Налог на недвижимость в Черногории: новостройки и вторичное жилье

Два покупателя соглашаются на одну и ту же объявленную цену — 250 000 евро. Один из них приобретает новую квартиру напрямую у застройщика, а другой — аналогичную квартиру у частного владельца. До завершения любой из этих сделок второму покупателю приходится столкнуться с дополнительными 9 500 евро в виде налога на передачу права собственности на недвижимость. Первый покупатель, при условии что сделка с застройщиком подпадает под налогообложение НДС, не уплачивает отдельного налога на передачу права собственности — поскольку НДС по ставке 21% в данном примере уже включен в указанную цену. Покупатели должны убедиться, что фактическое ценовое предложение застройщика включает НДС, прежде чем полагаться на какие-либо указанные цифры.

Именно эта разница является ключевым налоговым вопросом при сравнении новостройки и вторичного жилья в Черногории. Покупка у застройщика, зарегистрированного в качестве плательщика НДС, в рамках соответствующей критериям первой продажи, как правило, рассматривается как сделка, подлежащая обложению НДС (в местном обозначении PDV — налог на добавленную стоимость) по ставке 21%, а не в качестве перехода права собственности для целей налога на передачу недвижимости. Сделка по перепродаже — когда действующий собственник, будь то физическое лицо или компания, продает объект недвижимости, который уже находился в частном владении, — как правило, влечет за собой прогрессивный налог на передачу права собственности на недвижимость в размере от 3% до 6% от налогооблагаемой рыночной стоимости. Одинаковая цена, разный налоговый режим и существенная разница в общей стоимости приобретения.

В данном руководстве подробно описаны оба режима, показано, как рассчитать фактическую сумму к уплате, а также перечислены вопросы, которые следует задать, прежде чем что-либо подписать.

Краткий обзор налогов на недвижимость в Черногории (2026 г.)

Налог или расходы	Новое здание	Вторичный рынок
НДС при продаже недвижимости застройщиком, отвечающей установленным критериям	21%, уточнить, входит ли в стоимость	Как правило, это не относится к обычной частной перепродаже
Налог на передачу права собственности на недвижимость	Не взимается в тех случаях, когда продажа подпадает под режим НДС	3%–6%, прогрессивный
Налог на передачу собственности в размере 250 000 евро	0 евро при применении НДС	€9,500
Налог на передачу права собственности в размере 400 000 евро	0 евро при применении НДС	€17,000
Нотариус	Регулируемый тариф	Регулируемый тариф
Юридическая экспертиза	Рекомендуется	Рекомендуется
Регистрация и перевод	Дополнительные расходы	Дополнительные расходы
Ежегодный налог на недвижимость	Как правило, 0,25%–1%; могут применяться специальные тарифы	Те же правила
Доход от аренды и возможная перепродажа	Отдельные налоговые обязательства	Отдельные налоговые обязательства

В приведенных цифрах предполагается, что сделка с новостройкой подпадает под налогообложение НДС, при перепродаже не применяется предусмотренное законом освобождение от НДС, а налогооблагаемая рыночная стоимость равна заявленной покупной цене. Ежегодный налог на недвижимость зависит от муниципалитета и классификации объекта недвижимости.

---

Новое жилье или вторичное: сравнение налогов

В приведенной ниже таблице представлены основные различия. Она служит отправной точкой, а не исчерпывающим ответом в отношении какой-либо конкретной сделки, поскольку применимый налог зависит от правовой природы конкретной сделки купли-продажи, а не просто от того, выглядит ли здание новым.

Фактор	Новое здание	Вторичный рынок
Налоговый статус продавца	Необходимо проверить регистрацию в качестве плательщика НДС и наличие налогооблагаемых операций	Зависит от продавца и условий сделки
Налогооблагаемая сумма	База налогообложения НДС при соответствующей сделке	Оценочная рыночная стоимость
История объекта недвижимости	Подтвердить первую налогооблагаемую поставку	Просмотреть предыдущие переводы
Основной риск	Порядок уплаты НДС, оформление и регистрация	Оценка стоимости, история прав собственности и состояние объекта недвижимости

Обратите внимание, что в столбце, посвящённом новостройкам, указано: “если сделка соответствует критериям”. Не каждая квартира в недавно построенном доме автоматически продается в режиме, подлежащем обложению НДС. Применение НДС или налога на передачу права собственности зависит от характера конкретной сделки, налогового статуса продавца и истории владения недвижимостью — а не исключительно от даты сдачи здания в эксплуатацию.

Сам по себе возраст объекта недвижимости не определяет размер налога. Важное значение имеет правовой характер сделки купли-продажи.

Этот принцип должен лежать в основе комплексной проверки, проводимой каждым покупателем перед вложением средств.

---

НДС на новостройки

НДС взимается с поставок товаров и услуг в Черногории по стандартной ставке в размере 21%. В сфере жилой недвижимости это правило применяется к соответствующим критериям сделкам купли-продажи вновь построенных квартир и домов, в которых продавцом выступает предприятие, зарегистрированное в качестве плательщика НДС и осуществляющее налогооблагаемую поставку — как правило, застройщик, впервые продающий объект напрямую покупателю после завершения строительства.

В этом случае сделка подпадает под не подпадающие под действие стандартного налога на передачу права собственности на недвижимость. Покупатель не оплачивает и то, и другое. Однако НДС не всегда автоматически начисляется на каждый объект недвижимости, продаваемый компанией, и не всегда автоматически не взимается при каждой сделке между физическими лицами.

Когда применяется НДС

Продажа жилой недвижимости застройщиком, зарегистрированным в качестве плательщика НДС, квалифицируется как операция, подлежащая обложению НДС, если она является первая налогооблагаемая продажа данного объекта недвижимости после завершения строительства. Застройщик должен быть зарегистрирован в Черногории в целях уплаты НДС, сделка должна касаться вновь построенного объекта, а продажа должна представлять собой налогооблагаемую операцию в соответствии с действующими правилами в отношении НДС.

Сайт Изменения в законодательстве о НДС 2026 года, вступающее в силу с 1 апреля 2026 года в отношении поставок земельных участков под застройку, отвечающих установленным критериям, расширило сферу применения специального режима НДС на земельные участки под застройку, в отношении которых было выдано соответствующее разрешение на строительство. К определенным авансовым платежам, произведенным до этой даты, применяются переходные положения. Данное изменение затрагивает конкретные сделки с земельными участками и не следует рассматривать его как повсеместное изменение порядка налогообложения готовых жилых квартир. Вопросы налогообложения НДС конкретной квартиры и любой связанной с ней земельной участка необходимо отдельно согласовывать с квалифицированным местным консультантом.

Предыдущая сделка по передаче права собственности является важным показателем того, что текущая продажа может не квалифицироваться как первая сделка, подлежащая обложению НДС, однако сама по себе цепочка владения не определяет автоматически порядок налогообложения. Необходимо оценить основания каждой предыдущей сделки по передаче права собственности, статус продавца в отношении НДС, а также документальную историю объекта. Прежде чем делать выводы о применимом режиме налогообложения, обратитесь к местному налоговому консультанту с просьбой проанализировать документы, подтверждающие предыдущие передачи.

Цены с НДС

Цены, указываемые застройщиками, могут включать НДС или не включать его, и на рынке не существует единого стандарта. Понимание этого различия имеет важное значение, поскольку покупатели, исходящие из неверных предположений, могут либо завысить стоимость покупки, либо оказаться в затруднительном положении, когда им выставят счет на полную сумму.

Предположим, что застройщик предлагает новую квартиру по цене 242 000 евро. Если эта цена включает НДС, она складывается следующим образом:

• Цена без НДС: €200,000
• НДС по коду 21%: €42,000 (рассчитано как 242 000 евро × 21 ÷ 121)
• Общая сумма к оплате: €242,000

Сумма в 42 000 евро не является дополнительной выплатой сверх 242 000 евро. Это налоговая составляющая, уже включённая в указанную сумму. Вы выплачиваете застройщику в общей сложности 242 000 евро, из которых 42 000 евро составляют НДС.

Если же, с другой стороны, застройщик называет цену без НДС, необходимо прибавить 21%, чтобы получить полную сумму к оплате. Цена в размере 200 000 евро без НДС составит 242 000 евро с учетом НДС.

Прежде чем подписать какое-либо соглашение о бронировании или договор купли-продажи, задайте застройщику три вопроса:

• Указанная цена включает НДС или не включает его?
• Подлежит ли эта сделка обложению НДС по ставке 21%?
• Можете ли вы предоставить письменное подтверждение порядка уплаты НДС, предусмотренного в договоре купли-продажи?

Письменное подтверждение снижает риск возникновения недоразумений в отношении согласованной цены и вопросов, связанных с НДС, однако перед подписанием договора его условия и налоговые аспекты всё же следует проверить независимым специалистом.

Более подробно о правилах взимания НДС, применимых к новым квартирам, см. в разделе “НДС на новостройки в Черногории“.

---

Налог на передачу права собственности на вторичное жилье

При покупке недвижимости у частного владельца — или у компании, осуществляющей сделку, не подпадающую под установленные требования, — данная сделка подлежит налог на передачу права собственности на недвижимость (порез на промет некпоретнисти). Это единовременный налог, который, как правило, взимается при заключении договора купли-продажи, при этом для будущих объектов недвижимости и некоторых других сделок предусмотрены особые сроки уплаты. В Черногории он взимается по прогрессивной шкале, введенной 1 января 2024 года, как подтвердила Налоговая администрация Черногории. Ниже приведены установленные законом сроки подачи деклараций и уплаты налогов.

В случае обычной покупки, подлежащей налогообложению, приобретатель является налогоплательщиком по закону в отношении налога на передачу права собственности на недвижимость. Договорное соглашение между сторонами о том, кто несет экономические издержки, не обязательно изменяет юридическую ответственность перед налоговым органом. Уточните применимые налоговые обязательства в договоре купли-продажи и у квалифицированного местного консультанта.

В соответствии с общими правилами покупатель обязан рассчитать налог на передачу права собственности, подать налоговую декларацию в компетентный местный налоговый орган и уплатить налог в течение 15 дней с момента возникновения налогового обязательства. В случае договора, касающегося будущего объекта недвижимости — например, при покупке жилья на стадии строительства — сроки могут отличаться, в том числе в тех случаях, когда обязательство возникает при сдаче объекта или вступлении во владение. Уточните применимый срок в соответствующем органе или у своего юридического консультанта.

Прогрессивные налоговые ставки

Прогрессивные налоговые ставки, введенные 1 января 2024 года, по-прежнему остаются в силе. В 2026 году в законодательство были внесены дополнительные поправки — см. Разъяснения Налоговой администрации Черногории по поводу реформ 2024 года и Изменения в налоговом законодательстве 2026 года для текущей консолидированной позиции. Структура ставок, действующая на момент написания данного документа, выглядит следующим образом:

Налогооблагаемая стоимость	Расчет
До 150 000 евро	3% налогооблагаемой стоимости
150 000–500 000 евро	4 500 евро + 51 TP20T от суммы, превышающей 150 000 евро
Свыше 500 000 евро	22 000 евро + 61 TP20T от суммы, превышающей 500 000 евро

Важный момент: более высокие ставки применяются только к той части стоимости, которая попадает в пределы каждого диапазона, а не от полной стоимости покупки. Покупатель, который платит 300 000 евро за квартиру на вторичном рынке, не уплачивает налог 6% с полной суммы. Расчет производится поэтапно.

Пример расчета при покупке вторичного жилья за 250 000 евро:

• Первые 150 000 евро по ставке 3%: €4,500 (квартира)
• Остаток в размере 100 000 евро при 5%: €5,000
• Общая сумма налога на передачу права собственности: €9,500

Этот результат существенно отличается от результата, полученного при простом применении максимальной ставки. Применение формулы 6% к сумме в 250 000 евро дало бы 15 000 евро — эта цифра завышает фактическую сумму обязательств на 5 500 евро.

В приведенной ниже таблице указаны подтвержденные суммы налога на передачу права собственности при типичных ценах покупки, исходя из того, что сделка подлежит налогообложению, оценочная стоимость равна заявленной цене и не применяются предусмотренные законом льготы. Некоторые сделки по передаче права собственности могут подпадать под предусмотренные законом льготы в соответствии со статьями 12–14 Закона Черногории «О налоге на передачу права собственности на недвижимость». Льгота при приобретении первого жилья в соответствии со статьёй 12 предоставляется при соблюдении определённых условий, в том числе наличия черногорского гражданства, проживания в Черногории, приобретения жилья впервые для удовлетворения жилищных потребностей и площади, соответствующей критериям льготы, в размере до 20 м² на одного члена семьи. Иностранные покупатели не должны полагать, что данное исключение распространяется на них. Другие установленные законом исключения необходимо рассматривать отдельно. Прежде чем полагаться на приведенные ниже цифры, убедитесь в соответствии требованиям:

Покупная цена	Налог на передачу собственности
€100,000	€3,000
€150,000	€4,500
€200,000	€7,000
€250,000	€9,500
€300,000	€12,000
€400,000	€17,000
€500,000	€22,000
€600,000	€28,000

Налогооблагаемая рыночная стоимость

Налог на передачу права собственности рассчитывается исходя из установленная в соответствии с законодательством налоговая база, рассчитанная на основе рыночной стоимости, которая может отличаться от суммы, указанной в договоре. Налоговый орган применяет собственную методику оценки, и покупателям не следует рассчитывать на то, что низкая договорная цена позволит снизить сумму налога — занижение стоимости сделки может повлечь за собой дополнительные обязательства и сложности. Перед завершением сделки купли-продажи необходимо уточнить налоговую базу и ознакомиться с доступными процедурами обжалования в компетентном местном налоговом органе.

Если налоговый орган вынес решение об оценке, которое вы считаете неверным, существует официальная процедура его обжалования. К участию в этой процедуре следует привлечь вашего юридического консультанта.

Подробное разъяснение правил взимания налога на передачу и их практических последствий см. в разделе “Налоги на недвижимость в Черногории“.

---

Примеры реальной стоимости покупки

Самый практичный вопрос, который задает покупатель, звучит просто: при одинаковой объявленной цене насколько на самом деле дороже обойдется квартира на вторичном рынке по сравнению с новостройкой?

В приведенной ниже таблице представлено это сравнение. Все цены на новостройки указаны с учетом НДС (НДС уже включен застройщиком в указанную сумму). Все данные по вторичному рынку недвижимости отражают налог на оформление права собственности, рассчитанный исходя из предположения, что покупная цена соответствует налогооблагаемой стоимости.

Указанная цена	Новое строительство (с НДС)	Налог на переход права собственности при перепродаже	Перепродажа: общая цена + налог
€150,000	€150,000	€4,500	€154,500
€250,000	€250,000	€9,500	€259,500
€400,000	€400,000	€17,000	€417,000
€600,000	€600,000	€28,000	€628,000

Какая сумма наличных понадобится для покупки квартиры стоимостью 250 000 евро?

Статья расходов	Новое здание	Вторичный рынок
Согласованная цена недвижимости	€250,000	€250,000
НДС	Включено, если это оговорено и применимо	В данном примере, касающемся перепродажи частным лицом, это не применимо
Налог на передачу права собственности на недвижимость	€0	€9,500
Стоимость недвижимости плюс налог на покупку	€250,000	€259,500
Нотариус	Дополнительная информация	Дополнительная информация
Юрист и юридический обзор	Дополнительная информация	Дополнительная информация
Регистрация в кадастре	Дополнительная информация	Дополнительная информация
Перевод и банковское дело	При необходимости	При необходимости
Ремонт или обстановка	Свойства конкретного объекта	Свойства конкретного объекта

Минимальный бюджет с учетом цены и налогов: 250 000 евро для нового объекта недвижимости, соответствующего требованиям (с НДС), против 259 500 евро для объекта вторичного рынка, подлежащего налогообложению. Указанные суммы не включают все расходы, связанные с оформлением сделки. Прежде чем выделять средства, получите письменные расчеты расходов на нотариальные, юридические, регистрационные, банковские услуги и меблировку.

Допущения, лежащие в основе данной таблицы:

• Цены на новостройки уже включают НДС по ставке 21%, указанную в предложении
• Каждая сделка по новостройке квалифицируется как поставка застройщиком, подлежащая обложению НДС
• Налогооблагаемая стоимость при перепродаже соответствует заявленным ценам покупки
• Каждая сделка по перепродаже подлежит налогообложению; законодательные льготы не применяются
• В стоимость не входят нотариальные сборы, судебные издержки, расходы на кадастровую регистрацию и комиссионные агентства
• Это лишь наглядные примеры, а не реальные рыночные предложения

Разница между ценой на новостройку и вторичное жилье стоимостью 250 000 евро составляет €9,500 до вычета любых других расходов. При сумме в 600 000 евро она достигает €28,000. Это не тривиальные суммы, и их величина существенно меняется, если учесть состояние объекта, уровень отделки и факторы, характерные для конкретной сделки.

Вариант А: Покупатель сравнивает новую квартиру с двумя спальнями в Тивате стоимостью 280 000 евро (с НДС, продажа застройщиком) с аналогичной квартирой на вторичном рынке, предлагаемой по той же цене. При оценочной стоимости квартиры на вторичном рынке в 280 000 евро налог на переход права собственности составит 11 000 евро (4 500 евро + 5% × 130 000 евро). Если же цена квартиры на вторичном рынке составит 265 000 евро, налог на переход права собственности составит 10 250 евро (4 500 евро + 5% × 115 000 евро), в результате чего общая сумма в данном примере составит 275 250 евро — на 4 750 евро ниже цены нового объекта стоимостью 280 000 евро с НДС, до вычета прочих расходов. Этот разрыв действительно существует, но по сравнению с исходными данными он значительно сокращается, и его следует учитывать наряду с состоянием объекта, уровнем отделки и сложностью сделки.

Вариант B: Покупатель находит квартиру на вторичном рынке, стоимость которой на 15 000 евро ниже, чем у сопоставимой квартиры в новостройке. Налог на переход права собственности при сделке на вторичном рынке в размере 235 000 евро составит примерно 8 750 евро, что даст чистую экономию примерно в 6 250 евро. Если, гипотетически, для приведения квартиры на вторичном рынке в состояние, готовое к сдаче в аренду, потребуется 10 000–15 000 евро, финансовое преимущество исчезает — расходы на ремонт могут значительно варьироваться и должны оцениваться на основе фактического осмотра, а не предположений. Более низкий налог на приобретение не обязательно означает более низкую общую стоимость владения. Необходимо учитывать покупную цену, применимые налоги, требования к ремонту и другие расходы, связанные с данной сделкой прежде чем делать вывод о том, какой вариант является более выгодным.

---

Прочие расходы, связанные с покупкой недвижимости

Налог на передачу права собственности или НДС — это наиболее значимый фактор, варьирующийся в зависимости от типа сделки, но это не единственные расходы, которые вам придется понести на пути к регистрации. Как при покупке нового жилья, так и при приобретении вторичного жилья возникают дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки, причем некоторые из них зависят от сложности сделки и конкретных специалистов, к которым вы обращаетесь.

Расходы	Новое здание	Вторичный рынок	Что необходимо проверить
Нотариальные сборы	Необходимо для заключения договора купли-продажи	Необходимо для заключения договора купли-продажи	Устанавливается в соответствии с тарифом; уточните у своего нотариуса
Кадастровая регистрация	Необходимо зарегистрировать право собственности	Необходимо зарегистрировать право собственности	Административные сборы зависят от действующего прейскуранта и типа подачи документов; уточняйте информацию в кадастровой службе или у своего нотариуса
Юридическая экспертиза	Рекомендуется; стоимость варьируется	Рекомендуется; настоятельно рекомендуется	Узнайте, что входит в объем работ
Устный переводчик / письменный перевод	Если одна из сторон не понимает языка, на котором ведётся нотариальное оформление, может потребоваться привлечение квалифицированного судебного переводчика	Если одна из сторон не понимает языка, на котором ведётся нотариальное оформление, может потребоваться привлечение квалифицированного судебного переводчика	Устные и письменные заверенные переводы зависят от документов и требований нотариуса; заранее уточните объем работ
Банковский перевод / конвертация валюты	Это зависит от вашего банка и способа оплаты	Это зависит от вашего банка и способа оплаты	Заранее уточните курс обмена валюты и комиссии
Комиссия агентства	Если оплата предусмотрена договором	Если оплата предусмотрена договором	Уточните, кто и когда оплачивает
Обустройство или ремонт	Часто требуется для недостроенных новых зданий	Зависимое от состояния	Прежде чем сравнивать общую стоимость, рассчитайте бюджет по отдельности
Расходы по ипотеке	Если финансирование	Если финансирование	Комиссии за оформление и стоимость страхования зависят от кредитора

Нотариальные сборы в соответствии с тарифом на 2026 год

9 апреля 2026 года в Черногории вступил в силу новый тариф на нотариальные услуги. Для нотариального акта стоимостью 250 000 евро стандартный сбор, рассчитанный на основе стоимости в соответствии с позицией 1 тарифа, составляет примерно 597 евро без НДС или 722,37 евро с учетом НДС 21%. Дополнительные нотариальные действия, копии, сборы за регистрацию или расходы могут увеличить итоговую сумму счета. Точная сумма сбора также зависит от формы нотариального акта, поэтому рекомендуется запросить у нотариуса письменное ценовое предложение.

Налоги, административные сборы за регистрацию и установленные законом нотариальные сборы представляют собой отдельные категории затрат на приобретение и должны отличаться от согласованных в частном порядке гонораров за юридическое представительство, банковские и другие услуги. Не следует смешивать их при составлении бюджета. Настоятельно рекомендуется воспользоваться независимой юридической консультацией, особенно иностранным покупателям, хотя привлечение отдельного юриста, как правило, не является обязательным требованием законодательства при обычной покупке недвижимости.

В случае новых квартир, продаваемых на стадии строительства или поэтапно, графики платежей могут повлиять на то, когда фактически признается НДС и когда недвижимость официально регистрируется. Перед осуществлением поэтапных платежей уточните порядок передачи права собственности в предварительном договоре.

Каким образом иностранный покупатель должен оплатить недвижимость?

Перед переводом задатка или остатка суммы покупки уточните допустимый способ оплаты у своего черногорского банка, нотариуса и независимого юридического консультанта. Правила по борьбе с отмыванием денег ограничивают наличные транзакции на сумму 10 000 евро и более, включая определенные связанные платежи. Банки и нотариусы также могут запросить документы, подтверждающие личность покупателя, источник средств и цель сделки. Перед датой платежа уточните лимиты на переводы, сроки расчетов, возможные комиссии банков-посредников, а также любые согласованные условия использования счета условного депонирования или нотариального счета.

Полное руководство по процессу покупки доступно по ссылке “Как купить недвижимость в Черногории“.

---

Знаете, какой у вас бюджет на покупку, но не можете определиться, какая квартира вам подходит?

Сравните объекты недвижимости в Черногории по местоположению, бюджету и целям покупки. Компания «The Residence» поможет вам составить короткий список вариантов для более тщательного изучения налогов и затрат на оформление сделки.

Найти недвижимость в пределах вашего бюджета

---

Когда новая недвижимость выставляется на вторичный рынок

Одним из наиболее распространённых источников путаницы среди иностранных покупателей является предположение о том, что покупка новой квартиры автоматически подпадает под облагаемую НДС сделку. Нет. Налоговый режим определяется правовой природой сделки купли-продажи, а не возрастом или состоянием здания.

Это различие можно проиллюстрировать на примере трёх ситуаций:

1. Продажа новостройки напрямую застройщиком. Застройщик, зарегистрированный в качестве плательщика НДС, продает объект недвижимости напрямую покупателю, что представляет собой первую налогооблагаемую сделку после завершения строительства. Это классическая ситуация с НДС — при условии соблюдения всех требований применяется НДС по ставке 21%, а налог на передачу собственности не взимается.

2. Частная перепродажа недавно сданной квартиры. В 2025 году покупатель приобрел новую квартиру у застройщика. В 2026 году он решил её продать. Зданию один год. Квартира выглядит как новая, отделана по современным стандартам и, возможно, даже сохранила первоначальную кухонную технику. Ничто из этого не влияет на порядок налогообложения. Это сделка по перепродаже между двумя частными лицами. Первая сделка, подлежащая обложению НДС, уже состоялась. Продажа в 2026 году, как правило, будет подпадать под режим налога на передачу права собственности на недвижимость, причем сумма налога будет рассчитываться по прогрессивной шкале, если только не будет применяться предусмотренное законом освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия такого освобождения покупатель уплачивает налог на передачу права собственности, а не НДС.

3. Продажа компанией, не являющейся застройщиком. Юридическое лицо, продающее недвижимость, которая находилась в его собственности и использовалась им — либо была приобретена в инвестиционных целях, — может не осуществлять сделку, подлежащую обложению НДС, даже если данная недвижимость является относительно новой. На итоговый результат влияют регистрация компании в качестве плательщика НДС, характер её деятельности и налоговая история конкретного объекта недвижимости. Не следует полагать, что “продажа компанией” автоматически означает “облагается НДС”.”

Недавно сданная в эксплуатацию квартира не обязательно считается объектом первичной продажи с точки зрения налогообложения.

Маркетинговое обозначение “совершенно новая квартира” не имеет юридической силы в налоговых целях. Важно то, как задокументирована цепочка владельцев, а также то, имела ли место ранее сделка, подлежащая обложению НДС.

Перед подписанием договора спросите у агента по продаже или непосредственно у продавца: продавался ли данный объект недвижимости ранее, и если да, то облагалась ли та сделка НДС? Квалифицированный местный консультант должен проанализировать историю владения, отраженную в кадастре, а также соответствующие договоры, счета-фактуры и налоговую документацию. Один только кадастр не позволяет установить, облагалась ли предыдущая сделка НДС, или определить правильный порядок налогообложения текущей продажи.

Что следует проверить перед покупкой?

Проверить	Новое строительство / на стадии проектирования	Вторичный рынок
Официальный продавец	Проверить личность и полномочия разработчика	Проверить данные зарегистрированного владельца и наличие полномочий на продажу
Планирование и разрешения	При необходимости ознакомьтесь с документацией по строительству и вводу в эксплуатацию	Проверить законность строительства и последующих перестроек
Регистрация права собственности	Подтвердите, как и когда устройство будет зарегистрировано	Получить актуальную выписку из кадастрового реестра
Платежный риск	Обзор этапов реализации, задержек, расторжения договора и возврата средств	Ознакомьтесь с условиями оплаты и выдачи
Физическое состояние	При сдаче объекта проверьте качество отделки и соответствие техническим требованиям	Осмотреть сам объект недвижимости и здание
Расходы на строительство	Запросить прогнозируемые управленческие сборы	Запросить историю фактических платежей за обслуживание и информацию о задолженностях
Налоговое регулирование	Уточните, подлежит ли данная сделка обложению НДС	Подтвердить порядок взимания налога на передачу и соответствующие льготы

Готовая новая квартира и квартира на стадии строительства сопряжены с разными рисками, даже если обе продаются одним и тем же застройщиком. Более низкий налог на приобретение недвижимости не заменяет юридическую, техническую или финансовую экспертизу.

---

Как проверить порядок налогообложения

Определение правильного налогового режима до вложения средств — это не бюрократическая осторожность, а финансовая должная осмотрительность. Приведенные ниже шаги применимы как при покупке новостройки, так и при приобретении вторичного жилья.

1. Установите личность законного продавца. Уточните, является ли продавец физическим лицом, застройщиком, компанией или иным юридическим лицом. Правовой и налоговый статус продавца является отправной точкой для определения применимого налогового режима. При необходимости запросите регистрационный номер продавца.

2. Подтвердить право собственности в кадастре (реестр недвижимости). Сайт список неподвижностей — это официальный реестр прав собственности Черногории. Получите актуальную выписку, чтобы проверить зарегистрированного владельца, зафиксированные права и обременения. Обратите внимание, что сама по себе актуальная выписка не является полной проверкой прав собственности — при необходимости запрашивайте дополнительные исторические записи и подтверждающие документы, а также попросите своего юридического консультанта их проверить.

3. Установить, подлежит ли данная сделка обложению НДС. Спросите непосредственно у продавца или его представителя: подлежит ли данная сделка обложению НДС по ставке 21%? Если ответ положительный, перейдите к вопросу 4. Если сделка не облагается НДС, перед расчётом ожидаемой суммы определите, применяется ли налог на передачу права собственности на недвижимость и существуют ли какие-либо предусмотренные законом исключения или льготы — например, при приобретении первого жилья.

4. Получите письменное подтверждение того, указаны ли цены с НДС или без НДС. Не полагайтесь на устные заверения. В договоре купли-продажи должно быть четко указано, включает ли цена НДС или нет. Если застройщик называет цену без НДС, рассчитайте полную сумму с учетом НДС, прежде чем сравнивать её с вариантами вторичного рынка.

5. Изучите историю владения. Уточните, имела ли место предыдущая передача данного конкретного объекта. Предыдущая передача является важным показателем, однако сама по себе она не определяет порядок уплаты НДС — прежде чем делать выводы, местный налоговый консультант должен оценить основания для предыдущей передачи, статус продавца в отношении НДС и имеющуюся документацию.

6. Ознакомьтесь с соответствующей документацией по объекту недвижимости. Ознакомьтесь с разрешением на строительство, актом о вводе в эксплуатацию (употребительная дозвола) и все необходимые разрешения на строительство. Несанкционированные пристройки, незарегистрированные сооружения или нерешенные вопросы, связанные с законностью, могут привести к сложностям, которые повлияют как на действительность сделки, так и на размер применимого налога.

7. Запросите расчет суммы налога на передачу имущества, если это применимо. Используя прогрессивные налоговые ставки, рассчитайте предполагаемый налог на передачу собственности исходя из согласованной покупной цены. Уточните у своего юридического консультанта, может ли налогооблагаемая стоимость отличаться от договорной цены — в некоторых случаях налоговый орган может применять иную оценочную стоимость.

8. Обратитесь к независимому местному консультанту с просьбой проверить налоговые положения договора. Нотариус оформляет сделку, однако его роль не заключается в предоставлении вам независимых консультаций по налоговым или юридическим вопросам. Обратитесь к местному юристу — желательно к тому, кто имеет опыт работы со сделками с недвижимостью, — чтобы он проанализировал договор, подтвердил порядок налогообложения и указал на любые положения, требующие разъяснения, до подписания документа.

От бронирования до уплаты налога: график действий покупателя

Этап	Действие
Перед бронированием	Подтвердить право собственности, личность продавца, законность проекта и порядок налогообложения
До поступления значительной суммы депозита	Ознакомьтесь с предварительным соглашением, условиями возврата средств и графиком платежей
Перед подписанием	Получить окончательные разъяснения по НДС или налогу на передачу собственности, а также смету затрат на оформление сделки
Подписание договора	Оформите необходимые нотариальные документы и следуйте согласованной процедуре оплаты
Возникает налоговая обязанность	Определить, подлежит ли уплате налог на передачу и когда начинает исчисляться установленный законом срок
В установленный срок	Подайте декларацию по налогу на передачу имущества и уплатите причитающуюся сумму, если это требуется
Регистрация права собственности	Убедитесь, что кадастровая регистрация завершена
После приобретения	Ознакомьтесь с порядком уплаты ежегодного налога на недвижимость, установленным муниципалитетом

В случае обычных налогооблагаемых сделок общий срок подачи декларации и уплаты налога составляет 15 дней с момента возникновения налогового обязательства. К объектам будущего владения и другим нестандартным сделкам могут применяться особые правила.

Нотариальное заверение не гарантирует, что все налоговые обязательства правильно указаны в договоре. Ваша правовая защита обеспечивается благодаря тщательной проверке договора перед подписанием, а не самой формальностью нотариального заверения.

Полный перечень действий, которые необходимо выполнить перед покупкой, см. в разделе “Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории“.

---

Не уверены, что вам больше подходит — новостройка или вторичное жилье?

Начните с объектов недвижимости, соответствующих вашему бюджету и целям. Затем, прежде чем вкладывать средства, сравните документы продавца, применимые налоги и условия покупки.

Составьте индивидуальный список подходящих объектов недвижимости

---

Налоги после покупки недвижимости

Налог на передачу права собственности или НДС представляет собой единовременный платеж, подлежащий уплате при приобретении недвижимости. Он не охватывает в полной мере ваши налоговые обязательства как владельца недвижимости в Черногории.

Ежегодный налог на недвижимость (порезы при неподвижности) распространяется на всех владельцев недвижимости в Черногории, включая иностранных граждан. Налог взимается соответствующим муниципалитетом и рассчитывается исходя из оценочной стоимости недвижимости. Ставки и оценочные стоимости варьируются в зависимости от муниципалитета, типа недвижимости и местоположения. Важно отметить, что, Покупка новостройки не освобождает вас от уплаты ежегодного налога на недвижимость — Размер обязательств, как правило, определяется исходя из состояния прав собственности по состоянию на 1 января налогового года. Покупателям следует уточнить требования в отношении уведомления и уплаты налога в соответствующем муниципалитете после регистрации.

Ежегодный налог на недвижимость: пример расчета

Оценочная стоимость недвижимости	При 0,251 TP20T	На уровне 0,50%	При 1,001 TP20T
€150,000	€375	€750	€1,500
€250,000	€625	€1,250	€2,500
€400,000	€1,000	€2,000	€4,000

Приведенные ниже примеры носят математический характер и основаны на общем диапазоне ставок 0,25%–1%; они не являются расчетными данными для конкретного муниципалитета. На вторые дома и некоторые другие категории недвижимости могут распространяться иные ставки. Фактическая сумма счета зависит от муниципальных правил, классификации недвижимости, оценочной стоимости и любых применимых корректировок.

Квартира для отдыха может классифицироваться как вторичное жилье, а не как основное место жительства. Система налогообложения недвижимости в Черногории предусматривает особый режим для определенных объектов вторичного жилья, а соответствующие параметры устанавливаются муниципалитетами. Перед покупкой дома для отдыха запросите актуальную оценку налога на недвижимость для данного конкретного объекта и уточните, не изменится ли его классификация после покупки.

Такие муниципалитеты, как Будва, Тиват, Котор и Бар, самостоятельно устанавливают свои параметры оценки в рамках общенациональной системы, поэтому годовая стоимость сопоставимого объекта недвижимости может варьироваться в зависимости от местоположения.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, налог на доход от аренды применяется к доходам, получаемым от арендаторов. Применимая ставка и требования к отчетности зависят от вашего статуса налогового резидента и условий договора аренды. Это отдельный режим, отличающийся от налогов на покупку, рассматриваемых в данной статье, и он требует отдельного планирования.

Если впоследствии вы продадите эту недвижимость с прибылью, налог на прирост капитала могут применяться. Налогооблагаемую прибыль, применимую ставку, вычеты и любые льготы следует проверять в соответствии с правилами налогообложения доходов, действующими на момент отчуждения; не следует предполагать, что ставка меняется в зависимости от срока владения.

Понимание этих текущих обязательств до совершения покупки поможет вам правильно рассчитать реальную стоимость владения, а не сосредотачиваться исключительно на налогах при приобретении.

---

Какой вариант более целесообразен?

Более низкий налог на передачу права собственности не означает, что новостройка автоматически станет лучшим выбором. Точно так же более высокая кажущаяся налоговая нагрузка на вторичное жилье не делает его плохим выбором. Правильное решение зависит от ваших индивидуальных особенностей, бюджета и целей.

Черногория	€2,557
Прибрежный регион	€2,838
Подгорица	€2,510
Центральный регион	€2,131
Северный регион	€2,145

По данным MONSTAT, средняя цена на вновь проданные жилые объекты по стране во II квартале 2026 года составила 2 557 евро за квадратный метр, тогда как в прибрежном регионе — 2 838 евро. Эти цифры охватывают только соответствующие критериям сделки на первичном рынке и не могут использоваться в качестве прямых ориентиров для цен на вторичном рынке. Покупателям следует сравнивать аналогичные объекты недвижимости в одном и том же районе, имеющие одинаковые размеры, состояние, степень готовности и набор удобств.

Покупатель А: Покупатель, ориентированный на бюджет Данный покупатель стремится минимизировать общую сумму расходов как на этапе приобретения, так и после него. Правильное сравнение заключается не в отдельном сопоставлении “НДС против налога на передачу права собственности”, а в сопоставлении общей стоимости приобретения, включающей покупную цену, применимые налоги, расходы на отделку, юридические сборы и первоначальные расходы на техническое обслуживание. Квартира на вторичном рынке, стоимость которой на 20 000 евро ниже, чем у сопоставимой квартиры в новостройке, может оказаться более выгодным вариантом даже с учётом налога на переход права собственности, особенно если она требует незначительного ремонта. Тщательно просчитайте все затраты, прежде чем делать вывод, что новостройка позволяет сэкономить.

Покупатель B: Покупатель дома для отдыха Покупатели, приобретающие недвижимость в Которе, Будве или Герцег-Нови для личного проживания, часто уделяют первостепенное внимание качеству строительства, состоянию инженерных сетей, близости к объектам инфраструктуры и возможности заселиться в объект с первого дня. Покупка новостройки на стадии проектирования требует терпения и сопряжена со строительными рисками. Вторичное жилье в уже построенном доме позволяет заселиться сразу, но может повлечь за собой более высокие расходы на содержание, если здание старое. Разница в налогообложении существует, но она может оказаться второстепенной по сравнению с практическими соображениями о том, как и когда вы будете использовать недвижимость.

Покупатель C: Инвестор в сферу аренды Инвестору, сравнивающему объекты недвижимости в Тивате или Баре, необходимо сопоставить общую стоимость приобретения с прогнозируемым доходом от аренды и текущими расходами. Новое здание может потребовать меньших затрат на первоначальное обслуживание, в то время как объект вторичного рынка может потребовать дополнительной подготовки перед сдачей в аренду. Сравнивайте чистую доходность, используя документально подтвержденные прогнозы по аренде, реалистичные показатели вакантности, комиссионные за управление и затраты на ремонт — не следует предполагать, что один тип недвижимости превосходит другой, не проведя надлежащего моделирования и сравнения. Налог на передачу права собственности при сделке по вторичному рынку на сумму 300 000 евро составляет 12 000 евро — эту цифру следует включить в инвестиционную модель как часть общей стоимости приобретения, а не рассматривать как неожиданность, о которой становится известно постфактум.

Географическое положение влияет на рыночные цены, но не меняет шкалу национального налога на передачу собственности. Налоговые ставки применяются одинаково на всей территории Черногории, независимо от того, находится ли недвижимость в Подгорице, Баре или в прибрежном муниципалитете.

Ищете подходящую недвижимость в Черногории? Компания «The Residence» поможет вам сравнить варианты новостроек и вторичного жилья с учетом вашего бюджета, предпочтительного местоположения и требований к покупке. Найдите недвижимость, соответствующую вашим требованиям.

---

Распространенные ошибки при уплате налога на недвижимость

Ошибки в налоговом планировании на этапе покупки могут привести к непредвиденным расходам, задержкам и — в некоторых случаях — к спорам с налоговыми органами. Ниже перечислены ошибки, которые регулярно встречаются в сделках с участием иностранных покупателей.

1. Использование старой фиксированной ставки 3% для всех сделок перепродажи. До января 2024 года налог на передачу собственности в Черногории взимался по фиксированной ставке 3%. В настоящее время эта ставка больше не применяется повсеместно. Действующая прогрессивная шкала предполагает, что к сделкам на сумму свыше 150 000 евро применяются более высокие эффективные ставки. Если при покупке недвижимости на вторичном рынке стоимостью 400 000 евро заложить в бюджет только 3%, сумма налога будет занижена на 5 000 евро: правильная сумма по прогрессивной шкале составляет 17 000 евро, а не 12 000 евро.

2. Применение ставки 6% к полной стоимости покупки. Ставка 6% применяется только к той части стоимости, которая превышает 500 000 евро. Применение этой ставки ко всей покупной цене объекта недвижимости стоимостью 600 000 евро привело бы к начислению налога в размере 36 000 евро — почти на 8 000 евро больше, чем правильная сумма в 28 000 евро.

3. Предположение о том, что любая новая или вновь построенная недвижимость автоматически освобождается от налога на передачу права собственности. Как пояснялось выше, недавно сданная в эксплуатацию квартира, продаваемая частным владельцем, облагается налогом на передачу права собственности, а не НДС. Дата сдачи здания в эксплуатацию не влияет на вид налога; определяющим фактором является правовой характер сделки купли-продажи.

4. Добавление НДС к цене, в которую он уже включен. Если застройщик указывает цену в размере 242 000 евро с НДС, а вы затем добавляете к ней ещё 21%, то вы заложите в бюджет 292 820 евро на недвижимость, которая стоит 242 000 евро. Прежде чем составлять бюджет, уточните, указана ли цена с НДС или без него.

5. Игнорирование налогооблагаемой рыночной стоимости. Налоговые органы могут установить стоимость, превышающую договорную цену, особенно в тех регионах, где известно, что заявленные цены отличаются от рыночной стоимости. Составьте бюджет, исходя из консервативных оценок, и перед заключением сделки уточните вероятную налогооблагаемую стоимость у своего консультанта.

6. Сравнение цен, указанных в рекламе, без учета общей стоимости приобретения. Два объекта недвижимости с одинаковой заявленной ценой могут оказаться существенно разными по фактической стоимости с учетом налогов, юридических сборов, затрат на отделку и оформление. Прежде чем принимать решение о том, какой из вариантов более выгоден, составьте полную модель расчета затрат для каждого из них — а не ограничивайтесь только заявленной ценой.

Более подробную информацию о различных сложностях, связанных с рынком Черногории, см. в статье “Ошибки при покупке недвижимости в Черногории“.

---

Окончательный контрольный список перед покупкой

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости в Черногории — будь то новостройка или вторичное жилье — убедитесь в следующем:

• Определите тип транзакции. Уточните, приобретаете ли вы недвижимость у застройщика, зарегистрированного в качестве плательщика НДС, в рамках первой продажи, подпадающей под соответствующие условия, или у частного продавца в рамках сделки, облагаемой налогом на передачу права собственности.
• Убедитесь, что НДС включен в цену. Если продавцом является застройщик, уточните в письменной форме, указана ли цена с НДС или без него. Соответствующим образом скорректируйте свой бюджет.
• Рассчитайте предполагаемый налог на передачу имущества. Если взимается налог на передачу собственности, воспользуйтесь прогрессивными налоговыми ставками для расчета суммы налога и подтверждения вероятной налогооблагаемой стоимости.
• Укажите все расходы, связанные с оформлением сделки. Добавьте к общему бюджету на приобретение недвижимости расходы на нотариальные услуги, кадастровую регистрацию, юридические услуги, перевод и любые комиссионные агентства.
• Ознакомьтесь с записью в кадастре. Получить актуальную информацию список неподвижностей а также проверить наличие обременений, спорных прав собственности или незарегистрированных изменений.
• Проверьте историю владения недвижимостью. Проанализируйте предыдущие сделки по передаче права собственности и всю имеющуюся документацию по НДС. Эти данные помогают определить порядок налогообложения сделки, однако одна только предыдущая сделка по продаже не позволяет однозначно установить, подлежит ли данная сделка обложению НДС или налогом на передачу права собственности на недвижимость — необходимо проанализировать соответствующие договоры и налоговый статус каждой сделки.
• Сравните общую стоимость приобретения. Не сравнивайте только цены, указанные в рекламе. Составьте полную модель расчета затрат для каждого варианта, который вы рассматриваете.
• Прежде чем вносить значительный аванс, получите официальное подтверждение. Прежде чем вы вложите средства, которые будет сложно вернуть, договор должен проверить независимый местный юрист — а не просто нотариус или агент продавца — и подтвердить порядок налогообложения.

Разница в налогообложении между новостройками и вторичным жильем в Черногории является реальной, поддается количественной оценке и во многих случаях значительной. Если вы разберетесь в этом вопросе до начала поиска, а не после того, как уже выбрали объект недвижимости, вы сможете точно сравнить различные варианты и вести переговоры, опираясь на полную информацию.

---

В данной статье представлена общая информация о налогообложении недвижимости в Черногории; она не является юридической или налоговой консультацией. Налоговое законодательство может изменяться, и отдельные сделки могут рассматриваться по-разному в зависимости от их конкретной юридической структуры. Перед тем как приступить к сделке, покупателям следует уточнить условия налогообложения своей конкретной сделки у квалифицированного местного специалиста.