen
• Sie werden dazu gedrängt, noch vor einer grundlegenden Überprüfung einen hohen Betrag zu zahlen
• Es liegt eine Anfrage bezüglich einer nicht näher erläuterten Zahlung außerhalb des Vertrags vor.
• Es besteht eine erhebliche Diskrepanz, und der Verkäufer weigert sich, darauf einzugehen.

Warnsignal	Risikostufe	Warum das wichtig ist	Nächster Schritt
Der Name des Verkäufers weicht von den Registerangaben ab	Hoch	Dem Verkäufer fehlt möglicherweise das Eigentumsrecht	Besorgen Sie sich das Kaufdokument und die Erläuterung; zahlen Sie nicht
Unklare Miteigentumsverhältnisse	Hoch	Möglicherweise stimmen nicht alle Eigentümer zu	Alle Eigentümer ermitteln und deren Mitwirkung sicherstellen
Unerklärliche Register-Anmerkung	Mittel–Hoch	Könnte auf einen Streitfall oder einen Anspruch hindeuten	Schriftliche Stellungnahme der Behörde; Prüfung durch einen Rechtsanwalt
“Legalisierung läuft”, keine Datei	Mittel–Hoch	Der Status ist nicht belegt	Fragen Sie nach der Referenznummer und den eingereichten Unterlagen
Terrasse oder Zimmer nicht im Verzeichnis aufgeführt	Mittel	Rechtlich nicht Bestandteil des Verkaufsgegenstands	Ausschließen, neu bewerten oder Regularisierung verlangen
Druck auf eine schnelle Zahlung	Hoch	Reduziert den Zeitaufwand für Kontrollen	Den Prozess verlangsamen; die Zahlung an die Überprüfung knüpfen
Vertragsfremde Zahlungsaufforderung	Hoch	Keine vollstreckbare Aufzeichnung	Lehnen Sie es ab oder lassen Sie es vom Anwalt umformulieren
Der Bauträger wird die Genehmigungen nicht weitergeben	Hoch	Baugenehmigungen noch nicht erteilt	Pause, bis die Unterlagen vorgelegt werden

Sie sind sich nicht sicher, welche Immobilie in Montenegro zu Ihrem Budget, Ihrem Verwendungszweck und Ihrer Risikobereitschaft passt? Beantworten Sie ein paar Fragen und das Team von „The Residence“ kann Ihnen dabei helfen, geeignete Optionen einzugrenzen.

Was sollte die Transaktion verhindern – und was lässt sich so gestalten?

Ergebnis	Antwort des Käufers vor der nächsten Zahlung
Der Verkäufer kann weder das Eigentumsrecht noch die Verkaufsbefugnis nachweisen	STOP: Nicht fortfahren, bis das Problem eigenständig gelöst ist
Die zum Verkauf stehende Immobilie stimmt nicht mit dem eingetragenen Rechtsgegenstand überein	STOP: genau festlegen, was rechtlich übertragen werden darf
Unerklärter Rechtsstreit oder Vollstreckungsvermerk	STOP: eine fachrechtliche Prüfung einholen
“Legalisierung läuft” ohne nachprüfbare Unterlagen	STOP: Beweismaterial beschaffen und eine rechtliche Beurteilung einholen
Hypothek mit dokumentiertem Gläubiger und Freigabemechanismus	AUFBAU: die Entladung mit dem Vertrag und der Zahlung abstimmen
Dokument fehlt, kann aber vor Abschluss beschafft werden	ZUSTAND: die Lieferung zur Voraussetzung für die entsprechende Zahlung machen
Geringfügige physische/registrierte Unstimmigkeit, die rechtmäßig behoben werden kann	KORREKTUR ODER PREISANPASSUNG: Die Lösung vor der Unterzeichnung dokumentieren
Entwickler-Meilenstein noch nicht erreicht	WARTEN: die entsprechende Teilzahlung nicht freigeben
Technischer Defekt	BEURTEILEN: einen Kostenvoranschlag für die Reparatur einholen und die Angelegenheit hinsichtlich des Preises, der Reparaturpflicht oder der vertraglichen Rechte klären
Der Verkäufer lehnt eine grundlegende Überprüfung ab	GEH WEG: Mangelnde Zusammenarbeit stellt an sich schon ein Transaktionsrisiko dar

Es handelt sich hierbei um Entscheidungsregeln, nicht um automatische rechtliche Schlussfolgerungen. Die Einstufung eines konkreten Problems hängt von den Eigenschaften, den Unterlagen und dem anwendbaren Recht ab. Entscheidend ist, dass zu jeder wesentlichen Feststellung eine dokumentierte Stellungnahme vorliegt, bevor der Käufer den nächsten unwiderruflichen Schritt unternimmt.

Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung in Montenegro

Speichern Sie diese Liste und passen Sie sie gemeinsam mit Ihrem Anwalt an. Nicht jeder Punkt trifft auf jede Immobilie zu.

Bevor Sie eine verbindliche Zusage machen

1. Geben Sie die genauen Angaben zur Immobilie an: Katastergemeinde, Flurstück und Einheit.
2. Besorgen Sie sich einen aktuellen Registerauszug und lesen Sie ihn vollständig durch.
3. Überprüfen Sie, ob die Identität des Verkäufers mit der des eingetragenen Eigentümers übereinstimmt.
4. Ermitteln Sie alle Miteigentümer und deren Anteile.
5. Vermerken Sie alle Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Anmerkungen.
6. Bitten Sie den Verkäufer um die Kaufunterlagen.
7. Besichtigen Sie die Immobilie und vergleichen Sie sie mit dem Grundbuchauszug und dem Grundriss.
8. Fragen Sie nach Bau-, Nutzungs- und etwaigen Genehmigungsunterlagen.
9. Bei Grundstücken sind die Erschließung, die Grenzen, die Flächennutzungsausweisung und die Beschränkungen für ausländisches Eigentum zu prüfen.
10. Beauftragen Sie einen in Montenegro zugelassenen Rechtsanwalt.
11. Lesen Sie sich die Buchungsbedingungen durch, bevor Sie eine Zahlung leisten.

Vor der Unterzeichnung

1. Den Registerauszug aktualisieren.
2. Lassen Sie den Anwalt die Befugnis des Verkäufers überprüfen, einschließlich der Genehmigungen des Unternehmens oder der Formalitäten im Zusammenhang mit der Vollmacht.
3. Klären Sie, wie die einzelnen Belastungen beseitigt werden und von wem.
4. Vergewissern Sie sich, dass die äußeren Merkmale mit dem registrierten Objekt übereinstimmen, oder halten Sie etwaige Abweichungen im Vertrag fest.
5. Lassen Sie sich jede Behauptung, dass eine “Beglaubigung noch im Gange” sei, schriftlich bestätigen.
6. Führen Sie die technische Prüfung durch und berücksichtigen Sie die Ergebnisse bei der Preisgestaltung oder den Konditionen.
7. Planung und Zugänglichkeit von Grundstücken oder Parzellen prüfen.
8. Lassen Sie den Anwalt den gesamten Vertragsentwurf einschließlich des Zahlungsplans prüfen.
9. Bestätigen Sie die Rückerstattungs- und Kündigungsmodalitäten schriftlich.
10. Prüfen Sie, ob Steuern, Gebühren und Nebenkosten ausstehen und welche davon Auswirkungen auf Sie oder die Zulassung haben könnten.
11. Überprüfen Sie den rechtlichen Charakter jeder Einzahlung oder Vorauszahlung.

Vor der Überweisung des Hauptbetrags

1. Beantragen Sie einen weiteren aktuellen Registerauszug.
2. Vergewissern Sie sich, dass die vereinbarte Löschung oder Freigabe der Hypothek veranlasst und dokumentiert wurde.
3. Vergewissern Sie sich, dass alle aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind.
4. Überprüfen Sie, ob die vom Verkäufer zugesagten Unterlagen geliefert wurden.
5. Klären Sie den Zahlungsempfänger, die Kontonummer und den Verwendungszweck mit Ihrem Anwalt ab.
6. Stellen Sie sicher, dass jede verwendete Vollmacht gültig und noch in Kraft ist.
7. Bei Off-Plan-Projekten ist zu überprüfen, welcher Meilenstein die Zahlung auslöst.
8. Bitte bestätigen Sie erneut, dass sich an der Immobilie nichts geändert hat und die Situation hinsichtlich des Besitzes wie vereinbart ist.

Nach der notariellen Beurkundung/dem Vertragsabschluss

1. Vergewissern Sie sich, dass der Antrag auf Eintragung Ihres Rechts bei der Grundbuchverwaltung eingereicht wurde, und lassen Sie sich, sofern verfügbar, die Akten- oder Fallnummer mitteilen, einschließlich der elektronischen Referenznummer, falls der Notar den Antrag über das elektronische System eingereicht hat.
2. Bewahren Sie Kopien der unterzeichneten und notariell beglaubigten Dokumente auf.
3. Besorgen Sie sich einen aktuellen Registerauszug, aus dem Sie als Eigentümer mit dem korrekten Anteil und der richtigen Bezeichnung hervorgehen.
4. Vergewissern Sie sich, dass Hypotheken und andere vereinbarte Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht wurden.
5. Schlüssel, Zähler und Versorgungskonten übernehmen und die Zählerstände notieren.
6. Überprüfen Sie, ob die Verpflichtungen des Verkäufers nach dem Vertragsabschluss erfüllt wurden.
7. Tragen Sie Ihre eigenen Verpflichtungen ein, darunter Steuern und Baukosten.

Glossar zur Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Montenegro

Begriff	Bedeutung für einen Käufer
Liste nepokretnosti	Amtliches Katasterblatt
Katastar	Grundbuch
Hypothek	Auf die Immobilie eingetragene Hypothek/Sicherungsrecht
Dienstbarkeit	Dienstbarkeit
Nachverwertung	Nießbrauch
Vorwort	Vorläufige Vereinbarung
Kapara	Vertragsrechtliche Anzahlung, deren Folgen von der Vereinbarung und dem anwendbaren Recht abhängen
Avans	Vorauszahlung
Vollmacht	Vollmacht
Nutzungsgenehmigung	Nutzungs- bzw. Nutzungsgenehmigung, sofern zutreffend
Beglaubigung	Verfahren bezüglich Bauwerken, die ohne die nach den geltenden Vorschriften erforderliche Genehmigung errichtet wurden

Die wichtigsten Erkenntnisse

• Das Kataster ist die erste Überprüfungsstufe, nicht die vollständige Prüfung. Es zeigt, was eingetragen ist, nicht aber, ob dies rechtmäßig, vollständig oder für Ihren Zweck geeignet ist.
• Die tatsächlichen Eigenschaften müssen mit dem Rechtsgegenstand übereinstimmen. Bezahlen Sie nicht für Merkmale, deren rechtlicher Status Sie nicht feststellen können.
• Die Due-Diligence-Prüfung unterscheidet sich je nach Immobilienart. Eine Wohnung, ein Grundstück und eine im Bau befindliche Immobilie erfordern jeweils einen eigenen Arbeitsablauf.
• Der Vertrag und der Zahlungsablauf sind Teil des Risikomanagements. Die Ergebnisse sollten in Bedingungen, Fristen und Zahlungsauslöser umgesetzt werden.
• Erklärungen des Verkäufers müssen durch Unterlagen belegt werden. Aussagen wie “Es wird gerade beglaubigt” oder “Die Familie ist einverstanden” gelten nicht als Nachweis.
• Eine notarielle Beglaubigung ersetzt nicht jede fachliche Prüfung. Bei rechtlichen, technischen und steuerlichen Fragen benötigen Sie den richtigen Berater.
• Informieren Sie sich über die aktuelle Rechtslage, bevor Sie sich auf ältere Leitfäden stützen. Die Rechtsvorschriften und Eigentumsregelungen wurden in den letzten Jahren geändert.

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Überprüfen, committen, dann erneut überprüfen

Ein solider Kauf erfolgt in bestimmten Schritten. Beginnen Sie damit, den rechtlichen Gegenstand des Kaufs zu ermitteln: die genaue Parzelle, die Einheit und die Fläche, die Sie erwerben, sowie die Dinge, die darin enthalten sind und welche nicht. Überprüfen Sie als Nächstes das Eigentumsrecht und die Befugnis des Verkäufers, damit die unterzeichnende Person sowohl Eigentümer ist als auch zum Verkauf berechtigt ist. Vergewissern Sie sich anschließend über den rechtlichen, planungsrechtlichen und baulichen Zustand, wobei Genehmigungen, Legalisierung, Zufahrt und technischer Zustand anhand der jeweiligen Gegebenheiten geprüft werden sollten und nicht nur aus dem Grundbuch abgeleitet werden dürfen.

Was auch immer noch ungeklärt ist, sollte nicht dem guten Willen überlassen werden. Es gehört in die Transaktionsstruktur – als Bedingungen, Fristen, Rückerstattungsbedingungen und Zahlungsauslöser –, wobei der Geldfluss erst dann erfolgt, wenn die entsprechenden Nachweise vorliegen. Betrachten Sie die Unterzeichnung schließlich als Mitte des Prozesses und nicht als dessen Ende. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Transaktion aus Sicht der Grundbucheintragung vollständig abgeschlossen ist, bis der Erwerb im Kataster eingetragen wurde. Schließen Sie die Eintragung ab und überprüfen Sie den aktualisierten Eintrag, um sicherzustellen, dass das Recht, für das Sie bezahlt haben, auch tatsächlich eingetragen wurde.

Betrachten Sie die Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro als eine Reihe dokumentierter Antworten, die gemeinsam mit einem qualifizierten lokalen Anwalt und, falls erforderlich, einem Ingenieur und einem Steuerberater erarbeitet werden. Wenn Sie dabei in dieser Reihenfolge vorgehen, schützen Sie Ihr Geld und Ihre Optionen in jeder Phase.