Fehler beim Immobilienkauf in Montenegro

Viele der kostspieligsten Probleme beim Kauf einer Immobilie entstehen, wenn Geld gebunden wird, bevor die rechtlichen und katasterrechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind. Der Käufer findet etwas, das ihm gefällt, verspürt ein Gefühl der Dringlichkeit, zahlt eine Reservierungsgebühr oder eine Anzahlung – und fragt erst dann, ob das Eigentumsrecht einwandfrei ist, das Gebäude vollständig den gesetzlichen Vorschriften entspricht oder das Grundstück tatsächlich für das von ihm geplante Bauvorhaben geeignet ist. Zu diesem Zeitpunkt ist es schwieriger, das Geld zurückzubekommen, und die Verhandlungsmacht ist verloren.

Kurze Antwort

Die größten Fehler beim Kauf einer Immobilie in Montenegro sind die Leistung einer Anzahlung vor Abschluss der rechtlichen Prüfungen, das ausschließliche Vertrauen in den Verkäufer oder Makler, das Versäumnis, den aktuellen Katasterauszug sorgfältig zu lesen, das Ignorieren von Baugenehmigungen oder des Legalisierungsstatus, die Annahme, dass ein Grundstück bebaubar ist, sowie die Unterschätzung von Steuern und Transaktionskosten.

Ausländische Käufer sollten vor jeder nicht rückzahlbaren Zahlung drei Punkte prüfen: Klären Sie, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen eingetragen sind, überprüfen Sie, ob das Gebäude und etwaige Anbauten rechtmäßig dokumentiert sind, und lassen Sie den Vertragsentwurf von einer unabhängigen Stelle prüfen.

Prüfen Sie bei Grundstücken außerdem sowohl die Planungs- und Bebaubarkeit als auch die Beschränkungen hinsichtlich des ausländischen Eigentums, die für die Katasterklassifizierung gelten.

Eine der wichtigsten Absicherungsmaßnahmen für einen ausländischen Käufer ist eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung, bevor er nicht rückzahlbare Gelder bereitstellt. Das gilt gleichermaßen für Wohnungen aus zweiter Hand, Villen an der Küste, Häuser in Hanglage, Neubauwohnungen und Projekte, die noch im Bau sind.

Der Immobilienmarkt in Montenegro zieht Käufer aus dem gesamten Vereinigten Königreich, der EU, den USA, den Golfstaaten und darüber hinaus an. Der rechtliche Rahmen ist praktikabel und der Transaktionsprozess überschaubar. Doch das System folgt einer eigenen Logik – Katastereinträge, Flächennutzungspläne, Legalisierungsverfahren, Grunderwerbsteuerregelungen und notarielle Praxis funktionieren anders als das, was Käufer aus ihrer Heimat kennen. Die daraus resultierenden Fehler sind keine exotischen Sonderfälle. Es handelt sich um wiederkehrende Muster, mit denen erfahrene Berater in Montenegro immer wieder konfrontiert sind: Risiken hinsichtlich des Eigentumsrechts, nicht offengelegte Belastungen, unvollständige Bauunterlagen, voreilige Anzahlungen, Grundstücke, die entgegen der Annahme nicht bebaubar sind, nicht offengelegte Kosten, schwache Vorverkaufsverträge und Annahmen zur Aufenthaltsgenehmigung, die sich als falsch herausstellen.

In diesem Artikel wird jeder Fehler im Hinblick darauf erläutert, wie sich Käufer verhalten, warum dadurch ein Risiko entsteht, was konkret zu prüfen ist und wann dies zu tun ist.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine immobilienspezifische Rechts- oder Steuerberatung.

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Die größten Fehler auf einen Blick

Bevor wir ins Detail gehen, werden in der folgenden Tabelle die einzelnen schwerwiegenden Fehler ihren jeweiligen Hauptrisiken sowie dem Punkt im Prozess zugeordnet, an dem die Überprüfung erfolgen muss. Diese sind nicht nach Häufigkeit geordnet – alle treten in realen Transaktionen auf.

Fehler	Hauptrisiko	Bitte vorher prüfen
Eine Anzahlung zu früh leisten	Wenn Unterlagen fehlen, lässt sich das Geld nur schwer zurückerhalten	Reservierung oder Anzahlung
Verzicht auf eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung	Versteckte Eigentumsverhältnisse, Belastungen oder rechtliche Probleme	Jede verbindliche finanzielle Verpflichtung
Das Kataster oberflächlich lesen	Übersehene Pfandrechte, Miteigentümer oder Flächenabweichungen	Vertragsunterzeichnung
Den rechtlichen Status des Gebäudes außer Acht lassen	Komplikationen beim Weiterverkauf, Veräußerungsbeschränkungen, Finanzierungsprobleme	Anzahlung
Unter der Annahme, dass das Grundstück bebaubar ist	Die von Ihnen geplante Struktur konnte nicht entwickelt werden	Jeder Grundstückskauf
Zu niedrige Veranschlagung der Anschaffungskosten	Der Kaufbetrag übersteigt die verfügbaren Mittel	Ein Angebot unterbreiten
Schwacher Vertrag über den Bau einer Immobilie vom Plan weg	Bau-Risiko, Zahlungsrisiko, Lieferunsicherheit	Erste Zahlung an den Entwickler
Auswahl nach Urlaubseindrücken	Geringe ganzjährige Nachfrage oder schwache Liquidität auf dem Wiederverkaufsmarkt	Angebotsphase
Der Erwerb von Eigentum gilt als Wohnsitz	Einwanderungsplan scheitert oder muss überarbeitet werden	Kaufentscheidung

Die Tabelle dient als Ausgangspunkt und ist keine umfassende Checkliste. Eine Bestandswohnung in einem eingetragenen Gebäude erfordert andere Prüfungen als eine Villa in Hanglage mit Anbauten, ein Off-Plan-Projekt eines Bauträgers, den Sie nicht überprüft haben, oder ein Grundstück an der Küste, dessen baurechtlicher Status ungewiss ist. In den folgenden Abschnitten wird erläutert, warum dies so ist.

Für alle Arten gilt ein Grundsatz: Die Reihenfolge ist entscheidend. Die Überprüfung der Unterlagen, eine unabhängige rechtliche Prüfung und die Bestätigung der Eigentumsverhältnisse sollten vor jeder Zahlung erfolgen, die nur schwer zurückzufordern ist. Die Umkehrung dieser Reihenfolge ist die eigentliche Ursache für viele der im Folgenden beschriebenen Probleme.

8 Warnsignale, die dazu führen sollten, dass die Transaktion bis zur Überprüfung ausgesetzt wird

• Der Verkäufer oder Makler weigert sich, ausreichende Informationen für eine unabhängige Katasterprüfung zur Verfügung zu stellen.
• Man wird dazu gedrängt, sofort eine nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr zu zahlen.
• Die tatsächliche Fläche bzw. der Grundriss stimmt nicht mit der eingetragenen Immobilie überein.
• Ein Anbau, eine Terrasse oder ein zusätzliches Stockwerk hat einen unklaren rechtlichen Status.
• Der Verkäufer gibt an, dass eine Genehmigung “gerade geklärt wird”, kann deren aktuellen Status jedoch nicht belegen.
• Ein Grundstücksangebot verspricht Baupotenzial, ohne dass entsprechende Planungsunterlagen vorliegen.
• Ein Bauträger für im Bau befindliche Objekte verlangt erhebliche Zahlungen, ohne dass klare vertragliche Meilensteine und Rechtsbehelfe festgelegt sind.
• Wichtige Zusagen bezüglich Parkmöglichkeiten, Fertigstellung, Rückerstattungsmöglichkeiten oder Spezifikationen sind lediglich in Nachrichten oder Gesprächen enthalten, nicht jedoch im Vertrag.

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Fehler 1: Eine Anzahlung zu früh leisten

Bei Immobilientransaktionen in Montenegro ist eine Reservierungsgebühr oder eine Anzahlung üblich. Das Problem besteht nicht darin, eine solche Gebühr zu zahlen, sondern darin, sie zu zahlen, bevor die entscheidenden Dokumentenprüfungen abgeschlossen sind.

Der typische Ablauf sieht folgendermaßen aus: Ein Käufer besichtigt eine Immobilie, findet Gefallen daran, erfährt, dass eine andere Partei Interesse bekundet, und zahlt einen Reservierungsbetrag, um die Immobilie “vom Markt zu nehmen”. Zu diesem Zeitpunkt ist die Eigentumsprüfung noch nicht erfolgt, der Katasterauszug wurde noch nicht geprüft, der rechtliche Status des Gebäudes wurde noch nicht bestätigt, und der Vorvertrag wurde noch nicht von einem unabhängigen Anwalt geprüft. Der Verkäufer hat Geld; der Käufer hat ein Stück Papier und immer weniger Verhandlungsmacht.

Anzahlungen und eine vertragliche Kapara sollten nicht als austauschbar betrachtet werden. Ihre rechtlichen Folgen können nach montenegrinischem Recht unterschiedlich sein – das Schuldrecht legt spezifische Vorschriften für Kapara, einschließlich der Regelungen für den Fall, dass die Transaktion zustande kommt, der Käufer vom Vertrag zurücktritt oder der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Vor der Zahlung sollte in der Vereinbarung die Art der Zahlung festgelegt und klar dargelegt werden, was geschieht, wenn der Verkauf zustande kommt, der Käufer vom Vertrag zurücktritt, der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt oder bei der Due-Diligence-Prüfung ein Problem festgestellt wird.

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen bezüglich der Rückerstattbarkeit. Halten Sie die vereinbarten Bedingungen für die Zahlung in der schriftlichen Vereinbarung fest und lassen Sie diese vor der Zahlung prüfen. “Natürlich bekommst du es zurück” ist keine vertragliche Klausel.

Ein Käufer leistet eine beträchtliche Anzahlung für eine Wohnung. Eine anschließende Katasterprüfung deckt eine eingetragene Hypothek auf, die der Verkäufer nicht erwähnt hat, oder ein Problem mit der Baugenehmigung für den Terrassenanbau oder eine Diskrepanz zwischen der eingetragenen Fläche und dem tatsächlichen Grundriss. Der Käufer muss nun entweder die Probleme hinnehmen, aus einer geschwächten Position heraus verhandeln oder möglicherweise die Anzahlung verlieren, wenn der Vertrag ihn nicht schützt.

Führen Sie die Dokumentenprüfung durch, bevor die Anzahlung nicht mehr rückerstattbar wird. Wenn ein Verkäufer auf einer Reservierungsgebühr besteht, bevor eine Prüfung möglich ist, sollte der Vertrag zumindest klar festlegen, was geschieht, falls ein rechtliches Problem festgestellt wird – und die schriftliche Vereinbarung sollte diese Bedingungen genau darlegen.

Eine ausführlichere Erläuterung des üblichen Ablaufs der Transaktion finden Sie unter “So kaufen Sie eine Immobilie in Montenegro“.

Stimmen Sie keiner nicht dokumentierten Nebenzahlung zu. Die Vertrags- und Zahlungsunterlagen sollten die mit Ihrem Rechtsanwalt und Steuerberater vereinbarte Transaktionsstruktur genau widerspiegeln. Ein Antrag, einen Teil des Kaufpreises außerhalb der dokumentierten Transaktion zu verbuchen, sollte als ernstzunehmendes Warnsignal gewertet und vor dem weiteren Vorgehen unabhängig geprüft werden.

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Fehler 2: Auf eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung verzichten

Viele Käufer betrachten die Due-Diligence-Prüfung als reine Formalität – eine kurze Überprüfung, ob der Verkäufer tatsächlich der ist, für den er sich ausgibt, und ob die Immobilie im Kataster eingetragen ist. Dabei werden die meisten tatsächlichen Risiken übersehen.

Eine gründliche Prüfung einer Immobilientransaktion in Montenegro kann eine ganze Reihe von Aspekten umfassen:

• Identität und Befugnis des Verkäufers — Ist die Person, mit der Sie es zu tun haben, der eingetragene Eigentümer, und falls eine Vollmacht vorliegt, ist diese gültig und in ihrem Umfang korrekt festgelegt?
• Eigentümerstruktur — Befindet sich die Immobilie im Alleineigentum einer Person oder in Miteigentum? Sind alle Miteigentümer am Verkauf beteiligt?
• Komplikationen bei der Erbschaft — Falls das Eigentumsrecht im Rahmen einer Erbschaft übertragen wurde: Wurde dieser Vorgang ordnungsgemäß abgewickelt und eingetragen?
• Eingetragene Hypotheken — Besteht auf der Immobilie eine Hypothek?
• Pfandrechte und Ansprüche Dritter — Bestehen eingetragene Belastungen, Pfandrechte oder Beschränkungen zugunsten von Gläubigern oder Dritten?
• Dienstbarkeiten — Bestehen eingetragene Nutzungsrechte, Wegerechte oder sonstige Belastungen, die die Immobilie betreffen?
• Registrierte Fläche vs. tatsächliche Fläche — Entspricht die eingetragene Grundfläche dem tatsächlichen Zustand vor Ort?
• Rechtlicher Status des Bauwerks — Wurde das Gebäude mit gültigen Baugenehmigungen errichtet? Wurden nachträgliche Umbauten ordnungsgemäß eingetragen?
• Bauunterlagen — Liegt eine Baugenehmigung vor? Liegt eine Nutzungsgenehmigung vor (upotrebna dozvola) wurde ausgestellt?
• Vertragsbedingungen und Zahlungsbedingungen — Entsprechen die vorgeschlagenen Bedingungen den branchenüblichen Standards und sind sie rechtlich schlüssig?

Der Umfang der Due-Diligence-Prüfung hängt von der Art der Immobilie ab. Eine eingetragene Wohnung in einem neueren Gebäude mit klaren Eigentumsverhältnissen birgt weniger Unsicherheiten als eine dreißig Jahre alte Villa mit Anbauten oder ein Grundstück, dessen Baugenehmigungshistorie lückenhaft ist. Ausgangspunkt sollte jedoch stets eine vollständige und keine selektive Prüfung sein.

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass der für das Objekt zuständige Makler diese Prüfung durchführt. Ein Makler kann vom Verkäufer beauftragt worden sein oder anderweitig ein wirtschaftliches Interesse am Abschluss der Transaktion haben. Käufer sollten schriftlich festhalten, wen der Makler vertritt und wer die Provision zahlt – und sollten nicht davon ausgehen, dass ein Makler, der in dieser Funktion handelt, eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung für den Käufer durchführt. Ebenso gibt eine beglaubigte Übersetzung eines Dokuments lediglich Auskunft darüber, was in dem Dokument in einer anderen Sprache steht – sie stellt keine rechtliche Analyse dar, ob das Dokument gültig, vollständig oder mit anderen Unterlagen vereinbar ist.

Wenn eine Person von der Gegenseite der Transaktion bezahlt oder beauftragt wird oder in erster Linie deren Interessen vertritt, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass sie eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung für Sie durchführt.

Weitere Informationen zum Umfang des Überprüfungsverfahrens finden Sie unter “Due-Diligence-Prüfung bei Immobiliengeschäften in Montenegro“.

Beschränken Sie sich nicht auf eingetragene Belastungen

Ein einwandfreier Katasterauszug allein gibt noch keinen Aufschluss darüber, ob alle immobilienbezogenen Zahlungen auf dem neuesten Stand sind. Klären Sie vor dem Vertragsabschluss, welche ausstehenden Verpflichtungen für die jeweilige Immobilie zu prüfen sind – beispielsweise Hausverwaltungsgebühren, Nebenkosten und relevante kommunale Immobilienabgaben – und vereinbaren Sie im Vertrag, wie etwaige Zahlungsrückstände auf Seiten des Verkäufers beglichen werden sollen.

Bitten Sie um aktuelle Belege, anstatt sich ausschließlich auf die mündliche Aussage zu verlassen, dass “alles bezahlt ist”.”

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Fehler 3: Falsche Auslegung des Katasters

Das Grundbuchsystem Montenegros basiert auf dem Liste der Unbeweglichkeiten — der Katasterauszug, in dem die Eigentumsverhältnisse, die Grundstücksbeschreibung, die Flurstückangaben sowie eingetragene Belastungen und Beschränkungen erfasst sind. Es ist wichtig zu verstehen, wie man ihn liest und welche Informationen er enthält und welche nicht.

Der Auszug zeigt:

• Eingetragener Eigentümer — der zum Zeitpunkt der Ausstellung des Auszugs als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen ist
• Objektbeschreibung — die Art und die eingetragene Fläche des Gebäudes oder der Einheit
• Paket — die mit der Immobilie verbundenen Grundstücke
• Eingetragene Belastungen — Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Veräußerungsverbote
• Gibt es Einschränkungen? — gerichtliche Anordnungen, Vorkaufsrechte oder sonstige eingetragene Beschränkungen

Was das Kataster nicht automatisch bestätigt, ist, ob alles, was sich physisch auf dem Grundstück befindet, mit den Eintragungen übereinstimmt. Wenn eine Villa ein zusätzliches Stockwerk erhalten hat, eine Terrasse geschlossen und in Wohnraum umgewandelt wurde oder nach der ursprünglichen Eintragung Nebengebäude hinzugekommen sind, erscheinen diese Ergänzungen möglicherweise nicht – oder werden als ungeklärte Punkte aufgeführt. Die Tatsache, dass eine Immobilie im Kataster verzeichnet ist, bedeutet nicht automatisch, dass jede bauliche Veränderung, jeder Anbau oder jedes zusätzliche Stockwerk den gesetzlichen Vorschriften entspricht.

Ein zweiter häufiger Fehler besteht darin, sich auf einen vom Verkäufer bereitgestellten Katasterauszug zu verlassen, anstatt selbstständig einen aktuellen Auszug einzuholen. Katasterdaten ändern sich. Eine im letzten Monat eingetragene Hypothek erscheint nicht in einem Auszug, der vor einem Jahr ausgestellt wurde. Der Auszug sollte direkt bei der zuständigen Katasterbehörde eingeholt werden, und zwar kurz vor jeder entscheidenden Phase der Transaktion – nicht nur zu Beginn, um ihn dann zu vergessen.

Ein auf den ersten Blick einwandfrei aussehendes Exposé ist nicht gleichbedeutend mit einem einwandfreien Eigentumsnachweis. Überprüfen Sie den aktuellen Katasterauszug und die zugrunde liegenden Unterlagen, bevor es schwierig wird, das Geld zurückzuerhalten.

Ältere Immobilien, Immobilien, die im Rahmen informeller Vereinbarungen mehrfach den Eigentümer gewechselt haben, sowie Immobilien, deren Eigentumsverhältnisse durch Erbschaft ohne vollständige Eintragung übergegangen sind, sind besonders anfällig für Unstimmigkeiten. Auf den ersten Blick mag eine Einheit als eingetragen und lastenfrei erscheinen, doch ein sorgfältiger Vergleich der eingetragenen Fläche, des Bauplans und der tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort ergibt manchmal ein ganz anderes Bild.

Worauf man bei einem Liste der Unbeweglichkeiten

Was ist zu überprüfen?	Warum das wichtig ist
Flur- und Grundstückskennzeichnung	Bestätigt, dass sich das Dokument tatsächlich auf die zu verkaufende Immobilie bezieht
Eingetragener Eigentümer und Eigentumsanteil	Legt fest, wer rechtmäßig am Verkauf teilnehmen darf
Beschreibung des Gebäudes/der Einheit und registrierte Fläche	Ermöglicht einen Vergleich mit den physikalischen Eigenschaften und der Warenbeschreibung
Hypotheken und sonstige eingetragene Belastungen	Kann Einfluss darauf haben, ob ein lastenfreier Eigentumsanspruch übertragen werden kann
Dienstbarkeiten und Rechte Dritter	Kann den Zugang, die Nutzung und die zukünftige Entwicklung beeinträchtigen
Verbote, Anmerkungen und Einträge im Zusammenhang mit der Legalisierung	Kann die Veräußerung einschränken oder auf einen ungeklärten rechtlichen Status hinweisen

Betrachten Sie ein Feld nicht isoliert. Der Katasterauszug sollte als Ganzes geprüft und mit der tatsächlich vorhandenen Immobilie verglichen werden.

Praktischer Hinweis: Seit Juli 2026 bietet die montenegrinische Immobilienverwaltung einen elektronischen Dienst zur Beantragung amtlicher Liste der Unbeweglichkeiten Dokumente online. Der Zugriff auf den Ausstellungsdienst erfolgt über das montenegrinische NS-eID-System. Ausländische Käufer, die selbst keinen Zugriff darauf haben, können ihren unabhängigen Anwalt beauftragen, einen aktuellen amtlichen Auszug zu beschaffen und zu überprüfen.

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Fehler 4: Genehmigungen und Legalisierung ignorieren

Dies ist eine der gravierendsten Wissenslücken bei Käufern, und sie betrifft eine Vielzahl von Immobilienarten – nicht nur offensichtlich notleidende Gebäude.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen:

• Eine im Kataster eingetragene Immobilie — es ist zwar als Aufzeichnung vorhanden, doch dies bestätigt nicht die Rechtmäßigkeit des Baus
• Eine Immobilie, die gemäß der erforderlichen Baugenehmigung errichtet wurde und für die die entsprechende Nutzungsgenehmigung erteilt wurde (upotrebna dozvola) — vorbehaltlich der Bestätigung, dass diese Unterlagen mit der heute bestehenden Struktur und Konfiguration übereinstimmen
• Eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie, die bzw. der Gegenstand eines laufenden Legalisierungsverfahrens ist — dies sollte nicht mit einer vollständig legalisierten Immobilie gleichgesetzt werden; bevor Sie einen Kauf in Betracht ziehen, sollten Sie die aktuellen Katastervermerke überprüfen und sich vergewissern, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Registrierungs- und Legalisierungsschritte rechtzeitig eingeleitet wurden und ob die Immobilie in ihrem derzeitigen Zustand rechtmäßig übertragen werden kann
• Ein Anbau, ein zusätzliches Stockwerk oder ein Umbau, der nie eingetragen oder genehmigt wurde — es existiert physisch, hat aber keine Rechtspersönlichkeit

In Montenegro gibt es eine beträchtliche Anzahl von Gebäuden – insbesondere ältere Häuser, Villen an der Küste und ländliche Anwesen –, die ohne behördliche Genehmigung erweitert, umgebaut oder anderweitig verändert wurden. Dies war jahrzehntelang gängige Praxis, und viele dieser Immobilien haben seitdem mehrfach den Besitzer gewechselt. Die Tatsache, dass die früheren Käufer dort ohne sichtbare Konsequenzen gewohnt haben, bedeutet nicht, dass die rechtliche Situation geklärt ist.

Montenegros Gesetz über die Legalisierung illegaler Bauten trat am 14. August 2025 in Kraft und schafft einen Rahmen für die Legalisierung solcher Bauten. Aus den Leitlinien des Ministeriums geht klar hervor, dass der Legalisierungsstatus unmittelbar darüber entscheidet, ob eine rechtswidrig errichtete Immobilie in den regulären Rechtsverkehr übergehen kann. Der Erlass eines Legalisierungsbescheids beseitigt zwar die sich aus dem Status der rechtswidrigen Errichtung ergebende Beschränkung, doch müssen sonstige eigentumsrechtliche, katasterrechtliche und vertragliche Beschränkungen weiterhin gesondert geprüft werden. Das offizielle Portal unter legalizuj.me bietet Informationen zum aktuellen Verfahren, zu den erforderlichen Unterlagen und enthält den Link zur Katastereintragung.

Warum ist dies über den Legalisierungsprozess hinaus von Bedeutung? Es ergeben sich mehrere praktische Konsequenzen:

• Die Rechtslage in Montenegro schränkt die Veräußerung und Übertragung von unrechtmäßig errichteten Immobilien ein, die unter das gesetzliche Verbot fallen. Die genauen Auswirkungen hängen von den Katastervermerken der Immobilie ab und davon, ob eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Daher sollte die Übertragbarkeit für die jeweilige Immobilie bestätigt werden, bevor eine Anzahlung geleistet oder ein Vertrag unterzeichnet wird.
• Bei nicht konformen Immobilien ist eine Hypothekenfinanzierung durch eine Bank unter Umständen nicht möglich oder nur eingeschränkt verfügbar.
• Dies kann sich auf die Genehmigungen für Renovierungsarbeiten auswirken.
• Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Melde- und Legalisierungsvorschriften kann dazu führen, dass eine rechtswidrig errichtete Immobilie Vollstreckungsmaßnahmen ausgesetzt wird, einschließlich des Abrisses, sofern die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Überprüfung sollte vor der Einzahlung erfolgen – nicht danach.

Eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung ersetzt keine technische Begutachtung.

Eine Immobilie kann zwar über ein einwandfreies Eigentumsrecht verfügen, sich aber aufgrund ihres baulichen Zustands dennoch als Fehlkauf erweisen. Bei einem älteren Haus, einer Villa oder einer Wohnung sollten Sie vor der endgültigen Kaufentscheidung eine unabhängige technische Begutachtung in Betracht ziehen.

Je nach Immobilie sollte bei der Besichtigung Folgendes geprüft werden: sichtbare Risse in der Bausubstanz, Abdichtung von Dach und Terrasse, Entwässerung, Stützmauern an Hanglagen, Anzeichen von Feuchtigkeit oder Wassereintritt, Fenster und Außenhülle, Zustand der Elektro- und Sanitärinstallationen sowie der Zustand der Gemeinschaftsbereiche.

Bei Grundstücken in Hanglage und an der Küste sollten Zufahrten, Entwässerung und Stützkonstruktionen besonders berücksichtigt werden. Bei einem Neubau sollten Sie die übergebene Immobilie und die Ausstattungsdetails mit den vertraglichen Vorgaben vergleichen, anstatt sich allein auf die Unterlagen zu verlassen.

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Fehler 5: Annehmen, dass jedes Grundstück bebaubar ist

Für Käufer, die Grundstücke oder Immobilien mit großen unbebauten Flächen in Betracht ziehen, ist diese Unterscheidung von entscheidender Bedeutung.

Der Besitz eines im Kataster eingetragenen Grundstücks ist eine rechtliche Tatsache. Ob Sie auf diesem Grundstück das bauen können, was Sie beabsichtigen, ist eine andere Frage – sie hängt von der städtebaulichen Einstufung, den detaillierten städtebaulichen Auflagen, der Erreichbarkeit, der Verfügbarkeit von Versorgungsanschlüssen und den spezifischen Bebauungsrechten ab. Dies sind nicht ein und dasselbe, und in Montenegro kann die Diskrepanz zwischen diesen Aspekten erheblich sein.

Ein Grundstück kann Folgendes sein:

• Landwirtschaftliche Flächen mit Einschränkungen bei der Wohnbebauung
• Waldfläche mit Schutzklassen, die die Bauweise einschränken
• Innerhalb einer Küstenschutzzone wo die Bauvorschriften besonders streng sind
• Grundsätzlich urbanisiert jedoch vorbehaltlich detaillierter Planungsauflagen, die die Höhe, die Grundfläche, die Abstandsflächen oder die zulässige Nutzung einschränken
• Ohne legale Zufahrt, was bedeutet, dass jedes Bauvorhaben auf praktische und rechtliche Hindernisse stoßen würde, selbst wenn das Grundstück an sich bebaubar ist

Das folgende Szenario tritt in der Praxis häufig auf: Ein Grundstück an einem Hang oder in Küstennähe mit schöner Aussicht wird angeboten, der Preis erscheint günstig, und im Kataster ist es als eingetragene Parzelle verzeichnet. Nichts davon bestätigt jedoch, dass die geplante Villa oder das geplante Haus dort rechtmäßig errichtet werden darf. Ohne die Einholung und Prüfung der geltenden städtebaulichen Auflagen und der Bebauungsunterlagen verfügt der Käufer über keine verlässliche Grundlage für diese Annahme.

Für ausländische Käufer gelten gesetzliche Beschränkungen hinsichtlich bestimmter Grundstückskategorien. Artikel 415 des montenegrinischen Grundstücksrechts schränkt den Erwerb von unter anderem landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Waldflächen, Inseln sowie Grundstücken innerhalb der festgelegten Landgrenzzone durch Ausländer ein. Eine begrenzte Ausnahme erlaubt es einer ausländischen Privatperson, bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen zu erwerben, sofern ein auf diesem Grundstück befindliches Wohngebäude ebenfalls Gegenstand der Transaktion ist. Die katasterrechtliche Einstufung der jeweiligen Parzelle sollte daher vor der Unterzeichnung überprüft werden.

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Fehler 6: Sich auf die falschen Leute verlassen

An Immobilientransaktionen sind mehrere Beteiligten beteiligt, die unterschiedliche Interessen verfolgen. Unklarheiten hinsichtlich der jeweiligen Rollen sind eine überraschend häufige Ursache für die Anfälligkeit von Käufern.

Der Verkäufer ist die andere Partei der Transaktion. Ihr Interesse besteht darin, den Verkauf zum bestmöglichen Preis und mit möglichst geringen Beeinträchtigungen abzuschließen, und nicht darin, sicherzustellen, dass der Käufer die Risiken verstanden hat.

Der Makler, der die Immobilie zum Verkauf anbietet kann vom Verkäufer beauftragt sein oder anderweitig ein wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen der Transaktion haben. Fragen Sie, wen der Makler offiziell vertritt, wer die Provision zahlt und ob der Makler Ihnen gegenüber vertragliche Pflichten hat. Selbst ein wirklich hilfsbereiter Makler ist strukturell nicht in der Lage, eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung für den Käufer durchzuführen.

Ein Berater auf Käuferseite oder ein Käufermakler, wenn diese Person separat beauftragt wird, ändert sich diese Dynamik – allerdings muss dem Käufer klar sein, wer diese Person beauftragt und bezahlt hat.

Ein unabhängiger Rechtsanwalt Der vom Käufer beauftragte Anwalt prüft die Unterlagen und berät im Interesse des Käufers. Die Unabhängigkeit hängt davon ab, für wen der Anwalt tätig ist und ob ein Interessenkonflikt vorliegt. Die Tatsache, dass ein Anwalt von einem Makler oder Verkäufer empfohlen wurde, ist für sich genommen nicht ausschlaggebend – entscheidend sind der Umfang des Mandats und die Frage, ob eine ordnungsgemäße Interessenkonfliktprüfung durchgeführt wurde.

Ein Übersetzer oder Dolmetscher bestätigt, was in einem Dokument in einer anderen Sprache steht. Dies ist nicht gleichbedeutend mit einer rechtlichen Prüfung, ob das Dokument gültig, vollständig oder mit anderen Unterlagen vereinbar ist.

Ein montenegrinischer Notar erfüllt gesetzliche Aufgaben im Bereich der Rechtmäßigkeitsprüfung und Beglaubigung und hat unter anderem die Pflicht, die Parteien auf bestimmte Rechtsmängel hinzuweisen und Handlungen abzulehnen, die gesetzlich ausdrücklich verboten sind. Der Notar ist jedoch unparteiisch und ersetzt keinen Rechtsanwalt, der beauftragt wurde, den Käufer speziell hinsichtlich seiner Interessen, seiner Verhandlungsposition und der Transaktionsrisiken zu beraten. Die notarielle Beglaubigung ist nicht mit einer unabhängigen Due-Diligence-Prüfung gleichzusetzen, die für den Käufer durchgeführt wird.

Person	Wobei sie helfen können	Was man nicht annehmen sollte
Verkaufsmakler	Immobiliensuche, Besichtigungen, Verhandlung und Abwicklung von Transaktionen im Rahmen ihrer Tätigkeit	Dass sie unabhängige Rechtsberatung anbieten
Anwalt des Käufers	Eigentumsrecht, Vertrag, Belastungen, Rechtslage und Rechtsberatung für den Käufer im Rahmen des vereinbarten Mandats	Dass es sich bei einer rechtlichen Prüfung um eine strukturelle/technische Untersuchung handelt
Notar	Gesetzlich vorgeschriebene notarielle Aufgaben, Beglaubigungen und gesetzlich vorgeschriebene Rechtmäßigkeitsprüfungen	Dass der Notar ausschließlich im Namen des Käufers verhandelt
Übersetzer/Dolmetscher	Präzise Kommunikation und Übersetzung	Diese Übersetzung stellt eine Rechtsberatung dar.
Architekt/Ingenieur	Zustand, Veränderungen, Bebaubarkeit oder technische Machbarkeit im Rahmen ihres Fachgebiets	Dass sie ein einwandfreies Eigentumsrecht begründen
Steuerberater/Wirtschaftsprüfer	Transaktionsspezifische steuerliche Auswirkungen	Dass die Kostenschätzung eines Maklers eine Steuerberatung darstellt

Prüfen Sie, wer tatsächlich als Vermittler auftreten darf

In Montenegro wird die Immobilienvermittlung nun durch das Gesetz über die Vermittlung bei Immobilientransaktionen und Vermietungen geregelt. Das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung unterhält ein Registrierungssystem für Vermittler, das auch berufliche Anforderungen an Makler umfasst.

Bevor Sie sich auf eine Agentur verlassen, erfragen Sie den offiziellen Namen des Vermittlers und überprüfen Sie dessen aktuellen Registrierungsstatus. Die Registrierung ersetzt zwar keine unabhängige rechtliche Prüfung, doch die Beauftragung eines identifizierbaren, ordnungsgemäß registrierten Vermittlers bietet dem Käufer ein zusätzliches Maß an Verantwortlichkeit.

Wird die Transaktion aus der Ferne oder im Rahmen einer Vollmacht abgewickelt, gewinnt die Wahl eines unabhängigen Rechtsbeistands noch mehr an Bedeutung. “Immobilienkauf in Montenegro aus der Ferne”…“ beinhaltet zusätzliche verfahrensrechtliche Aspekte, die es wert sind, gesondert betrachtet zu werden.

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Fehler 7: Nur den Kaufpreis einkalkulieren

Der Angebotspreis einer Immobilie in Montenegro entspricht nicht den Gesamtkosten für deren Erwerb. Käufer, die ihr Budget anhand des Angebotspreises planen, müssen in der Regel mit zusätzlichen Kosten rechnen, die je nach Transaktion den Gesamtbetrag erheblich erhöhen können.

Grunderwerbsteuer in Montenegro: Die Beträge, die Käufer einkalkulieren sollten

Für Transaktionen, die unter die Regelung zur Grunderwerbsteuer fallen, wendet Montenegro progressive Steuersätze an:

Steuerpflichtiger Immobilienwert	Grunderwerbsteuer
Bis zu 150.000 €	3%
150.000,01 € – 500.000 €	4.500 € + 51 TP4T des Betrags, der über 150.000 € liegt
Über 500.000 €	22.000 € + 61 TP4T des Betrags, der über 500.000 € liegt

Diese Sätze gelten für den steuerpflichtigen Wert gemäß den Vorschriften zur Grunderwerbsteuer, nicht automatisch für jede Immobilientransaktion. Neubauten und andere mehrwertsteuerpflichtige Transaktionen können einer anderen steuerlichen Behandlung unterliegen; daher sollte die geltende Regelung vor der Budgetplanung geklärt werden.

Beispiel: Beträgt der steuerpflichtige Wert einer Wiederverkaufsimmobilie 200.000 € und gilt keine Befreiung, so würde sich die Grunderwerbsteuer nach der progressiven Formel wie folgt berechnen:

4.500 € + 5% × 50.000 € = €7,000.

Darin sind Notargebühren, unabhängige Rechtsberatung, Übersetzungen, Bank- und Devisenkosten, die Eintragung sowie die Einrichtung oder Renovierung noch nicht enthalten.

Das Beispiel dient lediglich der Veranschaulichung der Steuerberechnung; es handelt sich nicht um eine Schätzung der gesamten Abschlusskosten für jeden Kauf im Wert von 200.000 €.

Die Kosten, die üblicherweise anfallen:

• Grunderwerbsteuer — gilt grundsätzlich, wenn der Erwerb unter die Grunderwerbsteuer fällt, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen. Maßgeblich ist das Gesetz über die Grunderwerbsteuer; Käufer sollten die zum Zeitpunkt ihrer Transaktion geltende Fassung prüfen, einschließlich der im Amtsblatt Nr. 132/2026 im September 2026 veröffentlichten Änderungen.
• Mehrwertsteuer — kann für steuerpflichtige Lieferungen von neu errichteten Gebäuden und andere vom Umsatzsteuerrecht erfasste Umsätze gelten; überprüfen Sie den Umsatzsteuerstatus des Verkäufers und ob der vereinbarte Preis die Umsatzsteuer enthält
• Notarkosten — werden nach dem notariellen Tarif festgelegt; diese variieren je nach Transaktionswert
• Unabhängige rechtliche Prüfung — Das Honorar sollte im Voraus vereinbart und gegen die rechtlichen und finanziellen Risiken des jeweiligen Geschäfts abgewogen werden
• Beglaubigte Übersetzungen und Dolmetscherdienste sofern erforderlich
• Bank- und Auslandsüberweisungsgebühren — Wechselkursumrechnungen und Gebühren für internationale Überweisungen können bei größeren Transaktionen einen erheblichen Posten ausmachen
• Bank- und Herkunftsprüfungen — Klären Sie vor Ablauf der Zahlungsfrist mit den beteiligten Banken, welche Unterlagen sie für eine umfangreiche internationale Immobilienüberweisung möglicherweise benötigen. Halten Sie den Kaufvertrag, Kontoauszüge und sonstige Nachweise über die Herkunft und den Verwendungszweck der Gelder bereit. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine umfangreiche grenzüberschreitende Überweisung sofort bearbeitet wird, nur weil der Kaufvertrag unterzeichnet wurde.
• Anmelde- und Verwaltungskosten — im Zusammenhang mit der Eintragung des Eigentums im Kataster
• Renovierung und Einrichtung — sehr unterschiedlich, wird bei älteren Immobilien jedoch häufig unterschätzt
• Gebäudekosten und Instandhaltung — gilt für Wohnungen und verwaltete Wohnanlagen; diese fallen jährlich an
• Parken oder Abstellen — diese werden manchmal separat vom Hauptgerät verkauft und sind nicht im angegebenen Preis enthalten
• Laufende immobilienbezogene Kosten — Versorgungsanschlüsse, kommunale Abgaben und Instandhaltung
• Steuerliche Registrierung in Montenegro — Ausländische Eigentümer benötigen möglicherweise eine montenegrinische Steuerregistrierung und die entsprechende Steueridentifikationsnummer für lokale Steuerpflichten; der erforderliche Zeitrahmen sollte für die jeweilige Transaktion bestätigt werden

In der folgenden Tabelle sind die Kostenkategorien nach Transaktionsart aufgeführt:

Kostenkategorie	Wiederverkauf	Neubau / Neubauvorhaben	Was ist zu überprüfen?
Grunderwerbsteuer	Gilt grundsätzlich, wenn der Erwerb unter die Schenkungssteuerregelung fällt, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen	In der Regel fallen diese Fälle nicht unter die Grunderwerbsteuer, da hier die Mehrwertsteuer gilt; seit dem 1. April 2026 sind auch mehrwertsteuerpflichtige Baugrundstücke davon ausgenommen	Prüfen Sie, welche Regelung für Ihre Transaktion gilt, und informieren Sie sich über die aktuellen gesetzlichen Ausnahmen.
Mehrwertsteuer	In der Regel nicht zutreffend	Kann für steuerpflichtige Lieferungen von neu errichteten Immobilien gelten	Überprüfen Sie den Umsatzsteuerstatus des Verkäufers; stellen Sie fest, ob der angegebene Preis die Umsatzsteuer enthält
Notarkosten	Ja	Ja	Aktuellen Tarif für Ihren Transaktionswert bestätigen
Unabhängige rechtliche Prüfung	Ja	Ja	Vor Beginn des Auftrags Umfang und Honorar vereinbaren
Übersetzungen / Dolmetschen	Je nach Bedarf	Je nach Bedarf	Kostenvoranschlag für beglaubigte Übersetzungen, sofern erforderlich
Auslandsüberweisung / Devisenhandel	Ja	Ja	Informieren Sie sich über die Kurse Ihrer Bank; ziehen Sie einen spezialisierten Devisenhändler in Betracht
Katastereintragung	Ja	Ja	Aktuelle Verwaltungsgebühr bestätigen
Renovierung / Einrichtung	Variable	Variabel / oft erforderlich	Zustand vor dem Austausch prüfen
Gebäudekosten	Soweit zutreffend	Soweit zutreffend	Anforderung von Verwaltungsberichten
Parken / Abstellen	Falls separat erhältlich	Falls separat erhältlich	Bitte klären Sie, was im Preis inbegriffen ist

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Fehler 8: Eine Immobilie aus dem Plan wie eine Bestandsimmobilie behandeln

Der Kauf einer Immobilie, die noch nicht existiert – oder sich noch im Bau befindet –, birgt ein anderes Risikoprofil als der Kauf einer bestehenden, eingetragenen Wohnung. Viele Käufer gehen bei Off-Plan-Transaktionen so vor, als ob die wichtigste Prüfung darin bestünde, ob der Grundriss stimmt. Die wirklich entscheidenden Prüfungen betreffen jedoch vor allem den Bauträger und den Vertrag.

Bei der Due-Diligence-Prüfung im Rahmen eines Wiederverkaufs stehen das bestehende Eigentumsrecht und die Immobilie im Mittelpunkt. Bei der Due-Diligence-Prüfung von Off-Plan-Projekten müssen zudem der Bauträger, die rechtlichen Ansprüche des Projekts, die Bauunterlagen und die vertraglichen Absicherungsmaßnahmen geprüft werden.

Bevor ein Käufer die erste Rate für ein Neubauprojekt zahlt, sollte er Folgendes geklärt haben:

• Die Rechtsstellung des Bauträgers — Ist das Unternehmen ordnungsgemäß registriert und in gutem Stand?
• Grundbesitz oder Baurecht — Ist der Bauträger Eigentümer des betreffenden Grundstücks oder verfügt er über das gesetzliche Recht, darauf zu bauen?
• Baugenehmigung — Wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt, oder wird das Projekt vermarktet, bevor die Genehmigungen vorliegen?
• Genaue Spezifikation der Einheit — Ist die vereinbarte Spezifikation (Ausstattung, Fläche, Raumaufteilung) eindeutig dokumentiert und vertraglich bindend?
• Baufase und Zeitplan — In welcher Bauphase befindet sich das Projekt, und wann ist der festgelegte Fertigstellungstermin?
• Zahlungsfristen — Sind die Zahlungen an nachweisbare Bauabschnitte oder lediglich an Kalendertermine geknüpft?
• Verzögerungsklauseln — Was sieht der Vertrag in Bezug auf Verzögerungen vor, und welche Rechtsbehelfe stehen dem Käufer zur Verfügung?
• Änderungen an den Spezifikationen — Kann der Bauträger Materialien oder Spezifikationen ändern, und unter welchen Bedingungen?
• Übergabebedingungen — Welche Bedingungen gelten für die Übergabe, und was passiert, wenn bei der Fertigstellung Mängel vorliegen?
• Rechtsmittel im Falle eines Zahlungsausfalls — Welche Schutzmaßnahmen gibt es, falls der Bauträger seine Verpflichtungen nicht erfüllt?

Manche Bauträger bieten Bankbürgschaften oder Treuhandvereinbarungen an, andere hingegen nicht. Ein Vertrag, der den Käufer zu gestaffelten Zahlungen verpflichtet, ohne dass er über wirksame Absicherungen bei Zahlungsverzögerungen oder bei Zahlungsausfall des Bauträgers verfügt, überträgt ein erhebliches Risiko auf den Käufer. Ob konkrete Absicherungen bestehen, hängt ausschließlich davon ab, was tatsächlich im Vertrag steht – und nicht davon, was in einer Verkaufsbroschüre beschrieben wird.

Der Markt für im Bau befindliche Immobilien in Montenegro umfasst sowohl Projekte erfahrener Bauträger mit einer soliden Erfolgsbilanz als auch kleinere Vorhaben, bei denen die Kontinuität der Bauarbeiten weniger sicher ist. Die Due-Diligence-Prüfung des Bauträgers ist unabhängig von der Due-Diligence-Prüfung des Projekts von Bedeutung.

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Fehler 9: Man kauft die Aussicht, nicht die Lage

In Immobilienratgebern stehen rechtliche und finanzielle Risiken meist im Vordergrund, doch falsche Standortentscheidungen führen zu einer anderen Art von Verlust – einem Verlust, der sich erst im Laufe der Zeit und nicht bereits bei Fertigstellung bemerkbar macht.

Die bekanntesten Küstengebiete Montenegros – Budva, die Bucht von Kotor, Tivat, Herceg Novi, Bar und andere – richten sich jeweils an unterschiedliche Käuferprofile. Eine Immobilie, die sich perfekt für zwei Sommerwochen eignet, kann für den ganzjährigen Wohnbedarf, die ganzjährige Vermietung oder den Weiterverkauf an einen breiten Käuferkreis tatsächlich ungeeignet sein.

Die praktischen Überprüfungen, die Käufer oft außer Acht lassen:

• Straßenanbindung — Führt der Weg über eine gepflegte Straße oder einen unbefestigten Pfad? Ist die Zufahrt im Winter oder nach Regenfällen erschwert?
• Rampe und Treppe — Viele begehrte Immobilien an der Küste sind mit erheblichen Höhenunterschieden verbunden. Dies ist für ältere Bewohner, Familien mit kleinen Kindern und Mietgäste mit Gepäck von Bedeutung.
• Parken — In älteren Küstenstädten und in Siedlungen in Hanglage sind die Parkmöglichkeiten oft unzureichend oder mit zusätzlichen Kosten verbunden. Informieren Sie sich, bevor Sie sich festlegen.
• Lärm — Die Lage im Verhältnis zu Straßen, Kneipen, Nachtclubs oder Baustellen kann sich zwischen einer Besichtigung im Sommer und einer Überprüfung im Winter drastisch ändern.
• Bauarbeiten in der Nähe — Für unbebaute Grundstücke, die an ein Grundstück angrenzen, können gültige Baugenehmigungen vorliegen. Ein Käufer kann die Bauanträge bei der örtlichen Gemeinde einsehen.
• Zugang und Dienstleistungen im Winter — In einigen Gebieten, insbesondere in den Hügeln, kann es im Winter zu Einschränkungen bei den öffentlichen Verkehrsmitteln oder zu schlechteren Straßenverhältnissen kommen; erkundigen Sie sich diesbezüglich bitte speziell für die jeweilige Immobilie und gehen Sie nicht von einer allgemeinen Annahme aus.
• Entfernung zu Fuß im Vergleich zur Entfernung auf der Karte — Eine Immobilie, die auf der Karte “fünf Minuten vom Meer entfernt” liegt, kann ein beträchtliches Gelände umfassen. Sehen Sie sich die Lage zu Fuß an, nicht nur auf Google Maps.
• Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung — Nach Norden ausgerichtete Immobilien in geschlossenen Buchten können im Winter deutlich dunkler und feuchter sein, als es bei Besichtigungen im Sommer den Anschein hat.
• Saisonabhängigkeit der Mieten — Falls Mieteinnahmen Teil des Plans sind, ist an manchen Standorten die Vermietungssaison kurz und die Nachfrage außerhalb der Saison begrenzt. Dies wirkt sich sowohl auf die Ertragsprognosen als auch auf die Liquidität beim Wiederverkauf aus.

Wenn Sie ein Geschenk für … kaufen möchten…	Achten Sie besonders auf
Vollzeitwohnen	Winterdienst, Parkmöglichkeiten, Fußgängerfreundlichkeit, Schulen/Gesundheitsversorgung (falls relevant), Heizung/Luftfeuchtigkeit
Nutzung im Urlaub	Anbindung an den Flughafen, Strand/Zugangsweg, Parkmöglichkeiten, Verkehrsüberlastung im Sommer
Kurzfristige Vermietung	Saisonalität, Verwaltung, Hausordnung, realistische Betriebskosten
Langzeitmiete	Ganzjährige Nachfrage, Dienstleistungen, Verkehr, zweckmäßige Raumaufteilung
Wiederverkauf	Käuferkreis, Erreichbarkeit, rechtliche Unbedenklichkeit, Parkmöglichkeiten, Mikrolage
Grundstück/Bebauung	Baugenehmigungen, Zufahrtswege, Versorgungsanschlüsse, Hangneigung und bauliche Machbarkeit

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Liquidität beim Wiederverkauf. Eine gut ausgebaute Anbindung und eine ganzjährig verfügbare Infrastruktur können zwar den Kreis potenzieller Käufer erweitern, doch die Liquidität beim Wiederverkauf hängt von der jeweiligen Mikrolage, der Art der Immobilie, dem Preis und den Marktbedingungen ab und sollte anhand aktueller lokaler Daten überprüft werden, anstatt sie aus allgemeinen Beobachtungen abzuleiten.

Sie wissen nicht, wo Sie in Montenegro einkaufen sollen?

Teilen Sie uns Ihre Budget, Verwendungszweck, bevorzugter Standort und ob Sie vorhaben, dort zu wohnen, zu vermieten oder weiterzuverkaufen. Der Immobilienfinder grenzt die Suche auf Angebote ein, die diesen Prioritäten entsprechen.

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Fehler 10: Eigentumsverhältnisse mit Wohnsitz verwechseln

Viele Käufer kommen nach Montenegro in der Annahme, dass der Erwerb einer Immobilie automatisch das Recht auf einen langfristigen Aufenthalt dort mit sich bringt. Diese Annahme kann Einwanderungspläne ernsthaft beeinträchtigen, wenn sie nicht vor dem Kauf überprüft wird.

Der Besitz von Immobilien wird nach den montenegrinischen Einwanderungsbestimmungen als mögliche Rechtsgrundlage für einen befristeten Aufenthalt anerkannt, sofern der Antragsteller die geltenden gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Der Erwerb einer Immobilie führt nicht automatisch zur Erteilung oder Garantie einer Aufenthaltserlaubnis – beide Aspekte hängen zwar zusammen, sind jedoch rechtlich gesehen zwei getrennte Fragen.

Die Eigentumsverhältnisse und die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Einwanderungsbestimmungen sollten geprüft werden, bevor man sich auf den Kauf einer Immobilie als Grundlage für einen Aufenthaltsstatus verlässt. Die Vorschriften in diesem Bereich haben sich weiterentwickelt, und jeder Käufer, für den der Aufenthaltsstatus ein wesentliches Ziel darstellt, sollte sich vor der Auswahl einer Immobilie selbstständig über die aktuellen Anforderungen informieren und diese anhand seiner individuellen Umstände überprüfen.

Wenn ein Aufenthalt Teil Ihrer Pläne ist, sollten Sie die Einwanderungsbestimmungen prüfen, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden – und nicht erst danach. Die Eigentümerstruktur und die geltenden Verfahren sollten unter Bezugnahme auf die zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Vorschriften überprüft werden und nicht auf der Grundlage von Informationen angenommen werden, die möglicherweise nicht mehr aktuell sind.

Aktuelle Informationen zum Zusammenhang zwischen Immobilienkauf und Aufenthaltsstatus finden Sie unter “Aufenthaltsgenehmigung für Immobilien in Montenegro“.

Unterlagen, die vor der Leistung einer Anzahlung anzufordern sind

Bei einem typischen Kauf einer Bestandsimmobilie hängt der genaue Umfang der Unterlagen von der jeweiligen Immobilie ab, doch das anfängliche Dokumentenpaket kann Folgendes enthalten:

• aktuelle Angaben zur Liegenschaft/Katasteridentifikation, die für eine unabhängige Liste der Unbeweglichkeiten check;
• Angaben zum Verkäufer und gegebenenfalls eine Vollmacht;
• vorliegende Bau- und Betriebsunterlagen;
• gegebenenfalls Unterlagen zu späteren Erweiterungen oder Beglaubigungen;
• Entwurf einer Reservierung/Vorvereinbarung;
• Angaben zu etwaigen Hypotheken, die gelöscht werden müssen;
• Nachweise bezüglich Park- bzw. Lagerplätzen, sofern diese im Verkauf enthalten sind;
• für Grundstücke die einschlägigen Planungs- und Katasterdaten;
• für einen verkaufenden Unternehmensverkäufer/Bauträger: Unternehmens- und Projektunterlagen, die für seine Verkaufsbefugnis relevant sind.

Die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Transaktion; hierbei handelt es sich eher um eine vorläufige Liste als um eine allgemeingültige, gesetzlich vorgeschriebene Checkliste.

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Die wichtigen Punkte, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Im folgenden Abschnitt sind die wichtigsten Prüfungen nach Transaktionsphasen gegliedert. Dabei handelt es sich um einen Rahmen, der keine spezifische Beratung zu Ihrer Immobilie und Ihrer Situation ersetzt.

Bevor Sie eine Anzahlung leisten

• Besorgen Sie sich eine aktuelle Liste der Unbeweglichkeiten (Katasterauszug) direkt – nicht vom Verkäufer
• Überprüfen Sie die Identität des Verkäufers und dessen rechtliche Befugnis zum Verkauf (einschließlich etwaiger Vollmachten).
• Stellen Sie fest, ob die Immobilie mit einer Hypothek, einem Pfandrecht oder einem Veräußerungsverbot belastet ist.
• Überprüfen Sie den rechtlichen Status des Gebäudes – ist es vollständig genehmigt und eingetragen, liegt eine Nutzungsgenehmigung vor, und befinden sich Anbauten oder Umbauten im Genehmigungsverfahren oder sind sie nicht registriert?
• Machen Sie sich schriftlich mit der Art der Anzahlung vertraut – ob es sich dabei um eine Kapara oder eine andere Zahlungsweise sowie die in der schriftlichen Vereinbarung festgelegten Konsequenzen für jede Partei in allen möglichen Fällen
• Lassen Sie den vorgeschlagenen Einzahlungsvertrag vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Anwalt prüfen
• Bei Off-Plan-Projekten: Überprüfen Sie den aktuellen Genehmigungsstatus des Projekts, bevor Sie Zahlungen leisten. Gehen Sie nicht davon aus, dass Marketingmaßnahmen oder Reservierungen bedeuten, dass die erforderliche Baugenehmigung bereits erteilt wurde; sollte dies nicht der Fall sein, lassen Sie die rechtlichen und vertraglichen Konsequenzen unabhängig prüfen, bevor Sie Mittel bereitstellen.

Vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags

• Besorgen Sie sich einen aktuellen Katasterauszug – nicht den von vor drei Monaten
• Vergewissern Sie sich, dass alle vereinbarten Bedingungen (Klärung einer Beglaubigungsfrage, Löschung einer Hypothek, Einbeziehung eines Parkplatzes) vollständig erfüllt und dokumentiert sind
• Prüfen Sie den vollständigen Vertrag gemeinsam mit Ihrem unabhängigen Anwalt, einschließlich der Zahlungsbedingungen, Zusicherungen und des Zeitplans für die Übertragung.
• Für Grundstücke: Beschaffen und prüfen Sie die geltenden planungsrechtlichen Auflagen und vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen beabsichtigte Bebauung zulässig ist; vergleichen Sie die Katasterklassifizierung mit den Einschränkungen in § 415, wenn Sie ein ausländischer Käufer sind.
• Bei Off-Plan-Projekten: Vergewissern Sie sich, dass alle vertraglichen Schutzmaßnahmen (Zahlungsmeilensteine, Abhilfemaßnahmen bei Verzögerungen, Leistungsbeschreibung) enthalten und klar formuliert sind.
• Bestätigen Sie die Gesamtanschaffungskosten einschließlich Steuern, Notarkosten und aller Gebühren

Vor der Überweisung des Restbetrags

• Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer weiterhin der eingetragene Eigentümer ist und keine neuen Belastungen entstanden sind.
• Vergewissern Sie sich, dass alle Vertragsbedingungen erfüllt sind
• Stellen Sie sicher, dass die Übergabebedingungen (für Neubauten oder im Vorverkauf) offiziell dokumentiert werden

In der folgenden Tabelle werden die Phasen den wichtigsten Prüfschritten, den typischerweise beteiligten Parteien und den Anzeichen, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, zugeordnet.

Bühne	Schlüsselprüfung	Wer kümmert sich normalerweise darum?	Warnsignal
Vor der Einzahlung	Katasterauszug, Eigentumsverhältnisse und Belastungen	Unabhängiger Rechtsanwalt des Käufers	Der Verkäufer stellt einen Auszug zur Verfügung; der Auszug ist veraltet
Vor der Einzahlung	Rechtlicher Status von Bauwerken und Umbauten	Unabhängiger Rechtsanwalt; physische Begutachtung	Keine Nutzungsgenehmigung; Verlängerungen nicht erwähnt; Rechtsstatus unklar
Vor der Einzahlung	Identität und Befugnis des Verkäufers	Selbstständiger Rechtsanwalt	Vollmacht ohne bestätigten Geltungsbereich oder Gültigkeitsdauer
Vor der Einzahlung	Art und Auswirkungen der Zahlung	Selbstständiger Rechtsanwalt	Die Zahlungsmodalitäten sind nur vage beschrieben; es liegen keine schriftlichen Bedingungen vor
Vor Vertragsabschluss	Aktualisierte Katasterprüfung	Selbstständiger Rechtsanwalt	Änderungen gegenüber der ersten Überprüfung
Vor Vertragsabschluss	Bedingungen vollständig erfüllt und dokumentiert	Selbstständiger Rechtsanwalt	Nur mündliche Bestätigung
Vor Vertragsabschluss	Vertragsbedingungen und Zahlungsmeilensteine	Selbstständiger Rechtsanwalt	Zahlung unabhängig von den Bauphasen (Vorverkauf)
Vor Vertragsabschluss	Katasterklassifizierung von Grundstücken (ausländische Käufer)	Selbstständiger Rechtsanwalt	Landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen oder Flächen in Grenzgebieten
Vor dem Abschluss	Eigentumsverhältnisse bestätigt, keine neuen Belastungen	Selbstständiger Rechtsanwalt	Jede neue Eintragung im Fahrzeugbrief
Vor dem Abschluss	Übergabebedingungen erfüllt	Käuferprüfung; unabhängiger Rechtsanwalt	Entwickler weigert sich, Mängel zu dokumentieren

Nach Unterzeichnung und Zahlung

Betrachten Sie die Transaktion nicht als administrativ abgeschlossen, nur weil der Vertrag unterzeichnet und der Kaufpreis bezahlt wurde. Vergewissern Sie sich, dass das Verfahren zur Eintragung des Eigentums eingeleitet und gegebenenfalls abgeschlossen wurde, bewahren Sie die endgültigen Transaktionsunterlagen und Zahlungsbelege auf, füllen Sie das Übergabeprotokoll aus und veranlassen Sie alle erforderlichen Änderungen bei den Versorgungsunternehmen und der Hausverwaltung.

Beziehen Sie nach der Eintragung einen aktuellen Katasterauszug, aus dem die sich daraus ergebende Eigentumslage hervorgeht, und vergleichen Sie diesen mit der abgeschlossenen Transaktion.

Haben Sie bereits eine bestimmte Immobilie im Auge?

Bevor Sie die Buchung vornehmen, sollten Sie sich vergewissern, welche Unterlagen geprüft werden müssen, welche Kosten anfallen und welche Fragen noch offen sind.

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Die wichtigsten Erkenntnisse

• Die Sequenz ist der zentrale Schutzmechanismus. Eine sinnvolle Vorgehensweise ist: eine Immobilie identifizieren → die relevanten Unterlagen prüfen → unabhängige rechtliche Prüfungen durchführen → die Vertragsbedingungen prüfen → unterzeichnen und den Geldbetrag gemäß der vereinbarten Transaktionsstruktur überweisen. Die Bereitstellung von Mitteln, bevor die entsprechenden Prüfungen und vertraglichen Schutzmaßnahmen getroffen wurden, kann das Risiko erheblich erhöhen.
• Ein aktueller Katasterauszug sollte als wesentlicher Bestandteil der Sorgfaltsprüfung betrachtet werden. Die Liste der Unbeweglichkeiten sollten unabhängig eingeholt und kurz vor jedem wichtigen Meilenstein – Anzahlung, Vertragsabschluss und Fertigstellung – überprüft werden.
• Im Kataster eingetragen und vollständig rechtskonform sind nicht dasselbe. Bauliche Veränderungen, Anbauten und zusätzliche Stockwerke sind möglicherweise nicht korrekt in den Katasterunterlagen verzeichnet, und die Eintragung allein bestätigt nicht, dass alle vorhandenen Bauteile genehmigt sind.
• Eine Immobilie, deren Legalisierung noch nicht abgeschlossen ist, ist nicht dasselbe wie eine legalisierte Immobilie. Das montenegrinische Legalisierungsgesetz schränkt die Übertragung von unrechtmäßig errichteten Immobilien, die unter das gesetzliche Verbot fallen, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen ein. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Immobilie, die sich im Legalisierungsverfahren befindet, derzeit verkauft werden kann: Vergewissern Sie sich zunächst über die Katastervermerke und die Übertragbarkeit.
• Bei Grundstücken sind nicht nur Eigentumsprüfungen, sondern auch planungsrechtliche Prüfungen erforderlich. Der Besitz eines im Kataster eingetragenen Grundstücks bedeutet nicht, dass Sie darauf bauen dürfen, was Sie möchten. Ausländische Käufer müssen zudem die Katasterklassifizierung mit den Einschränkungen in Artikel 415 des montenegrinischen Immobilienrechts abgleichen.
• Transaktionen mit Bestandsimmobilien und Neubauprojekten erfordern unterschiedliche Sorgfaltsprüfungen. Bei einer Prüfung vor Baubeginn müssen der Bauträger, die Projektrechte und die vertraglichen Schutzmaßnahmen bewertet werden – nicht nur das Eigentumsrecht.
• Der Kaufpreis entspricht nicht den Gesamtanschaffungskosten. Die Grunderwerbsteuer (bzw. die Mehrwertsteuer auf steuerpflichtige Leistungen), Notargebühren, die rechtliche Prüfung, Übersetzungen, Überweisungsgebühren und Eintragungsgebühren erhöhen den Gesamtbetrag. Berücksichtigen Sie diese Kosten, bevor Sie sich festlegen.
• Die üblichen Transaktionsbeteiligten können gemeinsam keinen unabhängigen, für den Käufer tätigen Rechtsanwalt ersetzen. Der Verkäufer, der Makler und der Notar erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Ein montenegrinischer Notar hat gesetzliche Pflichten, ist jedoch unparteiisch – er ist kein Vertreter des Käufers. Für die rechtliche Beratung auf Käuferseite ist eine Person erforderlich, die vom Käufer beauftragt und bezahlt wird.
• Die Angaben zum Wohnsitz müssen unabhängig von den Angaben zum Eigentumsverhältnis überprüft werden. Der Besitz von Immobilien gilt als anerkannter Grund für einen befristeten Aufenthalt in Montenegro, doch der Erwerb einer Immobilie führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung.

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Bevor Sie Geld investieren

Die in diesem Artikel beschriebenen Risiken sind keine Argumente gegen den Kauf einer Immobilie in Montenegro. Es handelt sich vielmehr um vorhersehbare Schwachstellen, die auftreten, wenn Käufer die üblichen Sicherheitsvorkehrungen – rechtliche Prüfung, unabhängige Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, baurechtliche Prüfungen und angemessene Vertragsbedingungen – außer Acht lassen.

Viele der schwerwiegenden Probleme, mit denen ein Käufer konfrontiert werden kann, lassen sich in eine von zwei Kategorien einordnen: Entweder wusste er nicht, worauf er achten musste, oder er wusste es zwar, hat es aber erst nach der Geldüberweisung erledigt. Das erste Problem lässt sich durch Informationen lösen; das zweite ist ein Fehler im Zeitmanagement.

Die praktische Vorgehensweise zur Risikominimierung ist unabhängig von der Art der Immobilie immer dieselbe: Ermitteln Sie, was Sie möchten → prüfen Sie die Unterlagen mit unabhängiger rechtlicher Unterstützung → verschaffen Sie sich einen Überblick über die Gesamtkosten → prüfen und verhandeln Sie den Vertrag → führen Sie die Überweisung durch. Bei Transaktionen mit im Bau befindlichen Objekten kommen zu dieser Vorgehensweise noch Risiken in Bezug auf den Bauträger und die Bauausführung hinzu. Bei Grundstückstransaktionen müssen zusätzlich die Baugenehmigung, die Klassifizierung und die Zugangsverhältnisse geprüft werden. Bei älteren Immobilien kommen Legalisierungsprüfungen hinzu – und angesichts der Vollstreckungsfolgen, die sich aus einem ungeklärten Legalisierungsstatus ergeben können, sind diese Prüfungen vor der Anzahlung wichtig, nicht danach.

Jede Transaktion, bei der die Unterlagen komplex oder unvollständig sind oder nicht mit dem tatsächlichen Sachverhalt übereinstimmen, sollte vor einer verbindlichen Zusage von einem qualifizierten Anwalt in Montenegro geprüft werden. Eine unabhängige rechtliche Prüfung ist eine der wichtigsten Sicherheitsvorkehrungen, die ein ausländischer Käufer treffen kann, bevor Geld fließt.