Daň z nemovitostí u novostaveb a u nemovitostí z sekundárního trhu v Černé Hoře

Dva kupující se shodnou na stejné inzerované ceně – 250 000 €. Jeden z nich kupuje nový byt přímo od developera, druhý kupuje podobný byt od soukromého majitele. Ještě předtím, než dojde k uzavření kterékoli z těchto transakcí, čelí druhý kupující dodatečným 9 500 € na dani z převodu nemovitosti. První kupující, za předpokladu, že se prodej kvalifikuje jako transakce developera podléhající DPH, neplatí žádnou samostatnou daň z převodu nemovitosti – protože DPH ve výši 21% je v tomto příkladu již zahrnuta v uvedené ceně. Kupující si musí ověřit, zda skutečná nabídka developera zahrnuje DPH, než se budou spoléhat na jakoukoli uvedenou částku.

Právě tento rozdíl představuje klíčovou daňovou otázku při srovnání novostaveb a nemovitostí z druhé ruky v Černé Hoře. Nákup od developera registrovaného k DPH v rámci prvního prodeje, který splňuje příslušné podmínky, se obecně považuje za dodávku podléhající DPH (místně PDV – porez na dodatu vrijednost) ve výši 21%, nikoli jako převod vlastnictví pro účely daně z převodu nemovitostí. Transakce v rámci dalšího prodeje – kdy stávající vlastník, ať už fyzická osoba nebo společnost, prodává nemovitost, která již byla v soukromém vlastnictví – obvykle podléhá progresivní daň z převodu nemovitostí v rozmezí od 3% do 6% zdanitelné tržní hodnoty. Stejná cena, odlišné daňové zacházení a významný rozdíl v celkových pořizovacích nákladech.

Tato příručka podrobně vysvětluje oba režimy, ukazuje, jak vypočítat, kolik byste ve skutečnosti zaplatili, a uvádí otázky, na které byste se měli zeptat, než cokoli podepíšete.

Přehled daní z nemovitostí v Černé Hoře (2026)

Daň nebo náklady	Novostavba	Prodej z druhé ruky
DPH z prodeje nemovitostí splňujících podmínky pro status developera	21%, zkontrolujte, zda je zahrnuto v ceně	Obvykle se to nevztahuje na běžný soukromý prodej z druhé ruky
Daň z převodu nemovitostí	Poplatek se neúčtuje, pokud prodej splňuje podmínky pro uplatnění DPH	3%–6%, progresivní
Daň z převodu nemovitosti ve výši 250 000 €	0 €, pokud se uplatňuje DPH	€9,500
Daň z převodu nemovitosti ve výši 400 000 €	0 €, pokud se uplatňuje DPH	€17,000
Notář	Regulovaná sazba	Regulovaná sazba
Právní posouzení	Doporučeno	Doporučeno
Registrace a překlad	Dodatečné náklady	Dodatečné náklady
Roční daň z nemovitosti	Obvykle 0,25%–1%; mohou platit zvláštní sazby	Stejná pravidla
Příjmy z pronájmu a případný další prodej	Samostatné daňové povinnosti	Samostatné daňové povinnosti

Tyto údaje vycházejí z předpokladu, že transakce týkající se novostavby splňuje podmínky pro účely DPH, že při prodeji z druhé ruky neplatí žádná zákonná výjimka a že zdanitelná tržní hodnota se rovná uvedené kupní ceně. Výše roční daně z nemovitosti závisí na obci a klasifikaci nemovitosti.

---

Novostavba vs. byt z druhé ruky: Srovnání daní

Níže uvedená tabulka uvádí hlavní rozdíly. Jedná se o výchozí bod, nikoli o definitivní odpověď pro konkrétní transakci, protože platná daň závisí na právní povaze daného prodeje – nikoli pouze na tom, zda budova vypadá jako nová.

Faktor	Novostavba	Prodej z druhé ruky
Daňový status prodávajícího	Je nutné ověřit registraci k DPH a zdanitelné dodávky	Záleží na prodejci a na dané transakci
Zdanitelná částka	Základ daně z přidané hodnoty v rámci způsobilého prodeje	Odhadovaná tržní hodnota
Historie nemovitosti	Potvrďte první zdanitelné plnění	Zobrazit předchozí převody
Hlavní riziko	Způsob účtování DPH, vyplnění formulářů a registrace	Ocenění, historie vlastnických práv a stav nemovitosti

Všimněte si, že ve sloupci pro novostavby je uvedeno “v případě, že transakce splňuje podmínky”. Ne každý byt v nedávno dokončené budově se automaticky prodává v režimu podléhajícímu DPH. To, zda se uplatní DPH nebo daň z převodu nemovitostí, závisí na povaze konkrétní transakce, daňovém statusu prodávajícího a historii vlastnictví nemovitosti – nikoli pouze na datu dokončení budovy.

Daň se neurčuje pouze na základě stáří nemovitosti. Rozhodující je právní povaha prodeje.

Touto zásadou by se měl řídit každý kupující při provádění hloubkové prověrky před vynaložením finančních prostředků.

---

DPH u novostaveb

V Černé Hoře se na dodávky zboží a služeb uplatňuje DPH ve standardní sazbě 21%. V souvislosti s rezidenčními nemovitostmi se toto ustanovení vztahuje na způsobilé prodeje novostavěných bytů a domů, u nichž je prodávajícím podnik registrovaný jako plátce DPH, který provádí zdanitelné plnění – typicky se jedná o developera, který po dokončení výstavby poprvé prodává nemovitost přímo kupujícímu.

V takovém případě spadá transakce do mimo působnost standardní daně z převodu nemovitostí. Kupující neplatí obojí. DPH se však nevztahuje automaticky na každou nemovitost prodávanou společností a není automaticky vyloučena z každé transakce mezi fyzickými osobami.

Kdy se uplatňuje DPH

Prodej rezidenční nemovitosti developerkou registrovanou jako plátce DPH se považuje za plnění podléhající DPH, pokud se jedná o první zdanitelný prodej této nemovitosti po dokončení výstavby. Developer musí být v Černé Hoře registrován jako plátce DPH, transakce se musí týkat nově postavené jednotky a prodej musí představovat zdanitelné plnění podle platných předpisů o DPH.

Na stránkách Změny v oblasti DPH v roce 2026, které se od 1. dubna 2026 vztahuje na dodávky stavebních pozemků splňujících dané podmínky, rozšířilo uplatňování DPH na stavební pozemky, pro které bylo vydáno příslušné stavební povolení. Na některé zálohy uhrazené před tímto datem se vztahují přechodná pravidla. Tato změna se týká konkrétních transakcí s pozemky a neměla by být vykládána jako všeobecná změna daňového zacházení s hotovými bytovými jednotkami. Daňové zacházení s konkrétním bytem a případným souvisejícím pozemkem je nutné ověřit samostatně u kvalifikovaného místního poradce.

Předchozí převod je důležitým ukazatelem toho, že aktuální prodej nemusí být považován za první dodávku podléhající DPH, avšak samotný řetězec vlastnictví automaticky neurčuje daňové zacházení. Je třeba posoudit základ každého předchozího převodu, status prodávajícího z hlediska DPH a dokumentaci týkající se dané jednotky. Než vyvodíte závěry ohledně platného režimu, požádejte místního daňového poradce o prověření příslušných záznamů o převodech.

Ceny včetně DPH

Cenové nabídky developerů mohou být uvedeny včetně DPH nebo bez DPH a na trhu neexistuje žádný jednotný standard. Pochopení tohoto rozdílu je důležité, protože kupující, kteří vycházejí z nesprávného základu, mohou buď nadhodnotit pořizovací cenu, nebo se dostat do finančních potíží, až jim bude fakturována celá částka.

Představme si, že developer nabízí nový byt za 242 000 €. Pokud je v této ceně zahrnuta DPH, rozkládá se takto:

• Cena bez DPH: €200,000
• DPH v poli 21%: €42,000 (vypočítáno jako 242 000 € × 21 ÷ 121)
• Celková částka k úhradě: €242,000

Částka 42 000 € není dodatečná platba k částce 242 000 €. Jedná se o daňovou složku, která je již zahrnuta v uvedené částce. Developérovi zaplatíte celkem 242 000 €, z čehož 42 000 € představuje DPH.

Pokud však developer stanoví cenu bez DPH, musíte přičíst 21%, abyste dospěli k celkové částce k úhradě. Cena 200 000 € bez DPH se tak zvýší na 242 000 € včetně DPH.

Než podepíšete jakoukoli rezervační smlouvu nebo kupní smlouvu, položte developerovi tři otázky:

• Zahrnuje uvedená cena DPH, nebo je to cena bez DPH?
• Podléhá tato transakce DPH ve výši 21%?
• Můžete poskytnout písemné potvrzení o zacházení s DPH v kupní smlouvě?

Písemné potvrzení snižuje riziko nedorozumění ohledně sjednané ceny a daňového postavení, nicméně před podpisem je třeba smlouvu a její daňové zacházení nechat nezávisle prověřit.

Podrobnější informace o pravidlech týkajících se DPH u nových bytů najdete v článku “DPH u novostaveb v Černé Hoře“.

---

Daň z převodu nemovitostí z druhé ruky

Pokud kupujete nemovitost od stávajícího soukromého vlastníka – nebo od společnosti, která provádí prodej nesplňující podmínky – na tuto transakci se vztahuje daň z převodu nemovitostí (porez na promet nepokretnosti). Jedná se o jednorázovou daň, která se zpravidla uplatňuje při uzavření kupní smlouvy, přičemž pro budoucí nemovitosti a některé další transakce platí specifická pravidla ohledně načasování. V Černé Hoře se uplatňuje progresivní daňová stupnice zavedená dne 1. ledna 2024, jak potvrdila černohorská daňová správa. Zákonné lhůty pro podání přiznání a zaplacení jsou vysvětleny níže.

V případě běžného zdanitelného nákupu je nabyvatel zákonným plátcem daně z převodu nemovitostí. Smluvní ujednání mezi stranami o tom, kdo nese ekonomické náklady, nemusí nutně měnit právní odpovědnost vůči daňovému úřadu. Ověřte si příslušné daňové povinnosti v kupní smlouvě a u kvalifikovaného místního poradce.

Podle obecných pravidel je kupující povinen vypočítat daň z převodu nemovitosti, podat daňové přiznání u příslušného místního daňového úřadu a daň uhradit do 15 dnů od vzniku daňové povinnosti. U smlouvy týkající se budoucí nemovitosti – například u koupě nemovitosti ve fázi projektu – se lhůta může lišit, a to i v případech, kdy povinnost vzniká až při předání nebo převzetí nemovitosti. Příslušnou lhůtu si ověřte u příslušného úřadu nebo u svého právního poradce.

Progresivní daňové pásma

Progresivní daňové pásma zavedená 1. ledna 2024 zůstávají v platnosti. Právní rámec byl v roce 2026 dále novelizován – viz Vysvětlení černohorské daňové správy k reformám v roce 2024 a Daňové změny v roce 2026 pro aktuální konsolidovanou situaci. Struktura sazeb platná v době sepsání tohoto dokumentu je následující:

Zdanitelná hodnota	Výpočet
Až 150 000 €	3% zdanitelné hodnoty
150 000–500 000 EUR	4 500 € + 51 TP20T z částky přesahující 150 000 €
Nad 500 000 €	22 000 € + 61 TP20T z částky přesahující 500 000 €

Důležitý bod: vyšší sazby se vztahují pouze na tu část hodnoty, která spadá do příslušného daňového pásma, nikoli z celé kupní ceny. Kupující, který zaplatí 300 000 € za byt z druhé ruky, neplatí daň 6% z celé částky. Výpočet probíhá v několika krocích.

Praktický příklad nákupu nemovitosti z druhé ruky za 250 000 €:

• Prvních 150 000 € při kurzu 3%: €4,500 (byt)
• Zbývajících 100 000 € při 5%: €5,000
• Celková daň z převodu: €9,500

Tento výsledek se podstatně liší od pouhého mechanického použití nejvyšší sazby. Použití vzorce 6% na částku 250 000 EUR by vedlo k částce 15 000 EUR – což je částka, která skutečný daňový závazek nadhodnocuje o 5 500 EUR.

Níže uvedená tabulka uvádí ověřené částky daně z převodu nemovitostí pro typické kupní ceny, a to za předpokladu, že transakce podléhá dani, že stanovená hodnota se rovná uvedené ceně a že se na ni nevztahuje žádná zákonná výjimka. Na některé převody se mohou vztahovat zákonné výjimky podle článků 12–14 černohorského zákona o dani z převodu nemovitostí. Osvobození od daně pro první bydlení podle článku 12 podléhá konkrétním podmínkám, mezi něž patří černohorské občanství, bydliště v Černé Hoře, první nabytí nemovitosti pro bytové účely a způsobilá plocha až 20 m² na člena domácnosti. Zahraniční kupující by neměli předpokládat, že se na ně tato výjimka vztahuje. Ostatní zákonné výjimky je třeba posuzovat samostatně. Než se budete opírat o tyto údaje, ověřte si, zda splňujete podmínky:

Nákupní cena	Daň z převodu nemovitostí
€100,000	€3,000
€150,000	€4,500
€200,000	€7,000
€250,000	€9,500
€300,000	€12,000
€400,000	€17,000
€500,000	€22,000
€600,000	€28,000

Zdanitelná tržní hodnota

Výše daně z převodu se stanoví na základě zákonem stanovený základ daně v tržní hodnotě, která se může lišit od protihodnoty uvedené ve smlouvě. Daňový úřad uplatňuje vlastní metodiku stanovení základu daně a kupující by se neměli spoléhat na nízkou smluvní cenu s cílem snížit daňovou povinnost – podhodnocená transakce může vést k dalším povinnostem a komplikacím. Před dokončením koupě si u příslušného místního daňového úřadu ověřte stanovený základ daně a případné dostupné postupy pro přezkum.

Pokud daňový úřad vydá ocenění, které považujete za nesprávné, existuje formální postup, jak jej napadnout. Do tohoto postupu by měl být zapojen váš právní poradce.

Úplné vysvětlení pravidel týkajících se daně z převodu nemovitostí a jejich praktických dopadů najdete v článku “Daně z nemovitostí v Černé Hoře“.

---

Příklady skutečných pořizovacích nákladů

Nejpraktičtější otázka, kterou si kupující klade, je zcela jasná: při stejné inzerované ceně o kolik více vlastně stojí byt z sekundárního trhu ve srovnání s novostavbou?

Následující tabulka toto srovnání znázorňuje. Všechny ceny novostaveb jsou uváděny včetně DPH (DPH již byla developérem zahrnuta do uvedené částky). Ve všech údajích o prodeji z druhé ruky je daň z převodu nemovitosti vypočítána za předpokladu, že kupní cena odpovídá zdanitelné hodnotě.

Inzerovaná cena	Novostavba (včetně DPH)	Daň z převodu nemovitosti při prodeji	Prodej: celková cena + daň
€150,000	€150,000	€4,500	€154,500
€250,000	€250,000	€9,500	€259,500
€400,000	€400,000	€17,000	€417,000
€600,000	€600,000	€28,000	€628,000

Kolik hotovosti potřebujete na byt za 250 000 eur?

Nákladová položka	Novostavba	Prodej z druhé ruky
Dohodnutá cena nemovitosti	€250,000	€250,000
DPH	Zahrnuto, pokud bylo dohodnuto a je to relevantní	V tomto příkladu soukromého prodeje se to nevztahuje
Daň z převodu nemovitostí	€0	€9,500
Cena nemovitosti plus daň z převodu nemovitosti	€250,000	€259,500
Notář	Další	Další
Právník a právní revize	Další	Další
Zápis do katastru nemovitostí	Další	Další
Překlady a bankovnictví	V případě potřeby	V případě potřeby
Rekonstrukce nebo vybavení interiéru	Specifické pro danou nemovitost	Specifické pro danou nemovitost

Minimální rozpočet včetně daně: 250 000 € za novou nemovitost splňující podmínky (včetně DPH) oproti 259 500 € za zdanitelnou nemovitost z druhé ruky. Nejedná se o konečné částky zahrnující všechny náklady. Než uvolníte finanční prostředky, vyžádejte si písemné nabídky na notářské, právní, registrační, bankovní a náklady na vybavení.

Předpoklady, z nichž tato tabulka vychází:

• Ceny novostaveb již zahrnují DPH ve výši 21%, která je součástí uvedené částky
• Každá transakce týkající se novostavby se považuje za dodávku developera podléhající DPH
• Daňové hodnoty při dalším prodeji se shodují s uvedenými kupními cenami
• Každá transakce z druhé ruky podléhá dani; neplatí žádná zákonná výjimka
• Notářské poplatky, právní náklady, katastrální zápis a provize realitní kanceláře nejsou zahrnuty
• Jedná se pouze o ilustrativní příklady, nikoli o skutečné nabídky na trhu

Rozdíl mezi cenou nové nemovitosti a cenou nemovitosti z druhé ruky při ceně 250 000 € činí €9,500 před všemi ostatními náklady. Při částce 600 000 € dosahuje €28,000. Nejedná se o zanedbatelné částky a jejich výše se výrazně mění, jakmile do výpočtu zahrnete stav nemovitosti, vybavení a faktory specifické pro danou transakci.

Scénář A: Kupující porovnává nový byt se dvěma ložnicemi v Tivatu za 280 000 € (včetně DPH, prodej přímo od developera) s podobným bytem z sekundárního trhu nabízeným za stejnou cenu. Při odhadované hodnotě bytu z druhé ruky ve výši 280 000 € by daň z převodu nemovitosti činila 11 000 € (4 500 € + 5% × 130 000 €). Pokud by cena bytu z druhé ruky činila místo toho 265 000 €, činila by daň z převodu nemovitosti 10 250 € (4 500 € + 5% × 115 000 €), čímž by se celková částka v tomto příkladu zvýšila na 275 250 € — o 4 750 € méně než cena nové nemovitosti ve výši 280 000 € včetně DPH, před odečtením dalších nákladů. Tento rozdíl sice existuje, ale ve srovnání s původním odhadem se výrazně zmenšil a je třeba jej posuzovat s ohledem na stav nemovitosti, její vybavení a složitost transakce.

Scénář B: Kupující najde byt z druhé ruky, jehož cena je o 15 000 € nižší než u srovnatelné novostavby. Daň z převodu nemovitosti z druhé ruky z částky 235 000 € by činila přibližně 8 750 €, což by znamenalo čistou úsporu zhruba 6 250 €. Pokud by hypoteticky tato nemovitost z druhé ruky vyžadovala úpravy v hodnotě 10 000–15 000 €, než by byla připravena k pronájmu, finanční výhoda by se vypařila – náklady na renovaci se značně liší a je třeba je odhadnout na základě skutečné prohlídky, nikoli na základě předpokladů. Nižší daň z nabytí nemusí nutně znamenat nižší celkové náklady na vlastnictví. Je třeba zohlednit kupní cenu, příslušné daně, požadavky na rekonstrukci a další výdaje související s danou transakcí než vyvodíme závěr o tom, která varianta představuje výhodnější řešení.

---

Další náklady spojené s koupí nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti nebo DPH představuje nejvýznamnější proměnnou mezi jednotlivými typy transakcí, není však jediným nákladem, který budete muset uhradit v rámci procesu registrace. Jak u novostaveb, tak u nemovitostí z sekundárního trhu vznikají další náklady spojené s uzavřením transakce, přičemž některé z nich se liší v závislosti na složitosti transakce a konkrétních odbornících, které si najmete.

Výdaje	Novostavba	Prodej z druhé ruky	Co je třeba ověřit
Notářské poplatky	Nezbytné pro uzavření kupní smlouvy	Nezbytné pro uzavření kupní smlouvy	Stanoví se podle sazebníku; potvrďte si to u svého notáře
Zápis do katastru nemovitostí	Nutné k zápisu vlastnictví	Nutné k zápisu vlastnictví	Správní poplatky se odvíjejí od platného sazebníku a typu podání; informujte se u katastrálního úřadu nebo u svého notáře
Právní posouzení	Doporučeno; cena se liší	Doporučeno; důrazně doporučujeme	Zjistěte, co je součástí rozsahu prací
Tlumočník / překladatel	Pokud některá ze stran nerozumí jazyku používanému v notářském řízení, může být zapotřebí kvalifikovaný soudní tlumočník	Pokud některá ze stran nerozumí jazyku používanému v notářském řízení, může být zapotřebí kvalifikovaný soudní tlumočník	Písemné ověřené překlady se liší v závislosti na dokumentech a požadavcích notáře; rozsah si předem ověřte
Bankovní převod / přepočet měny	Záleží na vaší bance a způsobu platby	Záleží na vaší bance a způsobu platby	Předem si ověřte směnný kurz a poplatky
Poplatek agentuře	Pokud je to podle smlouvy splatné	Pokud je to podle smlouvy splatné	Ujasněte si, kdo a kdy zaplatí
Vybavení nebo rekonstrukce	Často se vyžaduje u nedokončených nových staveb	V závislosti na stavu	Než porovnáte celkové náklady, sestavte si rozpočet zvlášť
Náklady na hypotéku	V případě financování	V případě financování	Poplatky za sjednání a pojištění se liší podle poskytovatele úvěru

Notářské poplatky podle sazebníku z roku 2026

Černá Hora zavedla 9. dubna 2026 nový sazebník notářských poplatků. U notářského úkonu v hodnotě 250 000 EUR činí standardní poplatek založený na hodnotě podle položky 1 sazebníku přibližně 597 EUR bez DPH, resp. 722,37 EUR včetně DPH ve výši 21%. Konečnou částku faktury mohou zvýšit další notářské úkony, kopie, poplatky za podání nebo výdaje. Přesná výše poplatku závisí také na formě notářského úkonu, proto si vyžádejte písemnou cenovou nabídku od notáře.

Daně, správní registrační poplatky a regulované notářské poplatky představují samostatné kategorie pořizovacích nákladů a je třeba je odlišovat od soukromě sjednaných poplatků za právní zastoupení, bankovní a jiné služby. Při sestavování rozpočtu je neslučujte. Důrazně se doporučuje vyhledat nezávislé právní poradenství, zejména v případě zahraničních kupujících, ačkoli najmutí samostatného právníka obecně není při běžném nákupu nemovitosti zákonnou povinností.

U nových bytů prodávaných na základě projektu nebo v několika splátkách může platební kalendář ovlivnit, kdy dojde k faktickému zaúčtování DPH a kdy bude nemovitost formálně zapsána do katastru. Před provedením splátek v jednotlivých fázích si v předběžné smlouvě ověřte podmínky převodu vlastnictví.

Jak by měl zahraniční kupující zaplatit za nemovitost?

Před převodem zálohy nebo zbývající částky za koupi si ověřte povolený způsob platby u své černohorské banky, notáře a nezávislého právního poradce. Pravidla proti praní špinavých peněz omezují hotovostní transakce v hodnotě 10 000 EUR a více, včetně některých souvisejících plateb. Banky a notáři mohou rovněž požadovat doklady prokazující totožnost kupujícího, původ finančních prostředků a účel transakce. Před datem platby si ověřte limity převodů, lhůty pro vypořádání, případné poplatky zprostředkujících bank a veškeré dohodnuté podmínky týkající se úschovy nebo notářského účtu.

Kompletní návod k nákupnímu procesu najdete na stránce “Jak koupit nemovitost v Černé Hoře“.

---

Víte, jaký máte rozpočet na koupi, ale nevíte, který byt by se vám hodil?

Porovnejte nemovitosti v Černé Hoře podle lokality, rozpočtu a cílů koupě. Společnost The Residence vám pomůže zúžit výběr, abyste si mohli podrobněji prostudovat daně a náklady spojené s uzavřením transakce.

Najděte nemovitosti, které odpovídají vašemu rozpočtu

---

Když se nová nemovitost stane předmětem dalšího prodeje

Jedním z nejčastějších zdrojů nejasností mezi zahraničními kupujícími je předpoklad, že u zcela nového bytu se automaticky jedná o transakci podléhající DPH. Není. Daňové zacházení se řídí právní povahou prodeje, nikoli stářím či stavem budovy.

Tento rozdíl ilustrují tři situace:

1. Prodej novostavby od developera. Developer, který je registrován jako plátce DPH, prodává jednotku přímo kupujícímu, což představuje první zdanitelné plnění po dokončení výstavby. Jedná se o klasický případ z hlediska DPH – za předpokladu, že jsou splněny všechny podmínky, uplatňuje se DPH ve výši 21% a daň z převodu nemovitostí se neuplatňuje.

2. Soukromý prodej nedávno dokončeného bytu. Kupující si v roce 2025 koupil nový byt od developera. V roce 2026 se rozhodl jej prodat. Budova je stará jeden rok. Byt vypadá jako nový, je vybaven podle moderních standardů a možná si dokonce zachoval původní kuchyňské spotřebiče. Nic z toho však nemění daňové zacházení. Jedná se o transakci z druhé ruky mezi dvěma soukromými osobami. K prvnímu zdanitelnému plnění z hlediska DPH již došlo. Prodej v roce 2026 by obecně spadal do režimu daně z převodu nemovitostí, přičemž příslušná částka by se vypočítávala podle progresivní sazební stupnice, pokud by se neuplatnila zákonná výjimka. Pokud výjimka neplatí, kupující platí daň z převodu nemovitostí, nikoli DPH.

3. Prodej společností, která není developerem. Právnická osoba, která prodává nemovitost, kterou vlastnila a užívala – nebo kterou pořídila jako investici –, nemusí provádět dodávku podléhající DPH, i když je nemovitost relativně nová. Na výsledek má vliv registrace společnosti k DPH, povaha její činnosti i daňová historie konkrétní jednotky. Nepředpokládejte, že “prodáno společností” znamená “podléhá DPH”.”

Nedávno dokončený byt nemusí být z daňového hlediska nutně nemovitostí prodávanou poprvé.

Marketingový popis “zcela nový byt” nemá z daňového hlediska žádnou právní váhu. Rozhodující je zdokumentovaná posloupnost vlastníků a to, zda již dříve došlo k prodeji podléhajícímu DPH.

Před podpisem se zeptejte přímo realitního makléře nebo prodávajícího: byla tato nemovitost již dříve prodána, a pokud ano, podléhal tento prodej DPH? Kvalifikovaný místní poradce by měl prověřit historii vlastnictví v katastru nemovitostí spolu s příslušnými smlouvami, fakturami a relevantní daňovou dokumentací. Na základě katastru sám o sobě nelze určit, zda předchozí převod podléhal DPH, ani stanovit správné daňové zacházení s aktuálním prodejem.

Co byste si měli před nákupem ověřit?

Zkontrolovat	Novostavba / prodej na plánu	Prodej z druhé ruky
Legální prodejce	Ověřte totožnost a oprávnění vývojáře	Ověřte totožnost registrovaného vlastníka a oprávnění k prodeji
Plánování a povolení	V příslušných případech zkontrolujte stavební a kolaudační dokumentaci	Ověřte, zda je stavba a její pozdější úpravy v souladu s právními předpisy
Registrace vlastnictví	Potvrďte, jak a kdy bude zařízení zaregistrováno	Získat aktuální výpis z katastru nemovitostí
Platební riziko	Přehled milníků, zpoždění, ukončení a vrácení peněz	Zkontrolujte podmínky platby a uvolnění
Fyzická kondice	Při předání zkontrolujte povrchové úpravy a technické parametry	Prohlédněte si danou nemovitost a budovu
Náklady na stavbu	Žádost o odhadované správní poplatky	Vyžádejte si přehled dosavadních poplatků za služby a informace o nedoplatcích
Daňové zacházení	Ověřte, zda se na tento prodej vztahuje DPH	Ověřte způsob zdanění převodní daně a příslušné výjimky

Dokončený nový byt a byt v předprodeji s sebou nesou různá rizika, a to i v případě, že oba prodává stejný developer. Nižší daň z nabytí nemovitosti nenahrazuje právní, technickou ani finanční hloubkovou prověrku.

---

Jak ověřit daňové zacházení

Stanovení správného daňového zacházení ještě před vynaložením finančních prostředků není byrokratickou opatrností – jde o finanční due diligence. Následující kroky platí bez ohledu na to, zda kupujete novostavbu nebo nemovitost z druhé ruky.

1. Zjistěte, kdo je oprávněným prodejcem. Ověřte, zda je prodávající fyzická osoba, developer, společnost nebo jiný subjekt. Právní a daňový status prodávajícího je výchozím bodem pro určení, jaký daňový režim se uplatní. V příslušných případech si vyžádejte identifikační číslo prodávajícího.

2. Potvrzení vlastnictví v katastru nemovitostí (seznam nemovitostí). Na stránkách seznam nesrovnalostí jedná se o oficiální výpis z katastru nemovitostí Černé Hory. Vyžádejte si aktuální výpis, abyste si ověřili zapsaného vlastníka, zapsaná práva a zástavní práva. Upozorňujeme, že samotný aktuální výpis nepředstavuje úplné prověření vlastnických práv – v případě potřeby si vyžádejte další historické záznamy a podpůrné dokumenty a nechte je zkontrolovat svým právním poradcem.

3. Zjistěte, zda se na danou transakci vztahuje DPH. Zeptejte se přímo prodávajícího nebo jeho zástupce: podléhá tento prodej DPH ve výši 21%? Pokud je odpověď kladná, pokračujte otázkou č. 4. Pokud se na transakci nevztahuje DPH, před výpočtem předpokládané částky posuďte, zda se na ni vztahuje daň z převodu nemovitostí a zda lze uplatnit nějakou zákonnou výjimku nebo osvobození od daně – například v případě pořízení prvního bydlení.

4. Vyžádejte si písemné potvrzení, zda jsou ceny uvedeny včetně DPH nebo bez DPH. Nespoléhejte se na ústní ujištění. V kupní smlouvě by mělo být jasně uvedeno, zda je cena včetně DPH, či bez DPH. Pokud developer uvádí cenu bez DPH, spočítejte si celkovou částku včetně DPH, než ji porovnáte s nabídkami na trhu s nemovitostmi.

5. Projděte si historii vlastnictví. Ověřte, zda již došlo k předchozímu převodu této konkrétní jednotky. Předchozí převod je důležitým ukazatelem, ale sám o sobě ještě neurčuje způsob zacházení z hlediska DPH – než budou vyvozeny závěry, musí místní daňový poradce posoudit základ předchozího převodu, status prodávajícího z hlediska DPH a související dokumentaci.

6. Projděte si příslušnou dokumentaci k nemovitosti. Prostudujte si stavební povolení, kolaudační rozhodnutí (upotrebna dozvola) a veškerá příslušná územně plánovací povolení. Neoprávněné přístavby, neregistrované stavby nebo nevyřešené otázky týkající se zákonnosti mohou způsobit komplikace, které ovlivní jak platnost transakce, tak i příslušnou daň.

7. V případě potřeby si vyžádejte odhad výše daně z převodu. Na základě progresivních daňových sazeb vypočítejte předpokládanou daň z převodu nemovitosti podle sjednané kupní ceny. Zeptejte se svého právního poradce, zda se zdanitelná hodnota pravděpodobně bude lišit od smluvní ceny – v některých případech může daňový úřad použít jinou odhadní hodnotu.

8. Požádejte nezávislého místního poradce, aby prověřil daňová ustanovení smlouvy. Notář transakci formalizuje, jeho úlohou však není poskytovat vám nezávislé daňové či právní poradenství. Obraťte se na místního právníka – nejlépe takového, který má zkušenosti s transakcemi s nemovitostmi –, aby smlouvu zkontroloval, ověřil daňové zacházení a upozornil vás na případná ustanovení, která před podpisem vyžadují objasnění.

Od rezervace až po zaplacení daně: časový přehled pro kupujícího

Jeviště	Akce
Před rezervací	Ověřte vlastnictví, totožnost prodávajícího, zákonnost projektu a daňové zacházení
Před provedením významného vkladu	Prostudujte si předběžnou smlouvu, podmínky vrácení peněz a splátkový kalendář
Před podpisem	Obdržíte konečné informace ohledně DPH nebo daně z převodu nemovitosti a odhady závěrečných nákladů
Podpis smlouvy	Vyřiďte potřebnou notářskou dokumentaci a postupujte podle dohodnutého platebního postupu
Vzniká daňová povinnost	Zjistěte, zda je třeba zaplatit daň z převodu majetku a kdy začíná běžet zákonná lhůta
Ve stanovené lhůtě	V případě potřeby podejte daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí a uhraďte dlužnou částku
Registrace vlastnictví	Ověřte, zda byl katastrální zápis dokončen
Po akvizici	Seznamte se s postupy obce při každoročním vyměřování daně z nemovitostí

U běžných zdanitelných převodů je obecná lhůta pro podání přiznání a zaplacení daně 15 dnů od okamžiku vzniku daňové povinnosti. Na budoucí nemovitosti a jiné nestandardní transakce se mohou vztahovat zvláštní pravidla.

Notářské ověření nezaručuje, že jsou ve smlouvě správně uvedeny všechny daňové povinnosti. Vaše právní ochrana vyplývá z důkladné kontroly smlouvy před podpisem, nikoli z formálního aspektu samotného notářského ověření.

Kompletní seznam kroků, které je třeba provést před nákupem, najdete v článku “Due diligence v oblasti nemovitostí v Černé Hoře“.

---

Nejste si jisti, zda je pro vás vhodnější novostavba, nebo byt z druhé ruky?

Začněte s nemovitostmi, které odpovídají vašemu rozpočtu a účelu. Poté, než se zavážete k úhradě, porovnejte dokumentaci prodávajícího, příslušné daně a podmínky koupě.

Získejte svůj osobní výběr nemovitostí

---

Daně po koupi nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti nebo DPH je jednorázová platba splatná v okamžiku nabytí nemovitosti. Nepředstavuje však celý rozsah vašich daňových povinností jako vlastníka nemovitosti v Černé Hoře.

Roční daň z nemovitosti (daň z nečinnosti) se vztahuje na všechny vlastníky nemovitostí v Černé Hoře, včetně cizích státních příslušníků. Daň vybírá příslušná obec a vypočítává se z odhadované hodnoty nemovitosti. Sazby a odhadované hodnoty se liší podle obce, typu nemovitosti a její polohy. Je důležité si uvědomit, že, Koupě novostavby vás nezbavuje povinnosti platit roční daň z nemovitosti. — Daňová povinnost se obecně stanovuje na základě vlastnických poměrů k 1. lednu daného daňového roku. Kupující by si měli po registraci u příslušné obce ověřit požadavky týkající se oznámení a platby.

Roční daň z nemovitosti: ilustrativní výpočet

Stanovena hodnota nemovitosti	Při 0,251 TP20T	Na úrovni 0,50%	Při 1,001 TP20T
€150,000	€375	€750	€1,500
€250,000	€625	€1,250	€2,500
€400,000	€1,000	€2,000	€4,000

Jedná se o matematické příklady vycházející z obecného rozmezí 0,25%–1%, nikoli o konkrétní sazby pro jednotlivé obce. Na rekreační nemovitosti a některé další kategorie nemovitostí se mohou vztahovat odlišné sazby. Skutečná výše účtu závisí na obecních předpisech, klasifikaci nemovitosti, stanovené hodnotě a případných úpravách.

Rekreační byt může být klasifikován jako vedlejší obytná nemovitost, nikoli jako hlavní bydliště. Rámec daně z nemovitostí v Černé Hoře umožňuje u některých vedlejších obydlí odlišné zacházení a příslušné parametry stanovují jednotlivé obce. Před koupí rekreačního domu si vyžádejte nejnovější výměr daně z nemovitostí pro danou jednotku a ověřte si, zda se po koupi neočekává změna její klasifikace.

Obce jako Budva, Tivat, Kotor a Bar si v rámci národního rámce stanovují vlastní parametry pro stanovení daně, takže roční náklady na srovnatelnou nemovitost se mohou lišit v závislosti na lokalitě.

Pokud máte v úmyslu nemovitost pronajmout, daň z příjmů z pronájmu Týká se příjmů z pronájmu. Platná sazba a povinnosti týkající se podávání přiznání závisí na vašem daňovém domicilu a na podmínkách nájemní smlouvy. Jedná se o samostatný režim, který se liší od daní z nákupu popsaných v tomto článku, a vyžaduje si vlastní plánování.

Pokud později prodáte nemovitost se ziskem, daň z kapitálových výnosů mohou platit. Zdanitelný zisk, příslušná sazba, odpočty a případné osvobození od daně je třeba ověřit podle pravidel daně z příjmů platných v době zcizení; nepředpokládejte, že se sazba mění v závislosti na době držení.

Pokud si před nákupem ujasníte tyto průběžné závazky, pomůže vám to správně odhadnout skutečné náklady na vlastnictví, místo abyste se soustředili pouze na daně spojené s pořízením.

---

Která možnost dává větší smysl?

Nižší daň z převodu nemovitosti ještě neznamená, že novostavba je automaticky lepší koupí. Stejně tak vyšší zdánlivé daňové zatížení u nemovitosti z druhé ruky neznamená, že se jedná o špatnou volbu. Správné rozhodnutí závisí na vašem individuálním profilu, rozpočtu a účelu.

Černá Hora	€2,557
Pobřežní oblast	€2,838
Podgorica	€2,510
Střední region	€2,131
Severní region	€2,145

MONSTAT uvedl, že průměrná cena nově prodaných bytů v celém státě ve 2. čtvrtletí roku 2026 činila 2 557 EUR za metr čtvereční, zatímco v pobřežním regionu to bylo 2 838 EUR. Tyto údaje zahrnují pouze transakce na primárním trhu, které splňují daná kritéria, a nelze je použít jako přímé srovnávací ukazatele pro ceny při dalším prodeji. Kupující by měli porovnávat podobné nemovitosti ve stejné lokalitě, které se shodují co do velikosti, stavu, stupně dokončení a vybavení.

Kupující A: Kupující zaměřený na rozpočet Tento kupující se snaží minimalizovat celkové výdaje spojené s pořízením nemovitosti i po něm. Správné srovnání nespočívá v izolovaném porovnání “DPH versus daň z převodu nemovitosti” – jde o celkové pořizovací náklady včetně kupní ceny, příslušné daně, vybavení, právních poplatků a počáteční údržby. Byt z druhé ruky, jehož cena je o 20 000 € nižší než cena srovnatelné novostavby, může být i po zaplacení daně z převodu nemovitostí stále levnější variantou, zejména pokud vyžaduje jen minimální renovaci. Než dojdete k závěru, že novostavba ušetří peníze, proveďte kompletní propočty.

Kupující B: Kupující rekreačního domu Kupující, kteří pořizují nemovitost v Kotoru, Budvě nebo Herceg Novi pro vlastní potřebu, často kladou důraz na kvalitu stavby, společné prostory, blízkost občanské vybavenosti a možnost okamžitého nastěhování. Nákup novostavby ve fázi projektu vyžaduje trpělivost a nese s sebou stavební riziko. Nemovitost z sekundárního trhu v již postavené budově nabízí okamžitý přístup, ale může s sebou nést vyšší náklady na údržbu, pokud je budova starší. Rozdíl v daních je reálný, ale může být druhořadý ve srovnání s praktickými úvahami o tom, jak a kdy budete nemovitost využívat.

Kupující C: Investor v oblasti pronájmů Investor, který porovnává nemovitosti v Tivatu nebo Baru, musí zvážit celkové pořizovací náklady ve vztahu k předpokládaným příjmům z pronájmu a průběžným výdajům. Novostavba může mít nižší počáteční nároky na údržbu, zatímco nemovitost z sekundárního trhu může před pronájmem vyžadovat dodatečnou přípravu. Porovnejte čisté výnosy na základě zdokumentovaných předpokladů o nájemném, realistických míry neobsazenosti, poplatků za správu a nákladů na renovaci – bez řádně modelovaného srovnání nelze předpokládat, že by jeden typ nemovitosti přinášel lepší výnosy než druhý. Daň z převodu nemovitosti u nemovitosti z druhé ruky v hodnotě 300 000 € činí 12 000 € – tuto částku je třeba zahrnout do investičního modelu jako součást celkových pořizovacích nákladů, nikoli ji považovat za překvapení až po uzavření transakce.

Geografická poloha ovlivňuje tržní ceny, ale nemění vnitrostátní sazebník daně z převodu nemovitostí. Daňové pásma platí jednotně v celé Černé Hoře, bez ohledu na to, zda se nemovitost nachází v Podgorici, Baru nebo v některé z pobřežních obcí.

Hledáte vhodnou nemovitost v Černé Hoře? Společnost The Residence vám pomůže porovnat možnosti novostaveb a nemovitostí z sekundárního trhu na základě vašeho rozpočtu, preferované lokality a požadavků na koupi. Najděte nemovitosti, které odpovídají vašim potřebám.

---

Časté chyby při placení daně z nemovitostí

Chyby v daňovém plánování ve fázi nákupu mohou vést k neočekávaným nákladům, zpožděním a – v některých případech – ke sporům s daňovým úřadem. Následující chyby se pravidelně vyskytují při transakcích, kterých se účastní zahraniční kupující.

1. Použití staré paušální sazby 3% pro všechny transakce z druhé ruky. Do ledna 2024 se v Černé Hoře uplatňovala paušální sazba daně z převodu nemovitostí ve výši 3%. Tato sazba již neplatí plošně. Současná progresivní struktura znamená, že u transakcí nad 150 000 € se uplatňují vyšší efektivní sazby. Pokud při koupi nemovitosti z druhé ruky v hodnotě 400 000 € počítáte pouze s 3%, podhodnocujete daň o 5 000 €: správná částka podle progresivní stupnice činí 17 000 € namísto 12 000 €.

2. Uplatnění sazby 6% na celou kupní cenu. Sazba 6% se vztahuje pouze na tu část hodnoty, která přesahuje 500 000 €. Při jejím uplatnění na celou kupní cenu nemovitosti ve výši 600 000 € by vznikla daň ve výši 36 000 € — téměř o 8 000 € více než správná částka 28 000 €.

3. Předpoklad, že jakákoli nová nebo nově postavená nemovitost je automaticky osvobozena od daně z převodu nemovitostí. Jak bylo vysvětleno výše, nedávno dokončený byt prodávaný soukromým vlastníkem podléhá dani z převodu nemovitosti, nikoli DPH. O dani nerozhoduje datum dokončení stavby, ale právní povaha prodeje.

4. Připočítání DPH k ceně, která ji již obsahuje. Pokud developer uvede cenu 242 000 € včetně DPH a vy k tomu připočítáte dalších 21%, naplánujete si rozpočet ve výši 292 820 € na nemovitost, která stojí 242 000 €. Než sestavíte rozpočet, ověřte si, zda je uvedená cena včetně DPH, nebo bez DPH.

5. Nezohlednění tržní hodnoty podléhající dani. Daňový úřad může stanovit vyšší hodnotu než je smluvní cena, zejména v oblastech, kde je známo, že deklarované ceny se liší od tržních hodnot. Při sestavování rozpočtu postupujte opatrně a před podpisem smlouvy si u svého poradce ověřte pravděpodobnou zdanitelnou hodnotu.

6. Porovnávání inzerovaných cen bez zohlednění celkových pořizovacích nákladů. Dvě nemovitosti se stejnou vypsanou cenou mohou mít po započítání daní, právních poplatků, nákladů na vybavení a registraci výrazně odlišné celkové náklady. Než se rozhodnete, která z možností představuje výhodnější investici, sestavte si pro každou z nich kompletní model nákladů – neomezujte se pouze na vypsanou cenu.

Širší přehled úskalí černohorského trhu najdete v článku “Chyby při koupi nemovitosti v Černé Hoře“.

---

Závěrečný kontrolní seznam před nákupem

Než se rozhodnete pro koupi jakékoli nemovitosti v Černé Hoře – ať už se jedná o novostavbu nebo nemovitost z druhé ruky – ověřte si následující:

• Určete typ transakce. Zjistěte, zda kupujete od developera registrovaného k DPH v rámci prvního prodeje, na který se vztahuje výjimka, nebo od soukromého prodávajícího v rámci transakce podléhající dani z převodu nemovitostí.
• Zkontrolujte, zda je v ceně zahrnuta DPH. Pokud je prodávajícím developer, ověřte si písemně, zda uvedená cena zahrnuje DPH, či nikoli. Svůj rozpočet tomu přizpůsobte.
• Vypočítejte předpokládanou daň z převodu. Pokud se uplatňuje daň z převodu, použijte progresivní daňové pásma k odhadu její výše a ověření předpokládané zdanitelné hodnoty.
• Zahrňte všechny náklady spojené s uzavřením smlouvy. Do celkového rozpočtu na pořízení nemovitosti započítejte notářské poplatky, katastrální zápis, právní poplatky, náklady na překlad a případné provize realitní kanceláři.
• Prohlédněte si katastrální záznam. Získejte aktuální seznam nesrovnalostí a ověřit, zda neexistují zástavní práva, spory o vlastnictví nebo nezapsané změny.
• Zkontrolujte historii vlastnictví nemovitosti. Projděte si předchozí převody a veškerou dostupnou dokumentaci týkající se DPH. Tyto záznamy pomáhají určit daňové zacházení s danou transakcí, avšak samotný předchozí prodej ještě neznamená, že lze s jistotou určit, zda se uplatňuje DPH nebo daň z převodu nemovitostí – je nutné posoudit příslušné smlouvy a daňovou situaci každého jednotlivého převodu.
• Porovnejte celkové pořizovací náklady. Nesrovnávejte pouze inzerované ceny. Vytvořte si u každé zvažované varianty kompletní model nákladů.
• Než složíte jakoukoli významnou zálohu, vyžádejte si souhlas odborníka. Než uvolníte finanční prostředky, které nelze snadno získat zpět, měl by smlouvu zkontrolovat nezávislý místní právník – nikoli pouze notář nebo zástupce prodávajícího – a potvrdit daňové zacházení.

Rozdíl v zdanění mezi novostavbou a nemovitostí z druhé ruky v Černé Hoře je reálný, měřitelný a v mnoha případech značný. Pokud si to ujasníte ještě před zahájením hledání, a ne až poté, co si nemovitost vyberete, budete moci přesně porovnat jednotlivé možnosti a vyjednávat na základě důkladných znalostí.

---

Tento článek obsahuje obecné informace o zdanění nemovitostí v Černé Hoře a nepředstavuje právní ani daňové poradenství. Daňové předpisy se mohou měnit a jednotlivé transakce mohou být posuzovány odlišně v závislosti na jejich konkrétní právní struktuře. Kupující by si měli před zahájením transakce ověřit její daňové zacházení u kvalifikovaného místního odborníka.