Объяснение порядка уплаты НДС при покупке новостройки в Черногории

При покупке новостройки в Черногории применяется стандартная ставка НДС в размере 21% как правило, применяется к первой налогооблагаемой сделке по передаче данного объекта недвижимости — и в этом случае к данной сделке не применяется обычный налог на передачу права собственности на недвижимость. С октября 2026 года это различие приобретает еще большее значение: недавние изменения в законодательстве распространили порядок уплаты НДС на определенные сделки с земельными участками под застройку, и путаница между ценами с НДС и без НДС может привести к существенным ошибкам при расчете стоимости приобретения.

Главный вопрос заключается не просто в том, выглядит ли объект недвижимости как новый. Речь идет о том, квалифицируется ли данная сделка в соответствии с черногорским законодательством о НДС как первая налогооблагаемая поставка, а также о том, включает ли предложенная вам цена эту сумму 21% или она ниже этой суммы. Оба ответа необходимо подтвердить в письменной форме до того, как вы внесете залог.

В данном руководстве объясняется, как действуют эти правила, чем они отличаются от налога на передачу собственности, как правильно интерпретировать цену недвижимости и какие документы следует изучить перед подписанием каких-либо документов.

НДС на новостройки в Черногории в 2026 году: основные показатели

Ситуация	Ставка или метод лечения
Квалификация первой налогооблагаемой продажи квартиры в новостройке	21% НДС
Налог на передачу права собственности на недвижимость в отношении той же поставки, облагаемой НДС	Как правило, не взимается
Перепродажа с налогооблагаемой стоимостью до 150 000 евро	3%
Стоимость при перепродаже — от 150 000 до 500 000 евро	4 500 евро + 5% от суммы, превышающей 150 000 евро
Стоимость при перепродаже превышает 500 000 евро	22 000 евро + 61 TP20T от суммы, превышающей 500 000 евро
Стоимость нового жилья — 200 000 евро без НДС	242 000 евро, включая НДС по ставке 21%
Стоимость нового жилья — 200 000 евро, включая НДС	Всего 200 000 евро; НДС составляет примерно 34 711 евро
Нотариальные сборы	На основании официального тарифа на 2026 год; могут применяться дополнительные услуги и НДС
Ежегодный налог на недвижимость после покупки	Как правило, 0,25–11 TP20T от оценочной стоимости в рамках обычного порядка; для отдельных категорий недвижимости и в зависимости от муниципальных правил могут действовать иные нормы

Важно: Только тот факт, что квартира недавно сдана в эксплуатацию, не означает, что она автоматически облагается НДС. Перед внесением залога убедитесь в статусе продавца в отношении НДС, ознакомьтесь с историей сделок и письменной разбивкой цены.

Приведенные данные относятся к общим условиям по состоянию на октябрь 2026 года. Исключения, применимые к конкретным сделкам, правила оценки и прочие сборы необходимо проверять отдельно.

Как работает НДС на новостройки

НДС — налог на добавленную стоимость — представляет собой налог на потребление, взимаемый с поставок товаров и услуг зарегистрированными налогоплательщиками. В сфере недвижимости он применяется в том случае, когда продавц, зарегистрированный в качестве плательщика НДС, осуществляет налогооблагаемую поставку соответствующего объекта недвижимости. В отношении новостройки жилой недвижимости в Черногории, первая операция по передаче, подлежащая налогообложению, как правило, рассматривается как операция, подлежащая обложению НДС, а не тот, который облагается налогом на передачу права собственности на недвижимость.

Это важное юридическое различие, и оно зависит не только от того, кем именно является продавец. Порядок уплаты НДС зависит от того, является ли данная сделка налогооблагаемой первой передачей в соответствии с законодательством Черногории, с учетом статус продавца, история сделок с объектом недвижимости и применимые нормы законодательства. Здание, строительство которого было завершено некоторое время назад, всё ещё может стать объектом первой налогооблагаемой поставки, если ранее оно не было передано в рамках соответствующей сделки. И наоборот, квартира, предлагаемая на рынке как “новостройка”, могла уже стать предметом одной зарегистрированной сделки купли-продажи, в результате чего следующая сделка выйдет за рамки обычного режима НДС.

Сайт Статус продавца в отношении НДС является важным фактором, однако его следует оценивать с учетом правовой природы поставки и любых применимых обязательств по регистрации. Физическое лицо, перепродающее квартиру, приобретённую у застройщика, как правило, не осуществляет поставку, подлежащую обложению НДС. Застройщик или строительная компания, осуществляющие продажу построенных ими объектов, обычно выступают в качестве налогоплательщиков и обязаны учитывать НДС по соответствующим поставкам. Экономический эффект — то есть вопрос о том, кто в конечном итоге несет расходы — может быть заложен в цене с самого начала, однако юридическая обязанность уплачивать НДС лежит на продавце, а не на покупателе. Это две разные вещи, и их смешивание приводит к недопониманию относительно того, кто кому что должен.

На налоговую классификацию могут повлиять несколько факторов: характер организации-продавца, структура договора, использовалась ли недвижимость в коммерческих целях до продажи, а также какие документы предоставляет продавец. Ни один отдельный показатель — ни новизна отделки, ни наличие брошюры застройщика — не заменяет письменного подтверждения налогового статуса сделки.

Типичный порядок учета НДС в зависимости от вида операции

Тип транзакции	Типичный порядок налогообложения	Что необходимо проверить
Первая поставка, подлежащая налогообложению, осуществленная застройщиком	Как правило, применяется НДС по ставке 21% вместо налога на передачу права собственности на недвижимость, при условии проверки сделки	Регистрация разработчика в качестве плательщика НДС; счёт-фактура; основа для расчёта цены по договору
Перепродажа физическим лицом	Налог на передачу права собственности на недвижимость по прогрессивной ставке	Имели ли место какие-либо предыдущие продажи с учетом НДС; рыночная оценка; правовой статус продавца
Покупка недвижимости на стадии строительства напрямую у застройщика	Авансовые платежи за поставку имущества, подлежащего налогообложению, могут повлечь за собой учет НДС в момент их получения с учетом применимых правил выставления счетов-фактур и переходных положений	График платежей, статус НДС на каждом этапе, условия договора
Продажа земельных участков, отвечающих установленным требованиям, под застройку (после апреля 2026 года)	После внесения поправок в 2026 году может взиматься НДС	Разрешение на строительство в соответствии с действующим законодательством; применяются ли переходные положения
Последующая продажа зарегистрированной компанией (не являющейся застройщиком)	Требуется отдельная оценка истории сделок и налогового статуса продавца в отношении НДС; не следует исходить из наличия налога на передачу собственности исключительно на том основании, что продавец не является первоначальным застройщиком	Правовой и налоговый статус продавца; история предыдущих сделок; независимая юридическая консультация

В каких случаях применяется НДС по ставке 21%?

Стандартная ставка 21% применяется к налогооблагаемым поставкам, осуществляемым зарегистрированными налогоплательщиками. В отношении недвижимости это, как правило, означает первую налогооблагаемую передачу вновь построенного объекта организацией, действующей в качестве квалифицированного коммерческого субъекта. Типичным примером является продажа готовой квартиры застройщиком, зарегистрированным в качестве плательщика НДС — покупка квартиры в новом жилом комплексе в Будве, Тивате, Которе или Герцег-Нови непосредственно у застройщика, как правило, относит данную сделку к этой категории.

Закон не предусматривает взимание НДС с каждой квартиры, которая просто выглядит как новая. Рассмотрим ситуацию, когда компания приобретает квартиры у застройщика после завершения строительства, уплачивая НДС при их покупке, а затем перепродает одну из них частному покупателю позднее. В случае второй продажи необходимо провести отдельную оценку истории сделок с данным объектом недвижимости, а также определить статус компании-продавца в отношении НДС. Не следует делать вывод о наличии налога на передачу собственности только на том основании, что продавец не является первоначальным застройщиком, но и обратное также не следует считать само собой разумеющимся. Применимый порядок налогообложения определяется на основе правового и фактического анализа, а не исходя из физического состояния объекта недвижимости.

Аналогичным образом, покупка у продавца, не зарегистрированного в качестве плательщика НДС — например, у физического лица, которое изначально приобрело товар в инвестиционных целях, — как правило, не подпадает под действие законодательства о НДС. Определяющими факторами являются статус продавца, характер сделки и история предыдущих сделок с данным объектом недвижимости, а не его внешнее состояние. Именно поэтому не следует полагаться на маркетинговые формулировки, такие как “только что сданный” или “напрямую от застройщика”, в качестве подтверждения порядка налогообложения.

Существует также категория сделок, которая занимает промежуточное положение между прямыми продажами застройщиком и явными сделками по перепродаже: это сделки, структурированные через компании специального назначения, уступка прав по предварительным договорам до завершения строительства или сделки, в которых юридическим продавцом выступает третье лицо, тогда как застройщик продолжает участвовать в сделке в коммерческом плане. Данные схемы требуют проведения специального правового анализа перед определением порядка налогообложения НДС и не должны рассматриваться как простые сделки по первичной поставке без соответствующего подтверждения.

НДС и налог на передачу права собственности на недвижимость

Понимание того, какой из этих двух налогов применяется к вашей сделке, пожалуй, является наиболее важным с практической точки зрения вопросом для любого покупателя.

Как правило, если сделка с недвижимостью облагается НДС, на эту же сделку не взимается налог на передачу права собственности на недвижимость. Обычно эти два налога не суммируются при одной и той же соответствующей сделке.

Налог на передачу права собственности на недвижимость (налог на передачу недвижимости) применяется к сделкам по передаче недвижимости, не подпадающим под действие системы НДС — в первую очередь к перепродаже между физическими лицами, передаче недвижимости незарегистрированными продавцами и другим сделкам, которые не квалифицируются как первая налогооблагаемая поставка. Черногория ввела прогрессивную шкалу налога на передачу недвижимости с 1 января 2024 года. Прогрессивные ставки остаются неизменными по состоянию на октябрь 2026 года. Дальнейшие поправки, внесённые в марте и сентябре 2026 года, касались других аспектов системы налога на передачу недвижимости, включая взаимодействие с НДС при определённых сделках и корректировки конкретных льгот, без изменения самих ставок. Текущая структура изложена в обновлённом Закон о налоге на передачу права собственности на недвижимость.

Прогрессивные ставки действуют следующим образом:

• До €150,000: 3% налогооблагаемой стоимости
• Выше €150,000 и до €500,000: 4 500 евро плюс 5% из суммы, превышающей 150 000 евро
• Выше €500,000: 22 000 евро плюс 6% из суммы, превышающей 500 000 евро

Налогооблагаемая база налога на передачу имущества составляет рыночная стоимость по оценке налогового органа, которая может отличаться от заявленной договорной цены. Покупатели, приобретающие недвижимость по ценам ниже рыночных, или в сделках, где заявленная цена вызывает сомнения, могут столкнуться с тем, что фактическая сумма налога на передачу собственности будет рассчитана исходя из более высокой цифры.

Примеры расчетов по отдельным налогооблагаемым базам:

• При сумме 200 000 евро: 4 500 евро + 5% × 50 000 евро = 7 000 евро налога на передачу права собственности
• При сумме 300 000 евро: 4 500 евро + 5% × 150 000 евро = 12 000 евро налога на передачу права собственности
• При сумме 600 000 евро: 22 000 евро + 6% × 100 000 евро = 28 000 евро налога на передачу права собственности

Данные расчеты приведены в качестве примера для указанных налоговых баз и не являются налоговой консультацией в отношении какой-либо конкретной сделки.

НДС и налог на передачу собственности — основное сравнение

Сценарий	Соответствующий налог	Налоговая база	Кто занимается уплатой налогов	Основные документы
Первая поставка, подлежащая налогообложению, со стороны застройщика, зарегистрированного в качестве плательщика НДС	НДС по ставке 21%	Налогооблагаемое вознаграждение, рассчитанное в соответствии с правилами НДС, с учетом любых применимых корректировок	Продавец (застройщик) рассчитывает и уплачивает НДС	Счет-фактура с указанием НДС, договор купли-продажи, справка застройщика о НДС
Продажа от частного лица	Налог на передачу права собственности на недвижимость (прогрессивный)	Рыночная стоимость, установленная налоговым органом	Расходы несет покупатель; в сделке участвуют нотариус и налоговый орган	Начисление налога на передачу имущества, договор, рыночная оценка
Последующая продажа зарегистрированной компанией	Требует отдельного анализа; обратитесь за консультацией к специалисту	Определяется в соответствии с действующими правилами	Зависит от результатов правового анализа	Статус продавца, история предыдущих сделок
Земельный участок под застройку с соответствующим разрешением (после апреля 2026 года)	Может взиматься НДС	Определяется в соответствии с действующими правилами в отношении НДС	Учетные записи продавцов; покупателю следует проверить	Разрешение на строительство, договор, регистрация в качестве плательщика НДС

Это сравнение также ясно показывает, что с точки зрения налогообложения покупка новостройки не всегда обходится дешевле. Если цена сделки по приобретению новостройки, соответствующей установленным критериям, составляет 300 000 евро без НДС, то при применении стандартной ставки 21% получается 63 000 евро НДС и в общей сложности 363 000 евро, до вычета прочих расходов. Покупатель, приобретающий квартиру на вторичном рынке с оценочной стоимостью 300 000 евро, уплачивает 12 000 евро в качестве налога на передачу права собственности — это существенная разница в итоговой сумме. Сравнение номинальных цен без учета того, какой налог применяется и включен ли в них НДС, приводит к серьезным просчетам.

Чтобы получить более полное представление о том, как налоги на недвижимость взаимосвязаны с различными типами сделок в Черногории, ознакомьтесь с нашим руководством “Налоги на недвижимость в Черногории“.

Новое жилье или вторичное: сколько на самом деле платит покупатель?

Две квартиры, выставленные на продажу по одинаковой цене, могут иметь разную стоимость приобретения в зависимости от того, включен ли в цену НДС и какой налог применяется.

Компонент затрат	Новое строительство: НДС включен	Новое строительство: без НДС	Недвижимость на вторичном рынке
Указанная цена	€200,000	€200,000	€200,000
К указанной цене добавляется НДС	€0	€42,000	€0
Налог на передачу собственности	€0*	€0*	€7,000**
Цена плюс применимый налог на сделку	€200,000	€242,000	€207,000
Нотариальные, юридические и регистрационные расходы	Дополнительная информация	Дополнительная информация	Дополнительная информация

Предполагается, что речь идет о соответствующей критериям первой поставке, облагаемой НДС и не подлежащей обложению налогом на передачу собственности.

*Предполагается, что оценочная налогооблагаемая стоимость составляет 200 000 евро и не предусмотрено никаких льгот по налогу на передачу собственности.

Это сравнение не означает, что вторичное жилье всегда дешевле. В объявленной цене на новостройку НДС может быть уже учтен, в то время как состояние вторичного жилья, необходимость ремонта и другие расходы могут существенно повлиять на общую стоимость.

Выводы для покупателя: Сравнивайте окончательную договорную цену, применимый налоговый режим и дополнительные расходы, связанные с приобретением, — а не только заявленную цену объекта недвижимости.

---

Перед покупкой уточните общий бюджет

Сообщите нам желаемое местоположение, бюджет и тип недвижимости. Мы поможем вам составить список подходящих квартир и получить от продавцов письменные расценки.

Найти квартиры в пределах моего бюджета

---

НДС включен в цену?

Включен ли НДС в указанную цену — это ключевой вопрос, который покупатели должны выяснить до внесения задатка. Застройщики могут указывать цены на недвижимость в с НДС или без НДС основании, и эти понятия не являются взаимозаменяемыми. Разница при чистой цене в 200 000 евро составляет 42 000 евро — сумма, которая существенно влияет на расчеты доступности жилья, планирование ипотечного кредита и окончательный объем средств, необходимых для завершения сделки.

Три понятия, связанные с ценообразованием, которые нужно понимать:

• Цена нетто (без НДС): сумма до добавления НДС.
• Цена брутто (с НДС): общая стоимость с учетом НДС.
• Окончательная согласованная цена покупки: сумма, подлежащая уплате в соответствии с договором, в которой должны быть четко указаны включенный в нее НДС, дополнительный НДС и обязательные сборы.

Три сценария ценообразования на практике:

Вариант А — цена указана без НДС: Цена без НДС: 200 000 евро. НДС по ставке 21%: 42 000 евро. Общая сумма к оплате: €242,000. Покупатель оплачивает обе суммы.

Вариант B — цена указана с учетом НДС и составляет более высокую общую сумму: Валовая цена: 242 000 евро. В эту сумму уже включен НДС. Чистая часть: 200 000 евро. Часть, приходящаяся на НДС: 42 000 евро. Покупатель не платит дополнительные 42 000 евро сверх суммы в 242 000 евро.

Вариант C — цена указана с учетом НДС в округленном виде: Общая цена: 200 000 евро. Это итоговая сумма, включающая все налоги. Чтобы вычислить сумму НДС, следует использовать следующую формулу: С НДС = Цена брутто × 21 ÷ 121 = 200 000 евро × 21 ÷ 121 ≈ 34 711 евро Чистая сумма: ≈ 165 289 евро. Покупатель не обязан уплачивать дополнительный НДС сверх суммы в 200 000 евро.

Распространённой и дорогостоящей ошибкой в сценарии C является расчёт по формуле 200 000 евро × 21% = 42 000 евро и вывод, что чистая цена составляет 158 000 евро. При таком подходе используется неверная формула. Ставка 21% применяется к чистой цене, а не к валовой, поэтому для вычисления встроенного НДС из валовой суммы всегда необходимо использовать формулу 21 ÷ 121.

Варианты ценообразования с учетом НДС для новостройки в Черногории

Указанная цена	Порядок уплаты НДС	Цена нетто	Сумма НДС	Общая сумма к уплате
€200,000	Без НДС (НДС добавляется отдельно)	€200,000	€42,000	€242,000
€242,000	С НДС	€200,000	€42,000	€242,000
€200,000	С НДС	≈165 289 евро	≈34 711 евро	€200,000

В коммерческом предложении или предварительном договоре следует обратить внимание на следующие формулировки: “С НДС”, “Цены указаны с НДС” (цены указаны с учетом НДС в Черногории) или, наоборот, “плюс НДС”, “без ПДВ” (без НДС), или “НДС будет начисляться отдельно”. Если ни один из этих элементов не указан, документ является неоднозначным и требует письменного разъяснения до осуществления какого-либо платежа.

Прежде чем перечислять любой депозит, уточните в письменной форме, включает ли указанная цена НДС или нет. Если в коммерческом предложении или договоре бронирования это не указано четко, перед осуществлением любого платежа запросите письменное подтверждение порядка уплаты НДС и подробную разбивку цены. Убедитесь, что при необходимости вам будут выставлены соответствующие налоговые документы.

---

Тема: Подтверждение уплаты НДС при покупке квартиры

Здравствуйте,

Прежде чем приступить к бронированию, просим вас подтвердить следующие данные в письменной форме:

1. Указанная цена покупки включает НДС Черногории или не включает его?
2. Какова общая сумма к оплате за квартиру с учетом НДС?
3. Каково юридическое название и идентификационный номер плательщика НДС организации-продавца?
4. Рассматривается ли данная сделка как соответствующая критериям первая налогооблагаемая поставка?
5. Какие документы по НДС будут предоставлены в отношении авансовых платежей и окончательной продажи?
6. Включены ли в указанную цену расходы на парковку, хранение, подключение или другие обязательные сборы?

Просим также предоставить актуальную выписку из кадастрового реестра и проект договора купли-продажи или предварительного соглашения для независимой экспертизы.

Спасибо.

---

Ищете квартиру в новостройке в Черногории? Компания «The Residence» поможет вам ознакомиться с подходящими объектами недвижимости и сравнить их объявленные цены, прежде чем вы закажете независимую юридическую и налоговую экспертизу. Найдите свою идеальную недвижимость.

НДС на квартиры на стадии строительства

Покупка недвижимости на стадии проектирования — то есть до начала или в ходе строительства — сопряжена с дополнительными сложностями, связанными со сроками возникновения обязательств по уплате НДС и структурой платежей на протяжении всего процесса.

Типичная сделка по покупке недвижимости на стадии строительства в Черногории предполагает договор о бронировании, за которым следует предварительный договор (предварительный договор), в котором оговаривается график платежей, а также окончательный нотариально заверенный договор купли-продажи, заключаемый в момент завершения строительства или незадолго до него. Обычно платежи производятся поэтапно: первоначальный взнос при бронировании, последующие взносы в ходе строительства и окончательный платеж при сдаче объекта.

В общем плане, авансовые платежи за поставку имущества, подлежащего налогообложению, могут повлечь за собой учет НДС при их получении с учетом применимых правил выставления счетов и переходных положений. Это означает, что задатки и этапные платежи, уплачиваемые застройщику, зарегистрированному в качестве плательщика НДС, с самого начала, скорее всего, будут подпадать под действие законодательства о НДС. Обратитесь к застройщику и своему бухгалтеру, чтобы уточнить, какие документы по НДС необходимо оформлять по каждому авансовому платежу и по окончательной поставке — различие между документом, выставленным по авансу, и окончательной счётом-фактурой по НДС имеет значение для ведения вашей отчётности и для анализа права на вычет.

Общая покупная цена должна быть с самого начала четко указана с учетом НДС или без учета НДС. Если в предварительном договоре указана цена без учета НДС, общая сумма, которую должен будет уплатить покупатель, будет на 21% выше этой цифры. Если в нём указана сумма с НДС, покупатель не должен ожидать дополнительных начислений НДС сверх согласованной общей суммы. Расхождения в том, как цена описывается в соглашении о бронировании и в предварительном договоре, являются тревожным сигналом, требующим юридического разъяснения перед продолжением процедуры.

Поправки к Закону о НДС от 2026 года ввели переходные положения в отношении соответствующих критериям авансовых платежей, полученных до 1 апреля 2026 года в связи со сделками с земельными участками под застройку и первичным отчуждением вновь построенных зданий. Новые правила не распространяются на эти более ранние авансовые платежи, соответствующие критериям. В отношении той части цены, которая покрывается платежами, произведёнными до апреля, корректировка НДС не требуется лишь по той причине, что окончательный счёт-фактура выставлен после этой даты. Покупателям, которые подписали предварительные договоры и внесли задатки до 1 апреля 2026 года, следует получить конкретную юридическую консультацию, прежде чем делать какие-либо выводы относительно учета этих ранее внесенных сумм.

Контрольный список по НДС при покупке недвижимости на стадии строительства:

1. Подтвердите в письменной форме, указана ли общая покупная цена в предварительном договоре с учетом НДС или без него — не устно.
2. Перед внесением задатка за бронирование запросите у застройщика письменное подтверждение порядка уплаты НДС и подробную разбивку цены.
3. Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в качестве плательщика НДС, и получите его идентификационный номер плательщика НДС.
4. Попросите застройщика и вашего бухгалтера уточнить, какие документы по НДС необходимо оформить при каждом этапе оплаты и при окончательной передаче объекта.
5. Уточните у своего юридического консультанта, распространяются ли переходные положения на какие-либо платежи, уже произведенные до 1 апреля 2026 года в связи с данной сделкой.
6. Уточните условия передачи и регистрации права собственности, а также какие документы будут прилагаться к окончательному расчету и передаче права собственности.

Изменения в налоге на добавленную стоимость (НДС) на земельные участки под застройку в 2026 году

До 2026 года порядок налогообложения НДС земельных участков под застройку в Черногории приводил к несогласованностям в оформлении сделок с участками под застройку. Поправки к законодательству, опубликованные в Официальный вестник Черногории № 012/26 от 6 февраля 2026 года непосредственно затронули этот вопрос, и его практическое применение началось 1 апреля 2026 года.

Сайт поправки к Закону о налоге на добавленную стоимость привело к совершению определенных сделок, связанных с земля под застройку в сферу поставок, подлежащих обложению НДС. Для целей данных поправок соответствующее разграничение заключается в том, что имеется ли на данный участок разрешение на строительство в соответствии с действующим строительным законодательством Черногории. Покупателям следует проверить точный вид разрешительного документа и налоговый статус предлагаемой сделки — а не просто наличие документа с пометкой “разрешение на строительство”. Земля, не имеющая такого разрешения, не подпадает автоматически под действие новых положений о НДС.

Изменения, вступающие в силу в апреле 2026 года, не означают, что теперь все сделки по продаже земельных участков в Черногории облагаются НДС. Для определения земельных участков, подпадающих под действие поправок 2026 года, ключевым условием является наличие разрешения на строительство, выданного в соответствии с действующим законодательством Черногории. Налогообложение сделки НДС также необходимо оценивать с учётом статуса продавца и соответствующих требований законодательства.

На практике это различие имеет значение. Передача сельскохозяйственных земель или незастроенных земельных участков без соответствующего разрешения на строительство может подпадать под режим налога на передачу недвижимости, а не под новый порядок взимания НДС, применяемый к земельным участкам, отвечающим критериям для строительства; при каждой конкретной сделке необходимо определять применимый налог и возможные льготы. Покупатель, приобретающий участок с действующим разрешительным документом — будь то отдельная сделка или часть более широкой сделки по приобретению у застройщика — теперь должен учитывать, применяется ли НДС к земельной составляющей и как это влияет на общую структуру цены.

Для застройщиков это изменение влияет на структуру ценообразования в рамках нового строительного проекта, поскольку земельный участок, имеющий соответствующее разрешение, теперь может включаться в цепочку НДС уже на более раннем этапе реализации проекта. Для покупателей это означает, что земельный участок, входящий в состав более широкой сделки по покупке недвижимости на стадии строительства или новостройки, может облагаться по-разному в зависимости от того, как оформлена и структурирована сделка. Финансовые последствия для покупателей зависят от того, как застройщик структурирует сделку и устанавливает цену, в том числе от того, включает ли указанная цена применимый НДС.

Соответствующая поправка к Закону о налоге на передачу права собственности на недвижимость была опубликовано в «Официальном вестнике» № 33/2026 от 10 марта 2026 года. Соответствующий порядок учета НДС в отношении земельных участков, отвечающих критериям для строительства, применяется с 1 апреля 2026 года, обеспечивая согласованность двух налоговых режимов с целью предотвращения двойного налогообложения соответствующих сделок с земельными участками, предназначенными для строительства. Аналитический отчет, опубликованный KPMG в марте 2026 года, подтвердил дату вступления в силу в апреле, а также переходный режим в отношении авансовых платежей, полученных до этой даты.

Входит ли стоимость земельного участка в базу налогообложения НДС?

Изменения 2026 года также затронули правила, применяемые при определении базы налогообложения НДС. Поправка к подзаконным актам о НДС, опубликованная в «Официальном вестнике» № 81/2026 от 12 июня 2026 года, отменила ранее действовавшее положение, исключавшее стоимость земельного участка и муниципальную компенсацию за застройку земельного участка из базы налогообложения НДС.

Это имеет значение в тех случаях, когда в договоре застройщика отдельно указаны стоимость квартиры, стоимость земельного участка или расходы, связанные со строительством. Покупатели не должны полагать, что сумма, указанная отдельным пунктом, автоматически не включается в расчет НДС.

Обратитесь к черногорскому налоговому консультанту, чтобы он подтвердил налогооблагаемую стоимость фактической сделки, в том числе порядок учета отдельно выставленных сумм, связанных с землей или застройкой.

Переходные положения имеют особое значение для покупателей, которые внесли задатки до 1 апреля 2026 года по сделкам, связанным с соответствующими требованиям земельными участками под застройку или первичным отчуждением вновь построенных зданий. Новые правила не распространяются на эти ранее произведенные соответствующие платежи, и корректировка НДС не производится лишь по той причине, что окончательный счет-фактура выставлен после 1 апреля 2026 года. Вопрос о том, подпадают ли конкретные платежи под действие переходных мер защиты, зависит от договорных и фактических обстоятельств; прежде чем делать какие-либо выводы в ту или иную сторону, необходимо получить профессиональную консультацию.

Покупателям, заинтересованным в приобретении земельных участков с потенциалом застройки, рекомендуем ознакомиться с нашим обзором “Покупка земельного участка в Черногории иностранцем“.

Могут ли иностранные покупатели получить возмещение НДС?

Само по себе иностранное гражданство не дает автоматического права на возмещение НДС при покупке жилой недвижимости в Черногории. Это распространённое заблуждение, которое иногда приводит к тому, что покупатели недооценивают фактическую стоимость приобретения.

Право на вычет входящего НДС принадлежит налогоплательщикам, зарегистрированным в качестве плательщиков НДС, которые используют приобретенный актив в своей хозяйственной деятельности в соответствии с установленными законом условиями. Физическое лицо, приобретающее квартиру для личного пользования или в качестве дома для отдыха, не подпадает под эту категорию. Инвестиционная недвижимость, находящаяся в частной собственности, также не дает автоматического права на вычет входящего НДС; право на вычет зависит от налогооблагаемой деятельности собственника и применимых законодательных условий. В отношении недвижимости, приобретённой исключительно для личного пользования, входящий НДС, как правило, не подлежит вычету. В случае использования частной недвижимости в рамках соответствующих налогооблагаемых видов хозяйственной деятельности право на вычет входящего НДС должно оцениваться отдельно в соответствии с законодательством Черногории о НДС.

Для покупателей, намеревающихся использовать недвижимость в коммерческих целях — например, в рамках деятельности по краткосрочной аренде, организованной в форме зарегистрированного черногорского предприятия, — вопрос о вычете входящего НДС является более сложным. Возможность вычета входящего НДС зависит от зарегистрированных видов деятельности предприятия, его статуса в отношении НДС, целей использования недвижимости, а также от других правовых условий, предусмотренных черногорским законодательством о НДС. Вычет входящего НДС может быть невозможен — полностью или частично — в случае, если сделка по приобретению не соответствует установленным законом условиям, при этом анализ должен проводиться по каждой транзакции в отдельности с привлечением квалифицированных специалистов.

Распространенная ошибка заключается в том, что покупатели полагают: приобретение недвижимости через иностранную или отечественную компанию автоматически влечет за собой возврат НДС. Рассмотрим ситуацию, когда покупатель регистрирует компанию в Черногории, приобретает через нее квартиру и рассчитывает, что компания сможет вернуть НДС по форме 21% из налогового органа. На самом деле, если компания не ведет налогооблагаемую хозяйственную деятельность, в рамках которой допускается вычет входящего НДС, или если недвижимость используется в целях, не соответствующих требованиям, вычет будет невозможен. Фактическая стоимость остается равной валовой цене с учетом НДС, а создание компании приводит к дополнительным административным расходам без ожидаемой налоговой выгоды.

Не следует рассматривать структуру закупок компании как механизм снижения затрат по НДС без конкретного письменного подтверждения от черногорского налогового консультанта о том, что в вашей конкретной ситуации возможен возврат входящего НДС.

Прочие расходы, связанные с покупкой новостройки

Покупная цена и НДС являются основными составляющими стоимости приобретения, однако при сделке с недвижимостью в Черногории возникают и другие расходы, которые следует учитывать с самого начала.

Нотариальные сборы взимаются за оформление и заверение договора купли-продажи. Услуги нотариуса являются обязательными для заключения действительной сделки с недвижимостью в Черногории. Размер сборов регулируется нотариальным тарифом Черногории, в том числе пересмотренным тарифом, опубликованным в «Официальном вестнике» № 49/2026, который вступает в силу с 9 апреля 2026 года. Сумма зависит от соответствующей тарифной категории, стоимости сделки и применимых дополнительных услуг. Перед подписанием запросите подробную смету, включающую НДС на саму нотариальную услугу.

Пример нотариального сбора в соответствии с тарифом 2026 года

Согласно тарифу, опубликованному в «Официальном вестнике» № 49/2026, базовый тариф за составление стандартного нотариального акта в отношении имущества стоимостью 200 000 евро составляет примерно 558 евро без учета НДС и любых дополнительных платных услуг. Применение НДС по ставке 21% к этому базовому сбору даёт сумму примерно в 675,18 евро.

Данная информация представляет собой пример расчета соответствующего тарифа, а не гарантированную окончательную стоимость нотариальных услуг. На фактическую сумму счета могут повлиять форма нотариального акта, дополнительные услуги и другие применимые положения тарифа.

Перед подписанием попросите нотариуса предоставить вам письменную детализированную смету.

Независимая юридическая консультация следует рассматривать как неизбежные расходы. Ваш юридический представитель — не являющийся нотариусом — проверяет право собственности, выявляет обременения, проверяет полномочия продавца на продажу, консультирует по условиям договора и обеспечивает правильное оформление документов в отношении НДС и базы расчета цены. Размер гонорара зависит от юридической фирмы и сложности сделки.

Сертифицированный перевод документов Расходы возникают в тех случаях, когда официальные документы необходимо перевести на язык, понятный вам, или когда договоры, составленные на черногорском языке, требуют заверенного перевода для ваших личных архивов или для использования за рубежом.

Сборы за внесение в кадастр необходимо сверить с действующим прейскурантом сборов для данной конкретной подачи документов, поскольку применимые суммы зависят от типа регистрации и конкретной сделки.

Комиссии за банковские и международные переводы Это может иметь важное значение для покупателей, перечисляющих крупные суммы из-за пределов Черногории. Как ваш банк, так и корреспондентские или принимающие банки могут взимать комиссию или применять маржу по обменному курсу; перед осуществлением перевода попросите предоставить письменную разбивку расходов.

Расходы на передачу и первоначальную настройку — оформление подключения к инженерным сетям, любые отделочные работы, бытовая техника, мебель — формально не входят в стоимость приобретения, но должны учитываться в бюджете отдельно, особенно в случае новостроек, сдаваемых в состоянии «под ключ» или с частичной отделкой.

Дополнительные выплаты по договору: В некоторых договорах с застройщиками стоимость парковочных мест, кладовых или коммунальной инфраструктуры указывается отдельно от основной цены квартиры. Внимательно изучите все приложения к договору, а не только основной пункт, касающийся цены.

Ежегодный налог на недвижимость после покупки: В соответствии с общей системой налогообложения недвижимости Черногории обычная ставка, как правило, составляет от 0,251 TP20T до 11 TP20T от оценочной стоимости недвижимости. К отдельным категориям недвижимости, в том числе к домам для отдыха, могут применяться иные правила или ставки, а муниципалитеты определяют применимую оценочную стоимость. Этот ежегодный сбор не связан с НДС или налогом на передачу права собственности, взимаемым при приобретении недвижимости.

Например, при применении ориентировочной ставки 0,25–1% к оценочной стоимости в 200 000 евро сумма налога составит 500–2 000 евро в год. Это не является расчётом для конкретной квартиры; необходимо проверить результаты местной оценки и применимую классификацию недвижимости.

Более подробную информацию можно найти в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Черногории.

Пошаговое руководство по всему процессу покупки см. в разделе “Как купить недвижимость в Черногории“.

Документы, которые необходимо проверить перед подписанием

Расхождения между маркетинговыми материалами и юридически заверенной проектной документацией могут повлечь за собой значительные риски для покупателя. Систематическая экспертиза, проводимая независимым черногорским юристом, является важной мерой по снижению юридических и транзакционных рисков до подписания предварительного договора.

Основные документы при покупке новостройки

Документ	Почему это важно	Предупреждающий знак	Кто должен это проверить
Регистрационные данные компании продавца (выписка из CRPS)	Подтверждает юридическое лицо, зарегистрированную деятельность и полномочия на заключение договоров	Расхождение между именем продавца, указанным в договоре, и данными реестра	Ваш независимый адвокат
Свидетельство о регистрации в качестве плательщика НДС	Подтверждает, что продавец является зарегистрированным налогоплательщиком; обеспечивает правильное учетное оформление НДС	Отсутствует, срок действия истек или не соответствует заявленному статусу по НДС	Ваш адвокат; обратитесь напрямую к продавцу
Счёт-фактура с указанием НДС или документ об авансовом уплате налога	Указывает сумму НДС по каждому соответствующему платежу; необходимо для ведения налоговой отчетности	Документация не выдана; суммы не соответствуют договорной цене	Ваш юрист и, при необходимости, ваш бухгалтер
Договор купли-продажи	Определяет основу ценообразования (с НДС/без НДС), график платежей, условия передачи и порядок возмещения убытков	Порядок уплаты НДС не указан; основа для расчета цены неоднозначна; отсутствуют ключевые условия	Ваш адвокат перед подписанием
Кадастровый выписка (перечень недвижимого имущества)	Отображает текущего зарегистрированного владельца, а также любые обременения или залоги	Непогашенная ипотека застройщика; владелец не является продавцом, заключившим договор	Ваш юрист; проверка непосредственно в кадастре
Документ о разрешении на строительство	Определяет утвержденный объем строительных работ при условии проверки его обоснованности, любых изменений в проекте и соответствия применимым требованиям	Отсутствует, выдан для иных целей или его юридическая сила неясна	Ваш адвокат; местные органы власти
Документация о завершении строительства или вводе в эксплуатацию	Уточните, требуется ли это для данного здания и были ли выполнены соответствующие процедуры согласования или сдачи в эксплуатацию с учетом действующего нормативно-правового регулирования	Отсутствуют необходимые документы, и продавец не может объяснить правовые основания для законного использования построенного объекта недвижимости	Ваш адвокат
План погашения ипотечного кредита застройщика	Показывает, как будет погашено существующее финансирование, предоставленное застройщиком в отношении именно вашей квартиры	Отсутствует четкий план или график; покупатель, возможно, примет на себя обременение	Ваш адвокат; независимое подтверждение со стороны кредитора
График платежей и реквизиты банковского счета	Уточняет, кому, в каком размере и когда производятся выплаты	Платежи, направленные третьей стороне, не имеющей явного отношения к продавцу	Ваш адвокат; независимая проверка личности бенефициара
Сроки регистрации права собственности	Здесь указано, когда и как ваше право собственности будет зарегистрировано в кадастре	Неясно или не определено; ответственность за регистрацию не распределена	Ваш адвокат

Пять шагов для проверки НДС перед покупкой квартиры в новостройке

1. Установите личность законного продавца. Получите регистрационные данные компании и убедитесь, что организация, подписывающая договор, уполномочена продавать квартиру.
2. Подтвердите порядок учета НДС. Запросите письменное подтверждение того, является ли данная сделка подлежащей налогообложению первой поставкой и включает ли указанная цена НДС.
3. Проверьте документы на право собственности. Получите актуальную выписку из кадастра и проверьте право собственности, наличие ипотеки, разрешения на строительство и правовой статус объекта недвижимости.
4. Ознакомьтесь с условиями договора и графиком платежей. Попросите независимого юриста проверить общую стоимость, условия предоплаты, документацию по НДС, порядок возврата средств, сроки и условия снятия залога.
5. Заполните и проверьте регистрацию права собственности. Пройдите необходимые нотариальные и кадастровые процедуры и получите подтверждение регистрации вашего права собственности.

Не перечисляйте значительные суммы только на том основании, что продавец предоставил счет-фактуру с указанием НДС. Проверка налоговой документации и проверка права собственности — это отдельные процедуры.

Наличие счета-фактуры с указанием НДС само по себе не подтверждает, что право собственности на недвижимость является бесспорным, что объект имеет статус «сдан в эксплуатацию» или что все обременения в отношении данного объекта сняты. Каждый документ, указанный в таблице, служит для проверки отдельного аспекта; получение одного документа не заменяет получения остальных.

Чтобы ознакомиться с исчерпывающей схемой, охватывающей проверку объекта недвижимости перед покупкой в Черногории, см. наше руководство “Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории“.

---

Нужна помощь в сравнении проверенной информации о недвижимости?

Мы можем помочь вам подобрать подходящие объекты недвижимости и собрать у продавцов всю имеющуюся документацию для проверки вашим независимым юристом.

Составьте список избранного личного имущества

---

Распространенные ошибки при уплате НДС

Ниже приведены типичные ошибки, которых покупателям следует стараться избегать. Тщательная подготовка может помочь покупателям снизить вероятность совершения этих ошибок, хотя ни одна мера не способна полностью исключить все риски, связанные со сделкой.

1. Добавление НДС к цене, в которую он уже включен. Застройщик рекламирует квартиру по цене 200 000 евро с учетом НДС. Покупатель предполагает, что НДС будет начисляться отдельно, и мысленно прибавляет 21%, в результате чего получает вымышленную итоговую сумму в 242 000 евро. Фактическая сумма к оплате составляет 200 000 евро. Эта ошибка искажает расчёты по доступности жилья и иногда приводит к тому, что покупатели отказываются от подходящих объектов недвижимости или неправильно подходят к вопросу финансирования.

2. Использование неверной формулы для вычета входящего НДС. Покупателю сообщают, что цена составляет 200 000 евро с НДС, и он хочет узнать сумму НДС. Он производит расчёт: 200 000 евро × 21% = 42 000 евро и приходит к выводу, что цена без НДС составляет 158 000 евро. Правильный расчёт: 200 000 евро × 21 ÷ 121 ≈ 34 711 евро НДС, что даёт цену без НДС ≈ 165 289 евро. Применение формулы 21% к валовой сумме вместо формулы 21/121 приводит к завышению суммы НДС и занижению чистой цены.

3. Предположение о том, что любая недавно сданная в эксплуатацию квартира автоматически считается первой сделкой, подлежащей обложению НДС. Как пояснялось выше, критерий первой налогооблагаемой поставки зависит от статуса продавца, правовой природы сделки и истории предыдущих сделок с объектом недвижимости — а не от даты завершения строительства здания. Недавно сданная в эксплуатацию квартира, продаваемая лицом, не являющимся первоначальным застройщиком, может облагаться налогом на передачу права собственности, а не НДС. Эти случаи следует рассматривать как гипотетические сценарии, требующие проверки, а не как универсальные налоговые правила.

4. Игнорирование правового и налогового статуса продавца. Покупатель исходит из того, что покупка у организации, именуемой “застройщиком”, гарантирует правильное налогообложение НДС, не проверяя, действительно ли эта организация зарегистрирована в качестве плательщика НДС и имеет ли она четкие полномочия на продажу конкретного объекта. Отсутствие у продавца регистрации в качестве плательщика НДС является тревожным сигналом, требующим дополнительного изучения: покупатели должны проверить, обязан ли продавец зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, подлежит ли сделка налогообложению и могут ли быть законно оформлены соответствующие налоговые документы.

5. Рассчитывать на автоматический возврат НДС при совершении покупок через компанию. Как уже отмечалось в разделе, посвящённом возмещению НДС, право на вычет входящего НДС может быть полностью или частично утрачено, если сделка по приобретению не соответствует установленным законом требованиям. Осуществление покупок через компанию без проведения квалифицированной юридической и налоговой оценки конкретной ситуации является ошибкой, которая может привести к непредвиденным и невозмещаемым расходам.

6. Внесение залога до подтверждения общей суммы и порядка налогообложения. Покупатель вносит резервационный депозит в размере 20 000 евро, но на этапе заключения предварительного договора выясняет, что указанная цена в 200 000 евро не включает НДС. Общая сумма к оплате составляет 242 000 евро — на 42 000 евро больше, чем было заложено в бюджете покупателя. Получение письменных разъяснений до осуществления платежа позволяет снизить риск возникновения неожиданных начислений НДС и споров по поводу цены на более позднем этапе.

Более подробную информацию об ошибках, которых следует избегать на всех этапах процесса приобретения, см. в нашем руководстве “Ошибки при покупке недвижимости в Черногории“.

Заключительные мысли

Чтобы приобрести новостройку в Черногории, необходимо сравнить общая стоимость приобретения, а не только цену, указанную в брошюре застройщика. Это означает, что необходимо выяснить, включен ли НДС по ставке 21% в предложенную вам цену, понять, какой налог применяется к вашей конкретной сделке, а также учесть нотариальные сборы, юридические расходы и регистрационные сборы наряду с основной ценой.

Основные принципы становятся достаточно понятными, как только их изложат: НДС применяется к первой налогооблагаемой поставке, осуществляемой продавцом, отвечающим соответствующим критериям, и налог на передачу права собственности в таком случае не взимается с той же сделки; цена с включённым НДС не влечёт за собой дополнительного НДС; иностранные покупатели не имеют автоматического права на возмещение входного НДС; а поправки 2026 года, касающиеся земельных участков под застройку, затрагивают сделки с соответствующими участками, заключаемые начиная с апреля этого года.

Различия заключаются в том, как эти принципы применяются к конкретной сделке. Правильный порядок налогообложения зависит от правового и налогового статуса продавца, структуры договора, характера объекта недвижимости и конкретной истории сделки. Прежде чем вносить какой-либо аванс, в письменной форме уточните порядок уплаты НДС при данной покупке, а также до подписания обязательного к исполнению соглашения организуйте проведение независимой юридической и налоговой экспертизы силами квалифицированного специалиста из Черногории. Ни форма бронирования, ни коммерческое предложение, ни презентация застройщика не могут заменить этот этап.

---

В данной статье представлена общая информация о системе НДС и налога на передачу права собственности в Черногории по состоянию на октябрь 2026 года; она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговые нормы могут быть изменены, и их применение зависит от конкретных обстоятельств каждой сделки. Перед приобретением недвижимости в Черногории рекомендуется получить независимую консультацию у квалифицированного черногорского юриста и, при необходимости, у зарегистрированного налогового консультанта. The Residence не предоставляет юридических или налоговых услуг.