Grundsteuer für Neubauten und Bestandsimmobilien in Montenegro

Zwei Käufer einigen sich auf denselben ausgeschriebenen Preis – 250.000 Euro. Der eine erwirbt eine neue Wohnung direkt vom Bauträger, der andere kauft eine ähnliche Wohnung von einem privaten Eigentümer. Bevor eine der beiden Transaktionen abgeschlossen ist, sieht sich der zweite Käufer mit zusätzlichen 9.500 € Grunderwerbsteuer. Der Erstkäufer zahlt – sofern der Verkauf als mehrwertsteuerpflichtige Bauträgertransaktion gilt – keine gesonderte Grunderwerbsteuer zusätzlich, da die Mehrwertsteuer in Höhe von 21% in diesem Beispiel bereits im angegebenen Preis enthalten ist. Käufer müssen sich vergewissern, ob das tatsächliche Angebot eines Bauträgers die Mehrwertsteuer enthält, bevor sie sich auf einen angegebenen Betrag verlassen.

Dieser Unterschied ist der zentrale steuerliche Aspekt beim Vergleich von Neubau- und Bestandsimmobilien in Montenegro. Ein Kauf von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger im Rahmen eines qualifizierten Erstverkaufs wird in der Regel als Leistung behandelt, die der Mehrwertsteuer (im Land PDV – porez na dodatu vrijednost) in Höhe von 21%, nicht als Eigentumsübertragung im Sinne der Grunderwerbsteuer. Ein Wiederverkauf – bei dem ein bestehender Eigentümer, sei es eine natürliche oder juristische Person, eine Immobilie verkauft, die sich bereits in privater Hand befand – unterliegt in der Regel progressive Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% bis 6% des steuerpflichtigen Marktwerts. Gleicher Preis, unterschiedliche steuerliche Behandlung und ein erheblicher Unterschied bei Ihren Gesamtanschaffungskosten.

In diesem Leitfaden werden beide Regelungen ausführlich erläutert, es wird gezeigt, wie Sie den tatsächlich zu zahlenden Betrag berechnen können, und es werden die Fragen aufgeführt, die Sie stellen sollten, bevor Sie etwas unterschreiben.

Immobiliensteuern in Montenegro im Überblick (2026)

Steuer oder Kosten	Neubau	Wiederverkauf
Mehrwertsteuer auf den Verkauf durch einen berechtigten Bauträger	21%, prüfen, ob im Preis enthalten	Gilt in der Regel nicht für den gewöhnlichen privaten Weiterverkauf
Grunderwerbsteuer	Keine Berechnung, wenn der Verkauf unter die Mehrwertsteuerregelung fällt	3%–6%, progressiv
Grunderwerbsteuer auf 250.000 €	0 €, sofern die Mehrwertsteuerregelung gilt	€9,500
Grunderwerbsteuer auf 400.000 €	0 €, sofern die Mehrwertsteuerregelung gilt	€17,000
Notar	Regulierter Tarif	Regulierter Tarif
Rechtliche Prüfung	Empfohlen	Empfohlen
Registrierung und Übersetzung	Zusätzliche Kosten	Zusätzliche Kosten
Jährliche Grundsteuer	In der Regel 0,25%–1%; es können Sonderpreise gelten	Es gelten dieselben Regeln
Mieteinnahmen und eventueller Wiederverkauf	Getrennte Steuerpflichten	Getrennte Steuerpflichten

Die Zahlen basieren auf der Annahme, dass die Transaktion im Neubaufall mehrwertsteuerpflichtig ist, der Wiederverkauf keiner gesetzlichen Befreiung unterliegt und der steuerpflichtige Marktwert dem angegebenen Kaufpreis entspricht. Die jährliche Grundsteuer hängt von der Gemeinde und der Einstufung der Immobilie ab.

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Neubau vs. Bestandsimmobilie: Steuerlicher Vergleich

In der folgenden Tabelle sind die wesentlichen Unterschiede aufgeführt. Sie dient als Ausgangspunkt, stellt jedoch keine endgültige Antwort für einzelne Transaktionen dar, da die anwendbare Steuer von der rechtlichen Einstufung des jeweiligen Verkaufs abhängt – und nicht lediglich davon, ob das Gebäude neu aussieht.

Faktor	Neubau	Wiederverkauf
Steuerlicher Status des Verkäufers	Die Umsatzsteuerregistrierung und die steuerpflichtigen Lieferungen müssen überprüft werden	Das hängt vom Verkäufer und von der Transaktion ab.
Steuerpflichtiger Betrag	Umsatzsteuerbemessungsgrundlage im Rahmen des qualifizierten Verkaufs	Geschätzter Marktwert
Geschichte der Immobilie	Erste steuerpflichtige Lieferung bestätigen	Vorherige Überweisungen anzeigen
Hauptrisiko	Mehrwertsteuerliche Behandlung, Abwicklung und Registrierung	Wertermittlung, Eigentumsgeschichte und Zustand der Immobilie

Beachten Sie, dass in der Spalte für Neubauten der Vermerk “sofern die Transaktion die Voraussetzungen erfüllt” steht. Nicht jede Wohnung in einem kürzlich fertiggestellten Gebäude wird automatisch unter der Mehrwertsteuerpflicht verkauft. Ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt, hängt von der Art des jeweiligen Geschäfts, dem Steuerstatus des Verkäufers und der Eigentumsgeschichte der Immobilie ab – nicht ausschließlich vom Fertigstellungsdatum des Gebäudes.

Das Alter der Immobilie allein ist nicht ausschlaggebend für die Höhe der Steuer. Entscheidend ist die rechtliche Einstufung des Verkaufs.

Dieser Grundsatz sollte die Sorgfaltsprüfung jedes Käufers leiten, bevor er Mittel bereitstellt.

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Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien

Auf die Lieferung von Waren und Dienstleistungen in Montenegro wird eine Mehrwertsteuer in Höhe des Regelsatzes von 21%. Im Bereich der Wohnimmobilien gilt dies für bestimmte Verkäufe von neu errichteten Wohnungen und Häusern, bei denen der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist, das eine steuerpflichtige Leistung erbringt – in der Regel ein Bauträger, der nach Fertigstellung erstmals direkt an einen Käufer verkauft.

In diesem Fall fällt die Transaktion unter fällt nicht unter den Anwendungsbereich der regulären Grunderwerbsteuer. Der Käufer zahlt nicht beides. Allerdings wird nicht automatisch bei jeder von einem Unternehmen verkauften Immobilie Mehrwertsteuer erhoben, und sie entfällt nicht automatisch bei jeder Transaktion zwischen Privatpersonen.

Wann fällt Mehrwertsteuer an?

Der Verkauf einer Wohnimmobilie durch einen umsatzsteuerpflichtigen Bauträger gilt als umsatzsteuerpflichtige Leistung, wenn es sich um erster steuerpflichtiger Verkauf dieser Immobilie nach Fertigstellung. Der Bauträger muss in Montenegro umsatzsteuerlich registriert sein, die Transaktion muss sich auf eine neu errichtete Einheit beziehen, und der Verkauf muss nach den geltenden Umsatzsteuerbestimmungen eine steuerpflichtige Leistung darstellen.

Die Änderungen im Umsatzsteuerrecht 2026, die ab dem 1. April 2026 für bestimmte Lieferungen von Baugrundstücken gilt, wurde die Mehrwertsteuerregelung auf Baugrundstücke ausgeweitet, für die die entsprechende Baugenehmigung erteilt wurde. Für bestimmte vor diesem Datum geleistete Vorauszahlungen gelten Übergangsregelungen. Diese Änderung betrifft bestimmte Grundstückstransaktionen und ist nicht so zu verstehen, dass sie die steuerliche Behandlung von fertiggestellten Wohnwohnungen pauschal ändert. Die mehrwertsteuerliche Behandlung einer bestimmten Wohnung und des dazugehörigen Grundstücks muss separat mit einem qualifizierten lokalen Berater geprüft werden.

Eine frühere Übertragung ist ein wichtiger Hinweis darauf, dass der aktuelle Verkauf möglicherweise nicht als erste mehrwertsteuerpflichtige Lieferung gilt; die Eigentumsgeschichte allein bestimmt jedoch nicht automatisch die steuerliche Behandlung. Die Grundlage jeder früheren Übertragung, der Mehrwertsteuerstatus des Verkäufers und die dokumentierte Geschichte der Einheit müssen jeweils geprüft werden. Bitten Sie einen lokalen Steuerberater, die zugrunde liegenden Übertragungsunterlagen zu prüfen, bevor Sie Schlussfolgerungen hinsichtlich der geltenden Regelung ziehen.

Preise inklusive Mehrwertsteuer

Angebote von Bauträgern können inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer ausgewiesen sein, und es gibt keinen marktweiten einheitlichen Standard. Es ist wichtig, diesen Unterschied zu verstehen, da Käufer, die von einer falschen Grundlage ausgehen, entweder die Kaufkosten überschätzen oder in finanzielle Schwierigkeiten geraten können, wenn der volle Betrag in Rechnung gestellt wird.

Nehmen wir an, ein Bauträger bietet eine neue Wohnung für 242.000 € an. Dieser Preis setzt sich, sofern er die Mehrwertsteuer enthält, wie folgt zusammen:

• Preis ohne Mehrwertsteuer: €200,000
• Mehrwertsteuer bei 21%: €42,000 (berechnet als 242.000 € × 21 ÷ 121)
• Zu zahlender Gesamtpreis: €242,000

Die 42.000 € sind keine zusätzliche Zahlung zu den 242.000 €. Es handelt sich um den Steueranteil, der bereits in dem genannten Betrag enthalten ist. Sie zahlen dem Bauträger insgesamt 242.000 €, wovon 42.000 € auf die Mehrwertsteuer entfallen.

Wenn hingegen ein Entwickler einen Preis nennt ohne Mehrwertsteuer, müssen Sie 21% hinzurechnen, um den Gesamtbetrag zu erhalten. Ein Preis von 200.000 € ohne MwSt. ergibt 242.000 € inklusive MwSt.

Bevor Sie einen Reservierungsvertrag oder Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie dem Bauträger drei Fragen stellen:

• Ist der angegebene Preis inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer?
• Unterliegt diese Transaktion der Mehrwertsteuer in Höhe von 21%?
• Können Sie eine schriftliche Bestätigung zur mehrwertsteuerlichen Behandlung im Kaufvertrag vorlegen?

Eine schriftliche Bestätigung verringert das Risiko von Missverständnissen hinsichtlich des vereinbarten Preises und der Mehrwertsteuerregelung; dennoch sollten der Vertrag und seine steuerliche Behandlung vor der Unterzeichnung unabhängig geprüft werden.

Eine ausführlichere Darstellung der Mehrwertsteuerregelungen speziell für neue Wohnungen finden Sie unter “Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien in Montenegro“.

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Grunderwerbsteuer bei Immobilienverkäufen

Wenn Sie eine Immobilie von einem bestehenden privaten Eigentümer – oder von einem Unternehmen, das einen nicht qualifizierten Verkauf tätigt – erwerben, unterliegt die Transaktion Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti). Hierbei handelt es sich um eine einmalige Steuer, die in der Regel mit Abschluss des Kaufvertrags fällig wird, wobei für künftige Immobilien und bestimmte andere Transaktionen besondere zeitliche Regelungen gelten. In Montenegro gilt eine progressive Steuerstaffelung, die am 1. Januar 2024, wie von der montenegrinischen Steuerbehörde bestätigt. Die gesetzlichen Fristen für die Einreichung und Zahlung werden im Folgenden erläutert.

Bei einem gewöhnlichen steuerpflichtigen Kauf ist der Erwerber der gesetzliche Steuerpflichtige für die Grunderwerbsteuer. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien darüber, wer die wirtschaftlichen Kosten trägt, ändert nicht zwangsläufig die rechtliche Haftung gegenüber der Steuerbehörde. Klären Sie die geltenden steuerlichen Verpflichtungen im Kaufvertrag und mit einem qualifizierten lokalen Berater ab.

Nach den allgemeinen Vorschriften muss der Käufer die Grunderwerbsteuer berechnen, die Steuererklärung bei der zuständigen lokalen Steuerbehörde einreichen und die Steuer entrichten. innerhalb von 15 Tagen nach Entstehung der Steuerpflicht. Bei einem Vertrag über eine künftige Immobilie – wie beispielsweise einem Kauf ab Plan – kann der Zeitpunkt abweichen, insbesondere wenn die Verpflichtung erst bei der Übergabe oder dem Besitzübergang entsteht. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde oder Ihrem Rechtsberater nach der geltenden Frist.

Progressive Steuerklassen

Die am 1. Januar 2024 eingeführten progressiven Steuerklassen gelten weiterhin. Der rechtliche Rahmen wurde im Jahr 2026 erneut geändert – siehe dazu die Erläuterungen der montenegrinischen Steuerbehörde zu den Reformen im Jahr 2024 und die Steueränderungen 2026 für die aktuelle konsolidierte Lage. Die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments geltende Tarifstruktur sieht wie folgt aus:

Steuerwert	Berechnung
Bis zu 150.000 €	3% des steuerpflichtigen Wertes
150.000–500.000 Euro	4.500 € + 51 TP20T des Betrags über 150.000 €
Über 500.000 €	22.000 € + 61 TP20T des Betrags über 500.000 €

Ein entscheidender Punkt: Die höheren Sätze gelten nur für den Teil des Wertes, der in die jeweilige Steuerklasse fällt., nicht auf den gesamten Kaufpreis. Ein Käufer, der 300.000 € für eine Bestandswohnung zahlt, entrichtet die 6% nicht auf den gesamten Betrag. Die Berechnung erfolgt stufenweise.

Rechenbeispiel für den Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand im Wert von 250.000 €:

• Die ersten 150.000 € bei 3%: €4,500 (Wohnung)
• Verbleibende 100.000 € bei 5%: €5,000
• Gesamtsteuer auf die Übertragung: €9,500

Dies ist ein Ergebnis, das sich deutlich von einer pauschalen Anwendung des höchsten Steuersatzes unterscheidet. Würde man 6% auf 250.000 € anwenden, ergäbe dies 15.000 € – ein Betrag, der die tatsächliche Steuerschuld um 5.500 € zu hoch ansetzt.

Die nachstehende Tabelle zeigt die nachgewiesenen Grunderwerbssteuerbeträge für typische Kaufpreise, unter der Annahme, dass die Transaktion steuerpflichtig ist, der Schätzwert dem angegebenen Preis entspricht und keine gesetzliche Befreiung gilt. Bestimmte Übertragungen können gemäß den Artikeln 12–14 des montenegrinischen Grunderwerbssteuergesetzes für gesetzliche Befreiungen in Frage kommen. Die Befreiung für den Erstwohnungserwerb gemäß Artikel 12 unterliegt bestimmten Voraussetzungen, darunter die montenegrinische Staatsangehörigkeit, der Wohnsitz in Montenegro, der erstmalige Erwerb zum Wohnzweck sowie eine zulässige Wohnfläche von bis zu 20 m² pro Haushaltsmitglied. Ausländische Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass diese Ausnahmeregelung für sie gilt. Andere gesetzliche Ausnahmen müssen gesondert geprüft werden. Bitte überprüfen Sie die Anspruchsberechtigung, bevor Sie sich auf diese Zahlen stützen:

Anschaffungspreis	Grunderwerbsteuer
€100,000	€3,000
€150,000	€4,500
€200,000	€7,000
€250,000	€9,500
€300,000	€12,000
€400,000	€17,000
€500,000	€22,000
€600,000	€28,000

Steuerpflichtiger Marktwert

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem gesetzlich festgelegte Steuerbemessungsgrundlage auf Basis des Marktwerts, die von dem im Vertrag angegebenen Kaufpreis abweichen kann. Die Steuerbehörde wendet ihre eigene Bewertungsmethode an, und Käufer sollten sich nicht darauf verlassen, dass ein niedriger Vertragspreis zu einer geringeren Steuerbelastung führt – eine unterbewertete Transaktion kann zusätzliche Verpflichtungen und Komplikationen nach sich ziehen. Klären Sie vor Abschluss des Kaufs die festgesetzte Bemessungsgrundlage und etwaige Einspruchsmöglichkeiten mit der zuständigen lokalen Steuerbehörde ab.

Sollte die Steuerbehörde einen Steuerbescheid erlassen, den Sie für falsch halten, gibt es ein formelles Verfahren, um dagegen Einspruch einzulegen. Ihr Rechtsberater sollte in dieses Verfahren einbezogen werden.

Eine ausführliche Erläuterung der Vorschriften zur Übertragungssteuer und ihrer praktischen Auswirkungen finden Sie unter “Grundsteuern in Montenegro“.

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Beispiele für tatsächliche Anschaffungskosten

Die praktischste Frage, die sich ein Käufer stellt, ist ganz einfach: Wie viel mehr kostet eine Bestandswohnung bei gleichem Angebotspreis tatsächlich im Vergleich zu einer Neubauwohnung?

Die folgende Tabelle veranschaulicht diesen Vergleich. Alle Preise für Neubauten verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer. (Die Mehrwertsteuer ist vom Bauträger bereits in dem angegebenen Betrag enthalten.) Alle Zahlen zum Wiederverkauf beziehen sich auf die Grunderwerbsteuer, die unter der Annahme berechnet wurde, dass der Kaufpreis dem steuerpflichtigen Wert entspricht.

Angegebener Preis	Neubau (inkl. MwSt.)	Grunderwerbsteuer	Wiederverkauf: Gesamtpreis + MwSt.
€150,000	€150,000	€4,500	€154,500
€250,000	€250,000	€9,500	€259,500
€400,000	€400,000	€17,000	€417,000
€600,000	€600,000	€28,000	€628,000

Wie viel Bargeld braucht man für eine Wohnung im Wert von 250.000 Euro?

Kostenposition	Neubau	Wiederverkauf
Vereinbarter Immobilienpreis	€250,000	€250,000
Mehrwertsteuer	Enthalten, sofern vereinbart und zutreffend	In diesem Beispiel für einen privaten Wiederverkauf nicht zutreffend
Grunderwerbsteuer	€0	€9,500
Immobilienpreis zuzüglich Erwerbssteuer	€250,000	€259,500
Notar	Zusätzlich	Zusätzlich
Rechtsanwalt und juristische Fachzeitschrift	Zusätzlich	Zusätzlich
Eintragung im Kataster	Zusätzlich	Zusätzlich
Übersetzung und Bankwesen	Falls erforderlich	Falls erforderlich
Renovierung oder Einrichtung	Objektspezifisch	Objektspezifisch

Mindestbudget (Preis zzgl. Steuern): 250.000 € für den förderfähigen Neubau (inkl. MwSt.) gegenüber 259.500 € für den steuerpflichtigen Wiederverkauf. Hierbei handelt es sich nicht um Endbeträge, in denen alle Kosten enthalten sind. Holen Sie schriftliche Kostenvoranschläge für notarielle, rechtliche, Eintragungs-, Bank- und Einrichtungskosten ein, bevor Sie Mittel bereitstellen.

Dieser Tabelle zugrunde liegende Annahmen:

• Die Preise für Neubauten enthalten bereits die Mehrwertsteuer in Höhe von 21%, die im angegebenen Betrag enthalten ist.
• Jede Transaktion im Zusammenhang mit einem Neubau gilt als mehrwertsteuerpflichtige Lieferung des Bauträgers.
• Die steuerpflichtigen Werte bei Wiederverkäufen entsprechen den angegebenen Kaufpreisen
• Jede Weiterverkaufstransaktion ist steuerpflichtig; es gilt keine gesetzliche Steuerbefreiung.
• Notargebühren, Rechtskosten, Katastereintragungsgebühren und Maklergebühren sind nicht enthalten
• Dies sind lediglich Beispiele zur Veranschaulichung, keine tatsächlichen Marktangebote.

Die Preisdifferenz zwischen einem Neubau und einer Bestandsimmobilie bei einem Preis von 250.000 € beträgt €9,500 vor allen anderen Kosten. Mit 600.000 € beläuft es sich auf €28,000. Das sind keine unbedeutenden Beträge, und sie verändern sich erheblich, sobald man den Zustand, die Ausstattung und transaktionsspezifische Faktoren mit einbezieht.

Szenario A: Ein Käufer vergleicht eine neue Zweizimmerwohnung in Tivat zum Preis von 280.000 € (inkl. MwSt., Direktverkauf vom Bauträger) mit einer ähnlichen Bestandswohnung, die zum gleichen Preis angeboten wird. Bei einem geschätzten Wiederverkaufswert von 280.000 € würde die Grunderwerbsteuer 11.000 € betragen (4.500 € + 5% × 130.000 €). Liegt der Preis der Bestandswohnung stattdessen bei 265.000 €, würde die Grunderwerbsteuer 10.250 € betragen (4.500 € + 5% × 115.000 €), womit sich der Gesamtbetrag in diesem Beispiel auf 275.250 € beläuft — 4.750 € unter dem Preis von 280.000 € (inkl. MwSt.) für den Neubau, vor Abzug sonstiger Aufwendungen. Diese Differenz besteht zwar tatsächlich, verringert sich jedoch im Vergleich zum ursprünglichen Vergleich erheblich und sollte unter Berücksichtigung des Zustands, der Ausstattung und der Komplexität der Transaktion abgewogen werden.

Szenario B: Ein Käufer findet eine Bestandswohnung, die 15.000 € günstiger ist als ein vergleichbarer Neubau. Die Grunderwerbsteuer auf 235.000 € würde sich auf etwa 8.750 € belaufen, was eine Nettoersparnis von rund 6.250 € ergibt. Wenn die Bestandsimmobilie hypothetisch Renovierungskosten in Höhe von 10.000 bis 15.000 € erfordert, bevor sie vermietungsbereit ist, schwindet der finanzielle Vorteil – Renovierungskosten variieren stark und müssen anhand einer tatsächlichen Besichtigung geschätzt werden, nicht angenommen. Eine niedrigere Erwerbssteuer bedeutet nicht zwangsläufig niedrigere Gesamtkosten für den Immobilienbesitz. Der Kaufpreis, die anfallenden Steuern, Renovierungsmaßnahmen und sonstige transaktionsspezifische Kosten müssen alle berücksichtigt werden bevor man zu dem Schluss kommt, welche Option das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.

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Sonstige Kosten beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer ist der wichtigste variable Kostenfaktor bei den verschiedenen Transaktionsarten, aber sie ist nicht die einzige Ausgabe, die Ihnen bis zur Eintragung entsteht. Sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien fallen zusätzliche Abschlusskosten an, die je nach Komplexität der Transaktion und den von Ihnen beauftragten Fachleuten variieren können.

Ausgaben	Neubau	Wiederverkauf	Was ist zu überprüfen?
Notargebühren	Für den Kaufvertrag erforderlich	Für den Kaufvertrag erforderlich	Legt sich nach dem Tarif fest; bitte lassen Sie dies von Ihrem Notar bestätigen
Katastereintragung	Zur Eintragung des Eigentums erforderlich	Zur Eintragung des Eigentums erforderlich	Die Verwaltungsgebühren richten sich nach der geltenden Gebührenordnung und der Art der Eintragung; erkundigen Sie sich bitte beim Katasteramt oder bei Ihrem Notar.
Rechtliche Prüfung	Empfehlenswert; die Kosten variieren	Empfohlen; dringend empfohlen	Prüfen Sie, was im Leistungsumfang enthalten ist
Dolmetscher / Übersetzung	Ein qualifizierter Gerichtsdolmetscher kann erforderlich sein, wenn eine Partei die in notariellen Verfahren verwendete Sprache nicht versteht.	Ein qualifizierter Gerichtsdolmetscher kann erforderlich sein, wenn eine Partei die in notariellen Verfahren verwendete Sprache nicht versteht.	Bei schriftlichen beglaubigten Übersetzungen hängt der Umfang von den jeweiligen Dokumenten und den Anforderungen des Notars ab; klären Sie den Umfang daher im Voraus ab.
Banküberweisung / Währungsumrechnung	Das hängt von Ihrer Bank und Ihrer Zahlungsmethode ab	Das hängt von Ihrer Bank und Ihrer Zahlungsmethode ab	Wechselkurs und Gebühren im Voraus bestätigen
Vermittlungsgebühr	Sofern vertraglich vorgesehen	Sofern vertraglich vorgesehen	Klären Sie, wer wann bezahlt
Ausstattung oder Renovierung	Wird häufig bei unfertigen Neubauten benötigt	Zustandsabhängig	Erstellen Sie separate Kostenvoranschläge, bevor Sie die Gesamtkosten vergleichen
Hypothekenkosten	Falls eine Finanzierung	Falls eine Finanzierung	Die Bearbeitungsgebühren und Versicherungsprämien variieren je nach Kreditgeber

Notargebühren gemäß dem Tarif von 2026

Montenegro hat am 9. April 2026 eine neue notarielle Gebührenordnung eingeführt. Für eine notarielle Urkunde mit einem Wert von 250.000 € beträgt die standardmäßige wertabhängige Gebühr gemäß Tarifposition 1 etwa 597 € vor Mehrwertsteuer bzw. 722,37 € einschließlich 21% Mehrwertsteuer. Zusätzliche notarielle Tätigkeiten, Kopien, Eintragungsgebühren oder Auslagen können den Endbetrag erhöhen. Die genaue Gebühr hängt zudem von der Art der notariellen Urkunde ab; bitten Sie daher den Notar um einen schriftlichen Kostenvoranschlag.

Steuern, behördliche Registrierungsgebühren und gesetzlich festgelegte Notargebühren stellen eigenständige Kategorien der Anschaffungskosten dar und sollten von privat vereinbarten Honoraren für Rechtsberatung, Bankdienstleistungen und sonstige Dienstleistungen unterschieden werden. Verwechseln Sie diese bei der Erstellung Ihres Budgets nicht miteinander. Eine unabhängige Rechtsberatung wird dringend empfohlen, insbesondere für ausländische Käufer, auch wenn die Beauftragung eines separaten Rechtsanwalts bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf in der Regel nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.

Bei neuen Wohnungen, die im Vorverkauf oder in Teilzahlungen verkauft werden, können die Zahlungspläne Einfluss darauf haben, wann die Umsatzsteuer tatsächlich ausgewiesen wird und wann die Immobilie offiziell eingetragen wird. Klären Sie die Modalitäten der Eigentumsübertragung im Vorvertrag, bevor Sie Teilzahlungen leisten.

Wie sollte ein ausländischer Käufer die Immobilie bezahlen?

Bevor Sie eine Anzahlung oder den Restkaufpreis überweisen, klären Sie bitte mit Ihrer montenegrinischen Bank, Ihrem Notar und einem unabhängigen Rechtsberater, welche Zahlungswege zulässig sind. Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche schränken Bargeldtransaktionen in Höhe von 10.000 € oder mehr ein, einschließlich bestimmter damit verbundener Zahlungen. Banken und Notare können zudem Unterlagen anfordern, aus denen die Identität des Käufers, die Herkunft der Mittel und der Zweck der Transaktion hervorgehen. Prüfen Sie vor dem Zahlungstermin die Überweisungslimits, den Abwicklungszeitpunkt, mögliche Gebühren von Zwischenbanken sowie etwaige vereinbarte Treuhand- oder Notarkonto-Regelungen.

Eine vollständige Anleitung zum Kaufvorgang finden Sie unter “So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro“.

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Sie kennen Ihr Kaufbudget – wissen aber noch nicht, welche Wohnung dazu passt?

Vergleichen Sie Immobilien in Montenegro nach Lage, Budget und Kaufzielen. The Residence kann Ihnen dabei helfen, eine Vorauswahl zu treffen, um Steuern und Abschlusskosten genauer zu prüfen.

Finden Sie Immobilien, die Ihrem Budget entsprechen

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Wenn eine neue Immobilie zum Wiederverkauf steht

Eine der häufigsten Ursachen für Verwirrung bei ausländischen Käufern ist die Annahme, dass der Kauf einer brandneuen Wohnung automatisch ein umsatzsteuerpflichtiges Geschäft ist. Das ist es nicht. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der rechtlichen Einstufung des Verkaufs und nicht nach dem Alter oder dem Zustand des Gebäudes.

Drei Beispiele veranschaulichen den Unterschied:

1. Verkauf einer neu gebauten Wohnung durch den Bauträger. Der umsatzsteuerpflichtige Bauträger verkauft eine Einheit direkt an den Käufer, was die erste steuerpflichtige Lieferung nach Fertigstellung darstellt. Dies ist der klassische Umsatzsteuerfall – sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, gilt ein Umsatzsteuersatz von 21%, während keine Grunderwerbsteuer anfällt.

2. Privater Wiederverkauf einer kürzlich fertiggestellten Wohnung. Ein Käufer erwarb im Jahr 2025 eine neue Wohnung von einem Bauträger. Im Jahr 2026 beschließt er, diese zu verkaufen. Das Gebäude ist ein Jahr alt. Die Wohnung sieht neu aus, ist nach modernen Standards ausgestattet und verfügt möglicherweise sogar noch über die ursprünglichen Küchengeräte. All dies hat jedoch keinen Einfluss auf die steuerliche Behandlung. Es handelt sich hierbei um ein Wiederverkaufsgeschäft zwischen zwei Privatpersonen. Die erste mehrwertsteuerpflichtige Lieferung hat bereits stattgefunden. Der Verkauf im Jahr 2026 würde grundsätzlich unter die Grunderwerbsteuer fallen, wobei der anzuwendende Betrag nach dem progressiven Steuertarif berechnet wird, sofern keine gesetzliche Befreiung vorliegt. Liegt keine Befreiung vor, zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer und keine Mehrwertsteuer.

3. Verkauf durch ein Unternehmen, das kein Bauträger ist. Ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, die sich in seinem Besitz befand und von ihm genutzt wurde – oder die es als Kapitalanlage erworben hat –, tätigt möglicherweise keine mehrwertsteuerpflichtige Lieferung, selbst wenn die Immobilie relativ neu ist. Die Mehrwertsteuerregistrierung des Unternehmens, die Art seiner Geschäftstätigkeit und die steuerliche Vorgeschichte der jeweiligen Einheit beeinflussen das Ergebnis. Gehen Sie nicht davon aus, dass “von einem Unternehmen verkauft” gleichbedeutend mit “mehrwertsteuerpflichtig” ist.”

Eine kürzlich fertiggestellte Wohnung gilt steuerlich nicht unbedingt als Erstverkaufsobjekt.

Die Marketingbezeichnung “brandneue Wohnung” hat steuerlich keine rechtliche Bedeutung. Entscheidend sind die dokumentierte Eigentumsgeschichte und die Frage, ob zuvor bereits ein mehrwertsteuerpflichtiger Verkauf stattgefunden hat.

Fragen Sie vor der Unterzeichnung den Makler oder den Verkäufer direkt: Wurde diese Immobilie bereits einmal verkauft, und wenn ja, unterlag dieser Verkauf der Mehrwertsteuer? Ein qualifizierter Berater vor Ort sollte die Eigentumsentwicklung im Kataster zusammen mit den zugrunde liegenden Verträgen, Rechnungen und relevanten Steuerunterlagen prüfen. Anhand des Katasters allein lässt sich weder feststellen, ob eine frühere Übertragung mehrwertsteuerpflichtig war, noch die korrekte steuerliche Behandlung des aktuellen Verkaufs bestimmen.

Was sollten Sie vor dem Kauf beachten?

Überprüfen	Neubau / Off-Plan-Projekt	Wiederverkauf
Legitimer Verkäufer	Identität und Berechtigung des Entwicklers überprüfen	Eigentümer und Verkaufsberechtigung überprüfen
Planung und Genehmigungen	Gegebenenfalls die Bau- und Nutzungsunterlagen prüfen	Prüfen Sie die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und späterer Umbauten
Eigentumsregistrierung	Bestätigen Sie, wie und wann das Gerät registriert wird	Einen aktuellen Katasterauszug anfordern
Zahlungsrisiko	Meilensteine, Verzögerungen, Kündigung und Rückerstattungen prüfen	Zahlungs- und Freigabebedingungen prüfen
Körperliche Verfassung	Bei der Übergabe die Oberflächen und Ausstattungsmerkmale prüfen	Das Grundstück und das Gebäude begutachten
Baukosten	Voraussichtliche Verwaltungsgebühren anfordern	Anforderung der bisherigen Abrechnungen der Nebenkosten sowie von Informationen zu Zahlungsrückständen
Steuerliche Behandlung	Überprüfen Sie, ob der Verkauf mehrwertsteuerpflichtig ist	Übertragung der steuerlichen Behandlung und der Steuerbefreiungen bestätigen

Eine fertiggestellte neue Wohnung und eine im Bau befindliche Wohnung bergen unterschiedliche Risiken, selbst wenn beide vom selben Bauträger verkauft werden. Eine niedrigere Erwerbssteuer ersetzt nicht die rechtliche, technische oder finanzielle Sorgfaltsprüfung.

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So überprüfen Sie die steuerliche Behandlung

Die Klärung der korrekten steuerlichen Behandlung, bevor Sie Mittel bereitstellen, ist keine bürokratische Vorsichtsmaßnahme – es handelt sich um finanzielle Sorgfaltspflicht. Die folgenden Schritte gelten unabhängig davon, ob Sie eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie erwerben.

1. Ermitteln Sie den rechtmäßigen Verkäufer. Stellen Sie fest, ob es sich bei dem Verkäufer um eine Privatperson, einen Bauträger, ein Unternehmen oder eine andere juristische Person handelt. Der rechtliche und steuerliche Status des Verkäufers ist der Ausgangspunkt für die Feststellung, welche Steuerregelung gilt. Fragen Sie gegebenenfalls nach der Handelsregisternummer des Verkäufers.

2. Eigentumsverhältnisse im Kataster (Liste der Immobilien) bestätigen. Die Liste der Unbeweglichkeiten ist das amtliche Grundbuch von Montenegro. Fordern Sie einen aktuellen Auszug an, um den eingetragenen Eigentümer, die eingetragenen Rechte und Belastungen zu überprüfen. Beachten Sie, dass ein aktueller Auszug allein keine vollständige Eigentumsprüfung darstellt – fordern Sie gegebenenfalls zusätzliche historische Unterlagen und Belege an und lassen Sie diese von Ihrem Rechtsberater prüfen.

3. Stellen Sie fest, ob die Transaktion der Umsatzsteuer unterliegt. Fragen Sie den Verkäufer oder dessen Vertreter direkt: Unterliegt dieser Verkauf der Mehrwertsteuer in Höhe von 21%? Wenn die Antwort „Ja“ lautet, fahren Sie mit Frage 4 fort. Wenn die Transaktion nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, prüfen Sie, ob eine Grunderwerbsteuer anfällt und ob gesetzliche Ausnahmen oder Befreiungen – wie beispielsweise beim Erwerb einer Erstwohnung – in Anspruch genommen werden können, bevor Sie den voraussichtlichen Betrag berechnen.

4. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob die Preise inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer angegeben sind. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Im Kaufvertrag sollte eindeutig festgelegt sein, ob der Preis inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer angegeben ist. Wenn der Bauträger einen Preis ohne Mehrwertsteuer angibt, berechnen Sie den Gesamtbetrag inklusive Mehrwertsteuer, bevor Sie ihn mit anderen Kaufoptionen vergleichen.

5. Überprüfen Sie die Eigentumsgeschichte. Prüfen Sie, ob bereits eine frühere Übertragung dieser konkreten Einheit stattgefunden hat. Eine frühere Übertragung ist zwar ein wichtiger Anhaltspunkt, bestimmt jedoch nicht allein die umsatzsteuerliche Behandlung – die Grundlage der früheren Übertragung, der Umsatzsteuerstatus des Verkäufers und die Unterlagen müssen alle von einem lokalen Steuerberater geprüft werden, bevor Schlussfolgerungen gezogen werden können.

6. Überprüfen Sie die entsprechenden Unterlagen zur Immobilie. Überprüfen Sie die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) sowie alle relevanten Baugenehmigungen. Unerlaubte Anbauten, nicht eingetragene Bauten oder offene Rechtsfragen können zu Komplikationen führen, die sowohl die Gültigkeit der Transaktion als auch die anfallende Steuer beeinträchtigen.

7. Fordern Sie gegebenenfalls einen Kostenvoranschlag für die Grunderwerbsteuer an. Berechnen Sie anhand der gestaffelten Steuersätze die voraussichtliche Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Rechtsberater, ob der steuerpflichtige Wert voraussichtlich vom Vertragspreis abweichen wird – in manchen Fällen kann die Steuerbehörde einen anderen Schätzwert zugrunde legen.

8. Beauftragen Sie einen unabhängigen Berater vor Ort, die steuerrechtlichen Bestimmungen des Vertrags zu prüfen. Ein Notar beglaubigt die Transaktion, doch seine Aufgabe besteht nicht darin, Ihnen unabhängige steuerliche oder rechtliche Beratung zu geben. Beauftragen Sie einen Anwalt vor Ort – idealerweise einen mit Erfahrung im Bereich Immobilientransaktionen –, um den Vertrag zu prüfen, die steuerliche Behandlung zu bestätigen und auf Bestimmungen hinzuweisen, die vor der Unterzeichnung einer Klärung bedürfen.

Von der Reservierung bis zur Steuerzahlung: Der Zeitplan für den Käufer

Bühne	Aktion
Vor der Buchung	Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, der Identität des Verkäufers, der Rechtmäßigkeit des Projekts und der steuerlichen Behandlung
Vor einer nennenswerten Einzahlung	Prüfen Sie die vorläufige Vereinbarung, die Rückerstattungsbedingungen und den Zahlungsplan
Vor der Unterzeichnung	Erhalten Sie endgültige Angaben zur Mehrwertsteuer oder zur Grunderwerbsteuer sowie Kostenvoranschläge für die Abschlusskosten
Vertragsunterzeichnung	Erledigen Sie die erforderlichen notariellen Formalitäten und befolgen Sie den vereinbarten Zahlungsablauf
Es entsteht eine Steuerpflicht	Stellen Sie fest, ob eine Übertragungssteuer zu entrichten ist und wann die gesetzliche Frist beginnt
Innerhalb der geltenden Frist	Reichen Sie die Übertragungssteuererklärung ein und zahlen Sie den fälligen Betrag, sofern erforderlich
Eigentumsregistrierung	Vergewissern Sie sich, dass die Katastereintragung abgeschlossen ist
Nach der Übernahme	Informieren Sie sich über die jährlichen Verfahren der Gemeinde zur Grundsteuererhebung

Bei gewöhnlichen steuerpflichtigen Übertragungen beträgt die allgemeine Frist für die Erklärung und Zahlung 15 Tage ab dem Zeitpunkt, zu dem die Steuerpflicht entsteht. Für zukünftige Immobilien und andere nicht standardmäßige Transaktionen können besondere Regelungen gelten.

Die notarielle Beurkundung garantiert nicht, dass alle steuerlichen Verpflichtungen im Vertrag korrekt aufgeführt sind. Ihr Rechtsschutz beruht auf einer gründlichen Prüfung vor der Unterzeichnung und nicht auf der Formalität der notariellen Beurkundung selbst.

Eine umfassende Checkliste mit den vor dem Kauf zu erledigenden Schritten finden Sie unter “Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro“.

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Sie sind sich nicht sicher, ob ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie das Richtige für Sie ist?

Beginnen Sie mit Immobilien, die Ihrem Budget und Ihren Zwecken entsprechen. Vergleichen Sie anschließend die Unterlagen des Verkäufers, die anfallenden Steuern und die Kaufbedingungen, bevor Sie Geld investieren.

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Steuern nach dem Kauf einer Immobilie

Die Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer ist eine einmalige Zahlung, die zum Zeitpunkt des Erwerbs fällig wird. Sie stellt jedoch nicht den gesamten Umfang Ihrer steuerlichen Verpflichtungen als Immobilienbesitzer in Montenegro dar.

Jährliche Grundsteuer (Schneiden Sie die unbeweglichen Teile ab) gilt für alle Grundstückseigentümer in Montenegro, einschließlich ausländischer Staatsangehöriger. Die Steuer wird von der zuständigen Gemeinde erhoben und auf der Grundlage des Schätzwertes der Immobilie berechnet. Die Steuersätze und Schätzwerte variieren je nach Gemeinde, Art der Immobilie und Lage. Wichtig ist, dass, Der Kauf einer Neubauimmobilie befreit Sie nicht von der jährlichen Grundsteuer. — Die Steuerpflicht wird in der Regel anhand der Eigentumsverhältnisse zum 1. Januar des Steuerjahres ermittelt. Käufer sollten sich nach der Eintragung bei der zuständigen Gemeinde über die Melde- und Zahlungspflichten informieren.

Jährliche Grundsteuer: ein Beispiel für die Berechnung

Steuerwert der Immobilie	Bei 0,251 TP20T	Bei 0,50%	Bei 1,001 TP20T
€150,000	€375	€750	€1,500
€250,000	€625	€1,250	€2,500
€400,000	€1,000	€2,000	€4,000

Hierbei handelt es sich um mathematische Beispiele unter Verwendung des allgemeinen Bereichs 0,25%–1% und nicht um konkrete Angaben für eine bestimmte Gemeinde. Für Zweitwohnsitze und bestimmte andere Immobilienkategorien können andere Steuersätze gelten. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt von den kommunalen Vorschriften, der Einstufung der Immobilie, dem Steuerwert und etwaigen anwendbaren Anpassungen ab.

Eine Ferienwohnung kann als Zweitwohnsitz und nicht als Hauptwohnsitz eingestuft werden. Die montenegrinischen Grundsteuerbestimmungen sehen für bestimmte Zweitwohnsitze eine Sonderbehandlung vor, wobei die Gemeinden die geltenden Kriterien festlegen. Bevor Sie eine Ferienwohnung kaufen, sollten Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid für diese konkrete Immobilie anfordern und sich vergewissern, ob sich die Einstufung nach dem Kauf voraussichtlich ändern wird.

Gemeinden wie Budva, Tivat, Kotor und Bar legen innerhalb des nationalen Rahmens jeweils ihre eigenen Bewertungskriterien fest, sodass die jährlichen Kosten für eine vergleichbare Immobilie je nach Standort variieren können.

Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen gilt für Einkünfte aus Vermietung. Der geltende Steuersatz und die Meldepflichten hängen von Ihrem steuerlichen Wohnsitzstatus und den Mietvereinbarungen ab. Hierbei handelt es sich um eine von den in diesem Artikel behandelten Erwerbssteuern getrennte Regelung, die eine eigene Planung erfordert.

Wenn Sie die Immobilie später mit Gewinn verkaufen, Kapitalertragssteuer können gelten. Der steuerpflichtige Gewinn, der anzuwendende Steuersatz, die Abzüge und etwaige Freibeträge sollten anhand der zum Zeitpunkt der Veräußerung geltenden Einkommensteuerbestimmungen überprüft werden; gehen Sie nicht davon aus, dass sich der Steuersatz je nach Haltedauer ändert.

Wenn Sie sich vor dem Kauf über diese laufenden Verpflichtungen im Klaren sind, können Sie die tatsächlichen Betriebskosten besser einschätzen, anstatt sich ausschließlich auf die Anschaffungssteuern zu konzentrieren.

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Welche Option ist sinnvoller?

Eine niedrigere Grunderwerbsteuer macht einen Neubau nicht automatisch zur besseren Kaufentscheidung. Ebenso wenig ist eine scheinbar höhere Steuerbelastung bei einer Bestandsimmobilie gleichbedeutend mit einer falschen Wahl. Die richtige Entscheidung hängt von Ihrem individuellen Profil, Ihrem Budget und Ihrem Zweck ab.

Montenegro	€2,557
Küstenregion	€2,838
Podgorica	€2,510
Zentralregion	€2,131
Nördliche Region	€2,145

MONSTAT meldete für das zweite Quartal 2026 einen Durchschnittspreis von 2.557 € pro Quadratmeter für neu verkaufte Wohnungen landesweit, verglichen mit 2.838 € in der Küstenregion. Diese Zahlen beziehen sich ausschließlich auf qualifizierte Erstverkaufstransaktionen und können nicht als direkte Vergleichswerte für Wiederverkaufspreise herangezogen werden. Käufer sollten ähnliche Immobilien in derselben Nachbarschaft vergleichen, die hinsichtlich Größe, Zustand, Fertigstellungsgrad und Ausstattung vergleichbar sind.

Käufer A: Preisbewusster Käufer Dieser Käufer strebt die niedrigsten Gesamtkosten zum Zeitpunkt des Erwerbs und danach an. Der richtige Vergleich besteht nicht darin, “Mehrwertsteuer gegen Grunderwerbsteuer” isoliert zu betrachten – vielmehr sind die Gesamtanschaffungskosten einschließlich Kaufpreis, anfallender Steuern, Ausbau, Rechtskosten und anfänglicher Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Eine Wiederverkaufswohnung, deren Preis 20.000 € unter dem eines vergleichbaren Neubaus liegt, kann auch nach Abzug der Grunderwerbsteuer noch die günstigere Option sein, insbesondere wenn nur geringe Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Rechnen Sie alle Kosten durch, bevor Sie zu dem Schluss kommen, dass ein Neubau Geld spart.

Käufer B: Käufer einer Ferienimmobilie Käufer, die in Kotor, Budva oder Herceg Novi für den Eigenbedarf erwerben, legen oft Wert auf Bauqualität, Gemeinschaftseinrichtungen, die Nähe zu Annehmlichkeiten und die Verfügbarkeit der Immobilie vom ersten Tag an. Der Kauf einer im Bau befindlichen Neubauimmobilie erfordert Geduld und birgt ein Baurisiko. Eine Bestandsimmobilie in einem bereits bestehenden Gebäude bietet zwar sofortigen Bezug, kann jedoch höhere Instandhaltungskosten mit sich bringen, wenn das Gebäude älter ist. Der steuerliche Unterschied ist zwar real, kann aber gegenüber praktischen Überlegungen, wie und wann Sie die Immobilie nutzen werden, zweitrangig sein.

Käufer C: Immobilieninvestor (Vermietung) Ein Investor, der Immobilien in Tivat oder Bar vergleicht, muss die Gesamtanschaffungskosten gegen die prognostizierten Mieteinnahmen und laufenden Kosten abwägen. Ein Neubau hat möglicherweise geringeren anfänglichen Instandhaltungsaufwand, während eine Bestandsimmobilie vor der Vermietung möglicherweise zusätzliche Vorbereitungsmaßnahmen erfordert. Vergleichen Sie die Nettorenditen anhand dokumentierter Mietannahmen, realistischer Leerstandsquoten, Verwaltungsgebühren und Sanierungskosten – ohne einen ordnungsgemäß modellierten Vergleich sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine der beiden Immobilienarten die andere übertrifft. Die Grunderwerbsteuer für eine Bestandsimmobilie im Wert von 300.000 € beträgt 12.000 € – ein Betrag, der als Teil der Gesamtkostenbasis in das Investitionsmodell einbezogen werden sollte und nicht erst im Nachhinein als Überraschung behandelt werden darf.

Die geografische Lage beeinflusst zwar die Marktpreise, hat jedoch keinen Einfluss auf die nationale Grunderwerbsteuertabelle. Die Steuerklassen gelten einheitlich in ganz Montenegro, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Podgorica, Bar oder einer Küstengemeinde befindet.

Sind Sie auf der Suche nach der richtigen Immobilie in Montenegro? „The Residence“ kann Ihnen dabei helfen, Neubau- und Gebrauchtimmobilien anhand Ihres Budgets, Ihres Wunschstandorts und Ihrer Kaufkriterien zu vergleichen. Finden Sie Immobilien, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.

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Häufige Fehler bei der Grundsteuer

Fehler bei der Steuerplanung in der Kaufphase können zu unerwarteten Kosten, Verzögerungen und – in manchen Fällen – zu Streitigkeiten mit den Steuerbehörden führen. Die folgenden Fehler treten regelmäßig bei Transaktionen mit ausländischen Käufern auf.

1. Anwendung des alten Pauschalsatzes von 3% für alle Wiederverkaufstransaktionen. Vor Januar 2024 betrug die Grunderwerbsteuer in Montenegro pauschal 3%. Dieser Satz gilt nicht mehr pauschal. Die derzeitige progressive Struktur bedeutet, dass für Transaktionen über 150.000 € höhere effektive Steuersätze gelten. Wer bei einem Wiederverkaufskauf im Wert von 400.000 € lediglich 3% einkalkuliert, unterschätzt die Steuer um 5.000 €: Der korrekte Betrag gemäß der progressiven Staffelung beträgt 17.000 € statt 12.000 €.

2. Anwendung des Satzes 6% auf den gesamten Kaufpreis. Der Steuersatz 6% gilt nur für den Teil des Wertes, der 500.000 € übersteigt. Würde man ihn auf den gesamten Kaufpreis einer Immobilie im Wert von 600.000 € anwenden, ergäbe sich eine Steuer von 36.000 € – fast 8.000 € mehr als der korrekte Betrag von 28.000 €.

3. Die Annahme, dass jede neue oder neu errichtete Immobilie automatisch von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Wie oben erläutert, unterliegt eine kürzlich fertiggestellte Wohnung, die von einem privaten Eigentümer verkauft wird, der Grunderwerbsteuer und nicht der Mehrwertsteuer. Nicht das Fertigstellungsdatum des Gebäudes ist für die Besteuerung maßgeblich, sondern die rechtliche Natur des Verkaufs.

4. Die Mehrwertsteuer zusätzlich zu einem Preis berechnen, in dem sie bereits enthalten ist. Wenn ein Bauträger einen Preis von 242.000 € inklusive Mehrwertsteuer angibt und Sie dann noch 21% hinzurechnen, planen Sie 292.820 € für eine Immobilie ein, die 242.000 € kostet. Vergewissern Sie sich vor der Erstellung Ihres Budgets, ob der angegebene Preis inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer ist.

5. Nichtberücksichtigung des steuerpflichtigen Marktwerts. Die Steuerbehörde kann einen höheren Wert als den Vertragspreis festsetzen, insbesondere in Gebieten, in denen bekannt ist, dass die angegebenen Preise von den Marktwerten abweichen. Planen Sie daher konservativ und klären Sie den voraussichtlichen steuerpflichtigen Wert vor dem Vertragsabschluss mit Ihrem Berater ab.

6. Vergleich der angegebenen Preise ohne Berücksichtigung der Gesamtanschaffungskosten. Zwei Immobilien mit demselben Angebotspreis können, wenn Steuern, Rechtskosten, Ausbaukosten und Eintragungskosten berücksichtigt werden, erheblich unterschiedliche Gesamtkosten aufweisen. Erstellen Sie für jede Option ein vollständiges Kostenmodell – nicht nur auf Basis des Angebotspreises –, bevor Sie entscheiden, welche Option das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.

Eine umfassendere Übersicht über die Fallstricke auf dem montenegrinischen Markt finden Sie unter “Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro“.

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Abschließende Einkaufsliste

Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie in Montenegro entschließen – sei es ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie –, sollten Sie Folgendes überprüfen:

• Bestimmen Sie die Transaktionsart. Stellen Sie fest, ob Sie von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger im Rahmen eines qualifizierten Erstverkaufs oder von einem privaten Verkäufer im Rahmen einer grenzüberschreitenden Transaktion kaufen.
• Überprüfen Sie, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist. Falls es sich bei dem Verkäufer um einen Bauträger handelt, lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob der angegebene Preis inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer ist. Passen Sie Ihr Budget entsprechend an.
• Berechnen Sie die voraussichtliche Grunderwerbsteuer. Falls eine Schenkungssteuer anfällt, verwenden Sie die progressiven Steuersätze, um den Betrag zu schätzen und den voraussichtlichen Steuerwert zu ermitteln.
• Berücksichtigen Sie alle Abschlusskosten. Rechnen Sie Notargebühren, Katastereintragung, Anwaltskosten, Übersetzungskosten und etwaige Maklergebühren zu Ihrem Gesamtbudget für den Erwerb hinzu.
• Überprüfen Sie den Katastereintrag. Besorgen Sie sich eine aktuelle Liste der Unbeweglichkeiten und prüfen Sie, ob Belastungen, Eigentumsstreitigkeiten oder nicht eingetragene Änderungen vorliegen.
• Überprüfen Sie die Eigentumsgeschichte der Immobilie. Überprüfen Sie frühere Übertragungen und alle verfügbaren Umsatzsteuerunterlagen. Diese Unterlagen helfen dabei, die steuerliche Behandlung der Transaktion festzustellen; ein früherer Verkauf allein reicht jedoch nicht aus, um abschließend zu bestimmen, ob Umsatzsteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt – die zugrunde liegenden Verträge und die steuerliche Situation jeder einzelnen Übertragung müssen geprüft werden.
• Vergleichen Sie die Gesamtanschaffungskosten. Vergleichen Sie nicht nur die angegebenen Preise. Erstellen Sie für jede Option, die Sie in Betracht ziehen, ein vollständiges Kostenmodell.
• Holen Sie sich vor jeder größeren Anzahlung eine professionelle Genehmigung ein. Ein unabhängiger Anwalt vor Ort – nicht nur ein Notar oder der Makler des Verkäufers – sollte den Vertrag prüfen und die steuerliche Behandlung bestätigen, bevor Sie Gelder binden, die Sie nicht ohne Weiteres zurückerhalten können.

Der steuerliche Unterschied zwischen einem Neubau und einer Bestandsimmobilie in Montenegro ist real, messbar und in vielen Fällen erheblich. Wenn Sie sich bereits vor der Suche und nicht erst nach der Auswahl einer Immobilie darüber informieren, sind Sie in der Lage, die verschiedenen Optionen genau zu vergleichen und aus einer fundierten Position heraus zu verhandeln.

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Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Immobilienbesteuerung in Montenegro und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Steuerliche Vorschriften können sich ändern, und einzelne Transaktionen können je nach ihrer spezifischen rechtlichen Struktur unterschiedlich behandelt werden. Käufer sollten die steuerliche Behandlung ihrer jeweiligen Transaktion mit einem qualifizierten lokalen Experten abklären, bevor sie weitere Schritte unternehmen.