Ошибки при покупке недвижимости в Черногории

Многие из самых дорогостоящих проблем при покупке недвижимости возникают тогда, когда деньги выделяются до завершения юридической и кадастровой проверки. Покупатель находит объект, который ему нравится, поддается чувству срочности, вносит резервационный взнос или залог — и только после этого начинает выяснять, чисты ли права собственности, соответствует ли здание всем нормам законодательства и может ли участок действительно выдержать строительство того объекта, который он себе представлял. К этому моменту вернуть деньги становится сложнее, а рычаги влияния при ведении переговоров уже утрачены.

Краткий ответ

К числу самых серьезных ошибок при покупке недвижимости в Черногории относятся: внесение задатка до проведения юридической проверки; полное доверие продавцу или агенту; небрежное отношение к изучению действующей кадастровой справки; игнорирование разрешений на строительство или статуса легализации; предположение о том, что земельный участок пригоден для застройки; а также недооценка налогов и транзакционных издержек.

Иностранным покупателям следует провести три проверки, прежде чем вносить любой невозвратный платеж: уточнить, кому принадлежит недвижимость и какие обременения на неё зарегистрированы, убедиться в том, что здание и все пристройки оформлены в соответствии с законом, а также поручить независимую экспертизу предлагаемого договора.

Что касается земельных участков, необходимо также уточнить как условия застройки, так и ограничения на владение иностранцами, применимые к данной кадастровой категории.

Одной из важнейших мер защиты для иностранного покупателя является проведение независимой комплексной проверки перед вложением средств, не подлежащих возврату. Это в равной степени относится к квартирам на вторичном рынке, прибрежным виллам, домам на холмах, новостройкам и проектам на стадии строительства.

Рынок недвижимости Черногории привлекает покупателей из Великобритании, стран ЕС, США, стран Персидского залива и других регионов. Правовая база является работоспособной, а процесс совершения сделок — понятным. Однако система имеет свою собственную логику: кадастровые записи, классификация по целевому назначению, процедуры легализации, правила налога на передачу права собственности и нотариальная практика — все это функционирует иначе, чем то, к чему привыкли покупатели у себя на родине. Ошибки, которые из-за этого возникают, — это не редкие экзотические случаи. Это повторяющиеся ситуации, с которыми сталкиваются опытные консультанты в Черногории: риски, связанные с правом собственности; нераскрытые обременения; неполная строительная документация; преждевременные авансовые платежи; земельные участки, на которых, как оказывается, нельзя строить, в отличие от первоначальных предположений; нераскрытые расходы; слабые договоры купли-продажи на объекты, находящиеся на стадии строительства; а также ошибочные предположения относительно получения вида на жительство.

В этой статье каждая ошибка рассматривается с точки зрения того, как действуют покупатели, почему она создает риск, что именно нужно проверять и когда это делать.

Данная статья содержит общую информацию и не заменяет юридическую или налоговую консультацию по конкретному объекту недвижимости.

---

Краткий обзор самых серьезных ошибок

Прежде чем перейти к подробностям, в приведенной ниже таблице приведена сопоставленная информация о каждой серьезной ошибке, соответствующем риске и этапе процесса, на котором должна проводиться проверка. Ошибки не ранжированы по частоте встречаемости — все они встречаются в реальных транзакциях.

Ошибка	Основной риск	Проверьте перед тем, как
Слишком ранняя уплата залога	В случае отсутствия документов деньги будет сложно вернуть	Оформление бронирования или внесение залога
Пропуск проведения независимой комплексной проверки	Скрытые владельцы, обременения или юридические проблемы	Любые обязательные финансовые обязательства
Поверхностное изучение кадастровых данных	Неучтенные залоги, совладельцы или расхождения в площади	Подписание договора
Игнорирование статуса легализации здания	Сложности при перепродаже, ограничения на отчуждение, проблемы с финансированием	Оплата залога
При условии, что земельный участок пригоден для застройки	Не удалось разработать запланированную структуру	Любая покупка земельного участка
Занижение затрат на приобретение	Сумма покупки превышает имеющиеся средства	Предложение
Ненадежный договор о покупке недвижимости на стадии строительства	Строительные риски, риски, связанные с оплатой, неопределённость в отношении сроков поставки	Первый платеж разработчику
Выбор по впечатлениям от отдыха	Неудовлетворительная востребованность в течение всего года или низкая ликвидность при перепродаже	Этап предложения
Считается, что владение имуществом равнозначно проживанию	Иммиграционный план провалился или требует пересмотра	Решение о покупке

Эта таблица является отправной точкой, а не исчерпывающим перечнем. Проверка квартиры на вторичном рынке в зарегистрированном здании требует иного подхода, чем проверка виллы на склоне холма с пристройками, объекта на стадии строительства от застройщика, которого вы не проверили, или прибрежного земельного участка, статус планировки которого остается неопределенным. В следующих разделах объясняется, почему.

Для всех типов сделок действует один принцип: последовательность действий имеет большое значение. Проверка документов, независимая юридическая экспертиза и подтверждение права собственности должны предшествовать любому платежу, который будет сложно взыскать. Нарушение этой последовательности является основной причиной многих проблем, описанных ниже.

8 тревожных сигналов, при появлении которых сделку следует приостановить до проведения проверки

• Продавец или агент отказывается предоставить информацию, достаточную для проведения независимой кадастровой проверки.
• На вас оказывают давление, требуя немедленно внести невозвратный залог за бронирование.
• Площадь или планировка объекта не соответствуют данным, указанным в регистрации.
• Пристройка, терраса или дополнительный этаж имеют неопределённый правовой статус.
• Продавец утверждает, что вопрос с разрешением “решается”, но не может предоставить документы, подтверждающие его текущий статус.
• Объявление о продаже земельного участка обещает возможности для застройки без предоставления подтверждающей градостроительной документации.
• Застройщик, предлагающий недвижимость на стадии проектирования, требует значительных платежей без четко оговоренных в договоре этапов выполнения работ и мер по урегулированию споров.
• Важные обещания, касающиеся парковки, сроков сдачи объекта, возможности возврата средств или технических характеристик, содержатся только в сообщениях или переписках, но не в договоре.

---

Ошибка № 1: слишком ранняя уплата залога

Плата за бронирование или залог являются обычной практикой при сделках с недвижимостью в Черногории. Проблема заключается не в том, чтобы их уплатить, а в том, чтобы сделать это до завершения проверки важных документов.

Типичная схема выглядит следующим образом: покупатель осматривает объект недвижимости, он ему нравится, он узнает, что в нем заинтересована другая сторона, и вносит резервационный взнос, чтобы “снять объект с рынка”. На этом этапе ещё не проведена проверка прав собственности, не изучена кадастровая справка, не подтверждён правовой статус здания, а предварительное соглашение не рассмотрено независимым юристом. У продавца есть деньги; у покупателя — кусок бумаги и всё меньшее влияние на ситуацию.

Платежи за бронирование и договорные капара не следует рассматривать как взаимозаменяемые. Их правовые последствия могут различаться в соответствии с законодательством Черногории — Закон «Об обязательствах» устанавливает конкретные правила в отношении капара, в том числе что произойдет в случае завершения сделки, отказа покупателя от сделки или неисполнения обязательств продавцом. Перед осуществлением платежа в договоре следует указать характер платежа и четко оговорить, что произойдет в случае завершения сделки, отказа покупателя от сделки, неисполнения обязательств продавцом или выявления проблем в ходе комплексной проверки.

Не полагайтесь на устные заверения о возможности возврата средств. Укажите оговоренные условия оплаты в письменном соглашении и попросите кого-нибудь проверить их перед оплатой. Фраза “Конечно, вы получите деньги обратно” не является условием договора.

Покупатель вносит значительную сумму в качестве залога за квартиру. В ходе последующей кадастровой проверки выясняется, что на квартиру зарегистрирована ипотека, о которой продавец не упомянул, или имеются проблемы с оформлением пристройки к террасе, либо обнаруживается несоответствие между зарегистрированной площадью и фактической планировкой. Теперь покупателю приходится либо смириться с этими проблемами, либо вести переговоры с ослабленной позиции, либо, возможно, лишиться внесенной суммы, если договор не защищает его интересы.

Проверьте документы до того, как внесенный депозит станет невозвратным. Если продавец настаивает на уплате резервирующего взноса до того, как станет возможным провести какую-либо проверку, в договоре должно быть, как минимум, четко оговорено, что произойдет в случае выявления юридических проблем, — и в письменном соглашении эти условия должны быть изложены с максимальной точностью.

Более подробное объяснение того, как обычно проходит такая сделка, см. в разделе “Как купить недвижимость в Черногории“.

Не соглашайтесь на неофициальную дополнительную выплату. Условия договора и схема платежей должны точно отражать структуру сделки, согласованную с вашим юристом и налоговым консультантом. Просьба о выведении части покупной цены за рамки документально оформленной сделки должна рассматриваться как серьезный сигнал тревоги и подлежит независимой проверке перед принятием дальнейших действий.

---

Ошибка № 2: Отказ от проведения независимой комплексной проверки

Многие покупатели воспринимают комплексную проверку как чистую формальность — быструю проверку того, что продавец действительно является тем, за кого себя выдает, и что объект недвижимости зарегистрирован в кадастре. При этом упускается из виду большая часть реальных рисков.

Тщательная проверка сделки с недвижимостью в Черногории может охватывать целый ряд вопросов:

• Личность и полномочия продавца — Является ли лицо, с которым вы имеете дело, зарегистрированным владельцем, и, если используется доверенность, является ли она действительной и правильно ли определены её полномочия?
• Структура собственности — Недвижимость принадлежит одному лицу или находится в совместной собственности? Все ли совладельцы участвуют в сделке купли-продажи?
• Проблемы, связанные с наследованием — если право собственности перешло в порядке наследования, был ли этот процесс должным образом оформлен и зарегистрирован?
• Зарегистрированные ипотечные залоги — Имеется ли действующая ипотека на данный объект недвижимости?
• Залоговые права и претензии третьих лиц — имеются ли зарегистрированные обременения, залоги или ограничения в пользу кредиторов или третьих лиц?
• Сервитуты — Имеются ли в отношении данного объекта недвижимости зарегистрированные права доступа, сервитуты на пользование коммуникациями или иные обременения?
• Зарегистрированная площадь и фактическая площадь — Соответствует ли зарегистрированная площадь тому, что имеется на месте?
• Правовой статус сооружения — Было ли здание построено на основании действующих разрешений? Были ли последующие перестройки зарегистрированы в установленном порядке?
• Строительная документация — Имеется ли разрешение на строительство? Имеется ли разрешение на эксплуатацию (употребительная дозвола) был выпущен?
• Условия договора и порядок оплаты — Являются ли предлагаемые условия стандартными с коммерческой точки зрения и юридически обоснованными?

Объем комплексной проверки зависит от типа объекта недвижимости. Зарегистрированная квартира в новом здании с прозрачной структурой собственности сопряжена с меньшим количеством неопределённостей, чем тридцатилетняя вилла с пристройками или земельный участок, по которому отсутствует полная информация об истории планирования. Однако отправной точкой всегда должна быть полная, а не выборочная проверка.

Распространенной ошибкой является предположение, что эту проверку проводит агент, занимающийся продажей объекта. Агент по продаже может быть нанят продавцом или иным образом иметь коммерческую заинтересованность в завершении сделки. Покупатели должны в письменной форме уточнить, чьи интересы представляет агент и кто оплачивает его услуги, — и не следует полагать, что агент, действующий в этом качестве, проводит независимую юридическую экспертизу в интересах покупателя. Аналогичным образом, заверенный перевод документа лишь передает его содержание на другом языке — он не является юридическим анализом, позволяющим определить, является ли документ действительным, полным или согласуется ли он с другими документами.

Если человек получает вознаграждение от другой стороны сделки, назначен ею или в основном представляет её интересы, не следует полагать, что он проводит для вас независимую проверку.

Более подробную информацию о том, что включает в себя процесс проверки, см. в разделе “Комплексная проверка объектов недвижимости в Черногории“.

Не ограничивайтесь зарегистрированными обременениями

Отсутствие задолженностей в кадастровой документации само по себе не гарантирует, что все платежи, связанные с данным объектом недвижимости, уплачены своевременно. Перед заключением сделки необходимо выяснить, какие просроченные обязательства по данному объекту недвижимости требуют проверки — например, платежи за обслуживание здания, коммунальные услуги и соответствующие местные налоги на недвижимость — и оговорить в договоре порядок урегулирования задолженностей со стороны продавца.

Попросите предоставить свежие подтверждающие документы, а не полагайтесь исключительно на устное заявление о том, что “все оплачено”.”

---

Ошибка № 3: Неверное толкование кадастровых данных

Система регистрации недвижимости в Черногории основана на список неподвижностей — кадастровый выписка, в которой указаны сведения о праве собственности, описание объекта недвижимости, данные об участке, зарегистрированные обременения и ограничения. Важно понимать, как ее читать, а также что в ней указано, а что нет.

В отрывке указано:

• Зарегистрированный владелец — лицо, указанное в качестве законного владельца на момент выдачи выписки
• Описание объекта недвижимости — тип и зарегистрированная площадь здания или помещения
• Посылка — земельный участок (участки), относящиеся к данному объекту недвижимости
• Зарегистрированные обременения — ипотеки, залоги, сервитуты, запреты на отчуждение
• Какие-либо ограничения — судебные решения, права преимущественной покупки или иные зарегистрированные ограничения

Кадастр не подтверждает автоматически, соответствует ли всё, что физически находится на участке, зарегистрированным данным. Если после первоначальной регистрации на вилле был достроен дополнительный этаж, терраса была закрыта и преобразована в жилое помещение или были построены дополнительные постройки, эти изменения могут не отображаться в кадастре — либо отображаться как нерешенные вопросы. Наличие объекта недвижимости в кадастре не является автоматическим доказательством того, что каждое физическое изменение, пристройка или дополнительный этаж соответствуют требованиям законодательства.

Вторая распространённая ошибка заключается в том, что полагаются на выписку, предоставленную продавцом, вместо того чтобы самостоятельно получить свежую выписку. Кадастровые данные меняются. Ипотека, зарегистрированная в прошлом месяце, не будет указана в выписке, выданной год назад. Выписку следует получать непосредственно в соответствующем кадастровом органе непосредственно перед каждым важным этапом сделки — а не в самом начале, после чего об этом забывают.

На первый взгляд «чистый» объект недвижимости — это еще не значит, что право собственности на него не имеет оговорок. Проверьте актуальные кадастровые данные и сопутствующие документы, пока не стало слишком сложно вернуть вложенные средства.

Несоответствия особенно часто встречаются в случае старых объектов недвижимости, объектов, которые неоднократно переходили из рук в руки на основе неформальных договоренностей, а также объектов, право собственности на которые перешло по наследству без полной регистрации. На первый взгляд может показаться, что объект зарегистрирован и не обременен какими-либо обязательствами, однако тщательное сравнение зарегистрированной площади, плана здания и того, что физически существует на месте, иногда показывает совсем иную картину.

На что следует обратить внимание при выборе список неподвижностей

Что необходимо проверить	Почему это важно
Идентификация посылок и имущества	Подтверждает, что данный документ действительно относится к продаваемому объекту недвижимости
Зарегистрированный владелец и доля владения	Уточняет, кто имеет право участвовать в продаже
Описание здания/квартиры и зарегистрированная площадь	Позволяет сравнить с физическими характеристиками и описанием товара
Ипотеки и другие зарегистрированные обременения	Может повлиять на возможность передачи права собственности без обременений
Сервитуты и права третьих лиц	Может повлиять на доступ, использование и дальнейшее развитие
Запреты, примечания и записи, касающиеся легализации	Может ограничивать утилизацию или указывать на неурегулированный правовой статус

Не следует рассматривать отдельные поля в отрыве друг от друга. Кадастровую выписку необходимо анализировать в целом и сопоставлять с фактически существующим объектом недвижимости.

Практическое примечание: С июля 2026 года Управление по недвижимости Черногории предоставляет электронную услугу по получению официальных список неподвижностей документы в режиме онлайн. Доступ к услуге выдачи документов осуществляется через систему NS eID Черногории. Иностранные покупатели, не имеющие возможности самостоятельно воспользоваться этой системой, могут поручить своему независимому юристу получить и проверить актуальную официальную выписку.

---

Ошибка № 4: игнорирование разрешений и легализации

Это один из наиболее существенных пробелов в знаниях покупателей, который затрагивает широкий спектр типов недвижимости — а не только, как можно было бы предположить, объекты, находящиеся в затруднительном положении.

Важное различие заключается в следующем:

• Недвижимость, зарегистрированная в кадастре — оно существует в документах, но это не подтверждает законность строительства
• Объект недвижимости, построенный в соответствии с необходимым разрешением на строительство и имеющий действующее разрешение на эксплуатацию (употребительная дозвола) — при условии подтверждения того, что эти документы соответствуют нынешней структуре и конфигурации
• Недвижимость или часть недвижимости, в отношении которой ведется процедура легализации — это не следует рассматривать как равнозначное полностью узаконенному объекту недвижимости; прежде чем принимать решение о покупке, необходимо проверить актуальные кадастровые записи, выяснить, были ли своевременно начаты процедуры обязательной регистрации и узаконивания, а также можно ли на законных основаниях передать объект недвижимости в его нынешнем состоянии
• Пристройка, дополнительный этаж или перестройка, которые никогда не регистрировались и на которые никогда не выдавалось разрешение — оно существует физически, но не имеет юридического статуса

В Черногории имеется значительное количество зданий — в частности, старых домов, прибрежных вилл и загородных поместий, — которые были расширены, реконструированы или иным образом переоборудованы без официальных разрешений. На протяжении десятилетий это было обычной практикой, и с тех пор многие из таких объектов недвижимости несколько раз меняли владельцев. Тот факт, что предыдущие владельцы проживали в них без видимых последствий, не означает, что вопрос об их правовом статусе решен.

Черногории Закон о легализации самовольных построек вступило в силу 14 августа 2025 года, заложив основу для урегулирования статуса таких объектов. В руководстве министерства четко указано, что статус легализации напрямую влияет на возможность включения незаконно построенного объекта недвижимости в обычный правовой оборот. Получение решения о легализации устраняет ограничение, вытекающее из статуса объекта как незаконно построенного, однако другие ограничения, связанные с правом собственности, кадастровыми данными и договорными обязательствами, необходимо проверять отдельно. Официальный портал по адресу legalizuj.me содержит информацию о действующей процедуре, необходимых документах и ссылку на кадастровую регистрацию.

Почему это имеет значение не только с точки зрения самого процесса легализации? Вот несколько практических последствий:

• Режим легализации в Черногории ограничивает отчуждение и передачу прав на незаконно построенную недвижимость, подпадающую под установленный законом запрет. Конкретные последствия зависят от кадастровых отметок в отношении данного объекта недвижимости и от того, применяется ли к нему предусмотренное законом исключение, поэтому перед внесением какого-либо залога или подписанием договора следует убедиться в возможности передачи прав на конкретный объект недвижимости.
• Ипотечное финансирование со стороны банка может быть недоступно или ограничено в отношении объектов недвижимости, не соответствующих установленным требованиям.
• Это может повлиять на выдачу разрешений на ремонт.
• Несоблюдение установленных законом требований к регистрации и легализации может привести к тому, что незаконно построенный объект недвижимости станет предметом принудительных мер, в том числе сноса, при соблюдении условий, предусмотренных законодательством.

Проверка должна проводиться до внесения депозита, а не после.

Юридическая экспертиза не заменяет технический осмотр

Недвижимость может иметь в порядке документы, подтверждающие право собственности, но при этом оставаться невыгодной покупкой из-за своего технического состояния. В случае со старым домом, виллой или квартирой рекомендуется провести независимую техническую экспертизу перед принятием окончательного решения.

В зависимости от объекта недвижимости в ходе осмотра следует обратить внимание на видимые трещины в конструкции, гидроизоляция крыши и террасы, дренаж, подпорные стены на участках с уклоном, признаки сырости или проникновения воды, окна и внешняя оболочка здания, состояние электропроводки и сантехники, а также состояние общественных зон.

В случае объектов, расположенных на склонах или на побережье, особое внимание следует уделить подъездным путям, дренажу и подпорным сооружениям. При строительстве нового объекта сравнивайте сданный объект и качество отделки с условиями договора, а не ограничивайтесь лишь проверкой документов.

---

Ошибка № 5: предположение, что на каждом участке можно вести строительство

Для покупателей, рассматривающих возможность приобретения земельных участков или объектов недвижимости с большими незастроенными участками, это различие имеет решающее значение.

Владение участком земли, зарегистрированным в кадастре, является юридическим фактом. А вот сможете ли вы построить на этом участке то, что планируете, — это уже отдельный вопрос, который определяется градостроительной классификацией, подробными условиями застройки, подъездными путями, наличием инженерных сетей и конкретными правами на застройку. Это не одно и то же, и в Черногории разница между ними может быть значительной.

Земельный участок может быть:

• Сельскохозяйственные земли с ограничениями на жилищное строительство
• Лесные угодья с классификациями по степени защиты, ограничивающими возможности монтажа
• В пределах зоны защиты побережья где правила застройки особенно строгие
• В принципе урбанизированный но при условии соблюдения подробных условий застройки, ограничивающих высоту, площадь застройки, расстояния от границ участка или допустимое назначение
• Без законного доступа к дороге, то есть любое строительство столкнется с практическими и юридическими препятствиями, даже если сам участок подходит для застройки

Типичная ситуация, с которой сталкиваются покупатели: появляется участок на склоне холма или вблизи побережья с прекрасным видом, цена кажется выгодной, а в кадастровой документации он указан как зарегистрированный участок. Ничто из этого не подтверждает, что планируемую виллу или дом можно будет построить там на законных основаниях. Без получения и изучения применимых градостроительных условий и документации по застройке у покупателя нет надёжных оснований для такого предположения.

В отношении иностранных покупателей действуют установленные законом ограничения в отношении определенных категорий земельных участков. Статья 415 закона Черногории о собственности ограничивает право иностранцев на владение, в частности, сельскохозяйственными землями, лесами и лесными угодьями, островами, а также недвижимостью, расположенной в установленной приграничной зоне. Существует ограниченное исключение, позволяющее иностранному физическому лицу приобрести до 5 000 м² сельскохозяйственных или лесных земель, если предметом сделки также является жилое здание, расположенное на данном участке. Поэтому перед подписанием договора следует проверить кадастровую классификацию конкретного участка.

---

Ошибка № 6: Полагаться на не тех людей

В сделках с недвижимостью участвуют несколько сторон, преследующих разные интересы. Неясность в распределении ролей является удивительно распространённой причиной уязвимости покупателя.

Продавец является другой стороной сделки. Его цель — завершить сделку по максимально выгодной цене с минимальными затруднениями, а не убедиться, что покупатель осознает все риски.

Агент по продаже недвижимости может быть нанят продавцом или иным образом иметь коммерческую заинтересованность в заключении сделки. Уточните, чьи интересы агент официально представляет, кто оплачивает его услуги и несет ли он перед вами какие-либо договорные обязательства. Даже искренне заинтересованный в вашем благополучии агент по своей должностной позиции не вправе проводить независимую юридическую экспертизу в интересах покупателя.

Консультант со стороны покупателя или агент покупателя, если услуги заказываются отдельно, это меняет ситуацию — однако покупателю необходимо четко понимать, кто именно нанял и оплатил работу этого специалиста.

Независимый юрист Юрист, нанятый покупателем, изучает документы и предоставляет консультации в интересах покупателя. Независимость зависит от того, в чьих интересах действует юрист, и от наличия или отсутствия конфликта интересов. Тот факт, что юрист был рекомендован агентом или продавцом, сам по себе не является определяющим — важно то, каков объем полномочий и была ли проведена надлежащая проверка на наличие конфликта интересов.

Письменный или устный переводчик подтверждает содержание документа, составленного на другом языке. Это не то же самое, что юридическая экспертиза, в ходе которой проверяется действительность, полнота или соответствие документа другим документам.

Нотариус из Черногории выполняет предусмотренные законом функции по проверке законности и удостоверению подлинности документов, а также обязан предупреждать стороны об определённых юридических недостатках и отклонять действия, прямо запрещённые законом. Однако нотариус является беспристрастным и не заменяет адвоката, нанятого для предоставления покупателю консультаций, касающихся конкретно его интересов, позиции в переговорах и рисков сделки. Нотариальное заверение не является тождественным независимой проверке благонадежности, проводимой в интересах покупателя.

Человек	В чем они могут помочь	Чего не следует предполагать
Агент по продаже недвижимости	Поиск недвижимости, проведение просмотров, ведение переговоров и координация сделок в рамках своих должностных обязанностей	Что они предоставляют независимые юридические консультации
Адвокат покупателя	Право собственности, договор, обременения, правовой статус и юридические консультации для покупателя в рамках согласованного мандата	Что правовая экспертиза представляет собой структурное/техническое обследование
Нотариус	Установленные законом нотариальные функции, удостоверение подлинности документов и проверка их соответствия законодательству	Что нотариус ведет переговоры исключительно от имени покупателя
Письменный/устный переводчик	Точная коммуникация и перевод	Данный перевод представляет собой юридическую консультацию
Архитектор/инженер	Физическое состояние, изменения, возможность строительства или техническая осуществимость в рамках их компетенции	Чтобы они обеспечили чистоту правового титула
Налоговый консультант/бухгалтер	Налоговые последствия конкретных сделок	То, что оценка затрат агентом является налоговой консультацией

Уточните, кому на самом деле разрешено выступать в качестве посредника

В настоящее время в Черногории посредническая деятельность в сфере недвижимости регулируется Законом «О посредничестве при сделках с недвижимостью и аренде». Министерство экономического развития обеспечивает систему регистрации посредников, включая установление профессиональных требований к агентам.

Прежде чем доверять агентству, уточните юридическое название посредника и проверьте его текущий регистрационный статус. Регистрация не заменяет независимую юридическую экспертизу, однако использование услуг идентифицируемого, должным образом зарегистрированного посредника обеспечивает покупателю дополнительный уровень ответственности.

Если сделка осуществляется дистанционно или на основании доверенности, выбор независимого юридического представителя приобретает ещё большее значение. “Дистанционная покупка недвижимости в Черногории” сопряжено с дополнительными процессуальными аспектами, которые стоит рассмотреть отдельно.

---

Ошибка № 7: Учет в бюджете только стоимости покупки

Запрашиваемая цена на недвижимость в Черногории не является полной стоимостью её приобретения. Покупатели, которые планируют свой бюджет исходя из цены, указанной в объявлении, как правило, сталкиваются с дополнительными расходами, которые, в зависимости от условий сделки, могут значительно увеличить общую сумму.

Налог на передачу права собственности в Черногории: суммы, которые покупатели должны заложить в свой бюджет

В отношении сделок, подпадающих под действие режима налога на передачу права собственности на недвижимость, в Черногории применяются прогрессивные ставки:

Стоимость имущества, подлежащего налогообложению	Налог на передачу собственности
До 150 000 евро	3%
150 000,01–500 000 евро	4 500 евро + 51 TP20T от суммы, превышающей 150 000 евро
Свыше 500 000 евро	22 000 евро + 61 TP20T от суммы, превышающей 500 000 евро

Данные ставки применяются к налогооблагаемой стоимости в соответствии с правилами налога на передачу имущества, но не распространяются автоматически на все сделки с недвижимостью. Сделки, связанные с новым строительством, а также другие сделки, подлежащие обложению НДС, могут подпадать под иной порядок налогообложения, поэтому перед составлением бюджета следует уточнить применимый режим налогообложения.

Пример: если налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости, продаваемого на вторичном рынке, составляет 200 000 евро и никакие льготы не применяются, налог на передачу права собственности, рассчитанный по прогрессивной формуле, составит:

4 500 евро + 5% × 50 000 евро = €7,000.

Это не включает нотариальные сборы, услуги независимых юристов, расходы на перевод, банковские и валютные комиссии, регистрацию, меблировку или ремонт.

Данный пример иллюстрирует лишь расчет налога; он не является оценкой общей суммы затрат на оформление сделки при каждой покупке на сумму 200 000 евро.

Расходы, которые обычно возникают:

• Налог на передачу права собственности — как правило, применяется в тех случаях, когда сделка по приобретению подпадает под действие режима налога на передачу права собственности, с учетом предусмотренных законом исключений. Нормативно-правовой базой является Закон «О налоге на передачу права собственности на недвижимость»; покупателям следует ознакомиться с действующей на дату совершения сделки редакцией закона, включая поправки, опубликованные в «Официальном вестнике» № 132/2026 в сентябре 2026 года
• НДС — может применяться к облагаемым налогом поставкам вновь построенных зданий и другим сделкам, подпадающим под действие законодательства о НДС; необходимо подтвердить статус продавца в отношении НДС и уточнить, включает ли согласованная цена НДС
• Нотариальные расходы — устанавливаются в соответствии с нотариальным тарифом; их размер зависит от суммы сделки
• Независимая юридическая экспертиза — размер вознаграждения следует согласовать заранее и сопоставить его с правовыми и финансовыми рисками конкретной сделки
• Устный и письменный перевод с заверением где это необходимо
• Комиссии за банковские и международные переводы — комиссии за конвертацию валюты и международные банковские переводы могут составлять значительную часть суммы при крупных транзакциях
• Проверка банковских операций и источников поступления средств — До истечения срока оплаты уточните у соответствующих банков, какие документы могут потребоваться для крупного международного перевода средств, связанного с покупкой недвижимости. Держите под рукой договор купли-продажи, выписки с банковских счетов и другие документы, подтверждающие происхождение и цель использования средств. Не стоит полагать, что крупный международный перевод будет обработан мгновенно только потому, что договор купли-продажи уже подписан.
• Регистрационные и административные расходы — связанные с оформлением права собственности в кадастре
• Ремонт и меблировка — может значительно варьироваться, но часто недооценивается в случае старых объектов недвижимости
• Плата за обслуживание здания и техническое обслуживание — применимо к квартирам и объектам под управлением; такие платежи взимаются ежегодно
• Парковка или хранение — иногда они продаются отдельно от основного блока и не входят в указанную в заголовке цену
• Текущие расходы, связанные с недвижимостью — подключение к инженерным сетям, местные сборы и техническое обслуживание
• Налоговая регистрация в Черногории — иностранным владельцам может потребоваться прохождение налоговой регистрации в Черногории и получение соответствующего идентификационного номера налогоплательщика для целей выполнения местных налоговых обязательств; необходимые сроки следует уточнить в отношении конкретной сделки

В приведенной ниже таблице представлены категории затрат в разбивке по типам транзакций:

Категория затрат	Вторичный рынок	Новое здание / новое строительство	Что необходимо проверить
Налог на передачу права собственности	Как правило, применяется в тех случаях, когда приобретение подпадает под действие режима налогообложения сделок по передаче имущества, с учетом предусмотренных законом исключений	Как правило, не подпадает под действие режима налога на передачу собственности, если применяется НДС; с 1 апреля 2026 года из этого перечня исключается также земельный участок под застройку, на который распространяется НДС	Уточните, какой режим регулирует вашу сделку, и ознакомьтесь с действующими законодательными исключениями
НДС	Как правило, не применимо	Может применяться к налогооблагаемым поставкам вновь построенной недвижимости	Уточните статус продавца в отношении НДС; выясните, включает ли указанная цена НДС
Нотариальные расходы	Да	Да	Уточните действующий тариф для суммы вашей транзакции
Независимая юридическая экспертиза	Да	Да	Перед началом работы согласуйте объем работ и гонорар
Письменный и устный перевод	По мере необходимости	По мере необходимости	Бюджет на услуги сертифицированного перевода (при необходимости)
Международные переводы / Валютные операции	Да	Да	Ознакомьтесь со ставками вашего банка; рассмотрите возможность обращения к специалистам по валютным операциям
Кадастровая регистрация	Да	Да	Подтвердить текущую административную плату
Ремонт / обстановка	Переменная	Переменная / часто требуется	Оценка состояния перед обменом
Плата за обслуживание здания	В соответствующих случаях	В соответствующих случаях	Запрос отчетов по управлению
Парковка / хранение	Если продается отдельно	Если продается отдельно	Уточните, что входит в стоимость

---

Ошибка № 8: Рассматривать покупку жилья на стадии строительства как покупку на вторичном рынке

Покупка недвижимости, которая ещё не существует — или находится на стадии строительства, — сопряжена с иными рисками, чем покупка уже построенного и зарегистрированного объекта. Многие покупатели подходят к сделкам с недвижимостью на стадии строительства так, будто главное — это проверить, выглядит ли план этажа правильно. На самом деле наиболее важные проверки в основном касаются застройщика и договора.

Комплексная проверка при перепродаже направлена на существующее право собственности и сам объект. Комплексная проверка объекта на стадии строительства должна также включать проверку застройщика, юридических прав на проект, строительной документации и договорных гарантий.

Прежде чем внести первый взнос за объект, находящийся на стадии строительства, покупатель должен убедиться в следующем:

• Правовой статус застройщика — зарегистрирована ли компания надлежащим образом и находится ли она в хорошем финансовом состоянии?
• Право собственности на земельный участок или право на застройку — Является ли застройщик собственником соответствующего участка или имеет ли он законное право на застройку этого участка?
• Разрешение на строительство — было ли выдано разрешение на строительство, или проект рекламируется до получения необходимых разрешений?
• Точные технические характеристики устройства — Является ли согласованная спецификация (отделка, площадь, планировка) четко зафиксированной в документах и имеющей обязательную силу в соответствии с договором?
• Этапы строительства и график работ — На каком этапе находится строительство и каков запланированный срок сдачи?
• Этапы оплаты — Выплаты осуществляются поэтапно в зависимости от подтверждаемых этапов строительства или только в соответствии с календарными датами?
• Положения о задержке — что говорится в договоре о задержках и какие меры защиты предусмотрены для покупателя?
• Изменения в технических характеристиках — Может ли застройщик изменить материалы или технические характеристики, и при каких условиях?
• Условия передачи — Каковы условия сдачи объекта, и что произойдет, если при сдаче будут обнаружены дефекты?
• Меры защиты в случае неисполнения обязательств — если застройщик не выполнит свои обязательства, какие меры защиты предусмотрены?

Некоторые застройщики предлагают банковские гарантии или соглашения об эскроу-счетах, а другие — нет. Договор, обязывающий покупателя производить поэтапные платежи без надлежащих мер защиты на случай задержки или неисполнения обязательств со стороны застройщика, перекладывает значительный риск на покупателя. Наличие конкретных мер защиты полностью зависит от фактического содержания договора, а не от того, что описано в рекламной брошюре.

Рынок недвижимости на стадии строительства в Черногории охватывает как объекты, реализуемые опытными застройщиками с солидным послужным списком, так и более мелкие проекты, в которых продолжение строительства не столь гарантировано. Проверка надежности застройщика имеет значение независимо от проверки надежности самого проекта.

---

Ошибка № 9: Покупать вид, а не местоположение

В руководствах по недвижимости основное внимание уделяется юридическим и финансовым рискам, однако неверные решения относительно местоположения приводят к убыткам иного рода — таким, которые проявляются не сразу, а со временем.

Наиболее известные прибрежные районы Черногории — Будва, Которский залив, Тиват, Герцег-Нови, Бар и другие — ориентированы на разные категории покупателей. Недвижимость, идеально подходящая для двухнедельного летнего отдыха, может оказаться крайне неудобной для постоянного проживания, круглогодичной сдачи в аренду или перепродажи широкому кругу покупателей.

Практические проверки, которые покупатели часто упускают из виду:

• Доступ по автомобильным дорогам — Подъезд осуществляется по ухоженной дороге или по грунтовой тропе? Становится ли подъезд затруднительным зимой или после дождей?
• Уклон и лестница — Многие привлекательные объекты недвижимости на побережье связаны со значительным перепадом высот. Это имеет значение для пожилых жильцов, семей с маленькими детьми и арендаторов с багажом.
• Парковка — В старых прибрежных городах и жилых районах, расположенных на склонах холмов, парковочных мест зачастую не хватает, либо их использование влечёт за собой дополнительные расходы. Уточните это, прежде чем принимать окончательное решение.
• Шум — расположение объектов по отношению к дорогам, барам, ночным клубам или строительным площадкам может значительно измениться в период между летним осмотром и зимней проверкой.
• Строительство поблизости — на незастроенных участках, прилегающих к объекту недвижимости, могут действовать действующие разрешения на застройку. Покупатель может проверить наличие заявок на получение разрешений на застройку в местных органах власти.
• Доступ и услуги в зимний период — в некоторых районах, особенно в холмистой местности, зимой могут наблюдаться ограничения в предоставлении услуг или ухудшение состояния дорог; уточняйте эту информацию в отношении конкретного объекта недвижимости, а не исходите из общих предположений.
• Расстояние пешком и расстояние по карте — Недвижимость, которая на карте обозначена как “в пяти минутах от моря”, может находиться на значительной удаленности по местности. Проверьте это пешком, а не только с помощью Google Maps.
• Влажность и воздействие солнечных лучей — В зимний период в домах, выходящих на север и расположенных в закрытых бухтах, может быть значительно темнее и сырее, чем это кажется при посещении летом.
• Сезонность аренды — если в планах предусмотрены доходы от аренды, следует учитывать, что в некоторых регионах сезон сдачи в аренду короткий, а спрос в межсезонье ограничен. Это сказывается как на прогнозах доходов, так и на ликвидности при перепродаже.

Если вы покупаете для…	Обратите особое внимание на
Постоянное проживание	Зимнее обслуживание, парковка, удобство передвижения пешком, школы/медицинские учреждения (если применимо), отопление/влажность
Использование в праздничные дни	Доступ к аэропорту, пляж/путь к нему, парковка, летние пробки
Краткосрочная аренда	Сезонность, управление, правила эксплуатации здания, реальные эксплуатационные расходы
Долгосрочная аренда	Круглогодичный спрос, услуги, транспорт, удобная планировка
Вторичный рынок	Круг покупателей, транспортная доступность, юридическая чистота, парковка, микрорасположение
Земля/застройка	Права на застройку, подъездные пути, инженерные сети, уклон участка и техническая осуществимость строительства

Особое внимание следует уделить ликвидности при перепродаже. Хорошо развитая транспортная доступность и круглогодично функционирующая инфраструктура могут расширить круг потенциальных покупателей, однако ликвидность при перепродаже зависит от микрорайоны, типа недвижимости, цены и рыночных условий, поэтому её следует проверять на основе актуальных местных данных, а не делать выводы на основании общих наблюдений.

Не знаете, где в Черногории можно купить?

Расскажите нам о своем бюджет, цель приобретения, предпочтительное местоположение, а также то, планируете ли вы жить в этой недвижимости, сдавать её в аренду или перепродать. Система поиска недвижимости сузит круг поиска до вариантов, соответствующих этим приоритетам.

[Найти объекты недвижимости, соответствующие моим планам →]

---

Ошибка № 10: Путаница между правом собственности и правом проживания

Многие покупатели приезжают в Черногорию, полагая, что приобретение недвижимости автоматически дает право на долгосрочное проживание в этой стране. Это предположение может серьезно сорвать иммиграционные планы, если его не проверить до совершения покупки.

В соответствии с иммиграционным законодательством Черногории владение недвижимостью признается в качестве одного из возможных правовых оснований для получения временного вида на жительство при условии, что заявитель соответствует действующим законодательным требованиям. Приобретение недвижимости само по себе не влечет за собой автоматическое получение или гарантию получения вида на жительство — эти два вопроса взаимосвязаны, но юридически различаются.

Прежде чем рассчитывать на получение вида на жительство на основании покупки недвижимости, следует проверить форму права собственности и иммиграционные правила, действующие на момент подачи заявления. Нормы в этой сфере со временем меняются, и любому покупателю, для которого получение вида на жительство является важной целью, следует самостоятельно выяснить актуальные требования и соотнести их со своими конкретными обстоятельствами, прежде чем выбирать объект недвижимости.

Если в ваших планах предусмотрено получение вида на жительство, ознакомьтесь с иммиграционными требованиями до выбора недвижимости, а не после. Структуру собственности и применимые процедуры следует подтверждать с учетом правил, действовавших на тот момент, а не исходить из информации, которая может быть устаревшей.

Актуальную информацию о взаимосвязи между приобретением недвижимости и статусом проживания см. в разделе “Получение вида на жительство в Черногории на основании владения недвижимостью“.

Документы, которые необходимо запросить перед внесением залога

В случае типичной сделки по покупке недвижимости на вторичном рынке конкретный перечень документов зависит от объекта, однако первоначальный пакет документов может включать:

• текущие данные об объекте недвижимости/кадастровой идентификации, достаточные для проведения независимой список неподвижностей проверить;
• данные о продавце и, при необходимости, доверенность;
• имеющаяся документация по строительству и эксплуатации;
• документация, касающаяся последующих продлений или легализации, если это применимо;
• проект резервирования/предварительного соглашения;
• информация о любой ипотеке, которая подлежит погашению;
• документы, касающиеся парковки/хранения, если они входят в сделку купли-продажи;
• в отношении земельных участков — соответствующие данные о планировании и кадастре;
• для компании-продавца/застройщика — документация по компании и проекту, подтверждающая её право на продажу.

Перечень необходимых документов зависит от вида сделки; данный список представляет собой ориентировочный перечень, а не универсальный перечень, предусмотренный законодательством.

---

Что нужно проверить перед покупкой

В приведенном ниже разделе наиболее важные проверки сгруппированы по этапам сделки. Это лишь общая схема, которая не заменяет консультации, учитывающей особенности вашего объекта недвижимости и вашей конкретной ситуации.

Перед внесением залога

• Получить актуальную список неподвижностей (кадастровая выписка) напрямую — а не от продавца
• Убедитесь в личности продавца и наличии у него законных полномочий на продажу (включая любую доверенность)
• Установить, обременено ли имущество ипотекой, залогом или запретом на отчуждение
• Проверьте правовой статус здания — имеет ли оно все необходимые разрешения и зарегистрировано ли оно, имеется ли разрешение на эксплуатацию, а также находятся ли какие-либо пристройки или перестройки в процессе легализации или являются ли они незарегистрированными?
• Уточните в письменной форме характер оплаты залога — является ли он капара или иной способ оплаты, а также что предусмотрено в письменном соглашении в отношении последствий для каждой из сторон при любых возможных сценариях
• Перед подписанием предложенного договора о депозите обратитесь к независимому юристу для его проверки
• В случае покупки недвижимости на стадии строительства: перед осуществлением каких-либо платежей убедитесь в текущем статусе разрешений на проект. Не следует полагать, что проведение маркетинговых мероприятий или оформление бронирования означают, что необходимое разрешение на строительство уже выдано; если это не так, перед вложением средств обратитесь к независимому эксперту для оценки правовых и договорных последствий.

Перед подписанием окончательного договора

• Получите свежую выписку из кадастрового реестра — не ту, что была сделана три месяца назад
• Убедитесь, что все согласованные условия (решение вопроса о легализации, снятие ипотеки, включение парковочного места) полностью выполнены и задокументированы
• Ознакомьтесь с полным текстом договора вместе со своим независимым юристом, включая условия оплаты, заверения и сроки передачи
• В отношении земельного участка: ознакомьтесь с применимыми условиями градостроительного планирования и убедитесь, что планируемое вами строительство разрешено; если вы являетесь иностранным покупателем, сверьте кадастровую классификацию с ограничениями, предусмотренными в статье 415
• В случае покупки недвижимости на стадии строительства: убедитесь, что все договорные гарантии (этапы оплаты, меры в случае задержки, технические условия) присутствуют и сформулированы четко
• Подтвердите общую стоимость приобретения с учетом налогов, нотариальных сборов и всех прочих сборов

Перед переводом остатка

• Убедитесь, что продавец по-прежнему является зарегистрированным собственником и что не возникло никаких новых обременений
• Убедитесь, что все условия договора выполнены
• Убедитесь, что условия передачи объекта (для новостройки или объекта на стадии строительства) официально зафиксированы в документах

В приведенной ниже таблице представлены этапы с указанием ключевых проверок, сторон, обычно участвующих в процессе, а также признаков, требующих более пристального внимания.

Этап	Проверка ключей	Кто обычно этим занимается	Красный флаг
До внесения депозита	Кадастровая выписка, право собственности и обременения	Независимый юрист, представляющий интересы покупателя	Продавец предоставляет выписку; выписка устарела
До внесения депозита	Правовой статус сооружения и переделок	Независимый юрист; очный осмотр	Разрешение на эксплуатацию отсутствует; о продлениях не упоминается; статус легализации неясен
До внесения депозита	Личность и полномочия продавца	Независимый юрист	Полномочие без подтверждённых полномочий или срока действия
До внесения депозита	Характер и последствия платежа	Независимый юрист	Описание оплаты сформулировано нечетко; письменных условий нет
До заключения договора	Обновленная кадастровая проверка	Независимый юрист	Изменения по сравнению с первоначальной проверкой
До заключения договора	Требования полностью выполнены и задокументированы	Независимый юрист	Только устное подтверждение
До заключения договора	Условия контракта и этапы оплаты	Независимый юрист	Оплата, не привязанная к этапам строительства (по проекту)
До заключения договора	Кадастровая классификация земельных участков (для иностранных покупателей)	Независимый юрист	Сельскохозяйственные, лесные или приграничные земли
До баланса	Право собственности подтверждено, новых обременений нет	Независимый юрист	Любая новая запись в свидетельстве о праве собственности
До баланса	Условия передачи выполнены	Осмотр объекта покупателем; независимый юрист	Разработчик отказывается фиксировать дефекты

После подписания и оплаты

Не следует считать сделку завершённой с административной точки зрения только на том основании, что договор подписан и оплата произведена. Убедитесь, что процедура оформления права собственности была инициирована и завершена в соответствии с требованиями, сохраните окончательные документы по сделке и подтверждающие оплату документы, заполните акт передачи и организуйте внесение необходимых изменений в договоры на коммунальные услуги и управление недвижимостью.

После регистрации получите обновленную кадастровую справку, отражающую окончательное положение дел с правом собственности, и сверьте её с данными завершённой сделки.

Уже присмотрели конкретный объект недвижимости?

Прежде чем оформить бронирование, убедитесь, что вы знаете, какие документы необходимо проверить, какие расходы предусмотрены и какие вопросы остались без ответа.

[Расскажите, на что вы смотрите →]

---

Основные выводы

• Последовательность — это основная защита. Разумная последовательность действий выглядит следующим образом: выбор объекта недвижимости → проверка соответствующих документов → проведение независимой юридической экспертизы → анализ условий договора → подписание договора и перечисление средств в соответствии с согласованной структурой сделки. Перечисление средств до проведения соответствующих проверок и обеспечения договорных гарантий может существенно повысить риск.
• Актуальную выписку из кадастрового реестра следует рассматривать как важный элемент комплексной проверки. Сайт список неподвижностей должны быть получены независимо и проанализированы в непосредственной близости от каждого ключевого этапа — внесения залога, заключения договора и завершения сделки.
• «Зарегистрировано в кадастре» и «полностью соответствует законодательству» — это не одно и то же. Физические изменения, пристройки и дополнительные этажи могут быть неточно отражены в регистрационных документах, и сама по себе регистрация не подтверждает, что все имеющиеся элементы соответствуют требованиям.
• Недвижимость, находящаяся в процессе легализации, — это не то же самое, что легализованная недвижимость. Закон Черногории о легализации ограничивает передачу прав на незаконно построенную недвижимость, на которую распространяется установленный законом запрет, за исключением определенных случаев. Не следует полагать, что объект недвижимости, находящийся в процессе легализации, может быть продан в настоящее время: сначала необходимо уточнить его кадастровые данные и возможность передачи прав.
• В отношении земельных участков необходимо проводить проверку на соответствие градостроительным нормам, а не только проверку прав собственности. Наличие участка, зарегистрированного в кадастре, не означает, что на нём можно строить всё, что вы планируете. Иностранные покупатели также должны сверить кадастровую классификацию участка с ограничениями, предусмотренными статьёй 415 закона Черногории о недвижимости.
• Сделки по перепродаже и сделкам с объектами, находящимися на стадии строительства, требуют проведения различных процедур комплексной проверки. При проведении экспертизы объекта на стадии проектирования необходимо оценить застройщика, права на проект и договорные гарантии — а не только право собственности.
• Покупная цена не является полной стоимостью приобретения. Налог на передачу права собственности (или НДС на соответствующие поставки), нотариальные сборы, юридическая экспертиза, перевод документов, расходы на банковский перевод и регистрационные сборы — все это увеличивает общую сумму. Учтите эти расходы, прежде чем принимать окончательное решение.
• Участники стандартной сделки в совокупности не могут заменить независимого юриста, действующего от имени покупателя. Продавец, агент по продаже недвижимости и нотариус выполняют разные функции. Черногорский нотариус выполняет обязанности, предусмотренные законом, но при этом является беспристрастным лицом — он не является представителем покупателя. Для получения юридической консультации со стороны покупателя необходимо привлечь специалиста, нанятого и оплачиваемого самим покупателем.
• Данные о месте жительства необходимо проверять отдельно от данных о праве собственности. Право собственности на недвижимость является признанным основанием для получения временного вида на жительство в Черногории, однако приобретение недвижимости не влечет за собой автоматическое получение вида на жительство.

---

Прежде чем вкладывать деньги

Риски, описанные в данной статье, не являются аргументами против покупки недвижимости в Черногории. Это предсказуемые точки уязвимости, возникающие в тех случаях, когда покупатели обходят стандартные меры защиты — юридическую экспертизу, независимую проверку прав собственности, проверку градостроительных документов и надлежащие условия договора.

Многие из серьезных проблем, с которыми может столкнуться покупатель, относятся к одной из двух категорий: либо он не знал, что нужно проверить, либо знал, но отложил это до того момента, когда деньги уже были выделены. Первая проблема решается с помощью информации; вторая — это ошибка, связанная с выбором времени.

Практическая последовательность действий, позволяющая снизить риски, остается неизменной независимо от типа недвижимости: определить, что именно вы хотите → проверить документы с помощью независимой юридической поддержки → разобраться в полной стоимости → изучить договор и согласовать его условия → перечислить средства. Сделки с объектами на стадии строительства добавляют к этой последовательности риски, связанные с застройщиком и ходом строительства. Сделки с земельными участками требуют проверки градостроительного планирования, классификации и доступа. В случае с объектами старого строительства необходимо провести проверку легальности — и, учитывая правовые последствия, которые могут возникнуть в связи с неурегулированным статусом легальности, эти проверки важно провести до внесения задатка, а не после.

Любая сделка, в которой документация является сложной, неполной или не соответствует фактическому состоянию дел, должна быть проверена квалифицированным юристом из Черногории до принятия каких-либо обязательств. Независимая юридическая экспертиза является одной из важнейших мер безопасности, которые иностранный покупатель может принять до перечисления денежных средств.